郑州市房管局发布消费提示 收房领钥匙注意12个问题
2009年09月24日05:46 东方今报
今报讯(记者 王献军)开发商通知要交房，购房者赶快跑去签字领钥匙，稀里糊涂收了房，装修入住时才发现，房子存在不少质量问题，比如房屋漏水、小区配套设施不全、门窗不能用，等等。
如何收房、验房、领钥匙?昨天上午，郑州市房管局发布了今年第一期房地产市场消费提示，提醒购房者在验收房屋时，要注意看房间、看墙壁、看顶棚、查渗水等12个方面的问题。同时，购房者应先验收房屋，对质量问题整改、维修后，再签字领钥匙。
【领钥匙流程】
接到入住通知，准备购房资料，交验购房者资料，领取和查验开发商交房所需提供的文件资料，验收房屋，就验收中存在的问题提出质询和书面整改意见，与开发商协商，得到解释和问题整改书面承诺，签署《房屋验收交接表》并领取钥匙
重要提醒:
①签署《房屋验收交接表》，意味着认可了开发商交付的房屋符合合同约定。因此，购房者应先验收房屋，并对质量问题整改、维修后，再签署《房屋验收交接表》、领钥匙。
②缴纳物业费不是购房者验收房屋的必要条件。遇到开发商或物业公司以此为条件，称不缴纳物业费不让验收房屋，购房者可拨打房管热线(0371)67889900投诉。
【勿忘三看】看配套设施是否完备
收房不仅要看房子内部质量，还要看小区配套的设施设备和公共环境，但很多购房者忽略了这一项内容。
购房者可对照小区规划图或总平面图等相关资料，查看小区布局、绿地、活动区、道路、雕塑小品、停车场、车棚、信报箱、物业管理服务用房、会馆、消防、变配电、安防监控、楼宇自控、电梯等，是否与购房时的设计、规划相符。
按照规定，楼盘交付应做到“五通一平”，即通电、通路、上水通、通燃气、排污管道畅通和土地平整，并且园林绿化应完工。
看物业服务和收费
“买的房子还没装修入住，该不该缴纳物业费?”很多不急着入住新房的业主都有这样的疑问。
按照规定，由于业主自身原因未办理入住手续，或办理了入住手续但未在小区居住，业主应按物业服务合同约定全额缴纳物业费。未售出或因开发商原因未按时交房的，物业费由开发商全额缴纳。
此外，新建小区交房时，所用物业为开发商选聘的前期物业。待业主大会成立并与其选聘的物业公司签订新的物业服务合同，前期物业服务合同终结。
看有没有“两书一表”
购房者收房时，要注意审核开发商“两书一表”是否齐全。
其中，“两书”指《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，“一表”是《建筑工程竣工验收备案表》。
如果开发商手续不完整，购房者有权拒绝签字，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》的原件、《建筑工程竣工验收备案表》的复印件，购房者可以带走。同时，不要忘了索要管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)等资料。
【验收房屋】准备工具
验收房屋前，要记得准备橡皮小锤、水盆或水桶、卷尺、20米长透明水管、塑料袋、万用表、验电插头、相机等相关工具。
验房时注意看房间、看墙壁、看顶棚、查渗水、查地面、测层高、试门窗、查上下水、验房水、查电路、验双气、界定设施产权等12个方面的问题。
开始验房：查房间平整
要仔细检查每个房间是否达到“线直、面平、角正”。线直是指阴阳线要直;面平是指室内6个面都要平;角正是指空间角要正。
看墙壁、顶棚和地面
要仔细检查每个房间是否平整，是否有裂纹、空鼓、污渍、霉点、脱皮等问题，门窗、阳台等部位有无开裂现象，特别是房屋和阳台连接处是否有裂缝，这种裂缝很有可能出现危险。
查渗水
分为外墙、屋顶渗水和厨房卫生间墙体、顶面渗水。外墙、屋顶渗水最好是在下大雨后的第二天前往查看，这时候墙壁如果有问题，会一目了然。厨房卫生间墙体、顶面渗水，可查看相关部位是否有水渍、裂痕，粉刷是否起皮等。
查上下水
要注意上下水管道有无渗、漏、堵现象。打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，试试水压和排水速度。每个地漏都应做通水试验，可用盆或桶装满水往里倒，看是否畅通。
查电路
要注意查看漏电保护是否安全可靠，电器插座安装是否平整、牢固，电源是否已接通正常;关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
查精装户型
查看装修是否达到约定设计要求，装修材料的品牌、型号、规格是否符合合同的约定，并对室内空气质量进行检测。
查抄水表
以上项目检查结束后，要查抄水表、电表底数，以便日后计费。
【支招】最好请专业人士陪同收房
“对验房时查出的问题，购房者应提出质询和书面整改意见，并与开发商协商，得到合理的解释和整改书面承诺。”郑州市房管局局长助理王修安提醒。
王修安建议，如果购房者没有验收房屋的经验，可以请建筑行业有经验的朋友陪同收房，或者请验房师提供专业性的参考意见，帮助购房者及时发现房屋质量方面的问题，并与开发商协商整改解决。“但是，验房师验房报告并不具有法律效力，只能作为证据供参考”。
据记者了解，下一步，郑州市房管局还将对“如何选购房产”的问题发布消费提示，供购房者置业时参考。
新房如期交工本是件高兴的事，可邢台的张先生却在准备接收新房时遇到了烦恼。房子要如期交工了，却没有完善的手续，这让张先生心生疑虑，主体工程质量经过验收没有问题，可是国家强制性验收的一些证明他看不到，张先生因此拒绝收房。可开发商态度强硬，称不收房就要收取钥匙保管费。双方因此僵持。
反映：新房交付 手续不全
2011年，张先生在邢台大通房地产开发公司开发的淼岳林小区购买了一套商品房，按照合同约定陆续交足房款，合同约定2013年5月1日交工。今年4月底张先生接到通知，他购买的房子要交工了。5月2日，他前往验房，可是当他提出要查验该房屋相关验收手续时，工作人员称部分手续还在办理中，张先生对此解释不能接受，没有收房。5月30日，他再次接到售楼处通知，如果不接收房屋，将被收取钥匙保管费。为此，张先生不能接受，明明不符合交工条件，开发商却为了不承担延期交房的责任而强行交房，难道就没有人管吗!张先生向记者反映了他遇到的烦恼。
规定：交房必备工程竣工备案表
张先生告诉记者，他查询了国家对商品房交房的相关规定，了解到商品房交房的必备条件是开发商取得《建筑工程竣工备案表》，通常包括以下内容：
一、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称;
二、勘察、设计、施工、监理单位意见;
三、竣工验收备案文件清单，主要包括：工程竣工验收报告、规划许可证和规划验收认可文件、工程质量监督注册登记表、工程施工许可证或开工报告、消防部门出具的建筑工程消防验收意见书、建设工程档案预验收意见、工程质量保修书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等。
争议：何为“验收合格”?
开发商与买受人就“商品房经验收合格”这一交付条件争议最大之处是什么叫“验收合格”，开发商认为自己组织“五方验收”合格之后，出具工程竣工验收报告，就叫“验收合格”，但购房者认为开发商应进行竣工备案，即使没有取得《建筑工程竣工备案表》，但起码应该经过消防、人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件。可张先生在开发商那里根本看不到这些让他放心的文件，这也是他坚持拒收房屋的理由。
5月31日，记者到张先生购买房屋的淼岳林售楼处了解情况，该公司销售经理徐茜告诉记者，张先生索要的《建筑工程竣工备案表》公司正在办理中，这不影响房屋交工，他们已经向业主做了解释，大多数业主已经接受，可张先生不接受，公司规定不收房就要收取钥匙保管费。记者要求与其上级领导交流被拒绝，徐经理让记者等待她向领导请示后答复。截至发稿，记者没有收到任何答复。
处理：未履行备案手续不能交房
6月24日，记者就此问题向邢台县住建局了解情况，工程科科长霍海军告诉记者，淼岳林二期工程还没有进行联合验收备案，按照国家相关规定不符合交付使用条件。该局主管宋局长也表示，如果工程竣工，开发商应组织规划、消防、环保、人防等部门进行验收，然后在住建局进行备案，手续完备后才能交付使用。得知淼岳林二期在没有备案情况下就交房，宋局长当即表示，下午就会给开发商送达书面告知书，要求其在没有履行备案手续前不能交付使用。
张先生表示，按照购房合同约定，开发商没有在约定的时间把符合条件的房屋交付用户，已经违约，应该向购房户支付延期交房违约金，有的住户不了解规定草率领了钥匙，但他相信每个业主都希望自己辛苦购买的房屋是个放心的工程，在这个问题上他将会坚持自己的维权信念。
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