物业管理法律关系的主体
熟悉：业主的权利和义务，临时管理规约应具备的主要条款，前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业服务企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金监管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。
了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业服务企业资质的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。
业主大会制度是业主实现物管权的组织基础。《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。
业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。（新增内容）
（一）业主
⒈业主的概念：《条例》第六条规定房屋所有权人为业主。业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。
具备业主身份的情况有三种：
一是房屋所有权证书持有人；
二是共有权证书持有人；
三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
⒉业主的权利
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”
《条例》规定业主在物业管理活动中享有10个方面的权利：
⑴按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
⑵提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
⑶提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
⑷参加业主大会会议，行使投票权；
⑸选举业主委员会委员，并享有被选举权；
⑹监督业主委员会的工作；
⑺监督物业服务企业履行合同物业服务合同；
⑻对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况
享有知情权和监督权；
⑼监督物业专项维修资金的管理和使用；
⑽法律法规规定的其他权利。
⒊业主的义务：⑴遵守管理规约、业主大会议事规则；⑵遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑶执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；⑷按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑸按时交纳物业服务费用；⑹法律法规规定的其他义务。
⒋业主大会议事规则包括：⑴业主大会的议事方式；⑵表决程序；⑶业主投票权确定办法；⑷业主委员会的组成和委员任期等。
物业服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则
（二）业主大会
《物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
⒈业主大会的组成和性质：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。
⒉成立业主大会的限制和选择：同一个物业管理区域内的业主，应成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
⒊业主大会的筹备。成立业主大会筹备组。筹备组 的工作内容有5项：⑴确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；⑵草拟业主大会议事规则和管理规约；⑶确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；⑷确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；⑸做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备工作的要求：⑴筹备组的工作内容应当提前15天以书面形式公告；⑵同时公告业主对业主大会议事规则和管理规约修改意见的反馈时间和方法；⑶以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准确认业主身份；⑷根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定投票权。
⒋业主大会的成立：筹备组应当自组成之日起30日内在房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇指导下组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议议程一般有：⑴报告筹备工作情况；⑵宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；⑶宣读业主大会议事规则和管理规约草案，宣讲业主对草案提出的修改意见和修改结果；⑷投票通过业主大会议事规则和管理规约；⑸宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。
⒌业主大会的职责（调整更新的内容）
《条例》第11条规定业主大会的职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
⒍业主大会活动规则：业主大会会议分为定期会议和临时会议。在三种情况下要召开临时会议：⑴20%以上业主提议召开业主大会临时会议的；⑵发生重大事故或紧急事件；⑶业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。
业主代理人和业主代表人，业主可书面委托代理人参加业主大会会议，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权参加竞选。物业管理区域内业主人数较多的可推选代表参加业主大会会议，业主代表应于会议3日前就会议有关事项书面征求业主意见。业主大会会议必须有不少于持有1/2以上投票权的业主参加。
业主大会决定事项：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
㈢业主委员会
⒈业主委员会的性质：是业主大会的常设性执行机构。
⒉业主委员会的职责：⑴召集业主大会，报告物业管理的实施情况；⑵代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；⑶及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；⑷监督管理规约的实施；⑸业主大会赋予的其他职责。
⒊业主委员会属于备案制，非审批制。自选举产生之日起30日内到行政主管部门备案。备案的材料4项，⑴业主大会的成立情况；⑵业主大会议事规则；⑶管理规约；⑷业主委员会委员名单。
⒋业主委员会委员的资格条件：⑴具有完全民事行为能力的业主；⑵遵守国家有关法律法规；⑶遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；⑷热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；⑸具有一定组织能力；⑹具备必要的工作时间。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内推选产生主任、副主任。主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者。业主委员会的委员有规定的七种情形之一的，经业主大会会议通过资格终止。
⒌业主委员会会议：除定期会议外，有1/3以上委员提议或主任认为应当召开会议的可临时召开。会议必须半数以上委员参加，作出决定必须半数以上同意。
⒍业主委员会的改选和变更：任期届满二个月前换届选举。
经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定并书面公告。
⒎业主委员会的工作经费：由全体业主承担。
租赁, 是指当事人一方将物交给他方使用、收益, 他方支付租金的民事法律行为。其中一方为出租人, 他方为承租人。消费是指人们消耗物质资料以满足生活需要的过程, 是社会再生产过程中的一个环节。基于对上述两个词语的分析, 笔者认为租赁消费是指以对物品使用权转移, 并收取适当租金为表现形式的消费模式。我国的租赁消费始于改革开放, 但是在改革开放三十余年中, 租赁消费模式并未完全得到国人的重视, 在接受上也始终处于较低的程度, 据中国统计年鉴公布的数据, 2009年租赁和商务服务业的行业增加值仅为6191.4亿元人民币, 占所有行业当年增加总值的1.82%, 且在该统计中还无法明确租赁和服务业各自的确切增加值, 但可以肯定的说租赁业的增加值是在1.82%以下, 可见租赁行为作为新型的消费手段并未得到应有的重视。
法律关系是法律在调整人们行为的过程中形成的特殊的权利和义务关系, 法律关系主体是法律关系的参加者, 是参加法律关系, 依法享有权利和承担义务的当事人。据此, 租赁消费法律关系是指法律在调整人们租赁消费行为的过程中形成的权利和义务关系, 租赁消费法律关系的主体自然为租赁消费法律关系的参加者, 是实际参加租赁消费法律关系并依法享有权利和承担义务的当事人。租赁消费行为目前在世界范围内均未有公权力介入直接干预, 因此租赁消费法律关系的主体主要为处于平等关系的出租者和承租人。
2 租赁消费法律关系主体的法律规制现状以及存在的问题
2.1 立法现状
由于租赁消费行为本身在我国并未得到应有的重视和推广, 因此在法律制度层面也鲜有直接涉及租赁消费的规定。
在我国现行法律中, 对租赁有直接规定的有《中华人民共和国合同法》, 在该法第十三章中专章规定了租赁合同, 这也为租赁消费行为的实施形式——合同提供了直接的法律依据, 《中华人民共和国消费者权益保护法》对租赁消费中的承租者——消费者的权利、经营者的义务以及相关救济手段做出了详细规定。在现行有效的行政法规中未查询到任何涉及租赁消费的规定。在众多的部委规章和规范性文件中, 没有查询到直接涉及租赁消费行为的规范, 仅搜索到部定涉及到租赁消费法律关系中出租者的经营范围以及相关权利义务的部门规定。在各地制定的消费者权益保护条例中均适当涉及到租赁消费法律关系中承租者——消费者的权益保护事宜, 对于租赁消费法律关系中的出租方均无特殊规定。
2.2 目前立法中存在的问题
通过对现行立法的梳理可以看出, 关于租赁消费行为我国在各法律层次均无专门的规定, 也未在相应的法律中鼓励开展此类消费行为, 整体上来看属于无法可依的状态。同时, 对于此领域内的相关税收、会计以及其他相关法律问题也无明确规定, 若发生相关法律纠纷只能适用有关租赁合同的民事法律规定, 这完全无法体现此种消费模式的特殊优势, 且由于这样立法趋势的引导, 也易造成社会资源的浪费, 导致偏离构建节约型社会的目标。
3 设置合乎实际需求的租赁消费法律关系主体法律规制模式
3.1 采用强行性的法律规范与引导性法律规范并存的立法模式
租赁消费目前在我国处于民事法律规范领域, 通过民事法律规范可以实现对此类行为的有效约束和规范, 还没有公权力直接介入进行干预的必要, 因此在制定相关法律制度之时应以引导性的任意法律规范为主, 但由于此类消费模式在实际操作中还存在着较多的商业欺诈、漠视消费信用等违法表现, 在相关法律规范设计中还应加入强行性法律规范, 选用强行性法律规范与引导性法律规范并存的立法模式较为恰当。对租赁消费行为的法律规范, 应从对租赁消费法律关系主体这一源头的控制入手, 通过立法明确运营和参与租赁消费的出租方和承租方的相关规范, 以此为租赁消费行为的顺利开展把好第一个法律关口。
3.2 在强行性法律规范中立法层次选择以及应设定的主要内容
(1) 立法层次选择。
建议在狭义的法律层次设定关于租赁消费的宏观法律规范, 具体可以选择制定专门的《租赁消费法》, 也可以考虑在现行法律中增设关于租赁消费的相关规定, 例如, 在《合同法》中增设关于租赁消费合同的专门性规定, 在《消费者权益保护法》中增设对租赁消费经营者的义务性规定等。同时也应在地方性法规以及部门规章中增设具有明显地区差异性的具体规范。
(2) 以强行性法律规范设定的主要内容。
笔者认为以强行性法律规范形式设定的租赁消费法律关系主体的法律规范应该包括以下几个方面的内容:
第一, 明确出租方的组织形式。在实际经营中, 出租方主要有以下三种运作模式:一是采用中介组织形式, 此类形式中租赁消费存在三方主体, 包括实际的出租方、承租方以及中介服务机构, 其中中介服务机构针对实际出租方手中的闲置商品开展经营服务, 仅收取相应的中介服务费;二是采用卖租结合模式, 在售卖相关商品的同时, 提供对其所售卖商品的租赁服务;三是纯租赁模式, 出租方先自行购买相关商品, 然后向承租方提供商品租赁服务。笔者认为在这三种经营模式下, 经营者均可选用公司、合伙企业、个人独资企业等组织形式, 但禁止其选用个体工商户等形式开展租赁经营活动, 这一规范的设定目的主要是为出租方的资质做好相应的组织准备, 以确保其租赁经营活动开展的有序化管理和相应责任的有力承担。
第二, 明确规定出租方的最低注册资本金。根据租赁消费出租方经营商品的范围明确注册资本的最低标准, 具体的注册资本金最低标准建议由相关部门结合地方实际消费情况在地方性法规中予以确定。
第三, 明确规定租赁消费中无论消费额度如何必须通过书面租赁合同完成。通过强行性法律规范明确租赁合同在租赁消费中的强制性使用, 并以严格的法律责任确保此项规范的适用。
3.3 针对出租方和承租方设定的引导性法律规定的主要内容
为能有效推广租赁消费这一新型消费模式, 除上述通过强行性法律规范设定的内容以外, 笔者认为还应在立法中设定如下具有引导性的任意法律规范:
(1) 建议设立租赁行业协会。
通过租赁自律性行业协会的设立, 加强对出租方和中介服务机构的监督和自律性管理, 同时在经营过程中实现具有内部规范作用的行业操作规则, 实现对经营者与租赁消费者之间交易关系、经营者与政府之间的关系的协调和沟通。
(2) 引入个人和企业征信体系。
租赁消费中存在的较大障碍就是经营者和消费者的不诚信交易行为, 由于租赁活动往往是在一定时期内开展的, 若无法控制不诚信主体的行为, 无法追究相应的法律责任, 将对实际的租赁消费活动造成不可挽回的经济损失, 同时也会伤害到受损主体参与到此领域的信心。笔者认为, 将目前仅在金融领域内有效并实现共享的个人及企业征信体系拓展使用到租赁消费领域中去, 将可有效缓解上述矛盾, 也可以促使我国租赁消费业的快速发展。
(3) 为第三方机构的介入提供法律依据。
此处提到的第三方机构主要包括担保机构、商品质量鉴定机构、商品价格以及租金确定机构。第三方担保机构的介入主要是为租赁消费的经营者和消费者提供相应的交易保障, 尤其适用于大宗商品的租赁消费活动;商品质量鉴定机构可以在消费前和消费后提供相应的服务, 目的在于明确商品使用过程中可能发生相应损失的责任承担主体;商品价格以及租金确定机构, 主要职责在于确定商品租金的合理性, 为有效开展租赁消费活动做好前期保障工作。
摘要：新时期民众的消费观念正随着消费市场的多元变化趋势慢慢发生着改变, 在这种改变中, 越来越多的消费者对租赁消费倾注了更多的关注, 然而我国的租赁消费市场在发展中还存在着较多的障碍, 其中最主要的就是相应法律保障的不健全。从租赁消费法律关系的主体入手, 对现行法律规定进行整理, 并基于租赁消费模式本身的发展需求提出规范其法律关系主体的法律规制模式。
关键词：租赁消费,主体,法律规制
参考文献
[1]杨继瑞.促进住房租赁消费的思考与对策[J].消费经济, 2007, (02) .
[2]刘强.关于发展租赁消费的思考[J].科技广场, 2004, (08) .
[3]徐和清.租赁消费扩大内需的机理及对策研究[J].现代经济探讨, 2011, (05) .
【关键词】专车运营 法律主体
【中图分类号】G64【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）05-0029-02
一、专车产生的背景
信息技术的高速发展催生了专车业务的产生，在信息化网络化普及的今天，从网上购物、网上银行转账、网上就医到网上打车，人们传统概念里的各行各业都在经历着互联网的挑战。在网上打车尚未问世之前，就有很多群众对我国现有的出租车行业感到不满，出租司机恶意绕远、高峰时段打不到车、拒载等行为给民众带来了众多烦恼。应时而出的网上预约、一对一服务的这种专业运营模式，一经推出就受到众多有个性化需求的用户的追捧。需要出行的用户通过打车软件叫车，软件自动搜索离叫车人较近的车辆，双方通过电话取得联系在指定的地方接上乘客，最终的车费由软件显示的金额决定，轿车人在打车软件上通过支付宝、微信、网银等支付手段结算车费。这种点对点的专车服务方式，省事省力，可以说是双方受益。但是专车运营方式的发展还未成熟，部分专家却指出这种运营方式了触碰了法律的壁垒。一旦有事故的产生，专车运营的复杂模式导致法律关系模糊不清。
二、针对专车运营的现有法律分析
我国法律规定，未取得道路运输经营许可擅自从事客运的行为被称为非法营运，其中包括没有取得出租汽车客运经营许可的行为。从法律的角度来看，这种由租车软件、租车公司、开车人、叫车者组成的“四方协议”形式并未违背现有的法律，存在的这一系列法律主体关系也并未触碰到法律。但是现在却有很多私家车混于专车的行列之中。事实上，某些打车软件的私家车数目远远超过该平台提供的车辆数，这些私家车在打车软件的保护下进行不正当的运营。其实，私家车通过挂靠租赁公司的方式进行专车运行在我国是违规的。
虽然专车运营是否合法尚有争议，但在各种反对与支持的声音中，我们应着实避免以下两个误区：第一，并不是像一些人想的那样，专车运营会导致交通安全问题更加复杂。打车软件上的专车的管理相比一些黑车，管理更加规范，同时专车运营的出现，也开始让传统的出租车行业积极进行自我反思，以提供更好的服务拜托面临的被抛弃的危险。这样的话大家都积极进行自我改良，对交通管理起到了良性作用。第二，专车运营会导致更多的刑事案件。这种说法也是站不住脚的。专车运营未出现前，各种出租车内引发的案件并不不现在少多少，因此这种“讳疾忌医”的说法也是站不住脚的。
三、现有专车运营模式的法律主体分析
（一）由私家车车主驾驶自己车辆对乘客实现租车服务，构成一种专车运营体系
在这种模式下，轿车软件牵线并促成这笔买卖的形成。叫车人通过打车软件完成车费的支付，打车软件再扣除中间服务费后，再支付给车主一定的费用。叫车人、开车人与叫车软件之间构成一种租车服务关系。也可以理解为，叫车人租车主的车辆，车主为叫车人提供代驾服务。如果开车人没有出租车运营牌照，这就是我们所说的“黑车”运营，这种行为是违法的，那车主这时就是相应的法律主体，需要承担相应的非法运营所带来的惩罚。
（二）开车人提供自驾车，通过租赁的形式给“专车运营”服务进行服务乘客的模式
在这种模式下，专车运营平台与车主、叫车人分别构成出租车服务体系，车主与叫车人是不存在法律关系的。车主通过支付宝等提供的车费直接汇给专车服务总台。这部分钱并不是代车主而收的打车费，是全部流向轿车软件的，而他们所支付给车主的费用只不过是他们之间早就协商好的租车服务费。这种服务体系下，要求车主和打车软件法律主体都必须有合法的运营“牌照”，否则也是属于非法运营服务的范畴之内。
（三）车主不直接进行租车给叫车人的服务，而是通过把自驾车租给专车服务平台的方式从中获利
在这种模式下，车主与专业运营平台构成租赁关系；专车服务平台直接有权把该车作为专车提供给叫车人，这也是一种车辆租赁关系，但是车主与叫车人之间是没有直接联系的，在法律上构不成合法关系。这种通过第三方服务的体系，叫车人在打车软件上直接支付车费给专车服务平台，这部分车费包含使用专车费及代驾费，专车运营平台支付给车主是专车使用费。一旦涉及法律问题，就与车主无关，此时的专车运营平台承担最大的法律风险，成为这项租赁关系中最大的法律主体。
四、结语
在专车运营尚不完善的初级阶段，通过对常见的专车运营模式的分析，我们对各种模式下专业运营的法律主体有了一个大致的了解。无论哪种运营方式，法律主体在享有权利的同时，切勿忘了自己有义务去承担相应的责任。
参考文献：
[1]詹艺. 基于出租车管制背景下的专车市场研究[D].长安大学，2015.
作者简介：
国务院《关于大力发展职业教育的决定》指出：“大力推行工学结合、校企合作的培养模式”；教育部《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》也提出了“积极推行订单培养，探索工学交替、任务驱动、项目导向、顶岗实习等有利于增强学生能力的教学模式”。“订单式”人才培养是实现工学结合、校企合作的重要途径，其内涵是高职院校与用人企业针对社会和市场需求共同制定人才培养计划，签订用人订单，通过“工学交替”的方式分别在学校和用人单位进行教学，学生毕业后直接到用人单位就业。全国1100多所高等职业院校，大都推行了这一培养模式，真正实现了学校、学生、企业、社会“多赢”。如湖南交通职业技术学院，目前已与三一重工、中联重科等40多家大型企业开展了“订单培养”，订单专业12个，占全院专业总数的50%；在校“订单班”30余个，订单学生3000多人，占全院在校生总数的33%，其“订单培养”的规模和质量均走在了全国、全省高职院校的前列，其做法和效果得到了前中共中央政治局常委、国务院副总理黄菊等各级领导的充分肯定。
但是，就在“订单式”人才培养模式在全国如火如荼地推广时，有关人士也清醒地认识到，由于相关法律、法规、规定没有及时跟上，导致实践中的许多问题没有得到很好的解决，如：学校和企业在“订单式”人才培养模式中的地位和角色问题、“订单”的履行问题、学校与企业的关系、学校与学生的关系、企业与学生的关系等等。为此，笔者希望通过对“订单式”人才培养模式各主体及其法律关系的研究，探讨学校、企业和学生的法律主体地位，厘清三者间的权利义务关系，对该模式的实践起到积极意义，并为有关部门制定政策法规提供参考。
一、“订单式”人才培养模式简介
如前所述，“订单式”人才培养模式是指高职院校与用人企业针对社会和市场需求共同制定人才培养计划，签订用人订单，通过“工学交替”的方式分别在学校和用人单位进行教学，学生毕业后直接到用人单位就业 的一种产学研结合的人才培养模式。通过湖南交通职业技术学院的实践，该模式的具体操作是：（1）企业向学校提交需求计划和招生标准、培养目标（即用人“订单”）。(2)校企双方举行签字仪式，签订联合办学协议，明确相互间的权利义务关系。（3）学校以企业名称冠名“订单”班，与企业共同制定人才培养计划，包括专业设置、课程结构、教学目标、考核办法等。（4）学校和企业利用各自教育资源，共同实施人才培养，理论教学在学校进行，实践教学在企业进行。（5）企业与学校共建实验室，并对教学质量进行检查，颁发奖学（教）金。(6)学校和企业共同对订单班毕业生进行人才质量评估，合格毕业者由企业按照协议约定落实就业。校企合作的全过程可以概括为五个“共”：订单学生校企共选、培养计划校企共定、教育资源校企共享、教学过程校企共监、学生就业校企共管。招生有两种方式，既可在新生中招收也可在老生中选拔。培养地点一般为“2+1”（即2年理论课在学校、1年实践课在企业）或者“工学交替”（即根据课程需要轮流在学校和企业交叉进行，如路桥专业的“秋去春回”）。
二、“订单式”人才培养模式主体范围的界定
在对“订单式”人才培养模式主体范围的认识上，学者意见不一。有的学者认为只存在两方主体，即学校和企业，学生只是客体；有的学者认为存在三方主体，即学校、企业和学生；还有的认为存在四方主体，即政府、学校、企业和学生。笔者赞同第二种观点，其理由是：“主体”在法律语言中是指法律关系主体，是“在法律关系中享有权利或负有义务的人，通常又称为权利主体和义务主体”。所以，“订单式”人才培养模式的主体就是指在该模式包含的法律关系中享有权利或负有义务的人。按照这一概念或者标准去衡量“订单式”人才培养模式中出现的所有的人（包括学校、企业、学生、政府及其他），就可以明确该模式下的主体了。
首先分析学校。学校在“订单式”人才培养模式中的角色和地位非常重要，不仅需要和企业方签定人才培养协议，也要负责对订单班学生的教育管理。学校对企业的权利、义务由
其之间的协议约定，对学生的权利、义务由教育管理关系而生，所以学校在该模式中是当然的而且是非常重要的主体。
企业。由于该模式是校企高度合作的产物，企业在其中参与程度很深，按照与学校的人才培养协议，不仅享有与学校共同制定人才培养计划的权利，包括共同制定专业设置、课程结构、教学目标、考核方式等，同时由于其与学校共同培养学生（其主要负责实践性教学部分），且学生毕业后由其负责接收就业，又与学生形成了一系列的权利义务关系，所以企业也是该模式的重要主体。
学生。在学校与企业签订用人及人才培养协议时，学生的确是作为校企双方权利义务指向的一个客体，其不享有权利和承担义务。但是，当学校与企业共同选拔学生组成订单班，并签订学校、企业、学生三方协议时，互相约定了各自的权利、义务，学生在学校既要接受学校的教育管理，在企业实习时又要接受企业的教育管理，还享有在毕业时直接在企业就业的权利，无容置疑，学生也应该是该模式的主体。
政府。根据扬州市职业教育“订单培养”的实践经验，政府在该模式中的作用主要有两个：一是牵线搭桥的作用。由政府成立专门部门，整合一地区的职业学校教育资源，通过组织各职业院校的就业机构和管理者走进企业，企业家走进学校等多种形式，架起学校与企业互通的桥梁，形成校企双方长期合作机制，推进“订单培养”持续健康发展。二是支持学校“订单培养”基础条件建设的作用。包括师资力量和实训基本建设。通过上述分析可知，政府在“订单培养”模式的形成过程中确实起着巨大的作用，但这种作用只是体现在宏观上，是一种组织、引导和帮助作用，在具体的“订单培养”过程中，政府并不参与，不享有相关的权利和义务，所以笔者认为它不是该模式的主体。
三、“订单式”人才培养模式主体法律关系的内涵
法律关系是指法律在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即法律上的权利义务关系。它由法律关系主体、法律关系内容和法律关系客体三种要素构成。法律关系是一种意志关系，其主要特征有：法律在调整人们行为过程中形成的权利义务关系；是以国家强制力来保证实现的社会关系；是以现行法律存在为前提的社会关系。所以，“订单式”人才培养模式主体法律关系作为一种具体的法律关系也必定是法律调整下的权利、义务关系。
首先，“订单式”人才培养模式主体法律关系是在实行“订单式”人才培养过程中形成的法律关系，“订单式”人才培养是该法律关系存在的时空条件。其次，“订单式”人才培养模式主体法律关系是涉及学校、企业和学生三方利益的法律关系，学校、企业和学生是该法律关系的主体，三方之间的权利义务关系是该法律关系的内容。最后，“订单式”人才培养模式主体法律关系是一个复杂的法律关系集合体，它至少包含三对法律关系：学校与企业的法律关系、学校与学生的法律关系和学生与企业的法律关系，每一对法律关系各有不同的内容和性质，比如学校与企业的法律关系主要是基于合同而形成的合作关系，而学校与学生的关系除了教育管理关系外还有其他关系，所以难以对该法律关系集合体的性质作出一个明确的界定，只能笼统称为法律关系集合体。
为此，笔者认为“订单式”人才培养模式主体法律关系是指在“订单式”人才培养过程中产生的学校、企业和学生之间的权利义务关系，是一个复杂的法律关系集合体。这一集合体至少包含三对法律关系：学校与企业的法律关系、学校与学生的法律关系、学生与企业的法律关系。
四、“订单式”人才培养模式主体法律关系的内容
1、学校与企业的法律关系。学校与企业通过签订用人及人才培养协议，对双方间的权利和义务关系进行约定，双方按照协议共同制定专业设置、课程结构、教学目标，共同选拔和考核订单班学生，是一种基于合同而生的合作关系，属于民事法律关系范畴。
2、学校与学生的法律关系。学校在与企业制定培养计划后，就开始进入订单班的招生工作，学校进行宣传，学生自愿报名；然后通过学校和企业的联合选拔进入订单班学习，接受学校的教育管理，所以，学校与学生的法律关系就至少包含两个部分：首先是订单班招生过程中的法律关系，学生基于自愿报名，学校和企业择优选拔，并在选拔后签订协议，双方处于平等地位，其招生结果完全是双方意思自治的结果，是民事法律关系中的合同关系。其次是学生进入订单后接受学校的教育管理而形成的法律关系，由于学校和学生的地位并不平等，所以属于行政法律关系的范畴。
第一章证券市场主体失信的表现形式
中国证券市场存在着较为严重的失信状况，不少上市公司诚信意识薄弱，不注重信誉的培养，违规违法操作肆无忌惮，而且有愈演愈烈的趋势。
上市公司丧失信用的形式多样，如虚增利润;编造上市公司前三年的报表;涂改缓交税款的批准书;隐瞒重大事项;漏记利润支出和漏记债务;提前确认收入;伪造银行对账单等等，不一而足。有的公司做假帐已到了炉火纯青的地步-高度的专业化，严密的逻辑性，具有近乎完美的关联配合，对相关会计法规特别到位的理解与掌握。上市公司丧失信用的案例可以信手拈来。例如，一个时期以来遭受口诛笔伐的银广夏，通过各种造假手段，虚构巨额利润7.45亿元;PT东海在1993年到1997年的5年间，虚增利润达到2.28亿元。蓝田股份1995年申报发行A股时，虚增公司无形资产1100万元;伪造公司及下属企业三个银行账户的银行对账单，虚增银行存款2770万元;在股票发行申报材料中，将公司股票公开发行前的总股本由8370万股改为6696万股，对公司国家股、法人股和内部职工股数额作了相应缩减。有一份叫做《中国股市投资价值》的报告甚至指出，如果把上市公司造假的案件彻底查一遍，茫茫股市将找不到几张真实面孔。
与此同时，与证券市场相关的社会中介机构，也存在着诸多失信现象。在一些事务所审计的上市公司财务会计报告中，存在改变募股资金用途、股本金不实、隐瞒3年以上应收账款、少记负债、不按规定计提应承担的银行贷款利息、虚增利润、隐瞒收入少记利润、隐瞒投资计入往来、隐瞒投资收益等严重问题，可谓五花八门。而相关注册会计师却为其出了无保留意见的审计报告。
此外，与上市公司利益相连的地方政府，有的也染上了失信瘟疫。长期来，某些领导不仅不要求会计业务人员远离做假，反而为了争上市，争“政绩”，怂恿做假。相当多虚假会计信息的背后都有着当地政府的身影。有中介机构反映，在当地政府有关部门的授意下，他们被指定必须给经地方政府推荐、获得上市指标的某家公司提供合格的审计报告，而那家公司事实上并不具备上市资格，他们的唯一办法就是造假。在上市过程中，会计师事务所在当地领导的授意下，将事务所的公章带在公文包里到北京去搞“公关”，审批部门说哪个材料不合格，他们就根据该部门的标准在宾馆里出具一份“合格”的报告。
各市场主体的失信形式多种多样，但是比较一致的.表现是信息披露失实或是不披露应披露的信息。很多市场主体的失信行为最初表现在信息披露上，其信息披露存在着不真实、不充分、不及时等问题。上市公司就有琼民源、东方锅炉、飞龙实业、中国高科等公司、深发展、佛山照明等。而诸多中介机构为其客户发布虚假信息的情况也履见不鲜。甚至有些新闻媒体也涉嫌信息披露失实，除了新闻工作者因工作态度而调查不实的原因外，经济因素也是不可忽略的原因。至于政府，在经济因素之外，政府领导人还可能因为自己的政绩与政治前途而信息披露失实或不做信息披露。北京市政府初期隐瞒“非典”疫情就是一个明证。
第二章中国证券市场的失信分析这些失信行为的表象不同，但存在着共同的特征，综合起来大致有以下几点：
一。产权问题
信用是在财产性的市场活动中产生或逐步形成的，它既意味着对市场主体财产权利的尊重，也意味着对在市场交易中所产生的财产义务的严格履行或财产责任的完全承担，因此，信用问题的实质是财产问题或产权问题，信用活动产生的制度前提是交易双方拥有独立的财产，或者说交易主体必须是拥有独立财产的所有者或财产主体。目前我国的产权制度或市场主体的财产制度特征是：
其一：作为我国经济主体的国有企业和国有银行没有真正独立的财产。
完备的产权是指一个物品所能包括的权利束，都集中由一个主体所拥有，权
一、案情简价：
梁某是一位外籍劳动者，于2002年入职一家香港驻深圳代表处工作，代表处为其办理了工作居留签证，在涉外劳动行政部门为其办理了外国人就业证，在工商行政管理部门为其办理了工作证。2009年2月代表处调整工作时间并降低工资标准，梁某不同意公司的减薪并主动和代表处协商可以解除劳动关系，但要求公司按一年一个月工资给予补偿，代表处不同意，梁某因个人汇款需要一份劳动合同和工作证明，叫自己的下属向行政人员借用一下代表处公章，后被代表处借此机会以伪造公司文件、私自偷盖公司印章为由无故辞退。梁某申请劳动仲裁，仲裁委员会以不属于受理范围驳回仲裁申请，梁某把代表处和深圳市对外劳动服务公司告上法庭，要求法院依法判令，1、两被告支付原告经济补偿金XX元及50%的额外经济被偿金XX元，2、两被告支付原告代通知金一个月工资XX元，3、两被告支付原告律师费XX元。外劳辩称其不是本案的适格被告，因为其没有与梁某签订过任何劳动合同，也没有与代表处签订过有关劳务派遣的合同，外劳与梁某、代表处没有任何的法律关系，梁某在诉状上提到的在深圳市外资企业聘用人员一律由深圳市外劳来负责办理有关手续，深圳市政府没有这样的规定，请求驳回梁某的诉讼请求。代表处辩称
1、梁某虽然受雇于代表处，但是并未通过劳务派遣的方式，而是双方直接签订雇佣合同，梁某与代表处之间的用工行为并不符合中国的法律规定，双方并未形成劳动关系，双方仅为一般雇佣关系，请求依法驳回梁某的诉讼请求；
2、代表处解除与梁某的雇用关系是因为其利用被告的印章伪造文件，严重违反公司规章制度，代表处解除雇用关系合理合法，是下当权利；
3、即使梁某认为双方构成劳动关系，也应先向劳动争议仲裁委员会申请仲裁，对仲裁裁决不服才能向法院起诉。
法院认为，梁某为外籍人士，代表处变为外国企业驻深办事处，按照我国政府规章的有关规定，梁某在代表处就业，应通知涉外劳务派遣单位派遣，梁某与劳务派遣单位构成劳动关系，否则双方为雇佣关系。梁某主张通过外劳派遣到代表处工作，但未提交证明证明与外劳签署了劳动合同，经法院到主管机关调取，也未能调取到梁某的劳动合同。故梁某与两被告均不构成劳动关系，梁某与代表处为雇佣合同关系。因梁某的诉讼请求均是基于劳动关系提出，故对梁某的起诉应予驳回。
二、对案件小节评析
本案审理中，代表处提交了三份雇用合同其中两份用来证明其雇用关系，一份雇用合同及单位证明来证明其辞退梁某的理由是伪造公司文件及偷盖印章，我们在此不深讨代表处指控梁某伪造公司文件及偷盖印章行为是否成立，因为梁某从未承认其有伪造公司文件及偷盖印章行为，代表处以此借口就是想达到不支付任何赔偿的目的，代表处与外劳之间是有派遣合同的，在外劳处查到有代表处的一名员工，如果代表处不与员工签订劳动合同或者不按照法律规定给员工办理相关的用工手续，那作为劳动者不但自己权益没有受到法律保护，而且当起诉到法院寻求法律保护时，也显示出法律的苍白无力。
（一）梁某与代表处是否属于劳动关系，我认为是属于劳动关系。
代表处是经深圳市政府批准并经工商登记的用工单位，梁某是持有合法就业证、工作证、居留证的外籍劳动者。雇佣关系和劳动关系有什么本质区别?雇佣关系与劳动关系既有联系，又有区别。劳动关系是从雇佣关系发展而来，两者是包容与被包容的关系。雇佣关系与劳动关系二者规范的对象均为劳务的给付和劳务的受领，且两者的特征也有重合之处，如均强调用工主体对工作人员的支配权、工作人员都是为雇主或用人单位的利益而工作。
但两者亦有明显的区别。
第一，用工主体不同。根据《中华人民共和国劳动法》和劳动部《关于执行劳动法若干意见》的相关规定，我国劳动法所涉及的主体有：国内的多种类型的企业，个体工商户和与之订立了劳动关系的劳动者，国家机关、事业单位、社会团体和与其形成劳动关系的劳动者。而在雇佣关系中，合同双方的签约主体一般为自然人，还有不属劳动法调整范围的农村承包经营户及其所招用的劳工等。
第二，适用法律不同。从我国现行立法现状看，我国民法和劳动法分属于不同部门法，雇佣关系归民法调整，劳动关系由劳动法调整。但是，在适用法律方面，我国的民法和劳动法构成普通法与特殊法的关系。法院在审理雇主责任案件时，只能适用我国民法及司法解释的相关规定。而在审理劳动争议案件时，则应首先考虑适用劳动法；在劳动法没有相应规定的情况下，也可以适用民法及其相关司法解释中有关雇佣关系的规定。
第三，体现的意志不同。劳动关系体现了国家的强制干预性，劳动合同除了体现双方当事人的意志外，国家对劳动者的工资、保险等方面，作了强制性规范，体现了国家意志，故劳动关系兼具国家意志与当事人意志的双重属性。而在雇用关系中，只要雇主与雇员双方意思达成一致，合同即告成立。
最明显的区别是主体不同。这是最容易看清楚的。如果是一个人雇你为他办事，就是雇佣关系。如果你受雇于一个企业，那不是雇佣关系，而是劳动关系。
（二）、代表处不按照规定与员工签订劳动合同，外劳服务公司是否应承担相应责任
按照《深圳经济特区外国企业常驻代表机构管理暂行规定》第八条规定，常驻代表机构获得批准后，其外籍人员应向市对外劳动服务公司办就业许可证，代表处是应该按法律程序给原告办理用工手续。第九条规定，聘请中方人员要到市对外劳动服务公司申请办理劳动用工手续。《关于管理外国企业常驻代表机构的暂行规定》第十一条规定，常驻代表机构租用房屋、聘请工作人员，应当委托当地外事服务单位或者中国政府指定的其它单位办理。《深圳经济特区外国企业常驻代表机构管理暂行规定》
第八条规定，常驻代表机构获得批准后，其外籍人员和港澳台员工应向市对外劳动服务公司办理就业许可证，然后持许可批准证件和代表证向深圳市公安局申办居留手续，领取居留证件。请注意，这是强制性的规定，代表机构聘请工作人员，应当按照合法程序为劳动者办理用工手续，而法律法规的规定外劳服务公司是政府指定的为外企代表机构办理用工手续的派遣单位，外劳服务公司应当承担其权利义务，并负有监督代表处主动与员工签订劳动合同，如果外劳服务公司只收取相关费用怠于履行其义务导致劳动者权益受损是否应当承担连带责任？我认为是应该和代表处共同承担连带责任。如果代表处和外劳公司都没有与员工签订劳动合同或签了拒绝提供，那是否就是按照没有签订劳动合同的属于雇用关系处理？《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六条，在劳动争议纠纷案件中，因用人单位解除劳动合同等发生的劳动争议，由用人单位负举证责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定第七十五条规定，一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。本案中，原告在被告二处工作近七年，新劳动合同法实施后，公司都在完善其劳动合同的管理，原告作为一个拥有合法就业证，居留证的外籍劳动者，用工单位更要依法办理劳动关系，代表处拒绝提供劳动合同不能否认事实存在的劳动关系。法律规定用人单位是应当与劳动者签订劳动合同的，如果用工单位否认有劳动合同，员工是有权利主张双倍工资的，而在本案中法院以没有签订劳动合同按雇用关系处理，劳动者不但得不到任何赔偿还要为用工单位的违法行为埋单，用工单位违法还获利。
（三）、梁某与代表处的用工关系属于中国劳动法律的调整
代表处作为外国企业的常驻代表机构在中国境设立，属于中国境内的外国企业，劳动合同法第二条规定其调整的范围，中华人民共和国境内的企业、个体经济组织、民办非企业单位等组织（以下称用人单位）与劳动者建立劳动关系，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，适用本法。劳动合同法调整的范围明显包括了诸如被告二这样经过严格审批并经工商登记的企业。《外国人在中国就业管理规定》第二十六条规定，用人单位与被聘用的外国人发生劳动争议，应按照《中华人民共和国劳动法》和《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》处理。
广东省高级人民法院关于审理劳动争议案件若干问题的指导意见第六条规定，未经工商登记的企业与其所雇用的人员因用工关系发生纠纷，出资人属于《劳动法》第二条规定的用人单位的，该纠纷应作为劳动争议案件处理，本案中的被二是经过审批并工商登记的企业，其发生的劳动纠纷更应适用劳动法律调整。
广东省高级人民法院、广东省劳动争议仲裁委员会关于适用 《劳动争议调解仲裁法》、《劳动合同法》若干问题的指导意见 第十八条规定，外国人、港澳台地区居民在中国内地就业产生的用工关系应按劳动关系处理。
广东省高级人民法院关于进一步加强劳动争议案件审判工作的若干意见，第1条.劳动争议审判工作应当坚持依法、公正、高效的原则。人民法院应当采取有力措施充分保障作为弱势群体的劳动者的合法权益。第26条.人民法院对在审理劳动争议案件中发现的劳动监管问题，应及时向劳动行政主管部门提出有关司法建议。外籍劳动者在中国合法就业应当受到中国劳动法律的保护。
综上，代表处是经政府相关部门审批并经工商登记，有组织机构代码，有固定的场所，有具规模的员工人数，有独立的往来帐户，具备了一个用人单位的要件，不能以不是独立法人单位来对抗善意的劳动者，代表处未按照法律规定的程序与梁某签订劳动合同，是违返的法律的强制性规定，本案应当劳动法律范围内处理。
本院认为：
（一）关于本案法律适用问题。
本案属于中外合作经营企业合同纠纷，根据我国合同法的规定，应适用中国法律作为处理争议的准据法。
（二）关于孟嘎隆公司与富国公司在本案中的责任问题。
我国《外国企业常驻代表机构管理办法》规定：“外国企业常驻机构代表机构，应当是从事非直接活动活动的代表机构。”北京代表处是经核准登记的外国公司在中国北京的代表机构，其必须
在核准的业务范围内从事各项活动。经查，北京代表处经批准的业务范围中明确规定仅限于从事总公司的投资、进出口贸易方面的联络（不得开展经营活动收取费用）。北京代表处超越外国公司代表机构的业务范围，与孟嘎隆公司签订《合作备忘录》，违反了我国强制性法规的规定，应属无效。对于合同无效，北京代表处应承担主要责任，由于北京代表处系富国公司驻华代表机构，不能对外独立承担民事责任，故富国公司应对因此造成的孟嘎隆公司的相应损失承担赔偿责任。在本案审理中，孟嘎隆公司向本院提交了证据证明其为涉案合作项目及本案诉讼花费各项费用共计233405元，故本院据此对富国公司应赔偿孟嘎隆公司的损失数额予以酌定。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，缺席判决如下：
一、普洱市孟嘎隆水电开发有限公司与富国集团有限公司签订的《合作备忘录》无效；
二、富国集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿普洱市孟嘎隆水电开发有限公司损失人民币二十一万零六百四十五元；
三、驳回普洱市孟嘎隆水电开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千八百元，由原告普洱市孟嘎隆水电开发有限公司负担四百八十元（已交纳）；由被告富国集团有限公司负担四千三百二十元（于本判决书生效后七日内交纳）。
权力关系是学校治理讨论的核心问题。权力从本质上讲是一种服从关系,它是管理的前提和基础,所以,权力是学校管理的前提,也是学校管理的基本命题。学生权力、家庭权力和社会权力都应该合理介入学校管理系统中,才能有利于学校的管理和学生的发展。治理,从社会学意义上说,就是指在权力流散(权力结构多元化)背景下,公共权威为实现公共利益而进行的管理活动和管理过程。其核心是“权力流散”,是打破某一个权力主体对权力的垄断,将权力分解给不同的主体,强调权力机构的多元化。因此,要挑战“政府是学校管理的唯一合法权威”的观点,并不是只有政府的权力才能够治理学校,要建立一种权力合作协商的关系,也就是专业权力、社会权力还有其他权力的有效合作。
传统管理模式下,学校、行政机构、社会团体、相关利益者群体之间的关系是:政府和学校之间是垂直单向、自上而下的权力关系,这是一条强服从和强执行的权力关系。从横向来看,专业机构跟社会团体与学校的关系是平行的、随机的;学校与专业机构的合作是选择性合作。学校处于服从地位,没有权力去选择属于自己的发展方向和特色,是“被改革”和“被发展”,既缺乏自主权,也没有主动性。这虽然容易形成权威系统,便于规范管理和统筹资源以及人才的统一培养,但是也存在着政事不分、政校不分、管办评不分等问题。这种自上而下发号施令的工作方式,把个人意志等同于学校的目标,皆是治理结构不合理的必然结果。
基于传统学校管理模式中的权力关系所造成的学校发展和学生发展的一系列问题,有必要重新构建一种更加合理的权力结构,使相关利益群体能够有效参与到学校管理中来,打破某些特殊群体对管理权力的垄断,促进权力在多主体之间的合理配置,并通过有效的结构来促进各方合作共治。
首先,政府和行政机构与学校应该是双向互动的,政府需要调整和下放给学校更多的办学自主权,释放学校自身治理的主动性和创造性。其次,政府与其他专业机构、社会团体之间,应该是平行协商关系,通过授权和分权来实现对学校的共同治理。再次,学校与专业机构和社会团体、学校和相关利益者之间应该是一种高度嵌入的关系,“你中有我,我中有你”,而不是随机的,应根据这些主体的特点和能力,以及与学校利益的相关程度赋予一定的权力,从而形成一种相互协商又相互制约的关系。最后,从学校内部来看,校长、教师跟学生之间是一种三角关系而不是一种单向度的垂直关系,三者之间应该形成一个相互制约、互动的机制。从治理的角度来说,就是在学校内部实现权力流散和权力主体多元。
[关键词] 物业管理 业主委员会 法律关系
在物业管理活动中，业主、业主委员会以及物业管理公司是参与物业管理法律关系的最主要的民事主体。如何准确科学地确定业主委员会与物业管理公司的法律地位，明确它们在物业管理中的法律法律关系，奠定物业管理立法的基础，是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化管理服务相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。
一、业主委员会和物业管理公司的法律地位
那么，上述这些物业管理法律关系中的民事主体的法律地位究竟为何呢？它们之间又存在着怎样的法律关系？从全国人大常委会正在审议的《中华人民共和国物权法（草案）》中所设立的建筑物区分所有权法律制度来看，物业管理的实质就是区分所有建筑物的管理，业主的法律地位就是区分所有建筑物的所有权人。但这个法律制度并没有直接对业主委员会和物业管理公司进行明确的法律定位，而是设定了区分所有建筑物管理人和区分所有建筑物管理服务人这两个法律地位。那么，对于业主委员会和物业管理公司究竟谁是区分所有建筑物管理人？谁又是区分所有建筑物管理服务人？对此，必须有一个准确、合理、科学地定位，因为这直接涉及到物业管理关系中民事主体的权利与义务配置，关系到物业管理行业的健康发展。下面先来探讨我国《民法通则》中“管理人”的立法原意。
“管理人”这个法律概念最早出现在我国的《民法通则》中。《民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这条法律将建筑物致害的责任主体确定为“所有人或者管理人”，对于建筑物所有人的法律地位是比较清晰的，这就是在物业管理活动中被称为业主的区分建筑物所有权人。由于这条法律确立了管理人责任主体的法律地位，因而在《中华人民共和国物权法（草案）》里，管理人就被直接纳入了建筑物区分所有权的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么？只有明确了我国民法对“管理人”的立法原意，才能正确确立物业管理活动中业主委员会和物业管理公司的法律地位，依法均衡业主、业主委员会以及物业管理公司的权利义务，促进物业管理的健康发展。
我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意所谓的“管理人”实际上是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。管理人在我国民法的立法原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。从关于管理人的法律规定来看，首先可以确认物业管理公司不享有占有、使用、收益甚至处分的权利，也没有对特定建筑物的固定的带有永久性的经营管理权。相比而言，业主委员会则对建筑物享有固定的带有永久性的管理权。因为只要建筑物存在，就必须对区分所有建筑物行使管理权。业主委员会是由全体业主选举产生的代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织，其民事责任由全体业主承担。而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益和处分的权利，自然责任与权利的主体都是一致的。业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。确立业主委员会作为管理人的地位，由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任，能够直接体现业主自治管理的权利，同时也平衡了业主自律的义务责任。
就物业管理公司而言，它虽然承担有一定的管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其中的一部分。因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内，除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体（如物业管理公司）是不可能全部控制或彻底解除的。当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同所约定的管理服务责任，就应该以合同违约来承担管理服务责任。但是，业主委员会的管理责任却是天生具有的，物业管理公司的管理服务是由其按合同约定的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。根据过错责任原则，既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司，物业管理公司就不可能承担全部管理责任。否则，让物业管理公司作为管理人承担责任，就有悖公平正义的原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。因此，物业管理公司只能是区分所有建筑物的管理服务人，是物业管理服务合同的平等的当事人之一。
二、物业管理活动中业主委员会与物业管理公司的法律关系
物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。业主委员会与物业管理公司的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范，直接体现出民事主体的平等关系。
实践中，物业管理法律关系大致包含以下几个方面的内容：一是业主和住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务；四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务；五是各级政府及政府主管部门和物业管理协会等在物业管理活动中作为政府主管部门、行业协会的行政监督、管理和协调、合作关系。其中，物业管理法律关系中最主要的主体是区分所有建筑物业主及住户与物业管理公司，两者之间是物业管理服务合同所确立的平等的合同当事人的关系。
在物业管理发展的初期，由于物业管理理论研究的滞后，加上新《合同法》颁布前对委托合同的概念没有一个明确法律规定，认识不清晰等种种局限性因素，造成了将物业管理合同错误定位成为委托合同，将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系定位在“委托”或“委托代理”上，其实这是望文生义所造成的一种误解，对物业管理的健康发展是一种误导。“委托”一词的字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思，这与我国合同法中确立的委托合同制度的“委托”概念是一致的。委托制度是由于商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整就产生了委托，委托合同的最主要特征是是以处理委托人事务为目的。结合物业管理实践，认真对照合同法就会发现委托合同与物业管理合同有着本质上的差别的：二者在合同的目的、合同性质、合同的解除以及收费方式等方面均明显不同。显然无论是将物业管理合同定位成“委托合同”，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是对委托合同的曲解，虽然在物业管理活动中也存在着少量诸如委托专营公司提供专项经营服务等委托行为。如果今天仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么法院就要首先用合同法关于委托合同的条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与合同法中委托合同的法律规定相去甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，法官就会作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终将给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。
另外，在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有代理权的。物业管理活动中虽然也有涉及到法律行为的情形，但一般都不需要物业管理公司来代理，而且物业管理活动中的大量活动是事实行为，根本就没有必要进行代理。因此，代理行为与物业管理活动不存在必然联系，绝不能用代理来解释物业管理活动。
我们应该将物业管理行为与委托和代理相区分，摈弃过去将物业管理公司与业主委员会的法律关系界定成委托的错误观点，将其界定为物业管理服务法律关系。物业管理服务合同不是委托合同，更不是代理合同。依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象是区分所有建筑物。区分所有建筑物的管理，即物业管理，归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属，即建筑物区分所有权，也就是通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在，相应的物业管理法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的。因此，物业管理公司与业主、业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范。依据合同法以及建筑物区分所有权的法理，物业管理合同实际上是一种特殊的专业性劳务服务合同，物业管理合同应遵循合同法的法律规定。
根据所依据的法律规范不同，物业管理法律关系主要有以下表现：首先是依据建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；其次，依据合同法规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系； 再次，依据消费者权益保护法构成消费者与经营者之间的平等的法律关系。
总之，业主、业主委员会与物业管理公司是民法上的的平等民事主体，在物业管理活动中形成平等的物业管理服务法律关系。物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人与作为区分所有建筑物管理人的业主委员会，通过物业管理服务合同明确双方的权利和义务，共同构建和谐居住环境。
最近，上海徐汇法院审理了一起人身损害赔偿案件，案件中，A请了个保姆B来照顾她脑瘫的儿子，一天，A夫妇上班去了，家里只有保姆和她的儿子，有人敲门，保姆打开了房门，进来的是一个入室抢劫的歹徒，歹徒把上前阻拦的保姆杀害。因歹徒已被执行了死刑，保姆的家人状告A请求其赔偿，法院审理后判决A赔偿16万余元。
本案争议的焦点就是雇主与保姆之间的法律关系到底是雇佣合同关系还是服务合同关系？因为雇佣合同关系适用无过错原则，服务合同关系适用公平原则。
根据王泽鉴先生观点，雇佣合同，“即受雇人于一定或不一定之期限内，为雇佣人服劳务，雇佣人负担给付报酬的契约”。实际上，在雇佣关系中，雇主与雇员之间具有特定的人身关系，即雇员在受雇期间，其行为受雇主意志的支配和约束，同时，雇主与雇员之间有着特定的利益关系，即雇员在受雇期间所实施的行为，直接为雇主创造经济利益和其他物质利益，雇主承受这种利益，雇员据此得到报酬。正是因为雇员与雇主之间的特定关系，决定了雇佣关系具有区别于其它关系的显著特点：１、雇员的义务不能转移，必须亲自履行；２、雇员对雇主有着一定的人身依附关系，雇员没有自主工作的权利，雇主随时可以改变雇员的工作内容，雇员的工作处于雇主的监督之下，当雇员工作失误或违反雇主的工作纪律时，雇主还可以对雇员进行处分；３、雇员的劳动力已商品化，雇主可以从雇员的劳务中获取利益；４、雇员享有受劳动保护的权利。以上四个方面的内容，构成了雇佣关系区别于其它关系的基础，这也是雇主对雇员承担无过错责任的基础。根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“雇员在从事雇佣活动中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可选择请求雇主承担赔偿责任”，本案法院就是以此做出上述判决的。
然而，虽然保姆是家庭雇工的一种，但其所实施的行为属于家政服务行为。保姆向雇主提供的服务行为，与雇佣关系存在明显的区别：雇佣关系中雇员提供的是劳力，雇主支付雇员的仅仅是劳力的价格，雇主可以从雇员生产的商品或所做的行为中，取得一定收益，该收益一般应高于劳动力的价格。而在家政服务中，保姆所从事的服务行为，并不能使接受服务的雇主从服务中取得其它收益。雇佣关系成立后，雇主与雇员之间存在着人身依附关系，而保姆与雇主的地位却是平等的，不受雇主的控制和支配。保姆的工作实现都是约定好的，一般不能依雇主的意愿为转移，其在按约完成一定的服务后，并不受雇主的其它管理。而且家庭雇工从事的劳务一般而言比较安全、简单，如因家庭雇工在工作中受到损伤而要求雇主承担属于严格责任的无过错责任，则对雇主显失公平。难怪本案原告说“我没听说谁家请保姆还得给保姆配个保安”。
一、什么是违章建筑
违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。主要包括：
(1)未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;(3)擅自改变了使用性质建成的建筑物;(4)临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;(5)通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。
二、对于违章建筑的强制拆除，执法主体一般为行政机关，人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请。
1、对于城市规划区内的违章建筑，作出限期拆除处罚决定的执法主体为县级以上地方人民政府城乡规划主管部门，在法定期限内不予执行的由县级以上地方人民政府责成有关部门强制拆除。
法律依据：（1）《中华人民共和国行政强制法》 第四十四条 对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。（依照《立法法》上位法优于下位法、新法优于旧法、特别规定优于一般规定的法律适用原则，如果此前法律规定与《强制法》有冲突的，应当适用《强制法》。）（2）《中华人民共和国城乡规划法》
第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法 收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
第六十六条 建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设
二、未按照批准内容进行临时建设的；
三、临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。
第六十七条 建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报元以下的罚款。
第六十八条 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。
（3）《山东省城乡规划条例》
第六十九条 任何单位和个人都有权对城乡规划的制定、实施提出意见建议，就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划要求向城乡规划主管部门查询；有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报、控告违反城乡规划的行为，城乡规划主管部门或者其他有关部门应当依法及时受理并查处。
第七十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，由城乡规划主管部门责令停止建设，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，依法拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
前款所称无法采取改正措施消除影响应当限期拆除的情形包括：
(一)擅自占用规划确定的道路、广场、绿地、河湖水面、海岸带、轨道交通、公交场站、燃气设施、供热设施、给水排水设施、公共服务设施用地等进行建设的；
(二)违反建筑间距、建筑退让等技术规范、标准或者规划条件确定的强制性内容进行建设的；
(三)擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场 地进行建设的；
(四)擅自在建筑物顶部、底层或者退层平台进行建设的；
(五)其他对规划实施造成严重影响的违法建设行为。
第七十五条 建设单位和个人未取得验线确认书擅自开工或者继续施工的，由城乡规划主管部门责令停止建设，限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下的罚款。
第七十六条 未经城乡规划主管部门批准，擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的，由城乡规划主管部门责令限期改正，处三万元以上十万元以下的罚款。
第七十七条 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，城乡规划主管部门应当向本级人民政府报告。本级人民政府应当自收到报告之日起七日内书面责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施，并依法作出处理。
（3）
2013年4月2日，最高人民法院针对北京市高级人民法院的专项请示对外发布了《关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》
其主要内容：“北京市高级人民法院：根据行政强制法和城乡规划法有关规定精神，对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除，法律已经授予行政机关强制执行权，人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请。”
2、对于乡、村庄规划区内的违章建筑，执法主体可以是乡、镇人民政府，也可以是县级以上地方人民政府城乡规划主管部门，乡、镇人民政府、街道办事处应当予以配合。
法律依据：（1）《中华人民共和国城乡规划法》
第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正，逾期不改正的，可以拆除。
（2）《山东省城乡规划条例》
第六十五条 城乡规划主管部门或者乡、镇人民政府对城乡规划的实施情况进行监督检查，有权采取下列措施：
(一)要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料，并进行复制；
(二)要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出说明，并根据需要进入现场进行勘测；
(三)责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划法律、法规的行为。
第六十八条 乡、镇人民政府、街道办事处对城乡规划主管部门或者其他有关部门依法查处本辖区内违法建设的行为，应当予以配合。
居民委员会、村民委员会、物业服务企业对本区域内违反城乡规划的行为，应当予以劝阻，并及时向城乡规划等部门或者乡、镇人民政府报告。
（3）《村庄和集镇规划建设管理条例》
第三十七条 在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施；影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。农村居民未经批准或者违反规划的规定建住宅的，乡级人民政府可以依照前款规定处罚。
第四十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以自接到处罚决定通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以自接到复议决定之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。当事人也可以自接到处罚决定通知之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行或者依法强制执行。
3、非法转让土地的；非法占用土地的；擅自将农用地改为建设用地的；农村村民未经批准非法占用土地建住宅的；擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的；非法占用耕地，执法主体为县级以上人民政府土地行政主管部门，作出限期拆除的行政处罚决定后，被处罚者期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》
第七十三条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上 人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十四条 违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款，对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
第八十一条 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
第八十三条 依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除，对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉，期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
三、违章建筑拆除的法律程序（由立案到实施强拆，至少需要3-4个月的时间）
根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定，拆违应遵循的法律程序：
1.立案；
2.调查取证、询问笔录、现场检查笔录、现场勘验笔录； 3.行政处罚告知；
4.制作限期拆除决定书；
5.制作强制拆除决定书；
四、其它违章建筑及执法主体和法律法规依据：
1、县级以上地方人民政府交通主管部门 《中华人民共和国公路法》
第五十六条 除公路防护、养护需要的以外，禁止在公路两侧的建筑控制区内修建建筑物和地面构筑物，需要在建筑控制区内埋设管线、电缆等设施的，应当事先经县级以上地方人民政府交通主管部门批准。
前款规定的建筑控制区的范围，由县级以上地方人民政府按照保障公路运行安全和节约用地的原则，依照国务院的规定划定。建筑控制区范围经县级以上地方人民政府依照前款规定划定后，由县级以上地方人民政府交通主管部门设置标桩、界桩。任何单位和个人不得损坏、擅自挪动该标桩、界桩。
第八十一条 违反本法第五十六条规定，在公路建筑控制区内修建建筑物、地面构筑物或者擅自埋设管线、电缆等设施的，由交通主管部门责令限期拆除，并可以处五万元以下的罚款。逾期不拆除的，由交通主管部门拆除，有关费用由建筑者、构筑者承担。
2、县级以上人民政府
《中华人民共和国电力法》
第五十三条 电力管理部门应当按照国务院有关电力设施保护的规定，对电力设施保护区设立标志。任何单位和个人不得在依法划定的电力设施保护区内修建可能危及电力设施安全的建筑物、构筑物，不得种植可能危及电力设施安全的植物，不得堆放可能危及电力设施安全的物品。在依法划定电力设施保护区前已经种植的植物妨碍电力设施安全的，应当修剪或者砍伐。
第六十九条 违反本法第五十三条规定，在依法划定的电力设施 保护区内修建建筑物、构筑物或者种植植物、堆放物品，危及电力设施安全的，由当地人民政府责令强制拆除、砍伐或者清除。
3、水行政主管部门 《中华人民共和国防洪法》
第二十七条 建设跨河、穿河、穿堤、临河的桥梁、码头、道路、渡口、管道、缆线、取水、排水等工程设施，应当符合防洪标准、岸线规划、航运要求和其他技术要求，不得危害堤防安全、影响河势稳定、妨碍行洪畅通，其可行性研究报告按照国家规定的基本建设程序报请批准前，其中的工程建设方案应当经有关水行政主管部门根据前述防洪要求审查同意。前款工程设施需要占用河道、湖泊管理范围内土地、跨越河道、湖泊空间或者穿越河床的，建设单位应当经有关水行政主管部门对该工程设施建设的位置和界限审查批准后，方可依法办理开工手续，安排施工时，应当按照水行政主管部门审查批准的位置和界限进行。
第五十八条 违反本法第二十七条规定，未经水行政主管部门对其工程建设方案审查同意或者未按照有关水行政主管部门审查批准，责令停止违法行为，补办审查同意或者审查批准手续，工程设施建设严重影响防洪的，责令限期拆除，逾期不拆除的，强行拆除，所需费用由建设单位承担，影响行洪但尚可采取补救措施的，责令限期采取补救措施，可以处一万元以上十万元以下的罚款。
4、县级以上人民政府水行政主管部门或者流域管理机构 《中华人民共和国水法》
第六十五条 在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物或者从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动的，由县级以上人民政府水行政主管部门或者流域管理机构依据职权，责令停止违法行为，逾期不拆除、不恢复原状的，强行拆除，所需费用由违法单位或者个人负担，并处一万元以上十万元以下的罚款。
5、县级以上人民政府广播电视行政管理部门或者其授权的广播电视设施管理单位
《广播电视设施保护条例》
第二十条 违反本条例规定，在广播电视设施保护范围内进行建筑施工、兴建设施或者爆破作业、烧荒等活动的，由县级以上人民政 府广播电视行政管理部门或者其授权的广播电视设施管理单位责令改正，1000元以上1万元以下的罚款，对单位处2万元以上10万元以下的罚款，对其直接负责的主管人员及其他直接责任人员依法给予行政处分，违反治安管理规定的，由公安机关依法给予治安管理处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
6、城市市容环境卫生行政主管部门
《山东省城市市容和环境卫生管理条例》
第二十九条 违反《条例》和本办法规定，有下列行为之一者，由城市市容环境卫生行政主管部门或者其委托的单位责令其停止违法行为，限期清理、拆除或者采取其他补救措施，并可处以罚款：
(一)未经城市市容环境卫生行政主管部门同意，擅自设置大型户外广告，影响市容的，处以500至1000元罚款；
(二)未经城市市容环境卫生行政主管部门批准，擅自在街道两侧和公共场所堆放物料、乱搭乱建建筑物、构筑物或者其他设施，影响市容的，按占地面积处以每日每平方米5至10元罚款；
(三)未经批准擅自拆除环境卫生设施的，处以2000元以下罚款；未按批准的拆迁方案进行拆迁的，处以500元以下罚款。
第三十条 凡不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施，由城市市容环境卫生行政主管部门会同城市规划行政主管部门，责令有关单位和个人限期改造或者拆除；逾期未改造或者未拆除的，经县级以上人民政府批准，由城市市容环境卫生行政主管部门组织强制拆除，并可处以2000元以下罚款。
第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议，也可以直接向人民法院起诉。期满不申请复议、也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人 民院强制执行。
7、燃气行政主管部门 《山东省燃气管理条例》
第五十二条 违反本条例规定，擅自建造建筑物、构筑物占压燃气输配管道的，由燃气行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆除，或者由燃气行政主管部门依法申请人民法院执行，所需费用由建设单位或 者人承担。
【物业管理法律关系的主体】推荐阅读：
物业管理相关的法律法规12-09
物业管理公共关系10-12
物业公共关系管理方案01-19
物业管理法律制度07-28
万科物业管理相关法律法规01-22
开发企业、物业、业主三方之间的关系06-19
班级的管理应重视培养学生的主体性09-10
员工关系管理的方法06-27
管理与沟通的关系11-02
物业管理的细节06-08
