二手房交易税费新政策

二手房交易税费新政策（共5篇）

二手房交易税费新政策 篇1

www.nlnw.net 2012年二手房交易的税费政策

2012年二手房交易的税费政策

一、什么是二手房? 答：二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房或单位自建住房及房改房，在办完产权后，在二级市场上合法交易买卖的住房。它是房地产产权交易二级市场的俗称。经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。

二、什么叫住房、普通住房、非普通住房? 答：个人购买用于居住的房屋叫住房，用于生产经营的房屋叫非住房。住房包括普通住房、非普通住房，我省对普通住房规定以下标准：

江苏省建设厅、发展改革委、财政厅、国土资源厅、人行南京分行、物价局、地税局、江苏银监局八部门联合出台的《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》明确指出：(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上，(2)单套建筑面积在120平方米以下，江苏省将单套建筑面积向上最大浮动了20%，将普通住房的单套建筑面积定义为144平方米以下，(3)实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下(江苏省向上浮动比例不超过20%)。

住房平均交易价格，是指：报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。

以上条件只要其中有一个不符合，就不是普通住房，超过此标准的即非普通住房。三、二手房交易涉及的契税

1、什么是契税? 契税是指在土地、房屋权属转移时,国家按照当事人双方签订合同契约,以及所确定价格的一定比例,向承受权属者一次性征收的一种行为税。

2、契税的纳税义务人是哪些? 《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。具体包括：

(1)企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织;(2)个体经营者、城乡居民个人及其他自然人;(3)港澳居民、华侨和台湾同胞;(4)外商投资企业、外国企业、外国驻华机构和外国公民。

3、契税的征收对象包括哪些? 以下列方式转移土地、房屋的行为;

1、国有土地使用权出让;

2、土地使用权转让，包括出售、赠与、交换;

3、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。

4、契税的税率是怎样规定的? 根据《中华人民共和国契税暂行条例》和《江苏省实施<中华人民共和国契税暂行条例>办法》规定：凡1997年10月1日前发生房屋权属转移行为的契税税率为6%;1997年10月1日以后发生的土地、房屋权属转移行为，契税税率为4%;个人于1999年8月1日以后购买自住普通住宅的契税税率暂减为2%征收，其它房屋转移行为的税率为4%。

5、二手房交易涉及缴纳契税的计税依据如何确定? 新趋势房贷网

www.nlnw.net(1)、房屋买卖。为成交价格;成交价格为土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定，(2)、房屋赠与。即房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。由契税征收机关参照房屋买卖的，市场价格核定。

(3)、房屋交换。即房屋所有者之司相互交换房屋的行为。

房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

6、个人继承不动产是否征收契税? 国税函[2004]1036号规定：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。

二手房交易税费新政策 篇2

一、土地成本的进项抵扣

房地产经济企业获取更高的经济成本重要因素就是购买土地的成本, 土地成本占据房地产开发中经济成本的三分之一以上。调整后的“营改增”政策, 在对于税收统计的方式一般为, 房地产土地购买的增值税票据能够抵扣企业进项税额。房地产企业在从政府部门中购买土地后, 政府部门会向房地产企业提供政府资金收据, 并不适用增值税专业发票开具。但是这种收据在出现任何问题后房地产企业将会受到严重经济损失, 房地产企业发展一定会受到一定影响。笔者对于房地产行业分析中认为, 处于房地产行业在我国经济建设中的重要性, 在调整二手房交易”营改增“政策中, 必须考虑房地产行业土地进项抵扣, 防范房地产企业在土地成本方面可能出现的问题。可以从以下几个方面考虑:

1.政府部门可以调整原有的土地出售票据, 有关部门可以根据土地出售的情况开具增值税专业票据, 这样房地产行业在购买土地中就能够拥有完成的土地购买票据。

2.在不改变现有的土地出售票据的情况下, 房地产所缴纳的税率适当调整, 保证房地产行业经济利益。

3.调整土地出售中资金出让环节费用收取。出售土地资金流程转变为房地产行业销售环境, 政府部门在房地产行业销售房屋中收取一定事业性收费, 房地产企业代替政府部门首先收取该部分资金[1]。

二、政府性收费项目的进项抵扣

房地产除了在向政府部门购买土地中需要交纳资金以外, 政府部门还有一些政府性的收费环节, 例如房地产企业在开放房地产中需要将政府部门交纳土地交易手续费等, 。在二手房交易“营改增”政策落实后, 首先从政府部门角度对政府收费项目分析, 考虑是否可以使用部分政府性收费项目替代进项税额。在解决抵扣问题方面, 需要深入了解抵扣问题。笔者在对于抵扣问题分析中, 政府向房地产企业征收政府性收费项目其实与房地产企业向政府部门交纳土地购买成本的性质基本一样, 抵扣进项税额中可以首先借鉴土地购买中经济成本进项抵扣的形式[2]。

三、拆迁补偿费的进项抵扣

拆迁补偿费在审核方面较为复杂, 尤其我国现代化建设中, 城市废旧房屋整改工程数量逐渐增加。房地产在废旧房屋改建中需要将为个人或者单位提供一笔房屋拆迁补偿费用。原有的“营业税”缴纳中曾经明确规定, 房地产企业在为个人或者单位提供拆迁补偿中, 需要在一定条件下提供资金数量, 房地产企业所使用提供的房屋拆迁补偿费可以与政府部门拆迁补偿费一样, 不需要缴纳任何营业税, 仅仅需要支付给个人或者政府部门拆迁补偿费。“营改增”政策在落实后, 房地产企业如果不继续缴纳增值税, 这就表示房地产企业没有办法在获得增值税票据, 不能够使用增值税票据来抵扣进项税额。房地产企业在为个人或者单位提供拆迁补偿费中, 费用数额几乎占据了房地产企业在土地购买中的全部资金数量, 房地产企业在为个人或者单位提供拆迁补偿费中并不需要向政府提交任何申请, 政府部门也不会为房地产企业开具任何收据。房地产企业如果没有增值税票据, 就需要抵扣拆迁补偿费, 对于房地产经济效益影响严重。拆迁补偿费的进项抵扣与土地购买成本进项抵扣方面存在着较大的差距, 房地产行业不仅仅无法获得增值税票据, 也无法得到政府部门开具的任何收据。

笔者根据这种情况建议, 政府部门应该简化房屋拆迁补偿费的进项抵扣办理环节。房地产企业也可以根据两种形式为个人或者单位提供拆迁补偿费, 分别中不征税的资金补偿及实物性补偿、征税的资金补偿及实物补偿。这两种补偿方式可以根据政府部门对税收抵扣方式相对应调整。政府部门在对拆迁补偿费用抵扣中, 还应该增加对土地出售环节的监管强度, 规范房地产企业在房屋规划中行为, 为房地产企业提供相对简洁的土地开发环境, 防治房地产企业与个人或者单位在拆迁补偿费用方面的争执, 为房地产行业缴纳增值税提供良好的基础[3]。

四、甲供材的进项抵扣

政府部门在调整“营改增”政策中, 房地产行业在甲供材进项抵扣方面影响最为严重。“营改增”政策调整后, 房地产企业在购买建筑材料中一定会增加建筑材料行业及房地产行业进项税额的数量, 同时甲供材税收也是政府部门向房地产行业及建筑材料行业征收政府性税收的主要来源, 房地产行业及建筑材料行业在发展中可能激化双方矛盾。政府部门在调整“营改增”政策中明确规定, 建筑材料行业在需要交纳11%的税收, 对于房地产行业交纳的使用税率还有制定详细, 部分研究学者认为建筑材料行业制定11%的使用税率与现阶段的建筑材料行业发展较为吻合, 但是也有部分研究学者认为对建筑材料行业发展之间存在较大的差距。但是无论怎样讲, 建筑材料行业能够将进项税率抵扣, 对于建筑材料行业发展有着显著推动作用[4]。

我国在建筑材料行业相关法律文件中明确规定, 房地产行业在对于建筑工程招标中, 工程承包单位需要根据房地产企业工程建设标准施工, 在房地产企业工程施工方案中, 工程承包单位需要将房地产企业缴纳部分保证金。房地产企业在将建设工程向外承包中, 不可以将工程建设分解, 工程承包单位需要负责工程建设勘查及设计等环境, 工程承包单位在承包整个工程后, 也不可以将工程分解为多个环节, 在承包给多个工程承包单位。我国对于房地产企业与工程承包单位之间合同内容有着明确要求, 就是说房地产企业与工程承包单位需要将整个工程建设责任负担起来, 施工中出现的安全事件需要有明确负责人。甲供材的进项抵扣方案与国家对于建筑行业法律文件要求并不违反因此可以实施甲供材的进项抵扣。

笔者对于甲供材对于房地产行业及建筑材料行业分析中, 认为可以从两个角度甲供材税收抵扣, 房地产在工程项目开发中也可以使用甲供材税收抵扣, 但是适用税率制定要比建筑材料行业交纳的适用税率要高;另一方面就是房地产可以将甲供材以市场价位转让建筑材料企业[5]。

五、利息的进项抵扣

房地产企业在工程开发中, 需要大量资金流动, 会产生利息支出。从房地产利息支出角度对于“营改增”政策分析, 房地产行业必须参考金融行业“营改增”行业制定, 拓宽房地产企业融资途径。现阶段, 房地产企业在融资中主要对象为银行及财务公司, 主要融资形式为借款与股权融资。笔者对于房地产融资途径分析后认为, 房地产在向银行或者财务公司借款中, 可以通过金融行业开具增值税发票, 将政府无法开具增值税收据难题客服。政府在对于增值税管理中, 应该为房地产企业融资实施混合性债券管理方式, 保证房地产企业能够获得增值税票据[6]。

六、预售收入的税款预征

现阶段, 营业税收法律文件中明确规定, 房地产企业预售收入需要向政府部门交纳营业税。但是在“营改增”政策调整后, 房地产企业是否还需要向政府部门交纳营业税对于房地产行业具有较大的影响。房地产行业在房屋预售环节中, 能够回收房地产企业在工程建设中的经济成本, 保证房地产企业经济利益。在各阶段交纳税收的形式为一般税收方式, 交纳资金数量是在销售资金减去进项资金的基础上交纳税收, 房地产企业在短时间内会出现税收压力, 资金流动性降低。但是伴随着房地产行业在后期经济利益的降低, 经济成本增加, 在税收方面的交纳压力显著下降。笔者对于房地产行业交纳预售收入税款中情况分析认为, 房地产市场发展水平与房地产企业对于交纳税务压力有着直接性关联, 政府部门为了能够保证房地产市场稳定发展应该适当调整房地产企业在预售收入税款交纳的形式[7]。

政府部门在对于房地产企业预售收入税款征收中主要从两个角度分析, 分别是税款征收比例与房地产行业工程建设特点。政府部门在对于房地产预售收入税款征收中, 所制定的征收比例不应过高, 如果政府部门将预售收入税款征收比例制定过高, 将严重影响房地产发展, 但是如果制定过低, 还有可以无法规范房地产企业经济建设行为。因此一定要合理设定对于房地产企业预售收入税款征收。房地产企业在开发中主要就是对于工程项目的开发, 在工程项目开发完毕后, 证明房地产企业工作也完毕。但是房地产企业在工程项目开发中, 容易出现成本支出与收入无法同时保证的情况。政府部门如果根据房地产企业在工程项目开发中支出的资金数额开审核预售收入, 就有可能增加房地产企业增值税数额[8]。

七、结论

调整后的二手房交易“营改增”政策, 政府部门应该根据政策调整后对于房地产企业发展影响制定相对应的管理方案, 例如降低个人或者单位在转让不动产中的经济收入。调整税收政策, 对于房地产行业发展具有调节性作用, 政策在初步落实中可以在制度上存在一定缺陷, 但是伴随着政府部门与房地产企业的共同完善, 能够将存在缺陷的“营改增”政策完善, 在保证房地产企业经济效益情况下增加国家税收。

参考文献

[1]蕊红.二手房交易“营改增”政策终于落定[J].住宅与房地产, 2016, (11) :22~24.

[2]蕊红.二手房交易“营改增”政策终于落地[J].上海房地, 2016, (05) :23~24.

[3]远见.二手房交易“营改增”需防范推高房价[J].中国房地产, 2016, (11) :37~39.

[4]邢力.二手房交易改收增值税之后, 税费会增加吗[J].决策探索 (上半月) , 2016, (05) :38~39.

[5]严荣, 颜莉, 江莉.“营改增”对上海房地产业的影响研究[J].上海经济研究, 2015, (12) :87~96.

[6]2016年营改增细则:不动产纳入抵扣二手房交易政策平移[J].财会学习, 2016, (06) :4~5.

[7]贾康, 梁季.我国地方税体系的现实选择:一个总体架构[J].改革, 2014, (07) :57~65.

个人二手房交易税费计算标准 篇3

成交价格低于计税基价的，按计税基价进行征收，成交价格高于计税基价的，按成交价格进行征收。考虑房屋的折旧因素，以计税基价为标准，每年可按2％扣减，最高不超过30％。买卖双方需要缴纳的各种费用包括：

1、低于计税指导价

（1）卖方需要交纳的税费：

A、营业税和附加。若该房已经购买2年以上，免征营业税和附加。普通住房：5.65%，个人购买2年以上(含2年)转让免征营业税;不足2年转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。非普通住房：5.65%，个人购买2年以上(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收；不足2年转让按其转让收入全额征收营业税。非住宅用房：5.65%，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税。（营业税优惠政策起止时间：2009年1月1日至12月31日）

B、个人所得税。若该房购买年限已经超过了5年，如果卖房人在贵阳市还购置有其他住房，该房不属于其惟一的生活用房，需要交纳个人所得税，交纳金额为：×2％。（如果未满5年并且卖方没有其他房产，此笔费用则不用缴纳）非住宅用房按应纳税所得额的20%征税。C：手续费：住宅收取标准为3元/平方米。

D：土地增值税：目前个人销售住房暂免征收土地增值税。（2）买方需要交纳的税费：

A、契税。购房人是首次购买，该房为普通住房，若购买人首次购买90平方米以下的契税按1％收取，即×1％。反之，如果面积90—144平方米或购买人非首次购买90平方米以下的普通住房的，契税按1.5％收取，即×1.5％。超过144平方米，契税按3％收取，即×3％。B、印花税：目前个人购买住房暂免征收印花税。C、登记费：80元。

D、手续费：住宅收取标准为3元/平方米。

2、高于计税指导价

（1）卖方需要交纳的税费：

A、营业税和附加。已经购买2年以上，免征营业税和附加。营业税和附加。若该房已经购买2年以上，免征营业税和附加。普通住房：5.65%，个人购买2年以上(含2年)转让免征营业税；不足2年转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。非普通住房：5.65%，个人购买2年以上(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收；不足2年转让按其转让收入全额征收营业税。非住宅用房：5.65%，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税。（营业税优惠政策起止时间：2009年1月1日至12月31日）

B、个人所得税。若该房购买年限已经超过了5年，如果卖房人在贵阳市还购置有其他住房，该房不属于其惟一的生活用房，需要交纳个人所得税，交纳金额为：×2％。（如果未满5年并且卖方没有其他房产，此笔费用则不用缴纳）；非住宅用房按应纳税所得额的20%征税。C：手续费：住宅收取标准为3元/平方米。

D：土地增值税：目前个人销售住房暂免征收土地增值税。

（2）买方需要交纳的税费：

二手房交易税费新政策 篇4

对于购买方：

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的（需要提供房管部门出具的家庭唯一住房证明，下同），减按1%的税率缴纳契税。

个人购买90平方米以上普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1.5%的税率缴纳契税。

个人购买普通住房，不能提供房管部门出具的家庭唯一住房证明的，按3%的税率缴纳契税。另外房产证、土地使用证等证件没本按5元缴纳印花税（贴花）。

对于出让方：

新农村政策与农村税费改革 篇5

一、什么是农村税费改革？

农村税费改革是指对现行农业和农村领域的税费制度进行完善，取消面向农民的不合法、不合理收费，用税收形式取代体现政府职能、具有税收性质的收费，理顺国家、集体和农民之间的分配关系，从根本上减轻农民负担，促进农村社会长期稳定和经济健康发展的一项综合性改革。其主要内容包括：取消乡统筹费、农村教育集资等专门面向农民征收的行政事业性收费和政府性基金；取消屠宰税；取消统一规定的劳动积累工和义务工；调整农业税和农业特产税政策；改革村提留征收使用办法。

二、正确认识建设新农村。

农村建设不可能是一蹴而就的事情，新农村也并不等同于漂亮整齐的别墅农村或少数几个有质量的示范村庄。人们，特别是领导干部，对“新农村”的正确理解是使建设新农村这项任务得以顺利进行的重要前提，一旦理解出现严重偏离，必将在实施过程中给农村工作带来不可挽回的负面影响。我们的农村经济还是相当脆弱的，农民尤其经不起折腾，而我们建设和谐社会的任务如此紧迫，也已经浪费不起时间、花费不起代价来瞎折腾了。改革需要冒险，需要超常规，但并非是急躁冒进。我们必须谨记，建设社会主义新农村是一场革命而不是一场运动，它是物质的，也是精神的，它的 — 1 —

客观规律性决定了它必须经历一个较长的培育生长过程。因此，建设新农村应该是一个中长期目标而非一个短期目标，是一场革命而非一场运动。

三、农村税费改革的有效执行

农村税费改革本是减轻农民负担、增加农民收入的一项政策，是为农民谋求福利的，必然会受到广大农民的欢迎。可是当上级政策对自己不利时，作为政策执行者的下级政府，就会违背上级的政策精神，使政策名存实亡，目标落空，从而损害广大农民的利益。长此下去，这种危害是十分巨大的，政府在政治上会失去信任，导致政治体系中公信力的丧失，政府在以后的改革中将会不得不求助于强制性措施来继续改革，农村税费改革的执行效果将因此而大打折扣。

农村税费改革的制度性缺陷还表现在其缺乏相关的配套性改革，农村税费问题的解决离不开相关问题的配套改革，如建立包括金融、价格、收入、就业、教育、保险、保障等体制在内的公正的城乡宏观政策环境、农村非农产业的发展和农村工业化、以现代科技和规模经营为特征的农业现代化、改革户籍制度、建立农村剩余劳动力转移制度、农村基层民主制度建设等。农村税费改革的过程中，不可避免地会遇到上述方面的问题，没有相关的配套改革，对税费改革所产生的问题没有相应的制度来解决，只能是出现问题之后，再去寻找解决方法，这样的制度设计明显滞后，缺乏系

统性，事实上增加了操作的难度，这样势必影响政策执行的力度。

此外，随着改革的深入，农村税费体制规范，农民负担减轻，农民对税费改革的关注会越来越少，将转移到自身的发展问题上来。在缺乏相关政策制度配合协调的条件下，农村税费改革的政度上也策执行力度有可能不断地降低，执行的效果也会下降。

四、如何深化农村税费改革？

当前深化农村税费改革总的指导思想和要求是：总结经验，完善政策；全面推进，分类指导；巩固改革成果，防止负担反弹。

要进一步调整完善有关农业税收政策。试点地区应进一步完善和落实第二轮土地承包制度，稳定党在农村的基本政策。

要加强和规范农业税及其附加征收工作。试点地区要实行农业税征收机关负责征税、聘请协税员协税的农业税收征管制度。乡镇政府和村级组织应积极协助征收机关做好农业税及其附加征管工作，但不得代行执法权。非农业税征收人员不得直接收取税款。农业税征收机关要坚持依法征收，规范农业税收征管程序，建立健全纳税登记、纳税申报、纳税通知制度，逐步实现农业税征收方式由上门征收向定点常年征收转变。要加强税收宣传工作，引导农民积极依法纳税，履行应尽义务。农业税附加、农业特产税附加由农业税征收机关与正税同步征收，实行乡管村用，由乡镇经营管理部门监督管理，只能用于村级组织正常运转需要，任何单位和个人不得截留、平调。

要妥善处理农民公平负担问题。农村税费改革后，由于农业税及其附加按照土地面积和粮食产量计税，客观上会造成一部分种地多的农民负担增加。因此，各地区在试点过程中，要结合本地实际，制定减免税等优惠政策，把因种地多出现农业税收负担高于改革前的负担部分切实减下来，以调动粮食主产区种粮农民的积极性。

参考资料：

1、上官莉娜.深化农村税费改革的全局意义

2、云南日报网,社会主义论坛.2004年1月,第1-2期

3、史运开.走出农村税费改革的认识误区.天津政务网,2007年08月01日