写字楼说辞
您好!欢迎参观XXXXX，我是置业顾问XXX，叫我XXX好了。
(寒暄)请问您是第一次来我们项目吗?如不是，请稍等我帮您叫他过来/如是第一次来。
(弄清楚客户是投资还是自用)
先生/女士，我先给您介绍一下我们项目的基本情况吧!(用手势引导客户来到鸟瞰图)我们项目位于XXXXXXXX，隶属XX区属于二环内。北面紧临XX路，东面距离XX路仅百米，XX路2015年将拓宽成6车道。周边交通四通八达，向北走京广快速路10分钟可到连霍高速，向南10分钟路程即可到达火车站。农业路高架桥从西环到中州大道，建成后5分钟就能到东区，去高铁站、机场都是很方便的。在南阳路和农业路上有20多条公交线路，出门就是BRT车站，同时地铁3号线南阳路站经过我们项目，预计2018年底通车。5号线唯一一条城市环形线路，黄河路站距离我们项目不到2公里的距离可与3号线换乘，现在地铁1号线日均客流量25万人左右，地铁3号线预计30万人，地铁5号线将预计将达到45万人，在这里投资升值空间绝对是很大的。规划中的农业路高架在南阳路设置上下匝道口，在我们这里员工上下班，合作单位拜访等出行都是非常方便的。
项目周边有5大商圈，10余所医院，20余所名校，30余商超，配套相当完善。 沙盘讲解：
现在给您介绍一下我们的项目，XX路和XX路交汇处的位置是我们的三期项目，近10万㎡，地下双层停车场， A塔是我们规划的5A甲级办公楼，全智能化商务办公，B塔是我们规划的5星级酒店，目前正在和凯莱国际酒店确定合作意向。1-6层规划的是百货商场、大型餐饮、电影院、KTV，目前正在和大商新玛特、丹尼斯、成龙影院进行洽谈合作，您知道花园路上的国贸360吧，将来我们这里和丰业广场相连，将打造成农业路上比花园路商圈更繁华的高端商业综合体，所以我们建成后绝对是片区的地标性建筑。
您看这边这栋是我们的写字楼，1-4层近8500㎡的商业广场，规划的有银行、金融机构、大型餐饮、健身房等，同时和商业广场相连的这边是我们精心打造的两层风情商业街区，入驻西餐厅、咖啡店、品茶屋、书吧等。
5-28层是甲级写字楼，四层以下外立面为干挂石材，四层以上为LOW-E玻璃幕墙。面积区间50-1400㎡自由分割，层高3.3米，标准化办公高度。进入写字楼首先展现给我们的就是一个300㎡奢华装修大堂，10米挑高，相当于住宅的三层半的高度，全石材拼花，豪华水晶吊灯，完全参照星级酒店大堂的装修标准。8部品牌电梯，6部高速内梯，两部观光电梯。办公楼分户空调设计，费用自由控制。每层公共部分都是精装，精装公共卫生间，卫浴是国家十佳品牌标准。我们的一大特色就是在每户设置有总裁单卫，当然如果您不需要，可以在装修的时候打通就行(对于投资客：每户设置有单个卫生间，买个小面积后期出租完全不是问题，您看国贸360上面的小户型每个月都租好几千块，而且我们这边交通这么便利，又是双地铁，将来租户肯定特别多，投资肯定是稳赚的)。
车位有地下双层停车场和地上部分停车位，可租可售(售价还得看后期的物业，目前周边车位销售大约在12万左右，如果租，周边大约在400元/月)，车位配比是1:2，在写字楼的西边设置有单独的地下车库出入口。
这是我们写字楼一期项目，规划面积都是稍微小一点的，在我们的三期规划的都是300㎡以上大面积的，将来等三期建成后，将形成一个完全衔接互补的商务综合体，所以您现在买是相当划算的。
我们面积有50-80㎡，100-250㎡，我们看一下户型吧。
尊敬的各位来宾，欢迎光临东海黄金海岸售楼中心，请先允许我自我介绍一下，我姓黄，是这儿的一名置业顾问，大家叫我小黄就可以了。现在由我为大家介绍一下项目的整体概况。
咱东海黄金海岸位于龙口东海旅游度假区，占地600万平方米，由中国500强企业南山集团全力打造。龙口隶属山东烟台，位于胶东半岛西北部，渤海湾南岸，同时也位于环渤海经济圈的核心位置。环渤海经济圈是继长江三角洲、珠江三角洲之后又一经济隆起地带，受国家重点扶持，拥有无限的发展潜力。另外咱龙口地处内海，位于北纬37度这条神奇纬线上，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，年平均气温11.7度，被称为天堂的温度，曾获联合国人居奖，被誉为最适宜人类居住的地方，是著名的长寿之乡。
大家请随我看平面图，来，请先随我感受一下大海的位置，上北下南，左西右东。这条道叫做南山大道，由于它连接着东海观音阁与南山大佛，因此也被称为福寿路，它也是整个园区的分界线，在进入东海园区的“M”形大门之前我们看到的这个小区叫做滨海假日小区，总占地面积44万平米，有134栋的海派风格的多层花园洋房组成，绿化率达48%，小区南北各有一个入口，中心有一大型的绿地喷泉广场将项目分为A、B两个区，小区配备两座顶级休闲会所，各种娱乐设施一应俱全，让您在追逐假日悠闲的同时亦可随心所欲的出入都市休闲场所。社区东侧有近10000平米的商铺，既能满足业主日常生活需求，还能够有效的阻隔噪音，另外他附近有一大型的农贸市场及一条商业街，给您的日常生活提供了非常大的便利。
顺着南山大道往北走，在大道的两侧各有一所学府，西侧是从幼儿园到高中实行双语教学的东海外国语学校，去年新开设了高尔夫专业，园区西侧有108洞的海景高尔夫球场，就是这大片绿地，他与南山的山地高尔夫共组279洞，是目前世界上最大的高尔夫球场，因此国家高尔夫球队每年都会到此集训并在此选拔高尔夫人才，说到高尔夫，在高尔夫球场的前侧距海大约20米的地方有一个豪华社区叫做海润豪景，其内楼栋80%能看到海，70%能看到高尔夫，60%能一线观海三面观高尔夫，绿化率达53%。如果您选择了海润豪景，那么蓝天、白云、绿树、碧海、金沙将是您家门前最常见的风景，这里也是您远离都市喧嚣，静静的凭海听涛的最佳去处，是真正的“出则繁华，入则宁静”。
在东海外国语学校的对面是一所拥有3.8万名师生、84个本专科专业的本科院校——南山大学。这两所学校师资力量雄厚，硬件设施完善，环境优美，是孩子就学的理想去处。大家都知道学生的消费水平比较高，有学生的地方有人气，人气带动才气，所以无论你求才还是求福，这里都是您的最佳选择!
顺着南山大道继续往北走，穿过星海苑小区，我们就来到了月亮湾国际海水浴场，在月亮湾的中心是东海观音阁，现在每年的10月份都会有一个庙会，他通过福寿路与南山大佛遥相呼应，使东海园区处在浓郁的佛教氛围中，您也知道“虔诚，是心灵最好的归属”，在这儿您可以卸下工作重压，来一次虔诚的祈祷，给心灵一次完全的解脱。在月亮湾的周围有五星级的国际会议中心，月亮湾酒店以及风情步行商业街，可以说是食、住、购、娱样样齐全，再加上这天然海水浴场，是您享受夏威夷式海滨生活不再是梦想!
距离月亮湾最近的这个小区叫星海苑，从他步行到月亮湾只需要5分钟，他处于东海园区的核心位置，各路公交车直达小区门口，小区采用围合式布局，意大利风格建筑外观，采用的老虎窗，八角形尖堡以及园林景观均体现欧陆风情的海岸特色，另外小区南靠南山大学，使之能受到学校文化气息的熏陶。
绕过月亮湾我们就来到了三大滨海主题广场，即帆船广场、风帆广场、同心广场，他们也有着不同的喻义：也就是分别象征着事业的起步、拼搏与成功。在帆船广场的旁边有一条向海延伸的道叫姻缘道，他被成为“最浪漫的路”，因为在路的尽头、海的中央是月亮老人，您可以牵着爱人的手来到月老面前一起许下爱的诺言，见证真爱。这条海岸线向海延伸100米，全部是浅滩，我想当您站在柔软的沙滩上向海眺望，爱人和孩子在水中玩耍时，那份喜悦那份轻松是多少钱也买不来的，这样浪漫的事情是您在内陆绝对享受不到的，这样的生活质量和品质也是所有人追求和向往的。
这儿是渔人码头，您来这儿居住的时候，可以拿个小桶，带个马扎，提着钓竿，在这坐享垂钓的乐趣，到吃饭的时候把钓到的鱼带到沙滩上的烧烤店里烧烤一下，在海边吹着海风，看着飞翔的海鸥，吃着自己垂钓的鱼，这种生活和您在内陆城市坐在马路边呼吸着汽车尾气吃烧烤的感受是完全不一样的。
这儿是星海湖畔小区，目前在售的是B、D区，绿化率达48%，社区利用独特的自然地理优势打造了一个外海内湖的360度景观社区。
再往前走是填海广场，这个填海广场将会在2010年被打造成为一个堪比美国迪斯尼韩国爱宝乐园的亚洲最大的水上游乐场。
在往东走我们就来到了海产品农贸市场和港栾码头，对面是一个小岛，由于从空中俯视像一片桑叶漂浮在海面上，因此被命名为桑岛，现已被南山集团收购，准备将其打造成一个拥有各种休闲娱乐设施的豪华小岛。海产品农贸市场里的海鲜都是当地渔民打捞的，既新鲜又便宜，如果您住这儿，就能每天都吃到新鲜的海鲜了。
这儿是碧海苑小区，他是东海园区开发最早的一个小区，分A、B、C、D四期开发，目前A区业主已全部入住，小区也将于明年2月底全部交付使用。小区为业主配备了三十余种百余套公共健身器材，为业主的业余锻炼提供了物质保障。
在碧海苑的东面是东部新区，南山计划2010年投巨资兴建一个集休闲、旅游、度假为一体的高新区，他不仅能完善东海园区，更是能极大的推动东海园区的更高更快发展。
综观整个东海园区，有三大主题广场，东海观音阁等旅游度假区;有五星级国际会议中心，月亮湾酒店，风情步行街等商务服务区;有原生态黑松林密集区;有教育科研区;有高尔夫康乐区，有住宅区。南山集团在此投资200亿将这600万平米的海岸线打造成可容纳20万人口的滨海生活城。您在这儿买的不仅仅是一套房子，而是一座拥有无限发展潜力的新兴城市，如果您想成为这座北方最大海景城一员的话，就尽快选好房子定下来吧，因为这儿的房子不是您一个人在买，而是全国人在抢购，如果您还有什么不明白的，让您身边的置业顾问给您做更详尽的解答，我们热烈真诚的欢迎您加入到滨海生活行列中来!
销讲词(多层建筑的优势)
随着城市的发展、房价的高涨、消费者居住理念的不断成熟，相信越来越多的人对得房率较高、公摊面积相对较少、人居环境更加舒适的多层住宅越来越青睐，那么多层住宅的优势究竟有哪些，下面就让我们一一列举!
一、公摊面积小，得房率高
相信大家都知道多层住宅“公摊小，得房率高”，但相比较高层，具体多在哪里，多了多少?下面就为大家具体说一下，高层住宅由于大堂、电梯间、走道等公建部分较多，因此需要分摊的公用面积就比多层住宅多很多，实际得房率也就相对较低。按常规比例计算，多层住宅的公摊面积一般为总面积的8%-10%，而高层住宅却达到了25%之高。这样比较下来，多层就比高层多了10多平方的面积，对于100个平方的房子来说，多层的套内面积能达到90平，而高层一般只有80个平左右。一样的房子足足少了10个平方，也就是说买高层多花了10%的钱在公摊上。
二、户型结构优，通风采光好
现在市场上的高层都说通风好、采光好，其实多层的采光通风更好，因为多层住宅一般为板式建筑，从房型构造格局上看，通风采光优于高层住宅。同时由于构造结构上的原因，一般多层住宅都是坐北朝南，室内使用面积多，房型合理，南北通透，大开间容易隔开，而高层住宅一般采用框架剪力墙结构，南北通透的户型较少，基本室内墙为主，
结构无法改变，给装修带来了很大的难度!另外多层住宅多为一梯二户，空气穿透性自然好于一梯多户的高层住宅。
三、多层配电梯，方便快捷同时有利于身体健康
金牛国际城多层住宅配备电梯，方便业主的生活，同时由于楼层较低，上下楼梯轻松便捷，每天仅百步的上下楼梯对身体也是很好的锻炼。而高层住宅电梯烦恼比较多、如突然停电、久候不来等都让人烦恼不堪，多层则没有此类麻烦。
四、更自由、更安全
由于电梯的存在，而住在多层，上下楼很便捷，即使电梯不方便使用的时候，这些烦恼也是可以避免的。
五、更经济、更实惠
多层的公共维修资金是(面积x550x0.05)，而高层是(面积
x700x0.05),以120㎡住宅为例，多层维修基金是3300元，高层是4200元，同样面积下多层费用更少，更经济实惠。
六、容积率更低，环境更好
从容积率来看，金牛5期容积率在1.3左右，而高层住宅普遍超过
2.5，建业壹号城邦在288亩土地上建造47万平米的住宅，容积率高达5.0，后期入住后人口密度大，小区人均占有资源很少，如此相比之下，金牛多层住宅的业主比高层住宅的业主可以享受到更多的社区资源、绿地、健身设施、会所资源等。同时，多层住宅的环境更清幽、更宁静，居住舒适度更高!
七、超宽楼间距，空间更舒适
楼间距窄会影响通风和采光，尤其是低楼层的居民，可能会导致低楼层居民采不到光，严重影响居民的居住体验和心情。金牛国际城23-24米超宽楼间距，栋距比达到1:1，采光效果好，不会影响到低楼层采光，有效地保证了业主的私密性、空间感、阳光感和通透感，视野更开阔，居住起来更舒适健康!
八、十月交房 即将入住
购买现房可以马上装修入住，不像期房需要等它建好验收完才能入住，并且还可以省去从购买期房到入住这段时间的租金支出;购买现房品质有保证，买得踏实，对于房子的优劣势一目了然;而购买期房，由于房子尚未建好，只能根据建筑设计图纸和售楼人员的介绍去判断，很容易受骗;另外购买期房，可能还会出现与开发商产生纠纷，如交房时发现与设计不符或质量不过关等，而现房则可以在很大程度上避免这些问题的出现。金牛国际城工程进度已完工，只有部分园林未建好，很可能会提前交房，即将入住，品质看得见!
九、车位充足 停车便捷
目前，有车一族越来越多，随之而来对小区车位车库建设的要求也越来越高。金牛国际城，珍稀纯多层设计，同等面积，居住人口更少，超高的停车位配比，完全符合国家标准，空间大，停车舒适快捷，生活高枕无忧!
高层建筑的劣势
一、公摊多 实用面积少
从面积和实际使用率看，多层要高于高层住宅。众所周知，购房时的计算面积为销售面积，其中包括了对公共部分，如电梯间、楼梯间等面积的分摊。高层住宅由于有电梯等待间、地下室等，需分摊的公用面积较多层要多，故而实际得房率低。所以，有些客户为争取到更多的实际面积，往往选择多层住宅。
二、户型局促 不易装修
从房型格局看，目前多数新建多层住宅的户型设计都有长足的进步。另外，由于构造上的原因，多层住宅往往南北通风、室内无效面积少，室内动线合理，隔墙易于敲打，有利于装修。而高层住宅往往采用框架剪力墙结构，室内户型往往较局促，不易装修，装修费用较高。
三、收费额度高
从物业管理收费看，高层住宅由于多设有电梯，楼层居民也多，一般物业管理费要高于多层住宅。另一方面，由于高层建筑楼层高，水流到达高层会比较弱，同时也会增加二次供水供电的费用。
四、市场产品众多 升值空间小
由于目前土地资源逐渐稀缺，建筑均向高容积率发展，多层建筑因居住舒适度较高等其他优势受其影响也同样成为逐渐稀缺的建筑类型，在价格上涨方面受土地升值影响较高层大，升值潜力占优势。物以稀为贵，目前市场上高层建筑繁多，相对于多层来说，高层建筑升值潜力较小。
五、安全性较差
据消防部门资料，现有的消防水罐车喷水灭火能够达到的高度是8层左右，城市配备的举高最高的消防车基本上也仅仅能够到15层左右的高度。对于那些15层以上的高楼大厦来说，现有的消防设备仍然还是“鞭长莫及”。高层建筑的火灾隐患成为消防的最痛，出现大的灾难如地震，高层的逃生难度较大，而多层由于楼层较低，易于逃出楼体!
六、停电时带来的困扰
高层建筑由于楼层高，居民众多，电梯容易损坏，乘坐到楼层中间比较危险;而对于高层居住的居民来说，尤其是老人和孩子爬楼梯也会很困难。而多层建筑，就算是停电，爬楼梯也会很轻松自然，而且还有利于身体健康。
七、空气质量较差，不利于健康
从空气质量角度来说，高层的空气并不像人们想象的那么新鲜，高度在30米以上的，空气质量反而更差。一般来说，楼房的排风口都设在高层，所以对高层的住户有一定影响。此外，钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环，相当一部分是往上走，直至顶层，所以，高层居民更容易出现头疼症状。
八、容易产生压抑感和身体不适
楼层过高也会对人的健康造成影响。身居高层的人容易产生一种“根基不稳定”的感觉，经常会感到内心压抑。在高楼林立的小区中行走，人也会产生压抑感。另外高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者，选择高层楼房时更要谨慎。
本文为山东华润商铺销售说辞，共分为9大部分，华润品牌——品牌墙处、地段——区域沙盘处、周边商业配套和客流量——区域沙盘及项目沙盘处、烟台华润中心项目总体介绍(侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套)、商铺的总体介绍、每间商铺的特性分析、投资商铺的要素、竞品说辞、商铺投资常见答客问。 华润品牌展示——品牌墙处 1.讲解目标
(1)华润集团红色央企、拥有多元业务领域; (2)华润置地是坚持高品质的商业地产领军企业;
(3)华润中心是华润置地最擅长和富有生命力的系列产品线。 2.讲解要点
(1)通过央企背景、港企精神、多元化企业标签展示华润实力; (2)强化华润置地高品质理念和商业地产专家形象，给予客户信心; (3)通过介绍其他城市华润中心项目，深化客户认知。 3.标准说辞
华润集团是直属于国资委的央企，其前身是1938年于香港成立的“联合行”，经过75年的发展，华润已经成为下设7大战略业务单元、16家一级利润中心，有实体企业2300多家，在职员工42万人，在香港拥有5家上市公司，在内地间接控股6家上市公司的具有巨大影响力企业集团。
X先生/女士：以上数据可能您会觉得和您的投资关系不大，然而我想说：这恰恰对您的投资影响是非常巨大的：现在已经是完全竞争化的社会了，投资最根本的目的是赚钱，对吗?(停顿3秒)等于您把钱放在开发商这儿，寻求投资回报。本质上，这和买股票是一样的，正如您买了我们的股票。所以，企业实力怎么样，是不是靠谱，一定对您的投资是有巨大影响的!华润实施的“十二五”发展战略，目标是实现销售额7000亿元，利润1000亿，总资产1万亿，我们要把华润建设成为“世界一流企业”。“强者恒强”，这个目标实践证明我们已经提前实现了：华润2013年全球500强排名第187位， 2013年度央企业绩排名第五位，截止2013年末，总资产11337亿元，其核心业务包括消费品(含零售、啤酒、食品、饮料)、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。而且以上业务已经建立起行业前五名的领先地位。所以，选择华润，不仅有强大的央企背景保证，还有我们企业快速发展的势头带动。“好风凭借力，任我上青天”，X先生/女士，您投资华润，一定是正确的!
经过刚刚的介绍，您有什么不清楚的地方吗?(客户：没有) 下面1分钟的时间，我们再了解下华润置地。华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，作为香港恒生指数成分股，他是中国最具实力的房地产开发商，2013年中国地产企业综合排名第五位。已经进入43个城市，开发住宅项目80个;万象城和五彩城两大持有系列的商业，全国已经开业和在建的有27个。您看到的这幅图片，是我们南宁万象城开业实景，创造了当天10万人到场的记录。
据统计：深圳万象城2013年营业额为60亿，占深圳罗湖区GDP的6%，每年有超过3000万人次的客流量，为社会提供8000多个工作岗位。华润经营商业的着眼点是后期的商业运营，而不是地产，是以商业的手法运营地产。据我所知：截止13年底，万达集团持有型物业的面积1704万平方米，开业的万达广场85座，租金收入有85.6亿元;而华润置地只有220万平方米的持有物业,开业的五个万象城和一个五彩城，2013年租金收入却已达到42亿元。也就是说，我们五个万象城加1个五彩城就顶了全国42个万达广场的租金率，您可以算一下，华润商业绝对是目前国内投资回报率最高的综合体了。所以，华润置地被业内称作“商业地产运营专家”。 地段——区域沙盘处 1.讲解目标
(1)华润中心的城市战略地位及对烟台的意义; (2)烟台华润中心项目核心区位优势突出; 2.讲解要点
(1)项目战略地位及城市量级信息的自然导入; (2)项目核心区位及周边配套的优势阐述; 3.标准说辞
X先生/女士，您对我们项目所在的区域位置了解吗?(客户：是的)那太好了，看来您对投资是比较有把握的。华人首富李嘉诚曾说过：地产投资三要素：地段、地段、还是地段。可见一个好的地理位置是多么重要。但对于精明的投资者而言，仅有好地角是不够的，我们还要了解下周边的商业概况，然后才能使自己的判断更为准确。您说对吗?
我们知道，烟台目前主力商业中心是芝罘区，主要分为：南大街商圈、青年路商圈以及幸福商圈等三大商圈，从80年代至今，二十多年间，烟台商业中心先是从百货大楼东移到华联，再有华联西移到振华、良友一代，集中在了南大街附近一公里长的范围内。到90年代主要以百货业态为主。振华、华联、百货大楼、良友广场，四大百货商场。其中的三家陆续由于经营不善相继改制。目前振华成为烟台商业的龙头老大。2003年以后进入烟台市场的外地品牌主要有：百盛、铜锣湾、大润发、家家悦、沃尔玛„.众多商家之所以看好烟台的原因是：据统计烟台的社会消费品零售额在2004年就达到440亿元，在山东名列第一。以后便居高不下，一直位于省内在前三位。
尤其是，烟台交通物流发展非常迅速。今年开通到济南的动车，明年青烟荣威高铁完成、与大连的海底隧道已经定项，1小时就可以到大连。这些会彻底改变整体城市的经济环境。所以说，烟台的经济发展潜力将会是十分巨大的。
烟台芝罘区商业目前最大的特征是：
1、规模大，范围广，服务人口众多;
2、商业氛围浓;
3、大型网点众多，互相竞争激烈，商家经营状况反差过大;
4、交通通达性良好，圈内节点交通不畅通，阻碍商业发展。
另外，传统商圈中各业态组成比例不近科学，例如以振华为中心短短500米半径范围内就聚集了振华商厦、振华购物中心、振华广场、百盛四大百货，共22.2万方的巨大体量，他们将整个商圈50%的业态搜刮，互相的倾轧非常惨烈，据说百盛自04年进驻烟台一直到现在仍然是苦苦支撑。阳光国际、世贸等的惨淡经营再度证明了传统三大商圈已经饱和。加之烟台是带状海滨城市狭长的行政区域，很难形成绝对商业中心。所以，在区域流动人口支撑不了的商圈的情况下，势必要产生新的城区、新的商圈，更新换代。“城市向东，中心向东，财富向东”都预示着莱山区举足轻重的位置。
作为烟台“一心两翼”、“城市向东西两翼发展”总战略框架中的莱山区，是新城市格局规划的行政、文化、科学、教育和人居中心区，自06年以后，变化非常迅猛，城市面貌日新月异。据官方统计：到13年底莱山总人口约20万人。其中新增人口主要为高等教育背景和有良好职业的中青年人。而区域浓厚的人文气息、新城市格局的科学规划、行政中心的向心力、以及优美舒适的居住环境——这个一切必将吸引大量的优质人群东进。商业上有所谓客流带商流，人气带商气一说，区域人口总量的变化，更重要的是人口结构的变化，自然带来对商业形态及商业格局的新需求。
正如您看到的，我们项目正处于莱山区的绝对核心位置，周边配套非常成熟：东面烟台大学、西面佳世客、北面新世界百货、南面是高档居住区。有一位客户形容的非常准确：说这里是莱山最好!最后!的一块地了!
周边商业配套和客流量——区域沙盘及项目沙盘处 1.讲解目标
(1)导入周边商业氛围已经形成;(2)说明华润中心商业的聚合能力。 2.讲解要点
(1)周边商业氛围已经形成但比较差;(2)目前的租金收益及未来可预期收益。 3.标准说辞
现在我们来看莱山的商业：多年来莱山的商业一直徘回在满足居民基本生活所需的、单一的、而且多以街边店为主，小型低档商业居多。比之莱山的居住环境，说商业晚来了一个时代也不为过。原因何在呢?对此：我本人比较认可这样一种分析：并非商家眼盲，更并非当地居民没需求。而是莱山的开发是由沿海一线逐渐往西、往南推进的，20万的人口分散在条形的几个点上，难以集中，因此区域内似乎没有哪个点的商业能够辐射全区。那时，很多人不看好莱山的商业。但佳世客进入，打破了这种顾虑。
他由日本永旺株式会社投资，总投资8亿元人民币，占地面积9万平，总建筑面积15万平(地上2层，局部地下一层)。目前开业的是一期约5万平。业态涵盖餐饮、购物、娱乐功能。包括超市、精品店、百货、美食广场、品牌专卖、知名餐饮连锁等。目前客流量在15—18万人/年，日客流量在6000人左右。佳世客渐入佳境的经营态势，可以看出：明确的商业定位和业态组成是可以改变人们的消费习惯的。紧邻我们项目北侧的新世界百货去年年底开业，进一步提升了区域商业的集中度，也为我们华润做了非常好的前期“养商”铺垫。 xxx三公里范围内共包括2个商圈：迎春大街商圈和烟大商圈。主要沿迎春大街、清泉路分布，另外与迎春大街相连的三条小巷也分布有商业，大部分以街铺形式。整个区域属于自然形成，具有典型的大学商圈特征，布局混乱，消费水平较低，但经营状况良好，租金较高。 其中烟大路和清泉路万光社区一侧，长约280米，有街铺46家。主要以餐饮为主，还有超市、美容美发、旅店、银行。街铺门宽4米，进深7-8米。租金约为1400——2000元/平/年，售价约3万元。通常上下2层100平的店铺年租金为15-20万元。目前总体经营很好，餐饮兴旺。其中，麦千车超市营业面积约1500平。主要吸引了烟大高校学生、教职工及附近小区居民。
连接迎春大街和清泉路之间的道路两侧共有街铺34家，长约50米。主要以餐饮、服饰为主，例如弘祥牛鲜馆、国际标榜美发等。街铺是板房为主，门面约3.5米宽，进深2-5米，2.8米层高。租金约为1000-1700元/平/年。120—150平的店铺年租金在22万元左右。 世纪华府底商2007年开盘均价8800元/平，面积为120-320平(其中振华量贩1800平左右)一层层高为5米，2层为5.8米，开间5.4-9.6米，进深在16米左右。世纪华府的商铺当年销售完毕。租金约为20-30万元左右，投资收益比较可观，所以现在没有商铺转售。
经过以上介绍，我们可以看出,周边项目的临街商铺都是自然形成的，缺乏整体规划，统一管理。导致租金差异过大，水平非常低;主要以餐饮、服饰为主，业态构成过于单一，缺乏科学划分，是最原始和最基本的商业,和目前商业综合体整体运营的概念落后了10年;他们总体装饰档次低、购物环境差，基本是平房改造，莱山的居民构成被认为是烟台的“高富帅”、“有钱人”，所以，这些商业不能承载附近居民的中、高端消费力，造成消费往芝罘区外放。
而作为中国商业地产运营专家——华润的到来，势必填补目前的商业空白，会引领莱山区的商业转向。因为我们已经有非常专业的商业运营成功经验和团队， 更会结合烟台当地的消费特征，扎扎实实的把我们项目做好。相信华润的力量!
烟台华润中心项目总体介绍(侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套) 1.讲解目标
(1)万象城系列商业的优越性;(2)说明华润中心商业的聚合能力。 2.讲解要点
(1)利用华润中心商业的聚合能力讲解和其它商业的区别;(2)华润中心将来很大的客流量。 3.标准说辞
X先生/女士：以上我们沟通了非常多的周边情况，您一定很想了解下我们华润中心的“庐山真面目”吧。您现在看到的就是华润中心沙盘，上北下南、左西右东，西临观海路，东至清泉路，北到烟大路，南接银海路。我们现在就在这个位置(激光笔指示)，华润中心占地21.35万方，建筑面积约96万方，投资逾100亿港币。华润中心由四部分组成，超大购物中心——万象城系列商业、精品公寓及写字楼，当然，还有向您推荐的高品质临街商铺。
最早的深圳万象城2004年开业，建筑面积18万平方米，现在他的年营业额达到60亿人民币，占整个深圳罗湖区GDP的6%，就单一商业来说，它是中国运营最好的大型室内购物中心之一。现在目前全国万象城共有14个，已经开业的有5个。无一例外，都成为了当地的商业坐标。
烟台万象城系列商业跟全国其他城市的万象城系列商业定位一致，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型一站式消费中心，分为地上5层，地下3层，总建筑面积14万平方米，是佳世客的3倍。规划有品牌店、主力店、冬奥会规格的真冰场、国际IMAX影院、餐饮店、当然还有BLT精品超市。深圳万象城被称作“中国奢侈品集散地”，借此华润和国际级的商家建立了非常好的合作关系，烟台华润中心也会结合当地的情况引进很多知名的国际品牌，使我们的商业更具特色和吸引力。
除此之外，美食也是万象城商业的一大特色，几十家全国知名高端餐饮进驻，有粤菜、川菜、湘菜、法国菜、意大利菜、泰国菜，小到像满记甜品、哈根达斯、仙踪林，大到像香港利苑、采蝶轩、四海一家、蕉叶等大型餐饮连锁机构。且不说目前我们在深圳、沈阳、南宁的万象城一天客流量在十几万人，就是目前的佳世客、新世界，每一天的中午，都需要排长队吃饭，客流量非常大。所以，我相信依靠这些美食的“诱惑”，我们的商铺一定会非常有人气的。
还有一组数据：烟台莱山2013年共接待海内外游客1717万人次，旅游总收入147亿元，我们换算下，那么游客的人均消费在763元。而他们大部分来自于北上广等一线城市，有很成熟的消费习惯，华润在他们的城市已经建立了非常强大的商业号召力，所以，当游客来到烟台，一定会在华润中心驻足消费的，因为这就是他们的习惯，这就是品牌开发商的影响力，所以，您投资，一定要选真正的“大牌”啊! 华润中心可以说是一个城市的缩影，涵盖了一个家庭的吃喝玩乐：人们可以在购物中心品牌店逛街，因为我们有非常好的、超越全国商业的购物环境;累了可以歇歇喝杯咖啡，因为我们有数十家知名餐饮连锁进驻;孩子可以学习花样滑冰这项高雅的运动，因为我们有冬奥会标准的真冰场;全家人可以一起看场3D大片，因为我们有国际一流的imax影院;夏日夜晚，可以在大型超市中任意徜徉，因为我们有中国超市第一品牌——华润万家„..这些并不是梦想，而是逐渐实现的未来，我们今年就会启动商业建设，商业运营团队更是青岛万象城的原班人马。您想象下，这些都是无可比拟的商业优势，佳世客、新世界百货、华润中心，这三个商业完全建成后，莱山区的商业就会非常集中，作为华润的员工，我真的很期待华润中心的建成。您呢? 刚刚同您说华润中心是城市的缩影，当然仅有购物中心是不够的。我们还有公寓和写字楼，提供超过3500人的工作、生活场所。他们和购物中心会形成一个循环体，人们在这工作、在这玩乐、在这购物、在这招待好友、在这享受生活„„所以，华润中心并不仅仅是购物中心、住宅、写字楼、公寓，他是一个整体，正如一个人，身体各个部位配合好，那么就可以产生无穷大的力量。到时，您哪还会发愁商铺买来做什么呢?这个投资一定是非常划算的，会越来越值钱。 商铺的总体介绍 1.讲解目标
(1)华润中心整体介绍;(2)商铺的数据介绍。 2.讲解要点
(1)突出商铺的稀缺性;(2)商铺从设计上适合经营，非常好用。 3.标准说辞
华润中心住宅部分共33.8万方，由13栋楼组成，分三期开发，会有约3500个家庭入住。而我们的底商仅有3.5万方，您看到的南侧的4栋楼是1期，仅有商铺42间，自推出以来，已被抢购过半。 目前可供选择的商铺21间，面积在70—170平，上下两层结构，一层4.7米，二层4米，其中清泉路商铺一层层高5.95米。商铺的开间在 4米左右，进深在 10 米左右，昭示性非常好，尤其值得一提的是：我们商铺具有超高的得房率，得房率均在95%以上，这就相当您有限的投资，得到了更多的使用面积啊。
我们的商铺具体分为3个区域：面向大学的清泉路一侧商铺、面向将来写字楼或公寓住宅南侧的商铺、面对万象城系列商业的内街商铺。其中，一期规划临清泉路一侧的商铺层高达到5.95米，约4.2米的铺宽，这样可以更多的利用空间，配比更多的设计方式，这种二层规划，三层实体空间，给予您更广阔的商业天地。
1#楼南侧多规划为80-120㎡的小户型商铺，拥有4米的敞阔铺宽，这部分商铺，位于公路主干道和商业内街的交汇枢纽位置，该区域未来必定会成为人流交汇的核心区域，因此，适宜多种业态经营，投资自用两相宜。 临近商业内街的商铺面积多集中在100㎡以上，临内街的商铺最大的特点在于靠近万象城系列商业的出入口，同时面对商业内街未来人群的集中程度和停留时间都会占有很大的优势，同时，内街商铺多数配有烟道，适宜经营餐饮等行业。
商铺目前根据位置的不同，价格在2-5万元/平方米，一铺一价。X先生/女士，您对哪一间商铺感兴趣，我为您重点介绍。 每间商铺的特性分析(分类别段 6类) 1.讲解目标
(1)深刻了解每间商铺的特性;(2)引导客户从买不买，到买哪个; 2.讲解要点
(1)针对客户情况专业分析适合投资的商铺;(2)对每一间商铺都要有针对性的推介。 3.标准说辞 案例：1-1号商铺 优势：
位于小区出入口处，临万象城系列商业内街，且为大面宽的复式商铺，昭示性较好，并属于该项目的稀缺式商铺，周围商业氛围的联动功能强。 劣势：
1、铺面不周正，有部分浪费空间;
2、该商铺单价虽低、但总价高，投资回报风险大;
3、一层4.7米层高，无法做两层，相比临清泉路一侧的商铺总价和层高处于劣势。 适合业态：特色餐饮、药店、干洗店、茶楼会所等。 销售对策：
1、大面积复式商铺，昭示性好----投资商铺，地段和位置是硬道理，同时气派宽敞的铺面设计更会锦上添花，该铺则同时具备这两个优势;
2、客流量大----位于商业街和小区出入口的交汇处、紧邻金角地带，消费客群集中，商机无限，投资首选;
3、业态多元化特点----该铺所处位置优越，且结构均适合烟酒专卖店、干洗店、名品展示店、西点、复式、酒库、特色餐饮等;
4、价值拥有多样性----
1、该商铺以其价值，可便于业主进行抵押;
2、高端商街的增值分析：如步行街商铺，现在估价5万/㎡，但业主却不因高价而转手，体现的就是商铺最大的魅力，快速增值，永远有价有市;
3、投资华润万象金街，品牌保障，投资无风险;
4、坐享烟台莱山区唯一高端商街增值梦想，赚有钱人的钱，做生意人的生意。 投资商铺的要素 1.讲解目标
(1)讲清楚商铺投资优势;(2)引导客户从买不买，到买哪个。 2.讲解要点
(1)商铺投资收益大;(2)专业讲解商铺投资要点。 3.标准说辞
中国有句俗语，形容商铺投资。称作：“一铺旺三代”。可见，一个眼光独到的商铺投资收益是十分巨大而且稳定的。现在社会经济和城市建设的发展，商业的作用显著增强，也促进了周边商圈的发展，目前我们老百姓的个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理想，也促进了越来越多的人选择投资商铺。因为商铺本身能随着商圈的成熟不断升值，另一方面每年有稳定的租金收入，一般来讲住宅的投资回报率在6-8%，而商铺的回报率可达8—12%，甚至15%。 以上的优势我们都十分清楚，可是仍然有担心对不对?一是商铺的投资大，二是商铺的投资周期长，三是商铺对于周边商业经营状况的依靠度比较高;不瞒您说，我的很多客户都有这种担心，下面我们就来分析一下：
商铺投资，就像养鸡，有三种赢利模式：第一种，买回小鸡苗，从小养大，以卖肉鸡为主要赚钱目的，如果养大的鸡又能下蛋，还能够同时卖蛋赚钱;第二种，买回蛋鸡，以生蛋卖蛋为主要赚钱目的;第三种，买回蛋鸡，一边捡蛋赚蛋钱，一边看着市场蛋鸡价格变化，适时卖出，赚到差价。
第一种赢利模式：就是在城市的偏远区域买进商铺，做长线投资，耐心等待商铺升值后卖出。这种模式的优点是：价格低、新区商铺一般人不看好，开发商比较着急回款，所以我们容易找到性价比高的商铺。缺点就是：配套不全，商业氛围不浓，入住率低，不容易出租，即使租了，收入也非常低，而且新区的规划存在较大变数，很容易投资套牢。
第二种赢利模式：就是在成熟旺区买进商铺，以出租收租为目的，长线投资。这种模式的优点是：投资大，马上有回报、商铺稳步升值;缺点是：成熟旺区商业饱和，竞争大。升值速度比较慢。商铺是40年的使用期限，成熟旺区的商铺剩余时间比较短，一般只有20-30年，所以未来的价值受到折旧加速的限制，价格会升到一个平台后保持几年的时间，然后开始逐渐降价。就像母鸡过了下蛋年龄以后，越来越老，最终的价值不大。因此，我们一定不要忽略商铺折旧的因素，否则整个投资就会得不偿失。
第三种赢利模式：就是在已经逐渐开始旺起来的区域买进商铺，一方面等待有限的时间就可以出租，一方面等待理想的升值价位出售，中长线投资兼顾。这种模式的优点是：基本能保证将来的商铺租金受益和升值空间。与第一种偏远新区相比，区域已经成熟，与第二种老城区相比，他的市场刚刚兴旺起来，并不饱和。未来的潜力非常巨大。当然，这种模式的缺点是：商铺的总价不低，投资收益需要2—3年，才会显现。而且，像我们这种都市综合体，不论是硬件还是未来的物业管理，都是比较严格的，所以，注定将来客群大部分也属于追求生活品质的城市精英，他们的眼光高，见过世面，所以，对于未来商家的经营水平要求标准也会比较高。
X先生/女士，我们分析了三种商铺投资的利弊，您倾向于哪一种呢? 附：商铺投资回报率算法(非必要，不予客户计算)
李先生用75万首付款，购买一个面积为50.6平方米的商铺，总房款150万元，贷款75万元(10年)，月供为7500元/月，加入市场平均收益率为10%左右，根据市场平均估价，该商铺的平均租金收入为10400元，则：
年租金收入：10400元X12个月—10400X14%(租赁税)X12个月=107328元;
年供款：7500X12个月=90000元; 年收益额：107328-90000元=17328元; 贷款10年净收益：17328X10年=173280元; 10年后资产总额：1500000+173280=1673280元;
毛利润为：1673280-750000(首付款)-1500000X3%(交易税费)=878280元;
平均年收益(年利)：878280元/10年=8.8万元; 投资回报率：(售出价-购进价) /购买总价=12% 竞品说辞 1.讲解目标
(1)让客户再次深刻了解华润商业的不同;(2)不抨击竞品，用数据分析。 2.讲解要点
(1)通过客观分析我们与竞品的不同，再次宣导华润商业品牌;(2)引导客户体会华润同其它品牌的核心竞争点。 3.标准说辞 (1)对于万达商铺：
现在万达的发展速度特别快，而且都能达到比较好的销售状况，作为同行，我们非常佩服，也在不断学习他们优秀做法。不过，作为比共和国历史还要长的一家央企，华润的商业路线可以说和万达完全不同，有人说，我们不缺钱，的确，华润有非常好的背景和资本，所以，我们会以苛刻的眼光去做项目。这恰恰是民营企业达不到的，因为做的再大，他们也会受制于资金。所以，恰恰是华润的“不着急”成就了我们，不贪多求大，到最后才是真正的赢家。
截止13年底，万达集团持有型物业的面积1704万平方米，开业的万达广场85座，租金收入有85.6亿元;而华润置地只有220万平方米的持有物业,开业的五个万象城和一个五彩城，2013年租金收入却已达到42亿元。也就是说，我们五个万象城加1个五彩城就顶了全国42个万达广场的租金率，您可以算一下，华润商业绝对是目前国内投资回报率最高的综合体了。
烟台万达广场地上建筑面积为90万方，其中购物中心24万方，住宅、商铺、写字楼等销售型物业为39万方，商铺就占了近8万方，等于万达1/4的体量都是商铺，共有400余套，万达4条内街都是商铺，销售均价在38000元/平左右。
您知道，振华500米以内，4大商场已经有22.2万方的经营面积了，还不算的其它商业。再加上万达将来24万方的购物中心，等于在那个区域500米以内，商业体量翻倍，竞争加剧，就现在来说，白天在振华逛街的人都没有几个。到时400多套商铺，谁去逛啊?没人逛，经营就很难，租金就收不上来，所谓的投资回报，如何保障呢? (2)对于xx商铺：关于价格：xx比华润便宜
祥隆商铺首次开盘价格在1.5—3万/平，目前二手报价为2.5—5.3万/平。公摊在36.7% ，而我们的公摊只5%，目前我们的价格在2-5万元，折算下来其实更实惠。而且我们的地段和位置都是独立产权式商铺，没有地下商业内铺;
(3)关于地段和区域：同样地段，更临近烟大西门，都已经形成商业氛围，华润比较偏
一个商业综合体的形成并不是靠一两个主力店就能支撑起来的，人流动线也是主要原因。以后我们整个片区成熟以后从消费习惯来说，真正来这边消费的客群是莱山区、高新区、牟平的客户，从佳世客就可以自然过渡到华润万象城系列商业，而且我们的主入口正对观海路，这两个大商业靠观海路相连，位于道路两侧，也特别符合人们的消费习惯。因此人群在消费和逛街时，最先看到的是万象城系列商业，而不是祥隆的“背街”。可以说，他只截留了烟大一部分师生，而不是莱山、高新、牟平的客户。
(4)关于返租和投资保障:祥隆签订 5年的返租合同，又有统一的运营管理，华润却没有
祥隆其中前3年返租21%直接抵房款，
4、5年返8%给业主(其中的商业租赁税需要业主支付)
(5)针对性说辞：投资商铺不仅是理财产品而更多的是一个投资产品，所以在收租的同时你也要更多的考虑此商铺在升值以后是否能把商铺转手出去。现在祥隆地下商铺签订五年的返租合同，到第5年开始就不返了。公摊在36.7%，而且物业费用在48元/平。即使您自己租出去，这些费用负担也比较重，等于您的租金收益是非常少的。 投资地下商铺的风险比较大，你可以打听下，现在祥隆的已入住商铺转手都很难，再加上以后越来越低的投资回报，等于你买的商铺转手难上加难，这时等于您的钱已经被套牢在里面了，在一个钱能生钱的时代，资金被套牢是最失败的投资，而买我们这种独立产权的商铺就没有这种担心，租金都是自己收，想转手也非常方便，所以，您选择华润一定是正确的! 商铺投资常见答客问 1.投资商铺有风险吗?
答：有。世界上根本不存在没有风险的投资。道理很简单，市场的未来是不确定的，有升值的可能，就有贬值的可能。房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。如果选择一个信誉好开发实力强的品牌开发商的话，商铺投资的风险可能降为零，如果相反，那么投资的风险也就很大了。这需要投资者也要像投资专家那样去考察所投资的商铺基本情况，比如周围环境、规划、交通辐射、投资回报、租金、业态定位、经营管理等因素。如果将这些因素了解清楚以后再做投资打算，那么风险就会降到最低。
2.投资商铺的利润率和其他物业投资相比到底高多少?
答：一般来说，住宅的投资利润率为6%—8%，写字楼的投资利润率为10%左右，而商铺的投资利润率一般为10%—15%，如果前景好的话会更高，例如北上广的商铺投资利润率一度达到20%。据来自一线城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力好，回报率高，所有受到投资者关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。
3.投资商铺要考虑哪些因素?
答：投资商铺不能草率，要综合考虑多方面因素，从全国权威专家及众多投资者的投资经验来看，投资商铺一般考虑如下因素：
1、商铺周边房地产发展趋势，对于商铺投资这来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中，上述因素普遍属于静态因素，但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。
2、经营商品的类型：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切的关系。不同的商品，其利润空间显著不同，用经营高档精品和经营抵挡服装的商铺相比较，前者的经营利润比后者的经营大。如果商铺投资这在进行投资时能够清楚判断未来商铺适合经营的商品类型，那么一定会胜人一筹。
3、整个项目规划设计的科学性，一个从消费者、经营者的角度设计出发的商铺，将来成功的概率就会很高;
4、交通条件，交通条件对于商铺价值的重要性毋庸置疑，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。加入一个商铺所处的位置，很少公交、客流，那么其价值会大打折扣;
5、 商业氛围，在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够了解，商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平、价值升值空间;
6、租金收益;
7、商铺初始售价，项目不同阶段其售价可能会不同，越是接近现房，售价越高;
8、硬件条件，商铺的硬件条件具体指商铺的面宽，进深、层高，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等内容，以上因素对商铺的功能影响很大;
9、停车条件;
10、楼层，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出2-3倍;
11、客流量;
12、商铺投资收益，一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收入上，实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目，而专业的商铺投资这，是对商铺本身的升值收益作出判断。
4.商铺投资的周期是多少?
答：不同的城市、区位的商铺投资价值是显著不同的，所以商铺投资的回收周期也是不同的，沿海一线城市商铺投资回收周期一般为12-15年。
5.什么是售后返租?他有那些风险?
答：售后返祖也叫售后包租，售后回租，是一种销售方式，房地产开发商为了促进销售，在其建造楼盘出售时与消费者约定，在出售后一定年限内由开发商以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分房款。这种销售方式目前已经被国家明令禁止，因为在操作过程中，有非常大的风险：
1、如果把租金、税费、利息等因素考虑进去，返祖率就会大打折扣，开发商承诺10%，能达到8%就不错了;
2、开发商会故意忽略装修费、物业管理费、买房者的各种税费、经营的投入;
3、售后返租是建立在假设上，这个假设要所买的房子租的出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等，只要一个环节出问题，这个美丽的肥皂泡就会破灭;返祖的方式其实是开发商为了将房子顺利卖给客户，就承诺将来以高于回报率的价钱租出去，问题是：万一租不出去，或者租金达不到回报，业主的利益是无法得到保障的。
蓝湾环保社团章程
第一章总则
第一条：蓝湾环保社团是由化生学院生物科学专业发起组织的理论、实践、学习型社团。协会非常荣幸的邀请到化生学院李裕红博士作为我们的指导老师。 蓝湾环保社团的建立，期待以社团的方式，广大宣传，使对泉州湾保护深入人心，唤起更多人的关注和投入到保护的行列中来!它服从校院团委、学生会工作处的领导，严格遵循《泉州师范学生社团管理条例》和《泉州师范学生社团联合会章程(草案)>>开展活动。
第二条：蓝湾环保社团的宗旨：“保护蓝蓝泉州湾，守护共同的家园!”。
第三条：蓝湾环保社团的主要任务：
1、开展定期的活动：如红树林巡护工作、出版报纸等。不定期的举办会员间的团队活动，交流心得。在老师的指导下，开展相关研究活动，如对红树林底栖生物、湿地保护等研究工作。协会的工作任重而道远，期待以自身的行动带动人们更好的投入保护工作。
3、根据节日及学校和学院的各项安排，适当组织活动，如与学生会、自律会、及其他社团等合作举行活动，加强协会与外界交流，更好提高本协会的方方面面。
4、为加强会员对知识的积累，定期收集最新环境生物等方面知识，复印发给会员阅读。
第二章会员
第四条：任何关心环保事业，以环保为己任的朋友，均可以申请加入蓝湾环保社团。
第五条：加入蓝湾环保社团，向理事会提出申请，学院审核并登记注册，报办公室备案，即可成为本协会会员。
第六条：会员的权利：
1、有优先参加本协会的知识培训、讲座和各项活动的权利。
2、有优先取得本协会编印的报刊、宣传资料等的权利。
3、有权对本协会工作进行监督、提出建议和批评的权利。
4、有接受评优和奖励的权利。
5、有选举权和被选举权。
第七条：会员的义务：
1、遵守章程、维护本协会权益和形象。
2、执行本协会的决议，服从工作安排，完成工作任务。
3、关心协会，积极参加本协会组织的各项活动。
4、不断扩充自身的专业知识，积极投入到保护泉州湾、保护环境的工作，以身
作则!
第三章组织与职权
第八条：协会最高权利机构为理事会，理事会由会长，各职能部长组成。
第九条：理事会的职权：
1. 制定和修改协会章程;
2. 选举和罢免理事会会长、各职能部长;
3. 审议办公室的财务预算;
4. 决定会员的吸收与除名，奖励或处分;
5. 领导本协会各机构开展工作;
6. 制定本协会工作计划并组织落实;
7. 决定其他重大事项。
第十条：各理事应当遵守法律、法规和协会章程的规定，忠实履行职责，维护协会利益。当其自身利益与协会利益发生冲突时，应以协会利益为行为准则，并保证：
1. 在职责范围内行使权利，不得越权;
2. 不得借用协会名义作损人之事或有损协会及泉州师范学院的事情;
3. 为经理事会批准，不得挪用协会资金;
4. 未经理事会批准，不得接受与协会工作有关的佣金和赞助费;
5. 理事以其个人名义行事时，若第三方会合理地认为该理事使代表协会或者理
事会行事的情况下，该理事应当事先表明其立场和身份
6. 理事应当谨慎、认真、勤勉地行使协会赋予的权利，接受协会成员对其履行
职责的合法监督和合理建议。
第十一条：理事可以在任期届满以前提出辞职。理事辞职应当向理事会提交书面辞职报告。如因理事的辞职导致协会理事低于法定人数时，该理事的辞职报告应当在下任理事填补因其辞职产生的缺额后方能生效。在理事及余任理事会的职权应当受到合理的限制。
第十二条：理事会批准理事的报告后，理事的权利义务方为结束。否则，因理事擅离职守给协会造成的损失，由该理事承担责任。
第十三条：理事成员连续两次未能出席会议，且未能履行相关手续，视为不能履行职责，应按有关程序予撤换。
第十四条：协会会长，各职能部长从理事会选举后，任期一般不超过两届，因特特殊情况需延长任期的，需经理事会2/3以上理事表决通过。
第十五条：人事调整机制：理事任期1年，换届时间为每年的9月，任期届满，可连连任期;非换届期若需调整，由半数以上提出，经2/3以上理事同意通过，方可调整;理事在任期界满以前，无正当理由，不得无故解除其职务。
第十六条：根据工作安排需要，设立办公室、宣传部、外联部、组织部、实验部5个部门。其主要职责：
1、办公室是本协会的综合管理部门，行使以下职权：
(1) 协助处理日常工作，包括工作计划、总结等文件的起草并负责各种资料、
文件的收集，分类存档;
(2) 管理协会资料;
(3) 负责协助组织召开协会会议;
(4) 做好会议记录，保存书面资料;
(5) 整理财务，编制财务预算和财务报告;
(6) 调度物资，清点物品;
(7) 做好会员的注册工作和人员档案管理;
(8) 负责每届新生的入会工作，登记好新会员的详细资料，并将其归类和备案;
(9) 对会员进行编制管理，制定会员奖惩制度;
(10)定期收集最新时事、营养、健康等方面知识，复印发给会员阅读;
(11)对非干事的会员进行管理，与他们进行信息沟通交流。
2、组织部是本协会的人力资源管理和组织部门，行使以下职权：
(1)协会各项活动的策划、组织工作，活动过程中进行认识安排;
(2)据协会发布的各项文件，认真贯彻落实好每项工作;
(3)做好有关协会方面的人员的详细联系方式，方便日后开展工作;
(4)组织协会成员召开各类会议、活动，负责各项活动的协会出勤工作，以及
做好考勤录。协调好协会内部的各种关系，密切与其他部门配合开展工作;
(5)负责协会有关组织方面的对内对外工作、接待来访工作;
(6)根据本协会决定，负责购买协会所需实物和根据财务管理规定按时做好资
金报销工作;
(7)及时对不完善的工作进行整理改进和重新分配;
(8)其他应该由组织部行使的职权。
3、宣传部是本协会的风采展示部门，行使以下职权：
(1)活动前后，通过横幅、展报、海报、传单等对活动进行宣传;
(2)编制协会期刊等宣传资料;
(3)设计会旗、会微等;
(4)其他应该由宣传部行使的职权。
4、外联部是本协会的对外交流部门，行使以下职权：
(1)联系企业、环保机构，为本协会的各项活动提供经费来源;
(2)嘉宾邀请与接待，外事安排;
(3)联系其他类似组织，加强对外交流与沟通。
5、实验部是本协会的综合实践部门，进行一系列研究性工作。
第十七条：本协会会长为本团体代表人，会长行使以下职权：
(1) 召开和主持理事会;
(2) 检查理事会决议的落实情况;
(3) 代表本协会签署有关重要文件;
(4) 主持召开例会，并进行工作总结。
第十八条：本协会副会长行使以下职权：
(1) 协助会长做好协会的各项工作;
(2) 组织和协调好各部门的各项工作和活动。
第十九条：各部门部长。
部长：做好本部门的本职工作，积极配合其他部门开展活动;
第二十条：本协会实行会长负责制，聘请顾问、指导老师，为本协会提供组织建设和知识指导。
第二十一条：章程的修改程序：由本协会的会员向理事会提出，并且至少由5人联名支持。经理事会商讨，最后提出修改的章程，并由本会会员投票决定，过半数即通过。
第二十二条：社团经费来源及管理办法
本会的基本经费由赞助商提供，大型活动由外联部以拉赞助等形式来支持本会活动。财务制度明确，本协会财产归协会集体所有，任何人不得占为私有。协会自成立之日起，就建立明确的账目，由办公室里专人负责，所有账目及时入帐，并定期向会员公开账目，实行帐务公开制。协会经费支出必须按照正式发票报销，年终上交报表及发票，报表上的项目需与发票一致，做到账目细致明朗。任何谎报经费开销者、任意侵占、私分和挪用协会经费者，视情节严重，得废除其会员资格等。
第四章附则
第二十三条：本章程经理事会通过，报院领导、院团委、学工处批准后，自颁布之日生效。
第二十四条：本章程的解释权归蓝湾环保社团理事会。
化生学院蓝湾环保社团二零一一年二月
推荐阅读：
