养老地产可行性报告（精选6篇）
第一章 研究概述
第一节 研究背景与目标
第二节 研究的内容
第三节 研究方法
第四节 数据来源
第五节 研究结论
一、市场规模
二、竞争态势
三、行业投资的热点
四、行业项目投资的经济性
第二章 养老地产项目总论
第一节 养老地产项目背景
一、养老地产项目名称
二、养老地产项目承办单位
三、养老地产项目主管部门
四、养老地产项目拟建地区、地点
五、承担可行性研究工作的单位和法人代表
六、研究工作依据
七、研究工作概况
第二节 可行性研究结论
一、市场预测和项目规模
二、原材料、燃料和动力供应
三、选址
四、养老地产项目工程技术方案
五、环境保护
六、工厂组织及劳动定员
七、养老地产项目建设进度
八、投资估算和资金筹措
九、养老地产项目财务和经济评论
十、养老地产项目综合评价结论
第三节 主要技术经济指标表
第四节 存在问题及建议
第三章 养老地产项目投资环境分析
第一节 社会宏观环境分析
第二节 养老地产项目相关政策分析
一、国家政策
二、养老地产行业准入政策
三、养老地产行业技术政策
第三节 地方政策
第四章 养老地产项目背景和发展概况
第一节 养老地产项目提出的背景
一、国家及养老地产行业发展规划
二、养老地产项目发起人和发起缘由
第二节 养老地产项目发展概况
一、已进行的调查研究养老地产项目及其成果
二、试验试制工作情况
三、厂址初勘和初步测量工作情况
四、养老地产项目建议书的编制、提出及审批过程
第三节 养老地产项目建设的必要性
一、现状与差距
二、发展趋势
三、养老地产项目建设的必要性
四、养老地产项目建设的可行性
第四节 投资的必要性
第五章 养老地产行业竞争格局分析
第一节 国内生产企业现状
一、重点企业信息
二、企业地理分布
三、企业规模经济效应
四、企业从业人数
第二节 重点区域企业特点分析
一、华北区域
二、东北区域
三、西北区域
四、华东区域
五、华南区域
六、西南区域
七、华中区域
第三节 企业竞争策略分析
一、产品竞争策略 二、价格竞争策略
三、渠道竞争策略
四、销售竞争策略
五、服务竞争策略
六、品牌竞争策略
第六章 养老地产行业财务指标分析参考
第一节 养老地产行业产销状况分析
第二节 养老地产行业资产负债状况分析
第三节 养老地产行业资产运营状况分析
第四节 养老地产行业获利能力分析
第五节 养老地产行业成本费用分析
第七章 养老地产行业市场分析与建设规模
第一节 市场调查
一、拟建 养老地产项目产出物用途调查
二、产品现有生产能力调查
三、产品产量及销售量调查
四、替代产品调查
五、产品价格调查
六、国外市场调查
第二节 养老地产行业市场预测
一、国内市场需求预测
二、产品出口或进口替代分析
三、价格预测
第三节 养老地产行业市场推销战略
一、推销方式
二、推销措施
三、促销价格制度
四、产品销售费用预测
第四节 养老地产项目产品方案和建设规模
一、产品方案
二、建设规模
第五节 养老地产项目产品销售收入预测
第八章 养老地产项目建设条件与选址方案
第一节 资源和原材料
一、资源评述
二、原材料及主要辅助材料供应
三、需要作生产试验的原料
第二节 建设地区的选择
一、自然条件
二、基础设施
三、社会经济条件 四、其它应考虑的因素
第三节 厂址选择
一、厂址多方案比较
二、厂址推荐方案
第九章 养老地产项目应用技术方案
第一节 养老地产项目组成
第二节 生产技术方案
一、产品标准
二、生产方法
三、技术参数和工艺流程
四、主要工艺设备选择
五、主要原材料、燃料、动力消耗指标
六、主要生产车间布置方案
第三节 总平面布置和运输
一、总平面布置原则
二、厂内外运输方案
三、仓储方案
四、占地面积及分析
第四节 土建工程
一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
二、特殊基础工程的设计
三、建筑材料
四、土建工程造价估算
第五节 其他工程
一、给排水工程
二、动力及公用工程
三、地震设防
四、生活福利设施
第十章 养老地产项目环境保护与劳动安全
第一节 建设地区的环境现状
一、养老地产项目的地理位置
二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象
三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物
四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施
五、现有工矿企业分布情况
六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况
七、大气、地下水、地面水的环境质量状况
八、交通运输情况
九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料
十、环保、消防、职业安全卫生和节能
第二节 养老地产项目主要污染源和污染物
一、主要污染源
二、主要污染物
第三节 养老地产项目拟采用的环境保护标准
第四节 治理环境的方案
一、养老地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响
二、养老地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响
三、养老地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响
四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案
五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化
第五节 环境监测制度的建议
第六节 环境保护投资估算
第七节 环境影响评论结论
第八节 劳动保护与安全卫生
一、生产过程中职业危害因素的分析
二、职业安全卫生主要设施
三、劳动安全与职业卫生机构
四、消防措施和设施方案建议
第十一章 企业组织和劳动定员
第一节 企业组织
一、企业组织形式
二、企业工作制度
第二节 劳动定员和人员培训
一、劳动定员
二、年总工资和职工年平均工资估算
三、人员培训及费用估算
第十二章 养老地产项目实施进度安排
第一节 养老地产项目实施的各阶段
一、建立 养老地产项目实施管理机构
二、资金筹集安排
三、技术获得与转让
四、勘察设计和设备订货
五、施工准备
六、施工和生产准备
七、竣工验收
第二节 养老地产项目实施进度表
一、横道图
二、网络图
第三节 养老地产项目实施费用
一、建设单位管理费
二、生产筹备费
三、生产职工培训费
四、办公和生活家具购置费 五、勘察设计费
六、其它应支付的费用
第十三章 投资估算与资金筹措
第一节 养老地产项目总投资估算
一、固定资产投资总额
二、流动资金估算
第二节 资金筹措
一、资金来源
二、养老地产项目筹资方案
第三节 投资使用计划
一、投资使用计划
二、借款偿还计划
第十四章 财务与敏感性分析
第一节 生产成本和销售收入估算
一、生产总成本估算
二、单位成本
三、销售收入估算
第二节 财务评价
第三节 国民经济评价
第四节 不确定性分析
第五节 社会效益和社会影响分析
一、养老地产项目对国家政治和社会稳定的影响
二、养老地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性
三、养老地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性
四、养老地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性
五、养老地产项目对合理利用自然资源的影响
六、养老地产项目的国防效益或影响
七、对保护环境和生态平衡的影响
第十五章 养老地产项目不确定性及风险分析
第一节 建设和开发风险
第二节 市场和运营风险
第三节 金融风险
第四节 政治风险
第五节 法律风险
第六节 环境风险
第七节 技术风险
第十六章 养老地产行业发展趋势分析
第一节 我国养老地产行业发展的主要问题及对策研究
一、我国养老地产行业发展的主要问题
二、促进养老地产行业发展的对策
第二节 我国养老地产行业发展趋势分析
第三节 养老地产行业投资机会及发展战略分析
一、养老地产行业投资机会分析
二、养老地产行业总体发展战略分析
第四节 我国 养老地产行业投资风险
一、政策风险
二、环境因素
三、市场风险
四、养老地产行业投资风险的规避及对策
第十七章 养老地产项目可行性研究结论与建议
第一节 结论与建议
一、对推荐的拟建方案的结论性意见
二、对主要的对比方案进行说明
三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
六、可行性研究中主要争议问题的`结论
第二节 我国养老地产行业未来发展及投资可行性结论及建议
第十八章 财务报表
第一节 资产负债表
第二节 投资受益分析表
第三节 损益表
第十九章 养老地产项目投资可行性报告附件
1 、养老地产项目位置图
2 、主要工艺技术流程图
3 、主办单位近5 年的财务报表
4 、养老地产项目所需成果转让协议及成果鉴定
5 、养老地产项目总平面布置图
6 、主要土建工程的平面图
7 、主要技术经济指标摘要表
8 、养老地产项目投资概算表
9 、经济评价类基本报表与辅助报表
10 、现金流量表
11 、现金流量表
12 、损益表
13 、资金来源与运用表
14 、资产负债表
15 、财务外汇平衡表
16 、固定资产投资估算表
17 、流动资金估算表
18 、投资计划与资金筹措表
19 、单位产品生产成本估算表
20 、固定资产折旧费估算表
21 、总成本费用估算表
一、养老地产相关理论概述
( 一) 养老地产概况
养老地产是“养老+ 地产”的一种复合地产开发模式。它将两个第三产业, 即养老服务业和老年房地产业结合在一起, 既提供养老住宅, 也提供老年养老服务, 并根据老年人的需要, 在居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面满足老年人的需求。①
( 二) 养老地产特征
1. 以居住功能为主体的多功能社区
养老地产开发是打造以居住功能为主体, 医疗功能、学习功能、沟通功能、娱乐功能等为一体的多功能养老社区。人在老年之时, 需要多方面的服务, 来更好地满足老年人的养老需求, 丰富老年人的老年生活, 让他们尽情享受天伦之乐。
2. 以满足老年人生活需求为落脚点进行设计
养老地产, 就是为老年人养老所专门打造的地产。因此, 以满足老年人的生活需求为基本的落脚点进行房屋结构、室内装饰装潢等设计来实现养老地产最初的目的。例如: 老年人居住的社区和房屋里, 需随处设计“紧急按钮”和医院联网, 这是考虑到老年人如果突发身体不适, 能得到及时快速的救助; 室内地面应采用防滑材料; 装饰材料应符合老年人的心情, 注重简洁、典雅, 不求华丽;②每时每刻从老年人的实际出发去考虑。
3. 经济利益和社会利益相互统一
养老地产主要是提供环境优美的老年住宅公寓, 以此同时, 提供一系列养老服务, 老年人需要用金钱来购买住宅或者相应的服务, 这体现的是养老地产的经济利益。但是, 我们不难发现, 养老地产还存在另外一个特性———社会利益。养老地产的开发与实施, 在一定程度上有助于缓解老年人的养老困境, 促进社会和谐、稳定发展, 符合可持续发展要求。一定的社会利益是养老地产所特有的。养老地产的创造核心有四点: 四是经济利益与社会利益能统一结合③是养老地产的价值所在。
( 三) 养老地产模式介绍
1. 北京东方太阳城———第三养老模式
借鉴国外老年住宅先进经验首次提出“第三养老模式”, 即家庭养老与社会养老结合。老年家庭以按揭或付清方式购房, 交付后入住; 开发商从次年起, 逐步向业主回购部分产权, 以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世, 子女可继承住宅部分产权; 如果开发商已经全部购回产权而业主身体健康, 开发商承诺业主可以无限期免费居住下去。④
2. 天津滨海云杉镇———分时度假养老公寓
天津滨海云杉镇———分时度假养老公寓采用轮转式养老。轮转式养老是该项目的一大亮点, 不同区域、不同时相互轮转的养老方式, 不仅让入住的老人享受到不同地域、不同城市的风土人情, 同步实现其旅游和养老的需求。在每一年的特定时间, 云杉镇会组织老人进行几个区域的“云杉镇”轮转居医护住, 如果老人不喜欢北方的冬天, 就可以轮转到广西钦州, 享受南方四季如春的气候, 宜老社区会提供一套和之前居住时相同标准的设施和服务。在路途中会为老人配备医护人员、管家和保安, 保证老人的健康、安全和生活质量。⑤
3. 万亿社区养老市场的O2O服务探索
打造以智能可穿戴设备为基础的智慧养老020 服务平台, 通过可穿戴智能设备2C端连接老年人, 可为居家老年人提供定位跟踪、紧急呼叫、日常生活照料服务等, 另一端连接政府组织社区服务人员、老年人亲属、社会公共组织以及居家养老服务供应商。而智慧养老O2O服务平台整合了线下的医疗健康机构、文化娱乐机构、生活服务机构等, 为社区居家老年人提供全方位的生活周边配套服务。⑥
( 四) 农村养老地产开发原则
1. 遵循自然生态环境开发
自然的生态环境本是农村养老地产的最大亮点所在。优美的自然环境, 青山绿水环绕四周, 森林覆盖率高, 空气清新, 水资源充足干净, 真可谓“世外桃源”。农村养老地产开发需要遵循自然生态环境, 与自然和谐共处、有机发展。
2. 讲求服务性与便利性相统一
农村养老地产主要针对老年人。那么, 讲求服务性与便利性相互统一, 让老年人不仅享受养老服务, 而且, 快速又便捷, 例如: 万亿社区养老市场的O2O服务探索, 就是一个很好的例子。利用智能可穿戴设备为依托, 不仅提供养老服务, 而且十分便利。
3. 安全性与品质性相统一
老年人是相对弱势的群体, 在设计开发时, 需要提供更加安全、高品质的产品。首先, 产品从选料到做工到验收, 都要严格按照一定的标准进行; 其次, 围绕安全展开设计。例如: 老年人常常适用的电器, 需要设计相应的防火、防爆装置, 在出现危险时, 能够及时关闭。
4. 选址讲究视野开阔、光照良好、通风性好
养老地产的开发选址是相当重要的。选择在一个视野开阔、光照良好、通风性好的平原地区, 是非常合适。老年人的养老, 关注的是声音、采光、通风等, 作为广大的农村地区, 声音相对于城市来说, 是较轻的, 不再像城市那样, 噪声不断, 这影响老年人的养身; 光照也是农村相对好, 不再像城市那样, 高楼林立, 影响光照; 通风, 讲究的是空气, 在农村, 由于支配覆盖率相比较高, 开发力度相对较弱, 空气要比城市的好, 有时候, 在农村, 空气迎面吹来, 有种特别清新、舒爽的感觉, 老年人生活在那里, 可谓“天然氧吧”, 乐在其中!
二、农村养老现状
笔者亲自来到奉化市溪口镇明溪、大鸟、敏坑、石敏村, 调查了106 位农村老年人的养老现状。
( 一) 农村家庭人口结构状况
根据所走访调查的村庄发现, 农村大量的年轻人都去城里工作, 孩子都去城里上学, 农村家里剩下1 对老年夫妇占67. 92% , 他们相互照顾, 相互搀扶, 去共同走过最后的人生路; 老伴去世, 独自一个人生活占29% 。笔者走访到敏坑村, 村里就住着一户人家, 91 岁 ( 女) 和92 岁 ( 男) 这2 位高龄老人和他们的小儿子以及的一个小孙子共同生活。农村“空巢老人”现象比较普遍的, 郭爱妹、张戌凡认为, 这种家庭空巢化, 体现在居住安排上, 即是指从传统的子女与父母同居逐步向两代人分开各自独立居住的方向发展, 家庭的保障功能趋向弱化, 无论是老年父母的日常生活照料、社会交往, 还是情感慰藉以及生病、残疾等特殊情况的料理, 与老年人同子女不的居住形式密切相关, 养老力量存在不足, 这种家庭养老模式正遭受前所未有的严峻挑战。⑦由于城镇化快速发展, 年轻劳动力大量涌入城市导致农村家庭这种“碎片化”的状态让我们感到不安。
( 二) 医疗服务状况
医疗服务对于一个老年人的养老是至关重要的。老年人由于年龄的增大, 身体的各项机能都会有不同程度的下降, 所以, 随时都需要医疗的服务。在走访的农村中, 明溪村是有农村医疗合作社, 但是, 村民反映医疗合作社看的病都是相对简单的, 遇到紧急情况, 还是需要去溪口镇上, 而此时需要走36 公里的蜿蜒盘山公里才能到达, 而其他村落则没有该项设施, 看病就医都是需要去明溪村或者斑竹乡甚至是溪口镇。老年人并不是天天会生病, 天天上医院, 但是, 老年人如遇突发情况, 时间是非常宝贵的, 可谓“时间就是生命”, 所以农村的医疗服务还是需要健全和提高的。
( 三) 农村养老院状况
其他村庄是没有养老院, 而溪口镇明溪村有个名叫明溪老人之家的养老院。目前, 该村总人口2113 人, 60 周岁以上人数为326 人, 老年人占总人口数的15. 4% 。参观了整个养老服务站, 有老年活动室、食堂、专门看电视的房间、寝室等基本满足衣食住行的需求。目前, 居住在这个养老院的老人共6 人, 笔者和他们进行了简单交流, 老人反映每人每月450 元的养老费 ( 外村的需要550 元每月) , 在这里养老, 环境还是不错, 一日三餐还是齐全的, 老人们也都有新农保和新农合, 基本的生活有保障, 和他们聊起医疗水平, 老人表示, 村里有医疗合作社, 看看病比较方便, 但是, 重大的病, 还是要去外面治疗。我想老年人在这里养老, 和同龄人聊天、生活, 精神也能得到相应的慰藉。虽然与城里的其他养老服务站相比, 一些设备不是很齐全, 但是, 让人欣慰的是在一个大山环抱的乡村还有这样一个养老院。
三、农村养老地产开发具有的优势条件
( 一) 经济要素
1. 土地价格相对低有利于降低养老地产开发成本
养老地产开发是需要土地的。然而, 土地价格的高低也就决定了养老地产开发的成本。和城市养老地产开发相比, 农村的土地价格相较于城市来说是低的, 那么, 这也为农村养老地产的开发降低了成本。因此, 从土地价格层面, 养老地产在农村开发是可行的。
2. 交通便利有利于农村养老地产开发
笔者走访的村庄位于浙江省奉化市溪口镇的石敏村、明溪村等, 与溪口镇相距36 公里, 唯一一条公路将它们相连, 车程大约60 分钟。目前, 村庄与村庄之间也开通了客运服务, 也方便了农民的交通需求。倘若能够进一步完善交通线路, 拓宽已有道路, 交通应该就会更加方便。
( 二) 环境要素
1. 环境优美有利于养老地产开发
环境, 对于老年人养老起到至关重要的作用。人到老年, 需要更多平静与祥和, 人生活在优美的环境之中, 青山绿水环绕四周, 蓝天白云温暖人间, 会变得平和, 享受这份舒坦与自在。农村有着天然的环境, 清新与美丽, 养老地产在此开发就会具备得天独厚的环境优势, 这是城市的养老地产所无法比拟的。因此, 从环境层面考虑, 养老地产在农村开发是可行的。
2. 环境优美有利于老年人的身心健康发展
身心健康发展对于老年人养老是一个重要的因素。随着年龄的增长, 身心的健康发展就显得尤为重要。身心的健康, 直接影响到老年人的心境与身体, 进而也影响到养老生活的品质。农村有着天然的优美环境, 空气清新, 流水潺潺, 老年人生活在那里, 身心得到放松, 进而促进其健康发展, 提高了养老生活的品质。因此, 农村的优美环境有利于老年人身心健康发展, 这也是农村养老地产开发所独有的优势。
( 三) 社会因素
1. 农村养老地产开发有利于增加农民收入
农村的经济和城市相比, 仍存在一定的差距。通过农村养老地产的开发, 可以为农民提供一些新的就业岗位, 土地征收征用的农民, 获得一定的金钱补偿, 这都无时无刻地增加农民的实际经济收入, 促进农村经济的发展, 利于缩小城乡收入差距, 促进社会的稳定与和谐。笔者认为, 农村养老地产开发能为农民增加实际的经济收入, 是个不错的选择。
2. 老年人养老需求大有利于推动养老地产开发
随着城镇化进程的不断加速, 农村的青壮年人口大量流向城市, 使得农村人口绝大部分都是老年人, 白天, 他们有劳动能力的, 还会自己去山上或者田里种种菜等从事一些体力劳动, 赚取一些钱, 增加自己的经济收入。他们有的去干农活了, 有的就在家里, 有的就和邻居拉拉家常, 各忙各的。他们随着年龄的增长, 劳动能力在不断的下降, 越来越需要他人的照顾与帮助。传统的“家庭养老”模式出现了一些变化, 子女偶尔在节假日回家探望父母, 照顾父母, 不再时时刻刻和父母生活在一起, 父母临时需要照顾, 子女也无法立马出现在父母身边, 是就使得农村养老服务仍是一片空白。因此, 从养老需求层面, 农村养老地产开发是可行的。
3. 养老地产开发有利于吸引城市的老年人居住, 缓解城市老龄化压力
城市是一个充满活力与创新的地方, 是一个多元文化不断交织的地方, 随着城市老年人数量的不断增加, 城市的养老压力在不断提升, 城市的养老资源也越来越稀缺, 而农村的养老地产开发有助于吸引城市的老年人居住, 实现他们心中的乡村田园梦, 这样进一步缓解城市的老龄化压力, 利于城市和农村的可持续发展。
四、农村养老地产开发涉及的法律问题
( 一) 农村集体经营性建设用地使用权制度
党的十八届三中全会《决定》提出, 在符合规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价; 缩小征地范围, 规范征地程序, 完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。⑧在2015 年9 月8 日, 浙江省农村集体经营性建设用地使用权拍卖第一例在该省德清县进行, 这是一个农村集体建设用地制度改革取得的成功案例, 这有利于激活农村土地, 也有利于农村养老地产的开发与实施。随着试点的不断升入, 农村集体经营性建设用地制度将会更加规范, 为农村养老地产助力。
( 二) 养老服务合同
养老地产是地产和养老服务的结合, 目的是能够为老年人提供全方位的养老服务的地产, 因此, 老年人入住之后会和养老服务提供商签订相应的养老服务合同, 建立起合同法律关系。合同的一方是老年人, 另一方是养老服务提供商。这样的合同和我们熟知的物业合同类似, 一般都是以格式合同为主, 合同内容是调整双方当事人之间的权利与义务, 其中, 有一系列的免责条款出现, 当出现纠纷时, 可以根据《中华人民共和国合同法》第五十三条合同中的下列免责条款无效: ( 一) 造成对方人身伤害的; ( 二) 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《中华人民共和国合同法》第四十条规定: “提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的, 该条款无效。”来判断该免责条款的效力问题。
安全保障义务是养老服务提供商的一大重要任务。张阅认为养老机构作为经营者对入住老人承担安全保障义务, 那么其他养老地产 ( 如养老商品房) 的服务运营公司是否也应承担经营者的安全保障义务呢? 笔者认为责任类似, 但名义上不应是《侵权责任法》中的经营者安全保障义务, 而是合同义务或是附随服务。⑨其实, 在笔者看来, 基于合同法律关系或者侵权法律关系都是可以追究安全保障义务, 关键是要辨别好安全保障义务的责任大小, 对于养老服务的提供商所需要尽的安全保障义务会比普通的物业服务商要的更加多一些。
( 三) 养老服务相关法规
《浙江省社会养老服务促进条例》⑩将于2015 年3 月1日起施行。其中, 对于养老机构的设施设备、管理人员、消防安全、收费等都作出了相应的规定。但是, 这些都只是进行了原则方面的规定, 有关的实施细则等都需要参照国家与省级的相关规定。这是为农村养老地产中的养老服务提供商进行了一系列的规定, 起到宏观的约束作用。
《浙江省人民政府关于发展民办养老产业的若干意见》浙政发〔2014〕16 号, 积极鼓励引导社会力量发展养老产业, 切实保障民办养老机构用地, 鼓励社会力量对闲置的医院、学校、企业厂房、商业设施、农村集体房屋及其他可利用的社会资源, 进行整合改造后用于养老服务。政府加大资金的扶持力度、落实税费优惠政策、扶持老年社区和老年地产建设, 对按老年人居住建筑设计标准建设、有相应的护理服务团队、配有一定规模的养老护理机构的新开发老年住宅和老年公寓项目, 各地要积极保障合理用地需求, 并在收取城市基础设施费等方面给予适当优惠, 其配套的养老护理机构独立登记后享受相应的扶持政策。对老年地产涉及的物业开发、持续运营、护理服务、市场培育、资本运作等方面, 给予鼓励引导。这都体现了政府对于发展养老产业的重视, 政府要的政策支持也是养老地产开发的有力保障。其中也有些具体可操作的条款, 例如: 《浙江省人民政府关于发展民办养老产业的若干意见》资金扶持力度, 对省财政对用房自建、床位数达到20 张及以上、符合相关文件规定资质条件的民办非营利性养老机构, 按核定床位一次性给予每张床位6000 元补助; 对租用用房且租用期3 年以上、床位数达到20 张及以上的民办非营利性养老机构, 按核定床位给予每张床位每年1000 元补助, 连续补助3 年。11养老地产中最核心的是养老服务产业, 法律法规对于其都有相关规定, 通过法律的规范作用, 促进养老地产的运营。
通过对农村养老地产开发所具备的现实和法律层面的分析可以得出农村养老地产开发是可行的, 但是农村养老地产的开发需要借鉴相关的经验, 同时, 为了促进农村养老地产的发展, 可以采取的相关措施也是我们所需要探讨的!
五、促进农村养老地产实施的举措建议
( 一) 加大护理人员等专业服务人才的培育与建设
养老地产和其他普通房地产项目的区别在于养老地产能为老年人提供一系列有效的专业服务, 经过专业技能培训的护工、护理人员能为老年人提供更为专业的服务, 使得老年人晚年生活更加幸福。因此, 加大护工、护理人员等专业服务人才队伍的培育与建设, 为农村养老地产的实施奠定人才基础。同时, 通过提高护理等专业人才的待遇水平等一系列相关措施, 使得农村能够留住相关人才, 进而促进农村养老地产发展。
( 二) 加大社会力量支持, 降低老年人的入住费用
老年人到了一定的年龄, 身体各项机能在一定程度上走向衰弱, 赚钱的能力下降, 经济收入减少, 而养老住宅需要提供一系列的优质服务, 其费用一定是很高的, 这样, 老年人的入住费用也就跟着上升, 这就使得老年人没有能力入住这样的养老住宅, 去真正享受自己的老年生活。因此, 可以加大社会力量对养老事业的支持, 加大资金的扶持力度等, 共同为养老事业献出自己的一份力量, 从而使得老年人的入住费用降低, 变得更加合理, 能使老年人承担得起!
( 三) 开展养老地产多边国际交流与合作, 促进地产蓬勃发展
当今世界, 许多国家都存在老龄化现象, 我国《中国老龄事业发展“十二五”规划》中就谈及到老龄国际交流与合作这一重要举措, 广泛开展双边、多边国际交流, 增进相互了解。积极发挥我国在国际老龄领域的重要影响, 深化国际合作。12针对老龄化, 不同国家有不同的做法, 积极开展交流与合作, 相互借鉴经验, 探讨问题, 共同促进养老地产的发展也是一个不错的选择!
( 四) 强化养老服务的法律责任意识
养老地产最终的目的是为老年人提供相应的养老服务, 然而, 老年人作为一类特殊人群, 在身体、精神等方面需要更多的照顾, 作为养老服务提供商所需要承担的安全保障义务就会更多更重, 因此, 强化养老服务的责任意识, 周全考虑、细心努力去提供服务, 履行相应的合同义务, 在和谐的关系中实现共赢!
( 五) 不断完善农村集体经营性建设用地相关制度
土地对于农村养老地产的开发是一个必不可少的要素, 目前, 我国正在进行土地制度的改革, 开展农村集体经营性建设用地的试点工作, 不断积累经验, 完善相关的土地制度, 为养老地产开发奠定制度基础, 为农村老年人的养老问题的缓解提供制度支撑。
( 六) 不断细化养老服务相关法律法规, 增强可操作性
法律属于上层建筑的一部分, 具有规范行为的作用。我国目前已经出台了相关的法律法规来规范养老服务产业的发展, 纵观许多的法律, 主要是偏向于原则性方面的规定, 这是起到一个宏观的统领性的作用, 必不可少, 但是, 不断细化相关法规, 让其具有可操作性, 形成较为完整的配套体系, 对于养老服务产业的约束越来越精细化, 使得市场越来越规范化。
养老地产是一个新兴的地产行业, 有着经济效益和社会效益相统一的优点, 通过养老地产来解决养老问题是一种可以尝试的方法。通过分析农村目前开发养老地产的所具备的优势, 得出开发具有一定的可行性, 但是, 养老地产的开发涉及许多方面, 光具备农村这些优势还是不够的, 为了激发农村这些潜在优势, 促进农村养老地产发展, 提出一些建议。虽然, 农村养老地产开发这条路, 漫漫又长长, 但是, 随着社会的高速发展, 更多力量投入到养老事业中来, 农村老年人的养老水平会逐步提高, 老年人的幸福生活终究会降临!
摘要：我国目前已经进入老龄化社会, 并且老龄化的进程不断加快。根据国家统计局发文, 2012年年末60周岁及以上老年人约占总人口的14.3%, 2013年年末60周岁及以上老年人约占总人口的14.9%。然而, 作为经济相对落后, 老年人口比例较大的农村来说, 养老问题更是严重。如何解决其中存在的问题?养老地产是一个新兴产业, 通过养老地产在农村的可行性的分析, 尝试实施养老地产这种方式, 来更好地促进农村养老水平的提高, 让老年人的晚年生活幸福、美满。
关键词：养老现状,养老地产,举措
参考文献
[1]郭爱妹、张戌凡.城乡空巢老年人的生存状态与社会保障研究[M].大学出版社2011年版, 第27-29页.
[2]刘丽娟.养老地产 (新兵入门) [M].中国建筑工业出版社2014年版, 第8页.
[3]刘丽娟.养老地产 (新兵入门) [M].中国建筑工业出版社2014年版, 第20页.
[4]刘丽娟.养老地产 (新兵入门) [M].中国建筑工业出版社2014年版, 第19页.
[5]刘丽娟.养老地产 (新兵入门) [M].中国建筑工业出版社2014年版, 第217页.
[6]刘丽娟.养老地产 (新兵入门) [M].中国建筑工业出版社2014年版, 第283-284页.
[7]洲联集团.绿色城市020养老地产[M].中国建筑工业出版社2014年版, 第20页.
[9]中国新闻网.浙江首次拍卖出让农村集体经营性建设用地.http://finance.ifeng.com/a/20150908/13961424_0.shtml 2015-09-08
[10]浙江在线-浙江日报.http://zjnews.zjol.com.cn/system/2015/01/27/020483208.shtml2015-01-27
[11]民政部门户网站.http://www.mca.gov.cn/article/zwgk/dfxx/201405/20140500635549.shtml2014-05-12
第一章、养老院项目概述
作为一个新兴行业，老龄产业所涉及的领域极为广泛，几乎涵盖了从养老服务业、老年卫生保健业到老年文化娱乐业、老年金融保险业等十余个门类，具有相当的想象力。特别地，按照国际通行的5%老年人进入机构养老的标准，2011年我国有650万个床位空缺。此外，目前全国取得养老护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5∶1的护工需求量，缺口将近1000万人。这都将给企业投资提供良好的机遇。计算机技术的发展，让养老院管理软件横空出世，技术与人力的结合，让养老产业更加蓬勃发展。
第二章、养老方式存在问题分析 1.农村老人无养老保险和医疗保险。
我国社会保障体系主要覆盖城镇就业者,而这只占全部人口的很小一部分。我国老年人口70%以上在农村,要解决我国养老问题,难度最大的当属农村老年人口养老问题。城镇养老和医疗保险快速发展,农村养老和医疗保险进展缓慢,农村集体经济的消失,现在农村的孤寡老人,无依无靠的老人,他们的生活面临着非常艰难的境地。
2.养老金太少,社会保障制度不完善。
现在大多数60岁以上的老人都是20世纪50、60年代参加工作的老同志,绝大多数已经进入古稀之年了,但是退休金大部分都在400元到500元之间。社会养老院太少且收费过高,一般的退休工人根本住不起,而且我们的医疗保险存在严重不足,养老金水平太低,社会保障制度不完善。
3.空巢引发的老年人身心问题。
空巢老人最容易感觉孤独、寂寞。昔日工作繁忙,子女绕膝。而今子女离巢,自己退休后又无事可干、行动不便、身体不好、得不到以前所受的重视和尊敬,丧偶、丧友、生病等,老人当然会产生寂寞、孤独的心情。寂寞孤独最易导致心理变异,产生诸如情绪低落不稳、焦躁不安、孤僻、抑郁等心理问题,严重的甚至会产生老年精神障碍、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成为老年人健康的重要部分。
4.养老院太少。
目前,中国现有的各类养老机构,大部分条件简陋,缺少完备的服务设施,即便如此,各类老年社会福利机构养老床位也仅有12015万张,平均每千名老人占有床位仅有816张,与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。面对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题,传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求,我们必须采取有效的应对措施。
第三章、项目开发的必要性分析
一、解决老龄化社会问题的需要：
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着设个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.7亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即没4个人中就有一位老人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。郑州市也和全国一样老龄化程度为10%以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为了能够解决老龄化社会问题的需要。
二、构建和谐社会的需要：
党中央、国务院发出构建和谐社会的口号。郑州市委、市政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成为郑州市的弱势老人，孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也成为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极地促进作用。
三、加快社会福利事业发展的需要：
郑州航空港区敬老院项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一状况，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决郑州市港区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为我区一所规模较大的综合性社会福利结构，将在社会保障体系中发挥较为重要的作用。
第四章、养老方式的发展方向
一、加强养老道德宣传，完善养老法律法规体系,巩固家庭养老方式尽管社会养老和社区养老模式在现代社会中具有独特的比较优势,单纯的家庭养老将会在未来的岁月中慢慢淡出历史舞台,但是在目前不发达的社会经济发展水平下,在社区养老刚刚起步的情况下，家庭养老在具有深厚历史传统底蕴的中国仍将会在当前和今后相当长的一段岁月中继续发挥着巨大的功能和作用。这就要求，一方面，国家要利用各种媒体宣传人口老龄化的趋势、特点以及面临的挑战，动员全社会参与到安老敬老养老的安老战略中；另一方面，1996年颁布的《老年人权益保障法》中规定“享受子女及其他依法由赡养义务的经济上供养、生活上照料、精神上慰藉以及在患病时提供医疗费用和护理的权利”，但是，在许多方面还没有具体的实施细则，尚须相应的法律、法规予以完善化、具体化及可操作化。
二、继续支持养老机构的建设和发展，充分发挥其支撑作用失能半失能老人的大量存在，通过家庭或社区养老不能保证这些老人获得满意高效率的服务，而机构养老是实现优质养老的较有发展潜力的途径,它在满足养老的连续性、专业性、及时性方面,特别是对那些不能完全自理、完全不能自理的高龄老人、失能老人的照顾方面,发挥着不可替代的作用。机构养老在保证其服务规范化、标准化的前提下应该向以下两个方向发展：一方面，政府应该继续加大对公办养老机构的投资，重点保证“三无”、“五保”及低收入的高龄、失能等养老困难老年人的服务需求；另一方面，部分经营性的养老机构遵循市场化原则，可以向高端发展，走优质高价的发展之路，满足部分老年人的高端需求。
三、采取多种措施促进实现社区居家养老模式的最终目标家庭养老功能日益弱化、机构养老发展不足,而社区居家养老融合了家庭养老和机构养老的优势，适合我国国情。从以上政策中也不难看出，随着社区在公共服务供给中扮演着越来越重要的角色,我国政府也认识到了养老服务供给应该在社区服务中占有重要地位,因而我国开始大力鼓励发展社区居家养老服务。因此，社区居家养老模式代表着我国养老模式的发展方向。关于社区居家养老需要明确以下几点：
第一，明确政府在居家养老服务体系中的主体责任地位，整合社区资源,使原本是闲置的资源或未充分利用的资源在社区居家养老服务中得到充分利用。
第二，目前，社区居家养老的服务对象主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人。在城市，增加托老设施网点，增强社区养老服务能力，同时通过倡议、引导志愿活动及建立劳务储蓄制度等方式，动员各类人群参与社区养老服务。在农村，首先以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变。有条件的农村社区，可探索建设社区老年日间照料服务设施，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务。
养老院可行性研究报告
第一章总论
1.1工程概况工程名称：*县回族福利服务中心
建设单位：*县人民政府项目负责人：****
拟建地点：*县城，占地40亩。建设年限：2008—2009年
1.2编制依据及主要资料
1.2.1*县人民政府《关于建设*县回族福利服务中心立项的报告》。
1.2.2*县敬老院现状及改造规划资料。1.3项目背景及必要性 1.3.1项目背景
*县位于*回族自治区南部，六盘山西麓，县域总面积3144平方公里。乡（镇）行政区划调整后，全县共辖3镇16乡306个行政村1912个村民小组。2008年底，全县总人口46.1万人，其中回族24.4万人,占52.92%;农业人口43.43万人,农民人均纯收入1480元;是典型的农业县,是全区农业人口第一大县，也是全国有名的少数民族贫困县和自治区扶贫攻坚的主战场之一。全县共有“无生活来源、无劳动能力、无法定抚养人和瞻养人”的无依无靠五保对象4433名，其中，没有独立生活能力，需要入院集中供养的鳏寡孤独人员有1860人，目前集中供养126名，占“五保”总人数的2.9％。全县共有孤儿837人。近年来，在自治区党委、政府有关部门（单位）及社会各界人士（组织）的大力支持下，*县委、政府高度重视全县社会福利事业建设，采取切实有效措施全力加快扶贫开发进程，着力加快社会保障体系建设，使全县敬老院等福利事业建设得到了较快发展，但由于*属国家级贫困县，自然条件十分恶劣，经济基础薄弱，地方财政非常困难，福利事业基础设施建设发展滞后，主要表现在：一是*县应保“五保”对象人数多，现有的18所农村敬老院大部分始建于六、七十年代，由于年久失修，房屋陈旧不堪，屋面渗漏严重，大部分已成为危房；辅助用房面积小，大部分存在不同程度的安全隐患；加之由于当初设计标准低，面积小，床位少，入院率低。二是建筑功能落后，建筑结构不合理，设施陈旧，水、暖、电等外网老化严重，室内生活环境较差。三是按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、治疗康复中心、娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用年限，经常发生故障，已无维修使用的价值。四是敬老院占地面积较小，建设用地受限，狭小的占地已远远不能满足园林化院区建设发展的要求，制约了社会福利事业的进一步发展。五是医疗、办公设备陈旧、落后，大部分都是六、七十年代购置的，因年久失修，急需更新购置。因此，*福利事业目前的发展现状，已远远不能满足“五保”老人的需要，不能适应新形势下发展要求，已严重影响着社会福利事业各项业务的正常开展，制约着*福利事业的进一步发展。为了更好的改善“五保”对象的生活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，县人民政府根据*福利事业现状和长远发展规划，计划在县城新建1所集收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的回民福利服务中心，其主要工作职能是收养*城镇“无法定抚养人和赡养人、无劳动能力、无生活来源”的孤寡老人、残疾人、孤儿等。计划将其建设成为一所设施齐全、功能显着、环境优美的示范型社会福利事业窗口单位。使中心成为*县社会保障体系的一个重要组成部分。1.3.2项目建设的必要性
(1)解决老龄化社会问题的需要。
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。*县也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建*回民福利服务中心，也是解决老龄化社会问题的需要。
(2)构建和谐社会的需要
党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，*县委、政府也提出建设“和谐*”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建*回民福利服务中心，将为*县弱势老人、孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。
(3)加快*社会福利事业发展的需要
*县回民福利服务中心项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决*县弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为我区南部山区一所规模较大的综合性社会福利机构，将在自治区社会保障体系中发挥较为重要的作用。
民办养老院可行性报告
第一章总论
一、养老院项目背景 1．项目名称 2．承办单位概况
3．养老院项目可行性研究报告编制依据 4．养老院项目提出的理由与过程
二、养老院项目概况 1．养老院项目拟建地点
2．养老院项目建设规模与目的 3．养老院项目主要建设条件
4．养老院项目投入总资金及效益情况 5．养老院项目主要技术经济指标
三、项目可行性与必要性
四、问题与建议 第二章市场预测
一、养老院产品市场供应预测 1．国内外养老院市场供应现状
2．国内外养老院市场供应预测
二、产品市场需求预测
1．国内外养老院市场需求现状 2．国内外养老院市场需求预测
三、产品目标市场分析
1．养老院产品目标市场界定 2．市场占有份额分析
四、价格现状与预测
1．养老院产品国内市场销售价格 2．养老院产品国际市场销售价格
五、市场竞争力分析 1．主要竞争对手情况
2．产品市场竞争力优势、劣势 3．营销策略
六、市场风险
第三章资源条件评价
一、养老院项目资源可利用量
二、养老院项目资源品质情况
三、养老院项目资源赋存条件
四、养老院项目资源开发价值
第四章养老院项目建设规模与产品方案
一、建设规模
1．养老院项目建设规模方案比选 2．推荐方案及其理由
二、产品方案
1．养老院项目产品方案构成 2．养老院项目产品方案比选 3．推荐方案及其理由
建养老院可行性报告
随着我国人口老龄化程度的加剧，养老已成为一个急需解决的问题。北京市人口老龄化程度较高，养老问题更是不容忽视。而随着社会的发展，家庭规模的缩小，城市生活、工作的压力，使得居家养老面临着种种困难。敬老院、老年福利院等老年福利服务机构作为社会养老的一部分，在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。为了进一步了解目前北京市社区老年福利服务机构及其居住老年人的现状，我们选择了部
分敬老院进行了初步的调查，现将主要的调查结果总结如下。
截止到2002年底，北京市已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施314多所，床位张。其中向社会开放、接受公费、自费入院（所）养老的已近100所，规模大小不一，收费标准也有差异。此次调查我们选取了三所敬老院，分别为北京市东城区和平里街道敬老院、东城区东直门街道敬老院、海淀区四季青乡敬老院进行入院调查。调查共分为两大部分，第一部分为社区福利服务机构状况调查，包括机构名称、所有制形式、机构人员构成状况等；第二部分为社区福利服务机构内的老年人口状况调查，包括老人的家庭状况、身体状况、经济状况、以及对福利服务机构的评价等，旨在通过此次调查，初步了解北京市目前的社区福利服务机构以及福利服务机构的老年人状况。
敬老院老人年龄结构（图略）
1、年龄结构
如图1所示：在调查到的100位老年人中，80－89岁的老人居多，为44％；其次为70-79岁的老人，占29％；60－69岁以及90－99岁的老人分别为14％和10％；没有百岁以上的老人。老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要别人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。
表1敬老院老人基本状况（略）
2、受教育程度(略)
3、婚姻状况(略)
4、家庭子女状况(略)
5、工作单位性质(略)
（二）经济状况(略)
2、市场有多大?养老院的目标客户
3、功能定位，现有面积的收支比例分析
4、老年服务项目
5、周边老年愿意接受哪些服务项目?
6、市场获利分析
7、制定什么样的价格?如何制定价格?老人接受范围
8、养老院周边老人经济收入与人员职业分析
9、养老院如何广而告之?公众宣传
10、如何经营管理养老院?
11、员工来源，员工工资标准
12、日常各项开支与第一年总费用支出的匡算
13、经济收益保本点和经济保本运作需要多长时间
14、装修设计与费用
15、设备、设施、器具种类与费用计划
到底，中国65岁以上老人所占比例已经达到9.1%，超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-间，中国养老产业发展潜力巨大。
一是当前社会老龄化现象严重，养老途径缺失。2015年中国总人口数量超13.6亿人，60周岁及以上人口21242万人，占总人口的15.5%，65周岁及以上人口13755万人，占总人口的10.1%。在我国老年人口迅速增加的大背景下，由10个部委联合制定的《关于全面推进居家养老服务工作的意见》（以下简称《意见》）正式颁布实施。全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公在新闻发布会上强调，《意见》是全国老龄办会同国家发改委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、国家人口计生委、国家税务总局联合制定的，是切实推进居家养老服务工作全面开展的政策性文件。
随着社会经济结构的调整，家庭小型化、人口老龄化、服务社会化的特点日趋明显，按照建设社会主义新社区和构建和谐社会的要求，以关注社会养老事业，改善困难老年人生活条件为目的，遵循“真诚、关爱、沟通、服务”的基本理念，以满足老年人群日益增强的养老服务需求为出发点，项目的成立充分适应社会发展及时代需要，将家政服务的重点放在了以服务特困、高龄、病残、空巢、孤寡老人等为老服务上，积极探索新形势下社区养老服务的新机制、和可持续发展战略。
面对老年人口增长速度明显加快，高龄化显著的趋势，党的十七届五中全会提出了“十二五”期间全国在养老保障、医疗保障、社会救助等老年社会保障，以及老龄事业基础设施建设、老年产业、老年精神文化生活等方面所要实现的目标和任务。
规划要求，逐步加大老龄事业投入。各级财政要根据老龄事业发展需要，逐步增加对老年服务设施建设、老年文化教育、老龄科学研究和老年活动等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老龄事业。充分发挥各级老年基金会和其他组织的作用，积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业投入机制。
2、《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划（草案）》中勾划了老年公共设施建设的蓝图
（1）进一步加大国家对老年福利服务设施建设的投入。在城镇建设老年服务中心，社区居委会建设养老服务站点，农村乡镇建设综合性老年福利服务中心。充分利用基层医疗机构的现有资源开展养老服务，逐步形成养老服务网络。初步建立起依托社区、为老年人提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务、心理咨询、文化学习、体育健身、娱乐休闲等综合性服务的网络。积极推进公有制养老机构的多种形式改革，采取公办民营、民办公助、私营、股 份制、合资经营等多种经营模式，逐步实现老年福利社会化，建立社区服务发展的财政保障体系。在公共财政预算中增设社区养老服务预算科目，并保持逐年增长。
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