物业服务合同：从无名合同到典型合同的蜕变
摘要：民法典合同编将物业服务合同规定为典型合同，实现了从无名合同到典型合同的蜕变，对保护建筑物区分所有权人即业主的权利、平衡业主与物业服务人之间的利益关系，具有重要意义。物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同的价值，一是加强业主的法律地位和权利保护;二是规范物业服务人作为受托人的地位和权利保障;三是将双方当事人的权利义务固定，适当对业主倾斜。在物业服务合同履行中，侵权责任编对高空抛物规定的物业服务人与业主双方的义务与责任，也是物业服务合同的重要内容。作为典型合同的物业服务合同，民法典合同编规定比较完善，包括合同的主体、合同的权利义务内容、合同的责任，以及物业服务合同新旧交替中的权利保障，更好地规范物业服务合同双方当事人之间的法律关系。
关键词：民法典;物业服务合同;无名合同;典型合同;蜕变
在我国民法的类法典化时期，物业服务合同尽管在广大城镇普遍存在，被业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业、其他管理人普遍使用，而民法却对其没有规范，属于无名合同。在民法典编纂过程中，学者专家要求在我国住宅商品化改革的推进中，由于物业服务合同已经成为最重要的物业管理方式，因而，民法典合同编有必要规定物业服务合同的具体规则，使之由无名合同转变为典型合同。《中华人民共和国民法典》实现了这一要求，在合同编第二十四章规定物业服务合同，并对其基本规则作出了具体规定，使其完成了从无名合同到典型合同的蜕变。
一、将物业服务合同由无名合同规定为典型合同的必要性
物业服务合同是随着改革开放的进展而出现和发展起来的一种合同种类。在改革开放之前，解决我国城镇居民的住房问题主要靠实行公租房制度，包括政府的公租房和单位的公租房，公租房的物业管理由政府或者单位负责，不存在物业服务合同。
在笔者的记忆中，至住房制度改革之前，共经历了六次政府公租房和单位公租房的租赁合同，直至城镇住房制度改革，才将单位的公租房购买为自己所有。
改革开放之后，从以少量的通过商品房销售方式解决居民的住房方法，作为公租房制度的补充，到实行城镇居民住房制度改革，住宅商品房私有化物业服务合同从产生到发展，已经成为普遍使用的合同类型。城镇居民作为建筑物区分所有权人的业主，自己或者通过业主委员会，几乎都成为了物业服务合同的当事人，与物业服务人订立物业服务合同，将区分所有建筑物即业主的物业委托物业服务人管理，实现了城镇居民住宅的管理规范化、制度化。
在区分所有建筑物的物业管理通过物业服务合同实现已经成为普遍的管理和服务方式的长时间里，物业服务合同并未成为典型合同，而是无名合同。这主要是因为，在制定《合同法》时，对物业服务合同的法律规制还没有那样迫切的要求，立法者在当时并未对其予以特别关注，未在《合同法》中规定更多的典型合同。
因此，形成的法律现象是，对于物业服务合同的规范，一方面在原《物权法》有关建筑物区分所有权的内容中，规定业主可以委托物业服务企业或者其他管理人进行物业管理，并对物业服务企业或者其他管理人与业主的关系进行一般性的规范。例如第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”另一方面，修订了《国务院物业管理条例》，规定了对物业服务合同的基本要求。即使这样，由于原《合同法》在典型合同中没有规定物业服务合同，因而物业服务合同并没有摆脱无名合同的地位，不具有典型合同的性质和地位，而是无名合同。物业服务合同的有名化、典型化，亟待解决。
一种合同类型究竟是无名合同还是典型合同，最主要的区别在于其是否具有典型性。具有典型性的合同，通常会被立法者规定为典型合同;而不具有典型性、能够参照适用有关典型合同的规则适用法律的合同，通常不会被规定为典型合同而成为无名合同。杨小强：《非典型合同论》，载《中山大学学报(社会科学版)》1997年第1期，第21-27页;王光阳、吕高玉：《非典型合同及其适用若干问题研究》，载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2003年第3期，第29-30页。
例如，买卖合同是典型合同，而互易合同是无名合同，因为互易合同可以参照买卖合同的规则适用法律。不过，对于一种合同类型究竟要不要规定为典型合同，最主要的还是要看立法者的态度。例如，建设工程合同是承揽合同的特殊类型，性质相同，但是，建设工程合同具有更多的特点，且为数众多，因此，原《合同法》和民法典合同编都设专章规定建设工程合同，在作了详细规定之后，仍然规定“本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定”的准用条款予以补充。
参见《民法典·合同编》第808条(原《合同法》第287条)规定的内容。这是根据实际情况，立法者认为建设工程合同虽然也是承揽合同，但是，具有太多的个性以及使用的普遍性，因而将建设工程合同规定为典型合同，而不是作为无名合同参照承揽合同的规则适用法律。
有学者认为，物业服务合同应当纳入民法典合同编成为典型合同的理由是：第一，是與物权法建筑物区分所有权制度相配套的立法措施，第二，是保护老百姓切身利益的需要，第三，物业服务合同具有很强的专业性和特殊性，需要作为独立的有名合同加以规定。这些意见都是对的。
笔者想要特别说明的是：第一，随着建筑技术的进步，当代建筑物具有相当高的科技含量，特别是公寓式建筑的结构复杂，科技含量高，管理要求严，必须由专业团队和专业人员管理，业主个人无法胜任，委托物业服务人特别是物业服务公司进行专业管理，就成为普遍做法。正因为如此，物业服务合同的存在是普遍的、大量的，而不是个别出现的合同类型，立法必须予以重视。第二，物业服务合同的性质属于委托合同，是业主通过业主大会或者业主委员会委托物业服务人进行物业管理，业主是委托人，物业服务人是受托人。但是，物业服务合同又是特殊的委托合同，与一般的委托合同相比具有相当的专业性和专一性，具有一般委托合同所不能涵盖的内容。因此，物业服务合同既与委托合同有相同性质，又有其特殊性，不能完全依靠委托合同的规则解决所有的问题。这与建设工程合同与承揽合同之间的关系完全相同。第三，更为重要的是，对于关乎近十亿城镇居民生活福祉的物业服务合同，理应受到立法机关的高度重视，而不是将其交由行政规范性文件处理或者完全凭当事人自己进行约定，应当将其法律地位固定，权利义务定型化，保护好业主的权益，协调好双方当事人的利益关系，进而造福于人民。
立法机关省思社会现实，接受学界和行政管理机关、司法机关的建议，在民法典合同编第二十四章规定了物业服务合同，置于委托合同之后，使物业服务合同的无名合同地位发生了蜕变，实现了作为典型合同进行规范的立法设想。对关乎业主与物业服务人的权利义务关系进行了规范，使双方的合法权益得到保障，具有重要的社会实践意义和理论上的价值，也给人民法院司法实践提供了裁判依据。
二、物业服务合同蜕变为典型合同的法律价值
民法典将物业服务合同由无名合同规定为典型合同，使其性质发生了蜕变，在实践中和理论上都能够发挥更加重要的作用。
(一)提高业主的法律地位和保护业主的权利
在物业服务合同中，具有主导地位的当事人当然是业主，以及代表业主的业主大会和业主委员会。物业服务合同的性质是委托合同，其基本内容是提供服务和接受服务，因而决定了业主在物业服务合同中的这种委托人的主导地位。
確定这种地位的意义，是要确定物业服务合同的法律适用是否需要有倾斜的政策考量。首先，业主在物业服务合同中，有没有类似消费者的地位，值得斟酌。就委托合同的性质和服务合同的内容而言，业主的地位与消费者的地位是一致的，因为消费者地位的决定因素，一是购买商品，二是接受服务，而业主在物业服务合同中的地位就是接受服务。从这个意义上说，业主就是消费者。其次，既然业主在物业服务合同中的地位是消费者，因此，在民事法律关系上的法律适用，就应当有适当倾斜政策考量的必要。这是因为与业主相对应的物业服务人通常是专业的物业服务企业，为商事主体，具有与业主不同的、经营者应当具有的更高商业资质，在承担的义务和责任上应当有更高的要求，即不是适合于普通民事主体的一般水平，而是对经营者、营利法人要求的专业水准，以其服务活动服从于、决定于业主的共同利益为准。
所以，在物业服务合同中，业主的法律地位高于物业服务人，在法律配置上，应当参照《消费者权益保护法》的规定精神，对业主实行倾斜政策保护。这一点，在民法典关于物业服务合同的权利义务关系的配置上有明显的体现。在适用法律中也必须认清这一点，对业主的权益予以更好的保护。
(二)规范物业服务人作为受托人的地位和权利保障
物业服务合同中的另一方当事人是物业服务人，其中主要是专业的物业服务企业。作为商事主体，物业服务人具有专门的商业经营能力，熟悉商业运作规则，应当承担更多的企业责任。不过，物业服务企业同样也是民事主体，是营利法人，其经营的目的，一方面是为业主提供服务，另一方面则是降低经营成本，获取经营利润，“分配给股东等出资人”《民法典》第76条第1款规定：“以取得利润并分配给股东等出资人为目的成立的法人，为营利法人。”，为自己、为社会提供经营利益。所以，在物业服务合同中，应当突出保护业主的利益，但是，也必须同时保护好物业服务人的权利，使其有利可图，有钱可赚。如果物业服务人在经营和提供服务中总是亏本，就无法提高服务质量，也就无法保障业主的合法权益。
所以，物业服务合同在配置双方当事人的权利和义务时，对物业服务人可以设置更多的义务，以保障业主的权益;同时，也必须对其享有的权益予以重视并提供保障，使其能够得到应当得到的商业经营利润，例如，第944条第2款规定的业主支付物业费的义务，就是强制性义务，“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”，以保障物业服务人的合法权益。
(三)通过权利义务定型化保持双方当事人的利益平衡
物业服务合同蜕变为典型合同，合同编几乎规定了物业服务合同的所有内容，将物业服务合同纳入了法治轨道。应当明确的是以下几个问题：
1.在订立合同时的权利义务定型化与约定优先
“物业服务合同”一章几乎规定了物业服务合同双方当事人的主要权利和义务，在通篇14个条文中，很少使用“当事人另有约定的，依照其约定”的表述。当然，这并不意味着这些规定就是具有强制性的法律规范，因为民法关于典型合同的规范原则上都不是强制性规范，而是示范性规范。不过，对典型合同规定的规范，是立法者认为该类合同的最合理、最公平的权利义务配置，认可其具有示范性，并成为定型化的物业服务合同示范条款的主要内容，因而，民法典对物业服务合同内容和权利义务的规范具有很强的示范性，将起到强大的示范作用，引导当事人依照典型合同的定型化权利义务关系配置订立物业服务合同。当然，业主和物业服务人在订立物业服务合同时，仍然有较大的自由空间，根据意思自治原则进行洽商，确定双方当事人的权利和义务。一方面，可以对法律没有规定的内容协商一致作为合同内容;另一方面，可以不采用法律的示范性规范而自己约定合同内容，只要不违反法律的强制性规范，就应当认定为有效的约定。
2.在磋商合同内容时的倾斜保护与利益平衡
在物业服务合同中，由于业主的特殊地位，给予其倾斜保护是必须的。同时，对于双方的权利义务内容的配置也应当保持平衡，不能发生利益失衡。权利所保护的内容都是利益，在债权中，如果发生当事人之间的利益失衡，将对合同的效力产生影响，在合同的履行过程中发生矛盾，给社会安定造成影响。在物业服务合同中，业主享有规定的接受服务的权利，同时享有任意解聘权，对业主的权利予以保障。对于物业服务人，可以将部分服务内容委托给第三人，享有收取物业费的权利等。这些权利义务的配置，既有对业主的倾斜保护，也有对双方当事人的利益平衡，显然都是适当的。
3.物业服务合同履行中的管理权利与接受管理义务
在物业服务合同的履行中，物业服务人享有必要的管理权利，例如，物业服务人对物业负有维护、养护、清洁、绿化和经营管理义务，维护物业服务区域内的基本秩序，保护业主的人身、财产安全，对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为有权及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理等。物业服务人在履行合同中行使这些管理权利，业主必须服从管理，不得拒绝。这些都不违反对业主权益的倾斜保护的政策考量，原因是，物业服务人在物业服务合同中享有的这些权利，实际上是全体业主赋予的，是为维护全体业主权益所必须，也是物业管理的一部分，即在对建筑区划中物的管理的同时，也有对人的管理，即对业主行为进行管理的内容。在物业小区如果没有物业服务人对物和对人的管理权利，物业服务无法正常进行。例如，业主违反物业使用的管理要求，对建筑物私搭乱建、拆墙破洞，如果不严格管理，不仅会给全体业主的利益造成损害，而且还可能造成建筑物倒塌、塌陷伤害他人，发生《民法典》第1252条第2款规定的侵权责任。
《民法典》第1252条第2款规定：“因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。”因此，赋予物业服务人对人的管理权利，不仅不违反物业服务合同履行中的利益平衡原则，而且是履行物业服务合同义务，保障安全所必须。
(四)通过防范高空抛物致人损害确保公共安全
研究物业服务合同还必须特别注意一点，就是《民法典·侵权责任编》第1254条第2款专门给物业服务人规定一项法定义务，即：“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”与此相对应的是，该条第1款第一句还规定了“禁止从建筑物中抛掷物品”的法定义务，这是一般性义务，其中当然包括业主，而且主要是指业主。这两部分的規定，确立了物业服务合同的业主和物业服务人都负有保障公共安全的法定义务，尽管民法典在物业服务合同的规定中没有写明，但是，这些仍应当属于物业服务合同的法定义务。
业主是区分所有建筑物的所有权人，在建筑物中居住、生活，必须遵守共同生活规则，负有法定义务。其中之一，就是禁止在建筑物中抛掷物品，在建筑物中悬挂或者搁置物品时应当防范危险。前一种行为具有危害公共安全的性质，必须严格禁止，造成损害，不仅要承担侵权责任，甚至还要承担刑事责任。后一种行为是不慎使悬挂物、搁置物脱落、坠落致人损害，构成过失侵权行为，依照《民法典》第1253条规定，也应当承担侵权责任。
建筑物管理人就是物业服务人，是建筑物的管理者，即物业服务企业或者其他管理人，不仅对建筑物的安全负有安全保障义务，更应当采取必要的安全措施，防止业主抛掷物品或者坠落物品致人损害情形的发生，以保障公众的安全。建筑物管理者应当特别履行对坠落物品致人损害采取必要安全措施的义务，因为这是其管理建筑物的基本职责和义务，建筑物管理不当，致使建筑物的附属部分坠落，具有过失;对致人损害的后果，应当依照《民法典·侵权责任编》第1198条规定承担责任。对于抛掷物品，以及业主搁置、悬挂物品，建筑物管理人的职责是加强安全教育，采取安全防范措施，防止建筑物使用人故意实施违反法定义务的行为或者不谨慎的过失行为造成他人损害。可见，建筑物管理人对于不同的抛掷物品或者坠落物品的管理职责和采取必要措施的要求是不一样的，应当区别对待，分别采取不同的必要措施。
三、物业服务合同蜕变为典型合同的法律规范基本内容
法律将一种合同类型规定为典型合同，须对其主要内容作出规范，使其具有典型性，将该种合同类型纳入法治轨道。民法典合同编将物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同，并且按照典型合同的要求，通过设置的14个条文，进行了基本的规范。
(一)对物业服务合同概念和内容的规范
1.对物业服务合同和物业服务人的概念界定
《民法典·合同编》第937条界定物业服务合同的概念是：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”“物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。”该条的第1款是对物业服务合同内涵的界定，第2款是对定义中使用的物业服务人概念的界定。
对物业服务合同概念的上述界定是准确的，概括了物业服务合同的法律特征。
第一，物业服务合同的主体是享有建筑物区分所有权的业主和物业服务人，双方互为权利义务主体。其中，业主的合同主体地位是由业主委员会行使的，因为一个区分所有建筑物的小区内的业主数量多，无法由每一个业主与物业服务人签订合同，而业主的意思表示集中在业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，因而有权代表全体业主与物业服务人签订物业服务合同。合同的另一方主体是物业服务人，有两种，一是物业服务企业，二是其他管理人。这与《民法典·物权编》第284条规定的物业服务企业和其他管理人有权接受委托管理业主物业的规定相一致。合同编将物业服务企业和其他管理人概括为“物业服务人”，使物业服务人的两种类型都可以作为物业服务合同的一方当事人。物业服务人是通过物业服务合同承担区分所有建筑物管理服务的民事主体，既包括具有专业资质和法人资格的物业服务企业，也包括其他管理人，例如单个的具有专业物业管理技能的非法人组织或者自然人。业主和物业服务人是物业服务合同的双方当事人，相互之间通过合同约定和法定，互享权利、互负义务。
第二，物业服务合同的主要内容是物业服务人在物业服务区域内提供管理和服务。其中包括：一是为业主持续提供建筑物及其附属设施的维修养护;二是在物业服务区域内维护环境卫生;三是对物业服务区域内的相关秩序提供管理服务;四是其他物业方面的服务。
最后，物业服务合同是双务、有偿、诺成性合同。业主和物业服务人在物业服务合同中，都享有权利、负有义务。物业服务人提供物业服务是经营活动，应当获得报酬，业主负有支付物业费等报酬的义务。民法典合同编没有规定的是，物业服务合同也是诺成性合同，双方一旦达成合意，合同即发生效力，对双方当事人发生拘束力。
2.规定物业服务合同的一般内容与要式方式
《民法典·合同编》第938条对物业服务合同的内容和方式规定了三层含义。
首先，规定物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。其中服务事项，是双方约定的物业服务的具体事项，包括区分所有建筑物的维护、管理、修缮等内容。服务质量，是物业服务事项应当达到的质量标准和要求。服务费用的标准和收取办法，是约定按照何种标准收费，如每平方米应当收取多少钱，月交、季交还是年交等。维修资金的使用，要约定在何种项目、何种情况下使用维修基金。服务用房的管理和使用，是约定对属于业主共有的服务用房，物业公司如何进行管理，如何使用等。服务期限，要约定物业服务合同的起止时间。特别重要的是，要约定服务交接，即约定物业服务人在物业服务合同终止时，如何向下一任物业服务人移交管理业务。至于其他条款，例如违约条款、纠纷解决办法等合同应有的条款，应当约定。
其次，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。这是对物业服务合同内容的特别规定，含义是，物业服务人无论是在宣传、广告以及用其他形式对业主作出的承诺，是否具有合同的拘束力，应当区分具体内容。物业服务人通过这些形式公开作出的有利于业主的服务承诺，属于物业服务合同的组成部分，对物业服务人具有合同拘束力。对那些不利于业主的承诺，以及其他不具有有利于业主的服务承诺，不具有合同的拘束力，不是物业服务合同的内容。
再次，规定物业服务合同为要式法律行为。订立物业服务合同应当采用书面形式，目的是将双方当事人的权利义务关系用书面合同固定下来，避免发生争议;或者在发生争议时，有书面合同作为确认双方权利义务的依据。
(二)前期物业服务合同与普通物业服务合同交替的效力衔接
在物业服务合同中，有一个特别重要的问题，即前期物业服务合同与业主委员会签订的物业服务合同即普通物业服务合同之间的交替问题。这是因为，在区分所有建筑物的建设过程中建设单位出售了商品房，虽然已经有了业主，但是，由于业主未入住或者入住不全，无法自己选聘物业服务人，又不能不进行物业管理，因而须先聘请物业服务企业对物业进行管理。这就是前期物业服务合同，其特点是建设单位为合同主体签订合同，却是业主享有利益，对业主具有约束力。当业主入住较多，召开了业主大会成立了业主委员会后，业主对前期物业服务合同聘任的物业服务人不满意，业主享有任意解除权，解除前期物业服务合同，重新聘任物业服务人。这就产生了物业服务合同的前后交替的效力问题。对此，民法典合同编进行了规范。
1.物业服务合同的两种类型
物业服务合同的内容都是一样的，但是由于选聘物业服务人不同，因而分为两种类型：一是前期物业服务合同，是区分所有建筑物的建设单位选聘的物业服务人并作为合同主体的合同，没有业主的参与，但是业主享有物业管理的权利和负担约定的义务。对这种物业服务合同，依据法定代理的规则解释，比较妥当。由于业主尚未成立组织，无法行使权利，因而建设单位依照法律规定替业主选聘物业服务人，合同性质属于涉他合同，适用《民法典》第465条第2款规定。
《民法典》第465条第2款规定的是合同相对性的突破，其中包括涉他合同。条文的内容是：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”涉他合同就是除外条款涵盖的内容。二是业主委员会与业主大会依法选聘物业服务人订立的物业服合同，这是典型的物业服务合同，合同主体是业主委员会或者业主大会和物业服务人。
2.不同主体订立的物业服务合同对业主都有法律约束力
由于前期物业服务合同并非业主为主体签订，因而存在业主否认前期物业服务合同效力的问题，强调自己不是合同当事人而对自己没有拘束力。这种意见是不正确的。对此，《民法典·合同编》第939条特别规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”前期物业服务合同的这种效力，就是涉他合同的效力。
对前期物业服务合同与普通物业服务合同进行比较，从前期物业服务合同的签订形式上看，并没有业主以合同主体的地位参加到合同中来，后者才是根据全体业主的意志选聘物业服务人订立的物业服务合同。不过，无论是建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，还是业主委员会与业主大会依法选聘物业服务人并订立的普通物业服务合同，都是合法、有效的物业服务合同，签订之后都具有合同的法律效力，对业主和物业服务人都具有法律效力。
3.前期物业服务合同在普通物业服务合同生效时终止
在发生前期物业服务合同与普通物业服务合同交替时，前期物业服务合同是否在业主决定更换物业服务人时立即终止，涉及物业管理和业主利益问题。一旦业主决定更换物业服务人，前期物业服务合同效力就马上终止，原物业服务人撤出物业管理服务，新聘任的物业服务人尚未到位，会对物业和业主权利造成严重损害。因此，《民法典·合同编》第940条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”这是规定了前期物业服务合同与普通物业服务合同的效力衔接规则。
对区分所有建筑物的管理和维护，是一个持续不断的专业管理事业，既关系区分所有建筑物的安全和寿命，更关系全体业主的根本利益，无论哪一种物业服务合同及聘任的物业服务人，都必须对此认真负责，不可以在物业服务人的交替中衔接不上而损害业主利益。所以，前期物业服务合同与普通物业服务合同在交替中须实现无缝对接。
不仅如此，在普通物业服务合同生效，前期物业服务合同约定的服务期限尚未届满的，普通物业服务合同的效力优先，一经生效，前期物业服务合同即行终止，普通物业服务合同的物业服务人即时取得物业管理权，履行物业管理职责，前期物业服务合同的物业服务人不得以任何理由拒绝移交管理的物业。即使双方以何理由发生争执，都不得违背普通物业服务合同效力优先、可以对抗前期物业服务合同的规则。理由就是，普通物业服务合同包含着业主的意志，而前期物业服务合同由于是建设单位代理业主选聘物业服务人，业主一旦否认前期物业服务合同，普通物业服务合同的效力当然优先。
(三)对物业服务人应当履行的义务的规范
在物业服务合同中，首先规范的是物业服务人应当履行的义务。民法典合同编对此作出了明确规定。
1.物业服务人委托第三人管理专项服务事项与禁止将全部物业服务转委托
物业服务合同的性质是委托合同，应当受到《民法典》第923条关于“委托人应当亲自处理委托事务”规则的约束。但是，物业服务又是专业性强的管理事业，有些专门管理事项需要由专业人员处理。根据物业服务合同的这种特征，《民法典·合同编》第941条规定：“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。”“物业服务人不得将其应当提供的全部物業服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”
物业服务人是业主大会、业主委员会或者建设单位根据其资质和管理业务水平等因素选聘的。物业服务人在接受选聘后，如果不是亲自进行物业管理而是转委托给他人，就失去了选聘的意义。不过，这并不意味着物业服务人不得将任何物业管理服务事项委托他人。当专项服务事项具有专业性质，如果物业服务人无法胜任或者须委托他人进行的，法律允许委托第三人负责。所以，物业服务人将物业服务范围内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，是准许的，不违反亲自管理原则。这不是全部转委托，而是部分转委托，并且对于部分转委托的事项，物业服务人仍然不能推脱责任，应当就该部分的专项服务事项向业主负责，而不是由接受部分委托的专业性服务组织或者第三人向业主负责。
物业服务人必须亲自履行物业服务事项。违反亲自履行规则的转委托行为有两种：一是将其应提供的全部物业服务转委托给第三人，是公然违反亲自管理原则的严重违约行为;二是将全部物业服务支解后分别转委托给第三人，是变相违反亲自管理原则的违约行为。对此，物业服务人都须承担违约责任。
2.物业服务人的物业服务职责范围
对物业服务人的物业服务职责范围，《民法典·合同编》第942条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”
物业服务人履行物业管理职责的依据是物业服务合同的约定和物业的使用性质。物业服务人应当履行的主要管理职责是：第一，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。维修、养护是针对建筑物及其附属设施的本身功能、寿命;清洁、绿化是对物业区划内环境的美化和保持，使业主的生活环境能够保持适宜;经营管理是对业主共有部分的利用并获得收益，例如利用公共空间刊登廣告等使业主获得利益。第二，维护物业服务区域内的基本秩序。包括公共生活秩序、道路交通秩序、环境管理秩序等。第三，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。即负有安全保障义务，防止建筑物对业主的危害，防范违法犯罪人员实施侵害业主人身和财产的行为;对于业主之外接近或者进入物业管理区域的人员的人身安全，也应负有职责，防止建筑物的脱落物致害他人。防范业主高空抛物、高空坠物致人损害，也是物业服务人的职责之一。
物业服务人负有纠正违法、违规行为的职责。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，行为主体不仅有外来人员，也包括自己物业管理区域的业主，只要是在物业管理区域之内的人员实施上述行为，物业服务人都有权及时采取合理措施予以制止、防止损害全体业主的利益。在对上述违法、违规行为进行制止的同时，物业服务人应当及时向相关行政管理部门报告并协助处理，特别是需要采取相应措施而物业服务人并无此种权利，物业服务人自己不得实施。
3.物业服务人应当定期公开履行管理职责的情况
物业服务人在履行管理职责中，应当贯彻公开原则，以保障业主的根本利益。《民法典·合同编》第943条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
说到底，物业服务人是受业主委托的“管家”，应当按照业主的意志和利益管理物业，对业主负责。所以，物业服务人在履行管理职责的同时，负有向业主报告的义务，将履行管理职责的情况及时予以公开，使全体业主掌握物业管理的实际情况，以便业主根据自己的利益，协调与物业服务人的关系。
需要定期报告和公开的事项是：第一，服务的事项，应在物业服务报告中将服务事项一一列明。第二，负责人员。应将物业服务企业的人员列明，包括总负责人和各项事项的负责人。第三，质量要求。应当对每一种具体管理事项的质量要求明确说明。第四，收费项目。应在报告服务事项中，说明哪些项目是收费项目，哪些项目不是收费项目。第五，收费标准。应当说明服务收费执行的是何种标准，是否超出约定的标准。第六，履行情况。应当对各项服务事项的履行情况一一进行说明。第七，维修资金使用情况。应当对使用维修资金依据何种根据使用、使用标准、使用数额、结余数额等，作出明确的报告和说明。第八，业主共有部分的经营与收益情况。应当如实报告和公开，特别是报告和公开如何处置的结果。第九，其他情况。如实说明。
对于上述物业管理事项的具体情况，物业服务人以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，接受业主的监督，以便改进工作。
(四)业主应当履行的合同义务
业主作为物业服务合同的当事人一方，应当履行自己应尽的义务，使物业服务人的权益得到保障。
1.业主应当按照约定向物业服务人支付物业费
物业服务合同是双务、有偿合同。物业服务人为业主提供物业服务，业主应当支付物业费，使物业服务人获得应得的报酬。《民法典·合同编》第944条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
业主按照约定向物业服务人支付物业费，是业主必须履行的支付合同对价的义务。陈广华、张力元：《主交纳物业费义务之法律性质研究》，载《时代法学》2018年第2期，第28-34页。
业主违反支付物业费的义务，应当强制履行。对支付物业费义务的强制性包括以下两个方面：
第一，业主不得无理拒绝支付物业费。物业服务人进行物业管理，是按照合同的约定和有关规定进行的，只要提供了约定的服务的，就是对全体业主提供的服务。如果业主以自己未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付报物业费，就是无理拒绝支付物业费构成违约行为。
第二，业主逾期支付物业费的责任。业主违反约定，逾期不支付物业费的，首先，物业服务人可以对业主进行催告，并且确定宽限期，要求其在合理宽限期限内支付物业费;其次，业主超过宽限期仍不支付物业费的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁机构进行裁决，对支付物业费的义务赋予强制执行力，当业主拒不履行裁决确定的支付物业费义务时，可以申请人民法院强制执行。需要注意的是，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
这里有一个隐含着的问题。条文关于“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得拒绝支付物业费”，是否意味着如果物业服务人没有按照约定和有关规定提供服务的，业主可以拒绝支付物业服务费呢?依笔者所见，如果物业服务人存在上述问题，就是违约行为，业主拒绝支付物业费是行使同时履行抗辩权的行为，当然是可以的。张嘉彦、龙家琪、黄达、曾鑫洋：《物业服务合同中业主委员会的当事人定位——基于履行抗辩权的分析》，载《管理观察》2019年第25期，第29-30页。
2.业主对专有部分装饰装修、转让、出租等负事先告知义务
业主是建筑物区分所有权专有部分的所有权人，对其专有部分享有与所有权几乎没有区别的支配权。不过，在区分所有建筑物中，不仅有专有部分，还有共用部分和共同管理的问题，特别是全体业主共居同一个小区，一举一动都关涉其他业主的利益。所以，业主在对自己的专有部分进行装饰装修、转让、出租、设立居住权、依法改变共有部分用途的，都应当事先向物业服务人告知，使物业服务人知悉并掌握情况，便于行使管理职责。《民法典·合同编》第945条规定：“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。”“业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，應当及时将相关情况告知物业服务人。”
业主负有的这些义务分为三个方面：第一，业主装饰装修房屋，是在自己所有权的范围内行使支配权，由自己自主决定，但是，由于区分所有建筑物的特点，一家装修，会影响其他业主的生活安宁，处理不当，会影响建筑物的安全和寿命，因而关乎全体业主的利益。所以，业主负有事先告知物业服务人的义务，物业服务人应当向其提示合理的注意事项，业主应当遵守，不得违反;此外，物业服务人还有权进行必要的现场检查。第二，业主转让、出租物业专有部分、设立居住权，也是业主行使支配权的行为，他人无权干涉。但是，业主应告知物业服务人。第三，业主依法改变共有部分用途而不违反物业管理公约的，也应当及时将相关情况告知物业服务人，使物业服务人掌握具体情况，便于行使管理职责，为全体业主的利益负责。
3.业主享有依照法定程序共同决定解聘物业服务人的权利
在物业服务合同中，业主享有任意解除权。《民法典·合同编》第946条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”“依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”
业主以及业主大会、业主委员会与物业服务人之间的关系，是委托合同关系。业主有权依照自己的意志选聘物业服务人订立物业管理合同，也有权解除物业管理合同，解聘物业服务人。业主在物业服务合同中享有的解除权是任意解除权，无需说明理由，这是为了维护业主权益的必要措施。
不过，由于物业服务合同的特殊性，业主对物业服务人行使任意解除权应当遵守以下规则：
第一，解聘程序和方法。业主行使解聘权，须依照法定程序共同决定。按照《民法典》第278条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，是全体业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。按照这样的程序作出行使解除权的决定后，通知物业服务人解除合同，解聘物业服务人。
第二，行使任意解除权的时间要求。决定对物业服务合同行使解除权的，应当提前60日书面通知物业服务人，使物业服务人有必要的准备时间。如果物业管理合同对通知期限另有约定的，应当依照其约定，不适用60日的规定。
第三，行使解除权给物业服务人造成损害的赔偿责任。解聘物业服务人是单方解除合同，因解除物业管理合同造成物业服务人的损失，是否承担赔偿责任，标准在于解除合同是否具有可归责于业主的事由，如果解除合同不可归责于业主，而是物业服务人的责任，业主不承担赔偿责任;否则，业主应当赔偿损失。例如，业主无正当理由解除物业管理合同而解聘物业服务人的，应当赔偿损失。
(五)物业服务合同期限届满的续聘、继续服务和后契约义务
1.续聘权和拒绝续聘权
物业服务合同约定的期限届满，存在续聘问题。续聘物业服务人，实际上是续订物业服务合同，须依照意思自治原则达成合意。《民法典·合同编》第947条规定：“物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。”“物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。”依照这一规定，物业服务合同期限届满，业主享有续聘权，物业服务人享有拒绝续聘权。
业主续聘权，是业主在物业服务期限届满前，有权向物业服务人提出续聘的权利。业主行使续聘权，应当取得物业服务人的同意。双方达成合意的，物业服务合同续订。续聘的程序是：第一，时间要求，是在物业服务期限届满前进行续聘。第二，依照《民法典·物权编》第278条规定的业主共同决定的程序作出续聘的决定，须符合前述三分之二和二分之一的规定作出续聘决议，方为有效。第三，续订物业服务合同由代表业主的业主委员会或者业主大会，与原物业服务人续订物业服务合同，原合同期限届满即开始履行新合同。
物业服务人享有拒绝续聘权，是其不同意业主提出的续聘请求的权利。物业服务人在合同到期不同意续聘的，原物业服务合同消灭，双方当事人的权利义务终止，双方不再受该合同的约束。物业服务合同不继续，存在与新的物业服务人进行交接和原物业服务人的利益问题。故物业服务人不同意续聘的程序是：第一，物业服务人行使拒绝续聘权。物业服务人提出不再续聘，可以是自己主动提出，也可以是业主主张续聘而物业服务人不同意续聘，都是物业服务人行使权利的行为。第二，不同意续聘的时间与形式要求是，在物业服务期限届满前的90日内，用书面通知的形式，通知业主或者业主委员会，如果合同对通知期限另有约定的，依照其约定。第三，不同意续聘的后果，是服务期限届满时，物业服务合同消灭，双方不再受该合同的约束，物业服务人不再承担管理职责。
2.服务期限届满后物业服务人继续服务变为不定期物业服务合同
合同履行期限届满后，物业服务人继续提供服务，业主没有拒绝的，物业服务合同继续存在，有期限的物业服务合同变更为无期限合同。物业服务合同的这一特点与租赁合同相似。李敬从、陈建：《租赁期限之探讨》，载《徐州师范大学学报》2005年第5期，第106-107页。
《民法典·合同编》第948条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”“当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”
物业服务合同由定期合同转变为不定期合同，应当具备必要条件。转变的条件是：第一，物业服务期限已经届满;第二，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定;第三，物业服务人按照原合同继续提供物业服务，业主没有拒绝。具备上述三个条件，物业服务合同就由定期合同转变为不定期合同，原物业服务合同继续有效，双方当事人仍然受到该合同的拘束。
物业服务合同转变为不定期合同后，适用不定期合同的规则。不论是哪一方当事人，都可以随时解除该不定期物业服务合同。行使不定期合同解除权的要求是：第一，应当提前通知对方行使解除权，通知的方式是要式行为，用书面形式通知对方。第二，给予对方60日的准备时间，该期限届满，不定期合同归于消灭。
3.物业服务合同终止后物业服务人应当承担后契约义务
《民法典·合同编》第558条规定了合同的权利义务终止后的后契约义务，合同当事人应当履行。后契约义务和后契约责任，是合同领域普遍存在的问题。胡哲锋：《论后契约责任》，载《兰州学刊》2004年第3期，第163-165页。
在物业服务合同中，在合同终止后的后契约义务更为重要。物业服务合同的后契约义务有两项：
第一，《民法典》第949条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”“原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿损失。”
在物业服务合同终止后，物业服务人应当做好善后工作，完成自己应当履行的后契约义务。这些义务是：一是退出义务，应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，不能继续占用这些区域，以便给接任的物业服务人占有、使用，履行服务职责。二是交还义务，原物业服务人应当将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人如新的物业服务人。三是配合新的物业服务人做好交接工作，使物业管理的新旧交替正常进行。四是如实告知物业的使用和管理状况，便于业主掌握情况，便于新的物业服务人做好物业管理工作。
原物业服务人违反前款规定的后契约义务的后果：一是不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，即使物业服务合同终止后提供了物业服务的，也不得请求支付该物业费;二是原物业服务人不履行上述义务，给业主造成损失的，应当对业主的损失承担赔偿责任。
第二，原物业服务人于交接前负有继续服务的义务及报酬请求权。《民法典》第950条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求業主支付该期间的物业费。”之所以在物业服务合同中特别强调这一项后契约义务，就在于物业服务是专业服务事项，应当是连续行为，不能中断;一旦物业服务中断，业主的权利将受到重大损害，甚至酿成危害。物业服务合同终止，如果没有新的物业服务人接替，原物业服务人又不履行后契约的继续服务义务，就会形成物业服务行为中断，上述后果就会发生。为了避免出现这样的状况
，原物业服务人应当履行继续提供物业服务行为的后契约义务。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，不得推辞和推诿。按照权利义务相一致原则，继续处理物业服务事项的物业服务人，享有请求业主支付该期间的物业费的权利，其标准应当与已经消灭的物业服务合同的约定相一致。如果原物业服务人拒不履行该继续处理物业服务事项的义务，业主可以拒付物业费;给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。
四、结语
民法典将物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同，使物业服务合同地位提高，双方当事人的权利义务关系得到定型化，对加强物业的现代化管理，具有更重要的促进作用。这一举措，提高了业主在物业服务合同中的地位，使其具有消费者的地位，在保护其合法权益方面能够得到法律的倾斜保护;同时，也兼顾了物业服务人的权益保障，使其劳有所得;双方当事人之间的利益关系得到妥当的处理。这对于稳定城镇居民住宅的物业服务秩序，建立和谐的小区环境，保障人民安居乐业具有重要的意义。在这样的基础上，有关行政主管部门应当依照民法典关于物业服务合同的规定，制定示范性的定型化物业服务合同样本，统一格式和内容，交由业主和物业服务人在订立合同时遵循或参照;司法机关依法处理物业服务合同履行中的纠纷，也有了更准确的依据。通过这些，将会更好地发挥物业服务合同性质蜕变对社会生活进行引导的重要作用。
KeyWords：CivilCode;realtyservicecontract;namelesscontracts;typicalcontracts;transformation
本文責任编辑：林士平
青年学术编辑：赵吟
作者：杨立新
[摘要]随着城市住宅小区规范化自治管理体制的形成，近年来围绕物业服务的争议也不断增加。物业服务合同是物业服务的主要法律依据，合同的成立与效力也成为解决物业纠纷的最根本问题。实践中，物业服务合同订立的具体情形不同，其法律后果也不同，其中，先签订物业服务合同后成立物业服务公司的物业合同不符合民事法律行为成立条件，物业服务合同不成立，但尚未成立的物业公司履行合同义务，提供物业服务，业主受益的，形成事实上的物业服务关系，仍受到法律保护;小区业主委员会没有经过小区业主大会选举或者选举产生后任期届满未重新选举的，不具备民事主体资格，物业服务合同无效;物业所在地的居民委员会在街道办事处指导下与物业企业签订的物业服务合同，属于特殊法人的法定职责，合同有效，但此类物业服务合同仅限于物业服务的主要条款，即物业企业的选定、物业服务的内容、物业服务费用等，不应当包括违约责任、争议解决方式等从合同内容，因此，合同中的仲裁条款不成立，合同争议应当通过诉讼方式解决;对于事实上形成物业服务合同关系不应当包含书面合同中的仲裁条款，其争议应当通过诉讼方式解决。
[关键词]合同成立;合同生效;物业合同主体;事实合同关系
[
按訂立合同的主体以及小区物业管理的阶段不同，物业服务合同主要存在四种类型，一是物业服务企业与开发建设单位订立的前期物业服务合同，这是指在小区房屋尚未售出或者售出开始、小区业主团体尚未形成阶段，为保障小区物业能够得到有效管理，建设单位与通过招投标或者协议确定的物业服务企业订立的物业服务合同;二是小区业主大会选举产生的业主代表组织，即小区业主委员会代表全体业主与物业服务企业订立的物业服务合同;三是业主直接与物业服务企业订立的物业服务合同，通常是指拥有相对独立且规模较大物业的业主直接委托物业服务企业为其提供物业服务;四是物业小区所属的社区在街道办事处指导下与物业企业订立的物业服务合同。
对于第一类与第三类物业服务合同由于主体均为独立承担责任的民事主体，并直接做出意思表示，第一类合同是小区物业建设、物业售卖到物业管理的过渡阶段，对于前期物业合同的成立与生效争议不大，即使存在争议，法律关系容易确定。但第二类经常状态的物业服务合同、第四类特殊情形下订立的物业服务合同，成为物业服务合同成立与效力以及相关争议主要来源。由于订立合同主体是业主委员会或者街道办事处，而实际享有权利承担义务与责任的主体是全体业主，当物业服务企业直接向业主主张权利时，容易产生争议，物业服务合同是否成立或有效成为争议双方请求与抗辩的主要焦点问题。本文将就此展开，从实践中争议的案件出发，归纳争议的法律问题，以业主委员会的民事主体资格、小区所属社区的职责角度论证物业服务合同成立和效力，以及书面合同不成立或无效但形成的事实物业服务合同关系的仲裁条款效力。
一、物业服务关系中存在的主要争议类型
1.先签订物业服务合同后成立物业服务企业。物业服务合同是履行期限较长的继续性合同，物业服务企业对每一个小区的管理时通常有相对独立的组织机构和人员，在实践中，物业服务企业为履行新签订的物业项目，一些物业公司除了已经为项目中标以及合同订立确定的项目经理以及专业人员外，很多员工是在合同签订后重新招聘的，这种为履行一个合同或者管理上的方便而相对独立的组织管理体系，使一些物业公司在履行新的物业服务合同时，成立了一个以项目经理为负责人的分支机构或者子公司。一些物业企业或设立中的物业企业先签订物业服务合同，后成立一个履行合同的物业公司分支机构或者是完全独立的公司，这种情况在合同正常履行过程中不会有争议，但物业公司依据合同主张物业服务费等权利时，对于其所依据的合同是否成立或生效成为争议焦点问题。
哈尔滨的某物业公司于2011年7月11日设立，但该公司于2011年1月就已经接手管理某小区，为该小区提供物业服务，该公司与该小区业主委员会补签了三份《物业管理服务合同》，期限分别为：2011年1月至2013年12月，2014年1月至2016年12月，2017年1月至2019年12月。合同约定了物业费按建筑面积每平方米每月1.00元的标准收取，车位费按照每月120.00元的标准收取，电梯费按照每月40.00元(每层加收1元)的标准收取。因部分业主欠缴物业费，物业公司依据该合同向部分业主主张权利，并依据合同中的仲裁条款向仲裁机构申请仲裁[1]。
与此案件相似，哈尔滨市某高校将新建成的教师公寓委托给信誉较好的某物业公司并与其签订了“前期物业服务合同”，但实际进驻该小区提供物业服务的是持有营业执照的该物业公司咨询服务分公司，而且该分公司成立于前期物业服务合同订立之后。对于合同订立过程中的主体不一致，业主对该前期物业合同的效力提出质疑。
对于此类合同，争议焦点在于合同是否成立，由于合同订立时，一方主体并不具备民事主体资格，虽然存在订立合同主体，但合同主体并未形成，合同订立后至物业公司成立前，物业公司提供了物业服务，并依合同主张权利时，如何认定双方的物业服务关系，在案件审理过程中，业主提出拒绝缴纳物业公司成立前的物业费的抗辩。
2.业主委员会超过任期或者未经业主大会选举签订物业服务合同。根据《物业管理条例》以及相关规定，业主委员会系经过小区业主大会选举产生，在合法任期内可以代表全体业主行使权利，是业主代表机构也是业主大会的执行机构。在实践中，部分小区的业第一届业主委员会选举出来后再没有重新选举，超过规定的任期但仍然继续与物业企业签订物业服务合同，业主委员会超过任期签订的物业合同是否成立或是否有效也是物业合同纠纷的焦点问题。
哈尔滨市某小区第一届业主委员会于2005年经过业主大会选举产生后，直至2017年因物业费欠缴争议的诉讼形成时，从未重新选举，也没有经过该小区业主大会合法授权，但仍与某物业公司签订了三份自2011年至2019年期间的《物业管理服务合同》。在业主投诉不断的情况下，该小区物业所属的街道办事处及社区于2017年12月15日下发通知，要求该小区业主委员会的所有公章暂停使用。但物业公司依据该物业服务合同开始向部分欠缴物业费的业主主张权利，并依合同约定的仲裁条款向仲裁机构提出了仲裁请求。业主在庭审中以业主委员会不合法、物业服务合同无效提出抗辩。如何认定物业服务合同的效力成为案件的焦点[1]。
3.政府物业主管部门指导下物业所属社区代行业委会的权利签订物业服务合同。物业所属的社区在街道办事处指导下与物业企业订立的物业服务合同，也是小区物业管理的通常情形，一些小区涉及业主较多，而且分散，难以在短期内成立业主大会，根据《物业管理条例》及相关规定，小区所在社区可以在街道办事处指导下代行业委会职责，包括签订物业服务合同。这类合同因存在法律法规的合法授权，其效力也不存在争议。容易产生争议的是社区代行业主委员会与物业企业订立的合同中的仲裁条款是否有效。
哈尔滨市某小区于2000年竣工交付使用，但由于业主大会没有成立，小区所在的街道办事处委托一物业公司为小区提供物业服务，并签订了物业服务合同，合同主体是街道办事处社区与物业服务企业。对该物业服务合同，部分业主在被诉请补交物业费的过程中提出合同无效的抗辩。根据我国《物业管理条例》以及《业主大会与业主委员会规程》规定，在业主大会成立之前，物业小区所属社区可以在街道办事处指导下代行业主委员会的职责，通过公开招标或者直接选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同，该物业服务合同有效，无论物业服务企业还是全体业主都应当按照合同约定履行相应的义务、行使相应的权利。但对于政府代行业委会职责签订的物业服务合同中的仲裁条款是否成立生效，则需要研究探讨[2]。
二、 事实物业服务合同补充订立物业服务合同
根据我国《合同法》规定，订立合同要经过要约承诺两个阶段，即由当事人协商，做出意思表示并达成一致，合同成立，这是通常的合同订立方式，除此之外，在实践中也存在一些合同关系，当事人并没有做出明确的意思表示，但当事人双方均履行了合同的主要义务，根据《合同法》第36条、第37条规定，这种双方当事人履行了合同主要义务，只要不违反法律强行性规定，则合同仍然成立，实践中通常将这类合同关系称为事实合同，即以当事人实际履行确定合同的权利义务，事实合同已经成为较为普遍的合同订立方式，并得到法律保护。
事实合同法理依据是常理上的“意思实现理论”。“意思实现”[3]是指没有明确的意思表示，但存在包含一定法律效果意思的行为，从行为结果推断当事人的效果意思，从而完善意思表示与法律行为。意思实现订约方式已经在实践中普遍采用，与现有立法的要约承诺订约方式是否存在冲突，一些学者也从学理上论证了其合理性[4]。從意思表示构成角度，意思实现是以包含了效果意思的行为为主要判断标准，意思实现仍是以效果意思为要素的行为，从本质上看属于意思表示的范畴，“只是欠缺了意思表示的表示意识要素”[4]，仍然属于要约承诺方式缔约。另一方面，意思实现是民事法律行为，只是民事主体没有采用民事法律行为成立的要约承诺方式，而是以行为方式实现了要约承诺的内容。另外，从《合同法》有关规定的解释看，《合同法》第22条、第26条均规定了，按交易习惯可以行为承诺，表明意思实现实质上已经规定为一类形态。在《合同法》第36条、第37条明确规定了当事人通过直接履行合同义务使合同成立的方式。意思实现与事实合同已经在很多国家或地区的司法实践中普遍得以确认[5]。
物业合同关系中存在意思实现或事实合同，上述的第一类问题涉及的物业关系中就存在事实物业服务合同。首先，物业合同没有成立。订立合同的一方当事人，物业公司于订立合同时尚未成立或者提供物业服务的主体根本不是订立合同的主体，根据《民法总则》第134条规定，合同成立要有二个以上的民事主体，相互做出意思表示，并达成一致。但在这类物业合同中，只有一方合法的民事主体，物业服务合同不成立。其次，设立中的物业公司或者设立人按订立的物业服务合同为小区业主提供了物业服务，小区业主接受或者受益于其所提供的物业服务，物业服务关系事实上已经形成，属于因双方当事人实际履行而成立的事实合同;最后，现有法律法规对提供物业服务企业的资质不再限制，对于其提供的物业服务是否达到标准是合同履行的问题。根据《民法总则》第75条规定，设立中的法人所从事的民事活动，其法律后果由成立的法人承担，因此，物业公司主张法人成立前的物业服务费用的，无论从事实合同角度还是从设立中的法人的行为后果承担的法律规定，在法律上是可以成立的。
事实合同形成的权利义务关系应当按照双方实际的履行行为确定，尚未履行的，如部分业主没有缴纳物业费，物业公司也不能依据订阅的书面的物业合同主张权利，只能依据市场价格或政府规定物业服务费指导价主张物业费或电梯费的权利，当然如果合同约定了仲裁条款，该约定也不成立，物业公司只能通过民事诉讼向欠费业主主张权利。
三、 业主委员会未经授权物业服务合同无效
业主委员会是根据业主大会选举产生，代表全体业主行使权利的民事主体，根据《民法总则》规定，业主委员会属于非法人组织中的社会服务机构，没有独立承担责任的能力，其行为后果最终由全体业主承担，全体业主才是物业服务合同的权利义务主体。
根据《物业管理条例》第10条、第11条和第15条的规定，业主委员会须经过业主大会依法选举产生，才有权代表全体业主订立物业服务合同;根据《业主大会与业委会指导规则》第22条、第47条和第48条的规定，业主委员会在法定或规定的任期内有权代表业主。因此，业主委员会必须经过业主大会选举产生，而且必须在合法的任期内才能代表全体业主签订物业服务合同。业主委员会未经业主大会选举或者业主委员会已经超过任期，则该业主委员会不具备代表全体业主的民事权利能力与民事行为能力，其与物业服务企业订立的合同因主体资格欠缺无效。
1.业主委员会的民事主体资格。业主委员会要经过全体业主组成的业主大会选举产生，选举办法依据“业主大会议事规则”，在任期内代表全体业主执行业主大会决定，类似于法人的法定代表人，但业主委员会又不同于法定代表人，法定代表人作为法人机关要经过登记公示的，具有公示公信的效力，其行为的后果当然由法人承担，即使超过法人的授权，也不产生对抗效力。按照《物业管理条例》第16条规定，“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”但业主委员会的事后备案程序并不具有法人登记的公示公信效力，仅为行政管理的意义，因此，业主委员会是否具备代表全体业主的民事权利能力和民事行为能力，决定于是否经过业主大会选举产生并在合法任期内，而不是是否有备案程序，即使没有备案但经过业主大会选举，存在完整的选举记录，仍可代表全体业主行使权利。业主委员会的备案材料存在证据的作用，可以通过该备案证明业主委员会的合法性。
根据《民法总则》第143条规定，民事法律行为生效的首要条件是民事主体应当具备民事行为能力，业主委员会超过任期或者未经过选举，没有经过业主大会的合法授权，不能代表全体业主实施民事法律行为，不具备代表全体业主订立物业服务合同的民事权利能力与民事行为能力，其订立的物业服务合同也因此无效[6]。
2.业主委员会公章与负责人签章不构成表见代理。对超出任期的业主委员会与物业企业订立合同，业主以未经授权主张合同无效时，物业企业是否可以以业主委员会使用已经备案的业主委员会签章主张表见代理，要求业主承担合同的义务与责任，这是实践中的一种观点。笔者认为，未经选举或者超过任期的业主委员会虽然仍持有业主委员会签章但不构成表见代理。
首先，业主委员会代表全体业主是代表行为而非代理行为，没有业主大会的授权其代表行为无效，也不能构成表见代理。经过业主大会选举产生的业主委员会可以代表全体业主与第三方实施民事法律行为，其行为的法律后果当然归属全体业主，不需要业主的其他授权或确认。代理行为系代理人基于代理权，或者本人特别委托或者法律规定，以本人名义与第三人实施的民事法律行为，行为的法律后果由本人承担的制度，代理人与本人系两个独立承担责任民事主体。业主委员会是由被选举的业主组成的非法人组织，不能独立承担责任，其行为归属于全体业主不是因为代理权，而是业主大会选举并在合法的任期内。表见代理系代理制度中，为保护善意第三人信赖利益，使无权代理的被代理人承担授权责任的法律关系[7]，业主委员会代表行为不是代理行为，当然不能构成表见代理行为。
其次，物业管理的法律法规(包括《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会与业主委员会规程》)明确规定业主委员会需经过业主大会选举而且存在5年以内的任期，作为物业服务企业于订立合同时应当明确与其订立合同的业主委员会是否经过业主大会合法授权及任期，否则应当承担不利后果，表见代理制度是保护善意第三人的利益，对于明知法律规定却置若罔闻，难以成为表见代理保护的善意第三人。
最后，业主委员会区别于法人机关，根据《公司法》规定，法人机关是法人的代表，是法人章程及法人登記的必备内容，法人机关对外的民事法律行为即为法人行为。登记的法人机关具有公示公信效力，对法人机关的权利限制不能对抗第三人，法人机关的行为超过权限也要由法人承担后果[8]。业主委员会并非公示登记的组织，是经过业主大会的选举产生，其民事权的能力与民事行为能力完全基于全体业主的意思表示，业主委员会任期期限是业主大会在法律规定的范围内确定的，是其民事权利能力与民事行为能力的期限范围。
业主委员会的民事权利能力与民事行为能力基于全体业主通过业主大会概括授权，区别于代理权，无业主大会授权则无民事权利能力，无民事行为能力，其行为无效。
3.依据物业服务合同主张权利的物业企业应当承担对业主委员会主体资格合法性的举证义务。签订物业合同的业主委员会是否具备民事主体资格的事实是由主张权利的物业服务企业举证还是由被请求承担责任的业主举证也是诉争中的焦点问题。笔者认为，应当遵循民事权利行使的“谁主张谁举证”的一般规则，物业服务企业依据物业服务合同主张权利，应当证明其权利所依据的合同成立并有效，对于与业主委员会订立的物业服务合同，则需要证明业主委员会具备全体业主的合法授权，即经过业主大会选举产生，并且在任期内;而且物业管理的相关法律法规明确规定了业主委员会的主体成立程序及效力，物业服务企业仅凭业主委员会持有业主委员会签章而主张业主委员会具备主体资格，事实依据不足，存在过失，应当承担不利后果;如果让被请求承担责任的业主证明业主委员会不具备行为能力的资格的责任，实质上是证明不存在的事实或者没有发生的事实，不仅不符合举证责任分配的一般规则，也增加了业主的举证负担。
四、物业所属的社区代行订立的物业服务合同的仲裁条款以及事实合同关系的仲裁条款不成立
1.物业所属的社区代行订立的物业服务合同中的仲裁条款不成立。根据我国《物业管理条例》以及《业主大会与业主委员会规程》规定，在业主大会成立之前，物业小区所在的街道办事处可以代行业主委员会的职责，因此，物业所属社区与物业服务企业签订物业服务合同有效，无论物业服务企业还是全体业主都应当按照合同约定履行相应的义务、行使相应的权利。但如果合同中约定了仲裁方式解决物业合同争议的条款，该仲裁条款不成立，仲裁机构不应当受理物业服务企业与个别业主之间的基于该物业服务合同的纠纷。
仲裁条款或者仲裁协议是当事人在合同订立时确定的解决合同争议的方式，根据我国《仲裁法》规定，当事人约定仲裁的，发生争议时申请仲裁优先于适用于法定的民事诉讼方式，当事人不能再提起民事诉讼，司法机关也会因仲裁条款而拒绝受理。但当事人没有约定仲裁条款的，因合同产生的争议只能向人民法院提起民事诉讼，民事诉讼是解决民事合同纠纷的法定方式，即使当事人没有关于合同争议解决方式的约定，产生的争议可以通过民事诉讼解决。因此，仲裁方式必须经过当事人明示的意思表示约定为前提，而不适用推定。
《业主大会与业主委员会规程》规定，街道办事处指导下的社区或居委会代行业主委员会职责代业主与物业企业请订立物业服务合同，其立法目的是为尚未成立业主大会的小区建立物业服务关系，其代行的职责仅限于物业服务关系涉及的主要权利义务，如物业企业选聘、物业服务的标准以及物业费用的确定。至于合同关系涉及从合同性质的内容，违约责任、合同争议解决方式、适用的特别规定或者管辖法院等，如果没有权利主体的意思表示则应当适用法律规定。
仲裁条款是解决争议条款，属于从合同性质的约定。从合同权利义务既有从属于主合同也具有相对独立性，其从属性在于主合同义务不履行时或者主合同发生争议时才生效，相对独立性在于当事人可以不约定或者另行约定，主合同因当事人意思一致而成立，对于从合同内容未达成一致的不影响主合同的成立，从合同相关内容法律均有规定，当事人可以依据法律规定主张从合同权利。
物業管理法律法规赋予“街道办事处社区代行业主委员会的职责”实质为一公共职责，系法律为保障小区物业公共部位公共设施得到维护管理、维护全体业主利益，在小区自治管理体制形成前，赋予小区所属社区在代行业主委员会订立物业服务合同。但这种代行的职责范围应当是最低限度的，只有法律没有规定的事务才能代为行使，对于既有法律规定也可以约定的内容，没有当事人本人的授权不应当代为行使，违约责任、争议解决方法等从合同权利义务法律均有规定，代行业主委员会订立物业服务合同时就不能约定，即使约定该约定亦不成立，因为没有全体业主的合法授权或者意思表示。因此，街道办事处社区与物业企业订立的合同即使约定了仲裁条款或者违约金等条款，该约定不成立，物业企业因此申请仲裁，仲裁机构应当以仲裁条款未成立不予受理。
2.事实合同性质的物业服务合同中的仲裁条款不成立。事实合同或者依意思实现而形成的物业服务合同关系，双方虽然也存在书面的物业服务合同，由于合同主体的不合法，书面合同不成立，如本文第一部分列举的物业公司尚未成立时订立的物业服务合同，或者业主委员会欠缺授权而订立的物业服务合同，合同不成立或无效，但提供物业服务的一方提供了事实的物业服务，而且小区业主因此受有利益，双方的书面合同虽然没有成立，但双方的物业服务合同关系已经依事实上的义务履行与权利行使而成立并生效，作为合同关系的任何一方当事人均可以主张权利或者在其权利不能实现时而获得救济。但是虽然双方的物业服务关系中的权利与义务能够得到法律保护，书面合同中约定的仲裁条款不成立或无效，不能因事实合同关系的成立而生效。
如前所述，解决争议的条款在合同中属于从合同性质，与合同的主要权利义务的条款系为主从合同关系。从合同权利义务既有从属于主合同的效力也是相对独立的合同，主合同的权利义务因当事人意思表示一致而成立，当事人不约定从合同权利义务或未达成一致，并不影响合同的成立与生效。从合同义务法律均有规定，可以依据法律规定主张从合同的权利。如果当事人没有约定仲裁条款，可以通过诉讼方式解决合同争议。
在事实合同关系中，双方的主要权利义务依实际履行而确定，根据《仲裁法》第4条、第5条规定，仲裁协议必须经过双方当事人协商自愿达成，合同争议才能通过仲裁方式解决。在事实合同性质的物业服务合同关系中，当事人取得的权利与承担的义务均为物业服务相关的权利义务，并不存在对解决争议方式的合意，也不存在事实合同对书面合同确认的问题。因此，无论是设立中的物业企业订立的合同还是欠缺授权的业委会订立的物业合同，虽然书面合同中存在仲裁条款，但如果没有双方当事人事后追认，仲裁条款不成立或无效。当事人之间的争议只能通过诉讼方式解决。
综上，根据物业服务合同争议的不同，其法律后果也不同：先签订物业服务合同后成立物业公司的物业服务合同不符合民事法律行为成立要件，合同不成立，但物业公司的设立人提供了物业服务的，则形成事实上的物业服务合同关系，如果订立的书面合同中约定仲裁条款的，仲裁协议不成立，当事人只能通过诉讼方式解决争议;业主委员会没有经过业主大会选举或者选举后已经超过任期，其签订物业服务合同时不具备民事主体资格，物业服务合同无效，但物业服务企业提供物业服务的，成立事实合同;物业所在地的社区或居民委员会在街道办事处指导下订立物业服务合同，系社区、街道办机构的法定职责，合同有效，但该物业服务合同仅限于合同中关于物业企业的选定、物业服务的内容、物业服务费用等主要条款，不应当包括违约责任、争议解决方式等从合同内容，即仲裁条款不成立，物业企业不能依据此合同向业主通过仲裁方式主张权利。
[参考文献]
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〔责任编辑：张毫〕 2019年9月 知 与 行 Sept.，2019
作者：沈春女
【摘要】物业服务合同规定的内容是物业服务企业工作的主要内容，使得接受物业服务的业主与物业服务企业密切联系，其内容也直接影响到接受物业服务的业主的服务质量。本文提出应该明确物业服务合同的性质，并提升物业服务合同的地位，从而对物业服务合同的双方行为进行规范。
【关键词】物业服务合同;性质;责任
一、引言
物业服务是随着房地产市场的繁荣而逐渐发展起来的。在房地产市场开发的大背景下，广大人民群众实现了一定程度上以社区的形式集中居住。以社区形式的集中居住重在优化社会资源配置，方便群众生活。但是与此同时也带来了一个集中的问题就是居住社区的管理。物业服务企业协助管理本小区内的日常事务，从而为小区住户提供一个舒适、安全、有序的居住环境。依照国务院《物业管理条例》的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同规定的内容就是物业服务企业工作的主要内容，使得接受物业服务的业主与物业服务企业密切联系，其内容也直接影响到接受物业服务的业主的服务质量。
二、物业服务合同概念及性质
发生在业主与物业服务企业之间的合同法律关系就是物业服务合同。具体是指“业主和物业管理公司之间订立的，由物业管理公司对物业进行管理，为业主提供服务，业主支付相应服务费用的协议。”物业服务企业为小区提供物业服务，明确了物业服务企业自身的定位。
我国《合同法》中并没有明确规定物业服务合同的性质。因此对物业服务合同性质的界定十分重要。物业服务合同究竟是当前有名合同的一种特殊表现形式，还是一种新类型的合同，学者有各自的见解。关于物业服务合同的性质，历来众说纷纭。有“代理合同”说、“委托合同”说、“承揽合同”说、“劳务合同”说、“复合合同”说等等。明确物业服务合同的性质，直接决定了物业服务合同研究的方向与内容。笔者综合研究和分析了一下物业服务合同的性质，认为其是一种新型的合同。
物业服务合同提供的服务项目内容丰富，除了为全体业主公共事务的日常活动服务外，还包括对单个业主的私人事务进行特约服务，如订送报纸杂志、牛奶、接送儿童上下学、代购飞机票、车船票、对业主专用部分的房屋进行修缮等等。
三、物业服务合同内容
(一)物业服务合同内容
合同的本质就是合意，合同的法律特征主要表现在以下几个方面：第一，诺成性。合同的达成必须经双方当事人意思表示达成一致。第二，双务性。合同的内容主要就是约定了物业服务企业与业主之间的权利与义务关系，物业服务企业应该找合同的约定提供小区的物业服务，而业主要支付相应的费用的义务。这种义务是合同所约定义务。第三，有偿性。合同要求业主必须要向对方支付对价，以换取自己的利益。
物业服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费的书面协议就是一种合同关系。合同双方约定的权利义务关系就是物业服务合同的内容。依照《物业管理条例》第三十六条规定物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。
(二)物业服务合同主体
区分前期物业服务合同与物业服务合同对于确定物业服务合同的主体很有必要。业主和物业管理企业之间实现服务与被服务的有效法律形式就是前期物业服务合同与物业服务合同。建设单位作为前期物业服务合同的主體具有必要性与可行性。业主作为正式物业服务合同的主体具有客观必然性，其享有物业管理权的依据是其享有自己专有部分的专有权、共有部分持分权和自治管理团体成员权。”两者主要区别一是合同主体不同，物业服务合同的主体是业主委员会和物业管理企业，而前期服务合同的主体是开发商和物业管理企业。二是适用阶段不同，本合同适用于业主大会成立后，业主大会选聘物业管理企业，业主委员会与其签订服务合同;前期物业服务合同适用于业主大会、业主委员会成立前，开发商选聘物业管理企业。因此在物业服务合同一般都是指排除前期物业服务合同的物业服务合同。
在物业服务合同中，合同的主体包括业主，业主委员会以及物业服务企业。“根据《物权法》第9条、第28条、第29条、第30条等规定，司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。”根据《物业管理条例》的规定，《物权法》第78条的物业服务合同的主体当然包括业主，其次是业主委员会。《物业管理条例》第十五条并没有明确规定业主委员会是否可以作为法人机构，是否可以作为具备民事行为能力和民事权利能力的非法人组织，是否具备一般民事诉讼主体的资格。笔者认为其默认了业主委员会作为物业合同的主体。物业服务企业为小区提供物业服务，是独立的企业法人，当然是物业服务合同的主体。
四、物业服务合同相关法律问题研究
(一)提升物业服务合同的地位
物业服务合同作为一种新型的服务合同，在小区中必不可少。近年来业主与物业服务企业纠纷屡见不鲜。例如物业服务不到位，引发业主与物业公司之间的矛盾。房屋质量存在瑕疵、小区停车位未得到保障以及治安管理不够规范等。服务与收费的相互制约导致双方矛盾加剧。业主以物业公司管理不善、服务不周、收费标准过高的名义拒绝缴纳本应缴纳的费用，物业公司则巧立名目多收费、少服务、质价不符，甚至以停电停水等不正当手段对业主进行强制管理，形成了“管理不善就拒绝缴费，费用不足就管理不善”的恶性循环。业主委员会职能未得到充分发挥。物业公司对小区进行物业服务是基于业主委员会的委托，而欠缴物业费的业主普遍对业主委员会的具体情况不知晓，甚至对其性质产生怀疑，造成双方之间缺乏信任。少数业主维权不理性，甚至存在恶意欠费现象。部分业主过于强调自身意愿，一旦不满足就拒缴一切费用，甚至串联、煽动其他业主集体对抗物业公司。
由于物业服务合同的双方的权利与义务关系在当前法律中并没有明确的规定。通常在业主与物业服务企业发生纠纷的情况下，由于没有相关法律依据，不能得到很好的解决。因此应该明确物业服务合同的性质，并提升物业服务合同的地位，从而对物业服务合同的双方行为进行规范。
(二)物业服务企业责任
物业服务企业所提供服务的内容直接影响着业主的人身或者财产安全。对于物业服务企业承担的责任认定，应该具体分析。物业服务企业作为一个盈利性的服务企业，其是在合同约定的范围内保障业主的人身与财产安全，因此我们不能对这样一个服务提供的企业苛求过多的安全义务。如果物业服务企业仅仅违反了合同义务，则只须承担违约责任;如果物业服务合同中没有约定的，则应分析双方是否已经形成事实上的其他合同关系，或者物业管理企业是否违反了有关的附随义务，以及物业管理企业的过错程度等。
五、结论
物业服务合同与百姓生活休戚相关，与社会安定紧密联系。本文提出应该明确物业服务合同的性质，并提升物业服务合同的地位，明确物业服务企业的责任，从而对物业服务合同的双方行为进行规范。
参考文献
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[12]温必潜.《物业服务合同性质研究》，载《中国物业管理》，2004年03期.
(作者单位：南京理工大学)
作者：徐亚伟
以服务外包、服务贸易以及高端制造业和技术研发环节转移为主要特征的新一轮世界产业结构调整正在兴起，下面给大家分享了维修服务外包合同，一起来看看吧!
维修服务外包合同范
1甲方：_________
乙方：_________
甲、乙双方本着互利互惠的原则，就甲方单位计算机的维护服务问题，经充分协商，决定订立本协议，
一、合作的内容
甲方自愿将本单位的_________台计算机(含键盘、鼠标、显示器)交给乙方维护，具体配置见配置**。乙方提供上门服务。合同期为_________年。甲方共有台式计算机_________台给乙方维护，共需要维护费用￥_________元(RMB)/年;在合同期内，甲方如果新增电脑，维护费用每台￥_________元(RMB)/年。该款项自合同签署后，甲方每(月/季度)_________日付清商议服务款项给乙方。每月甲方需付给乙方服务费￥_________元(RMB)，大写￥_________元(RMB)。该合同总计甲方需付给乙方服务费￥_________元(RMB)，大写￥_________元(RMB)。
二、上门服务项目
乙方提供上门服务的项目包括：
1.电脑各类故障检修无法启动，不能进入系统，运行速度减慢，常死机，电子邮件设置等，操作系统重装;
2.系统软件安装WIN9
8、WIN2K、WINXP等，操作系统的补丁升级，系统主板BIOS升级;
3.工具软件安装及维护Office2000、Acdsee、金山词霸等市面常用软件;
4.增加及更换电脑板卡及部件CPU、主板、内存、显卡、声卡、电源;
5.电脑升级给客户最佳的升级方案，用最少的花费做到最好的性能;
6.各类硬件驱动程序安装各类显卡、声卡、Modem;
7.查杀电脑病毒，各类电脑病毒(分区病毒、文件病毒、邮件病毒)查杀，但在这种情况下，乙方不能够确保原有数据的完全恢复;
8.数据备份光盘或硬盘备份(所需的备份介质由客户提供)。
三、协议细则
1.甲方_________台台式计算机中，在厂商保修期内的有_________台，已经过保修期的有_________台。甲方损坏的计算机仍在厂家保修期内，乙方可提供软件及检测服务(不开机箱)，若检测结果是硬件损坏，乙方可送至厂家维修站保修或更换，但甲方必须提供详细地址、联络方式和计算机的保修证明，乙方不保证保修成功及所需时间。维修站点在城区内不另收服务费，在城区外需加收相应的交通费。
2.甲方损坏的电脑部件不在厂家保修期内，乙方可为甲方修理。如果修理时间超过五个工作日，乙方可以应甲方要求提供替用配件给甲方免费使用至部件修理完成。
3.对于已经使用时间已经达到或超过_________年的计算机若出现故障，甲方如仍需要修理的，修理更换的坏件成本费用需要甲方另外负担，乙方不收取其他费用
4.在保修期内的每台计算机每年按_________元人民币收费，保修期外的每台计算机每年按_________元人民币收费。若有机算机的过保时间刚好跨度本合同的时间范围的，按照保修器内的计算机收费。
5.乙方为甲方提供服务时，会配合甲方数据信息的安全使用，并严格保守甲方的一切商业秘密。但乙方不承担由于维修造成的信息丢失，包括甲方重要的数据、资料丢失等。甲方应当自行先备份数据、资料。乙方可以为甲方代做备份，但不对备份甲方资料、数据的完整性承担责任。
6.在协议签订后，乙方有权记录电脑的特征(如编号等)和在电脑上做标记用以识别电脑，在确认甲方电脑的型号和编号以后，甲方电脑管理者签字确认。
7.乙方工作需要甲方的配合的情况乙方工程师在甲方计算机进行维护时，甲方应尽可能配合工作，如提供计算机的驱动程序(在有的情况下)，乙方工程师需要现场查阅网上资料时，在不涉及甲方网络安全和其它特殊考虑的前提下，甲方应当配合。在做重大的改动(如重装操作系统)时，乙方工程师会询问甲方有无重要的数据需要备份，甲方应当配合。
8.乙方工程师上门维修时，如甲方不满意该工程师的服务，可投诉至甲方技术支持中心，投诉电话：_________，乙方将在24小时内处理投诉，并把结果反馈给乙方。
9.乙方人员不得利用假、坏计算机配件，来提出让甲方维修或更换的申请，一旦甲方发现此种情况，有权作出自我保护，停止该计算机配件的维护，并向乙方管理层提出申诉。
四、软件说明
乙方在维护甲方电脑时，为其安装的任何软件，版权均由甲方负责，乙方不提供任何软件的版权。甲方如需安装正版软件可以委托乙方代购。如甲方需要查杀电脑病毒服务，必须安装正版的杀毒软件。在保证甲方用户正常功能和保护数据的前提下，乙方工程师有权决定解决问题的方案。
五、服务响应时间
乙方接到甲方报障时，承诺从报障时后60分钟内安排工程师上门，如果报障地点离乙方超过5千米，响应时间为90分钟，具体时间由甲方和乙方约定。上门前乙方进行电话确认。乙方工作时间为每周一至周六9：30-18：00，如甲方要求加急服务或晚上服务，则甲方每次需付￥_________元(RMB)的士费。
下列情况，甲方可以将主机交给上门工程师搬回乙方维护，承诺在48小时内预约送回：
1.甲方不希望上门工程师在现场操作。
2.故障情况在现场无法解决。
3.故障情况解决所需的时间较长而甲方不能相陪。
六、合同执行
1.本合同执行过程中。甲乙双方如需要修改、增删本合同条款内容，应在双方都认可的情况下加入本合同附件。附件具有同等法律效力。
2.双方合同执行中如有争议，应友好协商解决，协商不成按照中华人民共和国有关法律提交当地法院解决。
本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。合同自双方签字盖章后生效。
七、合同的解除
自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，合同到期自行解除。如果甲方续签合同，则另签合同。若乙方与甲方之间有难以解决的矛盾，经双方协商难以调解的，甲方可以要求解除和约，但甲方必须付清已经服务的次数所需的费用。
甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________
负责人(签字)：_________ 负责人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
维修服务外包合同范
2一、电脑设备现状及工联公司维护的范围：
1、扫描仪、UPS电源。
2、终端计算机设备安装软件情况：安装有WINDOWS系列操作系统;行业专用软件;办公自动化系统;财务软件;杀毒软件(服务器端及客户端);WPS软件、MSOFFICE软件。
(详细的维护设备数量，以双方合同签字后共同签署的设备清册为准。)
二、工联公司向单位名称提供的服务内容：
1、设备造册。
在合同签定后一个月内由工联对单位名称所有须服务的计算机设备现状进行登记。将设备的详细配置和使用情况进行记录，对外耗损情况进行分析并提供保养方案给单位名称。
2、硬件维护：计算机部分、网络部分、外设部分、病毒防护部分。 计算机维护：
工联公司应根据单位名称的计算机输出使用情况对计算机操作系统、板卡驱动程序进行优化、整理和备份，以保证单位名称计算机设备不出现软故障的情况。对计算机各个部件进行检测及清理，以保证计算机的稳定性及资源的充分利用。此项工作分：日常检测与故障修理维护两种方式。日常维护每月二次：故障修理维护随时申告随时排除。
网络维护：
对于网络维护，工联公司根据单位名称及各税所网络设备使用要求与使用情况对网络设备进行清理、检查，对网络线路进行检测保证网络的正常通信。每月进行一次全面检查并出具报告。
外设维护
外设主要包括：打印机、扫描仪、数字相机、电源等。维护内容包括：设备定期清理、耗材更换。当以上设备出现故障、耗材更换时同由工联公司依照单位
名称的要求进行维修。
病毒防护
工联公司根据杀毒工具软件升级周期，对维护范围内的所有计算机进行病毒库升级工作，原则上每月两次。从而提高计算机设备的防护能力。对突发病毒引起的故障，工联公司将给予第一时间的修复工作。工联公司还将根据网络使用情况及时向单位名称提供防病毒方案。
3、软件维护：
单位名称的计算机网络系统中，软件部分分为系统软件和地税专用软件两个部分，其中系统软件分为网络操作系统和单机操作系统，软件分为办公专用软件和行业专用软件。
在整个网络系统中，操作系统的维护情况良好与否是整个系统应用状态好坏的基础所在。因此，在对客户的系统维护过程中，工联公司应根据单位名称所提供的软件进行操作系统的优化使其运行处于良好状态。以确保客户计算机系统在发生故障时，能最大限度上减少损失并尽快地恢复到原来的正常工作状态。
对于单位名称所使用的地税专用应用软件，工联公司应根据单位名称的实际工作环境、工作制度与单位名称计算机操作人员进行配合，对应用软件环境进行系统优化，使单位名称系统应用程序安全得到保障。
同时，工联公司对客户所使用的软件进行计算机输出技术的专业评估，以作出是否需要升级或更换的建议。原则上每年一次。
4、网络安全与维护：
维护方面主要是客户端的维护，在接入internet网后网上的一些非法网站有可能对上网的微机进行一些恶意修改和破坏。在网络的使用上要注意系统的保养，当系统出现故障时工联公司技术人员对出现故障的部分进行彻底的检查并快速恢复。可不定期向单位名称提出网络安全警示报告。
5、疑难技术咨询：
工联公司在日常工作中有责任对客户在计算机使用过程中出现的实际问题进行咨询解答，主要服务方式为电话、电子邮件、培训(解答)方式。
6、系统升级咨询：
鉴于计算机行业技术发展迅速，系统设备更新换代周期短的行业特点，对于单位名称提出的系统升级咨询，工联公司从计算机技术的角度提交规范、完整的系统升级解决方案。
7、工联公司的维护服务含如下几项内容：
(1)各类设备硬件损坏的检测维修。
(2)病毒防范及消除。
(3)硬盘垃圾清理。
(4)常用系统软件的故障排除及恢复。
(5)行业专用软件的安装及恢复。
(6)系统数据备份与恢复。
(7)电脑外设安装调试、维修。
(8)操作系统安装调试。
(9)部门局域网维护、故障排除及恢复。
(10)打印耗材等的更换。
三、维护方式：
根据计算机设备维护的特点，工联公司将采取日常巡查检查、故障申告上门维护两种维护方式。
1、日常巡查检查方式：针对单位名称部门多、设备广的情况，工联公司采取定时到设备现场进行硬件巡查每月2次;网络维护每月1次;病毒防护每月2次。每2个月向单位名称提交1次日常巡查检查报告。通过工联公司的维护使单位名称网络系统达到政党使用效率达95%的水平。(因电信方原因造成的故障不在其中)
2、故障申告上门维护方式，计算机故障多为应用中产生，如果故障不能及时扣除将影响到单位名称各项工作的顺利进行。为此，工联公司采取每日指定技术服务人员接听单位名称设备使用单位的电话故障申告(或单位名称信息中心电话通知)后，工联公司技术服务人员到故障现场进行维护前的故障情况登记，并记录在故障申告表上，由客户签字确认后进行维护，每次维护结束，工联公司技术服务人员应向各家各户提交故障申告表，由客户确定设备修复后并签字确认每次维护后的故障申告表由工联公司统一保管，作为今后维护工作考核的凭证。
故障申告上门维护时限，在接到单位名称的电话或其它方式通知，必须8小时内响应，三个工作日排除故障。硬件、耗材更换须征得单位名称同意后三个工作日内完成。(注：单位名称重要办公专用计算机设备为双方共同维护)。
四、维护工作时限及收费标准：
工联公司身单位名称提供电脑设备维护工作的期限自2004年9月6日到2005年9月6日，期限一年。
1、服务范围为单位名称办公楼局域网及所属地税所，维护费用为人民币：30000元/年。
2、工联公司在维护中所更换的配件、耗材经单位名称同意后由工联公司购买合格产品，价格不能高于市场同类价格。每满一个季度由工联公司汇总数量、金额，报单位名称审核通过后进行结算。
双方签约后，单位名称将以银行转帐方式分三次支付给工联公司服务费。
1、合同签订一月内，工联公司对单位名称的所有设备进行登记造册、养护，单位名称向工联公司支付服务费10000元;
2、2005年3月，单位名称向工联公司支付服务费15000元;
3、2005年8月，单位名称向工联公司支付服务费5000元;
4、其他按合同约定支付。
五、双方的权利和责任：
1、工联公司的维护工作时间为每周的星期一到星期五(因单位名称根据工作需要加班可不受此限制)，每天的工作时间从早上9:00到晚上18:00。工联公司的维护期限的工作时间内必须尽职尽责为单位名称提供电脑维护合同里的服务内容。单位名称要求服务的联系方式为电话联系或其他方式，单位名称在发出维护请求后，工联公司必须8个小时内响应，三个工作日排除故障;如有特殊情况，双方另行协商处理。
2、工联瓮在为单位名称维护服务期间，如不履行维护条款或服务态度恶劣，单位名称在向工联公司负责人反映三次同样事态，如仍然没有改善和行动，单位名称可以处以500元的罚款;累计罚款三次者可并处不支付当月服务费的处罚，直至中止合同。
3、工联公司在为硬件、耗材维护的过程当中，如碰到原硬件、耗材寿命终止或无法维修时，由工联公司更换新配件、耗材或是可用配件、耗材替代(其中更换零配件负责安装，安装费用免收)。如工联公司被维修的配件、耗材为单位名称所提供，则根据该产品保修细则履行保修。但因该产品引起的故障，工联公司将不承担责任。
4、工联公司在为单位名称更新系统、常用软件、局域网服务的过程当中如碰到必要特殊的工具或软件时，单位名称应积极配合工联公司做好维护保修工作，产生的费用由双方协商解决。
5、单位名称可不定期组织技术人员对维护工作进行抽查。如发现工联公司维护工作不到位的情况，可以处以100元的罚款;如给单位名称造成损失由工联公司承担。单位名称应要求所有计算机操作人员遵守各项信息化规章、制度，严格按照计算机及软件、网络的使用方法正确使用，如非正常操作造成的损失由操作员承担。
六、本合同具体实施事项，由甲乙双方另议。
七、本合同书一式两份，双方各持一份。
八、本合同双方签字盖章后生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
一、经甲方(用户)乙方(家庭服务员)协商同意，签定服务合同，在合同有效期间，甲、乙双方必须遵守国家法律、法规，遵守公司颁发的《用户须知》和《服务员守则》，以保护甲、乙双方的合法权益，不受侵犯。
二、甲方(用户)的权利和义务 1.有权要求乙方提供____
一、经甲方(用户)乙方(家庭服务员)协商同意，签定服务合同，在合同有效期间，甲、乙双方必须遵守国家法律、法规，遵守公司颁发的《用户须知》和《服务员守则》，以保护甲、乙双方的合法权益，不受侵犯。
二、甲方(用户)的权利和义务
1.有权要求乙方提供____为内容的家庭服务工作。未商得乙方同意，不得增加上述规定以外的劳务负担。
2.向乙方提供与甲方家庭成员基本相同的食宿(儿童、老人、病人加餐除外)不得让乙方与异性成年人同居一室。
3.平等待人，尊重乙方的人格和劳动，在工作上给予热情指导。不准虐待。
4.负责保护乙方安全。
5.按月付给乙方
7.保证乙方每月休息不少于3天，如因特殊情况不让乙方休息，征得乙方同意，并应按天付给报酬。
8.乙方为甲方服务时，造成本人或他人的意外事故，甲方应立即通知有关部门和公司，积极处理好善后事宜，并承担一定经济责任。
9.乙方在服务过程中，因工作失误给甲方造成损失，甲方有权追究乙方责任和经济赔偿的要求，依照国家法律和有关法规处理。甲方不得采取搜身、扣压钱和物以及殴打、威逼等侵权行为。
10.不得擅自将乙方转换为第三方服务，不许将乙方带往外地服务。
三、乙方(家庭服务员)的权利和义务
1.自愿为甲方提供____为内容的家庭服务工作。
2.热心工作，文明服务，遵守公共道德和国家法律、法规。
3.不得擅自外出，不带外人去甲方住处，不准私自翻动甲方物品，不参予甲方家庭纠纷。未经甲方允许私自外出或违反上述规定，发生问题责任自负。
4.服务期间，因工作失误，造成的损失，均由自己负责。
5.每月可休息两天，如因甲方需要而停休，有权向甲方按天收取报酬。
6.服务期半年内自己负担医药费70%，半年以上，自己负担60%。
7.有权拒绝，转换为第三方服务，或带往外地服务。
8.有权拒绝甲方增加合同规定之外的劳动负担，如双方协商同意，乙方有权要求增加劳动报酬。
9.乙方合法权益受到侵害，有权向有关部门和公司提出申诉，直至向司法部门控告。
一、经甲方(用户)乙方(家庭服务员)协商同意，签定服务合同，在合同有效期间，甲、乙双方必须遵守国家法律、法规，遵守公司颁发的《用户须知》和《服务员守则》，以保护甲、乙双方的合法权益，不受侵犯。
二、甲方(用户)的权利和义务 1.有权要求乙方提供____
四、合同签订与解除：
1.签订合同时，双方向公司(合同签发部门)交纳介绍费壹拾陆元，(甲方拾元、乙方陆元)介绍费一律不退。
2.合同到期后或合同内容有所变更时，七天之内应由双方持合同到公司办理续签和变更手续。
3.经公司同意，双方持合同办理解除合同手续，服务合同才视为终止。
4.乙方擅自离开用户家，甲方必须在24小时内通知公司备案，否则乙方所出问题均由甲方承担责任。
5.合同未到期双方均要解除合同，各收违约金伍元伍角整，任何一方要求解除合同，则由提出方交纳10元违约金。
6.本合同经双方商洽期限自199 年 月 日起至199 年 月 日。
甲方(签字)登记号
乙方(签字)登记号
******维修合同
甲方：**** 注册地址：**** 法定代表人：**** 乙方：**** 注册地址：**** 企业资质证书号：**** 法定代表人：****
根据《合同法》、《中华人民共和国建筑法》的有关条款，为了明确双方在施工过程中的权利、义务和责任，按照确保工程质量、工程进度、工程安全的原则，就乙方承揽****维修工程，达成协议如下,共同遵守。
一 、工程概况 1.工程名称：****** 2.工程地点：****** 3.工程内容(工程量)：******维修
4、承包方式：包工包料
5、质量等级：合格
二、工程工期
1、开工日期：******
2、竣工日期：******
三、合同价款及价款的支付与结算
1、单价(******发生的人工及材料的价格)：人民币******元(大写：******)，数量：******套，合同总价：人民币******元(大写：******)。
2、工程竣工后，由甲方组织有关部门联合验收合格后，按付至合同总价的90%，留下10%做质保金。工程验收合格1年后，再次组织验收，工
程无质量问题，甲方将质保金全额支付，质保金不计利息。
3、本工程质保期5年，该质保期自甲方验收合格，签署验收合格证书之日起开始计算;本合同对质保期另有专项约定的，按约定执行。
4、符合结算条件时，乙方应提前开出价款发票，甲方收到价款发票后10 日内付款。
四、工程质量要求
1、执行本合同约定的技术标准及国家、行业的有关施工验收规范、质量检验标准，确保施工质量。
2、工程质量技术标准及施工材料要求：
①防盗门：选用钢制防盗门，规格为2.2m*1.5m，钢板为2mm厚，门为双扇、且向外开，百叶宽度为2cm，锁具为圆柱门闩，颜色为白色，并且门上喷安全警示标志等。
②百叶窗：采用白色钢窗，规格为1.2 m *0.8 m，百叶宽度为2cm，百叶窗应具有防水、防小动物，通风散热，防腐蚀、耐老化,抗冲击.使用寿命10—15年.材料生产必须通过国家质检局检验认可。
③档鼠板：0.6米高，钢板为2mm厚，刷黄黑10厘米色条。
五、双方义务
1、甲方责任：
(1)甲方有权对乙方的工程材料、质量、进度等进行监督检查。 (2)甲方不对乙方施工过程中发生的或对第三方造成的任何人身财产损失承担任何责任。
(3)甲方按协议约定向乙方拨付工程款。 2.乙方责任：
(1)向甲方提供施工图纸及施工组织设计和进度计划报表。并应严
格根据施工设计和技术标准施工，不得擅自减少施工材料和降低材料质量。
(2)工程开工时，向甲方提交施工材料合格证、检测报告及建设主管部门颁发的准用证，使用材料由甲方现场负责人抽检合格，必要时由甲方抽送质量检测部门检验合格后方可使用。
(3)乙方在施工过程中严格按规范及施工工艺施工，自觉遵守有关安全技术、操作规程和工地安全制度。在施工过程中发生一切伤亡和财产损失均由乙方负责，甲方无任何连带责任。
(4)乙方应加强施工现场的管理，使用材料、施工用的半成品由乙方负责保护并应堆放整齐、施工现场的垃圾和杂物应及时清理做到文明施工。
六、安全注意事项
根据施工要求，乙方施工必须严格执行以下安全注意事项：
1、乙方对进入施工现场的所有人员，必须进行安全教育，专业培训，并交待危险点和安全注意事项，未经安全培训和教育者不得进入施工现场。
2、施工用的电源、电缆线、开关箱及开关、闸刀、触电保安器应完好无损，并由专职电工进行管理，接线或拆除，其它人员不得乱拉乱拆。(所有操作行为必须符合建筑业管理规定)。
3、进入施工现场必须戴安全帽，穿工作服，穿防滑胶鞋，安全帽规范佩戴率达100%。所用的高空作业吊篮、工器具，必须牢固、安全、无损坏，所用的材料必须用绳索传递，严禁高空乱扔，高空作业架下必须有专人监护，设好围栏，并挂好警示牌，严禁人员、车辆靠近。高空作业人员应系好安全带，安全带应系在牢固的构件上。
4、进入施工现场的所有工作人员，要防火、防盗，严禁吸烟，工作前四个小时严禁喝酒，所用一切易燃物品应有专人保管，门上的钥匙有专
人保管，收工时应把所用的电源全部拉闸，做到万无一失后，人员方可撒离。
5、工作现场的电缆、电线、照明器材、消防器材、通讯线路、电视网络等一切设施应保持完好无损，不得拆除和破坏，必须拆除时需经甲方同意，工作结束后应恢复完好。
6、乙方所用的车辆应完好无损，做到安全行驶、文明行驶。严禁酒后驾驶、疲劳驾驶，乙方在施工中造成车辆事故、人身伤害和一切经济损失，均由乙方负责。
7、乙方应严格执行《建设工程安全生产管理条例》的有关规定。
8、乙方必须派专职安全监护人配合甲方对施工进行全过程安全监护，乙方监护人不在施工现场的不得施工，甲方监护行为不代替乙方自行监护，不保证乙方绝对安全，也不对乙方产生的人身损害和财产损害承担责任。
9、乙方施工人员必须在甲方指定的工作范围内施工，不得跨越、移动安全围栏;不得进入非工作区以外的带电区域进行其它活动。
10、乙方在施工中有违章和不安全行为的，甲方有权停止乙方工作，并要求乙方进行限期整改或整顿。因此造成的一切损失(包括人身、设备等)，由乙方承担全部责任。
七、竣工验收
工程完成后，乙方在2日内向甲方提交竣工报告，甲方接到竣工报告5日内，以本合同约定的质量、技术等组织有关部门共同验收，并办理相关手续，最终工程量以验收后的实际工程量双方确认为准。
八 、违约责任
1、如果乙方未能按合同约定的日期开工，每迟延一天，乙方应向甲方支付合同总价款1‰ 的违约金，甲方直接从合同价款中扣除;延迟开工10日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金1万元，该违约金不
足以支付甲方损失的，乙方应予赔偿。
2、如果乙方未按合同规定的时间竣工，每迟延一天，乙方应向甲方支付合同总价款1‰ 的违约金，甲方直接从合同价款中扣除。
3、甲方验收发现存在质量质量缺陷的，乙方应负责无偿处理，直至工程质量符合验收标准;如果乙方经两次返修后仍不能符合验收标准，甲方可另行委托承修，其费用由乙方支付。
4、乙方不得将本合同项目转包给第三方，乙方转包的，甲方有权解除合同，乙方并应赔偿甲方的一切损失。
5、乙方不依约履行保修义务，甲方可另行安排第三方代乙方履行保修义务，发生的所有费用从保修金中扣除，不足部分由乙方补足。
6、因甲方原因造成工期拖延，乙方有权顺延工期。
7、甲方应按合同约定支付合同价款，每迟延一天，甲方应向乙方支付合同总价款1%的违约金。
8、乙方违反本合同第六条约定的安全注意事项，除按第六条约定执行外，乙方向甲方支付本合同价款的30%违约金。
九、争议解决方式
如发生纠纷，双方协商解决，协商不成时，可向甲方所在地人民法院提出诉讼。
十、协议由下列文件组成，优先解释顺序如下：
1、本协议及附件：报价单
2、乙方在竞争性谈判过程中做出的书面说明或承诺;
3、甲方的竞争性谈判文件;
4、乙方的竞争性谈判文件。
注：若乙方文件中相关条款优于甲方的要求，则以该条款为准。
十一、 本合同一式六份，甲乙双方各执三份。 十
二、 本合同双方盖章生效。
甲
报价单
方：
乙方：
代表人： 代表人：
年6
日
月
编号：
电 脑 维 修 服 务 合 同
甲 方：
乙 方：
电 脑 维 修 服 务 合 同
甲 方：_____________________________________________(以下简称甲方) 电 话：________________________________ 传 真：________________________ 地 址：______________________________________联系人：______________ 乙 方：_____________________________________________(以下简称乙方) 技术支持电话：_______________________________联系人：______________ 甲、乙双方经共同协商，本着平等互利、自愿的原则，就甲方单位计算机的维护服务等有关事项订立本合同。
一、合作的内容：
甲方同意将本单位的计算机交给乙方维护，具体配置见配置清单。乙方提供上门服务。
协议项目：
上门服务收费项目种类：
1.按上门次数收费制;台式机_____元/次,笔记本_____元/次,每次每1台。
(注:以上价格均包含_____元上门费, __________区范围内免除上门免费.)
2.按每月上门收费制;家庭电脑1台_____元包月,固定时间上门维护_____次。
3.按每月上门收费制;单位每月固定上门____次, 十台起步价____元包月,不足十台按十台计费。
4.若单位有更多电脑可以按实际情况进行调整：
__________________________________________________________________________________________________________________________________________ 甲方共有计算机_______台给乙方维护，维护方式为：第_____种，(按以上所列几种方式选择，)
合同期限:自_______年_____月_____日，至 _______年____月____日止。
在合同期内，甲方如果新增电脑，维护费用另议。该款项自合同签署后，甲方每月( )或每季度( )付清商议服务款项给乙方。按每月( )或每季度( )付￥________元(RMB)，大写￥_________________元(RMB)。(打勾为选择，叉为
放弃)该合同总计甲方需首付给乙方服务费￥_____元(RMB)，大写￥________
元(RMB)。合同到期后，乙方在同等条件下有优先签订权。
二、上门服务项目：
1.电脑各类故障检修 无法启动，不能进入系统、运行常死机、电子邮件设置、操作系统重装等;
2.各类外设维护 Modem、打印机、扫描仪;
3.电脑系统软件安装 windowsXP, 正版软件由甲方提供;
4.电脑常用软件安装及维护 Office2000、ACDsee、QQ、MSN等软件;
5.用户增加及更换电脑硬件设备 CPU、主板、内存、显卡、声卡、光驱等(更换配件费用另计)
6.为用户电脑提供软件、硬件升级见意最佳的升级方案，用到电脑最佳的性能;
7.各类电脑硬件显卡、声卡、主板等安装驱动程序;
8.各类电脑病毒(分区病毒、文件病毒、邮件病毒)查杀;
9.数据备份 光盘或硬盘备份(所需的备份介质由客户提供)
10.各类网络维护安装、网络设备安装、设置、检测，网络服务器维护(大规模的网络变动，费用另计)
三 、硬件维护的范围：
电脑各类硬件维护及故障检测。
1.服务费不包含电脑部件(如显示器、光驱、软驱及板卡等)硬件故障修理费用，甲方可委托乙方送修，部件修好后，乙方将为甲方送回及安装，修理费、运费按实际修理费、运费收取，不另收取服务费。
2.甲方所需增加或更换的电脑部件，甲方可委托乙方代购，不另收服务费，硬件保修期由厂家提供.
3.甲方需购买的所有电脑配件和电脑耗材，乙方在同等条件下有优先采购权。
4.甲方损坏的电脑部件仍在厂家保修期内，乙方免费送至厂家保修或更换，但甲方必须提供厂家的详细地址、联络方式和电脑部件的保修书，乙方不保证修理成功及所需时间。一切以厂家为准，修理费、运费按实际修理费、运费收取，不另收取服务费。
5.甲方损坏的电脑部件不在厂家保修期内，乙方可为甲方修理，修理费、运费用按实际修理费、运费收取，不另收取服务费。
6.所有品牌电脑及外设(打印机、扫描仪等)，如果未过保修期，乙方只提供软件及检测服务(不开机箱)，若检测结果是硬件损坏则只能由相应的代理商代维，若代理商无法联系或不提供维修则交由乙方修理，修理费、运费用按实际修理费、运费收取，不另收取服务费。
四、软件维护范围：
电脑各类系统软件、工具应用软件安装维护。
乙方在维护甲方电脑时，为其安装的任何软件，版权均由甲方负责，乙方不提供任何软件的版权。
甲方如需安装正版软件可以委托乙方代购。如甲方需要查杀电脑病毒服务，必须安装正版的杀毒软件。在保证甲方用户正常功能和保护数据的前提下，乙方工程师有权决定解决问题的方案。
五、服务响应时间：
甲方报障时请预约时间，承诺从与甲方约时间内准时到现场为用户解决问题,具体时间由甲方和乙方约定。上门前乙方进行电话确认,乙方工作时间为早9：00-晚17：00。如甲方要求加急服务或晚间服务，则甲方需支付往返打车费用。
下列情况，甲方可以将主机交给上门工程师搬回乙方维护，承诺在预约时间内送回：
1. 甲方不希望上门工程师在现场操作。
2. 故障情况在现场无法解决。
3. 故障情况解决所需的时间较长而甲方不能相陪。
六、保密：
乙方承诺严格遵守国家关于私隐方面的所有法律法规，绝对保密任何有关甲方的资料。非乙方过错.在维修过程中因硬件老化及其他硬件故障等原因形成的损坏乙方不承担责任;如果因为乙方的原因造成硬件损坏，甲乙双方协商赔偿金额，以该硬件折旧价格为协商基准。但乙方不承担由于维修造成的间接损失，包括甲方重要的数据、资料丢失等。甲方应当自行备份数据、资料。乙方可以为甲方代做备份，但不对备份甲方资料数据的完整性承担责任。乙方对所做的服务承担有限责任，不承担由服务引起的间接损失。
七、职责与义务：
甲方单位的电脑如果不是全部由乙方维护，则乙方只负责协议商定的电脑。在协议签订后，乙方有权记录电脑的特征(如编号等)和在电脑上做标记用以识别电脑，在确认甲方电脑的型号和编号以后，甲方电脑管理者签字确认。甲方电脑协议由乙方负责维护的电脑必须由乙方进行维护，紧急或特殊情况由双方电话或传真约定，否则，因其他企业，个人维护或其他情况所照成甲方的损失由甲方自行承担。
八、乙方工作需要甲方的配合的情况：
乙方工程师在甲方计算机进行维护时，甲方应尽可能配合工作，如提供计算机的驱动程序(在有的情况下)，乙方工程师需要现场查阅网上资料时，在不涉及甲方网络安全和其它特殊考虑的前提下， 甲方应当尽可能配合。在做重大的改动(如重装操作系统)时，乙方工程师会询问甲方有无重要的数据需要备份，甲方应当主动配合。
九、协议的解除：
自_____年____月____日至_____年____月_____日止，合同到期自行解除。如果甲方续签合同，则另签合同。乙方工程师与甲方发生剧烈冲突，经双方协商难以调解的，甲方可以要求解除和约，但甲方必须付清合同签订期限内的服务费用。 由其他不可抗力(如，水灾、风灾、旱灾、地震、战争、封锁、政府禁令等意外事故的引起没有当事人疏忽或过失等主观因素)所造成的损失，由甲方自行承担。
十、此协议未尽事宜，由双方协商解决， 此协议一式两份，双方各执一份。此协议自双方签字盖章之日起生效。
甲方：乙方：负 责 人：负 责 人：
盖章：盖章：
年月日
合同一经当事人双方签字生效就具有法律上的效力，这时候如果发现不利于自己的条款想要反悔基本是不可能的。以下是小编整理的水暖维修合同范本，欢迎阅读参考!
水暖维修合同范本:
甲方：
乙方：
一：经甲乙双方协商、本着合理合法、互惠互利的基础，签订暖气拆装、加片服务合同。
二：乙方为甲方提供办公楼阴面1-3楼暖气拆装、加气片、清洗、暖气管道合理修理、疏通。并加装3组主管路阀门、阳面加装1-3楼主管路阀门3组。
三：甲方的权利和义务：
1、甲方有权要求乙方提供以维修暖气为内容的服务工作。
2、平等待人，尊重乙方的人格和劳动，在工作上给予热情指导，并提供水源、电源、施工场地等。最新维修暖气合同范本最新维修暖气合同范本。
3、乙方在为甲方服务时，甲方需提供有利空间保障拆装工作顺利进行，贵重物品请远离暖气片、办公桌。
4、乙方在服务过程中，因工作失误造成甲方损失，甲方有权利追究乙方责任和经济赔偿的要求。
四、乙方的权利和义务：
1、自愿为甲方提供暖气拆装、疏通管路为内容的服务工作。
2、热心工作、文明服务、遵守公共道德和国家法律法规。
3、服务期间，造成本人或他人意外伤亡事故或财产损失的，乙方应对发生的事故承担全部责任，并负责相关费用。
4、乙方应自带服务所需的各种器具、物品。
五：合同的签订和解除
1、本合同自签订之日起生效，至( )年( )月( )日结束，一式两份，双方各执一份，本合同未尽事宜，双方协商解决。
2、经甲乙双方协定，按照预算表施工，明细费用( )元。在乙方顺利完成后，甲方需支付乙方全部费用90%计( )元，剩余10%的保证金在正常供暖一月后付清。
3、双方因合同发生争议，应当协商解决。
六：供暖协议
乙方在甲方监督指导下完成预算明细表的施工工作。最新维修暖气合同范本合同范本。供暖后如管道不畅、乙方要无偿修理，如因暖气压力不足，应由甲方与供暖公司协商增压，乙方负责协同修理，收取人工费。
七：安全协议
乙方应当为其员工缴纳保险，特别是人身意外伤害险。乙方人员在工作期间发生的一切人身意外伤亡均有乙方负责。
甲方：
乙方：
年 月 日
签合同的注意事项：
合同的必备条款要具体、明确：
1、当事人名称须真实、一致;
2、合同标的、数量、质量、价款、包装方式要具体、明确;
3、注意验收方法、程序和时间;
4、履行方式须具体：交货方式、结算方式;
5、履行期限须确定某一时间点或时间段;
6、尽量明确本司所在地为合同履行地;
7、违约责任要量化为违约金或确定违约赔偿金的计算方法;
8、解决争议办法为协商、诉讼，约定由本司所在地法院管辖或广州仲裁委员会仲裁。
导语：电机维修合同是怎样的?包括哪些内容?下面是由小编整理的关于电机维修合同范本。欢迎阅读!
电机维修合同范本
甲方：山东华联矿业股份有限公司
乙方：沂源县南麻电器制修厂
甲方在生产过程中所使用的电动机，常因过载或非正常原因而损坏。为了及时解决生产需要电动机的问题和降低维修成本，经甲方与乙方协商一致，达成如下条款：
一、甲方有偿委托乙方修复部分损坏的电动机;乙方按照甲方要求和电动机维修技术规范修复损坏的电动机。
二、维修电动机的费用(含税)，由甲方核实、确定，每个电动机单独核算，甲方出具电动机维修委托书，按照电动机的型号、规格、功率大小、电压高低和损坏的程度核算维修费，除特种电机(起重电动机、振动电动机、潜水泵)外，普通低压交流电动机，按功率大小划分档次核算(见附件一)，乙方按委托书的要求实施修复，委托书记载的金额作为双方核算费用的依据(见委托书小样)，维修费中包含乙方的运输费用。
三、乙方必须自接到甲方的维修电话之时起，24小时内赶到甲方现场，运回需要维修电动机，每拖延1小时，乙方向甲方支付违约金100元(违约金甲方有权从维修费中直接扣除)。乙方维修完成后，应当按委托书约定的时间，将已经维修好的电动机运送到甲方指定地点，甲方有关人员验收入库。甲方为乙方工作提供必要的协助，如装车、卸车、组织有关人员及时验收入库等。乙方必须保证有好的服务态度，乙方态度极差、怠于维修或无故拖延维修时间，影响甲方使用的，乙方应当承担违约责任向甲方支付违约金二万元，违约金不足以赔偿甲方损失的，还应赔偿甲方损失，违约金及损失额甲方有权从维修费中直接扣除，不足部分乙方另行支付或赔偿，违约金的支付不影响乙方继续履行合同。
四、乙方运送维修后的电机时，一并提供实验合格证书，并附有电动机维修记录资料，记录内容包括选用导线、轴承、型号、数量、厂家、浸漆、实验结果等，乙方未提供实验合格证书和维修记录资料的，甲方有权拒收电机，由乙方重新修理并提供上述材料，否则甲方不予支付维修费并没收质量保证金。
五、主要检修内容和基本要求：
1、乙方更换电机配件的，应选用正规品牌、质量合格的导线、轴承、绝缘材料、润滑油等材料与部件，乙方偷工减料、以次充好、以不合格产品冒充合格产品欺骗甲方的，乙方应当承担违约责任，向甲方支付违约金二万元，违约金不足以赔偿甲方损失的，还应赔偿甲方损失，违约金甲方有权从维修费中直接扣除。
2、乙方应当对定、转子线圈做三遍绝缘浸漆处理，并做24小时恒温控制的干燥处理。
3、乙方应按出厂时电机铭牌标明的轴承型号、规格更换轴承，轴承不得随意选用，以免给甲方造成不必要的损失，乙方未按铭牌标明的型号、规格更换轴承，给甲方造成损失的，乙方应当赔偿甲方损失，损失额甲方有权从维修费中直接扣除，不足部分乙方另行赔偿。乙方应按润滑的技术要求加足润滑油(脂)。
4、电动机维修完成后，乙方应当进行通电实验(按照电动机维修后的技术规范做以下三种实验和检查)：
⑴选用电工兆欧表检查(注意电压级别)。
⑵交流耐压实验。
⑶直流电阻检查，(三相不平衡度小于1%)。
⑷对10KV高压电动机或直流电动机还必须做交流耐压实验和泄漏电流测量。
⑸测定空载电流，检查轴承温度和声音有无异常，并对转速实测三点速度：50%电压时转速n50，100%电压时转速n100，110%电压时转速n110，确保接线正确，转速无异常。
5、对检修前缺失的部件，乙方应一并补齐。维修前未缺失的部件，维修后出现丢失或损坏的，乙方应当无偿予以补齐、更换或赔偿甲方损失，乙方不予补齐、更换或赔偿的，甲方有权将损失额从维修费中直接扣除。
6、乙方维修后的电动机，质保期为自甲方使用之日起6个月(以甲方确定的实际使用日期为准);电机入库时乙方以书面形式填写维修电机各种参数表，并由甲乙双方代表签名，甲方仓库要建立健全台帐，登记好备查。乙方维修质量不合格，质保期内所修电机出现二次损坏的，乙方必须进行免费修复，否则质保金和维修费甲方不予支付。在质保期内，若因乙方维修质量不合格，致使甲方发生安全事故或给甲方造成财产损失、人身损害的，乙方应当承担赔偿责任，乙方不予赔偿的，甲方有权将损失额从维修费中直接扣除，不足部分乙方另行赔偿。维修工期：乙方按照委托书要求执行，如因乙方原因，未按期交付维修电动机的，每拖延一天交付电机，甲方扣维修费的1%。
7、维修质量的界定：
⑴属于甲方责任的范围：A、电源缺相，烧坏电机。B、严重过载和堵转烧坏三相线圈。C、进水破坏绝缘。D、外力因素损坏了电机。E、人为因素加油不当，安装调整不当损坏了电机。
⑵属于乙方责任的范围，排除甲方所有原因后，其他所有原因造成的电动机损坏，都属于乙方责任。
(3)责任的确定由甲方组织相关专业人员分析论证，甲方将分析论证结果通知乙方，并以此结果为准。
8、其他技术方面的要求，乙方按照电动机检修、检验的行业规范执行。
9、若电机无铭牌，乙方负责增设电机参数铭牌。
10、乙方未按本条第2款至第9款约定履行的或乙方维修质量不合格的，乙方应当承担违约责任，并向甲方支付违约金二万元，违约金不足以赔偿甲方损失的，还应赔偿甲方损失，违约金甲方有权从维修费中直接扣除，不足部分乙方另行支付。违约金的支付不影响合同的继续履行。
六、结算方式：每月结算一次，乙方出具增值税发票，甲方入账，甲方留五千元维修费作为质保金，质保期内乙方及时免费修复的，质保期满后质保金支付乙方，质保期内乙方不予修复的，质保金甲方不予支付。
付款方式：甲方用现金或承兑汇票均可，乙方不得拒收。
七、本合同自双方签定之日起至2011年12月30日终止，合同的终止，不影响质保金、违约责任、争议解决等条款的效力。
八、若因甲方客观情况发生或生产发生变化，甲方有权与乙方解除合同，并不承担任何责任。本合同未尽事宜，双方协商解决。因履行本合同发生争议时，由双方友好协商解决，协商解决不成的，直接到沂源县人民法院提起诉讼。
九、附件一：电动机维修价格表;
附件二：电动机维修委托书小样;
附件三：维修电机技术参数。附件为本合同不可分割部分，与本合同具有同等法律效力。
十、本合同自双方签字盖章之日起生效，本合同一式二份，双方各持一份。
甲方：山东华联矿业股份有限公司(章)
委托代理人签字：
乙方：沂源县南麻电器制修厂(章)
法定代表人签字
签订日期：
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