两岸关于旅游合同最新立法例的比较研究
摘 要：以祖国大陆《旅游法》的制定与实施为标志，旅游合同于祖国大陆终于实现了规范化。而将其与1999年我国台湾地区“民法”新增有关旅游合同之法规则进行对比，可发现二者在总的立法体例、主要规制的内容上有很大的相似性，但在缔约双方一些具体权利义务的分配上仍有差异。如祖国大陆《旅游法》所规定的旅行社告知义务内容的明文化、因旅游者原因所产生合同解除权的列举式立法、旅游合同违约无过错责任原则的缓和、惩罚性损害赔偿的引入;我国台湾地区“民法”债编规定的旅行社对旅游者购物瑕疵之协助及处理义务。而这些细微的差别也为两岸旅游合同法的相互借鉴与改进预留了空间。
关键词：旅游法;包价旅游合同;有名化;附随义务;惩罚性损害赔偿
一、问题的提出就大陆法系国家或地区而言，旅游合同素有包价旅游合同与代办旅游合同关于二者之间的区别可参看：刘劲柳.旅游合同[M].北京：法律出版社，2004：20-26. 之区分。就前者而言，“由旅行承包人我国台湾地区旅行承包人之地位类似于祖国大陆之旅行社，而在旅游契约规范化之后，其被统称为旅游营业人。我国台湾地区旅客之定义与祖国大陆旅游者之定义大致相同。提供本次旅行有关之整体给付，包括交通工具、餐宿、观光等等，而不必自己(指旅游者)出面个别与为给付之人(如饭店、航空公司)缔结租赁或运送契约，若在旅行期间发生问题，均由旅行承包人负责”[1]，而于后者旅行社则更多地处于中间人或代理人之地位，替旅游者预订机票、酒店。两类旅游合同给付内容的差别也导致了法律适用规则的不同。对于包价旅游合同，在法律没有专门对其作出特别规制之前，一旦缔约双方发生争议其作为无名合同往往要参照适用与其性质最为相似的有名合同的规定。有鉴于此，学界先后提出了委托合同说、行纪说、居间说、承揽合同说、混合合同说等诸多学说相关学说之介绍可参见：杨富斌.旅游法研究：问题与进路[M].北京：法律出版社，2011：269-271;周江洪.旅游合同性质决定之局限性探讨—以日本的学说及裁判实践为例[J].旅游学刊，2009(11)：71-78.来解决其法律适用中出现的难题，但以上学说都无法准确、全面地涵盖包价旅游合同的内涵，亦无法在司法实践中解决其所特有的争议。因此在20世纪70年代之后，具有成文法传统的大陆法系国家与地区(诸如德国、日本、我国台湾地区)纷纷掀起了包价旅游合同有名化的运动相关论述可参见：孟凡哲.西方旅游合同立法模式选择及其借鉴[J].旅游学刊，2008，(5)：79-84.，或将其纳入民法典债编或制定特别法，以实现“为当事人提供多样化交易选择并降低交易成本，为裁判者提供公正裁判的标准、公平分配交易风险、填补契约漏洞”[2]以及对特定群体的利益进行保护等目的。至于代办旅游合同，则由于其适用合同法已有关于委托合同与居间合同的规定已足，故无专门立法之必要。因此本文之论述主要围绕包价旅游合同而展开，故以下如无作出特别说明，旅游合同即指包价旅游合同。
而于我国而言，因1999年颁布实施的《合同法》中并无关于旅游合同的专章规定，故包价旅游合同在我国一直作为无名合同而存在。但随着旅游行业的迅速发展以及在旅游合同履行过程中争议的不断增加，原有的合同法规则早已不堪敷用。最高人民法院虽于2010年11月1日出台了《关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称为《旅游纠纷司法解释》)，但仍缺乏对于旅游合同系统化的规定，因此包价旅游合同的有名化就成为学界与实务界翘首以盼之迫切事项。2013年4月25日，我国通过并颁布了《旅游法》，其中专设第五章旅游服务合同，主要围绕包价旅游合同进行了相应的法律规则设计，从而标志着包价旅游合同在我国已经完全实现了有名化，实为祖国大陆旅游法学界值得庆贺的一件大事。再将视野投放至我国台湾地区，鉴于民众“参加团体旅行方兴未艾，纠纷意外不断，自有明文承认其为有名契约，俾便遵守之必要”[3]，故其当局早在1999年修正“民法”债编时就于第二章各种之债中增设旅游合同之规定(第八节之一)，率先实现了旅游合同的有名化。虑及两岸民法本属同源，且我国台湾地区有关于旅游契约之法规则在祖国大陆旅游服务合同立法过程中具有一定的参照意义，因此在祖国大陆成文法已出台的背景下，本文着重就祖国大陆与我国台湾地区有关于旅游合同立法例之文本比较，并适当结合学者相关学说，以期对两岸旅游合同法的趋同和差异有个概括的了解。
二、两岸关于旅游合同总体立法体例之比较如果从宏观上进行把握，祖国大陆旅游合同之立法共涉及《旅游法》第57-75条共计18个条文(外加第111条对《旅游法》所涉及特定法律概念之解释)，我国台湾地区则为“民法”债编第514条之1至514条之12共计12个条文，总的来说两岸旅游合同条文数都不算太多，在一定程度上体现了潘德克吞“抽取公因式”立法模式高度抽象之特征。而就具体内容而言皆涉及包价旅游合同概念之界定，旅游合同所应书面记载之事项，旅行社与旅游者之间的权利义务关系(主要聚焦于旅游者与旅行社的对旅游合同单方变更权、解除权、终止权)，旅游者之协力义务以及旅游社对于旅游服务一定品质之保证责任。为滋明确，特将两岸旅游合同立法之主要内容以及具体所涉条款列明表格如下：
西南政法大学学报张力毅：两岸关于旅游合同最新立法例的比较研究——以祖国大陆《旅游法》的制定为中心
表一 两岸旅游合同法律规则之比较
旅游合同立法所涉及之内容 祖国大陆《旅游法》相关条文 我国台湾地区“民法”相关条文
包价旅游合同之定义 第111条第1款第3项 第514条之1
旅游合同书面记载之内容 第58条 第514条之2
旅游者之协力义务 第66条 第514条之3
旅游者对于合同权利义务的转让 第64条 第514条之4
旅游者对于未完成合同之无条件解除(终止)权 第65条 第514条之9
旅行社对于旅游合同之变更与解除权 第67条 第514条之5
旅行社对于旅游合同的善意履行(品质保证)以及责任承担 第70条 第514条之6第514条之7
合同履行过程中因故解除或终止旅行社将旅游者送回之义务 第68条 第514条之3第3款第514条之5第4款
由以上列表可见，两岸旅游合同立法在总的立法体例以及条文所涉之具体内容上都有很大的相似性，尤其值得注意的是两岸对于包价旅游合同之概念界定几乎不存在任何差别(都强调旅行社安排行程为必要服务，除此之外至少提供包括餐饮、住宿、交通、游览等服务，惟祖国大陆比我国台湾稍严，要求后者给付至少为2个以上，我国台湾地区只要求最少1个)。两者最大的差异无非是现有法律体系的区别，祖国大陆通过特别法即《旅游法》规定旅游合同之内容，而我国台湾地区则将其纳入了“民法”债编，考虑到祖国大陆正在筹谋制定《民法典》，未来将旅游合同法之内容回归民法典仍不无可能。但如果仔细探究两岸之立法例仍可发现二者在具体法规则的设计以及合同双方权利义务的分配上仍有细微的差异，而以上差异正是本文所需要着重加以探讨之地方，以下将进行详细叙述。
三、祖国大陆《旅游法》有关旅游合同特殊法规则的评析就祖国大陆此次关于旅游合同之立法而言，立法者针对司法实践中之常见纠纷、大陆旅游行业发展之现状以及结合自身的民法体系制定了许多富有特色的立法例，颇具前瞻性与建设性，故本部分就专注于以上立法例的评析，并适当结合我国台湾地区可能采取的替代制度设计加以比较，以拓展研究之深度。
(一)旅行社告知义务内容的明文化
相对于以提供旅游服务为业的旅行社而言，旅游者无论对于旅游服务信息还是旅游行程信息皆知之甚少，因而旅游合同缔约双方可谓是最为典型的“信息不对称”之示例，故学界普遍认为“旅游营业人除依约对旅客提供旅游服务外，尚应于成行前对旅客提供旅游所必要之消息说明之，此乃旅游营业人之附随义务”[4]。而必要之消息是指旅游合同履行过程中有可能对旅游者利益产生较大影响之情况：旅游目的地之风土人情、禁忌事项、相关手续之办理皆属之。就此义务的产生而言，在法律无明文规定的情况下一般依据诚信原则，结合合同性质与交易习惯在个案中由裁判者判断此种义务是否存在，如存在，该义务的履行应到达何种程度。具体法规则的适用，《合同法》第42条关于缔约过失以及第60条有关附随义务的规定可滋参考。而祖国大陆《旅游法》第62条将其明文化，明确规定在订立旅游合同与履行合同时旅行社需向旅游者告知以下信息：(1)旅游者不适合参加旅游活动之情形;(2)旅游活动中的安全注意事项;(3)旅行社依法可以减免责任的信息;(4)旅游目的地相关法律、法规和风俗习惯、宗教禁忌;(5)依照中国法律不宜参加之活动。立法在作了(1)—(4)项详细列举后还设立了兜底条款，以免有所遗漏。以上立法可谓对旅行社需要说明之内容做了极为详尽之规定。而就违背告知义务的后果而言，虽立法并无明言，但如果旅行社没有尽到合理告知义务给旅游者造成损害，固然其要承担赔偿责任，对此《旅游纠纷司法解释》第8条第1款内容为： 旅游经营者、旅游辅助服务者对可能危及旅游者人身、财产安全的旅游项目未履行告知、警示义务，造成旅游者人身损害、财产损失，旅游者请求旅游经营者、旅游辅助服务者承担责任的，人民法院应予支持。设有明文，不再赘言。同时考虑到“旅游业者面对为数众多的旅客，个别磋商，缔结契约，异其内容，事实上殆不可能，且无必要，契约条款的定型化，势所必然”[5]，故而大部分的旅游合同都为格式合同，因而需特别予以提出的是如果旅行社对于减免责任这样的信息没有向旅游者告知，极有可能会因为不符合《合同法》第39条内容为：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。的规定而失其效力。
相较于祖国大陆的明文立法，我国台湾地区对于旅游业者说明义务的规制主要是通过《旅行业管理规则》与内、外旅行定型化契约的相关规定对此可参见黄立.民法债编各论(下)[M].北京：中国政法大学出版社，2003：472-473.来实现，往往要求其举办说明会。但其显然无法如祖国大陆《旅游法》的成文法律般更有利于保护旅游者的相关权益，且大陆以上规定作为强制性规则《德国民法》第651条出于保护消费者的目的，明确规定关于旅游契约的规定具有强行性，不得为不利于旅客的变更。我国法下似可做相同的解释，但仍有待于进一步的学术探讨(参见：王泽鉴.王泽鉴法学全集：第10卷[M].北京：中国政法大学出版社，2003:408.)，无法通过双方当事人之合意予以排除适用，因此如祖国大陆《旅游法》第62条这般详尽列举加兜底条款的立法模式可谓对旅游者之权益做了较为完备之保护，同时亦无需裁判者在个案中对此义务是否存在进行逐一甄别，故而可以节约大量的司法成本，应值赞扬。但值得关注的是该条文并未对旅行社应通过何种方式(书面还是口头)履行告知义务作出规定，笔者建议如缔约双方对旅行社告知义务是否履行的事实发生争议应由旅行社对其已对旅游者履行了告知义务承担举证责任，以督促旅行社尽量采纳书面告知的方式(由旅游者签署已获告知书)，从而更好地保护旅游者的相关权益，亦可减少实践中可能发生之争议。
(二)因旅游者的原因产生合同解除权的列举式立法
合同的全面履行有赖于缔约双方的善意对待，旅游合同亦不例外。旅行社欲善意、全面、诚信地履行合同尚需得到旅游者的配合，典型如“旅客应提供其必须提出之应备资料，并遵守有关旅行、居留或其他服务之规定”。又因为“团体的旅游活动为绝对的定期活动，旅游成行之日期、游览项目之安排、处处依预定之时间行之，若旅客有不能遵守时间者，即影响全团之行程”[6]。因此并非如许多人想象的那样在旅游合同履行过程中，旅游者在完成付款之后，其他各种旅游服务皆由旅行社完成，旅游者只需坐享其成即可，相反旅游者必须予以一定的配合。考虑到实践中“由于旅游者不履行协助义务而导致的旅游纠纷不在少数”[7]，因而祖国大陆《旅游法》第66条明订如旅游者存在以下原因(患传染病可能危及其他旅游者安全与健康，执意携带危害公共安全物品，从事违法或违反社会公德行为，从事严重影响其他旅游者权益的活动)，旅行社可以解除合同，如蒙受损失亦可以向旅游者求偿。
如果我们仔细探究第66条所列明的旅游者的种种行为，可发现其都属于旅游者违反其在旅游合同履行过程中的附随义务，即“在合同履行过程中，为辅助实现债权人之给付利益或周全保护债权人之人身或其财产利益，债务人遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯而应履行的通知、协助、保密、保护等给付义务以外之义务”[8]。申言之，按照现有民法学说之理解，合同义务可分为主给付义务、从给付义务与附随义务，其中主给付义务决定债之关系的类型，而从给付义务与附随义务均无此功能;至于从给付义务与附随义务的主要区别则在于从给付义务可以独立诉请履行，附随义务之违反却只能要求损害赔偿。参见：王泽鉴.债法原理[M].北京：北京大学出版社，2009:472-473.而将此判断标准衍化至《旅游法》第66条列明的旅游者的种种行为，由于这些行为旅游者即使为之，旅行社也显然无法在诉讼中请求禁止，固应属旅游合同附随义务之范畴无疑。
合同附随义务本由《合同法》第60条第2款所规定，并明确为三种类型：通知、协助和保密义务。考诸《旅游法》第66条之规定，如进行相应的归纳，可知其主要针对的是旅游者在旅游合同履行过程中对旅行社的协助义务。而其详细列举的4种情形，应属立法针对旅游合同特性所作出的特别规定。还需值得强调的是，民法传统理论认为如债务人违反合同附随义务，债权人一般只享有损害赔偿请求权却并不同时享有合同解除权参见：李伟，单晓光.中德附随义务的比较思考[J].德国研究，2006，(3)：41;王泽鉴.债法原理[M].北京：北京大学出版社，2009:31.，只有当“债务人违反附随义务而有危害契约之目的时，始能容让不利益之债权人有消灭法律关系之可能”[9]。但鉴于旅游合同的特殊性，如旅游者不愿意进行相应的配合，旅行社根本无法正常履行旅游合同，旅游合同欲实现之目的也无法达到，故让合同继续存在并对缔约双方产生约束力并无太大的实质意义，因而第66条同时赋予旅行社合同解除权。
无独有偶，我国台湾地区旅游契约之立法也规定了旅游者的协力义务，其“民法”第514条之3第1、2款明确规定：旅游需旅客之行为始能完成，而旅客不为其行为者，旅游营业人得定相当期限，催告旅客为之，旅客不于前项期限内为其行为者，旅游营业人得终止契约，并得请求赔偿因契约终止而生之损害。台湾学界将其总结为旅游者的协力义务，所列举的主要示例诸如“旅客需提供相关证明文件或护照以便办理签证，或自行于出发前办理签证，或是旅客须准时到达机场，或是须准时到达集合地点以便与旅游团一起出发”[10]以及旅游者需遵守出行地与旅游地相应的关于旅行、居留之规定。因此其主要约束情形与相应的法效果与祖国大陆《旅游法》之规定皆相似，无非是立法者鉴于旅游纠纷之易发生情形在《旅游法》第66条中做出了更加详细的列举，而不仅仅止步于我国台湾地区的类型化概括，且即使实际发生之案例超出了《旅游法》第66条第1款第(1)-(4)项的规定，法律适用者仍可通过该条款第(5)项之规定(即法律规定的其他情形)引致《合同法》60条第2款的规定予以解决适用而不会有所遗漏。唯一值得注意的是，为保护旅游者的权益，即使旅游者违背了其协力义务，我国台湾地区之立法例仍要求旅行社催告其为之，如旅游者于该期限内不为才允许旅行社解除合同，即对旅行社的合同解除权进行限制，彰显了其对旅游者利益倾向性保护的法价值取向以防旅行社动辄以旅游者不履行协助义务为由解除合同。祖国大陆《旅游法》第66条所用之措辞在一定程度上也反映了这样一种处理精神，典型如个别旅游者从事其他严重影响其他旅游者权益的活动，需达到不听劝阻或不能制止程度的，旅行社才能解除合同。因此在第66条具体的法律适用时，我们可以参照上述我国台湾地区的处理模式，对旅行社的解除权进行限制，防止旅行社滥用合同解除权以保护旅游者之利益。
(三)旅游合同违约无过错责任原则的缓和
我国《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此学界普遍认为我国《合同法》对于违约责任采无过错责任(或曰严格责任)参见：韩世远.合同法总论.[M]北京：法律出版社，2011：590-596.之归责原则。继而大部分学者在对包价旅游合同之归责原则进行讨论时，提出亦应沿用合同法之原则性规定，但也提出要针对旅游合同之特性适当地作出调整。参见：孟凡哲.论旅游合同违约类型与责任认定[J].法律适用，2012，(9)：69;郑晶.旅游合同立法的几个基础性问题[J].旅游学刊，2011，(4)：46.而这一立法思路具有很大的前瞻性与实用性，既符合一般的合同法体系，也在一定程度上照顾了旅游合同之个性。毕竟在严格责任的合同归责要件下，除了具备不可抗力或情事变更之法定事由，债务人都要严格地履行合同，否则就有违约之虞而需承担相应的法律责任。而将其衍化至旅游合同，即使出现不可归责于旅行社之事由造成合同履行不能、履行迟延乃至不完全履行，只要其不构成不可抗力造成合同履行不能而可以免责或构成情事变更造成合同履行困难可以调整给付之情形，旅行社皆要按合同进行履行，如无法按约履行即需承担违约责任。但因不可抗力或情事变更之构成要件殊为严格，故而大量因意外事件或第三人之行为所导致的合同履行障碍所引发的违约责任在合同严格责任下都要由旅行社来承担。这样的法律适用规则显然对于旅行社而言过于严苛，会导致对旅行社一方利益保护的失衡，是故需要进行一定程度的矫正，因而有学者提出“旅行社因不得之事由无法通过变更旅行合同继续给付，应允许旅行社解除合同”[11]，即可通过赋予旅行社在一定条件下对旅游合同之变更与解除权来对旅游合同违约无过错责任原则进行缓和。而“不得已之变更事由”指“只要依社会上一般通念，以原定给付会导致给付上之重大困难或是逾越旅游营业人合理范围之费用者即可”[10]。解除事由则参看比较法上之学说和实践可理解为“合同成立后所发生的不可归责于旅游业者的事由导致履行不能，主要包括不可抗力和其他不可归责于旅游业者导致履行不能之事由”[12]，涵盖“因自然灾害、交通、军事管制等原因导致的履行不能，如山洪暴发冲毁道路、意外火灾之发生导致预订宾馆不能居住”[12]等情形。
祖国大陆相应法规则的设计即在相当程度上参照了上述路径，《旅游纠纷司法解释》第13条明确规定因不可抗力等不可归责于旅游经营者、旅游辅助服务者的客观原因导致需变更旅游行程或旅游合同无法履行的，旅游经营者可以要求变更或解除合同，此时旅游者要求旅游经营者承担违约责任的，法院不予支持。新制定的《旅游法》第67条在很大程度上细化《旅游纠纷司法解释》第13条的规定，但文义核心内容却并无变化。同时值得注意的是《旅游法》第70条又参照《合同法》第107条之规定重申了旅游合同违约的无过错责任的归责原则。行文分析至此，《旅游法》立法者之用意也就呼之欲出了，一方面坚守合同法违约之严格责任，另一方面通过赋予旅行社在特定情形下对合同的变更与解除权来对严格责任进行缓和，以免旅行社承担过于严苛之合同责任，而特定情形主要是强调旅行社(包括旅游辅助服务者)主观上之不可归责性，故而在解释上可采较为宽松之标准。
我国台湾地区“民法”第514条之5也规定了类似情形之旅行社合同变更权，但考虑到我国台湾地区契约法仍采纳传统之过错责任归责原则，因此该条文并无祖国大陆《旅游法》第67条般意义深远。尚需指出的是二者对给付内容变更后增加之费用由谁(旅行社还是旅游者)承担之规定有所差异，比起我国台湾地区明订所增加之费用不得向旅游者收取，祖国大陆《旅游法》第67条则区分多种情形予以区别对待：合同通常情况下变更所增加之费用、滞留所导致的食宿费用由旅游者承担;安全措施采取之费用、滞留所增加的往返费用则由旅行社与旅游社分担。这类规定似较为偏袒旅行社，故而在立法论上其合理性仍有商榷之余地。
(四)惩罚性损害赔偿的引入
在大陆法系传统的损害赔偿法领域，补偿原则即损害填补原则一直贯穿始终，亦即学者所述的“损害赔偿，旨在保护个人之身体、财产等权利法益之不受损害，万一损害不幸发生，行为人不问其行为为故意、过失，负有填补该损害之责任”[13]，因此，加害人并不承担超过受害人实际损失的赔偿责任，故而法谚有云“任何人既不能从自己的不法行为中获利，也都不能从他人对自己的不法行为中获利”。然近些年来，为加强对受害人权利的保护，惩罚与遏制不法行为，参见：王利明.惩罚性赔偿研究[J].中国社会科学，2000(4)：112-122;朱凯.惩罚性赔偿制度在侵权法中的基础及其适用[J].中国法学，2003，(3)：86-93.原本滥觞于英美法系的惩罚性损害赔偿被引入，从而“当被告以恶意、故意、欺诈或放任之方式实施加害行为而致原告受损时，原告可以获得除实际损害赔偿金之外的损害赔偿”[14]，典型如我国《消费者权益保护法》第49条(经营者存在欺诈行为时对消费者的惩罚性损害赔偿)、《侵权责任法》第47条(生产者、销售者明知产品存在缺陷仍然生产、销售，造成他人死亡或者健康严重损害时对被侵权人的惩罚性损害赔偿)以及《食品安全法》第96条(生产者与销售者生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品时对消费者的惩罚性损害赔偿)的规定。
而于旅游合同领域，2010年出台之《旅游纠纷司法解释》第17条第2款虽规定：旅游经营者提供服务时有欺诈行为，旅游者请求旅游经营者双倍赔偿其遭受的损失的，人民法院应予支持。但仍只是将旅游者放置于消费者之视角，适用《消费者权益保护法》第49条之规定，仍未逾越原有法律之规定。然新制定之《旅游法》第70条第1款后半句却规定：如旅行社具备履行条件，经旅游者要求却拒绝履行合同、造成旅游者人身损害、滞留等严重后果的，旅游者可以要求旅行社支付旅游费用一倍以上三倍以下之赔偿金，可谓首创旅游合同之惩罚性损害赔偿立法例。如果从文义解释出发，可见立法者主要是欲对旅行社一方造成严重后果的恶意违约行为进行惩罚，因此其构成要件主要有二：一方面需旅行社故意违约，另一方面则需旅行社故意违约给旅游者造成严重之后果。因比较法上(主要指大陆法系)并无类似之示例，故对于该条款之目的、功能、个案适用之争议仍有待于进一步的学术探讨。但虑及我国旅游合同之立法并不承认合同违约之精神损害赔偿(参看《旅游纠纷司法解释》第21条的规定)以及因时间浪费导致之非财产损害，因此该惩罚性损害赔偿的引入在一定程度上具有弥补以上法规则缺失之功能，毕竟“在某些情况下采用惩罚性损害赔偿以替代精神损害赔偿的办法是可行的”[15]。
需要特别予以强调的是祖国大陆有关于旅游合同违约肇致的惩罚性损害赔偿之主要适用情形(即旅行社故意违约导致旅游者滞留而产生的时间浪费)，在我国台湾地区是主要通过赋予旅游者时间浪费请求权来予以解决的。我国台湾地区“民法”第514条之8规定：因可归责于旅游营业人之事由，致旅游未依约定之旅程进行者，旅客就其时间之浪费，得按日请求赔偿相当之金额。但其每日赔偿金额，不得超过旅游营业人所收旅游费用总额每日平均之数额。之所以于我国台湾地区在旅游合同中承认旅游者时间浪费之求偿权，很大程度上是因为“旅游契约以时间为要素，无时间即无旅游，倘时间之浪费系因旅游营业人债务不履行所致，旅客即应就其旅游机会之丧失，通常伴随着沮丧与无奈，获有赔偿之权利”[3]，而关于该种损害之性质台湾学界通说认为时间浪费其为非财产损害参见：林诚二.民法债编各论(中)[M].北京：中国人民大学出版社，2007:124.，“此由法律条文曰‘赔偿相当金额’之用语，亦可知之”[16]。而其请求权构成要件显然不像祖国大陆有关惩罚性损害赔偿立法那般严格，只需旅行社有归责性即可，不论其为故意、重大过失、抽象轻过失抑或是具体轻过失皆可。适用情形也不局限于旅客滞留之境况，旅游合同履行不能、履行迟延，不完全履行之情况都属之参见：刘春堂.论旅游契约[J].辅仁法学，2000，(1):152-153;邱聪智新订债法各论(中)[M].姚志明，校订北京：中国人民大学出版社，2006:103.，因此既可以是旅游合同根本未成行也可以是旅游合同进行中因可归责于旅行社之原因未依约定履行而导致的时间浪费。当然在立法例上是采取祖国大陆般的旅游合同违约惩罚性损害赔偿，还是如我国台湾地区那样承认旅游者对于旅游合同中的非财产损害亦可以求偿，仍有进一步探讨之余地，因该问题较为繁复，笔者对此将另撰文予以梳理。
四、我国台湾地区“民法”有关旅游合同特别法规则评析除了上文所提及的相对于祖国大陆特别立法例台湾地区所采取之特殊处理规则，我国台湾地区关于旅游合同之立法最有特色之处在于明文赋予旅行社对旅游者购物瑕疵之协助及处理义务。主要囊括其“民法”第514条之10所规定的“旅游营业人安排旅客在特定场所购物，其所购物品有瑕疵者，旅客得于受领所购物品后一个月内，请求旅游营业人协助其处理。如有违反，旅游者可向其追求债务不履行之责任。”考诸其主要立法理由为：旅客在旅游地点购物之场所如系旅游营业人所安排，因旅游营业人对于旅游地之语言、法令及习惯等均较熟稔，为顾及旅客之权益，若所购物品有瑕疵时，旅游营业人理当于一定期间内协助旅客行使瑕疵担保请求权，其期间以一个月为相当，爰设本条规定。参见：我国台湾地区立法部分所做之立法说明[htp://lis.ly.gov.tw.]
易言之，因在旅游进行过程中，旅行社经常会安排旅游者在特定场所购物，此在两岸旅游实务中极为常见，也极易产生相关纠纷。而万一旅游者所购得之物有瑕疵需要处理(如换货、退款、要求赔偿)，因旅游者通常对旅游目的地之语言、习惯不熟悉，再加上旅游行程紧凑，很有可能购物当天或第二天旅游者早已离购物场所甚远，因此由旅游者单独行使权利既不经济也不现实。考虑到购物为旅行社安排，再加上旅行社因专注于旅游实务之处理，其对该问题之处理远较于旅游者熟悉并有经验，故“即使该情事并非因可归责于旅游营业人之事由所致，基于诚信，旅游营业人亦应尽力协助处理才是”[17]，因此有我国台湾地区“民法”514条之10的规定。
当然，我国台湾地区“民法”第514条之10的适用仍有一定的前提条件，首先必须为旅游者在旅行社安排之场所购物，“至于此项购物安排，不问究系出于旅游营业人之自动安排，抑或出于旅客之请求而被动安排，亦不问系出于旅游营业人之预先安排与临时安排，甚或出于旅游团领队或导游之安排，均包括在内”[4]。其次，旅行社须在对旅游场所的选择上并无过错，否则如果因为旅行社之故意或过失而导致旅游者在并不具备相应资质甚至非法经营之场所购物，因旅行社对于旅游行程的合理选择构成其主合同义务，此时旅游者可以直接要求旅行社承担债务不履行之违约责任。再次，为求纠纷的及时解决并督促旅游者尽快行使权利，亦不使旅行社承担过重之责任，立法要求旅游者在购物完成一个月之内行使权利。最后，需要加以说明的是旅行社之义务内容主要包括“代旅客通知该商店瑕疵之存在、解除契约或请求损害赔偿等等，但并不包括旅游营业人代该商店(出卖人)负瑕疵担保责任，否则即有超过法文文义，并非妥当”[18]。考虑到该立法例对于加强旅游者权益之保护以及促使旅行社谨慎选择购物场所上具有重要意义，而祖国大陆司法实践关于旅游购物领域的纠纷亦不断，经常有旅游者受欺诈之案例，故在一定程度上可滋祖国大陆加以借鉴。
五、结论鉴于旅游合同对于民众生活之重要影响以及在司法实务中所引发的颇多争议，两岸都逐步实现了旅游合同的有名化。而考诸两岸关于旅游合同之立法例，其在大致框架的构造、核心概念的界定以及主要内容的规制上都有很大的相似性，这也在相当程度上体现了两岸民法本属同源。而两岸旅游合同立法之具体条文在一些细微之处所体现出的旅行社与旅游者双方权利义务的不同分配，更多的是法律规则的制定者基于现实状况以及两岸合同法体系之差异(严格责任VS过错责任)所做的微调。但无论如何，两岸在旅游合同未来立法的完善以及具体法规范解释论的展开上都有不少值得对方借鉴的地方。尤其是祖国大陆《旅游法》关于旅游合同之立法例才刚制定不久，而我国台湾地区相应的法律规则却施行已愈多年，故而我国台湾地区的相关学说、判例皆有参考之余地。当然本文主要是围绕祖国大陆的最新立法，以我国台湾地区之相应法规则为参照系所做的“浮光掠影”般的比较，更多的是突出了祖国大陆与我国台湾地区相较于对方较有特色之法律条文，因而疏漏较多。故仍有待于方家在两岸旅游合同具体法规则的对比以及司法实务之常见案例类型的法律应对上所做的进一步的学术探究，因而本文之目的仅在于抛砖引玉，相信随着祖国大陆《旅游法》的正式实施，两岸有关于旅游法学之交流将不断深入。 JS
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A Comparison of the Newest Law about Tourism
Contract in Mainland China and Taiwan:
Focusing on the Publication of Tourism Law of Mainland China
ZHANG Liyi
(Koguan Law School, Shanghai Jiao Tong University, Shanghai 200030, China)
本文责任编辑：林士平2014年4月第16卷 第2期Journal of Southwest University of Political Science & Law Apr.,2014Vol16 No.2 法学论坛
作者：张力毅
摘 要：在“限购令”的影响下，我国房地产价格得到了有效控制，其正在逐步实现理性回归。房屋租赁作为房地产市场的一类，其租赁合同作为一个有效的法律文件，做好其管理工作，能够保证租赁市场的稳定性。基于此，文章主要对我国房地产租赁合同存在的法律争议问题进行了研究，并提出了相应的改进措施。
关键词：房地产；房屋租赁；合同；法律争议；改进措施
现如今，为了推动全国的经济发展，国家越来越重视城镇一体化的建设进度，通过以城市带农村的形式，全面提升我国整体的经济发展水平，建设和谐社会。但是，当前我国在发展过程中，房价的攀升，使得租赁成为解决住宿问题的重要途径，房屋租赁已经成为社会生活中的重要组成部分。在法治社会的发展下，依法办事，依法解决纠纷使得租赁关系中的法律规定也变得尤为重要。
一、房屋租赁权概述
（一）房屋租赁权的定义
房屋承租权是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的权利。其是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁；按照房屋的所有权性质分为公房租赁和私房租赁：按照房屋的租期是否确定，分为不定期租赁和定期租赁：按照当事人的国籍，分为国内租赁和涉外租赁。
（二）现行法律关于房屋租赁合同的规定
以目前我国法律体系的实际情况来看，在合同法中对相关民事合同做了系统的规定，其中虽然没有专门针对房屋租赁合同的规定，但是却是房屋租赁合同规定的总体指导，其中关于合同定力的条件、合同解除的条件以及违反合同应承担的责任等，对于房屋租赁合同而言，是直接的规定。除了合同法的整体性规定之外，目前我国的法律体系中关于房屋租赁合同的规定还有很多，比如最高人民法院《关于贯彻民事政策法律意见》中就对房屋租金的变动问题做了规定，而《城市公有房屋管理规定》中也对具体可以出租的房屋范围做了限制，当然，除此之外，对房屋租赁合同做出规定的法律还有很多，这些规定共同保证了房屋租赁关系的稳定，为房屋租赁合同纠纷的解决提供了法律指导。
二、房屋租赁合同争议问题分析
在房屋租赁合同管理过程中，由于租赁关系较复杂，房屋租赁合同往往存在一定的争议，下面我们就来详细介绍一下合同争议问题：
（一）房屋转租纠纷
房屋的转租是指房屋承租人不退出租赁关系，而将租赁房屋出租给次承租人使用收益。在房屋转租的情况下，次承租人与承租人之间为一租赁关系，而承租人与出租人之间的租赁关系仍继续存在。从不同的角度可以对转租作不同的划分，比如合法转租与违法转租、全部转租与部分转租，以及同意转租与自行转租等。而在实践中，房屋承租人租赁房屋的目的通常是为了自身居住或者经营使用，并不是完全为了将租赁房屋转租谋取租金，而在租赁合同履行过程中，往往由于经济原因或者自身经营状况的变化，承租人将其所租赁的房屋中的一部分转租给他人使用而分摊租金。虽然转租行为符合情理，却违反了相应的合同法规。
（二）房屋租赁合同中的装潢物、添加物问题
在合同法中，添附是物权的取得方式之一，指当两个物结合为一个物或因加工而形成新物时，即使存在恢复原状的可能性，而从社会经济立场出发，强行恢复原状十分不利，此时，由法律规定使该新物归属于一人或者为原所有人共有。物与物的结合，构成附合，附合成立时，不同所有权之物在法律上成为一物，而不能请求分割，此即附合物的所有权单一化。但由于我国物权立法长期不完善，法律上一直未明确承认添附制度，在实务中无法有效解决房产租赁的纠纷。
三、房屋租赁合同争议问题的解决措施
（一）合同签订时保证条款的全面性
在上面的法律纠纷中我们可以发现，很多纠纷事实上是可以避免的，在合同订立之初对可能出现的问题做出条款上的限制，则可以最大范围内避免纠纷，比如在租赁合同中约定“房屋持有人同意承租人因经营需求的转租及添附问题，但添附的装潢物在合约解除时，持有人不给予赔偿”，这样的规定之后，因承租人经营需求的转租就会被允许，因转租带来的纠纷就会大大降低。
（二）完善房屋租赁合同的相关立法
虽然目前关于房屋租赁合同的法律已经很多，但是随着市场环境的改变，一系列新问题的出现，都直接导致了房屋租赁合同纠纷中的很多问题不能通过现有法律体系加以解决，所以，在实践发展的基础上以及市场的实际需求中，完善立法，同样是防止租赁合同纠纷的重要措施。
（三）规范添附物的属性
对于添附物的属性一直是承租人与房主产生纠纷的主要因素。因此，在解决房屋租赁合同争议过程中，应规范其添附物的属性，即承租人对于房屋进行裝修时应经过出租人的同意，并按照合同约定的用途对房屋进行装修，所作装修应当适当；否则，合同终止时承租人很难要求出租人就装修进行补偿。如果承租人的装修行为给房屋造成了损害，承租人还应承担违约或者损害赔偿责任。
四、结语
现如今，随着社会文化素质的不断提高，国家对法治社会的建设也不断加强，使人们的法律意识也逐渐增强，在签订房屋租赁合同过程中，无论是房主还是承租人，都可以利用租赁合同来维护自己的合法权益，推动法制社会的建设。
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作者：吴建平
摘要：随着我国经济的不断发展，房屋租赁现象越来越多，在促进我国经济发展的同时也出现了大量的问题，比如拖欠房租、一房多租、房客转租等等。尽管我国《合同法》对租赁合同做出了一定的规范，最高人民法院也以司法解释的形式予以指导司法实践，但是房屋租赁合同的法律制度尚不够规范。因此，本文从分析房屋租赁合同的主要法律问题着手，提出了自己的见解，为不断完善房屋租赁合同提供了一定的理论基础。
关键词：房屋租赁 合同 法律 研究
Key words：Housing rental;The contract;The law;research
房屋租賃合同是為了规范出租人、承租人之间权利义务的一种合同，涉及的内容纷繁复杂，一些问题至今没有获得一致的认识，致使在实践中出现房屋租赁合同纠纷的时候，认识与意见不统一，裁判的尺度不统一，严重影响到了社会主义市场经济的健康发展，为此，本文对房屋租赁合同中包括优先承租权、优先购买权、修缮责任、等级制度以及无效合同等等法律问题进行详细阐述，希望能够对规范我国的房屋租赁市场有所脾益。
一、房屋租赁合同概述
(一)房屋租赁合同的概念
房屋租赁合同指的是出租人与承租人之间所签订的，用来对双方的房屋租赁行为进行规范的合同，对双方的权利义务进行了约定，也是承租人享有房屋租赁权的法律基础。作为一种财产租赁合同，房屋租赁合同与其他的财产租赁合同具有一致的法律特征，比如房屋租赁合同同样具有债权性、有偿性、双务性、诺成性以及继续性等等。但是，房屋租赁合同同一般其他的财产租赁合同相比，也有一些自身所有的特殊性，比如，按照我国的法律规定，原则上必须是要式合同，即应当以书面形式体现。同时，由于我国实现不动产的登记管理制度，因此房屋租赁合同也实行了登记备案制度。简言之，房屋租赁合同就是房屋的所有权人将自己的房屋出租给需要租用的承租人占有、使用，而承租人支付一定的租金的合同。
(二)双方权利义务
房屋租赁合同的当事人有两方，一是出租人，即将房屋出租给他人的人，也即所谓的“房东”;一是承租人，即支付租金，使用出租房的人，也即所谓的“房客”。按照我国《合同法》相关理论，房屋租赁合同属于双务合同的一种，因此，双方都享有一定的权利，同时也都承担着一定的义务。首先来看出租人的权利与义务，按照我国民法理论，房屋租赁合同的出租人一定是房屋的所有权人，因此，所有权所包含的占有、使用、收益、处分的权利从理论上来讲，都归出租人所有，但是，出租人出租房屋，就是在一定的期间内(出租期内)将占有、使用的权利让渡给了承租人，因此，在房屋租赁活动中，出租人在出租期间对出租房屋的所有权只有收益与处分权，并且，出租人出租房屋的根本目的是使自己的房屋能够给自己带来一定的收益，因此，在房屋租赁合同中，出租人的权利就是获得租金的权利;承租人要承租房屋，或者为了居住，或者为了商用，然而无论做何种用途，必然要有一定的承租要求，比如，居住就必然要求能够该房屋满足居住的基本条件，比如，水电暖齐全等等;因而对于出租人来讲，必然要承担满足以上条件的义务，即所提供的出租物必须符合承租人的承租要求。其次来看承租人的权利与义务，诚如上文提到的，出租人在出租期内将房屋的占有、使用权让渡给了承租人，因而，承租人必然享有了该两种权利。而出租人所承担的主要义务就是按照约定的金额与支付期限支付租金给出租人。同时，承租人还必须确保在租赁期到期的时候，能够“完璧归赵”，也就是说，他必须承担起维持原样的义务。
除以上双方主要权利义务之外，还有一些权利义务，比如承租人享有的优先购买权，出租人承担的修缮义务等等，由于本文下文将对主要法律问题进行详细阐述，这里不做具体论述。
二、法律效力审查
按照我国《合同法》的规定，对合同的法律效力进行审查，主要审查其何时成立、何时生效、其效力是否待定、是否属于可撤销合同以及是否属于无效合同等内容。房屋租赁合同首先属于我国《合同法》规定的租赁合同的一种，因此，我国《合同法》有关合同效力的一般规定同样适用于房屋租赁合同，也就是说，成立、生效等的法律认定与其他任何一种合同并无二致，因此本文不对此进行了。但是房屋租赁合同的标的物属于不动产，该类合同具有一定的特殊性，在实践中也出现了非常复杂的情况，因此，在一些效力认定上确实存在着特殊的地方，比如是否属于无效合同的问题上，就存在一些特殊的认定情况，我国一些法律法规中也对此类情况的无效认定以及认定后的法律后果进行了特别规范。另外，要注意到的是，房屋租赁合同通常情况下应当采用书面合同并进行登记备案，但是，实践中，很少有房屋租赁合同的签订者主动到房屋管理部门进行租赁登记备案的，那么，没有进行登记备案的合同是不是就可以认定为未生效合同?根据《合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效，但是最高人民法院的司法解释对此做出了限制性规定，只有在违反效力性强制性规定的情况下，合同才无效，如果违反的是管理性强制性规定则合同有效，这一规定主要是为了促进社会交往和经济活动，尽量促成合同有效，符合立法本意和社会要求。
三、房屋租赁合同法风险
(一)无效租赁合同及其处理
1. 无效房屋租赁合同的认定
上文已经提高，《合同法》关于合同效力的认定同样适用于房屋租赁合同，因此，《合同法》 所规定的无效合同的情形同样适用于房屋租赁合同。同时，《商品房屋租赁管理办法》 等法律法规以及作为司法实践中重要指导性文件的司法解释----《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》(下称《房屋租赁司法解释》)又对房屋租赁合同特殊情况下的无效做了进一步的规范。因此，总结起来，实践中可以被认定为无效合同的情形有以下几类：
一是出租违法建筑物的房屋租赁合同应为无效合同。按照我国《土地管理法》、《城乡规划法》以及《商品房屋租赁管理办法》等相关法律规定，在建造建筑物之前，建设者(无论是单位还是个人)都必须先取得土地使用权，并需要获得建设工程规划许可证与施工许可证，如果缺少了以上任何一个权证，则该建筑物就属于违法建筑物，此类违法建筑物一旦作为出租物出租，则按照相关法律规定，该房屋租赁合同应为无效合同。
二是出租尚未竣工验收的房屋的房屋租赁合同应为无效合同。按照我国《建筑法》第61条的规定，尚未验收合格的建筑物不得交付使用。因为无法排除潜在的安全隐患，既然建筑物的所有人本人都不能使用，当然他也不能将其出租使用，因而出租此类房屋的房屋租赁合同应当认定为无效合同。
三是出租未经消防验收或者虽经过消防验收但是验收不合格的建筑物的房屋租赁合同应当认定为无效合同。按照我国《消防法》以及《建设工程消防管理规定》等法律法规的规定，建筑物在投入使用前必须经消防验收合格才能投入使用，否则禁止使用。之所以做出以上禁止性规定，其出发点还是为了保护当事人的人身与财产安全。既然该类建筑物禁止使用，当然禁止的范围包括了所有的使用对象，因此以此类建筑物为出租物的房屋租赁合同应当认定为无效合同。
2. 房屋租赁无效合同的处理
首先，应当按照《合同法》的规定返回各自财产。这里的返还财产指的是在合同被确认无效或者合同被撤销之后，一方当事人对其已经交付给对方的财产可以请求返还，而接受财产一方负有返还的义务。按照以上规定，在房屋租赁合同被认定无效之后，承租人可以请求出租人返还已经交付的租金。
其次，出租人可以主张获得房屋使用费。按照《房屋租赁司法解释》的规定，在房屋租赁合同被认定为无效的情况下，出租人可以请求承租人参照合同约定的租金标准支付一定的房屋使用费，并且人民法院一般情况下应当支持出租人的此项主张。法律的立法本意是希望合同被认定无效之后标的物能够恢复到签订合同时的状态，所以法律规定双方返还财产。这对于多数合同来讲是容易做到的，但是对于租赁合同而言，怎么将承租人已经使用过房屋恢复到未使用过?显然是不可能的。因此为了在公屏原则下保护出租人的权益，出租人收取一定的房屋占有使用费，也是有其立法依据的。
第三，应当赔偿损失。按照我国《合同法》第56条的规定，在合同被撤销或者被认定无效之后，有过错的一方应当就对方因此而遭受的损失进行赔偿，如果双反都有过错，则各自承担过错责任。该规定同样适用于房屋租赁合同，即有过错者应当赔偿损失。此外《房屋租赁司法解释》也对房屋租赁合同被认定无效后的房屋装修以及扩建如何处理做出了规定①，从该司法解释来看，在赔偿损失的时候应当按照过错责任原则分配责任承担份额，即过错方承担赔偿责任，双方均存在过错的双方均承担赔偿责任，哪一方的过错大，哪一方承担的责任多。
(二)租赁合同登记备案问题
我国实行房屋租赁登记备案制度，尽管我国在不同的法律规范中都对此进行了规定，比如《城市私有房屋管理条例》②(1993)和《城市房地产管理法》③(1994)都对此做出了规定，但是在实践中，很少有出租人主动进行租赁登记，以上规定也就几乎成为一种摆设。并且由于认识不同，在司法实践中也出现了一些混乱。
首先，法律规定应当与一国的社会经济发展阶段相适应，我国当时之所以实行房屋租赁登记本案制度是因为我国的市场经济还不够成熟，但是随着我国市场经济的发展，现在之所以还要求房屋承租合同进行登记备案，其主要的管理目的已经发生了巨大的变化，当前主要的目的已经转变为管理城市流动人口，即解决房屋是出租给谁来居住的问题。问题是，人口管理的职责并不是房屋管理部门的当然职能而应当是公安部门的职能，房屋主管部门的当然职能是对房屋这种不动产进行管理，因此这种规定已经不合时宜。
二是相关登记备案的规定可操作性不强。房屋主管部门并不能方便地获得房屋租赁的相关信息，根本不知道谁出租了哪套房产。因此，要想让登记备案制度发挥出应有的效用，则必然依靠当事人是不是能够积极主动地到房屋管理部门进行备案，也就是说登记机关只是那个“守株待兔”的人，有人来登记了，就进行登记，假如没有人来登记，他们没有一点办法。从实践中的情况来看，房屋租赁登记备案制度本身就在操作上没有可行性，这也是该制度没有很好地执行的主要原因。此外，人们的法律意识仍然不够，我国在法制宣传上还存在不足，都导致大多数的出租人根本不知道出租房屋應当进行备案登记;还有一些人出于私利的考虑而不愿意登记，因为一旦登记备案，收取租金情况就为政府部门所获知，必然不利于自己偷逃税款，引而不去登记备案。最后，法律规定也不够明确，比如由谁去进行登记备案?相关费用又谁承担?等等，这些问题在现有法律规定中都没有得到明确，总之，现行法律在房屋租赁合同登记備案上上缺乏操作性。
从以上分析来看，当前房屋租赁合同在备案登记制度方面还存在着着很多的不足，本文倾向于支持非要件说，倾向于取消房屋租赁登记备案制度，以便切实体现合同签订中的当事人意思自治原则。
四、房屋维修责任的相关法律问题
(一)房屋修缮责任
房屋修缮责任，指的是租赁物在出现毁损影响到使用的时候，出租人应当对其进行修复，以符合使用条件的责任。按照我国《合同法》的规定，房屋修缮责任承担采用了法定与约定两种方式，并且约定优先的适用原则。在双方有约定的情况下，按照约定进行修缮，如果双方没有约定，则修缮责任由出租人承担④。这里需要注意的是，即便修缮责任明确了，那么究竟房屋出现在哪种损坏的情况下，才应当由修缮者进行修缮?本文认为，承担修缮责任应当符合以下两个要件：一是必须维修。假如不进行维修，那么租赁物就达不到合同约定的使用条件。比如房屋漏水，发生倾斜、裂缝，主要进走水管道发生破裂等等的情况，就属于必须要维修的损坏。假如租赁物出现的损坏，对承租人的使用不产生实质性的影响，那么就不属于必须维修的范畴。承租人并不负有维修义务。比如储衣柜由于使用年限过长出现的表面油漆脱落，除了影响美观以外，对使用不产生其他任何的实质影响，也就不属于必须维修的范畴。在判断是否属于必须维修的时候，要从双方当事人的约定、交易观念以及合同目的等多个方面进行判断。比如，对于上文提到的储衣柜表面油漆脱落，对一些环境、外观要求较高的场合就属于必须维修。二是维修具有可能性。无论对于出租人还是承租人来讲，承担维修义务的前提是该损毁具有修好的可能性。假如已经不能维修，也就失去了承担维修责任的前提。比如房屋发生了倒塌，出租人尽管可能重新盖一座房屋，但是需要花费巨大的费用，明显重修对于出租人来讲没有任何的经济价值，也就构成了维修不能。本文认为，判断是不是具有维修的可能性，要看维修者为了维修而付出的成本(经济的、非经济的)是不是能够达到或者超过维修好后的使用价值。当维修成本达不到使用价值的时候，对于承担维修责任的人而言，也就没有必要承担该维修责任。
(二)承租人装修改变房屋构造后的返修责任
在实践中，承租人为了更好地使用租赁物，经常会对租赁房屋进行一定的装修，而有时候该装修行为还必然要改变房屋的构造。那么，在租赁到期后，承租人交换出租人房屋的时候，应当如何承担返修责任?按照我国《合同法》的规定，在征得出租人同意后，承租人可以对房屋进行改善与装修⑤。从以上规定来看，如果承租人的装修行为是征得出租人同意的，那么他就不需要对其进行返修。但是实践中，对于出租人同意的改造，有时候也需要返修。比如，张某(出租人)与李某(承租人)签订了房屋租赁合同，张某并且同意李某将卫生间从现有位置改造至阳台，但是改造后，导致下水不畅，楼下住户诉至法院要求恢复卫生间至原有位置，张某认为改造行为是李某实施的，当然应当由李某负责返修，而李某认为改造是张某同意的，自然应当按照《合同法》第223条的规定由张某负责返修。那么此时，返修责任如何分担?本文的观点是，尽管出租人同意改造，但是由于承租人的原因，比如因偷工减料、改造质量不合格等原因影响到了出租物的原有使用效果，承租人也应当承担返修责任。在以上案例中，承租人的改造明显质量出现问题，才导致下水不畅，自然应當由承租人承担返修责任。除此之外的改造，只要是出租人同意的，而承租人又很好地承担了改造责任，则不承担返修责任。
(三)承租人恶意添附的补偿责任
在实践中，也有一些承租人对出租物进行了添附，此时应当如何划分对于添附物的补偿责任，也就是说，出租人是否要对该添附对承租人进行补偿?本文认为，应当从承租人实施添附的意思表示来进行分析，如果承租人的添附是为了使出租物更好地使用，比如承租人在门口增加了上楼的台阶，或者为窗户增加了遮雨棚等等，那么，出租人就应当对此添附行为进行补偿。但是如果承租人的添附是出于恶意，不但没有增加出租物的使用性能，甚至可能影响到出租物的使用，比如，承租人在原有房间内增加了一堵墙，增加了一间卧室，影响到了原出租物的格局;或者承租人用铁皮将窗户封死，影响到了采光。那么，这种恶意添附，出租人不但不应当补偿，甚至可以要求承租人恢复原状并进行赔偿，这也是符合《合同法》相关规定的⑥。
五、承租人优先购买权问题
(一)优先购买权的法律性质
承租人的优先购买权指的是出租人要出售出租物的，在同等条件下，承租人享有优先购买的权利。首先，该优先购买权具有债权性质，因此其效力只在出租人(此时转化为出卖人)与优先购买权人之间，一旦出租人选择将房屋卖给承租人以外的人，则承租人只可以向出租人要求赔偿，而不能对抗购买者。其次，承租人的优先购买权是一种既得权。从双方签订租赁合同开始，承租人就取得了优先购买权，但是只有出租人正在实施出卖行为，该权利才真正产生效力。
(二)优先购买权的行使
承租人如何行使优先购买权?本文认为，关键是要明确同等条件的定义，因为只有同等条件下承租人才具有优先购买的权利。陈某租住着王某的一套楼房，李某提出购买请求，条件是购房款10万元，合同生效后第二日一次性现款付清。陈某提出其享有优先购买权，10万元价格也能接受，但是只能分两次付清，一次支付5万元。本文认为，这里陈某就不构成“同等条件”，同等条件要求承租人必须与购买者的条件完全一致。
(三)优先购买权的转让和继承
承租人的优先购买权是否可转让与继承?租赁合同具有明确的出租人与承租人，优先购买权的债权性质决定了其带有一定的指向性，即优先权只限于承租人本人。该权利尽管具有债权性质，但是却受到限制，属于不可转让与继承的权利。这里需要指出的是，在承租人死亡的情况下，其继承人是否享有继承承租权的权利，如果享有继承权，则其继承人自然转变为承租人，这里，所继承的只是承租权而不是优先购买权，尽管因此也将获得优先购买权。
(四)承租人在放弃优先购买权后享有继续承租权
在租赁合同中，还必须遵循“买卖不破租赁”的原则。在租赁合同中，“买卖不破租赁”指的是承租人按照法律的规定，其承租权优于所有权。也就是说，假如租赁合同先于买卖合同成立，那么按照权利在先，则保护在先的原则，出租人与第三人所签订的转移所有权的买卖合同的效力不能优于承租人的租赁权，因此，买卖合同的买受人尽管取得了该房屋的所有权，也必须按照原所有权人与承租人所簽订的租赁合同履行而不能终止该租赁合同，这里要注意的是，由于所有权转移，因此收取房租的权利也随之转移的买受人一方。因此，承租人在放弃优先购买权后，必然享有继续承租权。
六、租赁合同解除问题
由于解除权的行使将直接导致当事人之间合同权利义务关系归于消灭的法律后果，因此，各国的合同法都对合同解除设置了一定的限制条件。只有在一方违约达到法定或者约定的解除条件的时候，守约的一方要求解除合同的，其诉求才能获得支持。但是，在房屋租赁合同中，存在一些尽管不符合法律规定的解除条件，但是为了做到物尽其用，有效利用房屋资源，减少不必要的财产浪费，维持社会经济秩序与法律关系的稳定，遵照民法的公平原则，对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同，确实已经没有存在的必要与价值的合同，即使不完全符合合同解除条件，应当予以解除。
七、租赁合同中其他值得注意问题
房屋租赁合同还存在一些其他问题，比如偷逃税款的风险。房屋出租是一种经营行为，出租人必然要为此而缴纳一定的税款，按照我国相关税收规定，需缴纳的税款有营业税、房产税、个人所得税以及印花税，此外还需要缴纳城建附加税与教育附加费。同时，我国税法还针对房屋出租后的用途而规定了相应的税收优惠政策。但是如何来界定居住与非居住，我国至今还没有具体的判断依据，这就为一些出租人少缴纳税款提供了很大的操作空间。另外，在民间出租活动中，如果出租人是自然人的，几乎没有人主动针对房屋出租而获得的收益纳税，甚至一些出租人还故意和承租人串通在合同里降低实际的租金金额，或者采取较为隐蔽的支付租金方式或者直接表明尚未实际收到租金，其目的就是为了少交税款;一旦以上行为被税务机关发现，那么出租人必然要因为不缴纳或者少缴纳相关税款而承担一定的行政责任，比如被税务机关处以罚款，或者需要交纳一定的滞纳金并补足税款等等，假如出租人不按照税务机关的规定执行，税务机关是不是能够采取相应的强制措施，比如查封该出租房屋?该房屋能不能被拍卖从而获得补足税款的资金?这些问题，我国的立法尚没有做出明确的规范。
八、结束语
房屋租赁合同是当前社会经济活动中较为常见的一种合同，当前我国在对房屋租赁合同的管理上还存在很多不足的地方，一些问题已经引起了学者们的注意，完善房屋租赁合同，建立健全相关法律制度是进一步规范房屋租赁市场最为有效的手段，同时我们应当加强诚信建设，只有这样，我国的房屋租赁市场才能真正规范起来，为国民经济的发展提供一定的帮助。
参考文献：
[1]黄金山.经济合同常识问答[M]山东出版社，2012.
[2]刘家琛.常见经济合同纠纷案例解[M].四川人民出版社.2012
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[4]杨立新.<关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释>的理解和适用.河南省政法管理干部学院学报.2010 (1) .
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[6]邹双卫.论批准、登记在我国法律行为制度中的作用与合理配置[J]《法学论坛》，2011年第1期
[7]张丽娥. 小议村改居前建设的房屋租赁合同效力认定[J]. 法制与社会. 2014(28)
[8]杨杰. 关于房屋租赁合同效力问题的探讨[J]. 法制与社会. 2014(12)
[9]朱宝. 无效房屋租赁合同的法律问题研究[D]. 大連海事大学 2012
[10]董凤. 房屋租赁合同解除法律问题研究[D]. 黑龙江大学 2012
[11]鲍殷豪. 论房屋租赁合同中装饰装修的处理[D]. 华东政法大学 2015
注释：
①《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第5条第2款、第7条
②《城市私有房屋管理条例》第15条：“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。”
③《城市房地产管理法》第53条：“房屋租赁，出租人和承租人应当书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”
④《合同法》第220条：“出租人应当履行租赁物的维修义务， 但当事人另有约定的除外。”
⑤《合同法》第223條承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
⑥《合同法》第223条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
作者：曹国庆
在房屋租赁合同中，要求写明房屋的坐落地址、房屋的间数层数、建筑面积，房产证编号，并把房地产的规划红线图及房产平面图作为合同附件。还要写清楚房屋的附属设施。
有时合同中最好要标明租赁房屋的用途是居住，还是用作经营场所。
最新的个人房屋租赁合同范本
甲方(出租方):______身份证号:____________地址:____________________
乙方(承租方):______身份证号:____________地址:____________________
经甲、乙双方在平等、自愿、互利的基础上，友好协商，达成以下协议:
一、租房地点:甲方同意把__________________________________室的房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性。
二、房屋用途:乙方所租房屋仅为_____使用;不得进行任何违法活动，否则后果自负。
三、租期:自20__年__月__日起至20__年__月__日止。租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方。
四、租金:每月_______元人民币，租房保证金______元人民币，相当于___个月租金。
五、付款方式:
1、乙方每__个月支付一次，第一次租金及保证金在签定本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前___天将下期房款支付给甲方;
2、甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方。
基本费用:乙方承担下列在租赁时所发生费用:水费□电费□电话费□络费□煤气费□有线电视月租费□物业管理费□其它费用(如有见补充各项)
六、租房保证金:存放于甲方作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用:包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方。
七、甲方义务:
1、甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用;
2、室内外正常维修由甲方负责;
3、甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。
八、乙方义务:
1、按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其它费用;
2、未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人;
3、本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿;
4、乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。若水、电、煤气等使用不当或人为造成的人身伤亡和意外事故，与房东无关，后果自负。(乙方搬家临走前必须把卫生搞好，否则扣除卫生清理费______元)。
九、违约处理:
1、如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足低过甲方损失，乙方应予以赔偿;
2、如甲方违反本合同第七条，应按照一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金;
3、如甲方擅自提前终止合同，应按一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金;
4、如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。
5、如乙方租赁期已超过，乙方既不续签本合同也不退房，甲方对该房有权作出处理，后果由乙方自负。
十、补充条款:(明细清单)水表读数_____度，煤气表读数_____度，电表总读数_____度，峰_____度，谷_____度。防盗门钥匙_____把，电子门钥匙_____把，车库钥匙_____把。
1、_________________________________________________________
2、_________________________________________________________
3、_________________________________________________________
4、_________________________________________________________
十一、本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方协商作了补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。
十二、如因洪水、地震、火灾、拆迁和法律法规政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲、乙双方互不承担违约责任。租金按实际租赁时间计算，多退少补。
十三、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，每份均具有同等法律效力。
甲方签名:
乙方签名:
电话号码:
电话号码:
签约时间: 年 月 日
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2016最新门面房屋租赁合同范本一 _________________：(以下简称甲方) _________________：(以下简称乙方) ______________公司将位于_______路____号___间门面承租给乙方经营，为规范甲乙双方的行为，经充分协商，达成如下门面出租协议：
一、乙方承租甲方门面前，必须取得由工商行政管理部门颁发的营业执照并符合经工商部门审验的经营项目，非本地常住人口同时应具有身份证、暂住证、计生证、流动人口证等有效证件，并将所有证件的复印件交于甲方。
二、乙方在签订本合同之前，应向甲方交纳_______元的门面押金，该押金不得用来抵减门面租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后甲方全额将押金退还乙方(不计息)。
三、合同签定后，中途不允许将门面退还甲方，否则押金不予退还。乙方在承租期内不得私自将门面转让他方经营，如因特殊情况需要转让门面，必须经甲方同意，甲方每次收取_______元的转让管理费。如私自转让，则对乙方处以_______元的罚款(在押金中扣除)，并对新承租户主处以_______元的罚款后，提高房屋租金的_______%，重新签订租赁协议。
四、门面租金为每月_______元，乙方必须先交钱后租房，月底时先将次月的门面租金交清，决不允许拖欠，如有拖欠，第一次给予_______元的罚款在押金中扣除(不抵减租金)，再有发生则甲方有权收回门面另行出租，并没收押金。
五、乙方必须遵守国家的法规、法令和政策，搞好综合治理，服从各管理部门的管理，在经营范围内合法经营，如违法乱纪，不服从管理，所造成的后果一概由乙方自负，后果特别严重的甲方有权终止合同，没收押金。
六、乙方在承租期内，其工商管理费、税金、水电费、设施维修费、卫生费(如到收费厕所大小便)等费用一律自理。从事餐饮业的业主，应注意搞好环境卫生，特别是要保证下水道的畅通，如下水道堵塞则由对该下水道堵塞有影响的餐饮业主共同出资疏通。
七、乙方在承租期内要搞好防火、防盗、门前三包等各项工作，如因乙方门前三包不(更多精彩文章来自秘书不求人)合格导致甲方受到管理部门处罚，甲方对乙方处以_______元的罚款，在押金中扣除。发生责任事故造成自身和他方损失的概由乙方负责，后果特别严重的将移交司法部门处理。
八、乙方在承租期限内要妥善保管好甲方的各种设施，如有损坏照价赔偿(在押金中扣除)，不允许对门面的整体结构进行改造(如打墙、开门、开窗等)，如需对门面进行外观装修，则应征得甲方同意，否则甲方有权收回门面，没收押金。
九、本协议有效期为____年，即从______年____月____日至______年____月____日止，甲方原则上保证乙方的经营期限，如若在此期间国家宏观政策上有重大变化、当地政府对城区重新规划、甲方在经营上有重大举措需提前收回门面时，甲方须提前一个月通知乙方，乙方必须无条件服从。合同终止后不得向甲方提出补偿要求。
十、本合同一式两份，自签字之日起生效，若有未尽事宜，双方协商解决。合同到期后，甲方对门面招标，乙方在同等条件下享有优先权。 甲方：_________________ 乙方：_________________ _______年_____月_____日 2016最新门面房屋租赁合同范本二 出 租 方 (以下简称甲方) 承 租 方(以下简称乙方) 根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在自愿、平等、等价有偿的原则下经过充分协商，特定立本合同。 第一条 租赁内容 甲方将位于 门面租赁给乙方。 甲方对所出租的房屋具有合法产权。 甲租赁给乙方的房屋，甲方同意乙方所租房屋作为经营使用。 第二条 租赁期限 租赁期 年，自 年_____月 日起至 年 月 日止。 第三条 租金、保证金 店面第一年每月租金为人民币 元，年租金总额为人民币： 元，承租时一次性收清一年(12个月)租金。以后租金金额根据周围实际情况酌情调整。以上租金是不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费由乙方缴纳。 保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币： 元，作为履约保证金。 第四条 双方的权利和义务 (一)甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用。 (二)甲方对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。 (三)乙方应在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公。 (四)乙方在合同有效期内，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。 (五)乙方需按合同内容交纳租金、电、物业税费及社会公共收费(治安、卫生、工商、税务等费用。 第五条 续租 乙方如需续租，应在租期届满前二个月向甲方提出，并签订新租赁合同。 第六条 其它 乙方在有效合同期内如需改变经营性质须和甲方保持一致意见，不得转让、转租或对房间内设施进行改造，乙方在有效合同期内如擅自终止合同，甲方不退还租金。 乙方在有效合同期内如有违反法律的行为，甲方可立即终止合同。 乙方营业时如需临时占用周围公共面积，需和相邻业主保持一致意见。 第七条 违约 任何一方单方面取消、中断合同，应至少提前一个月通知对方。 若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的20%. 第八条 合同生效、纠纷解决 本合同经甲、乙双方签字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。 在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请所在地人民法院解决。 本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。 本合同正本一式两份，甲、乙双方各执壹份，共壹页，捌条。 甲 方： 乙 方： 身份证号： 身份证号： 电 话： 电 话： 签字日期： 年 月 日 签字日期： 年 月 日 2016最新门面房屋租赁合同范本三 出租方： (以下简称甲方) 承租方： (以下简称乙方) 承租方：甲、乙双方依据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，本着互惠互利、友好合作的宗旨，在充分理解本合同各条款的基础上达成共识，特签定本合同以便共同遵守。
一、门面位置、面积及用途： 甲方将位于 (填地点) 栋 楼 号房屋，面积约 平方米租赁给乙方使用，用于经营 。
二、租赁期限：
1、本着赁合同期限为 年，即从 年 月 日起至 年 月 日止(以下简称合同期限)。
2、合同期届满，如乙方需续签本合同，应于期满前四十五天向甲方提出书面请求，经双方协商一致后方可续签，否则视为乙方放弃优先承租的权利。
3、合同期满前，如乙方不租赁经营，应于四十五天前以书面形式提出申请，经甲方同意后可终止合同;若未经同意单方终止合同，属于乙方违约，乙方交纳的保证金不予退还。
三、租金及支付时间： 本合同期内壹年租金为 元，于签合同时一次性付清，在合同期内因市场行情发生变化需调整租金，双方协商随行情而定。
四、合同保证金的约定： 签订合同时乙方须向甲方交纳合同保证金 元。合同期满乙方按照甲方要求办理退租的相关手续，并由甲方对其所承租房屋进行验收合格后，方可凭租赁合同和收据退还保证金。
五、房屋装修：
1、乙方进行装修不得影响、破坏房屋整体结构和建筑风格，装修费用由乙方自行承担。
2、租赁期届满，对乙方装修未撤除部分，甲方不于补偿，其所有权属甲方享有。
六、其他费用：
1、水、电等费用按照乙方日常使用数(计量)，按相关部门统一收费标准按月缴纳。
2、乙方经营所发生的各项税费，由其自行承担。
七、双方的权利、义务：
1、甲方的权利、义务： (一)甲方应保证租赁物的完好并能够正常使用; (二)对乙方使用的租赁物装修时的方案进行审批，适时提出修改建议，并对方案的实施进行监督;
2、乙方的权利、义务： (一)按国家法律、法规和商业公司规定的经营范围进行合法经营; (二)乙方在经营中的债权债务及因经营活动所引起的赔偿责任由乙方自行承担; (三)乙方不得利用所承租门店进行非法活动，不得私自转租; (四)对租赁房屋装修时，执行甲方审批同意的装修方案; (五)合同期内，除房屋主体外的其他设施由乙方负责维修(如卷门、水电设施等)，费用由乙方承担; (六)合同有效期内，对所租赁的房屋及配套设施拥有合法的使用权;
九、违约责任： 以上条款甲、乙双方共同遵守，如一方违约，违约方应向守约方赔偿实际发生的各种经济损失。租赁期内如因国家政策、城市规划和甲方不可抗拒的因素致使合同不能履行，本合同自行终止，双方均不承担违约责任。
十、补充条款： 未尽事宜，甲、乙双方协商处理。 十
一、附则： 本协议一式两份，双方各执一份，自甲、乙双方签字或盖章之日即生效。 甲方： (签章) 电话： 乙方： (签章) 电话： 年 月 日
合同编号：__________
2019最新门面房屋租赁合同范本
甲方：____________________
乙方：____________________
签订日期：____年____月____日
2019最新门面房屋租赁合同范本
_________________：(以下简称甲方)
_________________：(以下简称乙方)
______________公司将位于_______路____号___间门面承租给乙方经营，为规范甲乙双方的行为，经充分协商，达成如下门面出租协议：
一、乙方承租甲方门面前，必须取得由工商行政管理部门颁发的营业执照并符合经工商部门审验的经营项目，非本地常住人口同时应具有身份证、暂住证、计生证、流动人口证等有效证件，并将所有证件的复印件交于甲方。
二、乙方在签订本合同之前，应向甲方交纳_______元的门面押金，该押金不得用来抵减门面租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后甲方全额将押金退还乙方(不计息)。
三、合同签定后，中途不允许将门面退还甲方，否则押金不予退还。
乙方在承租期内不得私自将门面转让他方经营，如因特殊情况需要转让门面，必须经甲方同意，甲方每次收取_______元的转让管理费。如私自转让，则对乙方处以_______元的罚款(在押金中扣除)，并对新承租户主处以_______元的罚款后，提高房屋租金的_______%，重新签订租赁协议。
四、门面租金为每月_______元，乙方必须先交钱后租房，月底时先将次月的门面租金交清，决不允许拖欠，如有拖欠，第一次给予_______元的罚款在押金中扣除(不抵减租金)，再有发生则甲方有权收回门面另行出租，并没收押金。
五、乙方必须遵守国家的法规、法令和政策，搞好综合治理，服从各管理部门的管理，在经营范围内合法经营，如违法乱纪，不服从管理，所造成的后果一概由乙方自负，后果特别严重的甲方有权终止合同，没收押金。
六、乙方在承租期内，其工商管理费、税金、水电费、设施维修费、卫生费(如到收费厕所大小便)等费用一律自理。
从事餐饮业的业主，应注意搞好环境卫生，特别是要保证下水道的畅通，如下水道堵塞则由对该下水道堵塞有影响的餐饮业主共同出资疏通。
七、乙方在承租期内要搞好防火、防盗、门前三包等各项工作，如因乙方门前三包不(更多精彩文章来自秘书不求人)合格导致甲方受到管理部门处罚，甲方对乙方处以_______元的罚款，在押金中扣除。
发生责任事故造成自身和他方损失的概由乙方负责，后果特别严重的将移交司法部门处理。
八、乙方在承租期限内要妥善保管好甲方的各种设施，如有损坏照价赔偿(在押金中扣除)，不允许对门面的整体结构进行改造(如打墙、开门、开窗等)，如需对门面进行外观装修，则应征得甲方同意，否则甲方有权收回门面，没收押金。
九、本协议有效期为____年，即从______年____月____日至______年____月____日止，甲方原则上保证乙方的经营期限，如若在此期间国家宏观政策上有重大变化、当地政府对城区重新规划、甲方在经营上有重大举措需提前收回门面时，甲方须提前一个月通知乙方，乙方必须无条件服从。
合同终止后不得向甲方提出补偿要求。
十、本合同一式两份，自签字之日起生效，若有未尽事宜，双方协商解决。
合同到期后，甲方对门面招标，乙方在同等条件下享有优先权。
甲方：_________________
乙方：_________________
_______年_____月_____日
最新门面房屋租赁合同范本二
出
租
方
(以下简称甲方)
承
租
方(以下简称乙方)
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在自愿、平等、等价有偿的原则下经过充分协商，特定立本合同。
第一条
租赁内容
甲方将位于
门面租赁给乙方。
甲方对所出租的房屋具有合法产权。
甲租赁给乙方的房屋，甲方同意乙方所租房屋作为经营使用。
第二条
租赁期限
租赁期
年，自
年_____月
日起至
年
月
日止。
第三条
租金、保证金
店面第一年每月租金为人民币
元，年租金总额为人民币：
元，承租时一次性收清一年(12个月)租金。以后租金金额根据周围实际情况酌情调整。以上租金是不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费由乙方缴纳。
保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币：
元，作为履约保证金。
第四条
双方的权利和义务
(一)甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用。
(二)甲方对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。
(三)乙方应在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公。
(四)乙方在合同有效期内，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。
(五)乙方需按合同内容交纳租金、电、物业税费及社会公共收费(治安、卫生、工商、税务等费用。
第五条
续租
乙方如需续租，应在租期届满前二个月向甲方提出，并签订新租赁合同。
第六条
其它
乙方在有效合同期内如需改变经营性质须和甲方保持一致意见，不得转让、转租或对房间内设施进行改造，乙方在有效合同期内如擅自终止合同，甲方不退还租金。
乙方在有效合同期内如有违反法律的行为，甲方可立即终止合同。
乙方营业时如需临时占用周围公共面积，需和相邻业主保持一致意见。
第七条
违约
任何一方单方面取消、中断合同，应至少提前一个月通知对方。
若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的20%.
第八条
合同生效、纠纷解决
本合同经甲、乙双方签字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。
在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请所在地人民法院解决。
本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。
本合同正本一式两份，甲、乙双方各执壹份，共壹页，捌条。
甲
方：
乙
方：
身份证号：
身份证号：
电
话：
电
话：
签字日期：
年
月
日
签字日期：
年
月
日
最新门面房屋租赁合同范本三
出租方：
(以下简称甲方)
承租方：
(以下简称乙方)
承租方：甲、乙双方依据《中华人民共和国合同法》等有关法律规定，本着互惠互利、友好合作的宗旨，在充分理解本合同各条款的基础上达成共识，特签定本合同以便共同遵守。
一、门面位置、面积及用途：
甲方将位于
(填地点)
栋
楼
号房屋，面积约
平方米租赁给乙方使用，用于经营。
二、租赁期限：
1、本着赁合同期限为
年，即从
年
月
日起至
年
月
日止(以下简称合同期限)。
2、合同期届满，如乙方需续签本合同，应于期满前四十五天向甲方提出书面请求，经双方协商一致后方可续签，否则视为乙方放弃优先承租的权利。
3、合同期满前，如乙方不租赁经营，应于四十五天前以书面形式提出申请，经甲方同意后可终止合同;若未经同意单方终止合同，属于乙方违约，乙方交纳的保证金不予退还。
三、租金及支付时间：
本合同期内壹年租金为
元，于签合同时一次性付清，在合同期内因市场行情发生变化需调整租金，双方协商随行情而定。
四、合同保证金的约定：
签订合同时乙方须向甲方交纳合同保证金
元。合同期满乙方按照甲方要求办理退租的相关手续，并由甲方对其所承租房屋进行验收合格后，方可凭租赁合同和收据退还保证金。
五、房屋装修：
1、乙方进行装修不得影响、破坏房屋整体结构和建筑风格，装修费用由乙方自行承担。
2、租赁期届满，对乙方装修未撤除部分，甲方不于补偿，其所有权属甲方享有。
六、其他费用：
1、水、电等费用按照乙方日常使用数(计量)，按相关部门统一收费标准按月缴纳。
2、乙方经营所发生的各项税费，由其自行承担。
七、双方的权利、义务：
1、甲方的权利、义务：
(一)甲方应保证租赁物的完好并能够正常使用;
(二)对乙方使用的租赁物装修时的方案进行审批，适时提出修改建议，并对方案的实施进行监督;
2、乙方的权利、义务：
(一)按国家法律、法规和商业公司规定的经营范围进行合法经营;
(二)乙方在经营中的债权债务及因经营活动所引起的赔偿责任由乙方自行承担;
(三)乙方不得利用所承租门店进行非法活动，不得私自转租;
(四)对租赁房屋装修时，执行甲方审批同意的装修方案;
(五)合同期内，除房屋主体外的其他设施由乙方负责维修(如卷门、水电设施等)，费用由乙方承担;
(六)合同有效期内，对所租赁的房屋及配套设施拥有合法的使用权;
九、违约责任：
以上条款甲、乙双方共同遵守，如一方违约，违约方应向守约方赔偿实际发生的各种经济损失。租赁期内如因国家政策、城市规划和甲方不可抗拒的因素致使合同不能履行，本合同自行终止，双方均不承担违约责任。
十、补充条款：
未尽事宜，甲、乙双方协商处理。
十一、附则：
本协议一式两份，双方各执一份，自甲、乙双方签字或盖章之日即生效。
甲方：
(签章)
电话：
乙方：
(签章)
电话：
年
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合同编号：__________
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关于小区车位车库归属的问题是我国现行物权法在制动过程中,争议分歧比较大的一部分,但是经过几次的商讨再修订,最后确定了新《物权法》对于车位的相关规定，基于此，以下是小编为大家精心准备的：3篇标准版车位租赁合同范本 。欢迎阅读与参考!
标准版车位租赁合同范本1
出租人： _________
法定代表人：_________ 联系电话：_________
委托代理人：_________ 联系电话：_________
地址：_________
承租人：_________
法定代表人：_________ 身份证：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________ 联系电话：_________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出租人和承租人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就地下停车位租赁事宜达成如下协议：
第一条 项目建设依据
出租人取得座落于_________地块的国有土地使用权。该地块花园名称：_________，承租人租赁该花园的地下停车位(以下简称该车位)，租赁期限从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
第二条 基本情况
该车位为第一条规定项目中的第_________幢地下_________层，该车位编号为_________(该车位平面图见附件一)。
第三条 租金
出租人与承租人约定该车位租金总额为_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元人民币整(大写)。
第四条 付款方式
出租人同意承租人以一次性的方式付款。
第五条 逾期付款责任
承租人未按照约定的时间付款的，按照下列方式处理：
1、逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，承租人按日计算向出租人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出租人支付违约金，合同继续履行。
2、逾期超过90日后，出租人有权解除合同。出租人解除合同的，承租人已交租金不予退还。承租人愿意继续履行合同的，经出租人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，承租人按日计算向出租人支付逾期应付款万分之五的违约金。
第六条 交付条件
(一)出租人应当在_________年_________月_________日前向承租人交付该车位。
(二)该车位交付时应当符合下列第1、2
项所列条件：
1、该车位所在楼栋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收回执;
2、该车位位置已划线;
第七条 逾期交付责任
除不可抗力外，出租人未按照第十条约定的期限和条件将该车位交付承租人的，按照下列方式处理：
1、逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出租人按日计算向承租人支付已交付车位价款万分之五的违约金，合同继续履行。
2、逾期超过90日，承租人有权退车位。承租人退车位的，出租人应当自退车位通知送达日起5日内退还全部已付款，并按照承租人全部已付款2%向承租人支付违约金。承租人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满次日起至实际交付日止，出租人按日计算向承租人支付已付款万分之五的违约金。
第八条 交接手续
验收交接时，双方应当签署车位交接单。
第九条 使用承诺
承租人使用该车位期间，不得擅自改变用途和该车位所在楼栋的建筑主体结构、承重结构。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外，承租人在使用该车位期间有权与其他权利人共同使用与该车位有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。出租人不得擅自改变与该车位有关的共用部位和设施的使用性质。
第十条 物业管理
出租人依法选聘的物业管理企业为：_________。该企业按照规定办理相应的停车管理服务备案手续。管理期间，由物业管理企业收取地下停车管理服务费，提供地下停车物业管理服务。
第十一条 争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按照下列第_________种方式解决：
1、提交_________仲裁委员会仲裁。
2、依法向人民法院起诉。
第十二条 未尽事项，双方可以另行签订补充协议。对本合同的变更或解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十三条 本合同自双方签字盖章之日起生效，一式三份，具有同等法律效力，其中出租人两份，承租人一份。
出租人(签章)：_________ 承租人(签章)：_________
代理人(签章)：_________ 代表人(签章)：_________
签订时间：_________年_________月_________日 签订时间：_________年_________月_________日
附件
(一)：该车位平面图
(略)
标准版车位租赁合同范本2
甲、乙双方根据平等、自愿、协商的原则就车位使用、车辆停放管理服务事宜达成如下协议。
一、协议当事人
甲方：
乙方：车位号为 区 号的使用人
二、车库概况
车场名称：
乙方使用的车位类型：购买□ 租用□
乙方购买(租用)车位坐落位置：地下车库 区 号
三、车位使用时间
车位使用时间由 年 月 日至 年 月 日。
四、甲方服务内容及标准
1、甲方对乙方车辆的出入、库内行驶、停放进行指导服务。出入登记，库内限速行驶、统一有序按规停放。
2、保障车库内交通设施设备完好，标线、标志牌清楚，设施稳固。
3、甲方负责车库内保洁。车库内设施、设备整洁，路面无明显杂物。
4、甲方负责车库内巡视。定时定点按规定路线巡视，并做好记录。
5、甲方为乙方建立车辆及收费档案。
五、甲方的权利和义务
1、甲方对整个车库行使管理权。
2、按照服务内容及标准为乙方提供服务。
3、为乙方办理保险理赔出具证明。
六、乙方的权利及义务
1、车辆享有顺利的驶入、驶出、停放的权利。
2、乙方享有车库管理服务工作的监督权和建议权。
3、乙方必须遵守地下车库的相关管理规定，确保地下车库方便、安全的使用。
4、乙方必须按照协议约定交纳停车费用。
5、为甲方提供真实有效的相关资料。
七、服务费用(不含车辆的各种保险及车位租赁费)
1、费用支出：人员工资、福利等，办公用品，电费及损耗，设施设备的维护、及合理利润。
2、费用标准：
(1)车辆包月停放费为 元/车位?月。
3、停车服务费标准按政府政策执行，随着政府政策的调整而调整。
4、车位使用原则为先交费后使用原则。每年 前交纳下个年度的车辆管理服务费。
5、乙方出租车位后停车管理费用由乙方的承租人交纳，乙方负有连带责任。
6、乙方转让车位时须结清以前停车服务费。
八、违约责任
1、甲方违反协议，未达到约定的服务质量，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。
2、乙方违反协议，使甲方未达到约定的服务质量，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改给甲方及第三方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
3、乙方按照协议的约定交纳相关费用，使用期满或经甲方催交仍不交纳的视为乙方自动解除协议，甲方不再承担相应的责任。
4、乙方应当按照甲方的要求办理停车手续，乙方拒绝提供相关资料的，甲方有权拒绝乙方的停车要求。
5、乙方将停车卡借予他人或丢失未能立即告知甲方并进行补办，导致乙方或其它方的财产损失，由乙方承担，甲方不予承担任何责任。
6、乙方未按照地下车辆管理规定执行的，产生的相关责任由乙方自行承担。
九、甲方不为停放的车辆办理各种保险，为了确保车辆意外损伤或丢失，乙方必须为自己的车辆办理保险。
十、自然灾害等不可抗力造成的损害，甲方不负任何责任。
十一、本协议在履行中如发生纠纷双方协商解决，协商不成可通过诉讼解决。
十二、本协议如有未尽事宜，可协商处理。
十三、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。
十四、本协议一式肆份。
甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。
甲方签章： 乙方签章：
甲方代表： 乙方代表：
年 月 日 年 月 日
标准版车位租赁合同范本3
出租方(甲方)： 身份证号：
承租方(乙方)： 身份证号：
甲乙双方同意按照下列条款签订本租赁合同，以资共同遵守：
一、甲方向乙方出租
珠海市斗门区西江月花园地下停车位，车 位号码是 629 号。
二、租期期限及车位租金：自
年 月 日至 年 月 日止，租金合计人民币 元(大写：)。租金由乙方在签署协议后一次性支付给甲方。租赁期内的车位管理费由甲方承担。
三、双方只构成车位租赁关系，不构成保管关系。
乙方应自行做好车辆的安全防护工作，如因车辆受损或车内物品丢失，甲方不承担任何责任。
四、乙方停放至停车位上的车辆如因车辆受损，由乙方自行向损害方索赔。
五、在租赁期内，该车位的所有权属于甲方。
乙方对该车位只有使用权，乙方不得在租期内对该车位进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何侵犯租赁物件所有权的行为。
六、乙方不得擅自更改本协议停车位的用途;
乙方停放的车辆内不得有人、物品留臵;乙方停放的车辆不得外附或内装任何危险物品，如易燃、易爆、腐蚀性等违禁物。由于上述原因产生的一切责任由乙方承担。
七、乙方承诺并遵守该停车地点管理办公室制定的停车管理规定，如因为乙方原因导致停车场地受损，后果由乙方负全责。
八、乙方进出本停车场的车辆必须服从当值保安员的指挥，以及配合物业公司的管理。
九、租约期满，甲乙双方如不租或续租，都应提前1个月通知对方。
在同等条件下，乙方有优先续租权。
十、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签字之日起生效。
甲 方(签字)： 乙 方(签字)：
电 话： 电 话：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
车位租赁合同范本最新3篇
解除租赁合同的规范书写能减少纠纷。在具体内容上又应该注意哪些呢? 解除租赁合同通知书(范本) xx先生(女士)：
我与你于xx年 xx月 xx日就位于xx市xx区xx大街xx号xx区xx号楼(具体门牌号)的房屋签订的《租赁合同》，现依据《合同法》和《租赁合同》第十条第7款及第十一条第一款的约定，特依法通知解除租赁合同。
望收函后10 日内，迁出该房屋。否则我将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究你的责任，由此产生的一切法律后果，由阁下自行承担。 特此通知! 出租人：xx 日期：xx年xx月xx日
签订房屋租赁合同的十大注意事项房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。具体来说，房屋租赁合同应包括以下条：
1、双方当事人的情况
合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
2、住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
4、租赁期限
由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。
6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。
7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。
9、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。
10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。
设备租赁合同
承租方：(以下简称乙方)
出租方：(以下简称甲方)
根据《合同法》的有关规定，按照平等互利的原则,
为明确甲、乙双方的权利和义务，经双方协商一致，特签订本合同。
第一条：租赁设备的名称：
。
设备使用地点：
。
第二条：租赁期限
自_
____年__
__月__
__日至
年
月
日
第三条：租金支付
租金：(小写)：
元整;
(大写)：
第五条：租赁设备的交货和验收
1、租赁设备在交货地点，由甲方向乙方(或其代理人)交货。因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成租赁设备延迟交货时，甲方不承担责任。
2、乙方应自收货时起24小时内在交货地点检查验收租赁设备，同时将签收盖章后的租赁设备的验收收据交给甲方。
3、如果乙方未按前款规定的时间办理验收，甲方则视为租赁设备已在完整状态下由乙方验收完毕，并视同乙方已经将租赁设备的验收收据交付给甲方。
4、如果乙方在验收时发现租赁设备的型号、规格、数量和技术性能等有不符、不良或瑕疵等属于甲方的责任时，乙方应在交货当天，立即将上述情况书面通知甲方，由甲方负责处理，否则，视为租赁
设备符合本合同及附件的约定要求。
第八条：租赁设备的使用、维修、保养和费用
1、在工作过程中乙方若不能对设备故障进行排除，应及时通知甲方进行维修。
2、租赁设备在安装、保管、使用等过程中发生的一切费用、税款，均由乙方承担。
第十三条：未尽事宜，双方另行协商解决。与本合同有关附件具备本合同同等效力。本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，双方签字盖章后生效。
承租方(乙方)：
出租方(甲方)：
委托代理人：
委托代理人：
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