商业特许经营合同

商业特许经营合同（精选8篇）

商业特许经营合同 篇1

乙方：

鉴于：甲、乙双方已签订《加盟特许经营合同》;

双方为了保证上述合同的顺利履行和友好合作，特约定如下：

1.本合同签订之日起10日内乙方应向甲方支付元人民币作为保证金;

2.保证金的用途：

(1)乙方向甲方支付的保证金用于：

保证其依据《广告管理规定》按月向甲方足额支付广告基金款项，或向甲方支付其他应付费用(包括但不限于培训费、协助费等);如果乙方违反本款之规定，甲方有权从乙方支付的保证金中直接扣除其欠缴部分及相应利息;

保证按《加盟特许经营合同》规定向甲方足额支付月特许权使用费、其它应付款项，履行加盟特许经营合同中其它义务;如果乙方违反本款规定，甲方有权从乙方交付的保证金中扣除其欠缴款项及相应利息。

(2)如甲方接到乙方客户对乙方的投诉，经调查认定乙方应该对该客户赔偿但乙方接到甲方通知后拒绝赔偿的，甲方有权视情况用乙方的保证金向该客户进行赔偿。

(3)如乙方违反其应对甲方履行的其他义务，应当承担违约责任的，甲方有权从该保证金中扣除乙方应支付的违约金。

3.保证金的补足：

(1)甲方按照本合同第2条之规定扣除相关款项后，有权通知乙方补足上述差额部分。乙方应在接到甲方通知后拾日内向乙方补足保证金至元人民币;

(2)如乙方接到甲方的补缴通知后未在规定期限内补足保证金差额的，甲方有权立即终止与乙方签订的加盟特许经营合同。

4.如果乙方未违反本合同第2条规定，则在其《加盟特许经营合同》期限届满时，甲方应向乙方返还保证金。

5.本合同未尽事宜，依照甲方与乙方签订的《加盟特许经营合同》。

6.与本合同有关的一切争议应由双方协商解决，如协商不成各方欲提起诉讼，则应向本合同签订地人民法院起诉。

7.本合同自双方签字之日起生效，自甲、乙双方签订的《加盟特许经营合同》终止之日终止。

8.本合同一式二份，由双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方：

法定代表人(或授权代表)：

日期：

乙方：

法定代表人(或授权代表)：

商业特许经营合同 篇2

关键词：商业银行,混业经营,利弊

1 引 言

分业经营和混业经营一直是银行业经营模式领域十分关注的话题。分业经营 (Separate Operation) 是指对金融机构业务范围进行某种程度的“分业”管制。混业经营 (Mixed Operation) 是指银行、证券公司、保险公司等机构经营的业务互相渗透、交叉, 而不只局限于自身分营业务的范围。银行业由分业经营走向混业经营, 即从传统的吸收存款、发放贷款等单一业务向全能银行方向转变, 是当今世界金融领域发展的一大趋势。世界主要国家、地区经济体的银行业现今选择的大都是混业经营模式 (见下表) 。我国银行业经过多年的发展, 也曾多次尝试混业经营, 但一直没有摸索出一条成功的路, 至今仍实行分业经营制度。面对全球化的趋势, 选择混业经营与否成为我国商业银行今后发展途径中不得不考虑的问题。

2 商业银行实行混业经营的利弊分析

2.1 商业银行混业经营的不利方面

2.1.1 对经营管理能力的要求提高

随着经营的日益复杂化, 商业银行等金融机构应该根据业务发展的具体要求, 加大对科技基础设施的改造和升级, 提高业务处理速度, 为各部门的决策以及相关的协调提供及时准确的信息支持, 并为客户提供更为便利和安全的服务。混业经营必然会导致业务发展的复杂化和专业化, 这对商业银行经营数据的统计、处理能力以及其内部的信息交流提出了更高的要求。同时, 由于各个金融机构的精细分工和专业化程度的深入, 不同金融业务存在着很大的差异。实现混业经营就是不同种类的金融业务在一个组织内或者一个机构内进行, 商业银行管理者必须熟悉各种金融业务, 需要进行不同业务之间的协调和整合。这不仅增加了商业银行管理的幅度和难度, 而且增加了管理成本。

2.1.2 风险传导的全局性

混业经营的金融机构, 通过内部机构之间的业务交易和各机构之间的相互持股以发挥总体优势。但是由于同时存在利益的引诱和竞争的压力, 使商业银行短期资金流入资本市场、投资银行进行垫头交易、银行因收益和风险不对称而引发道德风险等, 由此带来信用链断裂的风险。另外, 混业经营的金融机构之间的关联交易又使得风险在整个集团内部传递。金融机构内部的关联交易主要借助信贷、投资、担保、承诺以及转移价等进行。风险的传递可能使风险在混业经营集团内的不同金融机构间相互转移, 这将严重危及金融机构特别是银行的安全, 损害存款人和公众的利益, 并可能引发金融系统风险, 甚至造成金融危机。

2.2 商业银行混业经营的有利方面

纵然有以上不利特点, 随着金融业的发展和深化, 国际经济一体化趋势的加强, 混业经营的优势更加明显。

2.2.1 银行业经营水平及竞争力将会得到提高

在混业经营的背景下, 业务和收入结构的多元化成为可能, 从而使银行在社会资金需求不旺时, 为过剩资金找到出路, 即提高经济效益。在传统的存贷款业务之外, 银行可以寻求新的金融业务发展, 把传统存贷款业务与新的金融增值服务结合起来, 从而达到优化业务和收入结构, 实现各业务之间的协调及可持续发展, 而不必一味去追求资产规模上的扩张。在此基础上, 银行可以根据自身的特点, 在更为广阔的业务空间内选择符合自身条件的发展模式, 从而改变单纯依靠存贷利差经营的现状。实行混业经营的本国银行可以与开展混业经营的外资银行获得公平的法律政策环境, 为与外资银行的竞争打下基础, 并可积极开展保险、信托、基金等金融衍生业务。

2.2.2 有利于银行业提高收益, 降低成本

从成本来说:金融技术开发日益复杂, 技术科研及装备的成本也越来越高, 小规模银行很难有实力在这方面持续投入, 而大规模银行则一方面利用自己雄厚资本可以加大投入, 另一方面又可利用广泛的业务来分摊高昂的技术开发费用。从收益来说:在实施混业经营的情况下, 金融机构可以很好地消除各类金融资产之间流动的障碍, 即通过提高内部机制, 调整系统内部财务结构对金融市场作出快速反应, 因而可以更容易地适应对金融服务产品需求的变化。金融业因金融资产强关联性和弱专用性的特点, 其混业经营会比其他行业更能形成规模经济。同时, 通过银行、证券公司、保险公司之间的并购, 可以撤销重复网点机构, 精减人员, 共享客户资源、硬件资源、人力资源等, 变外部竞争为金融服务方面的内部竞争, 不仅便利了客户、提高了经营效率, 同时也实现了资源的共享, 降低了经营成本, 增强了竞争力, 使赢利水平发生质的变化。此外, 金融市场的竞争日益激烈, 金融营销已成为企业推广产品谋求发展的手段之一, 广告宣传等营销的巨大成本只有大规模的企业才能承担。大银行凭借其规模优势以及由此产生出来的信誉效应, 在融资上比小银行更有竞争力, 更有条件节约成本。

2.2.3 有效地分散金融业的风险

金融行业的高风险性决定了其有通过多元化经营分散风险的动力。在混业经营的背景下, 金融机构通过多元化服务具备了分散风险的能力。混业经营背景下, 金融机构的业务领域范围宽广, 可以把各种资产、负债及抵押担保等中间业务进行广泛的风险组合, 从而降低倒闭的风险;单一结构的金融机构因其资产、负债及抵押担保业务组合的选择余地较少, 容易面临倒闭。即混业经营下金融机构使各种金融业务结合在一起, 商业银行、投资银行和保险的不同产品在部门间可以交互销售和补贴, 如果业务之间相关性不为正, 则一种业务的收益下降会由其他业务的收益来弥补, 从而保障其收益的稳定性, 有效地降低了经营的整体风险。

3 我国银行业实行混业经营面临的问题

3.1 银行业体制问题

银行自身的改革还不够完善, 存在着产权不明晰、控制机制和激励机制不健全、法人治理不完善、真正的产权代表不明确等诸多问题。另外, 银行业的传导机制不够完善, 我国银行业目前的传导机制无法对中央银行的利率变动及时作出反应。

3.2 银行业务面临挑战

目前我国金融服务水平较低, 外资银行的进入使我国银行已有的业务面临挑战, 而新的业务又没有得到很好的开拓。业务需求既影响商业银行的专业服务水准, 也影响其自身的竞争能力。面对竞争, 我国商业银行需要提供多方面、多功能的金融服务, 尤其是全功能的资产管理服务、理财服务。

3.3 监管存在疏漏

银行、证券混业经营会导致金融市场不稳定的因素增加, 银行、证券行业业务的增加, 导致银行、证券人员和机构增加, 从而增加了监管的难度。而在目前我国各监管机构之间缺乏互相配合, 各监管部门功能监管、风险监管的意识淡薄, 监管的漏洞较多。

3.4 金融垄断问题

我国银行业中四大国有商业银行占据了60%以上的市场份额, 已经基本处于垄断的地位。混业经营虽然能够增强金融机构的竞争力, 但倘若这种竞争走向极端, 商业银行和投资银行内部相互之间的兼并日益激烈, 最终可能出现几家巨型银行垄断金融市场的局面。如果加上外资银行的竞争, 一旦垄断的局面形成, 将对我国整个金融业和国民经济带来极大的不利影响。因此需要及时注意防止垄断问题的出现以及扩大化, 做好充分的准备工作。

4 我国商业银行实行混业经营的条件分析

4.1 金融市场的发展和技术进步为混业经营提供了条件

近年来, 金融市场上金融产品不断涌现, 衍生工具也层出不穷, 银行与证券、保险等相关领域的渗透和融合力度不断加强。我国商业银行在参与国际竞争的同时学习借鉴并创新引进先进的金融品种, 利用自身优势, 拓展业务领域, 发掘新的利润增长点, 促进了银行咨询服务、信息服务、保险代理、信托投资、基金管理等金融创新业务飞速发展, 相应利润在银行总利润中的比重逐步上升, 尤其是近年来, 我国商业银行多元化业务取得了不小的进展, 反映商业银行服务收入多元化能力和水平的中间业务收入呈逐年增长趋势。由图1可见, 混业经营迹象开始明显且影响逐步加大, 客观上为今后混业经营奠定了较为扎实的市场基础。同时, 银行业各项技术进步是混业经营发展的重要条件。

资料来源:各商业银行年报.

4.2 信贷风险的化解为混业经营打下了基础

近年来, 我国在处理不良贷款方面取得了显著成就。首先, 从国有商业银行自身来看, 管理水平不断提高, 通过建立健全授权授信、审贷分离、贷款三查等制度, 逐步完善了信贷管理体制, 保证了新增贷款的质量。其次, 我国利用金融资产管理公司处置不良贷款的工作取得明显进展。此外, 国家采取各种措施帮助国有商业银行化解不良贷款。其中包括从国家外汇储备中拿出巨额资金帮助国有商业银行核销呆账和充实资本金, 允许国有商业银行发行次级债券以提高资本充足率。

4.3 金融监管政策开始为混业经营预留空间

相关政策包括《证券公司进入银行间同业市场管理规定》 (1999) 、《证券公司股票质押贷款管理办法》和《开放式证券投资基金试点办法》 (2000) 、《商业银行中间业务暂行规定》 (2001) 等, 这些规定允许符合条件的券商和基金管理公司进入银行间同业市场, 从事同业拆借和债券回购业务, 允许保险基金进入股票市场, 认可符合条件的证券公司以自营的股票和证券投资基金券作为抵押向商业银行借款。同时, 商业银行可以买卖开放式基金, 开放式基金管理公司也可以向商业银行申请短期贷款, 金融业可以向证券业延伸。中国人民银行、银监会和证监会共同发布的《商业银行设立基金管理公司试点管理办法》 (2005) 规定商业银行可以直接投资设立基金公司, 这标志着我国商业银行的混业经营已经迈出了实质性的一步。

4.4 金融机构有序地探索混业经营方式

我国许多金融机构都在分业经营的法律框架下积极探索混业经营的方式。我国商业银行在境外参与证券业务是不受限制的。比如中国工商银行曾于1998年通过收购事项开始从事香港和大陆的投资银行业务。由于金融自由化的发展, 金融商品不断面市, 单一的商业银行或证券公司已无法独自承担日新月异的创新型金融商品的承销, 也无法满足企业和居民多样化金融服务的需要。因此, 我国金融业从分业经营走向混业经营是金融体制改革的必然趋势。

4.5 我国金融需求结构的变化

随着我国经济市场化进程的加快, 微观经济个体对金融服务的需求已经从传统简单的资金需求向功能需求转变, 金融服务需求结构呈现出多元化特征。从消费者的角度看, 数年来, 我国居民的储蓄余额一直保持在较高的水平, 而且不断攀升 (如图2所示)

资料来源:中国统计年鉴 (2004—2009年) .

居民储蓄余额的居高不下, 金融资源积累格局的变化意味着他们对金融服务的需求开始从传统的安全存放、利息收入向投资理财转变。这就需要商业银行逐步开展混业经营, 从多方面来满足居民日益多样化的金融需求:在金融工具的创新上, 能提供兼顾收益和安全的复合型工具;在金融服务的创新上, 能提供投资理财、咨询等方面的服务。

从企业的角度看, 由于信息经济时代的来临, 企业的生命周期越来越短, 处于不同发展阶段的企业需要金融中介提供不同的金融服务。例如发展壮大之后的企业需要的是证券融资服务, 这些客户需求的变化都要求银行能兼顾传统的商业银行服务和投资银行服务, 开展混业经营。而商业银行的混业经营正是能满足我国金融需求结构多元化变化客观要求的途径。

5 结 论

综上所述, 银行业实行混业经营利大于弊, 且日益成为经济全球化下各国商业银行选择发展道路的主流趋势。我国商业银行业经过多年的发展, 已经为未来混业经营积累了相当一部分的有利条件和准备, 尽管前进道路上还存在不小的障碍, 道路或许有些曲折, 但其前景还是光明的, 我国应该趋利避害, 把握好时机稳健适时地推进商业银行的混业经营之路。

参考文献

[1]谢平, 蔡浩仪.金融经营模式及监管体制研究[M].北京:中国金融出版社, 2003.

[2]付方东.我国商业银行混业经营及其风险研究[D].成都:四川大学, 2007.5.

[3]陈雨露, 马勇.混业经营与金融体系稳定性:基于银行危机的全球实证分析[J].经济理论与经济管理, 2008 (3) .

[4]崔艺耀.金融危机背景下我国金融业实行混业经营的思考[J].海南金融, 2009 (1) .

[5]肖冠凡, 廖宇航, 李健.浅谈我国商业银行的混业经营[J].当代经济, 2008 (1) .

[6]杨荣.中国金融机构从分业走向混业经营的分析[J].价格月刊, 2007 (6) .

解读《商业特许经营管理条例》 篇3

著名学者奈斯比特曾预言：“特许经营将成为21世纪主流商业模式”。作为一种全新的现代商业模式，特许经营自上世纪九十年代进入中国以来，其经营的领域已经从最早的餐饮、洗衣，发展到今天的超市、便利店、教育培训、美容美发、服装服饰等几十个行业，呈现出快速扩张的态势。截止到2006年底，中国的特许体系数量已经达到2600多个，加盟店近20万个，从而一举成为世界上特许体系最多的国家。但是，中国特许经营活动不规范，市场秩序混乱等问题层出不穷，许多企业在未分伯仲之前，早已泥沙俱下。

在全国特许经营从业者的千呼万唤中，《商业特许经营管理条例》（以下简称《条例》）终于出台了。新《条例》与旧《商业特许经营管理办法》有什么不同，会给特许人和被特许人带来哪些利弊？让我们一起来解读。

新条例说什么

2007年新春之际，国务院总理温家宝签署第485号国务院令，公布了《商业特许经营管理条例》，该《条例》自2007年5月1日起施行。此后，商务部于2007年5月1日颁布了《商业特许经营备案管理办法》和《商业特许经营信息披露管理办法》。这一条例和两个办法的颁布，标志着我们特许经营行业的基本法律规范初步形成。中国连锁经营协会秘书长裴亮在接受媒体采访时说：“《条例》的出台和实施将对整个特许经营市场重新洗牌，不规范的企业将被淘汰出局，规范企业的市场空间将进一步扩大，品牌影响力将得到更好的保障，这对特许企业来说，是一次机遇。”

一、更加注重知识产权保护

《条例》中第三条规定：“商业特许经营，是指拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业(以下称特许人)，以合同形式将其拥有的经营资源许可其他经营者(以下称被特许人)使用，被特许人按照合同约定在统一的经营模式下开展经营，并向特许人支付特许经营费用的经营活动。”比较2004年的《方法》中关于特许经营的定义，不难看出，新《条例》中更加强调了“注册商标、企业标志、专利、专有技术”等经营资源，突出了对知识产权的保护。

二、《条例》从五大方面对特许经营行业进行了规范：

首先，明确了特许人从事特许经营活动应当具备的条件。具体包括三个方面：一是只有企业可以作为特许人从事特许经营活动，其他单位和个人不得作为特许人从事特许经营活动。这一界定可以在一定程度上遏制假借特许经营名义的非法传销活动；二是要求特许人从事特许经营活动应当拥有成熟的经营模式，并具备为被特许人持续提供经营指导、技术支持和业务培训等服务的能力；三是规定特许人从事特许经营活动应当拥有至少２个直营店，并且经营时间超过１年。

其次，规定了特许人的信息披露制度。《条例》专设“信息披露”一章，明确规定“特许人应当建立并实行完备的信息披露制度，在订立特许经营合同之日前至少３０日，以书面形式向被特许人提供有关信息和特许经营合同文本，并明确规定了特许人应当提供的信息内容，包括特许人及其法定代表人的基本情况和商业信誉记录、特许人拥有的经营资源、特许人为被特许人提供服务的能力以及对被特许人在经营方面的管理和监督的情况、特许经营费用及其收取办法、特许经营网点投资预算”等１２个方面。值得注意的是，《条例》还对特许人提供的信息应当真实、完整、准确，不得遗漏有关信息或者提供虚假信息作出了明确规定。对于特许人隐瞒有关信息或者提供虚假信息的，被特许人可以解除特许经营合同。

再次，确立了特许人备案制度。《条例》确立了特许人备案制度，明确规定“特许人应当自首次订立特许经营合同之日起１５日内，向商务主管部门备案，并规定了备案的程序以及备案时应当提交的文件、资料。商务主管部门收到特许人提交的符合规定的文件、资料后，应当予以备案，通知特许人，并将备案的特许人名单在政府网站上公布和及时更新。”对于《条例》施行前已经从事特许经营活动的特许人的备案问题，《条例》作出了特殊规定，即“特许人应当自本《条例》施行之日起1年内，依照本《条例》的规定向商务主管部门备案。”

第四，对规范特许经营合同作出了规定。对于特许经营合同的规范，《条例》从三个方面作了规定：一是特许人和被特许人应当采用书面形式订立特许经营合同，并明确了特许经营合同应当包括的主要内容；二是借鉴其他一些国家的做法，规定特许人和被特许人应当在特许经营合同中约定，被特许人在合同订立后一定期限内，可以单方解除合同；三是规定，除被特许人同意外，特许经营合同约定的特许经营期限应当不少于３年。

最后，规定了特许人和被特许人的行为规范。《条例》针对特许经营活动本身的特点以及实践中存在的主要问题，重点对特许人的行为规范作了规定。比如，“特许人应当向被特许人提供特许经营操作手册，并为被特许人持续提供经营指导、技术支持、业务培训等服务”；“特许人要求被特许人在特许经营合同订立前支付费用的，应当以书面形式向被特许人说明该部分费用的用途以及退还的条件、方式”；“特许人应当按照合同约定的用途使用向被特许人收取的推广、宣传费用，并将使用情况及时向被特许人披露”；“特许人在推广、宣传活动中不得有欺骗、误导的行为，其发布的广告中不得含有宣传被特许人从事特许经营活动收益的内容”等。这些条文使被特许人的保证金的用途、退还、广告费的推广、使用更加透明，更将改变特许人与被特许人在信息上的不平衡状态，减少欺诈行为发生的可能性，便于监督。而这些规定在旧的《办法》中或模糊不清或从未提及。

缺失与疑虑

新《条例》的颁布，众多业内人士叫好连连，与此同时，对该《条例》部分条款的担忧也应运而生。

孙先生是一家从事特许经营的公司的老总，他仔细研究过《条例》后对记者说：“《条例》在‘法律责任’一章中，对于被特许人的责任承担只字未提。我们在近几年的经营过程中，有些被特许人的不规范行为让我们十分被动。我们不得不拿出相当一部分精力排除这些不应有的干扰。在2004年颁布的《办法》中我们还能找到相应的条款制约这些行为，但是在此次的《条例》中却没找到相应的条款，这不能不说是个遗憾。”

一些专家也认为新《条例》中的部分条款值得商榷：

例如：第七条第二款中关于“一年两店”的规定究竟有没有现实意义？国际上有些公司从诞生的第一天起就发展特许经营，更何况“一年的经营与2个直营店”并不没有什么实际意义；《条例》中的第四章二十四条到二十八条用五个条款分别对以下7种行为作了罚款规定：(1)不符合“两店一年”规定，最高罚款50万；(2)“企业”以外的单位从事特许经营活动，最高罚款50万……(6)虚假推广活动，最高罚款30万；(7)信息披露失实，最高罚款10万。这7种情况中，只有“信息披露失实”与投资人（被特许人）利益最密切相关，然而就被特许人遭受的损失而言，对特许人仅10万的罚款无异于杯水车薪……

特许经营是一把双刃剑，既可以御敌，也有可能中伤自己。在短期内，《条例》对特许人资格和条件的规定必将阻止一部分企业进入特许经营领域，《条例》对特许人诸多法律责任的规定也将在一定程度上抑制企业开展特许经营的热情和冲动……专家预测，在《条例》实施后的几年内，整个特许经营市场将进入一定的低潮期——特许人、加盟商数量锐减，市场萎缩。而从长期来看，《条例》必将是中国特许经营结束混乱之治，走上健康发展征途的里程碑。等待着特许经营的除了机遇，更多的是来自规范的挑战……

编辑 黄 微

成象商业广场策划与经营合作合同 篇4

损害甲方利益之行为,甲方有权即 时要求乙方停止该行为,并加以改正;如乙方未能及时改正下,在有确切证据前提下,甲方有权书面通知乙方解除本合同,乙方须赔偿甲方因此而造成的经济损失。

2、乙方如发现甲方于合作过程中有任何损害乙方利益之行为,乙方有权即时要求甲方停止该行为,并加以改正;如甲方未能及时改正,在有确切证据前提下,乙方有权书面通知甲方解除本合同,甲方须赔偿乙方因此而造成的经济损失。

3、在商场所有设施完善前提下,甲方交付商场给乙方经营后,如乙方在经营二十四个月未能完成商定任务指标,。经营期内,如乙方实际完成的任务情况与计划内定额任务相差悬殊,甲方有权单方面终止本合同

4、如甲方未能按时支付乙方在本合同内之所有应得费用,甲方须按拖欠金额每日 2%计算滞纳金并支付乙方;如拖欠款项超过30天,乙方有权单方面解除本合约,甲方须赔偿乙方因此而造成的经济损失。

九、合作期限

合作期从 年 月 日至 年 月 日止,共签约两年期。

十、合同未尽事宜甲乙双方经友好协商,本着互惠互利的原则共同解决,合同一式二份,双方签署后随即生效,甲、乙双方各执一份。

甲方: 乙方:

商业特许经营管理条例 篇5

第一章 总则

第一条 为规范商业特许经营活动，促进商业特许经营健康、有序发展，维护市场秩序，制定本条例。

第二条 在中华人民共和国境内从事商业特许经营活动，应当遵守本条例。

第三条 本条例所称商业特许经营（以下简称特许经营），是指拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源的企业（以下称特许人），以合同形式将其拥有的经营资源许可其他经营者（以下称被特许人）使用，被特许人按照合同约定在统一的经营模式下开展经营，并向特许人支付特许经营费用的经营活动。

企业以外的其他单位和个人不得作为特许人从事特许经营活动。

第四条 从事特许经营活动，应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

第五条 国务院商务主管部门依照本条例规定，负责对全国范围内的特许经营活动实施监督管理。省、自治区、直辖市人民政府商务主管部门和设区的市级人民政府商务主管部门依照本条例规定，负责对本行政区域内的特许经营活动实施监督管理。

第六条 任何单位或者个人对违反本条例规定的行为，有权向商务主管部门举报。商务主管部门接到举报后应当依法及时处理。

第二章 特许经营活动

第七条 特许人从事特许经营活动应当拥有成熟的经营模式，并具备为被特许人持续提供经营指导、技术支持和业务培训等服务的能力。

特许人从事特许经营活动应当拥有至少2个直营店，并且经营时间超过1年。

第八条 特许人应当自首次订立特许经营合同之日起15日内，依照本条例的规定向商务主管部门备案。在省、自治区、直辖市范围内从事特许经营活动的，应当向所在地省、自治区、直辖市人民政府商务主管部门备案；跨省、自治区、直辖市范围从事特许经营活动的，应当向国务院商务主管部门备案。

特许人向商务主管部门备案，应当提交下列文件、资料：

（一）营业执照复印件或者企业登记（注册）证书复印件；

（二）特许经营合同样本；

（三）特许经营操作手册；

（四）市场计划书；

（五）表明其符合本条例第七条规定的书面承诺及相关证明材料；

（六）国务院商务主管部门规定的其他文件、资料。

特许经营的产品或者服务，依法应当经批准方可经营的，特许人还应当提交有关批准文件。

第九条 商务主管部门应当自收到特许人提交的符合本条例第八条规定的文件、资料之日起10日内予以备案，并通知特许人。特许人提交的文件、资料不完备的，商务主管部门可以要求其在7日内补充提交文件、资料。

第十条 商务主管部门应当将备案的特许人名单在政府网站上公布，并及时更新。第十一条 从事特许经营活动，特许人和被特许人应当采用书面形式订立特许经营合同。

特许经营合同应当包括下列主要内容：

（一）特许人、被特许人的基本情况；

（二）特许经营的内容、期限；

（三）特许经营费用的种类、金额及其支付方式；

（四）经营指导、技术支持以及业务培训等服务的具体内容和提供方式；

（五）产品或者服务的质量、标准要求和保证措施；

（六）产品或者服务的促销与广告宣传；

（七）特许经营中的消费者权益保护和赔偿责任的承担；

（八）特许经营合同的变更、解除和终止；

（九）违约责任；

（十）争议的解决方式；

（十一）特许人与被特许人约定的其他事项。

第十二条 特许人和被特许人应当在特许经营合同中约定，被特许人在特许经营合同订立后一定期限内，可以单方解除合同。

第十三条 特许经营合同约定的特许经营期限应当不少于3年。但是，被特许人同意的除外。

特许人和被特许人续签特许经营合同的，不适用前款规定。

第十四条 特许人应当向被特许人提供特许经营操作手册，并按照约定的内容和方式为被特许人持续提供经营指导、技术支持、业务培训等服务。

第十五条 特许经营的产品或者服务的质量、标准应当符合法律、行政法规和国家有关规定的要求。

第十六条 特许人要求被特许人在订立特许经营合同前支付费用的，应当以书面形式向被特许人说明该部分费用的用途以及退还的条件、方式。

第十七条 特许人向被特许人收取的推广、宣传费用，应当按照合同约定的用途使用。推广、宣传费用的使用情况应当及时向被特许人披露。

特许人在推广、宣传活动中，不得有欺骗、误导的行为，其发布的广告中不得含有宣传被特许人从事特许经营活动收益的内容。

第十八条 未经特许人同意，被特许人不得向他人转让特许经营权。

被特许人不得向他人泄露或者允许他人使用其所掌握的特许人的商业秘密。

第十九条 特许人应当在每年第一季度将其上一订立特许经营合同的情况向商务主管部门报告。

第三章 信息披露

第二十条 特许人应当依照国务院商务主管部门的规定，建立并实行完备的信息披露制度。

第二十一条 特许人应当在订立特许经营合同之日前至少30日，以书面形式向被特许人提供本条例第二十二条规定的信息，并提供特许经营合同文本。

第二十二条 特许人应当向被特许人提供以下信息：

（一）特许人的名称、住所、法定代表人、注册资本额、经营范围以及从事特许经营活动的基本情况；

（二）特许人的注册商标、企业标志、专利、专有技术和经营模式的基本情况；

（三）特许经营费用的种类、金额和支付方式（包括是否收取保证金以及保证金的返还条件和返还方式）；

（四）向被特许人提供产品、服务、设备的价格和条件；

（五）为被特许人持续提供经营指导、技术支持、业务培训等服务的具体内容、提供方式和实施计划；

（六）对被特许人的经营活动进行指导、监督的具体办法；

（七）特许经营网点投资预算；

（八）在中国境内现有的被特许人的数量、分布地域以及经营状况评估；

（九）最近2年的经会计师事务所审计的财务会计报告摘要和审计报告摘要；

（十）最近5年内与特许经营相关的诉讼和仲裁情况；

（十一）特许人及其法定代表人是否有重大违法经营记录；

（十二）国务院商务主管部门规定的其他信息。

第二十三条 特许人向被特许人提供的信息应当真实、准确、完整，不得隐瞒有关信息，或者提供虚假信息。

特许人向被特许人提供的信息发生重大变更的，应当及时通知被特许人。

特许人隐瞒有关信息或者提供虚假信息的，被特许人可以解除特许经营合同。

第四章 法律责任

第二十四条 特许人不具备本条例第七条第二款规定的条件，从事特许经营活动的，由商务主管部门责令改正，没收违法所得，处10万元以上50万元以下的罚款，并予以公告。企业以外的其他单位和个人作为特许人从事特许经营活动的，由商务主管部门责令停止非法经营活动，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第二十五条 特许人未依照本条例第八条的规定向商务主管部门备案的，由商务主管部门责令限期备案，处1万元以上5万元以下的罚款；逾期仍不备案的，处5万元以上10万元以下的罚款，并予以公告。

第二十六条 特许人违反本条例第十六条、第十九条规定的，由商务主管部门责令改正，可以处1万元以下的罚款；情节严重的，处1万元以上5万元以下的罚款，并予以公告。第二十七条 特许人违反本条例第十七条第二款规定的，由工商行政管理部门责令改正，处3万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，处10万元以上30万元以下的罚款，并予以公告；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

特许人利用广告实施欺骗、误导行为的，依照广告法的有关规定予以处罚。

第二十八条 特许人违反本条例第二十一条、第二十三条规定，被特许人向商务主管部门举报并经查实的，由商务主管部门责令改正，处1万元以上5万元以下的罚款；情节严重的，处5万元以上10万元以下的罚款，并予以公告。

第二十九条 以特许经营名义骗取他人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚。以特许经营名义从事传销行为的，依照《禁止传销条例》的有关规定予以处罚。

第三十条 商务主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第五章 附则

第三十一条 特许经营活动中涉及商标许可、专利许可的，依照有关商标、专利的法律、行政法规的规定办理。

第三十二条 有关协会组织在国务院商务主管部门指导下，依照本条例的规定制定特许

经营活动规范，加强行业自律，为特许经营活动当事人提供相关服务。

第三十三条 本条例施行前已经从事特许经营活动的特许人，应当自本条例施行之日起1年内，依照本条例的规定向商务主管部门备案；逾期不备案的，依照本条例第二十五条的规定处罚。

前款规定的特许人，不适用本条例第七条第二款的规定。

特许经营合同 篇6

(以下简称乙方)：____________

经双方友好协商，就乙方在甲方许可区域内作为甲方的区域代理商一事达成一致。

第一章总则

第一条宗旨

签署本合同，旨在使乙方获得甲方的许可，在区域内(以下简称本区域)作为甲方的独家代理商开展特许经营业务，发展由____________公司旗下项目“______说”______特许经营权的使用权，共同拓展市场，以达双赢目的。

第二条特许经营

项目甲方根据其自主开发并经营______”餐饮连锁的成功经验，建立起以“______说”为代表的特许经营项目，并将该项目许可乙方在本区域内使用。

第三条特许经营关系

甲方与乙方基于本合同产生的法律关系是一种合作关系，乙方作为独立的民事主体对外开展经营业务，执行本合同。乙方应当遵守法律的要求，独立对外承担民事责任。除法律和本合同另有规定外，乙方不是甲方的代理人或业务代表。乙方不得以甲方名义缔结合同，或约定其他业务，或作出任何承诺与保证，使甲方对第三人承担责任。

第四条基本原则

公平和诚实信用原则是订立和执行本合同的基本原则。在签订本合同和执行本合同的过程中，甲乙双方应当自觉遵守公平和诚实信用原则，以善意的方式理解本合同及合同履行过程中的分歧与矛盾，尽量通过协商解决争议，是实现本合同目的的根本途径。

第五条使用方式

甲方许可乙方在本区域内以以下两种方式使用特许经营权：

一、设立直接投资的直营店;

二、许可加盟商设立加盟店

第六条许可形式

甲方许可乙方使用特许经营权的形式为独占许可。甲方承诺并保证：

一、不许可第三人以任何方式在该区域内使用特许经营权的全部或部分权利;

二、不以任何方式(或以特许经营权相同或近似的方式)在本区域内使用特许经营权的全部或部分权利;

三、不向本区域内的任何第三方提供特许经营范围内的任何服务。

第七条特许加盟代理

乙方在签订本合同后向甲方支付金额为______元(人民币)的加盟费。其中元作为甲方对乙方进行培训的费用，除本合同另有规定外，无论是本合同期满、中途解约或因其他原因而终止，乙方均无权要求甲方退还加盟费。

第八条合同文本

本合同共2份，双方各1份。甲乙双方应当对本合同采取保密措施，不得向无关第三方透漏本合同的内容。本合同20xx年月日生效。

甲方签字(盖章)：____________

甲方地址：____________

乙方签字：____________

乙方地址：____________

开元商业地产经营模式探讨 篇7

商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式,正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产也正掀起新一轮的投资热潮,可以想见,商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。在这样一个风云际会的商业地产发展背景下,在开元房产在商业地产领域涉足开发之际,我们就开元商业地产的经营模式及发展方向做一些初步的探讨和论证。

从“养鱼型”和“屠夫型”两种经营模式说起

国内商业地产经过数年发展,业内开发商已经形成了各自不同的经营模式,按照对于商业地产产业链下游投资者以及商家的不同的理念、态度和操作风格,可以简单地把这些经营理念分成“养鱼型”和“屠夫型”两种。不管下游投资者和商家死活,只考虑自己利益最大化的经营模式可以称之为“屠夫型”;有长远想法,愿意暂时牺牲眼前利益,考虑下游投资者和商家的利益,以求放长线钓大鱼的经营模式则称之为“养鱼型”。

其中大连万达集团可谓是国内早期商业地产屠夫型的代表。他利用沃尔玛等国际商业巨头进行疯狂炒作,天价出售商铺,屡屡创造仅靠卖商铺就收回整个项目全部或大部分投资的“奇迹”,但这“奇迹”是以严重透支商业地产下游投资者以及商家的未来利益为代价的,也就出现了在长春、沈阳等地,万达都被商铺投资以欺诈告上法庭,在长春,甚至酿成流血事件的结果。

就是长春沈阳等地万达与业主发生的冲突,让万达集团意识到出售商铺对未来长期经营带来的危害,而迫使开发商卖商铺的根本原因就在于国内的金融体制无法支持开发商以出租为中心的商业地产开发模式,这是促使万达在融资环节寻求突破的根本动力。在万达解决了长期发展的融资瓶颈问题后,目前万达在开发的第三代城市综合体中已经不再卖商铺了。并有了“以租为主,甚至只租不售”;“规模适中,不能盲目贪大”;“先招商后开发”;“注重规划设计”;“严格控制成本,避免背负沉重债务”的所谓“开发商业项目的六大心得”。同时他也坦率承认,万达集团多年来所获得的教训比经验更多。

而“养鱼型”的企业代表则是中国家电零售业的代表国美电器,国美在商铺运营过程中从定价策略上没有采取屠杀定价法,而是考虑市场能承受的租金、以及投资者能接受的最低的投资回报率,来测算其商铺定价。另外国美还采取统一规划、统一推广、统一招商、统一运营、统一管理的经营方针,并且坚持“炒作商铺不如炒作商气”的理念。此时的国美已经并非是纯粹的销售商,而是更多的象电器卖场经营者的角色做出转变,而卖场经营者本质上是在地产的基础上提供增值服务创造价值的。

商业物业运作模式看商业地产经营理念

我们不难看到以上两种商业地产经营模式的巨大差异,孰优孰劣,不言而喻。商业地产项目的发展,并不在于其规模,也不在于其商业特色,开发思路和经营模式往往起到了至关重要的作用。只租不售、全面规划、统一运作,是当前成功的商业地产案例中总结出来的一个共性。从某种意义上说,谁经营、谁管理决定着项目的命运。而我们或许可以还从对商业地产物业运作模式的分析中得到更多启示。

“经营式”和“产权式”商业物业运作模式的比较

现代商业物业运作模式,简单来说,可分为经营式商业物业和产权式商业物业两种。

经营式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,物业产权适应经营的需要实行统一归属,不做拆零销售,它主要区别于产权已拆零销售的产权式商业物业。

产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理,而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售,它主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业。

我们先不论两种商业物业运作模式的优劣,实际上,无论采取哪种方式,“经营为先”这个原则是两者能否成功的关键。对产权式商业物业而言,即使开发商赢取了短期的丰厚利润,如果经营不利,投资者纷纷套牢,这对开发商的品牌和长远发展是很不利的。首先必须考虑消费市场,只有准确的市场经营定位,商铺才能生存发展,经营商家才能赚到钱,投资者才能有回报。投资者作为弱势群体已经开始觉醒,开始为自己的投资回报和收益寻求保障。开发商要想赢得投资者的信任,顺利销售产权,必须加强招商、经营、管理的力度,把市场盘活,真正让投资者得到回报。而对于经营式商业物业的开发商而言,追求的是未来资产的增值,这恰恰只有依靠经营的成功、人流量、销售量的提升方可达到。

两种商业物业运作模式的差异

1、两者入市的出发点不同

产权式商业物业的产生和返租回报模式的出现其实是开发商为了解决大面积营业用房的消化和资金的回笼,在这样的前提下套现是首要的。经营式商业物业则注重项目入市后的经营状况和物业升值,该类型的商业物业需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的人流物流环境,在此基础上,对所经营的业态业种以及经营环境,经营档次进行升级,从软硬环境两方面入手,提高项目的市场认知度,形成以其为中心的新商圈,从而提升项目的商业价值和发展前景,达到商业物业自身的不断增值,最终实现长期的利润最大化。

2、两者招商的侧重点不同

产权式商铺的招商工作主要侧重以主力商家的入驻来带动项目的销售,招商成为开发商是否能成功吸引投资者的关键因素,而大量的商业地产项目推出,使得大型零售商家的可选择空间极大,具备较强的谈判实力。而开发商处于劣势,一般要牺牲巨大的租金收益作为招商的条件,成功引进能获得投资者认可的主力大商家就意味着项目操作成功了一大半,开发商所希望的短期利润最大化也成为可能。

经营式商铺的招商更为复杂,不仅需要引进知名商家作为核心主力店,同时也必须依靠众多的小经营户才能实现项目的规模化经营。因此,该类型商铺的招商侧重以良好的经营环境带动同一业种范围内的多品种,多档次的经营。

3、两者的推广方式不同

因为整体经营定位的要求,产权式商铺与返租模式的结合具有必然性。返租是一种短期的操盘方式,为了迅速回笼资金,需要在较短的时间内完成招商、推广、市场预热,直至通过媒体轰炸达到市场认知度的最大化,配合全民投资的理念,实现短期利润的最大化。经营式商铺则不需要过多的借助媒体的炒作,而是有针对性的锁定目标经营商家群体,进行有效的信息传递,完成招商行为。

未来商业物业发展的探索

1、“返租模式”将逐渐退出历史的舞台。

对于国内商业地产的投资者来讲,无论是开发商还是中小投资者,都不得不暂时面对融资渠道匮乏,资本市场发展不充分的现实。对开发商而言,返租模式是不得已而为之的短期行为,相当于向广大中小投资者的一次再融资,其融资成本明显较高,且涉及面广,后遗症多,社会影响大,风险极高。对中小投资者而言,返租模式类似于一场赌博,其投资的风险集中于某一个具体项目或经营团队的成败上,这绝非一项科学的个人投资决策。虽然少数有实力有品牌的开发商,凭借自身的公司信誉度,或通过自有物业的担保等措施,保证小投资者的投资信心和所承诺的投资回报,但在目前国内信用体制相对不健全的条件下、返租模式下的投资者确确实实成为了弱势群体。因此,返租模式只是一个阶段性产物,它的出现只是一种临时性的变通经营手法。但它固有的先天劣势,决定其生命力是短暂的,返租模式必将退出历史的舞台。

2、“先租后售,以租促售”的模式将是昙花一现。

从2002年开始,国内陆续出现了一种新的商业物业运作模式:商业物业开发商在项目开发完成以后并未将产权拆零销售,而是联合专业的商业经营管理公司先将商业物业完全经营起来,形成获得投资者认可,经营户追捧的成熟商业物业后,再将产权进行拆零出售。有的媒体称其为“成现经营”,意即商业口岸价值成现以后再进行商业地产经营。简单地说就是“先租后售,以租促售”。

这种模式运作,开发商在项目建设期间需要承担更大的资金压力,但在经营稳定,获得投资者认可,市场追捧时再拆零产权销售,可以获取更多的开发利润,这对商业地产商的实力提出了更高要求。对于中小投资者而言,由于所购买的商业物业已进入正常经营并有稳定的物业租金作为回报,因此其投资风险(主要是初期风险)将大大降低。但“先租后售,以租促售”的运作模式并没有突破性的变革,它并没有规避返租模式所具有长期风险和后遗症,仅仅是降低了投资者在物业初期经营时候所承担的风险。它可以看作返租模式的升级版,但依然没有解决未来经营失败或者核心商家退出项目所带来的长期风险,产权分零化与经营所要求的统一化之间的矛盾并未彻底解决。因此,“先租后售,以租促售”的出现只是昙花一现,也将随着房地产投资信托的发展而被淘汰。

综上所述,经营统一化与产权分零化之间根深蒂固的矛盾已经成为商业物业发展的严重障碍,产权完整统一的商业物业必将成为未来的趋势。

开元商业地产经营模式的探讨

从目前国内的情况看,商业地产市场的博弈有四个参与者:开发商、投资者、经营商和管理商。而这四类人分别追逐着五种赢利渠道:一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润,二是投资者出租物业赚取租赁利润,三是经营者赚取经营利润,四是商业物业管理商赚取管理利润,五是长线持有物业,享受物业的增值。

开元旅业集团作为一家以酒店业为主导产业,房地产业为支柱产业,建材业和其他相关产业为新兴产业的大型企业集团,拥有自身的资源优势、较为良性的产业体系及服务业态良好的服务经营理念。开发经营商业地产作为开元在房产项目上的尝试之举,应充分利用集团整体资源进行战略发展布局,在开发经营模式上,依靠集团酒店运作优势和丰富经验,相互依托互为补充,开发具有产权完整统一的集中式,复合型商业项目,并通过统一集中管理以成熟型商铺的优势作为开元商业房产的核心竞争力。

通常商业布局有两种:分散式和集中式。分散式商业往往是沿街线型展开,商业项目主要分布在步行线和交通线上。它带来的问题很多,如人车混杂、交通拥堵、嘈杂扰民、乱停车、安全性差等。开元的商业地产项目应采用内街式集中商业布局。这种商业布局与住宅相对分离,将所有的污染、噪音都集中在一起,公共设施也可集中使用和有利于管理,对居民正常生活干扰不大,能避免今后在运营中遇到的投诉麻烦。

所谓复合型商业地产,就是区别于传统的商务楼,形成以商业购物、餐饮娱乐、酒店、住宅为一体的特色商业链。由于开元集团酒店运作以及房产在住宅项目在开发上的成功经验,开元房产商业项目的选址和规划,完全可以协同集团酒店资源和商业住宅项目一同开发创建,通过酒店、住宅、购物消费中心的合理组合,有效构建多方位、立体式商业布局,营造一站式购物消费环境,提供便利、集中的消费体验。

而在经营模式上,开元商业地产可以有以下选择:

模式一只租不售、全面规划、统一运作任何行业的发展都有其发展周期,不可能一直快速发展,也不可能一直萎靡不振。而企业经营战略的上策是在行业或企业快速发展的黄金时期,有魄力囤积一些优良资产,以获得长期收益,保证低谷时期的平稳过渡和回升时期的快速响应。

由于房地产行业的特殊性和土地资源的稀缺性,这种开发与经营相结合模式的优势正在得以显现。随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的发展,社区型商业绝对是不亚于位于城市中心购物广场二、三层的优质资产。此种商业项目作为企业的优良资产只租不售,不仅可以保证商业项目的良性循环发展,对提升企业品牌和项目口碑具有不可低估的效果,还能为企业带来不断增值、稳定的现金流,随着优质资产的积累为企业上市融资提供了必要条件。

模式二:先租后售,部分销售,成现经营

在商业项目开发完成以后保留产权统一,不做拆零销售,而是联合专业的商业经营管理公司或由我们自有商业运作团队将商业物业完全经营起来,形成获得投资者认可,经营户追捧的成熟商业物业后,再将部分产权进行拆零出售。

因为购买商铺的小业主多数并非商业经营者,其购买商铺的目的就是伺机高价抛售或租赁给出价高的商家,并不考虑后者的品牌实力、服务内容是否与市场需求和社区品位对应。在遭遇投机心态下的短期行为后,常常会出现经营无序的后果,从而使商业徘徊在低品位无序的状态下,不利于提升商业项目品质和形象。将适合项目品质和业主需要的商家或业态引进来,引导商业项目走上合理化发展轨道后,再出售商铺,可将不合适的经营者排除在外,以保证商业沿前期规划的思路良性发展,在提升租金的同时保证后期销售的增值性,形成开发商、投资商和经营商家三赢的局面。

对于开发商来说,通过先租后售的方式,通过自身经营保证项目一定的成熟度再销售部分黄金商铺的产权,还能整合开发商的资金实力和商业管理公司的品牌管理优势,可以赚取开发投资利润、租金收益和管理利润和物业的增值。

模式三:大订单式商铺开发及销售模式

可以尝试联系规模型品牌商家,在项目建造开发前与其联系,按其要求进行一定区域的订制规划,该经营场地物业由该零售商通过银行贷款持有,对于投资商来说,通过银行贷款持有物业其每月还款也就等同于其他投资商的每月支付租金。

对于大订单式商铺开发及销售模式与租赁模式的优劣,我们可以实例做一下比较:

以500平米商铺为例,按当下人民银行基准汇率7.83%计算,如以大订单式商铺开发模式计算,如单价30000元/平米,总价为1500万元,品牌商家贷款1500万元,期限20年的话,每月需要还贷123884元:还款总额为29732081元。

如以租赁方式计算,按90元/平方/月的租金,每年递增10%,20年平均租金128869元/月,租金总额为30928500元。

显而易见,在资金总投入相差不大的前提下,大订单商可以直接持有大面积物业,大订单式商铺相比租金模式更容易吸引投资方。

开发商通过这种模式,即可保证商业项目完成后的招商率和签约率,同时还能利用该规模零售商的品牌度和影响力带动其他场地的招商进度,增加谈判筹码,加快开发进度,并回笼部分资金,提前取得收益及回报。

当然,赢利模式的发展是永无穷尽的,我们必须从实际情况出发,明确投资回报的期望值,才能设定科学合理的赢利模式。

模式四:扩大化的商业地产经营模式

所谓扩大化的商业地产经营模式是指预先取得足够规模的地块,只开发其中少部分地块为大型购物中心、酒店、会展、等商业物业,通过对物业的成功经营,赢得周边土地增值,其赢利空间远非单个的商业项目可比。

从某种意义上讲,这已从单个项目的赢利扩大为大规模土地的经营,如果在城市郊外预先取得足够规模的成片土地,开发大型购物中心等商业项目,在该区域的人流、物流、信息流都促动以后,就可享受相关地域、物业开发的顺利升值和赢利,使配套成为一种源源不断的生产力。

开元商业地产发展面临的问题

问题一:开元商业地产经营管理团队经验不足

商业地产从项目选址、项目规划、项目招商、项目运营的链条中,地产的规划招商与项目运营管理贯穿了一个商业项目的从头到尾,那么,要从事于商业和地产这两两方面专业组合成的人才就成了一个商业项目能否成功的关键。

开元集团初涉商业地产,在其领域的经营管理人才匮乏、经营管理团队不成熟,显然是制约其快速发展的一个重要原因,尽管通过实际操作和运行已经摸索出一些方法,取得了不少经验,但是与日新月异的商业地产变化速度及日益迫切的项目发展需要相比,还是有相当大的人才缺口。

问题二:国家宏观调控影响对商业地产投资

07年央行9次调高国家准备金率。这一系列举措直接减少了国家银行的信贷资金量供应,对于广大有意进行商业地产投资的投资者来说,直接影响了他们的投资行为,更加谨慎、更加理性的投资行为也对致力于商业地产开发经营的开放商提出了更高的要求,开元商业房产作为其中一员,理应考虑怎样适时调整发展策略和经营模式。

问题三:融资渠道及运营成本的控制问题

目前,我国商业地产融资渠道主要是银行贷款,商业地产自筹资金比例较低,不少开发商对银行信贷的依赖程度已超过90%。在银行对商业地产项目的贷款越来越谨慎,限制越来越多的情况下,融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险。为保证项目的正常经营,我们应期待更多的融资渠道。

鉴于以上三个问题,我们可以通过寻求国际融资渠道,取得国际资金支持的办法,相应解决或缓解目前的困难。而REITs(Rea) Estate Investment Trusts)作为一种国外比较成熟的融资渠道近期已越来越受到国内市场关注。REITs即房地产投资信托基金,其实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票(基金单位),集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。我们也可以与相关基金公司合作,通过在海外的资金平台将我们的商业地产项目打包放到国外上市,从而获取国际资金支持。

其好处有以下几点:

1、由于是面向公众募集资金,募集对象广泛,募集潜力巨大。尽管SHOPPING MALL等商业项目资金需求量极大,资金回收期长,该种募集方式仍可以满足开发、经营MALL的需要。

2、作为同时投资并且长期投资几十或上百个SHOPPING MALL的机构,其管理团队能够聚集大量相关领域的管理精英,实施专业化管理,并形成了一套成熟的管理模式和经验。

3、与各大零售商保持长期协作关系,房地产投资信托在长期经营过程中,与各大零售商建立了良好的合作关系,核心主力店的招商得以顺利解决。

开元商业项目的发展方向

1、SHOPPING MALL仍将是开元未来发展的重点。一方面随着国内经济的发展,居民收入不断提高,我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求,同时更注重体验整体购买经历的愉悦,这种趋势促成了对SHOPPING MALL的需求不断增强。另一方面,随着国内SHOPPING MALL的经营模式和管理技术逐渐成熟,也将逐步迎来SHOPPING MALL的时代。以中国目前零售商业发展态势,未来发展规划,人均购买力水平、人们对生活水平要求的提高,在中国发展具备优良购物环境,提供大型休闲场所及停车场,集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟,SHOPPING MALL的出现也是中国商业发展到一定阶段,商业业态进行社会优化组合的必然趋势。

2、从策划单一商业经营空间转变为策划城市发展空间,提升城市文化功能。正所谓“跳出房产看房产”,在策划商业项目的定位时,也应当考虑商业项目如何与相邻区域甚至整个城市目前以及将来的发展空间相结合。如我集团在河南开封北宋皇家园林原址——金明池上开土重建,“以上风上水的龙泽圣地为载体,将‘公园+酒店+商业+住宅’四大板块联动开发”,打造追溯区域文化的历史足迹,将具有代表性的历史文化符号古为今用,充分利用商业地产传承历史文化的独特作用,丰富商业地产的文化内涵,其独创性思路,将使其项目成为开封政治、经济、文化中心的典范之作。

商业特许经营合同 篇8

针对中国商业特许经营散小乱的现象以及相关纠纷案件猛增的态势，中国商务部流通业发展司副司长吴国华9日表示，中国计划用五年时间形成一批标准化管理能力强、诚信经营的知名商业特许经营企业和品牌，并将启动特许经营企业成熟度评价。

吴国华在9日举行的第14届中国特许经营加盟大会上表示，近年来中国商业特许经营发展迅猛，但行业集中度不高、品牌影响力不大、规模经济不明显，散小乱的现象突出，部分企业发展加盟就走样变形。另外，目前中国特许人知识产权意识不强，商业特许经营纠纷案件近几年呈现直线式上升的态势，包括涉案特许人不具备相应的资质或未办理备案，或是特许经营活动不规范，虚假广告屡禁不止，合同欺诈行为时有发生。

他指出，商业特许经营立法的不健全是目前商业特许经营中很多问题的根源。作为主管部门，商务部将调查研究实施的《商业特许经营管理条例》执行过程中出现的共性问题，以对条例进行实时修订。同时，将加快推进特许经营标准制定，即分行业制定特许经营管理规范、合同示范、文本和评价标准。

他还表示，将尽快制定商业特许经营处罚规定，研究建立权责规范的司法体制，并建设业务精通、作风过硬的行政执法队伍。

他称，中国计划用五年时间实现主要特许经营品牌的加盟店数量、经营规模、规范水平有较大提高，并形成一批市场发展潜力大、标准化管理能力强、诚信经营的知名商业特许经营企业和品牌。

吴国华透露，今年起，特许经营服务促进工作被纳入20个中小商贸流通企业服务体系建设试点城市的范围，通过中小企业服务力量和配套资金给予支持。

数据显示，2011年中国特许联盟120强销售规模达37.3亿元人民币，比去年增长了9.6%，为社会提供就业岗位250万个。

◎中关村启动“苗圃计划” 帮创业企业“安家”

中关村国家自主创新示范区“苗圃计划”正式启动，园区内35家楼盘成为该计划合作单位，将及时为正在选址的创业企业提供“打包”信息资源，帮这些企业“安家”。

据介绍，中关村示范区内写字楼空置面积较少，众多创业企业难以在短时间内寻找到适合自身发展的办公场所。为加大对创业的服务力度，帮助创业企业解决扩租选址难题，中关村启动“苗圃计划” ，扶持创业企业持续发展。

经中关村不动产商会审核筛选，“苗圃计划”第一批推出35家楼盘，总面积近64万平方米，主要分布在海淀园、丰台园、昌平园、电子城、雍和园和石景山园等园区。

笔者了解到，“苗圃计划”未来还将经过审核推出更多楼盘，符合产权清晰、入驻企业以中关村示范区科技企业未主、租赁价格不得高于同区域同品质写字、并按期提供如实的价格和企业入驻信息的中关村示范区写字楼都可以加入该计划。

纳入“苗圃计划”的楼盘将定期向中关村不动产商会报送楼盘空置面积、价格等信息，不动产商会将通过网站、手机报、微博等方式定期进行发布，方便创业企业开展选址工作。创业企业也可直接拨打电话82237603随时查询相关信息。

据悉，此次推出的“苗圃计划”将与现有的孵化体系形成有效衔接，促进创业企业实现快速发展，为示范区“金种子工程”输送更多优秀企业“苗子”。

中关村管委会也将有计划地引导“苗圃计划”写字楼根据功能定位和特点逐步向专业孵化器转变。中关村不动产商会将为纳入“苗圃计划”的写字楼配备联络员，建立为企业提供融资、政策咨询与辅导、商务代理等各类服务平台，将大学科技园、科技企业孵化器、社会组织和科技中介机构的专业化服务输送到企业，为企业提供全方位的服务，促进企业快速健康发展，探索示范区为创业企业服务的新模式。

◎深度解析B2B市场的移动应用发展趋势前景

移动互联网在消费者市场从来不缺神话，前不久Instagram创下两年10亿美元的记录，Path估值也高达2.5亿，Twitter最开始也是一个移动短信推送应用。风险投资总希望在面向消费者的应用中找到互联网的下一个颠覆性企业，但是对创业新人来说，投身B2B市场更可能摸索出可持续的商业模式并获得VC的青睐。

消费者市场最大的问题在于失败率太高。每一个风光App背后，都有无数相似App的惨淡收场。消费者希望服务能便宜又实惠。要想通过消费者App赚钱，只能把用户基数做到足够大，然后通过广告或者App内的购买来赚取利润。VC只会投那些有希望做大规模的消费者应用。

相较而言，做B2B市场的CYE应用在一开始就有可靠的利润来源——企业客户。如果创业者有很强的执行力，走企业市场成功的概率会大很多，也许做大之后的估值没有那么高，到目前为止，还没有一家B2B市场的企业能像Facebook一样估值达到1000亿美元。但是考虑到更高的成功概率，对创业者来讲不失为一个明智的选择。

B2B市场还有很多机会。其中之一就是在已有的商业领域给出移动版的解决方案，比如在CRM上的移动解决方案就能狙击Salesforce在B2B市场的强劲势头。另外一个机会就是为新领域提供移动商用App，这一块才是真正有机会做大的领域，比如医药领域。健康护理产业作为一个完整的垂直行业，产值居美国各业之首，移动应用在这一领域大有可为。

对创业者来说，直接面向消费者的产品很酷很潮，能提供高额的潜在回报，但是更保险的选择，则是为企业用户提供移动服务。

说到底，在商业社会，创立公司更多的是去解决别的公司的问题。相较于消费者个人，公司更愿意找人帮他们解决问题，当然公司也更乐意为此买单，想想微软的正版软件在中国都是谁在用吧。

◎生产商渠道商和经销商逐渐向电商靠拢成趋势

时下电商界流行一句话，现在不电商，将来将无商可务。电商企业对电商市场充满了信心，而越来越多的传统企业开始加入电商阵列，虚拟的网络电子商务与实体经济结合的越来越紧密。在电子商务时代，生产商、渠道商、经销商都开始向电子商务靠拢，并且他们之间的关系越来越模糊，合作、竞合、竞争的各种关系同时存在，电子商务正改变着生活。

过去中小企业生产出来的产品对渠道商与经销商依赖严重，但是在电子商务时代，他们似乎找到了一个省钱、省时、省力的新渠道。在国内电子商务发展的初期阶段，有很多敢于冒险的生产商开始尝试通过电商渠道出售自有品牌产品，很多初期依赖淘宝起家的生产商依靠淘宝的平台做出了淘品牌。

这种模式不仅省去了原始的线下渠道，同时又省去了通过其他电商平台销售产品需要付出的费用。所以现在越来越多的中小企业开始热衷M2C的电商模式，这种模式才刚刚起步，还有很多问题需要解决，产品推广、品牌建设、物流配送、售后服务等等这些问题都是无法避免的，M2C模式从价格上对于消费者是有好处的，但是现在的购物理念一已经不仅仅停留在价格层面，还有情感层面。

网上购物对物流速度的要求越来越高，所以简单的M2C厂家直销的电商模式已经不能跟上电商市场的发展速度了。渠道商也需要展开电子化进程，中小型生产企业不可能在不同地区自建仓储配送，所以在电子商务时代中小企生产企业依旧离不开渠道商的帮助，只是对渠道商的依赖性降低了而已。

由于电子商务的出现，现在很多过去有着长期合作生产商与渠道商之间的关系逐渐恶化，而新发展起来了生产商开始绕过传统渠道商直接通过电商渠道销售产品。在电子商务时代，渠道商需要重新定位自己，为了应对电商渠道的冲击，传统渠道商需快速电子化转型。

电商时代，不仅传统的渠道商的生存环境遭到破坏，连终端经销商的市场空间也受到了挤压。很多电商网站都成了大型经销商，同时很多人通过淘宝成为小型经销商，线下实体的经销商日子变得越来越难过。

实体经销商与传统渠道商同坐一条船，传统渠道商转型的同时实体经销商也需要转型。在国外Drop shipping模式很流行，这种模式不久也会在国内流行起来。通俗上讲CYE，drop shipping 可理解为“直接代发货”或者“转运配送”，作为零售商，不必积压大量的商品库存，甚至使用的是零库存，而当有订单的时候，把订单转交相应的供货商或者厂家，由他们直接发货给零售商指定的客户。

电商市场发展再怎么成熟，实体经销商也不会消失，但是如果跟不上电子商务发展的步伐，很多实体终端经销商会遭遇更新换代的命运。如果说在电商时代，渠道商担负物流配送与售后服务等环节，那经销商就需要担负产品推广、品牌建设等重任了。

◎妇女创业可获8万元免息贷款

“免息贷款让我重新看到创业的希望”

伦洲是北江中的一个岛，四面环水，出入靠渡轮。岛上，田野阡陌相通，绿地连绵不绝，确实是发展农业种养的好场所，骆幼梅的山羊养殖场就在这岛上的村落旁。“那是2005年，我随丈夫回伦洲岛乡下养山羊，从50只起步，一路发展至几百只。”但不幸的是，骆幼梅的丈夫3年前因病去世，治病花去了全部积蓄，还欠下七八万元的债务，让她的生活陷入了困境。屋漏偏遭连阴雨，去年8月，骆幼梅的山羊突然陆续死亡，数量越来越多，而且当地防疫站也查不出原因。“自己一边哭一边把死羊拖出去埋掉，这么多眼看就能出售的山羊一只只死去，太可惜了！当时自己都想死了。”骆幼梅感慨地说。

在绝望中，村干部告诉骆幼梅，清城区妇联现在正推行政府贴息的小额担保贷款。听到这个消息后，骆幼梅马上行动，写申请，写创业打算、写汇报材料。今年初，骆幼梅就拿到了8万元妇女小额贷款，成为清城区第一个申请并获得这项贷款的妇女。她用这笔贷款，新建了一座养殖暖棚，增养了黑豚鼠100多只，兔子60多只。

骆幼梅给记者算了一笔账，兔子繁殖快，一窝就生七八只小兔子，如今养殖场的兔子已有七八十只了，豚鼠也繁殖到百余只。“再有几个月，到了下半年，山羊、兔子、豚鼠都可以卖了。”骆幼梅表示，照此发展下去，贷款和债务都将很快还上，以后的日子会越过越好。

“我们农村妇女大多数是做种植、养殖、农副产品加工的，这些行业投资期长、见效慢、利润低，也有一定风险，而贷款利息也是一个沉重压力，甚至会影响创业信心，是小额担保贷款给了我们重新创业的机会……”提到对她意义非凡的“妇女小额担保贷款”，骆幼梅感触很深。

贷款不得用于非农业生产性项目

据了解，清城区出台并完善小额担保贷款财政贴息政策，推动妇女创业就业。该政策的贷款对象为具有清城区户籍、年龄在18—50周岁、具有一定创业能力和创业愿望、具有完全民事行为能力的妇女：自谋职业、自主创业的大中专或以上学历毕业生；复员、转业、退役军人；返乡创业的农村妇女、失地妇女；从事个体经营或合伙经营的城乡妇女。贷款不得用作购置生活用品、建房、治病、子女上学等非农业生产性项目，不得转借他人使用。