房屋租赁合同承租人版

房屋租赁合同承租人版（精选8篇）

房屋租赁合同承租人版 篇1

法定代表人：

承租方（以下简称乙方）： 住所地：

法定代表人：

根据中华人民共和国相关法律法规规定，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商一致，就乙方向甲方租赁房屋事宜签订本房屋租赁合同。

甲乙双方在此不可撤销的声明：双方在充分沟通和谈判的基础上达成本合同所有条款，双方对于本合同的任一条款均已有充分的理解和认识，不存在误解。

开 户 行： ； 账 号： ；

甲方变更指定帐户的应在乙方付款日前一个月提前书面通知乙方，因甲方未及时通知乙方而造成的一切损失均由甲方承担。

3、乙方向甲方交纳租金，甲方应于乙方每年租金全额付款前5天提供符合国家税务部门认可的正式房屋租赁发票。因甲方提供的相关税票不符合法律法规的规定致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，则甲方应赔偿乙方因此而受到的全部实际损失，乙方有权从当期及今后应付甲方租金、费用中抵扣全部损失款项。若甲方未在约定时间提供租赁发票的，乙方有权暂缓支付租金，直至甲方提供约定的租赁发票为止。

4、合同期内，甲方承担因出租租赁物业而须缴纳的各项税、费。

5、电费：甲方同意在租赁期内向乙方提供 KVA供电量。租赁期间，甲方同意将用电户名过户给乙方，电费由乙方自行向供电部门缴纳，租赁期满过户甲方。

6、水费：甲方同意在租赁期内向乙方提供生活和消防用水。甲方同意将用水户名过户给乙方，水费由乙方自行向供水部门缴纳，租赁期满过户甲方。

或财产受到损失时，甲方应对乙方负有完全责任并赔偿乙方遭受的实际损失。

7、甲方与

甲方违约，乙方根据上述情形终止合同时，应书面通知甲方，甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；乙方亦可选择不予终止合同，要求甲方赔偿乙方所遭受的损失。

6、乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权终止合同： 1）乙方逾期支付租金连续达三个月以上的；

2）未经甲方同意乙方擅自对外整体转租的；

乙方违约，甲方根据上述情形终止合同时，应书面通知甲方，甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；甲方亦可选择不予终止合同，要求乙方赔偿甲方所遭受的损失。

房屋租赁合同承租人版 篇2

承租人杨某是否享有优先承租权, 和如何行使优先承租权的问题。

二、相关法条

《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十一条、第一百二十五条、第二百三十五条。

三、案件索引

一审:X市X区人民法院 (2012) X法民二初字第X号

二审:X省X市中级人民法院 (2013) X民一终字第X号 (2013年3月25日)

四、基本案情

坐落于X市X小区商网系鲁某等六人共同共有, 建筑面积228.8平方米。2009年12月18日, 五人共同委托鲁某与杨某签订《商铺租赁合同》, 合同约定:鲁某等六人将诉争商铺租赁给杨某使用, 租期二年, 租赁时间自2009年12月18日起至2011年12月18日止;第一年、第二年的租金均为6万元, 一次性付清, 杨某在签订合同后即支付第一年12个月的租金, 第二年提前30天交下一年租金, 否则鲁某等六人有权终止合同, 无条件收回房屋;此房不得转租转让, 租赁期满时, 此房若要续租, 在同等条件下, 杨某有优先权;租赁期内杨某不得无故退房, 否则视为违约, 所交租金及押金分文不退。租期满后, 杨某需续租的, 必须在合同终止日前30日与鲁某等六人协商, 协商成, 提前30天交下一次租金, 否则视为不续租, 鲁某等六人有权自行处理并收回房屋;同时双方在其他补充条款②中约定, 租赁期限暂定10年, 以租房合同为准。租房合同每两年一签, 先签合同后用房。同等条件下, 杨某有优先权。合同签订后, 鲁某等六人按约将诉争商铺交付杨某使用, 杨某按约向鲁某等六人支付了第一年的租金。而后, 杨某将诉争商铺分割为两间商铺, 一间商铺, 杨某邀约李某合作经营中财通房地产经纪公司, 另一间商铺, 杨某邀约严某合作经营X市X区“X汤锅店”。

五、裁判结果

X市X区人民法院 (2012) X法民二初字第X号民事判决, 终止六原告与被告于2009年12月18日签订的《商铺租赁合同》;被告杨某及严某、李某将位于X市X小区金寿园X号商铺腾还给六原告;被告杨某向原告支付自2011年12月19日起至腾房之日止的房屋占用费, 按每个月5000元计算;驳回原告的其他诉讼请求;驳回被告杨某的反诉请求”。宣判后, 杨某提出上诉。X市中级人民法院于2013年3月25日作出 (2013) 昆民一终字第X号民事判决, 判决维持X市X区人民法院 (2012) X法民二初字第X号民事判决。

六、裁判理由

云南省X市中级人民法院二审认为:双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示, 并未违反法律强制性规定, 属于合法有效的合同, 双方应依约履行。根据双方签订的《商铺租赁合同》第2条约定:租期为二年, 租赁时间从2009年12月18日至2011年12月18日止。第16条第②项约定:租赁期限暂定10年, 以租房合同为准。租房合同每两年一签, 先签合同后用房, 同等条件下, 乙方有优先权。上诉人认为第16条第②项10年租期的约定取代了第2条2年租期的约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的, 应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则, 确定该条款的真实意思。”之规定, 从词句理解, 双方合同第16条第②项约定的“租赁期限暂定10年”, 并非明确、具体的约定, 属于不确定的意向性条款, 结合该条“以租房合同为准。租房合同每两年一签, 先签合同后用房, 同等条件下, 乙方有优先权”, 以及第2条约定:租期为二年, 租赁时间从2009年12月18日至2011年12月18日止。则应理解为第一期租期为2年, 之后的续租应以双方新达成的意见为准, 如双方协商一致的话可以续租至10年。故对上诉人上述主张不予采信。上诉人应于2011年12月18日第一期租期届满前即与被上诉人协商一致, 另行签订新的租赁合同, 现双方未能对涉案房屋的续租事宜达成一致, 依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满, 承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定, 双方签订的《商铺租赁合同》已经终止, 上诉人杨某及严某、李某继续占有涉案房屋已无任何依据, 应将房屋腾还被上诉人, 并支付相应的房屋占用费。关于上诉人反诉被上诉人要求继续履行2009年12月18日签订的商铺租赁合同以及承担违约金的请求, 因双方签订的《商铺租赁合同》已于2011年12月18日租期届满, 而双方未达成续租协议而终止履行, 被上诉人收回房屋符合双方合同约定。

七、案例注解

本案中, 一、二审法院都认定承租人杨某主张优先承租权不符合合同约定, 原因在于双方的租赁合同对优先承租权的约定十分简单, 仅有“同等条件下, 乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述。参考优先购买权我们一起来探讨优先承租权如何行使的问题。

情形一, 有第三方介入的情形。对于通常所理解的同等条件是指优先承租权人在承租出租人房屋时, 其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同, 而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。当中就包括:第一, 同等条件首先体现在同等价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益, 必须在价格条款上保持等同, 即承租人应当支付的款额不低于第三人在合同中约定的价款。第二, 在支付方式上的等同, 如出租人允许第三人分期支付租金, 除非出租人有理由相信承租人会拖欠租金, 出租人必须同样允许承租人分期付款, 举证责任当然由出租人承担。第三, 其他交易条件的等同。当出租人与第三人订立合同中有从给付义务时, 承租人又不能履行时, 若从给付义务能以金钱代替的, 视为条件相同, 此时承租人可以支付金钱代替履行从给付义务;若从给付义务不能用金钱代替, 同时又是合同生效所附条件, 亦构成同等条件, 承租人必须履行此从给付义务。本案中, 涉及的承租人的优先承租权, 虽然不具有对抗善意第三人的承租权的优先性, 但同样可以在当事人双方之间产生债权的约束力, 在合同期限届满后, 如果诉争房屋继续出租, 当承租人以第三方提供的同等条款与条件提出缔约请求时, 原告需要与承租人订约, 否则应当承担违约责任。但目前由于并无第三方的出现, 承租人提出的订约条件, 并不能使“同等条件下, 乙方有优先权”成就, 因此承租人要求继续承租房屋缺乏事实基础, 故无法得到法院的支持。

情形二, 无第三人介入情形。承租人在签订租赁合同时, 也可通过明确、具体的条款约定来排除需第三人的介入, 这需要出租人或承租人承担一定的市场风险, 即租金价格的波动造成预期收益的贬损。则在合同条款当中明确租期届满以后续租的租金上涨幅度或标准、支付方式、续租期限等要式合同条款, 则将优先承租权的条件明确化, 才具有可操作性, 也便于法院审理认定以及案件的执行。本案中, 承租人杨某诉请要求继续履行双方签订的《商铺租赁合同》, 由于合同中对于优先承租权的约定过于简单, 仅有“同等条件下, 乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述, 而无租期届满以后续租的租金涨幅或标准、支付方式等要式合同条款的约定, 则无实际可操作性, 如仍按照原合同约定支付租金, 则与市场行情不符, 如按照市场价格支付, 则可能与出租人或承租人的预期想法不符, 在无法律明文规定的支撑下, 法院冒然的作出继续履行合同的判决, 将势必损害一方利益, 且违反合同缔约自由的原则, 该处理方式不可取。如双方合同有以上要式条款的约定, 则出租方不履行合同义务, 给予承租人优先承租权, 则法院可依合同条款作出判决, 要求出租人继续履行合同, 以及承担违约责任, 在执行过程中, 也可采取相应的强制手段, 有利的保障承租人享有优先承租权不受侵犯。

综上, 笔者认为, 承租人如何行使优先承租权, 则合同条款中应具备以上所述具体、明确的要式条款, 以便履行期间的延续和法院强制手段的实施或出租人本着诚实信用的原则, 引入第三人的平等竞价机制, 才能较好的保障承租人行使优先承租权的目的。

承租人为何不得将房屋擅自转租 篇3

王某是一塑料厂的工人，山于工厂经营小景气，2000年3月，王某下岗了，生活愈加困难。好友陈某对他的处境非常同情，主动提出把自己的一间临街房屋租给王某开餐馆，而且每月只收王某600元租金，这个价格比市价要低许多。王某喜出望外，很快与陈某签了房屋租赁合同，约定租期为5年。王某用陈某的房屋开了一家餐馆，但由于王某经营无方，餐馆很不景气，几个月后，王某没有信心再经营下去了。这时正好有人想租他的店面，王某遂以每月1200元租金转租，除了每月交给陈某600元外，王某每月净赚600元。此事后来被陈某发现了，陈某认为，当初是看在朋友的份上想帮王某一把才定下600元租金的，王某将房屋转租并从中渔利，违背了自己的初衷，要求王某退房。王某尽管感到有些理亏，但认为有合同在手，要打官司的话自己稳操胜券，所以不答应退房，说5年租期届满时自然会退房。陈某无奈之下起诉到法院，要求解除与王某的房屋租赁合同。

本案中，陈某将临街房屋出租给王某开餐馆，符合国家法律的规定，双方所签的租赁合同有效。但承租人王某如果要将房屋转租给第三方使用，必须事先征得出租人的同意，否则，出租人有权收回租赁物，解除租赁合同，并由承租人承担违约责任。我国《合同法》224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，王某将房耀转租他人，并未通知陈某，更不要说取得陈某同意了，因此，陈某有权解除与王某的合同，收回房屋的使用权。

按合同约定合理使用租赁房屋是承租人的基本义务。本案中王某若不想租下去，他可以与陈某协商解除租赁合同，但不能擅自将房屋转租，更不能以此谋利。

房屋租赁合同(承租方) 篇4

本合同由以下双方于【】年【】月【】日签订：

出租方：【】（以下简称甲方）地

址：【】

联系人：【】 联系电话：【】

承租方：【】（以下简称乙方）地

址：【】

联系人：【】 联系电话：【】

甲乙双方本着平等互利的原则，经过友好协商，在充分听取和尊重双方意见的基础上，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，拟定如下合同条款，以便共同遵守。

第一条

出租房屋基本情况

1.甲方出租给乙方的房屋座落在【】（以下简称“该房屋”），甲方保证对该房屋享有所有权或/和出租权，该房屋产权证【注：如该房屋为转租的，此处应为“该房屋所有权证以及该房屋所有权人同意甲方将该房屋转租给乙方的证明”】见本合同附件。

2.乙方承诺租赁该房屋作为【】之用途。

第二条

租赁期限

1.房屋租赁期限【】年，自该房屋交付日起算。

2.租赁期届满或提前终止的，甲乙双方应在租赁期届满或终止后【】日内对款项进行结算，如经结算任何一方需向另一方支付款项，该付款方应在结算后【】日内将应付款项支付对方；乙方在双方结算无异议后【】日内向甲方返还该房屋，但如甲方存在欠付乙方款项的，则在甲方未支付完毕该等款项前，乙方有权拒绝返还该房屋且无需对甲方承担任何责任。

3.租期届满，如乙方需继续租赁该房屋，则应于租赁期限届满前2个月内，向甲方提出续约的书面申请，经甲方书面同意后，重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方对该该房屋享有优先承租权。

第三条 房屋的交付与交还

1.双方暂约定该房屋交付日为【】年【】月【】日，甲方可以提前交付该房屋。甲方实际交付该房屋之日为房屋交付日期。每逾期交付一日，应向乙方支付违约金【】元。甲方交付该房屋逾期超过【】日，则乙方有权终止本合同，甲方应将已收取的租金退还乙方且甲方应按年租金的20%向乙方支付违约金。

2.乙方交还该房屋时应“按现状”交还；对于属于乙方的且可与该房屋分离的装饰、设备或用品等，乙方有权自行承担费用拆除予以搬离，对于其他与该房屋不可分离的装饰、设备或用品等，乙方无需将其恢复原状、亦无需承担将其拆除等任何费用。

第四条

租金、租金的支付方式及支付期限

1.双方约定，该房屋年租金为人民币【】元整（RMB【】）。2.租金支付期限和方式为：【】。

3.每次乙方支付租金前，甲方应当向乙方提供相当于应付租金的合规发票，乙方在收到发票后【】日内向甲方支付租金。

第五条 租赁期间相关费用

1.甲方应承担的费用：租赁期间，房屋和土地的产权税以及因租赁所发生的各类税费由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。

2.乙方应按时交纳自行负担的费用，该等费用包括但不限于水费、电费、暖气费、物业费。

3.甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。

第六条

房屋修缮与使用

1.租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。如果因非乙方责任发生门窗破损，甲方应积极履行修缮义务。

2.乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的24小时内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

3.对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。

4.乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，甲方应及时通知乙方说明情况（提供详细损毁清单），待双方确认后乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。

5.对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。

第七条

装修和改造

1.如果乙方需对租赁的房屋进行装修，需取得甲方的书面同意。且乙方的装修和改造不得改变租赁房屋的建筑结构。

2.乙方装修及添附设备的费用由乙方自行解决，添附设备的产权属乙方所有。

第八条 转让

1.租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前【】日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。

2.租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。

第九条 甲方的违约责任

1.租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋毁损、灭失，造成乙方或第三方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。2.甲方不得以任何形式干涉乙方的正常经营管理活动，不得以任何方式（包括但不限于改变该房屋任何结构等）影响乙方对该房屋的使用，否则，甲方应对乙方因此遭受的全部损失承担赔偿责任。

3.如本合同因甲方原因导致提前解除的，甲方除需将在解除本合同前乙方已支付的所有租金退还给乙方，同时，甲方还须按下述规定向乙方支付违约金和赔偿金：

（1）相当于当年三个月的租金和物业管理费的违约金；（2）乙方在租赁期间内为该房屋装修或改造所支出的全部费用；（3）乙方重新租赁其他房屋所产生的费用；

（4）乙方所支出的包括律师费等中介费用、交通费、通讯费等在内的全部费用。

第十条 乙方的违约责任

1.乙方逾期支付租金或本合同项下应付甲方的任何款项，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.05％向甲方支付违约金。

2.乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，乙方应承担全部费用恢复房屋原状。

第十一条 合同的变更、解除与终止

1.甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：

（1）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；

（2）该房屋灭失、严重毁损或被鉴定为危险房屋且该等情形非因甲方的原因导致，以致无法使用并且在90日之内无法修复的。

2.甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失：

（1）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；（2）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途；

（3）乙方逾期支付租金或租金以外的其它任何应付款项超过三个月的；（4）任何一方违反本合同的其他约定，且在收到对方书面通知后七日内未予纠正的；

（3）任何一方进入清算程序，或任何一方之财产被强制执行，或任何一方被接管人接收的。

第十二条

争议解决

本合同履行中若发生争议，甲、乙双方应当本着互谅互让的原则，协商解决。协商不成的，双方均有权向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

第十三条 其他

1.本合同的附件为本合同不可分割的组成部分。

2.本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力。3.本合同自双方代表人签字盖章之日起生效。（以下无正文）

合同签订日期：

甲方：【】（盖章）

法定代表人/授权代表（签字）：

乙方：【】（盖章）

房屋租赁合同承租人版 篇5

北京市海淀区人民法院

民事判决书

(2012)海民初字第4 7 6 8号

原告（反诉被告）北京某商业管理有限公司，住所地北京市海淀区X大街X号X层，注册号：略。

法定代表人王某，总经理。

委托代理人刘某，男，中国X大学助理研究员，住中国X大学宿舍。

被告（反诉原告）徐某，男，196X年X月X日出生，汉族，自由职业者，户籍地江西省X市X镇X桥组X号，住北京市朝阳区X城X号院X号楼X室，身份证号：略。

委托代理人程芝，北京市国汉律师事务所律师。联系电话：159 1059 2307。

原告（反诉被告）北京某商业管理有限公司（以下简称某公司）与被告（反诉原告）徐某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员舒怡独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）某公司委托代理人刘某、被告（反诉原告）徐某及其委托代理人程芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）某公司诉称，2 01 1年4月我公司与徐某签订租赁合同，承租我公司经营的北京中关村某6层某某商城柜台，合同期限一年，有效期自2 01 1年5月1日起至2 01 2年4月3 0日止，租金支付方式为半年一付、先支付上半年租金，下半年租金至半年租期到期前3 0天支付。租赁协议签订后，徐某支付了上半年租金，2 01 1年10月31日上半年期限到期后，徐某未按照合同约定交纳下半年租金，无理由拒交租金经我公司多次催告后仍拒绝交纳。我公司于201 1年1 0月1 0日发出通知，要求其于2 01 1年1 0月31日撤场，其仍不按规定时间撤场，并围堵市场，扰乱市场秩序导致我公司产生损失。故诉至法院请求判令：

1、解除双方签订的租赁合同；

2、徐某支付我公司损失65 302.27元（包括

1、市场租金损失59 721.7，计算方法为我公司某市场一个月正常经营应收租金为450 077.67元，由于徐某、裴某、王某三家超租期外经营，扰乱市场导致我公司1 0月份没有收到租金，故该损失应由三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算；

2、看管货物损失3 0 0元，徐某、裴某、王某拒绝撤场的货物放到公司库房内，我公司每月花3 000元请一人看货，上述三人超期经营9天，每人应承担看货损失3 00元；

3、电费损失749.34元，计算方法为我公司正常经营下每1 7天支出电费32 0 0元，故在超期经营的9天中，我公司共损失电费1694.1元，该损失应由徐某、裴某、王某三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算；

4、人员工资损失4531.23元，计算方法为我公司正常经营下每1 7天支出人员工资1 9 3 51元，故在超期经营的9天中，我公司共损失人员工资10 244.6元，该损失应由徐某、裴某、王某三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算）。

被告（反诉原告）徐某辩称，我不同意某公司的诉讼请求。首先，我不存在不交租金的违约行为。我与某公司签订了租赁协议，租期自2 01 1年5月1日起至2 01 2年4月3 0日止。合同约定，如果我不按时交纳租金，某公司可自货款中扣除。合同签订后，我交纳了保证金，装修店铺，正常经营，2 01 1年9月，由于某公司决定调整市场方案．不再经营服装改作电子产品，便要求我们经营服装百货的商铺撤摊，大部分的商铺跟某公司协商后，拿到一定的钱后撤离。但我、裴某与王某三家没有达成协议，不同意撤摊。我的上半年租金已经支付至2 011年1 0月31日，双方租赁合同仅约定签合同是一次性交付租金6个月，对于下半年租金何时交纳没有约定，仅约定合同到期终止前应当付齐租金。我不存在违约行为。其次，双方的租赁合同已经因某公司的撤场行为事实解除。由于租期未满，我直至2 011年11月8日晚仍然在正常经营，第二天早上发现我装修的店铺已经被人全部拆除，柜台被拆、存放的货物、模特等其他物件已经被某公司在未经我同意且未清点的情况下全部收走。某公司单方面撤场的行为导致租赁合同已经无法实际履行，我同意解除租赁合同。第三，某公司所谓的损失没有事实的依据，租金损失是某公司为了调整经营方向自行将原租户清走的行为造成的，与我无关；某公司强行收走我的货物造成我无法经营应当赔偿我的损失，而不能向我要求货物看管的损失；某公司的电费损失与我没有关系，经营的每家商铺都是自己打卡单独充值，我是用我自己买的电进行经营，某公司的电费属于该公司自己的经营成本；人员工钱也属于某公司自己的运营成本，与我无关。我同意支付2 011年1 1月1日至1 1月8日期间的租金3066.64元（按照合同约定的租金计算）。现在我的货物已经完全被某公司胡乱堆放、毁损。故我提出反诉其要求：

1、某公司赔偿我被强行撤场产生的损失242 626.66元（包括：装修损失85000元，货物损失151766.66元，衣架2900元，模特损失2120元，灭火器等损失840元）；

2、某公司返还保证金1万元；

3、反诉费由某公司承担。2011年1 1月1日至1 1月8日期间的租金3066.64元可自上述金额中扣除。

反诉被告某公司，我公司不同意徐某的反诉请求。徐某所说的损失跟我公司没有关系，装修不是我公司动手拆的，货物我公司虽然没有作清点但是全部都收走堆放了，他要的话把库管费交齐自己去挑，衣架、灭火器什么的我公司不知道有没有，货物损失肯定不值徐某主张的这么多钱。是徐某不交租金违约在先，我们不予退还保证金，货物损失也应些由徐某自己承担。

经审理查明：2 011年4月3日，某公司（甲方）与徐某（乙方）签订租赁经营合同书。双方约定：1.1甲方提供营业场地即统一的管理监督，乙方提供商品及专柜必要的装修装饰，乙方租赁经营；1.2甲方负责提供位于中关村某六层某A106号38.9平房米的面积作为租赁的营业场地；1.3租赁柜台经营范围限于某品牌男装；1.4乙方租赁专柜在本合同签订时须向甲方交纳6个月租金，共计69 000元；1.6乙方须于租金到期三十天向甲方交纳下次租金。1.7若乙方超过缴纳租金期，甲方有权从乙方销售货款中扣除甲方应得的租金，乙方不得提出异议。如乙方销售货款不足以补足甲方应收租金，乙方应足额补齐，否则甲方有权采取扣留商品等措施；1.8合同有效期自201 1年5月1日至2 012年4月30日；2.1甲、乙双方均有义务保证租赁场地、位置、设施、面积的稳定性。甲方由于商品变更及经营需要，或依据其经营的业绩考评结果，需变动柜台位置、增减其经营面积及其它变更事宜时，应于变更前三十天通知乙方，乙方应同意甲方的要求；2.2租赁场地装修改造的一切费用由乙方承担，且事先须按甲方要求提交施工方案，经甲方批准后方可实施：2.6乙方负责租赁专柜商品的采购、运输、仓储、保管、保险等工作及费用；2.8租赁专柜商品销售时，乙方须严格遵守开票售货、统一收款的销售制度，并由甲方负责向顾客提供收银收据。乙方不得私自收款付货；2.13签订本合同时，乙方需缴纳保证金1万元，保证金应由甲方在整个租期内保留，不计利息，若乙方违反或不遵守不履行条款所述之任何协议、规定或条件，则甲方有权行使本租赁合同给予的补救权利、终止本租赁合同、保证金不予退还及就因此招致之费用、开支、损失、损害或其它赔偿。另外甲方可在任何上述情况下在乙方违反、不遵守或不履行本租赁合同甲方有权选择立即从保证金中扣减；2.14保证金作为消费者投诉乙方所出售的商品或产品或提供之服务的质量出现问题的赔偿备用金，若乙方所出售的商品或产品提供之服务在乙方合同期满离场后3个月内未出现顾客质量问题投诉，则甲方应在3个月期满时无息退还保证金全部款项。3.4甲方为租赁场地免费提供基本照明，乙方铺位内用电，甲方则按有关标准以实际发生额据实收取电费。6.1在合同期满三日内，乙方应将其所有商品及物品运离租赁场地，并保持甲方原设施完好。如未能按时撤离或损坏甲方原有设施，由此发生的费用，甲方有权从其结算款中扣除。6.2合同终止时，乙方须一次性付清应付给甲方的应得租金收入和其他费用。7.1合同有效期内各类通告，包括邮件、合同附件及结算单等，均以书面形式为准，并作为本合同的一部分，与本合同具有同等的法律效力。徐某向某公司给付2 01 1年5月1 1日至2 01 1年1 0月31日的租金69 00 0元，保证金1万元。01 1午1 1月8日晚，中关村某六层市场停业后，某公司未经徐某同意拆除了某品牌男装柜台。经询，某公司称着手拆除商铺内装修的公司并非某公司，商铺内商品及杂物打包存于某公司仓库内，打包时商品及杂物未作清点。

某公司主张2 01 1年1 1月8日撤场是因为徐某未交租金，故某公司在通知徐某后单方行使解除权，为此某公司提交交租通知回执一份，以证明曾于2 01 1年9月1 6日通知A106号商铺交纳租金。该交租通知签收人为刘某，系A1 0 6商铺聘用业务员。某公司还提交该公司干2 011年10月1 1日、1 0月1 2日作出的通知两份，2 01 1年1 0月2 5日作出的通告一份以及撤场通知回执一张，以证明曾以公示的形式通知徐某于2 01 1年1 0月31日撤场。2011年1 0月12日通知内容为：“某管理办公室于2 011年9月1 6日下发商户交租通知，由于商户未按规定日期交纳租金，根据《租赁合同书》第一条第1.6款和1.7款，特通知未交租金商户于2 01 1年1 1月31日2 0点前主动将铺位内所有物品撤出北京某经营场地，逾期未撤，视您为自动放弃处理，产生的相关法律责任及后果，由您自行承担”：10月1 2日通知内容为“按照《租赁合同书》相关规定，公司正常下发了交租通知，如商户有异议，可以通过书面形式或选出商户代表把所提出意见与建议递交到管理办公室，由办公室统一汇总上报公司，公司将于本月1 5日派出负责人当面浅谈相关事宜。在这期间请商户不要影响商场正常营业，由此带来的经营损失公司将通过法律途径解决处理。一切后果自负”。2011年1 0月2 5日的通告内容为“我公司对某中关村店近期的经营状态和提交的各种事项非常重视，要求管理人员与商户积极沟通、相互配合、同舟共济，做到以下四个方面的工作：一，管理人员积极与各商户沟通，商户配合管理人员了解实际情况；

二、各商户配个管理人员了解事情真相，探讨解决方案：

三、对居心叵测、行为不良的商户，对严重影响正常经营秩序和对商场造成重大损失的商户追究责任，查证一个处理一个；

四、希望各商户以书面形式提交自己的真正意向和想法，诚实履行合同约定”。某公司提交的撤场通知回执上没有徐某的签字，也没有日期。某公司称撤场通知确已送达A106号商铺，但徐某拒绝签收。徐某对某公司提交的交租通知回执、撤场通知回执、通知二份、通告一份均表示不认可，称其从未见到并签收上述通知通告。

徐某主张2011年11月8日某公司撤场是因为中关村某6层变更经营范围，为此徐某向本院提交2 011年11月的购电凭条三张（购电日期分别为1 1月1日、5日、8日）、某中关村店“某电子城”招商宣传册一张、某公司与第三人签订的协议两份。徐某提交三张购电凭条以证明直至2 01 1年1 1月8日中关村某6层物业还在向租户王某售电，未通知商户撤场事宜。徐某提交的招商宣传册显示中关村某6层以“电子城”形式对外招商，以此证明某公司系为变更经营范围，通过将服装百货类租户清理，达到招租电子产品租户的目的。为证明某公司以多种方式与原租户解除原租赁合同，徐某提交某公司与第三人签订的协议内容如下：“甲方某公司，乙方江某，双方就2 01 1年1 1月8日清场事项协商一致达成以下条款：

1、甲方同意退还乙方合同保证金：5 000元；

2、甲方同意不追究乙方1 1月1日至8日未交租金；

3、甲方同意退还扣留乙方的所有商品，并就装修事项同意一次性补偿25000元；

4、乙方同意2 011年11月1 7日21：00前将所有物品撤出场地，不干涉甲方的任何正常经营活动；

5、乙方对所售商品的售后问题负责，并保留其他权利，包括法律诉讼的权利；

6、此协议一事三份，双方各扰一份，另一分送相关部门备档”。某公司对购电凭条、招商宣传册、第三人解约协议的真实性均不予认可，称公司系因徐某等人违约在先而要求未给付下半年租金的租户撤场，并没有其他的目的。

为证明徐某、裴某、王某三租户扰乱市场秩序，导致市场无法经营，某公司向本院提交录像光盘一份以及其自行制作的滚梯人员登记表一份。本院当庭播放了光盘，录像中确显示有数入围站于电梯周围，但徐某未在其中。徐某对录像及登记表均不予认可，表示其从未参加过围堵电梯的行为。庭审中，本院要求某公司指认录像中出现的A106号商铺人员，某公司称录像中围堵电梯的人均是徐某、裴某、王某的雇员。为证明市场损失，某公司提交销售对比表及数据应收租金数额表、电费损失表、人员工资表。对上述证据材料的真实性，徐某以某公司自行制作为由均不予认可，且徐某认为市场内人员工资为某公司应自行承担的经营成本商户自行用电的电费已经交纳，不承担商场的公用电费，市场租金减少是某公司主动清除服装百货商户造成的。

徐某主张某公司撤场时收走全部货品杂物并毁损，就此徐某向本院提交了A106号商铺经营期间全部进货记录，销售小票以及盘点记录，以证明2 011年11月8日其离开市场时，A106号商铺内尚余衣物成本价值共计151 766.66元。某公司对此不予认可，称所收货物不值上述价值并提交2 011年1 1月8日晚9时拍摄的A106号商铺的照片一张，图中可见货架上服装整齐码放，模特着装陈列，某公司以此证明当晚收走的A106号商铺的货物及杂物仅为照片所现。徐某对照片的真实性子以认可，称2 01 1年1 1月8日晚其完全正常经营直至到达停业时间，但对于某公司的证明目的不予认可，称除照片显示外还有很多未陈列的货物存在商铺内的库房中。为证明货物已毁损徐某向本院提交照片三张，以显示2 01 1年11月8日撤场后，现场商品包装盒、商品均被严重损毁，四处堆放，已经不可能用于出售。某公司对照片的真实性不予认可，称货物均收于仓库内，徐某交付保管费后由其自行于仓库内收回相应货物。对此，徐某不要求某公司返还货物，要求其赔偿相应损失。徐某还提交收据3张，以证明除货物损失外，店铺内的模特衣架损失2 9 0 0元；衣架损失21 2 0工装、电表、灭火器均被收走，共损失84 0元。为证明其装修被拆的损失8 5 0 00元，徐某向本院提交了店铺装修合同、收据、平面图、装修报价等证据材料。某公司对上述证据材料均不予认可。

徐某还向本院提交2011年10月1日后某公司向其返还货款的银行对账单一份，以证明即使按照某公司的说法，其欠付租金，某公司可按照双方合同约定在租户欠付租金的情况下自租户销售货款中扣除租金，但某公司仍按时按数向其返还了货款，以此可见双方未就租金支付问题产生纠纷。某公司对对账单不予认可。

上述事实有双方当事人陈述、租赁经营合同书、交租通知回执、撤场通知回执、2 011年1 0月12日通知、2 011年10月2 5日通知、滚梯人员登记表、租金收据、保证金收据、灭火器等物品收据、银行对账单、进货单、销售记录本、销售货物但、招商宣传册、解约协议书、购电收据、A106商铺2 011年11月8日照片、撤场后照片、录像、法制晚报等证据材料在案佐证。

本院认为，2 01 1年4月3日签订的租赁经营合同书系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。租赁经营合同书第1.6条约定，租户须于租金到期前30天向某公司缴纳下次租金，结合协议第1.4条、第1.7条、1.8条、第6.2条等相关条款内容对合同第1.6条予以理解，本院认为双方约定的系以半年预付形式交纳租金，即徐某应当于2 01 1年9月30曰前缴纳201 1年11月1日至2 012年4月30日期间的租金。故某公司主张徐某未按时支付下半年租金，存在违约行为本院予以支持。徐某主张合同支付租金的期限不明确，本院不予支持。

徐某未按时交纳租金，某公司可按照合同约定行使扣除货款和保证金的正当权利，但某公司在未事先通知徐某的情况下，擅自拆除了徐某店铺内的装修并扣押了店铺内的全部物品，导致合同无法继续履行。某公司虽主张其向徐某送达了解除合同的相应通知通告，但其提交的通知通告回执上无徐某的签字认可，故本院对某公司已履行通知义务的主张不予支持。本院认为，某公司未履行通知义务，在未给予徐某合理期限搬离的情况下，擅自拆除徐某店铺的行为，构成违约。

综上，徐某与某公司均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。故对于某公司要求徐某支付201 0年1 1月1日至11月8日超期经营的相关费用本院予以支持，徐某应承担的费用以双方承租合同约定的租金为计算标准，故徐某应当给付某公司2 011年1 1月1日至11月8日期间的租金3066.64元。对于徐某店铺内物品毁损的损失，徐某提供了原始进货票据、销售票据及相关单据，某公司虽对票据不予认可，但未能提出货物的具体价值及数额，在某公司未清点货物即予以搬离的情况下，本院以徐某主张的货物数目作为定案依据，结合徐某提交的进货单据，本院对徐某主张货物损失为151 766.66元，衣架、裤夹、板费损失2 9 00元，模特（钛金盘带柱）损失21 2 0元，灭火气、工装、电表损失为84 0元予以认可。对于徐某主张的房屋装修损失，本院认为，装修被拆除后装修价值已无法评估确定，结合徐某提交的装修合同及相关单据，考虑到装修的自然折旧，本院酌定徐某装修损失4万元。

现双方当事人均同意解除合间，本院不持异议。合同解除后，根据合同约定某公司应返还徐某保证金1万元，扣除徐某应给付的2 01 1年1 1月1日至11月8日期间的租金后应退还其保证金6933.36元。

某公司主张徐某围堵电梯，扰乱市场导致某公司市场租金损失、看管货物损失、市场电费损失、员工工资损失，但未提交充分的证据材料对徐某之行为及行为与损失之间的因果关系予以证明，故本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除北京某商业管理有限公司与徐某于二O一一年四月三日签订的租赁经营合同书：

二、北京某商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还徐某保证金六千九百三十三元三角六分：

三、北京某商业管理有限公司于本判决生效后七日内给付徐某物品赔偿款一十五万七千六百二十六元六角六分、装修赔偿款四万元；

四、驳回北京某商业管理有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回徐某的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费一千零一十一元，由北京某商业管理有限公司负担，已交纳。

反诉案件受理费二千五百四十四元（反诉原告已预交），由徐某负担五百四十四元，已交纳；由北京某商业管理有限公司负担二千元，于本判决书生效之日起七日内直接给付徐某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。此件与原件核对无异

文件编号：12319-15456-243-827 615

代理审判员

舒怡 书记员

王迪 书记员

房屋租赁合同承租人版 篇6

分类：合同范本标签：房屋租赁 房屋租赁合同 倾向于租客 合同补充条款 补充条款范本 合同范本 |

房屋租赁合同补充条款

一、法律、法规规定应交纳的房产租赁相关的税费由甲方支付。

二、甲方同意自交房之日起一个月为免租期（即免租金期），本合同条款同样适用于免租期。

三、租赁期间，甲方如未经乙方书面同意即对该房屋予以转让、抵押、出典，则乙方有权单方面解除本合同，并由甲方向乙方支付违约金人民币×××元。

四、房屋修缮责任

1、在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的该房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。

2、除房屋内已有装修和设施外，乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，装修费用由乙方承担。按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续的，须办妥有关手续后，方可进行。

3、该房屋的维修责任除双方在本合同和本合同补充条款中约定的外，均由甲方负责。

4、甲方维修房屋及其附属设施，应提前七天书面通知乙方，乙方应积极协助和配合。

5、如因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。

五、转租的约定

1、双方约定，乙方在租赁期限内，可将承租的该房屋部分或全部转租给他人。

2、乙方转租该房屋，订立的转租合同应符合以下规定：

（1）转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期；

（2）转租期间，乙方除可享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务

（3）转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也应随之相应变更、解除或终止。

六、变更和解除本合同的条件

1、在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除本合同：

（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部该房屋的；

（2）因出现非甲方能及的情况，使该房屋设施的正常运行、或水、或电、或煤等正常供应中断，且中断期一次超过二天，乙方认为严重影响正常使用房屋的；

（3）因不可抗力因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；

2、变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出。因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除可依法免除责任的外，应由另一方负责赔偿。

七、乙方的违约责任

1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；

（1）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；

（2）拖欠租金累计达六月以上的；

2、在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预付租金不退；若预付租金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。

3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金二倍的违约金。

八、甲方的违约责任

1、甲方未按本合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的10％向乙方偿付违约金。逾期超过15天，则视甲方不履行本

合同。甲方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。

2、在租赁期限内，因甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该房屋发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。

3、在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的二倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。

4、本合同经甲、乙双方签署后，甲方未按规定向房地产交易管理部门办理登记、领取《房屋租赁证》的，由甲方承担一切责任。

九、本合同自甲、乙双方签署之日起（公证之日起）的15天内，甲方应负责代表双方当事人按本市有关规定，向房地产交易管理部门办理登记。

十、本合同经登记、取得《房屋租赁证》后，方可生效。本合同生效后，凡变更、终止本合同的，甲方应负责代表双方当事人在本合同变更、终止之日起的15天内，向原登记机关办理变更、终止登记手续。

十一、甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。

房屋租赁合同承租人版 篇7

一、关于经营租赁

根据《企业会计准则第21号———租赁》的规定, 现代租赁一般包括两种性质完全不同的形式, 即经营租赁和融资租赁。经营租赁又称为营运租赁、服务租赁, 是指租赁双方签订合同, 在合同期内承租人向出租人支付租金以取得租赁物的使用权, 合同到期后, 承租方须退还该租赁物。对于承租人来说, 经营租赁主要有以下几个特点:

1.承租人实施经营租赁是为了获得设备的使用权, 属于不完全支付, 租金较低。而融资租赁由于最后要获得设备的所有权, 一般分期支付租金的总现值要大于或等于一次性购买设备所支付的金额, 属于一种完全支付的方式, 所以租金相对较高。

2.经营租赁属于表外融资, 承租人对租赁物不拥有所有权, 也不计提折旧, 所以经营租赁不影响承租人的债务结构, 承租人只需核算每期的租金即可。

3.经营租赁能改善企业的财务状况。采用经营租赁方式租入资产时, 企业账面无需反映租赁资产。因此企业既可以取得所需资产一定期限内的使用权, 又可以降低固定资产占总资产的比例, 从而提高了企业资产的流动性。同时, 经营租赁还可以提高企业的资产报酬率、增强企业的融资能力并达到表外筹资的效果。另外, 企业账面也不需要反映以后各期应支付的租金, 减少了账面的负债, 降低了企业的负债比例, 从而有利于企业进一步融资。

4.售后回租变现功能。售后回租在盘活企业固定资产存量尤其是在盘活交通通讯设施、酒店及办公楼宇的电器设备等方面, 运作空间较大。通过售后回租, 企业可掌控更多的现金资源, 从而更大限度地发挥原有投资调度资源的价值, 可以把握更多、更好的市场机会。

二、净现值与损益平衡机理

净现值 (NPV) 是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法是指按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行, 且净现值越大, 方案越优, 投资效益越高。

损益平衡点, 在租赁业中又称之为损益平衡租金, 它是指租赁净现值为零的租金数额。由于租金往往是租赁双方谈判的焦点, 因此在租赁业务中对损益平衡机理的把握和应用显得尤为重要。

在租赁业务中, 租赁公司提供购置资产所需的资金, 承租公司需要支付一系列的租金, 同时获得资产的使用权;如果自行购置所需资产, 企业需筹集购置资产所需要的资金, 同时获得资产的所有权。在比较租赁和自行购置方案时, 通常假设自行购置的资金来源于借款。租赁筹资和借款筹资的风险相当, 具有可比性。典型的租金流出是年金形式的等额系列付款, 它与偿还债务本息的现金流相似。这就为我们分析现代租赁提供了一个出发点, 即把租金看成借款的本息偿还额, 据此计算项目的净现值, 并判断是否应该采用租赁方式取得所需资产。

对于承租人来讲, 评价租赁和自行购置方案的基本模型可定义为:

如前所述, 如果NPV>0, 即租赁资产的购置成本大于租赁方案现金流量的现值, 则租赁对企业有利;反之, 则自行购置对企业更有利。合理利用该模型, 必须准确掌握以下参数:

1. 租赁资产成本。

租赁资产成本包括其买价、运输费、安装调试费、途中保险等全部购置成本。如果采用租赁方式, 就可避免购置租赁资产的现金流出, 从而使该项金额成为租赁方案的一项现金流入。

2. 租赁期税后现金流出量。

租赁引起的租赁期间的税后现金流出量包括租金支付额、租金抵税额和失去的折旧抵税。

3. 租赁期现金流量折现率。

租赁业务中一般定期支付租金, 该折现率应相当于税后借款成本。租金不同于营运现金流量, 故不能使用公司的加权平均资本成本作为折现率。

4. 期末资产税后现金流量。

如果选择自行购置设备, 设备使用期满后就会产生余值, 对企业而言相当于一笔收入;若选择租赁方式取得设备, 则设备余值相当于是失去的收入, 作为一项现金流出对待。

5. 期末资产的折现率。

通常来讲, 持有长期资产的风险 (经营风险) 大于借款的风险 (财务风险) , 因此期末资产的折现率要比借款利率高一些。一般情况下, 资产期末余值的折现率根据评价项目 (是否添置) 时使用的项目资本成本确定, 即根据全部使用权益筹资时的资金机会成本确定。

由于大多数情况下租赁期各年的现金流量是相等的, 而所得税税率在一定时期内也是相对不变的。因此在公式 (1) 中令NPV=0, 就可以推导出承租人的损益平衡点:

对于承租人来说, 损益平衡租金是其可以接受的最高租金。这就为承租人的决策提供了一个非常有价值的参考点。

三、承租人损益平衡机理应用举例

例:甲公司为一家制造业企业, 拟添置一台设备, 该设备预计需要使用5年, 公司正在研究是通过自行购置还是租赁取得设备。如果自行购置设备, 预计购置成本为1 400万元。该项固定资产的税法折旧年限为7年, 法定残值率为购置成本的5%, 预计该资产5年后的变现价值为400万元。如果以租赁方式取得该设备, 则每年年末需要支付租金315万元, 租赁期满后设备所有权不发生转移。另外, 甲公司的所得税税率为25%, 税前借款利率为8%, 项目的资本成本为12%。面对这样的市场条件, 甲公司应该如何决策呢?

针对此案例, 可以作如下分析:

首先, 计算自行购置情形下的年折旧抵税额。

年折旧抵税=1 400× (1-5%) ÷7×25%=47.5 (万元)

(单位:万元) :

再次, 利用公式 (2) 计算承租人的损益平衡租金。

损益平衡租金=[ (1 400-234.05) ÷4.212 4-47.5]÷ (1-25%) =305.72 (万元)

其中, 4.212 4为 (P/A, 6%, 5) 查表所得。

最后, 我们可以通过下表所示的方法来验证结果的正确性 (单位:万元) 。

根据承租人的损益平衡机理, 305.72万元<315万元, 从而该租赁方案是不可取的。如果执意通过租赁方式获得该设备, 那么相对于购置设备而言, 公司每年将损失9.28万元 (315-305.72) 。将“-315”万元代入上表中“租金支付”栏, 即可算得该项决策的净现值:-9.28×4.212 4≈-39.09 (万元) 。

同样的道理, 如果市场上某租赁公司提供相同的租赁服务而企业每年只需要支出租金295万元, 那么放弃购置而选用租赁的决策每年将会给企业带来10.72万元 (305.72-295) 的收入。同样把-295万元代入上表中的“租金支付”栏, 即可算得该项决策的净现值为:10.72×4.212 4≈45.16 (万元) 。

当然, 本文只是在相对简单的条件下对购置和租赁的选择作出了介绍和示例。在实际中, 会遇到较多的复杂情况, 如预期借款利率的涨跌、出租人的信用、所有者权益成本的波动、所得税的变动等, 需要承租人综合考虑各种因素。不过, 建立模型的原理是通用的:先设立一个方程, 让承租人全部税后现金流量的现值等于租赁资产购置成本, 然后计算能够让等式成立的租金额。

参考文献

[1].杨伟.经营租赁和融资租赁的财务影响分析.现代经济信息, 2009;17

[2].罗素清.租赁会计研究.上海:上海三联书店, 2005

[3].鲁虹.设备经营性租赁价格探讨.中国设备管理, 2000;10

房屋租赁合同承租人版 篇8

关键词：优先购买权；承租人；形成权；物权效力；债权效力

一、问题的提出

房屋承租人的优先购买权是指依照法律规定，房屋承租人在租赁合同存续期间，出租人出卖房屋于第三人时，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。

随着我国房屋租赁和交易市场的快速发展，因承租人优先购买权引发的纠纷大量出现。而我国相关法律对于承租人优先购买权的性质和效力界定的仍然模糊不清，影响和制约了承租人优先购买权纠纷法律适用的统一。多数相关文章在讨论该类问题时，在批驳其他学说时，对形成权说直接持赞成意见，在进行比较法论述时，也仅列明条文，但未对德国有关立法进行深入分析。本文拟以德国法定优先购买权制度为主线，评析其立法目的、立法技术，并佐之以台湾地区相关规定，以求理解法定承租人的优先购买权，并结合我国司法实践中的相关做法，以期为我国有关立法有所借鉴。

二、承租人的优先购买权性质——形成权说

关于承租人的优先购买权性质，无论是有附条件的形成权说、请求权说，还是期待权说皆认同如下3个基本观点：①先买权以义务人向一个第三人出卖时为行使条件（区别与先买权权的发生时间[1]）；②买卖合同因行使先买权而成立；③行使的结果：权利人与义务人之间成立一个买卖合同，其内容和义务与第三人约定的完全相同。

而在上述共同基本条件1，对于“出卖时”，学术界大体上有四种观点：①权利人在出卖人通知有出售意图时，就应当行使优先购买权；[2]②权利人在出卖人和第三人达成出售标的物的意向时，就应当行使优先购买权；[3]③权利人既可以在出卖人有出售意图、也可以在与第三人达成交易前行使；[4]④权利人应当在出卖人已经和第三人订立买卖合同之后行使优先购买权。第四种观点为德国、台湾地区所采。《德国民法典》第463条：对于某一标的有优先受买的权利的人，一旦义务人和第三人订立关于该标的买卖合同，就可以行使先买权。①我国台湾地区“最高法院”1995年第五次民庭总会决议：“‘土地法第104条所指优先购买权，是否需以所有人与第三人间有买卖土地或房屋契约之存在为要件？……此形成权之行使，须以行使时所有人与第三人间有买卖契约之存在为要件。”[5]据此，德国和台湾地区均以形成权说为通说，即优先购买权人只依单方的意思表示，在优先购买权人和出卖人之间成立一个买卖合同，其内容和出卖人与第三人约定的完全相同，无须出卖人承诺。

（一）立法目的

《德国民法典》577条：先买权归住房转变为产权房的承租人享有，即承租人应当能够以此种方式保有自己的住房。[6]即房屋承租人的优先购买权仅限于“住房”。依据577条，此“住房”为交给承租人后已设立或应设立住宅区分所有权的住房，即该住房不同于产权房，另依据第577a条有关规定，在住宅转换的情形下对通知终止的限制，“住房”具有保障居住性质②。因此，德国房屋承租人的优先购买权的立法主旨在于保障承租人的居住权[7]，将房屋限制在“住房”范围，且承租人应在该房已设立或应设立住宅区分所有权之前租住，而非所有可供租住的房屋。

（二）形成权说之理解

形成权，指的是由一个特定的人享有的、通过其单方行为性质的形成宣告来实施的、目的在于建立、确定、变更、终止或者废止一个法律关系而导致权利关系发生变动的权利。不同于请求权，它仅需要根据权利人自己一方的意思来发生法律效果的法律之力。

1.形成权的正当性

形成权所包含的单方“形成之力”或者“变更之力”，以及与此紧密联系的对另一个人权利范围的侵入，在人人平等的社会是不可随意而为的。行使形成权的理由必须具有正当性，这个正当性可以来源于法律的直接規定，或者来源于合同当事人以合同约定的方式给予一方当事人的授权，或者来源于合同当事人一方给予另一方的特别授权。

2.形成权相对人的保障

承租人通过“单方形成之力”不仅使相对人“忍让、受拘束”，也在一定程度上影响到第三人。法定住房承租人优先购买权为形成权性质时，权利行使的前提是出卖人和第三人已订立买卖合同，该前提可以产生三个效果：①形成权行使“同等条件”的确定，保障相对人必须的预见性及权利安全；②实现优惠条件获得标的物。有学者指出优先购买权的立法目的在于保证优先购买权人能够以优惠的条件获得标的物，从而实现维护社会稳定、保持既有秩序、发挥物的价值，其具体方法，优先购买权人不参与第三人的竞买，而只要同意与第三人同等条件即可。由于不参与第三人的竞价，并且在优先购买权人表示愿意购买后，第三人将不得重新报价，这样的结果必然使优先购买权人将在最终的购买价格上获得极大的优惠。[8]③产生两个买卖合同。形成权行使的结果，使得对于同一标的物，同时存在两个合法成立的房屋买卖关系，客观上产生了“一物二卖”的结果。但《德国民法典》第465条规定：因义务人和第三人的约定，买卖取决于先买权的不行使，或就行使先买权的情形，解除权被保留给义务人，该约定对先买权人不生效力。依据此规定，避免了出卖人的双重买卖义务。

综上，德国通过其精细化、逻辑严谨的立法设计，形成了具有形成权性质的优先购买权的制度构建，保护承租人优先获得以所有权人居住的权利，以实现最为切实的保护。

三、我国承租人优先购买权制度

（一）实践中已采用优先购买权性质为形成权

2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）对承租人的优先购买权做出了一些规定，但囿于本着“出于遵循立法原意，成熟一部分发布一部分，力求稳妥的角度”[9]，对优先购买权性质及其效力采取了模糊的态度，对于司法实践中已经存在的相对成熟的做法未予以规定。如对于出卖人未尽通知义务与第三人签订了房屋买卖合同的情况下，如果承租人的得知后也愿意以同等条件买受，法律将对承租人予以救济，通常做法为承租人可以向法院请求判决其与出租人在同等条件下成立房屋买卖合同关系，并判令对方履行该买卖合同中的义务，而法院应对承租人的诉讼请求予以支持，而不问出租人是否同意出卖与承租人。[10]

（二）承租人的优先购买权的物权性或债权性

有学者提出我国对于承租人优先购买权定性为债权性权利。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”该条规定赋予承租人在优先购买权被侵害时请求宣告出租人与第三人之间房屋买卖合同无效的权利，因此该规定曾为物权效力说提供了有利的法律支持。该条与2008年被最高院废止，2009年《房屋租赁合同解释》第21条明确规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。由于我国不承认物权行为的独立性，因此在此制度上借鉴德国、台湾就产生了不适。从有关我国无效论的实施效果上，实践中引发了大量问题，甚至引发优先购买权废除论的主张。[11]对此有学者主张撤销说（主张债权物权化）。③

对于上述出卖人未通知优先购买权人，与第三人订立房屋买卖合同，且已办理变更登记的情形下，如果承认优先购买权的债权效力，在有效说情形下，与撤销说相比似乎更有利于对第三人的保护。在承认买卖合同效力的前提下，任何一个未能得到实际履行的当事人，可以通过损害赔偿方式得到救济，以实现利益平衡。如果承认优先购买权物权效力，第三人与出卖人签订的合同，无法得到实际履行，并产生债务不履行的损害赔偿。就出卖人而言，因其无法向第三人实际履行，将可能承担相应的债务不履行损害赔偿，而第三人因其无法获得标的物，故其面临谈判成本、机会丧失、甚至有可能面临难以向出卖人追讨已经履行的对待给付的交易风险。因此，物权效力的优先购买权必须通过有效的公示手段，保证第三人明知，自愿承担相关风险。

四、结论

德国通过精细化、逻辑严谨的立法设计，以形成权性质的法定住房承租人的优先购买权保障承租人的居住利益，从而达到对承租人的利益保护。体现对社会特定群体的关怀，与此同时，德国法缩小了房屋优先购买权适用范围，认为住房并不包括商业用途的房屋租赁，且该仅具有债权效力，辅之以相对人的保障，以达到整个制度相对平衡的状态。目前，我国在立法对优先购买权的性质和效力尚未明确，但司法实践中对房屋承租人的优先购买权已存在采形成权性质的普遍做法，但对其效力的争议较大，多数学者主张应当以公示为标准，将承租人优先购买权区分为物权效力和债权效力的优先购买权，对此笔者持审慎态度。

注释：

①本文所有关于《德国民法典》相关立法，均引自陈卫佐（译注）《德国民法典》第3版，法制出版社2010年版.

②《德国民法典》第577a条：当所出租的住房被交给承租人后，住宅区分所有权已在其上设立且住宅区分所有权已被让与的，仅在自让与时起经过3年后，取得人才能援用第573条第2款第2项或者第3项意义上的正当利益。该正当利益指当出租人需要将房屋作为本人、其家庭成员或属于其家计的人的住宅、因使用租赁关系的延续，出租人不能对土地做适当的经济上利用，且会因此而受显著不利益等情形下的出租人的终止权。当市镇或市镇的一部本按适当条件向居民充分地供给租用住宅而言，如此种供给特别的受危害，上述期间最长为10年。使承租人受不利益的不同的约定不生效力.

③王利明主编《中国民法典草案建议稿及说明》第1452条：出租人出卖房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，出租人未给承租人提供优先购买权的行使条件时，承租人有权撤销出租人与第三人之间订立的买卖合同，并有权以第三人向出租人提供的价款购买租赁物.

参考文献：

[1]王泽鉴.《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，第304页。法定优先承买权，以“耕地三五七减租条例”所规定者，最为重要，此项权利系于耕地租赁契约成立时，随即发生，而于出租人出卖或出典耕地时行使，学说判例均同此见解。陈界融.《承租人优先购买权法律性质研究》，摘自《北京航空航天大学学报（社会科学版）》，2012年3月。承租人优先购买权在订立租赁合同时，就已经完整存在.

[2]魏秀玲.《出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨》，《政法论坛》，2003年第3期.

[3]许尚豪、单明.《优先购买权制度研究》，中国法制出版社，2006年版，第185页.

[4]王利明.《合同法研究（第三卷）》，中国人民大学出版社，2012年版，第330页.

[5]史浩明，张鹏.《优先购买权制度的法律技术分析》，法学，2008年第9期.

[6]迪特尔·梅迪库斯（著）、杜景林、卢谌（译）.《德国债法分論》，法制出版社，第96页、第129页.

[7]孙宪忠.《德国当代物权法》，法律出版社，1997年版，第210页。德国制定《住宅所有权以及长期居住法》的目的，满足社会低收入阶层的住房需要，缓解因住房产生的社会矛盾，其中主要的就是为了使财政困难的人也有自己的房屋居住。住宅所有权的制度在德国这样一个人口密集于城市的国家发挥着极为重要的社会职能.

[8]王泽鉴.《民法学说与判例研究（第一册）》，中国政法大学出版社，第316页.

[9]奚晓明主编.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》，人民法院出版社，2009年版，第291页.

[10]张朝阳.《论承租人优先购买权纠纷中第三人的保护》，摘自《法律适用》，2011年第2期.