房地产业是我国经济发展的支柱产业。它的发展能够带动钢材、水泥、家电等行业的发展, 对我国经济的高速增长起着不容忽视的作用。但是, 近年来, 我国房价持续高涨, 且居高不下, 已严重超出普通家庭的购房能力, 给居民的生活带来沉重的负担;也因此引发诸多社会问题, 影响了我国社会的和谐发展。同时高房价导致泡沫经济的形成, 影响了我国经济的发展。因此, 研究高房价的成因, 探究其调整对策, 显得尤为重要。
市场经济条件下, 商品房价格的形成主要受供求关系的影响。因此导致当前高房价的根本原因是市场供求的失衡, 具体原因如下:
首先, 随着我国经济的持续增长, 居民收入水平的不断提高, 越来越多的人开始进入置业和改善居住环境的换房高峰期, 促使房地产市场合理需求增加;其次, 城市化进程加速, 大量农村剩余劳动力涌入城市谋求发展, 这些人为了能在城市安家落户, 无论是租房还是买房, 无论是买新房还是买旧房都将对房地产市场形成一个惊人的需求, 直接或间接导致房地产市场的被动需求增加;再次, 随着人口的增长, 高校的持续扩招, 促使高校毕业生在城就业逐年大幅增长, 而受家长“成家立业”观念和消费者攀比心理的影响, 高校毕业生毕业后在城买房需求急剧增加, 有些甚至以“房奴”身份跻身房地产消费市场, 促使房地产市场被动需求增加。总之, 随着消费群体的增加, 特别是提前消费群体的增长, 房地产市场的潜在需求急剧增加, 引发市场供求矛盾的紧张, 推动了房价的上涨。
在股市等投资渠道不畅, 赢利空间较小的条件下, 基于中央房价调控政策温和及大部分地区地方政府不作为致使房价逆调控而上涨, 房价屡调屡涨, 坚定了“中国房价必涨”的心理预期, 促使很多居民将自有资金从股市和银行储蓄中撤出, 投入房地产市场, 以求保值增值, 促使房地产投资需求急剧增加, 加剧了我国房地产市场供求矛盾的紧张, 从而加剧了我国房价的高涨。
受人民币升值预期的影响, 大量游资涌入房地产市场, 且一些机构和个人还利用大量银行贷款来进行短期炒作只为获取高额利润, 而不是有着真实合理的消费需求。这些利益集团和境内外投机者的疯狂炒房行为, 促使了房地产市场的不正常需求急剧增加, 加剧了人们对房地产的价格预期, 从而导致了房地产泡沫的产生和快速增长, 进而促使了房价在短期内持续高涨, 且一直居高不下。
钢材、水泥等建材价格大幅上涨, 促使房地产开发成本不断提高。而在房屋定价中, 作为成本的原材料和建安工程费用所占比重在不断增加, 故建材价格攀升成了房价上涨的隐形幕后推手。
城市建设不断加速, 造成用地日趋紧缺, 加之各地普遍实行土地收购储备制, 土地增值收益成了各地方政府财政收入的主要来源, 而地方政府希望通过土地市场的价格调控获取更多财政收入, 通过依托房地产来带动当地经济的发展, 这些都直接或间接地推动了土地价格的上涨。而房地产开发商在制定房价时会考虑包括土地征用费、拆迁补偿费和基础设施费等费用成本, 而土地征用费占房地产商开发成本的一大部分。故土地价格上涨, 而房地产开发商又不想自己的收益下降, 那么势必将提升房价。
由于房地产需求的错误预期和高收益的诱惑, 房地产开发商将高档大户型、豪华型别墅作为开发首选, 盲目追求“大而全”, 使得大量高档物业积压, 形成空置, 浪费稀缺的土地资源;同时地方政府出于对财政利益的权衡, 在促使保障性住房建设方面的力度不够, 因而不仅造成中低档住房供应不足, 而且作为住房保障的经济适用房、廉租房也供应不足。高价房所占比例较大, 房地产供给结构不合理促使商品房平均价格上涨。
当前我国居民收入水平贫富分化现象严重, 投资者的狂热投资和投机者的疯狂炒房行为造成房地产需求过热, 加之房地产供给结构不合理, 房地产供给成本增加, 造成我国房地产市场已不能完全依靠市场来调节居民的住房问题。故以市场调节为主, 政府干预为辅, 结合各方力量调整房地产市场的供求结构、降低供给成本, 促使房地产市场实现供求总量基本平衡、供求结构基本合理以稳定房价, 切实解决我国居民住房问题。
刚需群体指的是有刚性需求的购房群体, 包括首次购房自住者和改善住房条件自住者。这些人是房地产市场最真实的需求群体。而投资者的狂热投资和投机者的疯狂炒房行为是造成房地产需求过热的根本原因, 也是造成房地产供求失衡的重要原因, 因此抑制房价高涨, 缓和住房矛盾, 应抑制投资需求, 遏制投机需求, 以调节市场的过热需求, 保障刚需群体的住房需求。
第一, 银行严格管理信贷, 对高档商品房消费者和投机商人, 缩减贷款、提高贷款利率, 缩短贷款年限, 以增加其贷款成本, 降低其投资收益;第二, 地方政府加强宏观调控, 税务机关加强税收管理, 对两套及以上消费者合理征收房屋转售收益个人所得税、房屋空置税和物业税, 加重其税务负担, 降低其投资收益;第三, 司法机构完善法律制度, 制定相应的法律法规对不法开发商的圈地、囤地、虚假购买、哄抬房价等恶意炒房行为和借机囤积房源、转手获利的恶意投机者进行合理的惩治, 同时制定法律对住房消费者购房实行实名制, 加强对商品房销售秩序的监管, 防止炒房;第四, 发挥政府职能, 限制外国公民的购房数量, 适度减少外国资本流入我国房地产市场。
政府、社区、房地产商、媒体等加大对科学住房观的宣传力度, 正确引导住房消费者转换消费观念, 逐渐形成“由租到买, 由小到大”的住房消费观, 减少“房奴”人群的提前消费行为, 减轻当前的有效需求;同时银行通过降低首次购房者的首付款, 降低首次买房的借贷利率, 对一些低收入群体或首次购房群体, 在一定程度上给予经济支持, 切实保障刚需群体的住房需求。
平抑房价、缓和供求矛盾的根源在于改革土地出让制度、增加土地的有效供给, 加之调整建材价格, 切实降低房地产市场的供给成本。
1.地方政府部门配合改革“价高者得”的土地出让制度, 根据土地用途决定土地出让方式, 对娱乐、商业和豪华住宅建设用地等, 继续实行拍卖制度, 而对普通商品住房尤其保障性经济适用房和廉租房实行协议价格出让方式或者实行土地年租制, 在一定程度上降低土地的取得费用, 从而降低房地产市场的供给成本。
2.地方政府在土地保护政策允许的范围内, 适当增加土地一级市场的供给, 特别是增加中低价位普通商品住房、保障性经济适用房和廉租房建设用地供应量;加强土地市场的监管, 抓紧清理和盘活存量土地, 制止炒买炒卖土地行为, 同时对清理出的违法占地和存量建设用地, 在符合城市规划的前提下, 统一纳入中低价位普通商品住房、保障性经济适用房和廉租房的供地范围;利用好土地二级市场, 实施“招牌挂”出让土地, 以解决开发商通过协议方式所取得的土地存在的囤积现象及因土地增值带来的超额利润的控制等问题, 增加土地的有效供给以降低房地产市场的供给成本。
3.地方政府加强政府监管, 司法机构健全法律体系, 依法整顿和规范建材市场的发展, 严厉打击不法行为, 合理调整建材价格, 降低房地产市场的供给成本。
房价过高的根本原因在于房地产供求关系的失衡, 因此平抑房价应切实调整房地产市场的供给结构, 使之适应广大中低收入群体的消费需求, 缓和我国的住房矛盾。
1.地方政府加强房地产开发审批管理, 限制大型、豪华型高档住宅的开发, 提高土地的使用效率, 同时对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持, 加大普通商品住房尤其是中低档价位住房的供应。
2.地方政府加快推动保障性经济适用房、廉租房的建设, 不仅在政策上予以支持, 而且建立支撑保障性住房建设的金融机构, 按政府性专业银行经营管理模式, 主要从事保障性个人住房抵押贷款的发放和经济适用房、廉租房建设贷款的发放, 以增加住房保障的经济适用房、廉租房的供应。
摘要：我国当前房价持续上涨, 已超出普通家庭的购房能力, 给居民的生活带来沉重的负担, 也因此引发诸多社会问题。同时, 高房价导致泡沫经济的形成, 已然影响了我国经济的发展。本文主要从市场需求、供给成本和供给结构三方面分析高房价形成的原因, 并针对性地提出抑制对策。
关键词：高房价,成因,对策
[1] 张璐.当前我国房价过高的不利影响及平抑对策[J].中外企业家, 2010 (12)
[2] 朱文娟, 杜其星.当前房价高企的原因、危害及其对策分析[J].特区经济, 2011 (03)
[3] 马艳萍.浅析我国房地产价格上涨原因及对策[J].现代商业, 2010 (09)
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