写字楼项目定位及市场分析

写字楼项目定位及市场分析（精选8篇）

写字楼项目定位及市场分析 篇1

写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。校园式写字楼目前在上海会非常多。甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持；需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备；在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯；楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工；在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题；在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化；丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。

写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右；出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。层数、层高非常关键，很多写字楼层高不能满足高端客户的要求，影响了项目的出租出售情况。电梯要求非常严格，一般甲级写字楼的电梯等候时间不能超过30秒钟，而电梯数量直接是跟服务的一个楼层的面积相关。物业管理公司，是甲级写字楼的关键要素。同时写字楼要占有位置的绝对优势。租户组合，楼里有多少租户，也要根据行业和来源地进行分析。购买者的目的，购买者是自用还是出租。之后，还需要关注在本项目市场一般需要经过多长时间才能获得稳定的入住率，根据该数据，可以大致预测贵公司项目在未来有多长时间能出租完。

供应分析：写字楼的供应总量将对写字楼市场的空置率和租金产生直接而深刻的影响。在供应分析部分应该对项目所在城市的写字楼市场的发展和整体供应水平进行讨论，对分地区的供应数量与质量水平进行评述，以对目前的写字楼市场供应有一个全面而深入的认识。

首先，把整个城市一个历史概念分析清楚，它的写字楼市场曾经在什么时候出现了供应高峰期，比如说上海是在98年有80万的工程量；其次，写字楼区域，建议用图表来做分析，做一个详细研究。就商务配套而言，写字楼最主要的商务配套就是酒店，酒店给差旅人员提供居住，酒店和写字楼之间具有较强的协同效应。

层高问题，层高是一个非常关键的因素，往往受到用户尤其是境外用户的重点关注，一般而言，优质办公楼的层高应该在2.7米以上。

在停车场比例上，充分考虑公共交通的现状和未来发展趋势。根据在北京、上海的发展，据我们的分析，每个城市的交通具有不同的城市背景。和其他一线城市相比，上海人车辆保有程度不高，因为它购买一辆车需要缴4万块钱上牌照，就是在很大程度上限制车辆的数量。在成都，成都人的车辆保有程度是非常高的，他几乎是排在全国前几名的城市。据我们所知，他们的写字楼的车位配置是非常大的，在上海我们会用到提供100-200平方米左右一个车位。

空调系统，甲级写字楼和乙级写字楼有最大的区别，乙级写字楼一般是出售型的，它可能用一些独立计量的空调系统，因为这样可以保证用户自行控制使用费用，甲级写字楼一般考虑的就是建筑的外观和美观，多数采用中央空调。

租售策略，每个地方不同，在一线城市几乎所有的甲级写字楼都是出租性的，但在成都所有的甲级办公室是出售形式的，乙级写字楼是出租型的，成都出现该种现象的原因，我们的初步分析是，许多乙级写字楼的产权不太明晰，不可分拆进行销售，它只能进行招租。

在现实供应之外，我们还应该关注未来供应，这其中尤其要关注土地交易信息，这些项目在未来几年将进入市场和你的项目进行竞争；同时，我们还应该关注城市规划，以便从宏观层面了解城市的商务区的发展或变迁。

微观需求分析：微观需求分析，包括现实需求分析，潜在需求分析。现实需求分析要对全市具有代表性的办公楼进行租户调查，分析出有租户的特质；潜在需求分析要对最近刚租用购买写字楼物业或者计划租用购买写字楼物业进行研究。

市场指标分析：是指租金、售价以及空置率。租金的分析主要是基于历史租金的研究，以便详细了解租金在过去的变化规律和发展周期，以便我们将这些规律应用到未来的租金变化预测中。空置率和租金的变化是负相关的，在空置率最低的时候，租金是最高，这是一个市场发展的规律。因此，租金与空置率是互动的，紧密联系在一起。所有的租金和空置率都应该分不同的区域和不同的办公楼级别进行分析。在市场指标分析中，我们不能忽视停车费的收入和免租期的租约条件。

写字楼项目定位及市场分析 篇2

1 文献综述

写字楼的研究包括很多层面,国内外的研究文献中提到了写字楼的区位、租金、需求、设计等。制造业的区位可能是最早被研究的,主要是成本与区位的问题。随着产业的不断发展、商务活动不断增多,而商务活动的发展主要在写字楼一类的办公空间中进行,进而写字楼的区位选择也就变得越来越重要。

在国外的研究中,对多伦多市写字楼的研究发现写字楼集中在交通线路和高档住宅附近;对韩国城市的研究发现中心地区集中的写字楼有向城市次中心集聚的趋势;此外还有研究发现公司会向办公功能更好的地方集聚以降低办公成本,写字楼的区域集聚同该地区便利的交通条件及其周边的商业环境有着密切的关系。

由于我国写字楼市场发展缓慢,所以国内对于写字楼的研究相对较晚。姚一民对广州市的写字楼市场进行了研究,详细分析了写字楼内办公活动的影响因素;宁越敏通过对上海市写字楼的研究,发现生产服务业与写字楼的空间分布不协调;郑华在研究中发现第三产业对宏观经济产生影响进而影响到写字楼市场的需求;张红指出影响写字楼需求的两个最直接的因素是行业就业人数和写字楼人均占用面积。

从国内外研究情况来看,国内相对于国外的写字楼研究较少,时间较短。已有的研究更多的是集中在写字楼的空间分布和供需关系上,而对于写字楼对具体产出的贡献研究较少。随着经济的发展,房地产业的贡献已经占到了重要的位置,其中写字楼市场对经济的贡献已经逐渐成为了新的焦点。本文首先对写字楼的集聚状况进行测度,分析其集聚情况,然后通过研究写字楼与经济产出的关系,从定量的角度阐述写字楼市场的贡献程度。

2 研究数据与方法

本文涉及的数据包括昆明市及全国各产业就业人数、昆明市及全国第一、第二、第三产业产值、写字楼投资完成额、房地产业从业人员数量、昆明市地区生产总值等。数据来源于《中国经济与社会发展统计数据库》《中经网统计数据库》《昆明统计年鉴》等。方法上主要采用区位商、产业专门化率来分析写字楼集聚程度;基于柯—道函数的区域经济增长因素分析方法,结合计量模型,进行实证分析,得到昆明市写字楼市场对城市经济影响的定量结果,从而得到相关结论。

3 昆明市写字楼市场集聚测度

3.1 区位商测度

为研究昆明市房地产业集中度,使用就业人数计算房地产业的区位商,用来显示房地产业的集聚情况。区位商表达式如下:

其中,j1和j2分别表示昆明市和全国同一产业就业人数,b1和b2分别表示昆明市和全国的总就业人数,Q表示昆明市某一产业的区位商。若Q>1,则说明昆明市该产业集中度大于全国平均水平,Q值越大说明昆明市该产业集中度越高。反之,Q≤1时,则说明该产业部门不是昆明市的专门化部门。

我们计算了昆明市房地产业2004—2014年的区位商,从下图中可以看出,除了2009年为1.7,其余所有年份均大于3,而且其趋势线向上倾斜,可见房地产业集中度较高。

3.2 产业专门化率测度

产业专门化率也是反应集中度的指标,所不同的是该指标用产值表示,这里通过计算第一、第二、第三产业的专门化率,来反应昆明市第三产业的集中程度。第三产业为服务业,而写字楼正是服务业办公空间的主要载体,因此,通过昆明市第三产业集中度可以反应出昆明市写字楼的集聚情况。产业专门化率表达式如下。

其中,g1和g2分别表示昆明市及全国同产业的净产值,Q1和Q2分别表示昆明市和全国的地区总产值。若Z>1,则说明该产业是昆明市的专门化部门,其集中度较高,Z越大,表明集中度越高;若Z≤1,则说明集中度较低。

表1是昆明市第一、第二、第三产业专门化率,从表中可以看出第一产业专门化率最低,第二产业专门化率在1上下波动,第三产业则均超过1,达到1.2以上。可见服务业集中度最高,因此可以判断出写字楼集中度较高。

4 写字楼市场对城市经济的影响

从第三部分的集聚测度可以推测出,昆明市写字楼市场集聚程度较高,集聚会提高区域生产效率,改善生产技术,从而提高区域产出,即资本和劳动力投入的增加,使得区域产出也会随着相应提高。在区域经济分析中应用较多的是柯布—道格拉斯生产函数和索洛生产函数,这里采用柯—道函数分析写字楼市场对城市经济的贡献程度。

4.1 模型建立

柯布—道格拉斯生产函数反映的是要素投入和产出的关系,该函数由产出Y、劳动力L、资本K组成。联系到前一部分的三部门模型,我们可以看到三部分内容是对应关系,即产出市场对应产出Y,劳动力市场对应劳动力L,房地产市场对应资本K。因此,我们将三部门模型构造成柯布—道格拉斯生产函数形式:

式中:Y为区域产出量,用该地区的产出价值表示;K为资本量,用该地区相关投资量表示;L为劳动量,用该地区就业人数表示。A0在这里表示基础房地产开发技术进步水平;α、β分别为资本和劳动的弹性系数,范围在(0,1)之间,且α+β=1。

首先,β=1-α将代入函数,即

其次,两边取对数将该函数线性化,整理得:

4.2 指标选取

指标上,选取昆明市地区生产总值(GDP)表示趋于产出量Y;选取昆明市房地产投资中写字楼投资完成额表示资本量K;选取昆明市房地产业从业人员数量表示劳动量L。由于无法找到房地产业中写字楼从业人员的统计情况,所以这里用房地产业投资完成总额/房地产业总就业人数,计算出单位从业人员投资贡献额。然后用写字楼投资完成额/单位从业人员贡献额,得到写字楼从业人员贡献的劳动量L。

4.3 实证结果

在Eviews软件中,对y和x进行单位根检验,经尝试二者一阶差分的P值显著,通过平稳性检验,进行OLS回归后得到检验结果。写字楼集聚效应产出模型中的各变量显著,系数符号符合实际情况。其中,变量y和截距项c在1%的置信水平下均显著,检验结果见表2。

通过回归系数结果,我们得到写字楼集聚效应模型:

变形得到产出模型:

从方程(4)可以看出,单位从业人员投资贡献增加一个百分点,区域产出增加0.635个百分点;资本弹性系数(0.635)大于劳动弹性系数(0.365),说明资本对于区域产出的影响更为敏感。由此可见,写字楼市场的集聚效应对于区域产出具有十分重要的影响。

5 结论

从昆明市的产业区位商可以看到,第三产业已经成为昆明市城市经济的主要增长点。而在第三产业中,作为服务业主要载体的写字楼市场,其对城市经济发展起到了不可忽视的间接作用,从一定层面上说明了写字楼市场在现代商务经济中已经占有重要的地位,是未来城市中心经济发展的方向。

参考文献

[1]Gad G.Office Location Dynamics in Totonto:Suburbanization and Central District Specialization[J].Urban Geography,1985(6):331-351.

[2]Lyssa Jenkens.Office Location in a Post-industrial Urban Environment[M].England:Avebury Ashgate Publishing Ltd,1996.

[3]Daniels P.W.Office Location in Australian Metroplitan Areas:Centralization or Dispersal?[J].Australian Geographic Studies,1986(24):17-40.

[4]袁丰,魏也华,陈雯,等.苏州市区信息通讯企业空间集聚与新企业选址[J].地理学报,2010,65(2):153-163.

[5]宁越敏.上海市生产性服务业及办公楼区位研究[J].城市规划,2000,24(8):9-12.

[6]吴一洲,吴次芳,贝涵璐.转型时期杭州城市写字楼空间分布特征及其机制[J].地理学报,2010,65(8):973-982.

[7]朱仁友,张娟.上海写字楼市场发展探析[J].特区经济,2010(10):56-58.

[8]杨丽,胡德斌,孔艳华.中国楼宇经济发展的几个重要问题[J].经济问题探索,2004(8):107-110.

[9]王寅啸,郑思齐.中国写字楼市场投资机会与风险对29个大中城市的分析[J].经济问题探索,2008(11):155-161.

[10]吴一洲,吴次芳,贝涵璐.转型期杭州城市写字楼空间分布特征及其机制[J].地理学报,2010,65(8):973-982.

写字楼项目定位及市场分析 篇3

一、小语教学中写字教学的使命

小学语文教学中的写字教学，实际上，是与民族素质紧密联系在一起的。根据汉字的音、形、义及其相互关系，写字的过程不能简单地认为是为了有效地进行书面交流的需要而掌握字形的过程，同时也是体会和认识民族文化的过程，在这个过程中增强学生对祖国语言文字的热爱和对中华民族文化的理解。

汉字，是我们中华民族特有的一种文字，也是中华文明的象征。追寻着汉字的诞生和发展，从甲骨文开始，大致经历了篆、金、隶、行、楷等阶段，祖国的象形文字都是从一笔一画开始的，这也是我们民族所特有的瑰宝。它承载着整个民族的文化和文明史，凝聚着全民族的聪明才智，内含着中华民族的美好追求和气节，同时也是世界文化的重要组成部分。

二、小语教学中写字教学的现状分析

1、学生没有养成良好的写字习惯。走进教学课堂，发现学生在写字时坐姿、执笔等方法正确的很少，错误率达86%。对学生不良的书写习惯教师没有及时地加以纠正。还因为教师要纠正学生在入学前业已养成的不良坐姿既费力又费时，吃力不讨好。因而在功利思想的影响下，只顾学生字写得漂亮，不讲究写字姿势是否正确以及其他良好习惯的培养。

2、识字与写字分离。在课堂教学中，教师只注重对学生所学生字的读音、字形、词义的教学，而很少重视在写字方面的指导。双基中的“听说读写书”，教师很少化时间在“书”上做文章。教师在评改学生的作业时，很少在作业中对学生写字的好坏上进行评定。

3、写字课形同虚设。对小学写字教学重视不够，语文教学计划规定每周一节的写字课，课表排上了，但实际上写字课被改为语文课、作业课的现象普遍存在。写字课自然成了课表上的装饰。

造成目前小学写字教学现状的原因是多方面的，但写字教学责无旁贷。不管何种情况，写字在小语教学中的重要地位不可改变，每一名教师都有义务，有责任做好此项工作。任何教师都不能推卸责任。

三、写字教学现状改进的对策

（一）统一认识，提高写字教学的意识。

1、转变校长、教师的教育观念。《小语课程标准》明确指出：“写字是一项十分重要的语文基本功，是巩固识字的手段，对于提高学生的文化素质起着重要的作用。必须从小打好写字的基础。”学校领导、教师应切实转变教育观念，摆正写字教学位置。事实证明，一所学校是否重视写字教育，与校长的教育思想有着很大关系。试设想，学校领导重视写字了，老师和学生难道还会不重视写字吗？

2、各门课程都应重视写字教学。《教育部关于在中小学加强写字教学的若干意见》中明确指出：“各门课程都应重视写字教学。”“加强写字教学，培养良好的写字习惯是所有老师的共同任务。”加强写字教学，培养良好的写字习惯是所有老师的共同任务。应在教学中明确对学生写字的要求，要特别重视学生日常写字，各科作业都应要求书写规范、认真、端正，真正做到“提笔就是练字时”。

（二）改进写字教学评价。

改革写字教学的评价，有利于引导绝大多数学生对写字、书法的兴趣；有利于形成正确的写字姿势的具有基本规范的写字技能。

多注重鼓励性评价，从而激发强烈的内趋力，充分发挥其潜能。当然，老师进行鼓励方式评价时要针对学生特点实行多样化。如分层要求，因材施教，对写字水平高的学生，鼓励自然多一点，而对于差生不要放过任何一个闪光点。

（三）认真上好写字课，提高写字课教学效率。

写字课，是写字教学的主战场。写字一定要“有师指导”，对低年级学生，写字指导一定要到位。每次写字，一定要提醒写字、执笔姿势，直至养成良好的习惯。每写一个字，一笔一画的起笔、止笔，一笔一画的占格、占位，部件、笔画之间的穿插挪让……都要交代得清清楚楚，并且要边讲解边示范。

写字楼项目定位及市场分析 篇4

洮北区教师进修学校初教部孙利民

识字写字是小学语文教学的重要内容，不仅低年级，中高年级也贯穿着指导学生自主识字、多识字和写好字的重要任务。识字写字是低年级课课都要落实到位的重点。课程标准中要求认识3000个左右常用字，第一学段就要达到1600个，一半以上是在低年级完成的。所以低年级的教学要把识字写字落到实处，这是一个非常重要的教学目标。

在历时两个月的听课调研活动中，听了很多节低年级的课，发现识字写字在我们的课堂教学中落实得不到位。具体分析如下：

1、识字教学的问题及分析

教师采用的识字方法不够科学合理。教学时，很多教师把生字单个拿出来让学生逐个拼读，然后让学生组词、造句，拔高了教学要求。由于教师拔高了识字教学的要求，致使课堂教学时间有点紧，课堂上学生巩固识字的机会就很少，识字教学效率低。

出现这些问题的原因是教师不知道在语言环境中识字是一种最有效的识字方法，也不清楚要求“会认”的字只要读准字音，在本课认识，换一个语言环境还认识即可。另外，教师不明白，复现是帮助学生记住生字的一种很有效的方式。教师只有弄清楚了这几点，识字教学的效率才会有所提高。

2、会写字的教学问题及分析

在听课的过程中，发现有的教师在指导学生写字时，不能够准确地抓住指导的重点进行指导。有的需要指导字的读音，有的字需要指导易错的笔画，有的需要指导字的笔顺，有的需要指导学生理解字义，还有的需要指导字的间架结构。教师对这些方面不能够准确地确定，一味地指导生字的书写。在指导学生写字时，很多教师没有先让学生自己观察字的间架结构和在虚宫格中的位置，就进行书写指导，这样的指导效率不会高。而且，在课堂上老师留给学生写字的时间不够，有的少到只有两三分钟。

出现上面问题的原因是教师还不明确要求会写的字应该达到什

么样的标准。课程标准中对于“学会”的字，要做到：读准字音；认清字形；了解字词在语言环境中的意思；正确书写。通过这些字的教学，达到掌握汉字的基本笔画和常用的偏旁部首，能按笔顺规则用硬笔书写，注意间架结构，书写规范、端正、整洁，初步感受汉字的形体美。

为了使识字写字教学在语文课堂中能够得以落实，给各位语文教师提出几点建议：

1、仔细阅读语文课程标准中有关识字写字的学段目标，并进行认真地研究和思考，做到心中有数。

2、明确“会认”字和“会写”字的教学要求，做到识写分开。

3、认真研究有关识字和写字教学的方法，并能在教学中科学合理地加以运用。

写字楼项目定位及市场分析 篇5

改公寓

很多写字楼、办公楼变身公寓，在房地产行业并不稀奇，因为写字楼价格远不如公寓价格高，所以不少开发商就将写字楼改建成酒店式公寓再面市，售价高但卖得也很好。不过，以后这样的情况在南京就不允许了。

3月10日，南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局等三部门联合发文，规范南京商业办公等非住宅类建筑项目管理，明确要求此类建筑不能变相建成公寓类建筑。同时，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，商业办公类非住宅类建筑室内建筑功能一律不得标注酒店式公寓功能。通知要求，商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局。同时，除食堂外，不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。在卫生间设置上，如果办公、工业、科技研发等建筑需要设置带独立卫生间的套间，那每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售。商业办公类非住宅类建筑的室内建筑功能，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，一律不得标注酒店式公寓功能。在销售时，开发商应向购房人明确表示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实，各职能部门需按照相关规定严肃查处。

通知要求新规定于发布之日起施行，此前尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑，都要按照该通知要求执行。

现代快报记者了解到，此前南京曾有多个商业项目改成酒店式公寓的情况。相对于商业写字楼，酒店式公寓等项目在市场上前景比较好，而对投资者来说投资门槛不高，所以也比较受投资客们青睐。比如几年前，南京新街口附近某项目就改为公寓楼出售。据业内人士介绍，有的楼盘开发商在规划时就做好了要改造的准备，后期改造时几乎不需要改变房屋使用性质；也有的在规划时为大户型的写字楼，然后大刀阔斧地改造，改变了房屋使用性质。业内人士提醒，如果开发商在销售宣传中将商业地产包装成公寓或住宅销售，就可能涉嫌虚假宣传了，希望投资客们注意。（现代快报）正文如下：

各有关单位：为规范我市商业办公等非住宅类建筑项目管理，维护规划的严肃性和市场公平发展，防止此类项目变相建成公寓类建筑，结合我市实际，现对加强商业办公等非住宅类建筑规划管理。通知如下：

一、商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置；其中办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售；不得利用层高进行潜伏设计。商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。

二、房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实，各职能部门需按照相关规定严肃查处。

三、本通知自发布之日起施行，之前尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑，均按照本通知要求执行。特此通知。

南京市规划局南京市国土资源局南京市住房保障和房产局2017年3月8日 全国其他城市一些政策

北京：对“商改住”进行清理整治

2016年8月，北京多部门参与召开《关于严格遏制商改住项目研讨会》，要求把尚未销售的项目列清单，方案重新审查，但此后尚未出结果和文件。

最近传言称，2月16日“几个大开发商收到住建委通知，商住签约要跟住宅一样到住建委备案审批”。官方今年的相关表态也已经有两次。1月14日，北京市委常委、副市长陈刚在参加丰台区代表团审议时透露，今年北京仍会对“商改住”进行清理整治，已经停止对商改住性质土地的供应。1月26日，首都之窗的《北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划》指出，要研究清理整治存量“商改住”项目政策措施，并建立长效管控机制，严格控制“商改住”项目增量。上海：“类住宅”调控的闸门越拧越紧。

继暂停百余商住项目网签之后，近日上海市商住项目的新政实锤落在了闵行区。日前，沪上一份《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》引起业界广泛关注。

根据文件内容，闵行区已经成立“‘类住宅’专项整治工作组”，对辖区内27个疑似“类住宅”项目，从项目规划、设计、施工、销售、验收各环节进行分类整治，并制定了具体整改细则。

对于15个未入住项目，方案要求：由开发商自行组织整改，拆除用于居住功能的插层、隔墙、上下水和煤气管线等规划方案之外的内容。15日整改到期后，进行验收。方案还要求，开发商要以书面材料形式告知业主不能用于居住。由此，上海多个具备住宅属性的商住项目的入市计划或将搁浅。部分项目的营销中心已经闭门谢客。天津：不再新批酒店式公寓项目

《天津日报》2月16日消息称，天津市规划局、市国土房管局、市建委联合发出关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知，今后天津不再新审批酒店型公寓项目。

2016年1月1日，天津市全面启用了住房和城乡建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》（CB50137-2011）。按照该国标要求，城市用地分类中不再包括公寓用地的类型。

写字楼价格分析 篇6

本案分属华强北上步园区内。前期此工业区被政府规划建设成了以电子、通信、电器产品为主的生产园区，当时该工业区共拥有厂房４０多栋。随着城市规模的迅速扩大和旧产业的转型，片区功能也由旧工业区向商业区转化，制造业纷纷外迁，而原有的厂房进行美化后，在政府的默许下，转化为商铺从事商业经营。

附近的商业，有一定的规模。商业的类型很多，但档次方面也逐步提升，以销售中高档商品为主。

正因为如此，现今华强北区域内多数楼都拥有一种特殊性：‘一楼两制’，楼下是商铺，楼上是写字楼办公室。而由于停车、管网等基础市政配套都是按前期工业区的配置，故现无法承载发展后的商业，所以政府部门一直对片区的功能转化迟迟未定，在保留高新技术产业与做住宅，还是商贸方面犹豫不决，直到近年，依据政府的规划才最终将华强北定位于商贸功能。

1、办公形态

华强北区域内的写字楼办公形态主要分以下几类：

²厂房

通过旧式工厂厂房的功能向商业用途的转变，部分与生产制造业有联系的企业公司，以租用厂房作为自身办公所需。一般租用面积由50平方米――300平方米左右，少部分甚至租用1000平米以上。以厂房作为办公用地较为典型的有：赛格科技园工业区、桑达工业区、华强北工业区（女人世界后面），可见在这些工业区办公的公司都是主要以产品生产作为支撑的。

²商住楼

华强北区域内集中了深圳多家较为大型的电子、服装、鞋业等用品的商场。分别有：赛格广场、群星购物广场、女人世界、茂业百货城及铜锣湾百货等。一般租用面积由40平方米――200平方米左右。此类办公形态占多数。其中例如深纺大厦、赛格广场、群星购物广场均是底下为大型商场，楼上为办公用途的物业。选择此类物业作为办公用地的公司多数以贸易、流通类为主。

²写字楼

由于本次调研区域前期规划为制造、生产工业区，随着商业的逐步发展，建起少量写字楼，以供许多前来的发展的中心型公司、企业，他们需要的是一个交通便利，拥有成熟商业氛围和足以彰显公司形象的办公环境。一般所需面积由100平方米――500平方米左右。因此，该区域有不少大大小小的公司、企业不满足于租用厂房、商住物业作为写字楼办公地。依据此类公司、企业的需求，在华强北区域内的写字楼有：上航大厦、电子科技大厦、四川大厦、深勘大厦、建艺大厦等。

区域租用写字楼客源：主要来自华强北本区域内部及周边的各中小型公司、企业与个体经营创业者等。

2、租金状况

通过以上对该区域写字楼状况的分析，可以看出以厂房、商住楼作为写字楼办公室占较大比例的华强北区域内，其租金水平远不及中心区及车公庙等写字楼集中的区域。区域内的写字楼的租金按面积计算，在振兴路与振华路上，建筑时间较久的商住楼或是厂房，其作为写字楼的租金约是35－45元/平方米·月。

位于华强北路上的邻街商业旺盛的物业，如现代之窗、群星购物广场、深纺大厦等租金较高些，去到60－75元/平方米·月左右的水平。租金水平越邻近商业集中，人流量大的区域租金就越高。赛格广场的写字楼从该物业管理处得知信息知道，以租售为主，租金达到了85元/平方米·月以上。

05年世华写字楼部统计的部分华强北、赛格区域内办公写字楼租金情况，（如下表），租金水平基本无较大的起伏，由于邻深南路一带，周边商业环境氛围浓厚，邻已规划建成的地铁口，地位特殊，所以作为写字楼价格也相对同类型办公物业较高。

类型

项目

租金水平

厂房

南方大厦

40元/平方米·月

华强北工业区

45－50元/平方米·月

赛格科技园工业区

55－60元/平方米·月

桑达工业区

47元/平方米·月

商住楼

群星购物广场

55－70元/平方米·月

华联发大厦

65－70元/平方米·月

深纺大厦

55－65元/平方米·月

飞亚达大厦

60元/平方米·月

航苑大厦

40元/平方米·月

现代之窗

55－75元/平方米·月

新欣大厦

45元/平方米·月

赛格广场

80－95元/平方米·月

写字楼

上航大厦

60－70元/平方米·月

电子科技大厦

65－75元/平方米·月

四川大厦

55－60元/平方米·月

深勘大厦

写字楼项目定位及市场分析 篇7

一、逐步培养学生的写字能力, 帮助学生养成良好的写字习惯

1. 书写习惯

教师要加强写字方法的指导。指导学生在书写前要整理好自己的书桌, 使其平整。书写时, 要求学生做到“三心”:第一, 静心——心神平静, 即写字时要坐姿端正, 凝神静气;第二, 专心——聚精会神, 即写字时要心无旁骛, 专心致志;第三, 细心——心思缜密, 即写字时要精益求精, 一丝不苟, 把整个身心都倾注到一笔一画之中。

2. 思考习惯

教育学生在写字前应先仔细阅读, 认真思考, 考虑清楚后再下笔。

(1) 想笔画——表面上看, 汉字笔画只有6种基本笔画和20多种复合笔画, 但同种笔画在不同的汉字里写法是不相同的。比如横, 有长横、中横、短横、平横、斜横之别, 类似这样细微的差别, 如果不仔细观察, 就容易写错。此外, 笔画的多少也需要学生铭记于心, 这样可以杜绝缺笔少画的现象。

(2) 想部首——汉字部首有时会暗含汉字本身的意义, 比如草字头就多是植物类的汉字。因此, 认清汉字部首, 对记忆同类汉字有很大帮助, 同时也能规范同类汉字的书写。不仅如此, 认清部首, 也可以提高汉字书写正确度。在实际教学中, 尤其是初学的生字, 就要求学生特别注意, 仔细观察、区分作为部首和作为汉字本身的细微差别, 这样才能把字写对、写好。

(3) 想结构——如果前两项是从局部观察汉字, 那么结构就是从整体观察汉字的形体。汉字有其自身的结构特点和组合方式, 比如左右结构、上下结构、半包围结构等等, 不能随意改变。如果不能正确掌握汉字的结构特点, 就不能写出具有美感的汉字。

二、激发学生的写字兴趣

兴趣是学生写字的好帮手, 一味注重技法操练的写字教学, 难免单调乏味, 导致许多学生浅尝辄止, 不愿深入。因此, 教师要善于采取多种方法激发学生的写字兴趣。教师指导学生写字时, 可巧设疑问, 让学生积极发现例字的结构特点及书写注意事项;也可以用榜样的力量来激励学生, 往往会收到事半功倍的效果;还可以采取展出学生作业本的形式, 来激发学生的写字兴趣……

三、教会学生正确的写字姿势和书写方法

在教学中, 对学生的坐姿要提出具体要求:手离笔尖一寸远, 眼离纸张一尺远, 身离桌边一拳远, 反复进行训练, 确保写字姿势正确。教师要教会学生怎样执笔、运笔, 要以身作则, 率先垂范。学生天生喜欢模仿, 而教师往往是学生的主要模仿对象, 因此, 教师的示范作用就显得特别重要, 要让学生写字规范, 教师首先就要注重写字、写好、写规范。如果教师的字写得漂亮, 无形中就给学生树立了榜样, 学生就会模仿教师的风格, 从而喜欢写字, 甚至迷上书法, 在潜移默化中培养了学生的写字能力和审美能力。同时, 也影响了学生对汉字笔画、偏旁、结构等书写方法的掌握程度。

四、逐步做到书写正确、整洁

从描红、仿影到临帖, 逐步做到书写匀称, 纸面整洁。教师要教会学生正确使用修改符号, 教师批改学生作业时, 可以用修改符号进行修改, 从而逐步减少学生对橡皮、透明胶带或修正液的依赖。

五、不断提高写字课的教学质量

对于写字课, 学校在时间上要有硬性要求。每天什么时候开始写字, 写多长时间要确保充足, 不打折扣。另外, 在环境的营造上, 也可以下点功夫:如学生在写字时, 可以放一些轻音乐……

教师在写字课前要备课, 写字课时要切实加以指导。每天的写字课, 对学生既要有数量上的要求, 也要有质量上的提高, 要求学生在写字时, 尽量减少涂改现象。对好的作品要及时讲评, 适时展出, 给予表扬, 也可以定期开展班级优秀作业展评活动。对爱好书法的学生加以鼓励, 重点指导, 从而不断提高写字课的教学质量。

另外, 教师在平时布置写字作业时, 尽量不要机械重复, 写字量不能太大。要根据不同年级的学生特点, 适量地布置作业, 要求学生爱惜写字用具, 也是有效避免学生写字涂改的有效方法。

综上所述, 只要教师引导得法, 严格训练, 激发学生的写字兴趣, 学生持之以恒, 勤加练习, 养成良好的写字习惯, 就一定会减少写字涂改现象。

参考文献

写字楼市场明年上半年回暖 篇8

需求正在复苏

不过，从记者的一线调查来看，写字楼回暖前的复苏迹象已经显现。记者从金地中心了解到的信息是，自2009年以来，金地中心新增签约面积超过2万平方米，新增客户包括杜邦中国、上海通用、施华洛世奇、阿特金斯等，原有楼内客户也随着业务的发展，迅速在楼内扩租。

中原地产负责写字楼租售工作的葛先生告诉记者，目前写字楼市场有选址需求、预约看房的客户明显在增多。实际上，需求复苏现象从今年第二季度开始便有所体现。高利国际二季度发布的数据显示，受益于租金削减和更多非财务性租赁政策的吸引，北京写字楼整体市场净吸纳量环比大幅跃升近1倍。

二季度比较有代表性的市场成交，比如瑞士信贷第一波士顿在金融街中心租用3500平方米，花旗集团在复星国际中心租用1400平方米，国家知识产权局租用优盛大厦20000平方米等。

在高力国际商业代理部董事周晓骏骅看来，写字楼市场需求还将继续呈现上升趋势。

“现在很大一部分企业并不是没有实力扩张办公面积，改善办公环境，而是由于一系列原因导致自己的扩张改善计划暂时搁浅。例如一些跨国企业，虽然设在中国的分部还在继续赢利，甚至赢利幅度超过以前，但是由于受到总部影响，这些存在的刚性需求只能被暂时压制。这些需求会随着全球经济形势的好转而被逐渐释放。” 周晓骏骅预测。

不过，他认为，目前写字楼市场需求的活跃并没有导致市场整体租金坚挺，因此并不代表写字楼市场已经整体回暖。

与住宅市场不同的是，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，实体经济状况是写字楼回暖的“时间表”。在积极财政政策和宽松货币政策刺激下，中国经济已经开始企稳回升，一些经济学家纷纷预测，随着房地产和企业投资蓬勃发展，中国经济明年可能增长8％左右。

在经济大势好转的基础上，周晓骏骅认为，明年上半年写字楼市场有望回暖，需求回跃，租金呈现上涨趋势。

抄“底”好时机

而在市场仍处于调整期时，很多业内人士认为现在或许正是企业入驻选址的最佳时期。记者从仲量联行得到的信息是，一部分敏感的企业希望利用租金下调的时机进行办公空间的调整。

中原地产负责写字楼租售工作的葛先生分析，今年四季度将是租户的黄金签约期。为应对金融危机带来的需求锐减以及空置率高企，今年以来写字楼市场进行了大规模的策略调整。

从二季度的统计数据来看，CBD、金融街、东二环、中关村、亚运村及望京等北京几个较大商圈的写字楼租金价格都有不同幅度回调。CBD、东二环和燕莎商圈因为外资企业相对集中，因而受到的影响也较大。以CBD为例，仅以国贸大厦为例，其租金对外报价从此前的16元·平方米／天调整到了12元·平方米／天。对于租户及业主来说，现在的租金形势比较有利，很多写字楼租金价格已经形成“底部”，或将企稳回升。

CBD作为北京顶级写字楼积聚的区域，有着不可比拟的区域优势和号召力，国贸、银泰、华贸中心、金地中心等知名项目皆集中在此，而诸多跨国企业进入国内市场的第一站也往往会选择CBD。金融危机阴霾过后，随着国际机构新一轮选址和扩张，区域或将重新进入需求旺盛期。

8月下旬，蜚声海内外的大型日用消费品生产及销售商——美国安利公司北京分公司第10家店铺——朝阳第二分销中心，入驻北京CBD商业核心区。安利大中华行政总裁颜志荣曾表示，下半年安利将在中国加大诸如广告、渠道等多方面的投入。安利(中国)首家雅姿旗舰店也将在年底前亮相于CBD。

“部分写字楼在与租户签订合同时，并不希望合同为期过长，大多数开发商相信未来的写字楼市场一定会回暖，到那个时候租金应该会有所上升。”中原地产负责写字楼租售工作的葛先生说。

而且目前区域扶持政策也给写字楼市场带来了利好。

据记者了解，北京巨资吸引企业总部入驻，自8月6日起，朝阳区商务局开始接受符合要求的总部企业申领各项补贴和奖励申请书，从今年开始每年由区级财政预算安排1亿元用于支持跨国公司地区总部以及现代服务业的发展。而且还将进一步修改制定鼓励各企业的投资政策，具体修改后招商引资政策可能近期出台。这有利于CBD写字楼市场回暖。

当然，与此同时区域供应也呈现进一步扩大之势。根据高力国际预算，预计至2009年和2010年年末，北京写字楼市场(包括甲级和乙级)的新增供给将分别达到150.82万平方米和8.41万平方米，CBD区域的未来供应最多。今年第四季度，CBD区域侨福大厦80000平方米供应入住；国贸三期87000平方米也预计今年四季度入住；明年一季度，财源国际中心将有10万平方米供应。预计未来三年CBD区域将有74.69万平方米的新增供给，占到总供给的47.17％。

在竞争和利好并存的大势中，商业氛围、交通情况、产品品质等都成为写字楼能否受到市场关注的重要因素。

以CBD的金地中心为例，其今年以来新增签约面积超过2万平方米，遥遥领先于CBD的其他楼盘，租金并未受到金融危机严重冲击，并随着入住率提升延续了稳定上升趋势。与其今年5月底开通地铁——地下一层商业直接和地铁1号线大望路D出口相连，交通优势进一步凸现，同时该项目银行、餐饮等商业配套今年进入集中入驻开业期，商业氛围进一步完善等多种因素有关。