房屋交易合同网签备案的作用
摘要：房屋交易合同网签备案通过充分借助政府公信力、充分运营信息技术手段，实现了对交易行为的保护，对市场秩序的维护，对法律制度的补充，已成为极具中国特色的房屋交易管理制度。结合房屋网签备案的主要作用，认为包括房屋网签备案制度在内的中国特色合同网签备案制度将在不同的领域发挥更大、更积极的作用。
关键词：交易管理;网签;法律
房屋交易，尤其是涉及房屋買卖的交易活动，其“交易价值大、过程长”，对绝大多数当事人而言属于“低频交易”，为更好地保护当事人的合法权益，各国普遍对房屋交易建立了保护性制度安排。例如，美国实行产权保险+资金监管制度;德国、瑞士等实行公证人制度;澳大利亚实行律师介入制度等。以《城市房地产管理法》确定的房地产成交价格申报为法律基础，经过长时间的探索和实践，我国的房屋交易合同网签备案(简称房屋网签备案)制度日趋成熟，成为最具中国特色的房屋交易保护制度。与境外的房屋交易保护制度相比，我国的房屋网签备案制度发挥了政府的公信力，运用了信息技术手段，不增加当事人的交易成本、可在线上不见面办理，真正实现了零成本、高效率、无感式的交易保护，被称为“中国式”买房。每每在与境外专家、同仁交流、介绍房屋网签备案制度时，他们都羡慕不已。房屋网签备案与不动产登记不同，房屋网签备案是交易活动过程中的一个过程，不动产登记是交易完成后物权的记载与公示的一个环节。房屋网签备案作用主要体现在以下几个方面：
1 实现房屋交易前、中、后“三重”保护
第一重保护，在房屋交易前，“交易主客体核验保护”。对拟参与交易的当事人(交易主体)需通过房屋交易系统核验，方可签署交易合同。例如，核验购买人是否属于限制购房人，如属于限制购房人主体核验不予通过。对拟交易的房屋(交易客体)需通过房屋交易系统核验，方可挂牌、发布出售(出租)信息。例如，属于预售商品房的，需获得商品房预售许可证方可交易;属于存量房的，需不存在限制交易的情形方可交易。第二重保护，在房屋交易过程中，“备案排他性保护”。交易当事人完成房屋网签备案后，已网签备案的新建商品房买卖合同、存量房买卖合同、房屋租赁合同，非经交易当事人共同同意，不得擅自撤销网签备案。已网签备案的房屋，不得重复签订买卖、租赁合同，杜绝“一房多卖”“重复租赁”等行为。第三重保护，在房屋交易活动完成前，“房屋交易资金保护”，房屋交易资金纳入监管账户。在房屋交付、完成房屋所有权转移登记后，房屋交易资金方可划转给出卖人，杜绝出现买房人“房钱两空”、经纪机构侵占、挪用当事人交易资金，保障交易资金的安全。“三重”保护措施，构成了房屋交易的闭环管理。
2 弥补债权公示力的不足
通过房屋网签备案可以让相关当事人及时、准确地知悉有关交易合同的存在、相关债权的存在，以有效预防潜在的风险，享受权益保护。房屋网签备案的公示作用已在实践中获得了认可，人民法院在预查封、确定优先于建设工程价款受偿权的购房人时，均应基于已备案的合同。一些地区还通过地方立法规定，未经备案的商品房买卖合同不得对抗第三人。尤其是《民法典》实施后，对买卖不破租赁、房屋承租人优先购买权、共同居住人的继续承租权等权利的保护，依据房屋网签备案予以认可保护，才能真正落实对真实交易的有效保护。
3 有助于完善善意取得制度
我国《民法典》第311条规定了善于取得制度。就善意取得房屋而言“合理的价格转让”“房屋已登记”较为容易判断，对“受让时需是善意的”往往是争论的角度、确定的难点。特别是在房价出现上涨时，有的出卖人为获取更高的利益，一方面拖延已签订房屋买卖合同的履行，另一方面，与他人重新签订更高价款的房屋买卖合同并及时履行。严重损害了购房人的利益。通过网签备案制度有效防范滥用善意取得制度。他人明知或通过网签可以知悉所购买的房屋已网签备案，即该房屋已处于交易状态，采取不办理合同网签备案直接办理登记获取房屋所有权行为，如产生纠纷则不应构成“善意取得”。
4 杜绝交易合同陷阱
房屋交易对大多数人而言，一般不掌握房屋交易专业知识，尤其是在购买商品房与房地产开发企业签订商品房买卖合同的活动中，更是处于专业的劣势地位。甚至出现个别不良企业通过合同免除自己的责任，排除购房人的权利。而房屋网签备案为交易当事人提供了新建商品房买卖、存量房买卖、房屋租赁等合同示范文本。合同示范文本从平等保护的原则，对合同内容进行了规范，矫正因交易信息不对称、专业知识不对称等造成的权益失衡。同时，对在交易过程中容易产生纠纷的问题，作出明确细致的约定，有效减少了买卖合同纠纷，对交易双方合法权益评的保护。
5 规范房屋中介行为
存量房买卖、房屋租赁，当事人一般委托房屋中介机构寻找房源、客源，促成交易，能否完成房屋网签备案是房屋交易是否完成的标志。住房和城乡建设管理部门如发现房屋中介机构有违规行为的，及时采取暂停该机构房屋网签备案权限，防范交易风险。这种做法，提醒了交易当事人注意选择行为规范的房屋中介机构。更重要的是，通过暂行其网签备案权限，提醒、要求房屋中介及时纠正、自己规范行为，否则，就无法完成当事人的交易委托，倒逼房屋中介机构规范自身行为。这种做法在实际中起到了比警告、罚款等行政处罚措施更好的社会效果。
6 切实减轻群众负担
房屋网签备案信息通过与公安、教育、税务等部门共享，为个人办理居住、教育、社会保障、不动产登记、企业登记、纳税、贷款等业务提供便捷服务。例如：住房公积金管理部门在办理住房公积金贷款时，通过共享房屋网签备案信息获取住房套数等信息，个人无需提交相关房屋交易合同。再如，按照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设等部门交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。房屋网签备案信息与不动产登记信息实时互通共享后，不动产登记机构无需要求当事人提供重复房屋交易合同，否则就违反了行政法规的规定。
7 有助于构建社会诚信体系
通过房屋网签备案前的主体审查，限制失信被执行人购房，防止失信被执人通过购房转化货币财产，给实际执行增加难度。通过限制失信被执行人购房，让失信人一处失信，处处受限，形成失信联合惩戒。此外，在司法执行已发生，个别被执行人通过“假房屋租赁合同”，或者“倒签房屋租赁合同”，来拖延房屋交付执行、给受让人增加负担。通过房屋网签备案系统，人民法院可以实时查询被执行人房屋买卖、租赁等信息，及时了解情况，预防、限制相关当事人通过房屋赠与、买卖、租赁等形式，转移、隐匿涉诉、涉执房屋或增加受让人负担。
8 实现交易信息全链条贯通
房屋交易活动往往涉及金融、税收。实施房屋网签备案有助于税务、金融部门从源头掌握房屋交易情况，实现交易信息全链条贯通，有效避免不法分子盗用他人信息，虚构购房抵押合同骗取贷款;利用部门间信息不连通，虚报高成交价多骗贷款、低报成交价偷逃税费的行为。此外，房屋买卖合同网签备案与房屋抵押合同网签备案信息的相互关联、贯通，更加有效防范通过签订虚假买卖合同骗取银行贷款的行为。此外，通过房屋网签备案有助于及时、准确、全面地掌握房地产市场状况，为政府决策提供数据支撑。
住房和城乡建设部门探索和建立的房屋网签备案制度除得到社会，尤其是交易当事人的赞同和认可外，其他部门也在积极借鉴该制度。据了解，自然资源部门在建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点过程中，部分城市对建设用地使用转让合同采取网签备案，并成为创新做法得到推广。《农业农村部办公厅关于加强农村土地承包经营合同管理的通知》(农办政改
〔2020〕9号)中也提出，“鼓励有条件的地方建立土地承包合同网签制度”。可见，包括房屋网签备案制度在内的中国特色合同网签备案制度将在不同的领域发挥更大、更积极的作用。
作者简介：赵鑫明，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长。
作者：赵鑫明
摘要：介绍我国房屋交易合同备案的历史变迁，归纳总结我国房屋交易合同备案各阶段的特点和要求，研究分析提出当前我国房屋网签备案形成的法律、技术、信息“三大支撑”体系，已成为最具中国特色的房屋交易规则，并被其他管理领域所借鉴。
关键词：房屋网签备案;沿革;发展
房屋交易合同网签备案（简称房屋网签备案）是当事人将房屋交易的“契约”“合同”向政府报备，以寻求公权力的认可与保护制度的延续和发展。房屋网签备案是随着互联网等信息科技发展，特别是电子合同、电子签名、人脸识别等在人们日常活动和政府公共服务活动中的广泛应用，基于互联网、借助人工智能等技术，在网上完成的合同签约备案行为。这种模式适应了社会发展的需要，一经推出，得到社会尤其是房屋交易当事人的接受和广泛认可，成为最具中国特色的房屋交易规制，被称为“中国式的房屋交易”。
1我国历史上田宅交易合同的报备
交易合同具有相对性，非交易当事人一般无需知道交易的存在。但房屋、土地等交易，由于其交易价值量较大、交易过程相对较长、且占有使用并不意味着拥有所有，交易当事人希望通过一定的形式让他人知晓“契约”“合同”的存在，希望“社会”“官方”认可交易，希望交易行为得到充分的保护。在实施土地房屋登记制度前，“契约”“合同”通过向社会宣誓、官方报备，完成了权利的转移，起到了物权变动的公示效果。在实施土地房屋登记制度后，虽然登记完成才从法律意义上完成权利的转移，但交易的合法性成为能否登记的前提，且签订合同到完成登记需要一定的时间，“契约”“合同”宣誓、报备除继续发挥交易行为向社会公示、官方认可的作用外，并成为签约至登记完成前这一阶段的交易保护措施，弥补合同签约至登记完成阶段的排他性保护的空缺。
在我国历史上就出现过以“鼎铸铭文”“民写官验”等方式来宣誓、报备“契约”，维护交易行为正当性的做法。例如：铸于西周恭王时期的五祀卫鼎（1975年2月出土、现收藏于陕西历史博物馆）就用腹内壁铸铭文记载、宣誓了一宗土地交易（见图1）。
再如：“民写官验”的“红契”。当事人自行协商书写的房屋交易契约俗称为“白契”。“白契”通常要借助“保人”“中人”或者“庄宅牙人”鉴证，宣誓合同的存在、交易的正当性。但这种靠信用、私人影响力保障的交易，仍不够安全。随着社会发展、交易的活跃，官方逐渐介入房屋、土地等田宅交易，掌握交易情况并对交易收取一定数量的官税。房屋交易当事人将“白契”交给官府加盖官印、缴纳了一定数量的官税，就表示了官方对契约的知悉与认可。因为官方的印泥是红色的，加盖官府印章后“白契”就被称为“红契”（见图2），官方所收取的官税也就被称为“契税”。由于“白契”没有在官方备案，如果因契约引起争议，则“红契”效力和信用一般高于“白契”。“红契”完成了交易申报与纳税功能，可以称之为我国最早的房屋交易合同备案。至北宋朝后期，我国出现了官府印制的标准契约，称为“官版契纸”。“官版契纸”以及后来出现的证明“契约”已在官方备案的“尾契”（见图3）等，对规范交易行为、促进契约条款的规范化、“契约”报备的标准化，都起到了积极的作用。
2中华人民共和国成立后房屋交易合同备案的历程
中华人民共和国成立后，特别是改革开放以后，我国房地产市场得到快速发展，房屋、土地登记制度逐渐完善，住房城乡建设（房产）管理部门对房屋交易合同备案的管理一直延续至今，可分为四个阶段：
第一阶段，中华人民共和国成立至改革开放，“交易合同批准”阶段。在这期间，房屋交易受到限制，规定“私人之间的买卖则仍应允许，但应在政府房产管理机构登记批准，以便加以限制”。在此期间，房产部门对房屋交易实行审批制度，房屋买卖契约需加盖房地产交易印章后，买房人方可持此契据申办房屋所有权证（见图4）。
第二阶段，改革开放至《城市房地产管理法》颁布实施，“交易合同鉴证审核”阶段。改革开放后，对房屋交易由严格控制转为放开管制，特别是党的十三大提出要加快建立和培育包括房地产市场在内的生产要素市场体系，房地产市场日趋活跃。上世纪80年代，我国开展了房屋普查和房屋总登记，重建房屋登记制度，房屋交易合同由“批准”转为“鉴证”。房屋交易与登记都由房产部门负责，交易与登记属两个环节，遵循先交易后登记的原则。房屋交易需先办理交易手续，买房人持加盖“审查契证专用章”等“契约”或“合同”申请登记（见图5）。1988年，建设部、国家物价局、国家工商行政管理局印发的《关于加强房地产交易市场管理的通知》（88建房字第170号）要求：进行房地产交易的单位和个人，必须持有关证件到当地房地产管理机构办理登记、鉴证、评估、立契过户手续。地方政府也出台相应的政策要求，例如，1988年北京市人民政府发布的《北京市房屋买卖管理暂行办法》第9条规定，买方应持房地产交易所发给的房产卖契办理房屋产权转移登记。1988年武汉市人民政府发布的《武汉市房产市场管理暂行办法》第6条规定，“买卖房屋，应到市、区（县）房产管理部门设置的房产交易管理所办理立契审核手续”。再如，1993年天津市人民政府发布的《天津市房地产市场管理规定》（天津市人民政府第十一号令）第17条规定，各类房屋交易均需先到房产部门办理交易手续，”对未办理交易手续、未缴纳税费的房屋，不予办理房屋产权及土地使用权转移手续“。
第三阶段，《城市房地产管理法》颁布实施至《电子签名法》修改，“交易合同申报登记备案”阶段。1995年1月1日起实施的《城市房地产管理法》第35条第1款规定，“国家实行房地产成交价格申报制度”，改变对房屋交易合同管理的方式，由“立
契审核”改为“申报登记备案”。为减轻购房人的负担，《城市房地产管理法》还对预售商品房合同备案作出了特别规定，要求由预售人（开发商）统一办理备案。1995年9月1日实施的《城市房地产转让管理规定》（建设部令第45号）第7条规定，房地产转让当事人在转让合同签订后30日内持转让合同向房地產管理部门申报价格。1998年7月20日，国务院颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第26规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内完成备案。到上世纪90年代末，随着网络信息技术发展，部分城市在商品房预售中为防止“一房多买”，采取可售房源与合同关联，只有可售的房源才能通过房产部门的网上在线填写合同。合同填写完成后，当事人下载打印合同并签章（字），然后再持纸质合同或者通过网上传合同签章（字）页的方式办理备案。由于当时的《电子签名法》对“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，禁止使用电子签名。所以，房屋交易合同仍需要当事人在纸质合同上签名。虽然备案实现了可以通过互联网上传合同签字页的方式完成，合同填写也可以在网上完成，但合同签字并没能在网上实现。所以这种方式，还没能完全实现房屋交易合同的网上签约备案。但这种做法，却被群众通俗的称为“网签备案”。完成“网签备案”也成为群众心目中完成交易的重要标志。由于房屋网签备案通过了实践的检验，获得了社会的认可，2010年1月7日，国务院办公厅印发《关于促进房地产市场健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），要求进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度。
第四阶段，《电子签名法》修改至今，“交易合同网签备案”全面实施。2019年4月23日，全国人大常委会通过了对《电子签名法》的修改，电子签名可依法在房屋交易活动中使用。河北邢台等城市在全国率先推广实施房屋交易合同电子签名。《电子签名法》的修改为房屋交易合同真正实现网上签约提供了法律支撑;人脸识别、人工智能为网签备案提供了技术支撑;住房城乡建设、公安、民政、税务等政府部门间信息共享机制建立和完善为网签备案提供了数据支撑。房屋交易合同真正实现了网上签约，加上已实现的网上备案，严格意义上的房屋交易合同“网签备案”才得到全面实现。网签备案由传统上的网签+备案，转化成完成网签即备案的“一键操作”。网签与备案两个动作、两个行为实现合一。房屋网签备案做到了网上办、不见面办、异地办、掌上办。房屋交易合同网签备案也从新建商品房买卖合同、存量房买卖合同，发展到房屋抵押合同、房屋租赁合同，实现了《城市房地产管理法》确定转让、抵押、租赁交易合同的网签备案全覆盖。据了解，目前，全国已有超过321个城市实施了房屋网签备案，类型包括新建商品房买卖、存量房买卖、房屋抵押、房屋租赁。
3房屋交易合同网签备案的发展
由于社会发展阶段不同，虽然住房城乡建设（房产）管理部门对房屋交易合同介入度和管理模式不同，但通过房屋交易合同备案规范交易行为做法一直延续至今。通过房屋网签备案规范交易行为，依然是对登记的最好保护和支撑。《物权法》以及即将实施的《民法典》第212条对登记机构职责作出了严格的界定，明确了登记机构的四项法定职责。除此四项法定职责外，《民法典》第213条禁止登记机构“超出登记职责范围的其他行为”。这也遵循了不动产登记机构专事登记活动的国际惯例，这在法律层面上决定了房屋网签备案仍需由住房城乡建设（房产）部门承担。国家实行不动产统一登记后，房屋登记纳入不动产统一登记的范畴，办理房屋所有权转移、抵押权设立登记的前提，仍然是房屋买卖、抵押行为的合法，方可登记，即“先交易后登记”顺序并没改变。对于房屋交易与登记的衔接问题，《不动产登记暂行条例》第24条已做了顶层制度设计，即“不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交”。由住房城乡建设（房产）内部之间的资料传递，改变为部门间的信息共享。这是基于互联网发展、部门间信息共享的普遍化，做出的符合社会发展规律的制度设计。住房城乡建设、不动产登记机构应积极主动适应制度变化，做好信息共享，落实顶层制度设计，方便群众办事。随着互联网+政务服务的建设，房屋网签备案由“窗口办理”发展为“不见面办结”;由“被动申报”发展为“无感式完成”;由“网签+备案”发展为“网签即备案”;网签备案信息由住房城乡建设部门专有、专用，发展为与人民法院、公安、税务、金融、教育、自然资源等多部门共享、共用。
房屋交易合同采取网签备案充分借助了先进信息技术手段，依托政府数据共享平台，在不改变交易流程、不增设交易环节、不增加当事人交易负担、不延迟交易时间的前提下，依法为交易当事人提供安全、高效、便捷的公共服务，防范了“一房多买”“一房多租”，保障了交易的安全。这种模式，除得到交易当事人、社会的广泛认可外，也得相关部门的认可与借鉴。网签备案也逐步被相关部门、相关行业借鉴。据了解，自然资源部门在建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点过程中，部分城市对建设用地使用转让合同也采取网签备案并成为该领域的创新做法得到肯定。2020年6月8日，农业农村部辦公厅印发的《农业农村部办公厅关于加强农村土地承包经营合同管理的通知》（农办政改〔2020）9号）中也提出，“鼓励有条件的地方建立土地承包合同网签制度”，为合同网签备案制度在农村土地承包经营合同管理运用中提供了政策依据。
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作者：赵鑫明
摘要：伴随我国社会主义市场经济的建立与完善、全球经济一体化进程的加快，我国企业的改革发展取得了巨大成效，企业的国际化经营已经成为大趋势。但是，中国企业在国际化运作中也暴露出其法律软肋，尤其是对法律风险防范与管理手段之一的合同交易法律风险问题。文章探讨了开展法律风险管理中三个步骤，即识别、分析评价和监控。
关键词：企业合同;法律风险管理;识别;分析评价;监控
文献标识码：A
合同法律风险是指在具体从事合同业务过程中所遇到的风险，更多的强调操作层面的风险，体现的是法律业务的特点，但需要强调的是，本研究所称的法律风险也并不是纯技术层面的风险，而是在合同交易过程中的法律管理风險，它更偏重法律业务的管理流程操作。
合同法律风险包括合同签订法律风险、交易主体法律风险、合同条款法律风险和合同履行法律风险四个方面。
一、合同签订法律风险
合同的订立是缔约人意思表示并达成合意的状态。包括交易主体利用其经济条件、社会环境，发挥其聪明才智，采取各种策略，说服交易对方，争取有利于己方的合同条款的动态过程;也包括确定当事人享有的权利和承担的义务，或者确定权利义务发生的前提的静态协议。对于静态协议的法律风险单独归人合同条款的法律风险，将动态过程的法律风险列入合同签订法律风险。合同的订立是一个非常重要的阶段，因为依法订立合同是合同生效的前提，是履行义务、享有权利，解决纠纷和请求法律保护的依据。任何一个合同的订立过程，都包括要约和承诺阶段。在双方当事人面谈的交易中，由于要约和承诺都是在同一空间、紧密的时间内完成的。在这个过程中，主要有两方面的法律风险，即要约过程法律风险、承诺过程法律风险。
二、交易主体法律风险
作为合同成立的一个重要要件，合同主体选择是否正确，对于合同是否成立、合同是否生效以及合同能否正常履行都有着重要影响。企业的交易主体一般包括自然人、法人和其他组成部分。
(一)代理人风险
我国法律规定了法定代表人制度，除此之外企业其他人员对外签订合同，必须具有委托授权。因代理人导致的风险是代理人风险，而因代表人导致的风险是代表人风险。其主要是代理人未经授权、超越授权范围或授权终止后擅自对外签约在经济发达的今日，不可能要求当事人事事亲为，大量的合同签订是由代理人完成的。代理的意义体现在：一方面代理扩大了民事主体的活动范围;另一方面代理可以补充某些民事主体资格上的不足。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义进行民事活动，由被代理人直接承受其法律后果。但是代理人未经授权、超越授权范围或授权终止后擅自对外签约，会使企业蒙受潜在的法律风险。
(二)代表人风险
代表人风险主要指法定代表人超越公司章程限制签约。若公司章程对法定代表人的职权范围进行了限定，而公司章程属于公众可以获得并知悉的内容，则法定代表人超越职权从事交易，相应合同的效力会受到质疑。这种法律风险较为隐蔽，企业需要更加注意。这种法律风险防范成本较高，但在重大交易活动中应当予以考虑。
(三)合同相对人资格、能力风险
主要是指虚构合同主体风险。合同主体是合同权利义务的最终承担者，若与法律意义并不存在的交易对方签订合同，则企业无法确定到底谁应该承担合同的权利义务，这样企业面临的法律风险非常巨大。具体表现形式有两种：一是利用注册要求差异虚拟合同主体。在普通的经济活动中，虚构合同主体较易发现，但是由于各国、各地区的公司注册有不同规定，在国际贸易中由于这种注册的差异性导致的虚拟合同主体不易被发现;二是利用挂靠等方式虚拟合同主体。通过挂靠、借用名义等方式签订合同的情况在实践中时有发生，这种情况下实际履行合同的主体与名义上的合同主体并不符合，同样属于虚拟合同主体。由于实际履行合同的主体缺乏相应资格或经济实力较弱，更易发生履行合同困难的情况。按照法律规定，尽管企业可以在发生纠纷时追究被挂靠方的责任，但解决该法律纠纷付出的代价对企业而言已经构成严重法律风险。
三、合同文本法律风险
合同是当事人之间的法律，合同首先确认让渡商品与实现价值存在时间差距的合理性，确认经济利益暂时不平衡的合理性，同时又保证这种差距可以消除。合同文本是交易各方权利义务约定的书面表现形式，由合同标的、数量、质量、价款或报酬、时间、履行方式等一些要件构成，具体表现为各种条款。合同文本如果不能反映交易实质和约定，则会给企业带来风险。
(一)合同内容不明确
内容明确、条款齐备是合同文本最起码的要求，如果合同文本对交易内容反映不够明确、清晰或者缺少必要的条款，将会使合同文本不能反映交易实质，给将来的合同履行以及法律救济埋下隐患，产生一些不必要的合同纠纷。
(二)合同标准文本使用范围不够
当前很多合同标准文本缺少对具体交易事项约定，有的公司为了提高合同管理效率、提高合同管理质量，规定公司对外签订合同时使用标准文本;另外各地区政府也提供了一些合同范本供企业参考使用。无论是从政府管理角度还是企业管理角度，标准文本的使用在标准化管理和规范化管理方面确实有一定效果，但是同时也体现出一定的局限性。首先，是标准文本的范围局限。对于各类合同都应该有相应的标准文本但是当公司业务发展，遇到以前尚未接触的合同类型时，就没有标准文本可依了。另外，使用合同标准文本可能会遗漏某些具体交易事项的约定。固定的格式可能会使法律人员的思维定势化，因此可能对一些例外的因素不敏感，导致具体交易事项约定的遗漏。
(三)合同文本质量不高
在满足了合同文本基本要求的基础上，合同文本质量高低也将影响合同管理的效果。合同文本未采用标准格式、未采用标准术语、文本啰嗦冗长，都是文本质量不高的表现。
四、合同履行法律风险
(一)未适当履行合同
按照合同是否履行与履行状况，违约行为可分为合同的不履行和不适当履行。合同的不履行，指当事人不履行合同义务。合同的不履行包括拒不履行和履行不能，拒不履行指当事人能够履行合同却无正当理由而故意不履行，履行不能指因不可归责于债务人的事由致使合同的履行在事实上已经不可能。合同的不适当履行，又称不完全给付，指当事人履行合同义务不符合约定的条件。不适当履行又分为一般瑕疵履行和加害履行，一般瑕疵履行又含迟延履行。如果交易双方或其中一方未按照约定履行或未适当履行合同，就已经构成了违约。
(二)未正确使用抗辩权利
在合同履行过程中，不能及时正确行使法律予的相关抗辩权利合同履行中的抗辩权有后履行抗辩权、同时履行抗辩权和不安抗辩权。合同履行抗辩权应把握行使时机、适用情形、行使前提及其效力，否则可能会导致企业丧失保护自己权益的机会。
(三)合同变更约定不完善
合同变更是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未完全履行时，当事人依法经过协商，对合同的内容进行修订或调整所达成的协议。合同数量、价格、履行地点、履行时间、履行方式等的变更应该按照合同约定变更。合同变更与招投标相联系会产生一种新的风险。投标人以低价中标，而后又在合同履行中不断变更价款，致使合同金额远超过标的，这种方式在招投标阶段看似流程合规、程序合法，但潜在风险极大，企业招投标的目的已被扭曲。未按法律或合同约定方式行使单方解除权，或协议解除合同。合同解除是指合同有效成立后，当具备法律规定的合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系归于消灭的行为。合同解除应按照法律或合同约定方式解除，合同解除的前提是有效合同、而且要出现解除的情形、解除的形式要合法。
总之，企业合同交易法律风险作为合同风险的重要组成部分，其理论研究尚存在缺乏系统性、定量化的不足，并且明显表现为实践早于理论，还需要进一步研究。
参考文献
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作者简介：肖尊长，河南省鹤壁市鑫大化工机械有限公司董事，副总经理，研究方向：企业管理过程中法律风险事务。
作者：肖尊长
篇一：二手房屋买卖合同样本
二手房屋买卖合同样本
卖方：_______________________________(以下简称甲方)
买方：_______________________________(以下简称乙方)
一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：
1.房屋状况：(请按《房屋所有权证》填写)
房 屋 座 落
幢号 室号 套(间)数 建筑结构 总层数 建筑面积(平方方) 用途
2.该房屋的土地使用权取得方式"√"：出让( )、划拨( )。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾 元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：
三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。
六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决;协商不成的，双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。
七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。
八、双方约定的其它事项：_____________________________________
甲方(签名或盖章)_______________ 乙方(签名或盖章)_______________ 监证机关：_______________ 代理人(签名或盖章)_____________________ 代理人(签名或盖章)______________________
签订日期：___________年____月____日
甲方(出卖人)： 身份证件号码：
乙方(买受人)： 身份证件号码：
甲乙双方经过有好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成
如下协议：
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿
买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一)座落于 ，建筑面积为 平方米;套内建筑面积_______ ___平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米;
(二)出售房屋的所有权证证号为 ;
(三)房屋平面图及其四至见房产证;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院
坝、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。
第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条计价方式与价款
按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米____________元，总金额人民币 元整;房价款的支付方式、支付时间为：乙方在 年月 日前付给甲方定金(人民币)，(大写)元，(小写) 元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。
上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。
第四条房屋价款乙方分三期付给甲方：
第一期：在年月日，付人民币 万元;
第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款 万元。 ;
第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民币 万元。
每期付款，甲方收到后出具收据。
第五条
1、甲、乙双方定于 年月日正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
2、双方定于 前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
3、甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：
第六条 甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依
法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
第七条 甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起日内到房地产主管部门办理过户手续。
在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由 甲方承担乙方承担 。
除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由 甲、乙双方按国家规定各自承担 。
第八条 甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期
超过3个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
第九条、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同。
第十条 甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋所有权按的转移时间。
第十一条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第十二条 该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：第十三条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十四条 甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖 。
第十五条 本合同一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。
第十六条 本合同自甲乙双方签订之日自 之日起生
效。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
地 址： 地 址：
现住址：现住址：
联系电话：联系电话：
签约日期：签约日期：
篇二：房屋买卖合同-房子买卖
房屋买卖合同
本合同双方当事人：
卖方(以下简称甲方)： 身份证号：
买方(以下简称乙方)： 身份证号：
甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款。
一、甲方房屋(如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意)坐落于 建筑面积 平方米，房屋用途为。
二、双方商定该房屋转让价格为：总金额 万元 (大写：拾万仟佰拾元整)。
三、乙方于年月日向甲方支付首付款万元 (大写：拾万仟佰拾元整)。
待房屋过户后公积金贷款支付剩余房款 万元
(大写：拾万仟佰拾元整)
乙方保证房屋过户后一个月内付清余款。
四、甲方应于乙方付清全部房款之时，将上述房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使，该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、费等相关费用由乙方负责支付。
五、甲方负责将该房屋所有权更改给乙方所有。办理产权时所发生的相关费用由乙方承担。
六、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债
务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。
七、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，并保证不管以后房价如何上涨，绝不反悔。
八、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间将房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。甲方保证在房款付清时，将房屋交付乙方，否则乙方有权追究甲方责任。
九、甲方及配偶共同拥有一套住房，办理房产证所产生的费用，全部由乙方承担。若甲方及配偶拥有两套及以上住房，所发生的相关费用，全部由甲方承担。
十、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
十一、本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
甲方(签章)：乙方(签章)：
联系电话：联系电话：
年 月 日年 月 日
篇三：房屋买卖协议样本
房屋买卖协议样本
甲方：_______
乙方：________
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议：
第一条：房屋基本情况
乙方购买甲方合法拥有的坐落于________市_______区_______________________________________，产权证第___________号，建筑面积__________平方米的房产一套。
第二条：付款方式 1. 双方议定上述房产出售价格为________________________元整。此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。
2. 甲方收到乙方定金______________________元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续。(以收据收条为准)
3. 办理过户手续当日乙方交付甲方首付款_______________________元整。(以收据收条为准)
4. 余款________________________元整，由银行直接划拨给甲方
5. 买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。
第三条：房屋过户
甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。
第四条：双方责任
1. 甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。
2. 甲方应在_____年_____月_____日将该房产交付乙方(以银行划拨余款日为准)。室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。
3. 甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。
4. 甲方在本合同生效之日起_________日内将户口迁出。
5. 乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违约。
6. 房屋公共维修基金随房产转移。
第五条：合同变更
1. 在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。
2. 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。
第六条：违约责任
本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。
第七条：合同争议的解决
本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。
第八条：本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。
第九条：本合同共____页，一式____份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。
第十条：其他约定
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
甲 方：________ 乙 方： ________
身份证号：________ 身份证号：________
电 话： ________电 话： ________
现 住 址：________ 现 住 址：________
签约日期：
________ 签约日期：
________
卖方：_______________________________(以下简称甲方)
买方：_______________________________(以下简称乙方)
一、房屋买卖有关事宜经双方协商签订合同如下：甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有：
一、房屋情况：
1)房屋座落于古关莲花塘开发区内地基编号为xxx号地块，砖混式独栋生活别墅，外墙瓷砖贴面室内未粉刷装修。总层数三层半，建筑面积为xxx平方米，土地面积为120平方米。
2)该房屋的土地使用权购自于徽城镇人民政府，但土地管理局一直未按购地协议书的规定予以办理，房产证也因同样原因一直不能办理。所以此次交易不能提供土地证和房产证，只能提供与徽城镇人民政府签订的土地购买协议书及购地发票。
二、甲乙双方商定房屋总成交价格为人民币68万元(大写)：陆拾捌万元整。
乙方在2010年11月7日前先付30万元首款，并与2010年11月30日前全部付清总购房款，付款方式为现金。交易税费由乙方承担。
1)首款付清后甲方先将钥匙交与乙方(未付清全部房款前乙方不得入住)并不得再转让此房屋，协议时间内若因乙方原因不能按时付清房款总额，甲方有权退还首款取消交易。
2)甲方在乙方付清购房总款后将上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。鉴于甲方不能提供土地证和房产证，可将购地协议书及发票等交与乙方，由乙方进行办理并承担办理费用。甲方有义务协助乙方办理土地证和房产证，提供需要的证件等资料，必须甲方出面办理的事宜甲方应及时到场办理。
三、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。房屋交易前若有建造及水电等未清费用由甲方承担。
四、本合同经双方签字(或盖章)后生效，对双方都具有约束力，应严格履行，如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。
五、如发生争议，双方协商解决;协商不成的，双方可致仲裁部门申请仲裁。
六、本合同一式两份，甲、乙双方各一份。
甲方(签名或盖章)：乙方(签名或盖章)：
代理人(签名或盖章)：代理人(签名或盖章)：
签订日期：___________年____月____日
房屋转让协议
转让方(以下简称甲方)：
身份证号：
受让方(以下简称乙方)：
身份证号：
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方将自己占有、使用的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下协议书条款，以资共同遵守：
一、转让房屋的基本情况
该房屋位于夏河县拉卜楞镇门乃合廉租房二区12号楼3单元302号房(楼道右手边)(包括卧室2间、客厅1间、卫生间1间、厨房1间)，面积94.54平方米。该房系拆迁补偿房屋，未装修。
二、转让价格
双方商定该房屋转让价格为人民币31.5万元整，大写叁拾壹万伍仟元整。
三、付款方式
双方一致同意购房款由乙方一次性支付给甲方，甲方在收款
时应向乙方出具收据。
四、房屋交付
甲方应于本协议书生效之日起，将上述房屋钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分租赁合同权归乙方行使。
甲方应在签署本合同时，向乙方提供以下证件及复印件：房屋拆迁补偿协议书(原夏河县拉卜楞镇人民东街142号独院，国有土地使用证2001字700200号)、房屋所有权证(字6—062号)、房屋钥匙领取单、房屋补偿差额协议书等;房屋共有人同意或委托出卖的证明;房产证由乙方负责办理，甲方需在相关部门办理房产证或过户手续等必要证件时提供身份证、户口薄等其他有关证件。
甲方应保证欲出售的房屋不属于下列情形之一：无合法证件的房屋(包括违法建设的房屋);有产权争议的房屋;经批准用或划拨的建设用地范围内的房屋;经人民法院裁定限制产权转移或经县人民政府批准代管房屋;县人民政府规定其他不得出卖的房屋;甲方拖欠他方房款。
甲方交房当日应保证水电费、有线电视费、房屋管理费、房屋维修费、卫生费、宽带费等费用无欠款。自协议签定之日起，
所有费用由乙方承担，与甲方无关。
五、产权证及过户手续的办理。
如在办理房产证和相关证件时，甲方不予配合或有所延误时，双方同意按照下列方式处理：
如因甲方的责任，乙方有权退房。甲方应当自退房通知送达之日起7日内退还乙方全部已付款项，并按照银行同期贷款利率付给利息。如果甲方不退房，乙方应当在取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款项万分之五的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起7日内向乙方支付。
六、甲方的承诺保证：
甲方保证自己对该转让房屋拥有完全处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍。
甲方保证其妻子、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。
甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方全部承担。
七、本协议书未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本协议书具有同等法律效力。
八、本协议书除协议条款和法律规定以外，若变更或解除协
议内容必须经双方协商一致，若一方擅自变更或解除协议造成经济损失的，由责任方负全部责任。
九、争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，依法申请仲裁或向人民法院起诉。
十、本协议自双方签字盖章之日起自动生效。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同及附件共页，一式4份，具有同等法律效力，其中甲方1份，乙方1份，甲方中见人1份，乙方中见人1份。
甲 方：
乙方：
甲方中见人：
乙方中见人：
签订日期：年 月日
甲方(委托人)：_________________
法定住址：_______________________
法定代表人：_____________________
职务：___________________________
委托代理人：_____________________
身份证号码：_____________________
通讯地址：_______________________
邮政编码：_______________________
联系人：_________________________
电话：___________________________
电挂：___________________________
传真：___________________________
帐号：___________________________
电子信箱：_______________________
乙方(受托人)：_________________
法定住址：_______________________
法定代表人：_____________________
职务：___________________________
通讯地址：_______________________
邮政编码：_______________________
联系人：_________________________
电话：___________________________
电挂：___________________________
传真：___________________________
帐号：___________________________
电子信箱：_______________________
鉴于乙方为经中华人民共和国司法部批准设立的律师事务所，具备向社会提供法律服务的资格和能力;甲方因房屋交易事项需要法律服务，委托乙方为其提供法律服务，乙方表示同意;甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国律师法》及相关法律规定，本着自愿、平等、互惠互利、诚实信用的原则，经充分友好协商，订立如下合同条款，以资共同恪守履行：
一、人员指派
乙方接受甲方的委托，指派_________律师为甲方处理相关房屋交易法律事务。
本合同自双方签字之日起生效，委托事项完毕之日时自行失效。委托事项时间超过预计时间的，由甲、乙双方另行协商签订补偿条款，可延长聘期。
二、工作范围
乙方律师的服务内容为：
1.律师陪购服务：
(1)陪同看房、审阅售楼资料;
(2)审查房屋交易的合法性，查验、核实交易房屋的法定证明文件;
(3)查验、核实交易房屋的土地使用权、规划、建设、销售许可文件及房屋开发商的开发资质;
(4)对拟购房产是否存在抵押、查封等权利限制状况进行调查;
(5)审查房产的实际状况与宣传广告是否相符，谨防广告及宣传的诱惑和误导;
(6)审查、修改、补充房屋交易合同文本;
(7)协助进行交易谈判，并协助签订房屋买卖合同;
(8)协助甲方进行交易谈判，并协助甲方签订房屋买卖合同、中介合同、房屋认购书;
(9)协助甲方申请办理公积金贷款、商业贷款;
(10)协助甲方正当行使合同权利，督促交易相对人履行合同义务;
(11)审查房屋交付验收的法定文件，协助房屋交付验收;
(12)协助甲方办理房屋入住手续;
(13)协助申请办理房屋所有权、土地使用权登记和交易过户手续;
(14)协助办理合同公证、委托公证、继承公证、赠与公证等;
(15)协商甲方向房屋交易相对人提出法律交涉，主张合同权利;
(16)为购房合同提供律师见证服务;
(17)提供签约后的法律咨询服务。
2.律师代理服务
(1)代理出售房屋，并代为办理产权交易过户手续;
(2)代理出租房屋，并代为收取、保管房屋租金;
(3)代理申请房屋面积测量鉴定;
(4)代理申请房屋质量安全鉴定;
(5)代办购房登记、产权登记手续;
(6)代办个人住房、商业用房贷款手续;
(7)代办购房款资金监管;
(8)代办房屋验收交接手续;
(9)代办个人所得税抵扣手续;
(10)代理起草、审查、修改装饰装修合同;
(11)起草、审核装饰装修项目清单及购买相关材料清单;
(12)代办水、电、煤、有线、宽带、电话过户或开通、落户等手续;
(13)代理申请证据保全公证、遗嘱公证、委托公证、继承公证;
(14)代理对房屋权属、土地权属进行调查，出具法律意见书;
(15)指定律师代理各类买卖、装潢、物业管理及租赁纠纷的调解、仲裁和诉讼;
(16)其他房产事务及法律事务代理。
3.律师咨询、调查服务
(1)提供房屋交易所需的各项政策法规;
(2)提供房屋交易所需专业房地产法律咨询;
(3)对拟购物业进行综合分析;
(4)对房产商资信进行调查、查看证件是否齐全;
(5)对拟购物业是否存在抵押、查封等权利限制状况进行调查;
(6)为房屋装潢提供法律咨询服务;
(7)提供物业管理方面的政策法规;
(8)为房屋租赁提供法律咨询服务;
(9)为房地产开发企业、中介服务机构提供常年法律顾问服务。
三、服务费用及支付
甲方向乙方支付的律师服务费用为￥_________元(大写_________元整)。甲方应于本合同生效之日起_________日内，向乙方支付全部费用的_________%，计￥_________元(大写_________元整)，剩余_________%，计￥_________元(大写_________元整)于乙方代理事项完成之日起_________支付。
甲方按乙方要求将费用划至乙方指定帐户：帐户名：_________， 帐户号：_________。
乙方向甲方收取律师服务费用的依据为《律师服务收费管理暂行办法》、《律师服务指导性收费标准》、_________。
四、其他费用的负担
乙方律师办理甲方委托事项所发生的下列费用，应由甲方承担：
1.相关行政、司法、鉴定、公证等部门收取的鉴定费用、评估费用、办案费用等;
2._________(地区)外发生的差旅费、食宿费，翻译费，复印费，长途通讯费、查询费等;
3.征得甲方同意后支出的其他费用。
以上费用采取一次包干的形式，不再向甲方另行收取;
乙方律师应当本着节俭的原则合理使用上述有关费用。
五、甲方权利义务
1.甲方应不附加任何条件地支持、配合、协助乙方律师为完成委托事项而开展的各项工作，并按乙方律师提出的时间、地点、方式接受服务;
2.甲方如需乙方律师陪同处理房屋交易事宜，应提前_________天与乙方律师预约工作时间，特殊情况除外;
3.甲方如需乙方律师参与房屋交易谈判，应提前_________日将草签的合同文本或复印件交给律师审查、修改;
4.甲方签订的房屋交易合同及相关补充协议，应向乙方律师提供复印件，供乙方存档备案;
5.甲方如需乙方律师审查房屋交付验收法律文件的，应向乙方律师提供相关的复印件;
6.甲方有权对由于乙方律师在委托工作中没有履行尽职调查义务、遗失重要文件等过错而造成的直接经济损失，向乙方提出投诉或赔偿，赔偿额在乙方收取的律师服务费的_________倍以内;
7.甲方应当明确对乙方及其承办律师的代理权限;
8.甲方应当按照本合同的规定及时、足额向乙方支付服务费用及其他费用;
9.甲方应如实向乙方律师提供任何与委托事项相关的情况，不得隐瞒或提供虚假情况;
10.甲方不得向乙方及承办律师提出不合理要求。
六、乙方权利义务
1.乙方必须恪守《律师法》及相关法律规定的职业道德和执业纪律要求，全面履行律师职责，为甲方提供高效、安全、优质的法律服务，维护甲方的合法权益;
2.乙方及承办律师应遵循诚实守信原则，客观地告知甲方委托事项可能存在的法律风险;
3.应对证明房屋交易合法性必需的法律证明文件进行审慎地查验和调查核实，并对可能存在的房屋交易风险和法律风险向甲方进行必要的提示，确保甲方的权益受法律保护;
4.应及时告知委托工作进展情况，答复甲方的法律问题;
5.应保守在委托工作中知悉的甲方的信息秘密，保护甲方的隐私权利，不得以任何公开的形式对外传播;
6.应在甲方交付律师服务费用后，及时出具由乙方统一签发的收费凭证，律师个人不得以任何形式私自向甲方收取任何与本合同无关的费用;
7.乙方为维护甲方的合法权益，有权根据法律规定和委托事项的实现需要，选择完成或实现委托目的的方式和方法;
8.乙方律师向甲方作出的告知、通知、答复、咨询意见和情况介绍可以信件、电子邮件、传真、或口头、电话等任何一种形式进行，甲方应签收乙方送达的文件资料;
9.乙方依法独立履行职责，有权拒绝甲方提出的任何与法律法规及律师职业道德不符的要求、意见或观点;
10.乙方不承担由于房屋交易相对人不守诚信、违法经营或合同违约给甲方造成的经济损失和法律责任;
11.经乙方律师提示的房屋交易风险，甲方表示认可和理解后，甲方在风险未能有效控制的情形下与房屋交易相对人从事房屋交易行为的，乙方律师可以为其提供必要的法律帮助，但乙方不承担因不规范交易行为而发生法律风险和财产损失的任何经济责任和法律责任;
12.乙方及其律师在授权范围内从事的代理活动，所形成的委托后果由甲方全部承担;
13.乙方律师不得从事有损于甲方合法权益的活动，在本合同期限内，不得在民事、经济、行政诉讼或仲裁活动中担任房屋交易相对人的代理人;
14.因乙方律师的过错而给甲方造成损失的，乙方应按有关规定进行赔偿。
七、违约责任
1.委托事项未结束，乙方无故终止履行合同的，应当向甲方支付服务费用的_________%作为违约金。
2.委托事项未结束，甲方提出终止合同的，不得要求退还服务费用，还应支付服务费用_________%的违约金;
3.甲方如未按本合同约定的时间付款，应当向乙方支付违约金，违约金按应付款额的日万分之_________计算，逾期超过_______天，乙方有权停止工作直至终止合同。
4.乙方律师因工作延误、失职、失误导致甲方蒙受重大经济损失的，乙方应当通过其所投保的执业保险向甲方承担赔偿责任。
5.乙方接受委托后，发现甲方捏造事实、弄虚作假或为达到不法目的侵害国家、第三人合法利益的，有权解除合同，所收费用不退还。
6.乙方无正当理由不提供本合同规定的法律服务或者违反本合同规定的义务，甲方有权要求乙方退还部分或者全部已付的法律服务费用。
八、保密
甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
九、通知
1.根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2.各方通讯地址如下：_________。
3.一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_____日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
十、合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
十一、合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
十二、争议的处理
1.本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第____种方式解决
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
十三、不可抗力
1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2.声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3.不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4.本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、**、罢工，政府行为或法律规定等。
十四、合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
十五、补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
十六、合同的效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。
甲方(签章)：_______________
法定代表人(签章)：_________
委托代理人(签章)：_________
开户银行：___________________
帐号：_______________________
签订地点：___________________乙方(签章)： ______________
法定代表人(签章)：_________
委托代理人(签章)：_________
开户银行：___________________
帐号：_______________________
签订地点：___________________
甲方：韩效森
乙方：临沂市福营房房屋拆除有限公司(张永凤)372833195401050041因美澳学校东边工程建设需要，对建设工程用地范围内的建筑予以拆除。现就房屋拆除一事，甲方全权委托乙方拆除原美澳国际学校宿舍楼、英贝幼儿园等地上、地下建筑物共计14600平方，价格为18元/平方，共计：262800.00元，为保证施工顺利进行，甲乙双方根据有关法律法规、本着平等互利的原则，经友好协商，签订本合同。
一、乙方须服从甲方同意部署，听从指挥。
二、乙方必须向甲方书面报告安全施工方案，并严格按照施工方案进行操作，所提供的施工方案作为本合同的附件，具有同等法律效力。
三、乙方必须采取安全措施，出示安全警示牌和划定警戒线，做到文明施工、安全施工、减少噪音，做好防尘工作，不能影响周围居民正常生活。
四、乙方向甲方上交262800.00万元旧房材料费。合同签订后上交10万元旧房材料费，下欠162800.00万元，工人上工地交清。
五、拆除期限为一个半月。8月8日开始拆除。
六、在拆除施工过程中，一切安全事故由乙方自行负责，治安由甲方负责处理。
七、危险区域必须组织机械操作，费用由乙方自付。
八、在实施拆除过程中发生的与需拆除房屋有关的一切纠纷，由甲乙双方协商解决。
九、乙方必须保证拆除建筑物周边甲方要求保留树木及办公楼内配电室的安全及正常使用，如有损坏按价赔偿。
十、英贝幼儿园的门窗不能丢失或损坏。
十一、本协议未尽事宜，甲乙双方协商解决。
十二、本合同一式两份，甲乙双方签字盖章后生效，甲方一份，乙方一份，均具有同等法律效力。
甲方：
2012年月号
乙方：临沂市福营房屋拆除有限公司2012年月号
委托方：
受托方：
委托方应将位于委托给缘中来介服务部管理，委托期限为个月，在此期间受托方要担负起委托方的房屋出租和房屋日常维护业务，维护房屋所产生的费用由委托方负担，(如电路，水管及其他需要维修所产生的费用)，受托方要做到租房成交后收到房屋款及时把汇款汇到委托方的账户上。受托方要尽职尽责把房屋管理好，退房时必须及时清查屋内的物品和设施，如发现有丢失或损坏的，应找承租人赔偿，并及时将情况向委托方汇报。托管费用每月100元，如无租户受托方不收委托方费用，但房屋照常管理。此协议一式两份，双方各执一份。
附房屋物品清单一份。
委托方签字：受托方签字： 日期：日期： 联系方式：联系方式：
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