买卖合同书（精选11篇）
参考范本1：车库买卖合同书
甲方(出卖人)身份证号码
乙方(买受人)身份证号码
经甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖车库一事达成如下协议：
一、甲方自愿将其名下位于 小区 楼 号车库(建筑面积平方米)，出售给乙方。
二、甲、乙双方共同商定车库出售价格为人民币 元整，乙方于本协议签订之日一次性付清全款。车库买卖合同
三、甲方于签订协议之日，将该车库交付乙方使用。
四、乙方在购得车库后，对本车库享有所有权。本协议签订之日之前所产生的一切事项，仍由甲方负责，与乙方无关;本协议签订之日后所产生的一切事项，由乙方负责，与甲方无关。但因房产证抵押贷款所引起的一切事项仍由甲方负责，与乙方无关。
五、因车库没有单独办理房产证，今后乙方需办理相关产权证明需甲方协助的，甲方应及时告知乙方并提供相关协助。
六、甲、乙双方均应信守本协议，不得违约，若有违约，违约方向守约方赔偿一切经济损失。
七、本协议一式两份，自双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方签字 乙方签字
证明人签字
年 月 日
参考范本2：车库买卖合同书
卖方：甲，女，汉族，19xx年x
月x日出生，住四川省成都市xx区x路x单元。身份证号(乙的妻子)。电话：
乙，男，汉族19xx年x月x日出生，住四川省大竹县xx镇xx街xx号。身份证号(系甲丈夫)电话：(以下简称甲方)
买方：丙，男，19xx年x月xx日出生，住四川省大竹县竹阳东区xx路xx号身份证号。电话：(以下简称乙方)
甲方所有的四川省大竹县xx镇建设路xx花园xx苑xx、期工程(一楼)xx号车库一间，建筑面积为 20平方米。现甲方决定卖给乙方，乙方明确表示愿意购买。为了明确双方的权利义务关系，甲乙双方根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，订立以下合同条款：
一、车库的基本情况
1、室内地面为沙浆找平，室内墙面为搓沙，室外正立面为瓷砖贴面。
2、电动卷闸门已安装，费用已包含在价款中。
3、电已经接通，费用已包含在价款中。
二、甲乙双方约定车库总价款(包括定金在内)，人民币壹拾贰万元整(小写RMB120000元)。买卖双方的税收由甲乙双方各自承担。
三、乙方于20XX年2月23日支付给甲方人民币伍仟元整作为定金。在20XX年3月25日前甲方将车库的房屋产权和国有土地使用证两证用以及用电户头过户到乙方户头上。乙方一次性付清全部价款。
四、甲方必须保证所卖的车库没有转让给其他单位和个人和没有设定抵押、保证不被第三方追偿及其他影响买方的利益。如因产权纠纷给买方造成的损失，由卖方赔偿给买方，并且甲方同时承担违约责任。
五、任何一方不得毁约，如有违约，违约方支付守约方违约金人民币两万元整。
六、本协议一式贰份，自双方签字
之日起并到大竹县公证处公证后生效。甲乙双方各执一份，贰份具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
在场人：
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车库买卖合同书
1.房屋出卖方：_________(以下简称甲方)
2.房屋买入方：_________(以下简称乙方)
3.房屋买卖标的：
(1)甲方同意将_________市“_________中心”大厦内第_________楼_________室公寓房屋_________套(包括室内装修、设备、家具等等)卖给乙方。本买卖契约所规定的房屋面积(指建筑设计图计算)共计_________平方米(附房屋平面示意图，室内用品清单各一份)。
买卖合同是一方转移标的物的所有权到另一方,然后由另一方支付价款给原本拥有所有权的那一方。在买卖合同中,出卖人或卖方是转移所有权的那一方,而买受人或买方则是支付价款从而获得所有权的一方。买卖合同作为有偿合同,体现着最普遍的商品交换形式:买卖。在合同法中也明确规定了,当法律对其他的有偿合同或者是互易等转移标的物所有权的合同未作具体详细的规定时,都以买卖合同所规定的内容为参照。承揽合同与买卖合同一样,在生活中也很普遍。它是指承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,然后由定作人来支付报酬的合同。在承揽合同中,接受工作的成果并将报酬支付给工作人的那一方为定作人,而完成工作并把工作成果交付给定作人的一方为承揽人。在日常生活中,承揽人可以是一个人,也可以是很多个人,并且这许多承揽人就是共同承揽人,并对定作人负有连带清偿的责任。而且,一般来说,即使合同中并没有对当事人双方进行明确的承揽人和定作人的标注,也不会影响其在法律法规中的性质,依旧会以承揽人和定作人来认定。
二、区分买卖合同和承揽合同的意义
在我们的日常生活之中,买卖合同和承揽合同的使用是最为普遍的。然而,由于两者之间具有诸多的相似之处,例如都是由一方交付标的物,另一方支付相应的价款,而且都具有有偿、诺成、双务和非要式合同的特征,因此,它们在具体的操作和实践过程中就非常容易混淆概念,在具体的立法中也并未指出具体的区别标准,这就非常容易促使司法部门在操作中造成混淆和混乱,不利于民众利益的维护。因此,区分买卖合同和承揽合同对具体的操作和实践有很大意义。
首先,合同的性质对合同纠纷的管辖权产生直接的影响。根据相关法律的规定,合同中的合同履行地根据其交货地点或加工行为地依据,并以此来决定法院是否有管辖的权利,同时这也密切关系到当事人的利益,对其能否方便诉讼和举证产生着决定性的作用。不仅如此,区分买卖合同和承揽合同,还能够明确合同在履行过程中是否其中一方有任意解除权。对买卖合同来说,买卖双方都不享有合同的解除权,如果其中哪一方不履行合同都是需要承担违约责任的。而承揽合同则不同,其中的定作人是享有合同的任意解除权的,但解除所产生的后果则需要由定作人来承担。当然,定作人在承揽人不及时完成工作并致使定作人蒙受损失的情况下提出解除合同是符合我国法律规定的。
三、买卖合同与承揽合同的区别
1. 买卖合同和承揽合同的标的物不同
买卖合同的标的物是指卖方所出卖的货物。除法律予以禁止或限制的外,任何标的物,无论是动产或不动产,种类物还是特定物,消费物还是非消费物,均可作为买卖合同的标的物。买卖合同的标的物可能在合同成立时存在,也可能不存在。承揽合同以完成一定的工作并交付工作成果为标的。在承揽合同中,承揽人必须按照定作人的要求完成一定的工作,得出工作成果,这是与单纯的提供劳务的合同的不同之处。按照承揽合同所要完成的工作成果可以是体力劳动成果,也可以是脑力劳动成果;既可以是物,也可以是其他财产。承揽合同的标的物具有特定性。承揽合同是为了满足定作人的特殊要求而订立的,因而定作人对工作质量、数量、规格、形状等的要求使承揽标的物特定化,使它同市场上的物品有所区别,以满足定作人的特殊需要。承揽合同的标的物在合同成立时必然不存在。
2. 承揽合同中的定作人有监督检查的权利
在买卖合同中,卖方和买方之间交易的标的物要求质量符合,买方是不能监督检查卖方的。但在承揽合同中,定作人有义务协作承揽人及时完成任务,做出工作成果。并且定作人有监督检查承揽人的工作进度和工作内容、质量的权利,承揽人有必要接受定作人的监督,并做出让定作人满意的产品。
3.. 承揽合同中承揽人要亲自完成标的物
在买卖合同中,双方交易的标的物既可以是自己生产出来的劳动成果,也可以是通过第三、第四个人完成的产品,或者是从别处交易来的,都可以成为交易的标的物,买方是不在意交易的标的物是否是卖方生产出来的。而承揽合同中,标的物是需要承揽人去亲自完成的,并且需要考虑到定作人的需要,满足其特殊的要求。
总结
对买卖合同和承揽合同的区分,有利于减少对合同内容的混淆不清,促进司法部门更好的行使职能,从而维护当事人的利益,使民众的权利得到保证。本文通过分析承揽合同和买卖合同的定义,区分两者所能产生的意义以及两者之间的差别,通过这三个方面对买卖合同和承揽合同进行深入的了解和分析,以此来帮助更好的区别两者之间的差别和联系,从而实现司法的合理公正,也让民众自己明白这两者的差别,在具体的操作过程中能够意识到自己的权利和义务,在出现问题时也能够维护自己的权益。
参考文献
[1]迟桂荣,王根柱.从实务看买卖合同和承揽合同的区别[J].东方企业文化,2013(18).
有这样一个案例：一家建材公司去年在某建材市场购买了一个铺位。签合同时，双方未约定市场性质。搬入后不久，因建材市场竞争激烈，发展商将市场改为灯具市场，造成建材公司难以继续经营。该公司与其他建材公司联合找发展商交涉，发展商以合同中对此并无约定为理由，让建材公司哑口无言。该案中，发展商的行为极大损害了业主的权益，令业主陷入了两难的境地——继续在灯具市场里经营建材，显然会蚀本；而出售铺位，又难免贬值。从该案中可以看出，购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约的要求更高，绝不能随意签约。以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题。
一要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30％～40％，有的甚至超过50％。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使是允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。
要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。
二要注意返租承诺。返租是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与发展商签订了购房合同与返租协议书。双方约定：林先生同意将物业租给发展商；发展商在三年内支付总房款22％的返租回报。然而一年后，发展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商，双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。
除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。
三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60％，贷款期限也只有1O年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。
出卖人：(以下简称甲方)
住所地：
法定代表人：
买受人：(以下简称乙方)
住所地：
法定代表人：
甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，在平等、自愿的基础上，经充分协商，就乙方购买甲方产品达成以下买卖合同条款。
一、产品名称、型号、数量
二、产品质量
1、质量标准：
2、乙方对产品质量的特殊要求：
3、乙方对产品包装的特殊要求：
4、乙方对产品质量有异议的，应当在收到产品后五日内提出确有证据的书面异议并通知到甲方;逾期不提出异议的，视为甲方产品质量符合本合同约定要求。但乙方使用甲方产品的，不受上述期限限制，视为甲方产品符合合同约定要求。
三、产品价款
1、产品的单价与总价：
上述货物的含税价为：
总价款为：
2、甲方产品的包装费用、运输费用、保险费用及交付时的上下列支费用等按下列约定承担：
甲方产品的包装物由
提供，包装费用由
承担。
甲主产品的运输由
办理，运输费用由
承担。
甲方产品的保险由
办理，保险费用由
承担。
甲方产品交付时的上下力支费用由
承担。
乙方承担的上述费用，乙方应当在甲方交货前一次性给付甲方。
四、产品交付
甲方产品交付方式为：乙方提货/甲方送货/甲方代办托运。
产品交付地点为甲方所在地，交货时间为合同生效后
天，若乙方对甲方产品有特殊要求的，甲方应当在乙方提供相关确认文件后
天内交货。但乙方未能按约定付款甲方有权拒绝交货，乙方未能及时提供相应文件的，甲方有权延期交货。
在合同约定期限内甲方违约未能及时交货的，产品的灭失、毁损的风险由甲方承担;产品交付后或乙方违约致使甲方拒绝交货、延期交货的，产品的灭失、毁损的风险由乙方承担。
五、价款结算
乙方应在本合同书签订
日内向甲方预付货款
元，甲方交付前给付价款
元，余款由乙方在收到甲方产品之日起
天内付清。
乙方应当以现金、支票或即期银行承兑汇票方式支付甲方价款。
双方同意乙方未能付清所有价款之前，甲方产品的所有权仍属于甲方所有。
六、合同的解除与终止
双方协商一致的，可以终止合同的履行。一方根本性违约的，另一方有权解除合同，但应当及时书面通知到对方。
七、商业秘密
乙方在签订和履行本合同中知悉的甲方的全部信息(包括技术信息和经营信息等)均为甲方的商业秘密。
无论何种原因终止、解除本合同的，乙方同意对在签订和履行本合同中知悉的甲方的商业秘密承担保密义务。非经甲方书面同意或为履行本合同义务之需要，乙方不得使用、披露甲方的商业秘密。
乙方违反上述约定的，应当赔偿由此给甲方造成的全部损失。
八、违约责任
本合同签订后，任何一方违约，都应当承担违约金
元。若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应当赔偿给守约方造成的一切损失(包括直接损失、可得利益损失及主张权利的费用等)。
九、不可抗力
因火灾、战争、罢工、自然灾害等不可抗力因素而致本合同不能履行的，双方终止合同的履行，各自的损失各自承担。不可抗力因素消失后，双方需要继续履行合同的，由双方另行协商。
因不可抗力终止合同履行的一方，应当于事件发生后
日内向对方提供有权部门出具的发生不可抗力事件的证明文件并及时通知对方。未履行通知义务而致损失扩大的，过错方应当承担赔偿责任。
十、其他约定事项
1、乙方联系人或授权代表在履行合同过程中对甲方所作的任何承诺、通知等，都对乙方具有约束力，具有不可撤销性。
2、签订或履行合同过程中，非经甲方书面同意或确认，乙方对甲方任何人员的个人借款，均不构成乙方对甲方的预付款或已付款款项。
3、乙方联系地址、电话等发生变化的，应当及时通知到甲方，在乙方通知到甲方前，甲方按本合同列明的联系方式无法与乙方联系的，由乙方承担相应的责任。
4、本合同未约定的事项，由双方另行签订补充协议，补充协议与本合同书具有同等法律效力。
5、乙方应当在签订合同时向甲方提供其合法经营的证明文件，并作为本合同的附件。
6、签订本合同时，双方确认的合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同，同等法律效力。
十一、争议解决
本合同履行过程中产生争议的，双方可协商解决。协商不成的，应向甲方所在地人民法院提起诉讼解决。
十二、明示条款：
甲、乙双方对本合同的条款已充分阅读，完全理解每一条款的真实意思表示，愿意签订并遵守本合同的全部约定。
十三、本合同经双方盖章或授权代表签字后生效。
十四、本合同书一式四份，双方各执二份。
甲 方 ：乙
方：
委托代理人：委托代理人：
电 话：电 话：
传 真：传 真：
****年**月**日
中外货物买卖合同(1)
国际货物买卖合同订立程序
商业地产“售后包租”“买卖不破租赁”规则
服装定作(买卖)合同
中外货物买卖合同范本(FOB条款)
述《联合国国际货物买卖合同公约》关于风险转移的规定
买卖货物风险转移惯例原则
商铺买卖合同示范文本（新）
货样买卖合同与定作合同
甲方(卖方)： 身份证号：/r/n
乙方(买方)： 身份证号：/r/n
根据平等互利、协商一致的原则，甲、乙双方订立本协议，共同遵照执行。/r/n
一、甲方自愿将位于 售给乙方，乙方对甲方所出售房屋做了充分了解，自愿购买该房。/r/n
二、该房成交价为人民币 元整(小写： 元整)，一次性付清。/r/n
三、乙方付清购房款后，甲方正式将房屋交付乙方。/r/n
四、建筑面积：平方米。/r/n
五、乙方购买甲方房屋，由甲方提供过户的相关证件并无条件帮助乙方将土地使用证、房产证过户到乙方名上，一切费用均由 方承担。/r/n
六、甲方应保证房屋在协议签订之前不拖欠任何费用，并且房屋不得有损坏，否则甲方须负责修复。/r/n
七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。自签定之日起生效。/r/n
甲方：(签名盖章)/r/n
乙方：(签名盖章)/r/n
年 月 日/r/n
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【编 号】：买 卖 合 同 订货方：(简称甲方)/r/n
供货方：(简称乙方)/r/n
双方依据中国法律及有关法规，本着平等互利、诚实信用的原则，经友好协商签订本协议书。/r/n
第一条 总则/r/n
1.1 方在具体交易中，应以本协议书为基础签订产品订货合同，订货合同应明确规定产品名称、规格、数量、单价、总额、验收方法、支付方式及交货日期、地点、方法等具体内容。/r/n
1.2 乙方须依据本协议书及双方认同的订货合同向甲方提供产品，在约定的日期和地点交货。甲方保证按订货 合同中规定的结算方式和期限支付货款。/r/n
1.3 在交易过程中，如产品价格、规格、包装、数量等事项发生变动，须经双方以书面形式一致确认后方为有 效。/r/n
1.4 双方确认的《订货合同》、《报价单》一经签署，即作为本协议书的附件。/r/n
第二条 产品质量保证/r/n
2.1 乙方应保证产品质量标准依甲乙双方签订的《产品承认书》做标准;订货合同中明确规定了质量标准的，不得低于约定的质量标准。/r/n
2.2 乙方应保证出厂的产品为合格品，产品应贴有合格标识、出厂时间。/r/n
2.3 因甲方使用、保管不善等造成产品质量下降的，不得提出异议。/r/n
第三条 价格/r/n
3.1 乙方供给甲方的产品的价格应公平、合理。/r/n
3.2 由于乙方之产品主要结构材料(如变压器、PCB板、IC芯片等)受市场波动影响较大，价格调整按双方《报价单》内规定执行。/r/n
3.3 价格以人民币计，如有变动，以《订货合同》的补充说明为准。/r/n
第四条 包装/r/n
乙方所供应产品的外包装应标明产品名称、规格、数量、质量合格证明、出厂日期及其它说明。/r/n
第五条 交货及验收/r/n
5.1 甲方在订立合同签订后，乙方按订货合同的具体交货日期、地点、交货数量等细节完成交货。/r/n
5.2 产品交货地点;运输方式：(如需托运的，应注明托运公司)。/r/n
5.3 每次交货时，乙方应同时提交该批产品的送货单。甲方验收合格并在送货单上签字加盖收货章，同时开进仓单后，产品才算完成。/r/n
5.4 运送产品到指定交货地点过程中的所有风险和费用(包括但不限于运输货物的运费、保险费)由乙方承担。/r/n
5.5 甲方在验收时认为产品不合格时，可拒绝接受产品。(质量要求参照本协议的第二条)/r/n
5.6《订货合同》中明确约定的产品数量，(除有质量问题的产品外)甲方不得以任何理由拒绝收乙方的产品。/r/n
5.7 甲方在验收产品时，检验出有质量问题的产品达到10%或以上的，可以拒绝验收剩余产品，直接将当批次产品全部退回乙方，待乙方整改处理好后，再次送货检验，因产品送检时发现不良退货而导致乙方无法正常投入生产及交货带来的损失，乙方应按照该批货款的10倍赔偿甲方损失。/r/n
第六条 所有权及风险转移/r/n
6.1 产品的所有权及丢失、损坏的风险在甲方验收并完成收货手续后由乙方转移至甲方，出现产品滞销乙方不应接受退货和换货。如因产品本身质量问题，滞销不良品可无条件退回乙方。/r/n
6.2 对于一些特殊定制材料，而且有最低起订量要求的材料，当甲方订单数量不足材料的最低起订标准时，多出部分的库存材料由甲方承担(如PCB LCD液晶屏等专用材料)。/r/n
第七条 货款结算与支付方式/r/n
7.1 甲方在结算日向乙方发出货款支付通知，并按照本协议的汇款地址支付。/r/n
7.2 结算方式：(举例说明： 月 日至 月 日的货款，在 月 日前/r/n
付清。)如逾期不能付清货款，则按所欠货款总额的 天支付滞纳金给乙方./r/n
第八条 甲方违约责任/r/n
8.1 由于甲方未按本协议书、订货合同履行其义务而给乙方造成的损失，甲方应承担相应的违约金和赔偿金。/r/n
8.2 甲方中途无故退货，甲方应向乙方偿付退货产品总价值50%的违约金。/r/n
8.3 甲方未按合同规定的验收办法和时间验收，无故延期验收超过2天即按收货处理。/r/n
8.4 甲方应严格遵守付款时间：延期付款1个月以上应支付供方5%的滞纳金，延期2个月以上的供方有权停/r/n
止供货，并向法院提起诉讼追讨货款。/r/n
第九条 乙方违约责任/r/n
9.1 乙方交货的数量不足时，甲方有权要求乙方供货限期，乙方交货期逾期15天以上按不能交货处理，应/r/n
向甲方偿付不能交货部分货款10%的违约金。交货时间按照双方协定时间，乙方必须按时按质交货，拖延一天扣货款的2 %。/r/n
乙方为甲方开发的系统，未经甲方同意，不得在展厅、展会及其它场所展示，更不得提供样品或供货给非甲方指定的公司或个人，由此引起的甲方损失，按经济法相关规定赔偿。9.2/r/n
第十条 解除合同/r/n
解除买卖合同的一方应提前30天书面通知另一方，同时甲方结清货款。/r/n
第十一 条争议解决/r/n
由于本协议书中未规定的事宜或由于双方对本协议书个别条款的解释发生争议时，双方应以诚相待，/r/n
协商解决，如双方经协商不能达成一致，任何一方有权向合同签订地人民法院提起诉讼。/r/n
第十二条 有效期限/r/n
本协议有效期为一年，协议期满前一个月，任何一方可以书面通知对方不再续约;如双方均未提出书面通知，则本协议自动延续一年，以后亦同样处理。/r/n
第十三条 生效/r/n
13.1 本协议书自双方签字盖章之日起生效;/r/n
13.2 本协议书一式两份，双方各执一份;/r/n
13.3 本协议书未尽事宜，经双方协商达成一致后，可另行签订补充协议。本协议书的附件及补充协议均作为本/r/n
卖方（甲方）：佳木斯东方船务有限公司
买方（乙方）：
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经甲乙双方协商，就船舶买卖事宜达成一致，特签订本合同。
一、船舶基本情况
船名：龙货４０８总吨位：４８０吨
船舶种类：货轮净吨位：２６８吨
船籍港：佳木斯总长：５６米
航区：Ｂ级船宽：１０米
二、所有权
卖方确认拥有本合同下龙货４０８轮的全部产权。
三、船价
船价为人民币叁拾万元整。
四、付款
双方同意在合同签订后，立即办理船舶交接手续，并由卖方向买方移交所有船舶档案后，由买方将船款一次性支付给卖方。
五、船舶交接
双方在同江港按船舶现有状况进行交接。
六、债务
甲方应保证该船在移交前没有任何船舶优先权、船舶抵押权及其他随船债务；交船后若因该船移交前的随船债务而发生纠纷导致的赔偿、费用、开支等由卖方承担。
七、费用判定
交船前，该船发生的各项费用由卖方承担；交船后，该船发生的各项费用由买方承担。
八、登记
船舶移交后，卖方应向原船舶登记机关办理船舶注销登记；买方应办理船舶所有权登记。登记费用各自承担。
九、违约责任
甲乙双方必须严格履行合同约定，如有违约，均需向对方支付船价１０%的违约金，并解除本合同。
十、争议解决方式
本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向签约地人民法院起诉。
十一、附件
双方对合同内容的变更或补充或本合同未尽事宜，由双方签字盖章作为合同附件，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，并采用书面形式作出，与本合同具有同等效力。
十、生效日期
本合同自双方签字或盖章后，以文本标注日期为生效日期。本合同一式四份，甲方三份，乙方一份，具有同等法律效力。
十一、签约地：
卖方（签章）：买方（签章）：
法定代表人（签字）：身份证号码：
或委托代理人联系方式：
买卖合同的签定是企业最主要的经济活动之一。通过签定买卖合同, 双方之间进行标的物所有权的转换。卖方对所有权进行估价预算后, 将其卖给出价最高的企业。买方在获得所有权后可以生产相关的产品, 实现获取经济利益的目的。我国法律明确保护买卖合同, 但是在具体的合作过程中还是存在着不同细节方面的问题, 只有将这些问题顺利解决, 才能保证买卖合同发挥出真正的作用。
一、买卖合同的形式问题
买卖合同的形式也就是指双方进行合作的过程中是通过什么样的方式将合同的内容加以表现的。目前所说的买卖合同的形式通常可以分为口头表达的形式, 以及书面表达的形式, 但是通常来说, 口头表达形式只是说明双方或是多方之间存在着合作的意向, 并不具有严密的法律效力。而通过书面合同, 合作者之间可以将其合作的具体事项进行详细的记录, 包括双方合作的具体时间, 合作的具体内容等等。书面形式的买卖合同需要合作者之间进行签字确认, 如果发生违约情况也具有充足的书面证据, 因此是更加普遍的选择。相比于口头形式, 书面形式买卖合同的签定需要多个环节, 相对比较复杂, 但是书面形式可以受到明确的法律保护, 避免出现许多不必要的纠纷, 因此企业常用书面合同形式。
二、买卖合同中标的物所有权的转移问题
标的物所有权的转移问题是买卖合同的核心内容。目前我国现行的《合同法》中, 对买卖合同中标的物的转移时间、标的物知识产权的归属问题, 以及标的物孳息的归属问题都有着十分明确的规定。
比如, 在《合同法》第133条中规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移, 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
关于标的物知识产权的转移问题, 《合同法》第137条规定:“出卖具有知识产权的计算机软件等标的物时, 除法律另有规定或者当事人另有约定的以外, 该标的物的知识产权不属于买受人。”也就是说, 知识产权是不可以进行买卖的, 知识产权的核心是科技和创意, 这是一种无形的, 不可转移的财富。
关于标的物孳息的归属问题, 《合同法》第163条对此明确规定:“标的物在交付之前产生的孳息, 归出卖人所有, 交付之后产生的孳息, 归买受人所有。”
在签定买卖合同之前, 合作的双方或是多方一定要对合同的具体内容进行详细了解, 从合同的名称到合同的具体形式都要严格遵循法律的相关规定, 避免其中一方因为对合同的具体注意事项不够明确而衍生其他一系列的问题。
三、买卖合同如何生效问题
要确保买卖合同实现其真正的价值, 就要确保其顺利生效。那么, 买卖合同是否能够生效取决于哪些条件呢?
第一点, 签定买卖合同的双方或是多方的行为人一定要具有明确的企业授权并具有独立的思考能力, 能够对自己所作出的行为负完全的责任。第二点, 合同所签定的内容一定要以公司的基本利益为基础, 不能够借签定合同的名义为自己牟取不正当的利益。第三点, 合同的的具体内容一定要清晰明确, 合同的名称一定要规范, 内容一定要严谨, 而且合同的具体形式一定要与法律的要求相一致。
四、买卖合同的可操作性问题
买卖合同的可操作性以前文所提到过的买卖合同的标的物转移等问题为基础。在买卖合同中, 标的物的风险转让问题是最为复杂的, 当标的物存在的风险过大时, 企业就会开始从合同中寻找其中存在的漏洞, 并尽最大的努力转移风险, 而这一过程往往需要消耗大量的时间和精力, 会给双方的合作带来巨大的阻碍, 降低企业整体工作效率, 造成成本损耗, 使企业蒙受巨大的经济损失。
五、买卖合同的具体内容规定问题
买卖合同的具体内容是直接影响买卖合同能否生效的关键性因素。买卖合同对标的物的转移需要根据具体的合作类型进行区别。举例来说, 在建筑方面的买卖合同中, 建筑单位为了可以在招标环节得到充分的重视, 就一定要对其中的具体施工技术和施工成本进行明确而详细的规定。此外, 建筑施工单位还应该在合同中列出具体的施工方案, 对双方合作的具体内容进行详细的说明。
同时, 在买卖合同中, 双方对于标的物的具体质量也应该进行明确的规定和说明, 否则一旦出现质量问题, 就很难判定究竟哪一方才是责任的主体。通常情况下, 国家法律对待不同类型的标的物应该具有不同的质量规定, 因此, 合作的双方或多方对于标的物的质量要求一定要以国家给出的要求为基准, 并进行适当的提高与调整, 在产品交付之前, 一定要进行认真严格的进行质量检查。如若不然, 不仅会对双方的合作造成影响, 也会造成社会效益与经济效益的双重损失。
六、结语
综上所述, 买卖合同虽然是企业签定的合同中最普遍的合同类型, 但是还是存在很多细节方面的具体问题。从合同的形式到合同的最终生效都有可能引起一系列的法律纠纷, 因此, 企业一定要以更加严谨的态度对待签定买卖合同的相关工作。
参考文献
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原告：吴先生，要求判争泰先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。
被告：秦光生，先将房屋卖与吴先生，后称由于房屋买卖未经房屋共有人邢女士同意，故合同应为无效。
第三人：吴女士，泰妻，要求与秦先生分割夫妻共同财产，房地产交易中心申请办理房地产权利限制。
日前，上海市闵行区人民法院判决邢女士注销房地产权利限制登记秦先生将房屋的产权过户至吴先生名下，并将房屋交付吴先生；秦先生偿付逾期交房违约金。同时判决吴先生支付剩余房款57万元，并驳回第三人邢女士主张合同无效的诉讼请求。
买卖的房产权利被限制
秦先生与妻子在婚姻关系存续期间。共同购买了中春路上的一套房屋房屋产权仅登记在秦先生一人名下。之后，由于夫妻产生矛盾，妻子邢女士去了美国。今年6月13日，秦先生通过中介公司签订《上海市房地产买卖合同》，将房屋内的设施，设备及装修以共计155万元的价格卖给了吴先生。签约前后，吴先生共向秦先生支付了定金和房款98万元尚有未付房款57万元。秦先生由此向吴先生出具了收据艇《同意书》。《同意书》载明，本人出售房屋，此房屋于2007年7月3日交付。
正当吴先生享受着买房成真的喜悦时，却突然传来了一个震惊的消息：秦先生在美国的妻子邢女士在房地产交易中心申请办理了房屋权利限制手续，原来，秦先生夫妇关系多时不合，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日离家分居。今年7月5日，也就是吴先生迎接新房的日子里，邢女士在房地产交易中心申请办理房地产权利限制的手续，房地产部门以法院已受理离婚诉讼，要求分割夫妻共同财产为原因，于7月6日作出核准。
吴先生听到这个消息，一怒将秦先生告上法庭，要求判令寨先生按合同约定履行过户手续，交付房屋并偿付逾期交房违约金。诉讼期间，法院根据秦先生夫妻的具体情况，依法追加邢女士为第三人参加诉讼。
离婚中的夫妇“废约”态度一致
秦先生认为，在出售房屋时，已明确告知夫妻有矛盾，但吴先生仍然同意继续进行交易。由于邢女士对房屋在交易中心进行了限制并提出离婚诉讼，导致过户不成。正因房屋买卖未经房屋共有人邢女士同意，故合同应为无效。
邢女士称，秦先生在离婚诉讼期间试图将实属夫妻共同财产的房屋出售，发现这一情况后，就通知中介，要求他们不能进行居间。后来得知已签订买卖台同，正在进行交易，又至房产交易中心办理了限制该房屋交易的手续。秦先生擅自处分夫妻共同财产，而吴先生在购房时也明知这一情况，故诉请要求确认买卖台同无效。
针对邢女士的诉讼请求，吴先生称第三人所述事实并无证据证明。与秦先生间的房屋买卖为双方真实意思表示，并不存在双方恶意串通的事实，第三人的权利未在房产交易中心进行备案，直至2007年7月3日交易中心也没有任何异议登记情况。本人依照二手房买卖的正常交易过程进行履行履行过程并无过错，故不同意第三人的诉讼请求。
秦先生称，自己将房屋出售给吴先生是出于还贷的压力以及对法律的无知并非为了侵占共同财产。本人以为房屋在自己名下即可处分房屋，故对第三人的诉讼请求没有异议。
第三人对房屋无直接支配权
法院认为，第三人虽然基于婚姻关系的存续而依法享有对涉案房屋与秦先生共有的权利，但在第三人未就此提出主张且房屋产权未登记至其名下前，第三人实际并未取得对涉案房屋完全的直接支配和排他的权利，第三人对此法律后果应当有所判断。秦先生作为登记的产权人将涉案房屋出售的行为并不构成物权上的无权处分而吴先生亦是基于对物权登记的信赖而签订了《上海市房屋买卖合同》，双方签订的买卖台同应为有效。因此，秦先生及第三人的抗辩及诉讼理由不能成立不予采信。第三人要求确认台同无效的诉讼请求，不予支持。
鉴于双方问的买卖关系依法成立并有效，故吴先生有权要求秦先生继续履行台同。现吴先生要求秦先生办理过户手续及交付房屋的诉讼请求，于法有据。予以支持。根据秦先生出具的《同意书》，秦先生未能按此约定履行交房义务，应承担相应的违约责任。吴先生要求支付逾期交房违约金的诉请，符合约定予以支持。根据实际，该违约金暂计至判决生效之目，若判决生效后秦先生未交付房屋，吴先生可另行主张。
法官指出，第三人若认为秦先生的行为损害了其利益可通过其他途径提出赔偿。考虑到秦先生与第三人邢女士目前正在进行离婚诉讼，故吴先生支付剩余款项前，应注意通过台理途径通知第三人以有利于第三人行使权利及时保全，而第三人在秦先生交付房屋时，亦应予以配合及协助，以避免对其产生可能的不利后果。
律师说案
什么样的财产是夫妻共同财产?
按照《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产为夫妻共同财产。夫妻对共同财产有平等的处理权。
因此，我国夫妻共同财产制，是法定的婚后所得制，一般是始于婚姻登记机关的结婚登记之日，止于夫妻关系的解除或终止之日。对夫妻财产所得的正确理解，不局限于在夫妻关系存续期间实际取得财产，只要依据法律在夫妻关系存续期间可以享有相应财产权利的，就为已经取得财产应为夫妻共同财产。
此案中秦先生与妻子邢女士，虽然在闹离婚，但在没有正式解除婚姻关系之前，对登记在秦先生名下的，在婚姻关系存续期间共同购买的房屋按照《婚姻法》还是一种夫妻共同财产。
夫妻中一方擅自处分夫妻共同财产具有什么样的法律效力?
按照《物权法》规定一项财产可以由两个以上的权利主体共有共有人可以按照自己的份额或协议对共有财产行使管理的权利和义务。房产也可以由两个以上单位或个人共同所有对共有人的共同所有事实，—般以房产权利证书上登记记载的内容为准。按照《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产为夫妻共同财产。但在现实生活中，夫妻共同购买房屋时，大多登记在一方名下，另一方在房产登记部门无任何登记资料。像本案秦先生与邢女士夫妇二人购房就只登记在秦先生名下，就属于这样的情况。对这种本是夫妻共同财产只登记在一方名下的，如果另一方擅自处分共同财产，将出现许多的法律问题即所签订的房屋买卖台同的法律效力问题，这取决于购买者是否知悉所买房屋是否为夫妻共同财产，如知悉的，没有取得其他共有人是否出售的书面意见的，违反《城市私房管理条例》中的禁止性规定，—般应认定为无效合同。如购买者不知悉所买房屋还有其他共有人的，购买者购房时是出于善意的，没有过错；如所签订的房屋买卖合同具备可履行条件的，或购买者已经履行了主要义务的，一般应认定房屋买卖合同有效。当然，因这样的房屋买卖合同产生纠纷，起诉到法院，对购房者知悉还有其他共有权人的事实，按照《民事诉讼证据规定》谁主张，谁举证原理出发，这需要卖房者向法院提交完整的证据链条来证实的，否则，应承担举证不能的后果，最后要承担对其不利的败诉后果。
二手房买奏应注意那些问题?
二手房通常理解为再次上市交易的房屋。个人购买的商品房或经济适用房或自建房，办完产权证后，再攻上市去买卖，这样的房屋就是二手房，泰先生与吴先生之间的房屋买卖也是一种二手房买卖。
合同编号：
买受人：（以下简称甲方）
出卖人：（以下简称乙方）
经甲乙双方充分协商，特订立本合同书，以便共同遵守：
第一条产品的名称、品种、规格和质量
1.1产品的名称、品种、规格
（说明：应注明产品的牌号或商标。）
1.2产品的技术标准及质量要求
（说明：在合同中必须写明执行的标准代号、编号和标准名称。有国家标准的按国家标准执行；无国家标准而有行业标准的，按行业标准执行；无国家和行业标准的，按企业标准执行。没有上述标准，或虽有上述标准、但买受人有特殊要求的，按甲乙双方在合同中商定的技术条件、样品或补充的技术要求执行。对成套产品，合同中要明确规定附件的质量要求；对某些只有安装运转后才能发现内在质量缺陷的产品，合同中应具体规定提出质量异议的条件和时间——一般规定为从运转之日起六个月；实行抽样检验质量的产品，合同中应注明采用的抽样标准或抽验方法和比例；在商定技术条件后需要封存样品的，应当由当事人双方共同封存，分别保管，并应对样品质量作出说明，作为检验交货质量的依据。）
第二条产品的数量和计量方法
2.1产品的数量：
2.2计量方法：
（说明：国家或主管部门有计量方法规定的，按国家或主管部门的规定执行；国家或主管部门无规定的，由甲乙双方商定。对机电设备，必要时应当在合同中明确规定随主机的辅机、附件、配套的产品、易损耗备品、配件和安装修理工具等。对成套供应的产品，应当明确成套供应的范围，并提出成套供应清单。）
2.3产品交货数量的正负尾差、合理磅差和在途自然减（增）量规定及计算方法。
第三条产品的包装
（说明：产品的包装，国家或业务主管部门有技术规定的，按技术规定执行；国家与业务主管部门无技术规定的，由双方商定。我方作为买受人时，产品的包装费用应约定由出卖人承担；如果对包装有特殊要求的，应当在合同中作出约定。）
第四条价格及货款总额
4.1价格：
（说明：应详细规定产品的单价及计量单位，一般为人民币）
4.2货款总额：
第五条交货地点
5.1交货地点：
（说明：由双方约定，如果我方为买受人，一般要求出卖人送货到我方指定地点；如果我方为出卖人，则一般约定为出卖人所在地。）
5.2运输方式：
（说明：由双方约定，并应明确运输费用由谁承担。）
第六条交货期限
（说明：根据实际情况约定）
第七条验收方法
（说明：合同应明确规定：A、验收时间；B、验收手段；C、验收标准；D、由谁负责验收和试验；E、在验收中发生纠纷后，由哪一级主管产品质量的监督检查机关进行仲裁等。）
第八条对产品提出异议的时间和办法
8.1甲方在验收中，如果发现产品的品种、型号、规格、花色、质量和数量不合规定，应在天（即第7条规定的验收时间）内向乙方提出书面异议，并有权拒付不符合合同规定部份的货款。
8.2如甲方未按规定期限提出书面异议的，视为所交产品符合合同规定。
8.3甲方因使用、保管、保养不善等造成产品质量下降的，不得提出异议。
8.4乙方在接到甲方书面异议后，应在10天内（该期限由双方商定）负责处理，否则，即视为同意甲方提出的异议和处理意见。
（说明：①甲方提出的书面异议中，应说明合同号、运单号、车或船只、发货和到货日期；说明不符合规定的产品名称、型号、规格、花色、标志、牌号、批号、合格证或质量保证书号、数量、包装、检验方法、检验情况和检验证明；提出不符合规定的产品的处理意见，以及当事人双方商定的必须说明的事项。②如果出卖人对其产品有质量保证期的，则应适用质量保证期的规定，质量保证期即为提出异议的期限，合同中不再另订质量异议条款。）
第九条货款的支付方式、办法及时间
9.1货款的支付方式：
（说明：应明确以现金或以转帐方式支付。）
9.2付款办法：
（说明：应约定①货到指定地点并经验收合格后付款；或②分期付款并约定每次付款的比例；或③其他方式）
9.3付款时间：
第十条乙方的违约责任
10.1乙方不能交货的，应向甲方支付不能交货部分货款的%（通用产品的幅度为1%—5％,专用产品的幅度为10%—30％）的违约金。
10.2乙方所交产品质量不符合合同规定的，应向甲方支付货款总额%（或约定一个数额）的违约金。如果甲方同意接收的，应当按质论价；如果甲方不同意接收的，应根据产品的具体情况，由乙方负责包换或包修，并承担修理、调换或退货而支付的实际费用。乙方不能修理或者不能调换，按不能交货处理。
10.3乙方因产品包装不符合合同规定，必须返修或重新包装的，乙方应负责返修或重新包装，并承担全部费用。甲方不要求返修或重新包装而要求赔偿损失的，乙方应当向甲方支付该不合格包装物低于合格包装物的价值部分。因包装不符合规定造成货物损坏或灭失的，乙方应当负责赔偿。
10.4乙方逾期交货的，乙方应在发货前与甲方协商，甲方仍需要的，乙方应照数补交，并应向甲方支付逾期交货的违约金元（或约定违约金的计算方法，例如：每逾期一天，按逾期交货部份货款的千分之一向甲方支付违约金）、赔偿甲方因此所受的损失；甲方不再需要的，应当在接到乙方通知后15天内通知乙方，办理解除合同手续，逾期不答复的，视为同意发货。
10.5乙方提前交货的，甲方接货后，仍可按合同规定的时间付款；合同规定自提的，甲方可拒绝提货。乙方提前交货的产品、多交的产品和品种、型号、规格、花色、质量不符合合同规定的产品，甲方在代保管期内实际支付的保管、保养等费用以及非因甲方保管不善而发生的损失，应当由乙方承担。
第十一条甲方的违约责任
11.1甲方中途退货，应向乙方偿付退货部分货款％（通用产品的幅度为1一5％，专用产品的幅度为10～30%）的违约金。
11.2甲方未按合同规定的时间和要求提供应交的技术资料或包装物的，除交货日期得以顺延外，应向乙方偿付顺延交货的违约金元（或约定违约金的计算方法，例如：每逾期一天，按顺延交货部分货款的千分之一向乙方支付违约金）；如果不能提供的，按中途退货处理。（注：此条款只有在第3条中约定了甲方应提供技术资料或包装物的情况下才存在，如果未作约定，则此条款取消。）11.3甲方自提产品未按出卖人通知的日期或合同规定的日期提货的，应向乙方支付逾期提货的违约金元（或约定违约金的计算方法，如：每逾期一天，按逾期提货部分货款总值的千分之一向乙方支付违约金），并承担乙方实际支付的代为保管、保养的费用。（注：此条款只有当我方为出卖人且规定买受人自提的情况下才存在，当我方为买受人时则取消。）
11.4甲方逾期付款的，应向乙方支付违约金元（或约定违约金的计算方法，如：每逾期一天，按逾期付款部分的千分之一向乙方支付违约金。）
11.5甲方违反合同规定拒绝接收货物的，应当赔偿乙方因此造成的损失。
11.6甲方如对乙方提出错误异议，应赔偿乙方因此所受的损失。
第十二条不可抗力
甲、乙任何一方因不可抗力不能履行合同的，应及时通知对方，并应当在合理期限内提供证明。根据不可抗力的影响，可部分或全部免予承担违约责任。
第十三条其他
按本合同规定应该支付的违约金、赔偿金、保管保养费和各种经济损失，应当在明确责任后10天内付清，否则按逾期付款处理。
第十四条解决合同争议的方式
因本合同所发生的争议，由当事人双方协商解决。
如经协商未能解决争议时，双方同意：因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提请仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁；仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
或：如经协商未能解决争议、需要提起诉讼时，双方同意由（被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地）人民法院管辖。
第十五条合同的效力
本合同自年月日起生效，如有未尽事宜，须经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份；合同副本一式份，甲方份，乙方份。
（说明：如果合同需要公证的，亦可订明经公证机关公证之日起生效。）
买受人（甲方）：（公章）出卖人（乙方）：（公章）
法定代表人:法定代表人:
委托代理人：委托代理人：
地址：地址：
开户银行：开户银行：
账号：账号：
电话：电话：
合同签订时间：年月日
乙方：_______证件号码：_______
(一)甲方有一辆________车出售，车牌号为________，乙方自愿购买，车辆成交价格为人民币______万_____仟______佰_____拾_____元。
(二)随车证件：(有证件打“√”、无证打“×”)
1、行车证2、附加费证()3、养路费证()
4、排污证()5、保险证()6、营运证()
(三)本次交易纯属甲乙双方自愿，钱、车交付两清，双方签字按印后即生效，不得反悔。如有一方反悔，反悔方将赔偿违约金)___________________元人民币。
(四)乙方接车后，行车过程中一切费用、债权、债务、事故均由乙方承担，与甲方无关。乙方接车前的一切债权、债务、事故由甲方承担，与乙方无关。
(五)若需办理过户变更手续，甲方必须协助乙方办理，费用由_____方承付，过户时，甲方必须保证提供车主身份证原件或单位企业代码证书。过户期间如车档案或车手续有问题造成的一切经济损失，全由甲方负责。
(六)本合同签定后，购车款____付清。自此车交，款清。
(七)其它。
(八)本协议一式两份，甲、乙双方各一份。
甲方：_______电话：_______
乙方：_______电话：_______
农村房屋买卖合同的效力认定，不仅仅应从宅基地使用权的案件上来把握，同时也应考虑签订合同的主体。主体不合法，同样会导致合同无效。
案情
1997年7月25日，睢志刚与毛瑞琴、毛永亮在中间人睢根上的说合下，签订了房屋买卖协议，将位于河南省登封市中岳办事处新店村的一处房产卖予毛瑞琴、毛永亮。土地使用证上是睢志刚之父睢天庆的名字，当时双方约定价格为25500元，协议签订后双方款证交清。随后睢志刚即从该房屋内将东西搬走，毛永亮、毛瑞琴即搬入该房屋居住至今。睢志刚一直在郑州居住。2006年7月17日，睢志刚的父母睢天庆与耿姣以睢志刚、毛永亮、毛瑞琴不经自己同意，擅自出卖自己房屋，严重侵害了自己的合法利益为由，将三人诉至登封市人民法院，请求法院确认三被告所订立的买卖房屋协议无效。
裁判
登封市人民法院认为，被告睢志刚在与被告毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议时，其身份特定，为两原告之子。且原告也曾给他人说过要卖房子，又有说合人睢根上从中说合，睢志刚又持睢天庆的土地使用证，因此，毛瑞琴、毛永亮有理由相信睢志刚有代理权，而且对此认为是善意且无过失。睢志刚以睢天庆的名义与毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议的行为，构成表见代理。在该协议签订后，原告曾回到该房屋将其物品搬走，即知道了睢志刚以其名义签订房屋买卖协议而不作否认表示，原告以自己的行为承认了被告睢志刚的代理行为，因此，被告睢志刚代订合同的行为应为有效。原告请求确认合同无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告睢天庆、耿姣的诉讼请求。
一审判决后，睢天庆、耿姣不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。
郑州中院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明，被上诉人毛瑞琴、毛永亮庭审时向法庭提交了登封市新店村居委会2007年6月15日出具的证明一份，以证明双方之间房屋买卖关系存在的事实，同时证明二被上诉人居住的十年期间对房屋进行了几次翻修改造；二上诉人耿姣、睢天庆及被上诉人睢志刚已经于1998年将其户口迁出，地已收回，不再具有该村集体经济组织成员身份，同时二被上诉人还向法院提交了1998年12月5日被上诉人毛永亮与袁志红签订的房屋买卖协议一份，以证明其房屋已经卖给他人。上诉人耿姣、睢天庆对以上证据不予认可，认为居委会证明内容不实，房屋买卖协议是虚假的。
郑州中院审理后认为，原审法院适用简易程序审理本案，经过庭前多次调解，被上诉人毛瑞琴、毛永亮也向法庭提交了调解申请，根据最高人民法院关于民事调解工作的相关规定，法院调解期间不计入审理期限；且上诉人耿姣、睢天庆也无证据证明原审法院审理的时间可能影响案件的正确判决。故上诉人耿姣、睢天庆上诉称原审法院程序违法，应当撤销原判，发回重审的请求，理由不能成立，本院不予支持。1997年7月25日，被上诉人毛瑞琴、毛永亮与被上诉人睢志刚签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且被上诉人毛瑞琴、毛永亮已经履行了支付房款的义务，并收到了上诉人耿姣、睢天庆的土地使用证，应属有效协议。二上诉人上诉称，被上诉人睢志刚隐瞒实情，擅自出售其房屋，所得欠款自己挥霍，违法处分自己的宅基地和房产，事后上诉人未予追认，应当认定买卖协议无效的请求，因被上诉人睢志刚系上诉人耿姣、睢天庆之子，经过中间人说合将房屋卖给了属于同一农村集体经济组织的二被上诉人，不违背相关法律规定，且签订协议后又将该房屋土地使用证交给了被上诉人毛瑞琴、毛永亮。二被上诉人在该买卖过程中属于善意无过失，有理由相信被上诉人睢志刚具有代理权。协议签订后，二上诉人将该房屋内的东西搬走，并于1998年将其户口从该集体经济组织内迁出，系以自己的行为对被上诉人睢志刚代理行为的承认。故原审法院认定被上诉人睢志刚的行为构成表见代理并无不当；上诉人耿姣、睢天庆的该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人耿姣、睢天庆的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
评析
本案是一起农村房屋买卖纠纷，农村房屋买卖由于涉及到宅基地使用权的转让，对其效力的认定，司法实践中认定不尽相同，笔者认为，农村宅基地使用权有以下特点：其一，农村宅基地的所有权归集体。在我国，土地分别属于国家和集体所有，而用于建造房屋的土地，也因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。其二，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。其三，农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能有宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。另外，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。
正是基于以上的特点，加之宅基地使用权是农民安身立命之本，在农村一般一户只允许拥有一处宅基地。我国法律法规对农村宅基地使用权的转让采取了限制态度。如：担保法第三十七条规定：“宅基地的使用权不得抵押。”虽然我国土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。”没有指明宅基地使用权不得出租、出卖。但其立法本意即在于保护农民宅基地的专有使用权。
随着我国改革开放进一步深化和城市化进程的不断加快，农村大量剩余劳动力进入城市，把大量的私有房产留在了农村以及其他原因，使一户拥有了多处住宅，这样就出现了大量的农村私有房屋买卖，本案即属此种情况。在此情况下，对该涉及到农村房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律按无效对待或仅仅适用土地管理法第六十二条的规定，地随房走一律认定有效，而是应从宅基地使用权的特点上去把握。一般来说，确认的农村房屋买卖合同有效应符合以下几个条件：1.转让人拥有两处以上的农村住房；2.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员；3.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；4.转让行为已征得集体经济组织同意。因此，本案应确认该房屋买卖合同有效。
