武威住房公积金个人住房贷款管理办法（精选11篇）
第一章 总 则
第一条
为加强和规范住房公积金贷款管理，鼓励和支持住房公积金缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房和改善性住房，有效防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》（国务院令〔2002〕年第350号）、中国人民银行《贷款通则》（中国人民银行令〔1996〕年第2号）、中国银行业监督管理委员会《个人贷款管理暂行办法》（银监会令〔2010〕年第2号）、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令〔1995〕年第50号），结合本市实际，制定本办法。
第二条
本办法所称住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款），是指运用所归集的住房公积金为资金来源，向按规定缴存住房公积金的职工发放的用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项贷款。
第三条
借款人申请办理公积金贷款应当遵循平等自愿、诚实信用、依法合规的原则。
第四条
公积金贷款管理应当遵循公开透明、公平公正、风险可控、高效便民的原则。
—1— 第五条
武威市住房公积金管理委员会（以下简称管委会）是本市公积金贷款政策制定和重大事项的决策机构，负责确定差别化公积金贷款政策及影响贷款额度的参数设置、审议住房公积金呆坏账核销、资产证券化等重要事项、审批商业银行或专业服务机构承办公积金贷款业务的资格以及国家和本市规定的其他职责。
第六条
武威市住房公积金管理中心（以下简称中心）是本市公积金贷款的管理机构，负责执行管委会各项决策及授权事项、组织实施公积金贷款业务、承担公积金贷款风险以及国家和本市规定的其他事项。
中心应当建立有效的公积金贷款管理机制，依据本办法制定公积金贷款管理制度及操作规程，建立健全风险防控体系，实施公积金贷款全流程管理。
第七条
承办公积金贷款业务的商业银行或专业服务机构（以下统称受托机构）需符合国家和本市的规定条件，并经管委会审批通过。
第八条
中心委托商业银行承办公积金贷款发放及回收 的相关业务，银行的手续费在中心的业务费用中列支。
第九条
中心委托专业服务机构承办住房抵押担保业务，服务机构的服务费在中心的业务费用中列支。
—2— 第十条
中心应当与受托机构签订书面委托协议，明确双方权利、义务和责任，并对受托机构业务办理情况进行监督考核。
第十一条
本办法适用于本市行政区域内公积金贷款的管理。包括商品房购房贷款、二手房贷款、商业银行按揭住房贷款转住房公积金贷款（以下简称商转公贷款）、异地贷款（本地缴存异地购房和异地缴存本地购房）、经济适用房、拆迁安置房、职工公寓、公租房等购房贷款。
第二章 贷款对象与条件
第十二条
公积金贷款的对象为正常缴存住房公积金的职工，包括在本市缴存住房公积金的港澳台人员、个体工商户及其雇用人员、非全日制从业人员、其他灵活就业人员，以及在外省市缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时均可申请公积金贷款。
第十三条
中心推行共同借款人制度。借款人已婚的，配偶必须作为共同借款人办理贷款手续，单身借款人可允许父母、子女其中一人作为共同借款人。
共同借款人负有与借款人共同偿还贷款的责任，即在借款人因故无法无力偿还贷款时，代替借款人偿还贷款余额的责任。
第十四条
公积金贷款优先保证首套自住住房的缴存职工家庭，适度支持第二套改善型缴存职工家庭，不得向三套及
—3— 以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。
第十五条 首套房和二套房的认定，以职工家庭夫妻二人在公积金中心的公积金贷款信息记录和征信系统中记载的住房贷款信息记录为准。
第十六条
借款申请人及共同申请人应当同时符合以下条件：
（一）具有合法有效的身份证明，连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。
（二）具有完全民事行为能力；
（三）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力；
（四）具有良好的信用记录和还款意愿；
（五）能够提供3年以内购买、建造、翻建、大修的相关 合同和证明文件、首付款发票（首套20% 二套30%）及符合规定的其他材料；
（六）异地缴存职工应是本地户籍，所购房屋须为本市的自住住房；
（七）能够提供中心确定的贷款担保。
第十七条
借款人及共同借款人有下列情形之一的，原则上不予贷款。
（一）近5年，在住房公积金提取、贷款中因伪造、变造材料或提供虚假证明，被中心纳入严重失信行为的；
—4—
（二）借款人或共同借款人原有的住房公积金贷款本息尚未还清的；
（二）借款人或共同申请人为他人提供住房公积金贷款担保尚未解除质押的；
（三）借款人或共同借款人已使用此购房合同支取过住房公积金的（贷取选其一）；
（四）借款人或共同借款人有商业银行其他消费贷款，余 额在10万以上的；
（五）借款人或共同申请人在住房公积金贷款系统，存在连续3期（含3期）累计6期（含6期）以上的逾期不良记录；
（六）借款人或共同借款人提供的个人征信报告内有住房公积金贷款、商业银行贷款（不含就业前的助学贷款），存在 连续3期（含3期）累计6期（含6期）以上的逾期不良记录；
（七）借款人或共同借款人提供的个人征信报告内有信用 卡透支（不含年费、手续费，以银行盖章为准），存在连续6期（含6期）累计12期（含12期）以上的逾期不良记录；
（八）被纳入失信被执行人员名单的；
（九）存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。
第三章 贷款额度、期限、利率
第十八条
夫妻双方在我市缴存住房公积金的家庭，公积金贷款的最高额度为60万元；夫妻单方缴存住房公积金的家
—5— 庭，公积金贷款的最高额度为45万元。
第十九条
贷款额度应当同时符合下列限额标准：
（一）借款申请人及共同申请人首次购房的，贷款额度不得高于总房价款的80%；
（二）借款申请人及共同申请人二次购房的，贷款额度不得高于总房价款的70%；
（三）异地缴存职工及无雇工个体缴存者，贷款额度不得超过总房价款的70%；
（四）借款申请人及共同申请人申请贷款额度的月供支出 不超过其共同收入的60％；
（五）不高于借款夫妻双方及担保人住房公积金账户存储 余额之和的5倍；
（六）借款人距退休时间不足三年的，对其公积金担保 贷款额度进行测算，公积金贷款的额度不能大于借款人及担保人公积金账户余额与预计缴存额度之和；
（七）影响贷款的其他因素；
中心在综合考察借款人及配偶的信用状况、贷款额度、剩余房款、还款能力抵押担保等进行测算对比后，取最低值。
第二十条
中心综合考察借款人及配偶的信用状况后，在最高贷款额度内按照借款人还款能力、债务、贷款用途、风险程度、贷款额等进行全面评估测算，确定可贷额度。
—6— 第二十一条
公积金贷款期限最短不得低于1年，最长期限为30年。贷款期限不超过借款人法定退休年龄后延5年。
第二十二条
公积金贷款利率按照中国人民银行公布的住房贷款利率执行。
贷款期间，如遇中国人民银行公积金贷款利率调整，新利率于利率调整的次年1月1日起执行。
第二十三条
根据人民银行的相关规定，中心对借款人未 按合同约定日期还款的计收罚息，罚息利率按照借款合同载明利率上浮30%执行。
第四章 贷款担保
第二十四条
公积金贷款担保方式有公积金质押担保和住房抵押担保两种。担保的范围包括贷款本金、利息、罚息和为实现债权所需的费用。
第二十五条
担保方式为公积金质押担保的，应符合以下规定：
（一）公积金质押担保人应当拥有良好的信用记录和还款意愿，具有代为偿还贷款本息的能力；
（二）须经中心认可并符合中心规定的其他条件，与中心签订住房公积金质押担保承诺书，在借款人贷款本息尚未还清前，不能提取其住房公积金账户内的存储余额；不能申请住房公积金贷款。
—7— 第二十六条
担保方式为住房抵押担保的，应符合以下规 定：
（一）中心为第一顺位抵押权人；
（二）借款人以自住住房作抵押担保，必须将住房价值全额抵押贷款；
（三）以他房抵押的（只适用于本地缴存职工），须征得他房产权人本人的同意，必须将住房价值全额抵押贷款；
（四）抵押人和抵押权人签订书面抵押合同，并于放款前向本市不动产权属登记部门办理抵押登记手续，抵押担保期限和贷款期限一致，房产在抵押期间，未经抵押权人书面同意，借款人无权以任何理由中断和撤销抵押担保。
（五）为客观公正的评价抵押物价值，借款人申请的新购商品房不需评估，按开发商出售的价值估值。二手房贷款或以其他房产抵押购房贷款的，参照税务部门以路段划分的计税参考价估值。
第二十七条
中心在贷款发放前应当对抵押物、抵押物的权属和价值、担保人的偿还能力进行严格审查；在担保期内应当加强对抵押物、担保人的管理，定期检查，防范风险。
第五章 贷款程序
第二十八条
公积金贷款实行三级审批：受理初审→贷款复审→贷款审批。贷款终审审批由中心授权管理部负责人执行。
—8—
第二十九条
符合本办法第十六条规定的借款申请人可向中心受理网点提出借款申请，并按要求提供申请材料，同时承诺所提交的申请材料真实完整。
第三十条
受理网点对符合条件、资料齐全的借款申请予以受理，不符合贷款条件或者申请资料不齐全，受理网点可以不受理，但需告知借款申请人原因。
第三十一条
对初审合格的贷款资料进行复审，核实有关情况，复审合格的，由复审人员签注意见提交审批。
第三十二条
对复审合格的贷款提交管理部审贷会审核，经会议审核通过后由管理部负责人执行贷款终审审批。
借款申请人将资料提交完整后，受理网点应当在国家规定期限内完成贷款审批，并告知借款申请人。
第三十三条
贷款审批通过后，借款申请人即可签订《住房公积金个人借款合同》、《借款借据》和《抵押担保合同》。
第三十四条
管理部将借款申请人签订的《住房公积金个人借款合同》、《借款借据》转交受托银行及时发放贷款，网点工作人员及时将贷款发放结果通知借款人。
第六章 还款方式及贷款偿还
第三十五条
公积金贷款的还款方式有按月等额本金还款和按月等额本息还款，借款人根据自身条件自愿选择。
—9—
（一）按月等额本息还款法，即借款人每月以相等的额度平均偿还贷款本息。
（二）按月等额本金还款法，即借款人每期需偿还额度相同的本金，同时付清本期应付的贷款利息，利息逐月递减。
第三十六条
借款人应当按借款合同约定的还款方式、还款计划偿还公积金贷款本息，中心每月通过借款人合同约定的银行还款账户，直接划扣当月应偿还的贷款本息。
第三十七条 借款人贷款期满一年以后可根据借款合同约定提前偿还部分或者全部贷款本息。借款人使用自有资金申请提前还款的，每年可申请多次。
第三十八条
除使用自有资金偿还贷款外，借款人可使用本人公积金结清贷款，在本人住房公积金账户存储余额偿还贷款不足时，借款人可申请其配偶、父母、子女的住房公积金账户存储余额用于结清贷款。
第三十九条
借款人未按借款合同约定的期限偿还贷款的应当按借款合同约定或者国家有关规定支付罚息。
借款人因个人原因未按合同约定日按期还款的，中心将在还款日起延续5天进行补扣后，将其欠还本息转为逾期贷款本息。
第七章 合同的变更和终止
第四十条
公积金借款合同需要变更的，必须经债权人、—10— 债务人、担保人协商同意，并依法签订变更协议。变更类型如 下：
（一）借款人基本信息变更（扣款卡号、联系电话、通讯地址）；
（二）担保人变更；
（三）抵押物变更；
（四）还款方式变更；
（五）借款期限变更；
（六）中心批准的其他变更类型。
第四十一条
因离婚、死亡等法定原因，借款人可申请减少或变更共同借款人，有抵押担保合同的，还应进行抵押担保 变更。
第四十二条
借款人和共同借款人以外的担保人因故需要变更的，在征得全体担保人的同意后，可申请变更。
第四十三条
发生下列情形之一的，借款人可申请贷款期限延长，但延长后的贷款期限不得超过借款人法定退休年龄后延5年。
（一）借款人本人及其配偶、父母、子女患重大疾病造成借款人还款能力下降的；
（二）因离婚、死亡等原因造成借款人还款能力下降的。第四十四条
借款人按借款合同约定履行全部还款义务
—11— 后，抵押物或者质押物返还抵押人或者出质人，借款合同终止。
第八章 贷后管理及相关法律责任
第四十五条
中心对贷款使用情况、借款人的还款能力和履约情况、担保物权及保证人变化等情况进行跟踪检查和监控分析，对风险隐患进行监控、预警、核查，确保贷款资产安全。
第四十六条
对于逾期未收回的贷款，及时采取催收、诉讼、处置抵押物等有效措施保全债权。
第四十七条
借款人应当接受中心对其贷款使用情况、还款能力、担保状况变化等情况的监督核查，及时告知中心发生的可能影响贷款偿还的事件，并配合中心采取的相关债权保全措施。
第四十八条
对于出现呆坏账损失的贷款，根据相关政策 进行认定、核查，符合贷款核销政策的，应当在履行规定程序后办理贷款核销手续。
核销后的公积金贷款应当账销案存，继续做好资金回收工作。
第四十九条
中心将公积金贷款审核、发放、回收过程中产生的贷款档案（包括纸质文档及电子文档）按一人一档原则，并根据国家相关规定归档保管。贷款已结清的，档案保管期限应当按国家规定年限妥善保管。
第五十条
呆账核销的贷款档案要永久保管。
—12— 第五十一条 借款人有下列情形之一的，贷款人有权停止发放贷款或者提前收回全部贷款，并由借款人按照借款合同的约定承担违约责任：
（一）借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料；
（二）不按照借款合同规定用途使用贷款的；
（三）借款人将设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠予或重复抵押的；
（四）借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的；
（五）担保人违反保证合同或者丧失承担连带责任能力，抵押物毁损不足以清偿贷款本息，质押物明显减少影响贷款人实现债权，而借款人又未能提供新的保证或新抵（质）押物的；
（六）借款人死亡、失踪或移居国外，无法定继承人、受遗赠人、监护人，或法定继承人、受遗赠人、监护人拒绝偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的；
（七）借款人因违法犯罪被司法机关追究刑事责任的；
（八）违反中心与借款人约定的其他情况。
第五十二条
中心、受委托银行的工作人员应当严格遵守贷款管理规定，认真履行职责。
第五十三条
售房单位提供虚假合同、发票给借款人的必
—13— 须承担连带责任，同时将划入资金全部退回中心。
第五十四条
借款人将贷款挪用或逾期未偿还本息的，贷款人分别对挪用部分、逾期部分按照中国人民银行有关规定计 收罚息。
第五十五条
借款人在《借款合同》终止前死亡、被依法宣告死亡，其合法继承人或受遗赠人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的，贷款人有权要求处理抵押物及质押物。
第五十六条
公积金贷款实行终身负责制。贷款管理人员要及时掌握还款情况，对逾期贷款要及时分析原因，把握动向，采用相应措施进行催收，对工作人员因责任心不强，审查把关不严、滥用职权、玩忽职守造成损失的，中心依照内部管理制度进行处理。涉嫌犯罪的，要依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第五十七条
本办法由武威市住房公积金管理中心负责解释。
第五十八条
本办法自发布之日起施行，有效期5年；原武市管发〔2006〕年02号《武威市个人住房公积金贷款管理办法》同时废止。
关键词:住房公积金;个人住房贷款;违约风险;管理对策
随着我国城市化进程的不断推进, 住房价格节节攀升的背景下, 在城市中买一套住房已经成为很多年轻人的奢望。然而现在很多居民购买住房这种高价值的消费品基本上是通过金融机构贷款来实现的, 由于住房公积金具有互助性、专用性及保值性等政策优势, 公积金贷款已经成为很多单位职工们使用公积金的主要方式, 从某种程度上也促进了我国住房制度的改革。虽然公积金贷款已呈现出较好的市场前景, 然而较高的还款率对于这项业务的开展还是有一定潜在的风险, 所以本研究探讨住房公积金个人住房贷款违约风险及管理对策, 从这个层面上来说具有很强的理论与实际意义。
一、住房公积金个人住房贷款风险表现与当前违约风险管理中存在的问题
(一) 住房公积金个人住房贷款风险表现
一般来说, 在进行住房公积金贷款时, 住房公积金管理中心、受托银行及贷款人是三个重要的组成主体。总的来说, 住房公积金管理中心所承担的公积金贷款风险主要表现在借款人风险与担保方式风险两方面。担保风险主要包括保证人风险、抵押物风险、项目风险、流动风险及经济风险等。其中借款人风险具体面临信用风险、支付风险及投资风险、失业风险及意外伤害风险等;保证人风险包括保证人资格风险与保证人能力风险;抵押物由于遭到人为的毁损、抵押住房周围环境恶化都会导致抵押风险;项目风险一般包括价格风险、楼盘风险及开发商风险等;当住房公积金缴存增长小于需求增长, 且未能满足借贷需求时, 将会导致资金缺口, 进而产生流动风险;经济风险是指因为整个经济运行不佳而导致的违约风险。
(二) 当前个人住房贷款违约风险管理存在的问题
我国住房公积金管理遵循“公积金管理中心运作, 财政监督及银行专户存储”的原则。住房公积金管理委员会负责制定相关的政策, 住房公积金管理中心一方面监督银行, 银行为住房公积金管理中心提供金融服务, 另一方面住房公积金管理中心与担保公司签订合同, 银行再贷款给个人, 此外个人又与担保公司签订合同。这一住房公积金贷款运作流程虽然可以节省人力物力, 进而提高工作效率, 但是随着外部环境的变化与业务的发展, 这一风险管理模式也存在
住房公积金个人住房贷款违约风险及管理对策
■叶文渊
一定问题。首先, 从违约风险管理理念来说, 很多人对个人住房贷款违约风险的严重性认识不够, 忽视了个人住房贷款违约潜在的风险, 放松了对个人住房贷款违约风险的管理;其次, 从个人住房贷款违约管理技术上来说, 目前对个人住房贷款申请人的审查与调查缺少一个科学合理的方法与量化标准, 比如反应借款人的特征及贷款特征的信息非常缺乏, 且信息失真较为严重, 这些都给风险量化, 制定科学的个人住房贷款审核体系带来了诸多困难, 使主观性与随意性较大;最后, 从违约风险控制流程来说, 由于银行只负责住房公积金的贷款发放, 但是不承担相应的风险, 使银行在实际的操作过程中会产生很大的风险, 一旦风险产生, 其责任由住房公积金管理中心来承担。从某种程度上来说住房管理中心与阴阳职能条块的划分形成了风险管理的一个“盲区”。
二、个人住房贷款违约发生的机理与风险因素
(一) 个人住房贷款违约发生的机理
借款人是住房公积金个人住房贷款违约风险产生的载体, 不管是借款人道德及行为风险, 患上由于发生失业或死亡事故都会造成所借款项不能够及时归还。一般类似个人住房贷款违约风险中, 借款人造成的风险有三种形态, 即赔本风险、陪息风险及赔利风险。
依据借款人违约时的意志, 通常情况下将借款人的违约分为被迫违约与理性违约。其中被迫违约是指由于借款人发了意外的事故造成财务困难, 进而使借款人的偿付能力降低, 无法积极履约。个人住房贷款的长期性与每月还款的特征使得借款人必须要有稳定的收入。通过了解借款人的家庭特征与确定银行最大风险承受能力, 可以确定一个科学的月还款比例。理性违约则是指和借款人实际支付能力没有关系的违约行为, 是借款人的主观违约行为, 这一违约行为主要是由于房地产市场价格变动因素造成的。
(二) 个人住房贷款违约风险因素
宏观与微观环境都会影响个人住房贷款的违约因素, 宏观因素包括经济发展水平及资本市场的变化, 微观因素则包括借款人的特征与贷款特征, 比如借款人的职业、家庭收入、贷款期限及债龄等。西方发达国家在个人住房贷款中违约行为的研究取得了很大的进展, 他们的研究普遍表明, 较高贷款房价比的借款人的违约风险是最大的。其中英国的违约风险因素研究将造成违约的决定性因素分为结构性因素、家庭收入与支出因素及个人因素。美国的违约风险因素研究表明:违约行为和贷款特征有着较大的相关性, 个人住房贷款违约风险随着贷款期限的延长而增大, 贷款发放后一般是第3年到第4年违约风险是最大的, 且随后逐年降低。澳大利亚的违约风险因素研究表明:违约贷款人违约的主要原因是由于家庭婚姻破裂所导致的家庭收入锐减、个人破产及破产等, 且证实借款人的年龄、贷款额房价比及家庭类型是个人住房贷款违约的几个重要的因素。
三、住房公积金个人住房贷款违约风险的管理对策与建议
(一) 实施有重点的政策倾斜
在发放住房公积金个人住房贷款时需要重视审核借款人月还款额占家庭月收入的比例, 避免因为借款人支付能力不足而发生个人住房贷款违约风险。其次, 要审核借款人购买住房的目的, 从某种程度上来说购买个人住房目的对违约风险有着重要的影响。最后要审核借款人年龄与婚姻状况, 研究表明已婚借款人要比未婚借款人发生住房贷款违约要小。
(二) 要提高认识, 强化违约风险管理的意识
由于住房公积金个人住房贷款违约率较低, 使得很多人不够重视住房贷款违约风险管理, 我国由于公积金个人住房贷款业务起步较晚, 且管理措施还存在诸多问题, 所以管理者需要从思想上加以重视, 使住房公积金个人住房贷款业务朝着良性循环的方向发展。
(三) 提高个人住房贷款违约风险管理技术
一方面加强定量分析与科学研究, 使风险管理做到科学性与客观性, 进而最终实现住房公积金个人住房违约风险管理的制度化、定量化及标准化, 另一方面对贷款审查控制要点要加以明确, 特别审核贷款人的收入情况、借款人的月供比及贷款价值比及借款人月缴公积金情况等。
(四) 建立科学严格的内部控制制度
从某种程度上来说, 住房公积金管理中心内部控制在其自律行为的一种表现, 能够有效降低错误, 且有效监控业务经营活动。在强化我国住房公积金管理中心内部控制需要重点注意严格审查开发商资信状况与按揭项目、对借款人与开发商进行动态跟踪调查与分析、完善住房公积金管理中心贷款决策机制以及建立住房公积金管理中心监督管理体制, 加强外部对住房公积金管理中心的监督, 加强管理中心对受托银行的管理与监督。
(五) 全面提高从业人员的素养
有效防范操作性风险就要力求做到业务流程的标准化, 标准化最基本的作用在于将各个岗位职责加以明确, 有利于贷款业务人员掌握贷款管理的操作, 强化了对信贷人员的控制与管理, 进而有效控制内部操作风险。其次要建立良好的信贷约束与激励机制, 从制度上约束信贷从业人员的经营行为, 将贷款风险及时控制, 坚决避免因为贷后管理松懈而错过控制风险的时机。最后, 要创建健康良好的信贷文化氛围, 全面提升信贷从业人员的素养, 对工作人员进行深入的思想与专业知识教育, 培养其抵制诱惑, 坚持原则行事的办事风格。
四、结论
总之, 借款人造成的风险有三种形态, 即赔本风险、陪息风险及赔利风险, 依据借款人违约时的意志, 通常情况下将借款人的违约分为被迫违约与理性违约。西方发达国家研究表明, 较高贷款房价比的借款人的违约风险是最大的。所以在实际的操作过程中需要提高认识, 强化违约风险管理的意识、建立科学严格的内部控制制度及全面提高从业人员的素养, 只有这样才能将个人住房贷款违约风险降低到最小。
参考文献
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[3]、戴光华.我国商业银行个人住房货款风险管理现状及防范[D].对外经济贸易大学, 2005.
但是，根据商业银行的相关管理规定，办理了个人住房商业贷款的购房者要实现商业房贷转公积金房贷需要先还清银行贷款。因此，如何在短期筹集一笔数目不小的资金，就成为购房者顺利完成个人住房商业贷款转公积金贷款的关键。在这种情况下，一些重庆市民就开始求助房屋置换中介机构。
据了解，在重庆，像有些房屋置换中介机构办理垫资业务的收费标准，是按垫资总额的l％收取垫资费，此外再按房屋总价款的0．8％收取代办费用。笔者算了一笔账：以一笔15万元、20年期的房贷为例，按照现在公积金房贷和商业房贷之间的利差，购房者选择公积金房贷要比商业房贷节约2万多元。因此，虽然房屋置换中介机构从中收取了垫资费和代办费，购房者选择公积金房贷仍然划算。
从重庆市住房公积金管理中心获悉，截至2006年底，重庆市住房公积金缴存余额为93．25亿元，全市累计发放住房公积金个人住房贷款49．12亿元，共为6．76万户居民圆了住房梦；其中仅2006年重庆市就发放住房公积金个人住房贷款22．99亿元，较上一年翻了一番多。
简介
一、个人贷款方式：
目前有三种住房公积金个人贷款方式：
1、住房公积金联保贷款：最高贷款额度为10万元，最长期限为5年。
2、工资存折质押公积金贷款：最高贷款额度为10万元，最长期限为5年。
3、公积金异地住房置业担保贷款：最高贷款额度为15万元，最长期限为10年。
二、还款方式和利率：
贷款期限1年以内（含1年）的，到期一次还本付息；贷款期限1年以上的，按月归还本息。
住房公积金贷款利率：自2008年12月23日起，1-5年期（含5年）贷款年利率为3.33%，5年以上期贷款年利率为3.87%。(贷款期间如遇国家调整利率,按国家规定的新利率执行)。
三、贷款人应具备的条件：
1、贷款发放对象为单位建立了住房公积金制度并在州住房公积金管理中心按月足额缴存公积金的职工个人。
2、用于购买、建造自住住房。
3、贷款人住房公积金个人帐户内存储余额最少应有3000元。不足5000元的，具有申请1-5万元住房公积金个人贷款的资格；5000元以上的，具有申请5-10万元住房公积金个人贷款的资格。
4、申请人已办理了住房公积金个人贷款或为他人提供了住房公积金个人贷款担保，公积金帐户已封存，在贷款期间和还清贷款后一年时间内，不能申请住房公积金个人贷款。
5、申请住房公积金联保贷款，需具有1人以上的担保人，贷款人和担保人的住房公积金个人帐户内存储余额合计必须达到贷款额度的50%以上。
6、申请工资存折质押公积金贷款，最少应有1人担保人。目前贷款人、担保人的住房公积金帐户和工资存折必须是同一开户银行。
7、符合州住房公积金管理中心规定的其他条件。
四、贷款人应提供的材料：
（一）住房公积金联保贷款：
1、贷款人贷款申请书。
2、《公积金贷款申请审批表》。
3、贷款人近三年内有效购房合同原件及复印件、集资建房立项批文（附单位集资分房名单）原件及复印件、自建住房施工许可证原件及复印件。
4、贷款人近三年内购房发票或集资建房分期款款发票原件及复印件。
5、贷款人夫妇双方有效居民身份证和户口薄原件及复印件。
6、贷款人夫妇双方稳定经济收入和住房状况的单位合份介绍信（单位法人在介绍信上签字）。
7、贷款人和担保人公积金手册原件及复印件。
8、担保人身份证原件及复印件。
9、其它证明材料。
（二）工资存折质押公积金贷款：
1、贷款人贷款申请书。
2、《公积金贷款申请审批表》。
3、贷款人近三年内有效购房合同原件及复印件、集资建房立项批文（附单位集资分房名单）原件及复印件、自建住房施工许可证原件及复印件。
4、贷款人近三年内购房发票或集资建房分期缴款发票原件及复印件。
5、贷款人夫妇双方有效居民身份证和户口薄原件及复印件。
6、贷款人夫妇双方稳定经济收入和住房状况的单位合份介绍信（单位法人在介绍信上签字）。
7、贷款人和担保人公积金手册原件及复印件。
8、担保人身份证原件及复印件和担保人单位合份介绍信(按格式书写并承诺签字)。
9、贷款人和担保人工资存折原件及复印件。
10、其它相关证明材料。
（三）公积金异地住房置业担保贷款：
目前由置业担保公司确定相关所需证明材料。
五、贷款程序：
（主要是针对住房公积金联保贷款和工资存折质押公积金贷款两种贷款方式。）
1、至州政府政务大厅住房公积金管理中心业务窗口提出申请；
2、至窗口受理。初步符合条件者，领取《住房公积金贷款申请审批表》和住房公积金贷款档案袋。（收费标准：工本费20元；项目类别：服务，即办件；承诺时限：1个工作日）。
3、贷款人按要求如实填写各类表格，准备所需证明材料。（注：（1）所有证明材料复印件一式二份，统一用A4纸复印；（2）查询个人住房公积金余额，可拨打州住房公积金管理中心语音查询系统：8223608，按语音提示操作查询；（3）如需咨询，请拨打州政府政务大厅住房公积金业务窗口咨询电话：8215401）。
4、至窗口受理。对贷款人提供的材料表格初审，合格后转信贷管理科审核，州住房公积金管理中心主任签字后窗口答复。（收费标准：免费；项目类别：审批，承诺件；承诺时限：20个工作日）。
贷款实施办法
为进一步支持缴存职工改善住房条件，享受政策优惠，减轻还贷压力，对使用商业银行贷款购建普通自住房，符合相关规定的缴存职工，允许其将商业住房贷款转换成住房公积金个人住房贷款（以下简称“商转公”）,具体实施办法如下：
一、“商转公”的适合对象、条件 “商转公”应同时满足以下条件
1、连续缴存住房公积金满6个月（含）以上，并能延续缴存的职工。
2、在本市辖区内，使用商业银行贷款购建普通自住房，尚未结清贷款的。
3、购建的普通自住房已办理了房屋产权证的。
4、个人征信记录良好。
5、非第三次申请公积金贷款的。
二、“商转公”申请人需提供的资料
1、贷款商业银行与贷款人签订的借款合同原件、复印件。
2、贷款商业银行出具的借款人个贷结清证明和结清余额清单原件、复印件。
3、借款人贷款所购房屋产权证原件、复印件。
4、住房公积金贷款所需的其他个人资料（包括申请人及配偶个人身份证原件、复印件；户口簿和婚姻证明原件、复印件；申请人及配偶个人征信原件、复印件；申请人在商业银行开立的个人账户或存折。）
三、“商转公”办理程序
1、申请人通过网上、电话或公积金窗口了解相关政策规定。
2、申请人自行先结清商业银行贷款。
3、申请人携规定需提供的资料向公积金机构申请，填写申请表。
4、公积金机构按公积金个贷规定调查、审批。
5、公积金机构审批后，申请人到房管部门办理房屋产权证产权抵押手续。
6、发放贷款，申请人与公积金机构委托银行办理借款手续。
7、借款人按规定方式按期足额偿还公积金贷款。
四、“商转公”贷款额度及期限
1、公积金贷款额度不超过借款人在商业银行结清时的余额，最高不超过50万元。
2、贷款期限根据借款人年龄，收人，个人意愿等因素确定，最长不超过30年。
第一条根据市住房公积金管理中心要求，住房公积金所有者（广大职工）在使用住房公积金贷款购房时必须履行住房公积金贷款的前置审批程序即签订和完善由市住房公积金管理中心监制的《住房公积金个人贷款申请审批书》。
第二条 《住房公积金个人贷款申请审批书》申请人原则上需具备条件：
1、申请人系本单位正式职工且已经签订两次以上固定期限劳动合同，并已缴纳住房公积金一年以上；
2、申请人无犯罪记录，未受过相关刑事处分；
3、其配偶单位书面同意并加盖公章确认；
4、申请人选择的本单位保证人没有重复保证情况的，原则上本单位保证人只限为一人且本单位保证人必须是28周岁以上的正式合同制员工。
第三条《住房公积金个人贷款申请审批书》由申请借款人本人提供，公司人事部门负责对相应条件审定签署意
见，公司法律事务处负责复审签署意见，报请公司法人授权的代理人负责审定。
第四条经过公司法人授权的负责人签字确认后，公司行政办公室予以加盖公章。
第五条公司人事部门负责对公司范围内的住房公积金申请审批书备案管理工作。
第六条为体现便民、惠民原则，无特殊原因《住房公积金个人贷款申请审批书》本单位审批部分需尽快及时办理。
第七条本办法执行过程中,相关职能处室应本着对企业负责、对职工负责的原则，对符合本办法适用范围的广大职工要耐心讲解、热情服务，对工作中出现的推诿扯皮现象，公司一经查实，将追究相关责任人责任。
关键词：住房公积金贷款,核算,非应计贷款
0 引言
根据国务院修订并颁布的《住房公积金管理条例》的规定, 个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源, 向缴存住房公积金的职工发放的用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。住房公积金贷款由住房公积金管理中心委托商业银行发放和回收, 是目前各地住房公积金运作的主要内容。住房公积金贷款的运作与管理是我国住房制度改革的重要内容, 关系到千家万户的切身利益, 住房公积金管理中心必须加强住房公积金贷款的会计核算。
1 个人住房公积金贷款核算相关规定概述。
住房公积金贷款的会计核算主要依据是财政部1999年10月14日发布的, 2000年1月1日起施行的《住房公积金会计核算办法》 (以下简称“《办法》”) 。《办法》对住房公积金贷款核算的主要规定是: (1) 设立“委托贷款”一级科目, 核算按规定在受委托银行办理职工住房公积金委托贷款的款项。 (2) 设立“逾期贷款”一级科目, 核算借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款。 (3) 设立“应收利息”一级科目, 核算委托贷款发生的应收利息等住房公积金运作过程中发生的各项应收未收的利息。 (4) 在“业务收入”一级科目下分别设置“委托贷款利息收入”和“其他收入”, 分别用来核算取得的或计提贷款利息收入和罚息收入。笔者认为《办法》在贷款核算方面存在如下主要问题。
2 关于“委托贷款”和“逾期贷款”科目核算范围的思考与建议
《办法》中, “委托贷款”科目的核算范围表述为“已超过借款合同约定期限尚未归还的委托贷款, 不在本科目核算, 应在‘逾期贷款’科目核算。”;“逾期贷款”科目的核算范围表述为“本科目核算借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款。”
对于还款方法为一次还本付息的贷款, 这样表述是很清晰的。但是个人住房公积金贷款的期限一般为1至30年, 仅1年期限的贷款采用一次还本付息的还款方法, 1年以上期限的贷款一般采用按月等额本息还款法或按月等额本金还款法, 个别地区也采用按月还本按季付息等方法。总之, 1年以上期限的贷款均要按委托银行制定的还款计划, 在每月或每季指定日期前归还一定数额的本金。《办法》中“借款合同约定期限”或“借款合同约定到期”指整个借款合同到期, 还是指到了每个还款期 (每月或每季) 的最后还款日?目前商业银行对自营的分期还款的各种个人消费贷款 (包括个人自住住房贷款) 都是在每个还款期的最后还款日之后确认逾期贷款的, 假设借款职工长期不按时归还, 整个借款合同到期后再确认逾期贷款, 逾期贷款核算也就失去了意义。所以笔者建议:在合同约定的每个还款日进行逾期贷款确认。借款合同均约定最后一次还款日是整个合同的到期日, 所以“每个还款日”已经包括了合同最后到期日。
3 关于委托贷款结转逾期贷款金额的思考
《办法》在“逾期贷款”科目使用说明中规定:“对于借款合同约定到期 (含展期后到期) 未归还的委托贷款, 应转作逾期贷款处理, 自‘委托贷款’科目转入本科目, 借记本科目, 贷记‘委托贷款’科目。”没有说明按委托贷款余额进行结转, 还是按新产生的应还未还本金 (拖欠本金) 进行结转?这两个数字在中长期贷款中常常差距很大。
笔者最近调查了全国管理比较规范、规模较大的10家住房公积金管理中心, 仅有5家对住房公积金逾期贷款进行会计核算。未进行核算的占到被调查对象的1/2, 照此估计全国对逾期贷款进行会计核算的管理中心至多有40%。当然未进行逾期贷款会计核算不等于贷后管理薄弱。管理中心未进行逾期贷款会计核算的原因是多方面的, 笔者认为制定《办法》时忽略了住房公积金贷款绝大部分按月归还的特点, 对逾期贷款核算范围、结转金额表述模糊是其中原因之一。
目前商业银行对自营的分期还款的各种个人消费贷款 (包括个人自住住房贷款) 形成的应还未还本金 (拖欠本金) 的一般处理原则是: (1) 如果各期本金和利息拖欠天数均未超过90天, 在每期的还款日将拖欠本金从“正常贷款”转入“逾期贷款”, (2) 根据《金融企业会计制度》, 当贷款的本金或利息逾期90天时, 将“正常贷款”余额和“逾期贷款”余额全部转入“非应计贷款”科目单独核算。拖欠本金和利息全部还清后, 将“非应计贷款”余额转回“正常贷款”。
4 建议增设“非应计贷款”一级科目, 并调整相关科目的核算范围
笔者认为住房公积金管理中心应该参照商业银行的作法, 增设“非应计贷款”科目, 对于拖欠时间较长, 存在呆账风险的个人住房公积金贷款进行单独核算。贷款的某一期的本金或利息逾期时间达到一定标准后, 将此笔贷款在“委托贷款”科目的余额和“逾期贷款”科目的余额全部转入“非应计贷款”科目。但结转“非应计贷款”的时间标准不应该取商业银行的90天, 应按还款期数 (即月数) 设定更为合理, 更易操作。而公积金贷款的借款人收入相对稳定、公积金贷款的审批更为严格和规范, 呆坏账风险小, 此时间标准应适当延长。住房公积金监管部门要求住房公积金管理中心上报的逾期贷款指标中历来有“逾期6个月 (含) 贷款余额”一项, 所以此时间标准设为6个月为宜。转入“非应计贷款”后, 如果借款职工将拖欠本金和利息全部归还, 需把相关借款的“非应计贷款”余额转回“委托贷款”。
综上, 笔者认为应增设“非应计贷款”一级科目, 并调整和明确相关科目的核算范围。 (1) “委托贷款”科目的核算范围应该是:“已超过借款合同约定的还款日应还未还的贷款本金, 及连续拖欠本金或利息6个月 (含) 以上的委托贷款, 不在本科目核算, 分别在‘逾期贷款’科目和‘非应计贷款’科目核算”。 (2) “委托贷款”科目的核算范围应该是:“连续拖欠本金或利息6个月 (不含) 以下贷款的应还未还的贷款本金”。 (3) “非应计贷款”科目的核算范围是:“连续拖欠本金或利息6个月 (含) 以上的贷款的未归还本金”。以上三个科目中归还贷款和相互结转的账务处理不再赘述。
5 关于“委托贷款”和“逾期贷款”明细账设置的建议
《办法》规定, “委托贷款”和“逾期贷款”科目按贷款职工名称设置明细账。笔者认为应改为“按委托银行和贷款合同设置明细账”更为合理, 上面建议增设的“非应计贷款”科目的明细账设置也应该采用同样方法。
5.1 首先应按委托银行设置二级科目。
全国大多数住房公积金管理中心都委托多家银行发放职工住房公积金委托贷款, 有些地方的委托银行已经从五大商业银行扩大到一般股份制银行及地方性银行, 可以达到十多家, 而办理住房公积金贷款业务的网点在一些特大型城市超过了一百个。按委托银行设置二级科目有利于会计信息使用者掌握各委托银行发放、回收住房公积金贷款的情况, 监督、管理、考核各银行的委托贷款工作。
5.2 委托银行二级科目下按贷款合同设置明细账, 核算每笔贷
款合同发放、归还、结转等情况, 有利于加强每笔贷款的贷后管理, 减少呆账贷款的产生, 确保住房公积金保值增值。按相关规定, 职工在还清原住房公积金贷款的基础上可以再次申请住房公积金贷款, 也就是说同一职工可能多次贷款, 所以笔者认为按贷款合同设置明细账更为科学合理。
以上仅是笔者个人在这方面的思考与建议, 欢迎各位专家和同行批评指正。制定规范、合理、操作性强的个人住房会积金货款核算办法, 是个人住房公积金货款持续健康发展的基本保证, 而作好个人住房会积金货款的核算对规范住房公积金管理中心的贷款管理, 防范资金运作风险, 促进住房公积金的保值增值具有重要的现实意义。
参考文献
[1]何昕.当前住房公积金贷款存在的问题及其对策[J].福建财会管理干部学院学报.2004 (2) .
[2]吴曼.对委托贷款会计核算的探讨[J].财会月刊 (会计) .2001 (14) .
关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式
住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。
一、住房公积金贷款管理风险的形成
（一）运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。
2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，导致客户逾期还款比比皆是。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。
（二）政策取向和金融市场形成的管理风险
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
（一）确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须強化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一.运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自主权交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。
（二）建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
（三）采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保.
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。
（四）采取相关配套还贷措施
1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。
（五）加强贷款抵押审查力度
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。
第一章 总则
第一条 为了规范住房公积金个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》，中国人民银行《贷款通则》、《宁夏回族自治区住房公积金职工个人住房贷款实施办法》、《银川住房公积金个人住房贷款管理办法》及有关法律、法规和规章制度，制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称住房公积金个人住房贷款（以下简称贷款）是指宁夏住房资金管理中心（以下简称管理中心）运用归集的住房公积金委托银行向缴存住房公积金的职工发放的用于购买自住住房的政策性专项贷款。
第三条 本贷款由管理中心指定贷款对象，承担贷款风险，委托银行办理，并与受委托银行签订书面委托协议。
第四条 为保障借款人、贷款委托人（管理中心）、贷款受托人（受委托银行）三方的权益，贷款实行抵押方式。
第二章 贷款对象和条件
第五条 贷款对象是按规定在本管理中心正常缴存住房公积金的在职职工及符合异地贷款条件的在职职工。
第六条 借款人应具备下列条件并提供相关证明：
（一）具有城镇常住户口或有效居留身份；
（二）有稳定的经济收入、良好的信用和偿还贷款本息的能力；
（三）借款人及所在单位按照规定在申请贷款时已连续、足额缴存住房公积金12个月以上（不含一次性补缴），且借款人夫妻双方12个月之内无住房公积金支取；
（四）有所购住房总价款规定比例的首付资金；
（五）具有合法的购买住房的合同或协议，且合同或协议的有效期在12个月之内；
（六）同意按照本实施细则办理贷款手续；
（七）管理中心规定的其它条件。
第三章 贷款期限、利率和额度
第七条 贷款期限：贷款最长年限不超过30年，并且不超过法定退休年龄延后五年；二手房还必须同时满足房龄加贷款年限不超过30年，且房龄不得超过20年。
第八条 贷款利率按照中国人民银行的规定执行。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整时，贷款利率从次年1月1日起，按相应档次利率进行调整。
第九条 贷款额度：一手房贷款额度最高不超过35万元，且所购住房在90平方米以下的，不超过房款的75%；所购住房在90平方米以上的，不超过房款的70%。二手房贷款额度最高不超
过30万元，且不超过所购房款的60%。
第四章 贷款程序
第十条 借款人应携带相关资料到管理中心领取《贷款申请审批表》。
（一）一手房应携带本人及配偶的身份证、户口本、结婚证（或单身证明、离婚证或判决书）的原件及信用报告、经房管部门备案的购房合同正本及副本原件、首付款收据原件。
（二）二手房应携带本人及配偶的身份证、户口本、结婚证（或单身证明、离婚证或判决书）的原件及信用报告、买卖契约原件、所购住房房产证原件、契税完税证原件、抵押调档单。
第十一条 管理中心对借款人的贷款资格进行初审，对具备资格的借款人发给申请审批表。借款人应认真填写申请审批表，并提供以下资料：
（一）本人及配偶的身份证、户口簿、婚姻状况证明（有配偶的提供结婚证，单身的由户口所在地民政部门出具的单身证明）及信用报告；
（二）符合规定的购房合同或买卖契约（含契税完税证、房产证、房屋抵押调档单）；
（三）首付款发票或收据；
（四）借款人及配偶的收入证明（按中心规定格式提供）；
（五）管理中心要求提供的其它证明材料。
第十二条 管理中心对借款人所提供的资料及资信情况进行审核，并自受理贷款申请之日起7个工作日内作出准予贷款或不准予贷款的决定，并通知申请人。
第十三条 对准予贷款的，借款人持经管理中心批准后的申请审批表及有关资料在相关房地产部门和指定的贷款受委托银行办理贷款手续。
第十四条 受委托银行应当按照借款合同约定的时间和金额，以转帐方式将贷款资金支付给房屋出售人（二手房也可支付给购房人）。
第五章 贷款偿还
第十五条 贷款本息采取按月等额本息还款方式。
第十六条 贷款期限在一年以内（含1年）的，在贷款期限内，借款人可以提前结清全部贷款，并按原合同利率和实际贷款期限计算利息，但不得提前部分还本。
第十七条 贷款期限在1年以上的，借款人可以提前归还全部贷款本息或部分贷款本金。
提前归还部分贷款本金的, 还款额不低于一万元，高于一万元的按千元递增；
第六章 违约责任
第十八条 借款人有以下情况之一的，受委托银行可以提前
收回贷款。
（一）借款人提供虚假材料，可能造成贷款损失的；
（二）借款人擅自改变贷款用途，挪做他用的；
（三）借款人将已设定为抵押权的财产出售、转让、赠与或重复抵押的；
（四）借款人不按照合同约定，连续3个月或累计6个月未偿还贷款本息的。
第十九条 借款人在约定还款日没有按照双方签署的各种协议规定还本付息，应还款额将计收逾期利息。逾期利率按人民银行规定执行。
第七章 其他
第二十条 借款人住房公积金个人帐户为封存状态，则不能申请办理贷款。
第二十一条 如借款人原在其它住房公积金管理中心缴交住房公积金，现在本管理中心缴交，且原所缴住房公积金已转至本管理中心，如要申请贷款仍须在本中心按月正常缴满1个月方可申请办理贷款。
第二十二条 再次申请贷款的，必须还清前次贷款本息一个月以上。
第八章 附则
各行政事业、企业单位，各社会团体，各中央、省驻襄单位： 现将《襄阳市房地产二级交易市场个人住房公积金贷款管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。
襄阳住房公积金管理委员会 2013年12月20日
襄阳市房地产二级交易市场个人住房公积金贷款管理办法 第一章 总 则
第一条 为规范我市房地产二级交易市场个人住房公积金贷款管理，维护住房积金所有者的合法权益，提高广大职工居住水平，根据国务院《住房公积金管理条例》等有关法规、规章，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产二级交易市场个人住房公积金贷款，是指襄阳住房公积金管理中心及分支机构（以下称“管理中心”）委托商业银行（以下称“受托银行”），为符合条件的住房公积金缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），在襄阳市行政区域内房地产二级交易市场，购买具有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的自住住房时发放的个人住房公积金贷款（以下称“二手房贷款”）。
第三条 住房公积金贷款按照贷款对象与缴存对象一致、权利与义务对等的原则，实行存贷结合。凡正常缴存住房公积金的职工，在购买二手房时，均可向管理中心申请住房公积金贷款。
第四条 申请二手房贷款应当提供担保。
第五条 办理二手房贷款业务，由襄阳住房公积金管理中心备案的担保公司提供阶段性担保。
第六条 二手房贷款坚持专款专用的原则。申请人贷款批准后，管理中心将贷款资金全额汇入到出卖人（卖方，下同）个人银行账户。
第七条 襄阳住房公积金管理中心负责二手房贷款的审批和管理；受托银行根据委贷协议有关规定，负责办理借款人贷款受理、贷款初审、合同签订及贷后管理等业务事项。
二手房贷款风险，由襄阳住房公积金管理中心及分支机构承担。第二章 贷款对象和条件
第八条 凡按规定向管理中心正常缴存住房公积金、具有完全民事行为能力的职工，在襄阳市行政辖区内购买二手房时，均有资格成为住房公积金贷款申请人。住房公积金贷款申请人应同时符合下列条件：
㈠具有城镇常住户口或者其他合法居留身份；
㈡正常缴存住房公积金满一年以上（来襄创业就业的大学生正常缴存住房公积金满6个月及以上），最后缴存日距贷款申请日不超过6个月；
㈢符合法律规定的二手房买卖合同或协议及个人购房首付款凭证；
㈣税务部门出具二手房交易的相关票证； ㈤拟购买的二手房具有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，产权清晰，可在房地产二级市场进行交易，且能够在房产管理部门办理房产抵押登记手续；
㈥具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力，无影响住房公积金贷款偿还能力的其它债务；
㈦管理中心和受托银行要求提供的其它证明材料。第三章 贷款额度、期限、利率 第九条 贷款额度
㈠购买首套住房贷款额度，不超过借款人所购二手房总价款的70%（含70%，下同）；购买第二套住房贷款额度，不超过借款人所购二手房总价款的40%（含40%，下同）。
㈡二手房贷款最高金额：申请人及配偶双方正常缴存住房公积金的，贷款最高金额为50万元；仅申请人一方正常缴存住房公积金的，贷款最高金额为35万元。
㈢不得向全额付清所购住房总价款的职工家庭发放个人住房公积金贷款；停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放个人住房公积金贷款。
二手房购房总价款，以税务部门出具二手房交易契税票证单中“计税金额（或销售收入金额）”作为认定依据。
第十条 贷款期限
贷款期限一般为3～20年，最长不超过25年；借款人年龄（周岁，下同）加上贷款年限，一般不超过法定的退休年龄（可在法定退休年龄的基础上，最多放宽5年）。
第十一条 贷款利率
购买首套住房贷款利率，按照中国人民银行规定的住房公积金个人住房贷款基准利率标准执行；购买第二套住房贷款利率不低于同期公积金贷款基准利率的1.1倍。
第四章 贷款程序
第十二条 申请人办理二手房贷款，需向管理中心提交下列材料：
1、《职工个人住房公积金贷款申请表》原件；
2、借款人夫妻双方户口簿、身份证、结婚证（或由民政部门出具的未婚证明）原件及复印件；
3、加盖有银行业务印章不低于6个月个人工资性收入银行流水清单原件，以及所在单位出具的《工资收入证明》原件；
4、买卖双方签订的二手房买卖合同或协议原件及复印件；
5、地方税务部门出具二手房交易的“销售不动产发票”和“税收通用完税证”（契税发票）、个人首付款凭证（买方支付给出卖人的购房首付款收据）原件及复印件；
6、出卖人的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》原件及复印件；出卖人身份证及个人银行卡复印件；
7、借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）户籍及工作单位所在地房屋产权管理部门分别出具的家庭拥有住房证明；
8、担保公司出具的《保证担保函》；
9、管理中心和受托银行要求提供的其它证明材料。
第十三条 申请人应将需要提交的全部贷款材料，交由担保公司进行真实性、合法性和贷款的可行性调查核实。担保公司对符合条件的借款人出具《保证担保函》。
第十四条 受托银行（或管理中心分支机构）负责对借款人提交的全部贷款材料，进行贷前调查、合规性审查。对符合贷款条件的贷款申请签署初审意见后，上报襄阳住房公积金管理中心审核、审批。
第十五条 襄阳住房公积金管理中心应对借款人的申请进行审核、审批，并在15个工作日内向借款人作出准予贷款或不准予贷款的决定并通知申请人。
第十六条 借款人贷款申请批准后，应在5个工作日内与管理中心、受托银行签订《职工个人住房公积金借款合同》、《职工个人住房公积金借款抵押合同》，并将其它贷款事项办理完毕。
第十七条 管理中心贷款业务部门或受托银行，应将准予贷款的审批情况通知担保公司；担保公司应及时告之二手房买卖双方到房产管理部门，办理房屋产权转移过户手续。
第十八条 买卖双方办理完毕房屋产权转移过户手续后，担保公司应向管理中心出具襄阳市二手房公积金贷款准予放款告之函；管理中心收到此函后，将借款人贷款资金全额汇入出卖人个人银行账户。
第五章 贷款担保
第十九条 二手房贷款担保方式为房产抵押附加担保公司阶段性担保。申请二手房贷款，借款人以其所购的二手房作为抵押物。
第二十条 抵押担保的范围，包括住房公积金本息、罚息、违约金、损害赔偿金和管理中心实现债权的费用。
抵押权益自抵押物登记之日起生效。
第二十一条 抵押期内，抵押人（借款人，下同）不得擅自将抵押物在抵押担保范围内重复抵押；抵押人在正常还款期内，不得变更抵押物。
第二十二条 抵押人未经抵押权人同意，擅自改变抵押结构使抵押物价值少于抵押权价值，以及抵押人人为造成抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人以其它财产为减少的价值提供担保。
第二十三条 抵押权与其担保的住房公积金贷款债权同时存在。债务清偿完毕，住房公积金债权解除时，抵押权随之解除，管理中心亦随之将有关保管物予以归还，抵押权由双方当事人申请办理抵押权注销登记手续，借款合同终止。
第二十四条 本办法规定的担保公司阶段性担保，为连带责任保证。保证的范围为借款合同项下的主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
第二十五条 借款人贷款发放之日起，担保公司及借款人应在30个工作日内，负责将借款人办理的《房屋他项权证》交给管理中心。
若担保公司发生违反本条款情形的，管理中心将从担保公司保证金中一次性扣抵借款人借款本息。
第二十六条 保证期内，若保证人履行保证责任后，管理中心应将设定的抵押权转让给保证人，保证人有权向借款人追索。
第二十七条 保证担保的期限，从借款人签订《职工个人住房公积金借款合同》之日起，至借款人办理完毕房屋抵押登记手续、并将《房屋他项权证》交给管理中心之日止。
第六章 贷款偿还
第二十八条 借款人借款本息归还实行逐月等额本息偿还法。第二十九条 借款人贷款满一年后，方可办理部分还贷或提前一次性还贷手续。借款人偿还部分贷款金额，每笔不低于3万元（含3万元），每个自然年度不超过3次。
第三十条 借款人连续3个月不按借款合同约定偿还公积金借款本息，经书面（信、函、报纸公告）催缴仍不还款的，管理中心有权依照住房公积金借款合同的约定及法律程序，处分抵押物清偿或要求保证人承担代为清偿责任。
第七章 附 则
第三十一条 住房公积金贷款的任何一方要求变更或提前解除借款合同，必须提前书面（信、函、报纸公告）通知其他合同当事人。任何一方要求变更借款合同的，在合同当事人未达成变更协议前，原借款合同继续有效。住房公积金贷款的任何一方提出解除借款合同的要求必须符合法律规定。
第三十二条 本办法由襄阳住房公积金管理中心负责解释。第三十三条 本办法从2014年1月1日起实施，有效期五年。
襄阳住房公积金管理委员会
摘要：我国住房公积金制度在改善中低收入家庭住房条件及促进房地产市场平稳健康发展方面发挥着重要作用。然而传统的住房公积金制度难以适应当下住房需求，各省市的住房公积金管理出现了各种各样的问题。以武汉市作为分析对象，首先分析武汉市住房公积金管理的现状，包括个人贷款发放率趋高、缴存覆盖面过窄、流动性趋紧三方面内容。然后分析武汉市住房公积金管理存在的问题，包括资金使用效率低、体制不健全、资金挪用风险、信用违约风险、贷款手续复杂五大问题。最后针对这些问题提出相应的解决措施，一是创新住房公积金投资管理，二是完善住房公积金管理内外监管体系，三是提高住房公积金覆盖率，四是住房公积金信贷资产证券化。希望这些措施对于完善武汉市住房公积金制度具有参考意义。
关键词：住房公积金制度，管理问题，保值增值
中图分类号：F293.3文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）06-0073-80收稿日期：2015-05-10
自从1991年我国借鉴新加坡的公积金制度经验在上海试点住房公积金制度（注：新加坡的公积金不仅用于解决公民的住房需求，还用于解决公民的养老、医疗和教育需要。而我国的公积金则主要用来解决居民的住房问题，所以在公积金之前加上了“住房”二字，以此表明同新加坡公积金制度的差异），并于1994年正式发文在全国推行20多年以来，住房公积金制度在解决我国居民住房问题上做出了重要的贡献。数据显示，截至2015年1月底，全国住房公积金缴存职工达到1.1亿人，已经为2000多万居民提供了购房抵押贷款。虽然我国住房公积金制度已经取得了较好的成绩，但是仍然存在着一些历史遗留的或者不符合我国现阶段经济发展的问题。归纳起来大概包括以下五方面的内容：一是，住房公积金贬值严重。二是，由于监管不力，住房公积金存在挪用风险。三是，住房公积金覆盖面过窄。四是，地区发展很不平衡。五是，住房公积金提取手续较为繁琐。下文选取武汉市作为分析对象，以点带面地说明我国住房公积金管理的现状及存在的问题，并给出政策建议，希望在完善我国住房公积金管理制度方面起到一定的借鉴或参考作用。
1 武汉市住房公积金的现状
1.1 个人贷款发放率趋高
自2009年1月15日起，武汉市调整个人住房公积金贷款限制和比例，商品房和二手房贷款最高限额分别由39万元提至50万元，32万元提高到40万元，贷款最高比例为房屋总价的70%。这项制度实施之后，2009年武汉市住房公积金个人贷款发放率有了大幅度的提升（2009年当年的住房公积金个人贷款发放率仅为40%），至此之后，住房公积金个人贷款发放率迅速攀升，至2013年年初，武汉市公积金个人贷款发放率就已经达到了91.87%，四年内增长了51.87%；2013年下半年之后，住房公积金个人贷款发放率就再也没有低于97%。另外，自2014年10月起，在首套房屋贷款结清的条件下，武汉市缴存职工购买第二套房申请公积金贷款的最低首付款比例调整为房屋总价的30%。这些新的住房公积金制度的出台都刺激着缴存职工进一步向住房公积金管理中心贷款买房，武汉市住房公积金个人贷款发放率有进一步升高的趋势。截至2015年1月底，武汉市住房公积金个人贷款发放率已达98.92%，个人贷款发放率稳居全省之首，比湖北省平均值高出近30%，在中三角四省会城市中雄踞第一，在全国同类城市中排名第二。武汉市住房公积金个人贷款发放率的上升在一定程度上体现了贷款审批过程的简化和政府办事效率的提高，也说明了在金融体制健全和完善的环境中，住房公积金管理中心逐步放松了贷款限制条款，更大程度上满足了职工的住房需求。
1.2 缴存覆盖面过窄
近年来，武汉市的住房公积金缴存额及缴存人数不断上升，2014年武汉市新增住房公积金归集额210.24亿元，同比增长15.57%；全年实际缴存住房公积金单位数超过1.6万户，实际缴存人数达到170.45万人，同比增加10.5万人；公积金提取额全年增加129.68亿元，同比增长40%。尽管数据靓丽，但武汉市住房公积金缴存仍然存在着覆盖面过窄的问题。原因主要有：一是，住房公积金管理中心宣传工作不到位，职员自身维权意识淡薄。大量城市务工的农民工根本不了解住房公积金制度，就算了解，企业不帮他们缴存，很大一部分人也只能选择接受，缺乏维权观念。二是，住房公积金管理中心执法力度不够。部分企业为了获取更多的利润而少缴甚至不缴公积金，住房公积金管理中心却不予追究。三是，住房公积金管理中心缺乏激励机制，不能够有效地调动职工缴存住房公积金的主动性和积极性。
1.3 流动性趋紧
近年来，随着武汉市住房公积金的个人贷款率的趋升，将会使公积金贷款变得非常紧张，可能会出现公积金断贷、轮号、摇号等现象。尽管如此，武汉市的“应贷尽贷”政策不会改变。为了解决公积金资金流动性不足，武汉市已经采取了多种金融创新手段缓和住房贷款的问题。
2 武汉市住房公积金资金管理存在的问题
2.1 公积金资源利用率低
武汉市2014年实现住房公积金增值收益12.84亿元，同比增长28%；计提廉租住房建设补充资金8.74亿元，同比增长45%。虽然近年来武汉市公积金增值效果显著，但作为规模化的资金，其使用效率没能得到有效发挥。住房公积金作为社会财富的巨大储蓄池，但可选择的投资工具只有房贷和国债等低风险产品。正是受此投资品种的限制，住房公积金增值收益主要来源于住房公积金的存贷利差收益，因而住房公积金的货币资本价值不能得到有效实现。并且，储蓄在银行的住房公积金可能因为通货膨胀、政策性存款利率降低、房价上涨等因素而贬值。另一方面，武汉市各县域内还存在着因住房公积金存贷不平衡而造成的资源配置不均的问题。发达地区的住房公积金存贷比基本对称，贷款发放率较高；而欠发达地区由于住房公积金贷款需求较少，住房公积金出现了严重闲置的情况。制度上或是系统上的资金调度困难造成公积金资源利用的低效与浪费，不符合经济资源高效配置的客观规律。
2.2 体制不健全
目前，武汉市住房公积金的监管是依据国务院颁发的《住房公积金管理条例》，旨在维护住房公积金所有者的合法权益。住房公积金管理机构是以“管委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”的原则建立的。这种原则在一定程度上体现了职责权限的明确规范和相互监督，可以说是民主性的表现，但这种制度也违背了法律上权利与义务的关系。作为决策机构的住房公积金管理委员会，并不是决策结果的承担者，这种无责任制的决策权可能会导致决策机构人员恣意妄为，只顾当前政绩而做出缺乏前瞻性与可持续性的决策，增大将来住房公积金管理的难度与风险。目前，武汉市基本形成了专业监督、行政监督和社会监督的交叉分工，群众监督配合行政监督。由于体制上存在漏洞，住房公积金管理中心与公众之间存在着信息不对称的问题，没有形成管理中心和公众“零距离互动”模式。
2.3 资金挪用风险
目前，由于住房公积金增值收益归属问题在法律上没有得到明确的规定，地方政府也打起了擦边球，暗地将这部分资金用于别的地方性项目投资。这些投资项目存在运作不透明、收益不公开、收益归属权不明确等问题，容易产生寻租等腐败行为。依据住房公积金取之于民、用之于民的原则，住房公积金及其增值收益应当归属于缴纳人。此外，地方政府挪用住房公积金及其收益用于保障性住房建设也是不合法的，保障房的建设应纳入到国家财政预算，而不应该动用地方性住房公积金。
2.4 信用违约风险
信用风险是指借款人由于某种原因无法按时足额还本付息而给贷款人造成经济损失的可能性。住房公积金管理中心只能依据住房公积金贷款申请人所提交的有关材料对其信用状况及收入水平进行审核判断，不能准确地计算出贷款人的违约风险。武汉市是以房屋所有权作抵押向符合贷款条件的申请人发放贷款，贷款人只享有房屋的使用权。目前，武汉市公积金个人贷款逾期率始终维持在0.3‰的较低水平，个人贷款抵押权证回证率维持在85%左右。虽然这些数据表明武汉市住房公积金贷款的信用违约风险较低，但是，武汉市在2014年仍然发生了住房公积金贷款造假并成功提取住房公积金的案例147笔，涉及金额878万元。出现这种情况的原因主要有：一是，贷款人可能伪造个人信息骗贷或是通过重复抵押和虚假抵押来套现。二是，第三方担保机构的不尽责使得贷款人的还贷能力直接影响到贷款资金回收的及时性和安全性。三是，贷款人的经济条件因突然变故而造成的违约，如家人大病、火灾等其他不可抗力的意外事件，这些情况下使得贷款人难以履行还款义务。这就需要住房公积金管理中心对住房公积金贷款进行全面审查，认真做好住房公积金贷款的动态监督。
2.5 贷款手续复杂
武汉市住房公积金贷款除了需要审核个人资信情况、抵押物价值、担保及证明个人户籍、婚姻、收入资料之外，还需要提供房屋开发商的“五证一书”（商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建房许可证、国有土地规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书）。这些资料完全齐备之后，还要进行受托银行初审和复审、住房公积金管理中心审批等十余个流程。据统计，武汉市住房公积金贷款申请人从申请贷款到成功获得贷款批准一般需要12天时间。
3 应对武汉市住房公积金管理问题的对策
在过去的几年中，武汉市积极进行住房公积金管理理论与实践创新，充分依托住房公积金“政策性住房金融”和“非银行准金融机构”的特性，不断扩大住房公积金缴存覆盖面，努力实现“应缴尽缴”目标；以金融创新应对流动性趋紧问题；努力实现对职工基本住房需求的“应贷尽贷”承诺；不断提高服务质量，竭力提升服务效能，促进住房公积金各项业务健康发展。虽然武汉市在住房公积金管理方面已经做出了优秀的成绩，但不可就此忽视已经暴露或者潜在的问题。这些问题在上文中已经进行了详细的阐述，下面将根据这些问题，针对性地给出相应的解决措施。
3.1 创新住房公积金投资管理
截止到目前，全国的（当然也包括武汉市）住房公积金可以说没有进行任何有效的投资管理导致住房公积金连最基本的保值都没有得到保障，更别提增值。武汉市住房公积金目前主要依靠存贷款利差赚取十分微薄的利润。根据2015年的最新标准，武汉市住房公积金存款利率当年缴纳部分利率为0.35%，上年结转利率从之前的2.60%下调为2.35%；住房公积金贷款利率1到5年从之前的4.00%下调为3.75%，五年以上的贷款利率从之前的4.50%下调为4.25%，这样一来，存贷款利率差也只有2%左右，如此低的收益率根本不可能跑过住房价格的上升速度。武汉市2010年到2015年2月的居住CPI指数如图1所示。
由此可知，为了真正保障缴纳住房公积金的职工权益，增加缴纳住房公积金的积极性和吸引力，就应当在保证住房公积金资金安全的前提下更加积极地进行住房公积金投资管理。为此，笔者基于我国的基本国情提出以下几点针对性的投资建议。
3.1.1 放宽住房公积金投资范围
我国自1991年借鉴新加坡的公积金制度逐步建立和完善自有住房公积金制度以来，国家为了充分保障资金安全，限制住房公积金的投资范围，尤其是限制对风险较高的有价证券的投资更是明令禁止，这导致国内住房公积金的投资范围太过于狭窄，不利于资金的保值增值。所以，在国家政策方面，应当逐步放开对住房公积金投资范围的限制。近段时间，关于养老金入市（主要是股票市场）以及银行的混业经营都引起了社会各界的广泛关注，政策制定者也在吸纳各方面意见，现在已有了明确的趋势：逐步放开养老金入市限制，开始对一些符合条件的商业银行发放混业经营牌照。笔者认为，既然养老金能够投资有价证券，住房公积金也应当有此资格。具体来说，住房公积金的安全性还是第一位的，所以在放开投资范围的时候要循序渐进，先放开一些投资风险较小的投资产品，例如各类投资评级较高的债券等。其次，再根据经济景气情况逐步开放其他种类的投资品种，例如一些投资基金等。最后，笔者以为，等到条件成熟时也应当放开股票投资。按此步骤，住房公积金的投资品种越来越丰富，可以进行更多的投资选择，进行资产组合管理，分散风险，增加收益。
3.1.2 组建专门的投资管理公司
我国成立的住房公积金管理委员会是非营利性的法人组织，将资金交给它们管理，其一是没有盈利性的目标追求；其二是容易导致管理效率低下，故这类机构没有激励进行各类投资管理并造成了资金的浪费。与此相反，盈利性的组织追求利润最大化的目标，会竭尽全力的高效地使用每一分钱。截至2014年底，武汉市住房公积金累计归集总额为1233.98亿元，累计发放住房公积金个人贷款为1004.04亿元，还有大量的沉淀资金可供使用。笔者以为既然住房公积金具有巨大额度的沉淀资金，完全可以成立一个独立的投资管理公司来管理这部分资金，实现价值增值。然后聘请专业的投资管理人员来进行公司的投资运作，将管理人员的薪资与投资收益直接挂钩，增加管理人员的积极性和稳健性。当然，在公司的章程中要明确规定投资的范围，限制各类高风险的投资品种的使用，同时建立相应的监督管理委员会，对投资管理人员进行全面的监督和管理，防止违规操作。
3.1.3 创新资金运用方式和金融产品
强化资金规模效应，统筹资金调度，互通有无，树立资金运作“一盘棋”观念。进一步完善议价存款机制，以市场竞争方式运作结余资金，改变定期存款的单一模式，优化资金存储结构，提高资金收益。同时，各类金融机构也会在利益的驱动下积极探索金融产品的创新，根据住房公积金的投资需要进行金融产品创新以满足其投资要求。这些金融产品创新可分为货币市场产品创新和资本市场产品创新。就住房公积金的性质和其本身的特点而言，笔者认为再将其进行投资时应该更多地投向期限较短、更容易变现的货币市场产品，为此住房公积金投资管理人员应该准确地向各类金融机构表达自己的投资意向和投资需要，然后相应的金融机构依据此进行相关的短期金融产品创新。当然，为了实现更多的价值增值，也必须进行配置一些期限较长的资本市场创新产品。
3.2 完善住房公积金管理内外监管体系
正是由于住房公积金管理存在着各种各样的监管漏洞，导致住房公积金管理存在着效率低下（由此会造成较大的额外的管理成本）以及资金挪用风险等问题。在建立住房公积金制度20多年来，住房公积金管理制度一直都没有进行过“伤筋动骨”式的改革，在经济高速发展的背景之下，现存的管理制度已经在很大程度上落后于经济发展的需要，故需要进行一次革命式的改革，在今年的“两会”上也提出了一些住房公积金的改革策略。在此，笔者分内外部两部分提出具体的建议。
3.2.1 完善内部监管体系
当下的住房公积金管理委员会内部存在着管理者和监管者合二为一的问题，所以挪用资金等违规事件时有发生。这些事件在根本上违背了建立住房公积金制度的核心宗旨，极大地损害了广大职工的切身利益。所以，为了提高管理效率并保障员工的合法权益，建立完善的内部监管体系势在必行。具体而言，可进行这样的改革：建立类似公司的管理制度，在住房公积金管理委员会之下建立相互独立的职责分离的住房公积金运营部门和住房公积金运营监管部门，前者负责住房公积金的日常运营，包括住房公积金的收取和贷放、进行投资管理等业务；后者则负责对前者的各项业务进行全面综合的监督，防范风险，提高效率。在这两个部门之下，再根据业务的种类不同设立相应的管理和监督部门，如图2所示。
3.2.2 完善外部监管体系
虽然在《住房公积金行政监督办法》中要求在各省、自治区以及各个城市都要对住房公积金的管理进行监管，但是目前这种监管更多的是流于形式，这在很大程度上影响了管理者的积极性。所以，建立一套完善的外部监管体系也是保证住房公积金管理工作顺利高效开展的必要措施。为此，一是要建立健全相关的法律法规约束；二是建立一个同银监会、保监会或者证监会类似的监管机构来统一管理各地区的公积金问题，统一制定管理制度和标准，并进行定期与不定期的现场和非现场检查，对存在违法违规行为的部门进行惩罚性的措施。
3.3 提高住房公积金覆盖率
为了提高住房公积金的覆盖范围，需要做好以下几点：一是，要加强监督和管理。既要加强对符合缴纳公积金的事企业单位依法缴纳住房公积金的监管，又要坚持把住房公积金制度向“非公”企业倾斜，按照“先建制度、择机缴存、以点带面、跟踪服务、全面推进”的工作原则进行住房公积金缴纳。二是，继续分类实施差异化的缴存政策。在严格执行缴存“保低”的基础上，实行缴存“限高不搞一刀切”，允许私民营企业在依法纳税的前提下，按国家规定的缴存比例放开缴存住房公积金。督促单位按时足额完成住房公积金调基调比工作。三是，建立职工维权工会，拓宽投诉渠道。为保护合同工的正当权益，需要以住房公积金纳入《湖北省集体合同条例》为契机，借助职工维权投诉，加大缴存住房公积金执法力度。四是，改革对受托银行的考核机制，稳定存量，扩大增量。通过在归集银行中开展各项竞赛活动，进一步调动银行归集扩面的积极性。
3.4 住房公积金信贷资产证券化
自2013年下半年以来，武汉市住房公积金的个人贷款额与提取额出现了加速的上升趋势，并且到目前为止其个人贷款发放率一直维持在97%以上，今年1月底的具体数据为98.92%，并且这一比率还有进一步增大的趋势。这直接导致了住房公积金现金流量出现供不应求的紧张局面。为了达到住房公积金惠民生的基本原则，同时也为了达到促进消费、刺激房地产市场稳定发展的目的，武汉市住房公积金管理部门不得不进行有效的融资来满足越来越多的公积金信贷需求。由于住房公积金信贷具有期限长、质量高、规模大、收益稳定、风险可控的特性，这些特征满足资产证券化对标的资产的基本要求。为此，2014年11月，武汉市住房公积金管理中心大胆尝试将住房公积金信贷资产打包进行资产证券化融资。作为国内首例住房公积金个人贷款资产证券化，武汉市住房公积金管理中心按照市场能够接受的价格（年度财务成本不超过6.5%）出售半年的资产收益权，获得的3.55亿元社会资金全部用于解决缴存职工刚性基本住房需求贷款。虽然这仅仅是一次尝试，但是这的确不失为一条好的融资渠道，这也为部分公积金流动性不足的城市提供了一个良好的思路。下面就针对住房公积金信贷资产证券化做一个详细的介绍，以供参考。
发起人（住房公积金管理中心）把证券化资产（公积金信贷资产）出售给一家特殊目的机构（Special Purpose Vehicle，SPV），或者由SPV主动购买可证券化的资产，然后SPV 将这些资产汇集成资产池（Assets Pool），再以该资产池的预期现金流入为支撑在金融市场上向投资者发行有价证券（主要是各种债券）进行融资，最后用资产池的预期现金流来清偿所发行的有价证券，如图3所示。
通过资产证券化能够将流动性较差的资产转化为流动性较强的资产，以此来获取当期所需的资金。所以，像武汉市这种住房公积金个人贷款发放率很高的或公积金处于“入不敷出”状态的城市或者地区可以尝试使用资产证券化的方法来融资。
参考文献：
1.瞿勇敏.用法律制约公积金挪用.国际金融报.2015.2.2
2.陈黎.住房公积金抵押贷款证券化至设想.中国市场.2014.42
作者简介：
徐尚志，吉林大学经济学院金融专业硕士研究生。
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