土地开发方案（精选8篇）
土地收储及一级开发方案
一 项目基本情况 1.1项目概述
1.1.1项目名称
1.1.2区域位置
1.1.3项目区域的自然特征
1.1.4项目交通情况
1.2项目土地利用现况
二 编制依据
三 项目市场分析 3.1项目土地市场分析
3.2项目所在地房地产市场分析 3.3宏观政策导向
四 项目实施进度
4.1项目土地开发实施方式 4.2项目土地开发范围 4.3项目开发实施主要内容
4.3.1土地收储及出让流程
4.3.2土地征地拆除方案
4.4项目开发涉及政府职能部门
4.5项目土地供应方案
4.5.1土地供应模式
4.5.2土地供应计划
4.5.3土地一级开发深度
五 项目投资方案
5.1项目投资开发成本范围
5.1.1土地储备运营成本
5.1.2土地回收出让成本
5.1.3土地整理开发成本
5.1.4其他相关成本
5.2土地出让金估算 5.3挂牌底价估算
5.3.1底价确定程序
5.3.2底价计算方法
5.4土地销售收入估算
5.4.1项目部分土地二级开发完成后可实现销售收入
5.4.2项目部分土地进行二级开发成本及利润
5.4.3熟地地价估算
5.5项目融资方式分析
5.5.1项目开发资金使用特点
5.5.2融资模式的现状与问题
5.5.3融资方式比较及联动融资模式
六 项目方案总结
一.项目基本情况
1.1 项目概述
1.1.1项目名称
项目名称：土地收储及一级开发整体规划方案（湘阴县）
1.1.2区域位置
湘阴县位于湖南省东北部，南滨洞庭湖，湘资两水尾闾，东经 112 °30 ′-113 °02′，北纬 28 °30 ′-29 °03 ′，现隶属湖南省岳阳市。湘江自南向北贯穿全境，把全县分为东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原。全县辖19 个乡镇，418个行政村，总面积1581.5平方公里，人口73 万人，目前城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16平方公里。城区人口15万。
1.1.3项目区域自然特征
湘阴位于季风湿润气候区。四季分明，光照长，气温高，夏季长达4个月，同时降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温为17℃，日极端高气温为40.1℃，极端低气温为-14.7℃。全年无霜期为223-304天。年日照1399.9-2058.9小时。年太阳辐射总量97千卡-119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量1392.62毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均总量的54.4%。年平均相对湿度为81.37%。全年主导风向为北风、南风、西北风，年平均风速3米/秒。
湘阴县境内河渠纵横交错，湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在县内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，计有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座。主要河流有湘江、资江和白水江，主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等，主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积98.56万亩，占全县总面积的41.56%，可利用率在55%以上，为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水提供了十分充裕的水源。
全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平方公里，低山21.4平方公里，岗地200.92平方公里，水域面积657.06平方公里。全县地势较平坦，土地适种性广。土壤以水稻土、红壤、潮土为主。西部堤垸平原和湖洲分布着水稻土和潮土；东部低山岗地分布着红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。岗地红壤，质地较粘重，酸性强，缺乏养分，适种茶树。低山红黄壤，质地较松，有机质丰富，有利于林木生长。湖洲潮土土层深厚，土质肥沃，夏季淹水，冬季干涸，适种芦苇、意大利杨。
1.1.4项目区域交通情况
湘阴紧临省会长沙，居长沙、岳阳、益阳三市五县中心，区域位置长沙市以北、在省会“长沙市半小时经济圈”内，属“武汉三小时都市圈”范围内，沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。境内水陆交通十分便捷。水路承湘资沅澧四水，接烟波浩淼洞庭，航通万里长江。正在建设的三千吨级漕溪港深水码头南通长沙港，北接岳阳城陵矶港，是湖南省地理条件最优越的内河港口，长沙霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点，货轮可直接进湘江，出长江，直通远洋，同时又成为上游（长沙霞凝港）货轮和下游船只停泊转运的驿站。公路网络四通八达，长湘高等级公路（拓建中的芙蓉北路）30分钟可达长沙城区，60分钟可达长沙黄花国际机场；建成的湘阴沿江大道与规划中长沙至湘阴的沿江风光带对接：距京广铁路复线15公里，省道S308线横贯东西，向东接线京珠高速，即将动工新建的京珠高速复线，穿城而过，有2个出口。向西横跨湘资连接益阳；向北环洞庭湖直达岳阳。县内湘汨、湘营、湘杨、湘樟、临赛、新乔六大县级主干道连通各乡镇。通畅顺捷的水陆交通格局基本形成。
1.2项目土地利用现况
（单位：公顷）
湘阴县土地总面积：
153496.5
农用地
耕地：
42128.94
园地：
6246.53
林地：
15468.96
其他农用地：
25712.87
小计：
89557.30
建设用地
城乡建设用地：
10461.54
交通水利用地：
3428.67
其他建设用地：
165.33
小计：
14055.54
未利用地
水域：
30516.13
滩涂沼泽：
13152.94
自然保留地：
6215.04
小计：
49884.11
二 编制依据
1.中华人民共和国土地管理法
2.城市房屋拆迁管理条例
3.湖南岳阳市土地利用总体规划（2006-2020）
4.湖南国有土地使用权招标拍卖挂牌办法
5.湖南城县建设征地补偿安置办法
6.湘阴县政府房屋拆迁安置赔偿办法
7.湘阴县一级开发实施方案编制和审核办法
8.湘阴县土地储备管理办法
9.湘阴县人民政府关于进一步规范土地市场管理秩序的意见
三 项目市场分析
3.1项目土地市场分析（岳阳数据）
土地成交有所增加，地价随量快速上扬
国土部门统计数据显示，1-6月招拍挂出让土地共29宗，土地面积75.1万m2，土地实际成交15宗。其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面积16.04万m2，成交金额2.19亿元，综合地价水平值1366元/m2，同比分别增长140%、45.7%、256%、150.6%。
土地成交量250200*********20082009成交量185.5192896445.940.152.935.381.787.5
从岳阳历年土地市场成交情况来看，2009年土地成交87.5万，远远低于2008年成交水平，回归2005年市场水平，一方面体现目前岳阳市场处于相对平稳的市场，开发商购地热情并未随着市场的回暖出现买地的热潮；另一方面也体现了目前岳阳二手土地市场交易的活跃。
3.2 项目区域房地产市场分析（岳阳市数据）
3.2.1开发投资持续增长，建设规模继续扩大
据市统计局数据，上半年，全市完成房地产开发投资25.42亿元，同比增长31%，其中商品住宅投资22.08亿元，同比增长18.2 %。房屋新开工面积139.15万m2，施工面积640.33万m2，竣工面积81.30万m2，同比分别增长61.3 %、87.5 %、120.9 %。住宅竣工面积 74.62万m2，同比增长152.8 %。全市共有在建房地产开发项目193 个，同比增长70.8%。截止6月底，全市共有房地产开发企业312家，其中外来企业82家，今年新增注册25家。
3.2.2资金来源增幅较大，购房能力有所增强
上半年，全市房地产开发企业资金来源47.07亿元，同比增长83.2%。其中企业自筹、银行贷款、预收款分别为22.47亿元、5.91亿元、9.94亿元，同比分别增长75.4%、123%、15.6%。
市区共办理房地产抵押登记 3329 起，抵押面积70.55万平方米，抵押金额22.58 亿元。其中，办理个人预购商品房抵押1953起，抵押面积23.66万m2，抵押金额5.84亿元；共办理在建工程抵押50起，抵押面积22.4万平方米，抵押金额
3.87 亿元。
3.2.3新增上市大幅增加，市场库存略有减少
1-6月，商品房上市面积50.59万m2，同比增长48.7%；其中商品住房上市面积48.06万m2，上市套数4495套，同比分别增长80.1%、86.3%；商业营业用房上市面积为1.85万m2，同比下降68.4%。截止6月底，市中心城区商品房累计可售面积为95.97万m2，其中商品住宅累计可售套数为5300套，面积为 62.29万m2，市场供应比较充足。
3.2.4商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛
1-6月，商品房成交面积47.03万m2，成交套数4029套，成交金额13.71亿元，同比分别增长26.4%、29.3%、64.5%；其中商品住房成交44.57万m2，3758套，成交金额12.28亿元，同比分别增长27.4%、33.8%、70.7%；商业营业用房成交2.25万m2，236套，成交金额1.36亿元，同比分别增长0.68%、-21.3%、19.9%。
6月，商品房成交13.55万m2，1186套，成交金额3.92亿元，环比分别上涨69.8%、71.6%、65%。其中商品住房成交面积为13.33万m2，同比增长67.5%，环比增长75.7%；成交套数为1167套，同比增长94.8%，环比增长81.2%；成交金额3.75亿元，同比增长127.3%，环比增长73.1%。本月商品房放量成交，创历史新高。
3.2.5商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨
1-6月商品房成交均价2915元/m2，同比上涨30.2%。其中商品住房成交均价2755元/m2，同比增长34%；多层成交均价2346元/ m2，同比上涨36.4%；高层成交均价2869元/ m2，同比上涨21.4%。商业营业用房成交均价6044元/m2，同比上涨19.1%。
6月，商品房成交均价2892元/m2，环比下降2.8%，同比增长27.1%；其中商品住房均价2834元/ m2，环比下降1.5%，同比增长35.7%，住房均价比上月略有下降。
3.2.6供销总量基本平衡，供销结构基本合理
（1）1-6月，商品房供销比（期间商品房上市面积:期间商品房销售面积）为1.076:1，其中商品住房供销比为1.078:1，商业营业用房供销比为0.823:1。上半年商品房供销基本平衡，住房市场供需两旺。
（2）商品住房供需以90 m2-144 m2为主。数据显示，上市商品住房中，90 m2以下的占1329套，90 m2-144 m2的占2897套，144 m2以上的占179套，分别占比30%、66%和4%，普通住房供应占比达到了96%。成交商品房中，90 m2以下的占686套，90 m2-144 m2的占2574套，144 m2以上的占498套，分别占比18%、69%和13%，普通商品住房成交占比达87%。
3.3宏观政策导向
3.3.1四月十五日国务院常务会议
（一）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平
解读：
个人觉得，这个政策在一线城市或许影响并不大，但是在二三线城市的影响将是致命的！（1）将会扼杀一批贷过款，但是想换房的改善型客户的购房欲望。首付并不是最主要的难点，难点在于基准利率的1。1倍，这将让客户承担更多的银行利息，这是这些改善型客户所不愿，也不能承受的。
（2）一线城市的收入明显高于二三线城市，而且工资的上涨幅度也要高于二三线城市，加上一线城市的土地越来越稀缺，高利率换来的是高回报的话，还是有很多投资客敢于出手的，但是在二三线城市则不然，最关键的问题是高利率换不来高回报，则投资客持观望态度，则会导致二三线城市房子有价无市，甚至会出现大量的烂尾楼。
已经涨上去的房价很难在回调，特别是二三线城市，会让客户对整个市场失去信心，最后的结果就是开发商不让价，客户不买账，继续和07-08年一样，市场冷淡，导致闲资流向其他的投资领域，例如股市，或存入银行，市场缺乏活力，资金市场缺乏热钱，导致很多的产业受到牵连，经济下滑等情况的出现。
个人认为，这个政策，是会遏制房价的上涨，但是绝对是治标不治本，投资性购房最大的动机就是因为有利可图，当市场上的房子达到一定的饱和程度了，不具备投资价值了，投资客也就减少了，所以国家应该加大的是保障性住房，廉租房，公益房的修建力度和面积，应该是加大国家自身对社会保障的投入，而不是通过调控政策来抑制房价。让想买房的人有更多的购房渠道，而不是只有商品房一条路。
（二）4月17日，新国十条
从本次“国十条”标题“坚决遏制部分城市房价过快上涨”直观来看，针对的主要为一线城市，及部分房价上涨较快的2、3线城市。但是政策并未表明如何界定哪些城市为“房价过快上涨城市”因此，本次“国十条”政策的影响将是全面的。巨大的利空消息，将会对房地产业过快的发展起到切实的抑制作用，甚至引来房价大幅下跌；
从“国十条”具体条款来看主要运用2种手段，从3个层面来制约房价上涨。本次新政运用“政策调控”+“金融调控”并举的手段，从土地供应结构，房地产开发，房地产需求这3个层面来执行，从政策的力度来看是空前的； 政策逐条解读：
第1、2、3条——制约房地产市场需求
（1）商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；
（2）对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
（3）地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。解读：
上述3条主要是针对需求层面的新政，如果政策执行严格，将会极大的抑制以投资及投机为目的购房。目前我国房地产市场中投资需求占房地产总需求的比例相当大，当这一部分需求者撤出房地产市场，必然会显著影响整个房地产市场的供求状况。
从现阶段的市场来看，如果剥离了投资或投机购房人群。基本住房需求者，由于供需双方对房地产价格的预期相距甚远，供给和需求没有实现均衡，导致一方面房屋积压，另一方面又有很多居民持币观望，近期将持续一种博弈的状态，但从长期来看，由于开发商资金链压力，最终将导致房价大幅下跌，以适应刚性需求人群的支付能力。
第4、8、9、10条——加大房地产开发环节管理
（4）税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
(8)房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。
（9）严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。（10）对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。解读：
通过政策及金融手段的方式，对房地产开发层面加以控制，抑制房地产开发过热，政策也是针对拿地、开发、销售三个环节制订了明确的规定；
在开发商拿地环节的政策，主要是规定了参与“招、拍、挂”竟地开发商的资质问题，非主业的国有或国有控股房地产开发企业将不得参与商业性土地开发与经营；同时也规范了房地产企业拿地环节的融资问题；
在开发环节中，针对有土地闲置和炒地情况的开发企业在融资方面制定了严格的政策，禁止商业贷款同时暂停上市；
在销售环节中，制定了严格的税务清查工作，“枪打出头鸟”，对“定价过高、涨价过快”的房地产个案项目进行重点的清算和稽查；
第5、6、7条——调整土地供应结构
（5）房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。
（6）房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
（7）加快保障性安居工程建设。地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。解读：
2009年全国保障性住房土地供应仅完成计划一半，这也间接成为房价过快上涨的一个诱因，2010年“两会”期间，中央政府着重强调了保障性住房的执行力度，“二元化”的房地产格局已经确定，即政府提供保障性住房，来解决中低收入群体的居住问题。改善性需求及投资需求市场化；
本次政策更加明确了地方（尤其是房价过高、上涨过快的地区），加大保障性住房的供应量及建设规划的执行力度，通过政策性住房来平抑房价，满足低收入人群的居住及购房需求，解决民生问题；
四 项目实施进度
4.1项目土地开发实施方式
政府联合及委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
4.2项目土地开发范围
（1）依法无偿收回、补偿收回或置换的土地；
（2）以市场方式收购或政府依法行使优先购买权收购的土地；（3）未确定土地使用权人的国有土地；（4）实施旧城改造需要使用的国有土地；
（5）产业结构调整、国有企业改制等原因调整的国有划拨土地；（6）原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的土地；（7）为实施城乡规划而需要依法征收的所有建设项目的土地；（8）其他依法可以纳入储备的土地。
4.3项目开发实施主要内容
4.3.1土地收储程序
（一）集体土地征收储备（1）储备程序：
第一步：市土地储备中心联合区储备中心对拟征用储备地块进行调查摸底，并进行前期定界测量工作；
第二步：根据拟征收储备地块的摸底材料情况，向所在区局办公室提交用地预审申请及相关文件资料，经批准后由相关科室承办初审，初审通过后，由区储备中心将相关资料提交市局土地规划处窗口进行预审。
第三步：被征收土地所在区国土资源局根据拟征用储备地块的摸底材料，准备征地报批资料，并会同预审意见一同报市国土资源局耕保处；
第四步：征地经政府批准后，市储备中心负责筹集资金，区国土资源局负责公告并实施征地协议的签订和补偿工作；
第五步：市储备中心向市规划局申请定点和编制控制性规划；
第六步：征地程序完成后，将征为国有的土地存入政府储备库，并按照规划实施前期开发和配套建设。（2）提交资料
1.建设用地预审意见；
2.区、县国土资源部门请示文件； 3.建设用地审查登记表； 4.现场踏勘登记表；
5.建设用地项目呈报材料“一书三方案”； 6.土地权属证明； 7.权属汇总表； 8.听证材料；
9.征收（用）土地告知书； 10.征收（用）土地确认书；
11.征收（用）补偿费标准合法性、安置途径可行性说明； 12.拟占用土地1：1万分幅土地利用现状图； 13.土地利用总体规划图（乡级）； 14.建设用地勘测定界技术报告；
15.可行性研究报告批复文件或立项批准文件； 16.城市建设规划部门的规定定点文件； 17.规划许可证； 18.社保方案意见。
（二）国有土地收购储备（1）办理程序：
第一步：土地储备中心对拟收购储备的地块进行调查摸底，查清地块的权属和土地利用现状；
第二步：土地储备中心向市规划局申请确定地块红线范围和土地用途；
第三步：土地储备中心与被收购单位达成初步收购意向，拟定收购储备方案，报局长办公会批准；
第四步：经局长办公会批准后，储备中心与被收购单位签订收购合同，约定付款期限和土地移交时间；
第五步：土地储备中心向市局申请办理国有土地使用权过户审批手续； 第六步：将收购土地存入政府土地储备库。（2）提交资料：
1.土地使用权收购申请书；
2.被收购土地单位营业执照复印件；
3.被收购土地单位法定代表人证明书（原件）及其身份证复印件； 4.被收购土地单位职工代表大会同意收购的决议； 5.国有土地使用权证书原件及复印件； 6.其他文件资料。
（三）储备地的出让方式及办理程序（1）土地使用权招标程序
第一步：对需要以招标方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；
第二步：服务中心对拟出让地块的资料进行审查，并进行现场踏勘，确定权确认权属和界址；
第三步：向市规划局申请编制拟出让地块的控制性规划； 第四步：服务中心在委托评估机构对拟出让地块进行评估的基础上，拟定土地招标出让方案，报局长办公会议会审；
第五步：服务中心根据批准的招标出让方案，组成评标小组，编制招标文件，完成招标准备工作；
第六步：利用社会媒体发布招标公告；
第七步：召开招标推介会，向社会介绍拟出让地块的情况； 第八步：受理投标申请，确认投标资格，接受投标报名申请； 第九步：组织开标大会，由评标小组评标，招标人根据评标结果，确定中标人。签订招标成交确认书；
第十步：招标出让资料移交局土地利用处办理用地审批手续。（2）土地使用权拍卖程序
第一步：对需要以拍卖方式供应的土地，由局主管处报经局长办公会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；
第二步：服务中心对拟拍卖地块进行现场踏勘，确认权属和界址； 第三步：向市规划局申请编制拟拍卖地块的控制性规划； 第四步：服务中心在委托评估机构对拟拍卖地块进行评估的基础上，拟定土地招标拍卖方案，报局长办公会议会审；
第五步：拍卖方案经局长办公会议批准后，编制拍卖文件，做好拍卖出让准备工作； 第六步：利用社会媒体发布拍卖公告；
第七步：召开拍卖推介会，向社会介绍拟拍卖地块的情况；
第八步：接受竞买人报名申请，确认竞买人资格，发放竞买标志牌，布置拍卖会场； 第九步：按照公告的拍卖时间、地点，组织拍卖大会，确定竞买人； 第十步：与竞买人签订国有土地使用权拍卖成交确认书；
第十一步：服务中心将拍卖资料移交局土地利用处办理审批手续。（3）联合拍卖房地产程序
第一步：市地产市场服务中心根据联合拍卖申请和审批文件，完成拍卖资料的审核和房地产现场踏勘工作，与拍卖公司签订《联合拍卖协议》；
第二步：服务中心在委托评估机构对拍卖房地产进行评估的基础上，拟定拍卖方案，报局长办公会议会审；
第三步：拍卖方案经批准后，市地产市场服务中心与拍卖公司共同发布拍卖公告，组织拍卖会；
第四步：拍卖成交后，共同与竞得人签订《成交确认书》；
第五步：服务中心将拍卖资料移交局土地利用处办理审批手续。（4）土地使用权挂牌程序
第一步：对需要以挂牌方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；
第二步：服务中心对拟挂牌地块进行现场踏勘，确认权属、界址。委托挂牌的，与申请单位商定土地补偿的取得方式、标准等挂牌条件；
第三步：向市规划局申请编制拟挂牌地块的控制性规划； 第四步：服务中心在委托评估机构对拟挂牌地块进行评估的基础上，拟定土地招标出让方案，报局长办公会议会审；
第五步：实施方案经局长办公会议批准后，根据方案编制挂牌文件，在社会媒体上发布挂牌出让公告，按法定程序组织挂牌交易；挂牌结束后，签订成交确认书；
第六步：服务中心将资料移交局土地利用处办理用地审批手续。
4.3.2项目征地拆除方案
（一）征地补偿内容及标准依据《湘阴县城区集体土地上房屋拆迁安置暂行办法》
①征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
②征地补偿费实施市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地地区居民的生活水平、工农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。
③征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征 地的镇集体经济组织或者镇政府，用于居民生产生活。
（二）征地补偿方案本项目采用货币补偿方式与面积兑换及优购方式相结合（1）对拆迁的农户住宅采取货币安置方式的，按如下规定进行补偿和补助：
1.房屋拆迁补偿费：按照岳政发〔2009〕16号文件标准支付被拆迁房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费；
2.购房补助费：根据被拆除房屋的合法建筑面积，按350元/平方米标准补偿；
（三）装饰装修补助费：被拆迁对象每人按350元/平方米标准补助50平方米装饰装修费；
（四）失地安置补助费：被征地拆迁户的农业人口按2.3万元/人的标准进行补助，被征地拆迁户的农业人口中是独生子女的凭计生部门颁发的《独生子女证》增加1个人的安置补助费。居民户、外迁户不享受此项补助。
（2）面积兑换安置标准
拆迁农户住宅，采取面积兑换还建方式安置的，以该户正屋合法建筑面积兑换等量安置房面积，根据所兑换面积，按350元/平方米标准补助装饰装修费，兑换还建户农业户口安置补助费仍按本办法第六条第二款第四项执行。偏杂屋按岳政发〔2009〕16号规定标准实行货币收购，不再增加其它补偿和补助。
（3）优购标准
1.被拆迁对象每人可优购安置房50平方米，按“一户一套”在集中统一建设的居民区（点）进行安置。安置房原则上规划为多层住宅。安置房的基本户型为100平方米、125平方米、150平方米三种，供优购对象依照优购面积标准自主选择。各类户型产权面积与设计面积原则上偏差不超过5平方米，具体户型面积根据大多数被征地农民意见，按照规划要求，科学合理地进行优化设计。安置区内的车库一并纳入优购计划；
2.安置房建设以经济适用、满足居住功能为原则，按经审定的设计图纸施工，水电到户外，以毛坯房对外优购；
3.安置房基准价格为成本价，由建设管理单位申报，县物价部门参照我县经济适用住房或廉租房收购价核定。优购安置房均价暂定为1100元/平方米，三年后按物价变更系数再行调整；
4.安置房屋统一按初始登记办理分户证，办证费用由安置对象按有关政策规定承担。产权人为拆迁户户口本中载明人员，不得擅自变更；
5.安置居民区（点）住房之外的其它构（建）筑设施属投资人所有； 6.房屋交易参照国家经济适用住房相关政策办理；
7.安置房小区（点）物业管理费用和公共维修基金，由安置对象（业主）承担。
4.4项目开发涉及政府职能部门
在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。
（一）国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
（二）发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。
（三）规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。
（四）建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。
4.5 项目土地供应方案
4.5.1土地供应模式
根据湘阴县出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法，本项目在完成土地一级开发的征地、拆迁、规划、大市政等各项工作后，通过土地公开市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。
4.5.2 土地供应计划
本项目拟出让用地面积为4000亩。根据土地一级开发及招拍挂出让流程，结合已制定的征地、拆迁、市政工程的开发建设计划，本项目预计在2010年10月开始进入一级开发工作程序，于2011年开始入市准备工作，于当年底前上市公开交易。
4.5.3土地一级开发深度
本项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“七通一平”的状态，即宗地红线外上水通、下水通、雨污水通、配电通、燃气通、电讯通、道路通，宗地内场地平整。
五 项目投资方案（虚构数据）
5.1 项目投资开发成本范围及估算
(一)征用土地费用:土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地面附着物补偿费、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、征地管理费、土地测量费。
(二)收购或收回土地费用:土地补偿费、地面附着物补偿费、拆迁安置费、破产或改制企业职工安置费、土地测量评估费、中介费。
(三)开发整理土地费用:土地测量评估费、房屋拆迁费、土地前期开发费(不含市政大配套费用)、土地整理费、中介费。
(四)处置土地发生的费用:招投标、拍卖、待出让出租等过程中发生的土地评估费、拍卖手续费、广告、中介费等。
(五）银行贷款利息:在储备或处置土地过程中支付的银行贷款利息。(六)经财政部门同意的其他符合规定的成本费用。
本土地一级开发项目直接投资主要包括征地补偿费、拆除补偿费、前期工程费、基础设施建设费等，经计算为7152.4万元，折合到建设用地（237亩），约为30万元／亩；折合到建筑面积（138413平方米）约为517元乒平方米。间接投资主要为建设期利息、一级开发收益、税金等，合人民币1146.7万元。总投资为直接投资与间接投资之和，为8299.1万元，折合到建设用地（237亩）约为35万元／亩，折合到建筑面积约为600元/平方米。具体投资估算详见下表：
序号
项目
金额（万元）
备注
（一）前期费用
121.9
1.1至1.8项之和
1.1 测绘费
6.3
以建设用地面积为基数，按0.4元／平方米计算 1.2 办理规划手续费
5.5
以规划建筑面积为基数，按0.4元／平方米计算 1.3 钉桩钉线费
12.6
以建设用地面积为基数，按0.8元/平方米计算 1.4 地质灾害评估
根据市场行情，结合收费标准，暂定为20万元 1.5 委托可研费
根据市场行情，暂定为20万元
1.6 出让评估费
根据市场行情，结合收费标准，暂定为15万元 1.7环评费
根据《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境
影响咨询收费有关问题的通知》，取20万元
1.8 挂牌交易费
22.5
1亿以内22.5万元，1亿以上0.5%o
(二)征地拆除费用
3969.9
2.1至2.3项之和 2.1 征地补偿费
3300
11万元／亩（包含土地补偿费及人员安置补助费）2.2 地上物拆除补偿费 270
以现状地上楼栋为基数，按每栋30万计算
2.3 防洪费
399.9
《征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》20元／平方米
（三）市政工程费用 2720.0
（四）不可预见费 340.6
按照前三项和的5%
（五）项目直接投资 7152.4
前四项之和
（六）建设期利息
131.3
5% 银行贷款
（七）收益
582.7
项目直接投资的8%
（八）税金
432.7
5.5%营业税 合计 8299.1 项目直接投资+利息+收益+税金
5.2 土地出让金估算
项目规划总用地面积199994平方米，规划总建筑面积138413平方米，其中住宅建筑面积128369平方米，商业建筑面积5044平方米，配套建筑面积5000平方米，容积率0.9。该项目所在区域处于市住宅用途基准地价八级地价区，根据该区域类似项目的住宅、综合的地价水平情况，结合项目自身实际情况，本项目地价水平按照住宅楼面出让金单价120元／平方米、商业用途出让金单价210元/平方米、综合楼面出让金单价150元／平方米进行估算，出让金计算过程如下：
住宅用途出让金总价=拟建的住宅建筑面积×楼面单价=128369×120=1540.4（万元）
商业用途出让金总价=拟建的商业建筑面积x楼面单价=5044×210=105.9（万元）
综合用途出让金总价=教育配套建筑面积×楼面单价=5000×150=75.0（万元）
项目总出让金为以上三项之和，即1721.3万元。
5.3 挂牌底价估算
5.3.1挂牌底价确定程序
（一）由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。
（二）市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。
（三）市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。
（四）市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。
5.3.2 底价计算方法
挂牌底价为一级开发综合成本与土地出让金之和。一级开发综合成本为项目总投资成本（包括一级开发的开发商利润），即8299.1万元，土地出让金总价为1721.3万元，本项目挂牌底价估算为10020.4万元。
5.4 土地销售收入估算
主要采用假设开发法来确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。
5.4.1项目二级开发完成后可以实现的销售收入 根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，住宅及商业可以达到的销售均价分别为2700元／平方米、3000元／平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入计算如下：
销售总收入=住宅建筑面积×销售均价=128369×2700+5044×3000=36172.8（万元）
5.4.2项目二级开发成本及开发商利润
项目二级开发成本及开发商利润总计为19266.9万元，包括建安综合成本、销售费用、开发商利润，具体估算过程如下：(一）建安综合成本
根据现行《建设工程概算定额》，并综合考虑各用途房地产的建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建安综合成本为16215.9万元，详见下表。
(二）销售税金及销售费用根据有关税收规定和一般销售费用水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为2712.9万元。
(三）二级开发的开发商利润
本项目物业类型为居住、商业，二级开发的开发期为2年，根据项目实际情况和房地产开发一般利润水平，二级开发的开发商利润按照建安综合成本（不含利息）的2既进行测算，如下所示：
二级开发的开发商利润=15254.8×20%=3051.0（万元）
5.4.3熟地地价估算
熟地地价=（项目二级开发的销售收入－项目二级开发成本一开发商利润一销售税费）÷[（1＋利率）2-1+利润率＋l〕
=(36172.8一16215.9一3051.0一2712.9）÷｛[(l+6.3%）2-1]+20%+1}=10671.7（万元）
5.5 项目融资方式分析
5.5.1 项目开发资金使用特点
（一）资金投入与回收的集中性
（二）资金使用对象的广泛性与差异性（城市范围内各种经营性和非经营性用地统筹储备和开发）
（三）资金回收周期与周转速度的不确定性
受土地市场和房地产市场中供求关系的影响
受宏观经济周期波动状况、政府政策与策略的影响
5.5.2 融资模式的现状与问题
（一）土地储备机构的两种基本组织形式：
政府全额拨款的事业单位
政府投资组建并授权经营的土地开发企业
（二）土地储备机构的两种基本融资方式
通过政府土地主管部门申请贷款或委托具体实施土地储备与一级开发的土地一级开发企业申请贷款
具备自行融资的资格，可以直接利用银行贷款和股权合作等各种融资方式
（三）融资渠道
用财政拨款获得启动资金或资本金，用银行贷款筹措土地储备和一级开发过程中所需的主要资金。
尝试了信托融资和股权融资等方式：
信托融资：融资成本不断提高，融资规模限制没有实质性突破；
证券融资：短时期内很难成为土地储备机构的主要融资方式。
（四）土地储备贷款政策
商业银行对土地储备机构发放的贷款应为抵押贷款；
贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%；
贷款期限最长不得超过2年。
（五）目前土地储备和一级开发的融资模式
土地储备机构负责项目实施，资金来源为财政拨款。
土地储备机构负责项目实施，资金来源为土地储备贷款，由土地储备机构与银行签订贷款合同。
通过招标等方式选择土地一级开发企业负责项目实施。
（六）项目融资面临的现况
需要政府解决融资问题的土地类型过多，而且主要依靠地方财政拨款或申请贷款，制约了政府土地储备和一级开发的规模。由于缺乏灵活有效的融资方式组合，对于那些收益前景良好但储备开发周期超过两年的经营性用地，难以实现储备和开发，影响了供给储备规模。
通过土地一级开发企业自行融资并可在两年内实现供应的土地，由于回收资金中的土地增值收益直接上交财政，使土地储备机构投始终处在启动资金或资本金没有稳定来源、投资能力不足的状态，制约了其投融资能力的积累和增长，进而研究影响了其土地储备和一级开发能力的成长。
5.5.3融资方式比较及联动融资模式
融资方式比较
联动融资模式：
联动融资模式是指通过不同融资方式（土地储备基金、财政拨款、银行贷款）的联动互补，设计出的满足当前实际需要的且符合相关政策要求的组合融资模式。
面向各种不同类型和风险特征的土地储备和融资需求，需要同时兼顾当前和长远的土地储备特征和房地产市场的未来发展，需要组合不同时期不同特征主体的利益和风险。
联动融资特点：
一揽子解决众多风险程度不同的土地储备和一级开发项目的融资问题。通过金融合作协议，加强了不同风险特征项目之间的关联。
通过土地储备基金，更广泛的支持各种类型土地的储备与一级开发，增强政府土地储备能力，发挥土地储备规模和储备时间对土地市场供应的影响力，更好的引导和调控房地产市场的协调健康发展。
需要国土资源局、土地储备机构、合作银行之间，就合作协议框架下各类项目的风险评估取得共识，包括评估标准、评价方式和评价结果。
风险评估标准与评价方式应构成金融合作协议的重要组成部分。
六 项目方案总结
6.1土地储备和土地一级开发的区别与联系
两者的区别：
土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。该制度的建立，旨在加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。
土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件活动。土地一级开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施并委托开发企业负责土地开发具体管理和授权开发企业负责实施两种模式。
两者的联系：
纳入政府土地储备范围的土地，在进行土地使用权出让前，需要按照土地一级开发的模式，对地块进行土地开发工作。
以一个简单的例子来看, 假设要求设计关于引进人员评估的一个系统, 按我们过去的做法, 先会要求提供给我们一份相关的引进人员评估表, 然后依葫芦画瓢地设计相应的表单与界面。在短期来说, 这样做是简便而实用的, 但并不能够符合现实世界的长远目标, 这套设计方法不具有扩展性, 因为任何一份评估表的结构都会有可能发生许多改变的。采用面向对象的方法, 可以从中提取出表类型、表结构、评分方法以及能考虑继承等各方面的要素, 这样就可以保证软件的通用性, 可配置性与可维护性。
在工具的选择过程中, 我们选择了现在已十分流行的Rational系列, 包括Rational Rose、RUP、So DA等, 为什么选取这个系列工具呢?这是基于我们对软件需求分析目标的看法, 需求分析应当能正确地回答如下的几个关键性问题:
a.用户的需求是否已详尽地被考虑到了;
b.用户能否理解或明白我们所描述的内容;
c.分析是否会和设计相脱节;
d.程序员能否明白我们的分析与设计要求吗等等。
以下对上述几个问题逐一简要地加以说明:
a.详尽地获取用户的需求。
用户的需求可分为显式的需求与隐性的需求, 用户的倾向往往只顾及到当前的与明显的需求。要达到对需求理解的全面性, 不仅仅只是依靠有效的用户谈话和调查, 因为我们所面对的用户需求往往会有些片面的, 采用Rational Rose (基于UML) 提供的用例, 以及多种图的联合使用, 可以使我们发现其中的遗漏。
b.使用户能充分地理解我们的表示方法, 能够真正明白我们描述的内容。
软件需求分析规格说明书通常会是冗长而枯燥的, 一般的用户不容易深入理解, 这样就削弱了分析的正确性。通过支持面向对象及UML语言的Rational Rose可以更好地和用户交流, 让用户了解系统的运作方式甚至细节的操作。
c.使分析和设计两个阶段互相联系与贯通。
这是我们选择面向对象的方法及Rationa Rose工具的重要原因, 系统分析要向用户描述的不仅仅是用户的需求, 而且包括解决方法, 解决方法当然应包括设计 (程序) 、数据库与系统配置, 我们当然不希望用户得到的是一个与需求规格说明不相同的软件, 也不可能要求程序员完成一个不可胜任的任务。然而我们在以前的多项工作中经常发现这类情节, 因为系统分析与设计相互脱节, 导致一头扎在分析中不顾设计有关的事宜。
分析与设计的脱节, 还不利于设计现格说明的评估, 因为分析往往会脱离现实, 导致缺乏评估的依据。
因为不可能成功地完成设计而使分析需要重来, 就会造成巨大的浪费与损失。一个好的工具可以使分析与设计更紧密地连结起来, 甚至于———一对应。面向对象的分析方法使对象之间相对而言有独立性, 减少了任何影响到全局的改动, 能避免因需求变化而导致全盘皆动的被动局面。
d.使程序员明白我们的设计。
一个好的设计应该让程序员感到清晰明白, 更少疑问。一个疑问很多的设计加上沟通不畅, 绝对会出现在应用环境下所不需要的另一个软件, 所以设计规格说明书务必清楚、形象与明确, 当然, Rational Rose具有足够的图形与其他形式, 能使程序员更加明确, 甚至能细微到每一个语句 (事实上如果使用VB, 程序架构都有可能直接生成了) 。
e.选择UML可能会有更多的理由。
比如用户文档的编写、数据库设计, 我们都需要做到有延续性, 有自动化支持和具有质量上的保证。
所以, 我们选用了以上的方法和工具。
在分析中, 面对考勤班次的问题时, 由于过去一直使用纸卡方式考勤, 使用户对班次形成了固定的概念, 而现在的许多考勤软件也采用多次刷卡的方法来形成一天的记录。经过面向对象的分析可以发现, 事实上每天的上班记录是由多个时段所形成的, 时段的多少在各个公司, 各个工种与部门都不尽相同, 每个时段可能有不同的属性, 时段与时段组合可形成为班次, 这更适合于现实的情况, 使之能更加灵活与更有扩展性。其实, 在天与天之间也都有相互之间的关系。在这一点上, 我们又发现必须在考勤与出勤工资中加入与MRP中相似的期段 (Periods) 的基本概念, 比如可以称之为考勤期段, 允许为用户更加方便地设置考勤期段, 可能使之不一定与自然年月日相同等等。
Rational Rose使我们更方便地把上面的想法在类上去实现, 更进一步地设计好我们的高效率的数据库。
当然, 使用单一的一个工具去完成一个中大型的应用系统的需求分析, 是不可能成功的。因为社会在发展, 用户的需求也在改变, 如何把握住用户的需求是需要时间的, 面向对象的方法有时也会忽略外在的与表层的要求, 不仅仅是要获得关键的需求, 其他更多的需求往往要等到用户在使用后才知道, 然而等到用户使用是不现实的, 作为原型开发模型中的原型也是收集用户需求, 描述与解释需求的一类相当有效的方法与工具。
在我们的开发过程中, 为了更好地让用户了解我们的系统和我们的设计方案, 让用户在见面会上更有方向性与针对性, 我们首先用Access开发出原型, 让用户先试用。这样, 我们在真正的分析与设计时就能更加符合用户的要求。
总之, 软件需求分析方法和工具的使用, 对我们软件开发过程影响是很深远的, 选用高效能的正确的方法与工具, 可以使我们的软件更加正确地反映现实需求, 更加具有可用性、可扩展性和可维护性;降低了软件项目的风险。
(本文主要参考了广东延国庆等人的论文)
关键词：机电专业；课程开发；方案
中图分类号：G712 文献标识码：A 文章编号：1671-0568（2013）32-0051-02
中专学校机电专业要提高教学质量，必须发展特色课程，全面提高学生素质。专业项目课程开发的目的就是加强学生的实践能力，使学生的职业技能和综合素质得到全面提升。机电专业课程项目开发成为中专学校提高机电专业教学质量的重要手段。
一、项目课程的涵义
项目课程就是以项目为中心来组织、选择课程的教学模式。中专项目课程就是以完成项目工作任务为目的，把企业的生产、经营、管理及实际工作当做项目课程的核心，而且与相关的职业标准相结合，提高学生制定工作计划、收集信息、实施工作任务及对工作成果评价的能力。其实质是一种学以致用的教学模式，学生在做中学，在学中做，既有利于掌握专业技能，又有利于培养良好的学习习惯，还能陶冶情操、培养协作精神，最终促进学生的全面发展。
机电专业课程项目开发是面对机电行业发展状况，结合机电行业市场发展的需要，培养更多学以致用的专业人才。
二、确定机电专业的项目课程
1.课程目标的设定要充分考虑市场需求
实施项目课程开发的目的就是培养机电行业市场需要的人才，制定人才培养目标时一定要对市场进行全面考察，充分考虑市场需求，建立相应的人才培养体系，处理好适用性和专业针对性、就业发展前景和就业竞争能力的关系。学校应对机电专业的就业前景展开调查研究，了解真正的人才需求状况。设定专业培养目标时以能力为主，兼顾各项综合素质的全面发展，使学生既能够熟练掌握机电自动化设备的生产运营及维修管理等方面的专业知识，又有应对未来激烈市场竞争的能力。
2.根据企业需要培养学生的职业能力
任何职业都需要不同能力层次的人才，主要包括一般职业能力、特定职业能力及创新发展职业能力。机电行业的一般职业能力是指在这个岗位群中各岗位都需要的基础能力，如金属材料选择能力、机械绘图能力、电路识图能力、确定热处理方法能力、分析选择能力等。这些是机电专业学生必须掌握的能力，是从事机电行业的基础能力；特定职业能力是指一般企业所需要的普车加工、钳加工及电工等能力。在机电行业里，一般包括机电设备的维修、安装、调试，简单的机械装配能力等。这个层次的能力比一般职业能力较难掌握，而且面对专门的职业部门，掌握这部分能力的人相对第一层次会少一些；创新发展职业能力是指在专业技术上的创新发展，如机电行业车间生产管理、数控编程、机电设备的创新改造等能力，这是较高层次的职业技能。
3.兼顾学生的综合能力培养
在培养学生职业技能的同时，综合能力的培养同样不能忽视。根据上述职业技能的需要，可以把课程设置为三个层次：第一层次，开设电子电工技术应用、机电机械绘图、技术材料处理等课程，满足第一层次的职业技能需求；第二层次，开设车工工艺、液压与气动、传感器的应用等课程，满足第二层职业技能的需求；第三层次，开设数控设备编程、机械设备生产调试、设备维修管理等课程，使学生在基础技能上得到质的飞跃。除了根据职业技能分层来设置课程外，还要把与机电企业生产联系最密切的课程作为项目课程的重点，供学生学习。
三、机电专业项目课程开发步骤
项目课程开发的步骤包括工作任务分析、课程方案制定、课程标准研发、课程教材开发、项目课程实施、项目课程的评价与完善，这是一个整体过程，做好每一步的工作才能真正完成机电专业项目课程的开发。
1.分析工作任务
首先要深入企业调研，了解其对职业技能和能力结构的需要。对企业的生产、管理、经营及服务的工作进行分析与研究，确定机电专业项目课程的工作任务和人才培养目标。例如，将数码显示器、音响组装等相关技术手段写进中专学校机电专业教材。这是分析工作任务的阶段，也是课程项目开发的第一阶段。
2.制定课程方案
制定课程方案就是将企业的生产项目转化为机电专业的课程项目，使企业的工作任务成为机电专业的课程模块。当然，转化不是简单地对应，还需要复杂的转化过程。
3.研发课程标准
课程标准的制定需要根据项目模块的具体情况而定。企业的生产设备和产品是多种多样的，必须进行提炼才能制定项目课程标准。另外，还要紧密结合学科内容，优化组合学科项目，在专家的指导下，确保课程项目和各项工作能够科学有效地开展。
4.编写课程教材
课程标准制定后就可以编写教材。要有统一的格式，按照课程标准的设计进行研讨，形成教材初稿。还要经过专家小组反复讨论、修改，确保编写的教材知识准确、可靠，使学生真正学到有用的专业技能。
5.实施项目课程
项目课程的实施一定要在仔细研读课程标准和教材的基础上进行。机电专业项目课程的实施是学校和企业合作的过程，重在培养学生的综合技能。实施项目课程时，一定要注意师生间的平等对话，使学生在和谐的环境下学习，使理论知识和职业技能同步提高。同时，培养学生的职业道德和其他方面的综合素质，促进学生的全面发展。
6.项目课程评价与完善
评价与完善是项目课程开发的最后一个环节，且贯穿于项目课程开发的全过程，每一步都有相关专家和教师的评价反馈。根据各方面的评价反馈，不断对项目课程进行改革，使之达到最好的效果。
机电专业项目课程开发是适应中专学校课程改革需要的新型教学模式，其目的是为了培养更能满足机电行业需要的人才。但是，课程开发一定要建立在充分调查企业生产状况和行业发展前景的基础上，并制定科学的课程标准和任务。只有真正考虑各项因素，在专家的指导下进行机电专业项目课程的开发，才能真正发挥项目课程开发的作用，促进学生专业技能和综合素质的提高。
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为保证我学区新课程方案的实施，依据教研室的相关文件精神，充分挖掘并有效利用校内现有课程资源，在充分进行前期调研的基础上，通过自主开发、联合开发等形式建立广泛而有效的课程资源，本着“以人为本，发展学校”的原则，为学生、教师创造主动发展的无限空间。根据学校实际，制定我学区校本课程开发方案。
一、需要评估、资源调研结果分析
从对学生的调查情况来看，大部分学生对科技读书、手工制作、计算机操作、文体活动兴趣浓厚。我们结合阅读、演讲、办手抄报、诗朗诵、文艺节目演出等活动，发现学生积极性也很高，很多学生除正常学习以外，参加了各种培训班，如钢琴、古筝、书法、绘画、摄影、写作、趣味数学等，并在这些方面表现出明显的特长。充分开发学校、社区课程资源，发挥教师、学生、家长以及社会各方面的积极性，在学校原有各项活动的基础上充实、完善、提高，构建具有本校特色的校本课程体系，是完全有条件达到的。
（一）开发校本课程是学校办学理念应包含的重要内容。学区应根据师生特点、教育资源、学校教育传统以及办学宗旨，确立自己的独特的发展方向。我学区的办学理念是：主体性教育，发展性教育，研究性学习。
（二）开发校本课程是评估学生发展的需要。学校是为学生而存在的，学生的兴趣与需要，个性的充分发展，是校本课程开 发的重要依据。为了对我学区学生的发展需要进行合理评估，我们组织设计了三套问卷，分别是：A、新时期小学学生的形象（用一句话或关键词来描述）。B、我们的兴趣与需要（包括学生的兴趣爱好、特长的选项，成长中学生的身心发展需求以及学生对学校课程设置的需求）。C、我们的向往与未来（学校的发展，成长的快乐体验，面向未来的思考）。在评估过程中按照学生年龄特征，学校分别就高、中、低三个年龄段的学生按照直接答卷、选项填空、与举手选择三种方式进行，并举行大规模访谈，对学生发展需求进行全方位的评估，最后形成科学的调查报告。结果显示，我学区小学生的发展需求具有一定的共性：健康生活的需求、快乐学习的指导、幸福成长的体验、创新思维品质的养成。
二、校本课程开发的总体目标
根据需要评估，经学区审议委员会集体审议，初步确定我校现阶段校本课程的总体目标为：
（一）珍爱生命，学会锻炼，心理健康,人格健全。
（二）有广泛的兴趣爱好,积极参加各种活动。
（三）学会观察与思考，学会探究与质疑，在探究性课程的学习中形成创新意识。
（四）学会交往与合作，诚实、自信，生机勃勃地享受成长的快乐。
三、校本课程的结构与门类 分为五大类。
1.社会教育类：升旗仪式，校班队会，节日纪念活动，社会实践活动，心理健康教育、遵纪守法、文明安全教育。
2.科技活动类：计算机、实验、发明、航模、车模、船模、考察、制作、天文、气象观察、动植物养殖。
活动体会的交流总结等，都由学生主体参与，并由学生形成过程性书面材料。在活动中学生调动已有知识、能力、经验储备，学会交往，懂得合作，思想净化、语言输出，综合素质在经历与实践中得到一次次提高。
（三）对教材二度开发并努力形成体系。开发课程，还包括国家课程校本化实施。在师生使用的课本中有显性知识，也有隐性训练点，需要教师根据自己的实际做开发的余地特别大，这应该是课程开发的最重要的组成部分。为了确保新教材实施少走弯路，为了教师在使用讲义时方法手段上向新教材过渡，学校应组织教师在实践中提炼总结二度开发教材的典型经验，并形成系统的开发材料，为更多参加课改的教师提供先行参考。
为进一步增强节约集约用地意识、科学合理配置土地资源、加强对建设用地批后监管、提高土地利用率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）等有关规定，特制定本方案。
一、组织领导
（一）成立衡东县闲置土地清理处置工作领导小组，由县长任组长，主管国土副县长任副组长，纪委（监察局）、财政局、国土资源局、规划局、法院等相关单位主要负责人为成员。领导小组下设办公室（办公室设在县国土资源局），由县国土资源局局长兼任办公室主任。
领导小组主要负责领导、指导和协调闲置土地清理整顿工作，解决闲置土地处置过程中遇到的各种问题，研究批准闲置土地的处置方案。办公室具体负责宗地档案材料的收集、闲置土地的认定、闲置土地处置方案的起草、执行等日常工作。
（二）成立闲置土地清理处置工作小组。清理处置闲置土地以纪委（监察局）为牵头单位，国土资源局、财政局、、规划局、法院抽调专门的工作人员参加。
二、清理范围和对象
（一）2012年7月25日前出让、划拨的国有建设用地 1.国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权出让合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。
2.国有建设用地使用权人虽已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五且中止开发建设满一年的国有建设用地。
（二）被改制企业在重组、兼并、收购等改制成功以后的闲置土地。土地闲置时间自企业停产歇业之日起计算。
（三）法律、法规、规章规定的其它情形。
三、工作步骤
（一）调查摸底（2013年8月1日至8月15日）
清理领导小组办公室组织专门工作人员集中时间对2012年7月25日前供地情况进行摸底造册，形成《国有建设用地出让疑似闲置情况摸底表》、《国有建设用地划拨情况表》。
（二）调查阶段（2013年8月16日至9月15日）根据《国有建设用地出让疑似闲置情况摸底表》、《国有建设用地划拨情况表》，逐宗地核实动工开发情况。查清土地位置、面积、动工开发时间等情况，并填好《闲置土地调查情况表》上报清理领导小组办公室。清理领导小组办公室对核实的情况进行初步审核，根据不同性质，区别不同情况，依法认定，拟出处置方案。
（三）依法处置阶段（2013年9月15日至11月15日）
清理领导小组办公室将处置方案报闲置土地清理领导小组审批，审批通过后，由县国土资源局依法作出处理决定，清理领导小组办公室协调各相关单位依法负责执行到位。
（四）总结表彰（2013年11月下旬）
清理领导小组办公室根据情况认真总结我县在土地管理中存在的问题和经验，并对今后土地供应、监管提出建设性建议，进一步完善长效管理机制。领导小组对在清理过程中工作突出的个人、单位给予表彰和奖励。
四、处置方式
（一）对符合《闲置土地处置办法》第八条规定的情形，属于政府、政府有关部门的行为造成土地闲置的，选择以下方式处置：
1.延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。2.调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。
3.由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。
4.协议有偿收回国有建设用地使用权。
5.置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。
6.国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方案。
（二）不符合《闲置土地处置办法》第八条规定情形，不属于政府及政府部门的行为造成土地闲置的，按照以下方式处置：
1.未动工开发满一年的，按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费。
2.未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。
（三）闲置土地未按照《闲置土地处置办法》处理完毕的，国土资源部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。同时，将国有建设用地使用权人闲置土地的信息抄送金融监管、住建、规划、房产等部门，上述部门要积极配合闲置土地的处置工作。
五、工作要求
（一）宣传发动、营造氛围。召开全县清理闲置土地领导小组工作会议，统一思想，明确工作任务；充分发挥新闻媒体的舆论监督作用，进行广泛的宣传报道，在全县形成闲置土地清理处置工作氛围。
（二）明确责任、通力协作。各成员单位应把此次闲置土地的清查处置当作一件大事来抓，必须加强协调配合，形成合力。各有关部门、单位要认真履行职责，发挥职能优势，密切沟通协作。
（三）加强督察、严格追责。领导小组办公室要加强工作调度，开展督促检查，掌握了解工作情况。各有关部门、纪检监察机关要切实履行职责，强化督导检查，对在清理工作中瞒报、漏报、弄虚作假的，将追究有关人员的责任。
导读： 根据《国土资源部 财政部 农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）和《江西省人民政府办公厅关于开展农村集体土地确权登记发证工作的通知》（赣府厅发〔2011〕20号）文件精神，为确保全市农村集体土地确权登记发证工作的顺利进行，制定本方案。
一、目的意义
明晰农村集体土地产权，进行农村集体土地确权登记发证是维护社会主义公有制、依法保护农民土地权益、促进社会和谐稳定的现实需要；是落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度、提高土地管理和利用水平的客观需要；是夯实农业农村发展基础、强化耕地保护机制、合理配置土地资源、促进城乡统筹发展的迫切需要。全面开展农村集体土地确权登记发证工作，对完善新时期农村集体土地产权制度，规范农村集体土地管理制度，深化农村集体土地使用制度改革具有重大指导意义。
二、目标、范围和主要任务
（一）目标
在全面查清每宗集体土地权属、界址、面积和利用状况等基础上，建立全市城乡一体化地籍调查数据库及信息管理系统，改变农村土地管理基础薄弱的状况，夯实管理和改革的基础，为逐步建立产权明晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理、严格规范的农村集体土地产权制度，深化农村土地使用制度改革提供依据。
（二）范围
农村集体土地确权登记发证是对集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证，集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围，包括属于农村集体所有的建设用地、农用地和未利用地。
农村范围的国有土地使用权要一并确权登记发证。
（三）主要任务
1．农村地籍调查。农村地籍调查是第二次土地调查工作的延伸和细化，也是农村集体土地确权登记发证与规范管理的前提和基础，应以第二次土地调查及其变更调查成果为依据，结合大比例尺地籍调查加速推进。集体建设用地使用权和宅基地使用权确权登记发证应采用1︰500比例尺（村庄采用1︰2000地籍矢量图放大至1︰500）调查，农村集体土地所有权确权登记发证应采用1︰5000比例尺调查。
各地应依据相关技术规定的要求，因地制宜地选取调查方法，查清每一宗地的权属、界址、面积和用途等，形成完善的地籍调查成果，为农村集体土地确权登记发证提供依据，并及时进行变更调查和变更登记，保持地籍调查成果的现势性。
2．集体土地所有权确权登记发证。尊重农村集体土地“三级所有、队为基础”的历史现状，按照“主体平等”的原则，确定所有权主体，将农村集体土地所有权依法确认到每个具有所有权的农民集体。
3．集体建设用地使用权确权登记发证。本着尊重历史、注重现实的原则，对农村公益事业、公共设施、乡镇企业及其他集体建设用地依法进行确权登记发证。
4．宅基地使用权确权登记发证。依据有关法律法规和政策，严格规范确认宅基地使用权主体及其登记发证面积。
5．农村地籍调查数据库及信息管理系统建设。加强信息化建设，把农村集体土地确权登记发证同地籍信息化建设结合起来，在应用信息化技术加快确权登记发证的同时，实现确权登记发证成果的信息化管理，逐步实现土地登记资料网络汇交、动态管理、网上查询，提高地籍管理和社会化服务水平。
三、工作原则
（一）稳步推进原则。土地确权登记发证应先行试点，摸索经验，先易后难，稳步推进。
（二）尊重历史和现实原则。土地权利归属的确定，既要根据当时的历史条件和政策，又要充分考虑当前土地使用的实际状况。
（三）有利于生产生活和社会稳定原则。土地确权应尽可能全面考虑各方利益，在有利于维护社会稳定和土地可持续利用的基础上，化解矛盾，解决争议。
（四）依法登记原则。严格依照土地登记规定的内容、程序和要求，依法办理土地登记。
（五）全部覆盖原则。农村集体土地确权登记发证要覆盖到全部农村集体土地，不重不漏。
四、工作内容和各级责任分工
（一）工作内容
全市农村集体土地确权登记发证包括以下主要工作内容： 1．组织宣传和培训工作；
2．集体土地所有权地籍调查及确权登记发证、集体建设用地和宅基地使用权地籍调查及确权登记发证；
3．农村地籍调查数据库及信息管理系统建设；
4．农村地籍调查及土地确权登记发证成果质量抽查、核查及验收； 5．农村地籍调查及土地确权登记发证成果汇交和上报； 6．集体土地确权登记发证工作总结和表彰。
（二）各级责任分工 1．市级
（1）制定设区市级实施方案，做好农村地籍调查及土地确权登记发证的准备工作；（2）组织辖区内农村集体土地确权登记发证工作；
（3）指导县级土地权属争议调处工作，承担辖区内跨县级行政区域和上级行政主管部门交办的土地权属争议调处工作；
（4）负责设区市级农村地籍调查数据库及信息管理系统建设；
（5）检查指导县级农村集体土地确权登记发证工作，对县级农村地籍调查及土地确权登记发证成果进行复查；
（6）负责设区市级农村地籍调查及土地确权登记发证成果汇总和上报。2．相关部门
国土资源部门：负责农村集体土地确权登记发证工作队伍培训、印制相关土地登记发证材料和表格、工作指导及督查、受理土地登记申请、土地权属、地籍测量结果审核、办理土地登记、土地权利证书发放、土地登记成果资料整理建档和农村地籍管理信息系统建设等工作。
农业部门：负责需提供的农村土地承包经营权方面的资料，并做好土地经营权属认定工作。
法制部门：负责对本级需拟定的农村集体土地确权登记发证有关政策研究审查工作。财政部门:负责协调解决本级工作经费，并对经费使用情况进行监督。林业部门：负责需提供的林权方面的资料，并做好林权的认定工作。
民政部门：负责县、乡级行政界线的确定，并提供有关界址坐标、界址图和界址协议书。
水利部门：负责提供有关河流、水库等水域方面的资料，并协助做好水域权属认定工作。
规划建设部门：负责做好农村集体土地确权登记发证工作中涉及规划建设管理方面的工作。
监察部门：负责对农村集体土地确权登记发证工作进行监督，查处违纪行为。
公安部门：负责提供有关户籍登记资料，处理农村集体土地确权登记发证工作中发生的违反治安管理行为。
3．县级
（1）制定县级实施方案，做好农村地籍调查及土地确权登记发证的准备工作，组织项目招标工作；
（2）开展县级农村地籍调查及土地确权登记发证工作；
（3）指导乡镇开展土地权属争议调处工作，负责辖区内土地权属争议调处；（4）组织对农村地籍调查及土地确权登记发证成果的自检及初检；（5）负责县级农村地籍调查数据库及信息管理系统建设；（6）负责县级农村地籍调查及土地确权登记发证成果上报；（7）负责县级农村集体土地确权登记发证成果资料建档工作。4．乡级
（1）组织乡（镇、街道办）、村、组干部参与集体土地确权登记发证工作，负责辖区内个人之间、个人与单位之间土地权属争议调处；
（2）负责组织协调村、组有关人员参加权属界线调查的现场指界、确认；（3）配合调查队伍开展农村地籍调查，做好乡属土地权属确认工作。5．村级
（1）组织村小组召开村民大会，推举村民代表出席土地权属调查指界确认工作；（2）协助做好本村内各村小组之间的权属纠纷调解工作；
（3）配合调查队伍开展农村地籍调查，做好村属土地权属确认工作。6．组级
（1）召开村小组村民大会，推举1至2名村民代表出席本村小组土地权属界线现场指界；提供相关的土地权属来源证明资料；
（2）协助做好本村小组内的土地权属纠纷调解工作；
（3）负责收集本村小组各农户人口信息，提供各户宅基地情况；（4）配合调查队伍开展农村地籍调查，做好本村小组土地权属确认工作。
五、工作方法、程序与步骤
（一）工作方法
1．技术路线
充分利用第二次土地调查的成果资料，采用影像判读与实地测量、全野外数字测量、航测成图与实地测量（勘丈）相结合的技术路线，开展农村集体土地所有权调查、建制镇地籍调查和村庄地籍调查，并进行确权登记发证。
2．技术方法
（1）集体土地所有权调查。充分利用第二次土地调查农村土地调查数据库成果，提取村、乡镇、县（市、区）各级行政界线和与权属界线有关的主要地物、农村居民点与正射影像图（DOM）套合，制作1︰5000比例尺调查工作底图，实地细化调查权属主体的所有权界线。影像上地物明显的，可直接在正射影像图（DOM）上判读标绘界线，影像上地物发生变化或不明显的，可借助相关技术手段实地获取所有权界线数据。
（2）建制镇地籍调查：以第二次土地调查影像数据制作1︰2000比例尺正射影像图（DOM）作为权属调查工作底图，采用全野外数字测量方法，开展建制镇地籍调查，比例尺1︰500。
（3）村庄宅基地和集体建设用地使用权调查。充分利用现有的航测资料和新获取的航摄资料，制作1︰2000比例尺正射影像图（DOM）和地籍矢量图，作为村庄宅基地和集体土地建设用地使用权调查工作底图，结合外业土地权属调查，实地勘（丈）测宗地界址边长和相邻宗地地物间距，经内业编辑形成数字地籍图。新增地物应补测。
没有调查工作底图的村庄，采用全野外实地测量方法。
（二）工作程序与步骤
农村集体土地确权登记发证工作程序与步骤分为准备、申请、土地权属调查、地籍测量、土地权属审核、注册登记、颁发证书、成果资料整理归档及数据建库。
1．准备工作
（1）制定实施方案。各县（市、区）人民政府应组织有关部门制定完善的农村集体土地确权登记发证工作实施方案，方案应包括工作机构、登记范围，实施方法、步骤与措施，时间安排、经费保障和有关规定等。
（2）制定地籍调查技术设计。结合本地实际，认真制定地籍调查技术设计，设计内容包括土地权属调查、地籍测量方法，技术路线和作业流程，调查成果，技术标准、精度要求和检查验收等。
（3）技术培训与试点。组织专业队伍，进行人员培训。确定试点乡镇，开展试点工作。（4）工具准备。有关仪器工具准备，印制表格和购买证书等。
（5）资料准备。收集土地利用现状调查资料，特别是第二次土地调查的各种资料及已形成的各种成果，有关农村土地权属制度的历史资料及农村集体土地所有权形成和演变的其他资料等。
2．程序与步骤
（1）土地登记申请。属于村民小组集体土地所有权的，由村民小组申请；属于村集体经济组织土地所有权的，由村农民集体经济组织或村民委员会代其申请；属于乡（镇）农民集体经济组织土地所有权的，由乡（镇）农民集体经济组织或乡（镇）人民政府代其申请。属于农村集体建设用地使用权、宅基地使用权的，由土地权利人申请。
（2）土地权属调查。依据土地权属来源证明，对宗地进行权属界址认定，确定土地权属界线，绘制土地权属界线图。
（3）地籍测量。对宗地界址点平面位置、形状、面积等地籍要素进行测绘，绘制宗地图。
（4）土地权属审核。土地权属审核分为初审、确认、审核、公告、批准五个阶段。①初审。国土资源所土地登记人员对土地登记申请书和地籍调查结果进行初审，提出初审意见。
②确认。乡（镇）人民政府对初审结果进行确认。
③审核。县级国土资源部门对国土资源所初审意见和乡镇人民政府确认结果进行审核。提出审核意见。
④公告。县级国土资源部门将审核结果予以公告。
⑤批准。审核结果公告后无异议的，报县级以上人民政府批准注册登记，颁发土地权利证书。
（5）成果资料归档。完成宗地登记发证后，应及时整理宗地资料，建立宗地档案。（6）数据建库。将地籍调查成果上图入库，完成市、县二级地籍管理信息管理系统建设。
六、主要成果
农村集体土地确权登记发证包括以下成果：
（一）地籍调查技术设计书；
（二）1︰5000比例尺集体土地所有权权属界线数据；
（三）土地（境界、权属界）界址协议书；
（四）1︰500比例尺农村地籍调查底图（1︰2000比例尺地籍矢量图放大至1︰500比例尺）；
（五）地籍调查表；
（六）地籍勘（丈）测原始记录；
（七）控制点成果表；
（八）数字地籍图；
（九）宗地图；
（十）宗地界址点成果表及宗地面积计算表；
（十一）地籍图接合表；
（十二）土地分类面积汇总表；
（十三）以乡镇为单位建设用地、宅基地宗地面积汇总表；
（十四）工作报告；
（十五）技术报告；（十六）检查验收报告；（十七）土地登记发证档案资料；
（十八）农村地籍调查数据库及信息管理系统。
七、组织实施和保障
（一）进度安排
全市农村集体土地确权登记发证工作分四个阶段进行，时间安排如下：
1．准备阶段（2011年11月初）。完成包括成立领导小组和工作机构、落实经费、宣传动员、培训人员、收集资料和制定工作方案等。
2．试点阶段（2011年11月-12月）。各县（市、区）在2011年12月底前，完成1 个乡镇农村集体土地确权登记发证试点工作。
3．实施阶段（2012年1月-2013年6月）。在试点基础上，以点带面，2012年底完成集体土地所有权确权登记发证工作，2013年6月底完成集体建设用地使用权和宅基地使用权确权登记发证工作。
4．汇总上报阶段（2013年7月-12月）。分级上报农村集体土地确权登记发证数据，完成市、县二级农村地籍调查和确权登记发证数据库及其信息管理系统建设，建立健全农村土地产权信息管理系统。
（二）保障措施
1．组织保障。农村集体土地确权登记发证工作的责任主体是县级人民政府。市政府已成立由市政府分管领导任组长，市国土资源、法制、农粮、财政、林业、民政、水利、规划建设等相关部门负责人为成员的市农村集体土地确权登记发证工作领导小组，负责发证工作的组织和领导，协调解决发证工作过程中出现的重大问题。领导小组下设办公室，办公室设在市国土资源局。根据工作需要，市农村集体土地确权登记发证办公室内设工作组，分工负责发证工作的具体业务和日常管理事务。同时，邀请部分地籍管理、土地调查和权属争议调处的专家、技术人员，组成市级专家组和技术指导组，对确权登记发证工作中遇到的重大技术问题和政策问题进行研究指导。各县（市、区）、乡（镇）也要成立相应的领导机构和办事机构，负责本辖区确权登记发证工作。
各级人民政府要加强领导，统筹安排，分解任务，明确责任，定期检查，抓好落实。要充分发挥乡镇政府和村委会在权属争议调处中的主导地位，由乡镇政府组织村、组干部，广泛吸纳村民代表参与确权登记发证工作，组织协调解决基层土地权属争议。
2．技术保障。农村地籍调查采用统一的调查规范和标准，严格按照国家、省有关技术规程要求组织实施，确保调查成果质量。采用影像判读与实地测量、全野外实地测量、航测成图与实地勘（丈）测相结合的技术路线，开展农村集体土地所有权、建制镇和村庄地籍调查。充分利用现有或根据实际情况重新获取的航摄（测）数据，制作调查工作底图下发各地使用。开展农村地籍调查及土地确权登记发证试点，为全面开展工作积累经验。要选择信誉度好、技术力量强、具备土地调查和土地登记代理人机构资质的专业队伍参与农村集体土地确权登记发证工作。抓好技术培训，市级负责对乡（镇）干部、国土资源所有关技术人员的政策法规的培训。县级负责对村干部的政策法规的培训。
3．制度保障。主要建立八大制度：一是目标责任制。将农村集体土地确权登记发证工作目标责任层层分解落实，明确各级的工作职责、目标任务和完成期限。二是领导小组联络员制度。各领导小组成员单位要齐心协力，密切配合，指定联络员，不定期召开联络员工作会议，负责提供相关资料和参与协调解决工作中出现的具体困难和问题。三是工作情况通报制度。各级要加强工作调度，不定期召开工作调度会。各县（市、区）于每月3日前上报本地农村集体土地确权登记发证工作进展情况，并建立网上动态上报机制，采取多种方式进行督促检查，确保按期完成登记发证任务。四是资质审查认定制度。充分发挥第二次土地调查承担单位和土地登记代理机构等专业技术力量。对已取得省第二次土地调查资质和土地登记代理机构资质的单位，原则上不再进行资质审查；对不具备第二次土地调查资质和土地登记代理机构资质的单位，应按要求进行资质审查，以提高土地确权登记发证效率和规范化程度。五是招投标管理制度。农村集体土地确权登记发证涉及需由调查队伍或中介机构承担的工作，通过招投标方式选择具有资质的调查承担单位，以合同方式约定双方职责、项目任务、成果质量、项目进展要求和经费支付方式等。六是权属争议调处机制。要成立以政府分管领导为负责人的土地权属争议调处机构，指导协调调处工作，确保农村地籍调查中权属争议调处工作顺利开展。国土、农业、林业、法制等相关部门要加强沟通协调，妥善处理土地权属争议，做好与行政复议和行政诉讼的衔接。要加强争议案件的信息收集，掌握争议案件的基本情况，制定应急处理预案，提高应对和处理群体性事件的能力。七是检查验收制度。要加
强对试点、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发证书、档案整理归档和数据库建设等过程检查。地籍调查成果的检查和验收，实行项目承担单位自检，县级初检，市级复查，省级验收制度。八是奖罚制度。对工作组织得力，进度快，工作完成好，发证率高，成果质量优秀的单位和个人，给予表彰和奖励；对未能按期完成确权登记发证任务或成果质量不合格的地方，将予以通报批评。
4．宣传保障。各级政府通过报纸、电视、网络、宣传标语等媒体，大力宣传本次集体土地确权登记发证工作对推进土地市场建设，维护土地权利人合法权益，促进经济社会发展，构建和谐社会等具有的重要意义。重点加强对乡（镇）、村、组和广大农民群众的宣传，让基层干部群众充分认识集体土地确权登记发证工作的重要意义和必要性，调动乡（镇）、村、组干部工作的主动性和农民参与的积极性，提高全社会对本次发证工作重要性的认识，营造良好的舆论环境。
伴随着智能手机和移动互联网的迅速发展, 移动应用程序呈现出暴涨发展时态。作为世界上最大的APP Store应用商店有超过100 个手机应用程序, 超过50亿次下载, 2016年手机应用程序下载将突破1.3万亿次[1]。越来越多的用户开始利用移动平台接受在线教育, 一份数据显示, 在过去一年中, 教育学习领域APP增速迅猛, 一线城市用户量的全年增幅达到90.7%, 二线城市用户量也达到了68.75%, 三线及以下也占据了39.01%。同时, 随着学生手上的智能手机和平板电脑的普及和越来越高的使用频率, 他们对移动终端上软件的应用越来越感兴趣。一份权威调查报告指出, 使用移动终端等电子产品学习, 比看书本、做习题的效率至少高出三倍左右。该报告还通过研究证实, 借助手机APP应用成为学习工具, 可以帮助学生更好地去理解知识体系、记忆知识点, 同时查阅学习资料、处理作业也会更加简单便捷。移动学习已经成为教育技术和移动互联网领域一个重要研究课题, 因此, 对教学类APP的有着非常大的意义。
2 超级课堂APP为教学带来的价值
《教育信息化十年发展规划 (2011-2020) 中明确指出, 将“推进信息技术与教学融合”作为未来我国教育信息化发展的任务之一, 关注信息技术在教学中的创新应用。要充分发挥信息技术优势, “利用信息技术开展启发式、探究式、讨论式、参与式教学, 鼓励发展性评价, 探索建立以学习者为中心的教学新模式。”[2]。超级课堂APP为学校的教学工作带来了新的价值, 促进教学工作更加高效、轻松、环保。教育方式变的灵活多变, 无论是等候间歇, 还是片断时间, 随时随地, 打开APP都可以进行学习;学习理念更加先进高效, 在学习中加入许多分享互动环节, 联系实际, 加强记忆同时提升学习效果;教育成本更加节省环保, 既可节省大量宣传费用, 也可以减少教育设备投入, 大大节约成本, 同时也减少了印刷品带来的污染;学习效果易掌握, 通过对学生资料下载、登录次数统计, 可以有效跟进和掌握学生学习效果;师生家长沟通更加密切, 加强学校、教师、家长和学生之间随时随地畅快沟通, 帮助老师和家长实时了解学生情况, 有助于老师和家长对学生的教育, 为学生的安全提供保证。
3 超级课堂APP需求分析
根据本APP总体需求分析, APP使用者应该有如下定义:
(1) 学生:使用学生客户端的参与者。他们用自己的帐号和密码登陆, 使用学生客户端的全部权限和功能。包括浏览下载课件资源、提问老师、交流互动、模拟考试答题、给老师评价、查看社交广场上的热门话题、查看自己问题目录里的全部问题, 查看教师库里所有老师的资料以及他们回答过的问题。
(2) 老师:使用老师客户端的参与者。他们用自己的帐号和密码登陆, 使用老师客户端的全部权限和功能。包括上传课件资料、接受查看学生问题的推送、选择抢答问题并在一定时限内给出答案及相关知识点、查看自己回答过的问题、与家长的进行交流及可以查看记录、对学生进行定位。
(3) 家长:使用家长客户端的参与者。他们用自己的帐号和密码登陆, 使用家长客户端的全部权限和功能。包括查看学校发布的教学消息、查看学生的考试成绩、与家长的进行交流及可以查看记录、对学生进行定位。
4 超级课堂APP功能设计
移动APP受宠的原因不仅仅在于其随时随地地实用的便捷性, 更在于其丰富强大的的应用软件能够为广大用户带来最大的实用性及娱乐性[3]。寓教于乐, 是超级课堂APP设计的初衷, 主要包含十个模块页面, 主要具有“教学、资讯、互动、定位”四大功能。
模块1:首页。可以放置学校的形象和宣传, 也可以放置招生、重要消息等推送信息。中间部分主要为课程选择, 方便用户迅速选择到自己想要的课堂。导航主要为用户常用的功能, 如首页、个人中心、资讯列表等, 根据需要设计。
模块2:学习圈子。功能与QQ群一样, 可以根据不同课程而设置多个学习圈子。这个功能可以实现超级课堂APP客户端的用户在线上互动交流, 分享学习心得, 或者上传学习资料, 与其他用户交流学习资讯。
模块3:教学视频。相比枯燥的文字, 视频更吸引人。超级课堂APP上具有大量的在线教学视频, 只需要连接上无线Wi Fi或运营商网络, 就能在线看教学视频。再也不用对着电脑下载到网盘, 也不用找各种适配视频格式的播放器来播放教学视频了。
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模块9:模拟考试:在线模拟考试, 提供丰富而且完整的最新各大名校的考试试题, 方便用户了解自己的水平, 也是提供学习能力的重要途径。做完后立刻出分数, 并提供相应的学习建议。
模块10:在线提问解答:学生可以将学习过程中遇到的问题提交到超级课堂APP, 老师可以解答, 其他同学也可以解答, 互相帮助, 共同提高。学生通过个人中心查看自己的问题。
5 超级课堂APP推广前景分析
在智能手机大量普及的今天, 移动互联网对于各行业发展所产生的巨大影响标志着4G时代的到来。伴随着越来越多的80 后晋升为父母, 教育类APP将成为最新潮流教育方式。将创新的移动学习理念融入传统教学中, 能够有效提升学校的师资水平。老师可以在任何时间地点快速制作移动课件, 把课件、作业和考试都装进学生的手机, 帮助学生随时随地地学习, 为每一位学习者提供更好的学习体验, 显著提升学习效果。
超级课堂APP客户端共分为三类:学生客户端、老师客户端、家长客户端。这与目前常见的教学类APP有着既然不同的用户体验。这样的设计只是为在学生、老师和家长之间搭建一座沟通的桥梁, 帮助学生更加方便更加高效地解决自己的疑惑。无论提问还是解答都可以用文字、语音和图片随意组合, 帮助用户更全面地提问和回答。
超级课堂APP的设计具有很好的实际应用价值, 也代表了一种新的设计理念。但设计功能和应用上仍有很大的改进空间, 这些都将经过实际的需求调查后逐步设计近来, 使超级课堂APP的设计更实用、更完美、更人性化。
参考文献
[1]张利军.智能手机APP应用前景及发展瓶颈探析[J].电子技术与软件工程, 2015 (10) :69-69.
[2]胡小勇, 朱龙.数字聚合视野下的电子书包教学应用模式研究[J].中国电化教育, 2013 (05) :66-72.
关键词：征地；失地农民；政府；金融；融资租赁
一、农民土地征收的必然性和持续性
我国自20世纪90年代开始在全国范围内大搞开发区，最高峰时开发区达8000多个，当时全国每年流失的耕地数量为1000万亩以上，这只是城市化进程对土地征用的一部分。现在虽然限制开发区建设，但城市化的进程却更快。据国家统计局2007年9月提供的数据，2006年全国城市总数661个，城镇人口5.77亿，占全国总人口的43.9%，城市化水平比2002年提高4.8个百分点。这意味着随着大面积土地实现农业用地到城市用地的转变，大量农民失去土地。
就我国经济社会发展的阶段而言，大规模的征地运动有其必然性。从经济学角度分析，圈地运动即土地适当集中和土地用途由农业向非农产业转移，把一部分农业人口从土地上剥离出来，使人口由农村向城市、由农业向市民和产业工人转变，这是世界各发达国家推进城市化和工业化过程中都曾经走过的路，符合经济发展规律。
我国的征地过程还具有持续性。经过近30年的发展，我国城市发展体系发展迅速。除原有集中在东南沿海的长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、环渤海城市群外，目前在全国范围内更多的新兴城市群迅速成长，如厦泉漳闽南三角地带城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群、中原城市群、长江中游城市群、海峡西岸城市群、川渝城市群和关中城市群等等。统计显示，2006年我国城市化水平最高的是上海，为88.7%，而东、中、西部城市化水平分别为54.6%、40.4%和35.7%。我国正在实施西部大开发和中部崛起战略，中西部城市化进程方兴未艾，可以预见，我国的征地运动将在今后相当长的时间里大规模持续进行。
二、问题的严重性
我国经历大规模的征地过程有其合理性，但是作为社会主义国家，我国一定要解决好征地进程中出现的问题。因为目前的现状是在工业化和城市化进程中大多数失地农民失去的不仅仅是土地，还有就业岗位、居住房屋、生活保障以及集体资产等等，特别是失去了维持农民生存、发展的低成本生活方式和发展方式，却享受不到土地升值所带来的利益，失地失业又失去社会保障，成为种田无地、就业无岗、社保无门的“三无”人群。他们的生活养老问题不解决好，必然影响和谐社会的建立；在征地过程中出现的政府寻租、企业行为等问题也必须解决，否则必然扰乱社会主义社会的政治清明和市场经济的正常秩序。
三、农民土地征收问题的症结在政府
（一）土地产权的实质
农业用地的所有权表现为农民集体所有权和国家所拥有的终极所有权两个层次。前者是表象上的所有权，即在法律上认为农村土地的所有者是以村或小队为单位的集体组织，但是这个权利与其他的财产权不一样，一般财产虽然国家也可以征用，但是有必须是在特殊的情况下才行。但是土地不同，政府征收农民的土地几乎不需要什么条件，完全由政府的发展规划决定。这就凸现出国家（由地方政府代表）有从宏观上对土地市场进行调控的权利，这使得对农地产权变得复杂化。有研究认为我国农村土地的所有权是模糊的，但事实上，我国农村土地的所有权特点并不是“模糊产权”，而是“二元产权”。具体的说，我国农地的产权要区分农业用途和非农业用途。涉及到农业用途时，农民享有所有权；而涉及到非农用途时，国家享有所有权，地方政府代替国家行使这种权利，当然，实现这种转变时地方政府会给失地农民以补偿，但补偿金额地方政府说了算。这样一来征地的实质就成了政府先低价改变土地所有权，把农村集体土地变为国有土地，然后再高价转卖（租）给征地企业，而政府从中获得收益。
（二）政府作为公共管理主体的“自我认识缺失”
政府作为公共管理主体，其最基本的职能是为社会提供公共产品和公共服务，从宏观上调控经济，对市场进行监管，放手微观领域让市场发挥其基础的调节作用。然而，在征地过程中地方政府对自己的公共服务功能往往“缺乏认识”，尤其是我国地方政府财政自理的压力下，地方政府存在创收和招商引资的动机，由此导致政府自觉不自觉地偏离服务功能，倾向于使用手中的权力谋利。正如布坎南所说政府是自利的、偏好租金收入的、追求自身利益最大化的组织。在征地的问题上，地方政府的自私性导致它利用对稀缺的土地资源的控制权进行寻租，直接干预经济社会发展中的微观事务，管了许多不该管也管不好的事情，这使得政府在许多方面存在不同程度的“越位”、“错位”现象。地方政府的对征地的审批当属其直接干预经济社会发展中的微观事务中没有管好的事情之一。
（三）政府干预造成的政府失灵
政府失灵是指政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。从政府对经济的调节角度来看，政府失灵在宏观层次上表现为政府难以合理配置资源总量实现社会总供求的均衡；在中观层次上表现为政府对私人经济部门经济结构的调节不符合效率和公平原则；在微观层次上政府对私人经济部门微观经济行为不能合理调节。就目前我国的高房价而言，政府对土地资源的配置没有实现供给与需求的基本均衡，是其在宏观层次的功能失灵。就征地过程中暴露的问题而言，政府一方面有从土地审批中谋利的动机和行为，另一方面，大多数情况下政府并没有妥善处理好农民与征地企业之间的关系，是其在中观和微观层次的功能失灵。
四、“金融化”能有效解决农民土地征收中的问题
金融市场交易行为的一个最基本的共同特征是资产或资金所有权与使用权的分离。在征地行为中，征地企业要获得的也只是土地的使用权，土地的最终所有权究竟是一元的还是二元的、是属于国家还是属于集体并不重要，所以征地的核心问题是土地使用权的转让。而对失地农民的土地而言，土地的使用权显然属于农民，所以土地征收的交易主体应该是农民与征地企业，这样一来就避免因土地所有权所引发的争论和困扰。对于土地由农业用地转变为非农用地以后土地所有权随之由村集体变为国家的问题，可以通过失地农民从征地补偿中交纳一定的税收来补偿。这是目前不触动我国当前土地所有制度条件下一个最符合市场经济规律和我国国情的解决方案。
金融化即市场化，就是在对失地农民的补偿机制中引入市场因素，强化市场的自我调节功能，弱化政府干预。具体而言，就是借助金融化的方式理顺土地供给方和需求方的关系，让类似金融市场的机制发挥其调节作用，来调节土地供给方与土地需求方相互的作用，使土地的征收和使用成为一种市场行为，政府置身于具体交易之外，只负责监督和规划。这种金融化的解决方案完全可以解决现在土地征收过程中因政府而产生的各种问题。比如可以有效克服土地征收过程中的单方定价问题，土地补偿过程中的补偿资金截流问题，农民安置过程中对征地企业监管不力问题；彻底改变现有土地征收中农民上访的局面，消除在利益分配过程中地方政府的垄断地位，有效改变地方政府在征地问题中的“越位”、“错位”现象。由此可见金融化方案的有效性。
失地农民补偿机制的金融化的具体方案可以有以下几种：融资租赁方案、股权方案、第三方介入——保险方案。本文以融资租赁方案为例进行论述，由此举一反三，证明金融化方案的可行性。
目前，一般的农民土地征收补偿是以一次性发放征地补偿金的形式进行的，农民拿到补偿款短期内比较富裕，但是由于无工作、无土地、无保障，补偿金很快被花完，农民很容易陷入困境。可以说目前实行的补偿金方式存在着短期性的弊端。同时，对征地的补偿标准存在地方政府的单方定价的不合理性，很多地方甚至出现零补偿金的现象。金融化在土地所用权不变的前提下把土地的使用权作为资产转让给征地企业使用，拥有土地所有权的基层集体（一般以村或小队为单位）代表集体内的农民则成为征地企业的债权人或股东。不管是采用上文提到的三种具体金融化的任何一种，都必须体现这个基本原则，即土地的使用权仍然归原来的村集体所有，农民转让出去的只是土地的使用权。这样做的最重要的优点在于使出让使用权的农民成为股东后可以长期获得补偿金，分享企业利润，分享当地经济发展的成果。这就解决了目前普遍存在的一次性发放土地补偿金所衍生的实地农民失业、养老问题。另外一方面在解决了企业的用地问题的同时，也充分发挥了融资的优点，即企业避免一次性支付大量资金形成的财务压力，实质上相当于企业获得了土地融资。
五、融资租赁方案
下面以融资租赁方式为例，论证在土地征收过程中使用金融化方案的合理性。融资租赁，是指通过签订合同的方式，以出租人收取租金，承租人支付租金来融通资产使用权的一种交易行为，出租人与承租人签订合同，由出租人将其所拥有的资产使用权转让给承租人并按合同规定收取租金，承租人在一定时期内拥有该项资产的使用权并按期向出租人支付租金。融资租赁又可以分为经营租赁和资本租赁。
融资租赁的主要特征有：所有权与使用权分离；融资与融物相结合；租金分期支付。
在征地过程中，涉及到的当事人分别是：土地的供应者和出租人——农民；承租人——征地企业；监督者——政府。集体拥有土地的所有权，农民依法享有土地的使用权，农民通过与土地开发商签订租赁合同将土地的使用权转让给土地开发商，因此，征地过程中的核心是实现土地使用权的有价转让。在租赁合同中规定三方的权利和义务，使三方当事人相互关联相互制约。
土地开发商以有价的形式获得土地的使用权，农民根据租赁合同收取长期分红或收取与转让使用权价值相当的租金。有些地方已经尝试借土地开发商的资金为农民建立农村社会保障体系，具体的做法是农民和土地开发商共同缴付一定比率的社会保障基金，建立省级统筹账户，实行专款专用，由地方社会保障经办机构负责保险金的筹集和发放，从而实现征地资金的社会化给付。对征地企业而言，这种做法既避免了短期大笔基金的支出，又获得了土地使用权，实现了融物与融资的结合。
土地使用权的转让报酬对农民而言是分期获得的，延续时间至少包括土地被征地企业占用的期间，这就保证了失地农民获得长期稳定的收入，至少部分的解决了其生存之忧、养老之忧。对征地企业来说，土地使用权的转让金是以租金的形式定期从企业扣除的，一方面避免一次支付相当于获得长期融资，另一方面也可以起到抵减税收的作用，有利于企业的盈利和发展。
当然，最重要的是避免了政府的消极作用，发挥了其积极作用。政府对整体的土地使用方向有规划权力，但是政府在具体征地过程中是作为一个中性的第三者存在，它拥有对交易过程的监督权以及制定相应的法律规范的权力，但不应直接干预具体交易行为。这就避免了政府作为交易主体参与相关的利益分配的可能性，进而避免寻租现象的产生。从交易费用的角度看，由于在融资租赁的模式下，土地是在其所有权和使用权相分离的基础上进行的，不管土地的所有权究竟是不是二元的，交易的核心是实现土地使用权的有价转让而非所用权的转让，这就避免了政府直接参与交易带来的隐性成本增加，在一定程度上降低了交易成本。同时这一过程是依照法律在政府的监督和指导下进行的，从而在最大程度上保证了农民的权利。
参考文献：
薛斐.公司金融[M].立信会计出版社,2005.
＊本文为河南理工大学青年基金课题论文，课题名称：城市化进程中失地农民社会保障权益问题及破解对策，课题编号：646180
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