北京王府 那些你不知道的事
在北京四九城内，除了故宫之外，最能代表清代建筑精华的，就是各式各样的王府。它们曾显赫一时，也曾见证过“眼见它起高楼，眼见它楼塌了”的变迁。随着清王朝的灭亡，这些王府各自的命运也发生了极大的变化。
目前，北京开放的王府并不多，但实存的却不少。在这些已经凝固的辉煌中，有着怎样的故事，又有着何等的建筑、文化、历史和民俗的厚重蕴含?让我们走一走北京的旧王府，说一说王府背后的故事。
大清王府的由来
天聪九年(1635年)，清太宗皇太极定族名为满洲，崇德元年(1636年)，定国号为大清，并开始对有功的宗室正式封爵。清朝定都北京后，逐步完善了封爵制度，爵位分十二等，宗室可以通过功封、恩封、袭封、考封取得爵位，封爵的宗室通过府邸、服饰、器用等来体现其尊贵的身份与地位。
清朝分封爵位充分吸取明朝封藩建国的教训，对宗室采取封爵不赐土的政策，只在京城赐府，受封的宗室不能擅自离京，因而所有的王公贵族以北京王府为中心，形成了北京特有的王府文化。因此，清代的王府不似明朝一样散布于全国各地。但唯一例外的就是蒙古王府。蒙族是满族统治者的天然盟友，受到格外的重视，封王公者甚多，因此内蒙大草原上也分布着数十座清代亲王、郡王府。
清朝定都北京后，将内城的汉人全部迁到城外，内城被旗人占据，除特例外，王公府第全部建在内城。顺治时期最显赫的睿亲王府和礼亲王府就分别建在皇城的东、西两侧，为上朝方便，王公府第一般都建在离紫禁城周围不远的地方。但随着王府的增加，一些稍远些的王府也出现了，风景秀丽的什刹海曾是显赫王爷的聚居地，著名的晚清三大“铁帽子”王：恭亲王、醇亲王和庆亲王的王府就位于这一地区。
宗室受封爵位后，由皇帝赐府，府邸由内务府监修，清代王府的府邸有相对固定的建筑格局。王府坐北朝南，一般分为中、东、西三路，并选择一路为主轴线。清朝《大清会典》对王公府邸主轴线的建筑有严格的规制，对大殿的基高、开间数量、用瓦颜色、彩绘图案、门钉多寡等都有严格的规定，对擅自超越本爵位的建筑规制行为按逾制罪查办。
王公府邸一般由东、中、西三路组成，以中路为主轴线，正门称为头宫门，门前立一对石狮，石狮所在的院落被称为狮子院。主轴上的建筑模仿皇城，正殿被称作银安殿，其后面是神殿，是王公举行萨满教祭礼的地方，东路和西路是王公及其家眷生活的地方。府邸的背面或两侧还建有精巧别致的花园。王府的建筑十分重视内外檐的装修，其彩画、雕刻、门窗、隔断、天花等都十分精美，堪称清代建筑的瑰宝。
走进恭王府
说到恭王府，大家都知道这里曾是清宫戏里面大出风头的和珅的私宅。其实，若论政治影响力，这里的后一位主人——恭亲王奕，在清朝历史上的地位要高过和珅很多。这是位独撑晚清政治危局，被称为“鬼子六”、“中兴贤王”的人物，因其地位至高，故此王府也体现了清代王府建筑的最高水平。
恭王府作为清代规模最大的王府，号称全北京最大的四合院，它的王府结构跟清代王府建造的规制严格吻合，其由府邸和花园两部分组成。府邸建筑分为东、中、西三路，每路由南自北都是以严格的中轴线贯穿着的多进四合院落组成。
恭王府正门前立一对石狮，贵气逼人。穿过头宫门，沿恭王府的中路走下去，最主要的建筑是银安殿和嘉乐堂，殿堂屋顶采用绿琉璃瓦，显示出中路的威严气派，这也是亲王身份的体现。银安殿是中路上的正殿，是王府举行重大仪式和庆典的场所，内设有屏风、宝座。嘉乐堂是王府的祭祀场所，是举行萨满教祭礼的地方。
东路的前院正房名为多福轩，是恭亲王奕的重要会客厅，“中兴贤王”奕就在此接见朝廷官员和外国使节。殿内正中悬有慈禧太后所题“同德延釐”的匾额，四周悬挂多幅“福寿”匾额。东路的后进院落正房“乐道堂”，是当年恭亲王奕的起居处。
西路的四合院落较为小巧精致，锡晋斋曾是恭亲王奕珍藏西晋朝大学者陆机的书法瑰宝《平复帖》的地方，和珅时期为和珅居室，内部装饰精美的楠木隔段两层仙楼，是仿紫禁城宁寿宫式样建造的，据说，这也成为嘉庆皇帝确定和珅“逾制”之罪的证据之一。
府邸最深处横有一座两层的后罩楼，东西长达151米，是府邸与花园的分界建筑。后罩楼的主要看点在朝北的后墙，上下两层开了88个窗子，上层44个窗户的造型各不相同，这在古建筑中是少有的。据说当年的后罩楼是和珅的最爱，因为在这座楼里，收藏着和珅不少的金银珠宝，每扇造型各异的窗户都对应了不同的宝物，和坤走到楼下，只要看一眼窗户，就能知道那里藏了什么。
王府花园看“三绝”
恭王府花园也叫“朗润园”或“萃锦园”，“朗润园”是其早年的称呼，现在多称它为“萃锦园”。花园中的西洋门、御书“福”字碑、室内大戏楼是王府的“三绝”。 恭王府的花园与府邸相呼应，也分为东中西三路：
中路以一座西洋建筑风格的汉白玉石拱门(即西洋门)为入口，以康熙皇帝御书“福”字碑为中心，前有独乐峰、蝠池，后有绿天小隐、蝠厅。福字碑镶嵌于花园中的秘云洞中，相传是康熙皇帝的御笔。“福字碑”上的福字，包括了才、寿、田、多4个字，体现出一种多福、多才、多寿、多田的含义，堪称“天下第一福”，来恭王府的人都要摸一下福字，沾沾福气。
东路的大戏楼是仅存于世的清代王府大戏楼，面积685平方米，高大宏伟，气势不凡。在清廷档案中，戏楼均称为“大戏房”。大戏楼是恭亲王与亲友看戏的场所，建筑形式采用三卷勾连搭全封闭式结构，这样的建筑结构是为了使大戏楼具备良好的音响效果，楼内不用装扩音设备，演员完全凭借本色发音，听来纯正自然。戏楼南端的明道斋与曲径通幽、垂青樾、吟香醉月、流杯亭等五景构成园中之园，别有一番趣味。
西路以水为主题，中心是方塘水榭，约有2000平方米，中间有一个方形小岛，岛上是湖心亭，也叫观鱼台、诗画舫，取自庄子濠上观鱼之乐的典故，几只鸭子悠哉游哉的在平静的碧波中游弋，舒缓而恬静，水塘西岸有“凌倒影”，南岸有“浣云居”，南岸山上有一段城堡式墙垣，长约50米，石额书曰“榆关”，榆关即长城的山海关，是长城的象征，走在榆关上面俯瞰整个花园，所有美景尽收眼底，妙不可言。榆关脚下有一座龙王庙，庙前的许愿树上，挂满了前来观赏的人留下的愿望牌。
物是人非说王府
清朝灭亡不过刚刚百年，照理说王府应该保存的比较完整。然而，这一百年间实则是中国历史上几千年没有的大变局时期，世事如炉，万物为铜。北京的王府也如同它们主人的命运一般多样多舛。
雍亲王府是雍正皇帝登基前的府邸，雍正就是穿越剧《步步惊心》中的四爷。历史上的雍正是一个很勤奋的皇帝，政治上颇有建树。同时，他也是一个佛教徒，雍正在做皇子时，就给自己取过别号“破尘居士”。后来，雍正登基后，雍亲王府改成雍和宫，成为现在北京市最大的藏传佛教寺院。如今的雍和宫基本上保留了雍亲王府的原貌，从昭泰门向北中轴线上的主要建筑，大都是雍亲王府时的旧建筑，当然，更多的建筑还是乾隆年间陆续添加的。
醇亲王府是醇亲王奕譞的府邸。奕譞是道光皇帝的第七子，也是光绪皇帝的生父，奕譞深谙“明哲保身”之道，为人谨慎谦卑，他在道光三十年被封为醇郡王，同治十一年晋醇亲王，他的府邸便成了醇亲王府。醇亲王府曾出过两个皇帝，一个是奕譞的儿子光绪帝载湉，另一个是奕譞的孙子宣统帝溥仪。现在的醇亲王府已经不是一个完整的院落，其西花园是宋庆龄故居所在地，因为又添加了部分现代建筑，所以只能从园林中体会一点昔日王府的味道了。
孚郡王府的主人是道光皇帝的幼子奕譓，他在道光三十年(1850年)被封为孚郡王，同治三年(1864年)迁出皇宫在此居住，称孚郡王府。因其排行第九，俗称九爷府。奕譓的母亲是道光帝庄顺皇贵妃，乌雅氏，笔帖式灵寿女，奕譓与皇七子醇亲王奕譞、皇八子钟瑞郡王奕詥及皇九女寿庄固伦公主为一母所生。奕譓英年早逝，膝下无子，他死后，曾过继载澍为嗣，袭贝勒，因而孚郡王府也称澍贝勒府。孚郡王府的建筑规模很大，其主体建筑精美且保存较好，但至今仍被多家单位占用。王府院内中路是“中国科学文化音像出版社”、“中国科学技术史学会”、“中国科学院自然科学史研究所”等单位，西路是民宅。西院墙还被改建成一家餐厅。
礼亲王府在今西黄城根南街路西大酱坊胡同东口路北，是清太祖努尔哈赤第二子、清初开国八大“铁帽子”王之一的代善之府。代善于崇德元年(1636年)受封为和硕礼亲王。顺治十六年(1659年)代善之孙杰书袭礼亲王爵，改封号为康亲王。此处府址是杰书袭封后择址新建的，亦称康王府。后于乾隆四十三年(1778年)恢复礼王的封号，改称礼王府。从代善起，礼亲王共传十三代，从崇德元年(1636年)至清朝逊位后三年(1914年)共278年，堪称“清代第一王”。礼亲王府在嘉庆十二年(1807年)曾遭遇火灾，后来在原址上重建。现在的礼亲王府院内盖起了不少楼房，院内地面做了硬化，成了停车场。大酱坊胡同东口路北原来的王府正门，现在变更为侧门，大门紧闭。
庆亲王府是清末庆亲王奕劻的府邸。奕劻是原庆亲王永璘的嗣孙，奕劻是晚清政坛上一个重要角色，他曾代表清政府签订《辛丑条约》，奕劻是一个圆滑世故、城府很深的人。辛亥革命后，奕劻于1912年逃往天津英租界，1917年亡故。庆王府建筑分三大部分。中央是主要殿堂，现在只剩一座后寝。东部也被改建。现只有西部还基本保存完整。西部是王府的生活居住区，有三组并排的院落。原厅堂均有名称，悬有匾额。最后是一座二层楼，俗称梳妆楼或绣楼，现存三组院落，各有大门出入。
淳亲王府地处东交民巷正义路西侧。淳亲王允祐，是康熙皇帝第七子，康熙四十八年(1709年)晋封为淳郡王，于雍正元年(1723年)晋封淳亲王。此府是受封郡王后建成的。淳亲王是一个性格温和的人，做事认真负责。他死后，雍正皇帝曾命人为其刻碑记功，诏褒其“敬谨小心，安分守己”之秉性。咸丰十年(1860年)，王府变成了英国使馆。淳亲王府建筑布局分为三路，中路是宫殿式绿琉璃瓦顶建筑，前为宫门、大殿，后为院落和配房，最后是英使馆占用时所建的英式楼房。东路原有建筑已不存在，只有后来仿建的中国式古建筑楼房一座。西路原属花园，现只存有改建的四合院一所和添建的英式楼房。
知识小站：
铁帽子王和潜龙邸：清朝宗室爵位的继承有两种方式，一种是“世袭罔替”，即亲王、郡王的后代中总是有一人袭封爵位。袭爵的人如果犯了罪，爵位仍然可以由其他人袭封，这就是人们所说的“铁帽子”王。如果王府中出了皇帝，王府就成为潜龙邸，要改建成宫殿，不能再居住，原王府主人由内务府另赐新府。
作者：孙莹
乳房是女性最为突出的特征之一，也是女性自身魅力最重要的体现，因此，乳房的保养极为重要。乳腺是乳房的基础，同时也是乳房保养的重要内容，做好乳腺护理对于女性的身体健康就有极大的好处。
关于乳腺护理的好处主要体现在以下几个方面：
(1)强化心肺功能
根据医学研究显示，人体70%血液会流经胸部，做好乳腺护理可以有效改善胸部气血循环，调节心率以及心肺功能，同时还能增强肺活量。
(2)美容养颜
做好胸部的护理，可以对胸部的经络起到疏通的作用，清楚血液当中的一些毒素，从而使人体气血循环更将畅通，养分可以通过血液循环输送至身体各个部分，可以让人显得容光焕发[1]。
(3)疏通淋巴，消除副乳
日常进行乳腺护理可以使胸部充分运动，带动胸部肌肉群收缩，有效改善副乳情况。
(4)有利于两性和谐
女性乳房和子宫卵巢性腺是相同的，在日常生活做好乳腺护理，经常作拉伸、按摩运动，有助于增加女性卵巢机能，保持内分泌的正常，有助于夫妻性生活更加和谐。
(5)改善肩颈腰背痛
前胸和后背是相通的，做好乳腺护理能够让胸部的气血循环变得更加的流畅，同时改善背部的血液循环，对于肩颈腰酸背痛可以起到明显的改善作用，同时可以排出身体中的毒素。
(6)预防相关乳腺疾病
女性通过对胸部做深层按摩拉伸运动，促使血液循环(调节气血)，通过拨经将肿块变软变小(软坚散结)，促使乳房的血液及淋巴系统循环顺畅，可以达到改善和预防女性面临的乳房疾病的目的[2]。
(7)可以使人更加自信
女性朋友在日常生活中注重自身乳腺的护理，可以使胸部保持健康的状态，对于胸部的发育以及胸形的保持都具有积极的作用，使女性对自身更加自信，有助于保持良好的心理状态。
乳腺护理的重要性
患乳腺疾病的群体主要是女性，20～60岁的女性以及绝经期前后的女性患上乳腺疾病的几率相对较大，在乳腺疾病患者当中仅有2%左右是男性。乳腺比较容易发生的疾病包括乳腺增生、乳腺癌、急性乳腺炎以及乳腺瘤等，对于女性的健康会造成极大的影响。当乳房的经络不通发生了瘀堵，慢性瘀堵是常见的乳腺增生[3]。瘀堵不能解除，逐年增加，就易发生乳腺痛，再进一步发展就是乳腺癌。
在日常生活做好乳腺护理，通过按摩、拉伸运动的方法可以使胸部得到充分的运动，改善胸部的气血循环，疏通胸部的经络，避免出现淤堵的情况，这对于预防乳腺疾病，保持身体健康具有重要的作用。因此，女性在日常生活中不仅要关注自身胸部的大小、胸形等，更要注重乳腺的护理，这是保持胸部健康的重要途径，保持胸部健康才能更好的展示女性魅力。
乳腺护理的方法
(1)女性25岁之前乳腺保养的方法
一般女性在12岁左右乳房就开始逐渐发育，女性身体中的腺体、腺管、结缔组织以及腺泡逐步发育，乳房就会逐渐增大，这个阶段一般会持续到16～18岁，此时乳房的发育已经基本成熟。早期的乳房护理主要需要注意选择合适的乳罩，托起处于发育状态的乳房，需要注意的是乳罩不能过小过紧，这样会影响乳房發育。也不能不使用乳罩，这样会导致乳房在发育过程中下垂，影响胸形的美观。此外，需要注意经常清洗乳房，以免受分泌物的影响导致发生炎症。
(2)22～25岁的乳腺保养方法
在此年龄阶段的女性朋友，胸部仍属于成长的阶段，虽然发育的较为缓慢，变化并不明显，但是发育尚未固定，因此，仍要注意乳腺的护理。此阶段乳腺主要根据自身胸部的大小选择合理的内衣，同时在饮食方面也要保持均衡，摄入充分的影响，以保证胸部发育的需要。
(3)25岁之后胸部保养的方法
25岁之后的女性，胸部发育已经成型，要想保持胸部的健康以及美观的胸形，就必须要做好乳腺的护理，具体主要从以下几个方面进行。首先要养成良好的生活习惯，劳逸结合，维持良好的身形以及健康的身体状况，如果过于肥胖就会导致乳房肥大，这就使得乳房因过重而下垂，不仅不美观，同时对于胸部的健康也不利[4]。其次，女性大部分为了保持良好的身材，会进行减肥，在减肥过程中要注意把握适度的原则，如果身体脂肪减掉过多，会导致胸部皮下组织呈现松弛的状态，导致胸部下垂。
其次要保持情绪稳定，养成良好的习惯，一般女性在25岁之后，身体的各项机能在达到顶峰之后会逐渐下降，所以乳腺的护理特别重要。要保持年轻时好的生活习惯，乳罩还得天天戴，同时，睡觉时还应避免趴着俯睡的习惯。
(4)其他护理方法
首先，女性应该养成良好的胸部自我意识，定期对胸部进行相关检查，这样可以有效避免绝大部分的乳腺疾病。
其次，在选择内衣时，一定要选择适合自己的，过大过小都对胸部会产生不良的影响，若女性朋友不清楚如何选择，可以事先测量自己的胸围，便于选择合适的内衣[5]。
第三要保持良好的饮食习惯，大部分女性都存在减肥的想法或者行为，需要注意的是在减肥过程中不能一点脂肪都不摄入，胸部需要相应的脂肪，如果不摄入脂肪，同时还拼命减掉脂肪，对于胸部会有一定的影响。想要减重又不想胸部变小可以通过调整饮食结构来改变，比如把白米换成糙米、白面换成全麦面、多吃土豆红薯等粗粮，把花生油和豆油换成橄榄油或葡萄籽油，少吃薯片和甜食，少吃香肠、培根等
第四，要经常做一些胸部运动，比如俯卧撑、哑铃等，这不仅可以锻炼身体，保持身体健康，同时也可以使胸形更加美观，但是需要注意的是，锻炼要适度，循环渐进，不能急于求成。运动时要选择运动内衣，相较于普通的内衣，运动内衣对于胸部的支撑作用更好，避免在运动时胸部的前后晃动对胸部造成损伤，尤其是一些胸部较大的女性。
总之，乳腺的护理可以让女性保持胸部健康，对于年轻的女性而言，可以使女性的胸部发育更加良好吧，对于中老年女性而言，也可以起到预防乳腺疾病的作用，因此，女性朋友一定要重视乳腺护理，不要只图美观，而忽视胸部的健康。
作者：王恩兰
由于不同类型的REITs对宏观周期的敏感性不同，商业模式的成长潜力不同，并购整合的空间不同，所以，不同类型的REITs之间也有着较大的估值差异。
总的来说，REITs的估值方法主要有三种，比较法估值、NAV估值、贴现法估值，其中，最常用的是比较法估值。与一般上市公司以市盈率(P/E)为主的估值体系不同，REITs公司以股价/每股净营运资金(P/FFO)为最主要的估值指标。净利润与净营运资金(Funds from Operation)的最大区别在于净利润中扣除了折旧摊销费用，对于REITs公司来说这是一笔不小的费用，但却并不是真实发生的费用，实际上，多数物业在长期中非但不贬值，还随着时间推移而不断增值;此外，对于REITs投资人来说，最重要的一项收益就是分红收益，但REITs公司的分红基础并不是净利润，而是净营运资金(FFO)，所以，相比于净利润，净营运资金更能代表REITs的真实盈利能力。
北美市场不同类型REITs的估值差异
长期来看，北美权益类REITs的平均估值(P/FFO)在16倍左右，而抵押贷款类REITs则在9-10倍水平;金融危机期间，权益类REITs的平均估值曾一度低至8倍左右，但此后随着经济的复苏和持续的低息环境推动REITs估值持续提升，到2019年底权益类RETS平均的估值已达到20倍水平。
2020年受疫情冲击，上半年剔除FFO为负的企业，权益类REITs平均的估值水平降至17倍左右，其中估值水平最高的是活动房屋、基建和数据中心REITs，平均的P/FFO仍保持在23倍以上，此外，工业/物流地产、独屋出租、林场REITs的平均估值也在20倍以上;但购物中心类REITs的平均估值已低至4.6倍，社区商业中心的平均估值也降至9.3倍，办公物业和康养物业REITs也都降至13倍水平，酒店类REITs更是全线亏损，所有企业的FFO均为负数。
数据来源：NAREIT，贝塔策略工作室
进入2021年，随着疫苗在全球范围的接种，REITs的估值水平普遍回升，截至2021年4月底，北美权益类REITs的平均P/FFO估值达到20.5倍，处于历史高位，其中，估值最高的是包括娱乐场馆、户外传媒等在内的特殊地产REITs，平均的P/FFO达到28.2倍;接下来是两个细分市场的住宅REITs，即，独屋出租REITs和活动房屋REITs，平均的P/FFO估值分别达到27.5倍和27.1倍;然后是工业/物流地产REITs，平均估值25.8倍;此外，自存仓、数据中心、出租公寓等REITs的平均估值也都保持在20倍以上;多元化、基建、林场、独立店面、康养物业、办公物业、社区商业中心REITs的平均估值则在15-20倍之间;只有购物中心REITs的平均估值还是不到7倍，而酒店类REITs仍面臨较大面积的负现金流压力。
总体上，美国权益类REITs长期中平均的P/FFO估值在16倍水平，过去5年(2016-2020年)低息环境下平均为17.6倍，当前(2021年4月)平均为20.5倍，处于历史高位。其中，住宅类REITs由于受经济周期冲击较小，业绩相对稳定，估值一直较高，无论是过去5年的平均水平还是当前水平，出租公寓、独屋出租、活动房屋这三类住宅REITs的平均估值都保持在20倍以上。而与网络科技发展相关的REITs，如工业/物流地产、数据中心、基建REITs，过去5年的平均估值也都在17-22倍水平，当前估值更高，平均都在19倍以上。还有一个估值较高的类别，就是自存仓REITs，过去5年的平均估值达到20倍，当前为23倍。
自存仓类REITs之所以能保持着较高的估值和较好的市场表现，主要有以下几个原因：1)自存仓具有典型的逆周期特性，战争、自然灾害、乃至疫情等冲击下，人们的生活通常处于不稳定状态，此时，就需要大量能够满足临时存放需求的自存仓——2020年四季度，美国的自存仓利用率达到了历史最高水平，很多仓都处于满负荷运营状态;2)新技术的应用使自存仓行业的规模效应更加明显，基于网络平台的全国性营销、对仓储设施利用情况的实时监控、以及根据每处设施供求情况的自动定价系统等科技手段，提升了规模化自存仓企业的竞争优势;3)疫情下，居家办公模式的盛行让很多企业尝到了甜头，预计疫情结束后，部分企业仍将保持这种居家办公模式，再加上基于电商平台的小微企业的仓储需求，投资人普遍预期对自存仓的长期需求也将有所增长。相应的，自存仓REITs成为疫情期间表现最好的REITs。
数据来源：NAREIT，贝塔策略工作室
数据来源：Yahoo Finance，贝塔策略工作室
与之相对，酒店、购物中心和抵押贷款类REITs的估值则普遍较低，其中，酒店和抵押贷款类REITs主要是受经济周期影响较大，周期波动较为剧烈，导致投资人要求的风险补偿较高，估值偏低;而购物中心类REITs则是在电商平台冲击下，面临长期中的业态转型压力，成长性减弱，估值降低。
总体上，北美权益类REITs的历史平均估值在16倍左右，过去5年平均为17.6倍，当前平均为20.5倍;而抵押贷款类REITs的历史平均估值和当前估值都在在9-10倍水平。受经济周期影响较小的住宅类REITs平均的P/FFO估值一般在20倍以上，与网络科技相关的工业/物流地产、基建、数据中心REITs，在网络经济时代也获得了更好的成长空间，估值提升至20倍水平;而自存仓类REITs，更是凭借其逆周期的特性和新科技、新模式下的新需求而受到投资人的青睐。与之相对，受周期冲击较大的酒店REITs和抵押贷款类REITs，以及面临长期中商业模式变革压力的购物中心REITs则估值较低。
当前北美权益型REITs的市净率估值平均为2倍
鉴于REITs公司最重要的资产就是其持有的物业资产，所以，基于物业资产价值的NAV和市净率估值也成为REITs估值的重要方法。
所谓NAV估值，即，对REITs等重资产企业所持有的标的资产的市值进行评估，扣除负债后测算出其净资产价值(NAV)，然后根据公司的经营效率、潜在风险、治理水平等因素给予一定的溢价或折价，以测算公司整体的股权价值。在上世纪90年代美国权益型REITs通常处于NAV溢价状态，平均的溢价率一般在5%-10%水平，但近年来，美国的权益型REITs通常处于折价状态，尤其是2018年底，北美权益型REITs折价率的中位数高达17.7%;进入2019年后随着美国升息可能的降低，REITs估值有所回升，NAV折价率也有所减小，到2019年中期，北美权益型REITs折价率的中位数已缩小至7%左右;但进入2020年以后，受疫情影响REITs大幅折价，到2020年一季度末，北美权益型REITs折价率的中位数一度达到31.3%;此后，折价率逐步缩小，到2020年底折价率已缩小至4%左右;2021年一季度末，北美权益REITs的NAV估值已从折价状态转为溢价状态;到2021年5月底权益REITs溢价率的中位数达到3.8%。不过，长期平均来看，北美权益型REITs的估值与NAV水平基本相当，但估值的周期波动性较大。
为什么REITs市场会出现NAV的价值偏离?我们认为这主要是由于资本市场的流动性好于资产市场，所以，当人们的预期发生变动时，它首先反映在资本市场上，即，当预期租金和资产价格上升时，REITs的股价通常先于资产市场向上波动，从而出现NAV溢价，而当预期租金和资产价格下降时，REITs股价也会先于物业价格向下波动，从而出现NAV折价;此外，物业市场的投资人通常是一些特定的投资群体，但资本市场的投资人更为广泛，当市场风险加大时，多数投资人都会涌向业绩更为稳定的REITs，反之，当风险溢价减小时，更多投资人会涌向高风险资产，从而导致REITs的股价波动大于物业资产的价格波动，从而出现NAV的价值偏离。
除了周期波动，不同REITs之间基于资产价格的估值差异也很大。以市净率(P/B)为例，由于REITs公司的物业资产长期中大多处于升值状态，其市值通常高于以成本价入账并考虑折旧的账面价值，所以，其市净率通常大于1倍。截至2021年6月底，北美REITs市凈率的中位数为1.7倍，其中，权益型REITs市净率的中位数为2.0倍，而抵押贷款类REITs市净率的中位数为1.0倍。权益型REITs中，活动房屋类REITs的市净率中位数最高，达到8.9倍;其次是基建类REITs，6.1倍;自存仓和数据中心类REITs的市净率也分别达到4.7和4.2倍;与之相对，酒店、办公、零售和多元化等传统REITs的市净率中位数均在1-2倍之间。
总之，受经济周期冲击较小、业绩相对稳定的住宅类REITs，具有逆周期特性的自存仓REITs，以及在网络科技推动下具有较好成长性的基建、数据中心等REITs的市净率估值较高;而传统REITs的市净率估值则平均不到2倍。
亚洲各REITs市场估值差异
在亚洲市场，市净率估值普遍低于美国市场。
其中，中国香港REITs长期处于折价状态，即，市净率小于1倍。统计显示，香港REITs首发上市时平均的市净率为0.91倍;截至2020年底，受疫情冲击，平均的市净率只有0.6倍;到2021年6月底，香港REITs平均的市净率为0.64倍，中位数为0.58倍，即，资本市场估值较物业资产的账面值平均要低40%左右。
新加坡REITs首发上市时平均的市净率为1.01倍，到2020年底平均的市净率降至0.96倍，2021年6月底，平均的市净率回升至1.05倍，中位数为0.97倍，即，平均来说，新加坡REITs的资本市场估值与物业资产的账面值基本相当。
日本REITs截至2020年底平均的市净率为1.09倍，但2021年以来日本REITs的升幅较大，截至2021年6月底，日本REITs平均的市净率达到1.53倍，中位数为1.46倍。即，日本REITs的资本市场估值较物业资产的账面值平均溢价50%左右。
就物业类型而言，中国香港市场上，多元化REITs的平均市净率最高，当前平均0.63倍，而酒店类REITs的市净率最低，不到0.5倍。在新加坡市场上，市净率最高的是数据中心和基础设施类REITs，分别达到2.1倍和1.6倍;其次是医养类REITs，中位数为1.4倍;再次是工业/物流地产REITs，中位数为1.2倍;与之相对，零售、酒店和多元化等传统REITs的平均市净率则不到1倍，普遍处于折价状态。在日本市场上，市净率最高的是公寓类REITs，中位数1.8倍;其次是工业/物流地产类REITs，中位数为1.7倍;与之相对，酒店、零售、多元化REITs的市净率中位数都在1.3-1.4倍水平。
综合来看，同美国市场一样，在亚洲市场上，与网络科技相关的数据中心、基础设施、工业/物流地产类REITs，以及日本市场上的公寓类REITs的市净率估值都较高，而酒店和零售类REITs的市净率则较低。
作者：杜丽虹
今年暑假，我读了一本书，名字是《你不知道的我》，作者是郁雨君。它的主人公是一个拥有院士后之称的李院。下面就让我给大家说说她的经历吧。
李院有一个哥哥叫李硕，还有一个弟弟叫李博，硕士、院士、博士是这个家庭的希望。李院和哥哥相比，就是天壤之别;和弟弟相比，又一落千丈。从“小姐姐”升格为“小女仆”。李院怀疑自己不是家里的孩子。
有一天，李院偶然听到妈妈说：“要是李院是我生的就好了。”这让李院更加确定自己的猜想。
直到后来，班里来了一名转学生——云天一，他和李院长的极为相像。李院幻想云天一就是她的亲哥哥，李院也悄悄地喜欢上了他。自己的秘密就像肥皂泡一样的破了，李硕破解了密码，看到了她的秘密。更因为这件事被爸爸训斥。
直到有一天，妈妈哭着告诉了李院真相，由于妈妈长期冶金，被放射性金属辐射，很难有宝宝。所以爸妈领养了一个孩子——李硕;爸妈希望这个家庭更加幸福圆满，就有了试管婴儿——李院;几年后，妈妈竟然奇迹般的怀孕了，这个小孩子就是李博。
其实，每一个胆小的人内心都是强大的，只不过他们的自信比较低调，他们不愿炫耀，不愿显于外表;而当他们真正将自己身上的绳索解开，将蛹捅破，就会变成一只人见人爱的蝴蝶，开放了，自由了!让胆小化蛹成蝶!给自己的生命一个崭新的开始!
只有真正勇敢的人，才会不受困境的百般阻挠，去寻找正确的目标，去真正地成长!勇敢的人，他们也曾胆小过;真正成长的人，他们才不会害怕!
今年暑假我读了一本书的名字叫《你不知道的我》。这本书描写了一个叫李院的女孩的家庭故事。李院是一家中唯一的女儿，两个博士爸妈对孩子们都有很高的要求。哥哥李硕是个宅男却是学习天才，弟弟李博精灵古怪却是个神童。因为胆小，李院总是容易让人差使。可怜的她渐渐被忽略。有一次，她惊奇地发现了他们三个孩子的身世和哥哥李硕退学的原因。而且，她发现哥哥和弟弟也都是胆小鬼!于是，她和哥哥一起，想方设法地解救了厌学的弟弟。李院最后不但自己成长了，也变成了全家福姑娘。
通过这篇胆小鬼如何长大的精彩书籍。让我明白：胆小鬼是宁愿一直被关在屋里也不出来透风的小鬼;胆小鬼是外表很阳光内心却很脆弱的小鬼;胆小鬼只是一个小鬼，胆小鬼是想主宰世界却又没有勇气的小鬼!他想征服别人，想叛逆，只有勇敢的人才能打败他，就像超人打败怪兽一样，打败他!胆小鬼只是自己身体的一部分，只要敢挑战自己超越自己，他就会吓得再也不敢来身上骚扰你。
我同时觉得：胆小鬼永远看不见阳光，永远缩在墙角，永远不出门，他不愿意和人分享，不愿意告诉别人他的想法，不愿意和别人交流，不愿意抒发自己的情感;只愿意做默默无闻的小鬼，做沉默寡言的小鬼，做没有远大志向的小鬼!
我是个胆小鬼，遇事缩头的胆小鬼，可看了这本书，我忽然发现—
—一个人遇见难事坏事糟糕事不顺心事，都爱用最最安全的方法——退缩。更不会去探究其实了。大家说胆小鬼是胆小的，懦弱的人。但他们只看到了表面，不会看深层。
我觉得，胆小鬼只是缺乏勇气和自信心，只要有人有心进入他内心的世界正确地为他开辟道路，做“勇敢指向标”，那胆小鬼就不再胆小了。让胆小鬼回首自己的往事，他会发现，再勇敢的人也是从弱小开始的，只不过勇敢的人总能找到正确的路，用积极的心态看待人生的坎坷波折，跌宕起伏，那么胆小又从哪里来?
悲观的人才会胆小;畏首畏尾的人才会胆小;退缩的人才会胆小! 只有真正勇敢的人，才会不受困境的百般阻挠，去寻找正确的目标，去真正地成长!
同时更让我明白：每一个勇敢的人，都是从弱小开始的，这就是所谓的长大吧!
勇敢的人，他们也曾胆小过;真正成长的人，他们才不会害怕!每个勇敢拼搏的人，都是从弱小开始的，这就是成长吧!
让我们用勇敢战胜胆小，用失败孕育希望，用成功点亮人生!我相信，我们一定能战胜胆小，变成一个真正勇敢的人!
人生是一条漫长的道路，书伴我走在人生的道路上，我和它成了一对形影不离的好朋友。童年的我十分迷恋安徒生童话，它把我带到了美妙的童话世界，让幼小的我对世界充满好奇，带着一颗热血的心去感受生活的魅力。
自从上了小学，每当我翻开《你不知道的我》这本书时，总会一遍又一遍的阅读。就像一株小草贪婪的吸吮着太阳公公给我带来的温暖。
文中的主人公是李院，她是“博士后”也是她们家唯一的女孩，哥哥是超闷宅男，也是学习天才;弟弟是神童，机智过人，胆大包天，也十分受爸爸妈妈宠爱。李院小小年纪，但是要承担一切家务责任，可谓是“小女仆化身”。时间过得飞快，她悄悄喜欢上班里的一位男同学，可爸爸知道后，狠狠地训斥了她一顿。悲惨的李院十分失落，无意间知道了哥哥退学和弟弟逃学的原因，她更发现了自己的惊人身世。终于，她鼓起勇气，与哥哥弟弟说了她所经历的一切，说她有时在学校受同学们的嘲笑、讥讽，在家里所受的委屈，但她却从未放弃生命，放弃学习。最后，哥哥弟弟被李院深深地感动了。就是这一举动，改变了她在家里的“地位”，从“小女仆”变成了被“爱神”、“宅神”笼罩的福姑娘。
从李院身上，我学到了遇事不能乱发脾气，要冷静行事。只有尊敬别人，才会受到别人的尊重。还要懂得为妈妈分忧，做力所能及的家务，虽然我不能像“小女仆”那样承担家里的所有家务，为所有人服务。但我也可以为妈妈捶背;为爸爸倒水;为弟弟讲解作业，让爸爸妈妈的脸上永远挂上甜甜的笑容，使我的家庭更加幸福美满!
我想以后不管生活中会遇到多少困难，只要我勇敢的面对，不向困难低头，不向失败认输，总有一天我会一步一步走向成功。
让胆小化蛹成蝶
——读《你不知道的我》有感
《你不知道的我》是儿童文学作家辫子姐姐——郁雨君写的“胆小鬼”作品。看到这本书的名字，我即刻产生了好奇之心——这本书为什么要叫“你不知道的我”呢?这是什么意思?你不知道我的什么?于是，我从学校图书馆里借回了它。
回到家，我迫不及待地想知道那一连串问题的答案，于是，我匆匆翻开了目录——“三个博士后孩子”、“神童弟弟&天才哥哥”、“三个生命不同来历”让我疑惑不解;“原来我是煤灰姑娘”、“我们一起流浪”、“把我也一起删了吧”让我浮想联翩!
这本书介绍了一个叫李院的女孩，她不仅有一个数学博士爸爸李学习、冶金博士妈妈方锡镭，还有一个天才哥哥李硕和神童弟弟李博。爸爸妈妈哥哥弟弟的智商都在她的100倍之上!正是因为这个她更加胆小了，再加上爸爸妈妈对哥哥弟弟的偏向，对她的冷淡，让她难过至极!因此，她一直认为，自己不是这个家的人，自己是孤儿，自己只是一个煤灰小姑娘，帮着妈妈做家务，帮着哥哥扫房间里果壳的煤灰小姑娘!
直到班里转来了一个男生，一个和她长得非常像的男生。后来，她悄悄喜欢上了这个男生——云天一，幻想他是自己的哥哥。以至于时常偷偷把两人的侧脸照拼凑在一起，甚至在照片下加上一句：我们像不像?不料却被李硕发现并发到了她们班上的微博上。从此，同学们就用诧异的眼光看李院，就连和她最要好的云天一也对她避而不
见。她坎坷的人生再次碰上了绊脚石。
可她无意中发现了天才哥哥的秘密，发现连神童弟弟也要退学，她明白了他们俩才是胆小鬼。后来，她又知道了哥哥弟弟和她的身世，原来，他的哥哥是被爸爸妈妈领养的孩子;可爸爸妈妈觉得还是应该有一个自己的孩子，于是试管婴儿李院诞生了;几年后，妈妈奇迹般怀孕，也就有了第三个孩子——李博!再后来，她通过自己的努力，变得充满了自信，不仅帮弟弟改掉厌学症，而且还帮哥哥恢复了自信，她自己也从“小女仆”变成了“全家福”女孩。
在故事中，我们就可以清楚地了解到，胆小鬼并不可怕，只是缺乏勇气和自信心，只要有人给她的善良的心里装上自信，她便会从胆小鬼变成胆大的女娃了。只要我们胆大的人齐心协力地带动他们，让他们赶走心里的小鬼头儿，那些胆小的人就一定会脱离胆小的境地变得强大起来的!
读完这本书，我明白了，其实每一个胆小的人内心都是强大的，只不过他们的自信比较低调，不愿显于外表;而当她们真正将自己身上的缚茧解开，就会变成一只人见人爱的蝴蝶，让胆小化蛹成蝶吧!给自己的生命一个崭新的开始吧。因为每个勇敢的人，都是从弱小开始的，这就是所谓的成长吧!
在放假期间，我读了一本叫做《你不明白的我》，是我受益匪浅。这样的故事，是每一个读者有了深思的机会。
有一个小女孩是个"博士后"，她的名字叫做李院，院长的院。"博士后"也就是爸爸妈妈的孩子;李院有个哥哥，叫李硕，硕士的硕;还有个弟弟，叫李博，博士的博。李院的哥弟弟都是天才神童。李院不仅仅有点笨，还是个"全职女仆".洗衣刷碗做菜扫地之类的全包，她有点怀疑自己不是这个家的一份子。害怕了，害怕自己不是爸爸妈妈亲生的。之后，李院家里来了很多客人，妈妈跟人家说了一句"李院要是我生的就好了"，这让李院就更加确信自己的身世了，但令他想不到的是，在一次偶然的机会，看到了一张领养证，竟然是李硕，爸爸妈妈要她保守秘密，最后告诉了她的真相，结果是李硕是领养的孩子，而自己是试管婴儿，弟弟则是妈妈的亲生孩子，一下子明白了过来，在这个多元的家庭，怎样会有问题?
原先李院想错了，为自己的胆小而错，从而让我明白，胆小鬼只是缺乏勇气和自信心，再勇敢的人也是从弱小开始的，只但是勇敢的人总能找到正确的路，用用心的心态看待困难。
其实，每一个人的内心都是很强大的，只但是他们的自信比较低调，他们不愿炫耀，不愿显与外表，而当他们真正将自己身上的绳索解开，将蛹捅破，就会转成一只人见人爱的蝴蝶。
就让我们手牵手，让胆小化蛹成蝶，给自己一个崭新的开始!
人生是一条漫长的道路，书伴我走在人生的道路上，我和它成了一对形影不离的好朋友。
童年的我十分迷恋安徒生童话，它把我带到了美妙的童话世界，让幼小的我对世界充满好奇，带着一颗热血的心去感受生活的魅力。
自从上了小学，每当我翻开《你不知道的我》这本书时，总会一遍又一遍的阅读。就像一株小草贪婪的吸吮着太阳公公给我带来的温暖。
文中的主人公是李院，她是“博士后”也是她们家唯一的女孩，哥哥是超闷宅男，也是学习天才;弟弟是神童，机智过人，胆大包天，也十分受爸爸妈妈宠爱。李院小小年纪，但是要承担一切家务责任，可谓是“小女仆化身”。时间过得飞快，她悄悄喜欢上班里的一位男同学，可爸爸知道后，狠狠地训斥了她一顿。悲惨的李院十分失落，无意间知道了哥哥退学和弟弟逃学的原因，她更发现了自己的惊人身世。终于，她鼓起勇气，与哥哥弟弟说了她所经历的一切，说她有时在学校受同学们的嘲笑、讥讽，在家里所受的委屈，但她却从未放弃生命，放弃学习。最后，哥哥弟弟被李院深深地感动了。就是这一举动，改变了她在家里的“地位”，从“小女仆”变成了被“爱神”、“宅神”笼罩的福姑娘。
从李院身上，我学到了遇事不能乱发脾气，要冷静行事。只有尊敬别人，才会受到别人的尊重。还要懂得为妈妈分忧，做力所能及的家务，虽然我不能像“小女仆”那样承担家里的所有家务，为所有人服务。但我也可以为妈妈捶背;为爸爸倒水;为弟弟讲解作业，让爸爸妈妈的脸上永远挂上甜甜的笑容，使我的家庭更加幸福美满!
我想以后不管生活中会遇到多少困难，只要我勇敢的面对，不向困难低头，不向失败认输，总有一天我会一步一步走向成功。
河南郑州管城区腾飞路小学五年级:陆清梦
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