最新商场物业管理方案（共8篇）
六一商场活动方案【篇1】
一、活动目标
1、通过活动，让幼儿知道六月一日是小朋友自己的节日，体验节日的快乐。
2、用演出的形式，让每个幼儿都有表现的机会，提高幼儿的表现力和参与集体活动的积极性，大胆地向大家展现自我。
3、增进亲子感情交流，让家长有进一步了解自己孩子的机会，加深家园情、师生情，亲子情。
活动准备：各游戏道具、奖品，班级布置。
二、活动内容
1、幼儿表演
2、互动亲子游戏
三、活动过程
幼儿表演：
1、歌曲联唱：《母鸭带小鸭》、《谁会这样》、《快乐的六一》等(全班小朋友)
2、歌舞：《我是一条小青龙》(全班幼儿)
3、歌表演《小花猫上学校》全班幼儿
4、舞蹈：《健康歌》全班幼儿
5、舞蹈：《两只老虎》全班幼儿
6、舞蹈：《拉拉勾》(幼儿和家长
7、互动律动：《找朋友》(幼儿和家长)
亲子游戏：
方案：以家庭为单位，每4个家庭为一组。
1、游戏名称：《亲子二人行》
准备：参加游戏的幼儿把鞋子脱下来放好
玩法：幼儿分4组，幼儿与家长面对面，幼儿的脚踩在家长的脚上，从起点走到终点后返还到起点让下一个家长接着走，幼儿与家长必须始终手拉手，宝宝脚不得踩在地上，最先走完的一组为胜。
2、游戏名称：《毛毛虫》(分四组：)
准备：家长与幼儿一起脱下鞋子
玩法：幼儿与家长坐地，把脚放在腰间，手握住后面人的脚，不能放在地上，并编在一起成为一条毛毛虫，从起点到终点，看哪组的毛毛虫最先到达目的地。
3、游戏名称：《袋鼠跳》(分四组)
准备：已用过的米袋
玩法：家长将幼儿放入米袋里，双手抓住米袋的两边，引导幼儿像袋鼠一样从起点跳到终点，再返回起点，最快者为胜。
4、游戏名称：《小车快跑》(分四组)
准备：大纸箱若干。
玩法：家长和幼儿钻入纸箱，双手扶住纸箱两边，共同跑向终点。
5、游戏名称：《传递游戏》(分四组)
准备：纸板若干
玩法：家长将纸板当成小桥，不间断地为幼儿作铺垫让幼儿从起点走到终点。
6、游戏名称：《骑大马》
玩法：爸爸妈妈趴在地上，双手撑地，让幼儿骑在背上，从起点爬到终点，最快者为胜。
7、《好运等你来》(全部家庭)
准备：气球若干，小礼品。
玩法：教师在教室内撒满好的气球，气球里放好小纸条，纸条上写好礼物的名称。游戏开始后家长带幼儿把气球踩破，找出小纸条到老师那里领礼物。
六一商场活动方案【篇2】
一、活动目的以_年的儿童节为契机，密切门店与新老顾客之间的关系，树立品牌口碑，增强顾客对于餐厅的认同，为门店积累客源。
二、活动主题
健康成长快乐童年
三、活动时间
6月1日(星期_)
四、活动地点
各门店
五、活动内容
凡来店就餐的小朋友均凡来店就餐的小朋友均凡来店就餐的小朋友均凡来店就餐的小朋友均赠送卡通气球赠送卡通气球赠送卡通气球赠送卡通气球一个。
注明：直营门店由物流部统一配送。外阜直营门店自行购买，其它加盟店可自行参考。
六、活动推广支持
1、群发短信促销
2、门店LED字幕支持，门店LED字幕：祝全市小朋友儿童节快乐，健康成长，有个快乐童年!
3、各联盟商户网站支持
4、公司网站、微博支持
六一商场活动方案【篇3】
一、活动时间
__月_日--_月_日。
二、促销活动内容
活动一：六一节买六送一。
在超市中选择一批商品进行买六送一活动，比如酸奶、果奶、饮料、果冻、水果等商品，实行买六件送一件的促销活动。由于促销成本为1/7，即让利14%，因此本活动需要厂家支持。
活动二：迎六一特价商品。
学习用品、文具用品、儿童食品、饮料、奶制品一律优惠价销售。
活动三：儿童节期间在超市入口处举行五子棋比赛，参与者有小礼品，得胜者有奖品。
三、注意事项
1、为了表示超市对儿童节的支持，促销活动中要选几个儿童喜欢的品牌进行一定力度的降价，以吸引人气;
2、送水壶后，必须在小票上做记号;此活动中的水壶可与厂商联合，由厂商来提供一部分活动经费;
3、活动中参加对象为0—14岁的儿童，第一个活动中必须注明属作品的作者档案资料，如年龄，性别，姓名等;写的字，可规定为贵超市的名称或有关六一儿童节等内容，也可以自由确定。
六一商场活动方案【篇4】
为迎接即将到来的六一儿童节，我超市推出了许多优惠活动，竖立自身较好的品牌形象，并通过该活动的实施，不仅着力于在短期内刺激商场销售额的增长，而且将在相当长的一段时期内更好地服务于商场自身销售额的提高，该活动内容采取以短、平、快的活动形式，程度的激发消费者的购物积极性与参与性，并将产生较好的群体效应。以下为此次活动的策划方案。
一、活动评估
该活动摈弃了商场在以往节庆日里所固有的、单一的促销模式，而以新颖、独特促销方式，迎合了消费者(儿童及其父母)的心理需求，真正意义上体现了以短、平、快的活动形式。活动以较少的活动成本，限度的满足商场对经济效益的追求目标，并形成了社会各消费群体对超市的好评，达到超市策划和实施该活动方案时所预期的实际经济效果。
二、活动时间
六一儿童节当天。
三、活动内容
届时，超市将以两大活动主题给参与活动的儿童朋友一个惊喜、一份快乐、一份难忘的记忆、一个一生都难以忘怀的儿童节。
1、定格一瞬间，锁定你童真的微笑
童年是难忘的。在自己你精心保管的相册里，又将多一张我们精心给你拍下的精彩瞬间。或许在多年后当你翻开相册、回味这段往事时，它会带给你更多的提示与更清晰的回忆。
今天是儿童节，在这个特定的节日里，小孩的参与将会给他留下最难忘的回忆。
参与要求：消费者凭当天购物满100元的小票，可由超市负责给小孩现场拍照一张。
2、“欢度六一”作文接力活动
也许你的小孩同众多的儿童朋友一样，习作过无数次的日记与作文，也使得其写作水平不断得以提高。但是，参与今天的作文接力，却将是你的小孩写作最精彩的片段和其人生中最难忘、最有意义的回忆。更重要的是，让小孩参与到该活动中来，能最为成功的培养你小孩的写作兴趣和享受到这写作中最独有的乐趣。
写作要求：以“欢度六一”为题。各参与写作活动的儿童朋友将按先后顺序，每人依前文、前句、前字的意思，再根据自己的想法续写出下一个字。即：该文章将会由众多的儿童朋友来接力完成。
活动结束后，超市将对原文进行打印后，贴与超市一角，以供消费者及各儿童朋友欣赏。各消费者也可凭购物满50元的电脑小票，向超市索取原文复印件一份。
六一商场活动方案【篇5】
一、活动主题
盛夏激情庆六一，__欢乐童年聚。
二、活动时间
_年_月_日--2_年_月_日。
三、活动地点
__超市。
四、活动内容
活动一：凡在__超市指定分店超市区购物满28元且12岁以下小朋友，可参加儿童欢乐小小抽奖活动。(小票不累计，单张小票限抽3次。)
(1)红色球—奖励飞欧书包一个(50名);
(2)绿色球—奖励卡通笔盒一个(300名);
(3)蓝色球—奖励美乐多一排(1000名);
(4)黄色球—奖励85ml旺旺碎冰一条(3000名);
(5)白色球—奖励555ml水森活纯正水一支(20000名)。
抽奖细则：凭学生证可以抽取一次，抽出的色球兑换相应的礼品，即抽即奖，(红色球3个黄色球5个，蓝色球10个，绿色球20个，白色球100个)
活动二：凡在指定分店一次性购物。
(1)满16元加1元可换购(150g喜之郎果冻一包);
(2)满36元加1元可换购(宝丽迷你巾一天);
(3)满61元加1元可换购(1.25l可口可乐一支);
(4)满96元加1元可换购(1000g洁能净洗衣服一包)。
备注：服装、鞋、粮油、烟酒、特价奶粉除外。
活动三：凡在超市一次性购物。
(1)满38元送---650ml珍味堂生抽一支;
(2)满68元送---900ml立白洗洁精一支;
(3)满98元送—2L可口可乐一支;
(4)满128元送—宝明月光卷纸一条。
活动四：活动期间，__超市所有儿童服装全场7折，全场男女服装7.5折，牛仔服装7.5折。(特价除外)
日前, Check Point公司宣布推出Check Point R70, 这是Check Point安全网关和管理解决方案的重要更新版本。Check Point R70是在该公司新发布的软件刀片架构上运行的, 这架构通过提供高度的灵活性、简易度和扩展性, 为安全业界带来变革。Check Point R70可以为不同规模的公司定制并配置适合它们的网络安全设备, 通过提供中央管理、简易部署和强大扩展性等优点, 恰到好处地满足它们对安全性能的期望。
最新商场开业庆典讲话稿篇1
各位领导、各位来宾、各位朋友：
大家好!
今天，我们在这里热烈庆祝__超市商场正式开业，值此开业庆典之际，我代表__超市有限公司及全体员工，向前来参加庆典活动的各位领导、各位来宾、各位朋友表示最热烈的欢迎!向关心和支持__超市发展的县委、县政府、工商、税务、公安、消防等各级有关部门和领导表示衷心的感谢!
多年来，__超市始终以科学的管理、优质的服务、创新的理念、放心的产品，打造出有品味、有档次、有影响的一流企业。在各级部门的关怀和支持下，__超市不断发展壮大，从原始的批发部到现代化购物广场，在成功的道路上，__人经历了艰难和困苦，挥洒了心血和汉水，收获了甜蜜和希望，赢得了百姓的赞美和行业的信誉，__人倍感欣慰和自豪。
今年5月份，中心店二期工程开始施工建设，投资500万元打造大型现代化综合购物广场，一二楼营业面积近8300平方米，新增商品专柜112个，上架商品达1332多种，解决农村劳动力和下岗职工就业150人。
__超市中心店地处县城中心地段，交通便利、人气旺盛、商业气息浓厚;商场配套设施完善，装修精美，格调高雅，布局合理，中心店一二楼商场的开业，标志着__超市的经营档次和经营规模跃上了一个新台阶。
各位领导、各位来宾、各位朋友：__超市的发展壮大，离不开各级有关部门和社会各界的大力支持和帮助，为此，我再次表示诚挚的谢意!
我愿意和全体员工一道，以一流的管理，一流的服务，一流的信誉树立良好企业形象，为全县父老乡亲创造一个良好购物环境，为繁荣我县经济作出__人所有的贡献。
最后，祝各位领导、各位嘉宾身体建康、心想事成、万事如意!
谢谢大家!
最新商场开业庆典讲话稿篇2
各位领导、各位来宾、消费者朋友们、职工同志们：
大家早上好!
今天，是一个值得纪念的日子，是一个值得我们庆祝的日子!经过几个月外立面改造的正式完成，我们终于迎来了___公司的又一个全新开始!今天，我们欢聚一堂，共同庆祝___公司顺利重装开业!借此机会，我谨代表公司总经理室，向为___公司“新形象，新未来”这一目标而努力工作、无私奉献的广大员工同志们表示衷心的感谢!
在广大消费者的支持下、在全体员工的努力下，公司社会美誉度得到持续提升、销售业绩不断攀升。而为了更好地服务消费者、满足消费者需求，持续打造“____”品牌，___公司推出发展调整计划，力图通过每年的不断提档升级，让这一老牌百货商场焕发出青春容颜，一扫往日低廉老迈的形象，明确“年青·时尚·休闲”的经营定位，从而在市中心能够与周边百货新贵一决高下。
为此，对于商场内部，电梯的更新完善为顾客带来了方便与美观，空调的统一开放为顾客带来了舒适与贴心。无论从环境、品牌、布局，亦是从经营、管理等方面，都进行了精心升级改造，以时尚、休闲为基调，“以客户为中心”为服务理念;对于商场外部，好的商业建筑才能激起消费者的购物欲望，在立面改造中，采用流线型外立面，与飘带相呼应，打破了以往平淡的外观，商场门头的美化与抬高，也拉升了企业的形象，大气而不失精致。外立面大面积的橱窗更是成为了商品的第一展厅，里面盛放的琳琅满目，是阜盛而过的年华栩栩生辉。眼睛是心灵的窗口，橱窗是人的眼睛，顾客透过橱窗，可以看到商场四季潮流。广告是吸引消费者购物欲望因素之一，因此在整体改造中，对广告和灯光进行统一设计，改变以往广告凌乱无需的布置方法，刺激顾客的眼球，通过绚丽的色彩和独特的造型吸引行人。随着这些工作的全面推进，商场以一个崭新的形象出现在大家面前，同时也标志着___公司将迈上一个新的台阶，并以此为一个新的起点，向前飞速地良性发展!
金秋9月，走进___公司，你会发现，这个颇具资历的老商场，现已披上华丽新衣，而一个年轻时尚靓丽的全新商场，将璀璨绽放在消费者面前。都说百货业是营销潮流的行业，其实百货业更是引领潮流的行业，我们要让___公司充分的发挥引领者的作用，带给顾客更舒适的购物体验、更潮流的时尚指标、更满意的服务理念，为广大的消费者打造一个城市中心全新时尚百货店，“创造美好，乐享生活”!
谢谢大家!
最新商场开业庆典讲话稿篇3
各位来宾，各位朋友：
大家好!
今天，我们在这里隆重集会，共同庆祝_商贸大厦举行开业典礼。_商贸大厦的开业，标志着_林区民营经济的发展步入了一个新台阶。这是我们_全面推进商贸流通的又一喜事，这必将进一步加快我们林区 “聚集人气、营造商机”的打造步伐。在此，我代表_党委对_商贸大厦的开业表示热烈的祝贺!向参加今天开业庆典的各位来宾、各位朋友表示诚挚的欢迎!
_商贸大厦是我局目前规模最大的综合商场。处于我局中心黄金地段，交通便捷、人气旺盛、商气浓厚。商场配套设施完善，装璜精美，格调高雅，布局合理，是百姓理想购物的最佳场所。
近年来，我们_一直致力于优化局域经济环境，致力于为民营企业营造一个健康向上和稳定成熟的人文环境，真正使民营企业家能够安心创业，能够全身心地融入_林区经济发展的潮流之中，_商贸大厦的体制的改变，就是我局改革改制和重新调整产业结构的又一大成果。
我们相信，_商贸大厦的开业，一定会为_林区的父老乡亲带来优质的商品、优良的服务，给_林区商贸流通业注入新的活力。“栽好梧桐树，引得凤凰来”，我们愿意为所有到_林区投资的企业家服好务，为民营经济的发展创造一个宽松和谐的经营环境。我们期待，_商贸大厦以一流的管理、一流的服务、一流的信誉在_林区树起良好的企业形象，成为_林区有品味、有档次、有影响、有效益的一流商业民营企业。我们也衷心希望_商贸大厦合法经营，诚实守信，为繁荣_林区经济作出贡献。
一、教学要求：
1．认识14个生字，会写“中、牙、尺、毛”4个
字。认识1个偏旁“女”。
2．观察自选商场，了解自选商场的售货方式，体会它给人们带来的方便。
3．正确、流利地朗读课文。通过创设情境，引导学生建立学习与生活的联系，培养学生在生活中主动学习语文的兴趣。
二、教学重点、难点：
正确、流利地朗读课文。通过创设情境，引导学生建立学习与生活的联系，培养学生在生活中主动学习语文的兴趣。
三、教学准备：
相关的生字词卡片、图片、实物，文中的插图。
请家长带孩子去自选商场购物，观察商场里的商品及顾客的购物方式。
让学生收集-些商品包装，认读商品名称。
第一课时
一、创设情境，谈话导入
1．出示自选商场图片，问：这是什么地方?
2．请学生谈谈自己去自选商场购物的感受。
3．过渡：是啊!自选商场里的商品真多，在自选商场里购物又很方便。那你认识了哪些商品呢?向大家介绍一下吧。
二、联系生活实践，交流认识的商品名称
1．指名上台交流。
2．四人小组交流。
3．过渡：大家在自选商场认识了那么多商品，老师在自选商场也买了一些东西，想和大家交流，好不好?
三、认识事物，学习词语
1．出示几种商品词语。要求学生借助拼音读词语。
2．检查词语的认读情况。
做“为商品贴标签”的游戏。
3．学习给商品分类。
出示三个“货柜”图和分布三层的“货架”图，问：如果你是商店售货员。想一想，你要怎么摆放这些商品?为什么?。
（1）四人小组讨论“摆放”的放法及理由。(分为食品类，日用品类，文具类)
（2）集体交流，课件演示，引导初步学习事物的分类。
四、识记生字
1．复习巩固14个生字的读音。
2．记忆字形。
3．创设语境，增加学生与生字见面的机会，识记“商、场、奶、作、东”。
问：我把一些生字藏在句子中，你还能认出它们吗?
自主识记其他生字。问：你用什么好办法来记住“毛、巾、本、尺、牙”等字?
五、指导书写生字
1．指导学生观察“毛、巾、尺、牙”在田字格里的位置，找压线笔画；书空生字笔顺。
2．老师范写，学生观察后描红，再独立写两个。
3．展评；学生自查自纠。
六、读书上的词语，注意词语之间的停顿
第二课时
一、复习导入
1．举办“擂台赛”，复习词语，请两人读词语，其余同学做评委，比一比谁读得又快又对。
2．听写生字“毛、巾、牙、尺”。
二、学习短文
1．谈话激趣：(出示图)今天有一位小朋友第一次跟着妈妈来到自选商场购物，他有什么感受呢?我们一起来学习短文。
2．指导读短文。
（1）自读短文，借助汉语拼音读准字音，读通顺。
（2）指名分段读，相机正音。
3．理解短文内容。
（1）提问激趣：如果你是记者，会向图上的小朋友提出什么问题?如果你是图上的小朋友，会怎么回答呢?
（2）同桌练习。
（3）上台演示，指导评价。
4．指导朗读。
（1）读好句中的停顿。
（2）指导用惊喜的语气读出“东西真多”和“真
方便”。自由练读，四人小组练读，互评，推举
代表朗读。
（3）齐读词语和短文。
三、扩展活动
举办“商品展销会”。
1．小组派代表介绍自己小组收集的商品包装名称。
2．学生给商品包装名称分类。
3．选派每类商品的促销员，带领大家认读商品名称，并用一两句话介绍这种商品。
该商场位于天津市区, 集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合商业建筑。总建筑面积为36 000 m2, 其中地上建筑面积为25 000 m2, 地下建筑面积为11 000 m2, 建筑层数为6层, 地下2层, 地上4层。空调面积为25 000 m2, 空调总冷负荷为3 270 k W, 总热负荷为2 640 k W。
2 方案分析
建设方最初的空调方案采用传统的电制冷机+市政热网方式, 即自行建设电制冷机房满足夏天空调用冷需求, 配套建设热力站, 冬季从市政热网接入热水供热。采用该方案需要缴纳高额的供电工程建设费及供热配套费, 鉴于此, 同时考虑到目前天津市天然气与电力峰谷矛盾的现状, 笔者提出采用燃气空调的方案, 即采用直燃型溴化锂冷温水机组实现空调冷热需求。
2.1 方案一
制冷季利用电制冷机制备7℃/12℃冷冻水, 供末端空调机组和风机盘管使用, 制冷时产生的弃热由冷却塔排入大气中。电制冷机房主要设备选型表如表1所示。
采暖季将市政热网提供的110℃/70℃高温热水引入热交换站, 换出60℃/50℃的空调用热水, 供末端空调机组和风机盘管使用。热交换站主要设备选型如表2所示。
2.2 方案二
制冷季直燃机通过天然气燃烧产生的热量驱动吸收式系统制冷, 制备7℃/12℃冷冻水。
采暖季直燃机通过天然气燃烧产生的热量驱动吸收式系统制热, 制备60℃/50℃的空调用热水。
直燃机是近几年大型公共建筑广泛应用的空调冷热源机组, 它具有如下优点[1]:
1) 采用水做制冷剂, 无毒无味无害, 用电量少;
2) 一套系统既能实现采暖, 又能实现制冷, 以及生活用热水;
3) 系统为负压运行, 安全性高;
4) 系统自控程度高, 运行更方便简捷。
直燃机房主要设备选型如表3所示。
3 初投资费用
初投资从工程费用和相关配套费用两方面分析。
根据天津市关于本市基础设施配套建设费用的相关文件, 本市供电工程建设费为1 280元/k VA, 燃气发展基金为1 500元/ (N·m3·h-1) , 公建供热配套费为160元/m2。各项工程费用及配套费用详见图1。
方案一的初投资为1 034.4万元, 其中工程费用为471.2万元, 相关配套费用为563.2万元。方案二的初投资为937.4万元, 其中工程费用为820万元, 相关配套费用为117.39万元。
工程费用方案一低于方案二, 方案一的工程费用为方案二的57.5%。相关配套费用方案一远远高于方案二, 方案一的配套费用为方案二的4.8倍, 其中方案一的供电工程建设费约为方案二的2倍。总初投资方案一高于方案二, 方案一的初投资是方案二的1.1倍。采用方案二可节省初投资费用约97万元。
4 能耗及运行费用
夏季空调运行时间按150 d计算, 每天空调运行12 h;冬季空调的运行时间按125 d计算。假定两种方案的空气处理系统是相同的, 各方案均不考虑末端装置的能耗。
对两种方案的实际制冷、制热负荷工况能耗进行测算, 得到实际工况下电力及天然气消耗量, 如表4所示。
全年 (采暖季+制冷季) 各项能耗量列于表5中。
电价取0.9元/ (k W·h) , 公共建筑天然气价格3.25元/Nm3, 公共建筑热价36元/m2, 公共建筑水价7.85元/m3。全年 (采暖季+制冷季) 各项能耗费用列于表6中[2]。
万元
方案一全年能耗费用约为161万元, 单位面积能耗费用为64.4元/m2;方案二全年能耗费用为141.5万元, 单位面积能耗费用为56.6元/m2。方案一单位面积能耗是方案二的1.14倍。方案二与方案一相比, 年节省能耗费用约19.5万元, 节能效益明显。
5 结语
根据以上分析, 从设备初始投资、能耗及运行费用方面对两种方案进行了比较, 得出如下结论:1) 方案二 (直燃机供冷热方案) 的初投资及能耗费用均低于方案一, 采用方案二的经济效益显著。2) 方案二系统简单, 一套系统能够同时实现制热与制冷, 节省设备占地, 便于系统集中管理。3) 方案二夏季仅消耗少量的电能, 采用天然气作为驱动热源, 减轻了夏季电网的压力, 同时也提高了夏季燃气管网系统的利用率, 对电力及燃气系统同时起到削峰填谷的作用。4) 燃气直燃机的一次能源利用率高于电制冷机。5) 当前国家和地方政府大力倡导清洁能源利用, 采用直燃机方案在响应国家节能减排号召的同时, 提升企业社会形象。
摘要：以天津某商场空调工程为依托, 从初投资和运行费用两方面对电制冷加市政供热空调方案与燃气直燃机空调方案进行了对比分析, 以选择适合该项目的空调工程方案, 从而使该空调工程达到经济、节能的效果。
关键词：空调,方案,费用,投资
参考文献
[1]苏巨东, 李先瑞.北京某中心空调冷热源方案比较[J].中国建设信息, 2004 (12) :62-67.
为进一步提升我院停车场管理质量，建立良好的车辆停放秩序，保障车辆停放安全，院区交通畅顺，出入有序，结合医院实际情况，现制订医院停车场外包经营管理方案。
一、车场车位情况
医院总共有车位453个，其中地下停车场145个。生活区固定停车位98个，医疗区固定停车位180个，露天临时停车位30个。生活区业主、医院职工车辆大约330辆。
二、车场存在的问题
1、随着医院的快速发展，就诊量逐步增加，加上生活区业主、医务人员的车辆也急剧增多，而院内停车位有限，导致供需矛盾。
2、由于院内停车位有限，道路狭窄，车辆进出不畅通，影响院内交通，加上场地分散管理难度大，不少车主见缝插针，造成车辆停放不规范，严重影响了就医环境和院内交通秩序。
3、社会车辆、就诊人员车辆、住院人员车辆未实施差别化停车收费。导致少数社会车辆长时间停放，严重影响车位的周转。
三、解决办法
1、对院内主干道、车场车位、道路交通标志重新规划。将医院东面主干道改为双向线（将放疗中心至水电科前路段改双向车辆行驶和1.5米宽人行道），西侧主干线改为单向线（只出不进）。
2、因医院周边无大型停放场，为了缓解医院停车难的问题，建议在现有停车位的基础上适当增加机械车库，解决车位少的问题。
3、为了提高车位周转率，实施差别化停车收费。对非接送病人 看病的车辆，按二类停车收费标准进行收费，具体收费标准以物价部门批复为准。对接送病人看病的车辆，凭我院当天门诊或住院有关凭证（当天收费收据、住院押金收据），按现收费标准收费。
4、参照兄弟单位做法，能否调整本院员工、生活区住户车辆停放月保费。
5、为了进一步完善车场安全管理，对重点路口、路段和高峰时段实行定岗、定人管理（正门道闸、北门道闸、地下停车场、单车停放点、路面巡逻岗等岗位，安排人员24小时值班。7：00-21：30西出口道闸收费员2人。7：00-18：30主要路段车辆指引和停放管理人员7人，医院大门进出入口处非法摆卖、车辆乱停乱放管理2人，门诊停车场、医疗区东路段车辆行驶指引、3号楼停车场、南楼路段、生活区停车场等部位）。
6、为确保车场及周边道路车辆停放、通行安全，按相关部门要求车场及周边道路安装视频监控系统。
四、管理方式
方案一：维持目前停车场管理现状，承包费在现行标准基础上上浮 %。
要求营运期间，停车场使用的水电费、地下室机械车位年维保费、停车场管理系统设备设施的维护费、税费、保险费、相关证照的办理和年审、公共设施因人为损坏的维修费以及其他不可预见的行政事业性收费等，由承包方负责。停车场管理人员的住宿承包方负责安排。
方案二：承包方年上交停车场承包管理费 万元。
承包方在方案一负责日常相关费用要求基础上，按有关部门要求，在车场内安装视频监控，负责停车场管理系统设备设施改造、重新对院内停车位和道路交通标志标线设计制作（将放疗中心至水电科前路段改双向车辆行驶和1.5米宽人行道）等，所需费用由承包方负 2 责。
方案三：承包方年上交停车场承包管理费 万元
承包方在案一和方案二的要求基础上，负责院内道路改造将车场周边主干路段改造沥青路面，具体改造方案医院负责制定，费用由承包方负责。承包方可根据我院现有的停车场地，在不影响医院整体规划基础上，适当增加机械车库，解决车位少停车难的问题。
五、车场管理要求
1、承租方必须遵守国家的有关法律法规，依法经营，遵守医院的有关规章制度，接受医院监督、检查和管理。
2、承租方未经医院允许，不得对停车场进行任何改造。不得转租、转借他人，擅自改变用途或者不服从医院管理，医院有权提前收回场地并终止合同。
3、承包方在车辆管理中，不得扣押车辆停放者的证件和财物（若有争议纠纷应由公安部门或相关部门解决）。
4、在本院停车场所发生的汽车车损、事故，由承包方报交警处置，本院不承担责任。
5、承包方应按医院要求，疏导引导入院的汽车到位，按画线车位到车场停靠，不允许出现车辆乱停、乱放、拥挤、堵车，院内主干道、转弯路段、出入路口必须通畅、不得堵塞通道，要求车辆进出有序；防止车辆停靠丢失和损坏，车场的车辆停靠安全由承包方负全部责任，如在管理中存在车辆纠纷、丢失，赔偿问题由承包方处理解决。
6、医院内如发生突发事件，医患纠份，急救抢救和现场救护等临时需占用停车场所，承包方无条件服从院方安排和调度，不得拒绝。
7、院内员工、生活区住户按医院规定收费。政府机关和相关部门的来院公务的车辆不得收费（包括：政府机关和相关部门如公检法110、119，120急救车、救护车、水电气、消防监控设施、运送药品，3 送血及运输院方的设备材料等的车辆）。不允许社会救护车在院区停放和转运病人现象违者将按医院相关规定处罚。
8、凡载送患者就诊，住院或来访的车辆（包括营运出租车）卸客即离开的，30分钟以内承包方不得收费。医院停车场如停车位已满，应立即出告示，告知车主本车场车位已满，并安排人员到入口处路面进行车辆疏散。
9、承包方的所有从业人员应在签约时向医院提供身份证复印件，并按规定签订履行合同责任书。承包期间，院方如发现承包方从业人员有违纪违章或违反有关规定不服从管理的，院方有权责成承包方换人，承包方应及时更换。
10、要求从业人员应统一服装并佩戴上岗证，仪容整洁，着装整齐，文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。未佩上岗证及行为不当，有损医院形象的每次罚款200元。停车场招聘员工需经保卫科备案并考核。
11、承包方自行到工商税务部门办理车辆停靠许可证，税务营业执照，并在停车场显目位置悬挂管理部门核发的车辆价格收费标准，收费许可证，必须按国家有关规定缴纳税金、工商管理费，如未交纳，则由承包人承担相应处罚。
12、承包方应严格执行政府规定的收费标准，按税收管理制度使用发票。不得使用假票和涂改及与单位不相符的票证，不得伪造有关证照和票据，如因违法违规给院方造成损失或不良影响的或在承包期内发生的投诉，由承包人负责解释、答复，情节严重的医院有权单方终止合同。
13承包方应依据国家法律和地方有关部门规定，自觉履行防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等义务，并接受甲方的监督 4 检查。认真做好各项消防安全工作，不得在停车内非法存放易燃、易爆等危险物品和其他化学品。如有违反上述各项约定，将须承担包括甲方直接和间接损失在内的一切经济后果和法律责任。
14、承包方在承包期内应保护、维护院区停车场内的设备设施、绿化，停车场的卫生管理由承包方负责且必须符合医院卫生管理要求，院方如有重要检查及大型活动，承包方应无条件配合。承包方如有违约或违规，院方将追究承包方责任。
2014年8月12日
关于医院停车场外包经营管理方案
为进一步提升我院停车场管理质量，建立良好的车辆停放秩序，保障车辆停放安全，院区交通畅顺，出入有序，结合医院实际情况，现制订医院停车场外包经营管理方案。
一、当前医院车辆、车位情况
医院总共有车位453个，其中地下停车场145个，生活区：固定停车位98个，医疗区固定停车位180个，露天临时停车位30个。由于医院部分楼层装修，有可能造成停车位数量的变化，其风险由中标人承担。
二、停车场用途：限用于医院员工、生活区住户、来院就诊病人及家属、等车辆的停放，不对外开放经营(医院员工车辆大约330左右，目前每台月保费100元)。
三、解决办法
方案一：维持目前停车场管理现状，收费标准在现行标准基础上上浮 %。
要求营运期间，停车场使用的水电费、地下室机械车位年维保费、停车场管理系统设备设施的维护费、税费、保险费、相关证照的办理和年审、公共设施因人为损坏的维修费以及其他不可预见的行政事业性收费等，由承包方负责。停车场管理人员的住宿承包方负责安排。
方案二：承包方年上交停车场承包管理费 万元。
承包方在方案一负责日常相关费用要求基础上，按有关部门要求，在车场内安装视频监控，负责停车场管理系统设备设施改造、重 新对院内停车位和道路交通标志标线设计制作（将放疗中心至水电科前路段改双向车辆行驶和1.5米宽人行道）等，所需费用由承包方负责。
方案三：承包方年上交停车场承包管理费 万元
承包方在案一和方案二的要求基础上，负责院内道路改造将车场周边主干路段改造沥青路面，具体改造方案医院负责制定，费用由承包方负责。承包方可根据我院现有的停车场地，在不改变医院整体规划基础上，适当增加机械车库，解决车位少停车难的问题。
四、岗位人员配置
医院正门道闸收费、北门道闸收费、地下停车场管理、自行车停放点、路面巡逻岗等5个岗位，需安排人员24小时值班。西出口道闸7-21：30分收费需安排2人，7至18：30分主要路段车辆指引和停放管理，需安排人员7人（医院大门进出入口处非法摆卖、车辆乱停乱放管理2人，门诊停车场、医疗区东路段车辆行驶指引、3号楼停东场、南楼路段、生活区停车场等部位，在医院工作时间内安排专人管），共计：24人。
五、车场管理要求
1、承租方必须遵守国家的有关法律法规，依法经营，遵守医院的有关规章制度，接受医院监督、检查和管理。
2、承租方未经医院允许，不得对停车场进行任何改造。不得转租、转借他人，擅自改变用途或者不服从医院管理，医院有权提前收回场地并终止合同。
3、承包方在车辆管理中，不得扣押车辆停放者的证件和财物（若有争议纠纷应由公安部门或相关部门解决）。
4、在本院停车场所发生的汽车车损、事故，由承包方报交警处置，本院不承担责任。
5、承包方应按医院要求，疏导引导入院的汽车到位，按画线车位到车场停靠，不允许出现车辆乱停、乱放、拥挤、堵车，院内主干道、转弯路段、出入路口必须通畅、不得堵塞通道，要求车辆进出有序；防止车辆停靠丢失和损坏，车场的车辆停靠安全由承包方负全部责任，如在管理中存在车辆纠纷、丢失，赔偿问题由承包方处理解决。
6、医院内如发生突发事件，医患纠份，急救抢救和现场救护等临时需占用停车场所，承包方无条件服从院方安排和调度，不得拒绝。
7、院内员工、生活区住户按医院规定收费。政府机关和相关部门的来院公务的车辆不得收费（包括：政府机关和相关部门如公检法110、119，120急救车、救护车、水电气、消防监控设施、运送药品，送血及运输院方的设备材料等的车辆）。不允许社会救护车在院区停放和转运病人现象违者将按医院相关规定处罚。
8、凡载送患者就诊，住院或来访的车辆（包括营运出租车）卸客即离开的，30分钟以内承包方不得收费。医院停车场如停车位已满，应立即出告示，告知车主本车场车位已满，并安排人员到入口处路面进行车辆疏散。
9、承包方的所有从业人员应在签约时向医院提供身份证复印件，并按规定签订履行合同责任书。承包期间，院方如发现承包方从业人员有违纪违章或违反有关规定不服从管理的，院方有权责成承包方换人，承包方应及时更换。
10、要求从业人员应统一服装并佩戴上岗证，仪容整洁，着装整齐，文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。未佩上岗证及行为不当，有损医院形象的每次罚款200元。停车场招聘员工需经保卫科备案并考核。
11、承包方自行到工商税务部门办理车辆停靠许可证，税务营业执照，并在停车场显目位置悬挂管理部门核发的车辆价格收费标准，8 收费许可证，必须按国家有关规定缴纳税金、工商管理费，如未交纳，则由承包人承担相应处罚。
12、承包方应严格执行政府规定的收费标准，按税收管理制度使用发票。不得使用假票和涂改及与单位不相符的票证，不得伪造有关证照和票据，如因违法违规给院方造成损失或不良影响的或在承包期内发生的投诉，由承包人负责解释、答复，情节严重的医院有权单方终止合同。
13承包方应依据国家法律和地方有关部门规定，自觉履行防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等义务，并接受甲方的监督检查。认真做好各项消防安全工作，不得在停车内非法存放易燃、易爆等危险物品和其他化学品。如有违反上述各项约定，将须承担包括甲方直接和间接损失在内的一切经济后果和法律责任。
14、承包方在承包期内应保护、维护院区停车场内的设备设施、绿化，停车场的卫生管理由承包方负责且必须符合医院卫生管理要求，院方如有重要检查及大型活动，承包方应无条件配合。承包方如有违约或违规，院方将追究承包方责任。
六、车辆停放收费标准
医院停车场主要用于本院员工、生活区住户、来院就诊病人及家属车辆停放，不对外开放经营。
1、本院员工、生活区住户车辆停放保管服务收费标准，按医院规定标准收费，每台每月100元。
2、接送病人看病的车辆停放，对接送病人看病的车辆，凭该院当天门诊或住院有关凭证（当天收费收据、住院押金收据）停放保管服务收费标准，按现收费标准收费。
3、对非接送病人看病的车辆，机动车停放保管服务收费标准，9 按二类停车收费标准进行收费。具体收费标准以物价部门批复为准。
事业单位工资改革方案最新消息：事业单位工资改革实现动态管
理
来源江门中公教育
“调整基本工资绝不是单纯地‘涨工资’，它只是机关事业单位工资改革的第一步，即提高基本工资比重，调整、优化工资结构。”在接受《瞭望》新闻周刊采访时，中国劳动学会副会长兼薪酬专业委员会会长苏海南表示，作为一个复杂的系统工程，机关事业单位人员工资制度改革已经取得实质性进展。“迈出这一步很艰难，而接下来也还有很多问题需要解决。”
为什么要调工资
“养老并轨”是此番工资调整的最直接动因。“‘养老并轨’前，机关事业单位工作人员退休后可获得相当于退休前工资80%~90%的养老金。如果在改革前涨薪，机关事业单位退休人员与企业退休人员之间的养老金差距将进一步拉大。而并轨后，工资与退休金之间的直接联动关系被减弱，此时调整工资更为合理。”苏海南说。
据苏海南介绍，按照国际通行做法，国家公职人员的工资水平大都稍高于社会平均工资，如加上福利待遇等其全部收入水平应处于社会平均收入水平“中等偏上”位置。而我国自2011、2012年起，国家公职人员平均工资开始低于国有企业平均工资，且全部公职人员与全部企业员工平均工资的差距也由以往的10%以上缩小到5%~2.6%。
“可见，当前机关事业单位工作人员‘工资制度内’的工资水平低于‘中等偏上’这一定位。再结合2006年后国家一直没有调整公务员基本工资，加之通货膨胀等因素，适当提高这一群体的工资水平是有现实需求的。”苏海南说。而且养老并轨后，公务员、事业单位人员需要个人缴纳养老保险费，“为了保证拿到手的工资不降低，相应增加工资也是有必要的。”国家行政学院教授汪玉凯指出。
至于公众认知与此不符，受访专家认为主要是两个因素造成的。其一，不透明的津补贴。由于基本工资常年不调，近些年一些地方自行安排增加公职人员的津补贴，个别机关仍分福利房，让公众产生公职人员收入水平高于企业同类人员的印象。
其二，引人遐想的“灰色收入”。“公众对机关事业单位涨工资的不满，不是针对工资制度本身，更多的是对某些官员滥用职权大肆敛财、搞权钱交易等行为的愤慨。”汪玉凯认为，“随着反腐的深入，公众也会越来越理性。”
当前，反腐正以前所未有的力度推进，公共部门不敢乱作为了，但也出现了“懒政”现象。“如果说八项规定‘关了偏门’，那调工资就是‘开了正门’”。中央党校教授刘春说，“公众的这些认知差异，将随着国家公职人员工资改革的深入推进、薪酬结构的优化完善、阳光工资的更加透明，逐步得到解决。”
事业单位工资调整之“三步走”
受访专家表示，从中央的一系列部署来看，机关事业单位薪酬结构调整是分步进行的。近期推出的多项改革都与这项改革互为配套，显现出“整体推进”的改革态势。
第一步，优化工资结构。
“国际上，公务员的薪酬结构中均包含养老部分。而过去我国公职人员薪酬中关于养老的项目并不统一，甚至没有明确的支出比例。这不符合国家治理能力现代化的要求。”刘春说。
按照现行工资制度，公务员工资分为三部分，基本工资、津贴补贴和奖金。事业单位人员工资也分三部分，基本工资、绩效工资和津贴补贴。按照工资不同组成部分的功能定位，合理的工资结构应该是基本工资占主体，其他工资项目为补充。
“据统计，目前全国公务员基本工资大约只占全部工资的30%，其余70%为各种津补贴。不合理的工资结构，不利于充分发挥基本工资的作用，也不利于加强中央对全国公务员以及事业单位工作人员工资分配关系的调控。”苏海南认为。
提高基本工资比重有两个途径：一是逐步提高基本工资的标准;二是将部分津贴补贴或者绩效工资纳入到基本工资中。“本次工资调整将‘两手并施’，通过津补贴和基本工资的‘此消彼长’，实现工资结构的优化。这同时也是进一步清理整顿津补贴、规范分配秩序的过程。”苏海南说。
人力资源和社会保障部新闻发言人李忠也曾在新闻发布会上表示，在完善工资制度的同时，冻结规范津贴补贴工资增长，各地各部门不得自行提高津贴补贴水平和调整津贴补贴标准，要严格执行国家规定的改革性补贴政策和考核奖励政策。
第二步，推进与工资制度相关的其他制度建设。在这方面，多项改革已有部署。比如养老改革。“养老保险制度改革与完善工资制度同步推进”，是养老并轨“一个统一、五个同步”基本思路中最吸引眼球的一条。李忠表示，在推出养老保险制度改革时，适当提高基本工资标准，以尽可能使大部分机关事业单位人员个人缴费后的当期收入不降低，为顺利推进养老保险制度改革创造条件，是此轮工资调整的主要特点之一。
再如人事管理制度改革。2014年12月，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于县以下机关建立公务员职务与职级并行制度的意见》，全国县以下机关将陆续实施这项改革。据本刊了解，这项改革2015年还将在地市一级展开试点。
按照公务员法，公务员实行国家统一的职务与级别相结合的工资制度，职务、职级、工资三者相对应、相挂钩。“在实际情况中，职务在公务员工资中起着决定性作用。”汪玉凯指出，职务不仅影响职务工资和级别工资，同时各地规定的津补贴数额也往往与其挂钩，职级的功能被明显弱化。
“创造一个当官不当官都能按照相关程序和要求晋升的‘双通道’，让那些虽未当官但承担任务重、个人能力强、所做贡献多的一般公务员，能够领取与同职级当官者差不多的工资，是此轮工资改革的任务之一。”苏海南说。
事业单位亦是如此。2011年3月，中共中央、国务院下发《关于分类推进事业单位分类改革的指导意见》;2014年7月1日，《事业单位人事管理条例》正式施行。“事业单位分类改革稳步推进，为其人员工资调整提供了有利契机和人事制度上的法制保障。二者可谓互为配套、互相促进。”汪玉凯表示。
又如，2014年底国务院常务会议部署在全国开展的机关事业单位“吃空饷”问题集中治理行动。李忠表示，没有完成这项治理不能进行养老保险制度改革和完善工资制度。“严格的编制和人事管理纪律是完善工资制度的基础。在涨工资前堵上蚕食财政资金的黑洞，能够避免国家花更多的钱养闲人。”国家行政学院教授丁元竹说。
第三步，建立健全工资正常调整机制，实现对工资的动态管理。
“多年来，机关事业单位没有形成严格的工资调整机制，近十年没有调整基本工资的做法在国际上是少有的。”汪玉凯指出。“建立健全工资正常调整机制，就是要改变工资调整无规律的现况，使公职人员工资水平根据国民经济发展、企业相当人员工资水平以及物价变动等因素及时调整。”苏海南表示。
“根据预算法和公务员法，我国对公职人员的薪酬待遇实行‘动态管理原则’。根据国家公共财政收入情况和生活成本变动情况，工资可能是涨，也可能是降。”刘春说，“所以这次‘涨工资’正是‘依法办事’。既然是动态管理，该调整的不调，是不守法;不该调的乱涨，也是违法。”
调整之后还有期待 每一项改革都不可能毕其功于一役。尤其是在全面深化改革的大背景下，硬骨头改革的攻坚，对于多项改革措施之间的统筹协调提出了更高要求。这也是本轮工资改革能否顺利推进的最大看点。
受访专家建议，结合政府职能转变，各级编制部门应抓紧研究进一步优化政府管理流程、机构数量及其职责权限的具体方案，明确全国各地区到底应该配置多少公务人员，同时建立起人员能进能出、职务能上能下的科学机制。“这既是消除社会误解的必要措施，也可为工资改革夯实基础，还能起到精兵简政、提升队伍战斗力的作用。”苏海南说，今后还有多层次的配套改革需要陆续推进，“后续几步要跟上”。
比如，合理解决基层公务员待遇问题。此次工资调整向基层倾斜的取向明显。“这几年基层公职人员队伍不稳定，流动性大，薪酬不合理或者说预期薪酬不明确，是一个主要原因。”汪玉凯表示，此轮工资改革，调整了基本工资水平，配合职务职级并行的人事管理改革，在基层能够起到进一步凝聚人心、稳定队伍的作用。
据《瞭望》新闻周刊了解，2015年中央还将制定完善艰苦边远地区津贴增长机制以及地区附加津贴制度的相关文件及实施方案。
再如，机关事业单位人事制度需进一步改革。“过去提拔干部只能升职，有一套考核标准。职务和职级并行之后，这个标准能不能简单地套用到‘升级’中呢?对此，公务员法仅有原则性规定，还需细化。”刘春说，考核评估的标准和渠道也需要进一步创新和丰富。
此外在改革的落实过程中，既要理顺机关事业单位在职人员调工资与离退休人员调待遇的关系，也要协调处理好机关事业单位退休人员与企业退休人员待遇调整之间的关系，防止引发新的矛盾。同时，还要兼顾其他人员收入水平的调整，特别是劳动密集型中小企业如何建立工资正常调整机制，以及如何进一步保障好城乡贫困居民基本生活等收入分配制度改革领域中的诸多热点问题，确保在全社会形成公平公正、积极向上的收入分配格局。
案例介绍
2007年,某三线城市一开发商建造两幢地下一层、地上四层,总建筑面积达76000平米的商场大楼。2008年1月某日,开发商与1000余户业主签订《预售合同》,分割出售大小面积不一的商铺近1800间、总面积达45000平米。本案每间商铺均用玻璃幕墙作为固定隔断,单独安装门及配套设施,最小商铺使用面积不足10平米。预售合同补充条款明确:地下一层车库归开发商所有。同日,开发商参股子公司(下称A公司)与业主签订为期三年的《商铺委托经营合同》(下称三年委托经营),约定自2008年10月31日起至2011年10月31日无偿经营三年。2008年10月底,商场以购物中心为业态定位对外招商并开业。2009年2月,业主获得标注有商铺编号、界址及配套设施的房地产权证,与现场情况相符。
2011年10月初,三年委托经营即将到期,业主收到开发商另一参股子公司(下称B公司)通知:因商场大楼前三年经营管理不善,现由新公司(指B公司)接替商场经营管理。紧接着,B公司着手清退原承租商户,同时并说服业主与其再签订为期十年的有偿委托经营合同(以商铺初始购买价格为基准,年均回报率约为6%)。部分业主陆续与B公司续签了合同。另有部分业主以租金回报低、前三年未公布费用支出、新十年委托经营收益缺乏保障等理由不同意续签,有的要求收回商铺自行处置。
2011年10月底,因A公司“人间蒸发”,要求收回商铺的部分业主与接手商场大楼的B公司产生冲突,并进行集体上访,向法院起诉A公司。2012年初,商场大楼在部分业主极力反对的情况下实施局部装修与改造。
目前,由于部分业主的反对,商场大楼难以对外招商,仍处于封闭停业状态。所在地乡政府出于财政税收利益和地区稳定等考虑,倾向于继续由开发商实际控制的B公司统一经营与管理,对上访业主做说服续签工作。当地法院收到几十户业主递交的要求收回商铺、赔偿逾期损失的起诉状,受理立案后调解无效。如果判决,依照目前相关法律法规,明显对开发商不利。
主要争议
本案商场小业主占总户数90%以上,购买商铺的目的不同,有从事个体经营或准备加入的;有投机性购买,准备若干年后出售赚取差价的;有出于货币保值考虑,并拟通过租金收入作为养老补贴的……对商场如何经营与管理以及采取何种形式实施,主要争议有三个:
1.不动产权属之争开发商认为,自己是大业主(拥有地下车库等),而且通过B公司与多数业主续签了十年委托经营合同,代表了商场大多数业主的利益,商场分割出售后仍应在重大事项上具有决策权,所有业主应当遵从开发商及其掌控的商场经营管理公司的意志。部分业主以《物权法》及三年委托经营期满等为依据,认为小业主与大业主处于平等法律地位,个人名下的商铺作为不动产,享有法律规定的占有、使用、收益和处分的权利,有权在三年委托经营到期时决定收回商铺还是继续委托经营,或作出出售等其它处置决定。
2.统一经营之争开发商认为,商铺由B公司统一招商与经营,有利于维护商场整体品牌形象,实现长期收益的最大化、稳定化,业主应通过签订《委托经营合同》,将商铺交由B公司统一出租,然后由业主向B公司收取约定的租金回报。部分业主认为商场可由全体业主通过制订相关公约,对经营商品范围等作出限定,所有业主都有选择自行经营或自行出租的权力。有的业主还指责开发商背后操控A公司前三年委托经营以失败告终,逾期不归还商铺已经构成违约与侵权,对开发商的诚信及B公司的实力、资质及十年委托经营租金收入保障等表示质疑。
3.管理模式之争开发商认为,商铺应由大业主聘请的B公司统一管理, 便于协调处理商场内外关系。部分业主以《物业管理条例》等为依据,提出应成立商场大楼业主大会及委员会,对涉及聘请专业管理公司等事项应由业主大会或业委会审议决定,实施对商场重大事项的公开、透明管理,防止开发商或大业主通过操控经营管理公司,架空广大小业主,进行幕后操作与利益输送。 部分业主对开发商控制的A公司在三年委托经营期间从不公布开支,三年后搞 “人间蒸发”,逃避承担逾期不归还商铺的违约责任,擅自决定由B公司接手商场日常管理和停业改造,至今拒不成立业主大会及业委会,始终实际掌控商场大楼管理表示强烈不满。
三点思考
本案开发商分割出售商铺后,继续不规范地实际控制商场大楼集中管理和营运的做法,已经产生一系列纠纷与后果。笔者就本案涉及的主要问题谈三点认识。
1.相关风险(1)开发风险。本案开发商利用A公司控制商场经营管理三年失败后,企图再通过掌控的B公司继续经营十年以扭转败局,遭到部分业主拒绝而难以顺利实施,其拥有的部分资产及垫付的重新装修改造资金陷入沉淀状态。(2)投资风险。就部分小业主而言,在三年委托经营后未能按期收回商铺,因不同意继续委托经营而没有租金收入,已连续4年没有投资回报,付出了不小的机会成本,而且因纠纷耗费大量精力,长期僵持下去可能得不偿失。 (3)招商风险。由于三年委托经营后存在诸多遗留问题并悬而未决,过于分散的商场产权结构导致难以达成统一意见,入驻商家稍有不慎就会陷入新老纠纷泥潭而难以自拔,一定程度上也会影响商场的重新招商。(4)社会风险。 按照目前我国现行相关法规,本案开发商及先后掌控的A、B公司在操作上确有过错,地方政府及法院在协调利益关系与处理纠纷方面稍有不当就可能引发矛盾激化。
2.商场经营本案开发商拥有商场部分产权,在分割出售部分商铺后继续实际控制后期整体统一经营并希望从中获取相关利益。但是,部分业主在投资目的与回报等方面与其分歧很大,难以认同由开发商实际一手掌控的经营模式。我国《物权法》对不动产的权益具有相对排他性,是否收回自营还是商铺续租,是法律赋予每个商铺业主的权利。这也是本案所在地乡政府难以协调解决开发商与部分业主矛盾,法院难以受理部分业主维权起诉的主要原因之一。另外,本案商场以“购物中心”为经营定位,该业态对商场整体经营一般有产权、管理权、经营权“三分离”的要求,本案极为分散的产权结构成为实现整体经营定位与目标的严重障碍。开发商及实际控制的关联公司即使经营思路符合商场长远发展利益,但在缺乏法律依据并在部分业主极力反对的情况下强行控制商场整体运行,很可能陷入持续僵局并导致冲突升级。
3.物业管理为规范住宅与非住宅物业管理活动,我国明确要求依法设立业主大会及业委会,对业主权利与义务及业主大会与业委会职责作出规定。 对商场等非住宅物业,本案例所在乡上级市政府在《住宅物业管理规定》中明确:“非住宅物业参照本规定执行”。 我国现行《业主大会和业主委员会指导规则》对地方政府职责也作了规定: “物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。”本案应当通过设立上述组织并制订相关制度,使商场大楼管理纳入规范、透明的轨道。商场大楼可聘请专业公司进行日常管理,也可采取自行管理或其它管理形式,但不能由开发商及一家或少数几家大业主说了算。本案上千家业主对商场大楼重大事项都有知情权、监督权, 如知晓大楼收支等情况;通过业主大会及业委会行使相关决策权,如按规定权限与程序对聘请专业公司、实施大楼改造与装修等进行表决。显然,开发商实际控制的关联公司取代或剥夺了全体业主的权利,地方政府部门也未能依照相关法律法规实施指导和监督。
本案至少带来以下警示:商场开发商、具有话语权的大业主和承担售后管理与经营的公司,应充分认识产权过于分散、业主人数众多的分割出售商场实施集中统一管理和经营的复杂性和风险性,防止操作上的违法违规而引发经济纠纷;拟承租商铺从事经营的企业与个人,应事先充分掌握商场的产权结构、业主大会或业委会组建及是否存在重大纠纷等情况,防止受到遗留问题拖累并遭受损失;地方政府职能管理部门,应依法履行对商场开发、出售及售后的监管职责和指导义务,防止有法不依、监管失控及处置不当引起群体冲突。
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