租赁调查报告（推荐8篇）
v 发表人：董锡健v
租赁业走红实质原因
近年来，实物租赁业的崛起，已引起我国高层领导和经济管理部门的重视。国务院副总经理李岚清曾经指出：在商品市场中还要发展租赁市场。同时，国家国内贸易局已在有计划、有步骤地在全国择点布局，把发展实物租赁作为一种新型的贸易方式、消费方式来推广。
租赁经营和消费的兴起，首先标志着消费信用化时代的到来。现行的银行信贷绝人部分是贷给生产厂家，企业可以生产超出自身净资产的产品，使投资目标、生产目标提前实现、相反，我国的信用消费极不发达，老白姓的消费则是以自我积累型为主，造成广购买力的相对滞后。在消费结构以“吃、穿、用”为主的时代，这个矛盾还未察觉，但当其发展到以“住”和“行”为主要消费增长点的时候，矛盾就较为突出了。房地产大量开发，汽车成批产出，可要靠老百姓省吃俭用凑足钱才来消费，当中还存在一个很大的时间差，而平衡时间差的关键就是消费信用化。租赁消费往往要得到银行信用的保证，这就促使银行贷出一部分资金来给消费者，使他们有能力提前消费到梦寐以求的东西，由此，拉近了购买力与生产力之间的时间差，这就是租赁经营和租赁消费日趋走红的实质性原因。
租赁业与现代生活息息相关
１、租赁消费的发展是现代人生活质量提高的反映。
改革开放十多年来，我国大中型城市的经济发生了巨大变化，商品经济迅速发展，物质财富极大丰富，就以深圳、上海等沿海开放城市为例，人均GDP已达到了3000美元（注：据专家反映，在国外人均GDP达到2000美元以上的国家或城市，租赁业已经相当发达了）；人民生活水平、生活质量日益提高。住房、家具、办公用品、电脑、电视机、音响制品、汽车、健身器材、摄像机、银行保险箱、婚纱。手枪钻、电锤等物品都走进了租赁市场，消费受众再也不满足衣食住行的简单需求，而是渴望通过租赁消费得到更多的现代生活的享受。２、租赁消费热的兴起，是具有现代消费意识的体现，也是理智消费的表现。
“买”不如“租”。这本身就是理智消费的一种表现。然而有些商品，特别是家用电子类产品、汽车类产品更新换代很快〔往往还不到折旧期限，产品就淘汰了），而一次性投资则太大。因此，“买”自然不如“租”。如“买”：买了一个大件，很可能就“从一而终”：
而“租”：则家电时时用新款、汽车月月开新车。至于升级、更新速度快价格降幅大的电脑，更是“租”胜于“买”：大学宿舍里．
五、六个大学生合租一台解决作业需要，临时租用两个月，这是常见的事。
显见，一台黑白电视机享用一辈子，一件滑雪衫可穿20年的年代已经一去不复返了，“有用时租来用即可，何必永远拥有”．
正日益成为社会时尚，租赁带给精打细算的消费者，不仅是为了省钱，它将不断增加都市人生活情趣，开拓现代人的生活视野。
３、租赁业的发展是供大于求（买方市场）的产物。
租赁业的崛起、发展和繁荣，始终是与商品经济的发达和物质财富的充裕联系在一起的、换言之、只有当产品（商品｝出现供大于求的买方市场的时候，或者相对“过剩”之时，才会有足够的、富裕的产品（商品
置换出来，可供租赁经营、租赁消费，或者以“租”促销、以“租”带销，从而达到调节余缺，协调“过剩”，提高利用率，最大限度地实现其使用价值。同时，也可通过租赁经营，优化资源配置，加速商品流通，促进市场繁荣。
4、租赁业的发展是对盘活存且，加快物流的实质性推动。
目前，工商企业部门普遍受到闲置物资和积压产品的困扰。从全国来看，库存商品达3万亿元；从上海来看，库存商品也有100亿元以上。这是一个动态趋升的数字。因为随着企业改革力度的加大，企业的关、停。
并、转将使闲置设备、库存物资大幅度增加。那么，与其让库存商品设备长时间地封存起
来，最终因变质、风化、失效等客观因素而成为废物，不如让其展示出来，通过租赁使之物尽其用、重展“脸面”。实践证明，租赁不失为促进物流、推动促销的有效途径。概要地说，它对盘活存量，加快物流、具有八个方面的功能：
（l）充分展示功能；（2）诱导消费功能；（3）加快消费梯度转移功能；（4）资流充分利用功能；（5）信息互流功能；(⒍)让利扶贫功能；（7）调剂紧缺功能；（8）资源重新配置功能。
5、租赁消费将更准确地体现商品使用价值的本能属性。
作为商品，其首要的和根本的功能属性是使用价值。随着商品经济的日趋发达和物质财富的日益丰富，使用、运用、享用功能，将成为现代人获求商品的第一需要，而与传统消费观念所不同的是，这种获求很少需要“天长地久”的所有，多半情况下只需“曾经拥有”、“阶段拥有”即可。特别是在今天科技日新月异，商品快速更新的时代里，商品享用功能期和使用功能期都将大大缩短。因此，处于现代消费的时代里，租赁消费不仅能更加准确地体现商品最本能的功能属性，而且更能适应现代人对生活用品“喜新厌旧”的时尚。同样，从这个意义上来说，租赁消费的兴起，也给人们导人了新的消费理念：淡化商品所有权，强化商品使用权。记得有一句广为流传的话，对之作出了最形象的注释：不求天长地久，但求曾经拥有。
欧美日租赁业现状
美国租赁业已有120年的发展历史，是现代租赁的发源地，也是世界上租赁业最发达的国家。据美国商务部和有关国际组织的统计，1995年全世界租赁业务额达5000多亿美元；1995年美国租赁业务额达22OO亿美元，其中汽车租赁额约600亿美元，占25％左右。
美国有许多大型租赁企业，如巴杰特汽车租赁公司，有25万辆可供租赁的汽车．总部在芝加哥，在美国和加拿大各地都有分支机构。手续简便，确认驾驶执照、个人信用卡、签订租赁合同，即可租车。还负责租赁车辆的日常维修和保养。IFF办公用品与家具租赁公司，位于纽约。从办公桌椅、居室用品到室内花木和工艺品都可以租赁。另外，特优斯医疗器械租赁公司、美国租赁协会等也都是规模很大的租赁企业。
英国的现代租赁始于六十年代初，目前已经发展得比较成熟，市场主体呈现多元化，有清算银行集团的租赁子公司、商业银行、保险公司以及一些辅助机构。租赁品种广泛，从价值较低的电脑、办公室设备、商用车辆到飞机船舶、石油开采设备，一应俱全。从1976年到1985年，租赁交易额增长近13倍。如目前全英国50％的电脑用于租赁。
法国于1961年成立了第一家租赁公司。1984年全法国租赁额占设备投资总额的7．3％，租赁品种以电脑和卡车居多，占总租赁额的一半。法国的汽车租赁由法国汽车行业协会管理。截止1996年全国有4125个租赁点，个人轿车的租赁量为12万辆，载重3．5吨的实用汽车为
3．2万辆，卡车为19万辆。
概括欧洲租赁业的主要特点是：
互、健全的法律保障体系为租赁业务的有序运行提供了保证；
2、政府部门以政策扶持租赁行业发展；
3、租赁行业的办公自动化程度和服务水平、整体素质较高。租赁交易手段先进，大规模的计算机网络技术普遍得到运用，租赁公司可以随时通过网络向银行、税务、保险机构联系查询，从而降低风险。租赁公司在全国各网点也通过网络进行调剂，方便用户；
4、由于租赁公司多年的宣传，租赁消费观念已深人人心。
如果在日本东京，按行业编排的电话簿，就会醒目地看到仅仅租赁行业的通讯联
络地址就占了23页，对有2500多家租赁商店和机构，这些从事租赁业的商家几乎包罗万象，应有尽有。大到大型建筑施工设备、运输车辆、机电设备、轿车；小到野餐用的餐车、旅行社及餐台餐具。桌椅板凳；从节日庆典使用的组装道具，到日常使用的电脑、传真机、复印机、电视机、录放机，以及小五金工具、小木工工具；从居家使用的床、被、褥、家具到成套办公设备等。
据资料统计．经济发达国家的租赁业，特别是上述的美国、欧洲、日本的租赁业在国民经济中起着重要作用。据世界租赁年报统计，1995年全球的租赁经营和消费的总额达到5500亿美元。
我国实物租赁业发展状况
租赁，作为一种全新的消费方式，已逐步被我国千家万户所接受，并日益成为现代消费之
时尚。越来越多的商家，捕捉到消费意识上的变化商机，成功地推出或增设了以信用、借贷关系为基础的租赁经营业务，致使市场得以激活。据不完全统计，目前国内初具规模的租赁市场有：无锡租赁市场、济南租赁市场、沈阳租赁市场、浙江物产租赁市场、中国环球租赁有限公司等租赁企业，从事钢模板、汽车、建筑机械及综合性租赁的业务，加上各自独立的、各行各业的租赁企业，全国约有千家左右。随着租赁企业的不断增加，原国内贸易部为了加快我国租赁业发展步伐，同时，也为了加强各地租赁市场的统一、规范运作管理，于1996年发布了“关于引发《实物性租赁业试点工作管理试行办法》的通知（内贸市字919961第门5号广和“关于进行实物性租赁业务试点工作的通知”（1996)内贸函市字第632号）。与此同时，为了交流租赁工作经验，于1997年底在无锡组织召开了专题座谈会，就租赁业的前景达成了看好的共识。
据专家预测和综合材料分析表明：在我国发展实物租赁业的前景广阔，意义重大，并且具备了相当的基础。由于长期受“占有”观念的影响，从家庭到企业、事业单位，我国积压着大量利用率低的家电、家具、设备、汽车。工具及用具。据有关方面统计，至1996年底全国乡级以上的工业企业库存商品累计总值达13276亿元人民币，如果加上全国商业、乡镇企业的库存，其总值已逾3万亿元。从品种上看，彩色电视机库存308万台，彩色显象管库存200万只，程控交换机43万台，微型计算机5．86万台，手表10OO万只，自行车1000万辆，汽车互互．98万辆，摩托车761万辆，小型拖拉机17万辆，建筑材料库存价值达218亿元。同时，随着产业结构调整和现代企业制度改革的深人，很多企业转产、停产、合并转改等造成的设备闲置现象也呈上升趋势。
因此，发展实物性租赁是把“死货”变成“活钱”的一条有效途径，也是调动社会上大量闲置的财产、调剂余缺、提高利用率、最大限度地实现其使用价值的一条重要通道。
租赁业的品种策划与设计
租赁业的兴起发展，取决于租赁经营和租赁消费品种的策划与设计。在我国，租赁业还处于刚启动的阶段，由于各地消费水平和生活习惯的不同，加之有关信用租赁的法规尚不齐全，并非任何行业、产业和商品，都能随心所欲地纳人租赁业经营消费。因此，租赁品种的策划设计和滚动推出，就显得非常重要了。以目前我国大中城市为蓝本，发展租赁业，策划设计租赁经营品种，一般可分为三个层面。
第一层面是现代生活用品租赁：
（1）汽车租赁（生活用车为主）。目前北京、上海、广州汽车租赁业日起火爆。根据车型，每车每天400－5O0元不等；
(2)自行车。如在上海多达400多万的外来民工中展开自行车租赁，有着巨大的租赁消费市场，此外，也可减少诸多治安事件；
(3)家用电器租赁（彩电、VCD机、冰箱、洗衣机等居多）。如98世界杯足球比赛期间，上海推出“看世界杯球赛，租彩色电视机”租赁消费服务项目，结果轰动申城，租赁热线电话被打得发烫，2000多台电视机全部告罄；
（4）音响制品。目前音响制品租赁杂乱无章，盗版制品遍地皆是，色情制品夹杂其中。因此，进行社区定点租赁，统一管理，对杜绝盗版、规范管理，安排下岗工人都是大有裨益的；
（5）健身器材、钢琴租赁（大件）；
（6）儿童用品（童床、坐车、大型玩具、学步车）；
（）房屋租赁；
（8）办公用品租赁（电脑、复印机、粉碎机、传真机、装订机等）。
第二层面是生产装备租赁；
（l）再就业装备租赁（彩色印刷机、名片机、小货车、包装机等）；
（2）宾馆酒店用品和厨房设备租赁Z
（3）会议设备、音响租赁；
（4现代成衣制衣租赁（包括：设计师租赁、模特儿租赁、品牌租赁、成衣流水线租赁以及整个成衣厂租赁等）。
第三层面是专业服务（人员）租赁：
（互）厨师、烹调专家；
（2）设计师（Ah饰、广告、策划人员等）Z
（3）礼仪（司仪、礼仪人员、主持人员等）；
（4）特种作业人员（驾驶员、司炉工、电梯工、管道工等）；
（5）服务员（家政员、钟点工等）。
租赁业在上海的探索
据上海市经济委员会专家提供的资料表明：在国外，年人均国内生产总值超过2O00美元的地区，租赁业已相当红火了。目前，上海的GDP已经达到了3O00美元，初步具备了买方市场的特征。因此，在申城，发展租赁业已正当时候。据上海经济学界预测：租赁消费将成为本世纪末上海的一人消费热点；更有专家大胆预言：上海租赁业经过3－5年的努力，占上海GDP的比例可望达到5％左右，这对促进和确保本世纪末，上海GDP每年增长8－10％，是一个实质性的推动。
目前，上海市民对租赁消费日益表示出极人的热忱和兴趣。前不久，上海《新民晚报》和《消费报》曾相继刊登了一幅有关“婴幼儿用品租赁受欢迎”的新闻图片，没想到，“一石激起千层浪”，在不到半个月中，两家报社收到要求租赁、垂询地址的电话近万个，“吵”得报社好一阵不得安宁。5月29日上海《新民晚报》刊登上海金海岸租赁广场与上海广电股份联手推出“租金星彩电，看98世界杯”的简短报导。结果，两条租赁热线被打得发烫，不到一周就接到了数千只电话，首批1000多台彩电全部出租告罄。难怪上海市人民政府商业委员会主任张广生乐观地称道：在上海开辟租赁市场的时机已经成熟。
沪上市场流通和资本经营专家，对加快发展上海租赁行业的一致意见是：上海应不失时机加快发展租赁业，并且认为租赁业完全有能力构筑盘活存量资产，刺激商品流通，促进再就业的快车道。上海目前固定资产积压超过300亿、生活用品积压150亿，其中还不包括房产物业，因此，大力发展租赁业可缓解积压重负已是共识；同时，安排近百万下岗转岗职工再就业，也是一个突出而严峻的问题。其间涉及的解决再就业装备、发展个体产业等深层次的问题，亦与租赁业有着密切的关系；再者上海现有400万外来打工仔、400万流动人口，他们在一个时间段内对生活用品和生产资料有着巨大的需要，无疑，他们将成为租赁业庞大的潜在客户群体，综上所述，租赁业本身作为一种快捷、方便、安全的融资手段和投资手段，它既不需要投入大笔钱去购置设备，又不需要融资时所需的抵押、担保、申请等繁琐手续，这对于缺少资金，又无能力融资的下岗职工、非公有制企业、一般的中小型企业等，无疑是一个福音。
案例：金海岸现代租赁广场
由上海旺市五层商厦组成的金海岸现代租赁广场，总面积为互．5万平方米，总投资逾1„2亿元。金海岸租赁广场一改以往租赁业小打小闹、小规模经营的格局，而是以其恢宏的气势、崭新的理念、倾斜的政策。
规范的运作、强劲的实力，吸引着海内外租赁业界同行，国内外的许多品牌公司、租赁公司争相联手加盟。
金海岸现代租赁广场的总体经营功能布局为：
1、底层作为“金海岸大型商品租赁广场”，以经营国内外名牌汽车、钢琴、家具、健身器材等大件物品的租赁业务为主如世界著名的“奔驰”汽车，将以“让我们体验奔驰”的全新理念，带给消费者以强大的品牌汽车租赁冲击波；
2、二楼辟为“金海岸房地产租赁走廊”，首期进驻的约有50多家沪上著名的房地产物业公司的“专营店”，整个楼面分隔成50个标准展位（单体），统一格调＼统一标识，以整齐划一的氛围，给消费者以“信任、超值、公正、安全”之感受；
3、三楼设立“金海岸家电租赁世界”，以日常居家使用的各种品牌家用电器为主要租赁业务，租一台彩电每天租赁费仅5－6元；租一台电脑每天4－5元；租一台VCD机，每天3元等；
4、四楼成为“金海岸生活用品超市”，以儿童妇女用品、厨房用品等生活用品租赁为主，率先推出“租赁费瞧着给”的经营理念；
5、五楼建立“国内第一家“大型席位式租赁交易大厅”，中英文滚动式大屏幕，不断地向消费者提供各种商品租赁信息
整个金海岸现代租赁广场充分发挥“租赁经营——中介服务经营——资本经营”联动的“热岛”效应。同时，在广场周围的l－2平方公里内形成“环岛经济区”（发展餐饮、运输、商务、仓储、印刷等配套行业），以获求综合效益最大化，当然也能为更多的待业、下岗职工提供再就业机会。
金海岸现代租赁广场，由上海市工业发展咨询公司全面策划设计，首期工程项目于1998年10月正式面市运行。据初步预计，进入正式运行后，第一年租赁经营额将在10个亿以上（不包括场外交易和中介服务派生或延伸项目的经营额）。
近年来, 城市居民住房虽然得到了明显改善。但是, 还有部分既不符合廉租住房、经济适用住房享受条件, 又无力通过市场租赁或购买住房的城市中等偏下收入家庭 (如刚毕业的大学生、外来务工人员等) 的住房困难问题日益突出。在此情况下, 2011年杭州市政府颁布了《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》, 指出公共租赁住房是由政府主导投资、建设、管理, 或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理, 限定建设标准和租金水平, 租赁给符合条件的城市中等偏下收入存在住房困难的家庭及新就业的大学毕业生和创业人员的保障性住房。
为了解杭州市民对公共租赁住房有何期盼, 设计了针对杭州市公共租赁住房的调查问卷。从2012年9月到11月, 历时2个月, 分别在杭州市滨江区、西湖区、上城区、下城区、江干区、拱墅区等六个区进行调查。剔除无效问卷, 有效问卷为483份。调查对象为杭州市具有行为能力的常住人口, 其中313人有杭州市户籍, 占调查人数的65%, 170人为非杭州市户籍, 占35%;公司或者单位提供住房的人群占50%, 另25%有自有住房, 剩下的25%以其它形式居住;工龄4年及4年以上的占53%, 工龄为2年以下的占28%。
2 基于调查数据的分析结果
2.1 调查对象对公共租赁住房的共性要求
(1) 公共租赁住房的配套设施问题:几乎所有调查对象均希望公共租赁住房配有衣柜、桌椅、床, 约有32%的人认为厨房设施为必需配备品。
(2) 公共租赁住房与公共交通问题:近90%的人认为, 从公共租赁住房到市区的公交车程应在40分钟以内, 只有约10%的人认为40分钟以上的公交车程是可以接受的。
(3) 公共租赁住房户型问题:在483名调查对象中, 若租房, 约48%的人选择2室2厅, 约42%的人选择2室1厅, 25人选择单套间, 21人选择1室1厅, 只有3人选择3室一厅。
(4) 公共租赁住房面积问题:超过37%的人期望公共租赁住房面积在41~50平米之间, 约37%的人期望公共租赁住房面积在31~40平米之间, 两者约占总人数的75%。
(5) 公共租赁住房租金水平问题:约40%的人认为租金应为同类住房水平的50%~60%, 约25%的人认为租金应为同类住房水平的50%及以下, 近25%的人认为租金应为同类住房水平61%~70%, 约10%的人认为租金应为同类住房水平的70%及以上。同时, 约85%的人认为公共租赁住房的合同期限应为1年。
(6) 公共租赁住房租金支付方式问题:65%的人认为公共租赁住房租金与物业费分开支付更合适, 约33%的人认为公共租赁住房租金与物业费合并支付是可以接受的, 只有少数人持无所谓的态度。
2.2 不同群体对公共租赁住房的特殊要求
(1) 不同收入群体与租金水平的统计分析
由表1可知, 收入水平与租金水平相关性检验的P值为0.001, 因此收入的高低与租金水平高度相关, 且由两者的相关系数可知, 收入越高可接受的租金水平越高。
由表2可知, 收入为2000元及以下人群期望的租金水平为同类市场住房的50%及以下, 收入2500元及以上的则认为租金水平为同类市场住房的51%~60%。
(2) 不同收入群体与公共租赁住房面积的独立性分析
由表3可知, fisher精确检验, 其伴随概率为0.00<0.05, 所以认为不同收入的人群对公共租赁住房面积的要求不同, 且收入越高, 希望能租到的公共租赁住房面积越大。
(3) 不同年龄群体与公共租赁住房户型的独立性分析
由表4可知, fisher精确检验, 其伴随概率为0.00<0.05, 所以认为不同收入的人群对公共租赁住房户型的要求不同。
在483个调查对象中, 处于21~30岁与31~40岁这两个年龄层次的人群各占调查总人数的约37%, 这两个年龄层次的人群占调查总人数的约75%。因此, 在表5中给出了这两个年龄层次的人群对户型要求的情况。从表5可知, 21~30岁年龄层次绝大多数人喜欢租住2室1厅, 31~40岁这年龄层次绝大多数人喜欢租住2室2厅。
3 调查结论与建议
根据调查的分析结果, 建议杭州市在投资建设公共租赁住房时, 公共租赁住房户型以2室2厅、2室1厅为主, 表5年龄与户型关系配套少量的单套间, 每套面积以30~50平方米为宜, 公共租赁住房应配有衣柜、桌椅、床和厨房设施等日常生活必须品。公共租赁住房租金水平应为同类住房水平的50%~60%, 公共租赁住房租金与物业费既可合并支付, 也可分开支付。
由调查结果可知, 绝大部分人希望从公租房到市区的公交车程在40分钟以内, 因此, 公共租赁住房的选址建设应采取大分散、小集中的方式布局, 为租住人生活工作提供方便。
一般来说, 住房户型越好, 面积越大。年青人希望能租到2室1厅, 中青年希望能租到2室2厅的公共租赁住房;收入越高, 希望能租到的公共租赁住房面积越大;同时, 收入越高的人, 能承受的租金水平越高。因此, 政府可考虑对不同户型的公共租赁住房, 实行差别化的租金水平, 公共租赁住房的合同1年1签。
参考文献
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2013年12月27日，在天津考察调研的国务院总理李克强来到位于滨海新区的工银金融租赁有限公司（下称“工银租赁”），工银租赁总裁丛林向李克强总理介绍了公司自2007年成立以来创新发展、稳健经营，积极支持实体经济的有关情况。
李克强总理亲切地鼓励大家说，金融租赁在我们国家是一个新高地，国家要培育这个产业发展壮大，因为这个产业本身是直接为实体经济服务的。“你们要往前闯，往前试，闯出经验来。”
总理风趣地说，工银租赁是最大的租赁公司，那你们是第一个吃螃蟹的人，还是吃的皇帝蟹。要吃皇帝蟹，驾驭皇帝蟹，给实体企业、高端装备制造企业走出去开拓国内市场，提供有力的金融支持。
据了解，6年来，工银租赁的发展非常迅速，到2013年底，工银租赁总资产超过1800亿元，净利润超过22亿元，资产年复合增长73%，盈利年复合增长76%。
业绩数据忠实地记录了工银租赁的快速成长。成立6年间，工银租赁打造了完备的金融租赁产品和服务体系，建立了良好的风险控制体系和运营管理体系，已发展成为国内综合实力最强、最具创新能力、国际化经营程度最高的金融租赁公司，并发挥了对中国工商银行综合化经营的重要平台作用，成为中国租赁业领军者及国际租赁市场的新兴力量。
2013年，工银租赁围绕由“资本消耗型”向“资本节约型”转型，由“债务融资型”向“资产投资型”转型，“公司自身经营”和“集团联动发展”并重的发展思路，着力推动了多项创新转型工作。作为中国金融租赁行业的领军者，工银租赁在业务模式、融资模式、资产管理、风险管理等方面创新升级所作出的探索和努力，对于中国的金融租赁市场具有较强的借鉴意义。
工银租赁总裁丛林：
工银租赁肩负着“两个使命”
《中国经济周刊》：前不久，标准普尔授予工银租赁A-的长期信用评级及A-1的短期信用评级，穆迪公司授予工银租赁A3长期信用评级以及P2短期评级。这样的评级甚至要高于一般的股份制商业银行，工银租赁能够获得高评级的原因是什么？
丛林：两家评级公司从发展战略、财务状况、风险管理、集团支持等各个方面，对工银租赁进行了评估。两家评级公司认为，工银租赁作为工商银行的全资子公司，在促进和培育稳固的客户关系，进一步巩固工商银行作为全金融服务供应商方面起到了战略性的作用。工银租赁扩展全球网络和产品专业度方面，与工行集团战略一脉相承，同时考虑到股东、工商银行一直以来在资本金、高级管理人员等方面的注入与支持，风险管理体系及品牌的延伸及共享，评估认定工银租赁对于工商银行具有高度战略重要性。
同时评级结果也是基于工银租赁本身自成立以来的高效、快速发展得出的。评级报告中提到，作为中国资产规模最大的金融租赁公司之一，工银租赁在市场占有率方面保持着领先的地位。工银租赁在行业多元化、地理多元化的优势，有益于分散风险及稳定现金流。同时，评级机构也注意到公司成立至今风险控制有力，不良率保持在平稳水平。
《中国经济周刊》：6年来，工银租赁始终保持行业领先的市场地位。作为行业的先行者，工银租赁主要进行了哪些探索？
丛林：自成立以来，工银租赁坚持“专业化、市场化、国际化”的发展战略，突出飞机、船舶和大型设备的业务特色，创新发展、稳健经营。对于首家金融租赁公司而言，我们所面临的挑战是没有现成的经验可供借鉴。发展6年来，工银租赁始终肩负着“两个使命”：探索中国金融租赁行业发展新道路、探索中国商业银行综合化经营的道路。
在探索中国金融租赁发展新道路方面，经过6年的发展，工银租赁已经进入飞机、船舶、能源电力、交通运输、工程机械、信息通信、医疗设备等国家支柱行业。工银租赁在公司治理架构、风险控制体系、市场营销渠道、人才培养机制以及产品创新能力等方面进行了不懈的探索，形成了自身的特色。我们创新发展了保税租赁、出口租赁、转口租赁、厂商租赁及中小企业租赁等服务模式，实施了一系列重大租赁创新项目，实现了我国租赁业的诸多“第一”和“突破”，引领了行业发展。
在探索中国商业银行综合化经营方面，工银租赁实现了公司治理和经营协同的两个创新。2007年，中国工商银行出资设立工银租赁，这是总行的战略性布局。商业银行成立租赁公司，是要探索综合化经营的新路径，工银租赁依托工行的品牌、客户、网络和技术优势，建立起较为完善的金融租赁产品和服务体系。而租赁业务的开展，也丰富了银行综合服务手段，协助总行集团稳定了重要客户，发挥了综合贡献作用。
《中国经济周刊》：我们了解到，工银租赁提出创新转型的发展思路以来，业务发展突飞猛进，不断创下增速新高，能否请您介绍一下在当下宏观调控大背景下，工银租赁的经营结构调整和业务转型方面的考虑？
丛林：工银租赁业务定位于航空、航运和各类大型设备租赁。公司始终坚持“专业化、国际化、市场化”的发展战略，市场领域不断扩大，客户基础更加牢固。经过6年来的开拓，我们拥有并管理360多架大型飞机，已交付飞机超过150架；拥有船舶200余艘；大型设备近3万台套。根据十八届三中全会提出的调整经济结构的要求，公司选择国家政策重点支持、市场前景广阔、通用性强的设备领域，先后在电信通信、信息技术、高端装备制造业、新能源汽车、医疗服务、现代物流、现代服务业等行业进行了业务探索。在客户结构方面，工银租赁从2011年起进行积极调整，通过挖掘产业上下游客户、开展中小企业融资等创新试点，逐步拓宽客户群体范围，形成了大、中、小型客户比例均衡发展的合理格局。
根据公司战略目标和形势发展的需要，我们将继续把飞机和船舶以及境外业务作为优先发展的领域，同时，将积极拓展和延伸符合行业政策范围的行业领域，不断深入拓展新的业务领域。围绕由“资本消耗型”向“资本节约型”转型，由“债务融资型”向“资产投资型”转型，“公司自身经营”和“集团联动发展”并重的发展思路，着力推动多项创新转型工作。
我们着眼拓宽资产流动渠道，降低流动性风险，提高持续盈利发展水平，研究推动了多个资产证券化项目，各项目试点均在稳定推进中。同时，大力开展了租赁资产转让业务，该项业务的开展不仅在规模控制要求下为新项目腾挪了空间，还有利于盘活低收益租赁资产，主动调配整体资产结构，减少资本占用，提高资本回报。
《中国经济周刊》：对于金融机构来说，风险防控是最重要的。而工银租赁又是这一行业的龙头，是如何构建风险防控体系的？
丛林：自成立以来，工银租赁始终高度重视稳健经营，一直将发展质量放在公司经营的首要位置。结合我国租赁业的特点，开发建立了“一个核心、三个维度、六大系统”的租赁资产风险管理体系，成为我国租赁行业风险管控体系建设的基本模式。“一个核心、三个维度、六大系统”，即以价值管理为核心，以租赁物、承租人及交易结构合理匹配为手段，以六大关键控制系统为支撑，实现“定量+定性”的风险评价及管理。
我们一直坚持稳健经营原则，严格执行国家产业政策、母行行业政策及监管要求、加强对重点行业和区域的研究，严格把控业务投向、保证公司的快速健康发展。形成了适应公司业务需要的各类风险识别、控制方法，风险管理涵盖了信用风险、市场风险、操作风险、资产风险等各方面，风险量化技术逐步改进，并加强了租赁业务存续期管理和风险预警工作。
我们通过创新研发，积极发挥信息科技对资产管理的支持作用。2013年12月14日，工银租赁开发的国内首个自主知识产权的飞机资产管理系统正式上线投产。该飞机资产管理系统通过对飞机资产的合同、权属、保险、价值和技术进行多维度动态管理，实现了对飞机租赁业务的全流程管理，显著提升了资产风险、价值的管理效率和管理质量。
武都区枫相乡人们政府
武都区枫相乡人民政府强家湾村委会
我们是“陇南市青龙峡水电有限责任公司”，资金实力雄厚，主要从事中小型水电站的投资、建设、开发水力资源。经十余年的勘查、论证、设计及各项政府批文和相关手续已经全部完成，具备陇南市青龙峡水电站工程全部开工条件，为此，特向武都区枫相乡人们政府、枫相乡人民政府强家湾村委会，申请青龙峡水电站工程建设临时施工项目部驻地及施工临时道路使用租赁农村荒地。其租赁农村荒地具体地点位置、面积如下：
一、陇南市青龙峡水电站拦水坝、引水洞进口段施工项目部驻地、及施工临时道路需要租赁武都区枫相乡人民政府强家湾村委会强家湾社荒地约 亩。（详见附租赁地规划草图）
二、陇南市青龙峡水电站引水洞1支洞（除渣洞）施工项目部驻地、及施工临时道路需要租赁武都区枫相乡人民政府强家湾村委会木鱼社荒地约 亩。（详见附租赁地规划草图）
我公司经过认真考察、现场勘查并根据青龙峡水电站施工建设合理布局，尽量不占用影响当地村民常用土地的原则，优化我公司青龙峡水电站施工临时占用土地施工方案，经现场测量确定了实际租赁农村荒地面积。为此，我公司经过董事会会议、青龙峡水电站工程指挥部会议研究决定，特向武都区枫相乡人们政府、武都区枫相乡人民政府强家湾村委会强家湾社、木鱼社申请租赁以上两处荒地，租赁两处荒地使用权为3年。该两处荒地用于陇南市青龙峡水电站施工建设临时项目部驻地及施工临时道路使用（详情见我公司同村委会的荒山荒地租赁合同条款）。
具体的承租原则是：
一、在双方协商后正式签订土地租赁合同，并迅速着手陇南市青龙峡水电站施工建设全面组织安排施工准备工作，充分尊重与吸纳当地政府、村委会的指导意见，我公司负责办理有关荒地的租赁工作手续，请贵地乡政府、村委会配合协助。
二、合同期内，我公司向武都区枫相乡人民政府强家湾村委会强家湾社、木鱼社缴纳合同约定的土地租金；合同约定租赁期满，武都区枫相乡人民政府强家湾村委会强家湾社、木鱼社无偿收回该地块使用权，但我公司保持优先续租权，续租事宜届时另行协商议定。
三、合同期内武都区枫相乡人民政府强家湾村委会强家湾社、木鱼社与我公司将基于该地块的实测面积，提供土地平面图，按陇南市人民政府集体土地租赁相关补偿标准执行，合理协商约定租金费用。
1.1.1 资产尽职调查的内容主要包括档案资料的核查、债务人（保证人）的调查、股权企业的调查、抵（质）押物、抵债物的调查等，具体实施时可参考以下内容，并根据具体情况及限制条件调整确定。1.1.2 档案资料的核查 1）档案资料完整性核查
①贷款资料。核实贷款法律文件资料的完整性，包括：借款合同、借款借据/借款转存凭证、借款展期/变更协议、催收通知及回执等表明债权债务关系的重要档案资料是否完整；是否存在瑕疵，列明瑕疵情形（如：合同未加盖公章、公章与债权人不符等）。
②保证资料。核实保证贷款法律文件资料的完整性，包括贷
款本息余额及相应的保证合同或最高额保证合同、借据、对保证人的催收函（催收通知）、确认函（回执）、公告及与保证人的重要往来信函、会议纪要等。
③抵（质）押资料。核实抵（质）押贷款法律文件资料的完整性，包括贷款本息余额及相应的合同、借据、抵（质）押物清单、抵（质）押合同、抵（质）押登记文件、质押物保管文件、抵（质）押物产权文件及抵押物评估报告等相关文件资料等。抵（质）押物产权文件包括：抵（质）押他项权利证明或抵押物登记证明、土地使用权证、房产证、股东证明或投资协议、划拨地土地主管部门批准证书及相关文件等权属相关资料等。
④其他重要资料核查。对债务人基本资料，贷前调查、贷款审批和贷后检查资料，诉讼资料是否完整进行核实，包括债务企业借款时营业执照复印件、近期经过年检的营业执照（债务人身份证复印件）等主体证明资料是否完整，债务人最近财务报表、审计报告；每笔贷款的贷前调查报告、固定资产贷款项目评估报告、客户授信评价报告，每笔贷款审批资料，催收到/逾期通知书，最近二年每笔贷款五级分类资料，贷后检查分析报告及贷款银行对贷款风险状况的评价资料；起诉状或仲裁（支付令）申请书、法院立案裁定、法院判决书、裁定书、调解书、仲裁机构仲裁书、执行申请书、法院执行立案文书、财产保全申请书、支付申请书、催收送达公证书、法院执行证明以及法院破产宣告裁定、通知申报债权文书、破产财产分配裁定、破产终结裁定等。了解涉诉情况、涉诉金额、起诉日期、贷款银行代理律师姓名、联系方式、判决情况、执行情况、申请执行日期、执行财产名称、诉讼受偿金额、欠付诉讼费用。2）合同资料法律有效性核查
①贷款有效性判断。有效贷款应同时具备以下条件：有借款合同等能够证明债权债务关系存在的证明文件原件；有相关会计凭证；未超过诉讼时效（最近一次催收通知及回执、催收公证文书、还款承诺或还款计划、实际还款或扣收凭证等催收证据未超过两年）。如相应债权涉及诉讼、执行或破产的，应未超过相应的法定期间（法定期间包括但不限于上诉期间、申请执行期间、破产债权申报期间等）。②保证有效性判断。有效保证应同时具备以下条件：有保证合同等能够证明保证关系存在的证明文件原件；在保证期间内主张了权利且未超过诉讼时效。如为《担保法》前签定的保证合同，未约定保证期间或约定不明确且主合同时效连续中断的，是否在2002年8月1至2003年1月31日间向保证人主张了权利；除上述情形外，在主合同时效连续中断的前提下，是否有银行在保证期间内主张权利的证据，且未超过诉讼时效（最近一次主张权利的证据未超过两年）。关注借款合同、担保合同中是否有禁止债权转让或者有条件转让债权的限制性条款（如：要求转让行为取得相关义务人同意等）。关注保证合同与主合同是否具有对应关系。
③抵押有效性判断。有效抵押应同时具备以下条件：有抵押合同等能够证明抵押关系存在的证明文件原件；抵押合同符合《担保法》规定的生效要件（如为《担保法》生效后设定的抵押，须完成抵押登记）。关注抵（质）押合同与主合同的对应关系。抵（质）押登记文件与相关担保合同约定的抵（质）押物（权利）的对应关系。抵押人与财产所有人的对应关系。关注借款合同、担保合同中是否有禁止债权转让或者有条件转让债权的限制性条款（如：要求转让行为取得相关义务人同意等）。1.1.3 债务人（包括保证人）调查 1）基本情况
①了解债务人成立情况及工商部门年检情况、债务人的性质，债务人的历史沿革、重组、改制情况。如已重组改制，应了解重组改制的时间，及发生的资产臵换、转移及转让情况等。
②了解债务人的主管部门、股东出资（股东名称、出资金额、出资比例、是否足额出资）以及实际控制人等变化情况。包括债务人与保证人之间的关系，债务人是否为公司关联单位，股东是否足额出资。③了解债务人领导班子情况及人员构成情况，公司与其联系情况、联系方式。
④了解债务人有无逃债行为（如：债务企业资产被掏空或债务企业主体变更导致公司债权悬空）。
⑤关注该债权是否为公司共有债权，了解债务人、保证人和关联第三人配合程度及历史回收情况。2）经营情况 ①了解债务人所处行业、技术装备水平，债务人的对外投资及收益情况，债务人近二年经营情况及盈利情况，对亏损企业的亏损原因进行分析，判定企业是否具有可持续发展的前景。
②目前经营状况。了解债务人目前经营状况（维持经营、半停业、停业、租赁经营、破产、其他），了解债务人是否仅靠出租资产获取的租金收入维持生计。了解债务人是否已注销、吊销、关闭、解散，是否属于政策性破产名单中的企业、是否属于全国企业关闭破产工作总体规划名单中的企业。如果债务人已经破产，了解破产工作进度、破产方案，非政策性破产是否存在有效抵押，政策性破产是否存在具有代偿能力的有效保证。③经营前景分析。3）财务及主要资产情况
通过分析、了解企业资产、负债情况，确定有效资产和负债，为资产估值提供参考。
①资产情况。是否具有债务人的可靠财务资料，了解债务人总资产情况，主要资产名称、价值及目前状态，关注其是否为重要或关键生产资料（该资产价值占固定资产总价值一般在30％以上，且若执行该资产将导致企业停产或停业）及了解资产设臵抵押情况，查封资产的情况。关注债务人抵押物名称及价值，查封的资产名称、价值、查封的顺序及有效性。了解无效资产情况，分析有效资产价值。了解债务人是否拥有其他公司的长期投资，了解债务人的出资情况、出资比例、被投资单位经营情况、财务情况，分析股权投资价值。②负债情况。了解债务人总负债情况，金融机构的借款情况（在人民银行信贷登记系统查询金额、占比、五级分类），关注公司是否拥有债务人大部分的借款余额。了解债务人优先债权情况（职工工资福利费，欠缴税费、工程款等），公司债权优先受偿顺序，债务人是否存在无需偿付的负债，分析有效负债金额。了解债务人对外担保情况，分析是否存在大额或有负债。4）贷款清收情况
①了解债务人以前还款情况及最近一年内还款情况；了解债务人还款意愿及拖欠债务的原因。
②了解债务人债务重组计划、还款方案及主要还款来源，其他资产可以变卖还款的可能性。
③了解债务人的母公司、主管单位或政府部门帮助解决债务的可能性，分析其代偿的原因、代偿能力。5）其他重要情况
①了解债务人职工人数，是否拖欠职工工资、职工集资款、职工医疗养老保险等各种费用，是否有严重的职工安臵问题。
②了解是否存在有损债务人偿债能力的其他未决诉讼，关注债务人、债务人高级管理人员或贷款是否涉及刑事案件，了解未决诉讼及刑事案件目前进展情况，了解是否存在债务人的主要资产被法院强制执行或拍卖的情形。1.1.4 抵（质）押物（抵债物）调查
1）抵（质）押权情况。了解抵（质）押人名称、抵（质）押物是否多次抵（质）押、是否属于最高额抵（质）押、第一抵（质）押权人。了解抵押手续是否合法有效，抵（质）押物是否已被第三方申请扣押、冻结或采取其它保全措施，是否需进行法律诉讼以防范其他债权方对我公司的诉讼。若抵（质）押权无效或有瑕疵，了解无效及瑕疵原因（如：是否已经合法登记，能否找到相关登记证明，国土资源和房屋管理部门是否能确认抵（质）押权的有效性，且不会有更高级或同级的抵（质）押权的阻碍等）。
2）抵（质）押物情况。了解抵（质）押物名称、抵（质）押物地址、数量，抵押资产的具体明细构成。抵押贷款时是否进行过评估及评估机构名称、当时的评估价值；了解抵押物权证（土地使用权证、房产证等）是否完整，如果抵押物权证不完整，了解取得合法可转让权证的可能性和预计支付的费用。了解抵（质）押物所欠税费的情况。了解抵押资产有何环保因素需要考虑，了解抵押物的现状、资产已使用年限、预计使用年限，随着抵押物价值在经营过程中的下降是否有补充抵押物或提供其他保证措施的情况，抵押物是否有被挪用的情况，抵押物是否灭失及其原因，是否有补救措施等。3）抵（质）押物变现情况。了解抵押物最近评估值、评估时间及目前状态，了解近期当地类似的资产买卖交易及交易价格情况，了解抵押物是否容易变卖及潜在购买者。是否存在抵押物即将被政府征用、收回或类似情形（如：抵押土地因闲臵期间较长即将被政府无偿收回。抵押物是否存在处臵障碍，抵押物所有者、当地政府和法院是否支持抵押物转移），抵（质）押物的预期转让价格，分析抵（质）押物可变现价值。
为了获得更好的生存空间，近年来涌入一二线城市的异地打工群体持续壮大，但高企的房价让大多数人在“买房扎根”面前望而却步，只能选择租房继续漂泊;而不少在一二线城市拥有自己住房的人，也因为上班路远或子女上学等原因成为租房族。
居高不下的租金、苛责的房东，加之不小的工作压力，越来越多的人正放弃当初背井离乡、外出打拼的初衷，选择逃离大都市。本次报告通过在线问卷的调查方法采集一手数据，涵盖各个年龄段租房族，能全面展现人们的租房和居住现状。
1. 全国平均房租1051元/月 10%租房族月收入一半以上交房租
房租是每个租房族首要面对的问题。截止目前为止，全国平均房租为1051元/月。房价疯涨也抬高了一二线城市的租房价格，租房族压力不小。在一线城市打拼的人们要承担更重的房租压力。其中，北京在本次调查覆盖的36个城市中月均房租最高，达到1479元/月，上海、深圳分别为1328元/月、1140元/月。
2. 北京房价地图：东高北平西低 一街之隔价翻倍
北京大商圈附近的住房租金高的让人咋舌。但本次调查发现，北京各大商圈周边的小区租金差别较大，租房族对不同小区进行比对后再做选择，能获得更好的性价比。以国贸-建国门商圈为例，同样是一居室整租，国贸旁边小区温莎大道为11450元，而大望路旁边的珠江帝景小区仅为4400元。
3. 上海房价地图：豫园最高 新上海商业亲民 西藏南路南外滩暗藏洼地
本次调查发现，上海淮海路商业街、新天地商业街、豫园商圈、南京路-人民广场商圈整租价格较高，整租一室价格在3000元以上，而整租2室、3室的价格更高。由于靠近商圈，很多公司也整租房子用来办公。
4. 广州房价地图：番禺大北路白鹅潭良心价 一线城市中最接地气
与北京、上海相比，广州的房租显得不那么“尖锐”。因而打工族也对广州趋之若鹜。在珠江新城商圈整租一室价格为2880元/月，2室价格为4370元/月，3室价格为5410元/月。而在番禹大北路商圈及白鹅潭商圈，整租价格更低。
5. 深圳房价地图：关内关外冰火两重天 人民南房租令人咋舌
与北京、上海、广州三城市一致的是，居住在深圳商圈外围的区域房租价格较低。莲花二村、华强南、深大北门、国贸、皇岗、白石洲、龙华、横岗等区域成为深圳租房洼地，也成为租房族首要考虑的地点。
6.近半租客选择合租 6%租房族成蚁族
整租自由、合租省钱，这两种不同的租房方式各有利弊，而58%的人会选择整租，42%的人选择合租。在合租的人群中，有39%的人只与一个人同住。同时有6%的人群比例选择与7人及以上的人同住，成为蚁族一员。
7.北京租房族上班耗时最长需44分钟 长沙福州耗时最少仅为25分钟
在对租房族上班时长的统计中，北京、上海、昆明、西安、郑州、南京等地“名列前茅”。从租住的房子到公司所需要的时间依次为44分钟、36分钟、33分钟、33分钟、32分钟、32分钟。与一线城市相比，布局规划更紧凑的二线城市的上班耗时明显更短。
8. 网络时代：近6成租房族认为宽带是必需配置 电视仅为3成
床、热水器、家具、宽带网成为租房族租房要求的必备品。59.97%的人要求有宽带网，而32.45%的人要求有电视。租房族对宽带网的需求远远大于电视、有线电视等传统信息获得渠道。
9. 超7成租房族在30岁以下 30岁以上租房族更倾向于买房
在中国人的传统观念中，自己的房子才算家。但随着城市化进展的加快，生存压力进一步增大，很多年轻人无法负担一个家。调查显示，在30岁以下的租房族占到76.54%的调查比例，30岁以上的租房族表示更倾向于买房。
10. 超6成人更换租住房周期为1年及以内 2年以上更换者不足25%
工作生活的变动或者与房东不和等种.种原因会带来房租地点的变动。调查发现，65%的租房族的租住周期为1年甚至不足一年，两年以上才会换一次房子的人仅占到24.96%。这需要房东在1年合同到期时应多加关注，以便房屋出租能持续进行。
11. 沈阳近4成租房族更青睐中介租房 一线城市上海中介租房比例最高
熟人关系在房源信息获取渠道上仅次于网络，甚至远超租房中介。选择从网上获取租房信息的人群比例占到本次调查的36.40%。不同城市的租房族对租房信息获取渠道有不同青睐，其中沈阳的租房族更青睐中介租房，该比例近4成;而一线城市中上海的租房族更青睐通过中介租房。
12. 租客对黑中介定义宽泛 中介行业服务口碑亟需提升
这样一来, 对目标企业的实地考察成为了尽职调查流程中尤为重要的一个环节。通过实地走访, 一方面是可以考察企业当地的生产经营环境状况, 另一方面可以核实企业生产经营业绩及相关财务状况的真实性。
首先, 在对目标企业的实地调查中, 项目负责人须遵循以下的原则:
(1) 客观性原则。项目负责人须秉承“客观”的态度, 以利益无关的第三者身份看待目标企业提供的合法、合规、合理的书面依据, 不盲目怀疑其真实性。并且, 项目负责人须详细记录调查的方式和过程, 对于一些确实无法取得直接书面证据的重要信息, 则需通过与项目无利害关系的第三方给予证明和确认。
(2) 谨慎性原则。不能片面听取客户的口头介绍或承诺, 应留心调查现场中的细节问题, 对异常情况要反复甄别, 对没有确切依据的数据要保守估算。
(3) 重要性原则。受到时间的限制, 同时为了提高工作效率, 项目负责人须根据调查提纲进行现场调查, 对于一般性的问题可以采取个别抽查推断的方式, 对于异常及重点问题需全面核实, 取得充分的依据。
其次, 在对目标企业实地考察的内容可以涉及以下几个方面:
(一) 核实企业当期货币资金
核实企业当期货币资金, 首先查验该企业银行对账单、余额调节表反映的金额数, 与财务报表反映的当期货币资金期末余额出入是否较大。若发现金额出入较大, 则可能存在未达账项的在途资金, 通过银行余额调节表来验算。此种情况也有可能是因为企业存在大量的质押保证金;若企业当期货币资金中, 银行存款较大, 关注以下几种可能发生的情况: (1) 由于短期、长期借款, 票据融资的保证金质押数额较大; (2) 核实当期是季末、半年末或者是年末的时, 银行会要求企业存入大量资金来完成银行的存款指标。另外, 如果企业的银行存款和银行借款都非常大 (即存借双大) 时, 可以反映出该企业资金管理水平较低。
其次, 关注银行对账单中账户间的资金流入流出情况, 是否存在银行对帐单的流入流出量虽然大, 但多数是企业帐户之间相互划转及其他渠道形成的资金流, 真正销售现金流不多, 应收账款回收不好, 或者应付帐款拖欠很久, 欠款严重等状况。当企业的银行对账单中反映一笔较大额支出时, 可适当的抽查该笔资金的入账凭证。
再次, 了解企业在一般日常生产经营活动中, 拥有实际现金支付能力的资金存量是多少以及银行借款还款高峰期的还款总量, 从而反映出企业的实际的短期偿债能力。
最后在实地核查中, 可能会有下述的两种特殊情况:一是, 在民营企业中, 银行为了完成个人存款指标, 将企业原账户下的资金另开一个新的个人账户 (一般是企业法人的个人账户) , 即将私人银行存款挂入货币资金科目。二是, 有些企业将银行借款、承兑汇票、商业汇票的保证金不在报表反映, 从而达到粉饰报表、降低资产负债率的目的。
总之, 通过对企业当期货币资金的核查, 即可以反映企业提供财务报表的真实性, 同时也反映出企业资金管理水平和现金支付能力。
(二) 核实企业当期存货情况
核实企业当期存货需要实地核查与财报数据相结合。通过实地观察企业存货数量, 并与由企业仓库的占地面积和空间体积推测的库存数量相对比, 了解企业存货的真实数量, 进而了解是否存在产品积压及原材料过多或废料充存货的情况。若企业存货较大可能由两方面原因:一是该企业产品销售情况不好;另一种是核查当期是该企业的存货备货期, 因此要结合企业所处行业特征、产品市场情况示具体情况分析。
其次, 对照企业提供的当期财务报表, 抽调企业最近一次的存货盘点记录;关注报表上应付账款、预付账款以及应付票据的期末余额, 这些科目均有可能反映一定的存货数目。
随后, 可以适当调验企业的购货合同, 销售合同、入库单和出库单, 比较相近时间购货合同的采购价格, 以及供应商名称, 从而反映出是否有关联交易;通过购货合同和销售合同的抽验, 调出相应的入库单和出库单从而核实企业存货记账的真实性。
另外, 留意存货包装上的工艺卡片, 核实单批存货的购置日期, 从而反映企业存货的库存周期和积压状况。
最后, 询问是否存货有无计提跌价准备。
因此, 通过对企业当期存货的核查, 可以反映出拟承租人存货管理水平, 以及存货周转、积压状况, 通过存货量可以考察企业的生产销售情况。
(三) 核实企业当期销售情况
核实企业当期销售是整个实地核查最为重要的环节, 因为通过核实企业的销售数据, 可以了解企业的销售规模, 而这正是目标企业测算盈利的基础, 若是销售数据不准确则测算的利润 (主营业务利润、营业利润、净利润等) 也是不准确的。
首先, 实地调看企业近期增值税纳税申报表, 通过纳税单上的销售数据与企业提供当期利润表反映的销售收入数据比照其中的出入大小, 一来可以反映企业报表的真实性;二来可以反映企业的真实销售状况。并且询问增值税税率, 将当期主营业务收入科目余值与销售商品、提供劳务收到的现金科目余值以及主营业务成本科目余值与购买商品、接受劳务支付的现金两两进行比对验证, 核实报表的真实性。
其次, 核查企业的当期与近期销售提货单。企业在销售运输环节一般是凭销售提货单发货, 并且该单据多为软件制表打印, 因此汇总的销售数据真实性较强。
最后, 抽查企业近期销售合同, 关注合同客户中有无关联企业或异常销售价格, 核实企业是否存在关联交易, 是否存在虚增利润或者转移利润的情况;同时通过了解销售合同约定的付款方式和付款周期, 可以大致了解企业应收账款、应收票据的数额大小和回收周期。
通过对企业当期和近期销售收入的核查, 反映出企业在该段时期的生产销售水平, 以便对企业的盈利水平有一个较为客观的考量。
(四) 核实企业当期在建工程情况
核实企业当期在建工程, 也是从一个侧面了解企业是否存在表外负债的情况。因此, 在实地考察中, 项目负责人首先应当观察目标企业厂区现场施工建设情况;随后, 调查企业当期财务报表中在建工程科目的科目明细, 了解在建工程中的项目名称、项目合同额、已付款项、工程进度以及未付款项和施工承包单位有无垫资建设的费用--这里的“未付款项和施工承包单位有无垫资建设的费用”就是企业可能存在的表外负债。
另外需要关注的:一是与在建工程有关的预付账款挂入会计报表的“预付账款”科目, 而不挂在“在建工程科目”;二是将已经竣工验收并投入使用的项目工程或是已经完工并达到预定可使用状态的工程项目, 仍然挂在在建工程的科目, 而不依照会计准则转增固定资产, 并暂估计提该项目设备的折旧。鉴于上述两点, 有些企业正是通过上述两种错误的会计科目处理来修饰企业报表, 提高流动、速动比和通过少提折旧虚增利润, 夸大盈利水平。
(五) 抽调企业的银行贷款合同和担保合同
通过察看贷款金额、贷款利率以及担保方式, 初步了解企业与银行的关系以及企业借款能力和信誉。
(六) 实地尽职调查中其他关注的地方
(1) 关注目标企业生产区域内员工工时安排表, 从而了解企业实际的生产产能和状态;
(2) 关注生产设备上 (左右) 的工艺定额单, 以及企业废料处理的情况, 从而反映企业的实际生产管理水平;
尽职调查是能够核实目标企业资产状况的一个重要途径和有利机会, 因此, 作为融资租赁项目中风险管理中的第一步, 通过对上述几个方面的实地核查, 大致可以了解目标企业当前的货币资金中的现金支付能力和资金管理水平;存货中的存货周转、积压状况和存货管理水平;企业当前的实际销售状况以及在建工程进行进度, 从而为项目下一阶段的项目操作打下客观公正的基础。
参考文献
定南县农机租赁服务站于去年冬天成立，现拥有各类农业机械130多台(件)，配套机具有耕整、播种、还田、收获、加工、运输六大类。服务站主要开展各类农业机械的租赁、技术指导服务和农机重点工程的试验、示范工作。租赁服务涉及农、林、牧、副、渔五大产业。
近几年来，定南县外出务工人员日益增多，许多家庭因缺乏劳动力，管护田地有心无力，有些农民因此萌生了给别人助耕的想法。农机租赁服务站解决了无机户资金紧张，购不起农机的困难，让他们依靠租赁到的农机具为农户提供机耕、机播、机还田等较为完善的服务，给他们搭起了致富增收的平台。现在，像谢忠平这样的无机户农忙时节开着拖拉机、带着农机具四处为农户耕田、播种、收割，不但方便了群众，自己收入也不菲，日均纯收入达100～200元。不买农机，不置犁耙，一声招呼，田有人耕，地有人种。租赁户赚工钱，雇主图方便。
针对有机户资金有限，所购机械不完善、不配套的实际情况，农机租赁服务站还推出了配套农机租赁，让有机户通过租赁配套农机具拓宽了农机作业领域，提高了经济效益。服务站的专业技术人员还深入田间进行跟踪技术指导和培训服务，以方便租机人员及时掌握农机技术。
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