物业公司采购管理办法（精选9篇）
一、目的
为进一步规范物业公司采购工作，明确采购责任，对采购过程进行管控，确保采购的物资、服务符合公司规定的要求，以保证公司利益。结合本本公司实际，特制定本制度。
二、适用范围
物业管理所需要的所有物资（如项目开办物资、工程保养、修缮、保洁、消防、保安、绿化、相关部门所需物资等）的采购活动。
三、职责
1.公司采购部：督促区域项目部提交物资采购申请计划表，对程序符合性进行审核。
2、区域项目部：项目经理部负责制订采购计划，对所列物资清单签认后上报公司集中采购。
四、物资采购规定：
采购实行集体和区域项目部采购制。
（一）集中采购物资范围：
实行集体采购制应遵循“品质、规格对路，价格合理，品质优良，数量适当，交货及时”的平等采购原则选择供货商，严格执行采购工作流程。
1、办公用品（附清单）
2、劳保用品（如工装、身体防护用品、其他涉及形象的VI类等）。
3、低值易耗品：a清洁类（药水、工具等，附清单）
b修缮配件类价值大于等于一千元的（附工程配件配备标准清单）
4、第三方外包服务合同中的中央空调、智能化系统、电梯、消防等。
5、所有的固定资产设备。
（二）区域项目部物资采购范围：
1、防暑用品：由公司统一制订各项目配备标准，项目自行采购。
2、绿化养护用品。
3、低值易耗品中的部分清洁用品用具类（附清单）：协商确定各区域采购点及制定合格供应商名录。
4、宣传看板类：标识标牌由公司统一设计。
5、修缮配件类（一千元以下）。
6、第三方外包服务合同中的化粪池、生活垃圾等。
7、凡一次性采购1000元以上的物资由公司采购部区集中采购。
（三）物购流程：
1、各个区域项目部应在每月28日前，确定次月集中采购物资清单经物业运营总监 处审批后于次每月2日前提交公司采购部。
2、采购部确认订单符合要求后即进入采购周期，一般情况下15个工作日内货到项目；
3、审批权限：一次采购物资累计金额一千元以下，由各区域项目经理负责人审批。一
次采购物资累计金额一千元以上，则应上报公司审批。
4、报销流程（详见附件）
5、紧急采购频次：每月最多两次，且每次金额小于一千元。
五、采购、入库、报销流程
1.提出采购申请
各物业区域项目部责人，根据下月的物资预计用量及月末库存情况，在每月25日之前以《采购申请单》的方式提出下个月的物资采购计划，写明物资名称、型号、规格、数量、单价等（如有特殊情况，须备注说明）。
2.审核采购计划
月度物资采购计划由需求部门负责人于每月25日前提出书面采购申请，依据采购物资的类别分别送交物业公司运用总监审批后提交公司采购部。
3.供应商的选择
采购部在采购物资时尽可能地选择价格合理、信誉度高、可以月结的供应商。如公司有指定商，应在供应商名单内进行采购活动。
对新型、首次购买的物资，在公司没有指定供应商的情况下，采购人员需配合公司管理部人员一起搜集供应商和产品的信息，协助完成新供应商的确定。
4.物资的采购
各物业区域项目部批准后的《采购申请单》提交给负责采购的人员，由其在合格供应商处进行采购。费用开支安排严格控制在计划范围内。
所采购的物资有质保要求的贵重物资应签署合同、协议并经评审。
如因特殊情况需追加计划开支或超计划开支的，应由各物业区域项目部管理处提出追加预算申请，并详细说明原因。
5.物资入库
采购回来的物资由提出采购计划的物业区域项目部负责人、物资管理员验收，验收合格后办理入库手续并填写物资入库单，留下记录。
物资采购入库后，领用物资时，填写物资出库领用单，并做好登记，建立物资台帐。6.报销
一、物业管理公司当前存在的主要问题
(一)内控管理机制不健全,财务管理体系比较薄弱
由于物业管理公司的业务较为简单,且物业管理公司大都负责住宅小区的管理,管理者在意识上对公司的内控管理机制建设不重视,认为物业管理公司就是做简单的收费服务工作,只要收费率及客户满意度达到一定的标准就万事大吉,而不去深挖管理潜力,久而久之收入没有得到较好地监管,支出未能有效地节约,经营效益受到影响,开始走下坡路。有的物业管理公虽然按要求制定了内控制度,但内控制度中所涉及到的财务管理制度方面太过理论化而操作性不强,或在实际工作中不按内控制度要求执行,制度形同虚设。
(二)部分企业财务人员综合素质有待提高
由于物业管理属微利行业,管理者又认为其经营业务简单,所以在选择财务管理人员上更多地仅从节约用人成本上出发,而非根据人员的道德素质及专业水平为招聘准则,因此部分物业管理公司的财务人员都是从收银员以及客服人员转型来的,甚至有些财务人员还没有相关的从业资格。除此之外,有些物业管理公司为了降低成本,在岗位设置上不合理,存在不相容职务不分离的现象。再加上公司不重视财务人员的后续培养,而财务人员自身除了能简单完成账务处理外也不加强对行业相关知识及自身专业理论的学习,造成财务人员综合素质不高,只能完成简单的记账工作,而要想对公司提出有利于降本增效的建议几乎是不可能的。
(三)会计核算粗放,各项目盈利情况不清楚
当前很多物业管理公司在会计核算上基本上能做到按所管物业分项目(楼盘)核算,但却忽略了在同一项目中将不同的经营业务分板块核算。比如在一个物业管理项目中,有写字楼也有住宅,除提供主营物业服务外还提供停车场、食堂、维修、保洁等其他特约服务,而很多物业管理公司在财务核算上并未将不同性质(比如写字楼与住宅)、不同业务板块(比如物业服务与食堂经营)分项核算,这样就会造成一锅粥,各业务板块的收入及成本都混在一起,搞不清楚哪个板块在赚钱哪个板块在亏钱,公司要想开源节流也不知从哪个经营项目或哪个环节下手,也就不容易发现公司新的利润增长点。
针对以上的财务管理缺陷,笔者认为可以从以下几点加强管理和改进,以推进物业公司财务管理的水平,提高企业财务管理的精度与真实度,为决策者提供有效的数据支持。
二、提升物业管理公司财务管理策略
(一)健全内控管理机制、完善财务管理体系
物业管理公司内控制度的设计必须结合自身的经营特点和内部管理需求,而不能死板硬套,要有可操作性。不仅要制定出适合规范公司内部财务活动的《财务管理制度》,同时还要不断细化完善这项制度,配以与财务管理有关的分支管理办法,如《收费管理办法》、《票据管理办法》、《空置房管理办法》、《库房物资管理办法》等等。同时按照年初预算核定并下达管理者的考核指标,年终进行考核,奖惩挂钩。内控制度健全后,在工作中就必须要严格按照制度执行。物业管理公司只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度,才能充分落实好理财自主权,形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制,才能规范企业的财务行为,促进物业管理公司的健康有序发展。
(二)将记账员培养成具有较高综合素质的财务管理人员
物业管理公司需要转变观念,不能一味地为了节约用人成本而降低财务人员的选择标准,也不能只把财务人员当作简单的记账先生。企业可以对财务人员进行定期多方面的培训,提高财务人员的理论知识,培养他们运用现代信息技术处理业务的能力,以适应未来不断发展变化的信息社会。同时财务人员自身不能只满足于会做账,要深入到所管物业现场了解经营业务发生的过程及实际情况,要有从数据中发现问题、分析问题并提出解决问题的能力。另外既然物业管理行业具有其特殊性,那么物业管理公司的财务人员除了要不断提升自身的专业技术水平还要学习物业行业相关知识,只有对自己的行业了如指掌了才能做一个合格的管理者,也才能提升自身的综合素质。
(三)按经营业务性质分板块核算,要为公司管理者的决策提供有效的依据
当所管物业项目中存在物业性质不同或服务内容多样化的情况下,应按物业性质及服务内容分板块核算。比如在同一物业项目中既有写字楼又有住宅甚至还有商铺管理,不仅在收入核算时要将上述三类物业分开,与之相关的成本费用也应分开核算,能区分所属关系的就直接进入其成本,不能的则按一定比例分摊(可以参照收入占比分摊),这样才符合配比原则。同样,对所管物业项目除提供主营物业服务外,很多物业管理公司还同时提供比如停车场、食堂及维修维护等特约服务,这些均应按服务内容分项核算,只有这样才能清晰地反映各业务板块的真实盈亏情况,也有利于管理者及时发现经营中存在的问题。当我们的财务人员为公司管理者提供出各业务板块的经营数据及业绩分析时,公司决策者才能以此做出是扩大还是缩小经营规模,或者终止某个业务板块经营的决定,也只有这样物业管理公司才能进入一个良性循环,保持住主营有微利,挖掘出增值服务板块的潜力,在同行业中立于不败之地。
参考文献
[1]张丽萍,赵建花.论物业公司财务管理[N].山西财经大学学报,2011,S4:260
[2]王霞.物业公司财务管理存在问题及对策建议[J].产业与科技论坛,2011,11:232-233
[3]孙永.企业财务管理存在问题和策略[J].现代经济信息.2015(19)
【关键词】高校后勤管理；引进 ；物业管理公司；分析探讨
我国高校从1999年开始已全面推行了后勤社会化服务改革,根据当时的社会主义市场经济的需求,努力打破传统的后勤行政管理模式和管理体制。这些年来通过逐步加大学校投入、挖掘后勤内部潜力、积极引进社会资金、开放后勤市场等方式,除了在提高后勤硬件档次、改善校园环境、后勤服务质量等方面取得了长足的发展和进步外,同时也使高校后勤渐渐做到了管理企业化、服务商品化，为学校物业管理的实施提供了体制上的有效保證。从而使我国高校后勤物业管理迎来了更深层次、更进一步的发展机遇，同时也不断提高了对服务质量的需求，以及为高校物业管理的发展带来了积极挑战。
一、物业管理在我国高校后勤中存在的问题
1.后勤物业管理服务理念无法适应目前的发展需要
物业管理公司进入我国高校后勤管理的首要内容便是对高校后勤管理进行改革。其主要目的是逐步向社会挖掘后勤内部潜力和开放后勤市场，以达到提高后勤服务质量，逐步做到管理企业化、服务商品化。有不少人认为高校实行物业管理是在卸下“包袱”、甩下“包袱”,是将物业管理公司直接推向社会。在此同时需要物业管理人员有个正确的职业观念，不要认为只拿固定工资就好，其他都不管，一定要正确的看待企业效益与个人利益之间的关系。物业管理公司领导者一定要正确引导员工、关心员工，使他们愉快地在管理服务中适应各种形势发展的需求。
2.高校后勤物业管理制度还不够完善
我国高校后勤物业管理制度一般有业务、综合、财务、行政管理制度等，我们常见的主要有各类人员岗位责任制、管理机构职责范围，以及服务规范和操作程序等。辖区的管理制度通常分为各区域内的物业管理规定、用户手册、物业管理公约等。我国各高校物业管理部门目前虽然也制定了诸如行为规范、岗位职责、工作程序、工作标准等相关的制度，但是这些还不成体系、不够完善，且在实际执行时也无法做得相对严格，种种原因都说明了我国高校后勤物业管理制度还不够规范、不够健全。
3.高校后勤物业管理的质量和服务水平不高
因为我国高校的后勤物业管理不是一个独立的企业，仅仅只是高校的一个组成部分，学校也只是每年拨付相应的费用给物业管理部门，高校师生并不是直接支付物业费的“支付者”，他们只是物业服务的“接受者”，因此，他们无法要求或是很难要求物业管理部门的服务水平、服务质量能有所提高。高校后勤物业管理部门在服务质量上主要存在着四个问题，第一，对学校的环境管理不够到位，没能采取正确、有效的措施进行环境管理工作；第二，对学校的卫生保洁和校园绿化方面管理不够全面，存在着只重视主干道的卫生，忽视偏僻角落等地方的卫生等；第三，对学校服务范围内的设备、设施定期维修保养、巡检等方面做得不够到位；第四，物业管理部门不能够主动的服务学校，在服务方面存在着不到位、不及时的情况，常出现拖拉工作的现象。
二、 我国高校后勤物业管理目前的现状
我们从高校后勤管理的性质来说,它其实只是高校后勤管理工作的一部分, 自后勤物业管理改革以来,这段时间是一个计划经济到市场经济的过渡时期。然而在这段过渡时期,我国高校后勤物业管理部门在面对机遇的同时也面临着挑战。高校物业管理不仅脱胎于高校,而且其服务对象同样是高校内部，它们之间着种种密切而又复杂的联系。目前我国还有很多高校没有建立后勤物业管理体系,这些高校的管理行为其实差不多都是行政行为。高校的后勤物业管理其实只是建立了管理体制框架，在其部门内部实施了相应的规范物业管理制度的一系列机制。但是这种物业管理思想依旧处在市场不完善、不健全的建立状态，它的运营模式没能完善、完全的建立。目前我国一些高校的物业管理仍然沿用着传统的管理体制，有些高校的物业管理公司虽然在名义上是从学校分离出来的，并且有着独立的企业在运行。但这些企业不具有独立的法人资格，和学校依旧存在着附属关系。
三 、对我国高校后勤物业管理提出的建议
1.高校后勤管理需引进专业的物业公司
很多人认为高校后勤管理需要引进专业的物业管理公司，从而增强市场竞争意识。我国高校后勤物业管理目前正在向市场经济意识转变，能够适度引进专业的物业管理公司参加高校的后勤管理,像这样的模式是可以对学校物业管理观念进行转变的，同时还能使高校后勤物业管理公司学习到更专业的、更先进的服务手段和管理经验，增强危机感和竞争意识。我们认为高校的教职工也要改变一些观念,逐步树立正确的有偿服务理念、市场意识和服务意识，从而推动高校后勤物业管理更进一步的顺利发展。
2.高校后勤物业管理公司需提高服务质量
我们知道高校后勤物业管理服务的对象其实就是高校的师生员工。所以，物业管理公司在服务的过程中一定要坚持“以人为本”的理念,树立好高校后勤物业管理的品牌形象。并且需要做好以服务促进物业管理的进步,从服务质量中求效益,为高校师生员工提供休闲、学习、娱乐、生活等全方位服务,以此来推进高校后勤物业管理有效、协调的发展。同时为师生员工提供全方位、高效、优质的服务。营造经营有序、文明向上、服务周到、舒适、环境优美的良好环境,让师生满意。在提高硬件档次、改善校园环境、提高后勤服务质量等方面需要不断加强进步、发展。
3.高校后勤物业管理公司需加强创新管理体制
大多数人认为高校物业管理公司在今后的发展中一定要从根本上理顺产权关系,建立独立核算、自负盈亏、自主经营的经济实体,并需不断地增强其自我发展能力。物业管理企业需在管理上提高管理效率、减少管理层次；在运营上需不断拓宽经费来源等,以此为物业管理企业的发展注入一个新的层次,使物业管理工作能够长期良性循环以及使高校后勤物业管理工作逐渐走向市场化、规范化、专业化经营的轨道,这样有利于高校教育事业产业化发展。
我们认为高校后勤物业管理公司作为经营服务实体,就一定要进行机制转换，愿意为教育服务、能正确把握改革方向、高效、选配精干的领导班子；以及尽量减少物业管理人员和层次,提高工作效率；在此同时还需努力、争取实现经营机制的创新等,并坚持按产业化、企业化的要求,建立一个有效的、协调的运行机制,最大限度地对各种资源配置进行优化,降低其经营成本,同时建立一个健全“自我约束、独立核算、自我发展、自负盈亏”的现代企业制度。从而形成一个具有我国高校特色的后勤物业管理发展模式。
参考文献
[1]李跃建.我国现阶段高校后勤管理模式研究[D].华中师范大学,2002年.
[2]汤占利,王海.浅谈高校物业管理监管工作新模式[J].高校后勤研究,2010年01期.
[3]张舟.高校后勤物业管理探析[J].全国商情(理论研究),2010年04期.
[4]王峰.如何创建富有高校特色的管理模式[J].城市开发,2010年05期.
[5]李才俊,万瑞林. “四会、四自”学生管理模式的探索与实践[J]. 教育文化论坛, 2010年03期.
[6]赵海霞.高职工商企业管理专业教学新模式研究［J］.职业教育研究，2009年01期.
（作者单位：广西壮府建工物业服务有限公司）
2. 管理采购策略：制定品类/项目的采购策略并组织实施;
3. 管理采购寻源：端到端负责品类/项目的框架采购或招标，组织供应商资源建设、供应商选择、组织合同谈判及合同签署并移交交付;
4. 管理采购交付：下发采购订单，监控采购交付阶段关键节点的实施情况，协助业务方进行供应商管理及合同管理工作;
5. 管理供应商：收集供应商交付表现，组织进行基于订单或阶段性供应商绩效，并据此组织对供应商进行分级管理;
6. 管理流程和合规：组织对项目组或业务方进行流程遵从及内控的宣导，确保采购规则合规。同时不断调优匹配业务发展的采购模式和流程，以驱动业务更高效低成本运作。
地区：广西
详细内容：受南宁市机关事务管理局委托，南宁市政府集中采购中心拟对南宁市机关事务管理局市人大物业管理采购按政府采购程序进行公开招标采购，特邀请合格的竞标人参加，现将有关事项通知如下：
一、项目名称：南宁市机关事务管理局市人大物业管理采购
项目编号：NNZC2007-1071A
二、项目内容：
南宁市人大物业管理。服务项目的具体内容和要求：
一、物业基本情况.（一）座落位置：市凤翔路1号（市人大新址大院）.（二）总用地面积76590平方米.其中
1、建筑占地面积16260平方米；
2、绿地面积26800平方米；
3、道路广场用地33530平方米；
（三）总建筑面积50852平方米.其中
1、会堂24985平方米（含地下室车库5100平方米）；
2、办公楼18078平方米（含地下室车库5000平方米）；
3、会议楼3852平方米；
4、培训楼3936平方米.（四）设备情况.1、中央空调系统，包括RTHB水冷螺杆式冷水机组4台：型号R3001MAMABIABBB 3台，功率172KE；型号R2151HAHABIABBB 1台，功率126KW；水泵20台；变频器20台；离子棒水处理器5台；新风机（柜式、吊顶）52台；风机盘管487台；卧式空气处理机组4台；冷却塔系统1套；比例积分阀28套；
2、变压器4台；高压配电柜13面；低压配电柜19面；
3、电梯11台；
4、舞台设备1套；
5、灯光音响2套；
6、安全监控系统2套（会堂及办公楼各1套）；
7、消防监控系统2套（会堂及办公楼各1套）；
8、电影机设备1套；
9、表决系统3套；
10、签到系统1套；
11、投票系统1套.（五）其它.1、篮球场1个；
2、网球场2个；
3、羽毛球场2个；
4、景观水池1处（含喷泉）；
5、景观叠水2处；
二、物业管理服务委托事项.（一）办公楼（含会堂）共用部位的维修、养护和管理，包括：主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、厕所、户外墙面。
（二）办公楼（含会堂）共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、楼内外消防系统、供配电系统、中央空调、电梯、设备机房。
（三）物业内属配套服务设施的维修、养护和管理。
（四）公共绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理。
（五）公共环境卫生，包括公共场地、建筑共用部位、办公楼垃圾的收集及清运、会议室的清洁。
（六）车辆行驶与停放秩序的管理服务。
（七）辖区内公共场所的安全防范和维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、防盗、防毒、防火、灭火。配合、协助公安机关及有关部门处理物业管理辖区内一切与治安有关的工作。
（八）参与业主及相关单位对本物业的接管验收和管理责任移交工作。
（九）物业管理范围的市政公用设施（道路、室外码上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、停车场等）和附属建筑物的维修、养护和管理。
（十）做好各类会议的服务工作。
（十一）协助业主组织在大院开展多种文体娱乐活动。
（十二）物业管理有关的文件、资料和客户情况的管理。
（十三）代抄水、电表以及与水电管理部门核对。
（十四）法规和政策规定的物业管理公司的其它事项。
三、委托期限.本物业委托期限为三年。
四、物业管理服务标准.（一）房屋外观：外观完好、整洁，外墙装饰无脱落、无污迹。
（二）设备运行：
1、保证水、电、消防、电梯、中央空调、监控系统、舞台设备、灯光、音响等设备运行正常；
2、按标准进行维护维修，故障排除及时。
（三）房屋及设施、设备的维修养护：
1、建立共用部位、共用设施、设备养护管理制度；
2、保证房屋共用部位、共用设施、设备的完好，做到即报即修，无随意改变用途现象。
（四）公共环境：
1、垃圾日产日清，垃圾箱外表干净，无异味；
2、公共场地保持清洁，无杂物、废物，无纸屑、烟头等废弃物；
3、楼道地面干净，无污渍、积水、杂物，扶手干净、无积尘、其它部位无明显积尘，无蜘蛛网；
4、公共厕所保持清洁，无污渍、无异味；
5、定期对所辖物业的化粪池、沉沙井进行清理；
6、定期对所辖物业进行“四害”消杀清理工作。
（五）美化绿化：
1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；
2、花草树林长势良好，无病虫害、无枯死；
3、绿化长势良好，定期浇水，无杂草丛生，无因干旱缺肥而枯萎现象。
（六）交通秩序：
1、车辆进出、停放有序；
2、道路畅通，无堵塞现象。
（七）安全保卫： 24小时值班巡逻，进出大门设立门岗，监控外来人员和进出车辆，纠正违章行为，公共秩序良好。建立安全应急预案，及时处理突发事件，确保公共安全。
（八）活动中心所在单位满意率达到95%以上。
（九）急修要求五分钟内到位，小修要求二十分钟内到位。
（十）办公楼的硬件达到市、区（省）级物业管理评定要求的情况下，物业管理与服务质量达到自治区级物业管理优秀大厦标准。南宁市人大代表活动中心物业管理招标说明及要求：
1、中标单位应严格执行国家、自治区、南宁市有关物业管理法律法规规定和物业管理服务合同，对市人大代表活动中心实施专业化统一管理。★
2、中标单位于中标后七个工作日内与市机关事务管理局签订市人大代表活动中心物业管理服务合同。★
3、市人大代表活动中心管理服务合同期限为三年。★
4、市人大代表活动中心物业管理服务收费标准由物业管理企业根据服务内容、服务标准核算及市场竞争报出投标价。★
5、投标单位必须根据招标书提供的条件认真研究，仔细做好投标书，若在投标书中提出增加其他设施设备的，视为投标单位自愿承担费用，中标后须在承诺期限内予以实施。★
6、物业管理标准执行《全国城市物业管理优秀小区、大厦考评标准》，以及物业管理服务合同的有关约定，物业管理服务质量达到自治区级物业管理优秀大厦标准。如投标书中有关指标超出上述标准，以投标书为准。★
7、市机关事务管理局每年对市人大代表活动中心物业管理进行考核，如达不到上述规定要求，出现重大管理失误，管理服务水平下降等现象，可终止管理服务合同并进行财务审计，由中标单位承担违约责任和赔偿责任。
以上厂家型号规格只作参考，具体要求详见采购文件。
三、报名或报价人资格：
具有国内法人资格，注册经营本次所采购服务的商家
四、报名或购买相关文件时间及地点：
请于2007-05-10至2007-05-29止（正常工作时间，节假日除外）到南宁市政府集中采购中心（南宁市金花路3号建管大厦5楼）财务室报名或购买相关文件，相关文件售价50元/份，售后不退。不代办邮寄。
五、递交投标文件截止时间和地点：
递交投标文件(必须以密封形式)于2007-05-30 09：00：00整在南宁市金花路3号6楼开标室（具体安排详见6楼电子显示屏）截止，逾期不受理。
六、招标代理：
开户名称：南宁市政府集中采购中心
开户银行：中国建设银行南宁市新城支行
帐 号：***12727
地 址：南宁市金花路3号建管大厦五楼
电 话：0771-5501609
传 真：0771-5555267
联 系 人：叶艳娜
物业管理公司是我国社会发展中, 尤其是房地产企业迅猛发展中不可或缺的一种新兴行业。自上世纪90年代至今, 物业管理公司在我国的发展已达20余载。但是在内部管理与控制方面尚存在许多不甚完善之处, 亟待规范。而加强内部管控, 有助于物业管理公司提高运营效率, 同时在会计核算等财务管理方面也能更加安全与准确。
二、物业管理公司实施内部控制的必要性分析
(一) 有助于物业管理公司的财务检查与财务内控
实施内部控制, 有助于物业管理公司进行财务检查和财务内控。主要体现在:作为财务监督的主要方式, 财务检查通过利用良好内控环境下的会计核算资料, 检查物业管理公司财务收支与各类经济活动是否有效、合理合法。而在物业管理公司良好的内控机制下, 财务控制得以渗透到公司各个环节与部门, 使之更全面。
(二) 有助于物业管理公司及时做出财务计划与财务预测
面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境, 物业管理公司需在自身发展中及时做好预测与计划, 把握市场发展机遇, 制定出可行的经营目标。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测, 以及对未来发展和资金运用做出可行性预算, 为经营决策提供可靠依据。
(三) 有助于物业管理公司进行资金管理
资金管理不仅是财务管理的核心, 还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制, 有助于物业管理公司进行资金管理。在内控机制的作用下, 物业管理公司得以充分考虑资金的余缺情况, 充分利用闲置资金, 或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理公司的资金需求, 又能降低资金使用成本。
三、物业管理公司实施内部控制的有效性分析
(一) 在制度层面上物业管理公司内控较为薄弱
目前, 我国物业管理公司的内控机制相对薄弱, 在制度上尚不健全。主要体现在以下几个方面:第一, 目前我国物业管理公司尚没有较为全面完整的内部控制规范, 使物业管理公司在内部管理上“各有家法”, 无法实现纵向比较;第二, 随着市场环境的愈发健全, 越来越多的物业管理公司开始逐渐重视内部控制。但是, 由于物业行业整个大环境内控机制的匮乏, 造成物业管理公司在内部管理与控制, 以及在财务管理中, 都存在一定的不规范、待解决问题;第三, 由于房地产市场的影响, 我国物业管理公司的组建方式并不统一, 导致在财务管理方面, 有些物业管理公司实行主办单位的行业财务会计制度, 而有些物业公司则是依据自身特点与经营需要, 自行建立一系列会计核算科目以及财务管理和内控制度。这种“多模式”化的内部控制形式, 并不利于物业管理公司的未来发展与管理。
(二) 物业管理公司的内部控制效率有待提高
目前, 我国物业管理公司的内部控制依然停留在传统手段, 如人工操作。而随着市场的发展, 现代企业经营环境日趋复杂, 无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其内部控制依旧采取传统人工手段, 不仅需要耗费大量人力物力, 工作效率也得不到提升。而且, 内部控制人员由于需要忙于核对、验证各种数据, 可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时作出预测和分析, 从而影响了物业管理公司的未来发展。另外, 长期处于低效率, 可能会造成物业管理公司的内控机制“流于形式”。
(三) 物业管理公司管理者及相关人员对内控重视不足
目前, 我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。而且, 由于内控意识的匮乏, 使物业管理公司的内控人员普遍素质较低, 专业能力十分有限, 甚至还存在在岗人员不具备岗位专业知识的情况。造成原因主要源于公司领导对内部控制的认识不足或者对内部控制的认识存在误区。有些管理者认为内部控制从属于财务管理, 操作人员也应即为公司会计人员, 根本不重视内部控制专业队伍的建设。还有些物业管理公司在内控人员的安排上任人唯亲, 常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司内部控制工作。而这些人员常常一味迎合领导, 使内控机制形同虚设。其实, 公司管理者及相关操作者的态度往往决定着工作质量的好坏。而这种漠视态度不仅不利于物业管理公司的内部管理与控制, 同时也不利于其未来发展与进步。
四、如何进一步加强物业管理公司的内部控制
(一) 通过预算控制于“事前”做好内部控制
事前控制主要指“预算控制”, 即物业管理公司发生经济业务时, 要将实际情况与预算目标相比较, 倘若物业管理公司发生的业务事项与预算目标不相符, 则应予以否决或者提请管理层进行决策。此外, 要根据岗位职责赋予每名员工的操作权限, 以于业务发生前便能有效落实每项经济业务的人员责任。进行事前控制, 能有效提高物业管理公司内部控制的客观性, 同时还能克服在控制过程中的“人情障碍”。
(二) 通过业务操作控制与会计内部控制于“事中”做好内部控制
事中控制顾名思义, 是在经济业务发生过程中所进行的管理工作。根据西蒙 (1978年诺贝尔经济学奖得主) 的“有限理性”原则:倘若对过程进行良好的控制与管理, 那么必能得到理性的结果。可见事中控制的必要性与重要性。事中控制主要通过以下两种程序实施控制, 即业务操作控制与会计内部控制。详见表1。
(三) 通过核对检查相关事项对规范的完成情况于“事后”做好内部控制
这种检查核对主要体现在以下几方面:首先, 数据核对。将财务部门的数据记录与业务部门的实际情况相核对, 通过数据检查其是否相符, 此为内部数据核对。此外还可以利用外部数据核对。比如, 利用银行的电子对账单, 检查物业管理公司实际收付的资金与银行记录是否相符。其次, 风险监测。根据物业管理公司可能面临的各种风险类型 (比如经营风险、筹资风险、市场风险等) , 设计风险模型, 并注意搜集实际风险数据, 评估风险对公司的“破坏”程度, 生成风险评估报告。再者, 检查公司前期计划的完成情况。物业管理公司可以定期将实际绩效与前期设定目标相比较, 审核实际与计划的“偏颇”程度, 并设定未来发展或改进方向。
(四) 建立健全物业管理公司的内部控制体系
建立健全物业管理公司内部控制体系要做好以下几点:首先, 建立内部审计部门, 开展定期不定期的内部审计工作。通过公司内审, 及时找出管理中的工作漏洞和岗位漏洞, 尽快筹划解决方案, 查漏补缺。同时建立内控岗位责任制, 明确各岗位的权力责任, 对于内控工作不力的部门和人员, 内审部门要严格披露。其次, 建立内部控制考评机制, 对内控工作进行全程监督, 根据定期对内控监督审查的结果, 进行合理的奖惩, 提高各部门参与内控管理的积极性。再者, 对公司收费业务合理规范, 制定一系列收费管理细则, 要求物业收费标准及细则透明化。引用先进的收费软件系统将计费、收费流程信息化, 合理界定操作权限, 核实收费业务进程, 定期向业主公布。
(五) 进行全面分析工作, 防范公司潜在风险
物业公司通过收取物业管理费获得运营资金。这部分资金除满足正常的运营管理以外, 公司还会开展一部分投资活动。投资必然存在风险。物业公司应建立财务分析小组, 对投资项目进行全面的财务分析, 将投资风险控制在公司可以承受的范围之内。同时, 财务分析小组应随时关注公司的资产负债水平, 了解公司财务运转状况, 科学判断公司的经营风险程度, 保证运营资金的合理运作, 为公司高层的正确决策提供可靠依据。另外, 分析小组应与内审部门相互合作, 及时查补公司财务制度中的漏洞, 防范财务风险。
参考文献
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关键词：供应链；管理；公司；采购
中图分类号：F273 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）08-0134-02
据相关的资料记录，在核电公司内部，原料等物质资料的成本占据了产品总成本的二分之一以上，所以，核电企业在采购管理模式上就面临着极大的变革挑战，如何有效地降低生产与管理的成本成为扩大公司发展利润空间的重大问题，以下笔者将针对相关问题展开论述。
1 供应链和采购管理的概念论述
1.1 供应链的概念论述
所谓的供应链，指的是围绕着核心企业，通过控制信息流、物流与资金流，由原料采购着手，经由中间产品与最终产品的制作，最终借助于销售网络实现产品与消费者的连接，也就是建立起了一个将产品供应商、制造商、零售商与用户紧密结合的功能化网络结构，因此可以说，供应链不仅仅是资金链、信息链与物流链，同时也是一条增值链。
1.2 采购管理的概念论述
采购管理是公司经营过程中的一个重要环节，它指的是对公司在确定与下达计划、生产与执行采购单、接收与检验入库到货、收集采购发票和结算采购这一整个过程的活动进行严密的跟踪与监督，最终实现科学管理公司采购活动的执行活动的行为，它除了是企业的一项购买活动外，同时还是对购买前后阶段中所有流程的管理活动。
2 现阶段普遍存在的问题探究
2.1 采购的业务流程相对复杂冗多
当前阶段，核电公司普遍适用的采购流程仍旧是传统的采购模式，也就是根据生产为出发点进行相关物项的购买，基本上对于生产产品现阶段在市场中的发展状况没有基本的了解，因而在适应市场需求方面明显力不从心。另外，核电公司针对不同的物资种类普遍采用的是一致的采购管理方式，忽视了不同物资之间采购管理上的差异，导致重要的紧缺的物资和普通物资的轻重与主次没有得到凸显。
2.2 产品供应商的管理力度不大
一般来说，供应商的整体数目较多并且实力状况多有参差，对这些供应商的资质审核与档案管理常常不能让人满意，这在很大程度上是由于没有全面综合的分析与评价供应商所造成的，因此整体来说，产品供应商的管理力度是不高的。
2.3 没有立足于长远利益形成战略性联盟
通常核电公司与供应商建立的利益关系都是短期性的或者临时性的合作关系，并没有从长远发展的角度对双方的利益关系进行考量，因而也就没有形成具有长远发展意义的战略合作关系，使得供应商不能保持长期的合作，合作对象更换频繁，缺乏建立信任的条件，导致核电公司在管理过程中常常受到风险性因素的影响。
2.4 控制库存的水平较低
核电公司的设备供应商可供选择的范围有限，其中部分是国外供应商。从国外市场中采购主设备和备件，这就在一定程度上延长了采购运输耗费的时间，不仅使得产品生产所需要的物项供给不能够准时的供给投入生产，还增加了维持库存的难度与风险性。另一方面，受到采购周期较长的影响，核电公司的库存一般都会出现备件库存量较高的问题，而备件库存量的大量滞留也常常会出现备件过期的问题，不仅影响了生产，也会造成资金浪费。
3 核电公司基于供应链管理下的公司采购优化措施
3.1 对公司采购流程进行优化
核电公司应当与时俱进，对采购的流程进行简化与优化，可以尝试使用订单驱动的采购模式。所谓的订单驱动方式就是指在用户提交物项需求后，公司的采购部门根据用户提交的需求来科学制定生产物资的具体采购计划，然后对整体的用户需求进行汇总进而制定出切实可行的采购方案，按照采购方案直接面向上游的供应商或者合作企业进行相关物项的采购，这在一定程度上还能驱动上游供应商产生销售订单。
3.2 挑选出整体水平较高的供应商
以供应商的具体选择与评价标准来对众多供应商进行评定，选出整体水平较高的供应商，减少供应商的数量、提升供应商的水平。具体来说，选择优质的供应商主要可以考虑以下三方面的内容。
①要追求实现长期性的稳定合作，建立起彼此信任的友好合作关系；②要建立具有推动成本降低、产品供应质量提高作用的契约发展关系；③要同步开展双方的业务项目，建立起长期合作意识的关系。
3.3 立足于长远发展利益形成战略性联盟
在供应链管理的基础上，核电公司与供应商基于长远利益的获取建立起长期稳定性的战略合作关系需要得到双方管理高层的支持，双方需要在长期的合作中探索发现，在彼此了解、相互信任的基础上形成双方合作的基本构想，进而共享信息。核电公司与供应商通过建立起战略性联盟能够引导供应商在初期阶段就能够参与到公司的日常运作当中，核电公司发展不同于一般的公司，它没有广阔的选择空间，因此核电公司需要认识到建立长期稳定合作关系的重要性，同选择的优质的、具有良好信誉的核电主设备供应商建立起良好的、长期的合作关系才能够建立起供应链整体竞争的突出优势，实现双赢发展。
3.4 提高库存控制水平
①明确库存的物料。通常情况下，核电公司的库存管理模式可以分为反应式与计划式。反应式库存管理模式是建立在需求的基础上，只有在有生产需求的情况下才会进行采购，基于供应链进行采购管理时应当科学利用ERP系统进行库存物料的确定。②采取供应商管理库存的方式。所谓的供应商管理库存指的是将供应链上包括顾客和供应商在内的合作伙伴实现最低成本为目标，按照自愿签订的统一规范合同由供应商对库存进行管理，并及时根据实际情况的变动调整协议内容，切实监督协议的执行状况。总的来说，就是供应商借助于当前的各项信息技术对下游的公司在生产、销售与库存方面的信息对其库存是否需要进行补给进行判断，假定判定的是需要补给则供应商则需要主动发货补给库存。
3.5 提高信息的共享化水平
要提高信息的共享化水平同样需要从内部和外部两方面着手。在内部信息共享方面，采购部门应当充分发挥其在公司整体部门当中的协调者作用，对各个部门之间的重要信息进行传递，实现及时的交流、沟通与互动。在外部信息共享方面，公司应当拓展同上游供应商、下游用户之间的信息交流渠道，一方面，与供应商强化产品价格、质量与交货日期方面的信息交流，采用信息技术来完善电子信息的采购流程，另一方面要建立起面向市场的采购机制，及时的针对用户的需求来调整采购方向，同时要注意对市场调研与分析手段的开发，充分利用网络资源详细了解市场的发展动态。
供应链不是由公司单独构成的，还涉及到上游供应商与下游用户，公司要基于供应链管理对公司采购进行完善就要处理好同上游供应商和下游用户之间的关系，正视其中存在的问题，积极寻找针对性的解决方案，实现公司采购管理的科学化。
参考文献：
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[3] 白朝阳，张冠男，沈灵丽.基于网络层次分析法（ANP）的机床行业重点
第一章总 则
第一条为了搞好公司档案的管理，加强物业管理工作的运作，根据《档案法》和《山东省物业管理条例》、《淄博市物业管理条例》的规定特制定本办法。
第二条物业项目档案是指：为了从事物业项目管理接收或在管理活动形成的文件材料（包括小区规划详图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备的竣工图[安装图]、绿化平面图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等基础管理文件材料以及房屋管理与维修养护等业务管理中形成的文件材料），按照文件形成的自然规律、保持文件之间的历史联系、便于保管和利用的原则，经过分类、组合起来的案卷。
第三条为了便于管理和妥善保管物业项目档案，根据档案管理原则，凡在物业项目管理工作中形成的文件材料都应按其形成的规律立卷归档，定期向档案室移交，实行集中统一管理，项目单位和个人不得据为己有或拒绝归档。
第二章项目档案的分类与归档
第四条物业项目档案的归档范围包括：基础管理文件材料、房屋管理与维修养护、共用设施设备管理和公共秩序维护、消防、车辆管理以及环境卫生管理、绿化管理、社区文化管理、项目管理效益等文件材料。
第五条物业项目档案的归档时间规定在第二年由各项目单位兼职档案人员整理立卷5月底前向档案室移交归档。
第六条物业项目档案分类是按照文件材料的来源与形成结合载体的不同分为“基础管理类”和“业务管理类”两个二级类目，结合文件材料的形成过程在二级类目下设置若干个三级类目，如下表：
第三章项目档案的整理
第七条物业项目类档案按照三级类结合文件材料内容和数量分别组卷。
第八条基础管理类档案的组卷与编目
基础管理类档案分为3个三级类目，组卷的方法有所不同：
（一）建筑类是指接收物业服务项目的竣工图文件及竣工验收报告、交付使用证与接管验收手续等基础管理文件。
1、图样文件参照建设工程档案整理标准进行。区分专业的不同结合图纸目录组合成一个或若干个案卷，案卷内文件按照图号的顺序排列并编制卷内目录。
2、文字材料采取“卷”、“件”结合的方法组卷。即：按单件文件或多件文件组合的整理方法。
（1）单份文件整理是指以“件”为保管单位整理，逐份文件编制“件号”，按件号的顺序编制卷内目录。
（2）多件文件整理是指一组密不可分的相关文件组合立卷，卷内文件要编制页号，以确定文件在案卷内的位置并编制卷内目录，用统一的软卷皮装订成册装入档案盒内保管。
（二）设备类是指共用设备的使用说明书、合格证及质量验收文件等。其组卷方法按照基建类第2条的规定执行。
（三）业主档案是指为每个业主建立的档案包括：业主公约、业主购房合同、钥匙发放单、业主基本情况登记及有关协议书等。
1、业主档案要以每户业主为保管单位，组成一卷，卷内以“件”为单位按文件产生的先后顺序排列，每件盖档号章。整理完结后装入档案袋，档案袋封面填写项目名称、楼栋号、房间号及业主名称。
2、档案袋按楼栋楼层排列编写卷号，装入档案盒，盒内视档案袋材料多少，可装入若干档案袋，档案盒外填写项目名称、楼栋号、房间及案卷起止号等内容。
第八条业务管理类档案的组卷与编目
业务管理类档案是指项目管理过程中形成的有关业务文件共分为7个三级类目，一般均属于文字材料，其立卷方法可按照基建类
第2条的规定执行。即：在二级类目下区分三级类目所产生的文件材料分别组卷。
第九条物业项目类档案的排列与编号
物业项目档案的案卷编号是：在每个项目单位下，按照二级类目的顺序分别进行排列并编制案卷顺序号，其档号是由项目代号——二级类目号——案卷顺序号组成。
第十条 项目档案整理标准
（一）案卷的编目与装订要求
1、卷内文件材料页号的编写
案卷内文件材料均以有书写内容的页面编写页号。单面书写的文件材料在其右下角编写页号；双面书写的文件材料，正面在其右下角，背面在其左下角编写页号。图样页号编写在标题栏外。
成套图样印刷成册的文件材料，自成一卷的，原目录可代替卷内目录，不必重新编写页号；与其他材料组成一卷的，应排在卷内文件材料最后，将其作为一份文件填写卷内目录，不必重新编写页号，可在备注中注明总页数。
卷内目录、卷内备考表不编写页号。
2、案卷封面的编制
案卷题名应简明、准确地揭示卷内文件材料的内容，主要包括项目名称或代字、代号及其结构、阶段的名称等，案卷题名一般由立卷人拟写。
立卷单位：填写负责文件材料组卷的项目管理单位。
起止日期：填写案卷内文件材料形成的起止日期。
保管期限：依据有关规定填写组卷时划定的保管期限。
密级：应依据保密规定填写卷内文件材料的最高密级。
档号：应填写全宗号、分类号、案卷号。全宗号可为空；分类号是指按分类方案规则划分该卷档案类别号；案卷号指档案按一定顺序排列后的流水号。
3、案卷脊背的编制
案卷脊背的项目有保管期限、档号、案卷题名。
4、卷内目录的编制（由各项目单位按照统一电子版格式编制）序号：用阿拉伯数字从1起依次标注卷内文件材料的顺序。
文件编号：填写文件材料的文号或图样的图号、设备代号等。责任者：填写文件材料的形成部门或主要责任者。
文件材料题名：填写文件材料的全称。
日期：填写文件材料的形成日期。
页号：填写每件文件材料的首尾页上标注的页号。
卷内目录排列在卷内文件材料首页之前。
5、卷内备考表的编制
卷内情况说明包括:案卷内文件材料的件数、页数以及在组卷和案卷提供使用过程中需要说明的问题。
立卷人：由责任立卷人签名（指兼职档案员）。
立卷日期：填写完成立卷的日期。
检查人：由项目负责人签名。
检查日期：填写审核的日期。
6、案卷的装订
（1）案卷可采用装订和不装订两种形式。案卷内不允许有金属物。
（2）案卷内不同幅面的图样文件材料要折叠为统一幅面,破损的要先修复，幅面一般采用国际标准A4型（297mm×210mm），图样折叠时标题栏露在右下角。图样文件可采取不装订的形式。
（3）不装订的案卷（这里指文字材料按“件”整理）,应在每件文件材料的右上角加盖档号章。档号章的内容有：档号、、件号。
7、“件”的确定原则与整理
（1）文件材料原则上每份自然件为一件；正文（正本）与定稿为一件；正文（正本）与附件为一件；原件与复印件为一件；正文与文件处理单为一件；转发文与被转发文为一件；报表、名册、图册等每本（册）为一件。
（2）文件材料的装订是按“件”装订，永久和长期保管的要去除金属物。文件页数多的采取三孔一线装订或两孔塑料钉的方法；
文件页数少的采取塑料曲别针或线缝的装订方式，不得使用胶水或浆糊粘贴。
第四章项目档案的管理
第十条物业项目类档案的管理要遵循物业管理工作的实际，以方便利用为前提。项目基础管理类档案由项目单位按照规定整理立卷并按照规定与档案室办理移交手续，档案室进行输机编目后可由原项目单位借出，项目单位安排专人负责保管并提供利用。
第十一条物业项目档案的借阅利用及相关档案管理环节按照本档案管理办法和有关档案管理制度执行。
.一、目的
为规范各项目各部门巡检制度，提高工作效率，及时发现并解决工作中存在的问题与不足，特制定本管理办法。
二、适用范围
适用于xxxx旗下各管理处
三、职责
1、客服中心主任
客服中心主任应对园区公共设施管理范围、卫生区域责任范围、消杀范围和重点部位、绿化责任区域、各岗位日常管理做到心中有数，每周一次带领各部门主管进行全面检查，针对存在的问题找出原因和解决办法，及时督促客服部长或责任人前去处理，并将处理结果记录下来，事后检查完成情况。质量记录：《园区质量巡查》
2、客服部长
客服部长负责项目巡检的组织、管理工作，每月月底制定下月项目巡检工作方案，内容应包括责任区域的巡检安排及巡检的内容。对重点岗位员工的仪容仪表，服务质量、日常巡检规范进行监管。每日检查接待区域的卫生、来电来访记录、接待礼仪、管家公共区域巡检记录，对不合格项提出整改要求，督促相关问题的处理并验证整改质量。每周对管家巡检记录、空置房、装修户、设备设施、安全隐患、清洁卫生、绿化养护的巡检情况进行抽查，对异常情况进行记录，报客服中心主任处理、处罚。每周制定走访主题，对物业管家的客户走访情况至少抽查20%，对异常情况进行记录，报客服中心主任处理、处罚。
质量记录：工作用表的审核、《客户走访记录》
3、物业管家
依照公司工作手册实施巡检工作，在巡检过程中，对项目其它部门的工作有监督职责，至少每周一次对管辖区域进行一次全面巡检。对检查情况在《公共区域日常巡查记录表》做好记录，并对整改情况进行跟踪验证。利用巡检机会与业主沟通，每周完成客服部长制定的走访计划，形成《客户走访记录》。
质量记录：《公共区域日常巡查记录表》、《客户走访记录》
4、保洁部长
依照公司工作手册实施巡检工作，对本部门员工的仪容仪表、服务质量、工作标准进行监管，每周进行一次全面检查，在检查过程中对绿化养护、生活垃圾清运情况进行抽查，对不合格情况进行记录报部门经理对外包单位进行处罚。认真填写《保洁部长区域巡查记录》，对发现的问题提出整改要求，督促相关问题的处理并验证整改质量。报部门经理审核。每月月底制定下月重点工作内容，对《保洁班长月重点工作巡查记录》进行审核。
质量记录：《保洁部长区域巡查记录》、《生活垃圾清运周检表》、《绿化周检表》
5、保洁班长
依照公司工作手册实施巡检工作，协助保洁部长对本部门员工的仪容仪表、服务质量、工作标准进行监管，对《月重点工作内容》的完成质量进行监督，并做好《保洁班长月重点工作巡查记录》。质量记录：《保洁班长月重点工作巡查记录》
6、维修部长
依照公司工作手册实施巡检工作，对本部门员工的仪容仪表、服务质量、工作标准进行监管，每周进行一次全面检查，在检查过程中对设备设施的日常巡查、保养、使用等情况进行检查。并对电梯、消防设备设施的维护保养情况，进行抽查对不合格情况进行记录报部门经理对外包单位进行处罚。
7、维修工
依照公司工作手册实施巡检工作，每日对各个机房、变/配电室、消防、生活给/排水泵等进行检查，以保证设备处于良好、可靠状态，并填写相应的巡查表格，发现问题因及时向维修部长汇报，对电梯机房、消防泵房等每日进行检查，发现问题因第一时间告知部长通知第三方进行处理。
8、保安部长
每周间隔一天到不同的在管项目值班、巡查，一周至少三次在同一项目巡查，处理相关的工作问题；
检查本区域各岗位表格填写情况，检查各岗人员在岗情况，填写《查岗记录》
9、保安班长
每周检查人员在岗、岗位值班情况，发现问题及时整改；对各岗设备运行、卫生、人员着装、在岗期间工作情况，每日至少巡查两次，发现问题，填写《班长交接班记录表》；
10、保安巡逻
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