地产公司成本控制解析

地产公司成本控制解析（精选8篇）

地产公司成本控制解析 篇1

改革开放以来，我国经济高速发展，城市化进程加快，房地产呈井喷式发展。目前，房地产业已成为我国经济的支柱产业，在国民经济发展中举足轻重。由于房地产的特殊地位，致使房地产受到国家和民众的高度关注。然而，在当前国家政策大幅度调整和房价过高，结构不合理的形势下，房地产业面临着严峻的挑战。为了维护社会稳定，保证房地产市场的健康发展，房地产企业必须进行改革，加强房地产成本管理，采用节点式管理方法，合理配置资源，提高企业经济效益。本文主要探讨的是房地产节点式管理法及其相关问题，为房地产业良性发展提供一些可参考意见。

近几年，随着改革开放的不断深入，我国经济快速发展，城市化进程加快，推动房地产行业篷勃发展。虽然近几年我国的房地产业发展较快，也取得了明显的成效。但房地产业发展过程中也存在着一些问题，如房价过高、结构不合理等，这些问题的存在，严重影响房地产企业的健康发展。同时，受国家政策和市场环境因素的制约，房地产业的发展也面临着严重的挑战。国家相继出台政策，征收房产税，调控房价，缓和社会矛盾，稳定房地产市场。在房地产发展过程中，成本管理是影响房地产企业发展的重要因素。为此，加强房地产成本管理，采用节点式管理，提高企业经济效益，成为房地产发展的首选。

一、房地产成本管理节点式管理法的含义

节点式管理法是一种精细化成本管理方法，是指在房地产成本管理过程中利用科学的技术手段和有效措施加强对目标成本的控制和管理，在控制成本的过程中，细化管理要素，系统掌握成本管理的全部细节，做到对房地产项目建设过程中每一阶段，每一步骤的监控和成本控制。在可控制的范围内，及时发现问题，解决问题，争取用有限的资源，取得最大的经济效益。

二、节点式管理法在房地产成本管理中的实施步骤

1.成本分析。成本分析是指运用节点式管理法，通过调查和信息反馈等方式对房地产项目建设的全过程中的成本进行分析，仔细研究项目建设中的主要支出部分、成本控制中的难点和重点等，然后对已掌握的数据深度挖掘分析，制定出合理的成本控制措施。同时也应对房地产项目建设的各个阶段和环节的成本支出进行汇总和分析，找到影响成本管理的的关键因素，进而达到控制成本的目的。成本分析是节点式成本管理法的根本，也是成本控制的依据。只有将房地产项目建设的成本开支分析到位，才能“对症下药”，根据成本支出动因设置不同的成本支出标准。

2.划分节点。节点划分是节点式成本管理法的另一项重要工作。之所以将节点式管理法称为精细化管理方法，就在于其将房地产建设项目的整个经营成本依据不同的项目建设阶段分成了若干子项目成本，而这个划分过程被称为划分节点。划分节点是指依据房地产项目建设的流程，将成本支出分为几个子系统，而每个子系统中又包含多个阶段，这种划分既可以是横向，又可以是纵向。一方面，应注意哪些是成本控制的关键环节，哪些是成本控制的薄弱环节；另一方面也应保证节点划分的科学性、合理性和准确性，为成本控制打好基础。

3.配备操作成本。节点式成本管理法并不是要求对房地产建设项目的各个环节都要细化，争取用最少的成本，实现最大的经济效益，最终达到节省开支控制成本的目的`。但这也并不意味着节点式管理法在成本管理上的灵活性和对市场环境的适应性。配备操作成本是指，准备一些备用金作为房地产项目建设的急用金，以备不时之需。例如，房地产企业在项目建设过程中，会出现一些无法控制的事情，而这部分的开支明显不在成本预算之内，这是就可以启动备用金，解决燃眉之急，这就成为配备操作成本。操作成本是成本管理中较难控制的一环，应加强监管力度，真正体现操作成本的价值。

三、节点式管理法在房地产成本管理中的具体实践应用

1.对房地产企业的运营成本进行分析。在房地产成本管理过程中，首先应用节点式管理法将房地产企业的整个运营成本进行划分。根据房地产建设的不同阶段和成本支出性质，企业需要支付的成本费用有土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费还有开发间接费。这几项是房地产开发及建设过程中主要成本支出。此外，还应考虑银行贷款利息、税费、工人劳务费、应急费和其他一些费用等。成本开支应涵盖房地产建设的全部费用开支，而这些费用也会因环境等因素的变化而改变，具体情况具体考虑。

2.对房地产企业的成本进行节点划分。利用节点式管理法对房地产企业进行成本管理，就要对建设项目过程的不同阶段的成本支出进行细化，分为若干子项目，然后对每一子项目中的成本控制，其节点的划分应保证科学性、合理性和准确性。例如，房地产建设项目可以分为施工前、施工中和竣工后等，而施工前的成本开支主要有征地费、安置费和原有建筑物拆迁补偿费等；施工过程中的人工费、材料费、设备购置费等这些都是企业需要考虑和注意的。

3.对房地产企业的配备成本进行预算。配备操作成本要以不同费用在总成本支出中所占的比例为依据。其中土地征用及拆迁补偿费约占20%。前期工程费一般不会超过6%，基础设施费约占5%，建筑安装工程费约占40%，配套设施费用约占10%，贷款利息会根据房地产建设工程期的长短及贷款数额的大小有所不同，税费约占15%-20%，应用费用约占5%，而其他费用约占以上这些数据都是一个大体的估算值。不同的房地产企业，进行不同的建设工程，其费用所占的比例会有所调整。

地产公司成本控制解析 篇2

关键词：房地产,财务管理,成本控制,协同管理

房地产是我国国民经济发展的重要支柱产业, 在我国经济发展中发挥了重要作用。但是由于近年来房地产行业的快速发展, 很多房地产企业也出现井喷式上涨, 导致企业良莠不齐。房地产企业要想在激烈竞争中提高自身竞争力, 需要在财务管理和成本控制工作方面多做工作, 并且还需要做好两者的协同管理工作。建立企业财务管理及成本控制的协同管理, 才能提高企业的经济效益, 增强企业综合竞争力, 更好的促进企业的发展, 在激烈的竞争中脱颖而出。

一、房地产财务管理及成本控制协同管理特点

财务管理主要是对企业资产、资金、利润分配等进行的管理, 是企业管理中非常重要的组成部分, 是以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力、物力的消耗、生产成果的实现和分配。房地产企业财务管理主要包括对开发企业资金筹集、投资运用、开发成本及费用、税务筹划、利润分配等方面的综合管理。房地产成本控制管理则是企业根据预先制定的成本目标, 对施工前、施工中、施工后进行的全过程管理。房地产财务管理及成本控制协同管理特点主要体现在以下几点:

(一) 开发周期长, 筹资金额大

房地产开发企业的特点决定了其具有耗时长、资金需求量大的特点。开发建设需要经过从征地、土地开发、施工、交付等阶段, 每一个环节都需要大量时间, 资金需求量大, 因此筹资任务重。

(二) 决策要求高、风险大

因房地产开发活动管理时间长, 在整个开发周期中, 涉及环节多, 存在较多不确定因素, 因此这就提高了对企业财务人员的要求。财务管理人员要提高投资决策的准确性, 为企业经营者项目决策提供准确可靠的信息。

(三) 成本管理工作复杂

房地产企业成本管理涉及面广, 首先成本构成方面, 由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等构成, 各具体成本项目因内容不同而不同;其次在成本核算方面, 开发项目必须以单项开发工程为核算对象, 针对每一个具体单项工程分别计算成本。针对单项工程规模大, 开发周期长的可以按照区域进行成本核算。最后, 在成本结算方面, 一般是先建住宅, 后建配套设施, 这种情况需要按照已出售住宅的成本, 未完成的配套设施费用作为预提费用处理。

二、房地产企业财务管理与成本控制协同管理策略

(一) 完善制度建设

房地产企业应该先从制度建设做起, 做好制度建设。成本控制方面, 要严格按照预决算工作进行, 和预决算相关的资料, 要保证真实、准确。

财务管理方面, 做好预决算的审核和复核工作, 提高成本控制管理效率。另外, 在原材料采购上, 要选择长期合作的信用状况良好的供应商, 签订合同, 将进货单相关材料单报送财务审核, 财务要严格审核数量、金额等, 最后签字确认。对于不合理的材料单, 财务部门及时联系相关成本部或采购部进行核实。成本控制部门应对项目部提出的采购请求进行数量、时间的核实, 制定有效的采购计划。采购前要进行预算, 结合财务成本, 有规律的进行工程款的支付、材料、设备和其他物品的进货。

(二) 设立财务管理体系

1. 做好日常基础财务管理工作。

目前, 我国很多房地产企业财务管理功能不够完善, 管理理念未能及时更新。因此房地产企业需要更新观念, 完善基础财务工作, 先做好日常财务管理工作, 对企业财务管理情况进行分析, 为决策者提供有效信息。

2. 提高财务管理水平。

房地产财务管理人员需要具备较高的专业水平, 对财务管理人员应该进行专业定期培训, 增强自身的专业水平。另外, 财务管理人员还应加强对成本管理的认识, 要从成本控制的角度全方位去管理。

3. 加强资金管理。

企业财务人员应该做好资金管理, 资金管理主要涉及筹资管理、现金管理、资金成本管理等。维持企业良好信用, 为获得低利率贷款提供条件。另外企业也应该制定合理的融资计划, 尽可能加强企业资金的周转速度, 增强企业利息周转率, 完善资金管理工作。

4. 加强资本结构管理。

资产负债率适当的情况下, 既可以促进企业的发展, 又有利于充分利用企业资金。因此在确定权益债务比的过程, 应根据企业发展目标、企业融资情况、规模进行合理规划。针对具体的投资项目, 制定详细的融资计划, 在融资环境好、经济形势比较稳定的情况下, 可以适当提高融资量, 提高资产负债率。

(三) 做好协同管理规划

房地产企业应根据企业自身特点, 做好协调规划工作。在企业内部, 形成标准化管理, 统一财务管理和成本控制的要求, 要求各部门相互协调配合;在生产环节, 在保证产品质量的前提下, 可以进行业务外包。另外, 要选择信用良好的供应商;在项目管理中, 项目部人员要做好施工现场各项管理工作, 如施工管理、客户管理、营销管理等等, 要加强项目部和成本部、财务部、生产部等部门之间的协调, 实现企业与客户之间的双赢, 共同促进企业的发展。

房地产发展过程中, 规范的工作流程可以促进企业财务管理和成本控制管理的协同效应, 建立标准化体系也可以使其更加顺利, 通过不断完善改进企业的财务管理和成本控制协同管理, 改变传统思维, 保证企业发展活力。

三、结语

目前, 我国房地产企业在财务管理和成本控制过程已经取得了较好的成果, 但要提高企业的经济效益, 提高企业的核心竞争力, 还需要在加强两者的协同管理。只有不断通过财务管理和成本控制协同管理才能更好地促进企业的发展, 为企业取得长足发展提供支持, 使企业在激烈竞争中立于不败之地。

参考文献

[1]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].西南财经大学, 2007. (3) :14.

[2]冯志艳, 鲁忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国集体经济, 2010, (25) :166-167.

[3]于淼.房地产企业财务管理现状及对策[J].财经界, 2015, (6) :204.

[4]刘鸿雁.房地产企业财务管理与成本控制协同管理策略分析[J].中国经贸, 2015, (6) :183-184.

房地产开发公司企业成本控制研究 篇3

内容摘要：企业存在的终极目的是利润最大化，当前房地产利润空间不断的缩小，面临着这样的大的社会经济背景，房地产公司要想提升利润空间，就必须缩减公司的成本费用，通过成本的降低来提高公司的效益。本文是在研究项目成本管理理论的基础上，结合房地产项目开发实例来说明如何加强企业的项目成本管理，促使企业尽快转向成本管理的精细化。

关键词：房地产企业 项目管理 成本控制

为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，以及市场竞争的加剧、购房者的不断成熟等因素的出现，造成了现在房产企业的暴利时代已面临终结，房地产企业除了找准自身市场定位和开发出质量优良定价合理的产品外，强化成本控制是其保持市场竞争力的一个重要途径。

一、房地产企业控制成本的重要性

为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，市场规范化使得暴利时代逐渐远去，这种情境下，成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码，成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到成为影响企业生存与持续发展，影响房地产企业竞争力的关键因素之一。

土地与资金的控制，使房地产开发商遭遇了几年来最严峻的考验。各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张与土地的失控。房地产开发企业面临淘汰，行业洗牌成为必然。未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化、集团化方向发展。

二、房地产开发公司企业成本与控制现状

1、房地产开发主要阶段的成本控制的几个重要阶段。

项目决策阶段的成本控制决策的准确与否极大的关系着房地产企业的成本；规划设计阶段的成本控制，规划设计对工程造价的影响程度达75%以上。因此，规划设计阶段工程造价的控制是关键；施工阶段的工程造价控制。施工阶段所投入的资金量最大；竣工结算阶段的工程造价控制等。

2、房地产开发企业成本控制现状

房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，企业一般都未树立系统全面的成本管理理念，存在着管控模式和组织架构设计不合理、未建立健全合理的成本控制管理体系、成本控制流于形式，未能得到有效的执行等问题，致使成本越来越高，严重影响着资金流动，挤压了房地产企业的利润，也严重制约着房地产企业发展。

三、房地产企业项目成本管理体系的优化对策研究

1、 树立公司全员成本控制的意识

成本的系统控制观念应在房地产企业中树立全方位分析研究企业成本控制的对象、内容与方法，对整体与全局进行强调，把房地产企业成本控制工作视为一项系统工程。随着市场经济的发展，成本控制不能局限于产品的生产过程，其内涵要由物质产品成本扩展到资本成本、人力资源成本、产权成本、环境成本、服务成本等非物质产品成本，在市场上才能使企业产品具有很强的竞争力，在激烈的市场竞争中企业能立于不败之地。

广大职工对成本控制的认识应提高成本观念应增强，结合经济与技术，管理与生产并重的原则应贯彻。成本意识的宣传教育面向全体职工进行，全员的成本意识得到培养，全员参与控制企业成本。采取各种措施，各种类型的成本培训班积极举办，成本专业人才的培养和使用在企业中高度关注。成本方面的专业知识得到提高，降低成本的途径从技术经济领域得到开辟。

2 地产管控模式选择及组织架构设计

房地产公司管控模式的变化意味着开发流程的变化，企业内部工作流程和权责也随着变化，这些因素的变化就要求企业必须对组织架构进行重新设计和适时调整，将各部门重新进行职能设计和职责分工，重新界定工作接口关系。

郭凯（2012年）在文章《阳光花园房地产项目成本管理研究》中认为在房地产项目中，必须要成立专门的成本管理部门，要设置专门的人员对这一部门进行管理。项目成本管理包括 6 大部分，成本管理部门要熟知这 6 部分的功能和作用，而且他们在进行成本定为时，要考虑一个全面的范围，成本管理不仅仅是某一个部门的问题，更重要的是一个整体的问题，项目的成本管理要涉及到很多方面，而且公司的每一层都会涉及到，所以，项目成本管理部门在设计成本管理时就要做到，保证每一层级都有成本管理的任务，尤其是整个项目的总经理，他的任务是要对整个项目的成本管理有一个大的概念，同时，要完成自身的成本管理任务，而下一层级，比如建设管理中心、项目财务部、营销部、综合管理部也要设定相应的目标，而在下一级也是如此，以此类推。

3 责任成本的体系构建

责任成本管理体系的确定包含企业的多个部门，因为我们在制定成本管理计划时，已经将成本管理的的目标细分到各个部门，甚至是细分到个人，这样做的目的是为了提高企业成本管理的效率，并且使每个人都参与到项目的成本管理之中，那么在这样的前提下，不仅仅要建立成本管理的奖惩制度，还有明确成本管理的责任，首先，在项目成本管理计划之时，项目成本管理部门就要与其他部门，比如财务部，营销部等等进行共同协商，制定出企业的责任成本管理办法，并且每一阶段都有每一阶段的目标，甚至将这种责任体系落实到个人，制定阶段性的目标，而且要定期进行考核。责任成本管理的目标一定要进行细化，尽可能的将成本管理的责任落实到每一个人身上，要定期进项考核，根据最初制定的责任成本管理办法来确定该员工的目标成本是否已经完成，并编制责任成本报告，将这一结果进行公布。

四、总结：

企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”，要求房地产开发企业对现有资源通过整合，发挥其最大效益；“节流”即降低、控制成本费用。對房地产开发企业而言，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值：“节流”就是对项目成本费用进行控制。工程项目的“项目立项决策、规划设计阶段、施工项目管理阶段、项目结算评估阶段”全过程管理应对措施，以提高房地产行业成本精细化管理理念，控制房地产企业成本。

参考文献：

[1]任国强，黄建瓯. 建设项目成本管理理论研究综述[J]. 西安建筑科技大学学报（社会科学版），2008，（7403）：64-69.

[2]祝雪锋. 项目成本管理及挣值法成本监控研究[D].重庆：重庆大学，2005.

[3]张克威. 房地产项目成本管理及控制分析[D].河北工业大学，2007.

地产公司成本控制解析 篇4

1、在公司董事长的领导下负责公司成本控制及成本管理工作，逐步推行成本控制及管理的方针和原则，按照公司制定的相关计划有序开展各项工作；

2、负责公司投资建设项目的成本分析，组织并主持有关招投标工作，参与拟定招标文件，组织开标、评标、定标，编制、审核工程量清单拟定最高限价，组织招标项目商务性谈判，规范和完善招标文件范本；

3、拟定、完善、审核项目合同，组织合同商务性谈判，规范和完善项目合同范本；

4、编制、审核工程预算及工程结算，参与现场签证（合同外）工程量计量计价，参与隐蔽收方签证，逐月审核工程进度款及相关材料设备的认价，审核合同外工程项目的价格，对设计变更、签证进行分析并提出成本控制方面的建议，及时了解相关政策文件；

5、参与图纸会审，提出图纸的成本优化方案；

6、招标文件、项目合同、工程联系单、变更、签证单等经济技术文件资料的收集、整理、归档，建立相关的台账（验工计价、合同等）；

7、负责工程总包、分包等合同的起草、洽谈、签订和合同审核报批工作，负责公司工程合同的管理、会同工程部做好各项合同的招投标工作，保障公司利益；

8、负责协调各专业，督促材料部门及时做好所需材料的选厂、选型、选材、招投标、批价工作；

9、负责监督工程合同的履行情况，合同变更时，做好前期洽谈记录，并根据合同额度报送有关部门评审，保存评审资料；

10、负责合同、概预算、决算文件和资料的控制，认真熟悉相关文件和资料，及时编制工程预决算及年度、季度成本计划，并根据工程联系单和工程洽商，及时办理变更签证；

11、依据工程进度，及时办理好验工计价的签认工作，并提交书面审查意见。

12、根据每月完成工程量、各项费用开支及时组织相关人员召开会议，及时编制本月工程成本情况汇总表，并提出节约成本建议，同时协调各专业、各部门做好各种月报表，定期召开成本分析会议，向公司领导汇报成本分析情况。

13、负责本部门的概预算、统计、计价台账，做好成本核算工作，建立工作日志，记录各种原始数据并整理装订；

14、负责工、料、机费用结算和审核工作；

15、责成各专业工程师对本专业的设备、材料、半成品相关认价的价格进行询价工作，必要时与多个供应商接洽，了解市场情况、多渠道收集信息；

16、负责本部门人员考核评定，培养业务骨干；

地产公司成本控制解析 篇5

近日，《保险公司内部控制基本准则》(以下简称《准则》)发布，并将于2011年1月1日起施行。日前，中国保监会(以下简称“保监会”)有关部门负责人就发布《准则》的有关情况回答了记者的提问。

问：保监会发布《准则》的背景和意义?

答：内控严密是现代企业制度的基本特征和内在要求，也是保险公司改革的根本方向。加强保险公司内控建设是深化保险改革、完善保险监管、转变行业增长方式的重要内容。

从国际上来看，各国对公司内控建设的重视程度越来越高。美国COSO委员会等国际组织自上世纪90年代起，开始组织专业力量制定不断完善企业内控建设的指导文件，在提升企业内控地位和统一内控框架方面影响越来越大。许多跨国金融机构都把完善内控作为最重要的管理工作来抓，加强和改进内控日渐成为近年来企业管理变革的重要主题。

从保险业来看，随着部分公司改制上市或引入国外先进管理方式以及公司内部改革的深化，全行业的内部控制水平得到很大提高。但总体来说，保险公司内控建设还存在内控制度不完备、内控执行力不强甚至形同虚设等问题。当前，保险业正在加快转变增长方式，加强内部控制对于保险公司防止“跑冒滴漏”、加强管理、走内涵式发展道路具有重要意义。

从保险监管来看，保监会确立了市场行为、偿付能力和公司治理三支柱的现代保险监管体系。健全的内控是公司治理机制有效发挥作用的重要保障。内控不健全，公司治理只能是“空中楼阁”，必须把治理监管和内控监管有机结合起来，才能做深做实公司治理监管，提高保险监管水平。

基于以上背景，保监会根据有关法律法规，借鉴相关行业的有益经验，研究制定了《准则》。《准则》的出台，是保监会深入贯彻落实科学发展观，强化监管，切实防范风险，促进保险业平稳健康发展的一项重要举措。

问：《准则》的定位和起草原则是什么?

答：《准则》在保险业内控监管制度体系中主要是起承上启下的作用。2008年6月，财政部、审计署、银监会、证监会和保监会五部委联合发布《企业内部控制基本规范》，是我国企业内部控制的纲领性文件。所谓“承上”，即《准则》在指导思想、原则、目标、基本流程等宏观方面，必须以《基本规范》为基准，是保险业执行《基本规范》的实施细则。与此同时，为完善保险公司内控监管制度体系，下一步保监会还将在《准则》的框架下，针对保险经营的关键环节或主要领域制定若干个具体准则。所谓“启下”，即《准则》是保险公司内部控制的总纲，在保险公司内控监管制度中起到统驭的作用。

基于《准则》的定位，《准则》起草主要把握了三个原则：

一是遵循通行规则与体现保险特色相结合。《准则》在遵循国内外通行规则的同时，把握保险内控规律，根据保险业实际，对保险公司内控的主要内容进行梳理，使之更加系统、明晰，操作性更强。

二是原则性和灵活性相结合。《准则》作为规范性文件，原则必须清晰，要求必须明确。但《准则》毕竟是保险公司内控监管制度体系的总纲，保险业尚处于发展的初级阶段，必须支持和鼓励保险公司在控制风险前提下进行管理创新或差异化管理，体现开放性和灵活性。

三是整体规划和突出重点相结合。《准则》基于整体内控的理念，勾勒了保险公司内部控制的整体框架，力求从保险机构整体风险防范而不是单纯的承保业务风险着手进行规范，强调内控工作的系统性和全面性。同时，《准则》对保险公司主要控制区域和控制措施做了原则性规定，强调了对重点风险的防范。

问：保险公司内部控制涉及公司经营的方方面面，十分复杂，请问《准则》对保险公司内控的基本框架如何规定?

答：《准则》借鉴国际经验，基于前期公司和监管部门的实践，提出了三层次的内控活动框架。即将保险公司所有内控活动分为前台控制、后台控制和基础控制三个层次。前台控制是对直接面对市场和客户的营销及交易行为的控制活动;后台控制是对业务处理和后援支持等运营行为的控制活动;基础控制是对为公司经营运作提供决策支持和资源保障等管理行为的控制活动。

不同层次的内控活动在控制要求及控制方式等方面存在不同。第一，保险公司销售活动是直接面对市场和客户的业务前台，以市场和客户为导向，管理必须灵活。在实践中，这一环节是保险公司经营活动的最前端，生产压力大，内控管理容易被忽视。但销售活动实际是保险公司风险控制的第一道关口，对业务品质和效益影响大，从作业模式来说内控管理的难度也比较大，往往成为薄弱环节。销售控制主要包括销售人员和机构管理、销售过程管理、销售品质管理、佣金手续费管理等主要控制环节。

第二，保险公司运营是提供业务处理和后援支持的业务后台，是保险公司业务风险控制的关键。后台是保险业务的集成处理部分，对保险公司控制经营成本和保证服务质量的影响大，对效率的要求高。运营环节的操作流程的标准化和后援活动的集中化，逐步成为保险公司完善运营内控的趋势。运营控制主要包括产品开发管理、承保管理、理赔管理、保全管理、收付费管理、再保险管理、业务单证管理、电话中心管理、会计处理和反洗钱等主要控制环节。

第三，保险公司基础管理是为公司的经营运作提供决策支持和资源保障的活动。这一部分既是保险公司内部控制活动的基础和实施内部控制的重要手段，同时又是内部控制的对象，自身会产生风险，需要规范。基础管理控制主要包括战略规划、人力资源管理、计划财务、信息系统管理、行政管理、精算法律、分支机构管理和风险管理等主要控制环节。

资金运用作为保险公司中相对独立的经营活动，其内控活动同时包含了这三个层次的内容。从资金的聚集度和风险接触面来看，保险资金运用是保险公司内部控制的重中之重。资金运用控制包括资产战略配置、资产负债匹配、投资决策管理、投资交易管理和资产托管控制等主要控制环节。

按照以上方式划分和确定保险公司内部控制活动的内容，主要有两方面的考虑。一是有利于保险公司建立整体内控的概念，把握内控重点，有针对性地分配内控资源。二是顺应国际上现代金融企业组织模式的普遍发展趋势，具有一定的前瞻性。

问：请问《准则》如何建立符合现代企业制度和公司治理要求的内部控制组织体系?

答：指导保险公司构建适应现代企业制度要求的内部控制组织体系，是内控真正落到实处的重要保证。《准则》根据我国保险公司治理结构的现状和国际上的发展趋势，要求保险公司建立“由董事会负最终责任、管理层直接领导、内控职能部门统筹协调、内部审计部门检查监督、业务单位负首要责任的分工明确、路线清晰、相互协作、高效执行”的内部控制组织体系。这一体系包括四个层面：

一是公司治理层面。董事会对公司内部控制负最终责任，要对公司内控的合理性、健全性和有效性进行定期研究和评价。监事会对董事会、管理层履行内部控制职责进行监督。管理层根据董事会的决定，建立健全公司内部组织架构，完善内部控制制度，组织领导内部控制体系的日常运行，为内部控制提供必要的人力、财力、物力保证。

二是职能管理层面。内控管理职能部门负责对保险公司内部控制的事前、事中的统筹规划，组织推动、实时监控和定期排查。

三是执行层面。保险公司直接负责经营管理、承担内部控制直接责任的业务单位、部门和人员，对内控负首要责任，应当参与制定并严格执行内部控制制度，按照规定的流程和方式进行操作。同时对内部控制缺陷和经营管理中发生的风险问题，应当按照规定时间和路线进行报告，直至问题得到整改处理。

四是监督问责层面。保险公司内部审计部门对内部控制履行事后检查监督职能，应当定期对公司内部控制的健全性、合理性和有效性进行审计。同时保险公司应当建立内控问责制度，根据内控违规行为的情节严重程度、损失大小和主客观因素等，明确划分责任等级，规定具体的处理措施和程序。

同时《准则》对保险公司如何建立反舞弊机制作了原则规定。实践中部分保险公司将部分业务外包，《准则》对外包业务的内控要求做了原则规定。

问：《准则》如何加强对保险公司的内控监管?

答：为加强保险公司内控，《准则》规定了如下监管措施。

一是内控评估。《准则》借鉴已有实践，要求保险公司制定内部控制评价制度，每年对内部控制体系的健全性、合理性和有效性进行综合评估，并编制内部控制评估报告。为了使保险公司重视内控评估报告的编制工作，提高内控评估报告的质量，《准则》规定保监会可以根据监管需要，要求保险公司在内控评估报告报送前，取得外部审计机构的鉴证结论。

房地产司法鉴定估价解析 篇6

房地产司法鉴定估价是房地产评估过程中常见的

案例。此类工作看似易，行却难。故此，应慎行、周密，于细微处定胜负。本例看点，是对此次司法鉴定估价 中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析 及其应采取的举措。

案情：某市中级人民法院因某建筑公司（申请执行 人）与某房地产开发有限公司（被执行人）工程款纠纷 一案，需要对某房地产开发有限公司（被执行人）所开 发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房 地产进行拍卖，经过随机摇号后，委托某评估机构对某 房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路54号一 楼1277.32㎡的商业用房地产进行评估；委托日期为 2008年8月19日，评估期限为15个工作日。委托方 仅向评估机构提供了《商品房预售许可证》。后某评估 机构于2008年9月8日出具了《房地产估价报告》，评 估结果为7060元/㎡。

报告出具后，某房地产开发有限公司（被执行人）于2008年9月22日提出异议。异议认为“评估结果 偏低，评估结果与市场价格背离，显失公平；缺乏必要 的资料（缺失国有土地使用证、房屋租赁合同直接影响 评估结果，不应妄加推测）；估价依据使用错误，缺乏交 易案例的证据；评估人员与申请执行人某建筑公司有 单独接触（在没有法院人员陪同的情况下，评估人员与 申请执行人某建筑公司人员坐同一辆车前往估价对象 现场），有缺乏公正之嫌疑；签字估价师未进行现场查 看（报告中注明的现场查看人员为评估助理），程序违 法；要求重新评估或更换评估人”。后某评估机构针对 异议于2008年10月7日进行回复，认为：“评估结果 合理、客观公正、估价人员包括注册房地产估价师及估 价助理，评估作业期内曾多次要求法院补充资料，在未 取得补充资料的情况下，依据《委托书》及《商品房预售 许可证》出具了评估报告；评估结果系因某房地产开发 有限公司（被执行人）未提供任何估价对象权属资料的 情况下，经到当地房地产管理部门进行了相关资料的 查询后对估价对象权属状况在报告中作出了合理的假 设，评估结果反映了在满足估价的假设与限制条件及 价值定义下的公开市场价值。”

后在法院的协调下，某房地产开发有限公司（被执

行人）补充提供了《国有土地使用权证》复印件及《房屋 租赁合同》复印件后，评估机构于2008年11月24日依

据法院转交的某房地产开发有限公司（被执行人）补充 提供的《国有土地使用权证》复印件及《房屋租赁合同》 复印件，因租赁合同租金、租赁合同期限、土地用途及 土地剩余使用年限与原报告中估价的假设条件不一 致，故根据补充资料对估价结果进行了相应调整，估价 结果调整为7370元/㎡。

案由：工程款纠纷执行案件。

估价对象基本情况（摘自某评估公司出具的评估 报告）：某房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路 54号一楼1277.32㎡的商业用房地产，至估价时点,估 价对象尚未办理《房屋所有权证》，所在建筑物也未办 理大产权证；房屋用途以委托方提供的《委托书》记载 用途和估价人员实际查看用途为准，建筑面积以《委托 书》记载为准。估价假设在办理估价对象的《房屋所有 权证》时不存在任何司法和行政障碍，也未考虑该过程 中所产生的费用对估价结果的影响。截止估价时点，估价对象尚未办理分户的《国有土地使用证》，委托方 也未提供估价对象所在宗地的《国有土地使用权证》。房地产司法鉴定估价解析资产 评 估

ZICHAN PINGGU 根据本次评估的《委托书》及估价对象已取得《商品房 预售许可证》，估价假设估价对象应分摊的土地使用权 以出让方式取得、用途为商业用地。估价假设在办理 估价对象的分户《国有土地使用证》时不存在任何司法 和行政障碍，也未考虑该过程中所产生的费用对估价 结果的影响。在估价时点估价对象已经出租，但是委 托方未能提供其《租赁合同》，因此本次估价未考虑该 租约事项对估价结果的影响，至估价时点，估价对象尚 未办理分户的《国有土地使用证》。估价人员也未查询 到所在宗地的土地权属状况。而估价对象所在建筑物 为开发的商品房，已经取得预售许可，《商品房预售许 可证》记载用途为综合楼，估价对象的实际用途为商 业，因此假设估价对象占用的土地为出让商业用地，土 地使用权人与房屋所有权人保持一致；根据国家相关 规定，出让商业用地的法定最高使用年限为40年，同 时通过了解，估价对象所在楼盘的开发期周期约为2 年，估价对象建成于2007年5月，故至估价时点估价 对象剩余的土地使用年限约为36.81年。

估价对象技术路线（摘自某评估公司出具的评估 报告）：估价对象位于某市棉兴路54号，属于城市新 区，该区域内近年来新建房屋较多，市场上类似房屋的 出售情况较为普遍，且资料较容易收集，故可以采用市

场比较法进行估价；同时该区域内类似商业用房出租 情况较为普遍，客观收益资料容易收集，故具备采用收 益法的条件；因此本次选用市场比较法及收益法进行 估价。

解剖（存在的问题）：

通过对以上评估案例的介绍，结合被执行人对评

估报告的异议，可以看出本次司法鉴定估价中确实存 在以下几个问题：

一、现场查看的问题

《房地产估价规范》明确规定，估价人员在进行房 地产估价时，估价人员都必须进行现场查看，亲临现场 感受估价对象的物质实体状况等，而作为房地产司法 鉴定评估项目时，估价人员的身份就由一名普通的房 地产估价师转变成一名司法鉴定人员，司法鉴定涉及 的房地产评估具有特殊性。不管从评估的程序上还是 估价的依据上的要求都更加严格。依据《全国人大常 委会关于司法鉴定管理问题的决定》，司法鉴定实行鉴 定人负责制度。鉴定人应当独立进行鉴定，对鉴定意 见负责并在鉴定书上签名或者盖章。多人参加的鉴 定，对鉴定意见有不同意见的，应当注明。可见，作为 要在鉴定书上签名的鉴定人，理所当然的应该亲临现 场进行现场查看，如果作为签名的鉴定人不到现场进 行查看，而委派评估助理进行现场查看，只是审核评估 结果并签字，是对自己不负责任，也是对当事人利益的 一种侵犯，对法律的不尊重。

针对签字的房地产估价师不到现场进行现场查

看的情况，当事人当然有理由可以推翻整个评估报告，难以想象一个鉴定人员在进行严肃的司法鉴定的时 候，不对估价对象进行现场查看，怎么可能得出让人 信服的、公正、公平、客观的鉴定结论呢？因此，本案 中的签字估价师没有到估价对象的现场进行查看，而 仅评估助理进行现场查看，是一个非常致命的程序错 误。

二、估价人员与一方当事人单独接触的问 题

本案中被执行人仅因为评估人员与申请执行人某

建筑公司在没有法院人员陪同的情况下，乘坐同一辆 车前往估价对象现场，就质疑估价人员单独接触一方 当事人，有缺乏公正之嫌疑。可见，估价人员保持中 立，不私下接触任何一方当事人从程序上来说是多么 的重要。只有程序合法，才能保证实体公正。本案中，作为估价人员，在实务操作中必须要注意 细节，一个很小的细节或者不以为然都可能导致评估 报告被推翻，即使我们的评估报告的结果非常的客观

公正，但是只要程序上出了问题，引起了当事人的质 疑，评估报告的结果客观公正在程序的差错下就会显 得非常的苍白无力，轰动全球的美国世纪大案——辛 普森杀妻案不就是因为司法鉴定的程序上的失误导致 了辛普森在铁证面前也被判无罪的一个很好的例子 吗？可见程序的重要性。

在具体的从事房地产司法鉴定项目时，实践操作 中确实会出现执行法官或技术室的经办人员因种种 原因不配合估价人员进行现场查看，要求我们估价人

员自己与双方当事人联系进行现场查看的情况。笔201210 2012年第10期总第55期 行政事业资产与财务

者认为，如果双方当事人都能够到达估价对象现场，委托人（法院）也能对估价人员在双方当事人同时到 场的情况下进行现场查看事宜进行书面签字确认时，估价人员也可以在没有法院人员陪同的情况下进行 现场查看；但是如果仅有一方当事人配合进行现场查 看的情况下，估价人员就应该坚持要求法院配合一同 前往，这样才能避免出现私自接触当事人的嫌疑。而 且根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖 和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号），评估机 构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提 前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场 的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估 机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。勘验现场人 员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确 认。因此，估价人员要求在法院工作人员到场的情况 下进行现场查看是程序合法的必不可少的条件，也是 有法可依的。

三、评估资料提供的问题

本案中，估价对象为商业用房，《国有土地使用证》 是评估的必不可少的资料，而估价人员在被执行人不 配合提供资料的情况下，对估价对象的土地使用权的 性质、用途、剩余使用年限进行假设出具房地产司法鉴 定评估报告是不恰当的。

笔者认为，针对本案的情况，估价对象的《国有土 地使用证》、《房屋租赁合同》在估价机构出具《房地产 估价报告》后，被执行人才补充提供，说明被执行人主 观上是不愿意配合的，这个就好比诉讼中当事人在一 审的时侯不提供证据，等待二审的时侯才补充提供作 为新证据来推翻一审的判决，这个是不被法律所允许 的，也应该借鉴《最高人民法院关于民事诉讼证据的若 干规定》（2002年4月1日起施行），制定有关房地产司 法鉴定估价指导意见，规定当事人必须在规定的期限

内通过法院向估价机构提交估价依据，除因正当理由，依据有关规定向人民法院申请延长期限且经人民法院 批准同意延长期限外，当事人在规定期限内不提交估 价依据的，视为不提交，如果当事人不能提交充分、有 效的估价依据，将承担鉴定估价不能的风险，应当对案 件事实承担举证不能的法律后果。

从估价机构的角度来说，在当事人确实不配合提

供估价所必须的资料的情况下，估价机构可以申请人 民法院调取相关的资料，比如：本案估价机构可以要 求人民法院到国土局调取估价对象的《国有土地使用 证》，只要被执行人办理了《国有土地使用证》，是一定 能够调阅得到的。当然，由于法院的工作人员不是专 业的评估人员，对某些评估资料的敏感度及查阅部门 不一定清楚，就需要估价人员配合法院一同进行评估 资料的查阅，有利于及时的进行评估，保证诉讼的继 续进行。评估机构在工作中应与委托法院相互配合，积极做好各个环节的工作。如目前一般由评估公司 持法院提供的相应证明材料到房屋、土地行政主管部 门落实房地产权属的工作，但有的区、县房屋、土地行 政主管部门不对评估公司提供这项服务，给房地产权 属认定工作带来不便。在法院的配合下，能与房屋、土地行政主管部门协调工作，查阅资料的工作将更为 顺畅。

当然，实践操作中也可能出现经过估价人员与法

院的共同努力，某些评估需要的关键性数据还是无法 确定的情况，而作为法院，每一个案件都必须结案，不 可能悬而不决，在这种情况下，如果法院要求必须出具 评估报告，应针对关键性数据（国有土地使用权的用 途、性质、收益年限）取得双方当事人的一致认可或由 委托人来确定一个合理的数据后提供给评估机构，否 则，评估机构可以终止鉴定。

四、租赁合同是否应给予考虑的问题

本案中估价对象是商业用房，估价人员现场查看

时估价对象已经出租，估价机构仅因为委托方未能提 供其《租赁合同》，因此本次估价未考虑该租约事项对 估价结果的影响是不恰当的。委托方未能提供其《租 赁合同》，并不能否认租赁事实的存在，法院在委托书 中也未明确是否考虑租赁合同的影响。这种情况实际 操作中比较多。作为法院，不是专业的评估机构，对租 赁合同对评估结果的影响并没有明确的认识，当然不 会在委托书中体现，是可以理解的。因此，作为受托的 评估机构，在接受委托后经过现场查看了解了估价对 象的基本情况后，就应该及时与法院沟通，告知租赁情 况的存在对评估结果存在的重大影响，由法院根据对资产

评 估

ZICHAN PINGGU 租赁合同的效力的认定后，在委托书中明确是否考虑 租赁合同的影响，然后估价人员根据委托书中的要求 进行评估。不应该在未与法院针对租赁情况进行沟通 的情况下，直接认定为不考虑租赁合同的影响，这样可 能会损害当事人的利益。

五、建筑面积、房屋用途以《委托书》记载为 准是否合适的问题

本案中，至估价时点,估价对象尚未办理《房屋所 有权证》，所在建筑物也未办理大产权证；房屋用途以 委托方提供的《委托书》记载用途和估价人员实际查看 用途为准，建筑面积以《委托书》记载为准。笔者认为： 房屋用途以委托方提供的《委托书》记载用途和估价人 员实际查看用途为准，建筑面积以《委托书》记载为准 也存在一定的问题。估价对象的用途、建筑面积是影 响评估结果的关键性的数据，直接影响了评估结果的 大小，而法院不能对估价对象的用途及建筑面积进行 认定，建筑物的用途应该是依据合法性原则，根据规划 局批准的用途及房管局认定的用途为依据，建筑面积 的大小只能依据有测绘资质的专业机构进行测绘后得 出，建筑面积应该由面积测量报告或者房屋所有权证 或者不动产登记簿确认。法院没有对建筑物的用途和 建筑面积进行确认的职权。实践中，有时侯还会出现 针对某些未办证的建筑物进行评估时，法院要求评估 公司进行测量后出具评估报告的情况，这是不恰当的，作为评估机构是没有进行房地产测绘的资质，如果评 估机构进行测绘后，拍卖机构依据评估机构测绘的面 积进行拍卖，均可能极大的损害了双方当事人的利益。而且评估报告存在重大瑕疵，当事人是随时都可以此 为由推翻评估报告。

因此，本案中关于估价对象房屋的用途部分，估价 人员也应该到规划部门及房产管理部门核实，本案中 关于建筑面积部分，估价人员应该到相关部门，比如： 房地产管理局查阅办理预售许可证时是否进行了测 绘，或者查阅建筑面积的来源。如果确实没有相应的 合法的书面依据来支撑建筑面积的来源，就应该要求 委托人聘请专业的测绘机构对本次评估的估价对象的 建筑面积进行测绘后再进行评估。因为估价对象在拍 卖后也涉及到要进行过户的问题，过户必然涉及到房 屋的用途、建筑面积的大小，所以，对房屋的用途、建筑 面积的大小的确定工作如果在评估阶段就做到合法合 规，是非常重要的，能够为后续的拍卖、过户工作减少

纠纷，确保执行案件的顺利进行。

六、估价依据是否充分，是否经得起质证的 问题

本案中，被执行人在对评估报告的异议中提到“缺 乏交易案例的证据”，可见，作为估价机构出具的房地 产司法鉴定估价报告一定要在每一个细节上能够经得 起双方当事人质证，司法鉴定涉及的房地产评估具有 特殊性，司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师除 遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关 规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义 务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质 证。因此，不管是估价的程序还是实体上，每一个环节 都应该经得起法官、双方当事人的质证，这就对我们从 事司法鉴定估价的估价人员提出了更高的要求，要有 强烈的证据意识，时刻想到我们的评估报告就是一份 鉴定结论，是证据的一种，从参数的选取，案例的调查、选用，资料的采用都要有理有据，做到程序合法，实体 公正。

投资集团公司内部控制问题解析 篇7

随着我国资本市场的不断发展, 一些初具规模的投资集团公司已经形成, 很多投资集团公司在企业管理上面也积累了一定的经验。但是一些投资集团公司在内部控制管理方面仍然存在或多或少的问题。自从著名的中国投资有限责任公司因为投资美国黑石集团股票导致资产大幅亏损事件被曝出以后, 我国学术界和实务界便开始关注投资集团内部控制问题。我国财政部也发布了《内部会计控制规范——对外投资》来指导投资集团公司来建设规范的内部控制体系, 同时形成了包括岗位分工、授权批准、项目可行性研究、项目跟踪、项目监督检查的内部控制理论框架, 在投资集团公司还引入了投资战略控制和投融资风险管理控制, 并形成了研究重点。

投资集团公司的特殊性决定了内部控制之于投资集团公司来说是其管理工作的核心所在。与一般的生产性企业不同, 投资集团公司的内部控制问题在兼顾企业自身内部管理的同时也关系到企业投资项目的盈利问题。我国现在已经出台了一系列针对内部控制建设的指导文件, 完善的内部控制建设不仅对于公司的稳健经营具有重要意义, 也是投资集团公司顺利进入资本市场的必要条件, 现代企业制度的发展已经证明内部控制制度的建设对于企业提升经营管理水平和抵抗风险能力具有重要的作用。

二、投资集团公司内部控制中存在的问题

(一) 会计处理不规范, 财务管理水平低下

会计处理规范是企业的责任, 但我国部分投资集团公司在会计处理上缺乏《企业会计准则》所要求的谨慎性, 从而暴露出一些隐性的问题。这类问题在初期往往不易被察觉, 但若不能被及时解决, 可能会积少成多, 最终造成不可避免的损失。《金融机构加强内部控制的指导原则》中规定, 会计账务处理必须实行岗位分工, 明确岗位职责, 严禁一人兼岗或独自操作全过程。会计岗位实行定期或不定期轮换。一些投资集团公司对“不相容职位相分离”的原则未给予高度重视, 这就会给想要盗用公款、为自己谋取私利的人员提供便利。因而加强会计岗位优化设置是十分必要的。另外, 在具体的会计处理上, 常出现诸如应收账款长期滞留账上、资产公允不规范等问题。这些不合理的会计处理会使企业财产收支情况恶化, 进而影响到企业全局财务控制。

(二) 缺乏固定的内部风险评估机构

投资集团公司资金周转量大, 盈利状况较好时利润数额可高于传统制造业。正是由于利润数额的巨大, 企业可能存在过于自信的风险, 将大量人力财力投入到主要业务部门, 却未利用专项资金及引进人才来设立风险评估机构。这一机构虽然不能直接参与投资集团公司经营活动, 但起着“保驾护航”的作用, 能从全面专业的角度分析市场风险, 在充分考虑风险因素的前提下帮助企业进行决策。

(三) 企业整体缺乏风险控制的意识

目前我国投资集团公司中, 进行风险管理工作的主体多为企业高级管理人员。普通员工只是在岗例行完成任务, 缺乏风险管理的意识。这样, 在风险控制层面, 企业上下级处于断层状态, 无法进行日常风险作业对接。高级管理人员单方面地控制风险是远远不够的。若不从每个微小的个体入手, 那么企业整体便无法形成良好的风险管理环境, 潜在的威胁也就不易被发现。

(四) 未建立有效的监督机制

内部监督在企业内部起着把关的作用。如果监督工作到位, 企业大部分风险就能保持在可控范围内, 那么企业可以防止某些制度上或操作上大的漏洞, 进而能够及时应对那些可能威胁到企业自身利益的事项。

三、完善投资集团公司内部控制的对策建议

(一) 完善公司内部控制制度

投资集团公司应该基于企业自身特点, 全方位地健全公司内部控制制度, 坚持内部控制制度的制约性原则, 对于有利益冲突的岗位根据制约性原则进行内部控制, 对企业经营实行双人负责, 双重保障。通过合理的内部控制机制设计保证内部控制制度的有效性, 避免内控制度形同虚设的结果。同时通过完善的制度设计保证企业内部控制制度的独立性, 充分发挥内部控制制度在企业管理过程中的监督作用, 使得内部控制制度能够真正地位投资集团企业的健康发展保驾护航。

(二) 发挥内部审计独立性, 提高风险控制能力

投资集团公司应该通过内部控制构建严密的风险控制制度, 对于可能出现的风险点提前预防控制。比如某投资集团公司部分管理人员利用职务之便私自挪用公司资金通过证券公司投入股市, 最后由于股市萎靡, 投资股票资金亏损严重, 给该集团公司带来了很大的损失。造成这一问题的原因在于集团企业内部关于资金管理的内部控制不健全, 大量的资金仅仅几名管理人员就可以调配, 同时也说了内部审计部门的作用难以有效发挥。另外, 投资集团应该具有相应的风险评估机制。对于企业日常经营的各个环节建立相应的风险控制标准, 通过实际工作情况与风险控制标准的偏离对企业的经营进行评估。针对可能出现的风险提前做好预防措施, 保证潜在风险真实发生时对投资集团公司的危害最小化。

(三) 重视内部控制, 加强部门建设

投资集团公司要想充分发挥内部控制制度的作用, 加强内部控制部门的建设具有重要意义。一般企业的内部控制部门都是由企业最高管理层发起建立。但是管理者在日常管理决策过程中往往偏向于一般业务的经营决策, 对于内部控制管理部门的重视程度远远不够。无论是企业的公司治理制度还是内部控制制度, 其最终目的都是要控制公司的风险, 提高公司的经济效益。

(四) 明确内控目标, 形成切合公司实际的企业文化

投资集团公司应该树立全员学习的企业文化。在内部控制制度方面, 尤其应该加强员工关于内部控制文化方面的培训, 提高全体职员的内部控制意识。另外, 不能生搬硬套一些成功企业的所谓成功经验, 一定要结合公司自身的特色来树立投资集团公司的企业文化, 保证公司文化与公司的发展阶段相适应, 确保公司文化的群众基础。同时, 投资集团公司作为一个人力资本集中、依赖知识产出的公司, 加强公司员工的培训机制建设, 对于支撑公司未来可持续发展也具有非常重要的意义。

四、结语

内部控制对于投资集团公司的健康发展具有重要意义, 我国各投资集团公司管理层应该重视公司自身内部控制制度的建设, 将公司内部控制制度与其业务活动紧密结合起来, 充分发挥内部控制对于投资集团公司风险防范的作用。同时, 投资集团公司应该不断完善公司内部控制制度, 优化内部控制部门, 普及公司全员的风险教育, 只有这样, 才能使得内部控制充分推动投资集团公司的进步, 保证投资集团公司不断发展壮大。

摘要：投资集团公司的内部控制不同于一般企业, 它要求内部控制工作更加细致、更加全面, 因为投资集团公司的主营业务就是投资, 因此内部控制工作与主营业务息息相关, 关系到投资集团公司的生存发展。本文通过分析我国投资集团公司在内部控制方面普遍存在的问题, 并针对各个问题一一提出相应的解决方案, 对于我国投资集团公司的进一步健康稳健的发展具有重要意义以及对行业健康的发展起到一定推进作用。

地产公司成本控制解析 篇8

【关键词】房地产 成本费用 对策建议

一、引言

随着我国经济步入新常态，房地产行业的增速也开始减缓，房地产行业也不能再像以前一样通过粗放式的圈地扩张来提升业绩了，现在房地产行业面临需求的结构性调整，自身的经营策略也要随时而变。在当前房地产周期下行的趋势下，注意成本费用的控制，几乎成了房地产企业提高自身经济效益以及提高市场竞争力的最重要的手段。由于在之前的飞速发展中，对于成本控制工作的重视程度不够，我国当下房地产企业普遍存在成本高企的问题，积极开展成本控制工作，找出企业自身在成本控制方面存在的问题并加以解决，对于促进地产企业转型，提高房地产企业经济效益具有重要意义。而房地产企业由于自身行业特点，成本费用的种类繁多，要在短时间内梳理清楚并提出具体的成本管理方案并非易事，同时也要看到我国房地产企业在成本方面的改进还存在巨大空间，所以各房地产企业应该积极重视成本问题，找出企业在成本费用管理上的不足之处，从而保证企业的可持续健康发展。

二、房地产公司成本费用管理现状

（一）房地产项目成本控制效率低下

我国房地产企业在对成本费用控制的问题上，往往不能做到与质量控制有机地结合。而现实中，成本和质量往往是相反相成的。高质量的房产往往依赖高质量的原材料投入成本，因此，房地产企业在进行成本管控的时候不能死板地为了控制成本而控制，而应该综合考虑各种因素。目前，我国房地产企业经常会出现各种业主投诉质量的问题，这些问题的出现很大一部分原因就是很多地产企业为了控制成本而在建造房屋过程中偷工减料、以次充好。讽刺的是这样的做法非但不能给企业降低成本费用，反而会因为业主的举报而使企业遭受巨大的损失，同时对房产企业的未来发展也会带来极大的负面影响。

（二）缺乏对财务费用的有效规划

房地产行业属于资本集中型的行业，在房地产企业的日常运营过程中需要大量的资金来维系。其中大部分资金都需要通过外部融资来取得，而如何控制这一部分数目庞大的财务费用就成为了房地产企业成本控制的关键所在，但是我国很多房地产企业，尤其是小型房地产企业，由于缺乏专业的财会人员，或者领导对成本规划不够重视等原因，导致房地产企业在财务费用规划、筹资规划上存在很多不足之处，同时使得企业的财务费用过高成为了成本高企的重要原因之一。而且我国房地产企业的融资渠道主要从商业银行获得贷款，但是现在市场经济环境不佳，银行对房地产企业的贷款审批严格也使得房地产企业的成本居高不下。

（三）房地产项目各环节之间成本控制脱节

房地产项目的管理涉及到很多环节，要同时实现各个环节的成本最小化经济效益最大化并不容易。作为企业管理者，从宏观角度统筹房地产项目的各个方面，通过各阶段的配合工作，实现项目整体成本最小化才是房地产企业成本控制的重点所在。但是在我国当下各个房地产企业当中普遍存在项目成本控制脱节的现象，企业在控制成本的时候只是单方面重视各部门的成本费用情况，不重视房地产项目各个环节之间的联系，导致房地产企业的成本控制缺乏系统性和层次性。同时这样的成本控制方法还使得各部门之间难以形成有效的沟通配合，严重的还有可能导致项目内部之间的恶性竞争，耗费房地产企业的人力物力，非但不能有效达到成本控制的目的，还使得企业经营效率低下，项目工期耗时过长，最终仍然使得房地产企业的成本居高不下。

（四）房地产项目前期费用控制不到位

房地产项目在开发前期要有大量的投入，主要有获得土地使用权的支出，如果涉及拆迁的，还要支付拆迁补偿款，另外，向政府交纳的各项税收也是前期成本费用的重要组成部分。如何有效地控制这一部分成本支出可以说对于房地产企业来说至关重要。然而我国很多房地产企业为了拿地不惜出高价，也因此产生了很多“地王”，但拿到地后真正产生了多少经济效益却仍有待时间的考验，尤其是当前经济形势下行的趋势下，高成本不一定带来高回报，反而会产生企业资金流问题，给企业经营带来危机。另外，由于负债可以税前扣除，因此如何合理地安排企业的资本结构，做出房地产企业的筹资决策，对于房地产企业减少税费成本也有很重要的积极意义，但是我国房地产企业很多在财务管理上的专业水准还不够，尤其缺乏高端的专业人才，因此使得房地产项目的前期成本费用难以得到有效控制。

三、改善房地产企业成本费用管理的对策建议

（一）建立完善的成本费用管理体系

随着我国经济步入转型期，房地产行业增长速度放缓，很多房地产企业越来越重视成本管理。尤其是从战略角度来进行成本管理，实现成本管理的重要性对于房地产企业来说更为重要。因此对于成本管理混乱，没有有效的成本费用管理体系的企业来说，建立完善的成本费用管理体系对于房地产企业来说是实现成本费用高效管理的第一步。在成本管理过程中，通过成本体系的设置对企业成本实现有效控制，同时与房地产企业的质量控制有效结合，做到质量最优条件下的成本最小化，避免出现为了降低成本而牺牲质量的情况出现。同时企业高层领导要带头重视成本控制工作，带动企业全员来开展成本控制工作，通过有效的激励保证企业员工成本控制的积极性和热情，从而使得企业的成本得到有效的控制。

（二）有效地控制财务费用

房地产企业由于在运营过程中需要大量的资金，而很大一部分资金需要从外部获得，因此获得这些资金的成本便构成了房地产企业成本的很重要的一部分。如何有效地控制这部分财务费用，对于房地产企业提高经济效益具有重要的意义。目前我国房地产企业的主要融资渠道是商业银行，但是随着房地产行业的不景气，商业银行对于房地产企业的贷款条件也更加严格，资金成本也更高。应对这一变化，房地产企业可以通过与商业银行之间的战略合作来保证持续获得低成本的资金。另外，房地产企业还应该做好相应的资金计划，结合自身资金需求来安排相应的筹资计划，避免资金过度闲置引发的资源浪费问题。加速企业的资金周转率，通过借短还长等手段合理安排资金分配，保证房地产企业的财务费用最小化。

（三）加强房地产各部门之间成本控制的协调

房地产企业的成本控制由于涉及环节众多，因此应该作为一项系统性的工程来进行房地产企业的成本控制工作。企业管理层应该从制度设计上加强各部门之间的协调沟通，考核上不应只重视各部门单独的成本控制成果，还应该从企业整体的角度来看企业成本是否最小化。通过绩效指标的设计来实现企业各部门之间的有效沟通，对于通过各部门合作实现整体最小化的参与部门给予更多权重的奖励，同时通过规章制度的形式，向企业各员工传达企业的战略精神，保证企业的成本控制工作与战略目标相一致，保证房地产企业在各部门之间的协作分工下的效益最大化。

（四）加强房地产项目前期成本费用的控制

房地产企业的土地成本是所有成本中比例最大的一部分成本，可以说做好土地成本的控制工作就保证了利润大部分的实现。因此，房地产企业在拿地的时候要根据企业的战略规划，做好成本效益分析，避免付出成本过高导致企业出现比较严重的亏损。另外，由于很多房地产企业在开发过程中涉及到了拆迁补偿费，而随着居民法律意识的强烈，对于拆迁补贴的要求也越来越高，做好与原住地居民的沟通协调工作，同时协调好政府关系对于控制这一前期成本来说至关重要。同时在前期开发过程中涉及到给房地产企业的很多税费，房地产企业可以通过有效的税务筹划来降低这一费用。通过以上各环节的相关工作，保证房地产企业项目前期成本的最小化。

四、结语

我国房地产行业过去十年经历了飞速成长，但是关于房地产行业成本控制的理论创新还很少，尤其是针对我国房地产行业现状的成本费用控制理论，亟待丰富。当下房地产行业竞争日趋激烈，房地产企业面临的各种风险也越来越多，做好企业项目的成本控制工作对于房地产企业来说至关重要。只有有效地从各个环节加强房地产企业的成本控制，才能保证房地产企业在未来的激烈竞争中实现健康可持续发展。

参考文献

[1]高扬.我国中小房地产企业工程项目成本控制的问题与策略[J].湖北财经高等专科学校学报. 2012（01）.