在当今社会生活中，制度的使用越来越多，制度是一种需要共同遵守的规章制度。如何制定一个合适的制度？以下是小编为您收集的《租赁安全管理制度》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！
金融租赁公司租赁资产管理探析
摘要：随着金融租赁公司租赁资产规模的持续扩张，租赁资产管理从起步到发展，已形成较为完备的租后管理制度流程。但不容忽视的是，当前的租赁资产管理体系同兼顾价值创造与风险管控的成熟、先进的租赁资产管理体系还存一定距离。与此同时，经济高质量发展、监管要求趋严等外部经营环境的深刻变化，也使得租赁资产管理面临前所未有的挑战，粗放式管理模式的弊端正逐渐显现。基于此，文章从当前租赁管理存在的问题与不足出发，结合宏观经济形势和监管动态，指出租赁公司租赁资产管理面临的挑战，在此基础上提出什么样的精细化管理是未来租赁公司租赁资产管理的发展趋势。
关键词：金融租赁公司;租赁资产;精细化管理
一、 引言
概而言之，金融租赁公司(下文简称为“租赁公司”)的租赁资产管理是基于自身的发展战略和风险偏好，对租赁资产进行的有目的、有计划管理，具有涉及面广、环节多、周期长的特征。从租赁公司经营发展的实际出发，租赁资产管理既要兼顾对租赁物的管理也要兼顾对承租人的管理，需充分考虑风险与收益的平衡，在管理过程中实现价值创造。在经济较为景气、市场流动性较为充足的宏观形势下，风险与收益的平衡往往容易被忽视，这在一定程度上造成了传统的租赁资产管理相对单一，更多的集中于租期管理、资产质量分类等与租赁资产质量密切相关的常规管理，对于资产结构优化、租赁物处置等价值创造领域重视不足。但在当前国内经济步入新常态、结构调整持续深化的大背景下，企业经营发展的不确定性日趋增加，租赁公司正面临着“资产规模扩张速度明显放缓”“高盈利短期内难以维系”“资产质量管控难度不断加大”“租赁物选择缺少合理规划”的发展瓶颈，现行的租赁资产管理模式在多个方面已较为显著的表现出与公司内外部现实变化不相匹配，难以支持租赁公司转型发展的需求，价值创造功能亟待发挥，推进精细化管理愈发迫切。
二、 当前租赁资产管理存在的问题与不足
自2007年以来，伴随租赁资产规模的快速增长，租赁公司对于租赁资产管理工作进行了一系列的探索和尝试，在租期管理、租赁资产交易和实物资产监测管理等方面积累了宝贵的实践经验，并出台了针对不同业务板块的租赁资产管理规章制度，形成了一套较为系统的租赁资产管理流程和管理方法。但不可忽视的是，随着承租人和租赁物构成日益多样化、复杂化，当前的租赁资产管理工作也存在较为明显的短板，制约了资产管理效能的发挥。具体的不足之处主要体现在以下几个方面。
宏观趋势性分析相对不足，前瞻性管理略显缺乏。从当前的实际情况来看，租赁公司对于影响承租人信用情况、租赁物价值状态的宏观经济、行业周期、区域发展等外部宏观风险因素缺乏深入认知，造成前瞻性管理缺位，风险事前预知能力偏弱，择机应變能力不足。同时，由于对宏观风险因素演变趋势的预判不到位，也导致资产组合的前瞻性管理滞后。例如，新增业务的行业选择、租赁物选择在实际中有较为迫切的需求，但由于面临缺少专业人员等因素的制约，还难以及时准确做出具有一定参考价值的分析。
以静态管理为主，动态管理略显不足。当前，租赁资产管理大多以静态指标管理为主，如不良融资租赁资产率、租赁资产价值覆盖率等。随着租赁资产规模持续扩张、承租人信用风险构成日益复杂、租赁物管控难度逐步凸显，在现有管理资源配置下，租赁资产管理的边际效应面临递减，实际的管理效率有所下降。但这些潜在的变化是一个动态过程，在静态指标的遮盖下，很容易被忽视，造成资产管理水平保持良好的假象，导致资产管理效能评价失真。此外，对于租赁资产组合优化也缺乏主动管理的手段。相比商业银行，租赁公司实现组合管理的手段相对有限，缺少市场化的实物资产交易、转让等通道，资产证券化和衍生金融工具的应用程度也不算高，很大程度上制约了主动组合管理的开展。
现有的租后管理相关制度规章对具体资产管理工作的落实指导性略有不足。目前租赁公司围绕着融资租赁资产质量分类管理、租期管理、不良融资租赁资产管理、委托管理等方面已制定了一系列规章制度，但部分制度内容还有待进一步细化，一些具有针对性和指导性的规定还不够具体，难免造成资产管理人员在管理工作中流于表面、浮于形式。举例来说，当前的资产质量分类办法仍然主要聚焦于承租人的相关情况，有关租赁物的风险缓释功能未能详细具体的体现在管理办法之中，这导致相关管理人员在进行资产质量分类时，未能深入实质，无法真正揭示风险，难以做到及时风险预警。
实物资产价值管理稍显薄弱。目前，虽然已有租赁公司针对某类实物资产开发了资产价值评估系统，但目前大多数租赁公司进行定期价值评估时仍主要依赖外部机构 。究其原因，一方面是缺乏专业人员;另一方面则是大部分租赁物缺乏可供交易的二手市场，转让与处置较为困难，一定程度上弱化了租赁物价值评估在资产管理价值创造方面所起的作用。此外，由于租赁物涉及的行业门类较多且存量庞大，也在一定程度上造成了租赁物估值频率整体不高，存在价值波动风险隐患，特别是一旦租赁物剩余价值不足以弥补租金风险敞口时，极有可能导致租赁公司遭受损失。
租赁资产管理量化工具和方法稍显落后。当前，租赁公司的量化管理水平整体较为落后，现有的量化管理工具方法大多仅限于单一用途，相对粗浅、简单，未充分考虑租赁资产的特性化问题。例如在组合量化管理方面，由于组合管理涉及的问题更为复杂，不仅包含承租人之间的风险相关性问题，还包含租赁物之间的相关性问题，如何将两个层面的相关性有机结合基本未有可具操作性的方法供租赁公司参考借鉴，通过量化分析实现组合的动态优化仍停留在理论探讨的初期阶段。同时，租赁公司历史数据基础较差，现有的低频、低质量数据很难支撑复杂的量化管理模型开发。
将大数据技术应用于租赁资产管理尚处于初级探索阶段，缺乏相关数据支撑。从租赁公司内部来看，当前绝大部分租赁公司尚未建立自身成熟完备的数据体系，数据整合及运营能力不足。由于各种主观客观因素，租赁公司无法搜集到有关承租人和租赁物的全部完整、准确信息，尤其是获取租期内承租人实际生产经营情况、租赁物存续状态等关键数据信息时或多或少存在一定时滞。从外部来看，宏观、监管、税务、行业等外部数据种类繁杂、体量庞大，如何将这些关键数据接入租赁公司内部管理系统并实现有效融合，也基本处于起步阶段。目前来看，虽然大数据、云计算的发展使得信息技术与资产管理全流程正在深度融合，但如何真正发挥这些技术在租赁资产管理中的作用还需进一步挖掘与开发。
三、 租赁资产管理面临的主要挑战
1. 经济高质量发展下加强租赁资产管理面临的挑战。党的十九大报告指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。经济发展的深刻变革给租赁公司租赁资产质量带来了前所未有的影响，与之相伴的是租赁资产管理正面临着前所未有的压力。
从短期来看，产业结构调整对租赁资产影响最为显著。在宏观经济疲弱的背景下，政府为去杠杆、降低长期风险、推动产能过剩行业结构调整而采取的措施，可能会引发部分处于转型调整期行业的企业信用情况出现反复。在这种情况下，租赁资产质量或多或少都会受到一定程度影响。从长期来看，产业结构的优化升级同时既是租赁公司优化租赁资产结构的过程，也是租赁公司经济效益转变的过程。在此过程中，如何有序稳步的将风险资产剥离、如何从租赁本源出发业务投向进行重新定位，可以说是今后租赁资产管理必须直面的重大挑战。
具体来说，租赁资产管理面临的挑战主要反映在“行业配置”“租赁物选择”“客户准入”“区域布局”四个层面。在行业配置层面，一方面，存量风险的评估、防范，租赁物的交易、转让，都需要深入的研究和探析;另一方面，租赁资产管理决策要顺应经济转型方向，将资源向受益的行业倾斜，但对于首次涉足的行业，需要提前做好资产管理规划安排，确保管理方法科学合理。在租赁物选择层面，围绕着提升租赁物的价值创造贡献，租赁公司需要重新审视实物资产管理的重要作用，建立更具操作性的租赁物选择评价标准，由依赖外部信息转向内部主动研判。目前，“国产大飞机”“机器人”“租赁住房”等作为租赁物已获得了租赁公司认可，部分已经开始试点或在一定范围内开展，对这些租赁物管理的方法和手段也亟需完善。在客户准入层面，探索体现租赁特色的客户评级方法，确保租赁资源向优质客户倾斜，避免由于评级不准确带来的风险和管理资源浪费，也是租赁资产管理未来一段时期的重点工作。在区域布局层面，密切关注与“一带一路”“长江经济带”“京津冀一体化”三大战略相关的重点地区可能带来的业务机会，重新评估区域对资产风险、资产配置的影响，真正重视区域发展与经济周期协同关系，对于租赁资产管理同样较为急迫。
2. 监管环境日趋严格下加强租赁资产管理的挑战。自党的十九大以来，为切实坚守住不发生系统性金融风险的底线，政府和监管机构紧密围绕金融服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革三项任务，密集出台了一系列宏观调控政策和监管政策。强监管、强监督已成为新常态。监管强化给租赁公司过去粗放的资产扩张模式带来了深刻的影响，租赁公司租赁资产管理正面临着全新的挑战。
强监管强化了资本约束。新资本管理办法和宏观审慎评估体系强调以资本约束为核心。虽然目前国内租赁公司资本充足率水平整体保持稳健，但近年来租赁資产规模普遍持续扩张，加之近期部分问题资产的风险集中暴露，租赁公司的资本充足水平依然面临着较大压力。考虑到当前租赁公司已逐渐步入利润增长的稳定期，内源性资本补充渠道日益狭窄。在此背景下，资本约束对租赁公司规模扩张和资产配置形成了更为显著的制约，租赁资产结构优化日益提上日程。具体而言，资本约束的加强促使租赁公司主动寻求租赁资产管理机制和管理方法的突破，将早期缺乏规划的规模管理升级为具有导向性的组合管理，并最终真正落实到实际租赁项目的开发与租赁业务的拓展中。
贯彻落实国家宏观经济政策也同样成为租赁公司资产选择的强约束。当前的宏观经济政策紧密围绕着服务实体经济，这对租赁公司回归租赁本源提出了客观要求。租赁公司应坚持围绕服务实体经济进行经营转型与业务创新，重点支持国民经济和社会发展的重点领域和薄弱环节;贯彻国家的行业政策和区域政策，支持供给侧结构性改革，向战略性新兴产业和转型升级的优质民营企业倾斜。为此，租赁公司需要深刻领会和把握宏观经济政策的内涵，将其作为资产规模扩张和结构优化的重要指引，合理规划资源配置，把握资产的结构安排，通过租赁资产存量移位和增量投向管控进行落实，确保资产结构实现稳步有序优化。
四、 精细化是租赁资产管理的必然选择与发展方向
当前，大部分租赁公司的资产管理能力薄弱、价值创造能力差，亟需实施精细化管理，使租赁公司内部调整到最佳状态，通过管理变革来提升效率和效益。可以说，精细化的租赁资产管理是行业高质量发展的倒逼，也是租赁公司转型升级的内在要求，更是经营效益提升的必然选择，只有通过精细化管理才能尽可能降低因经济周期波动所带来的负面影响。
在当前租赁公司高质量发展的大趋势下，租赁资产管理精细化可以分解为“精”“细”“化”这三个维度。精的精髓在于制定精准的租赁资产管理规划。对于租赁资产精细化管理而言，制定与公司整体发展战略和转型升级相匹配的租赁资产管理规划是先导。如果缺乏前瞻性的设计和安排，在后续环节和流程中精细化管理的效能很难充分发挥。租赁公司要从公司高质量、可持续发展的全局出发，明确在当面复杂多变的内外部环境下租赁资产管理的目标是什么、租赁资产管理的理念是什么、租赁资产管理的策略是什么。细的精髓在于对每一个流程、每一个环节都实施细致入微的管理。这既是一种行为，也是一种态度。租赁公司将租赁资产管理所涉及的方方面面工作层层细化分解，无论重要与否，关键与否，不忽视、不遗漏全流程的每一个节点、每一个细小问题。化的精髓在于建立常态化、规范化、科学化的机制和制度。科学高效的租赁资产管理机制、系统全面的租赁资产管理制度是实现租赁资产管理目标和管理策略顺利落实的保障，也是确保租赁资产管理流程顺畅的基础。
未来，租赁公司应从以下几个方面做好管理资源的合理规划、分配，切实提升租赁资产精细化管理。
确立清晰的租赁资产管理战略目标，重塑宏观形势分析和研判机制。目前，租赁资产管理目标大多侧重定性描述，主要强调管理的合规、稳健、高效，相对笼统、模糊，缺乏全面细化的定量指标，例如合理的资产规模增速、可接受的租赁物种类、风险承担总量、资产组合分布以及区域、行业、业务品种、租赁物等多个维度的风险限额指标等，为管理资源分配提供依据。要得到上述明确、细化的租赁资产管理目标，除了充分了解公司发展战略和内部可运用的资源，还需要依托于对外部经营环境的客观、科学研判。一方面，租赁公司不能仅仅局限于经济周期变化本身，还要深入探析经济周期变化的内在本质和逻辑，从而确保能够透过表象看清经济整体或局部变化对于租赁资产的内在影响;另一方面，租赁公司对行业、市场的分析应尽可能深入到细分行业、细分市场，关注行业周期、市场周期与经济周期的相关关系，形成租赁物选择、风险分配的具体规划。
做好全局统筹规划，制定推动管理目标落实细化的政策框架，定位于培育机制有效、措施精准的政策体系。在管理资源有限的前提约束下，通过管理目标分解，将管理资源合理分配到管理的每一个环节，确保在不偏离管理目标要求的基础上实现管理效率提升，是租赁公司资产管理全局统筹规划的核心思路。围绕这一核心思路，租赁资产管理政策框架和政策体系建设方面需要注意以下几个方面问题。第一，以管理目标为基本导向，坚持政策框架和政策体系建设的主动性;第二，重点突出管理差异化，充分考虑行业、区域、承租人、租赁物等细分维度的特色化管理需求，构建细分的差异化政策体系;第三，强化管理规章制度体系建设，尽可能对管理规章制度进行细化;第四，完善政策传导和执行机制，重视执行和传导结果的监督与反馈。
夯实租赁资产量化管理基础，推进量化管理工具升级。目前，大部分租赁公司在租赁资产量化管理方面仍然侧重于简单模型或指标应用，整个管理流程的数量化、模型化水平偏低。如何依托先进的量化管理工具，实现管理资源科学分配、风险合理承担、资产结构合理安排，是租赁资产精细化管理的现实需求。基于此，租赁公司亟需开发一批融合租赁特殊性的量化管理工具，将工具嵌入到资产管理全流程，从前台营销到中台管控再到后台监督与决策，积极推进工具在资产配置、风险管控和规划决策等关键环节的全覆盖应用，为专家判断提供了更好的支持。现阶段，租赁公司可先依托租赁业务管理系统，完善数据基础，同时以租赁资产质量分类和某类租赁物价值评估作为突破口，重点关注量化工具的升级与改造，为后续其他领域的量化工具开发积累经验。
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作者简介：许争(1987-)，女，满族，河北省承德市人，南开大学金融学院博士后科研流动站博士后，研究方向为资产管理;高磊(1985-)，男，汉族，河北省沧州市人，北京师范大学博士后科研流动站博士后，研究方向为风险管理。
收稿日期：2019-01-16。
作者：许争 高磊
[内容提要]美国住宅租赁法律制度由判例法、各州和自治地方立法，以及联邦立法构成。从20世纪60、70年代以来的美国联邦与各州相关立法和法院判例来看，当代美国住宅租赁法越来越注重对承租人住宅权的保障。法律要求房东承担适住性担保义务和更多的侵权责任，限制房东终止租赁的权利，给承租人以正当理由驱逐的保护。一些地区还实施了不同程度的租金管制措施，从而保障了承租人拥有健康、安全、稳定且可负担的住所的权利。美国住宅租赁法律制度对承租人权利的保障不仅必要，也具有经济合理性与合宪性。
关键词：美国政治与法律 住房制度 住宅租赁 法律制度 住宅权
一 美国住宅租赁法律体系的构成
美国的住宅租赁法律制度主要源自英国带有浓厚封建农业性质的古老判例法。在这一普通法规则体系中，租赁被看作是租赁地产权的转让，而与双方的契约无关。双方的契约义务是相互独立的，并不互为条件。因此即使房东未能履行约定的义务，租户仍然必须支付租金。绝大多数维修的责任亦须由租户承担。“这些原则显然不适合现代城市的环境，无法体现出法律所应当保护的个人与公共利益。”但在法院的保护下，在20世纪大部分时间里，房东一直行使着这种普通法权利。他们将不符合安全卫生标准的住宅交给租户，享受着收取租金的权利，却几乎不承担什么义务。
直到20世纪60、70年代，法院才逐渐开始将不动产租赁视为提供服务的合同。运用契约规则使法院在处理租赁关系时获得了现代合同法所具备的所有灵活性。法院还将住宅租赁与商业租赁区分开来，以家庭居住生活为目的租赁为住宅租赁。两类租赁适用的普通法规大体相同，但基于两者背后的政策性考虑和双方的正当期望不同，法院在适用这些规则的倾向性和具体方式上有明显的差别。一方面，法院认为商业租赁的承租人更可能拥有足够的谈判能力和技巧，在租约中能够最大程度地保护自己的利益，而这些恰恰是住宅租户所欠缺的。另一方面，法院注意到，租赁房屋是相当一部分住宅承租人满足基本居住需要的方式。正如斯凯利·赖特法官(J.Skelly wright)在“杰文思”案中宣称：“(源于普通法的古老规则)在农地或商业租赁中可能仍是合理的。在这些案件中，租约的价值只在土地本身。但是对于现代公寓的租户来说，租约的价值在于它提供给该租户一个居住的处所。”
这种观念上的变化更明确地体现在各州对住宅租赁的成文立法中。到21世纪初，除了以阿肯色州为代表的少数几个州的法律仍在维护房东的“权威”，大多数州的立法都转向保护租户利益的立场。1972年，为了使住宅租赁能有一个统一适用的法律规则，美国统一州法全国委员会提出了《统一住宅租赁关系法》。至今已有十几个州以此为蓝本制定了本州法律，其他各州的立法和判决也或多或少受到它的影响。另外，美国法学会以《法律重述》的形式整理出典型判例规则和法律理论，对住宅租赁法的实践也起到重要的指导作用。
州以下的地方政府在各自权限内也都有权制定市政法规，调整住宅租赁关系。许多城市都制定了有关住宅租赁管理的地方法规，成为各地住宅租赁的成文法依据。
调整住宅租赁关系的财产立法权在美国宪法规定的联邦与地方权力分配体制中属于各州的保留权力，因此，联邦法律很少直接干涉住宅租赁关系。1968年，联邦出台了《公平住宅法案》，从保障公民平等权的角度出发，对住宅租赁领域中的歧视性做法加以限制。在战争等紧急状态下，联邦往往通过立法干预住宅租赁关系，如第二次世界大战期间，国会通过了《价格紧急控制法》，授权对房租进行管制。此外，针对严重危害社会的毒品犯罪，国会于1990年通过了《与毒品有关之住宅驱逐修正法令》，规定如果承租人租赁住宅卷入毒品犯罪，则出租人可以此为正当理由收回房屋。
在美国住宅租赁法律体系的发展过程中，可以看到承租人的个人生活需求而非财产和契约权利，正受到越来越多的关注。处在转变中的法律规则正朝着保障现代美国租户能够稳定地享有安全、舒适、健康和可负担的住宅目标迈进。尽管仍存在争议，但这种变化在美国住宅租赁的立法和判例中已经得到了充分地体现。
二 安全、舒适、健康的住宅：房东的义务与责任
(一)房东的适住性担保义务
在现代立法和法院要求房东承担的众多义务中，最重要的当属适住性担保义务：房东必须保证租户拥有一个安全、舒适、健康的生活环境，虽然无须奢华，但必须满足作为“家”的最低标准。
然而直到20世纪70年代，根据传统普通法中“买方注意”(caveat emptor)规则，除非双方有相反的约定，房东没有义务保证出租的住宅处于适合人类居住的状态。根据损毁法中财产占有人须对其行为导致的财产毁损承担责任的原则，普通法将大部分住宅维护责任强加于租户。即使是自然原因造成的毁损，修复义务也由承租人承担。住宅在租赁期间陷入老朽危险或其他不适于居住的状态，租户仍须按约支付租金。而住宅承租人，多为中、低收入者，既无意愿也没有能力承担维护住宅的责任。因此，相对于自有住宅，租赁住宅普遍缺乏妥善维护，导致质量低劣。生活在其中的租户的居住水准大大低于人均水平，住宅权无从得到保障。
20世纪70年代后，这种情况发生了转变。在“杰文思”案中，赖特法官指出：“今天，当美国的城市租户，无论贫富，寻找‘遮风蔽雨的处所’时，他们寻找的是所谓的一整套的商品与服务——不只包括墙和屋顶，还包括充足的暖气、照明，良好的通风，耐用的管道设施，安全的窗户和门，适当的卫生设施及适当的维护。”在该案的多数意见中，他判定租赁中暗含了建筑条例所确定的可居住性担保，“如果出租人违反了这一默示条款，承租人可以拒付租金并继续占有房屋。”该案所确立的可居住性担保原则得到了广泛地遵从。随后的一些判决进一步扩展了担保的范围，即使没有建筑条例等立法的规定，只要住宅存在严重的缺陷，在有理智的人看来已不适合居住，就构成对适住性担保的违反。
这种担保被看作是租赁契约的默示条款，其效力并不仅限于租赁开始的时候，房东有义务在租期内担保房屋处于适合居住的状态。这是一种最低限度的义务，租户放弃适住性担保利益的条款可能与法律或公共政策相悖而无效。可居住性担保不仅要求房东保证住宅建筑结构的坚固与安全，还要求房东提供一系列房屋相关服务，如房东有义务在冬天供暖，夏天提供空调使住宅内的温度维持在适于居住的水平，以保证租户生活的舒适与健康。已有超过40个州通过立法或判例确认了不同程度的可居住性担保。房东违反可居住性担保不仅可以作为租户对抗房东支付租金等请求的抗辩理由，还可以成为租户要求返还已付租金并要求赔偿的依据。
最初可居住性担保被认为并不适用于公共住宅，持此观点的人认为公共住宅立法的政策目标完全可以满足对住宅可居住性的担保。然而政策目标的宣示并不意味着成为现实。为了给不符合居住条件的公共住宅的租户提供保障，一些法院将该担保的适用范围扩展到公共住宅，使得公共租户也有权得到减免租金等救济。
(二)房东的侵权行为责任
依据传统普通法，房东几乎不承担什么义务，也就无责任可言。只在少数情形中法院会判定房东承担侵权责任。随着成文法和判例加诸房东的义务增多，房东被判定承担侵权责任的可能性也越来越高。责任形态中也逐渐出现了严格责任，赔偿标准也有攀高的趋势。
在纽约、新泽西和密歇根等州，随着房东开始负有适住性担保义务，法院判定房东对租户及其家人因房东疏忽未尽维修义务造成的人身伤害负有责任。许多法规和条例并未明确规定租户的权利，如仅规定如果房东没有保证住宅通道的24小时照明将被处以罚款。法院认定此类法令为租户创设了默示的权利，他们可以起诉房东要求赔偿。
适住性担保只适用于对住宅物理状态的保证，“房东可能是维修方面的万事通，但并不是医生”。当然房东也不可能是警察。因此传统观点认为房东不必对其租户受第三人犯罪行为侵害导致的损失承担责任。然而在“克莱恩”案中，法院判决只要该房东预见到犯罪行为的发生，就有义务保护租户的安全，否则应对租户遭受的人身伤害承担责任。如果房东在广告中提及安全保障，而建筑位于犯罪高发地区或建筑内曾经发生过犯罪，房东被判定承担责任的可能性将会很高。在“约翰斯顿诉哈里斯”案中，租户在进入位于犯罪高发区的公寓时遭到抢劫。租户起诉房东，主张房东由于疏忽没有提供足够的照明和合适的房锁。法院判定房东应承担责任。房东对租户人身安全的保障义务被进一步强化。
在绝大多数判例中，房东的责任都以过错为前提，直到今天仍有法院认为疏忽责任是住宅租赁领域普遍适用的原则。但随着住宅租赁被看作一系列商品和服务，租户被认为是房东所提供服务的消费者。一些消费者保护法律也逐渐被适用于住宅租赁。有些法院开始将产品责任法领域的质量瑕疵担保责任引入住宅租赁领域，要求房东对由出租财产造成的损害承担严格责任。尤其是拥有成批出租公寓的机构房东，他们相对于承租人更有能力保证出租财产处于良好状态而避免发生损失与伤害。在“贝克诉投资者关系管理公司”案中，机构房东安装的浴室玻璃门存在瑕疵，致使租户意外受伤，法院判定房东应承担责任。法院在裁决中指出：“保护租户安全的费用是企业合理的经营成本”，“(在这些情况下)对出租时存在的隐藏瑕疵应当适用侵权法中的严格责任，以保证缺陷造成的损失由销售其产品的房东而非没有能力自我保护的租户承担。”
在消费者保护法中常见的多倍赔偿也被引入住宅租赁领域。赔偿的数额常常高达数百万美元。高额的赔偿金促使房东不得不谨慎地履行其应承担的义务，以保证租户生活的安全。房东可能承担的责任还不仅限于此，在有些州，如果房东出租不符合法定居住标准的住宅，甚至要承担刑事责任。权利和义务是相对称的，在房东义务和责任扩张的背后，我们可以看到租户获得安全、舒适、健康的住宅的权利已经隐隐地浮出了水面。
三 稳定地享有住宅：对房东租赁终止权的限制
根据传统规则，如果定期租约自然到期或逐期租赁被房东终止，按照法律规定，原租户为被容忍的租户或拖延租户。房东可以随时驱逐拖延的租户，但必须通过诉讼程序。这使得租户可以免遭房东的自行驱逐。但对房东的驱逐权的限制仅限于程序上的规定，房东行使驱逐权并不需要任何理由，因此仍然存在房东滥用驱逐权而造成租户重大损失的可能。特别是在住宅短缺的情况下，租赁期满或被终止后，租户将会发现自己很难在附近找到同等水平和价格的住宅，而搬迁，尤其是非自愿搬迁所带来的经济负担和社会成本也不容忽视。因此对于租户来说，为了保持生活的稳定性，通常希望继续承租原有住宅。
另一方面，房东在一定程度上拥有了决定租户生存条件的权力。“权力不受控制会被滥用”的规律不仅存在于公法领域，作为私人也可能利用自己控制财产的权力去达成交易场合以外的目的。
出于对处在社会弱势地位的租户的特别保护，联邦和各州立法及判例都对房东的驱逐权作了一定的限制：(1)联邦法律保护公共住宅的租户非有正当理由不受驱逐，这一保护同样适用于联邦补贴住宅的租户，以及接受联邦补贴的私有住宅的租户;(2)对于受到州或地区租金管制保护的租户，房东非有正当理由不得驱逐;(3)租户举报房东违反建筑条例或者参加租户协会，房东出于报复的动机驱逐租户的行为受到限制;(4)有些州或地区禁止房东为将出租住宅转化为多套式公寓而驱逐租户;(5)联邦和各州反歧视法禁止房东基于对租户的歧视而终止或拒绝更新租约。
(一)正当理由驱逐保护
在正当理由驱逐的保护下，租户可以要求更新租约。除非存在法律认可的正当理由，房东无权拒绝。租户还有权对房东提出的理由进行抗辩。可以说，租户在一定程度上享有了默示的续约选择权。在某些情况下，法院对这种默示续约权的保护已经上升到财产权的高度。有学者认为这表明租户续租的愿望得到了社会的认可，成为租户享有的一种法定权利。正当理由驱逐保护可以分为两类：联邦住宅项目下的保护和受租金管制的私有住宅中的保护。
1、联邦住宅项目中的正当理由驱逐
在联邦住宅项目中，租户在正当理由驱逐的保护下拥有的续租权最初并不是由政府规章授予的，而是由法院通过判例逐渐确立起来的，其中宪法中的正当程序保护发挥了重要作用。
在地方公共住宅管理局(PHAs)作为公共住宅的房东设立之初，它们与租户之间的关系和私有住宅租赁关系一样适用各州的不动产租赁法。直到20世纪60年代，公共住宅管理局驱逐租户的权利几乎不受任何限制。基于普通法和各州立法，法院允许公共住宅管理局以任何理由驱逐租户，不需要经过行政听证程序，也不必书面陈述理由。然而由于公共住宅管理局的政府背景，它用来驱逐租户的理由中有许多因牵涉到敏感的政治和社会问题而引起了广泛的争议。这些理由包括：租户带有非婚生子女，租户的性取向问题，租户为罪犯的家属等。同时，公共住宅管理局还以驱逐作为威胁，要求租户们遵守一些并不十分合理的规章，例如每月接受入室检查，限制孩子们的活动等。
进入70年代之后，发生在最高法院的“程序性革命”终结了各地公共住宅管理局对租户任意驱逐的权利。在1970年的“格德伯格诉凯利”案中，最高法院基于福利社会中“新财产”的概念，认为社会福利等原本被视作是“政府馈赠”的利益，同样是类似财产的个人权利，非经正当程序不得剥夺。
在“格德伯格”案判决的同一年，第二巡回法院就在伊斯卡勒拉案中将这一规则引入了公共住宅租赁。巡回法官们裁定：“尽管公共住宅被看作是一种特殊待遇，如果没有向租户提供充分的程序保障，政府不得剥夺公民个人继续租赁公共住宅的权利。”但该案只是要求驱逐必须经过一定程序，对驱逐的理由没有作出特别规定。在1973年“乔伊”案中，法院判定正当程序保护不仅要求对地方住宅管理局的驱逐加以程序上的限制，还要求驱逐必须具备合法的理由，仅以租赁到期为由是不充分的。
此后，正当理由驱逐保护被明确写入了联邦法规，并逐渐扩展到其他接受政府补贴的项目，包括接受补贴的私有出租住宅。其中最主要的是所谓的“第8节住宅”
(Section 8)和低收入住房税收补贴(LIHTC)项目。在“第8节”项目中，联邦向租户提供补贴，由租户自行寻找住宅，可以是公共住宅，也可以是私有住宅。私有住宅的房东加入该项目后，其拒绝续约的权利也将受到限制。不仅如此，房东自由退出住宅补贴项目的要求也遭到一些法院的拒绝。在“阿姆斯”案中，房东以要退出政府资助项目为理由，驱逐受住宅补贴的租户。法院认为“必须将房东不再继续参加‘第8节’项目的权利和租户不受任意驱逐的权利相互权衡”，因而禁止房东退出和驱逐租户。这已经突破了正当程序原则限制政府权力的初衷，构成对私有财产权的限制。租户住宅权相对于天平另一端的房东财产权得到了法律的优先考虑。至于正当驱逐是否适用于低收入住房税收补贴项目，各州司法实践并不一致，但从法律文本出发，低收入住房税收补贴项目下的租户也应享有正当驱逐的保护。
2、私有住宅租赁中的正当理由驱逐
在州一级的辖区，只有新泽西州和哥伦比亚特区有反驱逐的明文立法。但在一些实行租金管制政策的自治地方如纽约市，作为配套措施也都给予受管制住宅的租户正当理由驱逐的保护。
新泽西州1974年立法通过了《反驱逐法》，规定了对房东终止租赁或拒绝更新租约的限制。1981年该州又通过《老人及残疾人士受保护租赁关系法》，规定在公寓转换时，老年和残疾租户有权享有最长可达40年受保护的租赁期间，在此期间内房东不得以公寓转换为理由收回住宅。如果房东无法替租户找到合适的替代住宅，租户还可享有3至8年的交付期。其他地方的法规所规定的正当理由根据各地情形并不完全相同。例如哥伦比亚特区规定，即使具备正当理由，房东亦不得在天气预报未来24小时温度低于华氏25度的情况下驱逐租户，以免租户受冻街头。但主要的理由大体一致，包括租户不当行为及房东收回房屋的必要性两方面。前者如租户严重违约，尤其是拖欠租金或损害房屋的行为。后者如房东或其家人自住需要，以及对某些重大财产处分权利的行使。
各地还对驱逐程序施以严格限制。除诉讼程序外，还添设行政程序的规定。例如在哥伦比亚特区，房东基于拖欠租金以外的其他正当理由驱逐租户，除提前通知租户外，还须具明理由通知管理部门。纽约市的法律规定在某些特定情况下，房东要行使驱逐权必须从租赁管理部门取得驱逐许可证。要取得该许可，房东必须提前通知租户，并承诺遵守许可证上的条件。这些条件是依据房东提出的正当理由而依法附加的。例如，以自己和家人居住需要为由收回房屋，必须在30日内入住该处住宅，并保证在驱逐后1年之内不再出租或借给第三者居住;以退出租赁市场为理由驱逐租户，在收回房屋1年之内，不得出租或出售该住宅或以与驱逐许可证之规定相悖的方式使用该处住宅;以改善房屋为由收回住宅，必须在90日内开始改造工程，并保证工程以合理的进度进行。如果房东有违反规定或承诺的行为，管理部门可以拒绝申请或撤销许可，被驱逐的租户可以要求房东赔偿。
(二)禁止报复性驱逐
如果说正当理由驱逐反映了立法机关和法院对租户续租要求的正面认可，那么禁止报复性驱逐则从侧面支持了这一要求。事实上，这一规则最初源于法院对房东绝对权力的忧虑。法院担心房东可能会利用其优势地位限制租户对相关权利的行使。这些权利中包括了许多重要的宪法权利，公民对这些权利的行使应当得到保护，不受来自政府和其他公民的干涉。
在“爱德华兹”案中，上诉人爱德华兹夫人是被上诉人哈比的租户。上诉人向住宅租赁管理部门投诉房东没有依照卫生条例的规定纠正在检查中发现的违章行为。不久之后，被上诉人通知爱德华兹夫人终止租赁。上诉人认为驱逐是对举报行为的报复，这种报复性驱逐“剥夺了她举报违法行为，以及向政府请愿的权利，而这些权利是宪法第一修正案赋予的。”赖特法官认同了上诉人的这一主张，他强调“在试图实现立法意旨的过程中，作为衡平法院，我们有责任考虑判决将会发生作用的社会环境。考虑到华盛顿住宅数量的短缺和质量惊人的低劣，搬迁的费用，租赁双方不平等的议价能力，以及确保最低水准居住条件在经济和社会上的重要性”。如果准许报复性驱逐，租户可能因害怕房东报复而不敢报告违反住宅卫生条例的行为，条例实施的效果将会因此而被削弱。基于以上理由法院“毫不犹豫地宣布报复性驱逐是不能容忍的”。
该案的原则被广为采纳，并扩展到对租户其他相关权利的保护。例如在“希尔唯优联合体”案中，法院禁止机动住宅基地的房东为报复租户参加租户协会组织的对房东的抗议集会而驱逐租户，从而保护了租户结社和集会的自由。一些法院将“爱德华兹”案中的社会性目标局限在促进住宅的改善，倾向于只保护那些与租赁直接相关的权利。如在“帝王煤业公司”案中，租户在参加针对房东公司关联企业的罢工后被驱逐。被告法院以租户的行为与租赁之间没有直接关系为由判决不构成报复性驱逐。但也有一些法院注意到赖特法官判决中对保障言论自由等宪法性权利的意旨。在文特沃德案中，法院判定房东因租户在公众意见调查中发表反对土地用途变更的意见而驱逐租户构成报复性驱逐。理由是如果允许这类驱逐，鼓励在行政决策中表达个人观点的立法政策就将落空。
抛开判例中法官们的分歧，现在许多州和地区已经通过立法明确规定了受保护的租户行为。根据统一住宅租赁法，如果房东在租户有以下行为后一定期限内提出收回房屋，就可以推定构成报复性驱逐：(1)租户向有关机构投诉房东违反建筑或住宅条例;(2)租户要求房东承担适住性担保责任;(3)租户组织或参加租户协会等类似团体。除此之外各州或地区法律中规定的受保护的租户行为还包括：在通知房东违反适住性担保后保留部分房租，依据租约向房东主张权利，对房东提起诉讼等。
四 可负担的住宅：租金管制制度
美国的租金管制制度源于联邦政府的战时立法。战后联邦政府于1947年颁布法令授权各地方政府自行决定租金管制的存废。纽约市是唯一保留租金管制的城市。到了20世纪70年代后，由于租金上涨带来的社会压力，租金管制立法在许多地方重新出现，包括哥伦比亚特区、波士顿、洛杉矶、奥尔巴尼、伯克利和圣莫尼卡等城市，另有许多城市也面临着要求租金管制的呼声。根据美国住宅与城市发展部的报告，到1991年已经有200多个地区实行租金管制立法，全国有10%以上的私人出租住宅受到租金管制。
各地的租金管制立法所采取的技术都包括规定租金标准，确定租金上限，以及租金调整等方面的内容。而为防止房东规避租金管制，通常与正当理由驱逐、禁止公寓转换、禁止退出租赁市场、反骚扰等其他立法措施结合使用。笔者主要参照哥伦比亚特区1985年租金稳定计划的规定，说明美国各地租金管制立法的基本内容。
1、豁免管制的范围
租金管制立法带有明确的政策性，属于典型的财富再分配措施，其目的是保护那些可能无力负担不断飙升的租金的租户，保障其居住需求得到满足。因此并非所有住宅都在管制之列，其豁免范围主要包括：(a)公共住宅，包括公共补贴住宅;(b)新建
住宅或新出租住宅;(c)/b业主;对于小业主的标准各地并不相同，哥伦比亚特区规定为不超过四个出租单位可以豁免，而新泽西州规定房东自住不超过两个以上出租单位的住宅可豁免管制;(d)临时性住所或特殊用途住所，如宿舍、旅馆、医院、疗养院、收容所等;(e)外交住宅。各地立法中较为重要的豁免对象还包括豪华住宅、高收入的租户，以及第二住宅的租户。
2、基本租金和租金上限
除豁免管制的住宅外，哥伦比亚特区所有租赁住宅必须在限定期限内依法向租赁管理官申请注册，在注册时必须登记包含相关服务和附属设施收费在内的基本租金。基本租金有两种设置方式。以时间为基准确定的基本租金一旦确定，适用于其后该住宅的所有租户;而以人为基准设置的基本租金，在租户变更时可以协议调整。登记的基本租金加上依据法律或法院授权调整增加的租金便为最高租金。房东的收取租金不得超过这一上限，承租人转租所收租金不得高于他支付给房东的租金。
3、租金的一般性年度调整
房东可以调整租金，但必须经过管理部门同意，租金调整的幅度也受到限制。每年由租赁住宅委员会根据上年度本地物价指数决定该年度租金增加的最大幅度。此最大幅度应与物价指数的上涨幅度大体相当，但最多不得超过10%。在每一年度房东都可以在此幅度内申请增加租金，但在12个月内不得连续申请租金调整。
租户可以对房东增加租金的要求有争议的，可以按法定程序向租赁管理官诉请其要求。但必须在租金调整生效之日起三年内做出。
4、租金上限的调整
如果租赁双方对租金上限存有争议，可以依据法定程序提出申请调整租金上限。可以提出申请的情形包括：(1)改良成本投入，为鼓励房东对住宅进行改善，租赁管理官依房东申请可以对租金进行适当调整以补偿房东投入的资本。但幅度不得超过原租金上限的15%或20%。调整仅以补偿资本投入为限，一旦房东收回投入资本应恢复原有租金上限。此外，除非法律特别规定，对于老年或残疾租户不得就资本改良要求增加租金上限。(2)服务或设施的增减。(3)困难呈情。如果租金上限偏离了公平合理的水平，房东可以通过困难呈情申请特别调整。租赁管理官如认为困难呈情属实，可以允许房东对租金调整超出限定幅度，以保证房东获得公平合理的回报。但调整后的住宅投资回报率不得高于12%。除此之外对于住宅的空置损失，按要求为租户利益所做的实质性修复，以及双方自愿达成协议等情况，法律也允许对租金上限加以调整。
5、行政听证及复议程序
房东或租户欲调整租金，应依法提出申请。租赁管理官接受申请后应告知申请人及相对人有要求召开听证会的权利。双方在听证时有权委任律师出席。在听证中，由管理官员审查理由是否成立。有些地区如圣何塞市的租金管制条例要求听证官员在作出决定时，还必须考虑到租户的经济困难。
如果双方对于租赁管理官所做决定不服，还可以向租赁住宅委员会申请复议。该委员会有权对管理官的决定进行审查。对由被申请复议的决定核准的租金调整，在复议期间不得实施。
其他各地的立法基本结构大体相同。通过确定基本租金，控制租金增长幅度将租金控制在合理水平之内，双方尤其是房东意图调整租金必须先经过严格的行政程序，并得到管理部门的许可。这些措施在一定程度上保证了广大低收入的租户得以享有他们负担得起的住宅。
五 评价与分析
适住性担保、对驱逐权的限制、公寓转换的延缓、租金管制，以及本文中没有讨论的公平住宅法等措施相互补充，进而互相促进作为一个有机整体，构成了当代美国住宅租赁法的基本框架。这一框架充分体现出对承租人的特别保护，为实现美国1949年《国家可负担住房法》所确立的目标，即“使每个美国家庭享有舒适的住宅和适宜的居住环境”发挥了巨大作用。但对于其中一些制度的实际运行效果以及合宪性仍然存在巨大的争议。类似的争议也存在于其他各国的住宅租赁立法之中。
(一)平等与效率的两难命题
绝大多数经济学家和自由主义学者对于保护租户的住宅租赁立法都持否定的态度。翻开任何一本基础的西方经济学教科书，只要提到租金管制，基本上都将其用作政府对市场价格机制进行不当干预的典型例证。他们认为低于市场均衡水平的价格会抑制对租赁住宅的投资，导致供给减少，以及对现有住宅的维护不足，同时还使需求不受限制地盲目增长，加剧住宅短缺及质量低劣的状况。在他们看来管制性的立法是不必要的，也是行不通的，是经济上的蠢事，问题完全应当、也只能通过自由市场机制解决。
然而这些问题恰恰是市场机制失灵的产物。理论上在完全竞争的市场中，虽然租户本人因为缺乏能够自行生产住宅服务的私有财产，因此没有从租赁市场整体退出的自由，但由于住宅供给的充裕，他至少可以拥有从与特定房东的交易中退出的自由。这种自由使得租户与房东处于一种相互依赖的关系中，双方可以通过契约分享交换带来的效用增加：租户可以享受良好的住宅服务;而房东则享有公平市场租金。但即使是在这种情况下，由于住宅固有的稀缺性，租户以住宅为中心形成的社会资源网络的重要性，以及由此而来的高昂搬迁成本，租户对所租住宅会形成特殊的依赖关系，使自己处于不利的地位。
在住宅短缺的情况下，这种相互依赖关系更蜕变为一种典型的单向依赖关系：租户为了生存必须获得使用住宅的权利，而能够提供住宅的房东数量十分有限，对租户而言哪怕是最低限度的退出自由也不存在，退出也就意味着露宿街头。房东因此可以要求租户接受极为不利的条件，包括低劣的住宅质量和昂贵的租金。结果是房东独占大部分甚至所有双方交换带来的效用增加，从而使租户处于被剥削的地位：租户不得不削减生活中其他基本物品开支以支付房租，这种削减降低了其整体效用值;而房东则享有剥削性的租金，其中包含了在竞争性的市场中应由租户享有的部分。
美国各地现行的租赁立法基本上都是因应住宅短缺的状况制定的。在这种市场环境下，被剥削租户的基本住宅权利受到了现实的威胁，这已经为立法的必要性提供了充分的证明。但一些极端的自由主义学者并不承认基本的生存需要可以成为权利。这些学者们认为任何形式的财富再分配都不会带来有效率的结果，而自由市场在他们看来就是效率乃至正义的同义词。哈耶克甚至认为，如果贫民窟是穷人所能负担的全部，就让他们待在那里，因为“住房问题不是一个可以孤立解决的问题，只能通过普遍提高收入才能解决问题”，只是“这一解决过程会被推迟”。然而，很多学者已经指出“实现生存权利和根除贫困，是美国这个富裕社会力所能及的”，通过一定范围内的财富再分配为人们提供可以负担的住宅已经是可以实现的目标。相反，如果完全依靠市场的力量，“这一解决过程的推迟”可能将是无限期的，而作为代价，牺牲的不仅仅是那些生活在恶劣环境下的租户，而是整个社会范围内对人类尊严的贬损。因为贫民窟的现象并不都是因为绝对收入不足引起的，在很大程度上这是由收入不平等引起的，问题的实质在于不平等带来的剥夺感和尊严的丧失，在一个社
会内“相对的贫困会产生对可行能力的绝对剥夺”。事实证明，在纯粹市场力量的支配下，在各阶层绝对收入增加的同时，贫富差距却不会必然缩小，处于最底层的人们虽然绝对收入增加，但其面对的“功能性活动”受到限制的困境并没有改变。因此通过再分配，以使租户摆脱经济上的剥夺无疑是必要的，尤其是当这种剥夺“封锁了通向第一所住宅的道路”的时候。
也有人认为由房东承担这种再分配的成本的做法有失公允。事实上，与通过税赋由政府进行再支付相比，这种财富的直接转移不仅成本较低，避免了政府转移支付中的漏桶效应，且并不违反公平的观念。因为房东在住宅短缺的市场上占据着类似垄断的地位，在通过补贴等其他间接手段对租户进行转移支付时，租户所增加的效用会被房东利用“垄断压榨机”占为己有，事实上这正是美国加利福尼亚州一些地方进行租金管制立法的诱因。而房东这种拉克曼式的剥削行为还会产生诸多严重的外部性效果，例如扣除房租后剩余收入的匮乏，非自愿搬迁，无家可归等社会问题。解决这些问题所需的经济花费和社会成本最终将由整个社会承担。更重要的是，在一些学者眼中，这并不仅仅是传统意义上的再分配，而是“一种以人格为基础的福利权或正当需要的观点”。这种观点认为，在财富分配不均衡的社会里，对于那些和贫困者保持长久关系的拥有相对的特权的阶层，提出合理的要求是公平的，私法应当禁止一些人因享有可替代财产而剥夺他人实现人格的重要机会，“当房主的可替代财产权阻碍房客建立和维持与住宅的人格关系，而我们的文化又认为这种人格关系是个性之基础时，向房主收取适宜居住的成本是正当的”。
而房东在住宅短缺市场上获得的类似垄断利润的租金不仅是租金管制等立法合理性基础，也是保证此类立法经济可行性的前提。反对者认为，加诸房东的义务和责任势必提高住宅租赁的成本，并使得房东因回报率低而退出租赁市场，导致供给下降。他们忽视了由于租金中包含超额利润，房东可以在承担住宅维护义务的同时享受公平合理的收益。
反对者还声称租金管制使得住宅价格下降，将导致对住宅需求的增加，从而加剧住宅短缺。有统计资料表明。住宅的供给和需求的价格弹性很小，这一事实足以说明，即使对需求的影响存在，在短期内也不足以使住宅短缺恶化。而从长期来看，增加住宅存量这一目标确实是必要的，但不能以牺牲现有租户的利益为代价，而应当采取其他措施，例如对新建住宅实行补贴或税收减免等优惠政策，尤其应鼓励针对中低收入租户的廉租住宅的建设。应该坚持罗尔斯的正义标准，即追求效率带来的不平等只有在有利于境况较差的人时才能接受。
此外，大多数对住宅租赁立法经济上可行性的质疑没有将立法中的各类措施当作一个有机整体看待。例如，有人认为在适住性担保或正当理由驱逐保护下，房东可以将增加的成本转嫁给租户，而事实上在租金管制措施的保护下，法律可以有效的防止此类事情的发生。又如，有学者担心出租收益的下降会诱使房东退出租赁市场，而事实上各地立法中都对公寓转换或变更用途加以限制，在仍然可以享有合理收益的情况下，房东更有可能留在租赁市场。此外房租管制立法一般都规定对新建或新出租住宅豁免适用，因此对租赁住宅存量增加的负面影响也并非反对者所说的那样巨大。
在关注租户生存权利的同时，的确可能付出牺牲一些效率的代价。但是在一个承认平等与效率在大多数情况下必须相互妥协的人看来，以保护租户住宅权利为主旨的住宅租赁制度不仅是必要的也是完全可行的。
(二)对住宅租赁制度的违宪性审查
人类社会的基本价值是多元的，效率只是众多值得珍视的价值之一。法律作为人类社会的基本规范其价值也是多元的。在某些情况下，法律为了追求平等或其他一些同样不容忽视的价值，不得不牺牲部分效率。这种价值的多元性为美国法院的那句名言作了最好的注脚，在一项判决中联邦最高法院指出：“一项法律可以是经济上的蠢事，但并不违背宪法。”
对于哈耶克等自由主义者而言，反对租金管制等立法措施的动机并不仅仅出于’对市场或效率的无条件偏好，而是更多地带着对政府籍由此类立法攫取不正当权力的警惕。这种警惕无疑是明智的，拥有不正当权力的政府对于全体公民自由的威胁显然要远远大于少数房东对贫困租户剥削带来的危害。
因此，即使证明了住宅租赁立法对保障中低阶层租户住宅权的必要性以及在经济上的可行性，仍将面临对此类立法合法性的正当质疑：在保障租户权利的同时，如何消弭政府权力扩张带来的威胁。在一个宪政社会中，这一问题可以通过对此类立法的合宪性的争论得到解决。经由法院进行的违宪性审查，确保不对房东财产权构成实质性侵害，并将政府权力限定在合理的范围内。
1、正当程序保护和征收条款：对房东财产权利的保障
在美国宪法体系内，房东可以依据宪法第五条修正案即征收条款或第十四条修正案规定的正当程序及法律平等保护，有效地对抗国家对其财产权超出合理范围的限制。经历了一系列的挑战，美国现行住宅租赁制度的合法性得到了证明。第二次世界大战至今，最高法院先后审理了两起针对租金管制立法的案件，都判决租金管制立法没有违宪。
在1988年的“潘尼尔诉圣何塞市”案中，上诉人作为房东的代表认为，圣何塞市的租金管制立法的相关条款违宪。首席大法官阮奎斯特起草了多数意见。针对房东提出的租金管制违反了正当程序及法律平等保护的主张，法院指出“(根据本院以往的判例)，如果存在垄断或类似垄断状态造成的人为膨胀，政府可以干预市场对利率或价格进行管制。”这种干预并不违宪，除非“对价格的管制是专断、带有歧视性，并且确实与立法机关授权进行干预的政策目标不相关”。法院认为通常授权对价格加以管制的政策目标是“保护消费者的利益”，而租金管制的立法目标无疑包括“保护相关低收入者，消费者，劳工……(保证其)生活水平受到不公平的损害”。而“(圣何塞市的租金管制立法)进行了合理的尝试，既保护租户免于遭受租金上涨带来的重负，同时又确保了房东从其投资中获取公平的回报，从而调和了冲突的利益关系”，因此法院判定该法规并未违反正当程序原则。但是对于租金管制是否构成征收，阮奎斯特大法官没有给出明确回答，而是以尚无房东遭受实际损失为由，认为对此问题加以讨论为时尚早。
在1992年“伊诉艾斯康第多市”案中，加州法律规定出租人无正当理由不得驱逐租户，而艾市的法规则限制了租金水平。上诉人是机动住宅基地出租人，主张正当理由驱逐与租金管制同时适用的效果构成了对其财产的准征收。法院认为，房东自愿进入租赁市场时就已经放弃了排他性占有的权利，租金管制或正当理由驱逐制度只是现存调整租赁关系的法律的一部分，一旦房东决定出租其基地，其权利就受到法律的限制。“艾市的租金管制法并没有强迫房东忍受对其财产的物理占有，因此并不构成(Loretto案中的)准征收”。
总体而言，以租金管制为代表的立法所面临的合宪性挑战来自两方面：
首先，是否违反了宪法第十四条修正案的正当保护条款。对此法院一般采用“手
段一目标”标准加以判断，法院一般不愿“挑战立法者的智慧”，只要立法不是“不合理的、专断的和任意的”，就不会构成违宪。
其次，是否构成宪法第五条修正案中的违宪征收。对此法院一般分为占有性征收和管制性征收分别讨论。根据在前述伊案法院确定的原则，除非法律强迫房东出租住宅或留在租赁市场，否则不会构成占有性准征收。所谓管制性准征收是指，虽未直接干涉所有人对财产的占有，但使得所有人无法就其财产为经济上可行之使用的情形。根据“卡瓦瑙”案，租金管制立法在确定租金上限时必须经过合理计算，保证房东能够得到公平合理的收益，否则将构成管制性准征收。反言之，只要保证房东得到合理收益就不会构成违宪。
因此，通常那些在制定过程中仔细衡量了双方利益的租赁立法，即使十分倾向给予承租人特别保护也并不至于违宪。也可以说美国现行的以租金管制为代表的住宅租赁立法中，租户住宅权与房东财产权的对抗结构已经得到了宪法的认可。
2、对政府行政自由裁量权的限制
现代民主社会中宪政运行的基本框架就在于立法、司法、行政三种权力互相制衡。其中最能代表现代国家利维坦性格的当属行政权力。而自由主义者最为忧虑的，是行政机关在对住宅租赁实施管理时获取不受限制的自由裁量权。在以下案例中可以看到法院对这种授权的限制。
1979年的“商业管制部诉国家制造住宅联盟”案中，鉴于机动住宅基地的短缺，佛罗里达州议会授权行政机构限制租金上涨幅度，并对房东增加租金的申请进行审查，决定是否“有昧良心”或缺乏理由。房东向法院起诉要求确认该租金管制立法违宪。法院在判决中认可了租金管制立法的合理性：“通过在紧急状态下稳定房租，控制房租的立法寻求平衡这些相互冲突的利益，以防住房短缺而产生房租暴涨的敲诈，并同时允许地主对其投资获得公正的回报。由于这些考虑的根本性及机动住房在佛州的普及程度，房租控制的立法所达到之平衡点，无疑具有极重要的公共影响。”
法院认为，“在决定房租或服务费用上涨是否有效的问题上，(议会立法)的标准违反了宪法，因为它们把基本的立法任务授权委员会，并使之在不带任何有意义的指导下，去平衡停车场主人和租户之间的利益。”法院因此认定该立法构成违宪。换言之，议会在立法时应明确规定增加租金的法定理由，以作为行政机构裁量的依据，从而将行政权力的扩张控制在合理范围之内。要成为一项良好的法律制度，必须“成功地在专断权力的一端与受限权力的另一端达到平衡并维持这种平衡”。
虽然对那些对于国家抱有彻底的怀疑态度的人们而言，可能显得并不是那么充分，这一案例至少表明了美国现有三权分立的宪政框架对政府权力制约的有效性，可以在一定程度上打消对实施类似租金管制政策带来政府权力扩张后果的疑虑。
作者：包振宇
摘 要：租赁合同與人们的联系越来越密切，而租赁合同是否应当登记，这是学术界一直在广泛讨论的问题。租赁合同登记制度又与租赁权的法律性质有密切的联系。明确租赁权的法律性质，对解决租赁合同是否需要登记的相关问题具有重要意义。要解决此问题，就要从分析租赁权的性质入手，对租赁权的法律性质进行思考，同时结合我国社会生活的实际情况，将租赁期限的长短作为我国租赁合同是否需要强制登记的标准，从而达到完善我国租赁登记制度的目的。
关键词：债权;物权;法律性质;租赁合同;登记制度
0 引言
随着时代的进步，共享经济的逐步发展，租赁合同与人们日常生活的联系越来越密切。在我们日常生活中，小到共享充电宝、共享电车的使用，大到共享汽车、房屋租赁，其实都是在建立租赁合同，通过租赁的方式使用动产和不动产以给自己带来利益在现实生活越来越普遍。而对于租赁合同是不是需要登记，理论界一直存在争议，而这种争议从根本上是由于理论界对基于租赁合同而产生的租赁权的法律性质的界定存在偏差。因此，明确租赁权的法律性质对于解决租赁合同是否需要登记的问题具有重要意义。
1 租赁合同的概念及其性质分析
租赁合同是一种承租人在支付相应的租金后，出租人将租赁物交付给承租人，承租人对该租赁物享有使用、收益的权利，并在租赁期限届满时向出租人返还租赁物的合同。而租赁权是依托租赁合同而产生的一种权利，是在租赁物交付后，承租人为了实现对租赁物的使用、收益目的而享有的所有权利的总称，因此租赁权又被称为“使用收益权”。
关于租赁权的法律性质，随着时代的不断发展，法学理论的不断进步，学术界大致形成了三种学说，分别是债权说、物权说以及物权化债权说。接下来，笔者将分别对这三种学说分别进行讨论。
1.1 债权说
此学说源自于最早出现租赁权相关概念的罗马法，罗马法对于租赁权的规定用现代学术界的理论叙述也就是“买卖破除租赁”，罗马法认为，租赁关系是基于租赁双方签订的租赁合同而产生的债权法律关系，承租人对租赁物使用、收益的权利也是从属于他对租赁物的所有权而产生的，而并不是像物权那样是直接支配标的物的权利，因此将租赁权的法律性质界定为债权而并不是物权。显而易见，这样的规定并不利于租赁关系的安定性，更不利于保护出租人以及承租人的合法权益，而随着民法理论的发展以及“买卖不破租赁”的原则的提出，此学说也逐渐被各国的学者所否定、所替换。
1.2 物权说
此学说即是指租赁权的完全物权化，是与债权说完全对立的观点。此学说认为租赁权就是属于对物支配的一种物权。提出此学说的学者主张应当赋予租赁权更加完整的物权对世效力，使其不仅可以对抗租赁物的买受人，还可以对抗任意第三人，包括对抗租赁物的所有人对承租人的不法侵害。此学说在理论界仍被广泛讨论，学者对该学说褒贬不一，目前已有相当一部分学者支持赞成该学说，如张俊浩教授在其主编的《民法学原理》一书中就将房屋租赁合同归为转移标的物用益物权的合同，这实际上就是肯定了租赁权用益物权的性质。但是此学说在仍然没有被广泛认可，在立法上承认此学说的国家并不多，而笔者比较赞同此学说。
1.3 物权化债权说
物权化债权说来源于德国民法典，德国民法典开创性的确立了“买卖不破租赁”的规则，对罗马法的租赁权债权说造成了极大的冲击。此学说认为对于租赁权的法律性质，从本质上来说仍然是属于债权，但是为了更好地保护租赁双方的合法权益，赋予了租赁权更多物权的特点，即在承认租赁权的债权性质的前提下又在法律上赋予了租赁权部分物权的效力。众所周知，民事权利主要包括物权和债权，而物权对财产性权利的保护力度要远远强于债权。因此对于某些法律性质属于债权的实体性权利无法得到强有力的保护时，部分学者便希望在物权身上得到帮助，因此便出现了“物权化债权说”的学说。此学说得到了学术界的广泛认可，逐渐成了关于租赁权性质的通说，我国理论界目前也是沿用此学说。
2 租赁权性质的界定
对于租赁权的债权说，由于该学说的太过绝对化，并且随着“买卖不破租赁”规则的提出，债权说已经不与现代法学理论相适应，所以我们在这里不做讨论。我们讨论的重点内容放在租赁权的“物权化债权说”以及“物权说”。
对于租赁权的物权化债权说，经过深入剖析我们不难发现，支持该学说的学者依然主张租赁权债权的法律性质，而且并没有对“物权化债权”给出具体的法理依据，只是在租赁权的债权性质不能解释租赁权的物权效力的时候，为了达到自圆其说的目的，而提出租赁权可以物权化的观点，这其实是一种逻辑极其混乱的观点，其实是在混淆债权与物权的对立关系。债权和物权作为民法的两大基本制度，各有特色，界限明确，它们之间的界限不容混淆，否则很难构成完整的民法体系，即使是支持“债权物权化”观点的学者也深知这个道理。可如今，学者一方面在努力证明物权和债权的区别，另一方面又在混淆物权和债权的界限，这在逻辑上是不可能达成的。综上所述，笔者并不赞同租赁权的法律性质是物权化债权的观点。
对于租赁权的物权说，物权包括自物权和他物权，他物权有包括用益物权和担保物权。经过比较我们不难发现，租赁权和物权中的用益物权不仅是在理论上还是在实际操作中都有着很多的相似之处：用益物权是指特定的人对他人所有标的物，依法享有的占有、使用和收益的权利。而对于租赁权，租赁双方通过订立租赁合同的方式形成租赁权，其目的就是为了取得对标的物的这些权利。显而易见，租赁权也是享有用益物权的这些权能的。而通过查阅相关资料我们不难发现，他物权的发展史实际上就是法学家将一些较为重要的法律性质为债权的权利法定为物权的过程，我们现在所认识的用益物权中的典权、地上权、地役权、永佃权，以及担保物权中的抵押权、质押权，一开始就是以债权的形式出现在人们眼中的，只是在后来为了更好地保护他物权的权益，才逐渐将其法定为物权。而由于社会的发展，如今租赁权债权的法律性质已经不足以保护其法益，而物权化债权的法律性质又找不到法理依据，于情于理，只有物权说是一种最为妥当的学说。综上所述，笔者更倾向于认为租赁权是一种物权。
3 租赁合同是否需要登記
我国现行法律将租赁权界定为物权化之债权，认为其本质上属于一种债权，而一般情况下债权的不需要进行登记的，所以对于大部分的租赁合同是不需要登记即可产生效力的。只是对于债权性质无法保护其合法权益的租赁合同中的房屋租赁合同，法律又作出了特殊规定，要求对房屋租赁进行登记备案后才可产生效力。如今，随着经济的发展，租赁行为的不断增加，因租赁而产生的纠纷越来越多，是否应该通过登记的方式来保护出租人和承租人的合法权益也成为人们关注的焦点。因此，对于租赁合同是否需要登记成了学术界广泛讨论的问题。
从租赁合同登记制度本身来看，其本身的制度设计也导致其在实际操作中难度较大。在日常生活中，由于人们的法律意识比较淡薄，并不会主动去了解相关的法律法规，而又由于租赁合同本身的暂时性的性质，人们对于租赁物只是暂时的占有、使用而不是永久性的所有，导致大部分承租人和租赁人不知道对于租赁合同还要予以登记。而且，即使当事人了解租赁合同登记的相关法律法规，在实践中由于操作流程较为繁琐，当事人为了避免不必要的麻烦，仍然会抱着侥幸的心理状态，能不去登记就不去登记，租赁人和承租人的这些行为就会导致租赁合同登记制度变成一张废纸，使登记制度无法真正实现其设立的目的。同时，对于租赁登记备案，由谁去办理登记手续交费，登记后是向谁发证，都是值得商榷的问题，而且对于标的物价值较低、租赁期较短的租赁合同，强行登记又会增加不必要的支出，费事费力，没有必要。由此可见，租赁合同的登记制度存在着大量的难以克服的麻烦，在实际操作中还有很多问题，对于租赁合同的登记制度的真正落实还需要很多的工作要做。
虽然租赁合同登记制度的落实还有很多亟待解决的问题，但是笔者认为，租赁合同的登记制度的建立对保护经济生活具有重大意义。首先，租赁合同登记制度的实施有利于租赁当事人积极履行其租赁权，促进权利的运行;其次，将租赁合同进行登记备案，能够产生一种对世的公信力，有利于维护租赁双方以及第三人的合法权益。对于不断增加的由租赁引起的纠纷和诉讼案件，经过登记备案的合同，它的证据效力远远大于未登记的，有利于诉讼的解决。最后，对租赁合同进行登记有利于方便税务部门、公安部门的联合监管，加强政府部门的联合监管，强化社会治安。因此，建立健全租赁合同登记制度是很有必要的。
4 租赁合同登记制度的完善
4.1 理论上：明确租赁权的物权性质
物权化债权说在本质上认为租赁权的法律性质仍属于债权，所以仍有一系列的关于租赁合同登记的理论问题仍然没有得到妥善解决。但是如果将租赁权界定为一种物权，这些问题就会迎刃而解了。以房屋租赁登记为例，如果将租赁权的法律性质界定为物权，对于房屋租赁权的登记就可以基于房屋租赁权的物权性质适用物权法中关于不动产物权变动的理论体系，物权法明文规定不动产物权效力的发生以登记为要件，这就从根本上解决了对于租赁合同需不需要登记的问题。
4.2 实践中：以租赁期的长短作为是登记的标准
正如前文说提到的，在实践操作中租赁合同的登记具有极高的操作难度，因此在促进租赁权登记制度的推广时应当采取极其谨慎的态度。笔者认为，在实践中对租赁合同以租赁时间长短作为划分是否应该登记的标准。对于租赁期较短的租赁权，可以规定租赁双方只要签订合法有效的租赁合同即可产生效力，而不需要进行登记。而对于租赁期较长的租赁权，由于随着登记而产生的公示公信的效力既有利于维护承租人的利益，还可以对抗任意第三人，所以应该通过登记的方式保护租赁双方的合法权益，并从根本上解决因为第三人而带来的各种纠纷与诉讼。最后，对于租赁期的长短，笔者认为，可以以六个月作为租赁期长期和短期的分界线，六个月以下即可视为租赁期较短，而六个月以上则视为租赁期较长。对于租赁期在六个月以上的租赁合同，应当要求对该租赁权进行登记;对于租赁期在六个月以下的租赁合同则可以免去这一流程。这样设定租赁期，不仅可以保护租赁当事人的合法权益，还可以在实践中为短期租赁当事人减少麻烦，给当事人带来便利，并且在一定程度上节省了行政机关的资源，可以增强实践的操作性。
5 结语
对于我国的租赁合同登记制度存在的问题，经过上文的论述我们不难发现，主要还是因为我国理论界对于租赁权法律性质的界定存在偏差。如果想从根本上解决这些问题，建立健全租赁合同登记制度，就需要我们对租赁权的法律性质有一个重新的认识与界定，在租赁权物权化债权的程度上更近一步，明确租赁权物权的法律性质，同时结合我国社会生活的实际情况，将租赁期限的长短作为决定租赁合同是否需要进行登记的标准，从而真正实现保护承租双方以及善意第三人的合法权益、维护社会长治久安的目的。
参考文献
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[3]张献民，徐楠轩.“租赁权物权化”质疑[J].零陵学院学报，2004，（08）：43-46.
[4]王洪磊.租赁权的物权性研究[J].法制与社会，2019，（24）：224-225.
作者：王立权
第一条 为了加强特种设备的管理，保证特种设备的安全运行，结合项目部施工生产实际，制定本办法。
第二条 本规定所指的特种设备是指由国家认定的，因设备本身和外在因素的影响容易发生事故，并且一旦发生事故会造成人身伤亡或重大经济损失、危险性较大的设备。本项目涉及到的特种设备主要包括：
(1)起重机械：汽车吊、龙门吊、架桥机等; (2)压力容器：气瓶、空压设备; (3)场内机动设备。 第三条 特种设备采购与租赁
1、采购或租赁的特种设备，必须是国家认可的具备特种设备制造资质的厂家所提供的合格产品。
2、设备进场验收时，除正常清点和检查外，还应收集以下有效文件：
(1)制造企业特种设备制造资质或生产许可证复印件，制造企业关于该产品(或部件)的出厂合格证。合格证上除标有主要参数外，还应当标明主要部件的型号和编号。
(2)使用维护说明书、装箱清单等出厂随机文件。 (3)重要的安全部件和安全装置，必须具有有效的型式试验合格证书。
上述有效文件资料在收集齐全后，还应将资料复印件交安全部门备案。
3、对于租赁的特种设备，在签订租赁协议时，应同签订相关安全管理协议，明确各自的安全责任。安全协议应交一份到安全协调部备案。
第四条 特种设备运行使用和维护
1、应将质量技术监督部门检验合格的特种设备安全检验合格标志置于特种设备的显著位置。
2、建立特种设备安全技术档案，内容如下：
(1)制造单位、设计文件、产品质量合格证明、检验检测证明、使用维护说明等产品文件和技术资料。
(2)安装技术资料和政府规定的监督检验机构的检测合格文件。
(3)定期检验和定期自检记录。 (4)日常使用运行状况记录。
(5)特种设备及其安全附件，安全保护装置，测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录。
(6)特种设备运行故障和事故记录。
3、特种设备作业人员必须经专业培训和考核，取得地、市级以上质量技术监督行政部门颁发的特种人员资格证书后，方可以从事相应工作。
4、定期对在用特种设备进行维修保养。特种设备的维修保养必须由有资格的人员进行，确保特种设备在使用中保持良好状态。
5、在用的特种设备，由操作人员进行正常的日检外，每月由机电部门组织进行一次月检，并做好记录。
6、应对特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置、有关附属仪器、指示仪表等进行定期校验，及时维修、更换，并作好记录，保证各种附件、装置、仪表齐全、灵敏、准确、可靠。
7、特种设备在使用运行中出现故障或者发生异常情况，应当进行全面检查，经消除事故隐患后，方可重新投入使用，不准超负荷或带病运行，预防特种设备在使用运行中各类事故发生。
第五条 特种设备的检验
1、按照国家有关规定要求，对特种设备及时进行定期检验。其安全检验周期为：起重机械2年，压力容器3年;
2、定期检验由政府特种设备技术监督管理部门核准许可的检验检测机构进行检验。
3、未经定期检验或者检验不合格的特种设备，不得继续使用。 第六条 特种设备存在事故隐患，无改造、维修价值或者超过安全技术规范规定使用年限，应当停止使用并及时申请报废，经批准办理注销手续。
第七条 对暂停使用的特种设备应当做好维修保养封存工作，拆除转移进库时应有相应的技术方案和安全技术措施。
甲方：(出租方)
乙方：(承租方)
为贯彻“安全第
一、预防为主、综合治理”的安全生产方针，规范乙方在租赁甲方房屋进行生产经营过程的安全行为，根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防法》、《天津市安全管理条例》、《合同法》等安全生产法律、法规的要求，按照“谁使用，谁负责”的原则，双方在平等自愿的基础上，经协商达成如下协议并共同遵守：
一、乙方承诺并保证租赁期间在租赁区域不发生下列情况：
1、不因乙方或乙方管理不到位等原因发生火灾、恶性治安事件和生产安全事故。
2、乙方生产经营期间无大规模聚众事件，员工中无参加非法组织的人员。
3、乙方生产经营期间无影响厂区安全的事件、案件、违法行为等。
二、 甲方责任：
1、甲方负责在乙方承租区域配置相应数量的消防器材，并定期对消防器材进行检查、维护和保养。
2、甲方的安全管理部门和相关部门有权经常对乙方租赁场所进行安全检查。发现有违章违规以及有火灾隐患的，甲方有权责令乙方 1 进行整改和停业整顿，因此而产生的一切损失和费用，由乙方自行承担。
3、乙方租赁甲方场地期间如发生打架斗殴事件，损坏甲方财物及造成甲方名誉受损等情况，甲方有权对其要求进行赔偿。乙方如不按时缴纳赔偿款项，甲方从所缴纳的安全保证金中扣除,并书面通知乙方补缴安全保证金。乙方需在甲方书面通知的时限内完成补缴款项，如不按时补缴甲方有权停止水电供应，由此造成的一切损失由乙方自行承担。
三、乙方责任：
1、乙方经营管理负责人(法定代表人)为租赁区域的安全工作的直接责任人，对租赁区域安全工作全面负责，对工作人员遵守甲方各项安全管理规定情况负管理责任;
2、租赁区域的日常安全工作由乙方经营管理负责人自行负责，甲方安全管理部门有权对租赁区域的治安安全、消防安全等安全工作进行检查、督促、处罚;
3、乙方经营管理负责人对甲方安全管理部门提出的各项安全隐患必须按时按要求进行整改，如未按要求进行整改，安全管理部门有权按相关安全工作管理规定进行处罚，罚款在规定时限内交甲方财务部门，如未按时交纳的从乙方单位缴纳的安全保证金或合同履约保证金中扣除。
4、乙方经营场所负责人对本单位员工负有直接安全管理责任，如在厂内发生打架斗殴、酗酒闹事、盗窃或其它人身伤害、伤亡事故，
2 责任由乙方自行承担，过程中如损坏甲方经营场所财物及伤害甲方工作人员的事件、案件由此造成的损失由乙方负责赔偿甲方。
5、乙方工作人员的车辆进入厂内时必须按照车辆管理规定行驶和停放，乱停乱放由甲方安全管理部门对其进行处罚。
6、乙方必须按照法律、法规的规定和房屋租赁合同的约定开展生产经营活动，生产经营活动符合法律法规的相关规定，不得涉黄、涉赌、涉毒。
7、乙方不得擅自改变房屋的使用功能从事违法犯罪活动，不得擅自改变房屋结构，安全合理使用房屋;如违反约定，责任由乙方自行承担。
8、乙方未依照约定或未依法履行安全责任，导致他人人身、财产和甲方财产受到损失伤害的，由乙方承担全部责任;
9、乙方对租赁房屋进行大型装修改造时，房屋装修方案必须经过甲方和当地公安消防机构审批备案后方可进行施工。装修完毕后，由当地公安消防机构验收合格，方可投入使用。小型局部装修，乙方的装修方案必须经甲方审批，装修完毕经甲方工程部门、安全管理部门、总经理办公室验收方可投入使用。在使用过程中，发生任何安全事故，责任由乙方承担。乙方有责任和义务对施工人员进行防火、防盗的宣传教育。施工过程中，必须自觉遵守有关的安全操作规程和制度，遵守国家消防法规的相关规定，并接受甲方的监督管理。
10、乙方如需进行动火作业、受限空间作业、临时用电、高处作业等危险作业，必须经甲方安全管理部门、甲方工程部门审批后方可
3 进行，如未经甲方审批，甲方有权要求乙方停止作业，由此造成的损失由乙方自行承担。
四、乙方安全工作职责
(一)消防安全责任
1、乙方应经常对工作人员进行消防安全教育，提高员工防火警惕性和消防知识，确保做好租赁区域的防火安全工作。
2、乙方有义务参加甲方组织的各项安全培训、会议、活动。
3、乙方应实时开展每日防火巡查、检查，及时消除存在的安全隐患。
4、乙方应保证其租赁区域内安全设施、设备完好有效，经营期间因安全需要，所发生的各项安全费用由乙方自行解决。
5、乙方应保证租赁区域安全疏散通道、安全出口畅通，如发生堵塞将按照甲方相关规定进行处罚。
6、乙方应及时对甲方安全管理部门或上级安全部门提出的安全隐患进行整改，并在整改期限内逐项整改完毕，到期未整改由甲方按照相关规定进行处罚。
(二)治安责任
1、乙方应经常开展治安安全、法律法制宣传教育，增强所属员工的法制观念及安全意识。
2、乙方应落实防盗抢、防爆恐、防破坏、防投毒和防诈骗等治安安全防范措施。
3、乙方租赁区域无人时或下班后，应切断水源、电源、气源，
4 关好门窗。如因乙方安全防范措施做不到位、安全防范意识薄弱造成物品被盗、遗失的，甲方不承担任何责任，若发生火灾或重大治安案件时，将追究乙方的相关法律责任。
4、严禁在租赁区域内进行黄、赌、毒等违法犯罪活动。
五、双方的权利和义务
1、甲方的权利和义务。甲方在将房屋交付使用前，有义务对设施设备进行检查、维修，水、电线路、管路连通，门窗完好，消防设施器材完好。甲方有权利依照合同和安全管理协议对乙方进行安全生产检查、提出整改、处罚;
2、乙方的权利和义务。乙方在房屋租赁期间有义务配合甲方做好各种安全隐患检查排查，有义务参加甲方组织的各项安全培训，有义务有责任对甲方提出的安全隐患进行整改。乙方有责任和义务对租赁区域内的各项安全设施进行维护保养和更换，在履行合同和安全管理协议期间有权利对甲方提出的处罚进行申诉。
六、安全责任落实
1、乙方在与甲方签订安全管理协议书三个工作日内必须向甲方财务部缴纳安全风险保证金________元，(大写：________);在租赁合同履行期间，如未发生任何安全事故，安全保证金将无息全额返还。
2、乙方应制定完善本单位的安全管理制度;
3、乙方在租赁区域发生的安全事故，所造成的自身损失及甲方损失责任由乙方承担。
4、乙方租赁区域如发生火灾或重大安全事故，安全风险保证金将不再返还，情节严重追究乙方相关法律责任。
七、其它
1、本安全管理协议有效期：自____年____月____日起至次年新签订时止。
2、本安全管理协议经甲乙双方确认签字盖章后与主合同具有同等法律效力。
3、本安全管理协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，另一份交由独立第三方存档。
甲 方：(盖章) 乙 方：(盖章) 法定代表人签字： 法定代表人签字： 委托代理人签字： 委托代理人签字： 年 月 日 年 月 日
安全环保协议
外租设备安全环保管理协议书
编号：
承租方：
(甲方)以下简称甲方
出租方：(乙方)以下简称乙方 甲方因工程施工需要，租用乙方施工设备。为贯彻“安全第
一、预防为主”、“防治污染，保护环境”的安全、环保方针，根据国家建筑行业有关法规，明确双方的安全、环保责任、义务，确保施工安全，双方在签订工程施工合同的同时，签订本协议。
一、设备名称及规格型号：
二、设备租赁期限：
从年月日设备进场起，租期暂定贰个月。从设备进场之日起计算租金，至甲方通知乙方设备退场之日止。
三、协议内容：
1、 甲乙双方必须认真贯彻国家、地方和集团关于安全生产、消防、环境保护工作的方针、政策，严格执行关于安全生产、消防、环境保护的法规、条例和规定。
2、 甲方应有安全、环保管理组织机构，包括主抓安全、环保的领导，各级专职或兼职的安全、环保管理人员，应有各工种的安全、环保操作规程，特种作业人员的审证考核制度及各级安全、环保岗位责任制和定期安全、环保检查制度，安全、环保教育制度等。
3、 甲乙双方的有关领导必须认真对本单位员工进行安全、环保法规及安全、环保知识教育，增强员工法制观念，提高员工的安全、环保意识和自我保护能力及遵章守纪的自觉性。
4、 施工前，甲方应对乙方的管理、施工人员进行安全、环保进场教育，介绍有关安全、环保管理规章制度和要求;乙方应组织召开管理、施工人员安全、环保教育会议，并通知甲方委托有关人员出席会议，介绍施工中有关安全生产、消防、环境保护等规章制度及要求;乙方必须检查、督促施工人员严格遵守、认
真执行。甲方对乙方进行安全、环保进场教育后双方签认。
5、 根据工程项目内容、特点，甲、乙双方应做好安全、环保技术交底，并有交底的书面材料，交底材料一式二份，由甲、乙双方各执一份。
6、 施工期间，乙方指派同志负责本工程项目的有关安全生产、消防、环境保护工作;甲方指派同志负责联系、检查、督促乙方执行有关安全生产、消防、环境保护规定。甲、乙双方应经常联系，相互协助检查和处理工程施工有关的安全生产、消防、环境保护工作，共同预防事故发生。
7、 乙方在施工期间必须严格执行和遵守甲方的安全生产、消防、环境保护管理的各项规定，接受甲方的督促、检查和指导。甲方有协助乙方搞好安全生产、消防、环境保护管理以及督促、检查的义务，对于查出的隐患，乙方必须在规定的期限内进行整改，对甲方违反安全生产、环保规定、制度等情况，乙方有要求甲方整改的权利，甲方应该认真整改。
8、 在生产操作过程中的个人防护用品，由各方自理，甲、乙方应督促施工现场人员自觉穿戴好防护用品。
9、 甲、乙双方人员对各自所在的施工区域、作业环境、操作设施设备、工具用具等必须认真检查，发现隐患，立即停止施工，并由有关单位落实整改后方准施工。一经施工，就表示该施工单位确认施工场所、作业环境、设施设备、工具用具等符合安全、环保要求和处于安全状态。施工单位对施工过程中由于上述因素不良而导致的事故后果负责。
10、 由甲方提供的机械设备、脚手架等设施，在搭设，安装完毕提交使用前，甲方应会同乙方共同按规定验收，并做好验收及交付使用的书面手续，严禁在未经验收或验收不合格的情况下投入使用，否则由此发生的后果概由擅自使用方负责。
11、 乙方在施工期间所使用的各种设备以及工具等均应由乙方自备。如甲、乙双方必须相互借用或租赁，应由双方有关人员办理借用或租赁手续，制订有关安全、环保使用和管理制度。借出方应保证借出的设备和工具完好并符合安全、环保要求，借入方必须进行检验，并做好书面记录。借入使用方一经接收，设备和工具的保管、维修应由借入使用方负责，并严格执行安全、环保操作规程。在使用过程中，由于设备、工具因素或使用操作不当而造成人员伤亡和环境事故，由借入使用方负责。
12、 甲、乙双方的人员，对施工现场的脚手架、各类安全、环保防护设施、标志和警告牌，不得擅自拆除、更动。如确实需要拆除更动的，必须经工地施工负责人和甲、乙方指派的安全、环保管理人员同意，并采取必要、可靠的安全、环保措施后，方能拆除。任何一方人员，擅自拆除所造成的后果，均由该方人员及其单位负责。
13、 特种作业人员必须按国家《特种作业人员安全技术培训考核管理规定》，经具有资格的培训部门培训考核合格后，持证上岗，并按规定定期验证;外省市特种作业人员还须经项目所在地有关特种作业考核部门进行审证教育;中、小型机械的操作人员必须按规定做到“定机定人”和有证操作;起重吊装作业人员必须遵守“十不吊”规定，严禁违章、无证操作;严禁不懂电器、机械设备的人员，擅自操作使用电器、机械设备。
14、 甲、乙双方必须严格执行各类防火、防爆制度，易燃、易爆场所严禁吸烟及动用明火，消防器材不准挪作他用。电焊、气割作业应按规定办理动火审批手续，严格遵守“十不烧”规定，严禁使用电炉。冬季施工如必须采用明火加热的防冻措施时，应取得防火主管人员同意，落实防火、防中毒措施，并指派专人值班。
15、 乙方如需要甲方提供电气设备时，应事先征得甲方同意，并应在使用前进行检测，做好检测记录，如不符合安全规定的，应及时向甲方提出，甲方应积极整改，整改合格后方准使用。违反本规定或不经甲方许可，擅自乱拉电气线路造成后果，均由肇事者单位负责。
16、 坚持先订合同后施工的原则。甲方不得指派乙方人员从事合同外的施工任务，乙方应拒绝合同外的施工任务，否则由此造成的一切后果均由有关方负责。
17、 甲、乙双方在施工中，应注意对地下管线及高压架空线路的保护。甲方对地下管线和障碍物等应向乙方进行详细交底，乙方应贯彻交底要求，如遇有情况，应及时向甲方和有关部门联系，采取保护措施。
18、 本协议的各项规定适用于立协议单位双方，如有与国家和地方政府有关法规不相符之处，按国家和地方政府有关规定执行。
19、 本协议经协议双方签字、盖章有效，作为租赁合同正本的附件一式四份，甲、乙双方各执二份。
20、 本协议与设备租赁合同正本同日生效，甲、乙双方必须严格执行，由于违反本协议而造成的人员伤亡、环境事故，由违约方承担一切经济损失。
甲方：(盖章)乙方：(盖章)
甲方代表：
经 办 人：
电话：
签订时间：年月日
乙方代表：经 办 人： 电话：
甲 方：杭州市水务控股集团有限公司 乙 方：
根据双方签订的房屋租赁合同，加强对租赁房屋的消防、安全、综治管理，预防火灾、治安性灾害事故等管理，维护社会正常秩序和确保安全稳定，保证双方共同履行管理职责和合法权益，根据《中华人民共和国消防法》，《公安部第61号令(机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定)》，《浙江省机关、团体、企业、事业单位治安保卫工作条例》及国家、省、市制定实施的相关法规。坚持落实“谁主管，谁负责”的工作原则，特签订本消防，安全，综治管理责任书。
一、甲方履行责任：
1、对乙方所租赁房屋进行消防、安全、综治管理工作的定期或不定期督促，检查。
2、对乙方所租房屋存在的火险隐患及不安全因素，按照有关法律法规，及时提出书面整改意见和防范措施，并督促限期整改。
3、配合乙方开展防火、防盗及法制等一系列内容的安全知识宣传教育。
4、对乙方装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知乙方。若发现违规，违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，甲方可采取相应措施制止其行为，并上报有关行政管理部门依法处理。
二、乙方履行责任：
1、认真贯彻执行国家颁布实施的消防、安全、综治管理有关法律法规和省、市相关的行政法规管理条例。遵守甲方物业管理、安全管理、车辆出入管理、人员出入管理等制度。违反物管制度的参考水业集团处罚标准，由物管部门填发违章扣罚单交乙方，由甲方在每次收取水电费时间时收取违章罚款。违章人员所在单位向违章人员扣回所交违章扣款。
2、确定一名主要行政领导全面而负责消防，安全，治安管理工作，并配备一名主要专(兼)职安全管理人员负责日常工作。
3、必须与甲方签订消防、安全、综治管理责任书。
4、制定消防、安全、综治管理制度，定期安排，布置各项安全防范工作，并经常检查安全管理工作执行情况，要有详细内容记录。
5、经营商场、酒店餐饮等公共娱乐场所，必须严格执行国家有关法律法规，建立内部消防、安全、综治管理组织。
6、对租赁房屋进行内部装修(饰)、改建、扩建等，必须向公安消防等部门办理申报审批手续，并与甲方物业管理部门签订《水务大厦(水缘综合大楼)租赁房屋装修施工安全责任协议》及相关物业管理契约后，方可进行施工作业。
7、如委托甲方对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
8、因乙方造成大楼公用设施、设备或其他租赁客户设施、设备损坏，由乙方负责修复或赔偿经济损失。
9、严格履行租赁房屋使用性质，不能将承租房屋作“三合一”(即工作场地，仓库，宿舍)混合使用。
10、动用明火作业和使用特种设备及大功率电热器具，必须报甲方物业管理部门办理审批手续，作业和使用期间必须落实定人管理，定点使用，定安全管理措施。
11、实行定期或不定期进行安全检查，及时落实整改火险隐患及不安全因素，对甲方提出或督促的整改通知，要立即组织研讨认真布置落实整改方案或做出限期整改，将整改落实情况书面上报甲方物业管理部门备案。
12、根据租赁房屋用途的特点，按规定配好备足消防器材，落实专人负责保管、保养，确保消防器材正常，完整好用。未经许可不得擅自挪用、移动，随意改装。不准在消防器材和灭火栓前(旁)堆放杂物及物资，保障安全通道畅通。
13、积极开展对全体员工进行消防、安全，综治管理的法制法规和防范知识的宣传教育，并进行必要的安全培训，达到三懂三会(懂得岗位操作中的火险隐患和不安全因素，懂得火灾的预防措施，懂得扑救初起火灾的方法。会报警，会使用各种消防器材，会扑救初起火灾和自救逃生)。
三、其他责任：
1、不得擅自违反租赁房屋合同条款，由此发生消防，安全，综治事故造成损失，由乙方全部负责承担。
2、租赁房屋内设财务室，必须落实“三铁一器”(既防盗安全门，铁制保安窗，防盗保险柜(箱)，报警器)。并经有关公安部门审检，领取安全合格财会室证书。
3、租赁房屋内不得留宿人员，因实际需要住宿人员，必须经甲方审报，并到当地公安机关办理暂住证。未经批准，一律不得在租赁房屋内住(留)宿。
4、为了保证乙方遵守上述消防安全责任，根据甲方主管部门的规定，乙方须向甲方交纳一定的风险抵押金(包括在租房保证金中)。在租赁期间无违反租房消防安全管理行为，在租赁合同终时返还风险抵押金。如有违反消防、安全、综治管理行为，甲方有权向相关执法部门提出汇报并做出相应的经济处罚。造成严重后果的，依据国家，省市消防，安全管理法律法规赔偿全部经济损失，直至追究刑事责任。
5、在物业范围内，不得有下列行为：
⑴、擅自改变房屋结构及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗等部位的颜色、形状和规格)、设计用途，功能和布局等;
⑵、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板进行违章凿、拆、搭、建; ⑶、各类防盗设施或保安门、窗、棚等安装超出外墙立面。 ⑷、占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车库等公共设施及场地;
⑸、损坏、拆除或改造供电、供水、制冷、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施;
⑹、随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;
⑺、高层建筑擅自安装空调、花架，在窗台上随意搁置物品;
⑻、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;
⑼、践踏、占用绿化地，损坏、涂划建筑外表;
⑽、在公共场所、道路两侧乱设指令; ⑾、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌;
⑿、随意停放车辆;
⒀、聚众喧闹，噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为;
⒁、违反规定携带家禽、家畜及宠物;
⒂、法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
6、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
7、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚、互相友爱、和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。
四、本责任书一式肆份，甲方叁份，乙方壹份，责任书经双方签字盖章后生效。
甲方(盖章)： 乙 方(盖章)： 杭州市水务控股集团有限公司
授权代表(签字)： 授权代表(签字)：
签约日期： 2018年 月 日
安全管理责任协议书
甲方：团结 乙方：有限公司
甲方将位于 园区内 土地的使用权出出租给乙方，在《土地租赁合同》中，双方就相关事宜明确了各自的权利和义务。为贯彻遵守《中华人民共和国安全生产法》等相关法律法规规定以及国家、地方关于安全生产的方针、政策，落实安全生产责任制，进一步强化安全生产和运营的安全管理，经双方协商，现就租赁地块安全生产管理工作特签订以下安全生产管理责任协议书，具体条款如下：
一、安全目标：全年确保不发生死亡事故、火灾事故和重大工伤事故。
二、各方责任：为了实现上述安全目标，甲、乙双方必须采取有力措施，各自履行下列职责：
(一)甲方职责：
1、提供具备安全生产条件的土地供乙方使用。
2、甲方发现安全隐患，有权责令乙方停工整改，直至排除隐患。
3、及时传达贯彻上级部门的安全生产工作指示，适时部署工作任务。
(二)乙方责任：
1、使用甲方提供的地块不得擅自改变土地性质和用途。
2、乙方应当认真落实安全生产主体责任，并必须接受甲方的管理和监督。认真宣传和贯彻落实安全生产法律法规、政策。
3、乙方必须加强在租赁地块上进行的一切生产工作的安全检查，发现安全隐患及时采取相关措施进行解决，确保租地范围所属的相关公路路段运营及安全不受影响。如相关管理部门发现租地范围内设施设备存在安全隐患问题，乙方必须第一时间派遣相关技术人员进行现场解决。在使用和维护过程中造成公路路产损坏或任何安全责任事故的，乙方承担全部法律责任和赔偿义务。
4、参加甲方召开的关于安全生产方面的会议，并结合实际，认真贯彻落实，并及时完成甲方布臵的各项工作。
5、乙方必须将安全生产工作列入重要议事日程，制定安全生产计划、目标，并纳入本单位总体规划;健全安全生产责任制和考核机制，明确本单位领导、部门和员工的岗位安全职责;定期召开事故防范工作会议，分析安全生产形势，研究解决安全生产中出现的问题。
6、按照规定乙方应配备专职安全管理人员，乙方主要负责人和安全生产管理人员必须具备与本单位所从事的工作相适应的安全生产知识和管理能力，必须按规定进行培训，并由职能部门考核合格后方可任职。
7、建立健全安全生产规章制度和操作规程，建立和完善各类事故应急救援预案，并组织开展应急救援演练。
8、保证对具备安全生产条件所必需资金的投入，并对由于安全生产所必须的资金投入不足导致的后果承担责任。
9、乙方必须定期开展隐患排查和专项治理工作，研究和及时采取措施消除各类安全生产隐患;发生安全生产紧急险情时，要立即采取包括责令暂时停产停业在内的紧急措施，同时报告甲方。安全生产管理工作台账内容齐全，分类科学，整理规范，查阅规范，查阅方便。
10、对有较大危险因素的作业场所和有关设施、设备要设臵明显的安全警示标志;消防通道必须保持畅通，确保消防安全。
11、严禁乙方在租赁土地区域内私自存放易燃易爆等化学物品。
12、甲方安全生产监督检查人员进行安全监督检查时，乙方要主动接受检查，并积极配合，不得拒绝，阻挠和拖延，并在检查记录上签字。
13、发生安全生产事故，必须立即上报，并做好现场保护，事故善后处理及整改工作，确保不发生因安全生产事故而引发造成的各类社会不良影响。由此产生的一切安全生产事故责任全部由乙方及乙方负责。
14、在合同期间，因乙方违反安全生产管理工作的，由乙方承担违约责任和经济支出。情节特别严重的，甲方有权终止租赁协议，并扣除全部履约保证金，所付租金不给予退还。
三、份数及生效
本协议书一式两份，甲、乙双方各执壹份。经签字盖章后生效，双方应认真履行。
甲 方： 有限公司
年 月 日
乙 方：
年 月 日
甲方(出租方)：
乙方(承租方)： 租赁物业地址：
为了加强物业的安全生产、消防管理，明确甲、乙双方在租赁期间安全生产和消防管理的权利义务，根据《中华人民共和国安全生产法》《中华人民共和国消防法》等法律法规有关规定，特制定本责任书，双方共同遵守：
一、责任目标
租赁期内，乙方要全力防范各类生产安全事故的发生，不发生较大(含)以上安全生产责任事故;不发生造成重大社会影响的生产安全责任事故;不发生有人员责任的安全事故;全年确保实现无事故记录;安全隐患整改率达100%。
二、 双方责任：
为了实现上述目标，甲乙双方必须采取有力措施，各自履行下列职责：
(一)甲方责任
1、甲方相关部门有权经常对乙方场所进行安全生产和消防检查。发现有违章违规现象和行为以及有火灾隐患的，甲方有权责令乙方进行整改和停业整顿。因此而产生的一切损失和费用，由乙方自行承担。
2、每年与乙方签订安全生产、消防管理责任书，落实安全生产的各项措施。
(二)乙方责任：
1、认真贯彻落实国家、省、市、区有关安全生产工作的法律、法规、标准和规范。
2、乙方的企业主要负责人(单位)或租赁合同签约人(个人)为安全生产的直接责任人，全面负责承租场所的安全生产和消防管理工作，并承担所有的安全生产和消防安全责任。乙方有教育自己员工增强安全生产意识的责任。
3、按规定设置安全生产管理机构并配备专(兼)职安全管理人员。
4、乙方必须确保承租区域内所有消防设备设施和器材的完好，严禁私自动用、挪用和损坏消防设施。乙方应根据自身行业特点和生产经营需要按要求自行配备相应的消防设施设备，保证经营场所内生产活动和从业人员的安全。乙方对安全生产和消防安全等设施设备的维护、维修或改造，必须委托有消防安全相关专业资质的单位和人员负责处理。
5、租赁期间，乙方应对承租物业和设施做好保养工作，不得擅自改变承租物业的结构。因乙方人为原因造成损坏或事故的，由乙方承担全部责任，并负责修缮或赔偿。
6、乙方在未经许可的前提下，不得擅自使用电高负荷电热器具。严禁乱拉乱接电线，严禁违章使用不合格的电器设施。
7、乙方严禁在承租区域内生产、使用和储存易燃易爆、有毒化学物品。
8、乙方严禁在承租区域内动用明火(包括焚烧废纸等可燃物)，禁止使用煤炉、酒精炉、煤气炉等明火设备。确因经营需要，必须向甲方申请，经批准，在指定地点、时间内并落实防范措施后，方准动火;未经准许造成消防安全事故的，
1 责任概由乙方承担。
9、乙方必须保持消防疏散通道的畅通。严禁在走道、楼梯等出口部位堆放杂物。
10、乙方不得私自改变消防设施设备的用途，造成灭火器等消防设施设备遗失、损坏的，按照原价赔偿。
11、积极参与和配合甲方组织的消防应急演练。
12、加强特种设备管理，建立健全安全生产台账，保证设施设备注册登记率、定检率、操作人员持证上岗率、设施设备管理人员配备率、事故隐患整改率达到100%。
13、发生安全生产和消防事故，必须立即报告报警，并做好现场保护，事故善后处理及整改工作，确保不发生因安全生产事故而引发造成的各类社会不良影响。
14、凡因乙方分租予第三方从事生产经营活动的，相关安全生产、消防管理责任概由乙方承担。甲方有权对第三方违规作业责令停工整改。如因第三方违规作业或人为造成安全事故，由此引起的经济和法律责任概由乙方承担。
三、 违约责任
1、 凡因甲方未履行本责任书规定的内容，造成乙方损失的，由甲方负责经济赔偿和承担相应的责任;
2、 凡因乙方未履行本责任书规定的内容，乙方违反安全生产和消防法律法规，给甲方造成损失的，由乙方负责经济赔偿，并承担相应的法律责任。
四、 其它未尽事宜，由双方协商解决。
五、 本责任书一式两份，甲方、乙方各执一份。
甲方：( 章) 乙方：(章)
代表签字： 代表签字：
签订日期： 年 月 日
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