物业管理科职责要求（共9篇）
物业管理科职责11、负责商场物业管理范围的秩序、环境、营业、装修、设备管理等日常巡查工作;
2、负责商场物业费的催缴工作，及时与相关业务部门核对相关数据;
3、负责处理业户诉求，客户拜访及回访工作，与客户建立良好的关系;
4、负责处理物业保修的审核签批，现场验收以及遗留工程处理跟进;
5、负责商场业户进驻场申请，离场手续办理及验收;
6、领导交代的其他工作。
物业管理科职责21、服从上司工作安排，认真做好各项日常管理工作。
2、负责跟进处理各项商场管理，妥善处理租户问题。
3、巡查装修施工情况，如发现违规违章现象，应及时制止、纠正并及时向上级汇报。
4、每月对各区域的车位进行核查核对，包括已租、已售或空置等，避免各种乱租、重租导致乱扣乱划款项等现象。
5、负责对各种有偿服务跟进、回访、记录等工作，掌握各种服务信息动态。
6、上级领导交代其他事宜。
物业管理科职责31、巡查大厦各区域，对各施工现场进行现场监管;
2、熟悉物业管理运作，较强的工作责任心和处理应急情况能力;
3、较强的协调、沟通和表达能力，服务意识强;
4、掌握业户经营动态，及时收集整理更新资料;
5、负责各单元二次装修的申请流程及验收的跟进工作;
6、每天填写巡楼记录，上交部门主管汇总记录;将需要跟进的工作交给下一班管理员继续跟进处理;
7、每月派发管理费单据及催收管理费的工作，8、巡查大厦各区域卫生及绿化情况，及时让外包单位跟进不合格的位置。
物业管理科职责41、受理业主来电来访和投诉，及时登记、跟进、落实和反馈;
2、负责巡视检查管理区域内设施设备、安全防范和绿化;
3、负责管理区域内各项费用的催缴，并按时向上级部门提供各种报表;
4、按规定做好日常管理工作的自检，接受主管的监督检查;
5、完成领导交办的其它工作。
物业管理科职责5
1.巡查现场公共区域和公共设施设备状况，发现问题并协同有关部门处理。
2.协助客主管处理日常事务，负责各部门的沟通、联络与协调，及时处理问题。
3.巡查台账建立和更新。
4.监督现场装修施工作业，对违规施工进行处理。
物业管理科职责61、负责与客户业主、住户沟通与联系，为客户提供专业的物业管理管家式服务;
2、负责客户投诉处理工作，并对投诉进行信息跟踪及回访;
3、负责物业管理费的收缴工作;
4、负责协助管理中心内部文件的起草与修订、档案整理与规范管理;
5、负责社区文化活动的组织安排以及业主委员会的日常协调工作。
物业管理科职责71、负责维护本场的租户经营秩序管理，防止乱摆乱卖乱放、占道占档经营、环境卫生;
2、监督本市场商品流通准入制度，监管商品符合食品安全，维护好市场的设施正常使用，防止租户私拉电线和私接水管及排水阻塞现象;
3、监管好消防用电安全措施、维护公共设施及消防设施;
4、监督保安员维护好公共安全秩序、和承租户合法经营，监管保洁队伍搞好市场环境卫生，协助市场经理做好日常管理工作，承接租客的咨询，接待租户和消费者的投诉，协助市场经理招租、市场卫生等相关工作的协调。
一、政府在物业管理活动中的地位及作用
1. 基于我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期, 旧有的福利制房屋管理模式正在向市场化的物业管理模式转变, 需要政府发挥积极的作用。
由于经济体制和住房制度的转变, 由各单位自行建设的公房在房屋所有权出售后, 房屋本体、公共设施设备的维修养护, 供热服务以及业主市场消费意识的树立、养成都需要政府在政策的制定、宣传、具体实施上发挥积极的作用。
2. 基于物业管理是城市管理的重要组成部分, 物业管理水平直接关系到城市管理水平, 而城市管理是政府的主要职能, 从此角度考虑, 政府必须对物业管理进行适度干预。
当前, 城市物业管理已纳入城市管理体系, 对物业管理的考评验收是考核城市管理的重要组成部分。《物业管理条例》的颁布实施, 奠定了物业管理在城市管理中的法律基础, 确立了物业管理在城市管理中的法律地位;有关物业服务等级及其对应收费标准的细化, 有效提升了物业管理水平, 从而促进城市管理水平的提高。
3. 基于普通商品住房、保障性住房的物业管理是民生问题, 直接关系到人民群众的基本生活保障和社会的和谐稳定, 需要政府从全局的高度进行必要的监管。
从1993年我市开始实施住房制度改革至今, 各类普通商品住房、保障性住房总面积已达3000余万平方米, 居住人口近40万, 占到城镇人口的四分之一多, 这些住房的物业管理直接关系到居民的日常生活和整个社会的和谐稳定, 政府必须切实加强监督工作。
二、政府应通过行政服务来规范物业管理活动
政府物业管理主管部门通过制定相关制度, 建立健全市场机制, 提供信息服务, 积极消除市场失灵对物业管理的消极影响, 从而不断提高资源配置效率, 同时做好制度的贯彻落实。
1. 加强制度建设, 加大政府监管力度
根据《物业管理条例》, 结合地方实际, 出台操作性强的规范性文件, 如制定房屋接管验收细则、物业服务企业服务项目退出管理规定、物业管理招投标实施细则、前期物业服务合同备案管理规定、业主委员会管理办法、物业服务企业资质动态考核办法等等, 通过这些制度加强对项目接管验收的监管、招投标的监管、企业日常服务的监管以及发挥业主委员会的桥梁纽带作用。2008年我市出台的《关于进一步加强物业管理的实施意见》, 基本涵盖了物业管理的方方面面, 具有较强的指导性和操作性, 对我市物业管理的健康发展正在发挥着积极的作用。
2. 组建行业协会和仲裁机构
组建行业协会, 组织物业管理经验的学习和交流, 提高物业服务的效率水平, 研究探讨物业管理中出现的问题及解决办法, 为政府部门出台有关政策当好参谋;组建物业服务纠纷仲裁机构, 通过仲裁解决物业服务纠纷, 降低物业诉讼成本, 为业主和企业提供周到便捷的服务。
3. 进一步创造条件, 分批次全面开展业主委员会成立工作
物业管理主管部门要指导和帮助业主委员会的建立和正常运作, 引导业主委员会自主选择物业服务企业, 通过合同约定物业服务内容、服务质量和服务费用等事项, 明确双方权利、义务, 维护双方的合法权益。当前我市业委会覆盖面不到20%, 业主与企业相互选择的市场机制尚未完全形成, 工作任重而道远。从已成立的业委会来看, 此项工作极大地调动了人民群众维护权益、民主管理的热情, 业主委员会的积极作用非常明显。
4. 积极推进物业管理的早期介入
物业管理是房地产在消费领域的延续, 它与房地产项目紧密相连, 房地产项目的优劣影响到物业管理的难易, 物业管理的好坏关系到房地产项目品牌的树立。因此, 一个项目的开发在市场调研的前期策划就应涵盖物业管理内容。前期若缺乏对物业管理的策划, 将会给项目今后的管理带来难以弥补的缺憾。
5. 科学划分物业管理区域
一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理, 一个物业管理区域成立一个业主大会。如何界定物业管理区域显得尤为重要, 制定《物业管理区域划分办法》势在必行。物业管理区域划分应充分考虑水、电、暖、气、通讯、消防、治安、小区规模、社区建设等因素, 本着利于管理、方便生活的原则来进行, 并建立详尽的物业管理区域档案。通过科学划分可将规模小且相邻的小区整合为一个小区, 易于对不符合实施物业管理条件的老住宅区进行改造。
6. 互通物业市场信息, 提高资源配置效率
一是完善物业管理预警预报制度, 制定物业小区收费标准、服务内容;推行物业管理政务公开, 搭建互联网信息平台, 公布物业企业信息、收费信息、服务信息、资质考核信息。二是认真落实有关加快推进服务业的若干意见, 在物业服务领域积极扩大就业再就业, 有效吸收下岗再就业人员。三是整合供热资源, 逐步取消小区锅炉供暖, 使物业企业不再承担供热工作。四是政府组织, 企业参与, 积极创立行业品牌, 培育高资质市场主体。针对当前我市物业管理水平整体落后的实际, 选择了基础较好的好佳物业、田森物业等企业进行重点扶持, 两家企业现已成为我市物业管理行业的“领头羊”。五是通过举办专题培训培养人才, 并积极引进物业服务先进地区的优秀人才, 优势互补, 促进先进经验本地化;建立物业管理人员专家库, 为开展物业服务招投标工作储备人才资源。
2、组织制定公司工程类维修、保养及改造项目计划，并组织项目的设计方案、工程量计量及立项实施;
3、组织审核各单位的维修、保养、改造、采购及工程量计量等项目;组织监督检查各工程项目的进度、质量;审核整改、维修方案及价格，审核工程验收及付款;
4、按照国家行业标准进行受委托项目电梯系统的管理验收和交接工作;
5、精通电梯系统，电梯轿箱及电梯机房的设备、电梯对讲等。能分析各种故障，并及时排除;
6、组织制定电梯设备管理、机电设备管理、节能减排、房屋及公共设施管理及接管验收等标准、制度、办法及操作规程，并组织实施、监督、检查及指导;
7、组织电梯、机电设备、土建类维修保养等分包方资质与信用的评定;
2、负责员工岗前培训、专业培训等各项技能培训;
3、负责在现场跟进接管物业的前期承接查验工作、交付工作;
4、指导检查园区的清洁卫生和环境绿化、美化工作，建立和完善行之有效的清洁、绿化量化管理运作流程;
5、负责与当地政府相关部门、社区居委会、甲方、业主保持沟通，确保与其有良好的公共关系;
6、受理业主二次装修申请，跟进后续手续办理流程，并对装修现场进行监管纠正违规行为;
7、需有较强的现场处理能力，擅长沟通与协作，负责各类客诉的处理及跟进回访;
1、接待日常客户来电、来访，受理各类服务预约;
2、接受客户咨询及投诉处理，及时分流处理，并做好跟踪及回访;
3、客户投诉系统入录;
4、协助公司组织小区业主活动;
5、完成部门安排的各类临时性任务。
岗位要求：
1、大专或以上学历;
2、年龄20-35岁，男女不限，女生身高160cm以上，男生身高170cm，形象气质佳;
3、身体健康，无不良记录，无纹身;
1.主持分公司全面工作,保证经营目标的实现,按时足额地完成总经理下达的利润额,营业额等各项经营指标。
2.实行经总经理批准的公司季度,工作计划和财务预算报告及薪酬制度
3.传达并对员工培训满足业主和住户及法律、法规要求的重要性
4.确保分公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。
5.积极完成总经理交办的其它工作任务
[上岗条件]
●大专以上文化程度，身体健康、政治上无不良表现，有5年以上相关物业管理经验；
●具备适应本岗位的语言文字表达、组织协调和独立工作能力；●能应用计算机办公软件；
概况及要求：
本次招标确定物业管理服务定点采购项目供应商 20 家。根据集中采购目录要求，在协议定点有效期内，在限额标准100万（不含）以下的物业管理服务采购项目，采购单位在本次入围供应商范围内择优选择。
定点期限：入围供应商与区级机关事务管理局签订框架合同之日起两年。
一、服务范围主要包括：
房屋日常管理与维修养护、共用设备管理与维修养护（含供电系统、给排水系统、电梯系统、空调系统等）、传达秩序管理及巡查、环境卫生管理、绿化管理及采购单位交办的其他工作。
二、物业管理服务要求：
（一）房屋日常管理与维修养护
1、服务内容: 物业管理区域内房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、大厅大面积玻璃顶等的日常巡查和养护维修；外墙幕墙的养护和维修。
2、服务质量标准:(1)确保物业管理区域内房屋及设施的完好等级和正常使用。
(2)玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响。否则应及时修复或更换，不能立即修复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐患。
(3)粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污（水）渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换。
(4)屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及时巡查，排除隐患。发现过滤网及管道破损及时修复或更换。
(5)发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在3个工作日内安排专项修理。
(6)及时完成家具、设备等各项零星维修任务，一般维修任务确保不超过24小时，确保家具、设备维修合格率达到100%。
(7)无违反规划私搭乱建，擅自改变房屋用途现象。
（二）共用设备管理与维修养护 供电系统：
1、服务内容: 对区域内的电气管线、电线电缆、电源开关、动力插座、电开水炉等低压用电设施进行日常管理和维护、维修，保持设施正常运行。
2、服务质量标准:(1)负责各类照明灯具、泛光照明系统、供用电设备设施的日常管理和维护修理。
(2)保证整个大楼的供电安全。保证正常供电、限电、停电，有明确的审批权限并按规定时间通知用户。
(3)制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行，应急供电系统运行正常。
(4)通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能管理工作。给排水系统：
1、服务内容:对物业管理区域室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及附属构筑物等进行日常养护维修，保持正常运行。
2、服务质量标准:(1)每半年对给排水系统进行维护、润滑。(2)用户末端的水压及流量满足使用要求。
(3)每季对楼宇排水总管进行检查，每半年对水泵、管道进行防锈处理。(4)确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质符合GB5749一2006《生活饮用水卫生标准》的要求。生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒、作业人员健康检查以及水质检测参照建设部、卫生部《城市供水水质管理规定》(建设部令第156号)执行。按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洁、消毒。请有资质人员定期清洗水箱，每年不少于1次，并提供清洗后水质检测报告。
(5)每季度对水质处理、消毒装置、电开水炉及设备控制柜进行保养。(6)每年至少清理污水化粪池一次，确保排水微量元素等达标。
(7)每月清扫一次排水明沟，每半年对地下管井彻底疏通一次，每年对地下管井清理一次。电梯系统：
1.服务内容：全责保养维护。电梯系统管理维护费用包含保养费用和年检费用。
2.服务质量标准：
保证电梯的24小时正常运转使用。
每月2次由技术人员上门维保，每次间隔时间不超过15天，按工艺和规范对电梯作机电上之安全检查及各机件之加油润滑、清理点检、性能调整等作业。
运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。临时故障紧急修理，接通知后30分钟内到现场检修。空调系统：
1、服务内容:所有空调的日常养护维修。
2、服务质量标准:(1)每半年对内置滤网清洗一次。(2)定期检查保养，及时排除故障。
(3)通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能管理工作。
（三）传达秩序管理及巡查
1、服务内容:熟悉周边的环境，能处理和应对公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案；来人来访的通报、证件检验、登记、报刊信件收发等，快递及包裹原则上由收件人亲自签收，得到收件人授权后方能代为签收，并按规范记录接收信息；门卫、守护和巡逻，维护公共秩序；处理治安及共他突发事件；负责道路交通管理、机动车和非机动车停放管理；负责防盗、防火管理。积极主动的配合、服从对口管理部门的临时应急调度。
2、服务质量标准:(1)门卫值班。
上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。出入口安排24小时值勤，建立传达、车辆、道路及公共秩序管理等制度。严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入行政区域内，维护行政区域安全、正常的工作环境。对物品进出实施分类管理，实行物品进出审验制度，杜绝危险物品进入行政区域内。
(2)巡查。
物业管理区域内安排24小时巡查。明确巡查工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机房等进行重点巡视并记录巡视情况，及时发现和处理各种安全和事故隐患。巡视时使用巡更设备。监控室应保持巡更记录。在接到监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达事发现场，采取相应措施妥善处理；如巡视时现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动并执行相应的应急预案。
(3)停车管理。
管辖区域设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，非机动车应实行定点停放。对进出管辖区域的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆有序通行、有序停放。
(4)突发事件处理。
按照要求制订各类突发事件应急预案，并将预案内容在相关场所张榜悬挂。在各楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年组织不少于1次的突发事件应急演练。当发生台风、暴雨等灾害性天气及其他危害公共突发事件时，应采取以下应急措施:对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施进行检查和加固。各岗位人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理，在有关部门到达现场前，确保人身安全，减少财产损失，并全力协助处理相关事宜。对待上访人员做到耐心说服，及时报告有关部门予以妥善处置。
（四）环境卫生管理
1、服务内容:楼内的楼梯、大厅、走廊、屋顶天台、吊顶、平台、雨棚、卫生间、茶水间、花盆、会议室、接待室、办公区域、公共活动场所的台（地）面、明沟、墙面、门、窗、灯具、果壳箱等设施和器皿，楼宇外墙等所有公共部位设施，红线规划内的道路、园林、停车场(库)、垃圾房等所有公共场地及设施和门前三包区域的日常保洁保养以及垃圾、废弃物清理和灭“四害”等物业管理区域内的所有环境卫生保洁。具体如下：
（1）公共场所日常服务内容：水泥地面、石材地面、扶手、门窗玻璃、门及门窗框及有关附体，沙发、桌子、各类宣传牌、橱窗及有关附体，天花板、栏杆、消防楼梯区域等，及时清除各种垃圾等杂物，无积灰、印迹、污渍。（2）门厅、办公区域等特定区域保洁服务内容：地面、大厅石材墙面、天花板、大厅、门窗玻璃、门及门窗框、墙壁附体，灯具、音响、垃圾桶等公用设施表面及卫生间，办公室内储物柜和桌椅表面等严格按要求做好清洁、清运及日常消杀工作，无积灰、印迹、污渍。桌面简单整理等，随时保持清洁。外墙每一年清洗一次，石材、灯具每季度进行一次清洁；暂时空置的房间每周进行一次卫生保洁，确保地面、桌面、玻璃面整洁干净。白色墙面及顶面如有污渍等应及时清除，墙面去污后及时补刷。
（3）顶篷等边缘区域服务内容：屋顶屋面、沟槽、地面、雨篷及边角区域，各种附体的表面清洁，大厅遮阳卷帘清洁且保持运行正常。
（4）水电和设备等设施类服务内容：一般设备表面清洁（有特殊规定的设备除外），消防设施、空调的过滤网际外壳洗尘与保洁。
（5）窗帘服务内容：保持窗帘表面清洁，普通窗帘根据窗帘清洁情况定时拆装清洗，布质窗帘一年清洗一次。
（6）玻璃门、地、屏上无污渍、无灰尘及手印，表面光亮色泽一致；地面无污渍、灰尘、水渍及鞋印，洁净光亮、无灰尘及手印，整洁光亮。
（7）垃圾清运服务内容：垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，垃圾不在筒箱内过夜。垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且做到日产日清，定期清洗，每周消毒一次，无明显积水，无蚊蝇飞舞。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。各类垃圾运到规定的地方，再将垃圾运到垃圾转运站，其中公共区、卫生间无堆积垃圾。化粪池、污水池及时清理，确保排放指标正常。
（8）突发性事件造成的保洁工作。
2、服务质量标准: 围墙内的道路、停车场和门前“三包”及所有公共区域的地面，无有形垃圾和建筑垃圾、无堆积杂物、无积灰、无积水和淤泥、无阻塞等。做到每日清扫两次，巡回保洁。
建立“四害”消杀工作管理制度，根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物和设施；“除四害”实施单位须具有无锡市相关部门颁发的专业资质证书，提供的服务不得低于无锡市爱卫会“除四害”相关规定及验收标准，并视特殊情况增加次数。
（五）绿化管理
1、服务内容：大楼使用范围内的绿化带的树木、花草等的日常养护和管理。根据大楼实际及现摆放情况提出更好的设计方案，做好室内绿化摆放等工作。
2、服务质量标准:建立定期除草、修剪制度，确保绿化无杂草、造型规整；及时喷洒农药、浇水施肥，确保绿化养护期内100%存活。具体要求如下：
室内：
（1）、摆放布置要根据各区域不同的使用功能划块区分；（2）、绿化摆放的点位、品种、数量的确定，要科学合理；（3）、对不同区域的绿化制定各自的调整周期；（4）、保证室内绿化整洁鲜艳；（5）、确定年养护管理计划表；
（6）、及时进行浇水、养护，浇水的同时，应冲洗叶面，保持叶面清洁，提高观赏效果。
室外：
（1）、对树木进行及时修剪，以免有碍景观。
（2）、草坪要保持修剪平整，即时拔除杂草，以免影响景观。
（3）、及时对树木草坪进行浇水灌溉。水压要适中防止损坏花木及草坪。（4）、做好树木及草坪病虫害的预防工作，预防为主、防治结合。使用药品时，要加强对药品的管理，注意安全，科学用药。避免产生对其他环境的影响。
（六）其他管理服务
根据采购单位需要提供综合会议、餐饮服务等其他服务，制定完备的工作流程、细则及服务工作计划并严格执行以及配合采购单位完成相关工作，并做好记录和处理等。
三、管理服务应达到的各项指标：
1、杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件，杜绝安全事故；
2、特殊岗位上岗证持有率100%；
3、环境卫生、清洁率达99%；
4、智能化系统运行正常率99%；
5、维修、报修及时率100%，返修率小于1%；；
6、服务有效投诉少于1%，处理率100%；
7、满意率95%以上；
四、本次项目实施有关要求：
1、中标方严格执行《中华人民共和国政府采购法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及国家相关政策，按物业管理服务有关规范要求及本次招标实施要求做好各项工作。
2、由采购人代表无锡市锡山区机关事务管理局与本次招标确定的物业服务企业签订定点框架协议（《物业管理服务定点采购项目协议书》），各采购单位与物业服务企业具体签订单项物业管理服务合同（《无锡市锡山区采购中心物业管理服务定点合同》）。
3、本次集中采购前，各采购单位已与物业服务企业签订物业管理服务合同的，可执行至合同期满。合同执行期满后，100万（不含）以下采购预算金额的采购单位可从本次中标（入围）的物业服务企业中选择一家作为本单位的服务企业。
4、采购单位与物业服务企业应签订《无锡市锡山区采购中心物业管理服务定点合同》，签订服务合同的主要内容应包括：委托管理事项、不低于本次招标的服务质量要求、不高于本次招标后公布的服务费用标准、委托管理期限、双方的权利义务、合同终止和解除的约定、违约责任等。采购单位有权要求物业服务企业在合同履行期间严格执行《物业管理服务定点采购项目协议书》的所有相关要求。
5、服务内容自主选配：在定点有效期内，采购单位根据工作需要和采购预算，在本次招标服务范围内，自主选配物业管理服务种类（单项安全（保安）服务采购不在本次招标范围内），并选择三家以上供应商进行比价后确定服务供应商。
6、实行采购最高限价：在定点有效期内，采购单位可与定点供应商依据采购预算和无锡市公共资源交易中心锡山分中心政府采购专栏上公布的各中标人最高限价进行议价和竞价，以获得更优惠的价格。如采购单位对物业服务内容和物业服务人员另有要求的，可以按规定和定点供应商进行物业服务费收费金额增减谈判，物业费合同总价不得超过采购单位预算价。
7、多个采购单位集中在一幢楼或同一场所办公的，原则上由所占面积最大的单位牵头组织实施定点物业采购。
8、一幢建筑物及其相关附属设施(如裙楼、附属车库等)的物业管理服务，不能随意分包，应和一家物业服务企业签订整包合同；必须由专业公司承担的部分，该物业服务企业可以经使用方同意后签订转包、分包协议，并承担连带责任。
9、所有人员都必须遵守相关保密工作制度。
10、具体项目配置管理服务人员的工资须符合国家、省、市的相关规定，符合无锡市最低工资标准且必须缴纳社会保险费，并在投标文件中作出明确承诺。
11、具体项目中标单位应按照相关规定，与所有聘用人员依法签订劳动合同。
12、服务方在具体项目合同签订前须向采购单位提供管理主管、工程维修人员、消控、电梯操作等重要岗位人员的相关有效证件和信息，如果服务方不能提供，则采购单位有权拒绝签订合同。同时其他服务人员相关信息也要向采购单位进行备案。
管理主管应具有物业管理从业人员岗位资格证书；特殊工种工作人员须具备该该行业国家规定的上岗证。
13、人员变动备案：物业服务人员要求相对稳定，特殊情况有变化，需提前告知采购单位，并征得采购单位同意后方可实施，人员到位相互对接时间不少于一周，新到人员档案信息及时备案至采购单位。
14、服务方管理服务人员上岗时须统一着装，服装样式体现岗位特色和方便不同岗位操作，并经采购单位认可。
15、中标方为采购单位开具合法的发票，按规范进行财务核算。
16、后续管理考核要求：根据《政府采购货物和服务招标投标管理办法》(中华人民共和国财政部令第87号)、《江苏省政府采购供应商监督管理暂行办法》（苏财规（2013）28号）和采购人代表无锡市锡山区机关事务管理局关于物业管理服务供应商监督考核有关办法，采购人代表、锡山区政府采购管理部门、集中采购机构将组织对物业定点服务商进行监督考核。具体将对物业定点服务商的合同备案、报表报送、档案管理（工作台帐）、内部规范、人员培训、服务承诺履行、现场管理等方面进行综合考核。考核意见（结果）将在新一的定点实施工作中予以使用。
17、实行政府采购供应商诚信管理制度。对供应商失信行为、不良行为等诚信信息，在本次定点实施工作中予以记录并按规定进行处理。
18、中标方认真、及时、准确地编报《定点物业管理服务业务情况统计表》，每个季度结束后五个工作日内，汇总后报送给无锡市锡山区机关事务管理局、无锡市锡山区政府采购管理部门、无锡市锡山区采购中心（包括纸质材料和电子文档）。
五、有关说明
装修管理要求 1/ 不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主结构部件。
2/ 不得凿穿地面和房屋的水泥层。
3/ 不得封闭阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。
4/ 装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。5/ 严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。
6/ 按照管理处的要求，空调器安装在指定位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。7/ 装修施工应安排在上午7：00~12：00，下午14：00~20：00时间内进行，以免影响他人休息。
8/ 高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。
9/ 需封闭阳台的，必须申报管理处同意方能施工。
10/ 施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入证佩戴在胸前，并在指定的区域内活动。
11/ 未经管理处同意，不得随意改动水、电线管走向。
12/ 底层住户装修，不得在阳台违章搭建。
13/ 临平台的阳台、窗户不能改装门。
注：建设部1995年8月颁布《建筑装饰装修管理规定》
1997年4月颁布《家庭居室装饰装修管理试行办法》
第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）
住宅小区管理的指导思想是:（117页）
1/ 服务至上，寓管理于服务之中；
住宅小区的管理是一项服务性很强的工作，自始至终都要贯彻“为居民服务，为居民
负责”的思想。住宅小区管理中的服务工作，一是长期性，往往要几十年；二是群众
性，服务对象由各行各业，男女老少组成，因此要树立“方便住户，服务至上”的思想，寓管理于各项服务当中。2/ 统一管理与综合服务相结合；
根据小区产权多元化，管理项目多样化实现统一管理并将服务贯穿到管理过程当去，使管理工作做得更加合理、深入和有效。
3/ 产权与管理权相分离：
物业服务企业在确认住宅小区的产权、使用权的前提下，管理理权集中统一起来，由
物业服务企业实施统一管理。
4/ 有偿服务，合理负担；
对于小区的管理采用有偿服务，合理承担费用，以保本微利，公平合理的方针，按照
“谁想用、谁受益、谁负担”的原则，由享用人、受益人分担小区的管理经费。
第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）
住宅小区物业管理的目标：（118页）
尽管追求经济效益是物业服务企业的一个重要工作目标，但还要追求社会效益、环境效益和
心理效益，即四效合一，具体说：
1/ 实现住宅小区的经济效益；
一方面指建房、管房单位的投资与经济收入之比达到了预期目标，另一方面是指管理
好、维护好房屋及其附属设施设备，延长它们的使用寿命使物业保值增值，同时也指
物业管理者通过完善的管理和服务获得良好的经济回报。
2/ 实现住宅小区的社会效益；
住宅小区的社会效益是指如果小区管理得好，就可以为小居民的居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间。这一空间不仅指居室、楼道内，而且也是指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面，它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有十分正要意义。
3/ 实现住宅小区的环境效益；
环境效益的一个重要的方面就是人类生态环境。住宅小区的环境因素主要包括小区的卫生绿化、通风、采光、水质、空气质量、噪声大小、建筑密度及景观等，住宅
小区的环境效益主要是通过物业的管理来提高小区的环境质量使小区居民有一个
整洁、优美、安宁、舒适的居住环境有利于人们修身养性和身心健康。同时小区环
境质量提高，有力促进城市环境建设良性发展
第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）
住宅小区物业管理的要求：（118页）
按照住宅小区物业管理的目标,根据各小区的实际情况和条件制定住宅小区的管理要求，总的来说可以归纳为三个方面:一是物质环境的要求;二是社会环境管理的要求;三是以改革、开拓精神探索小区管理新思路。
1/ 物质环境管理的要求：
(1)增强住宅功能：就是要把握住宅建设和居室装修的发展趋势，从方便和优化居民的生活实际需要出发，在小区居民入
住装修时，积极引导居民在设计上要注意空间结构，布局合理，通盘考虑房间布局、采光、通风及厨房设备、卫生设备安装的合理性、安全性和舒适性。
(2)搞好小区的配套设施：是指小区的治安、消防、卫生、文体、娱乐等功建设施配套，以办按“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近、方便配置。
（3）创造优美的环境是要求一绿化为主，配以雕塑、假山、水池、花架、喷泉、亭台
等来美化环境，装扮小区，使小区景色优美，清幽宜人。尽量将空地都绿化，并要
注意花、草、树木的选择。其具体要求就是形成系统，合理布局，节约用地，因
地制宜，植物选择、搭配有序。
2/社会环境管理的要求：
（1）健全机构，形成机制，实行专业管理与群众管理相结合的管理模式，充分发挥住宅小区业主委员会的作用，调动各方
面的积极性；
（2）完善制度，协调和理顺物业服务企业内外部的各方面关系，并进行综合管理；
（3）开展社区文化活动，加强住宅小区的精神文明建设。
3/以改革、开拓精神探索住宅小区物业管理的新思路
住宅小区物业管理的改革，主要是对管理体制改革，如何使小区的物业管理从行政管理
转为企业化、专业化、社会化、契约化、和商业化的管理，可以遵循以下几点做法：
（1）服务第一，方便群众；（2）企业经营，独立核算，实行招标制，实行有偿服务；
（3）统一规划，综合管理；（4）专业管理，群众参与。
第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）
住宅小区物业管理的内容：（119页）
包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境、等方面的管理，具体包括；
1/ 住宅小区居民的管理和服务；2/ 房屋管理；
3/ 环境卫生、绿化管理；4/ 治安管理；
5/ 小区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设施设备的管理；
6/ 市政设施维护管理；7/ 车辆管理；
8/ 消防管理；9/ 物业租赁管理
10/收费管理
第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）
住宅小区物业管理的原则：（121~122页）
住宅小区的物业管理工作是一个涉及内容庞杂的系统工程，要想小区各方面都处于良性运转状态，物业管理工作真正达到高水平、高效益、高标准、必须遵循以下原则：
1/ 坚持以人为本、服务第一的原则：物业服务企业的工作就是为其管理区域内的个人和家 庭提供各种各样的服务，在日常的管理和服务过程中，坚持以人为本，寓管理于服务之 中，用优质、完善的服务去满足业主和物业使用人的居住、生活等多方面的要求，真正管好住宅小区，取得应有的效益。
2/ 所有权与经营权、管理权相分离的原则：物业所有权与经营权相分离，是社会主义市场经济的重要原则。在对住宅小区实施物业管理的过程中，也必须遵守这一原则。对住宅小区来说，物业的所有人即可以是法人，也可以是自然人，成分比较复杂，因此就需要物业所有权与经营权分离，把所有权交归产权人，把经营管理权交由物业服务企业，这样就可以减少纠纷和扯皮现象，这样也有利于人力、物力的节省，更有利于发挥整体优势，实现规模效益，最终达到住宅小区物业管理的统一高效。3/ 专业化管理与民主管理相结合的原则：住宅小区物业管理许多工作都具有技术性、专业性强的特点，因此就需要有专业的机构和专门的人员来进行专项的管理，同时又涉及到产权人和住户私有财产的问题，在管理过程中必须得到产权人和住户的配合，所以，建立健全完善的民主管理机构，发动和组织业主积极参与小区的建设和发展，形成完善的民主管理和监督机制，真正实现专业化管理与民主管理的有机结合，以保证住宅小区物业管理的高水平。
4/ 综合管理的原则：这一原则是由住宅小区规模大、设施设备复杂、功能多样、产权分散等特点决定，现代住宅小区的住宅系统完整，配套的实施设备齐全，有很强的整体性和系统性，小区的功能多、产权分散，只有统一起来进行综合管理，也才能充分发挥小区的整体性能，达到各环节、各部分工作完善协调，促使住宅小区物业管理工作良好运行。
5/ 有偿服务，合理负担的原则；要想使物业工作做得更好，就必须有稳定的管理经费，以维持整个小区管理工作的进行和管理企业的生存发展，以小区为依托开展多种经营，“以区养区”从而保证住宅小区管理经费有固定来源，形成良性循环。同时，住宅小区管理服务的项目、深度，小区管理服务收费标准的高低，也应根据实际情况，视居民的收入水平、承受能力而定，不能盲目增强服务项目、强制收费，以免引起纠纷，造成管理工作的被动。
6/ 竞争择优的原则：竞争是市场经济的灵魂，住宅小区管理要遵循市场经济规律，引入竞争机制，鼓励公平合理的竞争，打破“谁开发，谁管理”等小区管理权的“世袭”和垄断现象，选择信誉好、水平高、收费合理的优秀物业服务企业来对小区实施管理，只有这样，才能使物业服务企业加强“内功”的修炼，提高其管理和服务的水平，降低管理成本，实现四效统一。第12题写字楼物业管理的目标（129页~130页）
写字楼的租户将以高效率的工作为主要目的，相应的管理于服务必须满足他们的这一需要。一般来讲，物业服务企业对写字楼实施管理与服务时，应确立以下目标：
1/ 首先是要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境：所谓安全，是指让业主及用户在大楼里工作、生活有安全感，具体包括人身安全、财产安全和消防安全。一旦发生意外，应及时救护、报案，并保护现场。所谓舒适，是指在写字楼内创造一个优美的环境，让业主及用户在大楼内工作、生活都能感觉到舒适、方便。具体做法是要确保大厦内各种设备处于良好运行状态的同时利用写字楼内的裙楼、地下室等，开辟必要的停车场、商场、会议、商务、娱乐、餐饮等生活服务设施，满足租户的基本需要。进而为其创造方便、舒适的工作环境。所谓快捷，是指让业主及用户在大楼内可随时与世界各地联系交换信息，抓住商机。
2/ 应确保延长写字楼的使用年限及其功能的正常发挥：写字楼建成以后，由于使用和自然力的作用会使其发生一定的损坏，如设计、施工质量较差、建筑材料不合格、使用不当等情况，因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、维护部位、装修、上水、下水、都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修、养护和加强管理，就会影响到物业功能的正常发挥。以上这些情况的发生，不仅使房屋的作用和功能不能正常发挥，而且还会过早地达到危房程度或损坏，以至影响用户工作、生活的正常进行，实施良好的不间断的专业管理服务，不仅可以确保物业在整个使用周期内作用和功能的正常发挥，还可以延长物业的寿命，保障业主的经济利益。
3/ 完善的写字楼管理应不仅使物业保值，而且还可以使物业增值。完善的物业管理，就是通过不断的维修养护，进行旧楼的更新改造、室内装修等，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常进行，而且可以提高物业的档次和适应性，使物业确保增值，也更容易招徕顾客，出租或出售这些房屋，获得更多的租金获利润，从而产生更高的经济效益。
4/ 写字楼管理应与《全国物业管理示范住宅（大厦、工业区）标准及评分细则》的要求相结合。《全国物业管理示范住宅（大厦、工业区）标准及评分细则》要求对大厦的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通治安和环境容貌等项目的维护、修缮和整治达到一定的标准。
第13题商业物业管理服务的特点（134页）
1/ 要保持商业楼宇的美观、整洁、有序：
商业楼宇不像办公楼那样气派、雅致，而是追求热闹、休闲，往往在大空间、大间隔式的层面里显得商品琳琅满目，并一览无余。商业楼宇的人流量和物流量较之其他物业来说都要大得多，因此，商业楼宇的保洁服务、环境保护、广告管理、咨询管理服务、车辆管理等要与之相适应，以保持商业楼宇的美观、整洁、有序。
2/ 具有齐全、先进的设备、设施商业楼宇，尤其是豪华型的商业楼宇，其设备、设施配置齐全、先进，有的已经属于智能化建筑
3/ 加强保安工作商业楼宇的客流量不仅大，而且人员结构比较复杂，这些人在进出商业楼宇时又不受任何限制，尤其是敞开式的商场堆满商品，保安工作就更重要了。同时，还要加强对易燃易爆商品的管理和清场后的商铺管理。
4/ 商业楼宇管理服务要按照同经营者签订的契约实施 就是说物业管理者在实施对某以商业楼宇管理时，要和经营者签订管理委托合同，管理者必须按照合同的要求去做好每一项工作。同时还要为租户提供良好的服务和优良的经营环境。
第14题特种物业的类别（137页）
特种物业分为八大类
1/文化类物业：据体指学校、图书馆、博物馆、文化馆、青少年活动中心（青年宫、少年宫）、展示厅、展览馆等。
2/体育类物业：包括体育场馆、健身房、武术馆、游泳馆、保龄球馆、乒乓球馆、网球场、高尔夫球场等。
3/传媒类物业：包括电台、电视台、电视塔、音像影视制作基地等。
4/卫生类物业：包括医院、卫生院、疗养所、药检所、敬老院、殡仪馆等。
5/餐饮类物业：包括宾馆、旅店、酒店、饭店、咖啡屋、茶坊、酒吧、啤酒屋等。
6/交通类物业：包括车站、机场、码头、停车场、隧道、桥梁等。
7/娱乐类物业：包括影剧院、剧场、游乐场、夜总会、度假村等。
8宗教类物业；包括庙观、教堂、宗祠等。
第15智能建筑物业管理服务的要求（140页~141页）
（一）/ 商场、餐饮、娱乐区与智能化系统的配置和管理要求：
1/ 空调系统应是“全空气”系统，新风量要充足，餐饮和娱乐区域要有独立的温控调节器，要根据不同的小空间进行温度自设定，如KTV包房、舞池、就餐包房等。
2/ 各出入口应设置固定和代云台的监视摄像机，商场内还应设置代云台的彩色摄像机，以区分商品的颜色。玻璃橱窗应设置破碎感应器，要有一定数量且分布合理的手动或脚动急报警开关。
3/ 此类区域具有多次装修的特殊性，要充分考虑水平布线系统、布点数量及线类等级，留有底面和柱壁端口，以便于提供给POS作为网络连接，以求合理性和经济性。
4/ 消防系统是此类区域的重点，因为在这一区域里有厨房、煤气房、电加热餐具及照集中点等，因此，发生火灾的概率大于办公区域，所以设置烟感探测器的覆盖面积以小60平方米/点为宜，一般选50平方米/点左右。在商场区域，由于水喷淋头的设置会遇到吊顶或二次装修中改变吊顶的情况，因此要设置上下喷淋头接口，以便于施工和管理。
（二）办公区域智能化系统的设置和管理要求
1/ 办公区域应是一个安全的场所，因此，就要以先进、可靠的监视、消防系统作保证，室内消防设施的设置要合理、周到，不可留有盲区。
2/ 在电梯或通道出口处要设置固定的电视监控和探测器，若通道长度达于30米，则也应设置监控器或探测器。
3/ 对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水机组、热泵机组等应进行检测而且监测数据要实用，要有利于运行管理和机电设备维修。
4/ 市内电话端口的配置，以前是7平方米设一线，从目前来看，从事贸易的公司约需6平方米一线，即每人两部电话机；从事化妆品促销的公司，每人约2.5部电话机；从事证券、保险业务的公司，每人需要3部电话机。所以，由这些业务的办公楼，市内电话端口应按面积占有端口数的数量配置，一般以4~5平方米/端口为宜。
2.协助辖区内工作计划的组织实施,定期检查计划落实情况;
3.协助物业站安排维修工的工作,并检查其工作状态和落实情况;
4.与业主保持密切联系,及时处理业主的投诉意见,向当事人反馈处理结果;
5.负责小区的业主资料及房产管理资料的汇总整理、存档;
6.负责所辖范围房屋租金、管理费和各项规费的催缴考核工作;
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