房地产项目开发流程的10个步骤

房地产项目开发流程的10个步骤（精选9篇）

房地产项目开发流程的10个步骤篇1

商业地产开发的一般流程一：管理公司的选择

商业地产开发项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极的影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。

商业管理公司的介入不仅有利于建筑设计和布局的合理性，更重要的是对周边业态的考察，也就是对未来经营前景的准确判断，看准市场需求的空白点，这需要靠有丰富实力的商业经营管理公司来掌控。

商业地产管理的核心是通过策划、规划和设计管理使项目升值。在整个合作过程中，发展商、投资商是项目最大的投资方，同时也是最大的风险承担者。因此，整个商业地产的管理应当以专业的态度和技术进行。对于地产开发，重视商业管理公司就极为重要，同时也应慎重选择有商业项目专长的设计师或设计团队。发展商对商业管理设计公司的重视程度和投入如何，对于项目的后期回报无疑将具有重大的影响。

商业地产开发的一般流程二：市场条件的判断

开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目的微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手，判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，同时，要对该项目的定位有初步的宏观思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平又不高，那么投资商即便再有实力，也不可以在该地区投资建设大型的商业房地产项目。

商业地产开发的一般流程三：项目位置的选择

商业房地产项目的位置选择问题，对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有具备了相应条件后，才可以做。

商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比更为严苛。一个住宅社区或一幢写字楼，所要解决的客流只局限在一定范围内，但商业房地产则不同。商业房地产所要解决的客流会随着经营状态的变化发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

不同的项目要有不同的解决方案，开发商可以组织自己的团队进行针对该项的研究分析，也可以委托专业的商业管理公司进行选址。

商业地产开发的一般流程四：判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析，以确定该项目的市场基础、周边商圈覆盖人口的情况、可能的客户流量、客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米。一期1998年投入运营后生意兴隆，但二期2000年开业后长期经营状况不佳。管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后，二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实，新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业。这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。

该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地址可发展商业房地产项目的规模。

不同的咨询机构在进行上述分析时，因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时，采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量的调查信息，建立全方位分析模型，对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。

在完成市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料，对项目的客户定位进行阶段性判断。在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但在后面的环节中可以作出丰富和调整。

商业地产开发的一般流程五：项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格，从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准：

1、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。

2、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势，尤其在项目运

作初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

商业地产开发的一般流程六：项目定位细化

项目定位细化包括：彻底、细致的研究分析项目的目标客户、市场定位、产品形式特点、启动策略、财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则导致项目没有成功的可能。

通常第五与第六步同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目的定位过程中取地工作已开始。

商业地产开发的一般流程七：项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程方面的深化、细化。

一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。该种组合既可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度将达不到应有的要求，造成国内设计机构无法正确完成初步设计及施工图设计，或者在完成后遗留大量潜在问题给开发商。

业地产开发的一般流程八：项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理;判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律;判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证并确定最终的可行方案。

商业地产开发的一般流程九：项目招投标

项目招投标指开发商完成项目设计方案的深化、项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，通过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后续阶段的机电咨询商等，做好项目施工前的所有准备工作。

商业地产开发的一般流程十：项目的财务核算

项目的财务核算指开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析

等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性作为参考，并大量引用分析结论。

对于小型商业房地产项目，该项工作不需要做的很细，尤其采取销售模式的商业房地产项目，财务核算的工作会简化很多。

商业地产开发的一般流程十一：资金需求方案

资金需求方案指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案。

商业地产开发的一般流程十二：项目融资

除非开发商有足够的资金做支持，或项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运作过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容,主要形式有股权融资和债权融资。

开发商在进行项目融资工作之前，首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。

完成融资决策后的首要工作，是项目商业计划书的编写。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

在完成项目商业计划书的编写工作以后，开始该项目的融资操作工作。融资操作的形式主要有两种：

1、委托专业融资服务机构进行融资;

2、自己组织融资团队进行融资。

这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，会齐头并进。

第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不可少的。因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业房地产项目与国际资本直接、快速兑接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个圈子里面，如果对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉，盲目的冲撞只会耽误时间，不会取得任何进展。

当然，委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商是需要付出融资成本，即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同时，另外支付相当于总融资金额2.5-5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高，但可以明确的是，只要求

1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题，换言之，这种融资机构不太可能完成项目的融资。

第二种融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、融资经验的投资商来讲，是可以采纳的。但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队，而且融资团队并非简单一两个人就可以组成。

商业地产开发的一般流程十三：市场策划

项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间、收益空间和利润空间。要赢得市场，就必须面对市场竞争的局面，而避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

商业地产开发的一般流程十四：招商

项目招商的方式主要有两种，即：

1、委托专业招商咨询机构进行项目招商;

2、自己搭建招商团队进行招商。

商业地产开发的一般流程十五：价格策略

对于采取商铺出售方案的项目来讲，开发商需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。

商业地产开发的一般流程十六：租金策略

房地产项目开发流程的10个步骤篇2

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。

其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目, 这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等, 这些人或公司都是房地产项目的参与者, 但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同, 用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发, 同时结合中国规划设计市场的特点, 项目可以分成以下几个阶段:启动阶段———设计阶段———工程计划阶段——工程施工阶段———控制阶段———收尾阶段。

以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期, 之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。

很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段, PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述, 在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。

1 启动阶段

设计工作在项目全过程中起着不同的作用, 但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因, 市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目, 启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围, 很多房地产组织结构都是典型的项目式结构, 划分成几个职能部门, 启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要, 包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围, 渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例, 住宅社区-别墅住宅社区-地上二层底下一层节能别墅住宅社区, 通过每次对项目的定义加深, 明确项目的产品范围, 就是我们常说的概念设计, 同时制定产品范围说明书, 和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2 设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段

2.1 设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。

设计采购可以用两种方式进行, 直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师, 这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标, 现很多公司都采用此方式就不再赘述。

2.2 产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计, 这包括方案设计和初步设计。

方案设计的主要内容是:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目, 这三项内容是紧密衔接相互制约的, 必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容:规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。

首先是项目投资人或发起人的认可, 我们暂且把项目投资人或发起人称为老板, 让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的, 有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面, 其实这不是老板的错, 是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式, 让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息, 要顺利通过这个门槛, 就要建立有效的沟通系统, 不只是规划设计而是整个项目的管理。

其次是政府各职能部门的审核, 这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解, 多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。

3 工程计划阶段

这是整个项目的关键阶段, 要制定工程施工总体计划, 其基础就是施工图。施工图设计包括:市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围, 而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成, 并成为施工图的内容详细表述, 这其中也包括专项设计的采购, 例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细, 项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目, 此时已开始产品的销售策划工作, 这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息, 把设计语言翻译成大众语言进行宣传, 吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品, 避免虚假错空的信息传递给未来的客户。

4 工程施工阶段

按照项目总体计划按部就班的进行施工组织, 这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。

5 控制阶段是和工程施工阶段并行的, 质

量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制, 而开发商一方主要控制的就是变更, 设计管理要及时准确地审核各种变更, 提出准确地通过或否定的意见, 使变更的发生尽量不脱离总体计划, 同时还要提出对项目有利的变更申请, 例如变更新技术可以提高工程进度和质量。

6 收尾阶段

此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾, 其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训, 这对一个公司持续发展有着重要的支持, 一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。

挑选连锁加盟品牌的10个步骤篇3

开创一个新事业，在前三年之内都是比较辛苦的，业绩收入时好时坏，因此经营者的坚持与投入将会决定这个新事业的存续。

兴趣、理想与热情，是支持经营者能够百折不挠、坚持到底最重要的原动力。选择一个自己衷心热爱的行业投入，可以提高创业的成功率。

第二步：挑选适合自己“能力”的行业

每一个行业都有投入的必要条件，如果不具备这方面的条件就贸然投入，失败可以说是必然的。能力，包括技术资金以及经营管理等三方面，缺一不可。

第三步：搜集该行业的相关信息

该行业中目前的主流业态是哪一种?市场上的知名品牌有哪些?竞争的状况如何?目前的获利状况好吗?“钱景”如何?投入的资金需要多少?要如何经营才会成功?未来的发展趋势怎样?都是创业者必须搜集了解的。

第四步：搜集连锁加盟总部的资料

了解市场上目前开放加盟的连锁品牌有哪些，经营形态有哪些，加盟条件如何，消费者对它们的印象如何，哪几个品牌是消费者心目中的领导品牌，各家总部的经营体制如何，等等，这些问题都是在创业之前必须先了解的。

加盟创业者可以藉参加总部所举办的加盟说明会，或者向加盟总部索取资料、与总部人员洽谈来了解市场概况、经营形态及加盟方式。多搜集四五家的数据，才可以获得比较完整的信息。

第五步：与连锁加盟总部进行洽谈

信息搜集完整后，创业者可以选择2～3家加盟总部进行洽谈，了解总部的经营实力与经营理念。评断总部是否可以加盟的先决条件并不在于“总投资金额”的高低，而在于加盟后，“成功获利的几率，有多高。经营实力愈强的加盟总部，愈有能力帮助创业者成功经营获利。

第六步：访问现有的加盟店，了解实际的经营情况

创业者在与加盟总部洽谈时，可以要求总部提供目前加盟店的名单，然后白行从中挑选两三家去实地拜访，了解这些加盟主的经营实况是好是坏，与总部之间的配合关系如何。

千万不能只听信总部展店人员的一面之词，而未能了解加盟后真实的状况，就贸然地签约加入。

第七步：比较各家连锁加盟总部的优劣及加盟条件

在搜集完整信息后，创业者就应该冷静地分析比较。各家加盟总部会推出不同的加盟模式与条件，一般来说大同小异，但这此“小异”就极可能影响加盟后的经营利润。

第八步：决定要加盟的总部，并签订草约、接受训练

创业者选择加入自己最中意的加盟总部后，首先要与加盟总部签订草约。通常加盟总部会先要求收取部分订金，以免创业者反悔。签订草约后、开店之前，加盟总部会提供加盟创业者一系列的教育训练课程。等到创业者合格通过训练后，才签订正式合约。

第九步：选择开店地点，并做商圈的评估与分析

选择一个好的营业地点，创业就成功了一半。各行各业最适合的开店地点并不相同，创业者要找的是一个“能够赚钱”的店面，而不是找一个“便宜但会亏钱”的店面。

一间店面的租金高低，不是看绝对数字，而是看这个店面能够创造出多少的营业额，如果所创造出的营业额高，扣除成本、人事费用、开销并支付租金之后，还有许多结余，而租金与邻近店面的行情相当，就是一个可以接受的店面。

第十步：签订正式的加盟合约，开店营业

签下店面后，创业者就可以与总部签订正式合约。在店面开始装潢、设备开始添购并安置时，创业者就应该先针对附近的邻居、店家做好“敦亲睦邻”的工作，并且开始开发潜在顾客，这是“售前服务”的重要工作项目之一。

房地产策划几个基本步骤篇4

[准备阶段]

1、项目资源条件整合及判断

负责部门：策划部、项目部、销售部、工程部

报告名称：《**项目策划大纲》

中心内容：资源条件整合宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。

地段资料：规划要点、坐标。

周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。

发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。

判断内容：优势、难点、突破口、把握度。

2、多方案初步规划、设计或调整建议

负责部门：策划部、项目部、工程部、设计院

报告名称：《会议纪要汇总》《**项目概念设计提示》或《项目调整建议》

中心内容：草图、立意、说明、交流记录

[前期策划阶段]

3、地块内在条件整合及价值分析

负责部门：策划部、项目部、财务部

报告名称：《**项目土地价值与分析报告》

中心内容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较

4、资源综合及定位

负责部门：策划部

报告名称：《**项目综合定位报告》

中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意

5、依据定位针对性的市场调查

负责部门：策划部

报告名称：《**项目市场调查报告》

中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据

6、经济可行性分析

负责部门：策划部、项目部、财务部

报告名称：《**项目经济可行性分析报告》

中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。

7、初步营销框架

负责部门：策划部、销售部

报告名称：《**项目初步营销报告》

中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系

8、规划、设计方案及跟踪

负责部门：策划部、工程部、销售部

报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》

中心内容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导

[营销策划阶段]

9、营销整体规划

负责部门：策划部、销售部

报告名称：《**项目营销整体规划》

中心内容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如

装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。

10、经济敏感性分析

负责部门：财务部

报告名称：《**项目经济敏感性分析报告》

中心内容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。

11、价格策略执行计划

负责部门：策划部、销售部

报告名称：《**项目价格策略报告》

中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。

12、物业准备工作计划

负责部门：物业公司

报告名称：《**项目的物业模型》

中心内容：配合营销推广而设立的新型物业管理概念和“标准”物业管理模式的融合。

13、销售准备工作计划

负责部门：策划部、销售部

报告名称：《**项目前期工作计划表》

中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算

14、项目包装执行计划

负责部门：策划部、广告公司

报告名称：《**项目包装概念设计》

中心内容： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。

15、广告宣传炒作计划

负责部门：策划部、销售部、广告公司

报告名称：《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》

中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。

16、销售活动规划及策划

负责部门：策划部、销售部

报告名称：《**项目公关活动计划报告》、《**项目**活动报告策划书》

中心内容：开工、开盘、封顶、竣工、入伙等仪式，新闻发布会，展销会等其他公关活动的计划安排及费用预算。

17、装修套餐

负责部门：策划部、装修公司

报告名称：《装修套餐服务计划报告》

中心内容：售后装修和装修按揭服务。[销售实施阶段]

18、销售培训

负责部门：策划部、销售部

教材名称：《销售基础知识》《**项目销售相关内容》

中心内容：建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。

19、执行修正

负责部门：策划部、销售部

往来文件：《**项目销售情况总结》《**项目策划执行修正安案》

中心内容：根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。

20、置业锦囊

负责部门：策划部、销售部

报告总称：《置业锦囊》

中心内容：根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。

房地产项目开发流程的10个步骤篇5

详细说明：

PPP五阶段——项目识别

1.项目发起

政府发起（主）：财政部门向各行业主管部门征集潜在的政府和社会资本合作的项目。

社会资本发起（辅）：社会资本以项目建议书的方式向财政部门推荐潜在政府和社会资本合作的项目。

2.项目筛选

(1)财政部门会同行业主管部门对潜在项目进行筛选，确定备选项目。

(2)财政部门制定项目和中期开发计划。

(3)项目发起人提交相关资料：

① 新建改建项目提交可行性研究报告、项目产出说明和初步实施方案；

② 存量项目提交资产历史资料、项目产出说明和初步方案。

3.物有所值评价

定性评价：PPP模式与传统采购模式相比能否增加供给、优化风险分配、提高运营效率、促进创新和公平竞争等，并根据指标进行专家打分。

定量评价：① 通过对PPP项目全生命周期内政府支出成本现值与公共部门比较值进行比较，计算项目的物有所值量值与物有所值指数，判断PPP模式是否降低项目全生命周期成本；

② 现阶段以定性评价为主，定量评价工作由各地根据实际情况开展。

4.财政承受能力论证

每一全部PPP项目需要从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例应当不超过10%。有例外。

PPP五阶段——项目准备

1.管理架构组建

① 县级（含）以上地方政府可建立专门协调机制，负责项目评审、组织协调和检查督导等工作；

② 政府或其指定的有关职能部门或事业单位可作为项目实施机构，负责项目准备、采购、监管和移交等工作

2.实施方案编制

① 项目概况：基础情况，经济技术指标，项目公司股权情况；

② 风险分配基本框架：政府承担法律政策和最低需求等风险，社会资本承担商业风险；具体风险分配需列表协商；

③ 项目运作方式：1.委托运营，2.管理合同，3.建设-运营-移交(BOT)，4.建设-拥有-运营(BOO)，5.转让-运营-移交(TOT)，6.改建-运营-移交(ROT)等；

④ 交易结构：项目投融资结构，回报机制，相关配套安排；

⑤ 合同体系：项目合同，股东合同，融资合同，工程承包合同，运营服务合同，原材料供应合同，产品采购合同和保险合同等；

⑥ 监管架构：授权关系（政府授权项目实施机构），监管方式（履约管理行政管理、公众监督）；

⑦ 采购方式选择：公开招标、竞争性谈判，邀请招标，竞争性磋商，单一来源采购。

3.实施方案审核

① 财政部门对项目实施方案进行物有所值和财政承受能力验证，通过验证的，由项目实施机构报政府审核；

② 未通过验证的，可在实施方案调整后重新验证；经重新验证仍不能通过的，不再采用政府和社会资本合作模式。

PPP五阶段——项目采购

1.资格预审

① 项目实施机构准备资格预审文件，发布资格预审公告，邀请社会资本参与资格预审，并将资格预审的评审报告提交财政部门备案；

②项目有3家以上社会资本通过资格预审的，项目实施机构可准备采购文件；不足3家的，项目实施机构调整实施方案重新资格预审；重新资审合格的社会资本仍不够3家的，可依法调整实施方案选择的采购方式。

2.采购文件编制与采购

① 采购文件内容包括采购邀请、竞争者须知、竞争者应提供的资格、资信及业绩证明文件、采购方式、政府对项目实施机构的授权、实施方案的批复和项目相关审批文件、采购程序、响应文件编制要求、提交响应文件截止时间、开启时间及地点、强制担保的保证金交纳数额和形式、评审方法、评审标准、政府采购政策要求、项目合同草案及其他法律文本等；

②公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商、单一来源采购方式，执行政府采购法律法规等规定。

3.响应文件评审

评审小组由项目实施机构代表和评审专家共5人以上单数组成，其中评审专家人数不得少于评审小组成员总数的2/3。因PPP项目主要是法律问题与财务问题，规定评审小组至少包括1名法律专家与1名财务专家。

4.谈判与合同签署

项目实施机构成立采购结果确认谈判工作组，进行合同签署前确认谈判；签署确认谈判备忘录；公示采购结果和合同文件；公告期满，政府审核同意后项目实施机构与中选社会资本签署合同。

PPP五阶段——项目执行

1.项目公司设立

① 社会资本可设立项目公司。政府可指定相关机构依法参股项目公司；

② 项目实施机构和财政部门监督社会资本按时足额出资设立项目公司。

2.融资管理

① 社会资本或项目公司负责项目融资。社会资本或项目公司应及时开展融资方案设计、机构接洽、合同签订和融资交割等工作；

② 未完成融资的，政府可提取履约保函直至终止项目合同；

③ 项目出现重大经营或财务风险，威胁或侵害债权人利益时，债权人可约要求社会资本或项目公司改善管理等；

④ 财政部门（PPP中心）和项目实施机构应做好监督管理工作，防止企业债务向政府转移。

3.绩效监测与支付

① 项目实施机构定期监测项目产出绩效指标，编制季报和年报，并报财政部门（PPP中心）备案；

② 政府有支付义务的，项目实施机构应按照实际绩效直接或通知财政部门向社会资本或项目公司及时足额支付；

③ 项目实施机构依约监管社会资本或项目公司履约情况。

4.中期评估

项目实施机构应每3-5年对项目进行中期评估，重点分析项目运行状况和项目合同的合规性、适应性和合理性；及时评估已发现问题的风险，制订应对措施，并报财政部门（政府和社会资本合作中心）备案。

PPP五阶段——项目移交

1.移交准备

① 项目实施机构或政府指定机构组建项目移交工作组；

② 期满终止移交和提前终止移交；无偿移交和有偿移交；移交项目资产、人员、文档和知识产权等；确保设备完好率和最短可使用年限等指标。

2.性能测试

① 项目移交工作组按照性能测试方案和移交标准对移交资产进行性能测试。性能测试结果不达标的，移交工作组应要求社会资本或项目公司进行恢复性修理、更新重置或提取移交维修保函；

② 项目移交工作组委托具有相关资质的资产评估机构，按照项目合同约定的评估方式，对移交资产进行资产评估，作为确定补偿金额的依据。

3.资产交割

社会资本或项目公司应将满足性能测试要求的项目资产、知识产权和技术法律文件，连同资产清单移交项目实施机构或政府指定的其他机构，办妥相关移交手续。社会资本或项目公司应配合做好移交及其后续工作。

4.绩效评价

房地产开发项目开发流程篇6

项目招拍程序,寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书

运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目的初步可研评估

向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书

向发改委申报立项报告

发改委函至规划局

规划局会签返计委

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

发改委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

规划局发征地意见函

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科

结果报市房地局结果报市房管局

┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

画桩位并给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人许可证用地批准书,评估项目建设用地地价

┃ ┃

申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证

┃ ┃

按规划设计条件征询意地政部门审查安置方案、见表到区配套部门征求意见安置房

┃ ┃

规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证

┃ ┃

委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置

┃ ┃

到规划局领设计方案送审书场地三通一平,领取房地产开发手册

┃ ┃

规划局审方案提出意见

1、到园林局申请伐树许可证

┃

2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案

修改后送首规委审图

3、煤气、道路、上下水改路由

┃

4、到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，首规委召开市政协调会申请临时施工用电，委托施工。

出市政会议纪要

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明

┃ ┃ ┃

运用“营销策划展示设计系统” 制作资料到计委申请，列入计划（建委会签）到税务局取税单

┃ ┃ ┃

报价小组审查,领取销售到建委工程处领开工持计划、税单到区计、许可证审批表经委领投资许可证登记卡，┃ 登记并取得许可证

建委、物价局下文批价

┃

运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛

“房地产营销管理系统” 销售到市政部门盖章证明市政条件落实

┃

四源费缴纳

┃

到开发办市政处核实任务

┃

开发办工程处同意招标

┃

填招标申请书并到市招标办登记

┃

招标办看现场

┃

运用“投资项目概预算系统” 编制标底

┃

招标办审查标底

┃

开标会

┃

定合同，写评标报告，发中标通知书

┃

招标办盖章同意

┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓

施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书

同意施工质量监督落实任务资金来源，任务处登记

来源及一切手续

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建委工程处同意开工，办理开工许可证

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工

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1、小区内线

1、通知区园

1、按道路

1、到自来

1、到热力（自建锅

1、到煤气公司

路委托设林局绿化方案进水业务公司报炉房）报装

计办行施工科报装装

1、环保

2、到规划科定

2、委托施工

2、交绿化费

2、市政办委托线

2、委托线局同线路方案

3、配电室土

3、绿化施工事处养路设计、路设计意锅

3、设计

建工程验路队验施工及

3、施工及炉房

4、看现场

收收验收验收规划

5、施工

4、设备安装

2、到市政位置

6、业务科检验

及验收监理所

2、委托同意接气

5、送电下水报设计

7、凭通气单到

装

3、到劳管网所办固

3、规划设动局报装定资产转移

计

4、环保手续及通气

4、竣工验局审查消音除尘设备手续

收

5、竣工

8、凭接气单到

验收液化气公司

办各户通气

手续

9、通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓

凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式

房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛

办理入住手续,办理产权证

运用 “房地产物业管理系统”,进入物业管理阶段

适合小本投资创业的10个项目篇7

改变传统的农产品经营方式,依托当地特色农产品,在网上开办农业经纪人之家栏目,向外界介绍和推广。此项目初期投资不高,仅需一台电脑,一台扫描仪即可,但对网络技术的要求比较高,是一个很有发展前景的绿色创业项目。

小本投资创业2.亲情出租店

针对目前社会老龄化的趋势,开家亲情出租店,专门为老年人服务,前景很可观。该项目的主要服务内容一般包括两个方面,一是出租临时家庭成员,陪老年人聊天,进餐,消磨时光,解除他们的孤独和寂寞;二是提供临时服务,如买菜,做饭,购物,陪同看病,陪护等。租一间固定的门面房,备一部电话和其他必需办公用品,再雇一些层次不同的人员即可开张营业。所雇人员平时可以不在店里上班,但需要时应随叫随到。也可先培训几名固定服务人员,处理店里的日常事务。

小本投资创业3.怀旧店

该项目选址要在闹市区,铺面不必很大,20平米即可。经营的商品不强调高价值,而要显现它的艺术魅力。它的顾客群不是真正的收藏家,而是有艺术品位的中低阶层消费者。经营的商品可以是旧的留声机,收音机,茶杯,怀表等,价格一般锁定在几十元至上千元之间。初期投入4万元左右,另备两万元流动资金进货。因目前这类商店不多,竞争不大,所以市场前景比较乐观。

这些生意人都很清楚自己的优势，也懂得去避免竞争对手，在同一个地方，看着别人卖煎饼果子赚钱，你也去哪个地方卖煎饼果子，可能还会造成恶性竞争，这个时候不妨考虑去卖点其他的小吃，比如说凉面，肉夹馍，做小本生意赚钱是每个生意人的初衷，可是小本生意有着大市场，可以进行无限的细分，在有序的竞争市场里都难以做到独善其身。

小本投资创业4.特色茶吧

特色茶吧主要销售鲜花茶,兼售水果茶,这在国内的一些大中城市已比较流行。常饮鲜花茶可以美容护肤,调节神经功能,促进新陈代谢,提高肌体免疫力。适合泡饮的鲜花有数十种,如红玫瑰,白菊花,芍药花,金银花等,价格每公斤在 100-300元之间。目前饮鲜花茶的人还为数不多,但它定会在不久的将来引领饮茶品茗的新时尚,具有较广阔的市场前景。初期投入不大,需房租,装修,茶具设备等费用2。5万元左右。

小本投资创业5.社区小厨房

在生活小区租用一个30平方米以上的门面房,月租金约2500元,购买灶具,炊具等物品需5000元左右,初期投入2万元左右即可开张。社区小厨房跟普通餐馆不一样,它主要针对某一社区的居民,提供一些家常菜品;另外,可由顾客提供原材料,小厨房帮着加工,加工费用按客人提供的材料多少计算,最重要的是要保证服务质量。

小本投资创业6.病人饮食服务公司

地址适宜选择在大中型医院附近,针对各种病人群体的不同状况,分别开列菜单。经营上应格外重视灶间卫生,不能像一般餐厅和送餐公司那么简单。前期应针对病人不同的病症制定出合理的食谱,顾客上门时要问清病人的症状,身体条件,心理状态,便于更好地服务;病人的订餐档案应妥善保管,不可出现任何差错。初期投入主要是房租,购买灶具等费用,约2万元左右。

小本投资创业7.豆腐坊

豆制品是人们每天饮食中不可缺少的,所以豆腐坊有很大的市场空间。可投资3万元,租一间30平米的门面房,购置相应的设备。要求原料卫生,制作环境好,实行阳光操作。

小本投资创业8.鲜活水城市健康饮水加盟店

此连锁水站项目是该中心根据国内外成功经验并结合南京实情,专为下岗失业人员创业投资量身订制的优选项目,已被南京市劳动局,南京市总工会,南京市妇联等部门作为(4050)小型创业推荐项目加以推广,创造了良好的经济效益。初期投入需加盟及购买设备等费用3万元左右。

何况在无序的竞争市场里呢?市场是瞬息万变的，会受到人们的消费水平，消费观念，季节变化等各种因素的影响，有时候机会只在一瞬间，做小本生意的人都很懂得抓住时机，他们时刻关注着市场的空白，哪里有市场空白，他们就会毫不犹豫的抓住这次机会，当生意不那么好做了，他们就会立刻做出判断，改变经营策略或者转移阵地。

小本投资创业9.数码瓷像馆

主要经营项目是将人物艺术照等作品,图片加工成瓷像。投入需要2万元左右,其中1.2万元用于购置一套数码瓷像砖,烤印设备,一台电脑,一台扫描仪,打印机;5000元用于人员工资和一间20平方米店面(包括加工间)的首期房租;3000元用于流动资金。加工人员会简单电脑操作,2人即可营业。前期可适当作些宣传。

小本投资创业10.彩球气模庆典产品出租店

该项目是应对各种大型商贸,广播宣传,艺术节,开业,开工,竣工,会议,婚礼,生日,祝寿,节日等各种庆典,出租彩球气模等产品。初期投入需房租, 购气模等各项费用1万元左右。每件气模用品一般每天租金150-300元,一个地级市每年这样的活动一般都在50-60次,如能争取其中三分之一的业务, 年利润即可达6-8万元。

有个老板给我留言说，“目标顾客不适合每个类别的生意，每个类型的门店，像自助餐还有我开的包子店，都有老中青小幼的常客，我想套用目标顾客这个慨念进来做改变就一头茫然了，不知道从哪里改变，您说我中低端包子店怎样做目标顾客定位呢?”

这位老板觉得有些生意无所谓目标顾客，或者觉得大家都是自己的顾客，这种认识是不正确的，任何生意都只能服务一部分人。虽然有些店做的是大众的生意，但是这个大众是针对“小众生意”而言的，并不是指所有人的意思。就比如上面这位老板说自己的店是“中低端”包子店，其实就排斥了高端早餐消费群体，前者讲究的是吃饱，实惠，后者讲究的是精致，营养，科学。

划分目标顾客不应该简单的按年龄或者按照性别来分，还要结合其他的影响消费决策的一些因素来区分，我认为比较重要的有：

收入水平：毕竟消费就要掏钱，这是影响消费的主要因素，假如你的早餐店开在一个富人区，需求弹性就很小，单价10块和20块对顾客来说可能区别不大，甚至价格越贵，越能赢得他们的信任，他们会觉得你的用料肯定比别家好，更安全和健康，而收入水平低的人你涨5毛钱就跑光了，骂你是奸商老板。这种区别会直接导致你的宣传策略不一样。

教育水平：不同的教育水平对周围事物的认识是不一样的，而且相差非常巨大，体现出来就是消费意识和消费习惯，消费审美不一样。在东莞的工厂附近和在上海的陆家嘴开早餐店，无论是产品的选择，价格的制定，店面装修，卫生要求，接待方式，宣传手法都是不一样的。

职业：工作不一样会导致工作条件和生活方式的不一样，满足他们的方式也不一样。比如我见过一个奶茶店有一款含酒精的饮料卖得很好，我问为什么?老板说他的生意很多都来自后面小区的租户，而租户都是附近夜场上班的小姐们，这些人很多都有酗酒的习惯，对有酒精的饮料也挺喜欢。但是假如你的店开在一个飘着书香气的校园里，这个饮料就卖不动了。

对生活的态度：有些人天生讲究，有些人生活随意，有些人在乎内在的质量，有些人对外观设计吹毛求疵，不同的生活态度，自然对商家的要求也完全不一样，你不可能同时满足完全不同的两种人。

购买的动机：顾客购买你的东西是为了什么?是为了体验新鲜，还是贪图便宜，是因为便利，还是为了炫耀，或者只是想找个长期消费的地方。有心理学家统计过，消费者购买东西无非是下面五种动机：求实、求廉、求新、求美、求名、求安，基本上概括了消费者购买决策动机。

我认为，如果你能认认真真观察店里的顾客一段时间，再按照上面的几条标准描绘你的顾客，顾客肖像就出来了。

房地产项目开发流程的10个步骤篇8

对于房地产项目而言，优秀的设计管理是实现项目价值最大化的终极武器！

一.规划设计管理原则

设计管控终极目的是合理控制造价和尽可能创造价值！

二.规划设计前期工作

前期开发商的主要任务是明确项目定位，获取资料，选择最合适的设计单位！

三.规划设计中期工作

中期开发商的主要任务是规划设的实施与设计的过程控制及设计的反复迭代！

▼

设计阶段标准工作周期▼

四.规划设计审批工作

规划设计的审批任务是概念设计、方案设计、施工图设计、建筑规划许可证的申请！

①修建性详细规划审查阶段需办理事项：

②初步设计和施工图设计审查阶段需办理事项：

③控制性详细规划主要包括以下内容：

修建性详细规划主要包括以下内容：

⑤修建性详细规划主要成果：

⑥规划设计主要名词概念

⑥建设工程规划许可证申请流程

五.规划设计后期工作

现在的房地产项目一般都分为好几期进行开发建设。当首期推售后往往会出现一些问题需要修改。

一般情况下尽量减少设计变更的发生，当设计变更不可避免时，应当严格执行有关规定和程序： ❶.必须严格区别重大设计变更和一般设计变更，并按规定权限履行审批手续 ❷.所有设计变更资料项目公司和规划院都应有完整资料留底

房地产开发流程篇9

1、项目立项申请报告书（原件一份）

2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4、项目建设投资概算（一份）

5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

7、项目地形图（一份）

8、有关职能部门的意见。

二、办理建筑工程施工许可证审批程序

《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。

（一）、办理建筑工程施工许可证须具备的文件或材料

1、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证。

2、施工企业名称及施工合同。

3、监理合同。

4、勘察、设计合同、施工图设计文件审查批准书及地质资料。

5、资金保函或银行证明及固定资历产投资项目批准文件。

6、商品混凝土销售合同书或肇庆市混凝土现场搅拌许可（含散装水泥专项资金凭证）及《白蚁预防合同》。

7、现场管理人员上岗证。

8、办理质量、安全监督手续凭证。

（二）、办理建筑工程施工许可证的流程

1、填写《建筑工程施工许可证申请表》;

2、提交相关报建资料(详见办理建筑工程施工许可证须具备的文件或材料);

3、计收应缴费用,财务开出缴款书及到银行缴款;

4、到质监站、安监站办理质量、安全监督手续;

5、领取建筑工程施工许可证。

三、房地产开发项目联建备案办事指南

（一）、设置依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《XXX市城市房地产开发经营管理条例》

（二）、承办机构

市建设委员会或其它政府授权部门。

（三）、提交材料

1、房地产项目联建备案申请表；

2、联建各方申请联建的正式文件；

3、办理房地产项目的立项手续原件；

4、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；

5、国有土地使用权证及土地使用权出让合同

6、如果系属单位自有国有划拨用地，则须提供人民政府的批准文件；

7、工程建设总平面图；

8、双方申报当月资产负债表、损益表；

9、双方申报银行当月对账单或银行资信证明；

10、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；

11、双方签订的联建合同；

12、项目建设进度计划和管理方案；

13、联建双方确认该项目的项目法人的书面文件；

14、其他需提供的材料。

（四）、办理程序

1、房地产开发企业向市建设委员会申报材料；

2、市建设委员会牵头组织规划、土地、发改等部门会审；

3、市建设委员会发出项目联建备案批准文书。

四、房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

五、房地产开发项目转让办理流程

一、法律依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定；

2、《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定；

3、地方性法规和规章

二、提交材料

1、房地产项目转让申请表；

2、转让方和受让方各自的申请转、受让的文件；

3、计划委员会的立项审批文件；

4、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；

5、原土地使用权出让合同和国有土地使用权证；

6、已经按照出让合同约定进行投资开发的证明文件，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；

7、工程建设规划设计总平面图；

8、如涉及到城市房屋拆迁，则还需要提供房屋拆迁安置情况说明；

9、受让方的上月资产负债表、损益表，同时还需要提供银行的资信证明；

10、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；

11、双方签订的房地产转让合同；

12、受让方对转让项目后的工程建设进度计划和管理方案，及资金落实证明；

13、双方已经办理土地使用权变更登记手续的证明（有的地方政府将该证明在提交备案时一并处理，不需要事先办理）；

14、其他当地政府认为需要提供的材料。

三、办理程序和部门

市县建设委员会，规划部门、土地管理部门、发展改革委员会；

四、说明：

房地产转让项目只是向政府部门履行备案手续，不履行备案不影响转让合同的有效性，但会对转让后的项目开发造成极大的麻烦和障碍。但转让时必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，也就是说该条规定是认定房地产项目转让合同是否有效性的唯一法律依据。如转让时未取得土地使用权证书，当地土管部门同意补办的，合同也认定有效。

六、国家和省计委审批的建设项目规划选址意见书核发办事指南

一、法律依据

1、《城市规划法》第三十条；

2、《建设项目选址规划管理办法》（建规[1991]583号/建设部、国家计委）；

3、《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发[2000]25号）。

4、《建设项目用地预审管理办法》

二、需要提交材料

1、具有规划资质的城市规划编制单位编制的《建设项目选址意见申请书》一份，并由项目所在地城市规划行政主管部门签署初审意见；

2、经批准的建设项目建议书一份，或进行建设项目可行性研究的有关材料一份；

3、准确反映拟建位置与周围相互关系的现状地形图一式三份；

4、拟建方案总平面图一式三份；

5、大型建设项目、对城市布局有重大影响的建设项目或对周围环境有特殊要求的建设项目，应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证意见。

三、办理程序与核定权限

1、县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

2、地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

3、直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

4、省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

5、中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；

6、国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。

四、核准期限

材料提交完备后28天内完成。

七、建设部科技成果推广项目立项形式审查包括的内容

2004《建设部科技成果推广项目立项形式审查要点》规定建设部科技成果推广项目形式审查是对申报推广项目是否符合申报技术领域和申报程序的要求，以及对申报材料的完整性进行审查；技术审查是组织专家按建设部科技成果推广项目的评审要求对申报推广项目进行审查。形式审查的主要内容包括申报程序审查和申报推广项目的资格审查、鉴定情况审查、组织鉴定单位资格审查、申报材料审查等。

建设部科技司委托建设部科技发展促进中心负责申报项目的形式审查工作。申报程序审查有两方面：

（一）《建设部科技成果推广项目申报书》（以下简称“《申报书》”）的相应栏目内，应有申报单位的申报意见和加盖的公章；

（二）《申报书》相应栏目内，应有省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门、建设部直属单位和国家国有资产管理局直属单位签署的推荐意见和加盖的公章。

申报推广项目资格审查

（一）申报推广项目技术领域审查

申报推广项目应符合建设部推广应用重点实施技术领域、《建设部推广应用新技术和限制、禁止使用落后技术公告》要求及科技成果推广应用的需要；

（二）申报推广项目应经过技术鉴定，一般应为尚未纳入国家发布标准的科技成果；已有国家发布标准，但仍需要加强推广应用的高新技术成果，也可以申报。

（三）申报推广项目不存在成果或其权属争议。申报推广项目鉴定情况审查

申报推广项目必须按照规定通过技术鉴定，鉴定时间一般应在一年以上。技术鉴定应根据管理规定选择以下一种方式（以下统称为“鉴定”）。

（一）按照科技成果鉴定管理办法组织鉴定；

（二）按照建设部科技成果评估管理办法组织评估；

（三）按照新产品新技术鉴定验收管理办法组织鉴定验收；

（四）示范技术标准化应用技术文件或同类工程推广应用新技术指南，应按照建设部科技示范工程验收管理规定的要求组织验收。

组织鉴定单位资格审查

必须是原国家科委《科学技术成果鉴定办法》、原国家经贸委《新产品新技术鉴定验收管理办法》和建设部《建设部科技成果评估工作管理暂行办法》、《建设部推广应用新技术管理细则》中确定的可以组织鉴定的单位

申报单位资格审查

（一）必须是申报推广项目鉴定证书中的成果完成单位；

（二）成果完成单位是两个或两个以上时，联合申报应由各成果完成单位共同填写申报意见，并加盖各单位公章；主要完成单位单独申报，其他单位须出具同意申报的书面意见；

（三）因企业改制或技术转让等原因，申报单位与成果完成单位不一致时，申报单位必须提供由其继承成果权责的具有法律效力的文件；

（四）申报单位名称应与单位公章名称一致。申报材料审查

（一）必须按要求填写《申报书》一式十份并提供电子文档；

（二）有关技术资料审查

1、必须按申报要求提供技术资料（有关要求见《申报书》）一式四份并装订成册，其中“推广项目简介”应提供电子文档；

2、申报推广项目必须具有规程、工法、标准图、操作手册、应用软件使用手册等标准化应用技术文件；

申报推广项目没有国家发布的标准化应用技术文件的，应提供申报单位编制并已实施的标准化应用技术文件；已有国家发布的标准化应用技术文件的，应提供该标准的相关内容（如申报单位具有高于国家发布标准的标准化应用技术文件，应同时提供）。

八、通过建筑工程施工图设计文件审查应当符合的要求

施工图审查是指国务院建设行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门，依照《建设工程施工图设计文件审查暂行办法》认定的设计审查机构，根据国家的法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等进行的独立审查。

国务院建设行政主管部门负责全国的施工图审查管理工作。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责组织本行政区域内的施工图审查工作的具体实施和监督管理工作。

建筑工程设计等级分级标准中的各类新建、改建、扩建的建筑工程项目均属审查范围。建设单位应当将施工图报送建设行政主管部门，由建设行政主管部门委托有关审查机构，进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等内容的审查。

施工图审查的主要内容：

(一)建筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构体系是否安全、可靠；(二)是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性标准、规范；(三)施工图是否达到规定的深度要求；(四)是否损害公众利益。

建设单位将施工图报建设行政主管部门审查时，还应同时提供下列资料：(―)批准的立项文件或初步设计批准文件；(二)主要的初步设计文件；(三)工程勘察成果报告；(四)结构计算书及计算软件名称。

审查机构应当在收到审查材料后20个工作日内完成审查工作，并提出审查报告：特级和一级项目应当在30个工作日内完成审查工作，并提出审查报告，其中重大及技术复杂项目的审查时间可适当延长。审查合格的项目，审查机构向建设行政主管部门提交项目施工图审查报告，由建设行政主管部门向建设单位通报审查结果，并颁发施工图审查批准书；对审查不合格的项目，提出书面意见后，由审查机构将施工图退回建设单位，并由原设计单位修改，重新送审。

凡应当审查而未经审查或者审查不合格的施工图项目，建设行政主管部门不得发放施工许可证，施工图也不得交付施工。

九、建设部科技示范工程立项的形式审查的内容

根据2004《建设部科技示范工程立项开工审查要点》规定，建设部科技示范工程立项的形式审查是对申报示范工程项目是否符合示范工程条件和申报程序的要求，以及对申报材料的完整性进行审查；技术审查是组织专家按照建设部科技示范工程的评审要求对示范工程进行审查。

申报程序审查

（一）《建设部科技示范工程申报书》（以下简称“《申报书》”）的相应栏目内，应有申报单位的申报意见和加盖的公章；

（二）《申报书》的相应栏目内，应有省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门、建设部直属单位和国家国有资产管理局直属单位签署的推荐意见和加盖的公章。

示范工程资格审查

（一）示范工程应是国家或地方的重点工程、标志性建筑或具有普遍示范意义的工程项目；

（二）示范工程必须具有优良的规划设计，满足节能、节水、节地和治理环境污染的要求，符合工程建设强制性标准；

（三）示范工程可以是拟建、在建或竣工时间在一年以内的工程。拟建和在建工程应在申请示范工程立项前办理完成有关工程审批手续，已竣工的工程应通过竣工验收，申报时应提供相应的审批文件。

示范技术审查

（一）示范工程成套技术审查。

1、综合技术示范工程应先确定工程的关键技术领域，再选择与之相应的关键技术和配套技术，组成多个技术体系，形成综合成套技术，作为综合示范技术；

2、专项技术示范工程应先确定某一关键技术领域（如建筑节能）或依托某一类新技术的新的工程类型（如钢结构住宅），再选择与之相应的关键技术和配套技术，组成专项成套技术，作为专项示范技术；

3、单项技术示范工程应选择一项重大的先导性技术或量大面广的新技术作为示范的关键技术，与工程应用技术配套形成单项成套技术，作为单项示范技术。

（二）示范技术基本要求审查

1、示范技术中的关键技术一般应为建设部、省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门发布的科技成果推广项目，其技术依托单位应与发布的单位一致；

2、示范技术中的关键技术和配套技术不是前述推广项目的，应经过省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门和建设部直属单位、国家国有资产管理局直属单位组织的技术论证，并应在其签署的推荐意见中予以说明；

3、选用的示范技术不符合现行工程建设强制性标准的，必须通过依据《实施工程建设强制性标准监督规定》（建设部第81号令）组织的论证。

申报单位资格审查

（一）示范工程申报单位可以是业主、工程总承包单位、设计院、施工安装单位或示范技术的技术依托单位。其中示范技术的技术依托单位至少应与前述某一类单位共同申报；

（二）申报单位应具有实施申报示范工程相应的市场准入资质。申报材料（有关要求见《申报书》）审查

（一）必须按要求填写《申报书》；

（二）必须按要求编写《建设部科技示范工程实施可行性报告》；

（三）必须提供示范工程的规划设计方案；

（四）示范工程开（竣）工审批文件必须符合要求；

（五）申报单位实施示范工程的市场准入资质必须符合规定。示范技术标准化应用技术文件和计算机应用软件编制计划审查。

（一）申报单位可以编制示范技术中的示范技术体系或示范关键技术的标准化应用技术文件，并提出相应的编制工作计划；

（二）申报单位可以编制示范技术计算机应用软件及操作手册，并提出相应的编制工作计划。

同类工程推广应用新技术指南编制计划审查。

编制的指南应对与示范工程同类的工程应用新技术具有指导作用。主要包括以下内容：

（一）同类工程应推广应用的成套技术

1、应推广应用新技术的关键技术领域

2、应推广应用的技术体系

3、各技术体系中的关键技术和配套技术

（二）推广应用中的技术难点和相应的操作要点

（三）推广应用中应重视的问题及其解决方法

（四）技术经济分析

从技术、经济、社会、环境效益和提高工程质量、功能、性能、工效和节能、节地、节水及减少劳动强度、降低造价等方面与采用传统技术进行比较分析，总结采用新技术的综合优势、取得的经验以及存在的不足。

十、取得房地产开发建设许可符合的要求

在确定房地产开发项目的时候，应当考虑符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的，注重开发基础设施薄弱，交通拥护、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和发送城市生态环境，保护历史文件遗产。

首先，土地使用权应当通过出让方式取得；但是法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

房地产开发的性质、规模和开发期限；城市规划设计条件；

基础设施和公共设施的建设要求；基础设施建成后的产权界定；项目拆迁、安置要求。

其次，房地产开发企业开发完成的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计施工、监理等单位应当依照有关法律、法律的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民房地产开发提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

十一、申请限额以上综合开发项目的初审程序

由于限额以上综合开发项目与其它工业项目在资金来源、建成使用、对经济社会影响等方面，都有明显的特殊性。所以建设部对于申请限额以上以上综合开展审批比较严格，除要对申请人作书面审查，要求申请人符合一般申请项目的条件，还以申请人提交的材料进行实质性查。

限额以上项目的项目建议书或初步可行性研究报告由城市综合开发主管部门根据规划部门提出的分区规划或者控制性详细规划组织编制，报省级建设主管部门审核，经省、自治区计划主管部门批准后，报建设部初审。

直辖市、计划单列市的限额以上综合开发项目建议书或者初步可行性研究报告由城市综合开发主管部门组织后经市计划主管部门批准，报建设部初审。

限额以下综合开发项目的审批程序，由各省、市人民政府参照本通知制定。

十二、新征建设用地办理《建设用地规划许可证》的立案资料

新征建设用地办理《建设用地规划许可证》的立案资料

1、立案申请表；

2、申请函；

3、已取得的《建设项目选址意见书》(复印件)； 4、1/500或1/2000各地城建统一坐标系的场地实测地形图及复印件各一份；

5、总平面规划图；

6、建设项目在生态敏感区(如水源保护区)内、或属三类工业项目及有污染的市政基础设施的，应提交环保部门的环境评估意见；

7、大型公共建筑、人流集散中心、居住小区、交通枢纽以及停车位超过300个的项目，应提交交通规划部门的评估意见；

8、《建设项目选址意见书》中要求提交的有关专业管理部门的意见；

9、农业用地转为城市建设用地的，应提交土地行政主管部门的用地项目预审批准文件；

11、属通过招标拍卖取得土地使用权的，应提交上述第1、2、4项资料和市土地行政主管部门签订的《土地使用权出让合同》。

十三、协议出让国有土地使用权程序

l、申请办文窗口受理，材料齐全当日转交地产市场。提交材料：．

(1)协议出让申请书(在办文窗口领取并填写)；(2)土地权属证明文件；(3)市计划部门下达的批准文件；

(4)市规划部门颁发的《建设用地规划许可证》；(5)规划红线图和总平面布置图；(6)土地估价报告；

(7)有效的营业执照副本复印件；(8)其他需要提供的资料。

2、审核地产市场审核，地籍处出具权属和和勘测定界书面材料，需要现场踏查的，进行现场踏查；对土地估价结果进行审核。

3、提出初审意见提出初审意见，拟订出让合同，由受让人签字盖章

4、局会审会讨论

5、局长签字

6、报政府批准

7、签订出让合同，受让人缴纳土地出让金和契税

8、办文窗口将出让金和契税支付凭证转交地产市场，地产市场将《建设用地批准书》、出让合同交办文窗口，受让人到办文窗口领取。

十四、建设项目用地预审应提交的材料

建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

需审批的建设项目在可行性研究阶段和需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前，由建设用地单位提出预审申请。

建设用地单位申请预审，应当提交的材料有：

建设项目用地预审申请表（申请表由国土资源部统一规定）；

预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；

需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

十五、临时用地审批程序

(一)申请当事人向所在区国土资源分局申请临时用地，填写《临时用地申请表》。提交资料：

1、区人民政府或市直行政主管部门的项目批准文件；

2、在城市规划区范围内的，还需提交规划部门同意临时建设的书面证明；(二)权属调查

分局接到申请后，进行实地勘查。确认地类、面积，绘制用地位置图。

(三)签订《临时用地合同》临时用地的单位或个人与被用地单位或个人签订《临时用地合同》，临时用地合同需注明，本合同自国土资源局批准临时用地之日起生效。

(四)填写《临时用地审批表》，签订《土地复垦协议书》，组卷上报。分局填写《临时用地审批表》；使用耕地的，临时用地单位或个人与分局签订《土地复垦协议书》。

(五)报市国土资源局审批 l、审核市局耕地保护处对上报案卷材料进行审核。审核内容如下：(1)建设项目是否属于临时用地范围；(2)在城市规划区内的，是否经规划部门同意；(3)用地面积是否合理；

(4)签订的临时用地合同是否合法；„

(5)使用耕地的，是否签订《土地复垦协议书》，复垦措施和制约手段是否切实有效；(6)其他需要审查的内容。

2、耕地保护处出具初审意见，呈报主管局长、局长审批。

3、制作《临时用地批准书》耕地保护处根据主管局长、局长批示，填写《临时用地批准书》，加盖印章；

4、返还分局耕地保护处将审批材料返还分局。(六)交费、颁发《临时用地批准书》

分局在接到市局批准文件后，3日内通知申请人到分局交纳有关费用，领取《临时用地批准书》。

申请人领取《临时用地批准书》后方可建设使用土地。

十六、农用地转为建设用地办事指南

一、法律依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》

3、《建设用地审查报批管理办法》（国土资源部）

4、《报国务院批准的建设用地审查办法》

二、需报省人民政府审批

⑴省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地涉及农用地转为建设用地。⑵省、自治区人民政府所在地的、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市（我省为广州、深圳、汕头、湛江）建设用地规模范围内为实施规划而将农用地转为建设用地。⑶村庄、集镇建设用地规模范围内因建设公共公益设施、乡镇企业和农村住宅而将集体农用地转为集体建设用地。

三、满足条件

1、国家或集体建设需要；

2、符合城市、村庄或集镇建设规划；

3、符合土地利用总体规划和年度用地计划；

4、资金落实。

四、审批时限：60个工作日。

五、办理程序

1、农用地转用同时涉及土地征收的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

2、农用地转用不涉及征用集体土地的，除土地征收的有关内容，其他相同。

十七、取得建设用地规划下和建设工程规划许可证的程序

我国实行城市土地利用与建设工程的规划管理法定许可证制度。

法定许可证制度，是指由《行政许可法》规定由法律设定必须实行许可证制度的一种行政许可。根据《行政许可法》规定，国家对城市土地利用与建设规划管理实行法定许可证制度。