房价上涨本质
为了更好的研究预测房价走势，我们这里分析一下房价上涨的本质，房价上涨的原因是什么呢？我们这里不去看土地成本，建筑成本等，我们只看房价预期。一旦大家预期房价要涨了，就会买房，于是房价就涨了；一旦大家预期房价要跌了，就会卖房，于是房价就跌了。
现在假设某城市某楼盘的某一套房，售价100万。甲觉得房价要涨了，于是买了过来。过了一段时间之后。房价涨了。乙用110万把甲的房子买了过来。买过来之后，房价继续涨。甲一看原来卖给乙，卖亏了，房价还在涨，于是又用120万的价格从甲那里把房子买了过来。房子还是原来的房子，价格却从100万变成了120万（数据来源：深圳房跌网）。就是人们的这种房价上涨的预期把中国的房价推高了，这也就是房价上涨的本质。
当然，房价上涨还有其他的影响因素，那就是土地价格上升，建筑材料价格上升，还有通货膨胀。然而起决定作用的还是人们对于房价涨跌的预期，预期房价涨就涨，预期房价跌就会跌。2008年房价跌，是因为金融危机，大家对房价走势非常悲观。2011年房价跌，是因为国家的房价调控政策，大家对房价走势不确定。2014年房价在跌，是因为供给量大，价格过高，供过于求。房价这里的下跌和之前的下跌有本质上的区别，之前的下跌都是外力促使它下跌，而房价这次的调整时内在的因素。市场运行自有其规律，外力的作用一般都是短暂的，所以前面两次房价下跌时间都比较短，幅度也不是很大。而2014年开始的房价调整预计要持续数年时间。
关键词：政府,商业银行,房地产开发商,需求,供给
当前, 房价的问题牵动着百姓的心, 也引起社会各方面的关注。10年4月17日, 国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》, 对房地产市场实行了严厉的调控措施, 使得一些城市的房价和交易量有所下降。但是, 大中城市的房价仍然偏高, 许多人依然买不起房, 那么, 究竟是什么原因导致房价过快上涨呢?从经济学最基本的原理来说, 就是供需不平衡, 需求大于供给, 导致房价上涨。本文就尝试从供需两方面的参与主体的行为来分析房价上涨的原因。
1 供给方面
1.1 政府方面
1.1.1 中央政府
房地产对政策很敏感, 中央政府作为国民经济宏观调控者, 必须整体、全面地考虑房地产业发展, 既要防范金融风险, 又要通过房地产业的发展带动经济增长。因此, 在房地产价格方面, 中央政府的目标是保证房价稳步上升, 而不是短期的暴涨暴跌, 所以不希望房地产市场大幅波动。
中央政府在制定和实施政策时, 面临信息不对称和道德风险, 大量的信息需要地方政府提供, 而地方政府出于自身利益, 可能会扭曲、选择性的提供信息, 影响中央政府对市场形势的判断;同时, 中央政府实施调控政策需要通过银行和地方政府来具体实施, 容易产生道德风险, 造成政策扭曲。
1.1.2 地方政府
地方政府对房地产业的热衷主要来自于两方面的压力。第一重压力来自税收。分税制改革以后, 我国中央政府将更多的支出责任下放到省级以下的地方政府;但是地方政府却没有获得相应的收入权利, 导致地方政府收入与支出的比例失调。迫于经济发展的需要, 以及地方见的竞争, 地方政府不得不重视财政问题。第二重压力来自于中央或上级政府下达的社会、经济、政治目标。地方政府必须全力配合中央或上级政府达到这些目标, 而这种配合又是以GDP为核心的政绩考核机制得以贯彻执行。
现在, 土地可以说是地方政府名副其实的第二大财政收入。据媒体报道, 2007、2008年全国土地出让收入分别为1.2万亿和9600万亿, 约占全国财政总收入的20%, 地方财政收入50%。地方政府能够通过土地供应以及一些财政手段直接影响房市, 是高房价的受益者, 有推高房价的冲动。一些地方政府将低价从百姓手中征来的土地高价售给房地产商, 从中创造财政收入。因此, 在某种程度上可以说, 地方政府与房地产商的根本利益有着一致性, 它们有着合谋的驱动力, 它们都期望房价不断上升。房价上涨, 开发商能赚取更多的利润, 而地方政府能将有限的土地卖出更好的价钱, 获得更大的财力, 能够推高GDP的增长率, 赢得更好的政绩。
1.2 商业银行
商业银行作为金融主体, 在执行国家政策的前提下, 主要目标是为了获取优质的资产, 创造最大的盈利。国际研究表明, 住房抵押贷款的违约率一般低于万分之二, 公认为是安全性较高的信贷业务。所以商业银行增大房贷比重, 只要有地, 有盖房子的图纸, 现金流就马上过来了。房地产持有人可将房地产抵押给银行, 获得贷款后, 继续购买房地产, 然后再抵押再购买, 如此循环, 从而在短期内流入房地产行业的资金就像滚雪球一样越来越大。正是由于金融资金的支持, 房地产的后继投机资金才会大量跟进, 为房地产泡沫产生提供基础, 大力推动房价上涨。在原有的土地转让中, 多数开发商的土地出让首付款仅为20%, 不少开发商甚至通过销售回款来补缴土地价款。因此, 商业银行出于自身利益, 偏好房价上涨和房市繁荣。
2009年中央经济工作会议定调遏制房价过快上涨势头, 多部门政策纷至沓来。09年底以来, 中央出台的一系列有关房地产政策都是针对二套房、多套房的贷款政策和首付比例方面, 在一定程度上也降低了房地产金融风险, 减慢了房价上涨的速度。
1.3 房地产开发商
对开发商而言, 地产商拍回高价的地块后, 它会通过各种手段把成本转嫁给消费者。与此同时, 为了谋求长期的发展优势和土地的增殖收益, 实力雄厚的房地厂商通过包括寻租在内的各种方式大量购置土地, 而其中相当一部分土地被囤积起来, 这就加剧了本来就紧张的土地供需矛盾。网上前段时间公布的数据显示, 大部分房地产商屯有可供三四年开发的土地, 更有大的房地产商屯有十多年的土地的。就像万科——房地产的老大, 一直说房地产有泡沫, 迟早会破灭, 但自己却一直在囤地。“囤地”行为在一定程度上推动了土地价格的上涨, 土地价格的上涨又进一步抬高了房价, 又使更多的房地产商加入“圈地”行列。在这一恶性循环中, 土地价格一升再升, 房地产供给更加紧张。其直接的后果就是在一定时段抑制供给, 加剧供求不平衡。此外, 开发商还会运用房地产信息不对称性, 来推动房价走高。开发商或采取各种各样广告手法, 极力渲染企业的品牌价值, 或利用各种促销手段如房价的“低开高走”等来炒作楼盘, 或囤积房源, 采取分段推出楼盘或提前认购, 集中签约来制造抢购场面。
2 需求方面
房地产具有增值性, 是一种特殊的商品, 它的特殊性表现在它可以满足两种不同性质的需求:一个是消费需求, 一个是投资需求。也就是说房地产既可以作为消费品, 又可以作为投资品。因此购房者的目的往往是多元的, 有的是为了获取使用价值, 以满足居住需求, 有的则是为了增值价值, 而后者使房地产具有投资乃至投机的性质。
2.1 自住式需求
对于自住的购房者而言, 一部分人对于高房价会采取观望状态, 但是很多一部分人认为如果当前不买将来房价将会更加难以承受, 于是都想方设法将购买行为提前。
房价的不断上涨, 强化了购房者的消费恐慌, 加剧了超前消费、同步消费。本来要租房的, 现在提前买房;本来应该按自身财力理性购房的, 现在是一步到位, 不仅把一家老小的钱全投入到房子里, 还要将未来工资的大部分交给银行。此外, 现在很多人会担心由于房价上涨, 导致现在能买一套房子的钱, 再过几年就只能买一个房间;为了避免这种“货币贬值”, 提前加入了购房者的队伍, 形成一种“被动式房地产储蓄”。
2.2 投资需求
住房是一种耐用消费品, 具有投资属性, 其升值空间广阔, 房地产投资需求迅速凸显, 便是必然。由于投资渠道少、投资能力弱, 不少人会将闲钱打入房地产业, 以待资本增值。对于投机者而言, 他们完全不去考虑购买还贷能力, 认为未来房地产价格的上升足够赚取差价;这样需求在短时间会快速膨胀, 而供给却因为土地数量供应的刚性以及生产建设周期长等原因在短期内缺乏弹性, 由此进一步强化人们的预期, 价格就会不断地上升。此外, 许多民间企业家也表示, 资金投入实业有的年收益只有10%左右, 但是投资房地产年收益有时能翻好几番, 因此许多企业家也把原本投入实业的资金抽出汇集起来形成虚拟资金, 打入楼市, 这个资金是很庞大的资金, 促进了各地房价快速上升, 提高了房价的增长力。
总体看来, 房价高涨, 最关键的原因还是体制问题。在房价飙升的情况下, 应该首先是房地产行业管理部门站出来喊停。但是由于体制的原因, 管理部门首先考虑的是自己的本位利益, 其次才是解决问题。行业管理部门都希望自己的行业壮大, 所以, 主观上不可能有主动性和积极性。而政府相继出台的措施, 包括收紧土地供应、强化审批程序的措施, 不仅是加剧了供需矛盾, 更强化了权力寻租。从客观效果来看, 他们对房地产业不仅没有起到抑制的作用, 反而起到了逆向调控的作用。同时, 房地产行业已经成为不少城市GDP的主要支柱, 各地政府当然不希望房价下跌, 所以, 其结果必然是阳奉阴违。银行房贷比例很高, 他自然会千方百计地防止房地产商破产, 不断地给房地产添柴、输血。
《福布斯》近日指出, 世界七大泡沫之中, 来自中国房地产市场的泡沫排在第二位。但这个泡沫可以避免。中国房地产的未来走势如何?国家应该如何调控和管理?我们将拭目以待。
参考文献
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[3]牛瑞斌.房地产泡沫成因与对策[J].济南大学学报, 2002, (5) .
作为河南地产界的领军人物，全国人大代表、建业住宅集团（中国）有限公司董事长胡葆森认为，“新国五条”是过去两年国家实行的房地产宏观调控政策的延续，从积极意义上理解，是巩固两年宏观调控政策的成果，防止房价出现阶段性反弹。
胡葆森预测，今年房价不会出现普遍的大幅度上涨。虽然河南的城镇化也已进入中期，但刚需依然是主流，房价还会平稳走高。他说，虽然房价在过去几年也多次反复，但整体变化不大。今后两年，随着房地产市场商品房结构的改善，尤其是“十二五”期间3600万套保障房陆续交工，房价上涨的势头将会得到根本遏制。对于河南而言，房价至少还有20年上涨期限。当城镇化率达到70%以上，供大于求的时候，房价就停止上涨了。
快速发展的新型城镇化，被视为中国经济增长和社会发展的强大引擎。
党的十八大报告明确指出，推进新型城镇化将是今后十年乃至更长时间中国经济继续保持较高增长的重要引擎与基本国策。河南省委也在2011年就确立了以新型城镇化为引领的三化协调发展的强省大计。建业1999年制定并于2002年启动的省域化企业战略，与中国的“国策”和河南的“省计”在今天的时点上不谋而合。在面对“城镇化红利”这一重大发展机遇时，建业收获并取得了“未雨绸缪”和“先入为主”的先发优势，也必将成为这一机遇最大的受益者。
胡葆森认为，新型城镇化是个大蛋糕，但不能片面地将其理解为房地产化。其实新型城镇化由多方面组成，房地产只是新型城镇化的载体之一。“不能把新型城镇化简单地理解为拆旧房、建新房，它是由多种内容共同组成、最终实现和谐发展的城镇化，不是单一的房地产行业的问题。”
具有13亿人口的中国仅靠大型或特大型城市不足以最终解决10亿农民的进城问题，中国的城市化必须走“省、市、县、镇”四级市场以不同速度和节奏协调发展的道路。河南作为中国经济与社会发展的缩影，一亿多人口、120个县级以上规模的城市、500个以上的乡镇，同样为企业持续发展与成长提供了巨大的市场空间。
2013年是建业省域化战略征途中新的起点。在建业集团2013年管理年会上，胡葆森提出了省域化战略纵深阶段的目标和希冀。
建业战略向县级市场纵深推进，不仅检验战略方针是否顺应了大势，战略价值能否被市场认同，实现百城建业梦想的信心是否坚定，同时还要印证战略的最终目标与团队共同价值取向是否一致。胡葆森希望，在这个阶段，全体建业人能分享战略推进的成果，为客户创造一种新型的生活方式，成为河南最受尊重的群体。
杨玉建
（文传学院2011级汉文（师范）2班201101024062）来源：新京报(北京)编辑：吴焕新
新京报讯2012年12月10日 09:57，国家统计局原局长邱晓华在“国盛证券2013投资策略报告会”上表示：房地产行业的黄金期仍没有结束，未来房价不会暴跌。
邱晓华认为，政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存，明年房价将平稳上升，不会暴涨也不会暴跌。
邱晓华认为，随着住房政策的完善，居民保有住房的成本将会上升，这有利于抑制投机性住房需求；而另一方面，政府加强保障性住房建设，对于稳定供给会起到积极的作用；最后，前期高投资带来的存量还需要时间消化。
他认为综上所述，房价暴涨的可能性很小。
此外，邱晓华认为中国的工业化和城市化没有结束，对住房的需求就始终存在，中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态，这对房地产行业有较大的支撑。
邱晓华表示，只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。
近年来，房价上涨问题一直都是中国人茶余饭后的热门话题。安其居，才能乐其业。住房是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，房价的高低更是与老百姓的生活质量休戚相关。“住有所居”是建设社会主义和谐社会的重要目标，是让人民群众共享改革发展成果的重要体现。然而，房价的持续升温，却让不同老百姓频频发出买不起房的感叹。两会召开期间，中央和地方推出的一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。那么，房价上涨究竟是由什么原因引起的呢？下面，我就以“马克思主义哲学原理”分析一下中国房价上涨的原由。
一：物质决定意识，意识对物质有能动的反作用。
1、房价上涨很大程度上与买方需求有关，“供大于求，价格上涨”是一般经济规律，这是物质。因为消费者需求量大，住房的供应跟不上消费者的需求，抬高住房价格在能卖掉住房的基础上，还能获取更大的利益。这必然会引起房价的上涨，正体现了意识是物质的产物这一原理。
2、当供不应求的时候，销售者把住房抬高价格出售，这是意识。销售者因为供需关系抬高住房价格这一意识，正影响了“供不应求，价格上涨；供过于求，价格下跌。”这一经济规律的发展变化。
二、联系具有普遍性，任何事物都不能孤立存在，都同其他事物处于一定的联系之中，整个世界就是一个相互联系的有机统一整体。
这要求我们要用联系的观点来看问题。
1、由于通货膨胀，物价上涨，物价上涨带动住房原材料的价格上涨，原材料价格上涨势必会增加住房成本，成本上升，住房价格自然上涨。
2、房价过高还与城镇化快速发展有关。近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。加之中国的工业化飞速发展。中国的城市化和工业化没有结束，对住房的需求始终存在。中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态。这正是马克思主义哲学关于因果联系原理的重要体现。
三、内因是事物发展的根本动力，外因是事物发展的条件，任何事物的发展都是内外因共同起作用的结果。市场经济的一般规律是内因，人为炒房，国家政策的推动，人多地少的矛盾，成本上升等一系列的原因都是外因。此外，外因必须通过内因起作用。纵使外因众多，也不能离开市场经济的一般规律这一内因而单独起作用。
四、矛盾存在于一切事物当中，存在于一切事物发展过程的始终。矛盾无处不在，无时不有，矛盾具有普遍性。要求我们用矛盾的观点看问题。人多地少的矛盾；开发商利益与民众渴求房价下降的矛盾；地方政府税收需求、官本位需求与市场经济规律的矛盾；地方政府利益与民众利益的矛盾；另外，这必然会造成民众与政府的对立的矛盾。以上诸多矛盾与房价上涨也存在一定的联系。
五、量变与质变相互转化。量变是质变的必要准备，没有量的积累，质变就不会发生；质变是量变的必然结果，量变达到一定的程度
必然会引起质变。房价上涨不只是一时之因，1、自改革开放以来，中国长期推动城市化和工业化进程，加剧了城市用地人多地少的矛盾，房价自然上涨。
2、近年来物价一直都呈现出升势，一次又一次的在原来的基础上上涨，不知不觉的房价就向上涨了一大截，让老百姓承受不了。
3、中国长期以来的经济过热，消费结构不合理也是逐步导致房价上涨的原因。这些长期以来存在的量变达到一定程度就转化成房价上涨这一质变。
六、现象是本质的外在表现形式，本质必须通过现象表现出来，我们必须透过现象抓住事物的本质和规律。房价上涨这一现象，究其本质是通货膨胀，政府政策的失灵和社会主义社会的不和谐。
这几年来，中国的房地产市场风起云涌，商品房价格跌宕起伏，为社会各界所关注，稳定房价也成为宏观调控的主要目标。
大家都知道，住宅市场是房地产市场中的最大市场，经过十余年的发展，我国住宅市场供应与需求总量都出现了明显增长，产品类型也不断推陈出新，但值得关注的是，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者的实际需求出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了危险的信号。
近年来，我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。各界人士纷纷对我国房地产是否已出现泡沫展开讨论，并对目前房地产过热提出各种质疑，这些均已引起中央的高度重视。国务院已出台多种措施来抑制房地产价格飞涨，甚至作为政治任务下达地方政府。即便如此，调控的效果仍不显著，有些城市房价反而涨得更快，其原因应该说是多方面的，其中既有经济方面的，又有心理预期和消费文化等非经济因素。
经济原因：
首先，当前房价上涨与地价上涨密切相关。随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招拍挂”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显的缺陷，即容易过高地抬高地价。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。
其次，新建住宅建造成本增加。这里所说的成本上升，既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加，还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。可以直接感受到的是，2000年以来建成的住宅与上世纪80年代、90年代相比，无论是房屋的户型，还是小区配套及环境的营造，都有巨大的改变与提升。如果说以前的住宅是低水平的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是“小康型”住宅。
第三，房地产供给结构不合理。目前，在我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系状况，造成了价格虚高的高档商品房供过于求；同时，中低价位普通商品房、经济适用房供不应求，导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地违背需求结构，在一些档次住房供应量不足的情况下，就会产生结构性泡沫现象。
第四，多种住房需求旺盛。一方面，房地产市场存在巨大的真实住房需求，其依据是：随着经济的发展，我国城市化水平将大大提高，在此期间将有大量人员从农村转移到城市，这些人需要解决居住问题；还有城市房屋拆迁建新的过程中存在大量的被动需求，另外我国每年新婚家庭有相当一部分有购房需求；而且普通高校毕业生人数逐年增加，这些人中相当一部分在未来几年内都将产生购房需求。
另一方面，当前房地产市场中还存在大量投资需求。一般来说，过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的，高价格就带来这些行业巨额的高利润，巨额高利润就刺激了投资需求，投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前还不完善，这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。
在一定的条件下，特别是在局部地区，这种投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。部分开发企业利用政策和市场信息的不对称，恶意
炒作，加上个别媒体不加甄选，大加渲染，使部分消费者盲目跟风，造成局部地区、个别房地产项目价格短期内出现非正常上涨。
心理预期：
以上主要是从成本和供给关系两个方面来分析房价。但实际上，房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或供求关系来认识房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。
消费文化：
在中国，拥有房产是历代秉承下来的传统，中国人将拥有住房看成是人生的极大追求，认为家财万贯终会耗尽，只有房子是可以父传子，子传孙，代代相传的资产，没有房子就意味着没有“家”，就成为流离失所的人，就像是没有根的树。家在中华民族的心中是稳定、温暖、和谐、团圆的象征，是组成家庭的首要必备之物，它不单纯是一个遮风挡雨的住处、一个休息的地方，更多的是被赋予了精神层面上的意义，就像我们常把家形容成是心灵的港湾，是养老归终、落叶归根的去处，“家”在中国人的眼里是任何物品都无法替代的，也正如此，中华子孙对个人住房的追求从未停歇过。
然而怎样应对房价的上涨呢？
本案例取材于《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），内容是国务院针对近日部分城市房价恶性趋势反弹的现状，要求各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善房地产市场的相关政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查；各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作，以维护和推进我国房地产市场平稳、健康发展。
以下是运用公共政策学对于这项通知的案例分析：
一、政策本质和特征
此案例中，国务院针对“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”状况，发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这一政策的本质体现了我国政府采取宏观调控手段，对社会利益进行分配和调整，以加强房价的监管和控制，推动我国房地产市场持续、健康、稳定的发展。而此项通知经由国务院进行发布，具有强烈的政治性、权威性和强制性，它一经发布，便体现着国家意志，是政府对我国目前房地产市场恶性发展现状态而执行的强制经济政策干预手段。
二、政策系统的构成及环境
政策系统的构成：在我国，国务院是最高国家权力机关的执行机关、最高国家行政机关，它获得宪法和法律授权，享有公共权威，能够对我国社会价值进行权威性分配。因此，它作为这项“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”的发布者，是此项政策的直接主体，在政策系统上属于政策制定系统，居于政策系统的核心地位，组织和领导着整个决策过程，并对最终这项通知进行发布执行。与之对应的是作为政策客体的“各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构”，这些政府机关和职能部门是国务院发布此项通知时所指向的对象，它们分别具有各自的功能，具有不同的社会分工，它们之间在市场监管和住房问题上必然会产生各种不
同性质、不同层次的利益需求。这些政策客体在政策系统中属于政策执行系统，在国务院发布此项通知后，将观念形态的政策内容转化为现实形态的政策效果，按照各自的分工，根据通知要求自主开展工作，以确保政策目标的实现。
政策系统的一般环境：从这一案例的内容明显可知，国务院所发布的此项通知受到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的经济因素影响后，以调整和加强我国房地产市场经济环境为基本出发点而执行的政策，它是我国在市场经济环境下政府对房地产市场政策的调整和导向。
三、政策问题的提出
随着国际金融危机的爆发与扩散，中国房地产市场政策突然间发生了重大逆转，使房地产市场出现了难得一见的快速发展机会。由此，我国房地产市场原先已经展开的理性调整出现了诸多问题，并导致我国房地产市场面临本已存在的泡沫继续吹大的巨大风险。这一现状和问题事实的客观存在的问题，其未来趋势和危害性极有可能直接影响社会发展，而这些问题目前已为我国政府统治者和社会大多数人所察觉，很多相关问题已经进入了政策议程，成为公共政策问题。
国务院作为我国最高的行政机关，是我国公共政策问题的提出主体之一。它针对前期“《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化，但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”状况发布通知，提出“
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；
二、坚决抑制不合理住房需求；
三、增加住房有效供给；
四、加快保障性安居工程建设；
五、加强市场监管”五项具体政策问题的调整和解决措施，引导居民住房理性消费，推动房地产市场平稳健康发展。
四、市场、政府能力与公共政策
国务院针对我国房地产市场目前存在的“市场失败”和“市场缺陷”对各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，希望相关部门、机关认真贯彻公务目标，将目标转化为现实的能力，以便有效、实际地实施公共政策和解决房地产市场问题。例如，案例所给的通知中第一项第二条：建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
这条细则要求住房城乡建设部、监察部等部门要充分发挥政府能力、履行政府职能，加强监管、约谈、巡查和问责制度，切实落实方针要求，不能离开政府职能和房价市场的发展稳定而空泛执行，否则要追究责任，这也正体现了政府通过公共政策目标解决市场缺陷，减少市场主体与政府之间的矛盾，以提升政府能力，促进经济社会的发展。
五、小结
关键词：房地产,房价,上涨,抑制对策
一、前言
房价上涨是一个国家城市化进程中的必经阶段, 一边是城市化进程的加速, 大量人口拥向城市, 一边是有限的土地, 导致了住宅的有限供给和刚性需求之间的矛盾。自从2001年起, 尤其是2003年以来, 三明市区的房价上涨幅度过快。据市有关统计资料, 2006年市区商品房均价2927元/平方米, 比2005年同期上涨了22%。特别是列东地段的房价, 2001年大约在1300元/平方米左右, 而后经过房地产商的诸多演绎和一个个楼盘的轮番上涨, 目前已到达3800-4300元/平方米的高位, 从房地产商处传出的信息看, 在建的许多楼盘将开出4500元/平方米以上的高价, 面对持续上涨的房价, 绝大多数百姓感到无法接受, 多数人为了一套房, 沦为终身房奴, 房价已成为城市居民最关心的热点问题。
二、三明房地产市场发展状况以及房价过快上涨的不利影响
(一) 2006年三明房地产发展概述
1、房地产开发投资增势强劲。
2006年, 完成房地产投资总额为26.38亿元, 比上年增长80.8%。全年房地产投资约占社会固定资产投资总额的10.9%, 占三明地区生产总值的5.8%。全年商品房施工面积为3 0 5.9 5万平方米, 比上年增长了33%, 其中新开工面积为141.02万平方米;竣工面积85.81万平方米, 比上年增长82.6%。
2、商品房供求基本合理, 期房交易活跃。
2006年, 商品房销售面积近100万平方米, 同比增长21.5%;销售收入达22.55亿元, 同比增长63.3%;空置面积为9.62万平方米, 同比下降了24.7%。商品房价格涨幅较大, 全市商品房均价为2272元/平方米, 比去年同期增长了25.4%, 较2004年增长了79.5%;市区商品房均价为2927元/平方米, 同比增长了17.3%, 较2004年的2264元/平方米增长了29.3%, 其中市区住宅商品房均价为2800元/平方米, 同比增长为37.4%。
3、市区商品房住宅期房供应结构较合理。
130平方米以下的住宅是需求的主流, 在推项目的主力户型为三房 (100-1 3 0平方米) 。本地居民仍是购房的主体, 包括:区域产品消费群即以中高端客户为主, 包括政府部门工作人员、银行职员、企事业员工、企业中高层领导、私营业主、进城置业者及一些外地投资人员等。大部分客群买房都是为了改善居住条件 (很大一部分为父买子住) , 年龄在30-55岁为主, 年收入在3万元以上, 对价格较敏感, 看重地理位置和配套设施。由于大部分客群的家庭人数在3-6人, 对三房的需求度较大。
(二) 房价过快上涨的不利影响
房价的适度上涨对经济的发展有良好的推动作用, 但是房价的持续过快上涨, 对市区经济发展将会产生许多不良后果。
1、阻碍普通市民改善居住水平的要求, 导致居民生活水平质量下降。
房价的持续过度上涨, 最大的受害者是普通市民, 尤其是居住在列东的普通市民, 由于种种原因, 他们无力在前几年购买商品房, 本来打算通过勤俭节约积累一笔首付款, 再通过银行按揭贷款买上一套商品房以改善住宅条件, 不料他们积钱的速度远远赶不上房价上涨的速度。在惊人的房价面前, 他们只得“望房兴叹”。他们并不都是“弱势群体”, 不少人是教师和公务员之类的工薪阶层。有人说, 你买不起列东的房子, 可以买城关、列西、或北门的房子, 然而, 在目前情况下, 这将给家人的工作、生活、子女上学带来一系列问题, 何况现在那里的房价也不低。
2、高房价大大抬高了城市商务成本, 会降低一个城市的竞争力。
经济繁荣吸引了投资, 提高了城市土地的价格, 引起房价上涨, 这是正面现象。但是, 当企业进入城市安营扎寨后, 其未来的发展就要仰仗高质量、年轻的劳动力。无论是高科技企业还是劳动密集型企业, 都依赖那些年轻的劳动力 (包括刚走出校门的大学生) 。由于这些刚刚走进社会的年轻劳动力, 经济能力有限, 无法支付高房租, 房价过高, 就会把他们挤走。这些人一走, 已经在城市投资的企业就招不到合适的人才, 或者为招到人才只能抬高价格, 这将可能导致这些企业丧失竞争力。而一个城市的综合竞争力又取决于该城市的经济实力、基础设施、科技水平、市民素质, 同时也与商务成本、居住费用密切相关。房地产过热, 房价的持续过度上涨, 将会进一步提高城市商务成本, 就会降低城市的竞争力。
3、房价过高降低了社会, 尤其是购房者的消费水平, 从而影响消费品市场的发展。
人们通常认为, 房地产行业发展会带动一大批上下游产业。例如, 新房的购置会带动装潢业、建材业、家电、家具业等等。但房价过快上涨, 反过来又抑制了更多产业的发展。这是因为, 现在三明市区绝大部分人买房都是依赖银行信贷 (或公积金贷款) 。房价涨得越高, 贷款额和还贷量就越大, 而购房者的可支配收入是不可能在短期内大幅度上升的。怎么办?只有靠节衣缩食。不仅购房者, 而且潜在的购房者为了日后购房也只能节衣缩食。建设部的小康住房标准是:“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”, 城镇每套住宅平均面积达到120平方米。相应的, 厨房面积不低于6平方米、卫生间不低于4平方米、主卧室面积不低于12平方米——这才算小康之家的房子。假定一对年轻夫妻月可支配收入3000元, 在三明市区属较高收入, 买了列东的建筑面积80平方米左右的一套商品房 (尚达不到建设部的小康住房标准) , 总购房款32万, 首付10万元, 加上装修款5万元, 对这对年轻夫妻而言, 如果在家人的帮助下, 能解决首付10万元, 加上装修款5万元已经很不容易, 余款22万元还得靠银行信贷, 都以利率较低的20年公积金贷款计, 按目前的利率每月应还贷1381.1 6元, 约去掉月收入的一半, 日常消费水平大幅下降。
4、高房价可能带来“泡沫”风险。
房地产业的发展离不开银行, 从土地储备、房产开发、建筑商流动资金直到购房消费, 每一步都离不开银行贷款。经济学告诉我们, 金融的基础是实业, 实业的基础是消费者的购买力, 而房价的过快上涨恰恰就削弱了消费者的购买力和还债能力, 高涨的房价, 造成三明市区大量的“负翁”, 大量的“负翁”, 孕育着金融风险。
三、推动三明市区房价上涨的因素分析
导致近几年三明市区房价持续上涨的因素是多方面的, 既有经济快速发展、城市化进程加快的合理因素, 也有资本投机炒作的影响, 既有居民住房消费观念的影响, 也有监管不力和制度缺失的制约。笔者以为, 主要有以下几个方面的原因:
1、市区经济快速增长, 居民收入增加, 带来居民对住房需求旺盛, 导致供求不平衡。2001年三明市区城镇居民人均可支配收入突破8000元大关, 达到8291元, 按照汇率折合1000美元, 根据历史经验, 经济处在这一发展时期的国家和地区房地产需求都曾处于一个相对旺盛的时期。市区居民收入上了1000美元的台阶后, 居民消费需求和消费结构出现明显变化, 特别是住房的需求升级。由于三明是一个新兴城市, 大部分居民都有房改房作为住房升级基础, 房改房允许上市交易后, 都有购房的第一桶金, 支撑居民普遍想小房换大房, 对住房的需求不断加码, 住房需求从两房一厅结构到三房两厅、四房两厅, 面积从60-70平方米到120、160、甚至200多平方米, 部分人对住房的需求已发展到脱离自己的需求和实际支付能力, 盲目跟风的程度, 使房地产需求处于一个“虚火上升”的旺盛时期, 推动房价持续上涨。宽松的房地产信贷又放大了市场对住房的需求, 支撑了房价的攀升。住房公积金制度的实施使很多人通过按揭提前实现购房, 据有关部门统计, 2004年全市有17.6万人缴交住房公积金, 当年新增住房公积金贷款4829户和31950万元, 累计住房公积金贷款2 5 9 4 5户和105066万元, 住房公积金制度提高了居民买房支付能力, 刺激了居民对住房旺盛需求。同时, 商业银行的住房信贷也很宽松, 使许多收入水平尚不足以购房的居民和投资者有了购房的条件, 放大了市场需求, 支撑了房价的攀升。
2、城市拆迁和投机炒作导致房屋需求过度旺盛。过度的市场需求是房价上涨的重要推动力量。住房需求可分为自住性需求、强制性需求 (政策性需求) 和投机性需求。其中, 大量的自住性需求是住宅房地产市场健康发展的重要保证。由于自住需求增加, 带来的房价上涨具有合理性。而被动性需求和投机性需求的大量存在导致房地产需求过度, 是推动房地产价格不健康上涨的重要因素。被动性需求是指由于旧城区改造和拆迁力度的加大, 在拆迁货币化的推动下, 居民“不得不”有买房或租房的需求。投机和投资性住房需求主要是为了出售或出租而形成的需求, 它会增加需求总量, 进一步造成供不应求的情况。从2001年7月以来, 股市从2245点开始高台跳水, 连年大幅下跌, 投资股市基本没有回报, 加上目前银行存款实际上是负利率。在房地产市场上频频上涨的情况下, 很多市民在有了部分积蓄后, 首先考虑的是投资买房, 大量资金通过各种渠道投资房地产, 通过以租养房或者通过买进期房赚取“差价”。2006年以来, 我国股市持续上演着“牛市”的神话, 在股市热潮的影响下, 虽然国民用于房地产消费和投资的很大一部分资金被吸入了股市, 但是依据股市的周期发展规律, 任何一个牛市黄金期都不可持续太长时间。股市的火爆将造成一部分在股市中获益的股民, 他们将会把其资金投入到房地产业中, 使流入股市的资金分流到房地产中, 从而提升房地产消费者的购买力, 促进房地产业的发展, 导致房价上涨。
3、成本是推动房价上涨的内在因素。房地产开发的主要成本包括土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等, 土地价格和建材价格的上涨, 使房地产开发成本不断提高, 对房价上涨形成了推动力。
首先, 市区土地资源紧缺, 土地交易价格不断上涨, 高地价带来高房价。近几年三明市区进行了相当规模的城市建设、道路建设、旧城改造, 大量的土地资源被占用, 市区可供的新土地较少, 土地供需矛盾紧张, 土地交易价格不断上涨。另外, 土地价格的不断攀升, 也受到了地方政府的利益驱动, 房价、地价的上涨, 有助于地方政府获取更多的收入, 房地产膨胀得越大, 地方政府的收益就越大, 在这一过程中, 地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考虑, 地方政府缺乏抑制房价上涨的动力。在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后, 土地价格更是大幅上涨。土地交易价格上涨增加了房地产开发成本, 推动了房屋销售价格的上涨。
其次, 建材价格上涨较快。据有关部门的调查, 在房屋的平均售价中, 建筑安装工程成本占28.8%, 而在建筑安装工程成本中, 建材成本是主要的。据调查, 2001年3月, 建筑用水泥、线材、螺纹钢价格是每吨分别为183元、1818.46元、1884.85元, 2004年12月分别为341.88元, 3081.2元和2989.32元, 生产成本增大, 必然导致房价提高。
4、市场住房供给结构不合理也是房价上升的主要因素。在市场繁荣、供销两旺的形势下, 房地产开发企业在利益比较优势的驱动下, 过分集中于中高档商品房的建造, 中低价商品住房供应量明显不足。目前, 三明市区城镇住房总建筑面积为680万平方米。市区城镇现状人口22万人, 人均住房建筑面积30.9平方米。“十五”期间, 商品住房竣工面积为102万平方米, 经济适用住房 (含集资建房) 竣工面积为26.26万平方米, 经济适用房建设数量少, 不足以平抑房价。经济适用房比重偏低不仅弱化了对商品房价格的抑制作用, 而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。更让人担忧的是, 由于供给不足, 经济适用房成为稀缺资源, 相当一部分本应以中低收入群体为需求对象的经济适用房反而成为富裕阶层的投资工具, 严重偏离了国家住房改革政策以“建设经济适用住房为主”的初衷 (4) 。
四、抑制三明市区房价过快上涨的对策
导致房价上涨原因不是某个、单方面因素作用的结果, 而是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合, 共同推动了房价上涨。目前, 国家正在采取的一系列土地、金融、行政、税收、法律等宏观措施, 例如, 《物权法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的颁布实施, 调整银行利率, “90平方米以下住宅占商品房总量的70%”等等。房地产宏观政策不断调整, 就短期内言, 开发商资金压力增大、市场风险增加、利润空间压缩, 将使房地产开发处于一种相对困难的境地, 但从长远来看, 政策的调控将使房地产行业得到一个更加健康稳定的发展环境。要切实解决三明市区房价过快上涨问题, 笔者以为, 在用好国家政策的同时, 还应结合三明的实际情况, 制定相应的政策措施抑制房价过快上涨。
1、调整改善住房供应结构, 增加普通商品房的供应量, 加大经济适用房的建设力度。今后房地产开发方向应重点转向普通商品房开发建设, 政府应从政策上对普通商品住房的开发进行倾斜, 从土地、税收、金融等方面给予政策优惠。同时严格按照国家要求, 制定经济适用房建设规划, 保证经济适用房的土地供应, 建议每年竣工交付的经济适用住房要占当年住宅竣工总量的10%以上。
2、加大土地供给量。土地管理部门要积极盘活土地资产, 通过规范土地市场, 完善土地收储, 有计划有步骤地供应土地, 尽量加大普通商品房的土地供给, 减少或停止高档商品房的土地供给, 以满足我市房地产市场发展的需要, 避免因土地供应过少而导致地价飞涨的情形。严格依照城市总体规划和建设规划, 制止和纠正城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建行为, 严格制定拆迁计划, 合理控制拆迁规模, 明确拆迁补偿标准。同时要完善城市基础设施建设, 解决市区建设用地不足的问题。要按照市政府制定的三明市“南拓北扩西进”的发展战略和“控制中心, 拓展两翼, 开发西江滨沿线”的发展思路, 市区应引导资金投入北面碧口小区、瑞云新区、贵溪洋新区开发建设;南面结合三泉高速公路的建设, 加快对台江“一河两岸”进行开发建设。按照做大中心城市, 开展市县一体化区域整合的要求, 房地产开发建设向沙县方向东移, 增加土地供给量。
3、地方政府切实贯彻落实国家相关的房地产调控政策。2005年以来, 国家相继出台许多调控房地产市场的措施, 这些措施的出台, 目的是要遏制投机性炒房, 控制投资性购房, 鼓励普通商品住房和经济适用住房建设, 合理引导住房消费, 促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。从目前来看, 新政策的推出, 已经使一些一线二线城市等地炒客退市, 均价下降, 房产泡沫挤出, 政策效应已经显现出来了。而作为信息相对滞后、迟缓的三级城市, 我市在炒房现象相对较少的前提下市区房价变动较小, 地方政府应做好各项调控措施的贯彻落实工作, 综合运用土地、税收、金融等措施, 使我市房价处于一个比较真实、合理的水平。
4.加强房地产市场运行监测和市场信息引导。要加快房地产市场信息系统建设, 加强市场监测, 定期分析房地产市场特别是住房价格情况, 全面把握房地产市场的运行态势。各新闻单位要坚持正确的舆论导向, 既要避免误导消费者心理预期, 也要避免挫伤市场信心。各有关部门要适时向社会公布土地供应及价格、住房供求及价格等相关信息, 增加房地产市场的透明度, 正确引导理性投资和消费。
不可否认，招商引资本身并没有问题。引入的项目既能够提升当地的GDP并进而增加政绩，亦能够解决一部分就业问题，实现社会和谐。但如果投机倒把的资本家都通过上述模式来获得廉价的土地，换个法子变成地产商的话，那么，中国经济转型的结果就非常让人后怕了。
回过头来看，尽管过去几年中国房地产调控政策雷声很大，但房市的赚钱效应却吸引了无数资本的角逐，加上推波助澜的宽松货币政策和中国特有的土地政策，让房地产市场成为了中国最为赚钱的行业。数据表明，当前A股市场房地产商的毛利率仍在上升，从05年的23%上升到了2012年一季度的43%，已超过07年的历史最高水平。而房地产公司的负债率亦在不断的提升，从2005年的60%的负债率上升到目前的70%以上。杠杆率的提升表明房地产仍然是暴利行业，贪婪的本性无法抑制住赚钱的冲动。
因此，要降低经济对房地产的依赖度，必须降低房地产的利润率，同时也要杜绝各地政府给某些项目派发免费的土地入场券的做法。如果本身不能盈利的项目，因为土地成本的优惠政策而受到吸引，最终会演变成产能过剩的结果。目前像水泥、钢铁行业之所以会出现产能过剩的局面，不能不说与各地抢先发展所谓的大项目有莫大关系。
联想到最近CPI重回2时代，本应该值得欣喜，但老百姓的感受却是大相径庭，不仅日常消费品价格没有出现回落，甚至房价还在反弹。因此，很多人并不认同目前物价有所回落的观点，更不可能认同目前出现通缩的可能性。
不可否认，老百姓的切身体会是有一定合理性的。CPI回落至2%并不意味着物价在下跌，只能说明物价上涨的幅度在缩小，但并不说明物价出现回落，只是涨幅在回落。换句话说，如果CPI出现负数，才能真正说明物价在回落，但目前来看，可能性比较小。因此，有人笑称，中国的CPI涨上去很难，但降下来却很快。
哈耶克曾经说过，通货膨胀是政府及其工作人员造成的，除此之外没有谁能够对此负责。现在中国通货膨胀的压力如此之大，其实是与过去三年大幅投放货币有关系的。因此，我们现在非常担心的是，CPI的超预期下降可能为未来央行的连续降息找好了台阶。而央行降息的直接效果将是房地产市场的复苏，这对地方政府和房地产商而言将是重大利好，至少可以缓解目前经济增速下滑带来的各种压力。当然，对普通老百姓而言，房子的消费支出要远远大于日常消费的开支，因此，CPI的短期下降亦不意味着老百姓的福祉增加，更不能补偿过去五年房价的大幅上升、货币的大幅贬值以及购买力大幅下降所带来的伤害。另外，随着人工成本上升及要素价格改革的加快，物价上涨的内生和外生动力都较为充足，除非货币出现人间蒸发，否则很难出现通货紧缩的局面。
在当前地价高企、“地王”频出、调控房价不降反涨的情况下，国土部就“招拍挂”的修改完善，开始正式问计于市场。虽然该座谈会并未形成具体制度，但在高房价和高地价受到高层高度关注的情况下，土地招拍挂的局部调整，可说已经是“铁板钉钉”的事情了。有业内人士认为，北京目前暂停土地交易，可有助于近期过热的土地市场降温。这样的市场预期，应该是广大购房者所盼望的，同时也是有关部门乐于见到的，只是这样的预期能变为现实吗?
我曾经写文章指出，现行土地“招拍挂”的症结在于两方面：一是通过“招拍挂”环节的“一一映射”，供地集合指向了“高档商品房用地”；二是“招拍挂”机制容易“放大”市场乐观或悲观的情绪。要解决“招拍挂”这一“无形之手”失灵，可对症下药采用以下两种方法：一是将民生用地与商品房用地在源头加以“区隔”；二是在“招拍挂”时明确出让土地中保障性用房的比例和价格。第一种方法能解决供地结构问题，而第二种方法既能解决结构问题又能解决房地产市场信心循环激荡的“放大”问题。
然而在今天看来，如果美国迟迟不能退出量化宽松货币政策，即使土地招拍挂局部调整，那么，在现行世界货币体系的安排下，房价地价仍然会继续上涨。根据货币主义理论，价格上涨的直接原因是钞票印多了。这些年来，我国房价之所以屡调屡涨，原因就在于失去黄金制约的美元泛滥全球，在巨额外汇占款对人民币供应量的冲击下，我国房地产市场最终成了货币泡沫的宣泄口。
虽然，我国房屋施工面积、新开工面积和竣工面积增长幅度不低，但是，仍然远远落后于贷款增长幅度，特别是购房贷款的增长速度。央行最新统计数据显示，2009年人民币各项贷款增长9.59万亿元，创下历史新高；而受楼市繁荣的影响，居民户中长期贷款共增加1.7万亿元，增量是2008年的4.7倍。过多的货币追逐相对太少的商品，房价岂有不涨之理?这就是2009年我国房地产市场之所以会走出一轮让许多专家学者、业内人士大跌眼镜的大牛市的根本原因。
那么，今年我国有没有可能拧紧货币的“水龙头”呢?从目前全球经济发展的态势看，在可以预期的未来几乎没有可能。
首先，美国近期无法退出量化宽松货币政策，因为美国当前面临的不是通胀威胁，恰恰相反，通缩或将成为美国最大威胁。目前，美国核心PPI和核心CPI，这两个核心指标一致表明，美国的通胀威胁正在减轻，通缩威胁却在加大。在美国核心通胀继续走低，同时失业率维持高位的背景下，美联储近期很难实施紧缩货币政策。
其次，由于我国贸易顺差近期不可持续逆转，人民币面临的升值压力将会越来越大，海外热钱乘机进入，通过外汇占款渠道投放的人民币将会继续泛滥，今后一段时期中国资产泡沫的膨胀，很可能会出乎我们许多人的意料。
