房屋置换合同复件

房屋置换合同复件

房屋置换合同复件 篇1

甲方：青州市云门山街道办事处

乙方：孟祥臣

乙方地上附着物座落于云门山街道办事处新冯社区新中心医院征在范围内，甲方在青州市中心医院新院建设项目中需征用乙方土地及地上附属物，经甲乙双方协商，报请中心医院新院建设指挥部同意，就上述地上附着物的置换事宜，订立本协议。

第一条 甲乙双方同意将上述地上附着物进行置换。

第二条 甲乙双方同意将乙方位于新中心医院征地范围的地上附着物置换到位于弥河镇西河村甲方权属的新建地上附属物上。

第三条 位于弥河镇西河村的地上附着物建设有甲方负责建设，在建设过程中所发生的税费按青州市有关规定有甲方缴纳。土地租赁费用有乙方交纳。

第四条 位于弥河镇西河村的地上附着物建设标准按附表标准建设。（见附表）

第五条甲乙双方协议签订后，约定在2014年月日开始动工建设，建设开工后乙方不再新上养殖项目和禽苗，甲方承诺在动工建设三个月内建成，并交付乙方使用。新建设施完工后，原位于云门山街道办事处新冯社区新中心医院征在范围内的地上附着物所有权除树木以外全部归甲方所有，乙方必须在七日内全部搬走，逾期不搬视为乙方自动放弃，地上附属物由甲方全权处理。

第六条 本协议自双方签字之日起生效，本协议的附件为本协议不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。本协议与乙方地上附属物的树木协议同时签定。

第七条 违约责任

甲乙双方未能按本协议约定将置换资产全部、完整地移交给对方，应负责赔偿对方因此而造成的损失，并按置换资产值的百分之二十承担违约金。

双方就本协议的接受和履行有争议时，应通过友好协商解决。协商不成，任何一方均可向有管辖权的法院提起诉讼。

未尽事宜

本协议如有未尽事宜，甲乙双方可另行协商签订补充协议。

本协议一式三份，双方各持一份，存档一份，具有同等法律效力。

甲方（签字）：_________乙方（签字）：__________

电话：_____________电话：______________

_____年____月____日

孟祥臣鸡舍施工要求

鸡棚设施

1、棚：檐头2.3米，红砖（墙体30公分灰土），里外水泥墙

皮。

2、窗：宽1.5米，高1.1米，窗与窗之间间隔1.5米。窗口：

7×6木方（东北木）。

3、顶：两层塑料纸，草帘3层（高温棚用的）中间撒灰粉，两层毛毡（2块3一个平方）、竹杆。

4、柱：水泥檀条（有钢筋）东西2.5米，棚内立柱6行（埋

地下40公分）。

5、地面：水泥地面（8公分细石），上面水泥除光（夯地面）。

6、水帘：15公分厚，2米见方，共计12块。

7、网架：地锚2米深，30公分钢管一根。钢丝间隔4公分一

根。

8、塑料管道：5根直径管道1寸，自动喷雾线2根；喷头：

1.5米一个，乳头饮水器。

9、排气扇：3个大的，换气扇9个。

10、门2个。

房屋置换合同复件 篇2

一、合同无效的常见情况及产生原因

根据《合同法》第五十二条之规定,合同无效的法定情形主要分为以下几种情况(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。而具体到房屋买卖合同方面,在实践中可以大致归纳为几种情况。

1. 借名购买经济适用房等保障性住房的

经济适用房等保障性住房是国家提供给特殊低收入人群的一种社会保障措施,不符合购房资格的借用他人身份购买经济适用房等保障性住房,变相侵害了其他有资格购房者的合法权益,损害了社会公平,属于对社会公共利益的侵害,应属无效。

2. 无或者限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同

《民法通则》第十二、十三条规定,无民事行为能力人应由其法定代理人代理其民事活动;限制民事行为能力人应由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人同意。而签订房屋买卖合同明显属于超越限制民事行为能力人的年龄、智力相适应的民事活动,如无法定代理人的认可应属无效合同。

3. 开发企业无预售许可销售期房的

根据《房地产管理法》第四十五条规定,我国实行商品房预售许可制度,对于销售未竣工商品房的,必须取得销售的行政许可方属合法。因此,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

4. 非本农村集体成员购买集体宅基地上的房屋的

《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。可以看出,因为农村宅基地的所有权归属集体所有,权利人只有使用权,如果任其无限制地转让,有可能侵害集体的利益。即使在2016年最新实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》中,也未对此做出突破,而且在大量的司法实践中,均认定为无效合同。

5. 房屋买卖权属有纠纷

《城市房地产管理法》第三十八条规定,有权属纠纷的房屋的不得转让。笔者认为,在实践中应该限缩为排除恶意买卖的规定。因为我国对物权的规定不完全和德国登记制度一致,有个善意取得的规定,鉴于目前对于什么情况下属于权属有纠纷没有一个明确的法律规定,实践中一般可以分为三种情况:无证或者非所有权人房屋的买卖;有查封;异议登记的房屋买卖。对于卖方合法建造但尚未办理物权登记的,虽然根据《物权法》第三十一条不发生物权效力,但是其合同根据《物权法》第十五条之规定还是有效合同。

而对于无权处分、无权代理或者非所有权人买卖的,则应当根据《物权法》第一百零六条的规定,受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照规定来判断,如果属于恶意买卖的,可以认定为无效合同,如果属于善意的,则不宜认定为无效合同。如果是违法建筑的买卖,在发生纠纷诉讼时还没有取得合法建设手续的,应当认定为无效合同。

《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范,不必然导致合同无效,但如果是买卖双方当事人在明知房屋被查封,合同目的不能达成情况下签订的合同应属无效。此种情况下,多为法院执行制造障碍或者是虚假转移房屋,应符合《合同法》第五十二条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的无效情形。

对于有异议登记的,根据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释(一)》第十五、十六条之规定可以判断,如果购房人明知不动产登记簿上记载着有效的异议登记仍然购买的,应当认定为非善意,如果此种买卖符合《合同法》第五十二条规定损害了国家、集体或者第三人利益的情况下,则该买卖合同应属于无效合同。

二、买卖合同无效后的法律后果

根据《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。具体到房屋买卖中可能导致的后果如下。

一是房屋已经交付的应当返还房屋,原产权人应该返还购房款以及相应的利息损失。部分情况下可能有例外情形,如上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第2385号等判决的观点,如果房屋买卖合同已经履行完毕,且买房人已经实际占有了该房屋或者再次出售给另外一个非农户籍者,合同虽被确认无效,但是房屋实际占有人不负返还的责任。当然,如果再次购买该房屋的是该房屋所在地农村集体经济组织成员,由于其是有购房资格的,因此其可以合法拥有该房屋的所有权。因此,合同无效也不必然要返还房屋的。另则,如果房屋经过了装修或者加层改建等,也对法院是否判决返还房屋或者对于返还价款的计算会有不同的影响。

二是未取得预售许可销售商品房导致合同无效的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

三是买卖房屋上还设立有抵押担保的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。依据此规定,在房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除的情况下,银行按揭贷款合同可以解除。该司法解释第二十五条规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此规定,银行按揭贷款合同因房屋买卖合同失效而被解除的,出卖人应将购房贷款返还给银行,将房款本息返还给购房者。

四是买卖房屋在案件审理中可以确定为第三人财产的,当合同被判决无效后,应该返还给第三人。

五是涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。这也是维护健康有序经济秩序的重要措施,避免产生过度的经济纠纷。

三、无效合同的登记处理方式

在现有的有关房屋登记的法律法规中,并没有对于房屋买卖合同无效后登记如何办理的明确规定。而从前面的分析来看,合同无效及其后果具有多元化的特征,如果在生效法律文书中并没直接明确如何办理相应登记而直接办理的话,极易造成新的登记错误。

从《物权法》第十五条的规定来看,对于合同效力和登记效力是区分开的,故而不能直接得出合同无效必然导致登记无效的结果。对于合同无效导致要办理相应登记的,有以下几种模式。

1. 双方申请模式

因为合同无效的判决不属于《不动产登记暂行条例》第十四条规定之可以单方申请的生效法律文书,因此如果买卖合同双方协商一致的,可以持合同无效的生效法律判决文书,按照普通程序双方共同申请办理转移登记给原产权人。

2. 登记机构主动撤销模式

根据《房屋登记办法》第八十一条之规定,如果无效合同的判决书可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书或者公告作废。虽然目前根据国家安排,不动产登记由国土部门负责,并且出台了相应的登记规章,但是笔者认为原《房屋登记办法》并未作废,如果属于房屋登记的也可以作为一个特别法予以引用。

3. 协助执行和履行法定义务模式

买卖双方无法达成一致的,可以通过返还原物的民事诉讼来处理,也可以通过对登记机构的行政诉讼,此时登记机构则需要根据相应的法院判决文书描述的内容来进行相应的登记。如是民事诉讼要求登记机构协助登记的,一般会描述为将某某的房屋所有权变更为某某名下,此时办理单方申请的转移登记;如果是行政判决,一般会根据《行政诉讼法》第七十条之规定描述为“撤销被告某某登记机构作出的为某某颁发房屋所有权证之行政行为”。此时应该依法撤销该登记,恢复到前一手的登记状态。

买卖房屋未过户 合同是否有效 篇3

分歧：对于本案涉及的房屋买卖合同是否有效，能否支持原告的诉讼请求，有两种不同意见。一种观点认为，原告林某购买房屋后未到有关部门办理产权过户手续，违反了法律的规定，该房屋买卖合同无效，原告诉请符合法律规定，应予支持。另一种观点认为，原告林某已支付购房款，被告李某亦将其所有的房屋产权证明交给了原告，双方签订的合同已发生法律效力，且该房屋买卖协议并未违反法律、法规强制性的规定，因此，合同合法有效。原告林某诉请于法无据，应予以驳回。

评析：笔者同意第二种意见，理由如下：

房屋买卖后，双方当事人不到有关部门办理产权变更登记引发的纠纷比较常见，正确认定房屋买卖合同的效力，成为解决问题的关键。

我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”另外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一審法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。换言之，未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。

高级专卖管理员2011.5复件 篇4

第一章

证件管理

（一）暂停烟草专卖业务、进行整顿与取消从事烟草专卖业务资格法定条件

（1）经检查不符合《烟草专卖法》、《烟草专卖法实施条例》及《烟草专卖许可证管理办法》规定条件的；（2）买卖、出租、出借或者以其他形式非法转让烟草专卖许可证的；

（3）因违法生产经营烟草专卖品一年内被烟草专卖行政主管部门或者其他执法机关处罚两次以上的；（4）被烟草专卖行政主管部门或者其他执法机关一次性查获假烟、走私烟50条以上的；（5）因非法生产经营烟草专卖品被追究刑事责任的；（6）不执行烟草专卖行政主管部门行政处罚决定的；（7）被工商行政管理部门吊销营业执照的；

（8）持有烟草专卖批发企业许可证的企业，擅自将烟叶、卷烟纸、滤嘴棒、烟用丝束、烟草专用机械出售给无烟草专卖生产企业许可证、烟草专卖批发企业许可证企业的；

（9）法律、法规、规章规定的其他情形

4.联合执法检查权限的衔接

联合执法检查一般由烟草部门牵头，公安、工商、城管、海关、交通等相关执法部门配合。联合执法检查权限的衔接包括烟草部门和公安部门的衔接以及烟草部门和工商部门的衔接。联合执法过程中，对于非法经营、销售假冒伪劣烟草专卖品等涉嫌刑事犯罪的重大案件，由烟草部门协调公安机关介入，并做好相关证据的保存和案件移送。对于案情复杂、疑难，性质难以认定的案件，或其他需要司法机关参与配合的案件，可以及时向司法机关咨询或商请介入。对于无证经营行为，烟草部门应及时向工商行政管理部门进行通报，由工商行政管理部门或者由其根据烟草专卖行政主管部门的意见依法进行处理；对于违法使用涉烟标识牌等破坏城市管理环境的行为，烟草部门应及时向城管部门进行通报，由城管部门依法进行处理；对于涉嫌走私烟草专卖品的行为，烟草部门应及时向海关或者其他打私部门进行通报，由海关其他打私部门依法进行处理；对于涉嫌非法运输烟草专卖品的行为，烟草部门应当联合交通部门对涉烟货运场站实施检查，强化与各类交通检查站点的联合执法力度切断烟草专卖品的非法运输通道。

（二）烟草市场的专卖管理信息应用 1.行政许可事项与非行政许可事项信息的应用

行政许可事项与非行政许可事项信息都是信息系统中零售户基本信息的组成部分，对于专卖管理员管理好烟草市场有重要作用。行政许可事项与非行政许可事项信息的应用主要是为了实现对零售户的精细化管理。

2.违法信息与案件审理的应用

三不放过：一是违法卷烟的源头不查明不放过。二是线索不查清不放过。三是卷烟去向不查明不放过。3.烟草专卖管理相对人经营信息的应用

掌握卷烟零售户进货信息是对其卷烟经营活动进行有效监管的重要环节。卷烟零售户进货信息的运用，通过信息系统等渠道分析零售户的进货情况，根据分析结果进行相应的服务和管理。从月进货总量上看，可以对月进货量较大的零售户实施监控，有效解决了零售大户的不规范经营和大户控制小户问题；从每次进货情况上看，对于进货量波动幅度大的零售户，列为专卖管理重点管理监控对象。

第二节 市场监管

（二）情报分析方法

（4）线索型情报分析的主要方法

①线索内容与日常信息的关联分析。即：线索反映的内容——何事、何时、何地、何情、何因、何物、何人（简称“七何”）的要素与我们日常管理储备信息中的关联，关联度越高，越能证实线索来源的真实度和价值，可从以下几个方面判断：

a.线索反映的相对人是否是受过多次打击处理的重点人？如是重点人则线索的真实度高，线索的价值可能较大。b.线索反映的相对人籍贯是什么地方？如是一些冲击本地市场重点地区的人常住本地或常与本地人接触、活动，则线索的价值可能较大。

c.线索反映的相对人身份和社会经历是什么情况？如相对人的学历、家庭等情况处于较高档次，社会经历比较丰富，则可能隐藏较大的案件。

d.线索反映的相对人经营方式是家族式、有分工的团伙式、还是资金、资产股份制？如属这些种类，则线索的价值可能较大。

e.线索反映的相对人经营非法卷烟有无固定场所、是否曾受过处罚？如无固定场所、也未曾受过处罚的，则线索的价值可能较大。f.线索反映的相对人是否有其他身份或企业作掩护？如相对人有其他身份或企业，则线索的价值可能较大。g.线索反映的相对人经营非法卷烟影响区域有多大？如果相对人影响区域较大，则线索的价值可能较大。

h.线索反映的相对人经营规模、雇用人员、使用车辆是否较大或较多？如相对人经营规模大、雇用人员多、经营使用的车辆多，则线索的价值可能较大。

i.线索反映的相对人非法卷烟货源来自什么地区？如是来自危害本地市场的重点地区，则线索的价值可能较大。

j.线索反映的相对人非法卷烟货源上线规模如何？如其上线的规模大，则相对人的规模就可能较大，线索的价值可能较大。k.线索反映的相对人经营非法卷烟的资金规模和结算方式如何？如其资金规模较大、周转快或能通过银行汇款结算，则线索的价值可能较大。

l.线索反映的相对人经营的非法卷烟是通过何种方式运输？是自运还是托运？是使用较大公路运输工具还是通过铁路、航空、水运？运输的频率是否较高？如从这些方面反映出相对人经营的非法卷烟运输中有较大规模，则线索的价值可能较大。

m.线索反映的相对人经营的非法卷烟储存条件和环境如何？如相对人经营的非法卷烟储存仓库较大、车辆进出方便、位置处于不易被他人发现或相对封闭的地点，则线索的价值可能较大。

n.线索反映的相对人经营的非法卷烟销售下线规模如何？如下线规模较大，则线索的价值可能较大。

o.线索反映的相对人经营的非法卷烟销售方式如何？是零星销售还是批量销售？是固定地点出货还是非固定地点或游动地点出货？是白天出货还是深夜出货？其诡秘程度越高，则线索的价值越大。

②线索关联内容的初步查证。

③线索反映内容信息、初步查证信息的汇总和判断。

第二节

案件审理

（四）证据审查内容:

1.书证。对书证的审查应当围绕以下几点进行：

（1）书证的形成过程。（2）书证内容是否真实。（3）书证的形式是否符合要求。2.物证。对物证主要审查：

（1）物证的来源是否合法。（2）物证收集和保管是否依法进行。（3）物证是否真实可靠，即该种物证是否具有客观性。（4）物证本身与案件事实是否具有关联性，（5）审查认定物证的证明方式，即具有直接的证明力和间接的证明力。（6）证据之间是否能相互印证。3.证人证言。对证人证言主要审查：（1）证人的作证能力，（2）证人是否如实提供证言。

（3）证人证言与案件事实有无关联性，有何种关联性，以及证人证言与其他证据之间有无矛盾之处。（4）证人证言的形成过程

（5）证人与违法案件当事人或案件本身是否具有利害关系。（6）证人的品格、操行对其证言是否产生影响。4.询问笔录。对询问笔录主要审查：

（1）询问笔录的来源，即是否是违反法定程序所得。（2）是否与当事人真实意思表示相一致，（3）询问笔录是否符合逻辑。

（4）询问笔录同其他证据之间是否能相互印证、吻合 5.视听资料。对视听资料主要审查：

（1）视听资料形成的时间、地点和周围环境状况（2）视听资料的收集过程是否合法，（3）视听资料的内容是否真实，即视听资料是否被删节、剪接、篡改。6.鉴定结论。对鉴定结论主要审查：（1）鉴定人是否具备鉴定资格。（2）鉴定程序是否合法。

（3）鉴定结论是否正确、明确、完整。（4）鉴定的依据和使用的科学技术手段。

第四章 内部监管

（5）鉴定人的签名和鉴定部门的盖章。7.勘验笔录。对勘验笔录主要审查：（1）勘验笔录的制作主体是否合法。

（2）执法人员和被检查人是否在笔录上签字或盖章。（3）笔录上有无篡改或者伪造现象的发生。

（4）现场检查情况，重点记录违法物品、设施所在位置。（5）现场提取有关物证的名称和数量。

（五）使用证据

3.行政处罚中的证据规则适用（1）证据采信规则

证明同一事实的数个证据，其证明效力一般可以按照下列情形分别认定：①国家机关以及其他职能部门依职权制作的公文文书优于其他书证；②鉴定结论、现场笔录、勘验笔录、档案材料以及经过公证或者登记的书证优于其他书证、视听资料和证人证言；③原件、原物优于复制件、复制品；④法定鉴定部门的鉴定结论优于其他鉴定部门的鉴定结论；⑤法庭主持勘验所制作的勘验笔录优于其他部门主持勘验所制作的勘验笔录；⑥原始证据优于传来证据；⑦其他证人证言优于与当事人有亲属关系或者其他密切关系的证人提供的对该当事人有利的证言；⑧出庭作证的证人证言优于未出庭作证的证人证言；⑨数个种类不同、内容一致的证据优于一个孤立的证据。

（2）证据排除规则

下列证据材料不能作为定案依据：①严重违反法定程序收集的证据材料；②以偷拍、偷录、窃听等手段获取侵害他人合法权益的证据材料；③以利诱、欺诈、胁迫、暴力等不正当手段获取的证据材料；④当事人无正当事由超出举证期限提供的证据材料；⑤在中华人民共和国领域以外或者在中华人民共和国香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区形成的未办理法定证明手续的证据材料；⑥当事人无正当理由拒不提供原件、原物，又无其他证据印证，且对方当事人不予认可的证据的复制件或者复制品；⑦被当事人或者他人进行技术处理而无法辨明真伪的证据材料；⑧不能正确表达意志的证人提供的证言；⑨不具备合法性和真实性的其他证据材料。第五十八条规定“以违反法律禁止性规定或者侵犯他人合法权益的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”。

（三）涉烟刑事案件移送程序

涉烟刑事案件移送主体一般为各级烟草专卖行政主管部门，接收主体则为同级公安机关，涉嫌走私犯罪的移送相关海关执法部门查处。根据《行政执法机关移送涉嫌犯罪的规定》（国务院第310号令）规定，涉烟刑事案件移送程序为：

1.烟草专卖行政主管部门对应当向公安机关移送的涉嫌犯罪案件，应当立即指定2名或者2名以上行政执法人员组成专案组专门负责，核实情况后提出移送涉嫌犯罪案件的书面报告，报经本机关负责人审批。

2.烟草专卖行政主管部门负责人应当自接到报告之日起3日内作出批准移送或者不批准移送的决定。决定批准的，应当在24小时内向同级公安机关移送；决定不批准的，应当将不予批准的理由记录在案。

3.烟草专卖行政主管部门向公安机关移送涉嫌犯罪案件，并附下列材料：涉嫌犯罪案件移送书；涉嫌犯罪案件情况的调查报告；涉案物品清单；有关检验报告或者鉴定结论；其他有关涉嫌犯罪的材料。

4.公安机关对烟草专卖行政主管部门移送的涉嫌犯罪案件，应当在涉嫌犯罪案件移送书的回执上签字；其中，不属于本机关管辖的，应当在24小时内转送有管辖权的机关，并书面告知移送案件的烟草专卖行政主管部门。

5.烟草专卖行政主管部门对公安机关决定立案的案件，应当自接到立案通知书之日起3日内将涉案物品以及与案件有关的其他材料移交公安机关，并办结交接手续。

（四）涉烟刑事案件移送的其他有关问题

1.烟草专卖行政主管部门向同级公安机关移送涉嫌犯罪的案件的同时，应将《涉嫌犯罪案件移送书》抄送同级人民检察院。对未能及时移送并已作出行政处罚的涉嫌犯罪案件，烟草专卖行政主管部门应当于作出行政处罚十日以内向同级公安机关、人民检察院抄送《行政处罚决定书》副本，并书面告知相关权利人。现场查获的涉案货值或者案件其他情节明显达到刑事追诉标准、涉嫌犯罪的，应当立即移送公安机关查处。

2.公安机关决定不予立案的救济。烟草专卖行政主管部门接到公安机关不予立案的通知书后，认为依法应当由公安机关决定立案的，可以自接到不予立案通知书之日起3日内，提请作出不予立案决定的公安机关复议，也可以建议人民检察院依法进行立案监督。

作出不予立案决定的公安机关应当自收到烟草专卖行政主管部门提请复议的文件之日起3日内作出立案或者不予立案的决定，并书面通知移送案件的烟草专卖行政主管部门。移送案件的烟草专卖行政主管部门对公安机关不予立案的复议决定仍有异议的，应当自收到复议决定通知书之日起3日内建议人民检察院依法进行立案监督。

3.对公安机关决定不予立案的案件的处理。烟草专卖行政主管部门对公安机关决定不予立案的案件，应当依法作出处理；其中，依照有关法律、法规或者规章的规定应当给予行政处罚的，应当依法实施行政处罚。

4.烟草专卖行政主管部门作出的处罚决定不停止执行。烟草专卖行政主管部门向公安机关移送涉嫌犯罪案件前已经作出的警告、责令停产停业等行政处罚决定，不停止执行。依照行政处罚法的规定，烟草专卖行政主管部门向公安机关移送涉嫌犯罪案件前，已经依法给予当事人罚款的，人民法院判处罚金时，依法折抵相应罚金。

5.公安机关对查获的涉烟案件的处理。公安机关对发现的涉烟违法行为，经审查，没有犯罪事实，或者立案侦查后认为犯罪事实显著轻微，不需要追究刑事责任，但依法应当追究行政责任的，应当及时将案件移送同级烟草专卖行政主管部门，有关烟草专卖行政主管部门应当依法作出处理。

内部监管

对卷烟、雪茄烟生产企业日常监管的环节及主要方法 1.生产、打扫码环节

填表说明：1.生产计划产量从“生产经营决策管理系统”采集，或从计划下达文件采集；2.实际生产量通过车间机台台帐采集;3.生产报表产量取企业生产报表数据;4.成品入库量取成品库入库台帐数据;5.码段使用量从“生产经营决策管理系统“采集,应考虑报废码段量,并将异型码进行折算.6.以上数据理论上应平衡,如有差异,查找原因,在“差异原因”栏说明。

实际生产量>计划产量、码段使用量：需要进一步核实是否存在超计划、超进度生产。

实际生产量>报表产量；需要进一步核实期末产成品数量是否合理，是否存在成品卷烟未打码入库情况。成品入库量>码段使用量：需要进一步核实是否存在先入库，后打码情况。

成品库出库数量>扫码数量：需要进一步核实企业是否未按规定及时扫码，是否存在无码出库的情况。2.卷烟运输环节

如果出现准运证的开具数量≠实际销售出库卷烟数量，携带证的开具数量≠实际出库促销烟、试制烟数量（跨区携带应开据部分），需要进一步核实是否存在无证运输。

如果出现准运证的开具数量≠卷烟到货确认数量，需要进一步核实是否存在卷烟未落地的情况。3.卷烟销售促销环节

在卷烟销售促销环节，主要采用实地监管检查的方式开展检查。4.报废专卖品管理环节

在报废专卖品管理环节，主要采用实地监管检查的方式开展检查。

二、对烟叶复烤加工企业的日常监管(一)烟叶复烤加工企业现行业务模式、流程

烟叶复烤加工的主要环节包括：

（1）加工计划。（2）加工合同。（3）烟叶加工。

将调入的烟叶投入复烤生产线加工，最后加工出成品片烟（片烟指规格大于等于3.18mm的叶片）和副产品，副产品包括长梗、短梗、叶片等。

产成品总重量一般不高于原烟交接重量的95%，原烟的片烟出片率约为65%—75%。

（4）成品及副产品返回。

烟叶复烤加工企业生产经营的规范要求

国家局《关于加强打叶复烤烟叶流通管理的若干规定》指出：

实物到货确认重量与准运证开具重量允差烤烟超出1%、名晾晒烟超出1.5%范围的批次烟叶，烟叶复烤加工企业严禁接受入库；

第四章 内部监管

第二节

二、对烟草专卖品生产经营企业的定期检查

（一）对卷烟、雪茄烟批发企业的定期检查

定期检查

如果卷烟入库量>入库扫码量，应进一步核实是否存在无码入库问题。（无码入库，是指对没有码段的卷烟办理入库手续，或者卷烟上贴的下一的码段，但在本就提前未经扫码入库）。

卷烟到货确认量>入库扫码量，应进一步核实是否存在虚假到货确认的问题。（虚假到货确认指的是货未到而进行到货确认操作，主要形式：到货确认的卷烟规格、数量与实物不符；条形码与实物分离，在无实物情况，进行到货确认操作的。）

理论上，合同签订量≥卷烟入库量=财务结算量，如果卷烟入库量>合同签订量，应进一步核实是否存在无合同或超合同购进卷烟，如果购进单位为行业外单位，应进一步核实是否存在在从无资质单位购进卷烟的行为。

2.对卷烟销售环节的检查

通过对上表的分析，找出库存充足情况下，销量波动大的品牌、月份作为重点关注的品牌和重点关注的时间段，销量波动大一般是以月销量超过上期销量50%作为标准。

除了通过上述表格分析查找重点品牌和时间段外，另外以下情况也可以作为查找重点品牌和时间段的参考因素： ① 卷烟当月销量、库存为整数的品牌及对应的时间段；

② 单日销量占月销量15%以上的，单个访销周期销量占月销量50以上的品牌及对异常销量的时间段； ③ 高价位、紧俏、滞销、新上市品牌； ④ 销售考核指标中重点考核销量的品牌；

⑤ 上级交办任务中或周边单位反馈信息中显示查扣违法真烟中涉及本地外流数量较多的品牌； ⑥ 应急用烟、补货数量较大的品牌及对应的时间段；

⑦ 现金结算较多，销售时间与结算时间不一致的品牌及对应的时间段； ⑧ 客户举报有强压、搭配销售行为的品牌；

⑨ 客户经理、配送员、稽查队员反馈信息有外地烟贩来套购收购卷烟的品牌； ⑩ 内管信息系统中频繁预警的品牌和对应的时间段； ⑪ 批零价格出现倒挂的品牌。

第二个步骤——查找该品牌和对应的时间段的具体货源投放情况

① 货源集中区域投放：指该品牌卷烟在某一时间段集中投放给了某一区域的零售户。② ③ ④ ⑤ 货源集中客户投放：指订购数量排序靠前的少部份客户订购了该品牌较大比例的销量，例如10%的客户购进了该品牌客户订单数量整齐：指较多数量的客户订单数量整齐，例如在同一访销期内均为100条、50条等。客户订单结构异常：例如农村、山区客户订购了较多高档卷烟等。

客户订单数量异常：客户前期购进的数量少，在某一时间段内突然大量购进，导致总量和单品数量猛增。某一时间段销售数量的70%以上。

4、对三产公司（直营店）的检查（1）要收集的材料

内控制度：卷烟货源投放制度，三产公司（直营店）管理制度等。

经营资料：对三产公司（直营店）销售数据、三产公司（直营店）进销存报表、卷烟零售台帐等。（2）涉及的部门：营销部门、三产公司（直营店）（3）检查方法

对三产公司（直营店）的检查，主要运用实地监管检查方法开展，具体检查方法如下：

从营销系统上提取三产公司（直营店）的订单数据，与三产公司（直营店）的进销存报表上的购进数据核对，看是否一致，判断三产公司（直营店）的购进渠道是否合规。分析三产公司（直营店）的订单，判断其购进的紧俏烟数量是否合理。

检查三产公司的卷烟销售情况，还要重点检查是否存在无证批发卷烟的行为，是否存在特供卷烟的行为，是否存在不执行高价卷烟零售限价的行为。

（二）对商业企业烟叶种植收购调拨企业的定期检查

按照《烟草行业内部专卖管理监督工作规范》的规定，对商业企业烟叶种植收购调拨企业定期检查重点检查烟叶合同管理、烟叶移栽、烟叶调拨销售、废弃烟叶处理等内容。1.对烟叶生产环节的检查

如果“从烟种（烟苗）发放倒推种植面积”或“烟叶种植收购合同签订面积”>“烟叶计划种植面积”，“烟叶种植收购合同签订量”>“烟叶计划种植量”，则需要进一步核实是否存在超计划种植烟叶的问题。

2.量”。

如果“烟叶实际出库量”>“烟叶销售合同签订量”，则需进一步核实是否存在超合同、无合同销售烟叶的情况； 如果“烟叶实际出库量”>“烟叶发出准运证开具量”，则需进一步核实是否存在无证运输烟叶的行为。3.对废弃烟叶的检查 对烟叶调拨销售环节的检查

理论上，“烟叶销售合同签订量”≥ “烟叶实际出库量”=“烟叶发出准运证开具量”=“烟叶到货确认量”=“财务结算上表中，理论上存在以下平衡关系：期初结存+接受废弃烟叶数量—发出废弃烟叶数量=期末结存，如果平衡关系不成立的，要进一步核实原因，判断是否有废弃烟叶流失、废弃烟叶管理不规范的问题。

1.对原辅料管理的检查

表中逻辑关系：期初库存+原辅料入库量-原辅料出库量=期末库存量

从库存台账、原辅料消耗报表、生产车间原辅料领料单及报表采集相关数据，如果不能建立上述平衡关系的，进一步调查核实，查明原因。

（2）原辅料购进环节的检查

上述表格中，理论上，已执行购销合同量=实际入库量=到货准运证开具量=到货确认量=财务结算量。已执行合同量>合同签订数量：需要进一步核实是否存在无合同、超合同购进行为。到货准运证开具数量<实际入库数量：需要进一步核实是否存在接收无证运输专卖品的问题。若到货确认数量>实际入库数量：核实是否存在虚假确认情况。（3）对烟叶、丝束委托加工环节的检查

实际加工量﹥合同签定量：需要进一步核实是否存在无合同、超合同加工行为；

如果成品总量与实际加工量之间的比例超出了正常值，例如复烤加工烟叶，成品总量应为实际加工量的97%以下，超过正常的成品率，则需要进一步核实是否存在超合同加工、超合同调入原料的行为。

2.对卷烟销售环节的检查

常见异常情况：

实际销售数量﹥合同签定数量：需要进一步核实是否存在无合同、超合同销售行为； 扫码数量＜成品库出库数量：需要进一步核实是否未按规定及时打扫码； 成品库销售出库数量≠准运证开具数量：需要进一步核实是否存在无证运输；

（三）对烟叶复烤加工企业的定期检查

1.对烟叶调进环节的检查

如果实际调进量>合同签订量，需要进一步核实是否存在超合同调入烟叶；

房屋置换合同复件 篇5

新塘镇岳湖小学

曾秀清

教育是科学，也是艺术，鼓励有爱，批评也有爱。老师的一个凝视、一个微笑，学生都会被老师的爱所包围，为这份真挚的爱所感动。爱是春风，它使每个孩子温馨和感激；爱是火种，它可以点燃孩子心中的憧憬和理想。取得成功的孩子能从老师的关爱和鼓励中得到自信和力量。

这学期我班来了一位新同学----李梓俊。他好动、淘气，说话不十分清楚，不仅成绩差，而且课堂纪律也非常差。在一节语文课上，我发现他又偷偷地在玩东西，根本没有留心听课。于是我顺着课文内容提了一个问题让他回答。“请说出形容一个人美丽的句子。”“哦，呀„„”这位同学吱吱唔唔，答不上来。“好，请坐下，这位同学的回答很巧妙。他的意思是那个人的美丽是无法用语言来表达的。”他愣住了，见老师不但没有批评他，还在同学面前给足了面子。他不好意思地低下了头并马上坐好，一会儿就调整好上课的态度。后来在课堂上我发现他犹豫不决，似乎想举手回答问题，我抓住机会叫了他，给了他一个十分简单的问题让他回答，然后我就势表扬他：“今天你能勇敢地举手回答问题，老师和全班的同学都为你感到高兴，希望你以后做得更好。”从那以后，他上课发言更积极了，不但问题回答得正确，而且普通话说得也非常好。从此以后他再也不淘气了，并且给人一种非常文静、腼腆的感觉。他现在对自己充满自信，学习的干劲也一天比一天大了。

有时爱是一种尊重。教师要尊重学生的人格，尊重学生的情感，以保护学生的自尊心。作为教师，要时刻抓住学生的闪光点，当他们有点滴进步时，着力给予表扬、鼓励，消除学生的不良习惯，从而使他们健康、快乐地成长。

教师需要学生的尊重，学生也需要教师的尊重。我们在学生的心灵中播下一丝丝的爱意，收获的将是学生无私的回报。

有一次经历让我体验到了尊重的力量。那是一节作文讲评课，当我准备讲评班上一位内向女孩作文《未来的我》时，突然想到一个问题：她愿意让我在全班同学面前读她的作文吗？因为里面有很多内心活动的描写。于是，我顺口问了句：“你愿意我在全班面前读你的作文吗？”她当时愣了愣，什么也没说，只是红着脸，点了点头。事后，我在她的周记本上看到她这样写道：今天我的心情特别不一般，因为老师在课堂上读我的作文了。也许你要问：“读作文有什么了不起？”但我要告诉你，老师读之前还问我愿不愿意她在全班面前读我的作文„„看到这，我感到很惭愧，从什么时候起，老师对学生显示出了许多的优越性：学生看见老师必须主动问好，老师呢只需心安理得地接受；请学生帮忙，那也是命令式的，一句话就行……其实学生的心是敏感的，学生的年龄虽小，其内心世界也是丰富多彩的，他们渴望被人理解和尊重。这件事让我明白：要想教育学生，首先得学会尊重学生。这个尊重不一定是怎样的正规，怎样的显眼，有时一个细小的动作，一个欣喜的眼神，一句温馨的话语都可以体现出来。

这以后的日子里，我会在朝学生借了东西以后，轻声说声“谢谢”，随即便听到了他们的回应“不用谢”；我在请学生帮忙以后，真诚说声“麻烦你了”，随即便听到他们满脸喜悦地告诉我“没什么”；我在上课过程中碰掉学生的东西以后，抱歉地说声“对不起”，随即便听到他们大度地告诉我“没关系”。尊重学生是教师打开学生心扉的一把金钥匙。有了这把钥匙，我们才能与学生进行心灵的沟通，做学生的朋友，而“师友”不正是师爱的最佳体现吗？ 有时爱是一种了解。了解是理解，是尊重，是接纳，是期待，是分担痛苦，是共享快乐。

那是每个星期一的例会，随着铃声的响起，学生迅速站好，说笑打闹的也停下来了。这时，在队列的第一排传来了说话声，原来是两位同学在嬉笑打闹，完全没有顾及其他。不用看我就知道是“捣蛋大王”曾耀进，准是他又管不住自己了。我面无表情地站着，冷冷地看着他们的喧闹。这个曾耀进可是厉害，不管上什么课，注意力就是不集中，每节课都是一个样----好动，还影响同学。谈话、教育、批评，他是兵来将挡水来土掩，整天一副吊儿郎当的样子。用他自己的话讲：我反正被批评过了，办公室也进了，面子都丢光了，再没什么好丢的，破罐子破摔。

就这样不闻不问也不是办法。忽然，我看到他的座位边上有一副羽毛球拍。那是在校长倡议同学们多参加一些有益的课余活动下，我发现他特别喜欢打羽毛球，每天球拍不离身，课间不管剩下几分钟时间，都要和同学打上几个回合。于是我灵机一动：“耀进，下课后我和你单挑。”

下课后，我在操场上等他。曾耀进的球技很不错，一开始，他老是偷偷地观察我的表情，接球或发球时注意力也很不集中。被我毫不客气地扣杀了几球后，见我根本不提上课捣乱的事，好胜心终于是他全身心地投入进来，恢复了他的活泼与灵敏。真看不出来，在课堂上管不住自己的他，在球场上竟如此不同：反应灵敏，动作灵活、有力。在以后的几天里，一下课只要见到我，他都会央求我和他打羽毛球，而每当这时，我都会尽量满足他的要求。毕竟近来明显地可以看出，他在课堂上有意识地控制自己了。不过，他总免不了不时出现一些“讨人嫌”的小毛病。我相信他会慢慢改变的。了解能使教师走进学生的心灵。了解学生就是洞悉学生的喜怒哀乐，掌握他们的爱好兴趣。只有真正了解了学生，才有可能真正地爱护他们、接纳他们。

房屋置换合同复件 篇6

——宜春中学2012-2013学年工作计划

一、指导思想

深入贯彻科学发展观，以市政府恢复宜春中学、宜春一中独立办学为契机，以办好110周年校庆为使命，牢固树立学校的质量意识、创新意识和发展意识、，凝心聚力，奋发图强，求真务实，开拓进取，调整思路，开创未来。

二、工作目标

1、教学质量要有新提升

坚持提高质量不动摇，创新教学模式，优化教学过程，提高课堂教学效率，确保高考目标：录取清华、北大（含境外大学）4人，一本上线人数不少于368人，二本上线人数不少于1000人。

2、常规管理要有新举措

调整管理机制，实现科学化、规范化的常规管理。通过召开教工例会、强化首问责任、挂牌上岗巡查、进行新一轮中层竞聘等方式，努力建设一支善于领导、精于管理、精诚团结的管理队伍，促进学校管理水平的不断提高和管理机制的不断成熟。

3、特色打造要有新步伐

没有质量无以立身，没有特色无以立校。学校恢复独立办学之后，在完善封闭式管理的同时，要特别注重学生综合素质的培养，积极探索，勇于实践，加大宣传，彰显办学特色。

4、文化建设有新成果

进一步丰富学校文化内涵，着力突出学校人文建设、班级文化建设、寝室文化建设和校园文化环境建设，举全校之力，精心组织好学校110周年校庆活动，通过文化建设凝聚人心，创建幸福校园。

三、主要工作

（一）面向全体教工，召开教工例会

1、召开教工例会，保证政令畅通。通过教工例会，学校的事情让大家心里明白，减少抱怨和不满，增加知情和理解，上下齐心，同心同德。

2、面向全体教工，关注学校发展。分校后，学校人员精简，想法集中，有条件召集全体教工例会，通过例会，人人参与，知政议政，统一思想，统一行动。劲往一处使，心往一处想，校兴我荣，校衰我耻，让全体教工共同关注学校的发展。

（二）倾听师生呼声，强化首问责任

1、尊重师生利益诉求。牢固树立为师生服务理念，想师生之所想，急师生之所急，真心实意为师生排忧解难，服务学校发展大局。

2、重视教工待遇诉求。不断改善办学条件，提高教职工福利待遇，扩建和装修教工食堂，改善就餐环境，考虑实行教工餐费补贴。

3、重视教工精神诉求。理解尊重教师，搭建教师成长平台，为教师提供更多学习、交流和锻炼的机会。

4、重视为学生提供优质服务。针对学生提出的用水、用电以及食堂饮食存在的一些问题，加强沟通，收集意见，及时回复解答，力求早发现早解决，让学生满意。

5、推行首问责任制。要强化岗位责任意识，谁主管谁负责；健全责任落实和追究机制，不断提高办事效率，提高行政执行力，提高为师生服务的质量，坚决杜绝态度恶劣、故意推诿、敷衍了事的行为。

（三）挂牌上岗巡查，加强常规管理

1、加强行政值日巡查。行政干部挂牌值日，处室干事挂牌上岗，代表学校履行管理职能，为师生创造一个规范安全的教育教学环境。

2、实行职能部门业务巡查。教学管理部门要加强对上课、考试、教研、阅读、学术交流、学生实验等教学活动场所的巡查，德育工作部门加强对班会、文明礼仪、社团活动、学生常规管理等德育方面的巡查，总务后勤部门加强对节水用电、设备设施、校园环境、学生劳动、饮食卫生、住宿安全等方面的巡查，安全保卫部门要加强对校内财产、周边环境、人员进出、车辆停放、消防设施等的巡查，电教工作部门要加强对电视、广播、网络、多媒体等电教设备的巡查，资产管理部门要加强对校建工程质量、进度和安全的巡查。职能部门挂牌上岗，强化责任，履行职责，提高办事效率，提升服务水平，确保正常的教育教学秩序。

3、强化年级挂牌上岗巡查。年级统筹安排好本年级每周、每天值日，强化年级常规管理，加强与学校行政值日巡查、职能部门业务巡查的沟通协作，齐抓共管，保证各项工作落到实处。

4、加强职能部门管理。职能部门和年级在权责明晰的前提下，加大对年级工作的指导和督查力度，充分发挥学校职能部门管理职责的作用。

5、妥善组织中层干部竞聘上岗工作。分校之后，为进一步调整完善中层干部队伍，按照有关程序和安排，在上级主管部门指导下，公平公正进行中层竞聘，健全机构设置，确保学校管理高效、有序运转。

（四）全面提升质量，确保学校品牌

学校要全面提高教育教学质量，提升管理服务水平，确保良好的社会形象。一是不断提高教学质量。要千方百计抓好高考复习迎考，加强对高考教学及复习的指导和督查，尖子生培养要多下功夫，确保高考目标完成。要认真组织学科竞赛，各相关部门要切实履行职责，加强研究，把握方向，争取优异竞赛成绩。要夯实教学常规管理，加大教学常规执行的检查力度，检查结果及时通报、存档，作为教师绩效考核重要依据。要切实加强教师队伍建设，落实好青年教师“十个一工程”，举办好师徒结队，进行教学经验交流，努力提升教师教育教学水平。要完善学科组、备课组管理，加大对教研、备课活动的检查力度，做好考勤，严格根据活动开展情况进行考核。要创新教学模式，继续推进学案教学，要保证学案编写质量：注意引导和启发，充分体现学生主体作用，适应学生特点，适应高考要求。

二是加强科研兴校力度。要扎实推进新课程改革，继续抓好校本课程开发和学生研究性学习，积极引导教师合作开展校本课程开发、鼓励学生参与社会实践活动。要认真落实教学研究工作，做好课题立项、结题申报，组织好优质课比赛、论文评比等活动。要加强课改培训，要经常组织全校性的名师讲坛、学术交流、观摩研讨等活动，引导教师学习教育新理念、教学新方法，探索课改新路子、新模式。要成立宜春中学学术委员会，要在我校特级教师、学科带头人、骨干教师中，选举产生学校学术委员会，倡导教学科研之风，净化学术研究之气。要建设一支高素质的教育科研队伍，调动教师积极投入教育教学研究，努力建立一支以特级教师、学科带头人为骨干、教师全员参与的科研队伍。

三是全面推进德育工作。要加强班主任队伍建设，切实抓好培训工作，努力提升班主任工作能力，培养一支师德优良、业务精湛、方法科学、心态积极的班主任队伍。要抓好学生行为规范教育，开学第一个月作为养成教育主题月，强化规范管理，集中进行教育，加大检查力度，培养学生自我约束、自我管理的能力。要进一步做好后进生转化工作，少批评、多鼓励，少指责，多帮助，耐心细致对后进生进行思想教育。要创新德育活动，采取多种形式组织好每周一次的德育示范班评比，每月一次的德育主题班会，每季度一次的全校性德育活动，每学期一次的德育成功经验展示。要健全德育工作网络，政教处、团委、保卫、年级、班级明确职责、密切配合，多管齐下，使德育工作全面铺开。要加强学生心理健康教育，开展青春期教育活动，充分利用学校心理咨询室，及时做好心理疏导，让学生身心健康的成长。要重视家庭、社会与学校教育的配合，利用多方德育资源，形成德育教育合力，形成全面育人格局。四是努力提升服务水平。要加强后勤队伍建设，提高后勤服务人员素质，对后勤服务人员定期培训，明确岗位责任，提高服务意识。食品卫生安全要常抓不懈，严格进货渠道，不定期地对食堂、超市进行突击检查，建立责任追究机制。要继续抓好寝室

管理，切实抓好寝室文化建设，抓好住宿生管理，严防学生未经允许擅自离校。要做好校园设施设备维修维护工作，及时对教学、生活设施进行检查维护，力争最短时间内修护到位，确保正常运转。要进一步加强开源节流工作，加大巡查力度，精打细算，颗粒归仓，节水节电，做到谁浪费、谁负担。要规范校园资产管理，严格执行学校资产登记入库制度，做到保管责任到人，账物相符，账账相符，资产管理部门每年要对学校资产进行一次统计，形成年报存档。要进一步规范和加强财务管理，强化财务管理纪律，严格财务运转流程，加强对学校财产的监督检查。

(五)推动开门办学，接收社会评议

（1）努力办好家长学校。充分发挥家长学校的桥梁、纽带作用，让家长参与学校内部管理，为学校发展献计献策；同时，通过家长学校，阐述学校办学思想、解释学校有关收费、宣传学校取得成绩，获得社会的理解和支持。

（2）、坚持开门办学。利用家长会、公示栏、意见箱、监督电话、问卷调查、校园开放日、给社会的一封信等形式，介绍办学情况，实行校务公开，听取各界意见，接受社会评议和监督。

（5）、严格规范办学行为。以办“百姓满意的学校”为标准，规范办学行为，坚持依法办学、依法执教，严格按上级部门要求收费，严禁私设小金库，严禁任何部门、年级和个人私自征订报刊或教辅资料，严禁任何年级或教师个人组织以谋利为目的的补课。维护群众切身利益，树立学校良好形象。

（6）、继续做好学校形象宣传工作。既要加强与省市主流媒体的联系，又要充分利用现有媒介，通过学校网站、校报、广播站、电视台等多种渠道，及时宣传学校，进一步提升学校影响力。

（六）丰富文化内涵，创建幸福校园

（1）、办好110年校庆，发掘传统文化。今年10月6日是学校中110周年华诞，学校要以此活动为载体，挖掘、继承和发扬宜中百余年的传统文化。宜春中学以其悠久的历史、优良的传统、厚重的底蕴，形成了学校独具特色、富有内涵、充满个性的文化，110年来学校为国家培养了大批优秀人才，社会美誉度一直很高。用厚重的、灵动的、个性的宜中文化教育师生，提升精神，凝聚人心，推动学校各项事业发展。

（2）、坚持以人为本，共建幸福校园。幸福，不应只是物质的追求，快乐的教学、智慧的课堂、融洽的氛围、温柔的爱心、学生的问候，都可以让我们做一个幸福的教师。所以，学校的管理要切实“以人为本”，要理解教师的工作，关注教师的思想，关心教师的健康，增加教师的成就感、幸福感。工会要多组织各种教工活动，不求谁是第一，只求人人参与，在参与中体验，在体验中升华，进而释放压力，提高效率，让生命精彩起来。为提升教工幸福指数，学校在情感、待遇上要多出点子，温暖人心：每当教工生日，不仅有祝福，还送上一副精美礼品；每当重要节日，不仅有联谊，还发放一些福利用品；每当教工生病，不仅嘘寒问暖，还捎上一束鲜花。同事之间相互帮助，宽厚待人，在全校形成温馨融洽的人际文化。

（3）、提倡教学改革，创造幸福课堂。要鼓励教师拓宽视野，更新观念，进行个性化教学；要大力提倡课堂教学改革，教师快乐教，学生快乐学，师生智慧火花碰撞，从而让课堂动起来，让思维活起来，让生命之帆扬起来，让幸福课堂建立起来。（4）、营造书香校园 共沐翰墨成长。学校要充分利用走廊、教室、寝室、墙壁、办公室、宣传栏等场所，精心设计好每一个橱窗，每一面墙壁，每一间教室，每一句标语；或张贴名言警句，或书写读书格言，或展览书画作品；坚持开展读书征文活动，举行诗歌朗诵大赛，办好《家园》《小荷》杂志；那么，充满文化气息的校园布置，加上精彩的阅读指导课，配合设计精美的文学社刊，学校会处处洋溢着浓浓的书香，散发出和谐温馨的人文气息，从而切实引导学生遨游浩瀚的书海，不断积蓄厚重的人文素养，为未来发展打下坚实基石。

（5）、重视社团建设，促进全面发展。作为校园文化的重要组成部分，社团文化具有其独特的文化特征。要加强社团活动的组织和监督，使之真正促进学生全面发展，培养兴趣特长，提高综合能力素质，让学生在活动中增长知识与技能。同时，调动青年老师的积极性，利用特长优势，参与指导社团，使教师在工作中收获喜悦与乐趣，丰富自己的人生。

（七）强化安全意识，维护学校稳定

1、强化安全稳定意识。安全稳定是建设和谐校园、实现持续健康发展的基础，全体教职工要深刻理解安全稳定对学校发展的重要意义，积极参与安全稳定管理。

2、加强校园安全管理巡查。行政值日干部、职能部门干事、年级值日老师都要挂牌上岗，明确职责，加大校园巡查密度，确保不留死角，确保第一时间发现不稳定因素，及时进行处理。

4、加强校园进出人员及车辆管理。要严格执行来访人员登记制度，严禁外来人员、车辆未经允许进入校园；学生离校须严格履行手续，不得私自离去。要加强学生自行车、电动车停放管理，对未停放指定地点的要进行处罚；要规范教师机动车停放，坚决禁止停放草坪、路口、学生重要活动场所。

5、加强学生安全教育。每学期保卫部门至少要组织一次安全教育演练活动，组织两次全校性安全教育讲座，班级每学期至少要有三次以上的安全教育主题班会；要加强校园及周边环境的治理整顿，消除隐患，维护学校安全稳定秩序。

（八）党政工团引领，实现凝心聚力

1、进一步发挥好党组织战斗堡垒作用。要进一步加强各支部组织建设，深入开展创优争先活动，发挥好党员先锋模范作用，促进学校整体发展。

2、开展各种形式活动。党工团要以丰富的活动为载体，抓好师德师风教育，抓好工作作风建设；要继续抓好各种形式的“送温暖” 活动，要充分体现学校对教师的关怀，密切注意和关心困难职工，及时予以帮助。

3、加强共青团队伍建设。校团委要和各年级密切配合，加强各年级团支部建设，发挥好团员在学生中的榜样作用，积极参与年级和学校管理。

4、发挥好工会的桥梁作用。工会要经常深入教工当中，听取教工对学校管理和发展的意见，及时将有关问题和建议反馈至学校，要通过工会进一步发挥教工主人翁作用，推进学校民主管理。

房屋买卖中的居间合同纠纷 篇7

由委托人引起的纠纷

1.委托人违反支付报酬义务引起的纠纷

居间合同具有有偿性, 委托人需向居间人给付报酬, 不得以不正当行为逃避。然而现实中可能存在这种情况:委托人在利益驱动下, 往往在居间人介绍双方相识或在达成协议后就甩掉居间人, 拒绝居间人已完成的中介服务, 逃避支付居间报酬义务, 而后再与因居间而认识的第三人订立合同。如甲委托乙买房子, 乙为其找到价格便宜的房主丙, 甲为了不支付居间费, 假借房子的质量不好中止了居间合同, 然后甲又擅自找到丙要求买房。

居间人基于对委托人的信任付出大量劳动却得不到相应回报, 委托人的行为无疑违背了诚信原则。在此种情形下, 委托人与第三人之间后来合同的签订虽得益于居间人的居间行为, 但居间人对于委托人的不正当行为在取证上存在困难, 不容易保护居间人的报酬请求权。我国的合同法中并未明确规定委托人规避居间报酬的法律责任。仅在《中华人民共和国城市房地产中介服务管理规定》中有所体现:因委托人的原因, 给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的, 委托人应当承担赔偿责任。这是我国众多的规范居间服务管理规定中唯一针对委托人的义务作出的一条规定。这种情况属于委托人为自己的利益不正当地阻止条件成就的行为, 应视为条件已成就, 委托人应当支付报酬。的确, 居间人并不因此而丧失报酬请求权, 因为居间人行使报酬请求权, 是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为前提, 而不是以该合同是否得到履行为要件。合同的成立和履行是委托人与第三人之间的事, 与居间人没有关系, 这也符合合同相对性的原则。如果以合同完全履行作为居间人报酬请求权的前提, 那么势必使居间人承担保证合同履行的担保责任, 这与仅取得居间报酬的居间人权利不对等。当然, 根据意思自治原则, 当事人与居间人可以约定, 以合同的履行为居间人报酬取得权的成立条件。另外, 法律应增加相关条款, 如在合同成立后因委托人的原因, 给居间人造成经济损失的, 委托人还应承担赔偿责任, 赔偿居间人的实际损失, 包括居间人确实是为完成委托任务而花费的人力、物力、财力, 以保障居间人的合法权益。

2.委托人拒绝支付居间费用引起的纠纷

居间人原则上无费用偿还请求权, 因为居间费用通常被包括在居间报酬内。但在居间人未促成合同成立时, 居间人可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

居间人为居间活动支出的必要费用是为了委托人的利益而付出的, 所以由委托人支付这些必要费用公平合理。然而, 委托人经常以合同规定的居间费用不明确、收费不合理为由拒付居间费, 因此如何确定“支出的必要费用”成了问题的关键。在房屋买卖的居间合同中, 为促成合同成立, 居间人需要做大量的工作, 如免费替业主发布广告, 带领客户到物业察看并介绍房屋情况、提供选购意见、解答买卖手续的咨询等, 但并不是每一项都能有明确的价值体现, 比如说脑力劳动、体力劳动等, 并且在仲裁或诉讼中往往由于无法对“必要费用”举出详细的书面证据而被驳回, 或只得到少量的安抚性质的费用, 这与居间人所付出的劳动相比有很大差距。

对于“必要费用”的认定问题, 建议在立法时制订一个阶段性的收费标准。如房产居间人带客户去看房的劳务费 (按每次计) 、咨询费, 应根据已进行的工作步骤计算出应收的费用, 或以居间人向双方提供信息、进行磋商谈判、促成签订合同、协助办理交易及交易完成等作为各个阶段的标志, 每达到一个阶段即有一个明确的指引, 即使最终该交易无法完成, 居间人的居间活动费用仍是有法可依的。然而, 现实情况的复杂性决定了不宜以立法的形式对此作出详细规定, 但可规定相应的原则性或提示性条款, 具体问题还要看双方当事人有无约定或由法官、仲裁者根据实际情况裁量, 以真正平衡当事人各方的合法权益, 以体现合同法的平等互利精神。

由居间人引起的纠纷

1.居间人违背如实报告义务引起的居间报酬纠纷

居间人负有如实报告的义务, 如有违反则丧失报酬请求权。根据合同法的规定, 居间人违背如实报告义务主要有两种表现形式:一种是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。与订立合同有关的重要事实主要包括第三人的资信情况、履约能力、生产能力、产品质量等影响其履行与委托人订立的合同能力的事实。另一种是故意提供虚假情况, 夸大第三人的履约能力。在实践中, 居间人故意提供虚假情况的行为通常以与第三人恶意串通的形式存在。在房屋买卖居间过程中, 如实报告的事项包括房屋的产权是否合法、清晰, 有无被抵押、被查封, 是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等情况。

居间人违背如实报告义务的行为不仅违反了诚实信用原则, 而且给委托人造成了重大损失。而要求委托人找出居间人与第三人恶意串通的证据又是非常困难的。为了维护委托人的利益, 并表示对居间人的制裁, 合同法规定, 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况, 损害委托人利益的, 不得要求支付报酬。探究法律规定的本旨, 这里的不得要求支付报酬即指居间人报酬请求权的丧失, 不仅包括委托人在支付报酬前发现居间人有违反如实告知义务的情形, 委托人可以拒付报酬, 还包括委托人在已经支付了报酬后才发现居间人有违反如实报告义务的情形, 委托人也可以向已取得报酬的居间人追回报酬。

居间人丧失报酬请求权不以给委托人造成损失为必要要件, 只要居间人具有违反如实报告义务的行为, 即只要居间人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况, 居间人就应丧失报酬请求权, 而不论是否给委托人造成了损失。这与我国台湾地区民法典第571条规定的居间人“报酬及偿还费用请求权的丧失”有异曲同工之效。

2.居间人故意虚假报告引起的损害赔偿纠纷

这类纠纷多因居间人与第三人恶意串通提供虚假信息引起。虽然委托人与第三人订立了合同, 但该合同的履行却给委托人造成了损失, 如委托人在订立合同后, 在履行义务中才发现对方根本无权处分房屋, 委托人为此已付出了一定的代价。由于第三人有意逃避承担法律责任, 委托人只好找到居间人要求赔偿, 而居间人又不愿赔偿或双方为赔偿标准无法形成一致意见, 从而引起纠纷。居间人与第三人恶意串通提供虚假信息, 因居间人所报告的情况与实际情况不一致给委托人造成了损害, 应当对委托人承担赔偿责任。

合同法明确列举了居间人承担损害赔偿的条件, 不仅要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况, 而且要有委托人因此受有损失的事实发生。但在实践中, 委托人一般很难证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益。此时, 若依照“谁主张谁举证”的原则, 由作为原告的委托人举证, 就会由于无法提交充分证据证明其诉讼请求, 从而丧失索赔的机会。在此种情况下, 应将居间人的故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况解释为:委托人只要能证明居间人从事居间活动的过程或从事居间活动的结果, 其外在的行为有明显不利于委托人的情节并且给委托人造成了损失, 就应当推定居间人存在故意, 除非居间人能够举出相反证据, 即适用民事诉讼法中举证责任倒置的理论。

3.居间人过失错误报告引起的损害赔偿纠纷

房屋置换合同复件 篇8

您好！我是一位退休在家的老人，1998年5月我把自家一处120平米的门头房出租给了一个远方亲戚做经营使用，租赁期限30年，租金每5年一涨，按市场价格确定，每半年交纳一次。开始几年我这位亲戚还不错，每次都按时把租金给我送来。但是近五六年来，他总是无故拖延，每次收租金都成了我和老伴的心病，往往电话打了几十个，跑上十几趟才能把他堵在家门口，把租金收上来。我们年纪大了，实在没有这份精力了。我听说，法律规定租赁合同不能超过20年，否则是无效的，如果是这样，我是不是可以不再继续履行这份租赁合同了呢？

青岛 赵华闻

赵华闻：

您好！我国现行的《合同法》是1999年10月1日起实行的，其中第214条规定了租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过的部分无效；在该法实施前签订的租赁合同超过20年的部分，应当适用当时的法律。您签订租赁合同的时间是1998年5月，是在现行《合同法》施行之前，应当适用当时的法律，而当时的法律对租赁合同的期限并无限制性规定，因此您这份租期30年的合同是合法有效的。

对于您所说的，承租人不按时交纳房租的情况，您可以在每次到期之日发出书面的催缴通知，给他一段合理期限交纳房租，通知可以用特快专递的形式寄送，以便保留证据。如果他在合理期限内没有合法理由仍未交租金，您就可以要求解除租赁合同了。

现实生活中，存在各种租赁关系，租金的及时交付总是出租人最关心的事情，建议您先把您的立场和难处向承租人阐述清楚，如果承租人并非恶意拖延，只是因为繁忙疏忽，您可以采用银行汇款等比较便捷的收取租金的方法，以便解决双方的不便，更好地履行合同。

商品房逾期交付 开发商可以免责吗

律师：

您好！我2009年6月购买了一套95平米的商品房，合同约定2010年6月30日之前交房，如不能按时交房，则按日支付总购房款的万分之二的违约金。合同还写上了，如果因为政府原因、不可抗力、其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任。因为购房合同都是房地产公司提前打印好的，也不允许我们购房人改动，我只能一字不改地签订了合同。不想，买房后快3年了，开发商才于最近开始交房。而且，开发商提出不能按时交房是因为这两年夏天气候不正常，雨天过多无法施工造成的，加之小区修改规划无法报批才导致不能交房，责任并不在他们，属于合同约定的特殊情况，所以是不用支付违约金的，只能象征性地补偿业主3个月的物业费。我觉得这样的结果很不公平，请问我是否有权要求开发商支付违约金呢？

济南 吕婷婷

吕婷婷：

您好！您与开发商签订的合同，属于一方提前统一印刷的格式合同文本。对此，我国《合同法》明确规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。您与开发商签订的合同中，约定的“因其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任”这一条款无疑是免除了开发商自己应负的责任，该条款是无效的。

开发商提出的雨天过多，这一理由属于正常的气候现象，不是自然灾害，不能成为免责的事由。至于小区修改规划未能获批，更是其自己的不当行为造成的。逾期交房的事实，并不能因为购房合同中不平等的格式条款而免除责任，您完全可以要求开发商支付逾期交房的违约金，维护自己的合法权利。

婚内夫妻间借款 离婚后还需要偿还吗

律师：

您好！我和妻子结婚12年，妻子娘家弟妹较多，日子比较困难，多年来我也一直帮助妻子的娘家。可是，什么事情都是有限度的，这些年来，妻子包揽了她弟妹上大学、找工作、买房等相当多的花销，我觉得难以接受。为此，我们两人经常发生矛盾。后来，我要求妻子的弟弟为我给他的10万元买房款写张借条时，妻子表示借条由她来写，算是她借我个人的钱，我们在借条中约定这10万元由妻子在5年内偿还给我个人。其实，当时我们夫妻间财产是一起管理使用的，我同意妻子来写借条，也是想给她一些约束，避免再次发生这样的事情。可是，现在我和妻子感情破裂办理了离婚手续。我想请问，我可以凭这张借条找她要求还款吗？

烟台 刘刚

刘刚：

您好！对于您的问题，我国婚姻法司法解释规定，夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。夫妻间通过借款的方式使部分夫妻共同财产转移属于一方个人所有，用于借款一方个人经营活动或其他个人事务，既可以避免或缓解因双方对财产的处分不一致而对夫妻关系产生不利的影响，又可以使一方通过选择借款的方式来满足其个人的追求和其他需要，也是对夫妻之间的和睦、家庭关系的和谐有益的，因而也是为法律所允许的。您与妻子离婚后，可以凭当时两人达成的借款字据，向她要求在约定期限内还款，您的借条是合法有效并受到法律保护的。

以父母的名义购买房改房

离婚时能作为夫妻共同财产分割吗

律师：

您好！我于1999年10月结婚，婚后住在婆婆单位分配的公有住房里。2001年，婆婆单位推行住房改革，我和丈夫拿出8万元钱购买了我们居住的房子，不过因为是婆婆单位的房改房，房产证上仍然是婆婆的名字，但房子确是由我们夫妻出资并一直居住的。如今，我和丈夫的婚姻出现了裂痕，我想请问，如果我们离婚的话，这套房产是否可以按照夫妻共同财产分割？

平阴 张伟

张伟：

您好！夫妻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方是不能要求按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的。该处房产只能按照房产证的登记，归您婆婆所有。至于您当时出资的钱，可以按照债权处理，由您婆婆来偿还给您夫妻二人。如果出资时，您没有约定这笔钱的利息，而您这些年又一直居住这套房子的话，您婆婆是无需支付利息的。（案例由山东李晓明律师事务所 刘洪涛律师提供）