地皮租赁合同（精选12篇）
乙方：
一、甲方将妇幼保健院隔壁院内一块空地，占地面积宽16米，出租给乙方使用。
二、租赁期限：
租赁期共壹年，甲方从11月1日起至11月1日止。租金每年叁万陆仟元整。
三、租金交纳方法及注意事项：
合同生效后，一次性付全年租赁费叁万陆仟元整，如果有租期内，甲方要求在此修建造房，乙方必须停止一切营业，合同终止，甲方退出乙方未满期限租金。(按实租金核算)。甲乙双方互不承担责任。
四、乙方在租赁间无论发生其它任何事故，甲方概不承担任何责任。
五、如甲方不修建，乙方继续租赁。
六、本合同具有法律效力，自签字之日起生效。此合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方：
乙方：
一、案情简介和法院判决
蔡枝滔等村民诉广州溪头风景名胜区规划有限公司租赁合同纠纷一案,先后由广东省从化市人民法院和广州市中级人民法院审理。2011年7月10日,村委会在未经村民会议及村民代表会议讨论决议的情况下,以村委会的名义与规划公司签订《房屋租赁合同》(规划公司盖章日期为2011年9月30日),约定鉴于蔡氏古堡原租户违约拖欠租金多年, 已造成甲方(村委会)重大经济损失,甲方决定终止原租约,并委托乙方收回蔡氏古堡的使用权,并将位于从化市良口镇溪头村的蔡氏古堡及附属庭院房舍出租给规划公司,期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止,租金为4000元/年,以及其它相关的权利义务。蔡枝滔等村民得知后,认为未经村民会议集体讨论决议,该合同将会损害村民的合法权益,遂向广东省从化市人民法院提起本案诉讼,请求判令村委会与规划公司签订的《房屋租赁合同》无效。
一审法院认为案件争议焦点有二:第一,关于原告是否适格。集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占和破坏,集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。因此,蔡枝滔等106个村民认为村委会、规划公司所签订的租赁合同侵害了其合法的权益,有权向法院提起诉讼,并不存在主体资格不适的问题; 第二,关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款规定,“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;……”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定, “涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产;……”。因上述合同违反了该民主程序, 故对蔡枝滔等106个村民提出确认村委会、规划公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求,予以支持。
二审法院认为原审确认租赁合同无效并无不当,本院予以维持。此外,二审法院认为规划公司对《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读。二审法院最终维持原判。
二、如何区分效力性与管理性强制性规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》将强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,违反效力性强制性规定将导致合同无效,而违反管理性强制性规定则只是对违反者加以制裁,但并不否认合同效力。
在2013粤高法审监民提字第53号湛江市东海岛实验区东简镇某村村民小组与吴某农村土地承包合同纠纷案中,法院认为,“某村违反民主议定原则发包林地给吴某经营,依法属违反管理性强制性规定,而不属违反效力性强制性规定,故合同有效”。而在本案中,法院却认为,“规划公司认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读,本院不予采信”。同样是有关处置集体财产合同效力的案件,同样为广东省法院审理, 却有着截然不同的判决结果。由此可见,对于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定,在目前暂无法律明确规定的情况下一般为法院的自由裁量权。
那么,我们应如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定呢?笔者提供参考方法如下:第一,明确规定违反强制性规定的合同无效的,属于效力性规定;第二,虽然没有规定违反导致合同无效,但违反该规定的合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的,属于效力性规定;第三,如果是为了实现管理的需要而设置的,则属于管理性规定;第四,效力性规定主要针对行为内容,而管理性规定主要限制主体的行为资格。审判实践中常见的诸如《中华人民共和国公司法》关于公司经营范围的规定,《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产中介需取得营业执照的规定等,均属于管理性规定。但是对上述判断标准要综合运用,如金融、证券、保险等行业关于营业范围的强制性规定, 虽然调整对象主要是主体资格,但由于此类主体是否有相应的资质多涉及社会公共利益与市场秩序, 因此应认为是效力性规定。
三、未经村民民主程序的租赁合同效力定性
首先,《中华人民共和国村民委员会组织法》并非效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。这里的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而二审法院判决认定涉案租赁合同无效所适用的法律是《中华人民共 和国村民委员会组织法》,也就是说,二审法院认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”属于效力性强制性规定,笔者不予认可, 笔者认为该法仅是管理性强制性规定,具体理由将在下文中予以解释。
其次,《中华人民共和国村民委员会组织法》并未明确规定未经过民主程序的合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定,“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准; (二)从村集体经济所得收益的使用;(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案; (四)土地承包经营方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案;(六)宅基地的使用方案;(七)征地补偿费的使用、分配方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产 和成员权益的事项另有规定的,依照其规定”。很明显,该条文并没有规定未经过村民会议程序的合同无效。然而本案中法院却直接适用该法认定涉案合同无效,笔者认为有失妥当。
再次,《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益”。所谓“社会公共利益”,即不特定多数人的利益。而本案中所涉村民的利益,则为特定多数人的利益,不属于社会公共利益,因此规划公司与村委会签订的合同也并没有因“损害社会公共利益”而无效。
结合到本案中,笔者认为《中华人民共和国村民委员会组织法》更大程度着重国家对村民委员会的管理,属于对村民委员会的行为的调整规范,并不涉及到其他民事主体,更未涉及到村民委员会与其他民事主体之间的民事合同的效力问题。因此, 笔者认为,《中华人民共和国村民委员会组织法》属于管理性强制性规定,不能以该法作为认定民事合同效力的法律依据。
然而,笔者随机抽取了广东省内部分法院审理的没有经过村民会议讨论而处置集体财产的合同效力的案件,从2004年到2014年的55个案件样本中, 只有3个案件是认定合同有效(且为农业承包合同而非租赁合同),即94%的该类案件在广东省内目前的司法实践中均是被认定为合同无效的,包括本案。
笔者分析,司法实践与理论出现上述悖论的原因很可能是由于村民集体财产处分案件多为金额大、人员多的群体性事件,处理稍有不慎,社会影响就非常大,进而使得法院的维稳压力较大。因此在司法审判实践中,法院基于实际社会效果、对更多利益体的保护、社会稳定等因素,多认定没有经过村民民主程序的租赁合同无效。
四、小结
承租人承租前应要求村委会出具租赁物业事宜已经履行民主程序的证据。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》均规定了村委会处分 集体财产需经村民会议讨论决定方可办理,否则违反法律、行政法规强制性规定,合同无效。由此可见, 承租人在承租农村集体物业时,对该物业的出租是否已经履行民主程序负有谨慎注意义务。因此,承租人在承租前应要求村委会出具租赁物业已经履行民主程序的证据,对村委会是否有权处分集体财产保持应有的谨慎,确保合同有效。
对尚未履行民主程序的农村集体物业租赁合同的补正措施。若承租人签订租赁合同时农村集体物业尚未履行民主程序,则其面临着合同无效的风险。此时,可对无效合同予以补正。所谓无效合同的补正,是指当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定,导致合同不能满足有效条件,当事人可以通过事后补正来使合同满足有效的条件,促使合同有效。就农村集体物业租赁合同的补正,主要有以下几种措施:第一,重新召开村民会议,投票表决农村集体物业租赁事宜;第二,根据村委会的议事规则或章程规定的补正手续进行补正;第三,让村民代表在村委会的资产报告或财务报表上签字;第四,由村委会出具承诺函,书面明确由其自行承担合同无效的法律后果。
诉讼时应确保能够取得的证据都已在举证期限前提交法院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款规定,“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的,人民法院不予采纳”。那么,何为“新证据”呢?法律规定,二审程序中的新证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许,二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案中,规划公司在二审审理期间提交了其与村委会签订的《房屋交接备忘录》、《公证书》、存款历史交易明细清单等,因该证据均可在一审期间取得,故不属于新证据的范畴,二审法院不予接纳。
地皮公司开业了，生意可红火了，钱刷刷地就来了，糊涂董事长可高兴了。
可是没过几天，竟然没人买他的地皮了，都去迷糊先生那儿买，因为那儿的地皮便宜。糊涂董事长一听到这个消息，可急坏了，连忙把明白小姐叫来想办法。明白小姐想了又想，说：“如果地皮可以移动，那就太好了！”糊涂董事长高兴地说：“好啊，这个办法太好了，可是地皮怎么会移动呢？”明白小姐想了一下说：“这件事就交给我吧，我一定能把这件事做好的。”
第二天的早上，明白小姐拿来一种奇怪的药水，这种药水可以让土地移动。
什么，有可以移动的地皮？大家都十分好奇，纷纷去买了可移动的地皮。可移动地皮可真好用，可以自由搬家，今天可以到美国，明天可以到英国——哈，真爽！
可是，好景不长，有许多国家的总统都到糊涂董事长这儿来了。糊涂董事长以为是来表扬他能做出可以移动的地皮的呢！不曾想，原来是让糊涂董事长把他们的国家变回原形！有一个国家的总统说，他们国家的形状本来是蛇形的，而现在却变成了三角形，这太可怕了！各国总统你一句我一句地对糊涂董事长讲道理，让他把地皮变回原样。最后，糊涂董事长没办法，只好把钱退给了大家。
合同书
地皮及房屋所有人：李翠霞、安占启
（以下简称甲方）
甲方身份证号码：***542 受让方：
（以下简称乙方）
乙方身份证号码：
经上述甲乙双方反复协商一致，甲方自愿将其个人名下的一宗宅基地包括地上房屋等固定财产以产权交换的方式有偿移交给乙方，为明确双方的责任，维护双方合法权益不受侵犯，特制订本合同如下：
一、移交给乙方的地皮及房屋位于恰尔巴格乡哈尔墩村二组范围内，地皮面积为360平方米，地上有砖混结构房屋720平方米。
二、经甲乙双方协商一致，房屋及地皮转让价最终定为50万元，除此以外乙方负责为甲方名下办理80平方米的5套住宅楼和各20平方米共计100平方米的门面房（门面房属于一楼）集中在一处，合同书中的两份为房主，三户为分户，其中乙方负责为甲方提供三楼以下 1
三套住宅楼，其中两套为对门。
三、甲乙双方在本合同上签字画押之日，乙方付给甲方50000元（大写：伍万元整），房屋被拆迁时乙方再兑现给甲方450000元（大写：肆拾伍万元整），与此同时在双方约定的时间内向甲方移交五份合同书，在办理合同书期间产生的手续费用由乙方个人承担，合同书移交给甲方以后，就五套住宅楼，100平方米门面房应向有关部门交纳的相关费用由甲方个人承担，住宅楼及门面房在83号小区范围内。
四、合同生效后，甲乙双方都不得提出合同中没有的其他条件，更不得提高合同中已规定的转让费价格标准，否则按违约论处。
五、本合同生效后，甲方将地皮和房屋移交给乙方，甲乙双方无条件履行合同的全部条款，否则按违约论处。
六、甲方除接受乙方兑现给的五套住宅楼以及100平方米门面房的五份合同书以及500000元（大写：伍拾万元整）以外，就地皮和地上房屋由开发商或征收办付给的安置费以及其他全部安置政策均由乙方接受，与甲方无任何关系，拆迁房屋的建筑材料归乙方，五套住宅楼及门面房的过度费由甲方个人领取，与乙方无关。
七、甲乙双方无条件履行合同的全部条款，如有一
方违约，违约方向守约方赔偿1000000元（大写：壹佰万元整）违约金，并承担因违约给对方造成的经济损失和法律责任。
八、本合同经甲乙双方签字画押后生效，合同印制一式两份，甲乙双方各持一份。
注：甲方每次收到钱以后另行向乙方出示收条，以甲乙双方第一次在本合同每一页空白处签字画押的正本为准。
甲方：
乙方：
证明人：
房 方： 身份证号：（以下简称甲方）承租方： 身份证号：（以下简称甲方）
经甲乙双方友好协商，签订如下条款，以便双方共同遵守：
一、甲方将 租赁给乙方。
二、租赁期为 年，即从 年 月 日起至 年 月 日止，年租金（￥ 元），共计租金 元，乙方租用期间，甲方不得随意涨价（租赁期满后，如乙方继续租用，以市场变化租金来定价）。
三、在租赁期间乙方不得擅自转让，如需转让，须经甲方同意，乙方私自转让，甲方将有权终止合同，并收回房屋，乙方所付租金不予退还。不管货币涨跌，不能抬高转让费。
四、乙方在租赁期间装修房屋时不得损坏房屋结构，如有损坏，将由乙方承担，退场时不得破坏现有装修。
五、乙方在租赁期间，甲方不得干涉乙方合法经营，否则，由甲方赔偿乙方所造成的一切经济损失。
六、租赁期间的水、电费、卫生费及经营方面的税费由乙方负责。甲方必须为乙方提供安全可靠的对接处。
七、合同到期后，甲方如继续对外出租，乙方拥有对该房屋的优先租赁权。
八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，具有同等法律效力。未尽事宜甲乙双方协商解决。
甲方签字： 乙方签字： 见证人签字：
甲方（出租方）： 乙方（承租方）：
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲乙双方权利、责任，经双方协商一致，暂定本合同。
第一条：租赁价格
乙方租用钢管每米0.005元/天，扣件配比为每10米6个（超过比例每个0.003元/天计算），顶丝每个0.006元/天，管头每个0.006元/天。
第二条：租赁物
一、甲方将钢管租给乙方使用，用于邳州国际·未来城B22#楼工程。
二、甲方钢管规格能满足乙方所需钢管的规格、尺寸。
三、乙方提货或退货验收地点：由甲方供货到乙方工地，退货由甲方至乙方工地收货，费用按每1000米/100元，不含扣件，扣件费用按每车运费100元装满为止，由乙方承担退货费用。
四、乙方提货（或退货）时，物品必须经乙方（或甲方）经办人严格验收严格后方可出库（或入库），并办好交单手续。
五、乙方委派专职材料员（委托代理人）。
六、退还、装卸、上垛、调直，由乙方自理。
七、为满足施工需要，乙方必须将用材料计划（书面）提前通知甲方。收到通知时，甲方须在48小时内供货到位，否则每天500元罚款。
八、乙方所租用物品未经甲方同意，不得擅自转移工地或出租，更不准随意弯曲、打洞、改截、焊接，否则，乙方按价赔偿。
九、如租赁物丢失，按市场价格赔偿，钢管及扣件在承租期间价格不随市场价格波动而浮动。
十、如钢管及扣件报损后乙方不能及时赔偿，甲方将继续计算租金，直到租赁物还清为止。
十一、乙方提货后，甲方不承担在租用期间任何事故责任。
十二、只有春节可以报停30天，其它时间不得报停。
十三、甲方提供的材料，需报验安监站等有关部门合格后，方可到场。
第三条：租赁物结算方法及付款方式
一、计算方法：从发货之日起到收货最后之日止，以发货单的日历天数计算。
二、租用完毕，退还货物后，10日内甲、乙方完成对帐结算事项，并签字，否则，即承认甲方提供的帐目为准确数据。
三、甲方结算用收款收据结算，所发生的一切税费由乙方承担。
四、付款方式：本工程分四期付款，工程款按十一层一付，付60%每月，余款在外架全部拆完后3个月内全部付清。
第四条：违约责任及争议解决
一、如乙方不能按合同付款，以欠款额为基数，收取每日0.05%的滞纳金。
二、本合同甲、乙双方必须认真履行，如有违约或发生争议，首先，双方友好协商解决。否则，由甲方所在地法院诉讼解决。
三、本合同一式二份，自签字之日起生效，双方物帐两清，本合同自动废止。
甲方单位：
乙方单位： 法定代表人： 委托代表人： 电
话：
****年**月**日
法定代表人：
委托代表人：
电
甲、乙公司订立了一份租赁合同, 约定由甲公司出租若干工地使用的钢管、扣件组给乙公司, 乙公司如未按照合同约定期限支付租金, 则需以每日千分之二的标准向甲公司支付违约金约39万元。后乙公司逾期两年未支付租金, 甲公司诉至法院, 要求乙公司按照合同约定标准支付违约金。庭审中乙公司提出违约金过高, 要求法院予以调整, 一审法院判令乙公司偿还所欠租金34万元, 同时支付违约金10万元。
在判决书中, 法院认定约定的违约金过高并进行了调整, 但未明确具体的调整过程。笔者认为, 该案中法院所判罚的违约金仍有过高之嫌, 而主要原因在于法院对违约金的调整基础———逾期付款损失的认定存在偏差。现笔者拟结合最新的法律法规及相关理论, 就租赁合同中的逾期付款违约金计算问题作简单分析。
二、逾期付款违约金的概念及性质
逾期付款违约金是合同一方当事人迟延履行付款义务时依约应向对方当事人支付的一定金钱或其他给付, 在实务当中又称滞纳金。 (1) 《合同法》第114条第3款对逾期付款违约金作了规定, 该款规定“当事人就迟延履行约定违约金的, 违约方支付违约金后, 还应当履行债务”。
违约金在性质上可分为惩罚性违约金与赔偿性违约金。前者指依当事人的约定或依法律法规的规定, 对于违约所确定的一种制裁, (2) 其典型特征为违约金可同时独立地与其他责任方式并用;而后者指当事人双方预先估计的损害赔偿总额。 (3) 对逾期付款违约金 (4) 的性质, 学者之间存在分歧:王利明教授认为, 该条 (即《合同法》第114条第3款) 实际上是对惩罚性违约金的规定。当事人专为履行迟延而约定违约金时, 支付履行迟延的违约金并不免除债务人继续履行合同的责任。 (5) 崔建远教授则认为, 《合同法》第114条第3款所规定“就迟延履行约定违约金”, 可与“履行债务”并用, 在该项违约金为迟延赔偿额的预定时, 属于赔偿性违约金;在该项违约金属于替代赔偿额的预定时, 则构成惩罚性违约金。 (6) 而韩世远教授认为《合同法》第114条规定的违约金, 属于赔偿性违约金, 即使第3款所规定的“就迟延履行约定违约金”, 可与“履行债务”并用, 亦不过是对于迟延赔偿的赔偿额的预定, 仍属于赔偿性违约金。 (7)
可以看出, 学者之间分歧的关键在于对迟延履行违约金针对的是“迟延赔偿额”的预定, 还是“替代赔偿额”的预定有不同的认识。所谓“迟延赔偿额”即违约方采取继续履行的救济措施后所剩损失, (8) 而“替代赔偿额”则可以理解为违约方不采取继续履行措施而代之以赔偿损失时所应赔偿的全部损失。
实践中, 当事人所约定的逾期付款违约金均随时间的增加而增加, 这与迟延损失随时间的增加而增加相一致, 由此可以看出通常情况下逾期付款违约金并非替代赔偿额的预定, 而是迟延赔偿额的预定。另外, 《合同法》第114条第3款规定的迟延履行违约金可与继续履行并用, 这使得逾期付款违约金具有惩罚性违约金的形式特征, 但出现并用的根本原因在于其被推定为是对迟延赔偿额的预定所致。因此, 笔者赞同除非当事人有特别约定, 否则逾期付款违约金均以赔偿性为主、以惩罚性为辅 (9) 的观点。
三、逾期付款违约金的相关计算规定
合同法等法律法规未对逾期付款违约金的计算问题作出规定, 该问题主要由最高人民法院的系列司法解释及中国人民银行的相关政策性文件规定。目前最重要的规定为:
1. 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问
题的解释》 (以下简称《解释》) , 该解释第24条第4款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法, 出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的, 人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础, 参照逾期罚息利率标准计算”。
2.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》
(银发[2003]251号) , 该通知第3条规定“逾期贷款 (借款人未按合同约定日期还款的借款) 罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息, 改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。
四、逾期付款违约金的具体计算方法
根据合同对逾期付款违约金的约定不同, 其具体计算方法分别为:
1. 合同未约定逾期付款违约金的, 此时的责任形式为“逾
期付款损失”, 其计算依《解释》第24条第4款规定进行。在此, 有两个问题需要注意:
(1) 从《解释》第24条第4款“出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失”的文义来看, 该款所规定的责任形式为“逾期付款损失”, 不涉及“逾期付款违约金”。
对逾期付款损失计算时的利率标准, 该条采用逾期罚息利率说, (10) 因此依此计算的“逾期付款损失”本身便具有一定程度的惩罚性。至于具体 (利率) 在30%-50%的区间如何上浮, 人民法院可以根据个案的具体情况, 综合考虑守约方的损失、违约方的过错程度等因素, 自由裁量确定。 (11)
(2) 逾期付款损失主要表现为利息损失, 但并不以利息损失为限, 如当事人有证据证明除利息损失外还有其他损失, 例如为追讨欠款而支出的合理的费用等, 也可以赔偿。 (12)
2. 合同约定了逾期付款违约金但没有约定计算方法的, 此
时的责任形式为“逾期付款违约金”, 但因“责任大小与逾期付款损失相同, 以体现违约金损害填补功能”, (13) 其计算仍依《解释》第24条第4款规定进行。
需要注意的是, 正因为在计算方式、责任大小上均相同, 《解释》第24条第4款将“没有约定逾期付款违约金”与“ (虽约定逾期付款违约金但没有约定) 该违约金的计算方法”这两种情形不同、责任形式相异的内容一并规定, 并适用相同的计算方式。
3. 合同约定了逾期付款违约金及其计算方法的, 此时的责任形式为“逾期付款违约金”, 其计算原则上依约定进行。
需要注意的是, 如约定违约金过高, 则违约方可依据《合同法》第114条、《合同法司法解释 (二) 》第29条 (14) 的规定请求法院、仲裁机构予以调整。而逾期付款违约金是否过高的判断, 应以《解释》计算逾期付款损失, 以之为基础, 按《合同法司法解释 (二) 》第29条的规定判断逾期付款违约金是否过高。 (15) 之所以如此, 是因为以赔偿性为主的逾期付款违约金实质上是对逾期付款违约行为所造成的损失赔偿额的预先确定。由于是预先确定, 则预期付款违约金与逾期付款所造成的实际损失不一致便属常态, 因此, 允许当事人对约定的逾期付款违约金进行调整, 是消除契约自由所带来的不公正后果、维护契约正义的必然要求。
笔者认为, 此时法院对逾期付款违约金的调整实际上存在着两个自由裁量空间:在计算逾期付款损失时有一个30%到50%的利率裁量空间, 在根据损失调整违约金数额时还有一个30%左右的裁量空间。假如调整时不考虑后一裁量空间而仅适用《解释》第24条第4款的规定, 则无论责任形式为“逾期付款损失”还是“逾期付款违约金”, 最终的结果都完全相同, 这实际上是置当事人的约定不顾, 对合同自由的严重损害。只不过, 法官在后一裁量空间内调整违约金的时候应考虑到实际上在根据《解释》第24条第4款规定计算逾期损失时已经含有惩罚的成分, 应将其与合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素一并综合考虑。
4. 需要特别指出的是, 租赁合同中当事人一般不会约定逾
期付款利息。如有约定, 则在判罚逾期付款违约金后不再支持利息要求, 这是因为利息损失已经为逾期付款违约金所弥补, 二者不能并用。
五、租赁合同中逾期付款违约金的计算及示例案件评析
目前, 法律法规及司法解释均未对租赁合同中逾期付款违约金的计算问题作出直接规定。但根据《合同法》第174条的原理和精神, 对于其他有偿合同没有规定的, 买卖合同的规定具有参照适用之效力, 故买卖合同解释中关于逾期付款违约金的相关规定, 也是一种开放式的规定, 可参照适用于其他各类有偿合同, (16) 也就是说租赁合同中逾期付款违约金的计算完全可以按照前述计算方法进行。
具体到本文开篇所举案件, 一审法院所判罚的违约金过高的根本原因在于法官在计算逾期付款损失时将全部剩余未付租金均作为损失, 并以之为基础来调整违约金。如根据前述计算方法来计算, 则合理的违约金约在6.5万到7.5万元左右。众所周知, 合同救济的一个基本原则是, 受害人的状况在得到补偿后不应当优于如同合同被履行后的状况。 (17) 因此, 法官在调整逾期付款违约金的时候, 只有做到依据准确, 计算明白, 才能正确、公平地作出裁判, 也才能让合同双方均服判息诉。
摘要：逾期付款是实务中常见的违约行为, 相应的逾期付款违约金的计算便成为诸多案件的争议焦点, 但实务中对逾期付款违约金的计算却普遍存在偏差。笔者借一起租赁合同纠纷, 以最新司法解释为依据, 对逾期付款违约金的计算问题进行了梳理、总结, 同时提出了一些见解。
就在大家一筹莫展之际，有一天，联合国总部临时办事处忽然来了一个人，见到负责人后，自我介绍说自己是美国某企业总裁派来的。他说：“我们总裁知道了联合国现在的困境，愿意尽一份力，出资８７０万美元在纽约市的繁华地段购买了一块地皮，愿无偿捐赠给联合国使用！”众人一听，都感觉特别不可思议，毕竟８７０万美元不是一个小数目。联合国方面又进一步对这件事进行了核实，并派人与那位总裁见了面，总裁亲自带着联合国工作人员前往现场看那块地皮，双方很快签订了协议，位于美国纽约价值８７０万美元的地皮被无偿地转到了联合国名下，联合国总部大厦建设项目得以顺利开展。
对于那位捐赠地皮给联合国的总裁的做法，当时很多人不理解，大家看不出他这样做对他会有什么好处。然而，等联合国总部大厦建好后，人们恍然大悟，原来，那位总裁在购买捐给联合国那块地皮的同时，把周围的大量地皮也同时买下了，而且用的是很低的价格，可当联合国总部大厦建好后，该地段的地皮价格迅速飙升，达到了原价格的十一倍，这位总裁只卖了四分之一的地皮，就把所有投资（包括捐赠给联合国的那块地皮投资）全部收回，他又在余下的地皮上，相继建起了大型商场、酒店、旅馆等多家服务机构，依托毗邻联合国总部的优势大赚特赚，这位精明的总裁，就是洛克菲勒。
买一块土地送给联合国，实在是一个高明的创意，其高明之处就在于，用８７０万美元为本钱，创造了一个潜藏着巨大商机的创业环境，并因此而获得了巨大利润。
在当今不断发展的世界，合同出现在我们生活中的次数越来越多，签订合同能够较为有效的约束违约行为。那么常见的合同书是什么样的呢？以下是小编精心整理的饭店商铺租赁合同书范本(商铺租赁合同书范本免费)，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
出租方：
公司法人代表：
承租人：
法人代表：
为了进一步搞活企业经济，提高企业的经济效益和社会效益，经双方商定，出租方将X X×饭店租给承租人经营，租赁期间的有关事宜商定如下：
饭店系全民企业，地址：。企业实行租赁后，不改变企业的所有制性质和原有隶属关系，企业原职工身份不变。实行全民所有，合伙租赁经营，即承租人自主经营，独立核算，照章纳税，自负盈亏。
出租方将饭店的固定资产 件、房屋平方米、总价值 元、流动资金
(包括银行存款、库存额、库存原材料和家具用具等)元，提供给承租人有偿使用。承租人要维护企业财产设备的完整，如有丢失、损坏，要照价赔偿。合同终止时，企业的固定资产、家具用具按出租时盘点清算，流动资金要按出租时的数额归还出租方口承租人翻修房屋须征得出租方同意，凡属业务需要整修门面及内部，其修缮费由承租人自理.凡属房屋结构出现险情，经双方协商解决。
双方商定：①年租金为 元，其中折旧费 元，流动资金占用费 元，地区级差收 元;②服务费 元：③承租人按每人每月 元计算向出租方缴纳医疗统筹金。以上租金和服务费、医疗统筹金，承租人按月平均缴纳，于次月10日前上缴公司。
承租人要继续执行有关的行业规定。承租人的法人代表对租赁企业的经营活动和行政管理全面负责。
(一)承租人有权自主延长营业时间，增加服务项目，扩大服务范围。
有权按照经营品种、质量和技术等级，参照有关部门的毛利率自定价格。(二)承租人对企业的原有财产有使用权，对在租赁期内自己增添的财产有所有权和使用权.(三)承租人有权确定用工形式，招收有本市城镇户口的合同工、临时工、计时工，不受招工指标和地区的限制。
终止租赁合同后，租赁期间的录用合同即行解除。(四)承租人有权本着按劳分配的原则确定适合饮食业特点的收入分配办法。
租赁期内原有职工保留工资级别，享有按照国家统一规定晋级的权利，终止租赁合同后，享受其应有的工资待遇。(五)承租人对企业租赁前的债务不负偿还责任。
(六)租赁企业的税后利润由承租人自行支配，但要兼顾企业的生产发展、职工福利和承租人所得，不能分光吃净。
承租人个人所得须照章纳税。(七)对违纪的正式职工有除名权(除名条件另订细则)，原企业职工自己要求调出的按技术等级需要向公司缴两千至1万元的培训费.(八)承租人要认真执行国家有关方针、政策和规定，改造合同的各项条款;
必须接受政府有关部门和出租方的监督指导，不得违法经营;按照工商行政管理部门核准的经营范围开展业务，不准转让、改业、饭馆的房屋只供生产经营使用，不得改作他用。(九)遵守职业道德，文明经商，不断提高服务质最，遵守国家食品卫生法，维护消费者利益。
(十)租赁企业的法人代表对企业重大问题的处理要经职工群众讨论。
管理上要做到四公开：制度公开、奖惩公开、分配公开、账目公开，定期向职工报告工作，听取职工的意见和建议，维护职工劳动权利，努力提高劳动效率，逐步改善职工的生活福利待遇。(十一)租赁企业的流动资金要专款专用，不得用作分配，也不得改作他用。
(十二)承租人的收入要随企业经济效蓑的增减而增减，若企业出现亏损，承租人要以自己的私有财产进行抵补。
(十三)承租人要对企业的全部部赁财产实行社会保险，职工实行人身保险。
(十四)必须按期向出租方缴纳出租费，服务费、按规定提取的退休统筹资金、工会经费、教育经费和职工医疗统筹金。
(十五)租赁期间，企业的电活费、水电费、清洁费、绿化费、排污费等社会费用由承租人自负，要保证按期缴纳，不拖不欠。
(十六)建立健全账目，并按规定向出租方报送报表。
(十七)承租人要认真执行安全生产的法规，做好防火、防盗、防事故的工作，发生火灾、失窃、工伤事故，由承租人负全部责任。
(十八)租赁期间，承租人的法人代表除享受平均奖金外，每月发
元职务津贴，并且每月从企业税后利润中提取职工当月每人平均奖金额的50%，加发给承租人作为奖金。由于经营不善造成企业亏损或发生重大事故，不得领取职务津贴和加发的奖金，并且承租人要以自己的私有财产进行抵补。(十九)承租人搞好计划生育工作，支持职工参加社会活动。
出租方按照国家的有关政策规定，对租赁企业进行指导、监督、检查、服务，按租赁合同收取各项费用。
(一)负责对承租人传达供应政策、物价政策及有关规定。
(--)负责承租人计划货源的分配，计划货源随国家计划的增减而增减。
(三)负责租赁企业退休职工的退休金和医疗费统筹，以及在职正式职工医疗费个人负担
元以上部分的统筹。(四)负责对承租人计划生育工作的指导检查。
(五)负责对承租人计量工作的`指导检查。
(六)在条件允许的情况下，为提高承租人政策和业务技术水平提供服务。
(七)为承租人建立健全账目、财产检查提供服务。
(八)对承租人实行民主管理，对落实计划生育政策、民族政策给予指导、检查、监督、服务。
(一)承租人若不按期缴纳租金、服务费、退休统筹金、医疗统筹金等，出租方按每过期一天收取应收金额1%的罚金。
以此类推，累计计算。(二)在计划生育工作中，若出现计划外生育、大月份引产(怀孕7个月以上)，扣罚全体职工提成工资的l0%。
(三)承租人在租赁期内出现重大工伤事故，要接受国家劳动人事部门的罚款。
租赁期间，租赁双方变更、终止或解除合同，须按照国家经济合同法规定承担各自的经济责任。
(一)由于国家政策、法规和客观环境发生预料不到的重大变化，确需变更合同的，经租赁双方协商一致，可以修订合同或作出补充规定并送有关部门备案。
修订后的合同或补充规定与原合同具有同等法律效力。(二)出现下列情况之一，出租方、承租方均可经仲裁机关按法定程序解除合同，并追究违反经济合同方的责任。
1.承租人因经营管理不善，无力支付租赁费。
2.承租人不执行合同规定，损害了出租方的利益。
3.出租方违背合同规定，严重干扰承租人的经营自主权。
4.由于上述第一项原因，租赁双方经商量没有获得满意的解决办法，任何一方可提出解除合同。
由上述1、2、3条原因造成的解除合同，违约方要向守约方赔偿3个月租金额的损失。
(三)租赁期满，由出租方、承租人和财政部门代表对租赁企业资产检查无疑之后，解除租赁关系(承租人要对家具用具洗刷干净，安放整齐，方可清点交接)。
延长租赁期须重新签订合同。(一)固定资产、家具用具财产清单
(二)除名违纪正式职工细则(待定)
九、本合同有效期暂定3年，自20 年 月 日起至20 年 月 日止。
出租方签字盖章：
法定代表人：___________________________
地址：_________________________________
电话：_________________________________
传真：_________________________________
乙方(租赁方)：________(以下简称乙方)
法定代表人：___________________________
地址：_________________________________
电话：_________________________________
传真：_________________________________
一、乙方因办公之需现向甲方订购租赁由甲方拥有全部物业权益可供出租的_______________房产，租赁面积_________平方米(以下简称“该房产”)。
二、甲乙双方同意并确认，该房地产的租赁定价为每月___________元/平方米，乙方所租赁写字间每月租赁金共计__________。
三、甲乙双方同意并确认，在签定本协议书时，乙方向甲方支付相等于一个月租金共计人民币_______元，作为乙方履行本《______租赁写字间协议书》的定金。
四、乙方承诺在签署本《_____________租赁写字间协议书》后七个工作日内与甲方正式签定《_____________物业租赁合同书》，签定时乙方应将本协议退还甲方，在正式签订房屋租赁合同后，协议书中的乙方已缴定金充抵租金保证金，不足部份由乙方另行支付。
五、甲乙双方必须严格遵守本《_____________租赁写字间协议书》中规定，如乙方未能在《_____________租赁写字间协议书》规定的期限内与甲方签署《_____________物业租赁合同书》，即视为乙方自行终止本《_____________租赁写字间协议书》并放弃乙方在本协议中规定的所有权益，乙方已向甲方支付的定金视为乙方对违约的赔偿，甲方有权不予退回乙方已缴付的定金，并有权将该物业另行出租，而无须通知乙方。
如甲方在《_____________租赁写字间协议书》规定的期限内悔约不向乙方出租本协议第一条规定的房产，即视为甲方违约，甲方必须在违约之日起十五天内双倍返还定金给乙方，本协议则随之作废。
六、该房产的用途为办公使用的写字间。
七、本协议书在履行过程中如发生纠纷，双方应协调解决。如双方协商不成，可依法向成都市仲裁委员会申请仲裁，或协议签定地的人民法院提起诉讼。
八、本《_____________租赁写字间协议书》壹式贰份，甲乙双方各执壹份。
九、本合同的解释权归_______________________。
去年底，我租了幢临街的房子开酒店，租期3年，租金按市场行情定为每年2万元。合同是由房东拟的，其中有一条专门规定：“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳。”我从没想过自己租房子还要交什么税，所以当时也就没在意。没想到，前不久，税务部门找房东收出租房屋的营业税和个人所得税时，房东却找到我，他说这笔税金按合同应由我缴纳。请问，这样合法吗?
黑龙江鸡西李明伟
李明伟：
《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”税收是国家以法律、行政法规的强制性规定的形式授权实施的行政征收活动。税收项目、纳税义务人(或称纳税人)、税率等均由法律、行政法规规定。《税收征收管理法实施细则》第三条规定：“任何部门、单位和个人做出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效……纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定发行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”根据营业税暂行条例和个人所得税法的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。你房东在合同中规定“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳”，明显具有偷税、漏税意图，不仅企业非法转移纳税义务，而且有非法降低计税基数以便漏税的嫌疑，违反了税收征管规定，属无效的合同条款。根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同条款自始没有法律约束力，房东无权要求你承担他自己应缴的税金。
能否对债务人的注册商标进行财产保全
周律师：
我单位和某化工厂一直有业务关系，双方经济往来频繁。前年我单位向该厂供应原材料100吨，价值80多万元，当时因该厂流动资金紧张，他们未付现金而给我们打了一张欠条。自去年底以来，由于市场疲软加上管理不善，该厂全面停产，面临破产边缘，因外欠太多，该厂的厂房、设备、土地都在银行进行了抵押，除此之外已无别的财产可供执行，但他们的注册商标在国内是知名品牌，有较高的知名度，请问我厂能否请求对该注册商标进行财产保全，以保护自己的合法权益?
安徽岳西胡毛锋
胡毛锋：
你单位可以向人民法院申请保全某化工厂的注册商标使用权。
最高人民法院关于人民法院对注册商标权进行财产保全的解释第一条规定：“人民法院根据民事诉讼法有关规定采取财产保全措施时，需要对注册商标权进行保全的，应当向国家工商行政管理局商标局(以下简称商标局)发出协助执行通知书，载明要求商标局协助保全的注册商标的名称、注册人、注册证号码、保全期限以及协助执行保全的内容，包括禁止转让、注销注册商标、变更注册事项和办理商标权质押登记等事项。”商标使用权也是一种权利，它可以给使用人带来一定的经济效益，特别是知名商标，其往往存在巨大的无形价值，根据上述规定，你单位可以请求法院对某化工厂的注册商标的使用权进行财产保全，人民法院会依法保护你单位的合法权益。
债务人没有破产我还能否实现债权
张律师：
我是一名民营企业主，与某国有企业一直有业务往来。历年来，该企业欠我的货款累计4万余元。我一直主张权利，该企业均以经营不善为托辞，对债务一拖再拖。今年初，我得知该企业申请破产的消息，马上向法院申请了债权。债权人会议开了两次，破产财产分配方案都因破产财产清偿率为零而未得到通过。后来，法院裁定支持了分配方案。都说“债务必须清偿”，不知道法院这种做法对不对，我是否还能实现债权，恳请答复。
湖南长沙王雨飞
王雨飞：
一、承租主体及租赁用途
除与其它类合同一样, 要严格审查承租人的身份、资质、行业、履约能力、信用状况、诉讼或仲裁情况等, 并留存相关材料 (如身份证、企业营业执照、经营许可证、有效授权及其他与其经营有关的资质等) 外, 还要严格审查租赁用途, 既要符合出租物业的用途 (决定于土地用途) , 又不能违反有关法律法规的强制性规定。除约定保证金外, 对于部分规模小且资质较差的承租人应尝试引入其他担保机制, 如可要求其法定代表人或股东提供履约担保。同时, 承租人如因未取得营业执照而先由一家已成立的公司或个人作为签约主体, 预备待新公司登记手续完成后再予替换的话, 应在合同中约定替换相关事宜。
二、租赁面积
一般采取《房产测量规范》 (国标GB/T17986-2000) 中的相关标准, 如建筑面积、使用面积等。鉴于建筑面积为房地产权证所采用, 且对出租人较为有利, 建议出租人使用, 尤其是已有房地产权证或业经法定机构出具测量报告的, 最好将上面记载的建筑面积约定为租赁面积, 并将该等资料作为合同附件;否则, 可由合同双方共同派代表或聘请中介测量机构进行测量, 双方确认结果, 并将测量报告、测量图表作为合同附件。同时, 最好提前明确租赁面积争议的解决办法。
三、交付标准和条件、交付期限
一般在交付时, 承租人应付清合同约定的款项, 包括但不限于保证金、预付租金及管理费, 出租人则应确保交付的物业及其附属设施能实现租赁目的, 并保证其安全性符合有关法律法规或规章的规定。要注意事先约定供水供电、中央空调、电梯、消防等配套设施 (对餐饮或健身等业态还包括隔油池、排风/排水设施等) 的交付标准, 并考虑其后期维护责任及承租人的二次装修, 还需约定承租人故意逾期接收出租物业“视为交付完成”。
四、租金、费用和保证金
(一) 要根据租赁物业的用途、地区情况等公平合理地确定租金标准, 并灵活选择租金约定方式。
租金约定方式主要有三种, 一是纯固定租金, 即承租人每期交纳租金固定;二是纯提成租金 (或扣率租金) , 即承租人每期交纳的租金为其营业额与约定比例的乘积;三是提成租金和固定租金两者取其高。前两种在市场培育期常用, 而第三种则因利于实现双赢而在市场成熟期常用。实践中, 要注意三点, 一是多数合同因租期长而每年的固定租金都变动, 因此应参考区域同类商业地产年租金环比增长率 (可借鉴统计部门或地产中介机构的数据) 确定租金递增率, 并减少低租金递增率的年限。二是采取纯提成租金的, 应明确逾期开业期间的租金标准。三是承租人营业额的确定和掌握, 基本上通过商铺所获得的收入, 全部被计入“营业额”范畴, 可要求承租人定期提供财务报表或双方定期核帐 (出租人统一收银下) , 并对承租人的营业额上报义务约定严厉的违约责任。
(二) 建议在合同中约定保证金 (应适当高些) 的抵扣及补足方案, 即限于出租人主动抵扣, 且每次抵扣相关费用后, 承租人应在合理期限内补足保证金, 否则出租人可单方解约, 并追究承租人相应的违约责任。
此外, 物业管理费、水电费等的分担条款, 最好经物业公司确认, 或由承租人直接与物业公司签订物业管理合同。物业的职能应在租赁合同中或单独的物业管理合同中详细约定。
五、租赁期限和免租期
(一) 租赁期限
租赁期限不得超过20年;期满续约的, 续约租期亦受此限。租赁期限六个月以上且未签订书面合同的, 或是对租赁期限无约定或约定不明确, 依《合同法》第61条仍不能确定的, 将视为不定期租赁 (当事人可随时解除合同, 但出租人解除合同应在合理期限前通知承租人) 。
(二) 免租期
最常见的是装修免租期。出租人应了解免租期的一般行情, 并根据租期长短、租赁面积大小、承租人装修时间的长短、物业现状、消防设计审核和消防验收的时间等来综合判断, 确定适当的免租期, 并约定明确的免租期起止时间 (建议将装修期纳入正式租赁期限) 、免付的费用 (一般只免租金, 水电费等还需按约定承担) 和法律责任。此外, 最好明确免租期适用的条件和承租人违约导致租赁合同提前解除时免租期租金如何计算的条款。
六、装修改造及配套设施设备维护
(一) 要明确约定承租人对租赁物的装修、改 (扩) 建事宜
装修改造须把握以下原则:一是须事先得到出租人的书面同意;二是不能损害房屋主体结构 (应约定好相应的返修责任的承担主体) , 影响房屋建筑安全;三是消防报批和验收责任由承租人负责, 装修改造方案应先获消防审批再动工, 且承租人在开业前应通过消防安全检查;四是合同期满或提前解除时, 装修、添附的处置一定要约定清楚。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (以下简称《房屋租赁合同解释》) 第9-14条对装修、添附的处置作了具体规定, 此处不予赘述。现实中, 会存在承租人为获取高额补偿而恶意添附情形, 如出具假发票抬高添附物价值等, 因此出租人应就此等行为事先约定违约责任, 以维护自身合法权益。此外, 还有一些大品牌对所有门店有统一装修标准, 签约时可满足该要求, 但前提是承租人必须通过出租人的消防等安全审核, 且设计方案须与出租人商业项目的整体风格保持和谐。
(二) 应明确物业和配套设施 (特别是消防设施设备) 等的维修保养责任以及使用、保管的义务和办法
依据《合同法》第220条、《商品房屋租赁管理办法》第9-10条规定, 租赁期间, 物业和配套设施的维修保养, 有约定的从约定, 无约定的, 由出租人负责;承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的, 承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
七、转租
通常分为两种方式, 第一种是承租人在租赁期间将其承租物业的部分或全部再出租的行为;第二种是房屋承租权转让, 即在租赁期限内, 承租人将其权利、义务一并转移给第三人, 由第三人取代其地位, 继续履行合同的行为。合同中应明确转租条款, 《合同法》第224条和《商品房屋租赁管理办法》第11条规定了转租须取得出租人同意, 而实践中, 业主为自身利益, 通常约定租户不得转租, 这种情况下要注意租户变相采取合作经营、联营等形式, 将商铺交付给他人使用, 本身不参与经营但却获得租金性收益的情况, 应对此情况作出限制并约定相应违约责任。反之, 若约定“经出租人同意可以转租”, 则应进一步约定再承租人出现欠租或破坏物业等恶意情况时的责任承担问题等。
八、续租和优先承租权
续租涉及到提出续租申请的时间和方式、具体续租条件及承租人的优先承租权等问题, 出租人应根据自身情况订立相应条款, 以最大限度地维护自身合法利益, 如承租人须在租赁期满前合理期限内以书面形式提出续租申请、租金的增长以及取得承租人放弃优先承租权的承诺等。优先承租权, 指承租人在合同到期要求续签合同时, 对原租赁物在同等条件下 (参照优先购买权, 主要指价格、付款时间和方式等) 拥有优先权。行使优先承租权须符合三个条件, 一是只能由原承租人行使, 二是原租赁合同期满后出租人继续出租房屋, 三是要在同等条件下。尽管我国法律对优先承租权没有明确规定, 但因其与优先购买权的立法精神 (《合同法》第230条、《商品房屋租赁管理办法》第13条、《民通意见》第118条) 并不相悖, 为免合同期满所有权受限, 出租人最好在合同中取得承租人放弃优先承租权的承诺。
九、合同的提前解除和终止
(一) 提前解除合同的情形
分为约定解除的情形和法定解除的情形。法定解除情形详见《合同法》第219条、224条、227条、231-233条和《商品房屋租赁管理办法》第11条、《房屋租赁合同解释》第7-8条规定。至于约定解除的情形, 出租人应尽量争取利己约定, 如可约定承租人的经营管理或业绩达不到要求时, 出租人可解除合同等。
(二) 停水停电和强行收回出租物业、处理承租人遗留物品措施的适用
在租赁合同已提前解除, 或租赁期满出租人已明确拒绝续租的情形下, 若承租人仍占用出租物业, 出租人采取上述保护性措施并无不当。但为慎重起见, 最好在合同中做相应约定, 尤其是应明确约定出租人可强制收回房屋, 并约定在承租人逾期归还出租物业的情况下, 同时视为承租人自动放弃出租物业内的所有设备和物品的所有权或使用权, 出租人有权自行处置该等设备和物品。鉴于强制措施的实操难度, 可进一步约定出租人可请公证人员或该物业所在地的居委会、派出所、律师等第三方 (至少2人) 对清理物业的全过程进行公证或见证。同时注意, 可约定在承租人延迟支付租金、出租人又不希望解除合同的情况下, 出租人亦可采取停水停电措施。
此外, 合同解除或终止后, 若承租人未变更或注销工商经营地的, 将会导致在同一个场地上无法再次注册新的营业执照, 因此, 出租人应事先在合同中就此作出限制, 并约定相应违约责任。
十、其它应注意事项
(一) 应明确约定承租人的经营责任, 并提供相应的管理制度文件或是签订相应的营运管理合同和安全生产、计划生育等方面的协议, 合同、协议中应包括但不限于以下约定:
(1) 承租人以自己的名义合法经营, 并出具销售票据, 出租人不就承租人的经营行为承担责任; (2) 若出租人因承租人的经营行为而承担了责任, 出租人享有后续追偿的权利; (3) 出租人可提前解约的情形。在出租人采取与商户联营等经营模式, 实行商场统一标识、统一服务、统一收款、统一开具销售票据的情形下, 除上述约定外, 还可做以下约定来防范风险: (1) 收取侵权责任违约金, 约定承租人发生侵权行为时, 出租人有权扣押其在商场的存货或没收该保证金; (2) 要求承租人提供有能力的担保人, 担保因承租人的侵权导致的商场损失, 如前所述, 如承租人系小公司, 可约定其法定代表人 (或股东) 负连带责任。
(二) 应在合同中约定承租人需购买的保险
这由商业地产具有承租人多且实力参差不齐、人流量聚集等特点所决定。一般说来, 建议要求承租人至少须购买公共责任险、财产一切险和第三者责任险, 其中公共责任险可附加:电梯责任条款;广告招牌及装饰物责任条款;火灾、爆炸及烟熏责任条款;客人财产责任条款;车辆装卸责任条款;出租人责任条款;锅炉爆炸责任条款;罢工、暴乱、民众骚动及恶意破坏条款;食品、饮料责任条款;急救费用条款;救火费用条款等。
(三) 应明确约定出租物业遇被征收的处理办法
租赁期间出租物业遇被征收如今大量出现在我们生活中, 但2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未体现相应的处理办法。因此, 合同当事人可以约定拆迁属于不可抗力, 租赁合同终止, 出租人返还剩余租金, 承租人腾退房屋, 并最好就补偿问题作出明确约定, 无论如何, 出租人应尽量争取在拆迁中占据主动。
(四) 应明确约定通知与送达条款
主要包括:通知的形式;联系人、联系方式及地址;送达的标准等, 这一点对于实践非常重要。
(五) 应合理选择争议解决方式
履约中发生的争议, 由当事人协商解决;协商不成的, 应根据诉讼和仲裁各自的特点并结合合同的性质和特点, 在二者中择其一。相较于诉讼, 仲裁具有程序简便、结案快、保密性和费用高等特点, 因此, 一般说来, 以下情形宜选择仲裁方式: (1) 事实较清楚、证据较充分、法律依据也较明确且双方争议不太大; (2) 涉及商业秘密或其它不公开信息的合同; (3) 需快速回笼资金。而争议标的较小的合同则不宜采用仲裁方式。应注意, 若选择仲裁, 须签订书面仲裁协议;若选择诉讼, 则应选定利于己方的法院管辖。
(六) 尽量避免对同业进场进行限制
总之, 商业地产业主在签订租赁合同时应注意的问题还有许多, 因篇幅所限, 在此无法也不逐一列举, 在实践中, 业主应考虑周全, 尽量掌握主动权。除签约外, 控制履约风险也是业主的重要工作, 针对履约中的纠纷, 业主应提高法律意识, 并及时保留证据材料, 发现问题应及时处理, 防止风险及损失的扩大。同时还需与房产、工商、消防、卫生管理、公用事业部门等保持沟通联系, 以预防行政风险。
摘要：商业地产, 广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式, 2011年以来, 该市场呈现出投资活跃、租售两旺的局面, 但也因涉及的法律问题和隐含的法律风险面广类多, 而引发了大量的法律纠纷。租赁是商业地产收益的实现形式之一, 笔者结合多年商业地产租赁的法务经验, 就商业地产业主在签订租赁合同时的法律风险防范进行归整分析, 以最大限度保障业主权益。
关键词：商业地产,业主,租赁合同,法律风险防范
参考文献
[1]孙巍, 张歆伟著.商业物业租赁合同法律实务 (第1版) [M].中国法制出版社, 2012, 10.
