从2010年初开始, 房地产行业政策逐步趋紧, 国家通过金融、税收、土地、财政、法律、行政等一揽子政策对房地产市场进行轮番调控。2011年, 对房地产行业的调控延续了2010年的调控方向, 目标更加明确, 政策更为严厉。在多种调控手段并用的情况下, 全国一二线主要城市房价涨幅明显趋缓, 成交量有所下滑, 房地产市场进入一个调整时期。
保定市中小房地产企业的融资渠道主要有:自有 (自筹) 资金, 销售回款, 银行贷款以及部分施工企业融资。其中销售回款和银行贷款是最重要的两个资金来源, 基本占到六七成的比例。在国家宏观调控政策下, 保定中小企业的资金链势必受到较大影响。
(1) 银行融资渠道受限。限贷令、银行信贷收紧、加息、严格监管项目预收款……近期的调控政策之下, 一道道融资大门徐徐向中小房企关闭。逐渐收紧的金融政策让实力薄弱的保定中小房企越来越感觉“日子难过”, 中小房企银行融资变得越来越困难。
(2) 项目开发周期长, 资金回笼慢。保定市中小企业的专业开发能力不强, 项目开发周期整体偏长, 导致开发资金回笼周期长, 不仅影响其资金的流动性, 还直接影响到其盈利水平和利润空间。
(1) 市区土地获取难度增大。从2010年开始, 保定市市区土地价格大幅上升, 通过正常招拍挂程序在市区获得土地的门槛越来越高, 资金链本身就缺乏保障的中小房企在土地储备上开始面临窘境。
(2) 市场竞争逐渐激烈。在国家宏观调控政策下, 三四线城市越来越被大企业关注, 再加上保定市的区位优势凸显的政策背景下, 不久的将来有实力的大型知名房地产企业角逐保定的房地产市场时, 在经营理念和专业能力上都缺乏竞争实力的本土中小房地产企业将面临越来越多的困境。
通过调查发现, 保定市的中小房地产企业普遍存在管理粗放、缺乏精细化管理, 管理方式落后、现代化管理理念不够深入。企业管理粗放, 现代企业管理体制和人才激励机制缺失, 使得企业在人才管理上比较混乱, 优秀人才留不住, 高端人才引进困难。人才紧缺是保定市中小房企面临的又一个窘境, 也在一定程度上制约了企业的发展, 造成恶性循环。
通过对一些有代表性的企业进行分析发现, 保定市中小房企大多缺乏完善的企业战略规划。通常是先拿了地以后, 就地论地搞开发, 没有明确的目标市场;还有就是市场跟风, 今天见别人搞住宅火了, 他也搞住宅, 明天又见人搞商业火了, 他也搞商业。这种类似打游击战、没有长期战略规划的经营理念, 成了影响企业持续发展的一个桎梏。
保定中小房企虽然规模不大, 但是所涉猎的战线长, 往往项目的设计、开发、施工、销售直到物业管理全都包揽, 而单一环节的专业能力又不突出, 导致整体竞争能力不强。没有核心竞争力, 其品牌影响力自然要削弱许多。
(1) 结成战略联盟
中小房企实力薄弱, 不管是资金方面、还是专业开发能力方面都无法与大企业抗衡, 鉴于土地资源的稀缺性, 保定市土地价格近两年来也大幅增长, 拿地成本越来越高, 资金严重受限的中小企业可以考虑联合拿地、联合开发, 结成战略联盟, 一方面可以缓解资金压力, 一方面还可以发挥各自优势, 增强与大企业的抗衡能力。
(2) 谨慎转型
从长期来看, 中小房地产企业有两个可供考虑的转型方向, 一是全身而退, 转做房地产投资人;或是走代工方向, 输出专业开发能力。
中短期来说, 对那些产业链条较长、想各环节利润通吃的企业, 则要集中优势抓主业, 剔除产业链上不具优势的业务, 在大环境不具优势的情况下, 就不要讲究大而全, 要更加专注于优势环节, 从而锻造自己的核心竞争力。
保障性住房建设将是国家在未来很长一段时期内的重点任务, 中小企业可以考虑适当涉足。虽然保障房开发利润比较微薄, 但是中小企业可以借助开发保障房的机会, 建立良好的政府关系, 积累自身业绩, 锻炼开发能力。
另外, 在保定市建设大旅游城市和老龄化社会逐步到来的时代, 中小企业可根据自身实力, 适当考虑涉足旅游和养生地产。
(3) 寻求差异化市场, 向县级区域拓展
此次国家对房地产业的调控是一种长期调控, 尽管目前保定受政策影响还不明显, 但是政策影响迟早会波及到保定这个三线城市, 加之保定市市场容量限制, 在一轮轮的市场竞争中, 中小房地产企业并不占优势。“河北环首都十四县”的政策机遇无疑是个利好机会, 对保定市中小房地产开发企业来说, 完全可以抓住这个机遇, 转战县域市场。据了解, 县域房地产市场尚不完善, 土地成本也相对较低, 市场购买力还没有被充分挖掘出来, 对中小开发企业来说是个机遇, 也可以有一番作为。
(1) 股权融资。有上市和私募两种。尚无上市经历的保定市中小房企, 可以自己设立私募基金向社会融资, 也可以以股权或债权方式直接向一些机构或有实力的个人融资, 通过合理、合法的方式安排回报率, 控制投资风险。但一定要采取规范渠道, 规避非法集资误区。2011年发生在浙江丽水的银泰房地产公司非法集资案, 保定的中小房企要引以为戒。
(2) 信托融资。据统计目前开发商的信托融资成本已超过15%, 而且银监会近期也开始对房地产信托业务进行“窗口指导”。保定的中小房企可以尝试申请信托融资, 但要量力而行。
(3) “自我融资”保障现金流;采取积极的营销政策, 促进售房资金尽快回笼。
(1) 采取价格折扣、增加产品附加值等促销措施, 刺激销售量增长, 加快资金回笼, 缩短资金周转周期。
(2) 转变营销策略, 创新营销思路和营销手段, 增强顾客导向意识, 努力把潜在客户源演变成准客户源, 增加购买量, 创造销售收入。
(3) 完善售后服务和后期物业管理, 以优良的服务保障促进销售增长, 增加销售收入。
(1) 建立完善的薪酬及考核激励机制。中小房企实力较弱, 其薪资水平无法与大企业对比, 因此需要从福利和保障方面进行合理设置, 让员工能感觉到优越感, 也有利于吸引新人才加入。另外, 考核激励机制一定要与绩效挂钩, 让优秀人才价值能得到认可, 挽留优秀人才。
(2) 为人才成长创造良好的发展平台。完善企业的培训和晋升体系, 为人才的成长创造有利空间。同时在一定程度上给予员工参与企业决策的自主权, 让员工在成长的同时有被重视的心理, 增强员工的归属感。
(3) 合理借用“外脑”, 让优质人力资源为我所用。在企业的某些薄弱环节, 可以考虑跟大城市的专业机构进行合作, 达到短期内提升专业能力、借用高级人才的目的。
中小房企要保持长期可持续发展, 就必须实现管理上由粗放型向精细化管理的过渡, 建立完善的管理制度体系, 并强化制度的执行和监督机制, 实现由“人治”管理向“法治”管理的过渡。同时要提炼和打造自己的核心竞争力, 专业能力方面无法与大企业抗衡, 可以考虑从服务能力、企业文化等软细节着手, 塑造企业品牌。另外, 在确立品牌体系后, 要注重品牌推广, 让现时和潜在购房群体对品牌有一定的认知度和认可度, 这样才能更有利于企业占领市场、提升业绩。
摘要：在国家房地产宏观调控政策影响下, 中小房地产企业的发展环境日益严峻。在对保定市房地产市场现状深入调研的基础上, 系统分析了保定市中小房地产企业在中长期发展方面存在的主要问题, 并探索性地提出实现战略方案的具体措施和对策。
关键词：宏观调控,保定,中小房地产企业,发展对策
[1] 《保定市住房建设规划 (2008-2012) 》, 保定市规划局, 2008年
[2] 黄博文, 薛迥文, 张劲松.《中小房企未来之路并未堵死》, 《中国房地产报》, 2011.8.8, B3版
[3] 张劲松.《何以解“钱荒”?》, 《中国房地产报》2011.8.8, B3版
[4] 赵鹏程, 翟青.《虎年楼市这些事儿, 关键词盘点2010年保定楼市》, 《保定晚报》, 2011.1.25
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