房地产税收风险点分析

房地产税收风险点分析（共8篇）

房地产税收风险点分析 篇1

为了加强对税收执法权的监督，根据《东营市地方税务局税收执法风险监督管理办法（试行）》的有关规定，市局结合税收执法权运行岗位、环节和流程，对地税工作人员在执法活动中存在的各种执法风险信息进行了识别，共计查找出执法风险点45个，其中高级风险点26个，中级风险点13个，低级风险点6个，分别为：

一、风险级别：高级

（一）征收类

1、注销税务登记风险点。本风险点是指在办理注销税务登记时，未按规定收缴税务登记证件、发票及发票领购簿，或未进行注销清算，或未清缴各项税款等问题，造成税款流失的风险。

2、税款上解风险点。本风险点是指在申报征收过程及委托代征税款中，未及时汇总上解税款，造成税款延压或挤占税款的风险。

3、税款征收风险点。本风险点是指在征收税款过程中，未按规定的税款征收范围和税款入库级次征收入库税款，导致税收收入失真的风险。

4、税收票证管理风险点。本风险点是指在税收票证领发、保管、使用过程中，未按规定程序领发、保管、使用税收票证，造成票证损毁丢失或税款流失的风险。

（二）管理类

1、代开发票风险点。本风险点是指在为纳税人代开发票过程中，因代开条件判断不准确、接受资料不齐全、信息录入不完整、税款征收不正确、资料保管不完善或未按规定程序审批或跨区域为纳税人代开发票等，造成税收管理秩序混乱、税款流失的风险。

2、发票发售风险点。本风险点是指在为纳税人发售发票时，未按照核定的种类、数量发售发票，未执行“验旧购新”或“交旧购新”制度，未审验销号又发售发票，造成发票发售混乱、税收征管失控的风险。

3、发票审验风险点。本风险点是指在对纳税人使用的发票审核时，未按规定程序进行审核，或对发现的发票违规问题及违章情况未按规定进行处理，造成纳税人偷逃税款的风险。

4、发票缴销风险点。本风险点是指在发票缴销过程中，未按规定要求清缴发票，造成作废发票过期继续使用的风险。

5、延期缴纳税款审核风险点。本风险点是指在办理延期缴纳税款手续时，未按规定程序和要求进行资料审核和实地落实，造成税款不能及时入库的风险。

6、货物运输业自开票纳税人资格审查风险点。本风险点是指在对货物运输业自开票纳税人资格认定年检过程中，未按规定程序和要求对纳税人所报资料进行审核和实地落实，造成货运发票管理混乱、税款流失的风险。

7、所得税核定征收风险点。本风险点是指在企业所得税核定过程中，未按照企业所得税核定征收的程序、范围和要求为纳税人办理或解除核定手续，造成核定的应税所得率与纳税人实际经营不符，影响企业所得税管理秩序的风险。

8、个体定期定额核定征收风险点。本风险点是指在办理个体纳税人定期定额核定手续过程中，未按规定程序、范围和要求为个体纳税人办理核定手续，或未根据纳税人经营情况及时对核定数额进行调整，造成核定数额与纳税人实际经营情况不符，影响个体税收管理秩序和造成税款流失的风险。

9、减免税审批风险点。本风险点是指在办理减免税手续过程中，未按规定程序和要求受理、传递、上报纳税人减免税申请，或未按规定擅自审批减免税，或故意刁难纳税人，造成国家税收遭受重大损失或国家税收优惠政策未能及时执行的风险。

10、减免税报备案事项核查风险点。本风险点是指在办理减免税报备案事项核查过程中，未按规定程序、权限和要求受理、传递、上报纳税人的备案申请，或故意刁难纳税人，造成国家税收遭受重大损失或国家税收优惠政策未能及时执行的风险。

11、税务行政处罚风险点。本风险点是指在对纳税人进行行政处罚过程中，未按规定的程序、手续履行相关手续，或适用的法律、法规不正确，或认定纳税人违法的事实不清楚、或对纳税人的处理不恰当、或滥用职权进行处罚或滥用自由裁量权造成处罚额与损害程度明显不符，造成税务行政处罚决定被撤销、行政诉讼败诉或导致国家赔偿的风险。

12、税收保全风险点。本风险点是指在采用税收保全措施过程中，未按规定审批权限进行报批，或未按规定程序、数额扣押、查封纳税人的财产，或故意刁难纳税人，或未及时解除保全手续，造成国家税款流失或损害纳税人利益，导致行政诉讼或国家赔偿的风险。

13、强制执行风险点。本风险点是指在采用强制执行措施过程中，未按规定审批权限进行报批，或未按规定程序、数额扣押、查封、拍卖纳税人的财产，或故意刁难纳税人，造成国家税款流失或损害纳税人利益，导致行政诉讼或国家赔偿的风险。

14、退税审核风险点。本风险点是在办理退税手续过程中，未按规定程序和时限为纳税人办结手续，或未调查核实，造成多退税款或者不符合退税条件而退税，或勾结、唆使或者协助纳税人骗取退税，造成国家税款流失的风险。

15、欠税管理风险点。本风险点是指在欠税管理过程中，未按规定程序对欠税情况调查落实或者催缴欠税，或擅自核销欠税，或未及时对纳税人欠税情况进行公告，造成国家税款流失的风险。

16、纳税评估风险点。本风险点是指在纳税评估过程中，未按规定程序或者办法选择、评估纳税人，或瞒报评估真实结果，或应移交案件不移交，或故意刁难纳税人，造成国家税款流失或损害纳税人利益的风险。

17、停歇业户管理风险点。本风险点是指在停歇业户认定管理过程中，未按照规定的程序和权限办理，造成税收秩序混乱的风险。

（三）稽查类

1、举报案件管理风险点。本风险点是指受理、落实、组织查处举报案件过程中，未按规定为举报人保密，或未按规定程序进行处理、回复，造成税款流失或损害举报人利益的风险。

2、案件退回、撤案风险点。本风险点是指案件的退回、撤案过程中，未按规定要求进行审核，或未严格履行报批程序，或徇私舞弊，或不作为而撤案了事，造成失职或渎职的风险。

3、税务检查风险点。本风险点是指税务检查过程中，未按规定履行有关程序、或认定事实有误，或法律法规适用不准确、处理建议不恰当，或徇私舞弊，或以权谋私，造成国家税款流失和失职、渎职的风险。

4、税收违法犯罪案件移送风险点 本风险点是指税务稽查审理过程中，未按规定程序和要求及时上报、造成徇私舞弊不移交刑事案件罪、玩忽职守罪的风险。

5、税务稽查执行风险点 本风险点是税务稽查执行过程中，未按规定程序、时限、要求采取有关措施，造成国家税款流失的风险。

二、风险级别：中级

（一）征收类

1、税务登记核查风险点。本风险点是指在纳税人设立、变更、停（复）业登记时，未按照规定要求落实真实情况和资料审核或未及时将落实情况完整录入，造成税收管理秩序混乱、税款流失的风险。

2、滞纳金加收风险点。本风险点是指在对纳税人逾期缴税、清缴欠税、查补税款等情况开具税票时，未按规定同时加征滞纳金或少加征滞纳金，造成执法不严的风险。

3、催报催缴处理风险点。本风险点是指在税款催报催缴过程中，未按规定执行催报催缴的有关手续，造成执法不严或税款流失的风险。

（二）、管理类

1、漏管户核查风险点。本风险点是指在漏管户核查过程中，未按规定与工商、国税等相关部门进行信息比对或在日常巡查管理中未发现漏管户，导致纳税人应办理而未办理税务登记，造成漏征漏管现象或者税款流失的风险。

2、非正常户管理风险点。本风险点是指在非正常户管理过程中，未按规定程序认定、管理、解除非正常户，造成漏征漏管或者税款流失的风险。

3、延期申报审核风险点。本风险点是指在受理延期申报申请过程中，未按规定程序、权限、时限进行受理、传递、上报、审批，或未及时办理税款结算，造成税款流失的风险。

4、初次领购发票实地核查风险点。本风险点是指在对纳税人初次领购发票实地核查过程中，未按规定程序、要求对纳税人进行资格审查或者实地核实，造成发票管理混乱或者税款流失的风险。

5、责令提供纳税担保风险点。本风险点是指在责令纳税人提供纳税担保过程中，未按照规定权限或办法批准担保申请，或故意刁难纳税人，或擅自处分担保财物，造成国家税款流失的风险。

6、阻止出境行为风险点。本风险点是指在作出阻止纳税人出境决定过程中，未按规定程序提供证据或采取措施，造成纳税人出走或者引起行政诉讼的风险。

7、纳税评估案件审理风险点。本风险点是指在对评估案件进行审理过程中，未按规定程序和办法对案件证据、适应法律、法规、处理意见等进行审查，对应退回补充证据的案件没有退回，造成税款流失或行政诉讼的风险。

（三）、稽查类

1、税务稽查审理风险点 本风险点是指税务稽查审理过程中，未能按规定要求对《稽查报告》和相关资料审核并出具有关文书，或未按规定将重大案件移交重大税收违法案件审理委员会，造成国家税款流失和导致行政复议、行政诉讼的风险。

2、税务行政处罚听证风险点 本风险点是指稽查审理过程中，对达到听证标准的案件，未依法履行告知义务，或未按规定及时组织听证，导致行政复议或行政诉讼的风险。

3、稽查复查风险点 本风险点是指在稽查复查工作过程中，未按照规定程序进行复查，或未对稽查人员履行职责情况审核；或徇私舞弊，造成国家税款流失的风险。

三、风险级别：低级

（一）、征收类

1、办理税务登记风险点。本风险点是指在办理纳税人设立、变更、停（复）业、银行信息登记过程中，未按规定程序受理、传递、录入信息，或未在规定时限内办结登记，造成影响纳税人正常生产经营和税款申报入库的风险。

2、税票开具风险点。本风险点是指在开具税票过程中，因开票错误未及时进行作废税票处理，造成虚假欠税而存在的风险。

（二）、管理类

1、发票保管风险点。本风险点是指在发票保管过程中，未按规定取得、保管、领购、收缴发票，造成发票保管混乱的风险。

2、税种登记风险点。本风险点是指在进行税种登记过程中，未按规定及时、准确进行税种登记，导致纳税人无法正常申报纳税，造成税款不能及时入库的风险。

（三）、稽查类

1、稽查选案风险点

本风险点是指在稽查选案过程中，未按规定要求、条件选择纳税人，造成选户不公的风险。

2、稽查案卷管理风险点

房地产税收风险点分析 篇2

1 业务承接方面的风险点

1.1 委托方未能真实告知估价对象状况所带来的风险

对估价对象的认识, 一方面可以通过估价人员现场查勘, 另一方面由委托人予以提供。估价对象有时会存在着某些方面的缺陷, 如实体性的缺陷或权益性的缺陷, 都有可能会对房地产的价格造成很大的影响, 有时委托方为了达到某种目的, 故意隐瞒实情, 这就给估价人员的估价工作带来了较大的风险。因此, 在业务洽谈的过程中估价师应认真听取委托方的介绍, 运用专业知识分析其逻辑性, 判断其合理性, 有疑惑的地方可以加强现场查勘, 或到有关部门进行查询, 或要求委托方对所提供的信息和资料的合法性和真实性负责, 要求委托方予以签字或盖章, 以此来降低自身的风险。

1.2 委托方出于某种目的要求高评或低评房地产价值的风险

在以抵押、拆迁为目的的估价活动中, 委托方往往要求估价人员给予高评, 以纳税、改制为目的估价活动中, 往往要求估价人员给予低评。当前估价行业竞争激烈, 市场人员为了获取估价业务, 往往会迁就委托方的不合理要求, 这就给估价人员带来了很大的风险。将来利益当事人可能会追究估价机构和估价人员的责任, 轻者给予经济赔偿, 重者要承担相应的法律责任。针对这类风险, 估价人员应谨慎行事, 尽可能明确委托方的意图, 有必要时可与另一方利益当事人进行沟通, 从专业人士的角度给委托方作出合理的解释, 说服委托方接受正常的估价结果。确实风险太大, 无法满足委托人的要求时, 估价机构可采取风险回避的策略, 避免未来的潜在损失。这样短期内可能会损失部分利益, 但有利于估价行业的长远发展, 最终会得到社会的认可。

1.3 签订委托估价合同中的风险

《委托估价合同》是明确委托人与估价方权利和义务关系的法律文件, 一旦签订, 双方必须共同遵守。现实中由于估价行业处于买方市场的地位, 市场人员在订立合同时, 往往不能很好的考虑估价方的利益, 订立了不平等条款, 如付款方式、违约责任等对估价机构不利的条款。针对此类风险, 应事先向法律人士咨询, 拟定高质量的委托合同书, 尽量避免由于条款约定不明确而导致的日后纠纷。订立合同时应本着平等、友好、协商的原则, 充分考虑合同双方的利益。

2 估价技术方面的风险点

2.1 估价方法选取不当或参数选择不合理所带来的风险

估价人员应熟知市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等估价方法的理论依据、适用条件和对象, 根据不同估价目的和估价对象的类型选取合理的估价方法, 确定估价的技术路线。这是估价活动的重点工作, 一旦选错, 就会使估价结果产生很大的误差, 使估价工作面临风险。不同的估价方法有着不同的技术参数, 技术参数选择不当, 即使估价方法正确, 也会得出错误的结果, 造成风险。技术参数的确定归根到底来自于市场, 是根据大量的市场调查数据进行测算并结合以往的估价经验得出的。如果只凭经验数据或借用他人的数据, 不根据估价对象的类型、市场条件等具体情况进行测算, 就不可避免由于估价参数的选择不当而造成估价结果偏离市场价值的风险。

2.2 估价信息获取与使用方面的技术风险

估价所需的资料信息很多, 如当地的基准地价资料、当地同类物业市场交易信息、当地房地产市场的变化趋势等。资料信息的取得和使用对估价方法的选择和估价结果的确定起着重要的作用。估价活动中, 往往会因为资料信息收集量不足、不够细致、不够真实、实用性不强或加工质量不高而造成技术风险。针对此类风险。估价机构应注重平时资料的收集工作, 建立专人收集资料信息的制度, 建立相应的信息资料库, 以备需要时选用, 提高工作效率, 降低信息获取和使用过程中的风险。

2.3 估价报告撰写方面的技术风险

估价报告是估价方提供给委托方的最终产品, 在估价报告的撰写过程中, 估价人员往往对价值内涵把握不准确, 有时滥用估价假设和限制条件, 对重要信息的披露有重大疏漏, 价值测算过程缺乏取值标准或依据, 估价时点和估价报告的有效期未合理限定, 对估价对象的描述和市场分析部分与估算取值和估价结果不一致, 这些都会成为估价报告撰写过程中的技术风险。

针对估价技术方面的风险, 估价人员应从自身的素质入手, 注重平时的继续教育, 加强估价师之间的交流, 不断的学习和更新知识, 估价机构内部也应建立质量管理体系和质量评审制度, 从获取估价业务, 拟定估价作业方案一直到项目完成向用户提供估价产品的全过程中, 采取一系列检验、核查、验证等措施, 保证估价的真实、客观、科学、公正。如先由估价人完成报告, 再经复核人复核, 最后经审核人批准通过后方可加盖公章才能交付报告, 这样可以减少报告中可能出现的技术错误, 提高估价报告的内在质量, 同时正确、合理地运用估价报告中的假设和限制条件, 注明权责的划分, 降低估价机构和估价人员的技术风险。

3 估价报告使用不当的风险点

3.1 未能按估价目的正确使用估价报告及估价结果的风险

估价目的是房地产估价项目估价结果的期望用途。不同的估价目的对应不同的用途, 不可以随便滥用。如法院委托的评估价项目, 委托评估时要求评估估价对象的公开市场价值, 而法院在执行时需要对估价对象进行拍卖, 房地产拍卖应设定底价, 法院委托拍卖公司拍卖时则是以估价机构的评估价值为依据来设定底价。这就造成了估价目的与估价结果的不一致, 给房地产估价机构带来了风险。作为专业的估价人员应事先与委托人交流沟通, 明确其评估的真实意图, 告知估价报告的具体用途。

3.2 房地产市场剧烈波动导致估价报告使用错误的风险

估价报告的有效期通常为一年, 有些委托方不了解, 在估价报告过期的情况下还继续使用估价报告及估价结果。或房地产市场剧烈波动, 虽然估价报告仍在有效期内, 但现时价值与原估价结果已相差很大。这种情况下继续使用原估价报告造成损失后会给估价机构和估价人员带来风险。估价机构在提交估价报告时应提示报告使用者如何正确使用估价报告。

以上为估价机构和估价人员所面临的可控性风险, 归根到底到要通过对风险源的有效控制才能达到防范各类风险的目的。估价师和估价机构主观上必须慎重对待, 强化风险意识, 树立重风险、重质量的观念, 不断学习提高自身业务素质和职业道德, 学法、知法、依法执业;当然, 估价机构、行业协会、政府主管部门等方面也应多加努力, 加强估价机构资质管理, 完善相应制度, 经常搭建估价师交流的平台。只有这样才能使估价行业长远生存和发展。

参考文献

[1]胡园园.房地产估价风险及防范探析[J].丽水学院学报, 2007, (8) .

房地产企业税收筹划风险探析 篇3

【关键词】 房地产； 纳税筹划； 风险

伴随着国家对房地产业调控的延伸，如何扩大现有的利润空间、提升企业的竞争力成为房地产新政下企业财务管理工作的重点研究课题。税收筹划作为房地产企业在不违反我国税收政策的前提下，以提高利润为根本目的的税收谋划手段，为实现经济效益的最大化提供了有力的保障，成为现实中房地产企业财务管理工作的重要环节。为了实现税收筹划达到预期的效果，应对税收筹划执行中出现的风险，应加强对税收筹划风险的研究，理清税收筹划中可能出现的各种问题，进而对企业税收筹划的风险与防范进行分析探讨。

一、 税收筹划的概念及原则

（一）税收筹划的概念

税收筹划是一门涉及税收管理、税法、财务管理、会计等多门学科知识的新兴的现代边缘学科。它本身是市场经济的产物，因此在西方国家发展较快，而在我国却还是一个新生事物，仍处于摸索、学习、推行阶段。税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，有利于实现企业财务目标的对策与安排，是企业的一项重要财务管理活动。房地产企业具有投资额大、建设周期长、经营风险高等特点，运用税收筹划降低企业涉税风险和费用，可以增强企业的盈利能力和竞争能力，实现企业价值最大化目标。

（二）税收筹划的原则

税收筹划的基本原则是筹划性、合法性和目的性。筹划方案只有符合上述原则才能算是一次有效的筹划。

从筹划的结果看，虽然企业整体税负降低，但是在公司经营其他方面带来得不偿失的影响，整体看并未取得最大的好处，则该税收筹划不能认为是成功的筹划。因为房地产企业自身资金量大，涉及面广，所以房地产企业永远是税务机关重点的稽查对象。相反由于企业过于频繁的纳税筹划，有可能招来税务稽查部门更多的关注，得不偿失。

二、税收筹划风险

税收筹划风险主要是由税收筹划工作中各种不确定因素形成的，企业将为此付出沉重的代价。筹划风险主要体现在以下几个方面：

（一）税收政策风险

税收政策风险主要指筹划方案与现行税法及相关税收政策之间存在的冲突，使得企业面临法律追究或是利益流出等负面影响。这是税收筹划导致的企业最不愿意看到的结果。这种风险的起因一是由于近几年来伴随着房地产业的蓬勃发展，国家涉及房地产业的税收政策不断地更新变化，筹划方案的设计者——财务人员对现行税法及相关政策的理解不够透彻，从而导致设计方案时出现了偏差；二是财务人员对政策的追踪不够。往往是政策进行了调整，而我们并未及时进行知识的更新；三是各省市在执行国家政策时，由于地区差异会对相关政策的力度进行微调，导致财务人员在设计时出现把握不当等情况。这些主要是在设计时出现的筹划风险。

（二）企业经营风险

房地产税收筹划涉及企业的各个方面，包括筹资、投资、经营、分配等，涉及所得税、营业税、土地增值税等17个税种。但由于每个企业的具体情况千差万别，有的税收筹划可能涉及一个项目、一个税种，有的可能涉及多个项目、多个税种，有的是单一性的，有的是综合性的。在目前复杂的资本市场、多变的现实条件下，房地产企业的经营风险客观存在，无法消除。如果未加合理选择开展筹划，操作程序不规范，其筹划成功的概率必然较低。而且任何筹划都有相应的投资及成本，如果忽略成本开支的影响，必然造成企业经营风险的发生。

（三）执行风险

税务筹划的最终目的就是合理避税。从筹划的本质来说，税务筹划是企业的合法行为。俗话说“谋事在人，成事在天”，在筹划过程中来自各方面的变化，如政策调整、税务部门的执行等等都有可能使企业面临税收筹划执行风险。

综上所述，客观上政策的变化及主观上筹划的设计、经营活动的调整都有可能导致税收筹划风险的发生。面对现实，企业应采取何种策略应对税收筹划风险的发生呢？

三、税收筹划风险的应对

在制定税收筹划方案的过程中，要全面考虑税收筹划的各种风险。根据风险产生的原因，最大限度地从根本上消除风险。但要消除风险，企业只能从主观因素下手，进行必要的调整，采取不同的策略方法对风险进行有效的控制与防范。具体来讲，企业应从以下几个方面进行风险应对：

（一）充分认识税收筹划风险

在房地产企业目前的国家调控政策和税收监管环境下，房地产企业利用税收筹划进行合理避税，首先要充分认识税收筹划风险。由于房地产项目涉及方方面面各种关系，所以上至企业决策者，下至税收筹划每一个环节的执行者，都应充分认识税收筹划风险可能给企业带来的各种影响，每一个参与者都要有风险防范意识。只有这样，税收筹划方案才能顺利实现，保证税收筹划效益的最大化。

（二）加强税收政策学习

企业应采取各种行之有效的方式、方法，帮助财务人员加强税收法律、法规、各项税收业务政策的学习，及时了解、更新和掌握税务新知识，提高规避企业税务风险的能力，为降低和防范企业税务风险奠定良好的基础。税收筹划人员的水平影响着税收筹划的整体效果，也决定着税收筹划风险的发生。税收筹划人员应当保持敏锐的政策敏感性，通过各种渠道第一时间掌握最新的税收法律、政策及业务知识的变化，提升对税法的应用能力，为避免税收筹划风险奠定良好的基础。

（三）借助“外脑”

聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性和可靠性。对于自身不能胜任的项目，应该聘请税收筹划专家（如注册税务师）来进行操作或指导，以提高税收筹划的规范性和合理性，完成税收筹划方案的制定和实施，从而进一步减少税收筹划的风险。

（四）提高会计工作质量

税收筹划是在企业基础会计工作及信息的基础上开展的，其真实性、完整性直接影响税收筹划的整体效果。为了避免税收筹划风险，企业应不断加强并优化自身财务工作，从而保障税收筹划工作的顺利开展。

（五）营造良好的税企关系

税收政策具有较大弹性空间，而且由于地方税收征管方式不同，税务机关拥有较大的自由裁量权。企业应加强对税务机关工作程序的了解，加强联系和沟通，争取在税法的理解上与税务机关取得一致，特别是应在某些模糊和新生事物上的处理得到税务机关的认可。

（六）增强筹划方案的灵活性

在复杂多变的经济环境和残酷的市场竞争下，房地产企业想尽一切办法进行市场开发，使得国家的相关税收法律、法规及政策不断地进行调整和优化。税收筹划人员应以发展的眼光看待这一问题，在制订方案的过程中要充分考虑可能的政策调整及调整方向，增强方案的灵活性和适应性，以保证筹划方案的有效实施。

四、结论

在国家法律法规允许的情况下进行合理的避税，能够降低企业税负，给企业带来良好的经济效益。但由于上述多方面的原因，企业进行筹划的同时也面临着一定的筹划风险。企业除了运用以上方法进行防范外，要充分考虑筹划的经济性，使得筹划切实服务于企业的现实，真正做到“未雨绸缪”。

【参考文献】

［1］ 乔洁.关于企业税务筹划风险的几点思考［J］.会计师，2011（10）.

房地产税收风险点分析 篇4

强化房地产土地增值税清算管理的探讨

王少春

针对房地产行业税源属非生产型和服务型税源，缺乏稳定性、长期性，高度依赖政府的宏观政策导向的特点，同时，由于税收政策存在诸多漏洞，导致征收成本大、力度小、见效甚微。以税收风险管理为机制手段强化房地产行业土地增值税清理管理。通过采取对税源实行动态跟踪管理、深度分析、征询约谈、实地核查等措施，体现出调查顺序由事后到事前、调查项目由静态到动态、进户频率由低到高、事项审核由表及里、服务措施由形式到实质等方面的变化，使税收管理对纳税人的影响程度、介入深度、管理力度明显增强。通过税收风险管理加强各种税源管理事务的简并整合，提高税源管理的效率。根据精细化管理理念，我们在税收征管工作中做到了精确、细致、深入，明确职责分工，优化业务流程，完善岗责体系，加强协调配合，避免了大而化之的粗放式管理。紧紧抓住管理的薄弱环节,通过由表及里的解剖分析，不放过每一式管理。紧紧抓住管理的薄弱环节,通过由表及里的解剖分析，不放过每一个应加强管理的细节，不忽视微小的管理漏洞，通过基础性分户台账资料的建立，建立房地产行业土地增值税清算管理的长效管理机制。

一、在风险识别环节完成各类风险信息的归集和分析，找出可能带来税收流失的关键因素。

房地产开发企业基本上是查帐征收企业，由于财务人员的素质高低的不同，带来财务核算水平的参差不齐，财务核算缺乏约束规范。目前我国现行的财务核算（包括信用支付、对会计行业的管理）总体上缺乏系统管理，房地产开发企业的会计核算不统一、不规范，客观上为掩盖其在经营、核算和应税上的不法行为找到了借口。由于房屋产品开发周期长、各期产品滚动开发且每期产品经营成果不尽相同，因此，缺乏系统管理的房地产企业财务核算难以正确、真实地反映企业经营的状态和成果，很难准确反映各纳税期应纳的各项税收。因此找出可能带来税收流失的关键因素就成为税收风险管理工作的重中之重。在对纳税人履行纳税义务过程中出现的引发税收风险的各种因素进行识别的基础上，科学评定纳税人风险度，并根据不同风险度和风险形成的情形，采取相应的风险应对措施以实现税收风险的有效防范、控制和化解。

风险之一：近几年来，房地产业的利润大大高于其他行业，房地产的增值额大大增加了，而预征率未随房屋售价上调，许多达到国家政策规定清算条件的房地产开发企业就故意拖延时间，只是按一个较低的预征率预征，达到缴少缴税款目的，到2011年8月，永川区房地产业已达到清算条件而未清算

个项目，而企业主动申请进行清算的几乎不得。

风险之二：在房地产开发业里，其它管理部门的管理基本是在事前，审批手续、前期费不齐，工程就不能动工，而税务的管理在事后，而往往房地产企业在开发过程中，是最复杂、最容易出现问题的阶段，很多涉税事项就在这个时期完成的。[问题简述]：纳税人在销售环节的收入无法实施监控比对，在实现上失去了最佳控制时机，影响了税款的正常入库，造成了税款的流失。在这次自查辅导时，重庆新奥陶就少缴营业税和土地增值税300多万元。

风险之一：非直接销售未作视同销售确认收入。[问题简述]：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产行为，未作视同销售，并确认土地增值税清算收入。

风险之二：以明显偏低价格销售少计收入[问题简述]：某项目销售时，无正当理由以低于均价1/3的明显偏低价格，将商铺销售给本公司股东及相关联个人。存在低价销售的行为，价格明显偏低且无正当理由，故意压低售价转移收入的行为。

风险之三：将期间费用列入开发成本，造成虚增开发成本，多计20%加计费用。[问题简述]：将销售人员工资列入开发间接费。风险之四：前期工程费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费过高，但企业提供了完整的票据和合同等一系列手续，而审核人员无法找到依据对疑点进行论证，结果造成该项目增值率低。

风险之四：借款利息全部列入开发成本利息支出[问题简述]：某房企公司未取得合法票据，列支非金融机构借款利息479.3万元，支付银行罚息36.6万元，全部列入开发成本-利息支出。

风险之五：逾期开发缴纳的土地闲置费税前扣除[问题简述]：房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，既计入开发成本，作为企业所得项目税前扣除，又作为其他房地产开发费用记入土地增值税税前扣除。

风险之六：印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除[问题简述]：在计算扣除额时，将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，造成了印花税的重复扣除。

风险之

七、代收费用计入扣除项目加计扣除[问题简述]：将代收费用一律计入扣除项目予以扣除，在加计20%扣除时，未从计算的基数中剔除。

风险之九：支付地价费用无合法凭证[问题简述]：某房企确认一期工程项目地价款，结算标准2421万元，取得合法凭证地价款1157万元，地价支付费用无合法凭证1264万元。

风险之十：项目工程建安成本高于合同标的金额[问题简述]：某工程项目建安合同金额5700万元，双方确认的结算金额 5700万元，开具发票金额7349万元。

风险之十二：公共设施的成本费用一律计入扣除项目[问题简述]：将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。

二、加强房地产企业土地增值税清算风险管理的措施及建议

1、从成本费用风险管理角度出发，加强房地产企业土地增值税管理。

（一）关注房地产开发的重点环节。从立项开始关注开发的几个重点环节：立项报批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清盘环节。掌握房地产企业每个环节发生的时点，针对每个环节适时采取管理措施，特别是抓住预售转销售的结转环节，实地核查确认完工时点，及时结转销售、成本。

（二）建立房地产企业管理台帐。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（三）严格政策界限，强化成本管理。总的原则是严格按照税法要求，成本费用的列支必须真实、合法。支出凭证的合法性是首要前提，更要注重审查支出的真实性，防止出现虚开代开人为加大成本费用的现象发生。抓住几个关键：一是建筑工程支出真实性的审核，重点审核土建成本、配套工程成本，参照本地区工程造价指导价，查看企业建筑安装工程合同，衡量成本费用水平是否真实、合理，如出入太大，必须要求企业说明超标准的原因；二是工程超预算企业成本费用的审核，必须提供双方签订的变更合同，说明变更的理由，是否在合理的范围以内，如没有变更合同，直接提供竣工验收报告，税务部门有权根据行业标准直接核定其计税成 本；三是按照收入成本配比的原则准确结转成本，要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比分配计算不同类型开发产品的计税成本，使利润在不同价位开发产品之间分布均衡。

3、建议增加开发环节、收入、成本的透明度，定期测算并公布建安成本的平均价格，对偏高的成本采取公允价规定，对于一些收入、成本异常的房地产企业，要充分发挥税务稽查职能作用，严厉打击偷税收行为，努力构建协税护税网络，形成打击涉税犯罪的合力。同时充分发挥新闻媒体的宣传作用，尤其是对一些大要案进行适时曝光，进一步增强税务稽查的威慑力。

4、根据房地产价格的涨幅适时调高率土地增值税的预征，特别是商业用房的预征率，增加纳税人主动清算土地增值税的积极性，对达到清算条件，而未按规定时间进行清算的要加大处罚力度，并达到一种振慑作用。

3、对纳税人履行纳税义务过程中容易出现的引发税收风险的各种现象及时开展专项辅导培训。通过召开专项会议，发放宣传辅导手册和文件，约谈等形式，经常性开展对房地产企业纳税人的所得税最新政策法规的宣传辅导，使税法透明度和遵从度得以提升，使企业的依法纳税形成自觉行动。

3、加强对房地产企业税收风险管理主要定位于税收流失的风险，包括税收流失的可能性和严重程度。基本做法是按照风险管理的流程，遵循一定的规则，在对纳税人履行纳税义务过程中出现的引发税收风险的各种因素进行识别的基础上，科学评定纳税人风险度，并根据不同风险度和风险形成的情形，采取相应的风险应对措施，以实现税收风险的有效防范、控制和化解。一要核查房地产开发企业是否与建筑安装企业相互勾结虚增成本偷逃税款。二要核查企业是否利用关联关系承包或分包工程加大建筑安装成本。三要核查企业是否虚开零星工程发票以及虚开“甲供材”发票偷税。四要核查企业是否将土地和建筑安装成本在不同期工程分摊不均少缴所得税。五要核查企业是否把车库和阁楼的成本加在总成本中摊入商品房面积。六要核查“预提费用”账户。对涉及项目的配套设施建设，检查企业是否高估配套建设成本，且不按期结算而少缴税款。七要核查企业是否巧立名目报销费用。按规定重点审核企业招待费、业务宣传费、劳动保护费等列支标准及其真实性、合理性。要以纳税评估督促纳税人，以税务稽查震慑纳税人，自觉提高纳税遵从度。

4、克服信息获取不充分，加强土地、房管等部门的信息交流。由于税务部门长期以来没有与相关的行政审批部门建立有效的信息交换和共享制度，在项目开发过程中难以有效地参与管理和监控，加之国、地税部门之间信息不对称，实行房地产企业税收一体化管理难以在短期内到位，给房地产企业偷逃税提供了机会。及时掌握 7 房地产开发的工程项目，建立《房地产开发项目开、完工及纳税记录簿》，及时登记计划投资、建设规模、承建单位、预收款项。通过对每一个项目，每一笔收（付）款及开票情况的跟踪管理，加强企业所签合同的核对工作，科学确定企业前期开发成本。

税收执法风险成因分析及对策 篇5

税收执法风险是指因税务机关或税务人员执法不当、执法错误或行政不作为而引起的行政诉讼、行政赔偿以及导致国家税收损失而被追究刑事、行政责任等不良后果。近年来，随着依法治税工作的不断推进，征纳双方的权利和义务进一步细化明确，行政执法相对人依法保护自己合法权益的意识日渐增强，对行政主体依法行政的要求越来越高。因此，从税务机关加强自身建设角度出发，如何避免和预防执法风险的发生，成为基层税务执法中不容忽视的重要问题。

一、税收执法风险的表现形式及成因分析。

（一）税务人员执法风险意识不强，执法能力不高。思想是行动的先导，干部风险意识与执法能力直接决定了执法行为合法与否、风险大小。实际工作中，仍有个别干部受“人治”思想和执法惯性思维影响，重任务轻执法、重实体轻程序；或缺乏责任意识、自我保护意识，对与税收执法权利相对应的责任、义务认识模糊，执法不作为、缓作为、滥作为；或受“人情”、“关系”等因素影响，执法随意性大，税务处理、纳税核定、行政处罚欠妥；或执法水平不高，对本岗位税收执法程序缺乏深入学习，业务知识掌握得不深不透，存在断章取义、误解、曲解税收法律法规的现象，也缺乏应对、解决复杂、疑难问题的能力。

（二）个别税务人员素质低下，有权力寻租现象。每一个税务人员手中都或多或少地掌握着一定的税收执法权或行政管理权，在市场经济的大潮下，面对社会经济的飞速发展，面对一夜暴富的明星大款，个别税务人员也会心理失衡，踏踏实实干工作、一心一意为革命，到头来还不如一个个体户。在这种心态的驱使下，他们便会利用手中的权力谋取个人的私利。个别税务人员为了一点蝇头小利，擅自减免税款，随意审批缓缴税款，甚至有个别税务人员与纳税人沆瀣一气，共同偷逃国家税收。

（三）由于财政体制税务经费等原因，使依法治税政策措施难以落实。个别地方政府为了保增长、保政绩，不考虑经济发展现状，给税务部门下达不切实际的税收任务，税务部门为了与政府保持一致，也为了保经费，就会出现寅吃卯粮，转引税款，压库混库等现象。

（四）税收法律体系不健全，执法依据不规范。税收执法是一项依规则而为的活动，规则的缺陷必然使执法压力与风险倍增。在税收立法层面，除税收征管法外，尚缺少统领税务工作与税收执法全局的税收基本法；除企业所得税法外，各主要税种实体法规范层次较低，多数为行政法规，甚至部门规章，权威性较弱。在规范性文件制定层面，有的政策出于方便宏观管理等因素考虑，规定较为宽泛、伸缩弹性大，使不同税务机关在对同一具体税收行为进行处理时，采取绝对从严或绝对从宽的迥异措施，导致执法不公正；有的政策缺乏足够的上位法支撑，制度风险很大，例如评估和约谈制度就缺乏税收法律和法规的支持，合法性、合理性屡受质疑；有的政策由于制定机关怠于解释，或实施机关越权解释，从而“释”出多门，甚至相互矛盾；有的政策脱离实际，未充分考虑征管系统容载量，而以个案标准来判断和制定，对税务机关和人员工作职责的界定明显超出实际。

（五）税收执法风险的防范监督制度亟待完善。一是岗责体系设置还不能完全实现权力监督制衡要求，多头执法、重复执法，有权无责、有责无权，执法权力被违法扩张、压缩、重复交叉等现象普遍存在。二是税收执法权力制约机制研究和应用不足。现行税收制度中，已有不少关于执法权力分配与制衡的规定，但仍没有比较清晰思路和分解、设置的科学方法，使权力制约呈松散状态，效果不理想。

二、合理防范税收执法风险的几点建议：

（一）加强教育培训，提高人员素质，努力提高执法水平。“打铁还需自身硬。”不敢执法、不会执法的根源在于法律知识欠缺。各级税务机关不仅要注重干部业务能力的培养，更要在增强执法能力上下功夫，要在内部加快“复合型”人才培育，建立一支“一专多能”干部队伍和复合型、高层次人才库。积极鼓励税务干部参与“三师”（注册税务师、注册会计师、律师）资格考试，多方提升干部综合素质，不断增强各级地税机关及干部执法规范性和准确性，有效降低和防范税收执法风险。

（二）牢固树立依法治税观念，增强廉洁自律意识，积极预防职务犯罪。一是要加强勤政廉政教育和警示教育，深入典型案例剖析和宣传，切实增强干部廉洁自律意识、依法治税观念，从思想理念上积极预防税务职务犯罪行为；二是要继续深入开展理想信念教育、职业道德教育等主题教育，引导干部常算政治账、经济账和家庭账，牢固树立正确的人生观、权力观和利益观，筑牢防腐拒变的思想道德防线；三是要落实好“交流轮岗”制度，制定并落实有效的交流轮岗机制，有效规避风险，防止和减少失职、渎职行为，更好地爱护和保护广大税务干部的作用。

（三）推进科学化、精细化管理，加快信息化建设步伐，努力提高税收管理水平。随着以电子申报、网上税务为代表的多元化申报和涉税服务方式的推广，信息化应用广度和深度正在不断加强。只有实行集约化、专业化管理，才能减少执法主体，合理分解税收执法权，优化配置征管资源，解决“疏于管理、淡化责任”问题，形成相互制约、相互监督、相互促进的制衡关系。建立预警机制，做好提醒服务，既起到监督和规范税务执法行为，又达到保护干部成长的双重目的。

（四）完善干部奖惩激励、选拔任用机制，引导干部树立“有为才有位”的理念，自觉规范执法行为。税务机关作为国家重要执法部门，必须完善内部制度，加大执法监督、检查的力度，规范执法管理。但是，地税机关还应该全力缓解干

部执法恐惧心理，在制度建设和用人标准上引导和鼓励税务干部勇于承担责任，真正使想干事的有机会、敢干事的有舞台、会干事的有地位，逐步在系统上下形成“见旗就杠、见活就抢”，执法规范、服务优质的良好氛围。

中小企业税收筹划的风险因素分析 篇6

中小企业税收筹划的风险因素分析

摘要：经济竞争的日趋激烈，让中小企业不得不面临着降低成本的压力。在收入、成本、费用等条件一定的情况下，减轻税负自然而然成为企业提升自身竞争力的追求目标。一种能合法地减少应纳税款，节约税收支出，实现利润最大化的方法——税收筹划，成为7纳税人的合理选择。然而，收益总是伴随着风险。本文正是从企业特别是中小企业对税收筹划认识的局限性、成本收益风险、政策因素、执法因素四方面分析了税收筹划的风险性所在，以便能更好地利用税收筹划手段，实现企业收益的最大化。

关 键 词：税收筹划风险政策因素

改革开放以来，中小企业的发展在良好的宏观环境下如同雨后春笋般倔起，据不完全统计，在全国工业企业法人中，中小企业占工业企业法人总数近95％，中小企业的发展对国民经济的快速增长具有重要的影响。①但在中小企业的发展中，往往会遇到一些涉税难题，不同的企业往往采用不同的办法，有按税收政策正确运用的，也有偷税漏税最后被税务机关发现处罚的，更有由于对税收政策的不了解多缴税款的，无形中加大了部分企业的税负。随着人们法制观念的增强，日前许多中小企业都意识到税收筹划对降低企业税负的里要性．也迫切需要通过合理的税收筹划来规范企业的经营行为，为企业发展提供动力。然而，收益总是与风险并存的，中小企业在自身搞税收筹划时，被税务机关查处的为数不少。相比较“跨国企业每年在中国避税接近300亿元”的说法，我们更有理由关心中小企业税收筹划的风险因素所在，以便更好地探求如何进行税收筹划来使企业收益最大化。

企业在财务决策时，寻求其经济行为与政府税收政策意图的契合点．对企业财务活动的全过程系统地预先筹划与安排，通过纳税方案的优化选择，获取税收利益，但利益的背后往往隐藏着风险。这种风险产生的原因在于税收筹划的预先计划性与筹划方案执行中的不确定性和不可控因素之间的矛盾。而这种矛盾的产生与经济环境，国家政策，企业自身的特点和活动的不断交化密切相关。中小企业的相对规模小，不健全的会计核算制度和财务管理水平也加剧了税收筹划的风险性。

中小企业的特点及税收筹划风险因素

(一)中小企业的特点

中小企业行业种类繁杂，行业门类齐全、所有制形式多样化．投资规模小．资金、人员少．竞争力、抗风险度差，个别企业的投资人和经营管理者为了企业或个人的利益，往往重经营、重效益，而忽视对企业财务的重视程度，忽视对国家税收政策的研究和运用。再加上这些企业往往经营规模不大，在企业内部的经营机构和内部组织机构的设置上都较简单，没有太多的管理层次，有的企业会计机构设置很不规范，有的独资小企业甚至不没置会计机构，临时从社会招聘—些兼职会计，目的就是出出报表，交交税，根本无从谈起规范管理、规范经营，即使设置会计机构的中小企业，—般也是层次不清、分工不太明确、会计人员业务素质、业务水平不高。各项管理制度不够规范，会计核算的随意性大，造成对国家的各项税收政策理解不够，存在各种各样的税收风险。

(二)对税收筹划认识的局限性

1．对税收筹划概念认识不足。税收筹划指的是纳税人依据所涉及的现行税法，在遵守税法、尊重税法的前提下，运用纳税人的合法权利，通过对经营、投资、理财活动的事先筹

划，减轻税负并获得最大的经济效益。税收筹划活动是企业财务管理活动的一个组成部分，与偷漏税有着根本的区别。税收筹划讲求的是合法性、筹划性、日的性，在合法性原则、行为流程、方法手段上都不同于偷漏税。如果中小企业管理决策层和相关人员对税收筹划不了解、不重视，甚至认为税收筹划就是搞关系、找路子、钻空子、少纳税．那么企业关注的往往是税收筹划的短期效益，印忽视期间的资金技术投入。受利益的驱使以及对税收认识的局限性．最后企业选择了偷逃税等违法道路实现利润的最大满足．走上犯罪道路。

2．税收筹划目标不明确。税收筹划只是一种方法、手段，筹划方案应该纳入整体经营决策中考虑。税后利润最大化也只是税收筹划的阶段性目标，而实现纳税人的企业价值最大化才是它的最终目标。因此，税收筹划要服务于企业财务管理的目标，为实现企业战略管理目标服务：如果企业税收筹划方法不符合生产经营的客观要求，过多地关注筹划的减税效应而扰乱企业正常的经营理财秩序，那么将导致企业内部经营机制的紊乱，最终招致企业更大的损失风险。没有认识到达一点，可能会做出错误决策。有些企业或许为了降低所得税而铺张浪费，增加不必要费用开支；为丁推迟获利以便调整减免期到来而忽视经营，造成持续亏损。所以企业在进行税收筹划时，要具备整体全面长远的眼光。认识到税收的筹划需要各部门的相互配合和协调，注意税收和非税收因素，有的方案虽节省了税款，却增加了机构设置费、运费等非税支出。企业的税收筹划目的要服从于企业财务管理大目标，明晰企业长远战略。总之要树立这样的观念：税收负担的减轻并不等于资本总体收益的增长。如果有多种选择．纳税不一定最少但企业总体收益最多的方案即是最优方案。

(三)成本收益风险

税收筹划作为一种经济行为，与其他经济活动一样，在开展之前必须进行成本收益的分析。税收筹划的成本除了开展该项活动所发生的全部实际成本费用的直接成本外，还有隐含成本，即机会成本和风险成本。

直接成本是指为取得税收筹划收益而发生的直接费用。例如，设计税收筹划方案而付出的人财物等均表现为直接费用的耗费。

隐性成本是指纳税人由于采用拟定的税收筹划方案而放弃的潜在利益。隐性成本实质上是一种机会成本，在税收筹划实务中一般容易被忽视。例如，国家规定公司国外投资所得只要留在国外不汇回，就可以暂不纳税，企业当然可以采用这种延期纳税的方式节税，相当于得到了一笔无息贷款。但也正是由于纳税人采用这一获得税收利益的筹划方案而增加了资金占用，资金占用量的增加实质上是投资机会的可能丧失。这种因为资金占用的增加引起投资机会的丧失，就是机会成本。又比如，一家位于低税率区域的公司，到一高税率区域设立分公司或子公司时．单从减少税收负担的角度来考虑，在高税率区域设立非独立核算的分公司比设立独立核算的广公司效果好。但如果考虑二者深层次差异，如分公司无独立经营决策权，不能独立地对外签署合约等因素，将会给公司资本流动及运营带来很多不利的影响。当这种隐性成本大于单一的节税利益时，设立分公司就成了一个得不偿失的筹划方案。

企业须注意的还有风险成本即税收筹划方案因设计失误而造成的筹划目标落空和筹划过程中因选用方式不妥而要承担的法律责任所发生的有形无形的耗费。例如，筹划方案中使用的避税手段被识破而使筹划目标落空；筹划小隐含的逃税行为被认定而要承担的法律责任等。因此，在进行税收筹划时，筹划者必须充分评估其筹划收益和为获取筹划收益所形成的各种确定的和不确定的成本。只有在筹划收益大于筹划成本时，税收筹划才有可取之处，才

是适合利润最大化的目标。

然而，在税收筹划实务中．企业常常会忽视这样的机会成本，特别是小小企业，因为筹划的税收收益相对于微小的利润来说更弥足珍贵，所以他们更关注筹划成功后的税收收益，而忽略成本，从而产生筹划成果与筹划成本得不偿失的风险。

(四)政策因素

税收筹划利用国家政策节税的风险称为政策风险，包括政策选择风险和政策变化风险。政策选择风险指政策选择正确与否的不确定，这种风险产生的主要是筹划人对政策精神认识不足、理解不透、把握不准所致。即筹划人自认为采取的行为符合国家的政策精神，但实际上不符合国家的法律法规。例如某服装厂接受个体经营者代购的纽扣，们由于末按要求完成代购手续，在税收检查时被税务机关确认为接受第三方发票，不仅抵扣行为被撤消，而且还受到相应的处罚。

政策变化风险是指政策时效的不确定性。为了适应市场经济的发展，体现国家的产业政策，及时调整经济结构，一个国家的税收政策不可能是固定小变的．总是要随着经济形势的发展作出相应的变更，对现行的税收法律、法规进行及时地补充、修订或完善，不断废止旧政策，适时推出新规章。从这个意义上讲．政府的税收政策总是具有不定期成相对较短的时效性，企业不得不考虑重新改善税收筹划方案的成本代价。例如，从1998年1月币1999年12月，为了抵御1997年席卷全球的东南亚金融危机的冲击，刺激外贸出口．国家税务局先后6次对出口退税政策进行了调整．全国平均综合退税率提高了3个百分点；从1999年到2001年3年内，为了适应市场经济发展的要求和国内外各种经济贸易形势的发展，我国出口退税政策变动了11次。从中可以看出，政策的变更性。因此，政策的这种不定期性或时效性将会对企业的税收筹划(特别是中长期税收筹划)产生较大的风险。

(五)执法因素

税收筹划与逃税本质上的区别在于它是合法的，是符合齐法者意图的，但现实中这种合法性还留要税务行政执法部门的确认；在确认过程中，由于税务行政执法存在偏差或不规范，从而导致税收筹划风险。因为无论哪一种税，税法在纳税范围上都留有一定的弹性空间，只要税法未明确的行为，税务机关就有权根据自身判断认定是否为应纳税行为。其结果是：企业合法的税收筹划行为，可能由于税务行政执法偏差导致税收筹划方案成为一纸空文，或被认为是恶意避税或偷税行为而加以处罚；或将企业本属于明显违反税法的税收筹划行为暂且放任不管，使企业对税收筹划产生错觉，为以后产生更大的税收筹划风险埋下隐患。

参考文献：

1.方卫平：《税收筹划》，上海大学出版社2001年版。

2.贺志东：《纳税筹划》，机械工业出版社2005年版。

3.计金标：《税收筹划概论》，清华大学出版社2004年版。

4.毛夏鸾：《税收筹划教程》，首都经济贸易大学出版社2005年版。

5.张艳纯：《企业纳税筹划》，湖南大学出版社2004年版。

房地产税收风险点分析 篇7

一、具体分析其筹资方式的税收筹划

(一)负债性筹资

负债性筹资是指企业通过增加负债来筹集资金,具有资金成本低,不改变股东结构,成本可以冲抵税负的优点,其主要方式有银行借款筹资、发行债券筹资、关联企业拆解资金、预售房款等。

企业进行银行借款筹资,利息支出可以税前扣除,并且企业还本付息后,企业利润下降,导致所得税税负下降。

企业发行债券筹资,其利息支出不高于金融机构同类、同期利率计算的数额的部分是可以税前扣除的。其溢价和折价发行对企业税负的影响是有差异的。

案例1:甲房地产公司2014年想发行五年期的总价值为1000万的债券,每期期末支付一次利息,企业的所得税率为25%,息税前利润为100万,不考虑其他成本费用,市场利润为5%,按直线法摊销,设有三种筹资方案,其税负情况如下图所示:

(单位:万元)

通过表1,可以看出企业采用溢价发行债券时的税负是最低的,企业在发行债券是可以考虑溢价发行。

房产企业通过关联企业之间拆解资金筹资,其接受的债券性投资与其权益性投资比例未超过2:1的有关利息部分准许扣除,除此之外,关联企业拆解资金筹资涉及到两个公司的不同税负,筹划空间很大,企业可以采取这种方式减轻税负。

企业通过预售房款筹资,企业销售未完工产品取得的资金,不直接计入收入,按预计计税毛利率分月或分季计算出的毛利润征收所得额,企业可以通过对成本费用的会计处理,降低预计毛利率来降低税负。

(二)权益性筹资

权益性筹资是企业最基本的筹资方式,资金来源于所有者投入的资本,与负债行筹资相比不需要支出利息费用,但是所支付的股息,红利不可税前扣除。

企业通过内部筹集资金方式进行筹资,股东用资本公积转投股本,不属于股息、红利性质的分配,对个人取得的新增股本数,不作个人所得来征收个人所得税。

企业发行股票筹集,企业发行股票所支付的股息不能税前扣除,但是股东会分摊企业的利润导致所得税计税依据减少,从而减轻税负。

企业通过留存收益进行筹资,资金积累缓慢,且留存收益为税后利润形成,具有双重征税问题,会导致企业税负很重,不建议采用。

(三)对比分析债权筹资和权益筹资

案例2:某房地产开发某项目计划筹集1000万元资金,现有两种筹资方式:A方案:通过权益筹集1000万元资金;B方案:通过权益筹集600万元,通过负债筹集400万元,年借款利率为10%。假设企业息税前利润为100万元,企业所得税为25%,两种方案的税负情况如下表所示:

(单位:万元)

由表2.分析可知,B方案的实现的所得税后负担比A小,因为负债筹资的利息支出可税前扣除,权益筹资不行,仅从降低税负的角度来说,在企业筹划实务中,应选择B方案,增加企业负债筹资比例。

二、筹资方式的税收筹划涉及的风险

(一)政策风险

政策风险是指企业对筹资方式所进行的税收筹划方案与国家政策相违背,造成其纳税行为与国家政策不符,或者达不到预期的筹划效果。造成这种风险的原因主要有两个:一是策划筹划方案的人员对其所涉及的国家政策理解得不够透彻,没有深入了解税收政策,没有充分利用税收优惠政策,就会造成政策风险。另一个是国家政策是不断变化的,而税收筹划是一个事前筹划,这就可能会与变化的政策相冲突,从而造成政策风险。房地产是一个受国家宏观调控影响较大的一个行业,关于企业的税收政策也正在不断的发展和改进,但是房地产的开发项目制作周期很长,这就意味着我们的筹划方案有着很大的迟滞性,就可能会造成我们的筹划方案不符合政策规定或达不到预期效果。例如商业银行信贷紧缩,中小型的房地产商获得银行的资金难度加大,对于其筹划方案中资金来源中银行借款占大比例的企业来说,其筹划方案肯定没有预计的效果。

(二)经营风险

经营风险是指企业对其筹资活动的筹划方案会影响企业的正常经营活动,不能达到筹划效果。房地产企业的经营风险同样产生于两个方面:一是经营活动需要大量的资金,而且它的每个项目建设时间长会导致资金周转率低,所以通常其自有资金是无法满足它的经营需求,筹资活动是它开展经营活动的一个必要前提,如果没有筹集到充足的资金,企业正常的经营活动没办法开始;二是企业的经营活动是一个不断变化的过程,企业的税收筹划又是一个事前的方案,具有很强的计划性,如果筹划方案没有考虑在经营活动过程中会发生的一些无法预测的事情,企业很有可能没有充分的资金去应对,那么企业可能会发生经营危机。例如企业制定了将房屋预收款作为其资金来源的一部分的筹划方案,但是它开发的项目由于受到多方因素的影响,预售形势没有像预估的那么好,无法筹集到经营活动所需资金,那个项目可能就会停工,甚至变成“烂尾楼”。

(三)财务风险

财务风险是指一味地去追求低的税收负担而制定出的筹划方案会造成企业利润的流出,企业无法实现利润最大化。企业的利润来源于两个方面:一个是在企业经营活动中通过增加营业收入减少营业成本来创造利润,另一种是通过合理避税减少税收负担来增加利润。但是最低的税收负担方案未必会使营业成本降低,达到利润的最大化。比如负债的利息允许税前扣除,所以负债筹资可以实现筹划目的,降低税收负担,但是负债比重过大,就会造成严重的资本结构不合理,会导致企业资金成本增大,我们可以通过资产负债率来分析会发生的结果:企业的负债越多,资产负债率越大,这就表示企业的债务负担越重,期末还本付息数额也越来多,意味着成本也越来越高。而且资产负债率越高,表明企业的偿债能力越低,债权人就会质疑企业的偿债能力,不会对其提供借款或购买其债券,甚至这一比例如果超过100%,被视为破产的警戒线。

三、对筹资方式税收筹划的一些建议

(一)制定专业的税收筹划方案

税收筹划可以产生于企业任何一个生产经营阶段,并且筹划方案中包含了税法、财政、会计、法律等专业知识,所以税收筹划已经转变成为一项专业的服务项目,需要准确并有深度的理解税法知识,把握好相关法律政策以及熟知财政、会计等具有一定职业素养的专业人士来制定其筹划方案。目前我国的会计师事务所已经有了关于税收筹划的专业咨询服务,如果企业内部没有这种专业化的人才,可以向事务所咨询。

(二)制定合法的税收筹划方案

税收筹划和偷税漏税行为最本质的区别就是税收筹划是合法的,而偷税漏税是违法的。我国关于房地产企业的宏观调控正处于摸索阶段,许多的法律法规还尚未成熟,这就带来了很大的筹划空间,但一定要正确掌握好两者之间的界限,保证筹划方案的合法。

(三)制定合理的税收筹划方案

税负最低的筹划方案不一定是成本最低的筹划方案,在制定筹划方案时要合理考虑税负和成本这两者的综合情况;每个房地产公司的发展能力、盈利能力、营运能力、偿债能力不同,而且由于所在地域不同,其所受到的政策约束也不尽相同,企业在制定筹划方案要把这些都考虑进去,还要尽可能的联系企业的综合的财务目标、实际经营方向、规模大小等,制定出一个合理的筹划方案。

参考文献

[1]刘飞,王一惠.案例解析房地产企业的税收筹划[J].中国房地产金融,2010,05:19-22.

[2]郭蕾.论企业税收筹划的风险及控制[J].消费导刊,2010,08:93-94.

房地产税收风险点分析 篇8

【关键词】混凝土；涉税风险；综合防范

一、商品混凝土行业的经营特点

混凝土，又称混泥土，简称为“砼”：是指由胶凝材料将集料胶结成整体的工程复合材料的统称。通常讲的混凝土一词是指用水泥作胶凝材料，砂、石作集料；与水（可含外加剂和掺合料）按一定比例配合，经搅拌而得的水泥混凝土，也称普通混凝土，它广泛应用于土木工程。

1.初始投资成本大，混凝土行业产业规模大，占地多，大部分企业都拥有至少一辆混凝土泵车以及混凝土搅拌车20辆以上，集搅拌、运输、泵送于一体。总投资额一般需要上千万元，有的甚至达好几千万元，且大多采用成立有限责任公司方式经营。

2.生产经营较强的相同性。第一、生产工序流程、加工工艺基本相同；第二、产品单一，且同类产品不同企业的附加值基本一致；第三、销售环节以产定销，没有中间环节，无成品库存；第四、结算手续完备，每车混凝土都有单独一份货物交接单，随混凝土送料车一并送到工地，由需求方检查后签名验收，作为交货验收的依据；第五、销售具有区域性，由于混凝土在搅拌完成后必须在2-3小时内送至施工现场完成浇筑，不可能长时间和长距离运输，其销售的工地一般都是距离预拌混凝土生产场地50公里内。

3.部门监管严密。生产方面，混凝土生产企业的生产、运输以及原材料的选用都有严格的技术规范和标准，必须接受建设工程质量检测部门的监督和管理。价格方面，混凝土企业须每年定期向物价部门报送销售价格备案，同时由建设行政主管部门会同物价部门每季度发布最高限价（指导价）。

4.增值税链条断裂。混凝土企业大多按6%简易征收办法缴纳增值税，在购进环节，因取得进项税额不得抵扣，故企业购进货物多取得普通发票；在销售环节，其产品的销售对象一般为房地产开发商、路桥建筑商、自建房个人等，客户以缴纳营业税为主，不索要增值税专用发票，故其销售货物时不需开具专用发票。可以说此类企业处于增值税和营业税的过渡地带，基本脱离了增值税链条的制约，在巨大的利益诱惑下，会增加偷税或漏税行为的动机。

二、商品混凝土行业的涉税风险

1.隐瞒销售收入。商品混凝土行业的销售对象为房地产建筑商、开发商和自然人时，客户不受增值税链条制约，客户无需要索取增值税专用发票甚至不索取发票，在利益诱惑下，隐瞒销售收入偷税行为容易发生。主要表现为：一是实现销售收入少开发票；二是不计或者少计销售收入；三是不计少计价外费用；四是视同销售未申报纳税。

2.虚增成本虚列费用。购进原材料除水泥、添加剂能够在固定商家取得正规发票外，生产所需的粉煤灰、黄沙、石子等原材料，实际供应者基本为个人，取得的普通发票往往为税务部门代开发票，易虚开发票虚增成本，更有甚者以假发票列支成本，侵蚀企业所得税税基。

3.不及时确认收入延迟申报纳税。混凝土行业的下游为建筑业和房地产业，均具有资金投入大、建设周期长、分期收益等特点，易造成购货方不及时支付货款的现象，因而连带造成混凝土企业因资金紧张而不及时结转收入的问题。且建筑安装、房地产等营业税企业没有增值税抵扣要求，并不急于取得发票。这样均易造成了企业延迟申报少缴税款的现象。

4.货款结算方式的不规范。一是，现金收入很少入账或者不入账，这类以私人等不需要通过公户对公户转账结算货款的收入居多；二是，通过私人账户收款转移收入，这些账户主要用于收取不需要开具发票的销售收入和支付部分材料款；三是，要求客户直接将货款汇入原材料供应商账户冲抵原材料款，导致收入不入账核算；四是，通过往来科目冲销收入，直接通过预收账款、预付账款、应收账款、应付账款、其他应付款、其他应收款往来科目之间相互冲抵，不将货款计入营业收入纳税申报；

5.设置“帐外帐”偷漏税现象严重。为了使毛利率、投入与产出率等指标在行业预警值内，存在偷漏税问题的混凝土企业一般会设置内、外两套账，取得正规发票的成本及相配比的收入记入外账，应付税务机关的检查，而内账则用于全额记帐，反映企业的实际经营情况。结算方式不规范、增值税断链增加了企业此类违法的动机。

三、商品混凝土行业的的涉税风险成因分析

1.纳税遵从度较低。混凝土企业大多为私营企业，在利润最大化的目标作用下，易漠视法律，主观上通过隐瞒销售收入、虚增成本虚列费用、设置“帐外帐”等方式逃避纳税义务。加之现在近两年行业竞争加剧，企业往往对不需要开具发票的客户以税让利，提高价格竞争力，导致税款的流失。

2.增值税链条断裂。从混凝土产业链的上游来看，所需原材料粉煤灰、石子、黄沙等的销售者往往是小规模纳税人或无证经营者，企业在购买材料时可能无法取得正规发票。从产业链下游来看，使用商品混凝土的建安企业按规定征收营业税，建安企业进行结算所需发票，多为到当地地税部门申请代开。且部分账务不健全的建安企业在地方税务机关核定征收企业所得税的情况下，更无需取得采购材料等的增值税发票。这种建安企业主动索取增值税发票的低需求性，导致了混凝土行业增值税税收管理出现漏洞。

3.税收监管有待加强。由于增值税税收监管链条的断裂，导致混凝土行业监管漏洞频出，一方面粉煤灰、石子、沙石等原材料的供应商经常游离于税务机关的监管之外，企业通过代开、虚开取得的发票很难核实其业务真实性。另一方面建安企业目前未营改增，地税机关核定征收企业较多，监管机关及征收方式的不同导致监管难以形成合力。再者目前针对混凝土行业的纳税评估指标和模型尚未统一，各个地方的行业指标值仅仅能作为借鉴和参考作用，不利于混凝土行业的精细化监管。

四、完善商品混凝土行业税收监管的对策建议

1.完善商品混凝土企业税收监管体系。一是，以毛利率分析法、成本费用利润配比法、投入产出法、能耗测算法、以电控税法等方法为基础，建立多种混凝土行业税收风险分析模型，结合当期市场同类产品平均售价，测算企业真实销售收入、成本，并与企业纳税申报数据进行比对，寻找突破口。二是，以风险分析为导向，梳理出混凝土行业税收风险点，制定了有针对性的税收风险管理措施，强化税收检查力度。税源管理部门、纳税评估部门、税务稽查部门要针对混凝土企业建立健全立体式长效监管机制，并加强企业日常检查、税务审计和稽查的力度，真正达到“以查促管以查促改以查促优”。

2.建立健全信息交流反馈机制。第一，税收监管前移，与住建部门建立本地区建设项目的动态信息交流反馈机制，跟踪大工程大项目混凝土用量、供应方、价格等信息，及时掌握工作的主动性。第二，与建筑检验监督机构建立检验资料信息交流反馈机制，混凝土行业具有严格的安全质量监督检验制度，企业每次生产都要有生产任务单，每次生产必须具备配比和检验手续资料，根据此是可以确定其产量的。第三，国地税建立监管信息共享机制，及时交换混凝土行业上下游企业税收监管信息，共同防范企业钻税收政策的空子，规避税收风险。

3.可以参照对成品油零售加油站的增值税税收监管经验，对混凝土企业搅拌塔中控电脑系统加装税控装置。混凝土生产时，中控台会根据所需生产标号的混凝土配方，将添加剂、水泥、沙石、粉煤灰和水等材料输送到搅拌塔内进行搅拌后，再通过搅拌运输车运送到工地，每次生产都会产生一组数据，并且都是真实可靠的。如果在搅拌塔中控电脑系统加装税控装置，那么混凝土企业的产量就会得到实时监控，以隐瞒产量偷漏税的行为将有效得到遏制。