农村集体土地流转合同书

农村集体土地流转合同书（通用10篇）

农村集体土地流转合同书 篇1

发包方：民勤县苏武乡泉水村八社联户18户(以下简称甲方)承包方：民勤县三雷镇三陶村四社周生忠（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规和政策规定，甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，供双方共同信守。

一、土地的面积、位置

甲方受泉水村第八生产合作社18户联户村民委托（委托书附后）经泉水村民委员会同意，报苏武乡人民政府批准将位于民湖路13公里总干渠东泉水村委会所属泉水八社18户联户经营的东荒地200亩，依法流转给乙方使用。

土地范围：东起沙丘西沿，西至总干渠东边路东沿，南至五社荒地界线，北至总干防洪渠南岸（后附图）。

二、土地用途及流转形式

1．土地用途为种植业和林果业。

2．流转形式：承包经营。承包范围内现有机井及水电线路等附着物一并移交乙方使用、维护（清单附后）。

三、土地的流转经营期限

该地流转经营期限为20年，自2014年4月1日起至2033年4月1日止。

四、土地的流转费标准及金额

该宗土地流转费每年每亩200元，合计每年流转费金额4万元，20年 1

共计金额80万元。

五、土地流转费支付方式及时间

乙方负责将土地流转费分三次支付给甲方，第一次于合同签定时一次性付清前五年的流转费20万元；第二次于2018年12月31日前一次性付清第二个五年的流转费20万元；剩余十年的流转费于2023年12月31日前一次性付清。

六、甲乙双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1．依法拥有土地的所有权。承包到期后，甲方有权收回乙方的土地经营权。

2．有权监督乙方仿照流转合同约定的用途合理利用土地。

3．按照合同约定时收取土地流转费。在合同有效期内，如遇政策性调整，甲乙双方可共同商量解决，但必须充分考虑由此对乙方造成的损失，并予以赔偿。

4．维护乙方的土地承包经营权，不得单方面解除流转合同，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。

5．甲方应当保障乙方正常生产所必须的水权配置和通路条件。

6．甲方按合同签订时的现有状态无偿向乙方提供机井、取水设施设备、供水渠道、供电设施设备及取水、供电手续。

7．经营过程中，若发生土地权属地界纠纷及当地群众干扰、阻挠、破坏等情况，甲方应及时出面，按时化解，若给对方造成损失，甲方应给予相应赔偿。

8．乙方如果发展政府鼓励提倡的产业，甲方应当给予乙方相应的政府政策性扶持。

（二）乙方的权利和义务

1．按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所流转的土地。

2．享有流转土地上的收益和林权和按照合同同约定购置财产的所有权。

3．享有对公共设施的使用权。

4．乙方可在流转的土地上建设与农业生产有关的生产、生活设施。

5．不得随意改变土地用途。按合同约定只能用于种植业、林果业，决不允许用于搞工业厂房修建、养殖小区的修建、砖厂等办企业用地。

6．乙方不得用流转土地抵押贷款。

7．乙方不得用流转土地抵偿债务。

8．承包期内，若甲方提供的原机井和供水、供电设施不能正常使用，由乙方负责更新，产生的费用均由乙方承担，流转期满后，乙方保证归还甲方原有农电设施的完整性（以清单为准）。

七、合同的转包

1．在合同有效期内，乙方可以将流转的土地全部或部分转包给第三方。

2．转包时签订转包合同，不得擅自改变原来流转合同内容。

3．本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原流转合同的约定行使权利和承担义务；乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。

八、合同的变更和解除

1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变

更或者解除合同。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。

2、在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

3、本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，征地补偿归甲方所有，乙方自建的地上附着物和林木的补偿归乙方所有。

4、如甲方重复发包该土地或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

5、本合同期满，如继续流转，乙方无条件享有优先流转权，双方应于本合同期满前续签流转合同。

九、违约责任

1、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付流转费。如乙方不能按合同规定时间缴清土地承包费，则甲方有权解除本合同。

2、本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任，导致合同不能履行的应承担相当于承包期所有流转费的违约金。

十、合同纠纷的解决办法

本合同履行过程中发生的纠纷，由双方协商解决，双方协商不成的，首先请求村委会和苏武乡人民政府调解；调解不成的，向民勤县农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁或直接向民勤县人民法院提起诉讼。

十一、本合同未尽事宜，依照相关法律法规及政策的规定，由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十二、本合同经甲乙双方签章后生效，一式五份，甲乙双方和见证人各执一份，乡镇农经部门存档一份。

附件：

1、流转土地示意图

2、流转土地地上附属物移交清单

甲方：民勤县乡村民委员会(盖章)

法定代表人(签字)：

乙方：三雷镇三陶村四社（印章）

负责人(签字)：

监证单位：民勤县苏武乡人民政府(盖章)

负责人(签字)：

民勤县农村经营管理站(盖章)

负责人(签字)：

农村集体土地流转合同书 篇2

那么用哪种方案是最优选择呢?人类历史的无数实践已经证明制度变迁必须考虑以下两个问题:1、新制度能在多大程度上促进生产力的发展、增加社会的财富?2、社会为制度变迁会付出多大的代价?只有能最大程度促进生产力的发展, 最大程度减少社会动荡, 或者增加的财富减去社会付出的代价最大化的制度变迁才是最优的制度变迁。按照以上标准, 农村土地国有化无疑是最优的选择。

农地国有化我国政府是最容易接受的。制度变迁必须顾及这个社会的主流意识形态和政治现实。我国是社会主义国家, 必须坚持社会主义制度就是一个最大的政治现实。生产资料公有制是社会主义的本质特征, 是马克思经典理论, 社会主义意识形态是不允许农村土地私有的, 即使土地私有最能促进农村生产力的发展, 这就是意识形态刚性的表现。

农地国有化既不会给农民利益造成损失也不会影响国家的工业化和城镇化的推进。在农地集体所有制下, 农民所获得的是有期限的有诸多限制的土地使用权;在国家所有制下, 农民所获得的是农地永久使用权即永佃权, 所以农地国有化只会增加农民的利益而不会损害农民的利益。由于土地仍然属于国家所有, 所以国家完全可以根据公共利益和国家城市化建设的需要而征用农民的土地, 这在法理上并不存在任何困难。所以一般来说也不会影响国家建设。

实行土地的国家所有制不能一刀切, 要根据经济发展情况分步实现:

第一步, 维持农村土地社区内平均分配, 鼓励土地流转

农民可以把自己分得的土地以出租、转包、入股的形式流转给其他的农民。转出土地的农民可以得到一定的收入 (由于土地的地理位置、肥沃程度不同而不同) , 作为土地的“社会保障功能”的实现。转入土地的农民由于扩大了规模, 分摊了固定资产和人力成本而使单位产品的成本降低;又由于总产量的扩大, 从而使利润增加。

在这个过程中, 扩大土地耕作面积的农民把“租金”交给了应该得到“社会保障”的人。

如果土地的流转规模达到一定水平, 农民个人之间的流转费用就会增加, 或者由于流转不及时而耽误生产。

土地进入流转达到一定规模时 (比如60%) , 将土地收归国有, 地租的收取者由农民变成了国家, 地租关系由多个主体对应多个主体变为一个主体对多个主体的关系。同时, 国家承担起农民的社会保障功能, 将地租收入作为农民的社会保障基金。

第二步, 实行土地国有制下的租赁制

首先, 以乡镇为单位, 对该乡镇的土地出租。以乡镇农业经营管理站为单位, 对该乡镇的农业用地进行管理。村里没有政府机构, 当然也不能代表国家行使管理权。村一级的管理水平也不能胜任土地管理的职能。

其次, 租期以5年为宜。我国正处在经济转型时期, 生产结构变化明显, 城市化进程越来越快, 劳动力转移呈加速态势, 从事农业与从事非农业的收入差距还在加大。在这种情况下, 永佃制不适应农业发展。也许有人认为, 这样会影响农民的“投资热情”, 其实, 农民根本无资可投。对于经营20亩地的农民来说, 水利无法投资, 科技无能投资。 (当然, 四荒地的主要功能是保护环境, 期限要长。)

一促进土地流转的途径

为了加强对农地流转的管理, 我国已经制定颁布了《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》 (农业部发布2005年1月19日) 。稳步地推进我国农村的土地制度改革, 加快小农经济改造的步伐, 已是历史的大势所趋。目前农民承包地流转主要有转包、转让、出租、入股等4种形式。2004年成都市就开始了乡一级的土地流转服务中心试点工作 (第一个试点是金堂县栖贤乡) , 到2006年成都已经建立了市、县、乡三级联网的土地流转管理服务机构。借鉴成都的经验, 各级土地管理部门都要加强农地流转服务或管理的职能。乡镇一级要设置土地流转服务中心。

在具体实施中, 分两种情况区别对待。一是, 土地流转双方协商达成初步意向后, 要到所在乡镇土地流转服务中心进行登记、审查、确认和公证, 并签订合约。二是, 有供地意向的农户先向乡镇土地流转服务中心提出流出申请, 乡镇土地流转服务中心张榜公布信息 (逐步过渡到乡镇及县市的有关信息网上公布) , 寻找有扩大经营意向的农户, 并由后者提出流入申请, 经审查确认后签约。乡镇将两种情况统计数据汇总逐级上报, 补贴资金通过县乡财税管理信息系统, 由农村金融部门或邮政储蓄进行社会化发放, 直接打入农民“一折通”账户, 并在村内张榜公布。

配套措施。第一, 农地的流转要有社区内部优先的原则。第二, 单个农户租入土地要有上限。第三, 对租用农地的农户要有严格的资格限定, 要求其户主或家庭成员必须能正常地从事农业生产活动, 而不允许仅仅从事管理活动。第四, 农地流转过程中不得改变其农业用途。第五, 支持工商企业参与农业产业一体化经营, 但不提倡直接租入农民土地, 即使租入也不享受政府补贴。第六, 为了防止共谋行为的发生, 农民私下流转不享受补贴。第七, 农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

二土地流转过程中应注意的问题

农村土地流转机制, 是一种以土地使用权的让渡作为主要内容, 土地需求者以有偿方式获得土地使用权的机制。建立市场化的土地流转机制, 要注意以下问题:

第一, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否转, 何时转, 何时收回, 用市场机制制定流转价格对土地流转做出补偿。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进土地长期收益权。农户土地承包经营权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则。这就为土地流转以及如何流转确定了法律依据和政策原则。

第二, 应在农村与城镇建立各种层次与规模的农村土地产权市场, 为农户之间土地产权的交易提供信息、渠道与场所, 并使之规范化。公有制条件下商品化的实质是使用权商品化。通过地租、地价等经济杠杆刺激土地流转和要素配置, 提高土地资源的利用效率, 为培育适度规模的经营主体提供一种长期自由作用的机制, 为农村土地流转提供一种合理、高效的制度, 为人们转让土地产权提供必要的行为规范通过强化公有产权, 可以废除实际上的永佃制。利用地租率和租期变动可以促进兼业农户放弃土地, 用投标竞争的方式可以扩大土地的使用规模,

通过市场机制配置土地资源, 有利于保障农民对土地的产权, 消除行政方式调整的随意性, 使农民形成对土地的合理预期, 以调动农民长期投资的积极性。同时, 通过市场价值规律的作用, 使农民对土地投资得到相应补偿, 保护农民对土地的投资效益, 而市场化的土地流转制度有利于农村土地的合理流动与适当集中, 实行土地的适度规模经营。

第三, 完善农民的“退出机制”

农民出打也不愿意放弃承包地, 原因就在于农民把土地当做是保险金, 在大多数农村地区, 土地仍是农民获得最基本生活保障的主要依托。农民一旦离开土地, 倘若生老病死或者失去兼职的工作, 他们就没有最基本的生活保障来源。长期以来, 我国倾向于以农补工, 现在应该是工业反哺农业的时候了。要采取种种措施来完善农民的退出机制。

要逐步将农村的社会保障由依靠承包的土地转变为依靠社会保障制度。国家应该有步骤、有重点地将在城市已经实行的社会保障制度推广到农村。目前, 绝大多数农民的生活水平远远低于城市的生活标准, 推进社会保障体系应该循序渐进, 最初的社会保障标准可能比城市的标准低, 但应该满足农民在农村维持基本生活所需。要采取“因地制宜, 量力而行, 形式多样, 农民自愿”的原则, 多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗生育、伤残等保险。途径是先通过建立“承包地+个人账户”的双重社会保障制度, 积累社会保障基金, 在积累一定的资金后, 承包地的保障功能逐步退出, 即将“承包地+个人账户”的双重保障体制向单纯的“个人账户”式的社会保障制度转化, 还土地以正常的生产要素性质, 尽可能地发挥土地的经济功能, 使土地的流动依靠市场的力量, 而不是行政的手段。这样有利于促进土地流转, 从而为农民提供较为完善的退出机制。

第四, 我国实行土地规模经营的渐进性

一般而言, 实行较大规模经营主要取决于以下条件: (1) 劳地比的降低。所谓劳地比的降低, 是指在一定的空间范围内, 每一农业劳动力平均负担的耕地面积的增加。这是扩大农地规模经营的前提条件。要降低劳地比, 一是要增加可耕地面积, 二是要减少农业劳动力数量。前者只有在有荒可开、有地可造的地方才是现实的;后者则是通过农业劳动力自身数量的减少和在非农部门的就业的增加而实现的。农村人口已经成为制约我国农业经济发展的最大障碍, 这是长期以来我国土地制度积淀下来的问题, 还要通过对于农村土地制度的设计来减缓农村人口的增长速度, 从而减少农村劳动力数量 (将在下面章节将做出详细论述) 。 (2) 土地的流转制度。是否通畅的农业土地流转, 对于土地的规模经营也有着举足轻重的影响。 (3) 农业经营者素质的提高。 (4) 农业社会化服务的健全。较大规模经营的成功与否, 在相当大的程度上还要取决于农业产前、产中、产后的社会化服务的水平。 (5) 农业机械化水平的提高。农业机械化水平的提高, 必然要求扩大土地经营面积。

简言之, 农户小规模经营由利大于弊走向弊大于利是渐进的, 实行较大规模经营的各项条件的具备和完善是渐进的, 这两方面的因素决定了农业的较大规模经营的进程也有着渐进性。但是不能以其是渐进的, 就对之采取听之任之的态度, 在土地制度的设计上, 应该力求在稳定农业生产和农村社会的基础上, 对于土地的规模经营采取积极的态度。在国际农业经济学家协会第25届大会上, 着重探讨了农户规模、农业制度和市场政策对农业增效的重要性。

三取得资格的成年农民租赁土地

在土地流转比例较小的时候, 就是农民外出打工少, 农业收入是家庭主要收入的时候, 在这个时候, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否流转, 何时流转, 何时收回, 用市场机制确定流转价格。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进农民的土地长期收益权。

土地流转达到40%~60%左右时, 国家首先对愿意从事农业生产的农村青年进行培训, 然后, 通过体力、智力、财力的综合考察, 决定土地的租赁者。每个家庭的租赁面积应视当地土地的自然禀赋与社会经济、人口条件而定。

这一任务应由农业管理部门来完成。国外的经验已经证明, 当农业生产单位 (家庭) 的数量减少到一定程度, 农业经营者的综合素质会明显提高, 有利于农业生产的管理和农业政策的落实。

四失去土地农民的生活保障——租赁费+财政补贴

由于实行国家所有制下的土地租赁制, 失地农民的转租收入变成了国家财政收入, 如果国家把这一部分收入, 再加少许补贴, 农民的社会保障完全能够实现。而切, 失地农民的社会保障人数会在土地国有化后的2~3年内迅速下降。因为, 除了老弱病残, 有能力的人们不会坐享“社会保障”。

五租赁制的结果分析

1 租赁制与农产品成本

在国家所有制下的租赁制, 比起平均分配的联产承包责任制来, 规模会逐步扩大2倍、3倍、5倍甚至10倍, 逐步与国际水平接轨。如果要达到法国的水平 (实际上, 法国也是一个人多地少的国家) , 需要扩大48倍。由于规模的扩大, 固定成本在农产品中的分摊比例缩小, 因而降低了农产品的成本。由于租赁地的集中, 使作业、管理成本降低。比如浇水, 在租赁的情况下是一片土地;而在联产承包责任制的情况下, 每户要挪动抽水机5~7次才能浇遍所耕种的土地。同时, 由于规模的扩大, 农产品商品数量的增加, 农户利润的增加会大于规模的增加。

2租赁制与农村经济的发展

农村经济是国家经济体系的一个重要组成部分, 对整个国家的经济发展有着重要的影响。在联产承包责任制的情况下, 经营农业的农户有2亿多, 由于各农户的人力、智力、财力不同, 落实产业结构调整的过程非常漫长。在租赁制的情况下, 国家通过限制租赁权和政策优惠, 有利于实现国家农业政策, 较快地实现产业结构调整, 使整个国民经济更协调发展, 农业经济也能更快地发展。

农村集体土地流转法律问题研究 篇3

关键词：农村集体土地流转；农村集体土地产权归属；村委会权力监督

随着社会主义市场经济的深入推进发展，农村土地流转也渐渐进入人们的视野，但是由于种种方面的原因，农村土地流转中存在很多法律问题，故写此文，探究农村土地流转中的一些法律问题。

据农业部统计，截至2012年12月底，全国农村土地流转面积达2.7亿亩，已占家庭承包耕地面积的21.5%。

十八届三中全会明确提出，稳定农村土地承包关系并保持长久不变，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。赋予农民承包经营权抵押、担保权能，是一个重大政策突破。农民对承包地拥有了完整的权能。虽然农村集体土地流转利国利民，也势在必行，但是具体现实操作中却存在许许多多的问题，这些问题的存在一方面阻碍着农村土地的流转，另一方面即使流转，土地的价值也难以真正的体现。

一、农村土地流转中存在的问题

（一）思想认识不到位

一是很多基层干部对农村土地流转并不重视，他们对土地流转的法律法规、政策、流程规范、限制条件等没有做到深入研究、大力宣传，认为土地流转与农村发展没有直接关系，造成土地流转缺乏监督管理。二是小农经济思想顽固存在。部分农民恋土情结深，认为务工经商收益虽大，但存在很大的风险，宁可低效率利用土地，也不愿意将手中的土地转让以获取利益，即使已经离开农村外出务工也不愿转出土地，担心在城里一旦失业在农村又没有土地作为最后的保障导致生活养老没保障。

（二）流转行为不规范

在土地流轉过程中，选择签订书面合同的农民极少，经调查仅占10%，口头协议大量存在，占总的合同的90%。未经发包方同意与管理部门备案公证，即使签订书面合同，也存在内容不规范、不完备，导致双方权利义务关系不明确，同时没有专人做合同管理的工作。部分业主以合同不规范为借口，遇到经营不善或其他经营问题时就撂下农民、违约逃债，或未经有关行政部门审批同意，擅自改变土地用途用以非农营利建设。

（三）规模流转难度大

农村中高学历，能力强的劳动力为了改善生活条件纷纷选择离开农村外出经商务工，剩下的劳动力大多仍进行农业生产，依靠承包地收入维持基本生活。许多业主都希望能够租赁集中成片的土地，但每个农民的想法不同，目标也不同，往往不能想到一起去，就增加了大规模转让土地的难度，影响大型农业项目的实施。

二、农村集体土地流转中存在问题的原因

（一）相关法律规范不明确

法律对农村集体土地流转的相关规定不是很明确，并没有专门的法律授权农民转让土地使用权并规定转让时的程序。

虽然我国宪法很明确得规定农村集体土地可以依照法律流转，但是《土地管理法》确并没有严格依照宪法精神，而是规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，这样的上下位法律不相符合的情况实际导致了现实生活中农村集体土地流转时的许多困难，导致具体流转时法律模糊，界定不清，时转让工作无法可依。

（二）村集体所有权实际上被村委会取代

农村土地所有者组织也就是村集体实体长期虚化，农民很难有途径发表自己的心声想法，取而代之的村委会的权力过大，实际上取代了村农民集体的所有权与决定权。

《土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；由乡（镇）农村集体经济组织所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营，管理。制约农村土地流转的最大的制度障碍是权属不清。

（三）土地流转管理不规范

农村土地流转的规范管理不到位，导致很多流转没有在法律规定下进行，致使土地流转市场的无法可依或者有法不依，土地流转缺乏专门的监督管理。

农村土地要顺利得进行流转，就必须要在之前就有个很好的规划管理，只有明确每一块土地的位置，大小，土地特性，土地用途等等数据，才能在流转时做到心中有数，才能便于流转后的管理。然而，目前很多农村没有专门的规划或者即使有规划，也停留在纸上，没有付诸实际，与实际情况差距较大，难以确定可流转的土地。

三、如何解决农村土地流转中的问题

想要解决一个问题，必须抓住问题的核心，然后对症下药，从根源上彻底解决这个问题。目前，面对农村集体土地出现的种种严重问题，我认为：想要彻底解决农村土地流转问题，必须从法律上确定农民集体的土地所有权，明确农民个人与农民集体的关系，规范转让程序，赋予农民土地所有权遭侵犯时的诉权，完善对于村委会权力的监督机制与反腐败法律的规制。

（一）确立农民集体对农村集体土地的完整所有权

要让农民集体实际上真正享有对农村集体土地拥有占有、使用、收益、处分的所有权权能，以及特殊情况下被征收时的公平交易权，使农民集体真正成为宪法上规定的集体土地所有权人的地位。只有这样做，才符合宪法精神，符合宪法赋予村民的权利，这不仅有利于稳定既存的社会关系，防止一些强势群体基于利益侵犯处于弱势地位的农民的权利，而且这样可以加强农民对于土地的主人翁的意识，有利于农民爱惜土地，保护宝贵的有限的耕地资源。

（二）明确农民个人与农民集体的关系

确立了农民集体所有权之后，农民个人和所有权的关系缺乏法律清晰明确的规定，这不能不说是一个很大的漏洞。规定了农民集体享有土地所有权，但未规定农民个人如何通过集体维护自己的土地利益，这样的规定是名存实亡，不能起到维护农民利益的本身目的的。针对这样的问题，我觉得我们可以在现代公司产权制度中找到一个较为合理的思路，那就是股份公司制。

（三）规范土地转让程序

全民所有制与集体所有制是我国所有制度的两个重要制度，且同样重要，也就是说，城市土地与农村土地除了所有权人不同，其法律地位应无本质的区别，如果人为制造地位上的差异，实际上造成了农村土地流转的很多不平等。

目前的情况是，国家垄断了土地一级转让市场，农村集体土地的转让，必须先将土地卖给国家，然后又由国家定价，并以使用权转让的方式卖给开发商，或用于其它经营、建设。国家在转让合同中起决定性作用，取代了原本应该是所有权人的农民集体，农民集体相反很难有自己的想法。

（四）完善对于村委会委员权力的监督机制与反腐败法律的规制

村委会委员在农村土地流转中因为缺少监督和法律的规制，往往会肆无忌惮的利用职权通过土地流转获利，现实中也只能靠其自律来约束，这是远远不够的，所以必须建立对于村委会委员的监督机制以及一系列反腐败法律的制定来对其真正的约束。要坚决贯彻党中央的八项规定和江苏省委的十项规定，完善村民的信访举报制度，疏通通道，以实现全社会的监督管理。要建议一套完备的以上级行政机关监督，村委会自我监督，村民监督相统一，相结合的监督体系，使腐败行为得到遏制，使农民的利益得到保护。

四、总结

土地是农村与农民的生活之本，土地政策特别是土地流转政策的成果与否直接关乎农村经济的发展和农民生活的质量。现阶段我国处于城镇化高速发展，城乡差距呈扩大趋势，城乡二元结构现象严重。我们只有更加加快农村经济转型，促进农村经济发展，才能建设更有质量的小康社会，才能真正实现中华民族伟大复兴的中国梦。

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农村土地流转合同书 篇4

甲方：

乙方：

甲方在**市郝家桥镇兴旺村四队东干渠东边水地，旱地（包沟渠）于2010年11月20号，流转给乙方耕种，经甲乙双方平等协议后，订立本合同书如下：

一：甲方把土地流转给乙方后，永久不变，一切使用权及所有权有乙方享有甲方无权干涉乙方任何使用权及所有权流转费 一次性付清。

二：甲方给乙方交地时必须把四边界限画清楚，东靠排水沟及马忠有共同使用，南靠生产路，西靠沟，北靠排水沟与杨发玉共同使用，各沟存在问题有甲方出面调解。

三：甲方给乙方交地时，包括本地内的所有水利设施，电力设施及泵站以前线路，泵站及渠道所有使用权，都有乙方管理及使用，甲方不得干涉线路及用电以后的问题都有甲方出面协调及解决。

四：乙方接受后担任土地上的所有义务工和建设经费若有搅扰甲方出面协调。

五：甲乙双方必须遵守流转合同的条列，如果有一方提出停止合同协议和不遵守合同条例提出的一方必须赔偿一切经济损失。

六：甲乙双方在出现合同问题的情况下，必须有证明签字证明，如果调解不成任何一方向人民法院起诉由人民法院裁判执行。

七：甲乙双方执行合同书，特立本合同书为证据一式三份，甲乙双方各持一份，证明人一份，具有同等法律效力，本合同书自签字起生效。

八：关于老金 马玲 租用泵站及渠道的问题，老金 及马玲在每年用水期间除交相关的水费 电费及维修费外再给与乙方一定的经济补偿。

甲方：

乙方：

证明人：

农村土地流转合同 篇5

甲方：，住所：镇（区）村组 乙方：，住所：镇（区）村甲乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规的规定，就农村土地承包经营权转包（出租）事宜协商一致，特订立本合同。

一、转包（出租）面积 甲方将其承包经营的镇（区）村组的亩土地转包（出租）给乙方从事生产经营。

二、转包（出租）期限

转包（出租）期限为 年，即自年月日起至年月 日止。

三、转包（出租）价格

转包（出租）土地价格为人民币元/亩/年。

四、支付方式和时间

乙方采用现金支付转包（出租）费的方式，支付时间为。

五、土地交付时间

甲方应于前将转包（出租）土地交付给乙方。

六、其他事项

1、甲方有权监督乙方经营土地的情况，并要求乙方按约履行合同义务。

2、乙方在不改变土地农业用途，不打乱水系，不影响第三人生产经营和流转期满后保证复耕的前提下，对转包（租用）的土地有生产经营自主权。

3、国家、集体建设需要依法征收、使用转包（出租）土地的，应服从国家或集体需要。

4、乙方在转包（出租）期限内将转包（出租）合同约定其享有的部分或全部权利转让给第三者，需经甲方和发包方同意，并签订书面补充协议。

5、因本合同的订立、生效、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的，提请村民委员会、镇农村土地流转交易服务中心调解。

七、生效条件

甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经承包经营土地所在地镇农村土地流转交易服务中心鉴证、发包方备案后生效。

八、本合同中未尽事宜，可经甲乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本合同有同等效力。

九、本合同一式五份，甲、乙双方各执一份，甲方所在地村（组）集体组织、市、镇土地流转服务机构各执一份。

甲方签字（盖章）：乙方签字（盖章）：

身份证号：法人代表身份证号：

某市农村土地流转合同 篇6

来源： 110网作者：

合同编号：__________________________

签约地点：__________________________

广州市工商行政管理局印制

甲方（流出方）：__________________________

乙方（流入方）：__________________________

双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。

一、流转标的甲方同意将其承包经营的位于________________县(市)________________乡（镇）________________村________________组________________亩土地的承包经营权流转给乙方从事________________________________________________生产经营。

二、流转土地方式、用途

甲方采用以下第_________种方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

1.转包2.出租3.互换4.转让5.入股

乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定

______________________________________________________。

三、土地承包经营权流转的期限和起止日期

双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超过承包土地的期限。

四、流转土地的种类、面积、等级、位置

论农村土地集体产权资本化流转 篇7

关于资本化 (Capitalization) 的含义, 有学者认为是资产作为生产要素稳定地处于商品生产和劳务交换过程中, 而作为资产价值表现的资本却可以在资本市场上流转, 并相应地增值或贬值。这解释了现代市场经济条件下资产和资本两种形态的分离和变化, 却没有解释这一过程的实质内容。资本化的实质内容是把资产凭其收益转换成现期市场交换价值。一项可以带来收益的土地权利, 如果与能够产生等值收益的资本价值进行交易, 这项土地权利就被资本化了, 也就出现了资本化流转。市场化是市场经济条件下农村发展的一般规律和要求, 市场化交易肯定能够促进土地资本化的实现, 促使农地资产价值得以充分显现, 但即使在市场化发育不尽完善的时期, 土地产权的资本化通过其他方式, 也应该而且能够在一定程度上实现。而这种土地权利与资本的交换正是当前农村发展的急需, 其中虽然包含有市场化交易的含义, 但市场化并不必然使农民和农村所得更多, 市场化本身也不是目的而是手段。从农村发展的实际看, 土地权利残缺和土地资产“沉睡”才是真正的问题, 解决了这一问题, 市场化也才有现实的基础, 土地权利的资本化比较而言更具有现实的意义。加快土地资本存量的流转和土地资产的显化, 推动适合农村实际的土地市场体系的完善, 增强资本分配在农村中的份额, 是让农民拥有更多的财产性收入、保障农民长远利益的更为治本的方法。

权属明确是一项资产能够资本化的前提, 任何资产只有包含完整确定的权利, 才能在流转实现其资产价值和收益。农村集体土地产权资本化流转的实质, 是使有明确权属的集体土地进入市场交换, 以资本的形式流动起来的过程。在清楚界定集体产权的基础上, 才能使集体产权主体通过要素市场, 自主地实现出租、有偿转让, 或者资产重组、抵押、质押以取得贷款等功用。构建适应产权资本化的农村土地产权制度, 实质上就是要探索符合市场经济要求的农村集体土地所有制的实现形式, 这既是完善土地流转机制, 完善集体农民土地权益的保障机制, 提高土地资源配置效率的制度基础, 同时又是实现土地财产资本化, 保障农民土地权益的现实路径。

为实现农民的土地资产的价值, 必须按照产权资本化的要求, 对农村土地产权进行市场经济条件的适应性构造, 建立具备主体性、完整性、可让渡性和交易规范性等特征的现代农村土地产权制度, 不仅要求土地产权的内容更加确定和完整, 产权合约更加灵活和多样, 而且要拓展产权权益交易的边界, 提高可交易的程度和交易效率。 (1) 农村土地产权的主体性。土地产权得到明确而严格的界定, 各项权利具有明确的行为主体、责任主体和利益主体, 才能提供交易的确定性和可预见性。土地产权的主体性使产权主体能够独立自主地以特定方式使用稀缺资源, 既可以是产权拥有者决定谁来使用稀缺资源, 又可以通过资源的实际使用来体现。 (2) 农村土地产权的完整性。明确和完善集体土地产权关系, 包括占有、使用、支配、转让和继承等各项权利, 大幅度增强农村土地产权的价值内核, 使农村土地真正具有资产性质及其产权的可交易性。 (3) 农村土地产权具有可让渡性。产权拥有者可将产权再安排给其他人的权利, 不仅表现为完整的土地产权交易或转让, 同时意味着构成农地产权的各项权利, 以及设定在土地上的其它项权利都能单独地进行交易和转让。 (4) 农村土地产权交易的规范性。在土地产权初始界定的条件下, 建立符合土地特性的规范化合约制度安排, 健全市场交易或流转机制, 以及竞争性和低交易费用的产权交易市场, 这是从资产中挖掘资本的一个重要条件, 也是效率改善的一个重要途径。

农村土地产权资本化, 包括农用地产权的资本化和非农用地或建设用地产权的资本化两个方面。农村土地产权资本化流转的政策意义, 在于这种政策使有资产的农民获得了更多的选择权。一方面农民可以依靠拥有的资产, 通过直接经营或开展合作就地增收致富;另一方面, 拥有资产本身就是转换身分和生活空间的最直接的可能性, 将会大大加快减少和转移农民的进程。城市化可能会采取不同的路径, 但其进程总体上是与经济发展水平相联系的, 资本在城乡之间的平衡分布, 将增强农村经济的活力, 带动和加快城市化的进程。有人担心农民有了资产, 会阻碍农民向城市转移, 反而无法减少农民以缓解人地矛盾。实际上, 庞大的农村人口不可能人为地或行政化地减少或转移, 靠城乡二元分割的户籍和土地政策限制, 不仅不公正也是行不通的。农民在生活空间上转移到城市, 在身分上转变为市民, 必须通过一定的内在利益驱动。工业化、城市化和市场化在短期内不会改变农村集体产权存在的依据, 相反还增强了农民与土地的依附关系, 使农民真正离开农村集体土地的成本很高。进城的农民变成为农民工, 其身份并未改变, 也不能获得市民待遇, 大多数转移出去的农民难以融入城市, 仍然在农村的集体产权与城市的非农收益之间徘徊, 并不能达到真正减少农民的目的, 农村的人地矛盾和土地细分依然存在。在农业无利可图的情况下, 农村优质劳动力大量流失, 不能实现农村土地资料与劳动者的有效结合。目前采取的农民进城务工制度, 以及缺乏公平性的土地征收征用制度, 并没有达到减少农民的目的, 也难以促进城乡经济长期稳定地发展。作者认为, 赋予农民真实的产权和资产, 才是实现农民在城乡之间、农业与非农产业之间自主转换最直接、最公正的路径。

二、农村土地承包经营权的资本化流转

农用地产权的资本化实质是承包经营权的物权化。按照物权法规定, 土地承包经营权属用益物权, 但这是一种特殊的用益物权, 它由土地承包经营权合同生效而设立, 亦具有一定的债权的表征, 但已相当弱化。物权法对承包经营权的设立、登记、确认、权利内容均作了具体的规定, 可以说其物权属性已经比较完备。土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利, 依照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转, 这为农用地产权的资本化创造了一定条件, 但对其入股、抵押作了限制, 仅限于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地。在农村土地产权物权化的基础上, 需要逐步设立一些新的权能, 以顺应农村土地财产功能日益显化和土地产权交易市场化的客观趋势。抵押权和入股权是物权重要的权利内容, 实践中由于经营风险的存在, 在农村社会保障体系缺失的情况下并不能大面积实行。作者认为, 在经济较为发达的地区, 随着农村社会保障事业的发展, 农民从事非农产业能力的增强, 应当逐步赋予承包经营土地完整的流转权利, 使承包经营土地在农用地范围内得到充分有效的利用。允许入股和抵押, 使农民更充分地实现与土地权利相联的潜在经济机会, 会促进农村土地与城市土地具有更加同等的权利。对于较大范围农民的入股和抵押的经营风险, 可以通过参与收益较有保障的基础设施建设项目, 签订保本条款等予以规避, 必要时农民集体经济组织要保留对入股公司的控制权。

虽然家庭联产承包责任制把土地经营权由集体流转到每一农户, 在一定程度上改善了土地资源与人力资源的配置效率, 但并没有把使用权集中到最优的使用者。在集体产权的制度安排下, 任何一个使用者对土地的使用方式的优劣不会影响农户的承包经营权份额, 因此难以约束在土地使用过程中的机会主义行为。承包经营权的物权化, 进一步强化了承包地的权利, 虽然提高了土地流转的价值内容, 但并未创建有效的供需机制, 实践中表现为农村土地流转的相对凝固化。尽管较低的土地产品价格、较高的土地经营生产性和非生产性成本等因素, 有助于增加农地供给, 但较高的农地经营的非生产性收益 (如社会保障) 等因素又极大地强化了农户对农地的需求, 从而使农地承包经营权流转面临着刚性的需求约束。因此, 弱化农村土地的社会保障功能, 恢复其农业生产资料的本来功用, 是农用地市场得以建立的重要外部条件。不少学者提出以土地换保障的政策方案, 通过给予农民在土地和城市社会保障之间的选择权, 实现户籍制度和农地制度改革的突破。这些方案充分考虑到迁移农民对于平等社会保障的需求, 但没有平衡考虑到迁移农民以外农民的需求, 不愿意放弃农地使用权的农民也同样需要社会保障, 只给予迁移人口社会保障迁就了社会保障的现实状况, 在迁移与不迁移农民之间制造了新的不平等。倘若给予同样的社会保障, 这样的解决方案又难以成立。所以, 任何以土地换保障的方案, 都隐含了一个前提条件, 就是忽略甚至取消土地的集体产权。土地集体产权是社会主义初级阶段特有的农村土地制度安排, 是农民在社会保障之外仍然享有的优于城市居民的一种特殊安排, 这种安排可以作为农民长期以剪刀差形式为社会贡献农民剩余的补偿, 而不能作为社会保障制度的替代。以土地作为社会保障的资金来源, 其实是农民在用土地的产出物贡献社会之后, 又用土地本身贡献社会, 这将是具有根本性的剥夺。实现城乡统筹的一种公平的构想, 是以土地换资本, 因为资本大多集中在城市, 城市化需要更多的土地;而土地大多集中在农村, 农村现代化需要更多的资本, 以各自的优势资源进行市场化的交换, 解决彼此的急需, 才具有公平合理的意义。

有不少学者提出, 应当建立农村土地使用权有偿转让制度, 即在保持农村土地集体所有基础上, 在农民享有长期承包土地权利的前提下, 允许农民在其承包期内, 根据国家有关政策通过转包、出租、互换、转让等方式有偿转让土地使用权。这样的看法是有问题的, 对此必须从承包经营权利的变动进行分析。承包经营权并不是一种纯粹的使用权, 承包经营权作为一种特殊的用益物权, 不能简单地看作使用权的流转。从权利的角度讲, 承包经营权是由承包权和经营权复合而成的, 承包权中包含一定的所有权成分, 即承包权必定是集体土地所有者中的一员;从人或者主体的角度来讲, 农民集体既是指集体土地所有权人的整体, 又是由全体承包经营权人组成的。在实践中, 有的农民把自己的承包地转包或租赁给其他农民经营, 而保留自己的承包权, 法律也认可进城农民保有在农村的承包权。作者认为, 这种农村土地承包权与经营权的分离, 并非出于促进农村生产力的发展, 而是在城乡二元分割体制下一种保障性、暂时性的安排。如果从农民工和丧失劳动能力的集体成员转包土地的合理性角度来看, 则更加清楚。 (1) 承包的目的在于经营, 经营既是承包者的权利, 也是承包者的责任, 拥有承包权而转包土地以获利, 即为“不劳而获”; (2) 无论对集体内外的经营者来说, 由于没有对特定土地的承包权, 仍然存在承包地被索回的可能, 自己的经营关系始终不能稳定; (3) 在对集体财产的管理和分配上, 即使是集体内部的经营者, 也没有基于特定承包地的相应权利, 集体成员以外的经营者更无法参与集体财产的管理和分配, 同样的经营却只能得到较少的权益; (4) 承包权人在转包或租赁承包地时, 更多从个人利益而非集体利益角度选择经营者, 会使集体难以监督经营行为, 造成土地管理上的隐患。承包权与经营权的分离, 要么出现一个拥有承包权而不劳动的群体;要么出现分离后的经营权与原有承包经营权并行的情况, 前者必然是一项残缺的权利, 必然出现交易价格难以充分显化, 交易范围受到局限等问题, 从而导致激励不足和短期行为, 并不利于农村发展。因此, 从集体产权的合理构造来看, 承包权与经营权是具有内在一致性的权利, 二者是不宜分离的。

集体组织的所有成员出售自己土地使用权, 原来的集体组织性质发生了变化, 但组织的社区性质还是一样的, 这正像一个城市被划归到另一个行政辖区以后, 城市本身还是存在的情形一样。这仍然是没有区分承包经营权与使用权得出的认识。集体以外的人获得承包经营权, 即已取得承包经营权的全部权利和义务, 除经营权 (使用权) 外, 同时取得其中的承包权 (成员权和一定的所有权) , 并与其他成员共同拥有集体所有权。倘若在承包经营权的流转中, 买者不能获得卖者的全部权利, 那么这种承包经营权名义和实际的资产价值并不统一, 将会导致需求不足而难以流转;而买者仅能成为使用者, 集体所有权人的数量将不断减少, 集体土地最终成为无主的财产, 导致集体所有权的灭失。新的承包经营权人应当按照集体制定的规则和程序, 民主地参与集体产权的运行, 行使自己的权利, 并承担维护集体权益的义务, 这是集体产权的本质所在。这样, 整个集体范围承包地的农业属性依然保留, 集体产权的性质并不发生变化, 只是成员的构成发生了变化, 新的承包经营权人替代了原来的承包经营者。当农民在城市拥有相对稳定的就业机会和收益后, 城市理所当然应予以接纳, 虽然实践中城乡的鸿沟仍然存在, 但在理论上农民享有做市民的权利。农民集体也应对外来承包经营权人予以接纳, 因为这些承包经营权人也享有做农民的权利或者本身就是其他集体的农民, 并且, 在这种接纳中保持集体自身本质意义上的存在。当然, 集体土地农业属性的延续, 有赖于新的承包经营权人的农业生产技能, 这也正如农民到城市就业需要相应的非农技能一样。这种承包经营权的流转, 也显现出农业人力资本的重要性, 更加有利于农村劳动者与土地的有机结合。

集体接纳新的承包经营权人的规模, 是由集体土地的数量自然确定的, 也与其人地比例的关系相关。由原承包经营权人自主进行承包地的流转, 将主要考虑有利于自身利益, 并不必然按照有利于集体产权的原则进行, 既可能导致一对一的转换, 也可能导致一对多甚至多对一的转换, 并不必然促进规模经营, 提高集体土地的使用效率, 因而集体有必要按照合理的人地比例关系原则进行控制, 同时要避免土地过于集中, 导致集体所有权性质的变化。在集体承包地流转初期, 由于人地比例比较紧张, 集体可能更多允许承包经营权在本集体范围内流转, 或选择数量更少的买者, 或选择耕作效率更高的买者;在人地比例相对合理时, 这种限制就没有必要了。因此, 承包经营权流转的绩效, 不仅取决于自主流转的可能性, 也包括集体对承包地流转的适当控制, 以及新的承包经营权人的人力资本。

三、农村集体建设土地产权的资本化流转

非农用地或建设用地的资本化, 实质是使农村集体土地拥有在国家规划管理前提下, 自主转变用途和直接进入统一建设用地市场的权利。农村和农民获得相应的资本, 充分发挥农村集体土地的资产效益, 促进农业产业化和农村工业化, 促进城乡人口有序流动。随着我国农业生产率的提高以及工业化、城市化的演进, 农村大量的剩余劳动力转移到非农部门, 农业收入在农民经济收入的比重大幅下降, 使土地作为农户维持生计和增加收入的职能将逐步削弱, 其作为资产的功能日渐强化, 集体建设用地的资产性质逐渐显现出来。但无论从集体土地产权的自身构造, 还是经济发展和政治社会稳定的需要来看, 我国现行法律都严重滞后于经济发展对于农村集体土地非农化的内在需要, 建立受法律保护的非农建设用地流转市场已经迫在眉睫。

由于集体建设土地流转的自发性和不公开性, 交易中由于双方都要承担不同的风险, 使得交易价格难以反映公开的市场状况, 也使得价格难以起到对市场的信号和调控作用, 不利于形成有效的价格调节机制。集体土地价格的形成, 目前主要是两种方式, 一是政府征收或征用土地, 按照政府制定的标准统一补偿的价格, 这可以看作是购买集体土地 (所有权转移) 的价格;另一种是集体土地所有者 (集体组织或农民个人) 私自将土地流转, 双方达成的协议价格。无论哪种方式形成的价格, 都不是健康市场自发形成的价格。前者价格的决定权在于政府, 后者看起来是市场价格, 但是由于存在风险 (违反法律等) , 所以也在真正的市场价格的基础上打了很大的折扣, 导致土地的不公平交易和市场混乱。

当前我国农村土地流转过程中出现的各种问题, 实质上是农村土地产权市场化不充分、不规范的结果, 既有政府追逐自身利益的经济性根源, 又有城乡二元格局所遗留的体制性根源, 但归根结底还是农村集体土地产权的残缺。市场是产权明晰与否的试金石, 行政化和自发性的交易说明土地市场发育不成熟、不统一, 交易价格偏离市场价格说明集体产权的不完整, 政府对交易的干预说明产权主体不到位, 交易程序的不规范说明产权不稳定、强度低。而城市化则把市场发育的城市和行政控制的乡村拉扯到一起, 使得含糊不清的农村土地产权制度, 立刻显示出层出不穷的矛盾和问题。这正如巴泽尔所指出的困境:离开了清楚界定并得到良好执行的产权制度, 人们必定争相攫取稀缺的经济资源和机会, 在这种情况下农民的资产利益受到严重损害。

在我国广大农村建立健全社会主义市场经济体制, 需要形成农民的市场主体地位, 减少政府对经济建设的直接干预, 增加集体和农民对土地权利的行使。在市场经济的体制下, 单一的征地模式难以统筹考虑农村土地非农化、农村劳动力转移和农民的社会保障问题。地方政府、社区集体、农民三方利益主体的博弈, 由于信息不对称和权利不对等, 使农村社区集体和农民处于弱势地位, 难以获得土地增值的利益, 不利于实现城乡统筹发展。针对当前土地征用过程中大量侵犯农民土地权益和农地流转不规范的现象, 在符合土地利用规划和年度供给计划的前提下, 应当允许集体土地自主进入建设用地市场, 采取土地所有权交易、土地使用权作价入股等方式, 让集体农民自主地通过土地用途变更实现经济利益, 这是在城市化进程中有效保护集体农民土地权益的重要制度安排。同时, 允许农民用其土地产权作为抵押物或信贷的担保, 充分地实现与土地权利相联的潜在经济机会, 扩大土地产权权益交易的边界。

明确两种土地所有权是平等的民事权利, 是土地管理法与物权法相一致的必然要求, 应当作为该法的指导原则之一。法律应当明确集体土地所有权与国家土地所有权是两个平等的民事权利主体, 在交易中享有同等权利。如果两种土地所有权不平等, 政府和企业的手便共同伸向农民, 圈地运动就不可能得到遏制。国家征收集体土地, 必须向被征地支付与市场价格相等的所有权价格;国家征用集体土地, 必须向被征地支付与市场价格相等的使用权价格, 并在公共目的完成后将征用土地归还给农民集体。根据物权法的有关规定, 国有土地使用权可以进入市场交易, 集体土地使用权也可以进入市场交易。从集体土地所有权上直接派生出来的集体建设用地使用权可比照国有土地使用权, 通过出让、租赁、作价出资或入股等方式取得, 可以获得与国有土地具有同等权利的集体土地使用权证。农民集体经集体决定可以转让集体土地所有权, 并获得相应的所有权收益, 也可以保留集体土地所有权, 而让集体土地使用权进入市场流转, 农民在使用权流转中获得与其权利相当的收益。

摘要：由于土地权利的不确定性和法律的诸多限制, 农民的土地权利不能在市场上自由转让或流转, 这种土地的市场价值不能充分实现。应当在物权法框架下, 按照产权资本化的要求, 对农村土地产权进行市场经济条件的适应性构造, 进一步完善承包经营土地和集体建设用地的资本化流转机制, 以充分发挥农村集体土地的资产效益, 促进农业产业化和农村工业化。

农村集体土地流转合同书 篇8

农业、农村和农民问题归根结底是土地问题,土地是农村最基本的生产资料。在市场经济条件下,土地作为一种资源和生产要素,必然要求合理流动和优化配置。然而,农村集体土地使用权流转问题一直没有得到根本解

决,其制约因素是多方面的,但为农村集体土地使用权流转服务的社会中介组织发展滞后是其重要原因。

一、农村集体土地使用权流转

(一)农村集体土地使用权流转的现状

纵观新中国历史,我国的土地流转历经了一个从禁止→限制→开放的发展轨迹。1978年改革开放,农村集体土地实行以家庭联产承包为主的经营体制。30多年的实践证明,这种土地经营体制在当时不仅充分调动了农民的积极性,提高了农民收入,也有效地解决了多数人的温饱问题。但是近年来,随着农业和农村经济的发展,特别是农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的推进,农村集体土地使用权流转速度明显加快,规模不断扩大,土地使用权流转由沿海发达地区向内地扩张趋势十分明显,土地流转形式也日趋多样化。世界银行一份研究报告指出:当人均GDP小于500美元时,农民以分散的自给自足经营土地为主,这种传统方式的目标实现只能是单纯循环的自然经济。只有当人均GDP大于1000美元之后,农村土地的商业运用和市场价值才能显现出来,表现在土地拥有者有转移土地的强烈愿望,而土地经营者又有扩张规模的迫切需求,二者共同作用促进土地使用权流转。早在2003年,我国人均GDP就已达到1090美元,但时至今日我国农村土地流轉仍处于较低的水平,这是值得我们深入研究的课题。2008年党的第十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。这一政策无疑顺应了经济发展的规律,被认为是新中国的第三次土地革命。

(二)制约农村集体土地使用权流转市场发展的因素分析

首先,经济发展水平以及农村劳动力就业限制是制约农地流转的重要因素。劳动力的转移是农地流转的前提,农户的农地流转行为与经济发展水平及劳动力转移密切相关。有些学者通过对农地流转市场的调查研究发现:第二、三产业比重越大的地区、农村劳动力非农化就业水平越高的地区,农地流转的规模也越大。姚洋认为一个经济发达地区,农民会因非农收入的不同而对土地的估价不同,使土地交易成为可能,并会涌现出经营上百亩土地的大户;而在一个经济较落后的地区,由于缺少农业外部的就业机会,加之从事农业的边际收入效用相对较高,因而每个农户都想得到更多的土地,从而抑制了土地市场的发育。

其次,农村土地流转市场缺乏规范管理,经营机制不健全。主要表现在:一是农村土地流转的程序规范不健全。农户大都是通过私下的口头协议流转土地,很少签订书面合同,对承包户、经营户、村集体三方的权利、义务界定不清。二是土地流转范围小、流转形式单一。农村土地流转主要发生在亲戚之间、邻居之间以及朋友之间,大多以村内流转为主,向科研单位、企业和村外人员流转的很少。而且土地流转形式单一,大多数都是以转包的形式进行流转,通过乡村集体组织、龙头企业或社会中介组织牵头进行的流转很少。三是由于土地经营收益不高,也导致了流转面积小,规模化经营程度低。由于农业结构调整力度欠缺,农业技术应用水平不高,土地生产经营效益低下,导致了土地对潜在需求者的吸引力也不高。据调查,有62.5%的调查户认为种田效益低是影响土地流转的主要原因。

第三,为农村土地使用权流转服务的社会中介组织发展滞后抑制了农地流转市场的发展。农村土地承包经营权流转的主体是农户,但由于受地域和阶层的限制,承包经营权转入、转出的流转信息渠道不畅通,制约了土地流转。一个健全的社会中介组织体系能够打破区域和阶层的局限,促进土地承包经营权的流通。然而,社会中介组织的缺位,限制了承包经营权的大范围、长期的流转。由于我国农村土地流转社会中介服务体系尚未建立,供需信息尚未形成区域网络,供需双方的信息不能及时沟通,呈现出“想转的转不出,想要的得不到”这一矛盾,因此难以形成有效流转。据调查,有20%的调查户认为引导和服务不够是影响土地流转的主要原因。

最后,农民的收入不稳定、社会保障体系不健全,也导致农民不愿将土地进行流转。时至今日,我国大多数农民还是以土地作为生存和就业的保障。由于农民的就业渠道有限,就业岗位也不稳定。同时农村劳动力文化素质偏低,转移就业的能力较差,而目前针对农民的职业培训、就业指导、维权服务等机制还不完善,再加上农村的养老、医疗、社会救助等社会保障体系不健全,大多数农民主要还是依靠土地收入解决看病、上学、养老等问题,普遍把土地作为最基本的生活保障来看待,对于流转土地存在后顾之忧。

二、社会中介组织在农村集体土地使用权流转中的功能定位

农村社会中介组织存在的合理性源自它对社会、国家和农村的功能。社会中介组织在农村集体土地使用权流转中的功能主要体现在:

首先,社会中介组织是连接农民与政府、农民与市场的桥梁和纽带。农村社会中介组织介于政府、企事业单位、社会团体以及农民个人相互之间,是连接农民与政府、农民与市场的桥梁和纽带。建设农村土地使用权流转市场,其最主要的参与者是政府、企业和农户。由于他们都有着追求自身收益最大化的趋向,这些利益主体在激烈的市场竞争中需要有新的组织形式来维护其利益,同时,政府也需要有一个中介性组织来沟通与他们之间的联系,这不仅有利于减少政府搜集信息的成本,也有利于社会和谐和农村稳定。农村社会中介组织的产生和发展在很大程度上顺应了这种需求。由于社会中介组织的社会性、中介性和服务性等特点,可以在政府和农民之间形成一个交流对话的平台和直接沟通政府与农民的桥梁。因为,“政策制定过程是一个不同利益团体相互博弈的过程,参与博弈的团体越多,考虑的因素越周全,政策也就越有可能不侵犯弱势群体的利益,更富有生命力”。

其次,社会中介组织是建立健全农村土地流转市场不可或缺的主体。社会中介组织能平衡社会资源在农村合理配置。农村社会中介组织作为政府、农民与市场的中间地带,在配置社会资源,推动农村生产力水平的提高,推进农村经济持续快速健康发展都发挥着积极作用。首先,社会中介组织信息集成度高,资源丰富,可以有效地整合社会资源,沟通交流渠道,是建立健全农村土地流转市场不可或缺的主体。其次,社会中介组织能够通过社会捐助,动员社会各方面资源参与农村土地流转市场的建设和发展。再次,社会中介组织能动员社会的力量、组织更多的民众参加到农村土地流转市场的建设中,并成为推动农村土地流转市场建设和发展的主体,配合政府、监督政府实现农村土地流转市场的合理资源配置。

第三,社会中介组织能提升不同市场主体的服务需求。市场经济是多元化经济,市场供求变化多端,使得农村土地使用权市场各环节出现时间差,农民仅靠自身封闭的系统是难以适应的。何况在市场经济中充斥着大量的各种各样的错综复杂的信息,这需要专门的人才和机构运用现代化手段去综合、开发利用,从而形成信息商品,产生价值和使用价值。而这些都可以依靠办事公正快捷、熟悉情况、成本低廉的社会中介组织去完成,社会中介组织能提升不同市场主体的服务需求。随着农村市场经济体制的逐步完善,市场竞争更加激烈,经济发展更加复杂化和动态化,在农村土地使用权流转市场中,不同层次需求的利益主体迫切需要社会中介组织为其发展提供多种形式的服务。

三、我国农村社会中介组织发展现状

当前我国农村社会中介组织发展较快,在农村经济发展中发挥了积极的作用,但是农村社会中介组织的发展还处于初始阶段,缺乏有效的引导、扶持、服务和规范,发展中还存在诸多问题。我国农村社会中介组织目前存在的问题主要有:一是政府对发展社会中介组织认识不到位,没有把发展农村社会中介组织当作农村改革的一个主要环节来抓;二是缺乏法律规范和保障。农村社会中介组织中的法律地位还不明确,例如专业合作经济组织,在法人登记、征缴税收、获取贷款等方面缺乏法律依据和保障;三是支持力度不够,农村社会中介组织一般力量比较薄弱,如果得不到资金、信息和技术等要素支持,就很难发展壮大;四是农村社会中介组织内部缺乏规范管理,经营机制不健全。由于农村社会中介组织经营机制不健全,自身开拓市场能力欠缺,再加上工作基本条件较差、经费不足,使得农村社会中介组织在发展中缺少动力和活力。与此同时,许多农村社会中介组织并没有意识到自身是一个社会性、非营利性组织,不能充分利用自身的民间特性,整合内部资源和外部力量,因此表现在社会服务中质量不高,市场领导能力欠缺,不能获取农民认同的不利局面。五是欠缺公平有序的市场竞争环境和法制环境。

四、建立健全农村土地流转市场必须培育和发展社会中介组织

农村社会中介组织是社会分工和农村经济发展的必然产物,是社会主义市场经济体系的重要组成部分。农村社会中介组织是否发展及其规范程度,标志着农村市场体系的发育成熟程度。建立农村土地使用权的市场制度是农村土地制度变迁的必然趋势,而完善社会中介组织体系是实行农地市场化的关键。因此建设农村集体土地使用权流转市场,必须培育和发展社会中介组织。

首先,要求政府在政策上给予足够的支持。各级政府以及村级组织应当积极扶持建立土地流转社会中介组织,围绕土地流转的管理及中介,認真做好土地流转的调查研究,掌握农村土地流转动态,收集发布土地供求信息,规范土地流转程序,指导办理土地流转手续,协调处理流转各方关系,积极探索新形势下政府对社会中介组织的扶持形式。主要包括:一是以行业协会为主体,加强农业信息网的建设。二是资金扶持。把农村社会中介组织和各类专业合作组织,纳入银行政策扶持的范围内,可采取“专款专用”的方式。三是服务支持。工商、交通、计量、公安等部门都要为农村社会中介组织的发展搞好服务,为农地的合法流转开辟“绿色通道”,彻底整治市场环境,保护社会中介组织的合法权益。四是财政及税收支持。政府可以向农村社会中介组织购买农村公共服务,在税费政策上给予优惠,允许在一定范围和条件下开展部分经营性活动等,从而使其真正成为不同层次需求的服务者。

其次,对农村社会中介组织进行规范管理。主要是制度规范,通过制定示范性的章程、管理制度,在组织名称、目标、法人资格、经营内容、章程以及登记管理办法等方面,做到规范化,确保社会中介组织健康发展。尽快明确农村社会中介组织的法律地位。对政府扶持起来的组织要理清产权关系,明晰双方的权利和义务,使其进入规范化运作轨道。逐渐健全对农村社会中介组织的管理评价方法,对其进行引导和监管。

第三,建立健全有利于土地流转和社会中介组织发展的市场环境。首先,政府不但要对土地流转有宏观上的调控,而且还要加强对土地流转的规范化管理,要全面建立农村土地流转登记制度,建立科学的农地资产评估体系,合理评价农村土地价值,形成城乡地政一体化的管理。其次,还要积极稳妥地推进城镇化建设,发展壮大县域经济,加快农业剩余劳动力转移和乡镇城市化进程,为土地流转创造条件。最后,政府还要逐步建立和完善农村社会保障体系,以逐步弱化土地的福利和社会保障功能。

(本论文是上海市教委科研创新项目《农民土地权益保障的法律机制研究》(课题号:08YS152)的中期成果)

2018年农村土地流转合同 篇9

___________________________________ 乙方：___________________________________ 根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》法律、规章的有关规定，经双方共同协商，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权流转事宜，订立本合同。

一、承包土地面积共为_________亩，界限为东至____________________________ 西至____________________________ 南至____________________________ 北至____________________________。

二、租赁期限：土地租赁期限为____年，自______年____月____日至_____年____ 月____日止。

三、租赁价格及租赁方式：每亩每年租金为_________，合同期内承包金一年一结，以每年的___月____日为限，付款时间为每年______月______日。

四、合同生效后，甲方既失去土地使用权，同时不能干涉乙方对该土地的正常生产经营行为。

五、甲方必须对乙方生产经营活动提供优良投资环境和社会治安环境，并提供必要的便利，在乙方的生产中甲方不能

第 1 页 以任何借口阻挠。乙方有权无偿使用村组内的水渠、道路、用电等公共设施。在承包期内乙方有权转让土地使用权。

六、流转土地在国家或集体使用该土地时，乙方应服从且有权获得相应的补偿和投入建设的地面附属物补偿费，地下矿产、石油归甲方。

七、有下列情况之一的，本合同可以解除或终止。①、经双方当事人协商一致，可以解除本合同。②、订立的本合同依据国家政策发生重大变化。③、一方违约，使合同无法履行的。

④、乙方经济状况显著恶化，有证据表明合同无法履行的。⑤、因不可抗力的重大自然灾害使本合同无法履行的。⑥、合同期内，如因国家和政府农业基础设施占用或征用该土地时，本合同自行终止，甲乙双方不负违约责任。

八、违约责任

①、乙方对应付的租赁费不能以任何理由拖欠，如果发生拖欠行为，甲方有权收回土地。

②、因变更或解除本合同使一方造成损失的，除依法可免除责任外，由责任方负责赔偿。

③、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的应给与赔偿，情节严重的将依法处理。

九、合同期满后，若甲方继续流转该土地的使用权，乙 方有优先承包的权力，若不继续流转，乙方对土地附属物享

第 2 页 有处理的权力。

十、合同纠纷的解决方式

甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决;协商不成的，可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解;双方当事人不愿意协商或调解，或者协商、调解无效的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，不服仲裁决定的，在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院起诉;也可直接向人民法院起诉。

十一、本合同一式四份甲乙双方村组各执一份，双方签字盖章后生效。

本合同如遇法律、法规和现行政策相抵触的未尽事宜，经双方协商一致后可签订补充协议，与本合同有同等法律效力。

甲方： 乙方：

____年____月____日 ____年____月____日

农村土地承包经营权流转合同书 篇10

湘农办[2007]44号

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关于印发全省农村土地承包经营权

流转合同书（式样）的通知

各市（州）、县（市、区）农办、经管局（处、科）：

根据《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》第二十三条：“农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定”的规定，现将统一制定的全省农村土地承包经营权证流转合同书（式样）印发给你们，请认真遵照执行。附：农村土地承包经营权流转合同书（式样）

二00七年七月十七日

主题词：农村土地承包经营权证流转合同书（式样）通知 湖南省人民政府农村工作办公室秘书处2007年7月17日印发

湖南省沅陵县农村土地承包经营权

流转合同书

甲方（承包方）名称：

地址：

乙方（受让方）名称：

地址：

为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营流转管理办法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲方双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同：

一、土地承包经营权流转方式：甲方采用方式将其承包的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途：乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产，合同双方约定：。

三、流转的期限和起止日期：合同双方约定，土地承包经

营权流转期限为年，从年月日起，至年月日止。

四、流转土地的种类、位置、面积、等级：甲方将承包的地具体位置（名称、四至）（可具体列表说明，并附土地现状平面图）。

五、流转价款及支付方式、时间：合同双方约定，土地流转费用以现金（实物）支付。乙方每年（时间，或一次性）支付甲方/亩，（或实物公斤/亩），合计。

六、甲方的权利和义务：

（一）权利：按照合同规定收取土地流转费，按照合同约定到期收回流转的土地。

（二）义务：协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解乙方和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。

七、乙方的权利和义务：

（一）权利：在受让的土地上，具有生产经营权。

（二）义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地（荒地、林地等）进行有效保护。

八、合同的变更和解除：有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：

（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人

利益的；

（二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；

（三）一方违约，使合同无法履行的；

（四）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；

（五）因不可抗力使合同无法履行的。

九、违约责任：

（一）甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。

（二）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

（三）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地、破坏地上附着物的；不按时交纳土地流转费的。

十、合同纠纷的解决方式：甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的由村民委员会或乡（镇）人民政府、街道办事处等调解解决。不同意调解或调解无效的，双方协商向县级农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30内向人民法院起诉。

十一、其他约定事项：

（一）本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇农村土地承包合同管理机构一份。自甲、乙方签字或盖章之

日起生效。如果是耕地转让合同或专业生产经营项目流转合同，应以原发包方同意之日起生效。

（二）合同甲、乙双方约定的其他事项。

（三）本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方（承包方）签字：

乙方（受让方）签字：

年月日

村集体经济组织或村委会

批准或备案意见（盖章）：

年月日

乡（镇）人民政府农村土地

承包管理部门鉴证意见