房屋交易与不动产登记工作的业务衔接与办理
[摘要]随着我国不动产登记制度的实施，原来的房屋交易、登记一体化管理模式随即被分割于房管、土地两个部门，新业务迟迟难以开展的矛盾日渐显露出来，如何在新形势下开展好房屋交易、不动产登记工作，本文做以下几点些探讨。
[关键词]房屋交易;不动产登记;业务衔接
依据：《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》、《关于整合不动产登记职责的通知》、《不动产登记条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等文件精神应该明确以下几个方面的问题。
1、职责分工及业务的关系
1.1房屋交易管理：房屋交易管理是指房屋的转让、抵押和租赁的交易管理。是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。交易部门要对新建商品房、二手房、以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。交易部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息、以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。
1.2不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记薄、核发权属证书或权利证明的行为。做好房屋登记的申请、受理、审核、登薄、发证，以及房屋的所有权、用益物权、担保物权的：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等登记工作。实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。房屋登记薄等房屋登记资料由不动产登记机构管理。
2、办理业务的机构设立
文件要求：按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记的服务窗口，尽量在一个服务大厅，实现“一站式”服务，不在一块分设的，可以互设窗口，并可以实时互通共享取得的信息，不需申请人重复提交资料，方便群众。做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。
3、业务的总流程
根据文件精神，依据《房地产管理办法》、《城市房地产开发条例》、《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》，结合我市的现行流程。业务的总流程确定为：
先交易——再完税——后登记的办事流程。
4、数据、信息交换平台的建設
按照国土、住建两部委文件要求，确保产权人、权利人、债权人的合法权益，以及保障房屋的交易安全，实现“信息实时共享、信息无缝隙对接”的工作原则。房屋交易、不动产登记部门各自组织自己的软件系统，确保双方的数据信息连通共享，平台使用后，两部门明确专人负责，每天将房屋交易、不动产登记的所有信息及时相互传送，且相互提供纸质介质，以确保房屋的合法登记，房屋的交易安全。
5、业务的展开以及业务的衔接和办理
5.1档案的移交：
根据国土部、住建部关于房屋档案移交的相关规定，结合我县的实际情况，房管部门向不动产登记部门移交下列资料：
(1)已建成并与房屋登记薄关联的楼盘表。
(2)房屋登记的原始档案的电子扫描件，为以后的数据信息平台做好基础，或影印件、复印件。
5.2交易部门将原来的房屋所有权证(他项权证)环节改为“房屋转让(抵押)确认告知单。
5.3二手房转让：申请人提交原件和复印件进行申请，首先经房屋交易部门对房屋的转让进行审核——交易确认后——打印、发放房屋转让确认告知单，转让程序完结，将原件和确认单存根扫描、归档——申请人缴纳税费——申请人将复印件和确认单及税费票据等相关资料到登记部门，进行审核，记载登记薄、缮证、发证。登记部门扫描、归档。
5.4商品房转让：商品房预测绘——建立楼盘表——预售许可证——合同网签备案——资金监管——缴纳房屋转让手续费——商品房转让申请——受理————审核——打印、发放房屋转让确认告知单——扫描、归档——申请人缴纳税费——申请人携带确认单等相关资料及税费票据到不动产登记机构进行登记，登记后，登记部门实时的将登记信息传送给房屋交易部门。
5.5存量房转让：合同网签——交易资金监管——缴纳住房维修基金和房屋交易手续费——配图补建楼盘表——房屋转让申请——受理——审核——打印、发放房屋转让确认告知单——扫描、归档——申请人缴纳税费——携带确认单等相关资料及税费票据到不动产登记机构进行登记，登记后，登记部门实时的将登记信息传送给房屋交易部门。
6、房屋登记档案查询
按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，房管部门向不动产登记部门移交档案后，档案查询业务移交不动产登记部门。
7、建议
在房屋交易与房屋登记拆分的情况下，要做到安全、方便、高效，交易部门和不动产登记部门的密切配合要靠制度规定做保障。
依据文件精神要求，市、县政府部门成立专门的协调领导小组，以政府文件形式明确房屋交易管理与不动产(房屋)登记的职责界限;明确先交易后登记的前置原则;明确如何建立、使用维护房屋交易与不动产登记信息共享平台：明确房屋交易和不动产(房屋)登记服务窗口的设立，尽可能实现一套资料、一个窗口、一次性受理申请;明确房屋转让(抵押)确认告知单，是登记部门受理房屋转移登记、抵押登记的必收要件;明确在信息共享平台上查阅到办事要件和信息，不能让申请人重复提交，防止推诿扯皮、相互掣肘，让群众多跑腿、重复收件现象的发生。做到利国利民，尽快开展、搞好房屋交易与不动产登记的工作。
作者：王庆月
摘 要：从商品房买卖合同纠纷案例中关于对房屋权属证明续期以及迟延办理赔偿问题，引发关于现行法律规定的思考，进而探讨关于该问题律师实务操作。
关键词：商品房买卖合同纠纷;房产证续期;房屋权属证明迟延办理赔偿
一 案例介绍
刘某于2012年6月14日与甲房地产开发公司(以下简称甲公司)签订商品房买卖合同，合同约定了房屋相关权属证明的办理时间为2016年5月1日，土地使用年限为2063年10月止。但时至2018年12月27日，甲公司才为申请人办理了《不动产权证书》，且该《不动产权证书》中土地使用期限为2035年10月4日止。刘某根据《商品房买卖合同》约定向本市仲裁委提出仲裁申请，提出仲裁请求：1、裁决甲公司将申请人的《不动产权证书》国有建设用地使用权使用期限办理为2063年10月。2、裁决甲公司因迟延办理房屋相关产权证明向刘某支付赔偿金人民币6万余元。3、本案仲裁费由甲公司承担。仲裁委经过审理，裁决驳回刘某第一项请求，支持第二、第三项请求。
二 关于双方抗辩意见以及裁决理由
(一)关于续期问题抗辩双方观点及仲裁委驳回理由
刘某认为《商品房买卖合同》中约定房屋权属证明期限为2063年10月，而甲公司实际办理的《不动产权证明》土地使用权期限仅到2035年10月止，刘某认为甲公司违约，应当承担继续履行合同约定义务的责任。
甲公司抗辩称案涉土地使用年限的确截止至2035年10月4日，但该国有土地使用权已分割到户，原土地使用权证已由主管部门收回并注销，现在重新变更土地使用年限已客观不能，且刘某并未因此遭受实际损失，期间届满权利人无需专门提出续期申请即可自动续期。
仲裁庭认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”的规定，住宅建设用地使用权限期限届满后，权利人可以继续享有土地使用权，无需另行申请续期。权利人对其所有房屋及该房屋所属土地的占有、使用、收益及处分均不受影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行……”的规定，刘某要求甲公司将《不动产权证书》续期至2063年10月属于法律上或者事实上不能履行的情况，仲裁庭不予支持。
(二)关于迟延办证赔偿问题观点
刘某认为双方签订的《商品房买卖合同》约定了房屋相关权属证明的办理时间为2016年5月1日，但时至2018年12月27日，甲公司才为申请人办理了《不动产权证书》。已经构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”承担违约责任。
三 关于上述两个问题的思考
(一)关于自动续期
根据法律规定及学者观点，物权法第一百四十九条规定之自动续期是永久续期制度。这并不会改变住宅建设用地使用权用益物权的本质，其与国家的关系类似于中国古代耕地中的田骨与田皮。对于国有土地所有权和住宅建设用地使用权来说，国家所有權的客体是地骨，住宅建设同地使用权的客体是地皮，权利人对地皮行使权力，仍旧是在国有土地上设置的他物权，是利用国有土地设置的定限物权，故而确定自动续期是永久续期不会架空国有土地所有权，这种制度的确立有利于国家和社会的稳定【1】。通过制定相关司法解释及法律法规，将该问题明确化，有利于解决因该条文引起的历史问题，有利于减少诉讼，节约司法资源。
(二)关于迟延办证的赔偿责任
关于法条适用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条直接给出了明确的处理方式，如若是因为出卖方责任导致迟延办理，则需要承担违约责任，约定了违约金，则依照约定赔偿违约金，如未约定违约金或损失数额难以确定，则可以按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定。这无疑更加有利于保障买受人的合法权利，也在一定程度上，预防出卖人以非客观理由损害买受人利益。
综上，笔者认为，随着国家越来越富足，立法研究越来越深入并且越来越符合社会主义法治念，关于土地使用权续期问题会得到妥善解决。关于迟延办理房屋权属证明的赔偿责任，对没有约定违约金情况下，对承担违约责任的资金性质是实务中应当注意的一个问题。
参考文献：
[1]孙雪琳、胡婧：《新生代 下半月》，2019年第2期。
作者：王倩
委 托 书
委托人：姓名：XXX性别：男身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX 受托人：姓名：XXX性别：女身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX
我拥有位于 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 的房产一套， 因房产拆迁需登记，本人工作繁忙，不能亲自回家办理房屋拆迁的相关手续，特委托 XXX作为我的合法代理人全权代表我办理相关事项，对委托人在办理下述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，承担相应的法律责任。 委托人系夫妻关系，受托人可以我的名义办理如下事项：
一、全权办理上述房产房屋拆迁有关登记以及签字手续，代为签署上述房产拆迁合同，受托人有权自主选择补偿房产或补偿拆迁款。
二、如若补偿拆迁款，受托人可全权收取房屋拆迁补偿款。
三、如若补偿房产，受托人可全权于相关部门办理上述房产的登记手续。
四、此房屋的房产证以及本人的相关证件复印件等证件，已全部交给受托人受托人可持有所有证件全权办理相关手续。
受托人在其权限范围内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我均予承认。
委托人：受托人：
年月日年月日
委 托 书
委托人：姓名：XXX 性别：男 身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX 受托人：姓名：XXX 性别：女 身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX
我拥有位于 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 的房产一套， 因房产拆迁需登记，本人工作繁忙，不能亲自回家办理房屋拆迁的相关手续，特委托 XXX 作为我的合法代理人全权代表我办理相关事项，对委托人在办理下述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，承担相应的法律责任。
委托人系夫妻关系，受托人可以我的名义办理如下事项：
一、全权办理上述房产房屋拆迁有关登记以及签字手续，代为签署上述房产拆迁合同，受托人有权自主选择补偿房产或补偿拆迁款。
二、如若补偿拆迁款，受托人可全权收取房屋拆迁补偿款。
三、如若补偿房产，受托人可全权于相关部门办理上述房产的登记手续。
四、此房屋的房产证以及本人的相关证件复印件等证件，已全部交给受托人受托人可持有所有证件全权办理相关手续。
受托人在其权限范围内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我均予承认。
委托人： 受托人： 年 月 日 年 月 日
委 托 书
委托人：张雪，女，一九九一年十二月四日出生
身份证号码：421002199112043826
受托人：张新全，男，一九六六年十二月二十八日出生，
身份证号码：420400196612283812
委托人张雪和受托人张新全是父女关系，委托人个人购买由荆州润恒地产有限公司开发的位于沙市区张居正路南侧的“国华·时尚公寓”1幢2单元11层1106号房屋一套，因故不能亲临办理购买该套房屋的相关手续，现委托张新全为我的代理人，全权代表我办理如下事项：
一、 签定定房协议书店
二、 签定商品房买卖合同
三、 签定银行借款合同和抵押合同(包括公积金借款合同和抵押
合同)
四、 签署银行借款凭证并办理银行开户手续
五、 办理期房抵押登记
六、 办理预告登记
七、 办理产权证登记
八、 办理他项权证登记
九、 办理土地证登记
十、 领取物业单位钥匙
十一、 签定物业服务合同
十二、 办理单身证明
受托人办理上述事宜时有权签署相关文件我均认可，因委托产生的法律责任由我承担。
委托期限为上述事项办理完毕止
受托人无转委托权。
委托人：
二〇一三年十一月二十六日
个人授权委托书
XX区房屋租赁服务中心：
兹授权委托 办理 路 弄 号 室房屋租赁网签，代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均予承认，由此在法律上产生一切责任均由本人承担。
委托人(签名)： 身份证号： 委托人(签名)： 身份证号：
年 月 日
个 人 委 托 书
委托人： 被委托人:
由于本人工作繁忙,不能亲自办理房屋租赁合同登记备案证明的相关手续,特委托________作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。
委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。
委托人:
年
月
日
委托他人代表自己行使自己的合法权益，委托人在行使权力时需出具委托人的法律文书。而委托人不得以任何理由反悔委托事项。被委托人如果做出违背国家法律的任何权益，委托人有权终止委托协议，在委托人的委托书上的合法权益内，被委托人行使的全部职责和责任都将由委托人承担，被委托人不承担任何法律责任。下面是关于房屋拆迁委托书，请参考!
【范文一：房屋拆迁委托书】
甲方(委托方)：______________
乙方(受托方)：_______人民政府
甲方于_______年_____月____日将其房屋自愿委托乙方进行拆除。为进一步明确对甲方所属产权房屋的拆除范围，经甲乙双方友好协商，现明确甲方房屋拆除授权委托的具体事项如下：
一、委托事项
甲方自愿授权乙方全权行使以下房屋的拆除权力。
二、房屋基本情况
1、房屋名称：_______
2、座落位置：_______
3、建筑面积：_______
4、具体楼层：_______
三、委托权限
1、房屋的拆除(含建筑垃圾清运);
2、并在边界与徐贵祥家接壤处，砖砌文化墙作为宣传栏;
四、委托期限，在此授权范围内，被授权人所实施的行为具有法律效力，授权人予以认可。经甲乙双方签字盖章后，从_______年_____月____日起至该房屋拆除完工为止。
甲方(签字)：______________乙方(盖章)：______________
签字日期：_______年_____月____日签字日期：_______年_____月____日
【范文二：房屋拆迁委托书】
_______公司：
根据贵公司业务作业规定，现特授权_______先生/女士(身份证号：_____________________)作为我们的合法代表人，全权代表我们全家办理_______路_______棚户区改造项目房屋拆迁有关手续，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我们均予以认可，并承担由此所造成的一切责任。
委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。
被委托人(签名)：______________
_______年_____月____日
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