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住房公积金贷款问题研究
摘要：近年来，住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体，已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式，但随着信贷规模的不断扩大，贷款风险也不断增强。为此应积极采取有效措施，促使住房公积金贷款稳健发展。
关键词：公积金贷款;管理风险;信贷规模
近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，公积金贷款在管理和运作中存在的一些问题逐步凸显出来。对此，本文提出了相关政策建议，供商榷。
一、当前住房公积金贷款管理及运作中存在的问题
(一)管理体制存在缺陷
1 公积金贷款跨区域使用受限制。住房公积金贷款缺乏跨区域使用的功能造成了许多购房者没有把住房公积金用到实处，浪费了大量资源。
2 存贷不挂钩制约了公积金贷款使用的可持续性。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限要求，也无最低存款额限制。从长远看，可能导致资金缺口，加大住房公积金融资的风险。
3 住房公积金政策“帮富不帮穷”。实行住房公积金制度的出发点，是要解决城镇居民买房、建房资金短缺问题。但从实际情况看，改善居住条件多数为高收入职工家庭，中低收入家庭无力承受改善住房条件的还贷压力，因此也享用不到自己长年缴存的住房公积金。
4 住房公积金贷款办理程序繁琐。由于住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取部分手续费，所以受委托银行受自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。手续繁琐、审批时间长，贷款条件多，让许多前来办理公积金贷款业务的客户烦不胜烦，大大影响了职工使用公积金贷款的积极性。
5 公积金管理中心在贷款资金的回收上权力缺失。由于《住房公积金管理条例》规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够。而公积金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与公积金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期。此外，由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，公积金管理中心也无力对银行进行制约和追究。
(二)贷款运作中风险隐患较多
1 政策性因素带来的风险。主要是地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对公积金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
2 经济社会发展因素带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。
3 借款人还款能力下降所带来的风险。由于住房公积金归集覆盖面较宽，既有行政事业单位和国有企业，还有私营、民营等非公有制企业，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。
4 受委托银行自身风险的转移。国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由住房公积金管理中心承担风险，也就使同一贷款业务的委托方与受托方形成两个不同的利益主体。容易导致住房公积金管理中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形中加大了住房公积金的贷款风险。
(三)住房公积金贷款管理部门数据统计信息化建设滞后
由于我国许多地方住房公积金管理中心的信息化建设相对滞后，致使许多职工根本不知道自己的个人信息，而加大了住房公积金贷款风险。
二、改进和完善住房公积金贷款管理及运作机制的相关建议
(一)进一步完善住房公积金管理制度。一是建立全国性住房公积金管理体系。打破现有的以行政区域为单位所形成的条块分割的住房公积金管理现状，实现国家对住房公积金系统的垂直管理。全国住房公积金管理部门可以尝试允许直系亲属或者具有合同保证人之间互用住房公积金，即只要直系亲属或者个人愿意将自己的住房公积金借给另外一个人使用，并签订了合同，住房公积金管理部门就可以考虑开办互用住房公积金业务。
(二)加强住房公积金管理中心与人民银行和受委托银行之间的协作。加快实现住房公积金贷款与人民银行个人征信系统的联网，充分利用征信系统全面了解贷款申请人的信用状况，从源头上剔除不良信用客户，防范信贷风险。
(三)建立健全贷款风险监管体系。一是对个人信用情况进行相应的时实评估，及时防范恶意超贷的形象;二是加强贷前审核与贷后监察相结合，对个人住房贷款实现全过程的监督管理;三是加强对个人住房贷款高风险的预警，并及时给出相关规避建议;四是建立会商制度，即住房公积金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
(四)丰富住房公积金贷款资金来源。目前，住房公积金贷款资金来源只有单位和职工共同缴纳的住房公积金，资金来源单一，要将住房公积金贷款发展成为强大的住房金融工具，单靠这一资金来源远远不够。建议根据我国的实际情况，不断拓宽住房公积金贷款资金来源渠道，比如可以把人们低利率储蓄资金引入到住房公积金中。
(五)加强地方政府的参与度。一是鼓励政府积极参与。世界上任何国家住房公积金贷款顺利实施离不开政府的积极支持和帮助，因此，各地政府应加强指导，不断提高相关制度保证。二是探索建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度。可采取政府扶持(如实行贷款贴息政策)、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。
(六)进一步完善现行住房保险制度。目前，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，建议由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，积极开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力，同时也大大降低了住房公积金贷款的风险。
(七)探索建立政策性住房金融机构。解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。因此。可以探索建立全国性的政策性住房金融机构，专门负责住房公积金的归集和资金运作，把对资金管理和运作的责、权、利统一于一体，这样不但能有效地加强对住房公积金的管理，而且还能有效地规避住房公积金贷款管理和运作中的风险。
作者：陶学国
摘要：基于白城市住房公积金管理中心的职责定位，分析住房公积金存在的风险，提出住房公积金贷款管理风险的规避措施。
关键词：住房公积金 贷款风险 规避措施
1 住房公积金贷款概要
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。白城市住房公积金管理中心成立于2002年，累计到2014年6月30日，白城市住房公积金通榆管理部共为3160户职工发放贷款，贷款余额累计2.51亿元。通榆住房公积金管理部只是整个白城市住房公积金管理中心的一个小分部，全区公积金贷款发放要在此数据的十倍以上。住房公积金管理中心作为职工“五险一金”中的“一金”的掌门人，深知自身责任的重大，要为百姓管好钱，看好钱，更要体现出互助性，让百姓用好钱。任何事物都有双面性，有利有弊，有收益就有风险。为了替百姓当好家，公积金管理中心不断完善创新管理体制，建立风险预控体系，尽全力规避风险，以适应市场经济体制发展的需要。
2 住房公积金存在的风险
2.1 住房公积金贷款管理风险的形成。住房公积金贷款和商业住房贷款虽然拥有共性，但是各自在管理方面和经济运行过程中都存在一定风险。其中，住房公积金贷款风险较为突出。
2.2 运行体制带来的管理风险。国务院在《住房公积金管理条例》中对于住房公积金管理中心所承担的金融业务有严格的规定。按照《住房公积金管理条例》中的相关规定，住房公积金管理中心凡是涉及住房公积金金融业务的，一律委托由住房公积金委员会指定的商业银行进行办理。住房公积金管理中心无权直接办理金融业务。个人住房贷款也委托商业银行代办，相应的风险由住房公积金管理中心承担。这就形成了同一贷款业务的委托方与受委托方是两个不同的利益主体。受委托的银行是以获取最大利润为经营目的的经济实体，委托方的住房公积金管理中心则是政府职能部门，以低息惠民为主要宗旨，全心全意为百姓谋福利，全体员工不以效益定工资，完全以事业单位定编，定制，定工资。没有奖金制度，市场化经济量化指标。
3 受委托银行自身的风险
3.1 受委托银行在自营业务与委托业务之间，通常留下高利润、低风险的住房公积金贷款项目，高风险的项目则交由住房公积金管理中心统一承办，期间不乏通过推荐商业贷款或联合开发商蒙骗客户做银行的住房贷款，以获得风险小，利润高的贷款的违规操作行为。住房公积金管理中心违规操作会导致客户和开发商流失，使得住房公积金贷款风险指数升高。笔者作为住房公积金管理中心业务窗口的业务人员，发现每年都有客户前来咨询业务。自己当时听信开发商统一安排在银行贷款，没有到住房公积金管理中心来办理住房贷款，没有享用到低息贷款，后悔莫及，只因为自己不懂得公积金的贷款具体流程。
3.2 工作人员积极性问题。银行运行体制中，定期要完成的经济指标和个人的奖惩制度非常明确，这样，就会使办理住房公积金贷款的工作人员积极性变低，他首先要保证自己银行的工作任务完成，再去办理公积金的住房贷款业务。每个银行职工都会这样做，这也是无可厚非的。毕竟每个人都要对自己的家庭负责。受委托银行在办理住房公积金贷款时，公积金管理中心会按规定付给银行5%的手续费作为报酬。这相对于银行贷款的利息收入微不足道，不能引起银行对此项业务的重视，在自身利益的驱动下，甚至有时会出现拖拉现象，延迟为住房公积金贷款客户发放贷款，使客户不能及时拿到现金。当然，无论对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位。有些银行还打出在商业银行贷款给予优惠，代为办理贷款手续，使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使住房公积金管理中心又失去了许多优质客户，既而加大住房公积金贷款风险。
4 住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险客观存在。我们应该以客观的态度对其做出评价，并且在管理活动中通过各种措施来规避风险。白城市住房公积金管理中心基于上文的风险分析，积极探寻应对措施。全区住房公积金管委会，多次调研出台新的管理办法，以协助住房公积金中心规避管理风险及金融风险。具体方案如下：
4.1 要合理规避住房公积金贷款制度性风险，首先确立公积金中心的主导地位。公积金中心在市公积金管委会的支持下通过自营模式运行。这种权责利三方关系协调统一的工作模式，一方面权责界限清晰，另一方面不存在委托方式中的利益冲突，工作效率大大提高。同时，自营模式也是对个人住房公积金贷款委托机制的革新。可以自主选择受委托人——公积金业务的承办银行，消极应付受委托银行，工作效率差，认为失误时有发生，住房公积金贷款风险始终存在。一般情况下，由受委托的商业银行承担住房公积金贷款风险，公积金中心优胜劣汰，从而最大限度规避贷款风险。
4.2 在确立了主导地位的同时，公积金中心更加强化自身建设，以规避风险。做到贷前审查，贷后跟踪，内审稽查按季度审核并形成纸质报告，专门成立了中层领导以上的八人组公积金住房贷款审贷委员会，每周二周四定期召开例会审批贷款业务。
4.2.1 贷前审查。贷款申请人必须具备的条件：①只有参加住房公积金缴存的职工才有资格申请住房公积金贷款，申请人在贷款前连续缴存公积金的时间不得少于一年，且为正常缴存状态，这说明其经济收入稳定，不易产生风险。②配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本要求时提供的金融支持，公积金贷款是专款专用，决不允许挪作他用。③申请人还必须向住房公积金管理中心提供个人征信报告，该报告能显示出每个人的经济状况：住址、单位、公积金缴存情况、信用卡的使用记录、担保记录、贷款记录等等。凭此报告，公积金的工作人员可直观地查出申请人的所有问题，再根据国家在2012年颁布的《关于二套房的住房贷款细则》中的相关政策，核定是否给予办理公积金贷款业务。④上述手续都符合要求的，公积金中心工作人员还得到现场看房，满足贷款条件的，方可委托房屋产权管理中心进行评估和抵押，根据评估报告的价值首套房不超过70%，二套房不超过50%，且最高额不超过30万元，为其办理住房公积金贷款。
4.2.2 贷后跟踪。公积金中心花重金引进升级软件，改进先关还贷措施，提高跟踪和服务的质量，减少因服务质量带来的还贷风险，对每个公积金贷款户，实现了便捷的网上银行扣款业务，银行短信息通知服务，发放贷款的同时明确告知客户每月的还款期限和还款额，并且敦促贷款人如期缴纳贷款，以免逾期缴纳或拒缴影响个人信用。公积金中心还增加了每月的扣款次数，新的软件引进后公积金中心每月至少扣款8次，而且对于每笔没有及时足额还款的客户，公积金中心指定专人催缴归还贷款。电话通知，联系贷款人单位，使逾期贷款率明显降低，截止2013年12月31日，白城市住房公积金管理中心的贷款坏账率为0，逾期率0.03%。尽管如此，公积金中心还是按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序。
5 总结
住房公积金作为一种政策性融资模式，取之于民，用之于民，能够反映本国基本国情，同时能扎实推进城市住房制度革新，改善职工住房条件。住房公积金贷款、审核、发放及回收等各个环节都存在一定的操作风险。公积金涉及主体较多，包括单位、职工、中介机构、地方政府、管理中心、监管部门等，公积金贷款制度要有新的突破、推进，就必须打破现存的利益格局和体制格局，这需要克服重重困难。鉴于此，应该建设一套相对完善的风险控制体系，将个人住房贷款作为风险管理重点项目，强化全过程控制。同时，调整公积金管理中心贷款流程，健全相关制度，贷款项目的调查、审查、审批、催收、内部稽核等一律照章办事，杜绝违规操作。住房公积金贷款管理中心的一切活动都应该纳入制度的框框中，确保各项工作流程化。此外，还应该与商业银行增进交流，可适当借鉴商业银行贷款风险处理方法，用以规避住房公积金贷款的管理风险。我们会一直努力，做到没有最好，只有更好，为公积金事业奋斗!
参考文献：
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作者：刘艳平
摘要：住房公积金制度促进了城镇住房建设的发展，为职工住房提供了长期稳定的政策性信贷资金。住房公积金管理中心作为社会公众资金的管理机构，社会经济生活中发挥着重要的作用。如何管好用好住房公积金，实现其资金保值增值，让政府放心，让群众满意，是关系到社会稳定与和谐的大事。如何防范住房公积金贷款风险，进一步提高公积金管理水平，需要我们把公积金贷款的风险管理作为一个选题加以探讨。本文主要从住房公积金的贷款相关重要财务指标的控制核算、贷款流程管理(事前、事中、事后管理)两个方面阐述公积金的贷款风险管理。
关键词：住房公积金 贷款 风险 管理
住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
1 住房公积金贷款概述
住房公积金贷款是指政府所属的住房公积金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房的住房公积金缴存职工发放的优惠贷款。住房公积金贷款是住房公积金使用的中心内容。新《住房公积金管理条列》规定的住房公积金贷款专指职工个人贷款，这是从建设性贷款向消费性贷款的转变，是对住房公积金使用方向的重大调整，改变了长期以来重建设、轻消费的观念，有利于改变职工消费结构，使住房消费支出达到职工家庭收入的合理比重，保证国家、单位职工的合理负担;调整房地产市场结构，解决有效需求不足的问题，达到住宅市场供求平衡和优化结构。
住房公积金资金规模逐年扩大，住房公积金信贷消费逐年增多，资金规模的扩大和贷款资产质量与风险防范的矛盾问题日益突出，贷款资产的风险管理愈显重要。突出问题主要表现在以下几点：①资金规模的不断扩大，对资产质量要求不断提高;②公积金沉淀资金过多，要求不断提高资金的使用效率;③房地产市场的迅猛发展，带动信贷规模的扩大，要求不断加强贷款资产的管理;④公积金贷款风险管理急需有一个行业规范与标准。
2 公积金贷款风险管理的实施措施
2.1 贷款风险管理的财务指标核算与控制
住房公积金贷款是公积金管理中心最重要的业务，因此，有关贷款的详细信息对于会计信息使用者的决策至为重要。《住房公积金财务管理办法》第一章第四条规定，住房公积金财务管理的基本原则是：执行国家有关法律、法规、规章和财政、财务制度;建立健全内部财务制度，做好财务管理基础工作;降低运作风险，保证住房公积金保值增值，确保住房公积金所有者的合法权益不受侵犯。下面对贷款管理的几项重要财务指标的核算与控制等进行详细阐述。
2.1.1 贷款风险准备
①贷款风险准备的核算。本科目核算按规定提取的住房公积金贷款风险准备，在科目的设置上符合会计的谨慎性原则，在资产负债表中属于净资产项目。对于委托贷款，应于年度终了按规定提取住房公积金贷款风险准备。提取贷款风险准备时，借记“增值收益分配——提取贷款风险准备”，贷记“贷款风险准备”。对于不能收回的逾期贷款，应查明原因，追究责任。
对确实无法收回的，按规定程序批准作为呆账贷款，冲销提取的贷款风险准备，借记“贷款风险准备”，贷记“逾期贷款”，贷记“应收利息”;同时，借记“住房公积金存款”，贷记“增值收益存款”。
关于呆账核销的操作程序，财政部对此专门下发了一个文件：财综[2006]10号《住房公积金呆帐核销管理暂行办法》，该办法对呆账的范围、认定、核销的主管部门、所需材料、程序、管理等做出了详细的说明。住房公积金呆账核销实行“从严认定、证据确凿、责任追究、逐级审批、对外保密、账销案存”的管理原则。公积金中心未按规定足额提取贷款风险准备金的，各省、自治区、直辖市财政部门不得批准核销住房公积金呆账。
②贷款风险准备的提取。在《住房公积金财务管理办法》财综字[1999]59号文件中有明确规定，住房公积金增值收益除国家另有规定外，应按下列顺序进行分配：a住房公积金贷款风险准备金;b上交财政的公积金中心管理费用;c城市廉租住房建设补充资金。住房公积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于60%，具体比例由各省、自治区、直辖市财政厅(局)确定。住房公积金呆账贷款，由公积金中心提供详实资料，经本级财政部门审核，报省、自治区、直辖市财政厅(局)批准核销。具体核销办法按财政部规定执行。核销后又收回的住房公积金委托贷款本金和利息收入，应增加住房公积金贷款风险准备金。
住房公积金管理中心是社会公众资金管理机构，其业务对象具有广泛的社会性。对管理中心来说，稳健经营至为重要，而提取准备金则是公积金管理中心稳健经营的最重要手段之一。公积金的运作模式与商业银行的运作模式相似，提取贷款风险准备金应着眼于其总体资产的质量，而不应仅仅针对贷款的质量(只不过贷款在总资产中占据重要份额，贷款的呆账准备也相应成为准备金的主要部分)。从这一点出发，我们可以将提取的准备金分为两类：一类是针对特定类别的资产(主要是按照五级分类形成的贷款类别)的可能损失所提取的专项准备金，另一类则是针对总体资产可能发生的不确定损失所提取的普通准备金。
2.1.2 个贷逾期率的计算与控制 个贷逾期率是个人贷款逾期额与个人贷款余额的比率，是一项财务管理指标，是核算资产类项目中委托贷款质量优劣的一个重要指标。个人贷款逾期额按逾期月份的长短，分三个时间段分别确定逾期贷款金额。逾期1-2个月(含2个月)，按逾期未还月份的本金计算逾期额;逾期3-6个月(不含6个月)，按逾期未还月份的本金计算逾期额;逾期6个月(含6个月)，按所有剩下未还月份的本金计算逾期额。对逾期贷款的催收采取双渠道管理，首先公积金中心内部有专门的部门和人员管理逾期贷款，其次是按委托贷款的几家银行分别考核贷款逾期情况，用来衡量银行的业绩和委托贷款的资产质量。在我们的贷款微机管理系统中，有专门的逾期管理模块。每月将我们的管理系统中逾期情况与各家委托银行核对无误后，由贷后管理人员电话催收或上门催收，逾期超过三个月的移交资产保全部门催收，逾期超过六个月的由担保公司催收。建设部规定个贷逾期率标准是1.5‰，充分体现了政府管理部门对公积金资产质量的高标准要求，个贷逾期率的控制对贷后管理和提高资产质量具有指导意义，随着管理水平的提高和防范风险意识的加强，个贷逾期率的标准还会进一步压低。
2.1.3 个贷比率的计算与个贷资金的控制 个贷比率是“委托贷款——委托个人贷款”账户余额与公积金归集余额的比率，是一项财务管理指标，反应公积金资金运用情况。建设部规定个贷比率为当年归集余额的40%。随着住房公积金资金规模的不断扩大，个贷比率还要不断提高。公积金的计息年度为每年的7月1日至次年的6月30日，每年7月1日管理中心为职工的公积金账户结息并付息，目前管理中心付给职工的利息计算方法为：职工当年存储的住房公积金比照居民的活期存款利率年0.36%计息，上年结转的公积金本息比照三个月整存整取利率年1.71%计息，即可以计复利。国家免征住房公积金个人所得税。财政部、国家税务总局财税字[1997]144号规定：单位和个人“实际缴付的住房公积金，不计入当期的工资、薪金收入，免于征收个人所得税。而管理中心的公积金存款存在银行的利率按协议利率一般不超过年1.17%计息。由此可见，银行付給管理中心的利率与管理中心付给职工的利率倒挂(1.71%—1.17%=-0.54%)，若住房公积金比率过低，就有可能亏损，就不能实现住房公积金的保值增值。所以要不断提高个贷比率，实现资金的保值增值。这与温家宝总理的在2002年5月16日全国住房公积金管理工作电视电话会议上的讲话《进一步加强住房公积金监督管理，促进人民群众住房条件不断改善》的精神是一致的。
2.1.4 委托贷款的核算 委托贷款指的是公积金管理中心委托银行向个人发放的住房贷款。用“委托贷款”科目核算。本科目核算按规定在受委托银行办理住房公积金贷款的款项。已超过借款合同约定期限尚未归还的委托贷款，不在本科目核算，应在“逾期贷款”科目核算。按规定向职工发放住房公积金贷款，借记“委托贷款”，贷记“住房公积金存款”。收回住房公积金贷款，借记“住房公积金存款”，贷记“委托贷款(本金)”，贷记“应收利息(已计利息)”。
对借款人申请住房公积金贷款而提供的担保，应建立备查簿，详细登记担保的形式(抵押、质押等形式)、担保金额等情况。本科目按贷款职工设置明细账。本科目期末借方余额反映实际发生的、在借款合同约定期限内尚未归还的住房公积金委托贷款。
会计处理贷款的信息是多层次与多维的，从贷款的发放方式出发，可以将其划分为信用贷款、担保贷款、抵押质押贷款等;从贷款的质量角度出发，可以将其划分为正常贷款、逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款。按五级分类划分为正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款。对于贷款的这些分类信息的反映，可以有不同的思路。
公积金贷款主要为抵押贷款，信用贷款极少，从质量划分还远未达到五级的层次，但目前已有逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款。公积金贷款的风险管理可以借鉴商业银行和发达的资本主义国家商业银行的模式。国外商业银行对贷款一般是充分利用现代大型计算机与数据库，从不同角度以不同分类标准进行详细统计，从而更好地满足银行自身管理的需求。在信息披露时，在资产负债表内按一种分类标准披露贷款信息，贷款的其他分类信息则在报表附注中进行披露。商业银行有着比较成熟完整的核算体系，这点值得公积金管理部门借鉴。公积金的核算与管理虽然有其政策性的特点，但与银行的运作有很多相似之处。在公积金的电子化核算系统中，未能充分地应用现代数据库技术。在考虑如何满足不断膨胀的会计信息需求时，我们能够想到的唯一办法就是增设会计科目。但会计科目的增加是有限的，更重要的是，会计科目对会计信息的分类是唯一的，取此则舍彼。对贷款的核算，应该尽可能应用现代数据管理技术，对其相关的信息要素，可以选取一种最重要的分类标准，按此设置会计科目参与复式记账并在表内加以披露(应该讲，贷款的各種信息都具备决策有用性，但资产负债表最主要的职能是反映财务状况，从这一点看，贷款的流动性信息最重要，因此，对贷款的核算，首要的分类标准应当是按流动性将其划分为短期贷款和中长期贷款)。至于其他方面的信息，则利用现代信息库技术，通过设置信息代码进行反映，这些信息代码要素在计算机内进行不同的组合，即可得出不同的分类统计结果。这些结果可在表外披露，以更好地满足内部及外部不同信息使用者的不同需求。
2.2 贷款流程控制
2.2.1 贷前管理 ①贷前项目评估与资信调查。在职工个人申请贷款之前，管理中心要对所贷楼盘项目和开发商进行资质与项目的贷前调查与评估，确保楼盘已经达到预售与贷款的标准，有效防范风险。②贷款制度建设，健全的规章制度是基础，是保障，个贷风险管理的核算和控制避免人为因素的随意性和管理上的漏洞。没有规矩，不成方圆，这是治理天下的亘古名言。为更好地规范业务管理，防范风险，徐州住房公积金管理委员会、徐州公积金管理中心出台了《公积金贷款管理办法》、《房地产开发企业资信及其项目评估操作规程》、《公积金贷款操作规程》、《贷款人个人信用等级评价操作规程》等一系列操作规程和行为准则，以健全的制度，规范的程序，降低差错。
2.2.2 贷中管理 ①优质服务。贷款咨询，发放贷款表格。做到微笑服务、热情、细心、周到，一次告知所需资料、贷款程序。②贷款受理。指导贷款人正确填写表格，与贷款人充分交流贷款意向，认真细致审核贷款资料，包括身份证与贷款人、与购建房合同、与公积金账户、与贷款审批表格、与户口等的核对，购建房合同、公积金账户与贷款审批表格的核对，所需资料与复印件的核对;衡量贷款人条件，对照贷款操作规程，计算贷款额度、年限等数字指标。做到即时受理，即时办结，传递到下一个环节。贷款流程控制，贷款资料由贷款窗口审核受理后，传递到归集管理部门，对贷款职工的住房公积金缴存情况进一步核实签字，再由归集管理部门传递到资产保全部门，由资产保全部门对贷款资料真实性、合法性、完整性进一步核实，最后传递到贷款管理部门最终审批。大额贷款、二手房贷款等特殊情况的要由贷款审批小组集体审批。贷款流程的控制做到了分工明确，内部牵制，有效防范了风险。
2.2.3 贷后管理 逾期贷款的催收与个人贷款档案管理。逾期贷款的催收在个贷逾期率的控制中有详细叙述，在此不做赘述。个人贷款档案记录的是贷款期间的债权与债务，应及时归档，专人管理，确保安全。
住房公积金制度的实施是我国住房制度的一次变革，也是我国城镇住房制度改革的一次创举。这一制度的推行，对于加快城镇住房制度改革，完善住房供应体系发挥了重要作用，对启动住房消费、扩大内需、促进国民经济增长作出了积极贡献。2003年3月国务院重新修订并颁布实施《住房公积金管理条例》，各地根据《条例》精神组建专门的公积金管理机构，不断加大公积金管理力度，公积金规模不断扩大，公积金作用日益凸显，住房公积金制度在推行住房制度货币化、互助化等方面发挥越来越重要的作用。公积金管理需要新思路、新方法，保证住房公积金的健康发展。本人依据所学财务管理与经济管理知识，结合十余年的工作经验，对住房公积金贷款风险的防范，从财务管理指标和贷款流程两方面作一个浅显的探讨与认识。在财务管理上，选取了贷款风险准备、个贷逾期率、贷款比率、委托贷款四个指标分析了对贷款风险的控制与核算;在贷款流程上，从贷前、贷中、贷后管理三方面分析了对贷款风险的控制。
参考文献：
[1]《住房公积金管理条例》.国务院令350号2002年3月24日发布实施.
[2]《住房公积金会计核算办法》.财政部1999年12月33号文件.
[3]《住房公积金财务管理办法》.财综字[1999]59号.
[4]《关于加强住房公积金财政监督管理的通知》.财政部2005年12月6日52号文件.
[5]《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》.江苏省建设厅[2005]298号.
[6]《住房公积金呆帐核销管理暂行办法》.财综[2006]10号.
[7]《扬子晚报》.2006年11月8日星期三A3版.
[8]《房地产开发企业资信及其项目评估操作规程》.徐州住房公积金管理中心2005年6月20日26号文件.
作者：苏 梅
青岛中智劳务派遣服务有限公司总结了用公积金买二手房的程序如下：
一、初审贷款资格
申请人持本人及配偶身份证到青岛市住房公积金管理中心进行业务咨询。工作人员根据申请人的公积金缴存情况、
房屋价格、房屋竣工年限初步计算可贷额度和年限，并向符合条件的申请人发放《青岛市住房公积金贷款申请审批表》。
二、测绘评估
(1)买方持身份证复印件、所购房屋产权证复印件到青岛市房地产交易中心1～9号窗口对交易的二手房进行上市资格审查、测绘。
(2)买卖双方到指定房屋评估机构进行房屋评估。
三、发放贷款承诺函
(1)卖方持本人身份证、农行存折、产权证原件及复印件(须在复印件上签字按手印);
买方及其配偶持身份证、户口簿、婚姻状况证明、公积金查询单、《青岛市住房公积金贷款申请审批表》纠贷款部申领《二手房贷款承诺书》，并在承诺书上签字按手印。
(2)办理完中领《二手房贷款承诺书》的手续后，买卖双方持《房屋买卖契约》或《青岛市已购公有住房出售合‘同》
(合同中需注明贷款划入的卖方存折号)、《评估报告》、《抵押贷款补充协议》等到贷款部申请，工作人员审查无误后向申请人发放贷款承诺函。
四、贷款受理
买方持贷款申请材料(见本材料反面《二手房贷款所需材料》)到贷款部递交贷款申请。
五、签订借款合同和抵押合同
贷款批准后，借款人应跟踪房地产交易中心过产情况，待买方缴纳税费后，持交费凭证和相关材料(详见见本材料反面的《二手房贷款所需材料》)于规定时间内到贷款部(东海西路l0号：电话：389950
3、)签订借款合同和抵押合同，办理保险，提交抵押登记材料等。
六、发放贷款
抵押登记办理完华，贷款部应于收到《房屋他项权证》后发放贷款(每月23～28日不划款)。申请人应按合同要求每月27目前，将应还款金额存入还款卡，以避免出现透支。
七、正常还款
贷款划款后当月27日(如贷款划款日在当月27日后，则于次月27日)向青岛市住房公积金管理中心支付自贷款划款之日起至该日的贷款利息(按日计算)。第一次偿还贷款利息的次月起，借款人于每月27日按合同约定的月还款额偿还贷款本息。
八、结清还款
按合同约定还清贷款后，借款人应持本人身份证，借款合同和抵押合同到青岛市住房公积金管理中心领取撤押证明、《房屋他项权证》等，然后到房产管理部门办理撤押手续。
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(一)一手房公积金贷款流程：
第一步贷款咨询
借款申请人向管理中心的受托银行进行贷款咨询，领取《一手房个人住房公积金贷款资料夹》，按要求填写完毕，并连同以下资料一同提交受托银行：第二步提交申请
1.借款人夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件;
2.婚姻状况证明原件及复印件(单身证明由民政部门出具);
3.经房产部门备案的购房合同和不低于房屋总价20%的首付款收据原件及复印件;
4.贷款银行要求提交的其它证明材料。
第三步贷款受理、银行初审
1.受托银行与借款申请人进行面谈，审核其提交的申请资料;
2.查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况;
3.受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”;
4.对符合贷款条件的借款人，受托银行在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式;
5.受托银行在公积金系统中进行初审，初审未通过的，及时通知借款人并告知原因。
第四步签订合同
贷款初审通过后，受托银行与借款申请人、购房人面签借款(抵押)合同，并填写房产抵押登记等相关贷款资料。
第五步抵押登记、银行复审
受托银行到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记;
受托银行对借款申请人的全套资料进行复审。
第六步 管理中心终审、贷款发放
管理中心对受托银行复审通过的贷款资料进行终审，终审通过后，由管理中心通过受托银行将贷款资金以转账方式直接划入售房单位账户。
公积金装修贷款作为另外一种公积金用途是除了公积金贷款按揭买房外的用途之一，具体就是个人可以正常的公积金贷款买房外，还可根据所购房屋面积，按照每平方米既定标准(具体标准按各地实际执行情况确定)申请公积金装修贷款。
公积金装修贷款额度要求不超过房屋总价一定比例，同时要满足各市规定个人公积金贷款额度上限。下面文章根据最新公积金装修贷款条件、贷款流程、贷款额度计算方法等一一做介绍。
2016年住房公积金装修贷款条件
1、有现房房产证才具有申请条件;
2、提供房产证所有人身份证;
3、提供户口簿、结婚证(未婚的需到民政局开具单身证明);
4、借款人申请的住房公积金账号;
5、若房产内还有银行贷款，须提供最后一期的银行对账单(还款记录)
6、与装修公司签订的房屋装修合同、预算书及装修首付款发票
办理公积金装修贷款的一般流程
1、借款申请人向住房置业担保公司提出公积金借款申请，并且提交有关证明及资料;
2、银行对借款人交验证明和资料审查通过后，借款申请人据此与装修公司签订装修合同并将合同正本交给银行;
3、借贷双方签订《借款合同》和相应的担保合同。以住房作抵押的借款人应办理《个人住房抵押合同》的公证，抵押住房保险和房地产抵押登记手续;
4、银行办妥借款担保手续或收押《房地产其他权利证明》后办理放款手续;
5、银行受借款人委托，按借款合同约定时间以支付装修用款名义将贷款以转账的方式划至装修公司指定的银行开立账户。
以上为通过银行办理的一般流程，具体办理流程各地可能有所不同，在办理前应详细做好准备，了解充分。
公积金贷款装修额度
我们一起来看下以上海城市为例进行计算公积金贷款装修额度，从上海公积金中心获悉，当下上海住房公积金缴存比例分别为单位7%，个人7%。最高上限是2290元，下限为254元，而作为补充的公积金来说不能超过比例为：8%。
通过上面的比例，计算下自己从工作到现在公积金账户积累资金有多少，然后对照文章中介绍的公积金申贷办法来计算，最终计算出自己能够申请多少的公积金贷款.
通过上海最新公积金规定文件获悉，个人公积金已经从最初的30万元提升调整到了50万元。而且申请公积金贷款的人需要满足两个条件，分别是：
1)、公积金余额大于12500元;
2)、每个月缴费额度超过780元。
对于只满足其中一个条件的人来说是不是绝对的被拒绝了呢?答案当然是否定的，下面我们分别来看下几种情况的介绍。
①如果满足2)但不满足1)：这种情况我们的公积金贷款额度是：账户余额*40(余额的40倍进行贷款);如：个人账户公积金余额为1万，那么对方能够公积金贷款额度为：40万;
②如果满足1)但不满足2)：可贷款额度=月缴额/0.14*6*可贷款的年限。
注意贷款的年限是按照房屋的年龄来判断的，假设有个名为小李的业主，每个月的公积金缴400元，那么按照他购买房屋的情况会出现下列情况：
情况一：当小李购买的房子(新房、二手房)是竣工五年内，可以享受最长30年的贷款年限，公积金贷款额度为：400/0.14*6*30=51.4万，根据规定公积金最高贷款为50万，那么小李可以公积金贷款为50万;
情况二：如果购买的房子是超过10年，那么公积金贷款年限最长是为：25年，而贷款额度为：400/0.14*6*25=42.8万;
PS：“房龄”在6~19年的房子，最长贷款年限用：35-“房龄”进行计算，如：年限为10年的房屋，贷款年限为：35-10，那么只能贷款25年。
情况三：对于购买超过20年房龄的房子，最长贷款年限为：15年，最高公积金贷款金额为：25.7万。
最后对于两个条件都满足的朋友，需要我们好好合计下哪种算法能够贷到更多的钱。另外，如果你有补充公积金，那恭喜你，你还能贷到最高10万的补充公积金贷款额度。不过你得满足两个条件：补充公积金余额大于5000元;并且补充公积金连续缴纳6个月。
对于1)和2)都不满足，也没有补充公积金的朋友，很遗憾的表示是不能通过公积金进行贷款装修了。
【友情提醒】
有些公司缴纳的公积金存款根本就和实际工资不相符，提醒大家多关注公积金缴纳情况及金额情况。
公积金装修贷款应注意其他问题
对于办理公积金装修贷款的业主，需要多了解这方面的尝试，同时除了了解以上所介绍的内容外，还需要了解一下几个问题内容：
1、已办有商品房按揭贷款的，房屋装修还可以申请公积金装修贷款，但一般情况下申请贷款的额度与原有按揭贷款两项相加不能超过房屋总价的70%，具体标准按各地实际情况执行。比如前面案例葛小姐的情况，最高额度应为4.5万(35×70%-20=4.5)。
2、 公积金装修贷款的优点不仅是办理方便快捷，而且利率与公积金购房贷款利率一致，比商业贷款利率低1个百分点多，节省利息更划算，还款方式自由灵活。
3、办理公积金装修贷款的过程中会有评估费、手续费和职业担保费等相关费用，因此在办理前一定要有所准备。
经过以上文章介绍，如果你或你的家人遇到房屋的装修资金问题，不妨考虑公积金装修贷款，不仅节省了利息，还不用自己东拼西借。当然，具体办理的时候还是要多咨询，多了解你所在地的相关部门或专业人士，少走弯路，尽快地完成装修，入住自己的新房。
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最新商业贷款转公积金贷款流程
相对商业贷款的高利率、高月供，公积金贷款确实来得实惠一些，现在越来越多的市民舍弃商业贷款转向公积金贷款，为了让市民更方便快捷的办理商贷转公积金贷款，小编特地搜集整理了武汉最新商业贷款转公积金贷款流程，希望对市民有帮助。
转贷对象、范围
小编查询发现，转贷的对象和范围也都是很基本的要求，但是也有些需要注意的问题。
其对象是：凡具有武汉市城镇户口(包括蓝印户口或暂住证)、正常缴存住房公积金、具有完全民事行为能力的职工，个人信用良好、有较稳定的工作和收入、已办理了住房商业贷款且按时偿还贷款本息的借款人，可以申请办理商业贷款转公积金贷款。
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赢了网s.yingle.com 同时，已办理住房组合贷款和购房时已提取住房公积金的职工，不再办理转公积金贷款;原商业贷款必须是在市房改资金中心委托的公积金贷款银行网点办理，非公积金贷款受托银行向个人发放的住房商业贷款不能办理转公积金贷款。
赢了网：购房办理商业贷款时，如果不是必要的话，建议暂时不要动用住房公积金，要不然之后就不能转为公积金贷款了。而且办理商业贷款时，最好去市房改资金中心委托的公积金贷款银行网点办理，该中心委托的银行机构有18家，网点众多，建议市民就近选择。
商贷转公积金的条件
小编查询了商贷转公积金的条件，发现条款很多，除了要求基本的身份证、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等之外，小编挑选了几条比较重要的要点与大家分享。
一是原商贷发放后已正常还款6个月及以上，贷款期间还款正常、无逾期贷款，并提供由贷款银行出具的原商贷正常还款记录和贷款余额证明;
二是原商贷借款人为单身，在申请转公积金贷款时已结婚，需出具借款人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有的公证书及共同还款声
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赢了网s.yingle.com 明;
三是原商贷房屋购买人为父母子女(不包括与多个子女)联名购买的，可以申请办理转公积金贷款,但必须共同签订转公积金贷款抵押合同,提供房屋共有权人同意将房屋用作公积金贷款抵押且共同还款的具结书，并进行公证。父母子女直系亲属关系的认定,以户口薄、户籍管辖部门的证明或其他具有法律效力的认定方式为准;
四是原商贷借款人未缴存公积金、其配偶方正常缴交公积金并符合转公积金贷款条件的，可以办理转贷。
以上都是一些基本要求，最重要的当然放在最后啦。
武汉最新颁布的新政规定：申请商贷转公积金的房屋必须为家庭首套房或第二套房，如果是二套房，第一套房的面积不能超过140平米。也就是说，如果是家庭第三套房，或家庭首套房房屋面积超过140平米，是不能申请商贷转公积金的。
赢了网：小编在这里特别提醒一下伤心人，如果原商贷借款人不幸离异，经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的，原商贷借款人或配偶都不能办理转公积金贷款，所以离婚需谨慎呀。
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商贷转公积金的转贷额度、期限、利率
转贷额度：
政策规定，转公积金贷款的金额不能高于原商贷余额(取千元以上整数)，且不能超过公积金贷款的最高限额，一级市场单套住房建筑面积在90平方米及以内的，转公积金贷款最高比例不能超过该房屋原购房合同总价的80%;对购房建筑面积在90平方米以上的，其转公积金贷款最高比例不能超过该房屋原购房合同总价的70%。
转公积金贷款借款人的具体贷款额度的公式计算为：转贷借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限。建议市民先算好具体额度看看是否达到贷款标准，然后再付诸行动。
赢了网：转公积金贷款审批额度与原商业贷款余额的差额部分，由转贷款借款人用自有资金结清。虽然差额可能不大，但是还是建议借款人提前计算好差额，将资金准备充裕。
转贷期限：
小编注意到，转贷期限有三个标准，在这三个标准中选取最小值作为
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赢了网s.yingle.com 期限。
一是一手房转公积金贷款期限不超过30年;
二是转公积金贷款期限不能超过借款人法定退休年龄后5年，即：男职工为65岁，女职工为60岁，贷款期限取实际年龄的整年计算;
三是转公积金贷款期限不得长于原商贷的剩余期限。
转贷利率：
转公积金贷款利率是按照人民银行规定的利率标准执行的。但是需要注意的是，贷款期间如遇人民银行贷款利率调整，贷款期限在1年(含1年)以内的实行合同利率，不分段计息;贷款期限在1年以上的，其利率当年内不作调整，具体调整时间为下的1月1日，按相应的利率档次进行调整。
赢了网：武汉的商贷转公积金贷款的利率按照“认房不认贷”的原则，即首套房的商贷转公积金贷款，按基准利率来算;第二套房的商贷转公积金贷款，按基准利率的1.1倍计算。
商贷转公积金的办贷时间
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办理转公积金贷款的时间为9个工作日。从提交资料那天算起，受托银行会在5个工作日内完成银行内部审批申请资料录入并通知转贷人到担保公司办理担保手续。受托银行在收到担保公司出具担保函的2个工作日内，完成审核并将全套资料报送管理中心，管理中心自收到资料后2个工作日内完成贷款审批及放款手续。所以办理起来还是很快很方便的。
商贷转公积金贷款办理程序
(一)贷款银行咨询、受理
受托银行应按管理中心的政策规定，负责转公积金贷款的咨询服务，转贷人申贷前可在受托银行所属的各经办支行咨询转公积金贷款的有关政策及办理程序，银行工作人员应指导借款人正确完整填写《个人住房公积金转贷资料夹》，同时与借款人共同准备下列证件：
1、转贷人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件(转贷人为单身的由民政部门出具单身证明);
2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件及复印件;
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3、办理原商贷所购房屋的《借款抵押合同》原件和《商品(经济)房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件;
4、原商贷银行出具的转贷人原商业贷款的还款记录和截止转公积金贷款申请日的原商贷余额及剩余期限的证明;
5、房屋产权共有权人出具经公证的同意抵押的具结书;
6、原商贷银行提供的原商贷所购房屋抵押权证(期房抵押证明或房屋他项权证)的复印件并加盖银行公章;
7、管理中心或受托银行要求出具的其他资料。
(二)受托银行受理贷款申请并进行初审
银行工作人员在受理贷款申请时，应按管理中心的政策规定实行与借款人的面谈制。认真审核提交贷款申请资料的真实性、完整性、有效性以及文书填写的规范性，确保各类文书上申请人的签名真实有效。
1、银行工作人员在征得本人同意的前提下，查询并打印转贷人和配偶的《个人信用征信报告》，调查了解其信用状况;如转贷人和配偶
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赢了网s.yingle.com 存在不良信用记录，但符合管理中心信用审核标准的，需由当事人签署承诺按时还款的保证书;
2、银行工作人员审核转公积金贷款相关资料的原件，并在复印件上签署“原件已审”字样;对符合转公积金贷款条件的转贷人，在公积金信息系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与转贷人商议确定转贷额度及年限;在公积金信息系统中准确、完整地录入转贷人的转贷信息，并按管理中心的政策规定进行初审;贷款初审通过后，打印贷款审批信息确认表，签署初审意见并加盖银行公章;对公积金信息系统初审未通过的，应及时通知转贷人并告知原因。
(三)对初审通过的转公积金贷款，由银行工作人员通知转贷人持下列资料到担保公司办理担保手续：
1、转贷人及配偶的身份证、结婚证原件及复印件(转贷人为单身的由民政部门出具单身证明);
2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件;
3、受托银行加盖公章的《贷款审批信息确认表》。
(四)转贷人凭担保公司出具的《阶段性担保函》与贷款银行签订《借
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赢了网s.yingle.com 款合同》、《抵押合同》，同时将转公积金贷款的差额资金(原商贷余额与公积金贷款金额差额部分)补齐至原商贷约定的银行储蓄还款账户(以下简称“预存差额资金”)。
(五)抵押担保信息录入
贷款银行在武汉住房公积金信息管理系统(以下称“公积金系统)中录入转贷人抵押物、担保、预存差额资金等信息。
(六)银行复审
受托银行复审人员应按照管理中心转公积金贷款政策对全套贷款资料进行复审。主要对转贷人提供和填写的贷款资料正确性、完整性审核，对银行工作人员办理贷款资料手续的齐全性、准确性、规范性审核，并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，提出复审意见：
1、转贷人贷款资料重要要件欠缺或不符合转贷条件的或贷款录入人员将申请信息或抵押信息录入错误的，银行复审人员将转贷资料返回上一级操作柜员，终止贷款复审;
2、对审核确认无误的贷款资料及信息，在公积金信息系统中作通过提交，并在贷款审批信息确认表上签署复审意见后加盖受托银行公
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赢了网s.yingle.com 章，将贷款资料送交管理中心进行终审。
(七)管理中心进行终审
管理中心终审人员按照商贷转公积金贷款的政策对受托银行报送的资料进行终审，要求贷款资料完整，手续齐全、合规，填写信息准确，粘贴格式规范。并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，对于审核未通过的贷款资料，应及时通知受托银行复审人员，告知退件原因并在公积金系统和贷款审批信息确认表的相关栏目中进行简要说明;对审核通过的贷款资料，办理贷款终审，同时在公积金系统中打印放款通知单加盖贷款审批专用章，随贷款资料返回受托银行，办理贷款的发放。
(八)贷款银行发放贷款
贷款终审通过后，受托银行依据管理中心的放款通知单，进行贷款资金的发放，并将转公积金贷款资金和预存差额资金划转至原商贷账户中，结清原商贷，并及时通知转贷人。
(九)贷款银行在贷款发放后7个工作日内，配合担保公司办理房地产管理部门注销原商贷的房屋抵押登记，并办理转公积金贷款的房屋抵押登记手续。
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(十)担保公司应在45个工作日内将办妥的《房屋他项权证》交贷款银行收管。
赢了网：虽然办理流程看起来很麻烦，但是小编仔细的看了一下，发现只有四个步骤需要借款人来完成，就是提交资料、面谈、办理担保和补齐差额。
之所以小编把流程全部写下来，主要是想让借款人清楚的知道这个流程，避免造成不必要的误会，其主要步骤还是银行和公积金中心在集中办理，所以谨慎挑选代理银行和代理人很重要。
托收注意事项 http://s.yingle.com/l/gj/721855.html 技术
性
贸
易
壁
垒
定
义
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国际贸易基本结算方式的选择与适用 http://s.yingle.com/l/gj/721853.html
台湾自行车企业着手应对欧盟反倾销措施 http://s.yingle.com/l/gj/721852.html
外汇交易客户协议中客户的支付义务有哪些 http://s.yingle.com/l/gj/721851.html
美国关税政策 http://s.yingle.com/l/gj/721850.html
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赢了网s.yingle.com 中国国际经济贸易仲裁委员会金融争议仲裁规则 http://s.yingle.com/l/gj/721849.html
国际许可证协议书范文2018最新的概念和特点 http://s.yingle.com/l/gj/721848.html
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国际贸易索赔的类别
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关税的特点是什么 http://s.yingle.com/l/gj/721845.html 从甲醇
反
倾
销
看
化
工
贸
易
现
状
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金华市出口产品关税将大幅增加
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信用证与不同支付方式综合运用
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出口商在国际保理业务中的风险及防范 http://s.yingle.com/l/gj/721841.html
国际集装箱运输系统知识
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2000年国际贸易术语解释通则
http://s.yingle.com/l/gj/721839.html
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赢了网s.yingle.com 国际债务的相关知识都有哪些
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关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定 http://s.yingle.com/l/gj/721837.html
目的港无人提货法律问题
http://s.yingle.com/l/gj/721836.html
各种国际贸易结算方式的缺陷
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物流基本概念 http://s.yingle.com/l/gj/721834.html 外资金融机构
管理条例
业务范围
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国际债券发行有哪些成员参与
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风险控制之赊销风险
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提单背书是什么,都有哪些分类
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海运运费计算 http://s.yingle.com/l/gj/721825.html 国际贸
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SUB条款在租船合同书范本2018最新中的实务应用及法律释义 http://s.yingle.com/l/gj/721822.html
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规避人民币升值风险的其他国际结算手段 http://s.yingle.com/l/gj/721816.html
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出口税 http://s.yingle.com/l/gj/721809.html
对境外形成的证据强制要求履行公证认证问题的 http://s.yingle.com/l/gj/721808.html
出口企业运用国际结算方式规避升值风险 http://s.yingle.com/l/gj/721807.html
空运托运 http://s.yingle.com/l/gj/721806.html 煤炭进
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海关关税术语 http://s.yingle.com/l/gj/721804.html 处理与涉外仲裁及外国仲裁事项有关问题 http://s.yingle.com/l/gj/721803.html
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相对了商业贷款的高利率、高月供，公积金贷款确实来得实惠一些，现在越来越多的市民舍弃商业贷款转向公积金贷款，为了让市民更方便快捷的办理商贷转公积金贷款，小编特地搜集整理了武汉最新商业贷款转公积金贷款流程，希望对市民有帮助。
转贷对象、范围
小编查询发现，转贷的对象和范围也都是很基本的要求，但是也有些需要注意的问题。
其对象是：凡具有武汉市城镇户口(包括蓝印户口或暂住证)、正常缴存住房公积金、具有完全民事行为能力的职工，个人信用良好、有较稳定的工作和收入、已办理了住房商业贷款且按时偿还贷款本息的借款人，可以申请办理商业贷款转公积金贷款。
同时，已办理住房组合贷款和购房时已提取住房公积金的职工，不再办理转公积金贷款;原商业贷款必须是在市房改资金中心委托的公积金贷款银行网点办理，非公积金贷款受托银行向个人发放的住房商业贷款不能办理转公积金贷款。
搜狐小贴士：购房办理商业贷款时，如果不是必要的话，建议暂时不要动用住房公积金，要不然之后就不能转为公积金贷款了。而且办理商业贷款时，最好去市房改资金中心委托的公积金贷款银行网点办理，该中心委托的银行机构有18家，网点众多，建议市民就近选择。
商贷转公积金的条件
小编查询了商贷转公积金的条件，发现条款很多，除了要求基本的身份证、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等之外，小编挑选了几条比较重要的要点与大家分享。
一是原商贷发放后已正常还款6个月及以上，贷款期间还款正常、无逾期贷款，并提供由贷款银行出具的原商贷正常还款记录和贷款余额证明;
二是原商贷借款人为单身，在申请转公积金贷款时已结婚，需出具借款人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有的公证书及共同还款声明;
三是原商贷房屋购买人为父母子女(不包括与多个子女)联名购买的，可以申请办理转公积金贷款,但必须共同签订转公积金贷款抵押合同,提供房屋共有权人同意将房屋用作公积金贷款抵押且共同还款的具结书，并进行公证。父母子女直系亲属关系的认定,以户口薄、户籍管辖部门的证明或其他具有法律效力的认定方式为准;
四是原商贷借款人未缴存公积金、其配偶方正常缴交公积金并符合转公积金贷款条件的，可以办理转贷。
以上都是一些基本要求，最重要的当然放在最后啦。
武汉最新颁布的新政规定：申请商贷转公积金的房屋必须为家庭首套房或第二套房，如果是二套房，第一套房的面积不能超过140平米。也就是说，如果是家庭第三套房，或家庭首套房房屋面积超过140平米，是不能申请商贷转公积金的。
搜狐小贴士：小编在这里特别提醒一下伤心人，如果原商贷借款人不幸离异，经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的，原商贷借款人或配偶都不能办理转公积金贷款，所以离婚需谨慎呀。
商贷转公积金的转贷额度、期限、利率 转贷额度：
政策规定，转公积金贷款的金额不能高于原商贷余额(取千元以上整数)，且不能超过公积金贷款的最高限额，一级市场单套住房建筑面积在90平方米及以内的，转公积金贷款最高比例不能超过该房屋原购房合同总价的80%;对购房建筑面积在90平方米以上的，其转公积金贷款最高比例不能超过该房屋原购房合同总价的70%。
转公积金贷款借款人的具体贷款额度的公式计算为：转贷借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限。建议市民先算好具体额度看看是否达到贷款标准，然后再付诸行动。
搜狐小贴士：转公积金贷款审批额度与原商业贷款余额的差额部分，由转贷款借款人用自有资金结清。虽然差额可能不大，但是还是建议借款人提前计算好差额，将资金准备充裕。
转贷期限：
小编注意到，转贷期限有三个标准，在这三个标准中选取最小值作为期限。
一是一手房转公积金贷款期限不超过30年;
二是转公积金贷款期限不能超过借款人法定退休年龄后5年，即：男职工为65岁，女职工为60岁，贷款期限取实际年龄的整年计算;
三是转公积金贷款期限不得长于原商贷的剩余期限。
转贷利率：
转公积金贷款利率是按照人民银行规定的利率标准执行的。但是需要注意的是，贷款期间如遇人民银行贷款利率调整，贷款期限在1年(含1年)以内的实行合同利率，不分段计息;贷款期限在1年以上的，其利率当年内不作调整，具体调整时间为下的1月1日，按相应的利率档次进行调整。
搜狐小贴士：武汉的商贷转公积金贷款的利率按照“认房不认贷”的原则，即首套房的商贷转公积金贷款，按基准利率来算;第二套房的商贷转公积金贷款，按基准利率的1.1倍计算。
商贷转公积金的办贷时间
办理转公积金贷款的时间为9个工作日。从提交资料那天算起，受托银行会在5个工作日内完成银行内部审批申请资料录入并通知转贷人到担保公司办理担保手续。受托银行在收到担保公司出具担保函的2个工作日内，完成审核并将全套资料报送管理中心，管理中心自收到资料后2个工作日内完成贷款审批及放款手续。所以办理起来还是很快很方便的。
商贷转公积金贷款办理程序
(一)贷款银行咨询、受理
受托银行应按管理中心的政策规定，负责转公积金贷款的咨询服务，转贷人申贷前可在受托银行所属的各经办支行咨询转公积金贷款的有关政策及办理程序，银行工作人员应指导借款人正确完整填写《个人住房公积金转贷资料夹》，同时与借款人共同准备下列证件：
1、转贷人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件(转贷人为单身的由民政部门出具单身证明);
2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件及复印件;
3、办理原商贷所购房屋的《借款抵押合同》原件和《商品(经济)房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件;
4、原商贷银行出具的转贷人原商业贷款的还款记录和截止转公积金贷款申请日的原商贷余额及剩余期限的证明;
5、房屋产权共有权人出具经公证的同意抵押的具结书;
6、原商贷银行提供的原商贷所购房屋抵押权证(期房抵押证明或房屋他项权证)的复印件并加盖银行公章;
7、管理中心或受托银行要求出具的其他资料。
(二)受托银行受理贷款申请并进行初审
银行工作人员在受理贷款申请时，应按管理中心的政策规定实行与借款人的面谈制。认真审核提交贷款申请资料的真实性、完整性、有效性以及文书填写的规范性，确保各类文书上申请人的签名真实有效。
1、银行工作人员在征得本人同意的前提下，查询并打印转贷人和配偶的《个人信用征信报告》，调查了解其信用状况;如转贷人和配偶存在不良信用记录，但符合管理中心信用审核标准的，需由当事人签署承诺按时还款的保证书;
2、银行工作人员审核转公积金贷款相关资料的原件，并在复印件上签署“原件已审”字样;对符合转公积金贷款条件的转贷人，在公积金信息系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与转贷人商议确定转贷额度及年限;在公积金信息系统中准确、完整地录入转贷人的转贷信息，并按管理中心的政策规定进行初审;贷款初审通过后，打印贷款审批信息确认表，签署初审意见并加盖银行公章;对公积金信息系统初审未通过的，应及时通知转贷人并告知原因。
(三)对初审通过的转公积金贷款，由银行工作人员通知转贷人持下列资料到担保公司办理担保手续：
1、转贷人及配偶的身份证、结婚证原件及复印件(转贷人为单身的由民政部门出具单身证明);
2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件;
3、受托银行加盖公章的《贷款审批信息确认表》。
(四)转贷人凭担保公司出具的《阶段性担保函》与贷款银行签订《借款合同》、《抵押合同》，同时将转公积金贷款的差额资金(原商贷余额与公积金贷款金额差额部分)补齐至原商贷约定的银行储蓄还款账户(以下简称“预存差额资金”)。
(五)抵押担保信息录入
贷款银行在武汉住房公积金信息管理系统(以下称“公积金系统)中录入转贷人抵押物、担保、预存差额资金等信息。
(六)银行复审
受托银行复审人员应按照管理中心转公积金贷款政策对全套贷款资料进行复审。主要对转贷人提供和填写的贷款资料正确性、完整性审核，对银行工作人员办理贷款资料手续的齐全性、准确性、规范性审核，并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，提出复审意见：
1、转贷人贷款资料重要要件欠缺或不符合转贷条件的或贷款录入人员将申请信息或抵押信息录入错误的，银行复审人员将转贷资料返回上一级操作柜员，终止贷款复审;
2、对审核确认无误的贷款资料及信息，在公积金信息系统中作通过提交，并在贷款审批信息确认表上签署复审意见后加盖受托银行公章，将贷款资料送交管理中心进行终审。
(七)管理中心进行终审
管理中心终审人员按照商贷转公积金贷款的政策对受托银行报送的资料进行终审，要求贷款资料完整，手续齐全、合规，填写信息准确，粘贴格式规范。并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，对于审核未通过的贷款资料，应及时通知受托银行复审人员，告知退件原因并在公积金系统和贷款审批信息确认表的相关栏目中进行简要说明;对审核通过的贷款资料，办理贷款终审，同时在公积金系统中打印放款通知单加盖贷款审批专用章，随贷款资料返回受托银行，办理贷款的发放。
(八)贷款银行发放贷款
贷款终审通过后，受托银行依据管理中心的放款通知单，进行贷款资金的发放，并将转公积金贷款资金和预存差额资金划转至原商贷账户中，结清原商贷，并及时通知转贷人。
(九)贷款银行在贷款发放后7个工作日内，配合担保公司办理房地产管理部门注销原商贷的房屋抵押登记，并办理转公积金贷款的房屋抵押登记手续。
(十)担保公司应在45个工作日内将办妥的《房屋他项权证》交贷款银行收管。
搜狐小贴士：虽然办理流程看起来很麻烦，但是小编仔细的看了一下，发现只有四个步骤需要借款人来完成，就是提交资料、面谈、办理担保和补齐差额。
之所以小编把流程全部写下来，主要是想让借款人清楚的知道这个流程，避免造成不必要的误会，其主要步骤还是银行和公积金中心在集中办理，所以谨慎挑选代理银行和代理人很重要。
一 、 申请条件
1、申贷人按规定正常足额缴存住房公积金连续满一年以上，申贷人须与原商业贷款借款人为同一人。
2、原住房贷款为纯商业性贷款(不含组合贷款)，还款状态正常，信用良好。组合贷款不可办理本业务，且不能转为组合贷款。
3、申贷人所购商品房应为二环以内或二环以外成熟小区成套住宅，原则上应为住宅小区(房产证上标明为小区)的房屋，且已办理房产证(房产无权属争议)，土地权属清晰、无争议，申贷人产权比例不得低于50%。
4、申贷人在本市常住，有完全民事行为能力，信誉良好，有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力;月还款额不得超过其家庭月收入的50%;
5、申贷人原商业贷款须支持提前结清(结清后原商贷银行开具“房地产他项权证注销委托书”)。
二 、贷款额度及期限
1、最高额度：商业贷款转公积金贷款贷款额度不得高于申请“商转公”时原商业银行贷款剩余本金部分;同时不得高于住房公积金贷款可贷额度。
2、申贷人及配偶均按规定正常足额缴存住房公积金满一年以上的，最高贷款额度为45万元;申贷人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额度为35万元，申贷人在最高贷款额度内的可贷额度=申贷人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12(月)×0.5×实际可贷年限，共有产权人、参与还款人不列入计算范围。
3、最长期限：20年;且申贷人年龄与贷款期限之和不得超过其法定退休年龄后5年，并须在未退休前申请贷款。
三 、个人贷款办理的几项费用
1、担保费：办理“商转公”业务免收担保费;如个人因信用不良无法申办贷款的借款人，可向担保公司申请信用担保。担保公司若同意提供担保，则按贷款额x0.6‰x贷款年限收取，最低300元;
2、印花税：贷款额的0.05‰。(税务部门收取)
3、他项权利变更费：50元(房产局收取)。
四、“商转公”业务办理流程
(一)担保审批阶段：
1、申贷人咨询，填写商转公申报表;
2、申贷人前往合肥市住房公积金管理中心(以下称管理中心)营业大厅2楼担保公司柜台处进行商转公担保申请，担保公司初审;管理中心复审，确定转贷金额;
3、申贷人自行结清原商业贷款剩余本息，并注销原“房地产他项权证”。
(二)申请转贷阶段：
1、申贷人凭原商业贷款结清凭证等转贷资料至担保公司申请转贷，签署合同等相关资料;
2、银行征信查询，管理中心审核，担保公司陪同申贷人办理房屋抵押登记手续;
3、房屋抵押登记手续完成后(以管理中心确认为准)，担保公司收押他项权证，管理中心放款。
注：
1、申贷人、共有产权人需夫妻双方亲自到场签署借款合同，若委托他人代签，须出具经过公证的《授权委托书》。 复印件均
为A4纸，一纸一份。直系亲属参与还款或有共有产权人(未满18周岁不得作为共有产权人申请贷款，已满十六周岁以上不满十八周岁
的，以自己的劳动收入为主要生活来源的除外)的，须参照上表提供参与还款人、共有产权人相关证明材料。
2、申贷人提出担保申请后，如因年龄、工作变动等原因停缴或公积金缴存比例下调，造成贷款额度变动，实际公积金贷款额度以委 贷通知为准。
合肥市兴泰融资担保有限公司
地址：合肥市长江中路168号招商大厦6楼电话：0551-62657516 0551-62620079
网址：http:///article/?8/8005/4/1/653 合肥市住房公积金管理中心 电话：62617480 62624574地址：花园街79号群艺巷内 网址：
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