《房屋出租委托代理合同》（精选8篇）
乙方（受托人）：
依据《中华人民共和国合同法》及相关法规的规定，甲方与乙方在平等、自愿的基础上，就乙方为甲方提供房屋出租居间服务的有关事项达成协议如下：
第一条 委托事项
甲方委托乙方出租位于北京市______区_______________________房屋建筑面积______平方米，月租金。
房屋用途：__________，对承租人条件要求：_________________。
第二条 委托期限
委托期限自______ 年____月____日起至______年____月____日止，共计____个月零天。
第三条 甲方义务
1、甲方应向乙方出示身份证、户口本、房产所有权证书或证明甲方对该房屋依法享有处置权的其他证明。
2、甲方不是产权人的，应出具产权人的书面委托书。
3、甲方对所提供的上述资料的真实合法性负责。
4、甲方应对乙方的居间活动提供必要的协助与配合。
5、甲方不得在委托期限内及期限届满后____月内与乙方介绍的承租人进行私下交易。
6、委托期内甲方不得无故终止合同，因特殊原因需要终止合同的应提前30天书面通知乙方，并承担违约责任。
第四条 乙方义务
1、乙方应向甲方出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明。
2、乙方应认真完成甲方的委托事项，按照房屋用途和甲方对承租人条件的要求寻找承租人，将处理情况及时向甲方如实报告，并为承租人现场看房及甲方与承租人签定《房屋租赁合同》提供联络、协助、撮合等服务。
3、乙方收取必要费用、佣金的，应向甲方开具收费票据。
第五条 佣金及其他费用
1、佣金标准按照甲方与承租人实际成交的一个月租金计算。
2、甲方与承租人签定《房屋租赁合同》时，即向乙方支付佣金。
3、委托事项未完成的，乙方不得要求甲方支付佣金。
4、委托事项完成的，居间活动的费用由乙方负责。
第六条 违约责任
1、甲方未如约支付佣金、必要费用或者与乙方介绍的承租人进行私下交易的，应按照上述月租金的两倍向乙方支付违约金。
2、乙方提供虚假信息、故意隐瞒事实或有恶意串通行为的，应退还已收取的佣金，并赔偿甲方因此受到的损失。
3、本合同签定之日起此房屋由乙方独家代理，甲方不得在委托期间自行出租或通过其他中介机构（含个人）出租此房屋。否则，应向乙方支付两个月租金作为违约金。
第七条 合同争议的解决方法
本合同履行期间发生争议的，双方友好协商解决。协商不能解决的，应向房屋所在地的人民法院提起诉讼。
第八条 其他事项
1、本合同经双方签字或盖章后即生效，合同书一式两份，甲乙双方各执一份。
2、需要补充协议、确认书、委托书等附件的，必须采取书面形式，并在甲乙双方签字盖章后生效，附件与本合同享有同等法律效力。
特别提示：为了维护您的合法权益，请您仔细阅读合同条款，并详细填写，当您的权益受到侵害或对我们的服务有不满之处时，请您在第一时间拨打监督投诉电话：64475928，我们将及时为您协调解决。甲方名称：
乙方名称：xxxx律师事务所
代 理 人：经 纪 人：
联系方式：
地址：
证件号码：
签定时间：年月日
附件1：物业交接单
电器 1电视
2音响
3冰箱
4电话
5空调
8吸尘器9饮水机10热水器11油烟机12燃气灶
13烤箱
6微波炉7洗衣机
家具
1沙发
2衣柜
3鞋柜
4茶几8电视柜9单人床10双人床11床头柜
5餐椅
6餐桌
7书柜
表底数、卡、钥匙 1 电表（卡）冷水表A（卡）3 冷水表B
4燃气表（卡）
甲方：
在建筑工程领域, 业主与承包商两大主体, 从追求各自经济利益的角度来看, 更多的是对立而非合作的关系。然而工程的高质量、短工期、低成本完成离不开业主与承包商的有效合作, 而只有激励机制才能充分调动承包商的积极性, 为双方的合作打下基础。激励机制的有效应用离不开合同, 业主正是通过各种激励合同来激励承包商, 使其在满足业主利益的同时, 自身的经济利益也得到提高, 从而达到合作双赢的效果。
在众多合同形式中, 学者们普遍认为成本加激励费 (cost-plus-incentive-fee, CPIF) 合同是对承包商进行激励的较好选择, 它不仅规定了合同双方的责任、义务, 而且决定了利益、风险的分配和激励的效果[1]。Kamal[2]从风险分担的角度就CPIF合同对承包商的激励效果进行了研究;陈偲苑[3]将工程成本、工期、质量三者作为CPIF合同的激励因素, 建立业主与承包商的主从递阶决策模型, 研究了对承包商的激励;T.C.Berends[4]讨论了CPIF合同中的最大激励费和激励系数, 建立了业主对承包商的激励机制。
当然, 也有很多学者运用委托代理理论对建筑工程领域的激励问题进行了研究。朱冰[5]利用委托代理理论分析了在建设期业主对承包商的激励问题;李丽君[6]运用委托代理理论研究了工程成本的控制问题。然而少有学者运用委托代理理论对具体的工程激励合同进行分析研究。基于此, 本文将用委托代理理论来研究CPIF合同, 着重解决CPIF合同中的激励系数以及最大激励费问题。
2 CPIF合同
CPIF合同是一种委托合同, 其模式下合同价格由成本、酬金、激励费三部分组成。成本部分包括人员费用、管理费用、办公费用、税金等, 业主需对项目管理承包商用于项目的实际费用予以实报实销。酬金和激励费构成了承包商的利润, 其中酬金部分是固定的, 它在合同签订时已经确定, 在工程建设过程中不随实际项目费用的增减而变动, 激励费部分则要视项目实际完成情况而定, 一般是在质量目标和进度目标等达到的前提下, 当项目实际费用低于项目目标费用时, 将激励费与项目实际费用挂钩, 按照事先合同中约定的分享比例, 业主和承包商分享节约费用。同时, 合同设置一个对承包商激励费的封顶值, 而当实际费用超出项目目标费用时, 业主承担超支风险, 承包商的利润只有固定酬金。CPIF合同价格的表达为:
式中, C为承包商最终获得的工程费用;Ca为实际成本支出;f1为固定酬金部分;Cb为预算成本;α为承包商分享的项目费用节约百分比系数, 即激励系数。其中f1+α (Cb-Ca) 是承包商的利润 (f) 部分, 若假设合同中约定激励费部分的最大值为f2max=α (Cb-Ca) , 那么CPIF合同中承包商的利润与实际成本之间的关系为:
CPIF合同下承包商的利润与实际成本之间的关系如图1所示。
一个成本加激励费合同有效力的关键因素就是Cb的设置既有挑战性也要有现实性[3]。然而, Cb作为预算成本, 随各个项目内容的不同而完全不同, 难以也无需统一化, 而α与f2max作为合同中的两大参数, 合理地确定其数值, 既能保证业主的合理利益, 也能确保合同的激励效果。
3 委托代理模型
3.1 模型的建立
根据委托代理理论, 在工程建设方面没有私人信息的业主是委托人, 拥有私人信息的承包商是代理人。在CPIF合同下, 假设工程成本的差值 (Cb-Ca) 是由承包商的努力 (e) 与工程本身的不确定性 (θ) 共同决定的, 即Cb-Ca=e+θ。这里e是指承包商在追求先进的技术与管理所付出的努力, 在工程建设过程中, 承包商不可能一直努力或一直不努力, 因此假定e为一维连续变量;θ则是指在工程施工过程中, 当时的社会经济、自然条件、地理气候条件及施工技术等方面的综合制约给工程成本带来的不确定性, 假设θ服从均值为0, 方差为σ2的正态分布。另外, 在当前建筑市场属于买方市场情况下, 假设业主是风险中性的, 承包商是风险规避的;假设承包商努力成本C (e) 可以等价于货币成本, 且C (e) =me2/2, 其中m>0, 表示承包商努力对成本影响, m越大则同样努力对成本影响就越大, 这个函数既满足成本递增的条件, 同时也反映了边际成本递增的规律。
记业主的收益为v, 那么在CPIF合同下有v=R-[Ca+f1+α (Cb-Ca) ], 其中R是工程完工后对业主的价值;记承包商的收益为w, 那么在CPIF合同下有w=C-C (e) -Ca=Ca+f1+α (Cb-Ca) -me2/2-Ca, 即承包商的收益是合同支付扣除努力成本以及工程实体的实际成本。对于风险中性的业主而言, 其期望效用等于期望收益:
对于风险规避的承包商而言, 假设其效用函数具有不变的绝对风险规避特征, 即u=-exp (-ρw) , 其中ρ是绝对风险规避度量, 那么承包商的确定等价性收入TCE为[7]:
承包商最大化期望效用函数Eu等价于最大化 (4) 式中的确定等价性收入。在委托代理理论中, 作为委托人的业主选择激励合同的目的是最大化自身的期望收益, 作为代理人的承包商在接受合同时面临参与约束与激励约束:参与约束 (IR) 要求其期望效用不小于保留收入水平 (假设其值为) , 激励约束 (IC) 使得承包商选择能使自身期望效用最大化的努力水平。
因此在CPIF合同下业主与承包商的委托代理模型可表示为:
3.2 模型求解
因为承包商最大化期望效用函数Eu等价于最大化 (4) 式中的确定等价性收入, 在式 (4) 中对e求导可得IC的结果为:e=α/m;对于IR, 业主的支付只要使得承包商的期望收益不小于其保留收入即可, 没有必要支付承包商更多, 因此式 (5) 取等号。将e=α/m与取等号的IR代入目标函数Ev, 那么目标函数可表示为:
式 (7) 对α求一阶导数并令其等于0, 即可得在CPIF合同下使业主期望效用最大化的最优激励系数, 将α与e的值代入Eu可得CPIF合同下业主的期望收益最大值为:
若业主在与承包商签订合同时不进行任何激励, 即在CPIF合同中α=0, 此时CPIF合同的表达式退化为C=Ca+f1, 此时对承包商而言, 付出努力其收入不会增加, 但是会有努力成本, 承包商的期望效用降低, 因此承包商没有任何理由再去努力, 此时e=0。记业主的期望效用为E′v, 则有:
那么业主采用CPIF合同的激励成果可表示为:
对业主而言, 采用激励合同的目的是在工期、质量满足的前提下, 尽可能地降低投资, 由式 (10) 可知, 相对于不采用任何激励手段, 业主采用CPIF合同的激励成果相当于节约了投资, 那么在CPIF合同下业主能给承包商的最大激励费不会超过ΔEv, 否则业主宁愿不采用任何激励手段, 由此得激励费的上限值以及承包商能得到最大激励费时实际成本边界值为:
根据以上在CPIF合同下, 对业主与承包商的委托代理模型分析结果, CPIF合同中承包商的利润f1+α (Cb-Ca) 与实际成本Ca之间的关系如图2所示。
3.3 模型结果分析
由可知承包商越是害怕努力工作 (m值越大) , 承包商越是风险规避 (ρ越大) , 工程本身的不确定性越大 (σ2越大) , 承包商从项目费用节约中分享的百分比就应越低。从式 (11) 可以看出承包商越是害怕努力工作 (m值越大) , 其能获得的最大激励费越小。对式 (11) 求坠f2max/坠σ2=ρ (1-mρσ2) / (1+mρσ2) 3, 那么若1-mρσ2>0, 则f2max是σ2的递增函数;若1-mρσ2<0, 则f2max是σ2递减函数。在式 (11) 中, ρ与σ2的数学性质一样, 即1-mρσ2>0时, 承包商越是风险规避, 工程成本的不确定性越大, 最大激励费设置该越大;1-mρσ2<0时, 承包商越是风险规避, 工程成本的不确定性越大, 最大激励费设置该越小。对于承包商能得到最大激励费时的实际成本边界值, 由式 (12) 中后半部分求坠知, 此边界值是m的递增函数, 是ρ与σ2的递减函数, 意味着承包商越是害怕努力工作, 边界值越大, 与预算成本差值越小, 承包商得到最大激励费越容易;承包商越是风险规避, 工程成本的不确定性越大, 此边界值越小, 与预算成本差值越大, 承包商得到最大激励费越困难。对以上分析结果进行总结, 见表1。
4 结论
业主与承包商签订带有激励性质的CPIF合同, 其目的是与承包商共同分享工程节约成本, 以此来激励承包商满足业主节约投资的目的, 同时实现自身利润的增加, 使双方从经济利益对立的关系通过合作达到双赢的效果, 而CPIF合同中的激励系数α与最大激励费f2max两大参数的合理确定将直接影响着激励效果。本文从委托代理的角度出发, 得到了CPIF合同中α与f2max的计算式, 并分析了承包商努力对其成本的影响 (m) 、承包商的风险规避程度 (ρ) 以及工程成本的不确定性 (σ2) 三者如何影响α、f2max以及承包商得到最大激励费时实际成本边界值, 其中σ2的值根据工程的不同而不同, m与ρ的值则是根据承包商的不同而不同, 因此业主在设计CPIF合同中相关参数时, 不但要考虑工程本身的情况, 还需要考虑承包商的情况, 从而保证激励合同达到预期的激励效果。
摘要：在建筑工程领域, 合理有效的激励能使业主与承包商建立合作关系, 共同促进项目的成功。成本加激励费 (cost-plus-incentive-fee, CPIF) 合同是一种激励合同, 如何确定其中各参数的取值将直接影响激励效果。本文通过建立业主与承包商之间的委托代理模型, 确定了CPIF合同中激励系数与最大激励费两大参数的取值, 构建了合同中承包商利润与其实际成本的具体关系图, 并分析了不同的工程以及不同的承包商是如何影响合同中参数取值的, 认为业主设计CPIF合同时不但要考虑工程因素, 还需要考虑承包商的因素。
关键词：激励,CPIF合同,委托代理,最大激励费
参考文献
[1]赵振宇, 谢铁军, 刘睿.工程项目成本加成合同激励模型研究[C].中国系统工程学会决策科学专业委员会第六届学术年会, 2005.
[2]Kamal M Al-Subhi Al-Harbi.Sharing Fractions in Cost-plus-incentive-fee Contracts[J].International Journal of Project Management, 1998, 16 (2) :73-80.
[3]陈偲苑，张巍．建设工程最优激励合同机制的设计［J].重庆大学学报:自然科学版, 2006, 32 (1) :171-173.
[4]T C Berends.Cost Plus Incentive Fee Contracting:Experiences and Structuring[J].International Journal of Project Management, 2000, 18 (3) :165-171.
[5]朱冰, 李启明.信息不对称下工程建设期道德风险模型分析[J].重庆建筑大学学报, 2005, 27 (4) :102-105.
[6]李丽君, 黄小原.委托代理理论方法在成本控制中的应用[J].东北大学学报:自然科学版, 2002, 23 (10) :937-939.
【关键词】 委托代理；公司制度；法治经济
公司治理关系问题是目前讨论的一个热门话题。从我国的现实问题来看，股东常常不能对经理人进行有效的制约。而代理人也常常因追求自身利益而损害委托人的利益。这已经成为现代企业制度的一个重大缺陷之一，是人们无法回避的问题。公司治理问题是目前上市公司遇到的重大问题。由于我国公司制度不规范，公司经理人往往会损害委托人的责任，各种重大事故频繁出现，我国加强上市公司治理建设要从改善内部治理结构和强化外部约束两方面同时入手。在资本市场与公司治理研讨会上，中国证监会主席尚福林指出，“完善上市公司治理结构，规范上市公司运作，是资本市场健康发展的重要基础。”这为我国的上市公司治理指明了方向，即要着重从上市公司治理结构上入手。
在公司治理的问题上，最重要的就是委托代理问题。代理人却为了自身利益而不惜牺牲委托人的利益，而委托人常常无法有效监督代理人的行为。由于代理人不能受到委托人的有效监督而常常做出一些损害委托人的利益的事情，其中存在着道德风险问题。在物质利益的引诱下，很多人都会失去而铤而走险。三鹿集团事件，就是一个鲜活的例子，这种现象如今已经广泛地存在于国内和同外的上市公司。关于委托代理问题，本文从下面几个方面说明。
－、委托代理问题
委托代理问题是当今上市公司的一大难题，，投资者为了约束经理的行为，往往将投资者的利益与公司股东利益捆绑在一起，这就是著名的“木马计”。投资者常常给予代理人一定的股份，只要公司总经事现在规定的期限内给公司带来了经济效益，那么这些股份就属于公司总经理所有。这样，公司总经理为了得到这部分高额报酬会尽心尽力地把公司经营好，以期望获得高额股份支付。这种把投资者利益与代理人利益绑在一起的做法，常常会产生出良好的效果。
但是，这种“木马计”也有不足处，不能百分之百地保证代理人不会以公济私。代理人在保证公司利益没有受到大损害的情况下也会为自己打算。他们常常会考虑到给自己配备一辆高级小轿车，也会把自己的办公室装饰一新，外出联系业务时会订一些高档的房间，吃上一桌山珍海味。这些都是常见的事情。真正的危险之处在于，代理人也许在具体业务过程中为了自己得到好处而损害公司一部分利益，但对公司的正常运行仍然没有大的影响，从表面上不容易看出。股利政策与公司治理是一个热门话题，在现在许多人都在讨论这个问题却然找不到一个满意的办法。
二、股利政策与委托代理问题关系密切
股利政策与公司经营有着密切关系。股利政策从多方面影响企业经营，尤其是在现金流上的影响最大，从而影响到企业的股价与企业的融资能力。另一方面，股利政策可以把委托人和经理人的利益绑在一起。这种方法被称为“木马计”。这样就会造成一种“一荣俱荣，一损俱损”的局面。经理人也须不得不考虑到委托人与自己的利益。
制定合理的股利政策对公司而言是至关重要的，企业对利润要正确分配，要保证有足够的现金来维持企业的日常经营活动。所以，我们在制定股利政策时，要考虑委托人和代理人的利益，处理好股利在两者之间的分配，这样可以调动他们的积极性。
三、上市公司治理关系探讨
目前，我国的上市公司都是实行现代企业制度，但是都存在一个大的缺陷——产权不清，权责不分。当然，这跟我国的社会主义的政治制度有关。现代企业制度本来是一个资本主义的产物，完全照搬了西方的公司制度，这就产生了一个不和谐的结构，资本主义的公司制度与社会主义市场经济相结合。这就要求我国政府大胆改革，大胆探索，走一条自己的路，做到洋为中用。
改革现有的公司制度。我国现有的公司治理大多为西方的现代企业制度的翻版，跟我国的社会主市场经济存在很大程度的不和谐因素。西方现代企业度的股东能真正使自的权力和保护自己的利益。在我国，上市公司广大股民只是一个摆设，占公司股份很少，完全被边缘化，真正手握公司大权的只是少数几个股东和公司高层管理人员。因此我国就要对西方现代企业制度进行大胆改革，还权于民。要让广大股民有自己行使权力的地方。这就要从法律上规范公司的行为，制订各种规章制度，尤其是规范高层人员的行为。只有这样才能真正使股民有自己的权力。为了限制公司高层的权力，我国还要制定各种法规和法律，从源头上防止权力滥用，这样可以促进我国公司的健康发展，防止出现腐败问题，从而真正实现法治经济。
参考文献：
[1]胡冰，李捷.国有企业委托代理存在的问题及其对策研究[J].湖北广播电视大学学报，2008(8)
租赁代理机构（乙方）：________________ 备案证明编号：____________________
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋出租委托代理的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况
（一）房屋坐落于北京市________区（县）________街道办事处（乡镇）_____________，建筑面积___________平方米。
（二）房屋权属状况：甲方持有（□房屋所有权证／□公有住房租赁合同／□房屋买卖合同／□其他房屋来源证明文件），房屋所有权证书编号：________________或房屋来源证明名称：____________________，房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称：_____________屋（□是／□否）已设定抵押（出租房屋信息登记表见附件一）。
第二条 房屋租赁用途
租赁用途：___________；如租赁用途为居住的，居住人数不得多于___________人。
第三条 出租代理权限及期限
（一）乙方出租代理权限为：□代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；□代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；□代甲方向承租人收取租金；□代甲方向税务部门缴纳税费；□监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；
（二）出租代理期自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日，共计_____年_____个月。出租代理期限可延长（□日／□月）。
（三）甲方应于_____年_____月_____日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二。
（四）出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。
第四条 租金
（一）租金标准：_____元／（□月／□季／□半年／□年），租金总计：人民币_____元整（￥：_______________）。
（二）租金收取方式：甲方在____________银行开设账户，账号为___________________；乙方在____________银行开设房屋租赁代理租金专用账户，账号为：____________________，乙方通过该账户收取租金并按约定划入甲方账户。
（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：_______________，_______________。
第五条 佣金及相关服务费用
甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用约定见附件三。
第六条 押金
甲方交付房屋时，乙方（□是／□否）向甲方垫付押金，金额为人民币_______________元整（￥：_______________）。出租委托代理期限届满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。
第七条 其他费用
出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用_____________________________：
（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费（13）其他费用__________________。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。
第八条 房屋及附属设施的维护
（一）出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任：甲方负责__________________；乙方负责_________________。
（二）甲方（□是／□否）允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。对房屋进行装修、装饰或添置新物的具体事宜见附件三。
第九条 转委托
出租代理期限内，未经甲方书面许可，乙方不得将代理事宜全部或部分转委托给他人。
第十条 合同的解除
（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。
（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。
（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1．迟延交付房屋达________日的。
2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。
3．不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。
4．_____________________________________________________。
（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：
1．未按约定划付租金达________日以上的。
2．擅自改变房屋用途的。3．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
4．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。
5．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。
6．放任承租方的上述行为的。
7．_____________________________________________________。
（五）其他法定的合同解除情形____________________________。
第十一条 违约责任
（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前________日通知对方，并按月租金的 ________％支付违约金。
（二）甲方有第十条第三款情形之一的，应按月租金的________％向乙方支付违约金。
（三）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的________％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。因乙方前述行为导致甲方被有关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿。
（四）__________________________________________________。
第十二条 合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
第十三条 其他约定事项__________________________________。
第十四条 合同生效
本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式______份，其中甲方执______份，乙方执______份，____________执_____份。本合同生效后，甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
委托人（甲方）签章：___________________
联系电话：_____________________________
委托代理人：___________________________
租赁代理机构（乙方）签章：_____________
联系电话：_____________________________
备案证明编号：_________________________
经纪人签字：___________________________
资格注册证书编号：_____________________
___________年___________月___________日
兹 因(以 下 简 称 “ 甲 方 ”)委 托 港 联 物 业 服 务(上 海)有 限 公 司(以 下 简 称 “ 乙 方 ”)作 为 物 业 代 理 事 宜，双 方 同 意 依 下 列 条 款 签 订 本 委 托 书。(一)委 托 事 项1.1 委 托 出 租 委 托 之 物 业(以 下 简 称 “ 该 物 业 ”)：
产 权 所 有 人 :
物 业 名 称 ：物 业 位 置 ：物 业 面 积 :物 业 房 型 ：物 业 用 途 :委 托 租 金 ：租 金 包 括 ：
(二)2.1
2.2
2.3
2.4
(三)约 定 事 项乙 方 之 义 务(1)运 用 适 当 方 法 寻 找 合 适 承 租 方。(2)随 时 依 甲 方 之 查 询 要 求，向 甲 方 报 告 所 委 托 事 项 处 理 情 况。(3)乙 方 应 安 排 承 租 方 视 察 被 委 托 的 物 业 , 与 承 租 方 商 议 合 理 租 金 , 拒 绝 不
合 理 条 款。
(4)乙 方 应 协 助 甲 方 与 承 租 方 签 订 意 向 书 或 租 赁 合 约，向 甲 方 收 取 委 托 服 务
费(佣 金)后，乙 方 之 责 任 即 自 行 解 除。
甲 方 之 义 务(1)于 本 委 托 书 签 订 时，应 据 实 告 之 乙 方 该 物 业 的 确 实 合 法 用 途 , 提 交 相 关
资 料，例 如 产 权 证 等。
(2)于 该 物 业 租 出 后，甲 方 需 全 面 配 合，协 助 乙 方 替 承 租 方 办 理 物 业 交 房 手
续。
(3)于 委 托 期 间 内 或 在 撤 消 委 托 后 六 个 月 之 内 , 甲 方 私 下 于 乙 方 所 介 绍 之 承
租 方 签 订 意 向 书 或 承 租 合 约 , 甲 方 也 需 按 照 委 托 书 内 订 明 之 服 务 费（佣 金）全 额 支 付 给 乙 方。
报 酬 支 付(1)租 赁 ：委 托 服 务 费（佣 金）按 租赁一年为一个月租金 计 算(2)委 托 服 务 费 须 于 签 订 意 向 书 或 租 赁 合 约，且 收 到 押 金 及 第 一 个 月 租 金 当
日 一 次 付 清。
诚 信 原 则
甲 乙 双 方 均 应 对 委 托 书 重 要 内 容 保 守 秘 密，非 经 双 方 同 意 或 业 务 需 要，不 得 泄 露 于 无 关 他 人。
本 委 托 书 依 照 中 华 人 民 共 和 国 有 关 法 律 拟 定，如 有 未 尽 事 宜，双 方 得 另 拟 书 面 协 议 或 依 有 关 法 令 解 释 办 理 之。假 如 发 生 争 议，双 方 不 能 圆 满 解 决，将 依 照 中 华 人 民 共 和 国 有 关 法 律，通 过 有 关 机 构 进 行 仲 裁 解 决。
(四)甲 乙 双 方 根 据 看 房 记 录 确 认 港 联 物 业 之 客 户(见 附 件), 与 正 本 具 有 同 样 法 律
效 应。
(五)本 委 托 书 一 式 两 份，甲 乙 双 方 各 执 一 份，经 双 方 签 署，即 时 生 效。
甲 方 ：乙 方：港 联 物 业 服 务(上 海)有 限 公 司 地 址 ：地 址：上 海 南 京 西 路 1266 号恒 隆 广 场 1904-1905 室 代 表 人 ：代 表 人 ：职 称 ：职 称 ：电 话 ：电 话 ： 6288 1958 传 真 ：传 真 ： 6288 0939 日 期 ：日 期 ：
/user6/e/Form/物业出租出售代理委托书
甲方：
乙方：
甲方因与纠纷一案，委托乙方的律师出庭代理，经双方协议，订立下列各条，共同遵照履行。
一、乙方接受甲方的委托，指派律师为甲方与纠纷案的代理人。
二、乙方律师必须认真履行职责，保护甲方的合法权益，为甲方保守秘密，按照规定时间参加诉讼或进行非诉讼法律事务。
三、甲方必须真实地向律师叙述案情，提供有关证据材料。乙方如发现甲方有捏造事实、弄虚作假或坚持违法要求时，有权终止代理。依法收取的费用不予退还，由此引起的法律后果由甲方自行承担。
四、如乙方非因不可抗力等原因无故终止履行合同，收取的费用退还甲方；如合同签订后甲方要求解除委托，终止本合同，乙方收取的费用不予退还。
五、本合同签订后，甲方与对方当事人和解或撤回诉讼、仲裁、非诉讼活动的，乙方收取的代理费不予退还，此规定为违约补偿性质，与乙方工作量多少无关；如乙方无故终止履行合同，代理费全部退还。
六、甲方委托乙方代理权限为下列第____项：（1）特别授权：代为提出、变更、放弃、承认诉讼请求，参与诉讼、调解、和解，提出反诉、上诉等；（2）一般代理：参加诉讼、调解等程序性工作，对甲方实体权利不做处置。
七、经双方合理协商，甲方向乙方支付律师代理费元，支付时间和方式为。乙方办理案件发生的办案费用由甲方另行承担（）。
八、甲方未按约定支付相关费用或提供相关资料，乙方有权中止或终止代理。
九、甲方向乙方或乙方指派的承办律师提交证据原件的，应当向乙方索要凭证。
十、乙方在签定本合同之前已向甲方解释收费规定及标准。本合同为乙方已准备好标准文本，在本合同签署前已提交甲方进行详细研究，乙方愿在平等互利协商一致的原则下采纳甲方的合理意见。甲方对本合同的所有异议均在签署之前与乙方协商。
十一、本合同一式两份，双方各执一份，合同有效期限自签订之日起至本审终结止（包括判决、调解、案外和解、撤诉、甲方自行解除委托、非诉讼解决等）。
甲方：乙方：
一、不良代理行为会造成的高额代理成本及对股东财富的巨大损失。
1. 利用企业控制权对公司资产的不正确使用
2002年5月3日,惠普正式宣布完成对康柏的兼并,成立“新惠普”。这是世界IT史上最大的兼并案,交易金额高达190亿美元。2003年12月,在合并顺利完成仅仅一年多之后,惠普进行了第二轮重大架构调整。2005年1月14日惠普又宣布了另一个重大的结构重组计划,将公司最为赢利的部门与过去一年营业利润率只有0.9%的PC部门整合。这三件震惊业界的大手笔合并,战略转型,架构重组却完全是出自总裁兼CEO卡莉的个人意愿!然而,如此重大而深刻的转型伴随着并不能令华尔街和投资人满意的业绩:在卡莉执政的6年之中,惠普的股票价、格缩水63%,惠普的股价从最高曾超过70美元,到如今却长期在15-25美元间盘桓。于是2005年2月9日,在各方压力下卡莉被迫宣布辞去CEO职务离开了惠普。
卡莉的例子说明了如果过于强调企业经营权的独立性,代理人有时在为获取超额现金流进行无利润的投资以增大公司的规模进而增大他们的报酬与特权的目的下,脱离股东控制,盲目的投资,兼并,既引发了极高的代理成本也损害了股东的利益,,给公司经营发展带来重创。
2. 代理人对经营风险的偏好
两权分离制下的经理人对企业经营风险有不同的偏好和认识:经理人的报酬大部分由固定工资组成,公司的收益增加了而经理人获得的利益相对却较少,二者不是正比例关系,然而一旦经营风险过大,公司发生严重财务危机或破产就会对经理人的名誉造成负面影响,大大地降低经理人的市场价值,增加了他们另谋职位的难度。于是这一类职业经理人会左右公司的投资与财务政策,最大程度上减少公司所面临的风险,作出牺牲股东利益以达到明哲保身和自身利益最大化的投资决策。他们相对于股东而言,对风险持谨慎态度,更接近于债权人,具有较小的风险偏好性。
然而也有的经理人属于风险追逐型,经理人本质上比出资人更大胆,因为是拿人家的钱冒险,去实现自己的利益。但过度冒险则可能会使企业瞬间破产。2004年12月的中航油事件中,正是因为个别决策者无视国资委明确规定的决策权限,凭个人的主观臆断,动用巨额资金炒石油期货,最终导致国有资产的重大损失。而1995年2月26日,拥有233年历史的英国巴林银行宣布倒闭银行,以1英鎊的象征性价格被荷兰国际集团收购。也是因为一个期货交易员的铤而走险,造成了震惊世界的这一经济事件。
3. 企业代理人的败德行为
企业管理层在企业并购中往往会担当主要谈判者,因为他们拥有充分的信息优势,更了解企业的真实价值,但是因为是委托代理的关系他们却缺乏按照真实价值讨价还价的动力,往往会利用企业所有权易主的机会追求自身利益的最大化,忽视和损害企业所有者的利益。
在徐工集团并购案中,企业代理人的道德风险问题在国有资产的贱卖上得到了充分体现,徐工集团的企业管理层在得到外资的利益承诺后即原有企业管理层保持稳定和并购后享有股权独占或绝对控股,便置国家利益于不顾,作出不利于政府的逆向选择:徐工机械控股的徐工科技2004年前一直保持年赢利1亿元左右,但在凯雷并购的2005年却突然显示了极不正常的业绩轨迹:亏损1.29亿元,比2004年降幅达230%,而其2005年主营业务收入仍为30.84亿元,只比2004年降低10%。于是凯雷得以极低的价格并购了优质的国有大型企业。
同样的事情也发生在双汇并购案中,双汇集团事先对并购中的受让方提出了多达13项的限制条件,使国内外食品企业或其它有实力企业集团被强制排除在外,有资格购买的只能是早已圈定的几家国外投资银行,从而使并购完全达到了双汇集团管理层事先选择的结果。由于缺乏相应的监管机制,如此有预谋有准备的败德行为带来的是给国有资产的大量流失,造成了企业的低价贱卖。
4. 另外对经理的评价、激励程度和惩罚程度、经理的预期任期等因素在一定条件下也影响着经理行为选择的可能性。
由此可见,委托代理成本是企业财务管理中需要大力控制的重要成本,妥善处理代理成本问题,才能有效降低给企业带来的不利影响。
二、应有效控制代理成本
那么该如何协调经理人员与股东的利益取向,限制经理人利己行为产生的代理成本问题呢?
1. 有效的激励方式能使管理者选择最有利于股东利益的行为
研究证明,在持股权与公司绩效之间存在着正相关关系,所以让经理人拥有一定比例的股票和股票期权,将其个人利益和企业长远利益结合在一起,能够长期激励经理人为企业创造价值,有利于保持二者利益一致。
2. 提高管理者的持股权
高比例的持股权还解决了管理者的不同风险偏好问题,可以避免凭个人的主观臆断,铤而走险的冒险行为,作出更符合股东利益的投资决策。
3. 提高信息的透明度。
代理成本的根源在于信息的不对称,那么建立职业经理人声誉机制和独立而强大的外部会计和审计制度,充分有效地揭示相关信息,可以最大限度的约束职业经理人为了自身利益最大化而损害股东利益的行为。
在企业财务管理中找到造成代理问题的原因,严格控制代理成本,才能从根本上避免不良代理问题给企业造成的不利影响,以促进企业的健康良性发展。
摘要：由于企业管理结构由原来的所有权与经营权的一体制渐而转向所有权与经营权的分离制,因而股东与管理者之间的代理关系也由此产生,企业财务管理中找到造成代理问题的原因,严格控制代理成本,才能从根本上避免不良代理问题给企业造成的不利影响,以促进企业的健康良性发展。
关键词 保险 委托 代理关系 逆向选择 激励方式
保险委托-代理关系无论从本质上看还是从形式上看，都是一种合同关系，在这种契约下，保险公司作为委托人聘用保险代理人代表他们来履行某些服务，如在授权范围内向客户推介保险产品，为保险客户办理理赔手续等，即委托人把若干决策权托付给了代理人。保险人与单个代理人的委托代理关系通过保险代理合同（或称基本合同）确定，同时，保险人通过保险代理人管理办法（或称激励办法）确定与多个代理人（营销团队）的委托-代理关系。我们还可以将保险公司与客户的关系也看成是委托代理关系，本文着重就保险委托代理关系的特性进行论述，分析其关键点。
一、委托人-代理人模型
经济学上的委托人-代理人模型泛指任何一种涉及非对称信息交易的委托-代理关系，在信息经济学中，常常将在交易中拥有信息优势的一方（知情者）称为代理人，将不具备信息优势的一方（不知情者）称为委托人。在企业内部的日常经营管理中，业务的执行者、操作者是代理人，管理者是委托人。在这种委托-代理关系中，代理人（知情者）所拥有的信息影响委托人（不知情者）的利益，换言之，委托人不得不为代理人的行为承担风险。这种委托-代理关系广泛存在于企业市场当中，它通过契约从法律形式上完成交易关系的建立，但契约的执行力掌握在代理人一方，制约力掌握在委托人一方，在委托-代理关系中提高代理人的契约执行力与提高委托人的契约掌控力，是企业管理中最为重要的两个方面，事前逆向选择模型和事后道德风险模型是研究委托-代理关系中所必须首先探讨的两个重要模型。
1.事前逆向选择模型。在契约理论中，自然状态是指随机状态，自然状态不一定直接或间接被委托人观察到，以至在现实中，执行契约只能依靠代理人。所谓事前逆向选择模型指的是，自然选择代理人的类型，代理人自己知道自己的类型，由于信息不对称，委托人不知道代理人的类型，委托人和代理人签订了一种契约，代理人可能隐藏自己的私有信息，反而提供不真实的信息以谋求增加自己的利益，但是这种行为却损害到委托人的利益。例如，保险代理人凭借保险信息的优势，向处于保险信息劣势的客户进行违规展业：不如实履行告知义务、代客户签名、为多挣佣金蒙骗客户多交保费、挪用侵占客户保费等，结果引发大量客户投诉，他们不仅对保险代理人整体产生怀疑，而且对保险公司也产生不信任感，从而极大地损害了保险公司的声誉。
2.事后道德风险模型。这是契约理论研究的重点。道德风险分为两类：一是隐藏行动的道德风险。委托人和代理人在签订契约时，有关的契约知识和现实条件都能被签约双方观察到，对双方是共同知识，此时双方信息是对称的。签订契约后，代理人选择行动，决定代理人行动结果的还有自然状态，代理人的行动与自然状态一起决定可观测的结果。而委托人只能观察到结果，无法知道这个结果是代理人本身的行动所致还是自然状态造成的。在这种情况下，委托人必须设计一个激励契约以鼓励代理人从自己利益出发，选择对委托人最有利的行动。例如，《个人代理人管理办法》是建立在《个人代理人保险代理合同》基础上的一个激励契约，它通过佣金制和管理效能指标等分配各层级代理人的薪酬，以引导全体业务员将个人的利益与公司的发展目标相结合。二是隐藏信息的道德风险模型。自然选择代理人的类型，由于信息不对称，代理人知道自己的类型，而委托人不知道代理人的类型，委托人与代理人签订契约后，委托人对代理人没法进行有效监督，代理人因此可以为所欲为，损害委托人的利益。
二、保险委托代理关系中的信号传递
所谓完全契约是指，缔约双方都能完全预见契约期内可能发生的重要事件，愿意遵守双方所签订的契约条款，当缔约方对契约条款产生争议时，第三方比如说法院能够强制其执行。不完全契约正好相反。由于个人的有限理性，外在环境的复杂性、不确定性，信息不对称性和不完全性，契约当事人或契约的仲裁者无法证实或观察一切，就造成契约条款是不完全的，需要设计不同的机制以对付契约条款的不完全性，并处理由不确定性事件引发的有关契约条款带来的问题。《个人代理人保险代理合同》就是委托代理的不完全合同。一个不完全契约将随着时间的推移而不断修正并需要重新协商。因为委托-代理关系不可避免地产生“事前逆向选择”，因此在签订委托-代理合同时就必须最大程度地规避它。
信号传递模型是解决逆向选择问题的一种方法。自然状态选择代理人的类型，由于存在信息不对称，代理人知道自己的类型，而委托人不知道代理人的类型。代理人为了显示自己的类型，选择某种信号，使自己的类型能被委托人识别。委托人在观察到代理人的信号以后，与代理人签订契约。一些保险公司通过《个人代理人管理办法》规定了与代理人签约的条件，例如，学历、品行、健康条件和具有完全民事行为能力的要求，尤其不能录用“有不良嗜好，有犯罪记录的，以及因违反《保险代理人管理规定（试行）》而被公司或其他公司解除保险代理合同的人”。而在实际操作中，很多公司在业务的压力面前，增员门槛一降再降，签约条件形同虚设，使代理人队伍的整体素质偏低，信号传递失去了作用，公司丧失了规避风险的一种方式，导致事前逆选择的概率加大。
在现实生活中，大多数契约是依赖习惯、诚信、声誉等方式完成的，付诸法律解决往往是不得已的事情。保险委托代理合同也必须主要通过代理人的展业习惯、信誉品德来履行，但是，保险委托代理合同等价于一个不完全契约与事前逆向选择与事后道德风险之和，它给机会主义、欺骗、无知等行为以足够的存在空间，其违约风险很大，保险委托人往往不得已时才使用法律手段，一些保险公司对业务员的违规行为从轻处罚的现象较为普遍，相应的规章制度还比较粗泛，弹性较大，结果合同的约束性相应减小，因此，习惯、诚信、声誉等方式在营销管理中显得更为重要。
三、保险委托代理关系中信誉的重要性
在一个代理关系中信誉作为契约的重要功能可以用一个模型去表达：观察者利用代理人原先的记录和过去履约的历史去推断某些个人的特征，诸如诚实。代理人有一种使其行为方式影响市场看法的动机。由于现在的行为有一种持久的“记忆”，当过去的记录被用于为现在的行为提供信誉时，代理人的声誉价值提高了。如果委托人很少关心代理人的声誉，代理人的声誉便在契约履行中起了很小的作用，其结果导致了契约不起什么作用。
个人代理人信用体系的建立，提升了代理人“过去记录”的价值，在团队中起到导向作用。在契约自动实施过程中，声誉应发挥很大的作用。其原因在于，签约双方，不仅要考虑当前，还要考虑未来；不仅要考虑缔约方的利益，还要考虑未来可能对自己产生影响的交易对手的态度。在一个重复博弈中，一个人的行动是可以影响他人未来选择的，别人可以从他的行动中判断他履约的能力，了解他的信誉情况，并由此决定与他的合作关系。信用等级高的代理人得到了委托人更多的支持，并可以较容易地获取客户的信任而得到更多的客户，其展业成本降低而效率大大提升，收益的增加是水到渠成的事。
信用体系是信誉机制的一部分，道德规范、诚信教育在委托代理关系中都非常重要，而惩罚制度也是信誉机制的另一部分。一个自动履约的契约就可以利用交易者的性质将个人惩罚条款加在违约者的身上。这个惩罚条款包括两方面的内容：一方面的内容是终止与交易对手的关系，给对方造成经济损失；另一方面的内容是使交易对手的市场声誉贬值，使与其交易的未来伙伴知道其违约前科，以至于不相信该交易者的承诺。例如，保险行业的个人代理人“黑名单”，保险人对违规代理人的处理办法等，都是对不完全合同关系的补充。
四、保险委托代理关系的激励方式
激励契约是现代契约理论所研究的另一个重要领域。所谓激励契约是指委托人采用一种激励机制以诱使代理人按照委托人的意愿行事的一种条款。在一个竞争环境中，一个雇主必须设法引导一个工人尽最大努力为其工作，这样会降低公司的成本。制定一个激励契约，意味着较高的工资支付给了具有较高效率的工人，并由此吸引了一大批能力较强的工人。
佣金制就是一种激励契约的形式，但是，目前我国寿险业独立代理人的模式还很少，基本上是由保险公司通过团队模式进行管理，即标准委托-代理模型的一种扩展，它涉及在模型中引入几种代理人，如：部经理、分部经理、处经理、分处经理、组经理、业务主任、高级业务经理、业务经理、业务员。当他们之间存在着较强的利益关系时，团队中的道德风险产生了。两个新问题是：首先，如果产出依赖于代理人的联合行动，且如果他们的独立贡献不能被识别，那么，“搭便车”问题将导致一个远低于在标准模型中所能出现的低努力供给。这引发了对营销团队的监督和监察服务的需求，对于一个高度集中管理的营销组织，组织的监督层层削弱，搭便车问题会引起团队内杠，降低团队的作用；其次，如果代理人的独立贡献能被识别，那么，从某种程度上说，代理人所面对的相关经济波动的程度，每一个代理人的报酬，不仅依据他自己的（绝对）绩效而且依赖于其他代理人的相对绩效。《代理人管理办法》或称《基本法》就是一种让每一种代理人的独立贡献能被识别并获得合理报酬的制度，因此，要使《基本法》能达到有效激励，必须要解决这两个问题。
五、保险委托代理的成本问题
信息成本和激励成本是委托代理成本的主要因素，也是降低成本的关键所在。
降低信息成本问题，取决于信息不对称的减低程度。信息成本涉及面宽，其中，客户信息资料是信息成本的一部分。值得引起高度重视是一些寿险企业与它的一些客户的信息联系中断，无法与客户发生点对点的直接联系，这些客户的比例甚至达50%以上。究其原因有多方面，一是在中国经济快速发展的过程中，通信技术、商品住房的发展很快，加上人口的流动较过去年代大得多，这些因素加剧了一些寿险企业的客户资料不准确；二是一些代理人为了垄断客户资料而有意不告知公司；三是保险公司对信息资料的认识不足，在一些措施和宣传上乏力，使得广大客户对此缺乏认识；四是保险客户大多在签订保险合同和死退满转（死亡给付、退保、满期给付和保单转移）时才与保险公司打交道，而不是像银行客户一样，经常出入银行，使双方能互相及时交流信息，相比之下保险公司容易疏远自己的客户。保险公司应该清醒地认识到，企业的最终服务对象是保险客户，寿险营销发展的最初十年是通过营销队伍的扩张给企业带来广大客户群，留住客户靠的是保险公司的优质服务和信誉，直接的信息交流是必不可少的手段，今天不做此项弥补的话，将来会为此付出更大的代价。
降低激励成本问题，在上一段已作讨论，即识别出每个代理人的独立贡献，解决“搭便车”问题，按照《基本法》和营销队伍发展的规律办事。
