旅游地产开发策划（精选8篇）
这个题目确实有点大，但为了能梳理一下自己的思路，为自己、同伴、为愿意专研和正在或者准备操作旅游地产的朋友提供一点思路或者叫启示，特将自己对旅游地产的一点初浅认识与大家分享，某些观点和看法肯定有些不尽人意，思绪也有点杂乱无章，所以还请大家多多包涵、理解、指正。说到旅游地产，我们首先来看一下目前对旅游地产的几种解释：
狭义的旅游地产是指服务于旅游的地产项目;广义的旅游地产是依托丰富的旅游资源，借助旅游度假为目的开发经营模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设以及经营运作的房地产项目。
旅游地产就是依托区域周边丰富的人文、历史、自然、旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、观光、休闲、度假、商务、居住为一体的房地产项目），它是旅游业和房地产业的无缝嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前网上或书上所归结的旅游地产分类
一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;
二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐饮、娱乐城等建筑物及关联空间;
三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;
四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
其实我们很多人都了解或者熟悉旅游地产最实质的一些东西，但却很少有人将自己的经历经验上升到理论高度的层面，特别是战略理论的总结和研究，主要也是我们的经历和见识有限，还有就是对全国乃至全球著名旅游地产案例的研究太少或者深度不够，没有去探究他们的共性和客户的需求，所以就无法把握住旅游地产的脉搏，当然也就无法真正的准确的操作它了。
大家可能也都在关注和研究全国乃至全球的旅游地产案例，每个人也都有一
套自己的方式方法去了解学习，同时也有各自的理解，那么你觉得目前中国旅游地产到时是“旅游+地产”、还是“旅游=地产”呢？在旅游地产的产业和功能上你又有怎样的看法呢？中国旅游地产最大的问题或软处在哪里呢？
从90年代初海南开始，到现在随着人民生活水平的不断提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及商务休闲旅游的条件。
主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件。
我国传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域，主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。
旅游模式转变，旅游消费支出比例增加。
当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与商务休闲地产创造了市场条件。
置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度。
越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。
可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加。
我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中长假，累计一年将近115天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。
政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展。
在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善;同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。
信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件。
目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻旅游休闲地产。
根据国际著名旅游景区的发展经验，年游客量在180-200万人次以上和停留时间在6小时以上的主题景区，都有明显开发边缘产业的趋势和潜力。对于占地面积在2、3平方公里以上的项目必须考虑产业问题，对于新兴的没有任何自然资源可利用的新地，需要对产业和商业模式进行创新。
现在国内很多地方的所谓旅游地产项目基本都还处于景区发展阶段，景区的核心竞争力和亮点都还没有真正确定和展现出来，即使建立了一些所谓的服务功能，但都是基础和原始化的，要发展以旅游为核心的各类边缘产业还为时过早，大多数景区的功能还停留在观光上，很少牵涉到休闲、度假，也就是说这些目标客群的消费习惯都还停留在人看景的阶段，国内做的好一点的景区已做到人看人的阶段，只有华侨城做到了一些人玩人的阶段，目前国内也只有华侨城将旅游与产业融合，已由初始的“旅游+地产”双核驱动发展到“旅游=地产”以文化创意为基础、旅游、房地产等多核驱动的阶段。并最终实现打造休闲旅游区和商务休闲区的目标。
中国旅游地产最大软肋就是没有主题，没有亮点和核心的竞争力要素，赢利就更不用谈了，所以旅游地产项目必须有自己的旅游的固定吸引人的要素或产业，还需解决的核心问题是解决人和政府的问题，同时还要解决消费者与房地产开发的矛盾，以及做景点与成熟旅游区底价拿地等问题;目前中国旅游地产发展已从开始的旅游为核心的单核（圣淘沙）模仿阶段发展到旅游与地产同步
进行的双核（华侨城）自主阶段，期待有更多的旅游地产向多种发占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟阶段发展。
现在国内旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游价值创造中的作用，以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势;单一的传统商务办公向多元化的集团活动演变，衍生出来的若干新兴集团消费需求，将是主导游客体验消费的未来发展趋势，将休闲旅游与新兴集团消费需求结合，细化、创新各种服务功能，满足各类商务休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。
目前国内旅游地产开发企业在与政府合作时基本都是置换的形式，先签订一个框架协议，企业给政府做市政和城市配套服务功能，政府给企业等价值的土地作为开发建设用地，而对于景区和绿化的用地则基本都是租赁的形式提供给企业，这样就导致了企业在这块的投入上处于被动和无赖的局面，企业都是趋利的，那么他们在这块上的投入，必须得找地方去收回来，以达到企业资深的收支平衡和获利，这也是旅游地产承载的机会和空间，也是更多房地产企业愿意为此去付出和投入的根本原因。
旅游地产发展欲解决的几个问题：
未来国内房地产开发企业在旅游地产开发上将都是通过锁定土地后续的开发权，并充分参与到一级开发，二级开发，持有经营和资本运作的各个环节中去，以此来平衡投入和产出，最后达到利润的实现。而未来中国旅游地产开发的发展趋势将是多元化，主题化、文化化、产业化融合的复合式开发模式。
首先要解决的是土地问题，旅游地产最重要一个决定性因素应该是开发商怎么拿地，拿到什么样的地，大家都知道国内的旅游地产的土地性质大都是农村集体用地性质或者是市政绿化用地，旅游地产开发商都要么是从政府手上租赁过来的，要么就是跟政府合作，将整个区域的市政和绿化工程做好，政府给予相应价值的土地的使用权和使用年限给开发商，这样就造成开发商不愿意花太多的财力物力去真正打造旅游地产核心的东西，而是把经历都放在如何卖房子上去了，但旅游地产脱离了旅游这个核心要素，那么房地产开发就陷入了孤立的局面，也不可能走太远。所以旅游地产开发的关键还是拿地，土地拿的好
于不好将直接影响到开发商对项目的期望及后续的开发以及项目最后的承载区域城市功能的级别。（这点其实可以借鉴昆明，大家熟知的“春城高尔夫”的土地性质就是旅游用地）。但更大的重要因素还取决于政府，所以政府其实是影响旅游地产发展的至关重要的因素和环节。
随着中国城市化进程的明显加快,城市功能也日趋完善,商业街区作为城市发展的一个重要标志越来越受到各地政府的重视,也成为了商业发展的热点。特色商业街则是在有人气有商气的基本要求上,更讲究独具特色。其特色或表现在建筑风格上,或产品特色上,或经营特色上。
仿古旅游开发及存在的问题
随着国家经济的发展,人们的思想观念、消费观念也随之发生了变化。人们在认识、追求、吸纳西方文化之后,开始重新意识到中国传统文化的魅力,全国上下形成了多元文化的局面。因此,在全国进行如火如荼的城市化建设时,千篇一律的几何形现代建筑,商业气息浓厚的现代商业模式,无法满足现代人物质、精神文化的需求。保护传统物质及非物质文化遗产的呼声越来越强列,在这种需求与呼声之下,有一批古城镇、古老街区、古代建筑被保存了下来,并成功地转变成为宝贵的旅游资源。然而,一些地方在利益的驱使下,盲目地进行仿古建设,不仅没有达到保护文化遗产,获得经济效益的目的,反而浪费了财产资源,甚至破坏了原有的文化生态。
其实,成功地保护开发古城镇、古街区、古代建筑,并规划成具有长远开发价值的旅游资源,是应该遵循一些原则的:
古城镇、古街区旅游开发的原则
(1)保护优先原则
古城镇、古街区的最宝贵之处在于,它们与地理环境相结合的历史、文化底蕴。如果失去了文化的内涵,消失了原生态的文化氛围,那么所谓的“古”只是一件披在泥土雕像上的外衣,不会有独特的吸引力。因此,对古城镇、古街区进行旅游开发,一定要首先遵循保护优先的原则。在保护原生态的文化环境的基础上进行开发,才能获得长远的利益。
(2)独特性原则
唯一性是旅游资源的魅力所在。丽江古城之所以大受欢迎,不仅仅是700多年历史的古建筑群,同时还有700多年积淀的历史文化和纳西族独有的生活方式,有小桥流水,有柳暗花明,有纳西古乐,还有雪山草地。其实,由于历史、文化、环境的独特性,古城镇、古街区都应具有其独特之处。因此,开发的重心应该是尽最大可能地突出旅游资源的特色,包括民族特色、地方特色,地方文化。只有具有民族、地方文化特色的旅游资源,才能对全国乃至全世界产生吸引力。
(3)合理开发原则
北京交通大学旅游发展与规划研究中心主任王衍曾经说过:“若要文化与旅游结合发展和双赢,就必须实现从文化旅游资源到文化旅游产业的嬗变。一是要原点打造,原汁原味地展现当地的文化内涵;二是要符合时代观念和实际消费需求;三是拓展产业链,从吃、住、行、游、购、娱等方面,全方位地开发旅游资源。”旅游资源开发过程中,要尊重历史原貌,立足于保护历史文化价值,同时还要遵循市场原则,进行准确定位,科学规划,合理开发。
(4)经济原则
经济利益是旅游资源开发的动力与目的之一。因此,要对古城镇、古街区等旅游资源进行投资开发,必须从经济的角度,全面分析投入和产出,确保旅游开发活动能够带来经济效益。
仿古旅游开发中存在的问题
目前,传统文化的价值正越来越受到人们的喜爱与重视,传统文化的魅力又重新焕发光彩,全国各地有不少古城镇、古街区、古建筑的旅游价值得到了合理的挖掘、开发,并给地方形象和财政都带来了丰厚的利益。在利益的驱使下,一些地方便开始盲目跟风,不科学地进行仿古旅游开发,造成全国仿古城镇、仿古街、仿古建筑泛滥的局面。总体来讲,现在全国各处的仿古旅游建设存在以下一些问题:
(1)“仿古”仅仅仿的是“皮毛”
四川省文化厅文化产业处处长彭建康曾在文化演艺专业论坛上指出:“目前,仿古建筑有一种泛滥趋势,好象一和古代建筑打交道就能身价百倍,有品位、有艺术。继承传统并不只是修建仿古建筑,也要讲究品牌。否则,当一座座仿古建筑拔地而起的时候,那多半是失败的决策,就如候鸟飞来了又走,落下的是一地鸡毛。”
其实,现代人旅游更多的是对精神文化方面的需求。人们到古城镇、古街区休闲旅游或者购物消费,为的是身临其境地感受与现代商业气息完全不同的民族风情、风俗习惯、地方特色,而不仅仅是表面的古代建筑元素的简单组合体。如果没有了历史、文化内涵,古城、古镇就仅仅是一个建筑躯壳,不可能给旅客带来任何历史文化的氛围和体验。
一些地方忽视了历史文化的重要性,大量建设一些仿古建筑,使得古城、古镇、古街区遍地开花,而古建筑之下却洋溢着浓重的现代商业气息,一些超现代的生活方式、生活习惯、组织形式都在其中。那些仿古建筑其实仅仅是传统的“皮毛”。
2)以牺牲原生态为代价
纵观国内现在的仿古建筑,大多基本上仍停留在具象的模仿之上,简单地将古代建筑元素附加于现代建筑形式之上。这些古建筑忽略了与历史文化环境相结合,与当地特有的民俗风貌相结合。更让人心痛的是,很多仿古商业建筑其实是以牺牲当地原生态历史文化为代价的。
在全国各地,一些地方热衷于仿古建筑,却忽略了保护有历史文化价值的古建筑,甚至迫使古建筑为人造景观让路的现象并不鲜见。比如在本世纪初,广东省佛山古镇就把松风路仿古商业街(简称仿古街)作为当地旧城改造的重点工程。新建起来的仿古街既不是岭南建筑风格,也不是真正的古建筑,可以说是破坏了原生态。结果,短短八年以后,这一仿古街再次被纳入佛山古镇拆迁范围。当地声称,今后将建成五大历史文化街区,以“恢复原有风貌”——即恢复岭南特色的古韵。但我们不得不说,这仍然是一种“仿古”。
很多古城、古镇、古街区本身具有独特的文化生态,是价值巨大的旅游资源,“严格保护”才是开发工作的重中之重。以保护为基础,进行科学合理地开发,采用与现有资源相匹配的运作模式,发挥其可支配的功能,才是古城镇、古街区旅游开发的正途。
(3)功能被移位,文化被清空
许多古城、古镇、古街区在其的慢长历史进程中,与当地的经济发展水平、历史文化底蕴、交通条件、人口因素、消费习惯、商业业态分布、街区文化、经营与管理等综合因素融合在了一起,形成了独特的社会和经济功能。对这些古城镇进行开发,如果不对所有的这些综合因素有全面的认识和考量,而进行简单的以新换旧的仿古建设,必然导致水土不服的局面。
旅游资源开发过程中,要尊重历史原貌,立足于保护历史文化价值,还要遵循市场原则,进行准确定位,科学规划,合理开发。例如浙江的乌镇,四川的黄龙溪、五凤镇,云南的和顺古镇等,在历史上都是商品集贸重镇和交通枢纽。正是依靠这些特殊地位和功能价值,这些古镇才能创造出辉煌的历史。现在虽然随着时代的变迁,现代的贸易方式和交通路线发生很大变化,这些古镇已经退出了历史的舞台,但它们作为历史文化活的标本保存了下来。我们今天进行旅游开发,就是要对其历史面貌进行保护和再现,使中外游客能真正走入历史文化的情境中。然而一些地方的仿古旅游建设,却把原来的历史遗貌进行搬迁,建起了古香古色的商业地产和商铺,徒有古建筑的外表,使得古镇的功能被移位了,文化被清空了,自然不能长久地吸引游客。
4)对“复古”的误解和滥用
建筑大师梁思成说:“除非我们不知尊重这古国的灿烂文化,如果有复兴国家民族的决心,我们就不能忽略中国建筑的研究。”中国的古建筑凝聚着中华民族博大精深的传统文化。可是,现在全国各地修建的仿古建筑遍地开花,而这些仿古建筑大都是对“复古”的一种误解和滥用,甚至在建筑过中粗制滥造,使用伪劣材料,建筑艺术粗糙。
因此,在进行仿古建设时,必须在规划、设计、施工时认真推敲,精心从事,切不可粗制滥造,搞出一些造型丑陋,不堪入目的东西。既糟蹋了环境,又玷污了祖先的智慧。同时还要接合当地的历史文化环境,建设有地方特色的仿古建筑。对于那些古代遗留下来的无法再生的古建筑,更应像珍惜生命一样去保护、维修它,给城市留些记忆,给民族留些根本。
旅游房地产开发及存在的问题
说到仿古旅游开展,就不得不说旅游房地产,因为这二者之间有着千丝万缕的联系。目前,关于旅游房地的界定,业界有许多不同的说法。我认为,青岛大学旅游学院徐翠蓉的观点比较正确:“旅游房地产是以旅游物业为开发对象,以为旅游服务为主要功能,在设计上突出休闲、审美和愉悦的需要,拥有灵活多样的销售方式的房地产项目……旅游房地产一般与旅游区高度密切关联,但并非与旅游区高度密切关联的房地产项目都是旅游房地产。”从这一界出发,旅游房地产的各种项目中,就包括了仿古旅游建设项目。为此,我们在这里谈论旅游房地产,也就是从全新的角度认识仿古旅游开发,并探讨其中的问题。
目前,全国旅游地产开发越来越热,它以多种类型出现在大中小城市和旅游景区,比如,主题公园群(迪斯尼世界EPCTO、深圳的华侨城社区PORTFOLIO)、主题社区(佛罗里达州的Heron Bay、南卡罗来纳州的海格山庄)、度假酒店(拉斯维加斯)、高尔夫别墅,等等。这些不同类型的旅游地产,都有各自独特的经营规律与理念。
然而,我国的旅游房地产开发才刚刚起步,对开发商来说,由于先前是以住宅导向型为主,现在要从事旅游地产的开发,缺乏经验。因此,现在的旅游房地产开发还存在诸多的问题。其中,最大的问题是差异化不够。其实,旅游房地产究竟应该采用何种样式,必须根据当地经济水平、历史文化和项目所在地的地形、地貌等具体情况决定。由于中国幅员辽阔,气候差异较大,每一个旅游点和土地运营、地产开发之间都可以找出差异化的竞争。
下而,我们在这里具体谈几点旅游房地产开发中应该注意的问题:
1.全盘规划,分步实施,先做旅游,后做房产
根据旅游地产项目特征,开发建设的模式应该是高起点、大手笔、跨越式的,因此最好是聘请具有雄厚实力、过硬资质的国际国内知名景观设计公司进行精心设计和规划。以全盘规划,分步实施的方式,合理运作。
旅游房产在开发在原则上应该先做旅游,后做房地产。因此在开发过程中,应该把旅游项目放在前面,并当做非盈利性的精品来做,这样便可以提升人气,带动区域价值,增强政府和公众对项目的关注度和信心,为后续开发的顺利实施奠定基础。由于这类项目规模巨大,开发周期长,资金压力大。因此,一定要注意合理安排开发的节奏,确保资金链的安全,要短线开发与长线开发结合。
2.综合开发、全面收益、合理衔接
一般情况下,旅游房地产项目的功能组合是极其丰富的,必须配套齐全。它们的子项目往往很多,这些子项目可以起到相互支撑、降低风险的作用。大多数情况下,旅游房地产项目都是由旅游、休闲度假、人居和配套项目四大部分组成,因此在开发过程中,要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。在项目的开发过程中,要协调处理先期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的关系,使各子项目能够共同组成有机的整体,同时又具有相对的独立性,可以合理分担整个项目不同的功能诉求。
充分挖掘项目周边原来的旅游资源,使项目与当地整个大的区域景区环境相融合,并开展多种方式的合作经营,在尊重历史文化、保护生态环境的前提下,提升区域整体旅游资源的内涵和价值。
3.优先保护环境、实现可持续发展
【关键词】旅游地产 开发 现状 文化 投资回报率
由于相关产业政策的调整，旅游已经成为一些地方政府的主导性产业。而旅游业与房地产业的良性互动，使得中国的旅游地产开发面临着历史性机遇，因此，旅游房地产已经成为开发商和社会各界关注的热点。怎样抓住这一机遇，针对旅游地产要求的完善基础设施、配套设施等，发展特色，乘势而上，决定着能否创造良好的经济效益和社会效益。
1.当前旅游地产开发现状
通过对当前旅游地产开发的实际现状进行分析我们能够知道当前旅游地产开放的现状。首先，我国当前旅游地的市场日益成熟，已经进入成长发展阶段，因此，对于当前旅游地产市场来说，可利用资金相对充足，生产领域已经达到了相对饱和的状态[1]。其次，从当前我国旅游地产的消费市场过渡情况来看，旅游地产的消费市场发展空间日益增大，并且随着人们可支配自由时间的日益增加，度假消费成为一种新的消费增长点，这在很大程度上拓展了旅游地产的市场发展潜力。此外，随着我国经济社会的发展和人民生活水平的不断提高，旅游业与房地产业的交融现象日渐普遍和成熟，这在很大程度上完善了多种投资品种和旅游产品，更加凸显了市场价值的重要性。随着国内房地产行业受到宏观调控的影响，越来越多的企业投入旅游房地产领域。许多房地产企业都在寻求突破单一的住宅开发模式，其中旅游地产成为重要的突破口。可以预见，2007年在土地政策调控落实后日趋紧张的资源供应，开发商对旅游地产的青睐将推动国内旅游地产市场加速发展，走向成熟。
2.我国旅游地产危机分析
2.1发展潜力巨大，发展后劲不足
对于我国的旅游地产来说，目前处于起步阶段，旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕可以达到的。旅游地产的发展潜力随着经济社会的快速发展和人民生活水平的不断提高而更加巨大，但是由于相关的制度和立法的滞后，使得发展后劲不足，不能较好的适应经济社会的又好又快发展。此外，对于旅游业来说，缺乏相应的独立性，受当前我国宏观经济的影响较为明显和突出，经济环境和经济政策的改变将会对旅游地产的发展造成较为严重的影响，有的甚至是毁灭性的灾害。
2.2发展方式不科学，管理理念不到位
强有力的制度和法律保障是旅游地产良好快速发展的核心和基础，当前，我国涉及旅游地产的相关法律法规不健全，往往滞后于旅游地产的发展和旅游地产市场的变化，就现行法律来讲，所谓的分时度假产权酒店等物业就是一个敏感的问题[2]。此外，从旅游地产的市场管理和创新来看，我国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，经营模式较为单一，缺乏制度创新，难以有效的适应经济社会的发展要求，从而形成新的经济增长点。旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，对于旅游地产的经营市场来说，缺乏相应的行业规范，因此管理较为混乱，在市场经济条件下，在利益杠杆的驱使下，部分经营者投机取巧，带来了许多不良影响。更有一些不法之徒采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利。
3.当下旅游地产开发前景
随着经济社会的快速发展和人民生活水平的不断提高，当前旅游地产的开发前景较为广阔。首先，我国当前的旅游地产市场日趋成熟，可利用资金相对充足，这在很大程度上促使了旅游地产市场的扩大。从国家政策的角度看，有关旅游地产开发的新政策陆续出台，为我国旅游地产的开发和市场的扩大创造了良好的环境条件。从消费群体来看，随着我国国民可支配收入的不断增加，旅游强国地位和强大的消费群体正逐步形成，这在很大程度上为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。
4.商业开发与文化如何结合
文化作为民族亲和力、凝聚力的重要源泉，是维系民族团结和国家统一的精神纽带，找准我国文化发展的方位，创造中华民族文化的新辉煌，增强我国文化的国际竞争力，提升国家软实力，是摆在我们面前的一个重大现实问题。而通过文化与旅游结合发展，应不失为发展文化旅游产业，弘扬中华传统文化的双赢举措。旅游是最好的文化传播手段之一。在商业开发与文化结合的问题上，我们首先应该坚持古为今用的方针，要充分汲取传统文化的影响，将优秀的传统文化优势与商业开发更好的结合起来，形成商业发展的新的增长点。要积极融入文化的元素，构建以体现中华文化为核心价值的旅游文化产品体系，从而充分发挥我国各地区文化与旅游两大产业的区位、资源和市场优势，并有望实现同世界级品牌、科技和资本的高效对接。要进一步面向市场，通过品牌互动、项目互动、产品互动、基础设施建设互动、区域互动、市场互动，来促进各地区文化产业与旅游产业在深度和空间布局上的互动发展。要注重科技的力量，将文化、科技与商业开发完美的融合在一起，跨越式提升当地旅游文化产业园品位，强化品牌市场核心竞争力。要坚持走出去的方针，向世界展现商业与文化完美融合的效果，提升文化软实力和文化市场的核心竞争力。
5.旅游房地产项目开发中应注意的几个问题
旅游房地产项目开发要坚持环境保护的原则，以环境的保护为基础，减少对环境的污染与伤害，从而实现对经济社会的可持续发展。要坚持综合开发、全面收益，实现严格保护、统一管理、合理开发、永续利用。要更加注重宣传，避免过分的炒作，将旅游房地产项目开发更加真实的展现给消费者，从而行的良好的企业形象。
6.结语
经济社会的不断发展和人民生活水平的不断提高催生了旅游地产的市场，我们有理由相信，未来几年我国旅游房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。
【参考文献】
[1] 张锷. 论旅游地产项目规划中应思考的几个问题.中华建设.2012年，第08期：33-35
策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产出分析及资金运作建议
第一部分：项目区域分析
1、项目区位
2、项目现状
3、项目周边企事业单位分布
4、项目周边教育配套分布
5、项目周边商业配套分布
6、项目周边餐饮娱乐设施分布
7、项目周边医疗配套设施分布
8、项目周边宾馆酒店分布
9、区域环境小结
第二部分：项目规划分析
1、区域规划-城市规划
2、项目交通环境分析（交通动线分析、公交线路分析、地铁线路分析）
3、区域商业网点发展规划（大型超市、购物中心、仓储商场、大型百货店、专业店、大型批发市场、城大型零售网点规划布局····）
4、区域规划小结
第三部分：区域市场分析
1、区域市场分析（经济指标、地图、竞争楼盘照片、竞争楼盘简介）
2、区域内楼盘销售状况分析
3、区域市场中小户型楼盘现状分析
4、区域市场中小户型楼盘分布特点
5、区域市场中小户型平面布局特点
6、区域市场户型设计特点
7、区域市场户型设计特点总结（1、面积小、功能全、空间设计自由灵活；
2、中小户型、大市场）
8、影响中小户型物业的关键因素（地段、交通、各项生活配套设施、工作性质）第四部分：需求市场分析
1、需求市场分析（住宅市场：
1、周边居民访问：拆迁还建客户；
2、周边企事业单位住房情况；
3、城市各大专业市场及综合市场的生意人；4投资客户）
2、周边居民访谈
3、需求市场分析（周边企事业单位总体住房情况、城市各大专业市场及综合市场的生意人）
4、需求市场分析（商业市场：
1、片区商业规划；
2、主打市场目前规划；
3、酒店分布及规划）
5、区域商业网点发展规划
6、本地区主打产业/市场现状分析
7、本地区主打产业/市场目前规划
8、项目周边宾馆酒店分布（商务酒店前景看好，片区做生意流动人口多，商务酒店需求量大······）第五部分：项目定位分析
1、项目SWOT分析：
优势：发挥优势、抢占机会
威胁：发挥优势、转化威胁
机会：利用机会，克服劣势
劣势：减小劣势、避免威胁
2、产品定位：
a、住宅市场：**户型为主、中高档、精装修电梯公寓几室几厅几卫：***平方米 **%
几室几厅几卫：***平方米 **%
几室几厅几卫：***平方米 **%
b、商业定位：大地盘商业裙楼*层
——山合水易以“东部华侨城”为例 旅游地产项目规划开发，北京山合水易规划设计院认为国内目前的旅游地产开发模式，主要表现为两种形式：一是围绕地产进行旅游资源的差异化经营，二是围绕稀缺的旅游资源进行地产的差异化经营。毫无疑问，不同的资源特点、企业战略将决定不同的开发策略，如华侨城•欢乐谷、宋城•休博园，以及中坤集团对黄山宏村的开发都体现了不同取向的开发策略，但这些策略最终都需要通过主题定位来实现。专家说，一个旅游地产的开发成功与否在于其准确的“主题定位”。
旅游地产开发核心要素之二即依赖于对项目主题的成功定位，依赖于前期旅游项目的导入，资源的合理配置以及旅游价值的挖掘。
一、市场分析
1、旅游地产市场总体发展情况
旅游地产市场总体发展情况是一个宏观层面的分析，主要由两大块构成，一是行业经济的特性、二是整个市场的发展情况。从行业经济的特点来看，更多是与社会整体情况关联，如社会经济发展情况、旅游观念的转变意识、旅游的季节性特点、国家出台的相关假日政策、旅游市场消费需求习惯以及消费群体的出游形式等，这些将直接影响旅游地产市场发展的前景和市场容量；而对于整个大旅游地产市场分析，则主要建立在旅游地产的现有格局、发展的成熟度以及相应经营状况的基础上。
从国内行业市场总体发展情况来看，随着国民经济的快速发展，旅游地产开发大有风起云涌之势：目前全国已有近百个旅游
地产项目开工建设，包括首创、海航、中信、中旅等大型国企和万科集团、万达集团等房地产品牌开发商，均进入旅游地产开发行列；而08年4月，在郑州举行的第15届中国旅游交易会上，旅游地产正式作为其中一个独立环节，迎来“首届中国旅游地产节”，这也预示着旅游地产开发将正式走入主流市场。
2、城市旅游地产结构现状
具体到某个项目而言，旅游地产项目的定位必然受所在城市旅游地产结构的深刻影响。城市现有旅游地产格局是以观光型旅游为主、还是以体验型为主，是以历史文化古迹为主、还是以人文自然为主，是以门票的形式为主、还是以多种经济结构复合型发展为主，都决定了本项目的项目定位方向和主题诉求。
譬如郑州、开封这类历史文明厚重的城市，多以观光型的历史文化景点为主，以门票为主要盈利方式，缺少参与、体验型项目，则后续项目进入时可依托相应资源，补充开发休闲、娱乐、运动等主题项目，或是针对现有旅游地产布局在原有基础上打造升级版项目，寻求有效差异化。值得一提的是，针对这一类拥有稀缺性资源或文化内涵的城市，既需要考虑城市本身具有的文化特质，又能“推陈出新”，才能挖掘本项目的亮点，否则项目的价值和意义无法获得更多提升。
3、区域市场旅游地产结构现状
即周边相邻区域内旅游地产结构，及相邻地块内旅游地产开发情况（旅游地产开发通常规模较大，同一地块内可能有不同投资商共同分别开发），通过相近或相邻项目的分析比较寻求差异化和建立本项目的核心竞争力以及USP。
二、项目资源分析
有无可利用的资源、资源的强弱，以及可利用资源的特点，决定了项目主题的根本定位；而对于资源缺少型旅游地产，主题的经营是成功的唯一秘诀。目前运作最成功的旅游地产项目之一深圳华侨城•欢乐谷、中坤•黄山宏村和宋城•休博园即分别代表了三种面临不同资源情况的主题定位。
如黄山宏村原是南宋时期的原始村落，经过中坤集团的建设和包装后被誉为“中国明清博物馆”、以及被列入“世界文化遗产名录”，可以看出中坤集团依托的是绝对稀缺的人文旅游资源，并在此基础上开发了宏村奇墅湖国际旅游度假村项目；宋城•休博园位于杭州萧山湘湖保护区内，拥有与西湖并称为“姐妹湖”的湘湖，宋城集团依托的是极致自然的山水资源，由此打造世界休闲博览园——集休闲、旅游、度假、会展、人居为一体的休闲主题城；而深圳华侨城的欢乐谷是在当时深圳没有任何文化娱乐设施的情况下进行开发的，除了土地外基本没有其它可用的资源；从其名字“欢乐谷”也看出，它走的也不是观赏性为主的开发思路，而是强调以参与性为主的开发理念，随着欢乐谷所在区域价值的提升，华侨城开发了波托菲诺高档住宅区。
因此，对资源情况的把握，包括湿地资源、温泉资源、山水资源、人文资源等都可以成为项目主题定位的依据；即使没有可以利用的资源，也能够重新开辟出一片新天地。
三、主题定位
从目前已建成或在建的项目看，旅游地产并不是单纯的项目投资开发：对政府而言，希望通过面向区域性发展、带动地方经济；对于企业而言，则可能关联到企业的发展规划、战略布局。而旅游地产项目由于业态复杂、规模偏大，投资回收期在6—8年，甚至更长，如果主题定位没有足够吸引力，无法确保旅游价值层层启动，不仅不能保持长久的吸引力，同时也达不到预期收
益。因此对于主题定位——涉及项目生命力的东西不但要找准落脚点，同时需保证持久的活力。
如华侨城主题公园的成功因素之一，就是始终坚持把主题的选择和营造放在首要的位置。不仅开发建设新景区，而且更新改造现有景区，在这个过程中，则坚持突出特色、突出主题的原则。
进行项目的主题定位大致可从三个层面来分析：
（1）从人们的心理体验进行主题定位
主要通过两种途径实现：一是怀旧，满足商业社会的人们对历史文化的怀念；二是憧憬未来，满足大众对未来的遐想。
（2）结合资源特点进行主题定位
如结合湿地资源打造主题湿地公园，结合温泉资源打造主题温泉度假村、结合自然山水资源打造主题生态度假项目，结合高尔夫资源打造高尔夫高档度假项目，结合人文资源打造主题人文景点，利用滑雪打造滑雪场度假胜地等。
通过资源定位主题的项目，关键在于保持资源在区域内的独特性或者唯一性。
（3）根据功能进行主题定位
满足健康、休闲、运动、娱乐、商务会议等功能需求的旅游地产，如疗养中心、主题公园、会议中心、影视基地、康体俱乐部等。
关键词：房地产,市场营销,营销策划
房地产开发离不开市场营销,营销策划对房地产市场具有重要的作用。对房地产商而言,营销策划是房地产营销的关键。房地产市场营销策划是指运用整合营销概念,从市场调研预测开始,对开发建设项目进行整合。我国房地产市场开发处于初级阶段,如何进行房地产开发市场营销策划是当前营销策划关注的焦点。鉴于此,笔者对房地产开发市场营销策划进行了初步探讨。
一、房地产开发市场营销策划存在的问题分析
房地产开发市场营销策划的现状不容乐观,还存在着诸多亟待解决的问题,这些问题主要表现在市场调研不足、目标市场不明、营销主线不清和网络营销不佳四个方面,其具体内容如下:
1. 市场调研不足。
房地产开发市场营销策划中,市场调研不足是房地产开发迫切需要解决的问题。营销策划应以大量的真实准确的市场信息为依据,由于对房地产开发市场的市场调研不足,使得房地产开发商无法真实准确地了解房地产市场信息。纵观现今房地产业,许多房地产商对同行业状况,竞争对手,市场需求等情况,缺乏广泛而有深度的市场调研,直接影响了房地产开发市场营销策划的效果。
2. 目标市场不明。
在现有的房地产开发市场营销策划中,目标市场不明也是诸多房地产开发商面临的主要问题。目标市场不明主要表现在不少房地产开发商和策划者,在对房地产开发市场进行目标定位时,消费群体锁定高档消费者,没有结合具体的实际情况,盲目兴建高档商品,没有照顾到当地的经济条件和居民收入水平,无法适应广大中低收入家庭对经济住房的需要,最终导致很多楼房滞销。
3. 营销主线不清。
营销主线不清,使得房地产开发市场营销策划陷入困境。主题定位是整个营销活动的主线,但在房地产开发市场营销策划中,往往由于对房地产形势没有清楚的判断,使得整个营销策划在定位上出现了偏差,推广下来留给消费者的是模糊不清的印象,不符合房地产开发市场的实际需要。营销主线不清,导致在产品设计上跟随大流,无法发掘或者凸显楼盘亮点;在形象定位上也不能很好的把握和提升产品的核心竞争力。
4. 网络营销不佳。
随着互联网的广泛应用,在房地产开发市场营销策划中,利用网络进行房地产开发市场营销活动是房地产市场发展的必然趋势。就目前而言,房地产开发商通过建立自己的网站,加强房地产开发市场的营销活动的营销效果不显著。很多房地产企业在房地产开始市场网络营销方面还处于起步阶段,缺乏有效评估网络营销活动的手段,使得网络营销在房地产开发市场中难以发挥应有的作用。
二、解决房地产开发市场营销策划问题的措施
为进一步提高房地产开发市场营销策划水平,针对上述房地产开发市场营销策划中出现的问题,解决房地产开发市场营销策划问题的措施,可以从以下四个方面入手,下文将逐一进行分析。
1. 认清消费需求,强调市场调研。
市场调研是获得真实信息的基础和依据,认清消费需求,强调市场调研,是进行房地产开发市场营销策划的准备。在房地产开发市场营销策划活动中,认清消费需求,应在市场调研前明确问题和目标,进行调查设计和计划制定,在制定好计划之后进行结果论证。由上可知,只有认清消费的需求,才能使房地产开发市场营销策划得到更好的制定和实施。
2. 明确目标市场,做好市场细分。
在市场竞争中成为强有力的竞争对手,必须做好市场细分工作。明确目标市场,做好市场细分,是房地产开发市场营销策划的重要环节。由于消费者构成极为复杂,不便于市场把控,房地产的市场细分工作应根据消费者购买行为的不同,对房地产市场进行细分,力求聚合具有相同偏好的消费者群体,区分具有不同需求的顾客群体,以充分挖掘消费者的购买力,进而实现房地产商的盈利。
3. 把握产品卖点,合理定位营销。
主体定位对房地产开发市场营销显得特别重要。把握产品卖点,合理定位营销,是房地产开发市场营销策划成功与否的关键所在。在房地产开发市场营销过程中,科学合理的定位房地产开发市场营销策划,房地产商应结合当地的经济发达水平和居民的购买力,突出产品的卖点,合理定位营销。与此同时,在进行房地产市场地位的过程中,所确定下来的主题应贯穿房地产营销策划的始终,这样才能使制定的房地产开发市场营销策划具有可行性和实用性。
4. 优化网络营销,完善网络宣传。
网络平台作为一种新的信息传播媒体,对房地产营销而言,网站建设是房地产营销的第一步。优化网络营销,完善网络宣传,是现代房地产开发实现营销策划的关键。房地产商建立自己的网站,在网络上宣传自身的产品,实现网络营销,有必要创建相应的评估体系,对房地产网络营销效果进行评价,提高网络宣传的目的性和有效性。另外,还要建立起和媒体的合作关系,通过媒体的跟踪报道,也有利于实现房地产产品的网络营销。
参考文献
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旅游地产是旅游产业与地产产业结合发展的产物，对拉动我国国民经济增长具有积极的作用。大庐山温泉地处环境优美，愉悦了人们的身心，是旅游爱好者的极佳去处，地产开发商紧紧把握住了这一商机，大力投入休闲式旅游地产项目。但是，在此过程中开发商面临着重重问题，有的是自身原因造成的，而有的则是外界环境造成的，给大庐山温泉旅游地产开发地带去了众多困难。为了推动大庐山地区经济的发展，作者重点就旅游地产开发进行了研究，并提出了相关建议。
1 国内外有关旅游地产的研究论述
旅游地产是我国特有的词汇，在国外的研究文献中很难找到直接关于此方面的字眼，多大以分时度假、产权酒店、度假地房地产、休闲不动产的词义出现。其中，分时度假是国外研究文献中出现最多的词汇，也是我们研究旅游地产的主要参考文献。国外的研究学者主要从市场、产品以及消费三个层次上对分时度假进行了研究。他们认为旅游地产符合了社会经济发展和消费者的需求，为人们创造了休闲式的生活，旅游业与地产行业的结合必将迎来更广阔的发展空间。另外，以分时度假产品为研究基点的学者认为，分时度假面临着高风险、高投入的问题，应该重视娱乐设施建设，准确定位价格标准。另外，研究表明，地产开发企业必须要设计合理的营销方式，注重品牌塑造、信誉博取以及服务提供等。而有关旅游地产的开发，我国部分学者也提出了相关论点和建议。例如，学者张雪晶就曾表示旅游地产开发主要分为依托自然资源的开发模式、新城旧城协同开发模式、模仿开发模式、行业嫁接模式以及文化主题模式等。相较于国外的研究，我国学者的研究更具针对性和代表性。我们可以借鉴国内学者的一些研究理论，结合国外的先进理念和经验，构建符合大庐山地区特色的温泉旅游地产开发模式，以休闲为主题，打造国内地产品牌，吸引消费。
2 大庐山温泉旅游地产发展现状与问题
随着人均收入水平的提高，人们的精神追求层次和需求出现了相应的变化。在此环境背景的影响下，部分开发商开始投资休闲式旅游地产开发，大庐山温泉旅游地产开发也由此迈入了飞速发展阶段，并受到了业界的广泛关注。但是，与国外的旅游地产开发或国内经济发达地区的旅游地产开发相比，大庐山温泉旅游地产开发还存有不小的差距，主要问题表现在以下几个方面：一是，大庐山温泉旅游地产开发沿袭了城市地产的运营模式，投资与投机并存。部分消费购买此类商品的目的是借此赚取经济利益。而开发商则利用消费者的这一心理，任意标高房价，给消费者造成低投资、高回报的假象，这无疑损害了消费者的利益，与宣传的休闲概念不符。另外，部分大庐山温泉旅游地产开发商缺少对自然环境的考察环节，导致建设项目的设计风格与所处环境格格不入，影响了人们的美观享受，最终引发地产积压、空置等一系列问题。而有的地产开发商则对市场需求的考察不到位，忽视了对人们消费能力和消费理念的分析，所开发的地产不能满足消费者的需求自然就得不到认可和消费。除了开发商自身存在的问题，该地政府部门有关大庐山温泉旅游地产开发的支持也不到位，缺少对开发商必要的引导，使得大庐山旅游地产开发无法持久的进行下去。
3 基于休闲视角的大庐山温泉旅游地产开发的影响机制
目前，大庐山温泉旅游地产开发还不能满足人们的休闲要求。总结下来，造成这种情况的主要原因是该地区的旅游开发机制还不够健全。作者从休闲的视角出发，对影响大庐山温泉旅游地产开发的因素进行了总结和分析，并提出了相应的旅游地产开发机制构建策略。
3.1 影响大庐山温泉旅游地产开发的因素
大庐山温泉旅游地产开发是一项浩大的工程，需要得到多方的支持才能持续进行下去，其影响因素主要包括区域环境、价格传导、市场调节、风险管理、消费者认同以及品牌形成等。近年来，以休闲为主题的旅游地产开发项目不胜枚举，逐渐得到了消费者的认可和青睐，地产企业迎来了新的商机。由于各地区的经济环境、自然环境、技术环境以及文化环境有所不同，所以各因素对旅游地产开发的影响也不尽相同。以大庐山温泉旅游地产开发为例，主要受到政策环境、消费环境、市场调节、品牌形成等因素的影响。目前，大庐山温泉旅游地产开发还处于起步阶段，各方面建设还存在不足之处。政府虽有制定一些支持政策，但是由于经验匮乏而导致支持力度不强，相关基础设施建设还有待完善。另外，部分地产企业缺少对市场的正确评估，投资方向不明确，价格定位偏高，忽视了消费者的能力和需求，致使企业经济目标得不到实现，缺少资金和公众支持的建设项目自然无法持续进行下去。同时，还有部分企业的风险管理做的不到位，项目开发之前没有进行系统的风险评估，一旦面临突发事件时不能及时做出正确的反应，使得企业遭受不必要的损失，严重时可能会造成企业停工。
3.2 构建完善的温泉旅游地产开发机制
结合上述对大庐山温泉旅游地产开发影响因素的分析，作者认为构建完善的温泉旅游地产开发机制应该从以下几个方面入手：一方面，地区政府完善相关机制建设。企业行为需要得到政府的认可和支持才得以实施。大庐山地区政府应该加大对旅游地产开发企业的支持力度，依据实际需要构建相应的政策机制、监管机制和引导机制，推动该项目的开发与实施。完善的政策体系应该包括财务政策、资源政策、基建政策以及融资政策等等，需要关联到温泉旅游地产开发的整个过程。而面对复杂的市场环境，政府则应该加强自身的职能发挥，正确引导地产企业开发行为，规范地产开发秩序，努力为企业创造良好的开发环境，这就需要政府构建完善的监管机制和引导机制；另一方面，地产开发企业完善相关机制建设。地产企业是整个项目开发的发起者、组织者和实施者，更应该加强保障机制建设。对于地产开发企业而言，完善的保障机制应该包括投资机制、考察机制、监管机制、风险管理机制、创新机制以及文化建设机制等。地产开发既是一个盈利项目，又是一个服务项目，因此，相关企业应该着重注意地产开发的这两个特性，全面分析温泉旅游地产开发的关联因素，组织相关人员构建相应的保障机制，尽可能的消除不良因素对整个项目开发的影响。
4 基于休闲视角的大庐山温泉旅游地产开发的对策
在上文大庐山温泉旅游地产开发机制的指导下，以下结合对大庐山温泉旅游地产开发现状和问题的认识，提出了以下几种基于休闲视角的大庐山温泉旅游地产开发的对策，以供参考。
4.1 加强监督和管理
政府是大庐山温泉旅游地产开发的参与者、引导者以及监管者，应该给予地产开发集团基础的资源支持、政策支持和法制支持，促进本地区旅游经济和地产经济的协同发展。大庐山地区政府需要会同旅游地产开发集团，对大庐山地区的经济、资源、设施以及市场等条件进行考察和分析，并以此为依据制定科学合理而且适于可持续发展的地产建设规划。在此过程中，政府有关部门应该构建完善的准入机制，严格审查地产开发企业的资质和能力，加强监督和管理，避免企业间的恶性竞争现象，保证旅游地产开发的有序进行，促进地区经济的和谐发展。自可持续发展战略实施以来，人们越来越注重环境保护，主张“绿色”经济增长模式。基于休闲视角的大庐山温泉旅游地产开发更需要坚持可持续发展原则。为此，环境监管部门应该时刻关注旅游地产开发的动态变化，及时发现破坏环境的行为并予以制止，严重时可责令该企业停工整改，增强相关法制的约束力。另外，该地区政府还需要出台一系列的政策支持旅游地产开发，营造良好的地产开发环境，积极引进外资，努力打造旅游与地产一体化经济发展模式，建立完善的产业链条，促进旅游地产衍生产业的发展。
4.2 明确投资方向
休闲式旅游地产开发将会涉及到大量的资金流动，明确投资方向可以有效规避地产开发风险，保证地产开发的顺利进行。基于休闲视角的大庐山温泉旅游地产开发投资需要以市场为导向，把握好投资方向、规模以及时机，构建完善的投资风险管理机制。休闲式旅游地产开发项目投资决策面临着最大风险，主要包括投资环境、地理位置、投资方式选择以及开发可行性研究的精准度。其中，项目管理者应该重视经济环境研究，了解当地的经济体制、政策、消费水平、基建情况以及市场开发性等，全面考察项目所处的地理环境，协同相关技术人员和管理人员分析项目开发的可行性，总结其中可能潜藏的风险，并制定相应的预控措施和应急措施。休闲旅游地产开发不仅关系到自然景观，还关系到人们的日常生活，所以项目应尽量选定在距离景观近、交通便利、适宜居住的地方，结合本地的文化特色，开发满足消费者综合需求的地产项目。虽然企业是大庐山温泉旅游地产开发的组织者、主导者，但是归根结底地产开发还是服务于民众，应以满足消费者需求为基本目标，为此，项目开发企业需要做好消费者调查工作，了解他们的期望和综合需求，发起民众创意活动，集众人之所长，在可行的范围内，积极采纳消费者的意见和建议，打造极富地区特色的地产项目。
4.3 塑造地产品牌
依托旅游资源的休闲式温泉旅游地产开发是一个资源整合与开发的过程。随着生活水平的提高，人们的消费理念发生了转变，他们更偏好于个性消费。为了更好地适应当前的市场形势，旅游地产开发企业应该树立全新的服务理念，打造企业特色文化，塑造良好的地产品牌，从而刺激人们消费，推动该区域地产经济的发展。具体而言，地产企业首先需要加强文化建设。企业文化赋予了企业灵魂和活力，影响了企业的长效发展。企业应该加强文化建设，树立正确的服务理念，营造企业内良好的人文环境，让广大消费者感受到企业独有的文化氛围，最大限度地获取消费者的认可和青睐；其次，地产企业应该加强人才培养。现代企业竞争的核心是人才竞争。地产企业要想在复杂的市场环境中脱颖而出，就必须要加大人才培养力度，以人才促动企业发展。地产企业可以定期组织开展人才培训活动，更新他们的管理观念、设计理念、专业知识等，树立他们的服务意识、质量意识，促使其设计出符合项目需求的规划图，提高地产建设质量。如此一来，在强大人力资源的支撑下，地产开发不仅能够满足人们的基本使用需求，还能为人们带去美的体验，这也是休闲式旅游地产开发的根本目标；最后，地产企业应该极大宣传。地产企业可以借助媒体，大力宣传地产项目，提升消费者对此项目的熟知度，塑造企业品牌，刺激和引导公众消费，实现企业的经济目标。
5 小结
总之，基于休闲视角大庐山温泉旅游地产开发是一个系统化实施的过程。作者主要针对当前大庐山温泉旅游地产开发的情况进行了研究，随着旅游地产开发进程的深入，我们应该持续给予关注和研究，加速旅游地产开发产业调整，为人们创造更加舒适的生活环境。
参考文献
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