物业企业投标注意事项

物业企业投标注意事项（精选9篇）

物业企业投标注意事项 篇1

物业的承接越来越多的经历招投标，招投标工作成为各家必究的课题，总结招投标过程主要有四个要素：一是招标方对投标方管理水平的认可程度，经历了明察与暗访、参观到考察的过程，越来越像创优迎检；二是投标方对招标文件的把握程度领会业主需要，实地考察现场，科学规划管理方案，合理测算管理费用；三是投标方对竞争对手的研究，知彼知己，突出自身管理特色和经营优势；四是招标现场的审时度势，准备充分，分工明确。

关键词：四要素 考察现场 贴合实际 特色 优势 对手 项目经理 答辩 随着后勤社会化进程的不断深化，越来越多的物业项目需要通过社会公开竞标来完成，这也成为物业管理企业承接项目的主要途径，如何提高企业的中标几率，并保证中标后的物业具备盈利能力，成为各家物业管理企业高度重视的课题。我总结招投标过程主要有以下四个要素： 一是招标方对投标方管理水平的认可程度；二是投标方对招标文件的把握程度；三是投标方对竞争对手的研究；四是招标现场的审时度势。针对这几个要素，我认为投标工作应注重以下几点；

一、准备工作： 凡事预则立，不预则废。一次投标工作决不仅仅是标书的制作和投标会上的答辩过程，它是各投标方企业经济基础，管理水平，团队建设，人才储备等综合实力的较量。因此，投标前的准备工作至关重要。对招标文件内容的全面了解，重点把握，靠单兵作战是不切实际的，也难以编制出称得上“科学”的标书。所以，标书的制作同样是一个各方专业人员参与，群策群力的过程。因此，从物业现场考察，招标文件的研究，都需要由围绕投标工作而组成的小组成员共同参与。每人负责招标文件中的一个专业的编制，然后由投标小组长统稿，召开讨论会，最后审核定稿。学习借鉴国内外先进相似物业管理的思路和做法来制定方案，但必须解决好与拟管项目和本企业实际情况相结合的问题有所取舍，注重有所创新，加强对工具书的学习、增加参观建学的机会、而非移植现成方案。对特殊物业，新型物业如医院、商场等，必要时要拟请顾问专家。

二、物业管理方案制定 首先，招标方对投标方管理水平的认可目前主要通过实地考察来检验。在考察人员由走马观花到越来越专业化的形势下，考察所涉及的领域也越来越深入，越来越广泛。各被考察单位反馈的管理水平也越来越真实、准确。因此，企业应首先严抓在管项目工作质量，确定市场竞争的资本。其次，建立仔细研究招标文件内容和仔细考察物业实况的良好习惯。对招标文件的把握，体现在对业主要求的理解，对现场的实地考察，对管理方案的科学规划，对管理费用的合理测算。对物业现场的考察工作，应注意以下几点：

1、标的物的智能化程度、坐落位置、规模。

2、物业的用途：商用、商住、住宅、档次、装饰材料构成、基本设备

3、周围环境影响：（治安、交通、噪声）。商贸、村庄、政府要地、学校、驻军、民族、风俗习惯等。

4、相邻同类物业的作业状况，目的为横向比较自管项目与托管项目使用年限物业变化，毕竟有比较才有鉴别。再次，标书并非追求“装潢精美，内容丰满”，对理性的招标代理评委来说，对这种模式已是司空见惯了，甚至已有些厌倦了，能引起他们视觉注意的标书只能是内容练达，形式独特的一类了。况且，标书的内容越多，出现纰漏的几率就越大。因此，我们需要去正视评委专家的心理需求趋势与当地的市场现状这两种并存的情况，仔细研究招标方，看体裁衣，制作出令招标方满意的标书。我总结标书制作应注意以下两点：一是标书制作要贴合实际；二是标书中要突出管理特色和具备经营优势。标书中怎样体现管理特色，这就需要我们清醒的认识、分析物业管理市场发展趋势，理清思路，明确发展目标，了解自身优势，遵循以下几个原则：

1、规范调研的原则。

2、实事求是：支付物业服务费的能力、愿望，设定服务内容范围和深度。需求分析、以人为本是核心。

3、扎实细致：细微之处见真着，业主都能看到的、却又忽略掉的，业主管理困难的。例：无障碍设施（残疾人、老年人）。

4、整体设想及策划对物业需求具有适应性，表现在人员配置科学、管理制度先进、工作流程严谨、独特，适应社会人文、可持续发展要求凸显（1）人性化管理（服务）；（2）环保（作业方法、材料选择）；（3）现代科学（智能化程度高、档案管理、费用管理、信息化手段）；（4）规律服务科学化（工作计划制定、维保计划、培训计划、社区文化建设计划）。

5、方案的选择与优化。

6、注意事项：（1）了解当地的消费水平、同类物业的物管费水平、服务质量水平。（2）业主期望达到的水准和承受的价格。（3）标底价格与市场价格相吻合，按收费标准制定服务方案。（4）考察当地劳动力市场，以确定人力成本；（5）绿化根据当地气候、土壤、植被实际状况，制定相应的管理方案。（6）标底的编制应根据招标文件提供的相关资料；（7）编制标底应以《物业服务收费管理办法》为依据。（8）标底中各项费用的说明，环卫等其它政府规费可另行计算，一般占到总报价的10%。此外，在投标过程中，还要善于研究对手，才能做到“知彼知己，百战不殆”，了解对手的投标风格，了解对手的弱点。正确估算竞争对手的报价意义也是重大的。除了通过人员流动获得信息外，考察对方在管项目的组织架构，人员编制，作业方法，是判断对手投标报价的有效途径。闭门造车，陶醉于现状，或仅靠自力更生，不借助外来的冲击，是很难提高自己的。

三、投标现场答辩 投标现场是展示投标企业自身实力，从众多投标人中脱颖而出的关键环节，因此，投标代表的现场感染力和现场把握能力，决定了招投标双方是否产生共鸣、达成合作意向。一般来说，评委质询包括：

1、投标文件中所涉及的法律问题；

2、投标文件中所涉及的技术问题；

3、投标文件中某些数据的来源；

4、投标文件中某些概念的解释。因此，在答辩中，市场部经理应对投标书的内容做到了如指掌，对投标书中涉及到的相关法律、行政法规、地方政策、行业标准等都有明确的认知，项目经理应对标书中所包含的作业常识，技术性指标，测算依据等有一个清醒的思路。应该说，在规范的招标活动中，项目经理候选人在答辩中所起的作用是非凡的，因为竞标成功后，业主最直接、最多接触的管理者就将是面对的答辩人，所以，招标方对项目经理的专业知识考察，管理水平摸底非常注重，而对项目经理的认可主要靠的就是在投标现场的答辩过程。其次，投标人陈述应做到：

1、仪表：着装整洁、工装、举止大方，团队划一。

2、对标书内容熟练掌握。包含承诺数据、投标的依据、测算方式、保障机制。

3、时间概念：明确问题能力、逻辑思维能力、重点突出、条理性强。

4、语言表达能力：清晰、简练、规范、普通话。

物业企业投标注意事项 篇2

(一) 一个企业要发展, 其管理资质十分重要。根据建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》有关规定, 物业企业可参照自身专业技术人员数量、物业服务规模类型等情况申请一级企业、二级企业和三级企业资质。要做大做强企业, 必须抓紧建立质量、环境、职业健康安全管理体系三贯标, 在提高企业管理能力的同时, 提升行业内知名度和客户的认可度。物业管理企业应秉承“务实进取、追求创新”的理念, 在现代管理进程中不断提升品质、持续改进和完善服务, 力求“管理一流、服务一流、员工素质一流、效率一流”, 以扎实的能力取得较高的企业资质, 这是提高企业竞争力的基础。

(二) 不断构筑人才高地, 努力培育合格的物业管理人才。一个优秀的企业, 要配备良好的人员队伍, 在学历、职称、执业资质上都要有所体现, 要配备一定比例的高级、中级和初级的专业技术人员, 所有人员均要持证上岗。要为现有员工建立人才发展规划和机制, 不断吸纳有利于企业发展目标的优秀人才。同时更要注重对项目经理的培养。一个优秀的项目经理不但要有一定的工作经历、经验, 还要有一定的学历、技术职称、职业资格。项目经理对外代表企业, 对内作为企业管理层和一线员工的衔接交流平台, 良好的沟通表达能力也必不可少。这样的人才往往能为企业争取到服务单位的良好评价, 提升企业形象。打造一支素质高能力强的专业人才队伍, 这是提高企业竞争力的必要条件。

(三) 努力打造企业文化, 形成人人向上的竞争合力。通过企业文化影响带动员工, 形成“人人学先进、人人赶先进、人人当先进”的正能量。企业对外要积极参与“优秀示范大厦”等各项活动的评选, 努力提升企业形象, 企业内部也要多搞评优创优活动, 让企业从上到下从内到外形成良性竞争, 这是提高企业竞争力的精神支柱。

二、认真参与现场踏勘, 进一步提高企业服务针对性

多数投标文件中都会对踏勘时间进行规定, 企业一定要认真对待。

(一) 踏勘人员的选取。这是十分重要的, 应由市场部经理和项目经理参加。重要项目或较大项目, 最好由公司高层参加, 以示对整个项目的重视。

(二) 项目识别。如果此项目是一个崭新的项目, 踏勘活动要慎之又慎。要和业主方多沟通, 让业主方了解公司的一些基本情况和诚意, 留下初步印象。摸清物业的基本情况, 了解物业管理的要求, 特别是业主方的个性化需求、具体要求, 如对服务人员有哪些特殊要求等。如果此项目是一个既有项目, 投标企业需要明确目前的在管物业公司, 其服务能力如何, 业主满意度如何?如果业主对在管企业的服务十分满意, 那本项目的竞争难度就十分大。从提高工作效率和节约企业管理成本的角度讲, 本项目可参与度不高。但这也提供了一个向其他物业企业学习其服务中闪光点的机会, 以便在今后的工作中进行加强。如果是本企业在管项目, 也要趁此机会了解有哪些公司来参加踏勘, 会不会对本企业造成威胁。不可放松和业主方充分沟通的机会, 了解业主方有什么新的要求和对以往的服务评价, 以尽可能满足业主的要求。

三、精制编写投标文件, 进一步提高项目的契合度

取得招标文件后, 一定要熟读招标文件, 贴合招标文件的要求和评分标准进行编写。

(一) 在商务响应文件方面, 一般有以下几类。投标函:必须严格按照招标文件的规定如实填写。开标一览表:报价不能超过项目预算, 也不能违法劳动法低价竞标。报价分类明细表:对每一项分类, 如人员费用、各专项服务费用、委托服务费用、其他费用、税金、利润等均要进行明细测算, 测算要有依据 (法律法规、行业水平等) , 作为报价的附表, 报价明细表后还可以做相应的文字说明加以补充。与评标有关投标主要内容索引表:有响应项目, 主要内容概述、详细内容, 与所在投标文件页次一定要正确。投标人基本情况简介:有企业的基本情况、经济指标及其他情况, 这些内容将作为判别企业性质的重要依据。法定代表人授权书:要完整填写法定代表人和授权委托人的情况, 根据招标文件要求签名、盖章。对于标明要签章处, 一定要同时签字盖章, 缺一不可, 否则可能产生投标文件无效的情况。同类或类似项目业绩:要根据投标项目的物业类型提供, 如本项目为学校, 则要提供学校项目, 否则不能作为类似业绩参考。要按名称类型、面积、合同金额、管理年限等列示, 同时需提供合同复印件或中标通知书, 如有业主方好评, 一并提供。中小企业声明函:企业应研究学习工信部联企业[2011]300号《中小企业划型标准规定》, 根据自身情况如实填写申报, 以免造成评标时的不良印象和中标后的质疑。9.投标人及法人代表无行贿犯罪证明, 由区人民检察院出具, 应注意证明的有效期, 一般为两个月, 过期的证明视同无效。如有需要, 最好再由本公司自行出具一份声明函。所有内容均要以项目招标文件为准, 在制作过程中要认真填写, 切莫随意, 以免造成不必要的错误, 导致投标无效。

(二) 在技术响应文件方面。

1.对项目需求总体理解和总体服务方案要有一个详尽的描述。要针对一个服务特定对象, 分析其物业的重点难点所在, 再根据企业自身的实际情况提出有针对性的对策。提出服务目标、管理目标及服务措施, 提出总体方案、具体岗位设置、安全管理方案、保洁管理方案、绿化养护方案、会务服务方案等。同时需要有各项保障方案进行保障, 如重大活动的保障方案、安全保障方案、文明场馆楼宇的创建保障方案、节能管理方案、保密管理, 建立客户投诉回访机制。

2.要介绍公司管理机构及管理制度。如各部门的职责、管理制度、工作方法与流程、管理服务依据及定位标准。

3.要明确对员工的管理与考评。从员工招聘录用的条件到入职培训、技能培训, 必须建立相应的员工管理、员工绩效考评、奖励与惩罚等一系列制度, 做好后续管理。

4.应急预案的编制必须贴合实际。编制要贴近工作实际, 抓住共性与特性, 所谓共性就是通用的, 大致有自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件四大类。所谓特性就是这个项目特有的, 千万不能无中生有, 如有的物业管理项目明明不存在电梯, 偏偏标书中出现有电梯困人应急预案, 这就给人留下针对性不强、编写不认真的印象。但也不要遗漏, 要能完整体现, 同时应构建应急预案领导小组, 标明应急联系电话等, 落实到人。

(三) 推敲对照投标评分细则, 不断完善投标文件质量。在标书初步完成的基础上, 要依据评分细则仔细检查。

1.报价合理性。要根据预算提出报价依据、报价列项等, 要充分满足人员成本开支, 依法依规缴纳社会保险等。

2.整体服务方案规划及实施方案。除服务定位和目标, 还应包括主要服务参考等级、物业管理各阶段和各专项服务的实施安排、重点难点应对措施、文明单位建设思路等。要尽可能使投标方案与本项目需求的吻合, 方案针对性强, 可操作性高。

3.节能、环保、健康和安全管理。这项工作在当今社会尤为重要, 应有专门的叙述。

4.项目管理组织架构及管理制度。要提供项目管理机构及其运作方法与流程、各项效率制度服务质量保证措施, 体现出有较完善的组织架构, 有健全的物业管理服务制度、作业流程及物业管理服务工作计划及实施方案, 有完善的档案管理制度, 有激励制度、监督机制、自我约束机构和信息反馈渠道及处理机制, 有可靠的服务质量保证措施, 服务质量验收方案和标准, 投诉处理的应对和及时整改方案等。

5.项目经理与人员配置。项目经理要提供文化水平、资格条件、工作经验、业绩、管理能力等情况, 其他人员要提供配置数量、资质、来源和管理机制及留用人员安置等。特别强调的是要提供相应的证书, 如毕业证书、各类资格证书等。

6.服务承诺及优惠承诺。承诺的各项服务质量指标是否符合投标文件要求, 是否针对用户的实际需要提供延伸服务、便利服务和特色服务, 是否有其他优惠承诺。笔者曾经看到有的标书编制的企业承诺若中标将拿出总价的百分之几用于业主单位的困难员工补助和爱心捐助, 有的承诺如重大活动需临时增加工作量的可不另行收费, 有的则提供免费借伞、针线包、收发报纸等。这主要依各单位实际情况而定, 但也不要小觑这几分的分数。

7.投标人的实力。包括企业财务状况、企业荣誉、服务等级等。企业要尽可能多提供, 涉及财务状况的最好提供近三年经审计的财务报告。

(四) 企业的其他文件。根据招标文件的要求, 企业营业执照、组织机构代码等各类证书必须完整提供, 必须在有效期里, 同时要求清晰并盖章。

四、认真参加投标文件的上传与开标, 进一步提高企业投标中标率

由于现在的招投标活动多采用电子平台, 所以现在的标书制作需适应平台的操作规程, 电子签章和电子签名需精心制作, 上传投标文件所需的设备及网络也应事先调试, 测试确认无误后方可使用。在规定的开标时间里, 现场开标的必须提早或准时到达现场, 如需提交纸制投标文件的必须严格按照招标文件要求编制和包装, 网上开标的也需将CA证书和设备准备好, 并准时在网上出席开标会议, 否则将功亏一篑。

综上所述, 只有切实提高企业的综合实力, 加强投标的事前管理, 重视现场踏勘, 与业主充分沟通, 认真编制投标文件, 满足招标文件要求, 使之更具针对性及合理性, 就一定能够不断提高物业企业的投标成功率。

参考文献

[1]章礼强, 沙国华.业主物权与物业管理的冲突与调适探论[J].江苏社会科学, 2010, 1

[2]梁柱.业委会主任——一个令人尴尬的角色[J].中国物业管理, 2005, 7

[3]曾文慧.社区自治:冲突与回应——一个业主委员会的成长历程[J].城市问题, 2002, 4

[4]朱开红, 郭红梅.北京近半业委会主任曾经受到人身威胁[N].中华建筑报, 2010-12-6

[5]张磊.业主维权运动:产生原因及动员机制——对北京市几个小区个案的考查[J].社会学研究, 2005, 6

[6]栗涛, 严宇振, 余梁蜀.中小型房地产企业核心竞争力的塑造和培育探析[J].西北水力发电, 2007, 2

[7]方玉梅.加强房地产企业文化建设的思考[J].科技与生活, 2009, 1

物业企业投标注意事项 篇3

关键词：《招标投标法》；技巧探讨；注意事项；成果浅谈；结论

引言

《招标投标法》第27条规定，投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。招标项目属于建设施工的，投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。

1.标识工程投标技巧探讨

1.1标段的选择

业主招标时，常允许一个承包商同时报投多个标段。投标单位要考虑投几个标段、投哪些标段。有力量的承包商尽可能多投标段。一般报投2～3个标段较为适当。在选择工程标段位置方面，一是所选标段工程施工内容要与本单位施工强项相吻合；二是要做到标段大小兼顾，施工难易兼顾，有条件的话，可以到工地现场查看后再做决定；三是要注意避开实力较强的竞争对手。

1.2投标书编制

编制投标书是投标工作的主要内容。一般业主出售标书以后，会很快召开由投标单位参加的标前会议并组织现场考查，以解答投标单位对标书及施工现场的疑问。所以，投标单位在购买标书后要抓紧时间认真阅读、反复研究招标文件，列出需要业主解答的问题疑问清单和需要在工地现场调查了解的项目清单。

工程施工组织设计是中标后施工管理的计划安排和监理工程师监督的依据之一，一定要科学合理、切实可行。工期安排至少要比业主限定时间提前10天左右，以取得标书评审中工期提前奖励得分。

1.3确定投标最终报价

1.3.1合理标报价

合理标是工程招投标常用的最基本形式，现阶段标识工程施工招标大部分采用这种形式，我们要以正确的预算为基础，认真分析研究业主招标标底的可能范围，计算出投标最优报价即为投标最终报价。

合理标最优报价的简单计算公式为：

B=A×C×K

其中：

B为投标最优报价；

A为工程设计预算额；

C标底系数，一般取0.90-0.95；K为报价系数，一般取0.92-0.95。投标单位的最终报价愈接近B值得分愈高。

1.3.2复合标报价

复合标是合理标的一种特殊形式，工程的标底是由业主标底与各投标单位的投标最终报价加权平均复合而得，并称为“复合标底”。因此，在投复合标标识工程项目时，除要分析业主的标底外，还要考虑竞争对手的投标报价，测算出复合标底的大致范围。

1.3.3低价标报价

低价标是工程招标的一种特有形式，即投标最终报价最低的投标单位优先中标。在参与此类标识工程项目投标时不可为了中标，而盲目低投标报价，从而造成中标后亏本制作施工。我们拿到标书后要认真阅读、反复研究招标文件，充分了解工程全面情况，优化工程施工组织设计，根据投标单位的管理水平，测算出工程施工的成本价。低价标的投标最终报价以不低于成本价为原则。

2.投标书编制的注意事项

2.1投标须知

“投标须知”是招标人提醒我们投标单位在投标书中务必全面、正确回答的具体注意事项的书面说明，可以说是投标书的“五脏”。因此，我们在编制标书时，必须对“招标须知”进行反复学习、理解、直至弄懂弄通，否则弄得不好，就会将“招标须知”理解错，导致投标书成为废标。

2.2实质要求

《招标投标法》第三章第二十七条规定：“投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应”。这意味着我们投标单位只要对招标文件中的某一条实质性要求遗漏，未做出响应，都将导致废标。

2.3重要部分

“标函”、“项目实施方案”、“技术措施”、“售后服务承诺”等都是投标书的重要部分，也是体现投标单位是否具有竞争实力的具体表现。倘若我们对这些“重要部分”不重视，不进行认真、详尽、完美的表述，就会使我们投标时在商务标、技术标、资信标等方面失分，以致导致最后中标失败。

2.4细小项目

在编制制作投标书的时候，有一些项目很细小，也很容易做，但稍一粗心大意，就会影响全局，导致全盘皆输。

3.标识工程投标成果浅谈

多年来我们公司在投标编制标书和审核标书过程中，一直按照以上二个方面进行操作，很少废标和失误过。并且项目中标率也很高。为整个公司各类项目业绩案例的不断积累搭下了良好的基础。

譬如我们公司在2007年以后比较大的投标项目就是市政项目（如地铁、机场等），在2007年以前本公司都是一些零星的小项目。我们公司开始尝试接触南京地铁标识项目，我们认真研究招标标书，完全理解透业主的招标要求。将各方面需要求的一些资料进行系统整理。并将样品按照招标标书技术要求尽量做得完美一些，最后第1个地铁标识项目顺利中标。

自从有了第一次南京地铁标识项目中标的经验积累，于2008年又取得了北京地铁标识项目的中标。后来本公司想进军重庆和成都等西南标识市场。我们找准切口，积极探索，按招标要求从严、从高编制投标标书。并将样品设计制作得非常精美。同时准确预测了投标价格，最后使重庆地铁3号线一举中标。最终打开了西南市场，并达到了预期目标。

紧接着在北京地铁昌平线标识项目、广州地铁1、2线项目、南昌地铁项目、西安地铁2号线地铁标识项目、成都地铁2线、杭州地铁1号线地铁标识项目、宁波地铁1号线标识项目和深圳地铁2号线等标识项目中同样取得了不俗的业绩，将公司的业绩又再一次延伸到西北市场、西南市场和南方市场。

4.结论

在标识项目投标中，要抓住标书中的本质问题，有的放矢，首先要制作出高质量的标书，以便提高中标率。标书中的关键和重点部分主要体现在以下一些方面：

4.1技术组织设计要合理；

4.2产品技术工艺说明要详尽；

4.3样品图纸设计要合理，样品质量要精良；

4.4价格要适当；

4.5以往的业绩经验也非常重要；

4.6一些資质证书和荣誉证书也能起到一定的点缀作用。

参考文献：

[1]《招标投标法》法律出版社出版

物业招投标考察报告 篇4

考察人： 考察日期： 招标情况介绍：

此次公司根据需求对外保洁招标，发起招标单位共8家保洁公司，共回标书7家保洁公司，其中一家单位弃标，未回标。综合各种情况对7家保洁公司单位进行优劣势的评比，最终决定对排名较前的两家单位进行考察。

招标公司介绍：

本次招标共邀请8家单位参与投标，最终决定投标单位2家，分别是：

1、某某科技有限公司；公司的业绩。

A：北京项目部

a、惠兰医院 b、城里城外家具广场 c、北海公园 d、爱家收藏集团

e、北京金源购物中心 f、中国机械总公司办公楼 g、北京悠唐购物中心

B：福州项目部

a、贵安水世界、贵安欢乐谷 b、云南昆明世纪城连江分公司物业管理有限公司（贵雅园，桂香园，贵仁君，贵欲君，国际公寓，写字楼，百姓长廊，勉斋书院，市政马路等项目）c、福州奇幻文化科技有限公司 C：合肥项目部

a、合肥滨湖世纪金源购物中心、b、滨湖世纪城物业管理有限公司（摩尔豪庭，国际公寓，春融苑）c、合肥百大集团滨湖购物中心 d、合肥北城金源购物中心

D：宁波项目部

a、宁波杭州湾梦幻欢乐水世界

公司地址；办公地址：，主营项目物业公司、别墅、写字楼、商场、公司。、某某物业管理有限公司；公司业绩。

合作项目：

1、华夏幸福潮白河孔雀城

2、华夏幸福潮白河大卫城

3、华夏幸福潮白馨居

4、华夏幸福潮白白孔雀庄园

5、华夏幸福永定河大卫城

6、华夏幸福永定河英国宫

7、华夏幸福八达岭孔雀城

8、华夏幸福产业港

9、华夏幸福北横新街

10、北京万科四季花城

11、北京万科长阳半岛

12、北京万科假日风景

13、北京万科新里程

14、北京万科蓝沁

15、北京万科长阳公园

16、成都蓝海Office17、成都温江公安局

18、南昌绿地国际博览城

19、成都绿地468公馆

公司地址：主营项目：大型、特大型办公楼、写字楼、高档5A级写字楼、商业中心和大型住宅社区。

考察情况； 根据定标情况由品质部组织人员某某、某某、于2016年4月12日，针对两项目的投标书进行审核，和现场的实地考察，书面审核两家单位资质健全，管理专业正规，报价合理、人员配备比较符合现场需求，并都有获奖经历，对两家单位服务项目现场实地考察情况如下：

1、某某服务有限公司；

服务项目：垂虹园，服务面积不详，保洁服务的管理比较到位，服务质量较好，地面干净无废弃杂物、楼道内干净整洁，工具摆放整齐，标示牌擦拭干净，员工精神面貌较好，管理人员责任心较强

2、某某物业管理有限责任公司；

服务项目假日风景B区面积23万米，地面干净整洁无杂物，水系干净清洁、楼梯扶手无灰尘、现场岗位分工明确、管理正规专业、管理岗位责任心较强、认真负责，工作较有计划，管理有序、员工穿戴整齐、精神面貌较好，体现公司员工的专业保障到位。

4、综上所述某某有限公司；某某物业管理有限公司两家企业体系较健全管理细致有序，服务质量较好、专业性较强、建议深入洽谈合作。

某小区物业管理投标书 篇5

业主：

1.根据已收到的XX市城乡结合部物业招标文件，遵照《XX市物业管理招标投标管理法》的规定，经考察现场和研究上述招标文件，招标文件补充通知，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所要的递交的标书摘要表中的总标价，承担上述物业所有的管理工作。2.一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标书中承诺的期限和招标文件中对承包期限的要求如期按质提供服务。

3一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标书中承诺的质量等级。

4.一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理班子及管理组织来设计，组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。5.我方同意所递交的招标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将首次约束。

6.我方同意招标文件中的各个条款，并按投标标价总额的4%缴纳保证金2.4万，我方违约，则扣除所缴纳的全部保证金。

7.除非另外达成协议并生效，招标文件，招标文件补充通知。招标答疑纪要。中标通知和本投标标文件将构成约束我们双方的合同。

投标单位：长沙物业管理公司

法人代表：刘伟彬

2012年10月20日

文件2 法人代表人资格证明书 单位名称：长沙物业管理公司 地址：湖南省长沙市雨花区 姓名：刘伟彬

性别：男 年龄：21

民族：汉

职务：总经理

身份证号码：330303XXXXXX 长沙物业管理公司法定代表人，负责为长沙物业提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。

特此证明

长沙物业管理公司

2012年10月20日

一．民政2区公寓项目：美丽的民政公寓是民政学校群里新区第一个开水之作，民政2区环境优美，总面积62210平方米是中层住宅。

第一章，公司简介

长沙物业管理公司成立于2008年8月8日，注册资500万以上，员工100余人，具有国家一级资质。公司设有综合管理部，工程维修部，业主服务部，次序维护部，经营范围涉及物业管理服务

公司按照市场化，专业化，集团化的管理模式，以业主至上，服务第一为宗旨，建立了独立核算，立法管理自主经营，竭诚高效，科学管理，依法管理方针。通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全 文明，整洁 舒适 充满亲情的的社区氛围。公司形成了以人为本，和谐共处，真诚，善良 精致 完美的文化理念，为企业的健康发展打下了强大的基础。

本物业由公司抽调有丰富管理经验和较强指挥能力的人员组成，负责人是游江湖。

第二章，公司的服务价款的计算方式

1各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算 2普通服务费依照国家规定价格和市场价格相结合3设备的购买或租赁价格按政府有关规定执行 二服务质量必须要使同学们满意 三保证在服务时由于物价上涨原因绝不向业主另加服务费。四 文明管理，确保安全 第三章，物业服务内容

1持续改进与客服满意原则，个性与共性服务相结合原则

2,24小时接听投诉电话，处理率达到100%争取满意度达到95%以上，做到时时有记录，有反馈意见。

3为学生提供雨天借伞，突发事件叫车的一系列服务。

4,我们将立足岗位的需求，结婚服务工作的特点，从工作需求出发，经常开展各种培训活动，通过培训提高服人员的服务意识和技能。

第四章，保安服务

1保安监控岗服务，治安管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务。服务内容，门岗服务，巡视服务，外来人员的管理，车辆的管理。

2管理区域实行24小时全天候保安巡视服务，对重点区域，重点部位每小时巡查一次。

3对公寓的突发事件，如火灾盗窃等，都制定相应的应急措施，定期演习。

4严密巡查公共区域的保安动态，道路畅通及车辆停放状况，各类标识，消防设备，设施的完好状态发现异常事件及时向上级部门反映。

5夜间巡视佩戴警棍，应急灯，保持警惕，并对路面的损坏情况做好记录，并且及时报修。第五章 工程维修服务

1负责提出各系统的设备设施维护保养计划。并且按月组织落实实施。

负责公共区域设备设施的巡视检查和日常维护保养，以及接受公司其他部门的报修，处理公共设施存在的问题。

3负责高低压配电系统，水泵房的管理，4负责对住户室内公用设施进行巡视检查和维修养护

5负责为住户室内设施，设备提供有偿维修服务。第六章 绿化养护管理

俗话说：“三分种树，七分养护”，这说明日常养护管理十分重要。绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有防止人为的毁坏。在做好日常性的管理同时，还要针对不同花草树木的品种、不同习性、不同季节、不同生长期，对生存的客观条件的要求，进行针对性的和动态性的管理。做到树木生长茂盛无枯枝，树形美观完整无倾斜，花坛土壤疏松无垃圾，草坪平整清洁无杂草。

（一）树木、草坪养护管理指标

1、新种树苗：本地苗成活率95％，外地苗成活率85％

2、虫害的树木不超过2％；

3、绿化建筑小品无损坏；

4、草坪无高大杂草，绿地无家生、野生地藤蔓植物；草地整洁无砖块、垃圾。方法

1、树木：定期浇水、施肥、松土、修剪2次，每年喷药3次；

2、绿篱：定期浇水、施肥、修剪3次，每年喷药3次；

3、草坪：按期浇水、施肥、除草，每年喷药2次。

第七章 系统养护和管理

1、严格的配送电运行制度和电气维修制度；

2、实行24小时运行或维修值班制度，发现故障，及时排除；

3、加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具要保证完好；管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求，线路负荷要满足和保证用户用电安全；确保发配电设备安全运行。

4、停电、停电提前通知业主/住户，以免造成经济损失或人员伤亡；

5、临时施工工程及业主装修要有用电管理措施；

6、发生火灾、地震、台风等突然情况时，要及时切断电源；

第七章 卫生管理

（一）环境卫生管理要点：

1．全员保洁，人过地净；重点部位，重点保洁。

2．确保居住区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全；

3．建立专业化的保洁队伍，制订详细的操作规程及工作标准，实行每日16小时保洁服务；

4．生活垃圾和装修垃圾实行分类袋装，日产日清，收集和转运采用密闭方式 楼道地面

（1）水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次

（2）瓷砖地面每日用地拖擦拭一遍

（3）大理石地面定期抛光打蜡；水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹；瓷砖地面干净，无明显污迹黑印，无积水，条缝清晰；大理石地面光亮，可映出照明轮廓，干净无蜡迹。

第八章

四害”消杀

维持公共环境卫生，预防疾病的发生，进行除虫、灭鼠消杀服务，进而提升小区环境效益。管理处将成立专业的消杀队伍，配备消杀器材，定期对小区进行消杀，每周五将对小区的道路、地下排污管道、空地、绿地、楼宇上下的公共部分喷洒药物，进行集中消杀，在不同季节，或特殊需要配合市政部门可以调整消杀的频率，进行定点重点防治，减少蚊蝇虫的孳生地。经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭虫害、鼠患。

（一）消杀时间：每周五下午。

（二）消杀地点：垃圾桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、食堂宿舍、设备房、消防梯、停车场、商业网点等。

（三）消杀过程及方法：用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀虫害；投药、放药、装笼、堵洞，或者向住户发药，消灭鼠患。

（四）经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭蚊蝇、蟑螂、白蚁等虫害和鼠患

经考察贵司所提供资料的基础上，对×××提出上述管理建议，相信贵司能深刻了解本司对该小区的参与兴趣和意愿，真诚希望能有机会为贵司提供服务。通过本管理方案，相信能令贵公司对我们有一个较全面的认识和了解。××物业管理处的成功运作，是我们实力的最好证明。

专业之道，惟一惟臻。凭籍优异之品牌、先进之管理技术、丰富之管理经验，长沙物业致力于向发展商及业主提供完善之物业管理服务。如能有幸成为本小区之物业管理人，我们定当为发展商及业主的利益不遗余力，进一步介入小区的施工、销售及管理，尽职尽责提供各项专业服务。

物业招投标代理服务协议 篇6

甲方:江油市常青藤物业招投标代理服务有限公司(以下简称甲方)乙方:(以下简称乙方)为做好物业服务招投标工作,甲方向乙方提供服务,双方协商如下:

一、乙方（项目名称）物业服务进行邀请招标,委托甲方为物业招投标代理服务单位。

二、甲方为乙方提供以下服务:

1、协助乙方制定物业服务邀请招标工作进度计划;

2、组织召开招标预备会议,协助乙方现场答疑和实地勘察;

3、协助乙方做好标书开标和评委选定工作;

4、组织评委的主标书评审工作;

5、协助乙方公示投标单位管理业绩工作;

6、组织召开陈述、答辩评标现场会;

7、协助乙方做好决标后的协调工作。

三、甲方的咨询服务期从本协议签订之日至招标项目决标(确定中标公司)工作结束日止。在咨询工作期间,乙方应支持甲方共同做好招投标服务工作。

四、协议订立之日,乙方付甲方元（大写：）招标代理服务费用,用以支

付招标公告费、招标文件制作费、评委评审费、公证费、开

标、评标、决标会场及人工费等；

五、本协议一式二份,甲乙双方各执一份,经签字盖章后

生效。未尽事宜双方共同协商解决。

甲方(签章):

代表人:

乙方(签章):

代表人:

物业企业投标注意事项 篇7

1 我国工程项目招标程序

我国建设工程项目公开招标的程序,共有16个环节:1)建设工程项目报建;2)审查建设单位资质;3)招标申请;4)资格预审文件、招标文件编制与送审;5)工程标底价格的编制;6)刊登资格预审通告、招标通告;7)资格预审;8)发放招标文件;9)勘察现场;10)投标预备会;11)投标文件的编制与递交;12)工程标底价格的报审;13)开标;14)评标;15)中标;16)合同签订。

2 我国公路工程招投标管理的体制及法规文件

1)交通部《公路工程施工招标投标管理办法》规定:

中华人民共和国境内公路工程,包括公路、公路桥梁、公路隧道及与之相关的安全设施、防护设施、监控设施、通信设施、收费设施、绿化设施、服务设施、管理设施等公路附属设施均应按照《公路工程施工招标投标管理办法》进行招标投标活动,并且规定了进行招标投标的具体范围和规模标准:投资总额在3 000万元以上的公路工程施工项目;施工单项合同估算价在200万元以上的公路工程施工项目;法律、行政法规规定应当招标的其他公路施工项目。质、人

2)国内公路工程施工项目具备下列条件,方可进行招标:

初步设计文件已被批准;建设资金已经落实;项目法人已经确定,并符合项目法人资格标准要求。3)法规文件。国家法律法规:a.《中华人民共和国公路法》,1998年1月起施行,并于2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国公路法〉的决定》第二次修正。b.《中华人民共和国招标投标法》,2000年1月1日起施行,是我国第一部招标投标方面的法律,分为总则、招标、投标、开标、评标和中标、法律责任、附则共六章,对规范我国境内的招标投标活动制定了详细的准则。综合性规章与文件:《工程建设项目招标范围和规模标准规定》(国家发展计划委员会令第3号)2000年5月1日起施行,是对招标投标法的补充,规定了工程建设项目招标范围。

3 公路施工企业在投标中的组织工作

我国实施社会主义市场经济体制,市场经济就是以供求关系为核心。占领市场首先依靠竞争,而招标、投标是目前公路市场竞争最普遍、最常见的行之有效的方式。进行公路工程项目投标,需要有专门的机构和人员对投标的全部活动过程加以组织和管理,根据我们多年来的实践证明,建立一个强有力的、内行的投标班子是投标获得成功的根本保证。

在工程承包招标投标竞争中,对于业主来说,招标就是择优。由于工程的性质和业主的评价标准的不同,择优可能有不同的侧重面,对于公路工程项目来讲,一般包含下面四个主要方面:较低的合理价格,先进的技术方案,优良的施工质量,较短的工期。业主通过招标,从众多的投标者中进行评选,既要从其突出的侧重面进行衡量,又要综合考虑上述几个方面的因素,最后确定中标者。

对于承包商来说,参加投标就如同参加一场赛事竞争,因为它关系到企业的兴衰存亡。这场赛事不仅比报价的高低,而且比技术、经验、实力和信誉。特别是当前公路建筑市场上,越来越多的是技术密集型项目,势必要给承包商带来两方面的挑战,一方面是技术上的挑战,要求承包商具有先进的科学技术,能够完成高、新、尖、难的工程;另一方面是管理上的挑战,要求承包商具有现代化先进的组织管理水平,能够以较低价中标,靠管理和索赔获利。为迎接技术和管理方面的挑战,在竞争中取胜,企业的投标班子一般由如下三种类型的人员组成:1)管理人员;2)技术人员;3)金融人员。

4 公路施工企业在投标中的决策工作

4.1 决策的含义

承包商通过投标取得项目,是市场经济条件下的必然。但是,作为承包商来说,并不是每个标都必须投,这就要讨论到投标决策的问题。所谓投标决策,包括三方面内容:1)针对项目招标,是投标或不投标;2)如果去投标,是投什么性质的标;3)投标中如何利用策略和技巧。

4.2 投标决策的步骤

投标决策可以分为两个步骤进行,就是投标决策的前期阶段和投标决策的后期阶段。投标决策的前期阶段必须在购买投标人资格预审资料前完成。决策的主要依据是招标通告,以及公司对招标工程、业主情况的调研和了解的程度。前期阶段必须对投标与否做出论证。如果决定投标,即进入投标决策的后期阶段,它是指从申报资格预审至投标报价(密封送达投标书)前完成的决策研究阶段。主要研究如果去投标,是投什么性质的标,以及在投标中采取的策略问题。投标前必须组织人员核对工程量,组织专业人员按照本单位的施工定额进行成本核算,充分考虑技术、设备、资金上可能遇到的问题,回避或转移风险。

4.3 影响投标决策的因素

4.3.1 技术方面的实力

1)有精通本行业的造价工程师、工程师、会计师和管理专家组成的组织机构。2)有工程项目设计、施工专业特长,能解决技术难度大和各类工程施工中的技术难题的能力。3)有与招标项目同类型工程的施工管理经验。4)有一定技术实力的合作伙伴,如实力强的分包商、合营伙伴和代理人。

4.3.2 经济方面的实力

1)具有垫付资金的能力。如预付款是多少,在什么条件下拿到预付款。2)具有一定的固定资产和机具设备及其投入所需的资金。3)具有一定的资金周转用来支付人工、材料用款。4)具有支付各种担保的能力。5)具有支付各种纳税和保险的能力。6)不可抗力带来的风险。

4.3.3 管理方面的实力

目前,公路建筑承包市场属于买方市场,承包工程的合同价格由作为卖方的发包方起支配作用。承包商为打开承包工程的局面,应以低报价甚至低利润取胜。为此,承包商必须在成本控制上下工夫,向管理要效益。如缩短工期,进行定额管理,辅以奖罚办法,减少管理人员,工人一专多能,节约材料,采用先进的施工方法不断提高技术水平,特别是要有“重质量”“重合同”的意识,并有相应的切实可行的措施。

4.3.4 信誉方面的实力

承包商一定要有良好的信誉,这是投标中标的一条重要标准。要建立良好的信誉,就必须遵守法律和行政法规,或按国际惯例办事。同时,认真履约,确保工程的施工安全,保证工期和质量,各方面的实力雄厚等。

5 结语

建设工程招标投标方式实质上是将竞争机制引入交易过程,有利于合理使用建设资金,并保证工程建设项目的质量。随着公路建设市场日益完善,法律法规逐渐健全,公路工程项目投标中的组织与决策工作也愈显重要。公路工程项目投标工作是公路施工企业的头等大事,要想在公路建筑市场上占有一席之地,就要把这一项工作做好,使企业能够在竞争日趋激烈的环境下更好的发展。

摘要：就公路施工企业在招投标中的几个问题进行了探讨,阐述了我国公路工程招投标管理的体制和法规文件,分析了公路施工企业在投标中的组织和决策工作,以更好地提高公路施工企业在当前招投标中的竞争力。

关键词：公路,施工,招投标,决策

参考文献

[1]刘凯,乌云.公路工程项目投标中注意的问题[J].内蒙古科技与经济,2008(22):27.

物业企业投标注意事项 篇8

关键词：水利工程投标文件问题

1概述

随着2000年《中华人民共和国招标投标法》、2002年《水利工程建设项目招标投标管理规定》的陆续实施，水利工程建设项目招投标工作不断发展、完善，“公开、公平、公正”的建设市场初步形成。投标文件是投标人在整个投标过程中所有工作的汇总，也直接关系投标人是否中标。然而，投标人在编制投标文件中还存在着许多问题，致使在评标中被直接废标或者综合得分很低而白白失去了中标的机会，在此，对水利工程投标文件编制应注意的几点问题做一讨论。

2应注意的问题

2.1熟悉招标人在招标文件中的要求

招标文件，是招标人单方面阐述自己的招标条件和具体要求的意思表示。水利工程招标文件是水利工程招标投标活动中最重要的法律文件，它规定了招标过程中和合同执行过程中一系列的游戏规则。水利工程招标文件是评标委员会评审的依据；同时也是投标人编制投标文件的重要依据。投标文件实质上没有响应招标人在招标文件中的要求的，是直接当成废标处理的。

拿到招标文件后，首先要考虑答疑会、保证金、开标等涉及招标方的时间点，确保有充裕的时间。

然后仔细阅读招标文件，将重要信息标记。重要信息包括：项目名称、编号、投标日期、时间、投标地点；资格要求内容；投标保证金的内容；投标文件递交的要求要满足；评分标准。根据招标文件要求，在“投标文件的编制”一节中找到投标文件包含的部分，按照要求的顺序和格式做商务、技术标书，同时招标文件中附录中的表格应全部包含在投标文件中，不能有遗漏，保证与招标文件无偏离。在投标文件的编制过程中，仔细检核相关信息，应保证前后一致，没有矛盾。

最后，根据招标文件要求封装、签字、盖章。

2.2参加踏勘现场和投标预备会

作为投标人，首先要吃透招标文件，深谙招标方的设计意图，对文件中的工作范围、专用条款有清晰的认知。踏勘前制定一套大纲，明确关键节点，对一些概念模糊的环节作具体阐述。投标方承担现场踏勘的所有费用。按照常规流程，招标文件一经发出，招标方就会通知投标人准备踏勘工作，并在踏勘过程中从旁协助。

招标人现场踏勘会关注几个重要节点：工程的性质、范围以及与其他工程之间的联系；投标人参与投标的工程与其他承包商或分包商之间的关系；现场的气候、水文地质、电力、交通、食宿、治安状况，料场开采条件，现场加工以及设备维修条件；出入现场的路径有无障碍物。

踏勘现场后一两天组织召开投标预备会，也叫做标前会、答疑会，但也可能根据情况不举行。研究招标文件和勘查现场过程中发现的问题，应向招标人提出，并力求得到解答，而且自己尚未注意到的问题，可能会被其他投标人提出；设计单位、招标人等也将会就工程要求和条件、设计意图等问题做出交底说明。因此，参加投标预备会对于进一步吃透招标文件、了解招标人意图、工程概况和竞争对手情况等均有重要作用，投标人不应忽视。

2.3充分了解评标办法

正所谓“知己知彼，方能百战百胜”。投标人在编制投标文件时必须了解评标办法，才能提高中标的可能性。评标方法包括经评审的最低投标价法、综合评估法或者法律、行政法规允许的其他评标方法。

经评审的最低投标价法的适用范围：具有通用技术、性能标准，或招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。经评审的最低投标价法，与招标文件的实质性要求是一致的，并且经评审的最低投标价的投标，应当推荐为中标候选人。

不宜采用上述评标办法的项目，建议使用综合评估法评标。这种评标办法能够最大限度地满足招标文件规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。

一般来说，评标时常采用折算为货币的方法、打分法来判定投标文件是否符合招标文件中所提评价标准。需量化的因素及其权重应当在招标文件中明确规定。评标委员会对各个评审因素进行量化时，应当将量化指标建立在同一基础或者同一标准上，使各投标文件具有可比性。对技术部分和商务部分进行量化后，评标委员会应当对这两部分的量化结果进行加权，计算出每一投标的综合评估价或者综合评估分。

2.4要多人、多轮审查

在投标截止时间允许的情况下，不要急于密封投标文件，要多人、多轮全面审查。在投标文件编制好以后未装订、密封之前，要另选派一名技术人员对照招标文件要求从头至尾再审核几遍，这一程序非常重要，是减少废标必不可少的环节。

3结语

投标文件可以说是投标人在投标过程中的名片，是企业的窗口。投标人必须具备在最短的时间内编制出质量最高的投标文件，才能提高中标的可能性，承包更多工程，在激烈的竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]中华人民共和国招标投标法，2000.

[2]水利工程建设项目招标投标管理规定.水利部，2002.

物业管理投标书的编写 续 篇9

本公司将为该物业提供一套依照现今发达国家及地区所采用的先进预算模式拟就的财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对该物业所选择的设施和设备作出评估，而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的，所有数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。

该项财务预算应包括下列各项支出，以便作为确定日后管理运作费用的基础：

(1)管理员工薪金

①薪金及年终奖金；

②加班费；

③劳工保险费；

④制服及洗衣费；

⑤员工训练费。

(2)维修及保养费

①升降机；

②排水设备； ③电器装置； ④保安系统； ⑤消防设备；

⑥后备发电机设备； ⑦给水设备； ⑧楼宇维修；

⑨大楼标志及指示牌； ⑩通讯及广播； 大楼自动化系统； 12 垃圾处理设备； 13 清洗贮水池； 14 卫生设备； 15 洗窗机； 停车场设备等。(3)公共事业支出费 ①电力； ②自来水； ③电话。(4)杂项支出 ①园艺保养； ②节日布置； ③大楼清洁； ④行政管理；

⑤会计稽核大楼账目； ⑥大楼保险； ⑦预留修缮基金； ⑧管理经理人酬金。

(三)用户搬运及装修期间的管理顾问服务

从物业落成到用户搬运阶段，大楼内将充斥各方面人士，包括租赁代理、承租户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理员工等，这必将对大楼整体营运管理、保安、清洁等构成很大影响。本公司将提供系统的用户搬运及装修期间的管理顾问服务。

该项服务包含以下内容：

1.移交大楼单位与用户程序

包括检查用户的有效租约文件，并由组长级员工向租户履行移交程序并提示应知事项，如大楼内各项设施、装修须知、运送物件安排等。单位内的工程问题亦需要用户于一定时间内告知物业管理公司及时予以修缮。此外，本公司将负责审阅用户提交的单位装修图纸，并限定用户在审批通过后才准许其承包商开始装修工程，以保障大楼设施及业主权益。

2.装修工程及物料运送控制程序

为确保用户的装修工程及材料运送能配合大楼整体营运规划，要求各用户指定的装修承包商应在施工前提供有关资料及费用，以免妨碍大楼的正常运作，确保业主及用户的权益。本公司将要求用户提供以下资料及相关费用：

(1)装修楼层／单位的证明；

(2)24小时的联络人、电话、寻呼机、手机号码；

(3)承包商综合保险单资料；

(4)公共第三者保险单资料；

(5)估计装修工程天数；

(6)装修物料运送时间表；

(7)每日工作人数；

(8)驻场主管联系电话、寻呼机、手机号码；

(9)装修期的临时水电供应费用与保证金等。

3.保安控制

此期间的保安顾问服务，将包括大楼内全部公共场所、走廊、机械室、空调室及楼梯等处的保安工作。驻大楼管理处将严格执行上级指示的各项保安措施，以确保大楼在此期间的安全运作。

4.搬运控制

为防止大楼楼板承重超过建筑法规允许的限度，公司应告知各用户有关规定，同时也要求用户提供搬运特别物件或器材的明细计划，以便审核这些行为是否违规。此外，对于搬迁期间的电梯安排及运送方法等，管理处将制订适当程序及运作模式，以配合用户的迁入搬运安排。

5.安全控制

本公司特别强调安全第一，无论管理人员、装修承包商还是用户，必须遵守大楼制订的安全守则，以防发生意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘，再如用户单位内设施的更改、易燃物体管理及处置等，管理处都将制订专门条规进行监管，以保安全。

二、物业管理运作服务

本公司可在大楼落成及发给楼宇使用执照后提供实质管理运作服务，服务项目如下：

①大楼保险事宜；

②大楼管理人力资源；

③保安服务；

④清洁服务；

⑤维护保养服务；

⑥财务管理；

⑦租务管理；

⑧停车场管理；

⑨处理租户投诉；

⑩园艺保养及节日布置；

公共关系； 租户联系及管理报告。

(一)具体服务内容

1.大楼保险事宜

本公司可提供经专业人士认可的物业估值报告，以供确定大楼的保险价值。该项服务将于大楼正式营运前提供业主参考。

2.大楼管理人力资源

(1)配合大楼所需，聘请及培训合适的员工负责日常管理、保安及维修等工作，以确保高品质服务素质。

(2)制订员工编制表、当班时间表、员工手册及各项运作报告等。

(3)在大楼正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作，配合日后管理服务。

3.保安服务

(1)聘请合适的员工并辅以专业训练。依本公司以往经验，直接聘任保安人员可避免因外包承包商产生的管理问题，如员工流动性、缺乏归属感及对大楼的认知等。

(2)本公司将结合业主代表意见拟定保安人员岗位，设立特定的并适合本物业的保安制度及编制相关巡逻路线图表等。

(3)为确保保安服务能达到预定的效果，本公司将定期会同业主代表举行会议商讨大楼保安问题。

(4)在大楼正式营运前，本公司将依据业主的特定要求拟订一套符合大楼需要的保安计划供业主审核确认。

4.清洁服务

(1)本公司将制定大楼清洁服务标准，如建材的类别、位置、清洁次数及所需员工等。

(2)本公司还将拟定清洁服务条款，以便就所承包的清洁及垃圾清运服务进行招标。本公司凭借以往接管大楼的经验，定能获得具有价格竞争力的清洁服务合约，使业主能以合理费用达致理想成效。

(3)本公司将备有适当报表用以监督清洁承包商日常运作，如核查清洁员工资历，检验清洁服务品质等。本公司将设有罚则以规范厂商的服务人数及清洁品质，处罚记录将定期审核以确定清洁费用的标准。

(4)本公司建议租用户的单位内清洁委任相同的承包商负责，从而减少大楼内保安及管理运作问题。由同一承包商承包大楼清洁服务还可节省大楼营运支出，使公共场所的清洁费用更有竞争力。本公司将协助拟定租用户单位内清洁服务的细则条款以期达到统一标准。

5.维护保养服务

(1)本公司将全权负责大楼内所有机电设备的运行及保养服务。各驻大楼技工将在高级技师督导下做好各项操作、维护及定期保养工作。

(2)本公司将编制短期及长期修缮计划，建立机电维护的质量标准，并备有各类保养报表以备检查。

(3)选择适合的保养承包商执行定期及大型维修保养计划，该项计划将由本公司负责制订工程细则并通过核查，由业主核准后进行。

(4)本公司将在被委任为物业管理代理后，为大楼制订一套5年的长期修缮计划书，并由业主审核后施行。

6.财务管理

1)大楼管理预算案

(1)管理预算案主要针对大楼日常运作支出作出评估并制定。经业主核准后，该预算案将作为大楼财务预算管理基准，由业主授权本公司全责处理。

(2)依据预算案，本公司将建议管理处制定空调费及保证金金额。

2)处理支出账目

所有大楼内的管理运作账目将由驻大楼经理审核后交总公司作最后核准，一切支出项目将依据先前通过的大楼管理预算案所制定的预估费用予以核批。3)收支损益表

(1)本公司将每月提交大楼收支损益报告供业主审核，报告内容包括大楼所有支出明细项目及预估支出，并提供管理费收支账目与应收账款相对照，以便业主了解大楼财务状况。

(2)大楼收支损益账目将每年由经认可的会计师稽核并存档记录。4)管理账户

(1)本公司将在业主指定的银行开设大楼管理账户，以备业主审核各项开支。

(2)除有支出需要外，所有大楼管理金额将存放于专有账户，管理金额所获得的利息也将归入大楼管理账户。该账户特定专供大楼的管理营运使用。

(3)本公司将每日提供管理账户的银行收支记录及结存供业主以审核。

5)代收租金及管理费

(1)本公司将每月代业主发出租金通知单给承租户，所有收到的租金将立即存入业主指定的银行账户，并按时提交有关租金管理的书面报告，同时本公司还将向欠租的租户发出催收通知书，以确保业主能按期收到租金款项。

(2)除发出租金通知单外，本公司还将每月发出管理费通知单给各承租户，并将所有收到的费用存入前述管理账户，并依据预算标准将其用于大楼管理营运。

7.租务管理

(1)为保障业主权益，本公司在被委任为物业管理经理人后，除前述协助业主制订租约条款及细则外，还将在租用户租约期内向他们提供有关执行租约的服务。

(2)在租约有效期内，确保租户遵从租约上所订立的条款，并将进行定期查核查。

(3)租户有欠租或不履行租约条款的行为时，迅速报告业主以便尽快采取行动，以保障业主权益。

(4)在原租户租约期满前，代表业主与租户洽谈并订立新租约，提供租金水平的市场现值供业主参考核批。

(5)当租户租约期满后，本公司将代表业主收回有关单元，并建议进行适当修葺，使之能尽快租出。

8.停车场管理

(1)制订停车场整体经营策略，如出租营运安排及收费标准等。

(2)规划停车场的日常管理程序，制订停车场守则及车辆进出动线流程。

9.处理租户投诉

(1)驻大楼管理处将记录所有租用户的建议或投诉，并在最短时间内处理。(2)本公司物业管理部主管级人员将会同驻物业现场主管定期拜访各承租户，建立友好沟通。

(3)将所有租户的建议及投诉记录提供给业主，以备业主核查及检讨。

10.园艺保养及节日布置

(1)安排大楼园艺保养员工及园艺保养承包商处理日常园艺景观的维护工作，并挑选厂商供应适时的盆栽以改善大楼环境。

(2)在特定节日，如中秋节、春节等期间安排大楼布置，所有计划将在业主核准后方才施行。

11.公共关系

(1)定期与大楼各租户沟通并收集意见，保持双方友好关系，促进大厦管理运作更顺畅。

(2)与区内政府机关及有关团体保持联络，遇有特别事件或状况时能即时发挥作用。

12.租户联系及管理报告

(1)大楼管理处将定期发出通告，报道大楼内咨讯及其他事项，并将最新或经修改的管理规章告知租户。

(2)本公司物业管理部主管将定期拜访主要租户，收集有关改善管理运作的意见及建议。

(3)本公司将每月与业主举行例会，检讨及报告管理进度，必要时还可举行特别会议，商讨其他有关管理问题。

(4)本公司将每月提交详尽的管理报告供业主审核，内容将包括大楼人力资源状况、租用户的投诉、租约将要期满的租用户名单、大楼维修事项、管理费用及租金收支表等。(二)管理运作进程与员工工作细则

就××物业的规划，本公司建议物业管理组织的运作如下(图3-2-5)：

1.管理运作进程

1)业主与××物业管理公司

由业主委任本公司为管理经理人，负责本物业的一切管理事宜，本公司则直接向业主负责并定期或每月提交管理报告和物业财务资料。

2)××物业管理公司与驻物业现场主管／其他管理人员

本公司在被委任为管理经理人后，将委派资深物业经理进驻大厦统筹处理日常管理事宜，其他管理人员也将配合大厦运作需要适当设置。本公司物业管理部专门负责人将会同驻物业现场主管定期与业主沟通及检讨各项管理运作事务。

3)××物业管理公司与基层管理员工

各基层管理员工将依据其资历及经验在物业正式营运前接受调配和训练，该级别的管理员工将着重选择有实践经验的管理人员担任，务求能够胜任日常管理事务。本公司将负责督导及培训各管理员工掌握专业管理知识，并将所学理论自觉运用于物业管理实践。

2.管理员工工作细则

1)物业主管

(1)按其职权所属，严密监管其下辖各员工的日常工作。

(2)编制员工轮值表，作出精细安排，需要时调派适量员工当班，避免出现人手不足或冗员过多的情况。

(3)每日呈交工作报告给公司物业管理部。

(4)主持每周工作会议，检讨工作表现，并借此沟通各级工作人员。

(5)巡查其职责范围内的运作，以确保完成下列各项工作：

①清洁情况满意；

②保安系统操作正常；

③排水系统正常；

④空调供应正常；

⑤园艺摆设满意；

⑥消防通道无障碍物阻塞；

⑦后备系统正常。

(6)第一时间处理投诉，直到事件圆满解决为止。

(7)协助安排物业管理部负责人员探访大楼承租户。

(8)遇有事件发生时，第一时间赶赴现场，指挥员工并控制场面。

(9)熟悉所有紧急情况处理步骤，如台风预防措施、防火设施、紧急出口位置等。

2)物业管理员

(1)按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安路线。

(2)随时保持最佳工作状态，处理意外时必须保持镇定。

(3)绝对服从合理的工作指示。

(4)驻守岗位、巡视或监视指定的物业范围，如发现任何可疑之处，立即按工作指示处理，并通知值勤主管。

(5)尽量避免使用武力，有需要时应召唤其他值勤人员支援。

(6)下班时如接班同事因任何理由未能准时到达，不可离开岗位，应通知主管代安排接班。

3)维修保养员

(1)按照主管指示执行修缮程序或担任其他应急职务。

(2)负责大楼内一切维修工程，经由上级认定要由指定承包商保养的例外。

(3)维修工程进行时，应尽量避免给用户造成不便。

(4)工程进行时若涉及停电、停水、停空调，需由上级决定，并发出书面通告预先通知用户。

(5)每日做好并提交工作记录以及各修缮记录。

(6)领取工具时应填写申请表，工具应妥为使用，完工后应立即交回并及时记录。

(7)进行任何工作时，应以保证安全为原则。

(8)按时检查应急系统，如抽水机、后备电力系统等。

4)停车场管理员

(1)控制停车场管理系统及有关设施。

(2)记录日常进出大楼车辆资料，协调货运车辆的货物启运装卸工作。

(3)上下班时协助疏导通道与车辆流量。

(4)停车场内若发生意外，应知悉处理步骤。

(5)若发现有可疑人士在停车场内徘徊，应立即呼唤其他管理员工到场协助。

(6)停车场内停放的车辆有警报长鸣时，应立即前往查看，并于事后记录一切，包括误鸣在内。

(7)未经主管同意，切勿代客停车。

(8)工作时必须穿戴反光背心制服，以确保安全。

5)清洁员工／承包商

(1)打扫清洁所有公共场所，包括公共走廊、楼梯、电梯、大堂、管理处、洗手间及天台等。

(2)清洗所有公共设施设备及装置，包括电梯、电扶梯、各类管口、木器、金属制品、窗户、玻璃门、灭火器、照明设备、垃圾桶及烟灰缸等。

(3)所有公共地板打蜡。

(4)将废弃物收集及妥当处置。

(5)清理和疏通排水系统，以防堵塞。

(6)按照大楼经理／主管／组长的指示执行其他清洁任务或特别服务。

(7)所有在高空外墙工作之清洁员，必须配戴安全防护用具，违者一律给予纪律处分。

(8)所有清洁工具、用品均为大楼财物，如有不正当使用者，可能被疑为盗窃，外包厂商工具器材例外。服务形式及费用

一、服务形式

1.管理顾问服务

本公司将在被委任为物业管理顾问期间，定期与业主、建筑师、承建商及各有关单位举行会议，报告工作进度，检讨有关问题并提供专业意见。本公司建议服务期限从公司被委任开始至楼宇使用执照发放为止。2.实质管理服务

本公司将在楼宇使用执照发放后开始提供实质管理服务并直接对业主负责，派出管理人员进驻大楼提供建议书所确定的服务，并定期与业主举行会议，提交管理运作报告。本公司建议服务期限自楼宇使用执照发放开始，为期两年，两年合约期满则自动续约，或变动方提前三个月通知终止合约。

二、服务费用

1.管理顾问服务

为使业主对本公司的服务质量树立信心，该阶段服务本公司将不收取费用。本公司相信该项服务对整项发展计划的物业管理会有积极的作用及帮助。

2.实质管理服务

依据建议书所提供的实质管理服务(包括大楼管理、保安管理、财务管理、维护管理等项目)。自委任期开始，公司将于每月在管理账户内收取人民币一万二千元整作为服务费，每十二个月再行议定费用。

结

论

深信贵业主从上述建议书内容中已深刻了解到本公司对参加本案的兴趣，并希望能有机会与贵业主合作从事极富挑战性及创意性的综合物业管理规划案。

若委任本公司为本项发展计划的物业管理经理人，本公司深具信心能胜任此职，原因有以下几点：

1.本公司物业管理部员工对物业管理有丰富的实务经验，公司现代化的专业物业管理技术与运作策划都能满足贵业主的需求。

2.本公司能依据贵业主的要求，为本项物业管理设计出一套周全完善的管理方案。

3.本公司深信在建筑期内引进物业管理概念及专业顾问意见，对整项计划的功能效益及资金有效使用都有正面作用。本公司亦会于此阶段与建筑师及其他顾问共同合作以实现这一目标。

4.依据以往经验及专业知识，如果一项发展计划能于开发建设期间融入物业管理策略及意见，则可避免日后发生重大管理问题或实质运作困难，对整项计划的经济效益也得益显著。

5.由本公司提供的专业管理服务能保证贵业主投资物业的利益，因为通过上述服务，物业价值不仅不会因时间日久而降低，反而会因管理得当而提升，更可衬托出未来新物业的价值。

致

礼

××物业管理公司