价格评估机构管理办法

价格评估机构管理办法（精选8篇）

价格评估机构管理办法 篇1

【发布文号】国家发展和改革委员会令第32号 【发布日期】2005-06-22 【生效日期】2005-07-01 【失效日期】

【所属类别】国家法律法规

【文件来源】国家发展和改革委员会

价格评估机构资质认定管理办法

(国家发展和改革委员会令第32号)

《价格评估机构资质认定管理办法》已经国家发展和改革委员会主任办公会议讨论通过，现予以发布，自二○○五年七月一日起施行。

国家发展和改革委员会主任：马凯

二○○五年六月二十二日

价格评估机构资质认定管理办法

第一条 为加强价格评估机构的资质管理，规范价格评估机构资质认定行为，保障和监督价格评估机构依法执业，促进价格评估机构逐步建立自律性的运行机制，根据《 中华人民共和国价格法》、《 中华人民共和国行政许可法》和《 国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，制定本办法。

第二条 从事各种有形财产和无形资产及有偿服务估价业务的价格评估机构的资质认定与管理适用本办法。价格评估机构在工商注册登记前，需通过价格评估机构资质认定。国家法律、法规另有规定的，从其规定。

第三条 价格评估机构资质实行等级制。根据价格评估机构具备的条件分为甲级、乙级、丙级。

甲级价格评估机构可在全国范围内开展价格评估工作；乙级价格评估机构可在机构所在地的省级(指省、自治区、直辖市，下同)行政区域范围内开展价格评估工作；丙级价格评估机构可在机构所在地的市（地）、县范围内开展价格评估工作。

第四条 甲级、乙级价格评估机构资质认定由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门受理和初审，国家发展改革委审批。丙级价格评估机构资质认定由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门审批，报国家发展改革委备案。

第五条 丙级价格评估机构应当具备下列条件：

（一）具有工商注册企业法人资格的基本条件；

（二）具有相应的组织章程和必要的管理制度；

（三）具有固定的工作场所；

（四）经国家发展改革委价格评估人员执业资格认定，取得《中华人民共和国价格评估人员执业资格证书》的价格评估专业人员不少于五名；

（五）具有经济、会计及相关工程技术等专业的中、高级职称的技术人员不低于企业实有总人数的30%；

（六）注册资金不低于二十万元人民币。

第六条 乙级价格评估机构，除应当具备本办法第五条(一)、(二)、(三)项规定的条件外，还应当具备下列条件：

（一）经国家发展改革委价格评估人员执业资格认定，取得《中华人民共和国价格评估人员执业资格证书》的价格评估专业人员不少于七名；

（二）具有经济、会计及相关工程技术等专业的中、高级职称的技术人员不低于企业实有总人数的50%；

（三）注册资金不低于五十万元人民币。

第七条 甲级价格评估机构除应当具备本办法第五条(一)、(二)、(三)项规定的条件外，还应当具备下列条件：

（一）经国家发展改革委价格评估人员执业资格认定，取得《中华人民共和国价格评估人员执业资格证书》的价格评估专业人员不少于十名；

（二）具有经济、会计及相关工程技术专业的中、高级职称的技术人员不低于企业实有总人数的60%，其中具有高级职称的技术人员不低于企业实有总人数的15%；

（三）注册资金不低于一百万元人民币。

第八条 申请价格评估机构资质等级认定，应当提交以下材料：

（一）填写的《中华人民共和国国家发展和改革委员会行政许可事项申请表（价格评估机构资质认定申请）》；

（二）证明具备工商注册企业法人条件的材料；

（三）价格评估机构专业人员执业资格及技术职称证明材料；

（四）价格评估机构组织章程和有关制度；

（五）价格评估机构资质认定申请书。

第九条 申请乙级或者甲级价格评估机构资质认定的除提交第八条规定的材料外，还要提供五个以上价格评估典型实例材料和丙级或者乙级价格评估机构资质证书。

第十条 价格评估机构资质认定申请人提供的申请材料齐全，符合本办法规定要求的，初审机关自收到申请材料之日起即为受理。申请材料不齐全或者不符合规定要求的，初审机关应在当场或在五个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。

初审机关受理或不予受理资质认定申请人的申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证。

第十一条 甲级和乙级价格评估机构资质认定的初审机关应当自其受理价格评估机构资质认定申请人申请之日起二十个工作日内完成初审。

第十二条 甲级和乙级价格评估机构资质认定审批机关应当自收到初审机关初审意见之日起二十个工作日内作出准予或不予资质认定的决定。二十个工作日内不能作出决定的，经价格评估机构资质认定审批机关领导批准，可以延长十个工作日并应当将延长期限的理由告知申请人。

第十三条 价格评估机构资质认定审批机关作出准予资质认定决定的，应当自作出决定十个工作日内向申请人颁发、送达相应等级的《中华人民共和国价格评估机构资质证书》；依法作出不予资质认定书面决定的，应当说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或提起行政诉讼的权利。

第十四条 《中华人民共和国价格评估机构资质证书》由国家发展改革委统一印制。

第十五条 价格评估机构资质证书的有效期限为三年，有效期满前三十天，价格评估机构应按规定到资质认定机关重新申请办理认定手续。重新认定时，价格评估机构资质认定申请人要提供近三年的工作报告、人员现状和五个以上价格评估典型实例材料。

第十六条 价格评估机构登记内容变更，须及时到资质认定机关办理变更手续。

第十七条 国家发展改革委和各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门应当在办公场所公示价格评估机构资质认定的依据、条件、程序、期限以及需要提交的全部材料目录和申请书示范文本。准予价格评估机构资质认定的决定应在国家发展改革委和各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门网站等媒体公布。

第十八条 政府价格主管部门应当加强对价格评估机构执业的监督检查，及时纠正价格评估机构执业中的违法违规行为。

第十九条 政府价格主管部门依法对价格评估机构进行监督检查时，应当将监督检查的情况和处理结果予以记录。公众有权查阅有关记录。

第二十条 政府价格主管部门依法对价格评估机构进行监督检查时，可以查阅或者要求价格评估机构如实提供有关情况和材料。

第二十一条 政府价格主管部门依法实施监督检查时，不得妨碍价格评估机构正常经营活动，不得索取或者收受价格评估机构的财物，不得谋取其他利益。

第二十二条 个人和组织发现价格评估机构有违法活动的，有权向政府价格主管部门举报，政府价格主管部门应根据管理权限及时核实、处理。

第二十三条 有下列情形之一的，国家发展改革委和各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门依据权限，可以撤销准予价格评估机构资质认定的决定，收回《中华人民共和国价格评估机构资质证书》，并在国家发展改革委和省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门网站等媒体公布：

（一）对不符合法定条件的申请人作出准予价格评估机构资质认定决定或者超越法定职权作出价格评估机构资质认定决定的；

（二）价格评估机构以欺骗、贿赂等不正当手段，取得准予价格评估机构资质认定决定的；

（三）依法可以撤销准予价格评估机构资质认定决定的其他情形。

第二十四条 有下列情形之一的，价格评估机构资质认定审批机关应当依法办理有关价格评估机构资质的注销手续：

（一）价格评估机构资质证书的有效期限届满未按规定重新认定的；

（二）价格评估机构法人资格依法终止的；

（三）准予价格评估机构资质认定的决定被依法撤销的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第二十五条 价格评估机构资质认定机关及其工作人员违反本办法的规定，有下列情形之一的，由其上级行政机关或监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任：

（一）对符合法定条件的价格评估机构资质认定申请不予受理的；

（二）对符合法定条件的申请人不在法定期限内作出准予价格评估机构资质认定决定的；

（三）对不符合法定条件的申请人作出准予价格评估机构资质认定决定或者超越法定职权作出价格评估机构资质认定决定的；

（四）不在办公场所公示依法应当公示的材料的；

（五）在受理、审查、决定价格评估机构资质认定的过程中，未向申请人、利害关系人履行法定告知义务的；

（六）申请人提出的申请材料不齐全、不符合法定形式，不一次告知申请人必须补正的全部内容的；

（七）未依法说明不受理价格评估机构资质认定申请或者不予价格评估机构资质认定理由的。

第二十六条 价格评估机构资质认定机关工作人员在办理价格评估机构资质认定、实施监督检查时，索取或者收受他人财物或者谋取其他利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第二十七条 价格评估机构资质认定机关实施价格评估机构资质认定，擅自收费的，由其上级行政机关或者监察机关责令退还非法收取的费用；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第二十八条 价格评估机构资质认定申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请价格评估机构资质认定的，价格评估机构资质认定机关不予受理或者不予价格评估机构资质认定，并给予价格评估机构资质认定申请人警告。

第二十九条 价格评估机构有下列行为之一的，价格评估机构资质认定审批机关应当依法给予行政处罚：

（一）价格评估机构资质认定申请人以欺骗、贿赂等不正当手段取得准予价格评估机构资质认定决定的；

（二）涂改、倒卖、出租、出借、非法转让《中华人民共和国价格评估机构资质证书》的；

（三）超越认定的执业范围执业的；

（四）向负责监督检查的行政机关隐瞒有关情况、提供虚假材料或者拒绝提供反映其活动情况真实材料的；

（五）法律、法规、规章规定的其他违法行为。

第三十条 对未经行政许可擅自从事必须进行行政许可的估价业务收取估价费用的机构，政府价格主管部门应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 价格评估机构资质认定与管理所需经费，按规定向同级财政部门申请。

第三十二条 丙级价格评估机构资质认定管理工作由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门参照本办法进行。各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门可根据本办法制定实施细则。

第三十三条 本办法由国家发展改革委负责解释。

第三十四条 本办法自2005年7月1日起施行。原国家计委有关规定与本办法不一致的，一律以本办法为准。

价格评估机构管理办法 篇2

目前,国内在二手房地产评估中,广泛使用成本法、 收益法、市场法三种传统方法; 这几种方法存在着主观随意性、无法反映市场实际情况、资本化率不容易确定等问题。故将特征价格模型引入到房地产估价中,并从住宅类房地产特征价格的角度出发,分析影响住宅类房地产价格的各种影响因素,构建出基于特征价格模型的沧州市二手房价格估价模型,对其特征价格进行分析。

2特征价格模型及应用

hedonic是因为商品价格取决于商品属性的系数值以及属性带给消费者的愉悦和满足感,其实质是从产品的异质性出发,把产品价格分解为特征价格,并通过市场交易数据估计出产品特征的隐含价格。住宅特征价格模型主要研究的是住宅属性的隐含价格。住宅特征价格是指在竞争性市场的均衡条件下,住宅购买者所支付的价格购买住宅各种属性特征所带来的满意程度。

2.1基本模型

价格P与商品特征之间的关系表达为:

式中,P为商品的市场价格,C为商品的特征向量。

2.2模型的线性函数形式

式中,a为截距项,ai( i = 1,2,…,n) 为待定系数, Xi为住宅要素,ε 为误差项。

线性函数中自变量和因变量均以线性形式进入模型, 回归系数对应着特征的隐含价格。

2.3数据来源

本文主要是以沧州市主城区二手房为研究对象,沧州市主城区分为运河区和新华区,根据沧州市主城区交通道路,划分为14个均质区域,选取280个二手房价格数据。 同一均质区域内的价格相对在同一水平上。本文样本数据主要是沧州房地产交易中心、沧房经纪、搜狐沧州房产等信息网,结合小区实地调查获取。

2.4特征变量的选取及量化

本文在住宅区位、结构、邻里三大特征的基础上,主要选取的特征因素有繁华程度、交通情况、基础配套设施、 生活服务设施、教育配套设施、物业管理、房龄、楼层、 景观、建筑结构、朝向、室内装修12个因素 ( 见下表) 。

2.5二手房特征变量回归分析

本文将样本数据输入特征价格p = a0+ Σ aiXi+ ε 模型,利用SPSS 19. 0软件对样本数据进行计算,进行多元回归,可得到模型参数。选取最小二乘法作为进行模型估计的方法。

通过SPSS 19. 0软件计算,得出线性模型相关系数R = 0. 945,拟合优度R2= 0893,这就说明了模型具有较强能力。线性模型的方差分析的显著性检验值Sig = 0. 000,其小于0. 01,说明了该回归方程是具有高度显著的,F = 34. 634,表明了多个自变量与因变量 ( 评估价格) 之间存在线性关系。

模型D - W = 1. 703,其值小于2,根据序列相关检验的原则,可以得知模型的残差不存在序列相关。

2.6模型结果

通用以上分析,得出沧州市二手房价格估价模型如下:

式中: X1———繁华程度; X2———交通情况; X3——— 基础配套设施; X4———生活服务设施; X5———教育配套设施; X6———物业管理; X7———房龄; X8———楼层; X9———景观; X10———建筑结构; X11———朝向; X12———室内装修。

从上面估价模型得出:

繁华程度、房龄、楼层、装修程度与二手房的评估价格呈负相关。随着房龄的不断增加,表明了住宅类房地产所剩余的价值是在不断地减少,所以评估价格降低; 繁华程度的增加使居民生活更便利,但环境变得嘈杂,噪声、 汽车尾气等污染,反而使得生活质量降低,引起评估价格的降低; 多层二手房楼层越高其价格越低; 装修程度受到个人喜好程度制约,对于二手房来说,即使是豪华装修, 但与购房者的兴趣爱好不符,从而增加了装修拆除重新装修的成本,无形中增加了其后期成本,使得交易价格降低。

交通情况、基础配套设施、生活服务设施、教育配套设施、物业管理、景观、建筑结构、朝向等特征变量与二手房的评估价格呈正相关。这些因素与日常生活息息相关,人们在购买二手房时均会着重考虑这些因素,模型中的系数水平比较符合实际的情况。

3结论

本文运用特征价格模型来定量分析城市房产价格,通过特征价格的视角,理解房价之间的差异和共性,建立沧州市区二手房的特征价格模型。由于使用价格数据比较真实可靠,特征价格分析评估的结果更接近实际应用效果, 对于二手房价格评估有一定的借鉴意义。

摘要：本文运用特征价格模型,以沧州市二手房为研究对象,调查收集沧州市主城区二手房交易数据,运用SPSS19.0软件对调查数据进行分析,得出影响二手房价格的特征变量数据,构建沧州市二手房价格估价模型。

构建玉器价格评估体系 篇3

国人素有礼玉、爱玉、赏玉、佩玉、藏玉的情结。自距今1万年前的史前社会以来，制作精细工巧、材质温润坚硬的各式玉器便一直是人们敬仰礼神、美化装饰、身份标志、财富象征的珍奇物品，成为历代王朝上层社会和世俗百姓共同喜爱与追觅的对象。玉器文化既具有源远流长、经久不绝的纵向特征，又拥有博大精深、与时俱进的横向特点，在各个不同的历史时期与区域扮演过不同的角色，承担过性质迥异的社会功能。玉器是中国历代艺术品中与人们的政治生活与社会生活联系最为密切的一种特殊艺术品，像当今尚在使用的许多词汇，如“金玉满堂”、“金声玉振”、“金玉珠宝”、“珠玉财宝”、“被褐怀玉”、“比德于玉”、“温其如玉”、“金玉良缘”、“化干戈为玉帛”、“玉不琢不成器”、“宁为玉碎不为瓦全”、“君子无故玉不去身”等等一系列蕴含特定社会观念的玉文化词汇由此产生，从而影响、塑造了一代代中国人的言行、人格，成为世守时崇的显性或隐性的规范，并与其他文化形态一道最终汇聚成为代表东方历史文化无穷魅力的源泉，成为中华文化在世界民族文化之林的显著标志之一，东方人爱玉石和西方人爱钻石是区别东、西方文化的浅显特征。中国历代生产制作的玉质产品，不仅是最具时代特色与艺术性质的文化遗物，同时因其材质珍贵、工艺复杂、不易制作等特色而具有了极高的经济价值，是国内外博物馆与民间收藏界争相追逐的重要珍藏主体。

如果从商代开始收藏夏王朝的“夏后氏之璜”算起，玉器收藏便是中国最早出现的古物收藏品，已历3000多年。今天，随着经济发展和人们对优秀精神文化产品的需求，玉器收藏又成为收藏界的一大热门。值得人们关注的是，由于玉器文化的性质特殊，除了在拍卖会上可以看到玉器的拍卖价格外，国内各博物馆馆藏玉器一律没有标注其价格。专业部门在介绍玉器藏品表示价值时，往往用“价值连城”、“国宝”、“珍贵文物”等等空泛而专业的术语，真正具有民间理解的可以明白表示多少金额的什么价值呢?云山雾遮，不明其妙。相信绝大多数的观众或者收藏者也会作如是思索。

作为一种有物质材料、具体形体、特殊工艺、文化内涵、时代风格的玉器实物，应该和别的文化艺术品一样拥有一定的经济价值或市场价格，这不仅是时代对了解玉器文物藏品价值的要求，也是社会对文物行业提出的一种要求，更是文物行业细化文物研究与管理的必然趋势。当玉器文物藏品屡屡被盗、玉器文物被破坏的时候，公安部门往往会为值多少钱、够不够立案标准而犯愁；在处理具体案件时，又往往为文物的级别与经济数额的折算而烦神；没有价格，各级政府财政部门在修建文物库房时，也往往会认为不值得；而一些收藏单位更容易出现将玉器藏品当作一般礼物送领导的问题，这些情况都是因为玉器藏品没有价格。如果文物部门结合玉器的时代、材质、工艺、文化、功能、数量、大小、特点等多方面因素综合考虑，再结合当代拍卖会的玉器成交价格作为参考，对现属国有玉器文物藏品进行价格评估，岂不是可以满足社会的需要，便于开展工作？

玉器价格评估方式的思考

由于前人对玉器价格评估缺少系统的工作，又缺少相应评估标准与规则，所以，这是项高难度的工程，也是充满变数却有规律可循的工作。高难度是指玉器文化的丰富广泛，必须具有较全面的知识才能开展工作，将玉器的时代、品质、工艺、功能、文化等多方面的因素通盘考虑，不能轻率从事，仅仅凭一点或某几点特征就匆忙下结论；有规律可循是指玉器的价格形成经历了漫长的社会、历史、文化发展过程，在现实经济生活中又受到诸多因素制约，无论是从玉器的成本衡量、市场价格比较和收入预期角度，都可以对玉器进行价格的量化分析的。

一件玉器价格形成与产生，可以在这样的大背景下思考：相同材质的同形玉器，新旧工艺应有不同价格；科学发掘出土的玉器，价格应高于流传无绪的同类玉器；王侯墓葬出土的玉器，价格应高于一般墓葬出土的同类玉器；成组发现的玉器，价格应高于零星发现的同类玉器；科学鉴定的玉器，价格应高于未经鉴定的同类玉器；各时代的标准玉器，价格应高于同时代的非标准玉器；不同时期的同类同质同色玉器，应有不同价格；不同材质的同类同色玉器，应有不同价格；不同体量的同类同质玉器，应有不同价格；不同类型、器型的玉器，应有不同价格；不同工艺、技术的玉器，应有不同价格；不同功能、用途的玉器，应有不同价格；不同经济发展区域的玉器，应有不同的售销价格。

总之，礼器高于用器，法器大于装饰，公器大于民用，一切能反映社会形态与制度变化的玉质物品，自然要高于仅仅用于美化装饰的民用玉器。

玉器的价格在当前有逐年提升的趋势，拍卖会上、民间交易市场玉器的价格提升速度，超过了其他一般历史文物。从另一个方面来讲，由于国家文物政策的限制，各个历史时期玉器的典型标准物、重器都是禁止拍卖和控制流通的物品，所以每年允许交易的这方面物品的成交数量还比较稀少，不利于进行价格评估，我们往往只能选择有参照价值的拍卖品进行比较。当然，还可以考虑用另一种方式进行，比如用标明等级或者珍、稀、罕程度的办法，将珍贵玉器与一般玉器区分开来，将宫廷用玉、典章礼制玉器与一般的民用玉器、吉祥避邪玉器区分开来。或者几种办法兼而用之。

在对每一件具体的玉器进行价格评估时，我们进行了反复琢磨思考，既要考虑其时代，也要考虑质地、工艺、体积大小、用途和人们的喜爱程度及以往市场价位。尽管有的馆藏玉器根本没有可比较的市场价格，今后也很难有机会进行市场交易，我们还是结合它的各方面特点给予了一定幅度的参考价格。这种价格实际上就有了合理的成分，随着时间的推移它也将逐渐被社会所接受。玉器价格评估一定要从玉器的艺术特色、品质特征、重量、形体、市场规律、历史与文化等方面入手，展现出它的精神内涵，人文特色、品质珍贵、艺术创新的价值所在，从而推动玉器市场的成熟，为人们在更大价格空间里接受“天价历史玉器”的出现打下坚实的心理承受基础。

与书画、瓷器文物价格动辄千万、几千万相比，玉器至今还没有上千万的成交纪录，这种价格的悬殊既说明玉器的价格今后还有较大的上升空间，也说明在目前的条件下不宜盲目地把一些玉器标价过高。

举一些例子就可以说明。中国史前玉器具有丰实、重要的文化信息与社会功能。但是自1992年文物拍卖以来，史前红山文化玉器的玉龙和玉太阳神拍卖都是200多万元，其他史前玉器也没有超过300万元的。国外拍卖中国玉器没有超过100万美元的，国内拍卖清朝玉制帝印最高价也就600多万元。古玉价格偏低，尽管有珍贵出土文物和国有馆藏文物一般不得轻易上拍的限制，可能在一定程度上影响了玉器的价格上扬，但一枚价值重大、作为官方权力和制度、文化标志物的帝王之印，其功能要比一般的生活用器、陈设之器重要得多。这在一定程度上给了我们很大启示：在玉器的价格评估上，不能想当然地给予历代玉器以很高的价格。

在对某些玉器标注价格时，由于缺少可比较的价格，我们努力按照科学、合理、合情的方式开展工作。对于一些具有时代特征和艺术特色的玉器，我们给出了几百万元甚至更高的价格；对于那些形体较小，或有残缺，或者玉质不佳的玉器，我们给出几千或几万的价格，并不是因为它时代早就给高价，也不因为它有特色就不考虑其他。比如汉代玉刚卯、严卯，是一种有时代特色的玉器，玉质较好，按理该标高一点，但其型小体轻，只有6克多重，我们给出了几万元到十多万元的价格，每克已高达万元，有的藏家给出了40万至60万元的高价，似略有不妥。

当今生产的玉器价格，通常是由四部分内容构成，玉料的成本、加工的成本、管理成本和基本利润。产地、玉质、制作工艺、管理水平和销售区域的经济发展状况乃至于购买者的审美认知程度等等，都能对玉器的价格产生影响。最重要的因素是两个方面：料和工。随着稀有玉矿资源的减少和社会购买力的提高，随着各种玉料的替代物的出现和科技手段的应用，真正优质玉料的价格急剧提高，导致了优质玉器的生产成本逐渐增大，当今社会对玉器越来越强烈的客观需求，也导致了劣质玉器的急剧增多，各种质地的玉器价格都开始呈直线上升的趋势。

价格评估机构管理办法 篇4

估办法的通知（甬政发[2006]120号）

各县（市）、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

现将《宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法》印发给你们，请遵照执行。

宁波市人民政府 二○○六年十二月十八日

宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法

第一条 为了规范拆迁集体所有土地房屋补偿估价行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》，制定本办法。

第二条 拆迁本市行政区域内集体所有土地房屋需要对被拆迁房屋进行价格评估的，适用本办法。

第三条 集体所有土地房屋拆迁价格评估应当由依法取得房地产价格评估资格的评估机构（以下简称评估机构）承担。

第四条 从事被拆迁房屋价格评估的人员，必须取得《房地产估价执业资格证书》。主要估价人员应当是注册房地产估价师。

第五条 从事被拆迁房屋价格评估的评估机构必须履行下列义务：

（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；

（二）遵守诚信、公开、公平、公正的原则；

（三）按规定标准收取费用；

（四）依法接受土地行政主管部门和建设行政主管部门的指导、监督和检查；

（五）对房屋价格评估报告进行解释。

第六条 评估机构和估价人员在房屋价格评估活动中不得有下列行为：

（一）弄虚作假，故意压低或抬高评估结果；

（二）利用工作之便，牟取私利；

（三）违反规定转让估价业务；

（四）以不正当理由或名目收取额外费用、降低收费标准；

（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第七条 进行被拆迁房屋价格评估，拆迁人应当与评估机构签订房屋价格评估委托合同。

第八条 拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，并协助评估机构开展现场查勘。拆迁当事人不如实提供或者不协助评估机构实地查勘的，评估机构可以根据相关房产、土地资料参照类似房屋、土地进行评估。如拆迁当事人对评估结果有异议的，可以申请房屋现场查勘后评估。

第九条 被拆迁房屋的估价基准日（估价时点）为拆迁公告发布之日。

第十条 对住宅用房拆迁实行货币安置的，其安置补偿价格以估价基准日上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格，结合该住房建筑面积、建筑结构、使用年限、装修等因素由评估机构评估确定。

住宅用房的建筑结构由评估人员在评估时按照土地、房产和价格行政管理部门规定的标准确定。

使用年限是指住宅用房拆迁时的使用年数。使用年数按估价基准日的年份减去住房的建造年份确定。

第十一条 本办法第十条所涉及的商品住宅平均价格确定办法如下：

（一）被拆房屋在海曙区、江东区、江北区以及大榭开发区、高新技术产业园区、东钱湖旅游度假区的，采用由市价格、土地、房产行政主管部门测定的拆迁公告发布上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级（钢混二等）的商品住宅的平均价格。

（二）被拆迁房屋在其他县（市）、区的，由当地价格、土地、房产行政主管部门测定的拆迁公告发布上月被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级（钢混二等）的商品住宅的平均价格。

（三）因市场等原因无法测定被拆迁地段商品住宅平均价格的，由县（市）、区人民政府每年3月底前公布有关地段钢混二等安置用房的价格作为当地商品住宅平均价格的指导价。

第十二条 对被拆房屋实行货币补偿的，其评估金额按下列公式计算：

被拆房屋可安置面积内货币补偿评估金额=（商品住宅平均价格-商品住宅基本造价＋被拆房屋重置价格×成新）×可安置建筑面积＋附属物评估金额＋装修评估金额

被拆房屋超过可安置建筑面积货币补偿评估金额=被拆房屋重置价格×成新×（被拆房屋可补偿安置建筑面积-可安置建筑面积）

第十三条 本办法第十二条中的住宅用房成新是指房屋的新旧程度。住宅用房成新按使用年限每年2%折旧计算确定，但钢混结构、砖混结构低于五成的，按五成计算；砖木结构、木结构、简易结构低于四成的，按四成计算。

住宅用房重置价格是指上一新建同类住房的前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费三者之和。

第十四条 拆迁非住宅用房实行货币安置的，其货币补偿评估金额由估价机构按市场比较法评估确定。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，可以采用成本法等其他估价办法。

第十五条 评估机构应当按约定向委托人提供全部被评估房屋的整体估价报告和分户报告。估价报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。

第十六条 评估机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋基本情况、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不少于10日。

第十七条 房屋拆迁评估应当以人民币为计价的货币单位，计价应精确到元。

第十八条 当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核。原估价机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向土地行政主管部门书面申请裁决。

裁决部门受理裁决申请后，可提请本市房地产价格评估专家委员会对评估结果进行鉴定，房地产价格评估专家委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。

房屋拆迁评估鉴定费用，按评估费用的50%计取，由申请人在提出裁决申请时向房屋拆迁管理部门预交。鉴定后，维持原评估结果的，鉴定费用由申请人支付；改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构支付。

原评估机构应当配合房地产价格评估专家委员会做好鉴定工作。对评估结果进行鉴定的房地产价格评估专家委员会的成员，如与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或是拆迁当事人的，应当回避。

第十九条 从事房屋拆迁价格评估的评估机构及其从业人员违反有关规定进行评估的，由土地行政主管部门和房产行政主管部门根据有关法律、法规及规章规定进行处罚。

价格评估机构管理办法 篇5

联系人：联系电话：

办理程序：

1、甲级、乙级价格评估机构资质认定由省人民政府价格主管部门受理和初

审，由国家发展改革委审批。

2、丙级价格评估机构资质认定由省人民政府价格主管部门审批，并报国家发展改革委备案。

按国家规定时间集中受理

价格评估机构具备的条件分为甲级、乙级、丙级。

1、丙级价格评估机构应当具备下列条件：(1)具有工商注册企业法人资格；(2)具有相应的组织章程和必要的管理制度；(3)具有固定的工作场所；(4)经国家发展改革委价格评估执业资格认定并取得《中华人民共和国价格评估人员执业资格证书》的价格评估专业人员不少于五名；(5)具有经济、会计及相关工程技术等专业的中、高级职称的技术人员不低于在编总人数的30%；(6)注册资金不低于三十万元人民币。

2、乙级价格评估机构除应当具备丙级价格评估机构的(1)、(2)、(3)项规定条件外，还应当具备下列条件：(1)有七名以上经国家发展改革委价格评估人员执业资格认定的人员，并取得《中华人民共和国价格评估人员执业资格证书》；(2)具有经济、会计及相关工程技术等专业的中、高级职称的技术人员不低于在编总人数的50%；(3)注册资金不低于五十万元人民币；(4)取得丙级资质认定一年以上。

3、甲级价格评估机构除应当具备丙级价格评估机构的(1)、(2)、(3)项规定条件外，还应当具备下列条件：(1)有十名以上经国家发展改革委价格评估人员执业资格认定的人员，并取得《中华人民共和国价格评估人员执业资格证书》；(2)具有经济、会计及相关工程技术等专业的中、高级职称的技术人员不低于在编总人数的60%，其中具有高级职称的技术人员不低于在编总人数的15%；(3)注册资金不低于一百万元人民币；(4)取得丙级资质认定三年以上或乙级资质认定一年以上。

1、申请丙级价格评估机构申请资质等级认定时，应当提交以下材料：(1)价格评估机构资质认定申请表；(2)工商营业执照及单位法人证明材料；(3)价格评估机构专业人员执业资格及技术职称证明材料；(4)价格评估机构组织章程；(5)价格评估资质认定申请书。

土地增值税评估价格 篇6

③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

(2)《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条规定,条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

第十四条规定,条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。企业2017年税务自查报告

按照贵局于20xx年7月4日下发的《税务稽查查前告知书》(国税稽告字[20PC]001号)的相关要求，我公司组织相关人员于20xx年7月5日至7月30日，对我公司20PC年1月1日至20PC年12月31日所属期间涉及到的相关涉税情况进行了全面的自查，现将自查情况报告如下：

一、企业基本情况：

xxxx公司成立于20xx年7月，注册资金1300万元整。由于公司股东从事过矿产资源的开发的相关工作，成立公司的主要目的是为了对xx市xx县当地的矿产资源进行投资开发，并同时承接部分通信电缆工程业务。

xxxx公司成立以后，主要是从事了对xxxx市xx县当地的矿产资源的前期开发工作，公司投入了大量的人力、物力和资金，成立了xxxx公司xx分公司，相继对xx县可能存在矿产资源的xx矿点、xxx矿点进行前期的办证、勘查、找矿等工作。同时，为开发当地的旅游资源，在xx县政府的要求下，投资成立了xxxx有限公司。

由于矿产资源开发的前期工作具有较大的不确定性和风险性，加上国家的政策的不断变化，xxxx公司虽然开展了大量的工作，但由于该工作难度较大，过程复杂，至今虽已开展了五年多的工作，但尚未形成具有开发条件和价值的矿点。同时，由于资金需求量大，公司资金有限，前期开发工作时断时停，公司股东大部分的精力都花在寻找具有资金实力的合作开发者上，为此xxxx公司除欠银行货款外，尚欠大量的私人借款。

二、企业涉税情况：

xxxx公司到目前为止，在对矿产资源的前期开发工作上，未有收入体现，应不存在相关的税收问题。

xxxx公司近年来除开展以上工作外，另外的业务主要是承接了xx市当地在电站开发工作中的配套通信电缆施工工程业务。其中，20xx年取得收入245494元，开具普通销售发票，已缴纳增值税7364。82元。当年公司账面反映亏损964744。37元，经纳税调整后应纳税所得额为-934513。92元，未缴纳企业所得税;20xx年取得收入1462122。25元。其中开具普通销售发票143071。30元，开具通信工程款发票1319050。35元，已全部缴纳营业税，当年公司账面反映亏损469615。35元，经纳税调整后应纳税所得额为-385412。95元，未缴纳企业所得税，当年预缴所得税为2321。04元。

三、本次税收自查情况：

接到贵局通知以后，按照贵局通知后附的相关要求，我公司安排有关人员对我公司20xx年1月1日至20xx年12月31日的相关涉税工作进行了全面的检查，主要的检查内容分为以下部分进行：

1、增值税相关涉税情况检查：

我公司由于涉及的流转税业务主要是通信工程施工，在20xx取得收入245494元时，开具了普通销售发票，按3%的比例缴纳了增值税7364。82元。20xx年开具普通销售发票143071。30元，应缴纳增值税，由于我公司属小规模纳税人，按3%征收率计算，应缴纳增值税为143071。30×0。03÷/1。03=4167。13元。

2、对与收入相关的事项进行了检查。

我公司20PC年取得收入245494元，20xx年取得收入1462122。25元，在对我公司业务及发票开具情况进行全面检查后，特别是对公司的往来款项进行了全面的检查和分析，对预收账款、其它应付款各明细的形成原因、核算过程及相应原始凭证进行了落实，自查中发现20xx已挂账的预收账款-xxx电站540000万元，由于当时核算时该款项属该电站上一级单位付款，后期一直未能处理，属已收款未确认收入项目，因此在此次检查中应确认该收入540000万元。

3、对与成本费用相关事项进行了检查。

经对我公司成本费用情况进行全面的检查，主要存在以下两方面的问题：

⑴、产品销售成本及结转方面存在的问题：

经检查，我公司20xx年取得收入245494元，账面反映产品销售成本198450元;20xx年取得收入1462122。25元，账面反映产品销售成本1225994元。

经对我公司财务人员及业务相关人员进行了解和核对，公司财务人员在核算产品销售成本时，是按一定的毛利率计算而得出。20xx年的成本已取得相关发票，20xx公司在开展通信工程施工过程中，大量的施工费用及工程配套材料费用款项由当地的施工队伍进行建设，工程款已实际付出，相关费用挂账于其它应收款上，由于工期较长，加上施工过程中施工队发生工伤事故(目前法院尚正式判决)，公司未及时取得相关发票。在此次自查中，我公司按收入的50%确认销售毛利，应调增应纳税所得额为1225994元-1462122。25元×50%=494932。87元

⑵、期间费用核算方面存在的问题：

在对我公司20xx年期间费用检查过程中，主要存在以下问题： ①、房屋装修及设备款共87481。37元未采取摊销，直接计入管理费用;

②、购入固定资产(电脑、办公家具等)57200元直接计入管理费用，未采取折旧方式进行摊销;

③、个人电话费用合计9751。72元计入公司管理费用未纳税调整;

④、会务费、汽车超速罚款共3380元计入管理费用-其它费用未作纳税调整;

⑤、未取得正规发票入管理费用金额1760。40元未纳税调整。

⑥、支付的工程款80130元应计入施工成本科目。在对我公司20xx年期间费用检查过程中，主要存在以下问题：

①、个人电话费用合计3276。05元计入公司管理费用未纳税调整;

②、未取得正规发票入管理费用金额6000元未纳税调整。

3、对相关涉税事项进行了检查。

我公司在对20xx年企业所得税纳税申报时，资产类调整项目固定资产折旧62792。37元会计折旧和税法规定折旧一致，纳税调增金额62792。37元属编报错误。

问:什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》? 答:(1)《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表)的通知》(国税发

｛1995｝090号)规定:《土地增值税纳税申报表》包括适用于从事房地产开发纳税人的《土地增值税项目登记表》和《土地增值税纳税申报表(一)》,及适用于非从事房地产开发纳税人的《土地增值税纳税申报表(二)》。从事房地产开发的纳税人,应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据税务机关确定的时间,向主管税务机关报送

《土地增值税项目登记表》,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容;纳税人转让(预售)其开发的房地产并取得收入的,应根据税务机关确定的时间,定期向主管税务机关报送《土地增值税纳税申报表(一)》。非从事房地产开发的纳税人应在签订房地产转让合同后的7日内,向主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表(二)》。

(2)该通知所附《土地增值税纳税申报表》为全国统一表样。各地可根据需要,并结合当地的情况与特点,对表的格式和项目内容进行适当的补充调整。

问:缴纳土地增值税什么情况下需要核定? 答《:国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发｛2006｝187号)规定,房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确

定转让收入或扣除项目金额的;(4)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;(5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

房地产财税专题学习，点击链接！每天一问，解决问题才能创造价值！敬请关注公众号：房地产纳税服网 问:什么情况下需要缴纳土地增值税? 答:(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。

(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他放式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条规定:条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条规定:条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

第五条规定:条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

浅论林业无形资产价格评估 篇7

(一) 林业无形资产价格评估内涵

林业无形资产是指林业企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人、或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。一般要求确认的林业无形资产有两类:一是外购的林业无形资产;二是特定类型的林业无形资产如专利权、著作权、非专利技术、商标权、软件、网站域名、企业家价格、林地使用权、 (特许) 经营权、资源性资产等。

林业无形资产价格评估是根据特定目的, 遵循公允、法定标准和规程, 运用适当方法, 对其进行确认、计价和报告, 为资产业务提供价格尺度的行为。

从某种意义上讲, 林业无形资产价格评估是实现科研成果及商品化的科研成果有偿使用规范化和合理化的重要手段之一。林业无形资产价格评估的水平和质量会在一定程度上影响科研成果商品化, 以及无形资产的合理转让, 甚至直接影响到无形资产产权主体的正当权益。

(二) 林业无形资产价格评估特点

林业无形资产直接用价格来衡量很难, 评估可以彰显资产的价格魅力。

按其存在形态不同, 可分为可确指 (辨认) 的林业无形资产和不可确指 (辩认) 的林业无形资产。前者可以个别或作为组成资产的一部分取得, 如专利权、商标权等;后者无法具体确认, 不能单独取得, 如商誉。

按其来源不同, 可分为外购、自创、投资转入及捐赠四类。按照来源划分林业无形资产的意义在于划清林业无形资产的来源渠道及其产权归属。

按其内容为标准, 可分为林业知识产权类 (专利权、商标权、版权、专有技术) 、林业权利类 (主要由契约、合同及政府授权组成) 、林业关系类 (主要包括客户名单、营销网络、职工队伍等) 和林业商誉 (由综合因素得到) 四类。

按其是否具有法定期限为标准, 可分为具有法定期限的林业无形资产和不具有法定期限的林业无形资产两种。前者如专利权、商标权、著作权、专营权;后者如专有技术、商誉等。

按其是否纳入“无形资产”会计科目核算为准, 可分为纳入“林业无形资产”核算科目、作为资本支出处理的林业无形资产;以及不纳入“林业无形资产”核算科目、作为收益支出处理的林业无形资产。前者如企业有偿取得的专利权、商标权、商誉等;后者如企业研究开发费用, 一般遵从谨慎原则, 不作为资本支出而直接作为收益支出, 从当期损益中抵扣。此种分类提醒管理人员, 林业无形资产并非限于账面上列示的属于资本支出的部分, 还有相当部分是“账外”的林业无形资产, 对于这些林业无形资产企业不能忽视。

二、中国林业无形资产价格评估的产生与发展

林业无形资产价格评估应解读为林业社会主义精神文明建设范畴。因为它是务林人在改造客观世界和主观世界的过程中所取得的精神成果的总和, 是务林人智慧、道德的进步状态, 是林业资本文化的结合体。主要体现在林业科学文化层面, 包括社会的林业文化、林业知识、林业智慧的状况, 林业教育、林业科学、林业文化、林业艺术、林业卫生、林业体育等项林业事业的发展规模和发展水平。

(一) 中国林业无形资产价格评估的产生

无形资产价格评估是中国现行两大类资产评估之一。是20世纪80年代末随着市场经济的发展而诞生并成长起来的, 属于新兴行业。1989年, 当时大连市国有资产管理部门率先对产权变动中的国有资产 (包括无形资产) 进行评估, 以防止国有资产流失, 维护国有资产合法权益。他们的做法引起了国家国有资产管理部门的重视, 同年, 原国家国有资产管理局下发了《关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定》, 这是中国首次提及资产评估问题的政府文件。

随着中国社会主义市场经济的发展, 资产评估项目越来越多、规模越来越大, 涉及行业越来越广, 技术复杂程度也越来越高。为规范行为, 2001年, 财政部就林业无形资产价格评估印发了《资产评估准则———无形资产》。林业无形资产价格评估至此也彰显了在国民经济中的地位和作用。

(二) 中国林业无形资产价格评估的发展

中国林业无形资产价格评估行业迅速成长壮大, 经过短短二十多年的发展, 已经成为发展社会主义市场经济中不可缺少的中介服务行业。但目前关于林业无形资产价格评估的研究文献很少, 而且部分都是从无形资产多样性角度进行的, 尚未对林业无形资产有较全面和系统的研究。随着资产管理制度改革的不断深入, 国家法律、法规的不断完善, 林业无形资产价格评估市场需求, 目前中国出现三种类型从事林业无形资产价格评估的机构:一是持有财政部门审批颁发的资产评估机构;二是持有国家发展和改革委员会审批颁发的综合资产价格评估专业机构 (价格认证) ;三是持有国家证监会批准并具有证券业执业资格的机构 (为国内最高资质) 。

三、当前中国林业无形资产价格评估领域存在的瓶颈

(一) 从事林业无形资产价格评估的机构严重不足

从世界范围看, 资产评估产生与发展于20世纪初, 而林业无形资产价格评估则是在20世纪的50年代产生。步入20世纪90年代, 随着高新技术的发展以及知识经济模式的出现, 无形资产价格评估理论与方法得到了飞速发展。对林业无形资产的认识也从过去简单的商誉概念转化为以知识产权为主要内容的认识上。从中国无形资产价格评估历史来看, 中国的林业无形资产价格评估工作开展的时间相对较短, 但速度较快, 相关工作是从九十年代中期活跃起来的。据不完全统计, 截至2008年底, 全国已有2 960多家资产评估机构 (含有资格的会计师事务所、审计师事务所、价格认证) 开展资产评估业务, 从业人员2万余人。但是, 专业从事林业无形资产价格评估业务并能有效地开展工作的林业无形资产价格评估机构却屈指可数。近几年, 虽有物价鉴定机构的增服, 但也满足不了市场经济发展对林业无形资产价格评估的需求。

(二) 复合型林业无形资产价格评估专业人才缺乏

在林业无形资产转让、出售等业务中, 资产评估中介机构起着不可替代的“催化剂”作用。不过, 截至目前, 中国经过正式评审认定的林业无形资产价格评估专家不过寥寥数人。一边是巨大的无形资产转让市场需要开展资产评估;一边是专业评估人才严重不足。成为严重制约中国林业无形资产价格评估工作的瓶颈。

无形资产具有隐蔽存在性、领域广阔性、种类多样性、地域差异性、效益多重性、经营长期性等自身特点, 因此, 在评估过程中, 除考虑一般的评估因素外, 还需针对其无形资产的自身特点, 根据评估对象和目的的不同, 实施必要的评估手段。林业无形资产价格评估人员除具备一般资产评估理论知识和实践经验外, 还需要有扎实的其他基础理论知识, 熟悉无形资产形成过程, 掌握相关的方针政策。这样的复合型人才, 在目前从事林业无形资产价格评估业务人员之中少之又少, 林业无形资产价格评估人才缺乏问题成为最大的难题之一。可以说中国整个资产评估行业都存在人才缺乏的问题, 而对于林业无形资产价格评估来说, 专业评估师更是无法满足需求。特别是基层评估人员更奇缺, 技术力量更不足, 而且林业无形资产价格评估人员的后续教育尚未正式展开。每年仅有少数人参加国家注册评估师考试, 能考取通过的更寥寥无几。然而, 一部分评估人员业务能力仍原地踏步, 保持在原有的水平, 没有掌握现代的专业技术, 往往导致评估结果失真等问题。

(三) 林业无形资产交易市场发育不充分

中国林业无形资产市场开放与其他行业相比相对滞后, 造成了市场发育不充分, 市场规模小, 区域性强的特点。市场交易案例的价格因受各种非市场因素的影响, 不具备可比性和参照性。

市场发育不充分直接表现为, 林业无形资产的内在价格和市场价格之间有着较大的落差, 造成对所有者利益的侵害和国有、集体资产的流失。在有些地区, 评估结果如反映林业无形资产的内在价格, 却不能被市场认同;反之, 参照当地市场交易价格的, 又不能反映林业无形资产的内在价格。因此, 不同的评估机构对同一项目的评估标的结果往往会产生较大差异。这一方面侵害了资产所有者利益和造成国有资产的流失;同时也给资产评估机构带来执业风险。有许多资产评估机构被卷入司法诉讼中, 被迫停止林业无形资产价格评估业务。

(四) 研究不系统, 在执业中政策和技术给力不足

无形资产价格评估开展二十多年来, 其基础理论和技术方法与实践相比相对滞后, 相关技术标准不完善, 更新不及时, 林业无形资产价格评估的规范性文件跟进速度完全不适应评估执业的需求。目前中国对林业无形资产价格评估并没有严格的操作规范, 而林业无形资产自身的特性, 使其评估更复杂, 因此, 没有规范的操作标准, 是导致目前林业无形资产价格评估领域的混乱现象的主要原因。这是当前全国资产估机构资质认证的通病。资产评估通常都是为满足委托人的特定需要而进行的, 不论是产权变动, 还是非产权变动, 资产评估总是具有某种人为性。由于引起资产评估的具体行为是多种多样的, 委托人对资产评估的要求也具有多样性。目前, 中国林业无形资产价格评估领域的混乱还体现为对评估参数选取的随意性。中国目前大多采用收益法进行林业无形资产价格评估, 但是收益法相对成本法及市场法而言, 具有一定的难度及复杂性, 这种难度及复杂性主要体现在对评估参数的选取上。运用收益法进行评估, 参数的选取对最终的评估结果有着极大的影响, 有时可能相差几倍甚至更多。然而, 中国至今尚未颁布规范性意见, 致使对林业无形资产价格评估参数的选取存在随意性未得到控制, 使林业无形资产价格评估的结果缺乏说服力, 也违背了科学、公正的评估原则。

四、林业无形资产价格评估归属界定

(一) 林业无形资产价格评估分类

(二) 林业无形资产价格评估产权归属及界定

界定林业无形资产价格评估的产权归属就是要分清该项无形资产是职务发明, 还是非职务发明。通俗地讲就是产权属于谁。在林业无形资产开发中一般是相关技术人员付出了智力劳动, 而单位则提供了相应的物质条件, 具有双重归属。

在《专利法》中做了规定:职务发明创造指利用本单位物质条件 (包括资料、场地、资金) 在本职工作范围内所完成的发明创造;反之为非职务发明创造。同时也规定“利用本单位的物质技术条件所完成的发明创造, 单位于发明人或者设计人订有合同, 对申请专利的权利和专利权的归属作出约定的, 按其约定。”对于职务发明创造在《专利法实施细则》中作了更详细的规定:一是指在本职工作中做出的发明创造;二是指履行本单位交付的本职工作之外的任务所做出的发明创造;三是指退职、退休或者调动工作后一年内做出的发明创造。上述职务发明其专利申请权和专利权原则要归单位所有。同时对于非职务发明也要提供有关证明文件支持其办理申请手续。对于技术秘密的权利归属, 原则上可比照专利权方式确定。

中国《著作权法》定了职务作品和非职务作品的著作权属的原则:“由法人或者非法人单位主持, 代表法人或者非法人单位意志创作, 并由法人或者非法人单位承担责任的作品, 法人或者非法人单位视为作者。如无相反证明, 在作品上署名的公民、法人或者非法人单位为作者”。公民为完成法人或者非法人单位工作任务所创作的作品是职务作品。为调动作者与作者所在单位的积极性, 对性质不同的职务作品著作权归属予以划分:

一般作品的著作权由作者享有, 但法人或者非法人单位有权在其业务范围内优先使用。作品完成两年内, 未经单位同意, 作者不得许可第三人以与单位使用的相同方式使用该作品。但在作品完成二年内, 如单位在其业务范围内不使用, 作者可以要求单位同意第三人以与单位使用所相同方式使用, 单位没有正当理由不得拒绝。这部分报酬, 应由作者与单位约定的比例分配。

某些特殊职务作品的著作权署名权作者享有, 著作权中的其他权利由法人或者非法人单位享有, 法人或者非法人单位可以给予作者一定的奖励。这类职务作品包括:主要利用法人或者非法人单位物质技术条件 (资金、设备或者材料) 创作, 并由法人或者非法人单位承担责任的工程设计、产品设计图纸及说明、计算机软件、地图等职务作品;法律、行政法规规定或者约定著作权由法人或者非法人单位享有的职务作品。

职务发明 (作品) 尽管所有权属于单位, 但发明人或者设计人以及作者都享有署名权, 获得奖励和报酬权。

(三) 单位和员工之间林业无形资产产权归属及界定

这方面需要界定产权归属的林业无形资产一般有专利权、著作权、植物新品种权、技术秘密、经营秘密等要素。商标权和域名等林业无形资产要素本身没有人身权, 其所有权自然就属于申请人。对于商标或域名的设计者来讲, 拥有的仅是著作权而不是商标权或域名权。作者如同意某单位将该作品作为商标或域名处置, 他一般可获得稿酬。如果不同意, 他人也不应擅自采用其作品。注册商标的申请都是由单位依法向国家有关部门申请的, 如果是符合商标法的申请, 即可获得商标权, 与商标设计者一般就没有关系了。这是商标、域名这类标志性的无形资产与其他无形资产的不同之处。

(四) 共同开发林业无形资产产权归属及界定

共同开发林业无形资产又有“合作开发”和“委托开发”之分。

合作开发所完成的发明创造除合同另有约定的以外, 申请专利的权利属于合作开发各方共有。一方转让其共有的专利申请权的, 另一方或者其他合作各方可以优先受让其专利申请权;合作开发各方中一方声明放弃其共有的专利申请权的, 可以由另一方单独申请, 或者由其他各方共同申请。专利权授予专利申请方;合作开发各方中, 一方不同意申请专利的, 另一方或者其他各方不得申请专利;合作开发的计算机软件, 除另有协议外, 软件著作权由各合作开发者共同享有;合作开发者对软件著作权的行使按照事前的书面协议进行, 如无书面协议, 而合作开发的软件可以分割使用的, 开发者对各自开发的部分可以单独享有著作权, 但行使著作权时不得扩展到合作开发的软件整体的著作权。合作开发的软件不能分割使用的, 由合作开发者协商一致行使。如不能协商一致, 又无正当理由, 任何一方不得阻止他方行使除转让权以外的其他权利, 但所得收益应合理分配给所有合作开发者;合作开发所完成技术秘密与专利权原则相同;发明创造被授予专利权以后, 放弃专利申请权的一方可以免费实施该项专利;委托开发所完成的发明创造, 除合同另有约定的以外, 申请专利的权利属于研究开发方, 研究开发方取得专利权的, 委托方可以免费实施该项专利。研究开发方就其发明创造转让专利申请权的, 委托方可以优先受让专利申请权;委托开发的计算机软件, 其著作权归属由委托者与受委托者签订书面协议约定, 无书面协议或者在协议中未作明确约定的, 其著作权属于受托者;委托开发的技术秘密的使用权、转让权以及利益分配方法与合作开发的模式基本相同。但是, 委托开发的研究开发方不得在向委托方交付研究开发成果之前, 将研究开发成果转让给第三方。

五、林业无形资产价格评估流程及实质

(一) 林业无形资产价格评估职责

接受林业无形资产单位或个人的委托, 开展林业无形资产转让、拍卖、抵押、企业联营、合资、租赁、清算等涉及林业无形资产及相关资产的价格评估服务。

(二) 林业无形资产价格评估流程

(三) 林业无形资产价格评估实质

评估委托书的内容包括评估目的、评估对象与范围、评估基准日、评估时间、评估要求等[8]。

在评估委托的同时, 委评单位要提供具有相应级别审计部门的当年审计, 并经上级主管部门批准颁发使用的林业无形资产成果, 或按行业资产管理部门要求建立并逐年审验至当年, 且经补充调查修正的林业无形资产档案资料编制, 并由行业主管部门认定的有效林业无形资产清单。林业无形资产清单要以资产名称为单位编制。评估有效期内将注销的林业无形资产清单必须依据相关程序结果编制。其他相关资料包括:林业无形资产证书 (专利、注册商标、品牌、著作、知识产权等等) ;林业无形资产设计图;林业无形资产设计记录;有特殊经济价格的林业无形资产种类、数量和质量材料;当地林业无形资产形成成本等方面的技术经济指标;资产经营的账面历史成本资料;有关的资产注册登记表复印件;按照评估目的必须提交的其他材料, 如品牌资产资料等。

评估机构要对委托方所提供的林业无形资产清单的编制依据、资料的完整性和时效性进行核验, 核验合格后方可接受委托, 并与委托方签署林业无形资产价格评估业务委托协议书。

资产评估机构受理委托后, 应对委托方提交的林业无形资产清单进行核查, 核查符合要求, 方可进行评估。评估不受任何干扰, 不代表任何一方的利益。

在进行评定估算前, 资产评估机构必须搜集掌握当地有关的开发、创意等技术经济指标资料, 主要有:林业无形资产研发技术标准、定额及有关成本费用资料;资产生产、销售、应用等定额及有关成本费用资料;评估基准日各种规格的资产及副产品市场价格, 及其转让、销售过程中税、费征收标准;当地及附近地区的林业无形资产使用权出让、转让和出租的价格资料;当地及附近地区的相类似林业无形资产开发投资收益。

有关资料符合条件, 评估机构对委托单位要求评估的林业无形资产进行评定和估算。

资产评估机构对评定估算结果进行分析确定, 撰写评估说明, 汇集资产评估工作底稿, 形成林业无形资产价格评估报告书, 并提交给委托方。

委托单位收到评估机构资产评估结果报告后, 应报委托单位行政主管部门审查。国有林业无形资产价格评估结果经行政主管部门审查同意后, 报同级国有资产管理行政主管部门验证确认。

评估工作结束后, 评估机构应及时将有关文件及资料分类汇总, 登记造册, 建立项目档案。按国家有关规定和评估机构档案管理制度进行管理。

六、对当前林业无形资产价格评估的建议

当前林业无形资产价格评估领域存在的症结, 造成社会各界人士对林业无形资产价格评估颇有诡异, 很多人发出“谁来制衡评估业”的反思维。这些问题不仅影响了人们对林业无形资产产权价格的正确认识, 还严重阻碍了林业无形资产产权正常经济活动, 应尽快加以规避。

目前, 中国评估行业多资格并存, 部门分割的现状制约着整个评估行业的健康发展, 《资产评估暂行规定》的制定和下发, 为打破这一现状, 做出了有益的尝试。应尽快制定《林业无形资产价格评估管理办法》, 形成独立的法规制度, 同时切实做好行业监管工作, 加大对违规认证的查处力度。在现有林业无形资产价格评估机构的基础上, 从政策上加以规范、引导、整合, 充分利用现有资产评估机构和人才资源, 培育合格的有能力从事林业无形资产价格评估的团队。

林业无形资产价格评估人员属于知识和技术密集型人才, 对专业性和客观性要求很高, 只有具有林业无形资产价格评估师等资格的人员才能依法执业。因此, 对于林业无形资产价格评估人员的培养工作必须高度重视, 纳入常规, 常抓不懈。建立林业无形资产价格评估考试考核制度;从强化业务培训入手, 促使评估人员不断更新知识, 提高从业技能。

评估人员除了专业知识的学习, 还应重点强化对信息化应用等相关技术的掌握。市场经济建立以后, 中国无形资产经营格局发生了根本性的改变, 分散经营的资本市场需要简评, 所以要充分利用现代的信息化技术, 尽快搞好函评试点。同时, 林业无形资产价格评估机构要加强用人机制建设, 根据各自岗位的要求, 优化组合、高效配置, 让人才有用武之地。

评估机构从事林业无形资产价格评估工作要依法依规, 要加强无形资产形成方面知识的学习, 做好实物量核查和价格量计算工作, 通过切合实际、认真细致的评估工作, 推动林业无形资产交易价格的理性回归, 打破区域、行业限制, 逐步建立全国统一的林业无形资产要素市场, 实现评估与资产要素市场健康发展的良性互动。严厉打击违规评估, 对出现的违规项目, 要视情节轻重, 追究相关人员相应的法律责任。

邓小平同志曾极其精辟地指出:“制度好可以使坏人无法任意横行, 制度不好可以使好人无法充分做好事, 甚至会走向反面。”

对于林业无形资产价格评估的相关制度的建设问题, 要以规范林业无形资产价格评估机构为契机, 努力抓好各项制度建设, 因地制宜地建立和完善林业无形资产价格评估的各项规章制度;要与时俱进, 力求时刻保持执业谨慎, 在林业无形资产价格评估过程中不断建立健全各项工作制度。要坚持让制度“说话”, 按制度办事, 以制度规范人, 用制度约束人。在管人的同时管事, 堵塞住各种可能出现风险的漏洞。要规范林业无形资产价格评估操作程序, 适时启用拒绝评估和终止评估工作程序, 减少林业无形资产价格评估差错, 为林业无形资产价格评估风险治理提供可靠的制度保障。

林业无形资产价格评估所需资料不全是制约评估结果科学性的重要因素。在资产评估过程中, 按科学的程序与方法进行评估时会出现被评估资产的历史资料和相关的资料残缺不全以及行业平均收益率、风险率这类具有共用性的参数无法取得等问题。因此, 在评估工作中建立公共信息网和常用数据库, 对于林业无形资产价格评估工作的规范化、科学化、现代化、高效化具有着重要意义。

建立以计算机为主的林业无形资产价格评估信息网络系统, 要做到科学规划, 合理布局。从中国国情出发, 要把重点放在重要无形资产项目上, 通过对各种专利、商标、科技成果、技术市场及多种统计信息的收集与处理建立数据库, 面向社会提供多种形式的信息服务, 并逐步形成全国性的纵横交错的林业无形资产价格评估信息网络。要选择适宜的计算机系统建设模式。要科学组织软件开发。各种林业无形资产价格评估应用软件的开发要有相对统一的规划, 避免多头开发, 重复建设, 造成浪费。

参考文献

[1]张秀云, 张绪成, 修峰.浅谈无形资产评估[J].经济研究导刊, 2011, (34) :99-101.

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[5]杨向群, 张绪成, 张秋虹.对当前中国森林资源资产价格评估机构认定的考量[J].现代农业科学, 2009, (10) :89-90.

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[7]袁世泰.林业调查规划与森林资源数据分布式管理技术及资产评估技巧实用手册[M].北京:林业出版社, 2011:770-801.

[8]刘德运.无形资产评估[M].北京:中国财经经济出版社, 2010:18-21.

[9]汤湘希.无形资产会计研究[M].北京:经济科学出版社, 2009:32.

价格评估机构管理办法 篇8

现行《房地产估价规范》规定，运用市场法估价是根据三个以上可比实例，进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正后求得的公开市场价值，并对其作了具体规范。但由于历史原因，这些规范与现实的征收补偿价格的评估存在以下一些问题。

一、可比实例的选取

按《房地产估价规范》规定，可比实例的选取应符合下列要求：一是估价对象的类似房地产；二是成交日期与估价时点相近，不宜超过1年；三是成交价格为正常价格或可修正为正常价格。这里存在两个问题，一是交易类型相同的实例是否可作为可比实例；二是实例的成交价格是否必须为正常价格或可修正为正常价格。

一是交易类型相同的实例是否可作为可比实例。现行《房地产估价规范》虽然没有对此作出明确要求，但从市场法的理论我们不难找出认同的依据。所谓市场法简单说是通过类似房地产的已知成交价格来求取估价对象的未知价格。其理论依据是房地产价格形成的替代原理——同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。这里要注意的是同一个市场，同一种商品只有在同一个市场上才具有高度的一致性，才可以替代。房地产买卖、租赁、征收等交易是几种不同类型的市场交易，若不分交易类型选择可比实例，就明显与替代原理——同一个市场不符。这是因为不同的交易类型，其市场价格的表现也会有所不同。也就是说，同一估价对象在买卖交易市场、租赁交易市场、征收交易市场其所表现的价格是不一致的。这个“不一致”不符合“替代”的一致性要求。因此，我们在选取可比实例时，应将这一“替代”的一致性——交易类型相同，作为我们选取可比实例的必要条件，这样才符合市场法的替代原理。

二是实例的成交价格是否必须为正常价格或可修正为正常价格。实例的成交价格一般可分为高于、正常、低于市场价格三种情形，买卖、租赁交易类型一般来说会是正常、低于市场价格这两种情形，而征收这一交易类型则往往是高于正常市场价格，这是由征收交易类型的特殊性所决定的。征收补偿对于征收当事人双方来说，虽然也是一种交易，但这种交易与买卖、租赁等交易类型相比是明显不同的。后者的交易市场对于买卖双方来说是平等的，买卖是自由的，时间是充裕的。而对于征收补偿来说，“买卖”双方是“不平等”的，“买卖”是受限制的。“买”方是通过政府颁发的房屋征收许可决定来强制购买被征收房地产的，“卖”方无法选择“卖与不卖”；“买卖”对象是强制的——被征收人的房地产只能“卖”给征收人，不能卖给第三方；“买卖”时间是强制的，时间是不充裕的——被征收人的房地产只有在规定的征收期限内“成交”，不能自由选择交易时间；“买卖”方式是强制的——如规定被征收人只能选择产权调换或货币补偿的征收补偿方式，不能选择其他方式。“买卖”不成的途径是唯一的，“买卖”不成时，“买”方通过司法途径强制收买“卖”方的房地产等原因决定房地产征收补偿是特殊的“买卖”。而对这一特殊“买卖”的价格评估若按一般的买卖、租赁等交易类型的要求，将正常交易价格或修正为正常交易价格作为选取可比实例的必要条件，就明显不合理了。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》就突破了《房地产估价规范》这一要求，规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。对可比实例的选取只规定了底限——不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这就充分体现了征收补偿价格评估的这一特殊性。要注意的是，将征收成交案例作为可比实例时，不能忽视被征收估价对象价格的客观合理性，也就是说，其价格虽然不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格，但必须是符合被征收估价对象合理范围内的客观价值，是征收成交类的正常价格。超过合理范围内（通常所说的“天价”）的征收成交案例则不应选用。

二、交易情况修正

所谓交易情况修正是要把可比实例实际而可能是不正常的成交价格修正为正常市场价格。使可比实例成交价格偏离正常市场成交价格的因素，根据《房地产估价规范》规定主要有强迫出售或强迫购买的交易、利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买的交易、交易双方或交易某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易等。这些因素所造成的可比实例成交价格偏差按《房地产估价规范》规定，应一一排除，将可比实例的成交价格调整为正常价格。这里的问题是征收补偿作为一种特殊交易行为，其价格往往不仅仅是估价对象客观的反映，而是征收当事人双方“博弈”的结果。其所造成的可比实例成交价格偏差，是否应排除并将其调整为正常价格，目前在征收评估中有两种不同的观点。一种观点认为征收补偿的成交价格应按《房地产估价规范》规定排除其特殊因素，如征收当事人双方“博弈”结果所造成的可比实例成交价格的偏差。另一种观点则认为，由于征收补偿是一种特殊交易行为，其价格与正常交易价格存在偏差（往往是高于正常交易价格）有其存在的合理性。这是因为征收补偿价格评估中，估价原则往往突出的是“公平”原则，如果不能认同征收补偿房地产因其特殊交易行为所造成的价格偏差而将其“修正”，则对被征收人来说，显失“公平”。

在征收评估中，公平补偿是征收的基本前提，它主要表现在主体公平、客体公平、估价公平三个方面。主体公平，是指对征收范围内的所有被征收人实行相同标准的补偿；客体公平，是指征收补偿的费用不仅包括房地产现有的直接价值，还包括停业停产损失等间接价值；估价公平，是指按照征收程序中的法定程序进行。笔者赞同第二种观点。如甲、乙两个被征收人，有用途、面积等相同的1处房地产，甲被征收人已就房地产补偿价格与征收人经过“博弈”达成了协议（成交），现需对乙房地产进行补偿价格评估，而按照观点一对乙房地产进行补偿价格评估，因甲房地产补偿价格含有“博弈”的结果，应排除其这一因素所造成的可比实例成交（过高）价格偏差来修正乙房地产补偿价格。这样，对于乙来说，由于其补偿价格已排除了甲“博弈”价格的偏差，与甲相比价格就会降低，从而显失了征收补偿中“主体公平”的补偿原则。可见，按《房地产估价规范》规定，只有将可比实例的成交价格调整为正常价格才能求得比准价格，这对于正常交易的房地产来说，无疑是正确的。但对于征收补偿这一特殊交易行为来说，则值得商榷了。正如本文前面所提到的征收补偿的交易行为存在着一些“特殊性”，而这些“特殊性”是不能与正常交易行为相提并论的。因此，我们在进行征收补偿价格评估时，不能片面强调将可比实例成交价格调整为“正常”价格的要求，而应当在征收交易这一市场中，遵守征收补偿的公平原则，根据当地征收补偿政策的实际情况，充分考虑征收房地产交易的“特殊性”，合情合理地对可比实例成交价格进行交易情况调整，而这一调整应在“主体公平”的原则下进行。也就是说，凡是符合“主体公平”原则的不作调整，凡是不符合“主体公平”原则的应作调整。

三、房地产状况（个别因素）修正

《房地产估价规范》规定：进行房地产状况（个别因素）修正时，应将可比实例与估价对象的状况因素逐项进行比较，找出由于房地产状况因素优劣所造成的价格差异进行调整。作为被征收房地产，一般来说，从正常交易中选择的可比实例，其房地产状况都比可比实例差，如房屋成新等。将这些劣势因素所造成的价格差异都按正常交易的房地产价格评估进行调整，对于被征收人来说也是不合理的。在非征收补偿的市场交易中，如在二手房交易市场，买卖双方在协商价格时，往往会充分考虑房地产状况，如成新。笔者认为，在征收补偿价格评估中，对于房地产状况优劣所造成的价格差异，也应充分考虑其“特殊性”，合情合理地处理被征收房地产劣势所造成的价格差异，如成新折旧等个别因素就不能一概而论按正常交易房地产的成新标准进行降价调整，而是应以被征收人重新购置所需费用进行调整，这样才能体现征收补偿价格评估的“特殊性”，才能体现征收评估“客体公平”的原则，使征收补偿价格评估更趋合情合理。

四、小结

市场法进行交易情况等因素修正后所求得的比准价格是公开市场价值。而公开市场价值，根据《房地产估价规范》解释是指在公开市场上最可能形成的价格，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。所谓公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。这些要求因其征收补偿的特殊性并不完全具备，故其价格不是在这一定义的公开市场上最可能形成的价格，而是征收补偿政策范围内最可能形成的价格，其概念是不能等同的。这里的问题是，我们所说的公开市场是唯一的还是多样化的。如果是唯一的，则征收评估的补偿价格往往是高于公开市场价值的。那些陈旧的砖木结构、无配套设施、环境很差、非成套的老房子（有历史文物价值的老房子除外），如果不征收，让其在市场上自由买卖，恐怕会很少有人问津，价格也会大大低于征收补偿价格。因此，它不是在公开市场上最可能形成的价格。但如果我们认为公开市场是多样的，即我们将公开市场细分为房地产转让市场、房地产租赁市场、房地产征收市场等，则笔者认为征收补偿价格是征收补偿公开市场上最可能形成的价格。这是由征收补偿价格评估的特殊性所决定的，也符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的立法初衷。

总之，我们在运用市场法进行征收补偿价格评估时，不能生搬硬套《房地产估价规范》的一般规定，应运用《房地产估价规范》规定的理论和方法，结合征收补偿价格评估的特殊性，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》具体规定及当地征收补偿政策等，实事求是地进行合情合理的调整。

参考文献：

1.房地产估价规范（GB/T50291—1999）.中国建筑工业出版社.1999

2.柴强主编.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社.2009