在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《开发区宣传片策划方案》，仅供参考，大家一起来看看吧。
游戏开发策划方案
游戏开发策划方案-想成为策划朋友必看
首先声明，我就是一个游戏策划^^我们公司游戏策划是叫做游戏企划，在日本游戏公司和台湾游戏公司游戏策划都是叫做企划，项目经理被叫做制作人的。
从职能上讲，企划比策划更贴切，因为所谓的游戏策划的工作往往不是真正意义上的策划。策划一款游戏拿出最初的方案，真正能参与到职位最低都是主策划，一般都是公司投资人、决策者、制作人、主策划来确定，说话的分量也是投资人&决策者&制作人&主策划。(往往主策划就是做会议记录的^^)
那一般的游戏策划做什么呢?主要是是执行，所以不管是脚本策划、数值策划、关卡策划往往都被称为执行策划，他们的职责就是去执行别人的创意啦o_o 当制作人或者主策划将意图传达给执行策划，执行策划将他们需求的内容细化到每一个操作(例如按下什么按键出现什么变化)并写成正式的工作文档，经过制作人认可后，交给程序和美术实施。当然，这只是开始，最重要的就是执行策划还需要确保程序、美术做出来的东西跟你开立的需求要求是一致的，这一点很重要，不然程序美术做出来的东西可能完全让你跌破眼镜，根本不是那么回事情。
当然，策划还有很多其他的事情，比如脚本策划编辑任务、关卡策划利用地图编辑器字作地图等等，但是这些并不是公司看中的新人的素质，进入公司进行这方面的培养是容易的，以两个月足够(如果学不会就太......)
总的来讲，评价一个策划，或者说是企划，最关键是执行面和创意面两个方面去考评，创意很重要，这直接关系到未来的发展(潜质)，但是执行面更重要，毕竟制作人、主策划是少数，大部分人需要踏踏实实做事情，一个逻辑清晰、注重细节、善于合作、能说会道(说服力)的新人才能够获得公司的青睐(这些都会极大的影响执行力，试想一个程序、美术都不买你帐，看你怎么混。这时候被赶出公司的绝对是策划，没有什么悬念的)。
各位想成为策划的朋友，除了写策划案以外，你有没有想过你的其他方面是否符合一个策划的基本要求呢?
[转]给想进入游戏业新人的八个忠告 by blacksteps
给想进入游戏业新人的八个忠告
在满怀希望的应聘某知名游戏公司之前，不少新人将游戏业想象成好玩的工作，只需要玩的技能就可以有前途的职业，也有人认为自己对于游戏有很多独特而伟大的想法。以上只是两种常有的认识误区，我和我的朋友见过更富浪漫精神和盲目自信的例子。因此，我认为很有必要在读者阅读完本章之后，给有心进入游戏业的年轻人一些忠告。如果您是未毕业的学生，如果您很想做游戏设计或者市场的工作，如果您很崇拜某些伟大的游戏公司，那么，请认真阅读这些忠告，以确认您没有对游戏公司抱有不切实际的期望，同时确保您在心态上已经做了必要的准备。另外，针对行业的不同环节，本书的其他章节也有针对性的描述。 忠告一：游戏公司首先是公司，其次是游戏公司。
公司生存发展的前提是能够赚钱，没有人会开办不以赚钱为目的公司。游戏公司也是如此。游戏公司具备正规公司所有的通性，包括考勤制度、人事制度和公司结构，也会有特定性的规章制度，那种认为游戏公司可以上班可以很随意，不需要遵守严格纪律的想法过于天真。 国内也有极个别游戏公司采用弹性工作制考勤，允许开发人员随意穿着(包括穿拖鞋、背心等等上班)。虽然这种环境看起来很为开发人员着想，但容易让工作人员产生惰性，无法严格遵守其他规定。到目前为止，这类公司没有开发出一个在大众软件topten排名前十的产品。 您应该确认自己心态上准备进入的是正规公司，而不是可以随意工作的舒服环境。 忠告二：创意人人都有，重要的是创意的实现和执行。 我有个很好的创意，真奇怪为什么游戏公司的人想不到呢?这是有些玩家常有的想法。于是，有些人以游戏设计天才自居，认为自己的创意非常有价值，因此，在他们心目中，自己是游戏公司十分渴求的人才。
这种人往往忽视了一个问题，就是这些创意是否能够实现，或者实现的成本是否可以忍受。无法实现的创意就是不名一文的空想。而有些创意实现的成本远远超出可以忍受的范围，比如一位同行曾经提出一个伟大创意，就是要制作有生与死格斗感觉的网络游戏，但是3d格斗游戏所需要的即时碰撞检测，其计算负荷太大，现阶段根本不可能放在服务器上进行，如果完全放在客户端计算，则会导致外挂横行，游戏性完全被破坏。象上面这种创意，隐藏较深，不易发觉，往往在执行过程中才显现其隐患，其危害性和造成的破坏力也最大。
所以，在您有一个伟大创意的时候，请先考虑：您的创意是否真的没有别人想到过?还是别人也想到了但是无法做到?为什么他们做不到?他们做不到的原因是否也会阻碍您创意的执行呢?
忠告三：从事游戏行业需要会玩游戏，但会玩游戏未必能够从事游戏行业。
会玩游戏就能进游戏公司，是一种一厢情愿的想法。游戏行业的公司，不管是开发、发行，还是运营和渠道，除了会玩游戏，了解游戏之外都需要更多针对性的技能，比如市场人员需要行销的技能，程序人员需要技术能力等等。认为只要游戏玩的好，什么都不用学习就可以进游戏公司是十分危险的。
另外，一些业内人士指出，沉迷于游戏的人缺乏自制力，很难忍受游戏开发和发行过程中的压力。
从事游戏行业需要很多知识，只有厚积勃发，才能为以后的长远发展打下基础。
根据区政府办公室(凉政办发[2003]XX号)《关于印发凉州区2004年旅游新商品开发大赛实施方案的通知》精神，为办好本次旅游新商品大赛，隆重推出我区旅游商品及旅游商品生产销售单位，特制定本方案。
一、活动目的和意义
通过本次旅游商品大赛，进一步挖掘和展示凉州旅游资源
的文化内涵，使我区特色旅游资源尽快转化为富有市场竞争力的旅游商品，从而推出一批具有地方特色和一定品位的旅游新商品，不断丰富凉州的旅游商品市场，做大做强凉州旅游产业。
二、活动名称
凉州区2004‘浙大杯’旅游新商品开发大赛
三、奖项设置及设计创意
1、本次大赛设一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名，新商品开发奖5名。
2、
一、二等奖设水晶座铜奔马，由上中下三部分组成，上部为中国旅游标志铜奔马，中部为水晶地球，下部为水晶底座，寓意象征凉州旅游业象铜奔马一样，勇往直前，走向世界。
三等奖、旅游新商品开发奖设计为红木铜制奖牌。
四、活动内容
(一)、开幕式：
1、会场布置。
大赛开幕式设在浙江大厦楼前，铺设高60厘米长8米宽4米的主席台，上铺红地毯，台前放置气球拱门，上挂“凉州区2004‘浙大杯’旅游新商品开发大赛开幕式”横幅，两边立气柱各一个。
2、氛围营造。
大厦前临街设置协办企业宣传促销台，共放置拱门三个，气柱六个，上书“某某企业预祝凉州旅游新商品开发大赛圆满成功”。协办企业负责散发宣传材料，展示新开发的旅游商品。主会场两侧各站4名礼仪小姐。大赛邀请市、区领导、知名人士、专家及有关企业老总参加。
3、开幕式于6月4日上午9：30分开始，由区委副书记XXX主持。
①、区委副书记XXX宣布大赛开幕式开始(鸣炮、奏乐);
②、副区长XXX致开幕词;
③、浙江大厦代表讲话;
④、市上领导讲话并宣布大赛开幕。
⑤、礼仪小姐引领各位领导参观旅游新商品。电视台现场跟踪报道，并就此次大赛采访有关领导及浙江大厦代表、评委代表。
(二)、旅游新商品评比：
1、会场布置。
大赛会场设在浙江大厦七楼宴会厅。东面为主席台，台后为大赛会标背景图，背景为百塔寺，上方为第三届“天马”文化旅游节会徽，中间书写大赛全称“凉州区2004‘浙大杯’旅游新商品开发大赛”，右下方依次为大赛主办、承办单位名称，左下方依次为大赛冠名、协办单位名称。南侧设评委席。中间为旅游商品展示区，包括文物复仿制品展台，展台中央摆放铜车马仪仗俑，两侧摆放铜奔马系列产品;工艺、纪念品展示台;绿色食品展示台及书画作品、图书、音像制品等四个展台。四周墙壁分区悬挂书画作品、挂毯、亚麻制品及手工编织品。好范文版权所有
2、评委组成情况。
本次旅游新商品大赛的评委由副区长张祥生、区旅游局局长李吉仁、文体局局长赵继洲、经贸局局长李长东、乡镇企业局局长叶考基、文化馆馆长冯天民、旅游局副局长王文明和文博研究馆员党寿山、胡宗秘及浙江大厦负责人组成。
3、6月4日下午2：30，旅游新商品评比活动开始。
①、由电视台主持人对各类旅游新商品进行简要的介绍;
②、请评委对参赛作品进行评审，主评委对重点旅游新商品创意构思及设计造型进行现场点评;
③、汇总评选结果。
(三)商品展览：
6月5日，对外展出旅游新商品，供社会各界参观指导。
(四)颁奖大会：
1、会场布置：
颁奖大会设在浙江大厦七楼商品评展会场，会场悬挂“凉州区旅游新商品开发大赛颁奖大会”横幅。会标前设主席台，市、区有关领导、评委组及浙江大厦代表在主席台就坐，台前摆放鲜花，台下设来宾席，参赛企业代表、记者、观众在来宾席就坐。
2、6月5日下午4：00召开大赛颁奖大会，颁奖大会由区上领导主持。
⑴、凉州区旅游局李吉仁局长介绍此次大赛的有关情况;
⑵、请区上领导宣布获奖旅游商品名单;
(3)、请区上领导为获奖者颁奖;
(4)、请大赛获奖单位代表发言;
(5)、请市上领导讲话;
(6)、颁奖大会结束。
土地收储及一级开发方案
一 项目基本情况 1.1项目概述
1.1.1项目名称
1.1.2区域位置
1.1.3项目区域的自然特征
1.1.4项目交通情况
1.2项目土地利用现况
二 编制依据
三 项目市场分析 3.1项目土地市场分析
3.2项目所在地房地产市场分析 3.3宏观政策导向
四 项目实施进度
4.1项目土地开发实施方式 4.2项目土地开发范围 4.3项目开发实施主要内容
4.3.1土地收储及出让流程
4.3.2土地征地拆除方案
4.4项目开发涉及政府职能部门
4.5项目土地供应方案
4.5.1土地供应模式
4.5.2土地供应计划
4.5.3土地一级开发深度
五 项目投资方案
5.1项目投资开发成本范围
5.1.1土地储备运营成本
5.1.2土地回收出让成本
5.1.3土地整理开发成本
5.1.4其他相关成本
5.2土地出让金估算 5.3挂牌底价估算
5.3.1底价确定程序
5.3.2底价计算方法
5.4土地销售收入估算
5.4.1项目部分土地二级开发完成后可实现销售收入
5.4.2项目部分土地进行二级开发成本及利润
5.4.3熟地地价估算
5.5项目融资方式分析
5.5.1项目开发资金使用特点
5.5.2融资模式的现状与问题
5.5.3融资方式比较及联动融资模式
六 项目方案总结
一. 项目基本情况
1.1 项目概述
1.1.1项目名称
项目名称：土地收储及一级开发整体规划方案(湘阴县)
1.1.2区域位置
湘阴县位于湖南省东北部，南滨洞庭湖，湘资两水尾闾，东经 112 °30 ′-113 °02′，北纬 28 °30 ′-29 °03 ′，现隶属湖南省岳阳市。湘江自南向北贯穿全境，把全县分为东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原。全县辖19 个乡镇，418个行政村，总面积1581.5 平方公里，人口73 万人，目前城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16平方公里。城区人口15万。
1.1.3项目区域自然特征
湘阴位于季风湿润气候区。四季分明，光照长，气温高，夏季长达4个月，同时降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温为17℃，日极端高气温为40.1℃，极端低气温为-14.7℃。全年无霜期为223-304天。年日照1399.9-2058.9小时。年太阳辐射总量97千卡-119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量1392.62毫米，雨季(3-7月)降雨平均量可占年平均总量的54.4%。年平均相对湿度为81.37%。全年主导风向为北风、南风、西北风，年平均风速3米/秒。
湘阴县境内河渠纵横交错，湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在县内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，计有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座。主要河流有湘江、资江和白水江，主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等，主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积98.56万亩，占全县总面积的41.56%，可利用率在55%以上，为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水提供了十分充裕的水源。
全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平方公里，低山21.4平方公里，岗地200.92平方公里，水域面积657.06平方公里。全县地势较平坦，土地适种性广。土壤以水稻土、红壤、潮土为主。西部堤垸平原和湖洲分布着水稻土和潮土;东部低山岗地分布着红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。岗地红壤，质地较粘重，酸性强，缺乏养分，适种茶树。低山红黄壤，质地较松，有机质丰富，有利于林木生长。湖洲潮土土层深厚，土质肥沃，夏季淹水，冬季干涸，适种芦苇、意大利杨。
1.1.4项目区域交通情况
湘阴紧临省会长沙，居长沙、岳阳、益阳三市五县中心，区域位置长沙市以北、在省会“长沙市半小时经济圈”内，属“武汉三小时都市圈”范围内，沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。境内水陆交通十分便捷。水路承湘资沅澧四水，接烟波浩淼洞庭，航通万里长江。正在建设的三千吨级漕溪港深水码头南通长沙港，北接岳阳城陵矶港，是湖南省地理条件最优越的内河港口，长沙霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点，货轮可直接进湘江，出长江，直通远洋，同时又成为上游(长沙霞凝港)货轮和下游船只停泊转运的驿站。公路网络四通八达，长湘高等级公路(拓建中的芙蓉北路)30分钟可达长沙城区，60分钟可达长沙黄花国际机场;建成的湘阴沿江大道与规划中长沙至湘阴的沿江风光带对接：距京广铁路复线15公里，省道S308线横贯东西，向东接线京珠高速，即将动工新建的京珠高速复线，穿城而过，有2个出口。向西横跨湘资连接益阳;向北环洞庭湖直达岳阳。县内湘汨、湘营、湘杨、湘樟、临赛、新乔六大县级主干道连通各乡镇。通畅顺捷的水陆交通格局基本形成。
1.2项目土地利用现况
(单位：公顷)
湘阴县土地总面积：
153496.5
农用地
耕地：
42128.94
园地：
6246.53
林地：
15468.96
其他农用地：
25712.87
小计：
89557.30
建设用地
城乡建设用地：
10461.54
交通水利用地：
3428.67
其他建设用地：
165.33
小计：
14055.54
未利用地
水域：
30516.13
滩涂沼泽：
13152.94
自然保留地：
6215.04
小计：
49884.11
二 编制依据
1. 中华人民共和国土地管理法
2. 城市房屋拆迁管理条例
3. 湖南岳阳市土地利用总体规划(2006-2020)
4. 湖南国有土地使用权招标拍卖挂牌办法
5. 湖南城县建设征地补偿安置办法
6. 湘阴县政府房屋拆迁安置赔偿办法
7. 湘阴县一级开发实施方案编制和审核办法
8. 湘阴县土地储备管理办法
9. 湘阴县人民政府关于进一步规范土地市场管理秩序的意见
三 项目市场分析
3.1项目土地市场分析(岳阳数据)
土地成交有所增加，地价随量快速上扬
国土部门统计数据显示，1-6月招拍挂出让土地共29宗，土地面积75.1万m2，土地实际成交15宗。其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面积16.04万m2，成交金额2.19亿元，综合地价水平值1366元/m2，同比分别增长140%、45.7%、256%、150.6%。
土地成交量2502001501005002000200120022003200420052006200720082009成交量185.5192896445.940.152.935.381.787.5
从岳阳历年土地市场成交情况来看，2009年土地成交87.5万，远远低于2008年成交水平，回归2005年市场水平，一方面体现目前岳阳市场处于相对平稳的市场，开发商购地热情并未随着市场的回暖出现买地的热潮;另一方面也体现了目前岳阳二手土地市场交易的活跃。
3.2 项目区域房地产市场分析(岳阳市数据)
3.2.1开发投资持续增长，建设规模继续扩大
据市统计局数据，上半年，全市完成房地产开发投资25.42亿元，同比增长31%，其中商品住宅投资22.08亿元，同比增长18.2 %。房屋新开工面积139.15万m2 ，施工面积640.33万m2，竣工面积81.30万m2，同比分别增长61.3 %、87.5 %、120.9 %。住宅竣工面积 74.62万m2，同比增长152.8 %。全市共有在建房地产开发项目193 个，同比增长70.8%。截止6月底，全市共有房地产开发企业312家，其中外来企业82家，今年新增注册25家。
3.2.2资金来源增幅较大，购房能力有所增强
上半年，全市房地产开发企业资金来源47.07亿元，同比增长83.2%。其中企业自筹、银行贷款、预收款分别为22.47亿元、5.91亿元、9.94亿元，同比分别增长75.4%、123%、15.6%。
市区共办理房地产抵押登记 3329 起，抵押面积70.55万平方米，抵押金额22.58 亿元。其中，办理个人预购商品房抵押1953起，抵押面积23.66万m2，抵押金额5.84亿元;共办理在建工程抵押50起，抵押面积22.4万平方米，抵押金额
3.87 亿元
。
3.2.3新增上市大幅增加，市场库存略有减少
1-6月，商品房上市面积50.59万m2，同比增长48.7%;其中商品住房上市面积48.06万m2，上市套数4495套，同比分别增长80.1%、86.3%;商业营业用房上市面积为1.85万m2，同比下降68.4% 。截止6月底，市中心城区商品房累计可售面积为95.97万m2 ，其中商品住宅累计可售套数为5300套，面积为 62.29万m2，市场供应比较充足。
3.2.4商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛
1-6月，商品房成交面积47.03万m2，成交套数4029套，成交金额13.71亿元，同比分别增长26.4%、29.3%、64.5%;其中商品住房成交44.57万m2，3758套，成交金额12.28亿元，同比分别增长27.4%、33.8%、70.7%;商业营业用房成交2.25万m2，236套，成交金额1.36亿元，同比分别增长0.68%、-21.3%、19.9%。
6月，商品房成交13.55万m2，1186套，成交金额3.92亿元，环比分别上涨69.8%、71.6%、65%。其中商品住房成交面积为13.33万m2，同比增长67.5%，环比增长75.7%;成交套数为1167套，同比增长94.8%，环比增长81.2%;成交金额3.75亿元，同比增长127.3%，环比增长73.1%。本月商品房放量成交，创历史新高。
3.2.5商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨
1- 6月商品房成交均价2915元/m2，同比上涨30.2%。其中商品住房成交均价2755元/m2，同比增长34%;多层成交均价2346元/ m2，同比上涨36.4%;高层成交均价2869元/ m2，同比上涨21.4%。商业营业用房成交均价6044元/m2，同比上涨19.1%。
6月，商品房成交均价2892元/m2，环比下降2.8%，同比增长27.1%;其中商品住房均价2834元/ m2，环比下降1.5%，同比增长35.7%，住房均价比上月略有下降。
3.2.6供销总量基本平衡，供销结构基本合理
(1)1-6月，商品房供销比(期间商品房上市面积:期间商品房销售面积)为1.076:1，其中商品住房供销比为1.078:1，商业营业用房供销比为0.823:1。上半年商品房供销基本平衡，住房市场供需两旺。
(2)商品住房供需以90 m2-144 m2为主。数据显示，上市商品住房中，90 m2以下的占1329套，90 m2-144 m2的占2897套，144 m2以上的占179套，分别占比30%、66%和4%，普通住房供应占比达到了96%。成交商品房中，90 m2以下的占686套，90 m2-144 m2的占2574套，144 m2以上的占498套，分别占比18%、69%和13%，普通商品住房成交占比达87%。
3.3宏观政策导向
3.3.1四月十五日国务院常务会议
(一) 实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平
解读：
个人觉得，这个政策在一线城市或许影响并不大，但是在二三线城市的影响将是致命的! (1)将会扼杀一批贷过款，但是想换房的改善型客户的购房欲望。首付并不是最主要的难点，难点在于基准利率的1。1倍，这将让客户承担更多的银行利息，这是这些改善型客户所不愿，也不能承受的。
(2)一线城市的收入明显高于二三线城市，而且工资的上涨幅度也要高于二三线城市，加上一线城市的土地越来越稀缺，高利率换来的是高回报的话，还是有很多投资客敢于出手的，但是在二三线城市则不然，最关键的问题是高利率换不来高回报，则投资客持观望态度，则会导致二三线城市房子有价无市，甚至会出现大量的烂尾楼。
已经涨上去的房价很难在回调，特别是二三线城市，会让客户对整个市场失去信心，最后的结果就是开发商不让价，客户不买账，继续和07-08年一样，市场冷淡，导致闲资流向其他的投资领域，例如股市，或存入银行，市场缺乏活力，资金市场缺乏热钱，导致很多的产业受到牵连，经济下滑等情况的出现。
个人认为，这个政策，是会遏制房价的上涨，但是绝对是治标不治本，投资性购房最大的动机就是因为有利可图，当市场上的房子达到一定的饱和程度了，不具备投资价值了，投资客也就减少了，所以国家应该加大的是保障性住房，廉租房，公益房的修建力度和面积，应该是加大国家自身对社会保障的投入，而不是通过调控政策来抑制房价。让想买房的人有更多的购房渠道，而不是只有商品房一条路。
(二)4月17日，新国十条
从本次“国十条”标题“坚决遏制部分城市房价过快上涨”直观来看，针对的主要为一线城市，及部分房价上涨较快的
2、3线城市。但是政策并未表明如何界定哪些城市为“房价过快上涨城市”因此，本次“国十条”政策的影响将是全面的。巨大的利空消息，将会对房地产业过快的发展起到切实的抑制作用，甚至引来房价大幅下跌;
从“国十条”具体条款来看主要运用2种手段，从3个层面来制约房价上涨。本次新政运用“政策调控”+“金融调控”并举的手段，从土地供应结构，房地产开发，房地产需求这3个层面来执行，从政策的力度来看是空前的; 政策逐条解读：
第1、
2、3条——制约房地产市场需求
(1)商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
(2)对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
(3)地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 解读：
上述3条主要是针对需求层面的新政，如果政策执行严格，将会极大的抑制以投资及投机为目的购房。目前我国房地产市场中投资需求占房地产总需求的比例相当大，当这一部分需求者撤出房地产市场，必然会显著影响整个房地产市场的供求状况。
从现阶段的市场来看，如果剥离了投资或投机购房人群。基本住房需求者，由于供需双方对房地产价格的预期相距甚远，供给和需求没有实现均衡，导致一方面房屋积压，另一方面又有很多居民持币观望，近期将持续一种博弈的状态，但从长期来看，由于开发商资金链压力，最终将导致房价大幅下跌，以适应刚性需求人群的支付能力。
第4、
8、
9、10条——加大房地产开发环节管理
(4)税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
(8)房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。
(9)严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。 (10)对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 解读：
通过政策及金融手段的方式，对房地产开发层面加以控制，抑制房地产开发过热，政策也是针对拿地、开发、销售三个环节制订了明确的规定;
在开发商拿地环节的政策，主要是规定了参与“招、拍、挂”竟地开发商的资质问题，非主业的国有或国有控股房地产开发企业将不得参与商业性土地开发与经营;同时也规范了房地产企业拿地环节的融资问题;
在开发环节中，针对有土地闲置和炒地情况的开发企业在融资方面制定了严格的政策，禁止商业贷款同时暂停上市;
在销售环节中，制定了严格的税务清查工作，“枪打出头鸟”，对“定价过高、涨价过快”的房地产个案项目进行重点的清算和稽查;
第5、
6、7条——调整土地供应结构
(5)房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。
(6)房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
(7)加快保障性安居工程建设。地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。 解读：
2009年全国保障性住房土地供应仅完成计划一半，这也间接成为房价过快上涨的一个诱因，2010年“两会”期间，中央政府着重强调了保障性住房的执行力度，“二元化”的房地产格局已经确定，即政府提供保障性住房，来解决中低收入群体的居住问题。改善性需求及投资需求市场化;
本次政策更加明确了地方(尤其是房价过高、上涨过快的地区)，加大保障性住房的供应量及建设规划的执行力度，通过政策性住房来平抑房价，满足低收入人群的居住及购房需求，解决民生问题;
四 项目实施进度
4.1项目土地开发实施方式
政府联合及委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
4.2项目土地开发范围
(1)依法无偿收回、补偿收回或置换的土地;
(2)以市场方式收购或政府依法行使优先购买权收购的土地; (3)未确定土地使用权人的国有土地; (4)实施旧城改造需要使用的国有土地;
(5)产业结构调整、国有企业改制等原因调整的国有划拨土地; (6)原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的土地; (7)为实施城乡规划而需要依法征收的所有建设项目的土地; (8)其他依法可以纳入储备的土地。
4.3项目开发实施主要内容
4.3.1土地收储程序
(一)集体土地征收储备 (1)储备程序：
第一步：市土地储备中心联合区储备中心对拟征用储备地块进行调查摸底，并进行前期定界测量工作;
第二步：根据拟征收储备地块的摸底材料情况，向所在区局办公室提交用地预审申请及相关文件资料，经批准后由相关科室承办初审，初审通过后，由区储备中心将相关资料提交市局土地规划处窗口进行预审。
第三步：被征收土地所在区国土资源局根据拟征用储备地块的摸底材料，准备征地报批资料，并会同预审意见一同报市国土资源局耕保处;
第四步：征地经政府批准后，市储备中心负责筹集资金，区国土资源局负责公告并实施征地协议的签订和补偿工作;
第五步：市储备中心向市规划局申请定点和编制控制性规划;
第六步：征地程序完成后，将征为国有的土地存入政府储备库，并按照规划实施前期开发和配套建设。 (2)提交资料
1.建设用地预审意见;
2.区、县国土资源部门请示文件; 3.建设用地审查登记表; 4.现场踏勘登记表;
5.建设用地项目呈报材料“一书三方案”; 6.土地权属证明; 7.权属汇总表; 8.听证材料;
9.征收(用)土地告知书; 10.征收(用)土地确认书;
11.征收(用)补偿费标准合法性、安置途径可行性说明; 12.拟占用土地1：1万分幅土地利用现状图; 13.土地利用总体规划图(乡级); 14.建设用地勘测定界技术报告;
15.可行性研究报告批复文件或立项批准文件; 16.城市建设规划部门的规定定点文件; 17.规划许可证; 18.社保方案意见。
(二)国有土地收购储备 (1)办理程序：
第一步：土地储备中心对拟收购储备的地块进行调查摸底，查清地块的权属和土地利用现状;
第二步：土地储备中心向市规划局申请确定地块红线范围和土地用途;
第三步：土地储备中心与被收购单位达成初步收购意向，拟定收购储备方案，报局长办公会批准;
第四步：经局长办公会批准后，储备中心与被收购单位签订收购合同，约定付款期限和土地移交时间;
第五步：土地储备中心向市局申请办理国有土地使用权过户审批手续; 第六步：将收购土地存入政府土地储备库。 (2)提交资料：
1.土地使用权收购申请书;
2.被收购土地单位营业执照复印件;
3.被收购土地单位法定代表人证明书(原件)及其身份证复印件; 4.被收购土地单位职工代表大会同意收购的决议; 5.国有土地使用权证书原件及复印件; 6.其他文件资料。
(三)储备地的出让方式及办理程序 (1)土地使用权招标程序
第一步：对需要以招标方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心;
第二步：服务中心对拟出让地块的资料进行审查，并进行现场踏勘，确定权确认权属和界址;
第三步：向市规划局申请编制拟出让地块的控制性规划; 第四步：服务中心在委托评估机构对拟出让地块进行评估的基础上，拟定土地招标出让方案，报局长办公会议会审;
第五步：服务中心根据批准的招标出让方案，组成评标小组，编制招标文件，完成招标准备工作;
第六步：利用社会媒体发布招标公告;
第七步：召开招标推介会，向社会介绍拟出让地块的情况; 第八步：受理投标申请，确认投标资格，接受投标报名申请; 第九步：组织开标大会，由评标小组评标，招标人根据评标结果，确定中标人。签订招标成交确认书;
第十步：招标出让资料移交局土地利用处办理用地审批手续。 (2)土地使用权拍卖程序
第一步：对需要以拍卖方式供应的土地，由局主管处报经局长办公会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心;
第二步：服务中心对拟拍卖地块进行现场踏勘，确认权属和界址; 第三步：向市规划局申请编制拟拍卖地块的控制性规划; 第四步：服务中心在委托评估机构对拟拍卖地块进行评估的基础上，拟定土地招标拍卖方案，报局长办公会议会审;
第五步：拍卖方案经局长办公会议批准后，编制拍卖文件，做好拍卖出让准备工作; 第六步：利用社会媒体发布拍卖公告;
第七步：召开拍卖推介会，向社会介绍拟拍卖地块的情况;
第八步：接受竞买人报名申请，确认竞买人资格，发放竞买标志牌，布置拍卖会场; 第九步：按照公告的拍卖时间、地点，组织拍卖大会，确定竞买人; 第十步：与竞买人签订国有土地使用权拍卖成交确认书;
第十一步：服务中心将拍卖资料移交局土地利用处办理审批手续。 (3)联合拍卖房地产程序
第一步：市地产市场服务中心根据联合拍卖申请和审批文件，完成拍卖资料的审核和房地产现场踏勘工作，与拍卖公司签订《联合拍卖协议》;
第二步：服务中心在委托评估机构对拍卖房地产进行评估的基础上，拟定拍卖方案，报局长办公会议会审;
第三步：拍卖方案经批准后，市地产市场服务中心与拍卖公司共同发布拍卖公告，组织拍卖会;
第四步：拍卖成交后，共同与竞得人签订《成交确认书》;
第五步：服务中心将拍卖资料移交局土地利用处办理审批手续。 (4)土地使用权挂牌程序
第一步：对需要以挂牌方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心;
第二步：服务中心对拟挂牌地块进行现场踏勘，确认权属、界址。委托挂牌的，与申请单位商定土地补偿的取得方式、标准等挂牌条件;
第三步：向市规划局申请编制拟挂牌地块的控制性规划; 第四步：服务中心在委托评估机构对拟挂牌地块进行评估的基础上，拟定土地招标出让方案，报局长办公会议会审;
第五步：实施方案经局长办公会议批准后，根据方案编制挂牌文件，在社会媒体上发布挂牌出让公告，按法定程序组织挂牌交易;挂牌结束后，签订成交确认书;
第六步：服务中心将资料移交局土地利用处办理用地审批手续。
4.3.2项目征地拆除方案
(一)征地补偿内容及标准依据《湘阴县城区集体土地上房屋拆迁安置暂行办法》
①征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
②征地补偿费实施市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地地区居民的生活水平、工农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。
③征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征 地的镇集体经济组织或者镇政府，用于居民生产生活。
(二)征地补偿方案本项目采用货币补偿方式与面积兑换及优购方式相结合 (1) 对拆迁的农户住宅采取货币安置方式的，按如下规定进行补偿和补助：
1.房屋拆迁补偿费：按照岳政发〔2009〕16号文件标准支付被拆迁房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费;
2.购房补助费：根据被拆除房屋的合法建筑面积，按350元/平方米标准补偿;
(三)装饰装修补助费：被拆迁对象每人按350元/平方米标准补助50平方米装饰装修费;
(四)失地安置补助费：被征地拆迁户的农业人口按2.3万元/人的标准进行补助，被征地拆迁户的农业人口中是独生子女的凭计生部门颁发的《独生子女证》增加1个人的安置补助费。居民户、外迁户不享受此项补助。
(2)面积兑换安置标准
拆迁农户住宅，采取面积兑换还建方式安置的，以该户正屋合法建筑面积兑换等量安置房面积，根据所兑换面积，按350元/平方米标准补助装饰装修费，兑换还建户农业户口安置补助费仍按本办法第六条第二款第四项执行。偏杂屋按岳政发〔2009〕16号规定标准实行货币收购，不再增加其它补偿和补助。
(3)优购标准
1.被拆迁对象每人可优购安置房50平方米，按“一户一套”在集中统一建设的居民区(点)进行安置。安置房原则上规划为多层住宅。安置房的基本户型为100平方米、125平方米、150平方米三种，供优购对象依照优购面积标准自主选择。各类户型产权面积与设计面积原则上偏差不超过5平方米，具体户型面积根据大多数被征地农民意见，按照规划要求，科学合理地进行优化设计。安置区内的车库一并纳入优购计划;
2.安置房建设以经济适用、满足居住功能为原则，按经审定的设计图纸施工，水电到户外，以毛坯房对外优购;
3.安置房基准价格为成本价，由建设管理单位申报，县物价部门参照我县经济适用住房或廉租房收购价核定。优购安置房均价暂定为1100元/平方米，三年后按物价变更系数再行调整;
4.安置房屋统一按初始登记办理分户证，办证费用由安置对象按有关政策规定承担。产权人为拆迁户户口本中载明人员，不得擅自变更;
5.安置居民区(点)住房之外的其它构(建)筑设施属投资人所有; 6.房屋交易参照国家经济适用住房相关政策办理;
7.安置房小区(点)物业管理费用和公共维修基金，由安置对象(业主)承担。
4.4项目开发涉及政府职能部门
在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。
(一)国土局主要负责土地一级开发预审;确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定;下达土地一级开发批复;负责一级开发土地的征地批复;会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
(二)发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。
(三)规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。
(四)建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。
4.5 项目土地供应方案
4.5.1土地供应模式
根据湘阴县出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法，本项目在完成土地一级开发的征地、拆迁、规划、大市政等各项工作后，通过土地公开市场方式(招标、拍卖或挂牌)供应。
4.5.2 土地供应计划
本项目拟出让用地面积为4000亩。根据土地一级开发及招拍挂出让流程，结合已制定的征地、拆迁、市政工程的开发建设计划，本项目预计在2010年10月开始进入一级开发工作程序，于2011年开始入市准备工作，于当年底前上市公开交易。
4.5.3土地一级开发深度
本项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“七通一平”的状态，即宗地红线外上水通、下水通、雨污水通、配电通、燃气通、电讯通、道路通，宗地内场地平整。
五 项目投资方案(虚构数据)
5.1 项目投资开发成本范围及估算
(一) 征用土地费用:土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地面附着物补偿费、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、征地管理费、土地测量费。
(二) 收购或收回土地费用:土地补偿费、地面附着物补偿费、拆迁安置费、破产或改制企业职工安置费、土地测量评估费、中介费。
(三) 开发整理土地费用:土地测量评估费、房屋拆迁费、土地前期开发费(不含市政大配套费用)、土地整理费、中介费。
(四) 处置土地发生的费用:招投标、拍卖、待出让出租等过程中发生的土地评估费、拍卖手续费、广告、中介费等。
(五) 银行贷款利息:在储备或处置土地过程中支付的银行贷款利息。 (六) 经财政部门同意的其他符合规定的成本费用。
本土地一级开发项目直接投资主要包括征地补偿费、拆除补偿费、前期工程费、基础设施建设费等，经计算为7152.4万元，折合到建设用地(237亩)，约为30万元/亩;折合到建筑面积(138413平方米)约为517元乒平方米。间接投资主要为建设期利息、一级开发收益、税金等，合人民币1146.7万元。总投资为直接投资与间接投资之和，为8299.1万元，折合到建设用地(237亩)约为35万元/亩，折合到建筑面积约为600元/平方米。具体投资估算详见下表：
序号
项目
金额(万元)
备注
(一)前期费用
121.9
1.1至1.8项之和
1.1 测绘费
6.3
以建设用地面积为基数，按0.4元/平方米计算 1.2 办理规划手续费
5.5
以规划建筑面积为基数，按0.4元/平方米计算 1.3 钉桩钉线费
12.6
以建设用地面积为基数，按0.8元/平方米计算 1.4 地质灾害评估
根据市场行情，结合收费标准，暂定为20万元 1.5 委托可研费
根据市场行情，暂定为20万元
1.6 出让评估费
根据市场行情，结合收费标准，暂定为15万元 1.7环评费
根据《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境
影响咨询收费有关问题的通知》，取20万元
1.8 挂牌交易费
22.5
1亿以内22.5万元，1亿以上0.5%o
(二) 征地拆除费用
3969.9
2.1至2.3项之和 2.1 征地补偿费
3300
11万元/亩(包含土地补偿费及人员安置补助费) 2.2 地上物拆除补偿费 270
以现状地上楼栋为基数，按每栋30万计算
2.3 防洪费
399.9
《征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》20元/平方米
(三) 市政工程费用 2720.0
(四) 不可预见费 340.6
按照前三项和的5%
(五) 项目直接投资 7152.4
前四项之和
(六) 建设期利息
131.3
5% 银行贷款
(七) 收益
582.7
项目直接投资的8%
(八) 税金
432.7
5.5%营业税 合计 8299.1 项目直接投资+利息+收益+税金
5.2 土地出让金估算
项目规划总用地面积199994平方米，规划总建筑面积138413平方米，其中住宅建筑面积128369平方米，商业建筑面积5044平方米，配套建筑面积5000平方米，容积率0.9。该项目所在区域处于市住宅用途基准地价八级地价区，根据该区域类似项目的住宅、综合的地价水平情况，结合项目自身实际情况，本项目地价水平按照住宅楼面出让金单价120元/平方米、商业用途出让金单价210元/平方米、综合楼面出让金单价150元/平方米进行估算，出让金计算过程如下：
住宅用途出让金总价=拟建的住宅建筑面积×楼面单价=128369×120=1540.4(万元)
商业用途出让金总价=拟建的商业建筑面积x楼面单价=5044×210=105.9(万元)
综合用途出让金总价=教育配套建筑面积×楼面单价=5000×150=75.0(万元)
项目总出让金为以上三项之和，即1721.3万元。
5.3 挂牌底价估算
5.3.1挂牌底价确定程序
(一)由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。
(二)市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。
(三)市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。
(四)市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。
5.3.2 底价计算方法
挂牌底价为一级开发综合成本与土地出让金之和。一级开发综合成本为项目总投资成本(包括一级开发的开发商利润)，即8299.1万元，土地出让金总价为1721.3万元，本项目挂牌底价估算为10020.4万元。
5.4 土地销售收入估算
主要采用假设开发法来确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。
5.4.1项目二级开发完成后可以实现的销售收入 根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，住宅及商业可以达到的销售均价分别为2700元/平方米、3000元/平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入计算如下：
销售总收入=住宅建筑面积×销售均价=128369×2700+5044×3000=36172.8(万元)
5.4.2项目二级开发成本及开发商利润
项目二级开发成本及开发商利润总计为19266.9万元，包括建安综合成本、销售费用、开发商利润，具体估算过程如下： (一)建安综合成本
根据现行《建设工程概算定额》，并综合考虑各用途房地产的建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建安综合成本为16215.9万元，详见下表。
(二)销售税金及销售费用根据有关税收规定和一般销售费用水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为2712.9万元。
(三)二级开发的开发商利润
本项目物业类型为居住、商业，二级开发的开发期为2年，根据项目实际情况和房地产开发一般利润水平，二级开发的开发商利润按照建安综合成本(不含利息)的2既进行测算，如下所示：
二级开发的开发商利润=15254.8×20%=3051.0(万元)
5.4.3熟地地价估算
熟地地价=(项目二级开发的销售收入-项目二级开发成本一开发商利润一销售税费)÷[(1+利率)2-1+利润率+l〕
=(36172.8一16215.9一3051.0一2712.9)÷{[(l+6.3%)2-1]+20%+1}=10671.7(万元)
5.5 项目融资方式分析
5.5.1 项目开发资金使用特点
(一)资金投入与回收的集中性
(二)资金使用对象的广泛性与差异性 (城市范围内各种经营性和非经营性用地统筹储备和开发 )
(三)资金回收周期与周转速度的不确定性
受土地市场和房地产市场中供求关系的影响
受宏观经济周期波动状况、政府政策与策略的影响
5.5.2 融资模式的现状与问题
(一)土地储备机构的两种基本组织形式：
政府全额拨款的事业单位
政府投资组建并授权经营的土地开发企业
(二)土地储备机构的两种基本融资方式
通过政府土地主管部门申请贷款或委托具体实施土地储备与一级开发的土地一级开发企业申请贷款
具备自行融资的资格，可以直接利用银行贷款和股权合作等各种融资方式
(三)融资渠道
用财政拨款获得启动资金或资本金，用银行贷款筹措土地储备和一级开发过程中所需的主要资金。
尝试了信托融资和股权融资等方式：
信托融资：融资成本不断提高，融资规模限制没有实质性突破;
证券融资：短时期内很难成为土地储备机构的主要融资方式。
(四)土地储备贷款政策
商业银行对土地储备机构发放的贷款应为抵押贷款;
贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%;
贷款期限最长不得超过2年。
(五)目前土地储备和一级开发的融资模式
土地储备机构负责项目实施，资金来源为财政拨款。
土地储备机构负责项目实施，资金来源为土地储备贷款，由土地储备机构与银行签订贷款合同。
通过招标等方式选择土地一级开发企业负责项目实施。
(六)项目融资面临的现况
需要政府解决融资问题的土地类型过多，而且主要依靠地方财政拨款或申请贷款，制约了政府土地储备和一级开发的规模。由于缺乏灵活有效的融资方式组合，对于那些收益前景良好但储备开发周期超过两年的经营性用地，难以实现储备和开发，影响了供给储备规模。
通过土地一级开发企业自行融资并可在两年内实现供应的土地，由于回收资金中的土地增值收益直接上交财政，使土地储备机构投始终处在启动资金或资本金没有稳定来源、投资能力不足的状态，制约了其投融资能力的积累和增长，进而研究影响了其土地储备和一级开发能力的成长。
5.5.3融资方式比较及联动融资模式
融资方式比较
联动融资模式：
联动融资模式是指通过不同融资方式(土地储备基金、财政拨款、银行贷款)的联动互补，设计出的满足当前实际需要的且符合相关政策要求的组合融资模式。
面向各种不同类型和风险特征的土地储备和融资需求，需要同时兼顾当前和长远的土地储备特征和房地产市场的未来发展，需要组合不同时期不同特征主体的利益和风险。
联动融资特点：
一揽子解决众多风险程度不同的土地储备和一级开发项目的融资问题。通过金融合作协议，加强了不同风险特征项目之间的关联。
通过土地储备基金，更广泛的支持各种类型土地的储备与一级开发，增强政府土地储备能力，发挥土地储备规模和储备时间对土地市场供应的影响力，更好的引导和调控房地产市场的协调健康发展。
需要国土资源局、土地储备机构、合作银行之间，就合作协议框架下各类项目的风险评估取得共识，包括评估标准、评价方式和评价结果。
风险评估标准与评价方式应构成金融合作协议的重要组成部分。
六 项目方案总结
6.1土地储备和土地一级开发的区别与联系
两者的区别：
土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。该制度的建立，旨在加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。
土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件活动。土地一级开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施并委托开发企业负责土地开发具体管理和授权开发企业负责实施两种模式。
两者的联系：
纳入政府土地储备范围的土地，在进行土地使用权出让前，需要按照土地一级开发的模式，对地块进行土地开发工作。
6.2本次项目方案重点在于学习整个项目开发的路线及思维模式，随着项目的深入发展，本方案将会得到更为完善的修正和改进。
(2010-01-03 01:42:44) 转载 标签：
民族凝聚力 故里
凝聚力工程
文化产业
黄帝
新郑
文化 分类： 厚重河南
黄帝故里(新郑)大文化产业总体开发策划方案
第一部分：黄帝大文化产业开发总体战略方案
一：黄帝文化理念、主题、定位
黄帝文化理念――人文之祖、华夏之始、和谐统一;
黄帝文化主题――寻根拜祖、血脉相承、共同繁荣;
黄帝文化定位――伟大事业、民族工程、千年大计。
二：黄帝故里大文化产业开发战略――“12345战略”
一、启动一个工程：黄帝文化凝聚力工程
十六大提出要“增强中华民族的凝聚力”，所以，我们把它称为“黄帝文化凝聚力工程”就是以黄帝文化为根来以此增加我们中华民族的凝聚力。民族凝聚力工程，这个口号很响亮，牌子很硬，和中央精神非常符合。我们讲一个国家的综合实力，无非就是讲经济实力、国防实力、科技实力和民族凝聚力。一个国家经济再发达，国防实力再强大，民族凝聚力不行，一切都不行。民族凝聚力是魂，海外华侨3000万人，加上港澳台3000万人，海外炎黄子孙6000万人，这些人都靠什么来维系，靠的就是民族凝聚力来维系。
二、坚持二条路线：硬件线+软件线
无论任何旅游项目或文化项目或产业项目，软件建设与硬件建设都是紧密联系的，必须两手都要抓。我国好多旅游项目硬件建设投资都比较大，建设的也不错，可是因为没有与之相配应的主题活动，不重视品牌建设，结果游客寥寥无几，长期亏损就可想而知了;可有的项目硬件建设投入并不大，可有一个好的主题或一个或几个品牌活动相配套，场面却很红火;具体到黄帝故里，我们认为即重视“黄帝文化城”的硬件建设，又要做好“全球华人寻根节”、“华夏文明圣火采集传递”、“华人古运会”等重大活动的软件工作，甚至在具体运作上，软件可以先行，硬件随后，因为目前“黄帝故里故都在新郑”这个品牌知名度并不高，更需要大传播、核爆炸型的活动进行积极在海内外宣传，这样就可以为我们以后的各项工作作好了基础。
三、围绕三个脉络：祖脉、根脉、龙脉
我们认为“黄帝故里”文化产业开发要围绕“我们中华民族的共同祖先”、“根在中原、根在新郑”、“我们都是龙的传人”这些主题来吸引海内外华人来我们这里寻根拜祖、投资洽谈，但我们一定要做好相应的配套政策等工作，否则，“一见钟情”到“黄鹤一去不复还”。
四、重视四个高度：全民族高度、和谐统一高度、千年事业高度、精神信仰高度
我们要站到全民族的高度，和平统一的高度，把黄帝故里策划好、规划好、建设好，也许要完成这一伟大的工程是几代人的事，需要几代人的共同努力。我们不能把“黄帝”当成“摇钱树”，不能把“黄帝”简单的看成一个旅游项目，我们要谨慎工作，认真探索，把这伟大的“民族凝聚力工程”一步一步建设好。
五、强调五个结合：开发与保护相结合、现实与未来相结合、硬件与软件相结合、政府与市场相结合、文化振兴与中原崛起相结合
黄帝故里的开发我们建议要根据新郑市郑州市的实际情况进行分阶段开发，暂不计划开发的地方一定要保护好;在项目运作方面市政府的政府引导与市场运作相结合策略非常好，但在管理上我们建议实行股份制公司现代企业管理化;我们还认为中原崛起一定要靠河南厚重的文化复兴先行最有优势。
三：黄帝故里【新郑】城市品牌战略
一、城市品牌更新
1、 改【新郑市】为【黄帝市】或【轩辕市】
2、新设或更新街道：轩辕大道、凤后路、力牧街等
二、城市主题定位
中央文化区【CCD】――东方圣地(东方文谷)
三、城市功能提升与完善
第二部分：黄帝文化城整体策划方案
弘扬五千年文明 记载八万里丰功 华夏文化起中原 尽在黄帝文化城
一、主题定位
炎黄子孙寻根拜祖圣地 华夏文明彰显魅力之窗
二、总体创意布局 建造黄帝文化城，不能仅仅局限于黄帝时期的文化，而是以黄帝文化为核心和重心，具体到建筑布局，不管在错落顺序上(也是游览顺序)还是各建筑主体的大小主次上，都应遵循一条主线：即以史前文化、黄帝文化来源为序言;以黄帝本身的文化为骨干;以黄帝时代以后整个中华文明史为补充。
这种空间布局一方面符合历史的时间逻辑，同时也真正诠释了黄帝文化的真谛，即她是东方原始混沌文化的集成和终结，是华夏正源文化文明的开端，是后世5000年光辉文明的渊源。黄帝文化的伟大就在于她包含了“黄帝前文化”、“黄帝文化”和“黄帝后文化”，因此，在黄帝文化城中都应有所体现，方才是功德圆满。
黄帝文化城的表现载体(建筑物)不能被黄帝时期思绪所禁锢，两周、先秦、汉、唐、清的建筑风格完全可以参考，后人追寻的是黄帝文化的精神，瞻仰的是集文、武、德、政、艺于一身的华夏民族共同的祖先――黄帝，这其实就是全球华人心灵互动的文化城。
黄帝文化城景区景点分布(分六条线路66个)
线路一：朝圣之旅
(1)拜祖大道
(2)轩辕桥
(3)黄帝文化城城门
(4)中华第一宝鼎
(5)拜祖广场(黄帝广场)
(6)黄帝像
(7)黄帝纪念堂
(8)天心石
(9)黄帝行辕
(10)黄帝文化中心
(11)华夏民族文化宫
(12)黄土圣苑
线路二：创始之旅
(13)中华创始园
◆ 盘古开天
◆ 女娲造人
◆ 伏羲八卦
◆ 夸父追日
◆ 鲧禹治水
◆ 精卫填海
线路三：寻根之旅
(14)海子追祖岛
(15)姓氏文化长廊
(16)华人足迹园
(17)五岳归宗
(18)港澳台史话馆
线路四：文明之旅
(19)周易苑
(20)七星天文台
(21)中华名人脸谱堂
(22)古文明遗址公园
(23)经石乐园
(24)《四书》苑
(25)千年文化谷
(26)蟾宫折桂
(27)愚公移山
(28)文房四宝收藏阁
(29)书山画海
(30)玉器坊
(31)古代兵器馆
(32)天下第一擂台
(33)华夏农具展览厅
(34)中华服饰展览厅
(35)中华五谷坡
(36)神农百草园
(37)盛世回顾
(38)四海和谐
线路五：体验之旅
(39)有熊氏部落风情园
(40)八卦篝火
(41)昆仑寻宝
(42)古代布阵
(43)古代竞技乐场
(44)黄帝养生谷
(45)古代理疗苑
(46)陶艺坊
(47)魔鬼训练营
(48)中华民俗湾
线路六：娱乐之旅
(49)黄帝御林军仪仗队
(50)惊奇面具表演
(51)踏福追寿
(52)姜子牙垂钓
(53)八仙过海
(54)世外桃源
(55)鹊桥相会
(56)生肖天堂 (57)刀山火海
(58)梅花桩
(59)高空秋千
(60)天地棋盘
(61)百鸟归巢
(62)月老奇缘
(63)高空钢绳跨龙湖
(64)天籁之音阁
(65)古代集市
(66)梦幻5000年——水幕电影
上海苏州河的旅游开发策划方案2006年10月28日 星期六 11:02 P.M.
一、案例 导言(略)
1998年8月17日，《上海市苏州河环境综合整治管理办法》发布实施; 1998年9月1日，“上海市苏州河综合整治有限公司”成立; 2000年5月31日9时20分，苏州河水闸开始在黄埔江涨潮时关闸挡潮，调水工程正式启动;
2000年6月16日，上海各大报纸登载：调水工程仅半月，鱼儿游进苏州河! 苏州河将以崭新的面貌揭开她历史的新篇章。
明天，苏州河——上海的母亲河，将会以什么样的姿态来展示她的风姿呢? 她将是横贯城东西的一条亮丽的绿色风景线!
她将成为像伦敦的泰晤士河、巴黎的塞纳河、维也纳的莱茵河那样蕴含着丰富历史、文化和风光的城市之河，旅游之河!
本策划方案从对苏州河今昔状况的调研开始，对苏州河河上游览提出设想、建议和分析，为苏州河的明天构建蓝图。
(一)苏州河的昨天与今天
1、苏州河寻根
许多人都以为黄浦江是上海的母亲河，其实孕育上海的是吴淞江。确切地说，“吴淞江是上海的母亲河”。现在的地图，把由西向东流经上海的这一段吴淞江称为“苏州河”，这是沿用了外国人改的名字：Soozhou Creek。所以现在这条河流有两个名字：下游称“苏州河”，而作为青浦、嘉定界河的上游，仍称“吴淞江”。
一百多年前，英国商人把吴淞江称为“苏州河”，是因为他们只知道这是一条通向苏州的河。上海刚刚开埠的时候，没有什么可供出口的物产，要弄到丝绸、茶叶、瓷器、土布，都要深入到内地。此时，“苏州河”就发挥着巨大的作用，她可以进入苏州，又和大运河相连，这样就连通了五湖四海，使上海成为“水路辐辕”、“万商云集”的地方。
古代上海人，严格地区分“浦”和“江”。上海方言中，“浦”通常是指通江的小河流。但是“江”就是很大的河流了。据史书记载，“吴淞江唐时阔二十里
”，江面恐怕比今天的长江口还要宽。而元代记载当时的黄浦，浦面只是“尽一矢之力”，一箭就可以射到对岸。可见当年是吴淞江宽阔而黄浦狭窄，与今天正相反。今天黄浦江的出口不称“黄浦口”而称“吴淞口”，说明过去吴淞江的出口直通长江和东海，而不是只算到外白渡桥。清代沿用至今的宝山“吴淞”、“江湾”等地名也得自吴淞江。这些都说明，在古代和近代上海历史上，吴淞江(苏州河)是远比黄浦江更重要的河流。
苏州河的重要之处在于，她是连通富庶的江南地区和上海海上贸易的交通枢纽。最初的上海是作为江南地区的出口转口基地发展起来的。到清初，上海港尚沿海运才开始异军突起。南北货、洋货也从上海入港，沿吴淞江过运河，入长江，运往内地各省。开埠以后，上海吸纳大量苏、松、常、锡、镇、宁的人口来沪。在没有公路、铁路的时代，苏南、苏北以至皖、赣、湖、粤的许多移民就是通过苏州河，乘江船、舢板来上海的。
20世纪，上海开始成为世界上一个重要的产业城市。大量的修造船、面粉、棉纺织、丝织、机器制造、水电煤气、治金工厂出现在苏州河、黄浦江沿岸。传统的上海工业区分成东、西两块。沪东的大工厂主要沿黄浦江分布，沪西的工厂规模稍小，大多建在苏州河岸。这是因为当时的铁路、公路的运输网络不及水路普及和便宜，大量的工厂原料、燃料和成品郡需要靠船转运。苏州河一带，成了中国近代工业的发源地之一。
苏州河，源于太湖，全长125千米;上海境内长53.1千米。在上海境内流经青浦、嘉定、闵行、长宁、普陀、静安、闸北、虹口、黄浦一县八区。平均河宽70米，高潮位水深6到8米，低潮位水深2到4米。现在的苏州河是黄浦江的一条重要支流，具有泄洪、排水、航运、灌溉等功能，是上海的重要河道。 在老苏州河上，最多的就是船和码头。开埠以后，沿江的各码头把各种杂货运来上海。外码头的船民到上海以后，除了运送粮食，还从事建筑材料、鸦片、烟草、丝绸、茶叶、瓷器、棉花、蔬菜、城市粪便垃圾等物料的运输。从此，过往的船只使苏州河拥挤得像沟渠一样。
新中国成立以后，苏州河的航运开始逐渐规范、有序起来。
现今的苏州河港区水域从外白渡桥至江苏省边界，长53.1米，水域面积51万米2，陆域面积30余万米2。航道可航行100吨级船舶。拥有码头泊位三百多个，11816延长米，最大靠泊能力100吨级。拥有装卸机械数百台，最大起重能力25吨。拥有仓库场16.17万米2。1990年的吞吐量达到1061万吨。
2、苏州河的风光
早期的苏州河曾拥有宁静的田园风光。苏州河上曾于1852年和1857年举办过两次划船比赛。1864年，上海成立了赛艇协会。以后，每逢春季赛船。菜花黄、垂柳绿，上海市民借赛船之际，往苏州河上游踏青、赏花、散步。据说，1906年在昆山河面赛船，“上海往观者，几至万人空巷”。
清澈的水、蜿蜒的河流，曾是上海最美的景致。同治《上海县志》评定当时的上海八大景色，所谓“沪城八景”，全是与苏州河、黄浦江有关的。吴淞口的“海天旭日”，中秋节的“黄浦秋涛”明下柳间的“龙华晚钟”，初春时节的“吴淞烟雨“，小东门方浜口的“石没月色”，端午丹凤楼上的“凤楼远眺”，雪天初晴，吴淞江边银辉覆地舟自横的“江皋霁雪”等等。 可是，经过过去几十年的失控和破坏，苏州河成了让人闻风色变的“臭水沟”，因为她遭受长期污染，部分河段有严重的黑臭、变色现象。
3、治理苏州河
(1)苏州河的治理与规划
上海的人口、经济迅速发展，同时环境污染日渐恶化。苏州河环境污染的主要原因是工业、生活污水直接排放，以及苏州河支流对干流的污染;间流污水系统溢流对水质的污染;不利的水利条件加剧对水质污染;底泥对水质的污染;货运运输影响苏州河水质和沿岸陆域布局的不合理。苏州河的污染带，影响到亲新泾，上溯到华漕，直达青浦的白鹤、赵村，以至苏州河市区段终年黑臭，严重影响了上海作为现代化国际大都市应有的城市形象，因而引起了中央和上海市政府的高度重视。整治苏州河，让苏州河变清，成为上海人民企盼已久的一大心愿。
上海市人民政府为了加强苏州河环境综合整治，改善和保护苏州河水域水质及两岸陆域环境，于1998年8月17日发布了《上海市苏州河环境综合整治管理办法》。该办法详细规定了苏州河环境综合整治的目的、使用范围、有关用语含义(绿化段、绿化延伸段、工农业生产混合段)、总体目标、管理部门、整治原则、引清调水管理、疏浚管理、航运管理、航运噪声管理、水域岸线作业管理、绿化段和绿化延伸段的排污管理、工农业生产混合段的排污管理、化肥农药使用的管理、污水处理设施运转的监督、码头的调整、禁止项目、水文水质监测、户外广告设置、绿化管理、环卫设施配备、占路管理、建设工程项目管理、规划审批、用地管理、违法行为的处理、整治范围的调整和施行日期。为苏州河的综合整治提供了坚实的后盾。 以上管理办法出台之后，1998年9月1日成立了“上海市苏州河综合整治有限公司”，从水资源管理、污水处理、沿线景观改善三方面对苏州河进行全面整治。该公司隶属上海市建设委员会，负责苏州河综合整治建设资金的筹措与还贷以及建设资金的统一运作和骨干工程的管理，负责对工程项目全过程实施统一管理以及竣工项目的日常管理。它将先后实施苏州河全面整治的17项工程，其中一期工程由10项主要工程组成，自1998年起陆续展开，预计2004年底全面完成，工程总投资为人民币86.5亿元。 苏州河环境综合整治以治水为重点，整治的水域范围为苏州河华湾以东两岸各一个街坊，以西两岸各100米。整治目标以治水为中心，全面规划，远近结合，分步实施，每年都有阶段性成果。水域主要治黑治臭，陆域则治脏治乱。 由于苏州河污染由来已久，造成水环境严重污染和水体黑臭的原因相当复杂，因此对苏州河水、陆环境进行综合整治的工程也就更为浩大。 (2)改善苏州河的水质
2000年5月31日9时20分，苏州河水闸开始在黄浦江涨潮时关闸挡潮，这标志着改善苏州河水质的调水工程正式启动，苏州河40年的黑臭将被冲走! 此次调水的目的是利用现有的53座水闸进行科学的调度运行，让苏州河水“一直向东流”，来保证干流的水质好转。据专家介绍，苏州河是一条随潮汐往复流动的河流，受污染的河体始终在中下游徘徊，无法流入黄浦江进行自然稀释和净化。通过调水工程，把苏州河变成一条自西向东的河流，即在黄浦江涨潮的时候，关闭河口水闸，不让污水上溯;等黄浦江落潮再开闸，让上游的水把苏州河的水推入黄浦江，逐步把苏州河污水消化掉。经过多次测试，苏州河水流到黄浦江，对黄浦江没有大的影响，黄浦江完全有自净能力，将流入的苏州河水稀释。有关专家还指出，苏州河调水工程偏重于“治标”，要真正改变她的水质，还要对苏州河进行综合整治。
据报载，苏州河调水工程进行了仅半个月，往日黑臭的河水，就已发生了令人惊喜的变化。阳光下的苏州河河面泛起透明的浪花，往日散发的臭味消失了。最令人兴奋的是，鱼等水生动物也游进了苏州河，并且引来了兴奋的垂钓者!有关人员说，现在河中的鱼还只能喂猫狗，不过随着苏州河水质的进一步改善，她终将成为鱼儿嬉戏的欢乐场。
2000年召开的华东城市环境宣传工作协会第14次会议提出了2002年上海更清洁美丽的计划。预计那时，本市河道基本完成底泥捞清，为便于苏州河的水质在消除黑臭和色差后进一步提高，还将建造竹园大型污水处理厂，使全市一级加强以上的污水处理率，从目前的10%提高到35%。
我们期待数年后的苏州河，清澈的河水在其中缓缓流淌，游鱼在清波中自由嬉戏，茂密的花木顺着河道铺满两岸。我们盼望着这一天早日到来!
(二)苏州河河上游览的设想与建议
过去，苏州河曾是沪上人家春游、踏青的好去处。
今天，在现代化的繁华大都市里，若能辟出一片小桥流水、绿树成荫、鸟语花香的幽雅景致，还苏州河以清丽的面貌，那她必将成为都市人休闲、观光、游览的场所。我们对苏州河沿线(外白渡桥河口至真北路桥)的人文景观做了粗略的统计如下。
各类桥梁 25座(包括闸桥与高架桥) 大型公园 中山公园、长风公园
大学校园 华东政法学院(原圣约翰大学)
上海名街 四川北路商业街、乍浦路美食街、西藏路商业街、长寿路商业街、曹家渡商业区
由此，我们对开发苏州河河上游览有了以下设想与建议。
1、苏州河水面观光旅游
苏州河的历史鲜明地刻在一座座桥上，每座桥都经历过不同的年代，有着自己的故事。如果在每座桥的桥侧或是附近，河上游船和路人都能一眼望见的地方建一座碑亭或是主题雕塑，那不但可以保留桥梁本身存在的意义，还将大大增加水上浏览的情趣。例如：在强家角人行天桥下建一座浮桥式的水上亭子，来纪念这里曾是苏州河上的最后一个摆渡;又如，在四川路桥的南岸建一座抗日纪念雕塑，以此来纪念曾在此与日寇进行过殊死搏斗的解放军战士们等等。 具体方案设计如下： ①主题：桥的文化;
②线路：河口(外白渡桥)至强家角渡人行天桥;
③运营内容与特征：游客乘坐中小型游船和沿苏州河缓缓航行，由导游向游人们介绍经过的各座桥梁的典故和意义等，从而了解苏州河的历史和发展。在特别的景点处处还可暂时停船，上岸浏览; ④建议停泊上岸的浏览点： 桥名 意义
外白渡桥 苏州河造桥史上的先例，上海最早的钢架桥
四川路桥 北堍是有悠久历史的邮政总局，再向北延伸又有著名的“中华名品街”
——四川北路商业街
乌镇路桥 扩大规模后的新桥于国庆50周年时竣工，南岸已建成环境幽雅，可供人们休闲、 散步的示范段
恒丰路桥 历史悠久而独特，几经改建，现在已是较为先进的苏州河上大型桥梁之一
内环线高架桥 环绕上海中心城区，是我国目前最大、设施最齐全、功能最完善的城市高架快速 干道系统
强家角渡桥 苏州河上最后一个客渡取消后在原处建造的人行天桥
2、苏州河沿岸观光浏览
苏州河横跨上海市区，经过许多重要地段，各个地域都有自己的特色，或是供人购物的商业区，或是使人放松身心的公园，又或是休闲娱乐的场所。在浏览苏州河岸边风光的同时，若能连带浏览这些与苏州河有着紧密联系的地方，游客们就可同时进行观光、购物与饮食等多种活动。 具体方案设计如下：
①主题：以苏州河为中心的多重旅游; ②线路：河口至中山公园附近的苏州河沿岸地区;
③运营内容与特征：游客乘坐旅游巴士，在苏州河岸边的示范段、风景区以及附近著名的街道、地区下车，进行适时的自由活动。各个景区之间可以步行或由旅游巴士接送; ④建议浏览地区： 地点 意义
黄浦公园 地处苏州河河口，视野开阔，与浦东遥遥相望。曾经是中国人耻辱的象征地
乍浦路 沪上的“各帮名厨总汇”。南北风味，传统佳肴，名特菜点，应有尽有，
是名符其实的“美食街”
南苏州路 乌镇路桥东段 最早建成的苏州河沿岸样板段，有宽阔的步行道，大面积的绿化带
和供人们健身娱乐器材和场所
曹家渡商业区 位于静安、普陀、长宁三区交界处，拥有许多大型商场，是久负盛名的商业区
中山公园 最早是工部局开辟的英式花园，现以花木著名。园内有600多种花木和2700平方米
的大草坪，是休闲散心的好去处
3、苏州河顺流至浦江浏览
到了上海的人，是一定要看一看外滩“十里洋场”，看一看东方明珠和陆家嘴的摩天大楼的。而今后呢，重现风姿以后的上海的母亲河苏州河也将成为人们不得不关注的焦点。将苏州河河上的旅游与浦江浏览有机地结合起来，就成为了一个非常现实，值的探讨的问题。苏州河与黄浦江，从不同的角度代表着上海，也展现着上海，她们也将携手并进，共同预见上海美好的明天。 具体方案设计如下： ①主题：共同的上海城;
②线路：从原铁路桥(中山公园附近)起，沿苏州河顺流而下，到河口转入黄浦江，继续向南航行，至十六铺码头;
③运营内容与特征：游客乘坐游船，由苏州河顺流而下，直至浦江，全程都由导游介绍河流及其周边的历史、文化、发展、意义等，尤其强调其与上海昨天、今天乃至未来发展的重要的联系。
(三)苏州河河上旅游建议方案分析与评定
1、发展资源的分析 (1)项目优势
①苏州河是上海的母亲河，她与上海人民有着水乳交融的关系。苏州河是一条贯穿上海东西的重要河流。她经过市区的许多重要地段，与上海百多年来的历史，人们的衣食往行乃至上海的未来发展都有着密不可分的联系。现在苏州河沿线就正在兴建许多住宅小区，同时她的岸边已经有了许多常往居民，他们都关注着自己的母亲河。关心苏州河，其实就是关心我们自己。
②开发苏州河的旅游资源，是以苏州河本身作为基础，旅游内容也以观光、介绍、浏览为主，无需兴建大型工程来作为特别的旅游景点。在资金方面，不需要很大的投资花费。
③河上旅游的工具主要是游船，这是一种投资不太大，同时又非常简捷的交通工具，乘客可以在船上自由走动，同时还可以进行娱乐、饮食等多种活动。 ④苏州河旅游的地理范围限定于苏州河干流的沿线附近，而且行程最多也只有来回两条线路，与其他地域基本无关，便于经营和管理。
⑤苏州河展示着上海的昨天和今天，她的上面有许多几经改建、具有特殊历史意义的桥梁，附近也有一些著名的地区。现在，苏州河沿岸的部分地区已建成了示范步行段，苏州河的风景越来越宜人了。 (2)项目优势
①由于工业和生活污水的直接排放、支流污水对干流的污染以及无法流入黄浦江的不利水动力条件等多种原因，苏州河已经黑臭了整整40年了。多年来，在人们的印象中，苏州河已经成了一个超级大型垃圾场。人们谈起苏州河总是“敬而远之”，在较短的时间内恐怕很难接受在苏州河上旅游这一建议。 ②苏州河在上海市区境内的河道较窄且蜿蜓曲折，有的沿岸地区还是很荒芜落后的，岸边的垃圾站、废水池和化工厂也没有全部拆迁和搬迁。这些遗留物至今仍然对苏州河起着负面作用，阻碍着它的发展。 ③苏州河的综合整治不是一朝一夕的事。 (3)发展机会
①上海的历史虽然不长，却丰富而特别。20世纪初的上海是远东第一大都市，苏州河上的许多景致连同外滩的风景都是上海繁华历史的见证。深爱着这个城市，有着老上海情结的人们都可以通过苏州河来感受或者重温他们的“上海梦”。同时，对于整日投身于学习和工作的年轻人而言，他们对上海这个养育他们的城市的了解实在太少了，而从苏州河，他们就可以了解上海的地理和历史等状况，关心自己的母亲河以及上海的明天，从而加强建设上海的责任感。 ②上海市人民政府乃至中央对上海的苏州河环境综合整治都极为关心，市政府还专门颁布了《上海市苏州河环境综合整治管理办法》，规定了综合整治的各方面目标、管理、处理等，还特别成立了“上海市苏州河综合整治有限公司”，负责苏州河综合整治建设的资金、管理、实施等项目。目前，苏州河全面整治的17项工程中的一期前10项已陆续展开并且顺利进行着，各项任务指标都在一天天地提升，现已正式启动的苏州河调水工程也正在向人们展现苏州河可喜的变化。我们的母亲河将变得越来越美丽，苏州河再也不会是“黑”和“臭”的代名词，而将变成水波荡漾、绿树环绕、景色怡人的旅游胜地。
③上海的目标是发展成为国际经济、金融、贸易中心，这将吸引越来越多的海内外游客来这里旅游观光。常年在上海的人都会发现，上海目前的旅游资源相对贫乏，较多的是一些新建或改建的商业街、金融区、先进的摩天大楼和娱乐场所等等，而缺少了一些蕴含丰富文化的景点。苏州河，这一拥有得天独厚地理位置，并且见证上海昨天、今天，同时也关系着未来的河流，只要得到适当的开发，将会很好地向人们展示真正的上海风情，让人们在感叹大都市繁华的同时，也感受到它的亲切和温馨。 (4)发展威胁
①苏州河河上旅游的基础是它成为一条变清变美了以后的河流。而苏州河的综合整治耗资巨大、历时长久，任何方面的一个小问题就可能带来新的困难。 ②上海的人口、上海的经济时至今日仍然在迅速发展着，虽然我们早已认识到了环境污染的危害，也采取了不少措施来治理和防范，但是客观存在的人口消耗的问题仍然可以将环境恶化。横卧上海东西的苏州河，未来仍然而临着环境污染的严峻考验。
2、综合分析与建议
由以上的分析可以看到，开发苏州河的旅游资源既有优势，又有劣势。它的优势主要是苏州河本身对于上海的重要意义，经济技术上的可行性，有益的影响以及市政府大力关心下的有利的外部环境;而它的劣势则主要是长久以来(同时也是现今及未来依然存在)的环境污染问题和人们对于这条曾经“黑臭”的河流多年来积累的偏见和距离感。 考虑上述因素，再来综合分析和评定前面提出的三项具体的苏州河河上旅游建议方案如下：
①市政府决心治理苏州河，人们也对苏州河投入越来越多的关注，这是很有利的外部因素。应该因势利导，让更多的人们(尤其是年轻人)认识到苏州河作为上海母亲河的重要性。在开发旅游资源的同时，首先就要注意加强宣传工作，让人们切实地看到苏州河的惊人变化，彻底改变过去的看法，也对她的未来充满信心。这样，她就能吸引更多的人来旅游、来关心。
②苏州河在恒丰路桥以东的部分已经建设得初具规模，河上有不少老桥，两岸多为重要的街道和地区，可以作旅游资源。西苏州路的部分地段也开始变得绿树成荫、鸟语花香，令人心旷神怡。再往西面，虽然比较荒凉，但也在整治和改建中。在旅游线路方面，可以先在东段实施，然后随着苏州河水陆环境的改善，再逐步增长路线，向西面延伸。
③环境是苏州河河上旅游的第一保证。就现状来看，苏州河的北岸远比南岸来得落后和不受重视。所以在开发时，要注意南北并进，使苏州河均衡发展。保护环境是人人有责的，开发之时还必须重视依靠社会、依靠大家的力量来爱护苏州河的生态环境和周围建设。这样，环保才能长久，苏州河才能展现她应有的风貌，河上旅游也才会变得可行。
评析：
一提起上海的苏州河，凡去过上海的人就不约而同地会联想到“黑”与“臭”两个字，甚至要把“苏州河水变清”与“太阳从西边出来”、“公鸡下蛋”相提并论，即使从积极的角度来思考苏州河，也是离不开“治理”，一提到治理就少不了庞大的经费，因此，最后都在这无法筹集的经费前却步，于是苏州河水便一直黑臭至今。如果换一种思维方式，把苏州河看成是一项资源来开发它，利用它，苏州河水的变清也许就指日可待了，本方案就是用这种视野来审视苏州河并提出的一种可行方案。我们能给黄埔水，给外滩付予文化，妆扮亮丽，应该视苏州河更有文化更有传统，当然，我们应给它以特色，在尊重历史的前提下去挖掘它的文化底蕴……
当然，苏州河不仅可作为旅游开发，还应有其他的资源开发和组合，即使是旅游开发，也还必须用系统工程的思路来策划，从招商引资到工程规划。我们期待苏州河成为上海市区域策划的一项新亮点。
宣传片的表现形式
宣传片从内容上分主要有两种，一种是企业形象片，另一种是产品介绍片。前者主要是整合企业资源，统一企业形象，传递企业信息。它可以促进受众对企业的了解，增强信任感，从而带来商机。而产品直销片主要是通过现场实录配合三维动画，直观生动地展示产品生产过程、突出产品的功能特点和使用方法。从而让消费者或者经销商能够比较深入地了解产品，营造良好的销售环境。
宣传片所需的技术支持
一部宣传片的问世，与方方面面的各种因素息息相关。导演组、摄影师、灯光师、美容师、制片人、道具组、摄影器材(专业摄影机等)、辅助器材(轨道、摇臂、灯具、相关道具)、服装、专业录配音、三维动画、后期剪辑合成、特效制作、刻录等等。这其中的任何一个环节出了问题，都会直接或间接地影响到宣传片的质量。
宣传片的镜头运用
如何树立形象在镜头中得到完美的展示呢?这就需要在拍摄的时候对整体形象做一个统一。比如统一人员着装，统一要拍摄的环境风格、现场布置、全体员工要保持良好的精神风貌，这样才能在大众面前树立好的企业形象，让人感觉到企业的活力与精神。
如想展现企业的规模和宏伟气势，则多采用远景和全景以及仰摄等拍摄角度。视野广阔，景深悠远，能很好地表现广阔的自然环境和气氛，抒发情感。在拍摄角度上，多采用仰拍与俯拍相结合的方式，配合广角镜头的使用，使画面更具气势，从而体现企业的综合实力。
宣传片的后期制作
影视后期制作当中，特效的运用，背景音乐的烘托也会为专题片增色不少。用三维制作，特技合成的特效贯穿在全片，表现形式特出，更突出其基本特性，寓意深刻。画面精美、气势恢宏，艺术感强。并依靠音乐来贯穿始终，激帛、雄壮的交响乐这种表现形式显得大气磅礴，与众不同这是形象宣传片的一种创新模式。
宣传片的重要性
随着宣传片的宣传达到的效果、技术含量也在日益拓展，人们的视觉角度在不断发生变化，而做为宣传片的开发公司也必需要不断发展，无论从拍摄技术还是表现手法或者创意，让我们认识到社会在不断发展，人们思想在不断超越。总之，社会的发展离不开宣传片的推广。
公司宣传片策划方案(二)
一、项目名称
中润世纪中心宣传片
二、宣传片类别：
企业项目宣传
三、宣传内容：
第一部分：山东中润置业有限公司的发展历程
1)中润发展历程及对城市的影响
2)中润世纪城的对济南的影响
第二部分：中润世纪城的优势所在
3)中润世纪城的地段和交通优势
4)中润世纪城概况和独具匠心的建筑细节
5)领跑世界的设计团队
6)行政与商务的完美结合
7)商业区的精心布局
第三部分：中润世纪城的项目展望及销售信息
8)中润世纪城的未来畅想
9)销售信息
四、面向群体：
社会大众
五、广告时间长度：
6 分钟
六、创意构想
"中润"不仅仅是一家建筑开发公司，要成为引领品质生活的一个代名词，坐拥泉城，影响世界，"中润品质"要根治人心，成为齐鲁地产业未来城市品质生活格局的领跑者。
由此我们得出本次宣传片的成功与否，更侧重的是通过艺术、技术手段，引领人们体会到"中润"在齐鲁地区的地位和国际视野，在未来生活中带来哪些改变，是生活方式的改变还是生活品味的提升，最终表现出通过中润在生活品质方面对于人们理念的提升，从而实现中润品牌不仅仅是一个地产业的品牌，更重要的是一种生活品质的理念、一种健康时尚的领跑者。这才是我们策划制作本宣传品的立足点和创意思维的起点。
七、创意构架：
1、宣传品时长：设定 4-8 分钟，6 分钟左右为宜，因太短不足以把内容展示充分，太长则显得邋遢。
2、宣传品风格定位：大气、时尚，富有国际化视野，视觉冲击力强。
3、组成要素：由解说词、背景声、静态画面、动态图像、字幕和音乐有机组成。
4、基本思路：根据本项目实际情况出发，整个片子分前后贯通的两部分组成。
总体上以中润世纪城项目为主，中润公司的历程为辅;
中润世界城部分更注重生活品质的塑造，制作中通过介绍中润世纪城的区位优势、建筑细节、设计团队、行政与办公区域的完美结合以及商业区的精心布局展开，通过整体布局的介绍，诠释一个集商业、住宅、办公一体化的生活情境，引领一种国际视野的全新的生活追求!
公司介绍部分更注重中润公司的发展历程、产业布局、打造一座城市精神所在和文化传承的城市综合体的决心和勇气!引领生活品质的国际化!
5、表现方式：动画部分采用 MAYA、3DMAX、后期特效完成，个别地方运用虚拟显示镜头引领人们体验;视频拍摄部分 DVW(山东最高级别的设备)机器拍摄素材，灯光：专业新闻灯，碘钨灯，聚光灯。辅助设备：广角镜，轨道，摇臂。
6、制作质量要求：采用公司动画级别的 A 级一等(公司动画级别：A 高清电影;B、电视级别;C 建筑动画级别)达到画面清晰水润、播放流畅的效果，满足本案特点的完美表现。
八、创意内容：
中润世纪城片头策划案
策划创意：
画面：由遥远的外太空快速推近地球，蔚蓝的地球首先展现在我们的眼前，
快速推近，穿过数道云层，画面中呈现亚洲版块卫星图，中国地图轮廓卫星图闪烁，继续推近，山东轮廓星图闪烁，继续推近，济南轮廓星图闪烁，光圈检索定格在中润世纪城，继续推近，中润世纪城三期所在地涟漪状光圈不断闪现，光圈扩大羽化汇聚 成中润世纪城项目的标题。(创意根据黑客帝国，极富时代感和视觉感)
背景音乐：以神秘莫测的音乐元素组成
创意细节
结构：整个片头分 3 个部分。
第一部分 -→ 气势恢宏篇(山东中润置业有限公司的发展历程)
画面：(航拍)
远景展现世界城、华侨城、CBD 世纪广场(参考天下泉城的资料)。电脑三维制作济南世纪广场和青岛栈桥的全貌，远景动感镜头展现。(30 秒)
配音：中润置业有限公司，是一家上市企业，齐鲁地产界的领跑者，十余年来创建一个又一个的城市杰作，从济南到淄博，从青岛到文登，无论是改变城市品质生活的世纪城和华侨城，抑或是提升城市商务形象的 CBD 世纪广场，还是即将面市的济南世纪中心和青岛栈桥项目，城市精神都在建筑上得以完美传承，更将传统文化与创新精神完美交融。
画面：电脑三维展现和实拍结合
(电脑三维)摇镜头进入中润世纪城一期工程，老城区部分和新城区部分散光，二环东路和经十路逐一生长形成。
配音：济南东部首个百万平米国际建筑综合体----中润世纪城一期工程，地处东部新城与老城区的结合处，毗邻二环东路，南临经十路，占据济南东部新经济圈的最前沿。中润世纪城缔造了城市居住新标杆，深刻改变了济南的居住品质。
画面：电脑三维展现和实拍结合
画面：(实拍)中润世纪城一期的剪裁仪式和合作协议的签字仪式，
(3 维电脑制作)太平洋保险、中国中铁、深圳发展银行、中国海洋石油、中国石油、百度、银座商城的 logo 逐一从正前方飞入镜头定格数秒，快速飞进标有中润世纪城图标的地图。
伴随着中润世纪城一期工程的落成，商住行和政策软环境的改善，其中太平洋保险、中国中铁、深圳发展银行、中国海洋石油、中国石油、百度、银座商城等多家世界 500 强企业，全面入驻中润世纪广场。
画面：实拍在恢宏的音乐的衬托下旭日东升的的景象，
配音：而今
中润置业汇集十余年的智慧与经验
致力于打造又一城市综合体---中润世纪城三期工程
第二部分 -→ 高速激情篇(中润世纪城的优势所在)
1、区位交通优势(logo 画面)
画面：实拍(日景和夜景)
济南各大商业街的快速流动的车流和人流，一派生机勃勃的繁荣景象。
配音：今年是十二五规划的开局之年，"省会城市群经济圈"更是呼之欲出，济南都市圈的发展得到了全力的推进，济南将不再是济南的济南，而是全省的济南，其 CBD 总部经济效应将日益显现，而中润世纪中心正位于 CBD 中央商务行政带的龙头位置。
画面：(电脑三维制作)
电脑制作出三维地图，通过箭头的行走动画标记处中润世纪城到各个地方所需的时间和路程，清晰明了。
配音：中润世纪城距奥体中心、政务中心 3 分钟车程; 距国际机场、济南火车站、长途汽车站仅 20 分钟车程，东距全省最长的绕城高速公路仅 13 公里。经十东路、二环东路、BRT，交通络四通八达，通过旅游路，15 分钟驶入济青南线高速。
2、中润世纪中心的概况(logo 画面)
画面：电脑三维制作
制作出可以透视的中润世纪中心的三维图形，运用摇镜头，逐一展现一下的几个位置，当要展现的位置进入画面时，该区域变成实体色，并标出数据。
配音：不畏浮云遮望眼，只缘身在最高层，创建东部新地标。
中润世纪中心由一栋总高 134.7 的超高层和总高 63 米、
55 米的两栋高层商务公寓组成。
总建筑面积约 11.94 万平米，
商务办公约 7.63 万平米，
商业约 1.12 万平米，
地下建筑面积约 3.19 万平米，
停车位总计 600 余个。
画面：电脑三维制作
中润世纪城三期的生长动画，伴随着周边的城市延展动画。，
配音：作为济南东部首座百万平米综合体的三期，世纪中心既占有老城区优越的配套资源，又是东部经济带的最前沿。超大规模体量、国际建筑品质、多业态产品组合、汇聚世界级企业等特质，都将对济南东部的经济腾飞产生决定性影响，极大的改变济南城市商务格局。
3、中润世纪中心的建筑风格(logo 画面)
画面：电脑三维制作
甄选出设计精美的建筑画面用快速出现的方式，凸显中润世纪中心整体风格简洁干练的设计风格
配音：Art-Deco 立面风格，
创建历久弥新的城市景观
项目整体立面风格简洁干练，在 ART-DECO 风格的基础上进一步扩展，运用线条、窗形变化，按照现代美学比例分割原则，塑造出坚定优雅的垂直美感。
4、中润世纪中心的优雅空间布局(logo 画面)
画面：电脑三维制作
行走在中润世纪中心的空间中，对独具匠心的设计或用环绕镜头 360 度的展现或由远及近仰观察或是众星捧月式的仰视，在舒缓的镜头运动中展现高雅于智慧之美。
中润世纪中心将入户大堂精装修提升为星级标准，壁挂大理石与地面材质精挑细选，明亮的灯具排布、石质电梯门套与皮质内饰，电梯地面，大堂艺术吊顶、处处彰显华贵典雅的非凡格调。
景观设计为商务活动的特点及要求量身打造，在功能运用及合理布局上也是精雕细琢，以现代风格的铺装方式、活泼生动的雕塑小品、一系列商业休闲广场与亲切自然的绿化景观相结合，景观流畅自然，环境宜人。
单层规划面积从 1000-1200 平米不等。框筒结构提供了更高安全级别的保障，面积使用率更高，面积分割更灵活合理，可分割为从 35-1000 平米不等的空间，可居住，可办公。
5、中润世纪中心独到的设计(logo 画面)
画面：电脑三维制作
模拟出各个设计的故事发生的场景及简单的动作表示
配音：中润世纪中心特设尊享的直升机停机坪，力求为商务人士提供顶级的交通便利与安全保障。
中润世纪中心，作为济南东部第一高，在安全方面力求完美，在 13、27 层建立避难层。永远将业主安全放在第一位。
济南首家---整栋楼体外墙，采用 A 级防火保温材料(logo 画面)
a、防火级别-A 级不燃：800 度明火长期烧，不燃、不焚化。
b、环保性能-原材料全部是纯天然矿物质，经检测核素放射性比活度 IRa=0.62(国标≤1.0)，Ir=0.90(国标≤1.0)优于国标，无毒无害绿色环保。
c、防水性能-防水性能优良，保温材料通过配套的 FS-2 反毛孔防水剂处理，憎水率可达96%以上。
d、粘结、抗压强度性能-粘结剂为普通硅酸盐水泥，抗压强度达到 1.0 MPa，强度高，保温层体的材质与墙体的材质相近、相溶，达到有机结合，形成整体，粘结牢固。
e、不开裂、不空鼓-在温变的情况下，保温层热膨胀系数与建筑墙体几乎保持一致，具有柔性释放应力的抗裂技术，不开裂、不空鼓。
八大智能系统 安全高效(logo 画面)
1)可视对讲系统：实现住户与管理中心与主入口围墙机与电梯控制系统全方位联动，安全便利省心;
2)门禁控制系统：各住宅单元对讲主机嵌入非接触式 IC 卡门禁控制器，为小区一卡通的一部分，一卡通用;
3)电梯控制系统：与住宅对讲系统和小区一卡通系统合用;
4)闭路监控系统：24 小时全方位监控系统;
5)停车场管理系统：地下车库设 IC 卡管理系统，为小区一卡通的一部分，一卡通用;
6)家居安防系统：全方位红外探测器，每户设门磁一个，紧急求助按钮两个;
7)语音数据络系统;
8)电子公告牌系统：在小区大门处设置 LED 显示屏，滚动显示小区物业信息。
6、一流的设计团队
画面：实拍
一群外国制作团队开会讨论的场景团队(logo 画面)
配音：美国 JY 国际团队 汇聚全球智慧 服务齐鲁大地，中润与美国 JY 理念有着相同建筑理念--建筑是百年大计，每一项建筑对城市环境与社会人文将产生长远的影响力。理解建筑设计是一种专业的服务，把"精益求精，精心出精品"作为专业宗旨。
7、绝无仅有的行政办公地段(logo 画面)
画面：电脑三维制作
画面呈现一个济南市商业办公格局的地理区位图，透过检索的方式凸显中润世纪中心的地位和影响范围。
配音：中润世纪中心南临经十路，西临浆水泉路，所在的二环东燕山片区经过近十年的发展，成为了连接泉城路商圈，洪楼商圈，高新片区及奥体片区的纽带。
政务中心、奥体中心、文博中心......众星环拱，对周边区域乃至整个东部的辐射作用日益强大，对济南东部区域的影响范围已经远远超过地理范围。
8、燕山商圈，中润商业街-----济南又一泉城路(logo 画面)
画面：电脑三维制作
红色圆点为标志的的中润世纪中心的周边地图呈现在画面中，一个个商标翻转进入画面，定格数秒，飞到地图上所在的位置变成圆点并闪烁光芒。
配音：中润世纪中心周边配套完善，就餐、就学、就医、休闲、购物条件便利，生活配套一应俱全。
一流的餐饮服务：喜来登大酒店、聚福林酒店、鱼翅皇宫、倪氏大酒店、净雅大酒店，和平路桃园大酒店、真如意大酒店、天外村大酒店等提供高档餐饮服务。
完善的教育资源：山东大学、山东师范大学、山东艺术学院、山东经济学院、山东行政学院、山东政法学院等知名高校，是济南市人文气息最为浓厚的区域。
丰富的购物休闲：十余万平米的银座购物广场、银座家居，400 亩的燕山立交桥休闲健身广场，千佛山、燕翅山、佛慧山、浆水泉、蟠龙山等密布周边。
充分的医疗保健：山东省立医院、武警医院、省妇幼保健院、千佛山医院、省中医、市
中心医院可提供全方位健康保障。
画面：浏览式展现商业圈的精巧的设计。
配音：每个区域都有一个顶级商圈，也必然会以它的标志性建筑和顶级商务中心为轴心。中润在缔造济南商务形象窗口的同时，也在为济南东部创建一个顶级商圈。
中润世纪中心商业裙楼定位为名品广场。其以人性化的设计理念和极具想象力的设计思维，引进景观商业街购物新理念，开辟商业景观走廊，并通过对购物心理、色彩视觉、空间形态、建筑景观的细致把握，营造出富有艺术气息的情景消费中心，为高端商业中心创造了更丰富生动的时尚休闲体验，构筑一个舒畅愉悦的顶级购物殿堂。
第三阶段 -→ 展望未来题篇(logo 画面)
画面：一艘远航的航船行驶在广阔的大海中，汽笛嘹亮，整驶向遥远的理想彼岸。
配音：我们一直在努力一直在奋斗，我们时刻准备着，为夺得地产行业峰顶的梦想和荣光，积攒起满弓推箭的力量，前方的号角嘹亮，我们将以饱满的热情和昂扬的斗志扬帆远航。
画面：最后定格："中润世纪中心"
销售电话：*******
配音 "中润世纪中心"
销售电话：********
九、项目制作流程及工期
1、方案策划-创意脚本-分镜绘制-动画制作-配音-非线性编辑-出盘
制作流程：创意、编写脚本，沟通确定，达成合作意向，并对制作设备和交片日期作详细要求。
拍摄剪辑、配音、特技、合成成品。
确定制作时间表。
自签定合同之日起，到成片交付之日止，期间的工作周期进度表，双方及时的配合专题片制作流程。
前期采访，收集素材，出初稿，并送交客户审阅。
根据中润要求及专题片内容，本公司编导和摄像导演进行前期采访，同时收集相关素材，出文案初稿，并送交中润审阅。
中润从内容上对文稿审阅，提出修改意见，直至文案通过。
文案通过后，本公司成立专题摄制组，摄制组前期现场勘景，并对拍摄场景进行进一步的策划导演，需要中润配合内容提出明确的布置要求和时间要求。
摄制组含：导演，制片，摄像师，灯光师，化妆师，场工，后期剪辑师，音响师，配音演员。
出分镜头拍摄脚本及专题片解说词，并送交中润审定。
勘景结束后，由导演根据现场实际情况，在初审文案的基础上，进行艺术加工，制定出分镜头脚本及专题片解说词，并送交中润审阅。
中润审阅分镜头拍摄脚本及内容，并签字确定通过。
中润从画面上对脚本审阅，提出修改意见，直至脚本通过。
前期拍摄。
根据合同，确定的拍摄设备进行前期拍摄。
本公司可提供设备：
摄像机：专业 DV， DVW，高清设备，胶片
灯光：专业新闻灯，碘钨灯，聚光灯
辅助设备：广角镜，轨道，摇臂等
后期剪辑。
由后期剪辑师按照分镜头脚本对拍摄内容进行后期制作，四个阶段，每个阶段送中润审片，以便及时提出修改意见。
初剪：根据内容整理拍摄素材
精剪：在初剪的基础上，进行精致的特技制作。
配音：邀请著名主持人对专题片进行配音。
混音：精心挑选适合专题片主题的音乐，同解说词配音及精剪片进行最后合成。
出毛片，中润初审。
在规定日期内，交出毛片，中润进行初审，对画面提出修改意见。
修改。
根据中润意见，导演进行最后修改。
出成片。
中润终审，出成片。并根据中润需要，提供不同介质。
世界很大，风景很美;人生苦短，不要让自己在阴影里蜷缩和爬行。应该淡然镇定，用心灵的阳光驱散迷雾，走出阴影，微笑而行，勇敢地走出自己人生的风景!
人们在成长与成功的路途中，往往由于心理的阴影，导致两种不同的结果：有些人可能会因生活的不顺畅怨天尤人，烦恼重重，精神萎靡不振，人生黯淡无光;有人可能会在逆境中顽强的拼搏和成长，历练出若谷的胸怀，搏取到骄人的成就。只有在磨难中成长和成功的人们，才更懂得生活，才更能体味出世态的炎凉甘苦，才更能闯出精彩的人生。
阴影是人生的一部分。在人生的阳光背后，有阴影不一定都是坏事。我们应该感激伤害过自己的人，是他们让你的人生与众不同;感激为难你的人，是他们磨炼了你的心志;感激绊倒你的人，是他们强化了你的双腿;感激欺骗你的人，是他们增强了你的智慧;感激蔑视你的人，是他们警醒了你的自尊;感激遗弃你的人，是他们教会了你该独立。
人生若要走向成功，有好多的阴影需要消除。
必须消除自卑的阴影：自卑，是人生的一大阴影。我们要以一种平和的心态对待自己。不要总把注意力始终停留在自己的短处上，你停留的时间越长，自卑心就越重，灰色的阴影就越多、越浓。
必须消除受挫的阴影：真正的强者，不但要学会在顺境中稳步前行，更重要的是学会消除逆境中的阴影。真正的强者，不会因幸运而沾沾自喜，固步自封，也不会因厄运而一蹶不振，昏昏庸庸，而应该从逆境中找到光亮，时时校准自己前进的目标和方向，一往直前，从从容容。
必须消除贪婪的阴影：知足者常乐，不知足者能进取，知足与不知足都蕴涵着辩证法的哲理。贪婪的人永不知足， 寡欲的人一身轻松。人世间，凡事都想求全，但凡事不可能求全;凡事都应知足，因为只有知足，才能开开心心，才能挣脱贪婪的缰绳。假如过于贪婪，只会加重人们的心理负担，使自己永远处于无尽的烦恼之中!
必须消除无事生非的阴影：本来已经身家百万，你却奢求千万;本来已经儿女双全，你却奢求千金一对，成双儿男;本来已经事业有成，你还依然好高骛远。你贪欲无尽，你奢求无限;本是众人眼中的佼佼者，你却忧郁连连;本来圆圆满满，你却无事生非，庸人自扰，画牢自钻圈。你为何不能快快乐乐，阳光一点?!
四季更替，不可改变;花开花落，顺其自然;月缺月圆，规律使然。若遇人生之阴影，
要勇敢面对，积极消除。拥抱阳光，微笑向暖，你一定会快乐无限!
著名专栏作家哈理斯和朋友在报摊上买报纸，朋友礼貌地对报贩说了声"谢谢",但报贩却冷口冷脸，没发一言。
"这家伙态度很差，是不是?"
他们继续前行时，哈理斯问道。
"他每天都是这样的。"朋友说。"那么你为什么还是对他那么客气?"哈理斯问。
朋友答："为什么我要让他决定我的行为?"
每个人心中都有把"快乐的钥匙",但我们却常在不知不觉中把它交给别人掌管。
一位女士抱怨道："我活得很不快乐，因为先生常出差不在家。"她把快乐的钥匙放在先生手里。
一位妈妈说："我的孩子不听话，让我很生气!"她把钥匙交在孩子手中。
男人可能说："上司不赏识我，所以我情绪低落。"这把快乐钥匙又被塞在老板手里。
婆婆说："我的媳妇不孝顺，我真命苦!"
这些人都做了相同的决定，就是让别人来控制自己的心情。
当我们容许别人掌控我们的情绪时，我们便觉得自己是受害者，于是，抱怨与愤怒成为我们唯一的选择。我们开始怪罪他人，并且传达一个信息："我这样痛苦，都是你造成的，你要为我的痛苦负责!"
这样的人使别人不喜欢接近，甚至望而生畏。
一个成熟的人能握住自己快乐的钥匙，他不期待别人使他快乐，反而能将自己的快乐与幸福带给周围的人。
生活，就是一种苦苦撑下去的历程，没有谁的生活一帆风顺，也没有谁的红尘一直岁月静好，有的是一路坎坷，一路磨难，和一路的成长。只是当你撑不下去的时候，请保留内心最真实的温柔。
想起看过的一幅漫画，一个人从十楼跳下，当她经过每一层邻居的窗口，她看见了每一家、每个人不为人知的那一面，也看见了别人的不易和自己生活的幸福。可是，当她坠地，她又成了所有不幸之人深思自己幸福的模板。只是她的幸福已经完结，别人照样经历着各种生活的不堪和不幸。
这个世界就是这样，你以为的幸福从来都是在别人的眼睛里，而每个人真正的幸福或者不幸，往往都藏在心里。
或许，我们在外人面前光鲜靓丽，却在某个时候，会被一句话或一首歌打动了心扉，触动了自己内心深处的柔软，让你再也控制不住情绪的波动。或许，生活的艰难在某一刻让你泪流满面，却也会让你在哭过痛过之后，擦干眼泪依旧前行。
人活在这世上，没有人能够真正体会你经历了怎样的生活、心灵的折磨，他们看到的只是一个人的表面。而生活的真实，却让你不得不一边崩溃着大哭，一边拼命地活着。是的，就是活着。
一个人只有经历了生死之间的纠缠和折磨，才会懂得：活着，才是一种苦苦撑下去的坚持。没有人可以帮到你，只有你自己才是自己躲雨的那个屋檐。所以最难熬的日子里，你要学会一个人扛起所有的艰辛，一个人去面对生活所有的刁难，哪怕路途遥远，哪怕是一个个漆黑的长夜，你也要咬紧牙关地走下去，不负初心，不忘自己最初的本真......
你知道吗?有时候当你以为生活走到尽头的时候，总是会峰回路转;当你孤苦无依的时候，总有一个人默默地帮助你，帮你走出生命的关口，帮你走过那些泥泞的路途。所以，千万不要放弃，只要活着，一切皆有可能。
疲于奔命的时候，多想想那些比你还困难的人;情感失意的时候，多想可能会遇上的幸福，曾经得到的温暖和爱;走投无路的时候，多想到这是人生另一种方式的拐弯......
人生没有重来的机会，生活却有让你重新选择活法的机缘。拨开乌云见太阳，最重要的是你要有坚持下来的信心、勇气和执着。其实，你只要有一颗坚持不懈的灵魂，你的脚下就有一片坚实的土地。
那些难捱的时光，生活里过不下去的艰难，情感里滋生出来的失望，工作上无法摆脱的困顿，无论你怎样想放弃，你都要坚持走下去，走出生命的低谷，塑造出独一无二的自己。哪怕多年后提及，也要变成风轻云淡地过去。
其实，人这一生的所有，都是一种坚持。坚持让自己快乐，坚持让生活变好，坚持让自己不断地提升，坚持让生命变得丰富，让心灵变得富足.
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