个人住房贷款注意事项（推荐12篇）
时间：2013-01-16 来源：融360原创 作者：李晶
申请个人住房装修贷款的借款人需要注意以下事项：
1、个人住房装修贷款是银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。这里所说的住房装修，是指使用装饰装修材料对住房进行修饰和加工处理的工程活动，也就是说房产必须是自己的。
2、房屋装修贷款中的特殊要求是：要有经有关部门批准的装饰装修企业所签定的住房装修合同、装修概算书及相关资料；部分银行也要求业主有不少于装修总预算30%的自有资金，并在使用贷款前投入项目建设。
3、按银行的规定个人消费贷款一般不允许提取现金。银行会将款项打到装修公司的账户中。
许多贷款协议人都要求借款人提供抵押资产作为担保, 以保证贷款能够归还。一旦违约, 贷款人就获得抵押物的所有权。但对没有追索权的贷款来说, 贷款人对抵押物以外的财产没有追索权。这种协议就给了借款人一个隐含的看涨期权。假如借款人在到期时需要偿还L元, 而其抵押物价值ST元, 现在的价值为S0。借款人拥有这样的选择权, 在贷款到期时, 如果ST>L, 则借款人按按时归还贷款;如果ST
将L作期权的执行价格, 则上式就是期权平价关系。图1~图3说明了这个事实。其中a) 是贷款人收到的还款的价值, 等于ST与L的小者。b) 则将其表示为ST与隐含的看涨期权 (贷款人出售、借款人持有) 的收益的差。c) 则将视其为L与看跌期权收益的差。
当ST超过L时, 借贷被再支付并要求抵押品。否则, 抵押物丧失, 总的再支付仅值ST。
二、个人住房贷款博弈分析
根据上述期权分析的结果, 可以认为在房地产抵押贷款市场上, 借款人和贷款人之间的行为是相互影响的, 每一个利益方都需要首先推测或了解对方对自己所采取的某一个行动的反应, 然后, 在考虑到对方的这些反应方式的前提下, 再采取最有利于自己的行动。因此, 借款人和贷款人之间的相互影响和相互作用的关系就如同博弈一样。
可以看出, 借款人只有惟一的一种收益, 即L;而贷款人可以选择较小的一个成本。在每一种情况下, 他们都选择了对自己最有利的策略。在一个博弈中, 只要每一个参与者都具有占优策略, 那么, 该博弈就一定存在占优策略均衡。因此, 在以上的博弈中, 每一种状况都达到了均衡。通过博弈分析, 可以得出以下结论:由于利益的不对称, 借款人在与贷款人博弈过程中始终处于劣势地位。因此, 笔者认为金融机构对抵押贷款进行的定价在防范个人住房贷款风险中显得尤为重要。
三、个人住房贷款欧式期权定价模型应用
Black和Scholes和Merton关于期权定价理论的开创性研究, 为住房抵押贷款定价研究提供了基本的思想和方法。假设F包括由于借款方违约而导致的必要成本 (如启动破产程序成本、法律成本等) 。在上述假设之外, 也像资本资产定价模型那样做通常的假设: (1) 资产在一个无摩擦和完美的市场中进行交易, 没有税收、交易成本以及卖空的限制; (2) 所有资产都是无限可分的; (3) 资产的交易是连续的; (4) 利率r也是确定的 (如果用随机利率, 则分析更加复杂, 且并不改变结果) 。在前面的假设条件下, 贷款的价值为:
其中, 贷款的价值为F, 抵押物的市场价值为Q, P (Q, F, r) 为抵押资产Q的欧式卖出期权 (European put option) , 有固定的收益Q和与F相同的执行价格。上式存在两个重要推论:
推论1:贷款的供给随着抵押物价值波动增加而下降。如果贷款是由波动率很大的资产提供担保的话, 贷款方会倾向于不发放贷款。因为卖出期权没有价格下降趋势的风险, 抵押资产价值波动率的增加提高了与贷款相联系的卖出期权的价值。因此, 抵押资产价值波动率的增加使卖出期权执行的机会增加。随着抵押资产价值波动率的增加, 抵押资产价值的增加也会增加贷款违约的机会。这可以部分解释为什么某些中介机构不愿意接受证券作为抵押物。
推论2:对利率提高的预期会降低货款供给, 即紧缩的货币政策通常对货款的供给有负面影响。这个结果显示利率的提高导致贷款供给的降低。结果背后的基本原理是利率的提高降低了贷款中债券部分的现值和卖出期权的执行价格。两部分的共同作用降低了贷款供给。这个结果也可以解释为什么中央银行在贷款的环境和条款比较严格特别是在商业周期的复苏阶段时会倾向于降低利率。
目前, 在我国一些城市的房价出现了涨幅过高的迹象, 投资性需求与消费性需求导致了个人住房贷款的激增。如何更好地避免风险则需要以下措施:
首先, 现在个人住房抵押贷款业务的一个特点是商业银行在房价过高可能存在泡沫的情形下, 往往会提高借款人的首付比例, 甚至提高利率等。从推论1看到, 如果房价波动幅度较小, 那对贷款的影响不大, 而房价波动幅度大的话, 则会减少贷款的供给。因此商业银行采取的提高首付比例的措施, 实际上降低了贷款的供给, 能比较好地规避房价波动的风险。而这种措施在房价较高时尤其重要, 因为房价的波动同样会影响房屋 (抵押物) 的价值。另外如果房屋价格的波动幅度越大, 显然其收益率的波动幅度也越大, 而收益率波动幅度越大, 对贷款供给的影响也越大, 因此推论2市场的投机行为有着重要的意义。因为只有通过采取一系列措施, 抑制商业银行对房地产市场的贷款冲动, 才能在资金源头上抑制房地产市场的投机之风, 可以说商业银行目前对房地产行业贷款态度的转变不仅降低了自己承担的风险, 也有利于房地产市场的持续、健康发展。
其次, 另外一个影响个人住房抵押贷款业务的因素是利率。2000年中央银行为促进房地产市场的发展, 出台了对个人住房抵押贷款采取优惠利率的做法, 当时的背景是通货紧缩的阴影依然存在, 因此采取降低利率的手段, 实际上可以增加贷款的供给。而从推论2可以明确地看到, 利率的提高显然降低了贷款的供给。商业银行采取的提高首付比例及利率的情况也反映了这个事实。
参考文献
[1]戴建国、黄培清:《住房抵押贷款定价研究进展》, 《管理工程学报》2001年第1期。
[2]朱海燕、王苗苗:《从博弈论视角看商业银行在房地产业贷款中的风险》, 《上海金融学院学报》2005年第4期。
住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的贷款在期限、利率、抵押房产类型等方面具备共性的抵押贷款汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强，以发行债券的方式(包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券)出售给投资者的融资过程。
其作用可以有效地分散和转移风险。住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券市场得到转移。另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受范围内。由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险。
建立住房抵押保险制度
购房抵押保险，是指被保险人因意外事故或病故等原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业或收入下降等社会性原因导致无法继续归还购房贷款时，由保险公司一次给付被保险人在保险事故发生时按贷款合同尚需归还的贷款本息。由保险机构向放贷银行提供抵押贷款，人寿保险和贷款信用保险介入住房消费信贷也是当前银行化解风险的较好途径。
法国早在70年代末就将寿险产品与银行业务组合起来运行，如死亡险，法国的银行在发放个人信用贷款时，强制性要求客户必须购买。死亡险虽在法国极为低廉，但个人一旦发生意外丧亡，其遗产继承者就能获得一份不薄的保险赔偿金，而且不用缴纳遗产税，银行、贷款个人、保险公司三者皆可得益。我国也可借鉴法国的先进经验，推出相应的保险品种进入我国住房消费信贷市场。
个人住房抵押贷款需政策支持
在一些发达国家中，政府设立专门机构对个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确定规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预。
研究抵押房产处置的途径
随着个人住房贷款业务的迅速发展，不良贷款绝对数量会明显增加。认真研究抵押房产处置的途径，可减少不良资产，有效化解风险，一方面当确认借款人丧失还款能力时，应将其抵押房产处置交由专门机构负责，以提高效率和规范性。另一方面要采取各种可行的方式处置抵押物，能够将抵押物直接变现，清偿债权最好；也可以通过调换住房缩小面积、调整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有偿债能力；还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题。
建立相关配套措施和制度
1)银行拓展房地产评估业务是贷款风险防范的关键环节。由于银行降低贷款风险的关键之一是采取抵押，而对抵押物的估价，则是抵押的关键环节。特别是对作为抵押物的房地产的评估，由于其评估的价值大，隐蔽性较强，如果估价不准确，银行的贷款风险就会大打折扣，一旦银行贷款发生风险，作为中介机构的估价部门并不承担任何法律责任。银行要摆脱这种困境，提高抵押物的资产质量，迫切需要自己的房地产评估机构，自己承办房地产评估业务。
2)在管理上落实贷款风险管理责任制。个人住房贷款业务，当前需着重抓好：首先在操作岗位上，对贷前调查、合同订立、会计核算及贷后回收都需要有明确要求；然后在管理岗位上，对贷时审查、贷后检查应分工明确、职责清楚。
个人创业无息贷款怎么办理？申请注意事项
创业无息贷款的利息是由国家或者其他机构贴补的，个人便不需要额外支付，这对广大创业者绝对是福音。近年来，年轻人特别是大学生的创业热情越来越高，而国家和地方政府为了鼓励年轻人创业也是推出了各种优惠政策，其中个人创业无息贷款就是其中的一种。那么个人创业无息贷款申请流程是否复杂？都应该注意什么呢？听小编为您一一解答。
一 申请资料与要求
申请个人创业无息贷款时，需要提交申请资料，材料中有三点比较重要：
1、贷款申请者必须有固定的住所或营业场所
2、营业执照及经营许可证，稳定的收入和还本付息的能力
3、创业者所投资项目已有一定的自有资金。
具备以上条件的方能向银行申请，申请时需要提供的资料主要包括：
1、婚姻状况证明、个人或家庭收入及财产状况等还款能力证明文件
2、贷款用途中的相关协议、合同
3、担保材料，涉及抵押品或质押品的权属凭证和清单，银行认可的评估部门出具的抵
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(质)押物估价报告
4、抵押物。抵押方式较多，可以是动产、不动产抵押，定期存单质押、有价证券质押、流通性较强的动产质押，符合要求的担保人担保
二 注意事项
由于该项贷款是由政府部门参与的政策性贷款，在针对人群、申请条件和操作流程等方面要求严格，因此，要注意以下几个方面。
1、是否为特定人群
此类贷款的针对人群是特定的，即社会低收入群体，包括大学毕业生、下岗失业人员、残疾人、退伍军人、妇女等。这是申请的前提条件，人力资源和社会保障部门将进行资格审查，如不符合，请干脆放弃。
2、创业项目是否可行
申请人需根据自己的技能以及市场考察确定创业项目，创业项目必须符合国家产业政策，有较强的市场竞争力和市场潜力。如大学毕业生在高新技术领域自主创业，就是政府鼓励支持的，不仅容易获得审批，而且贷款额度还会有所提高。
3、申请资料是否准备齐全
这些资料包括身份证、户口簿、结婚证、失业证（大学毕业证、残疾证、退伍证等）、居住
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证明、收入证明或家庭财产证明等，申请人须将这些资料准备齐全，避免有缺项而来回奔波。
4、是否有自有资金
按照规定，创业者要有一定比例的投资项目自有资金，这也是申请人需注意的最重要的一条。
5、是否有较强的偿还能力
申请人要证明自己有按期偿还贷款的能力，可以出示房产证明、收入证明或定期存单、国库券等，这些虽然不用抵押，但确实是证明自己有偿还能力的有力证据。
6、贷款切莫逾期
个人创业无息贷款的期限一般为2年，这个期限内是免息的，如果逾期就失去了无息贷款的意义。
7、贷款切莫做其它用途
个人创业无息贷款按规定是专款专用，如做其它用途，政策不允许，还需付利息。" 小结
现在贷款的市场已经变得非常的普遍了，越来越多的人对贷款的认识从无到有，这显然需要的是一个过程。而由于现在的人们对于个人贷款市场的认识还比较浅，所以难免会在办理个人贷款业务时出现这样那样的问题。随着平安个人贷款业务的不断深入，越来越多的人开始会想要去了解个人贷款方面的信息，对此就会产生各种问题和疑惑，这些经常出现的问题也变得迫切需要我们去注意、去了解。小编接下来就为大家来说说在进行个人贷款时我们都应该注意什么？
第一： 不管你的贷款数是多少，相对于公司的贷款而言这都是一些很小的数目，虽然数目较少，但是也属于贷款的范畴，而平安个人贷款最主要的看你是否有一定的偿还能力，最晚以你的能力多少年就可以还清，所以说不管是银行的贷款还是个人的民间的贷款，像那些个以不需要任何的条件皆可以把钱借给你为噱头的贷款肯定都是骗人的。
第二：另外有个别的人会认为，只要我是中国的合法公民，那么我就有机会去申请一定数额的贷款，这种说法其实是片面的，为什么呢？平安个人贷款明确的规定如果你在办理贷款业务时，仅仅靠的是一张身份证的话，那么作为平安公司是不会轻易贷款给你的，它要在审查完你的身份信息、偿还能力以后，才去做决定是不是可以贷款给你。
2、转贷业务只接受原住房贷款的借款人或配偶的申请;
3、申请人需向银行确定，其购房贷款尚未结清，同时向银行提出提前结清贷款的申请。一旦银行同意，就能办理接下来的转公积金贷款业务;
4、申请人要保证原商业性购房贷款还款在1年(含)以上，且信用记录良好并无逾期行为;
5、申请商转公时，确保所购房产已取得当地房地产登记部门出具的房屋所有权证，且之前申请人没有申请过住房公积金贷款;
这种信贷管理办法的变化，对信贷工作提出了更高的要求。高质量的系统信息依赖于高质量的纸质材料信息，纸质资料的缺失将直接导致系统信息的失真，将影响全行的信贷管理工作质量，窒碍新的信贷管理工作的发展。
房贷业务的特点是贷款户数多、信贷资料种类多、集中作业时间性强。从我行几年来的房贷工作实践来看，大多数客户反映面签资料过多、耗时太长。能否合理简化客户签字资料，缩短客户办理时间，提高工作效率，减轻客户经理工作强度，以更好地适应新的信贷管理工作要求，做好做强我行的房贷业务。笔者结合工作实践提出如下设想：
一、整合《个人购房贷款面谈记录》和《个人信贷业务申请表》
(1)按照银监会和农总行《个人住房贷款管理办法》的规定，个人在申请住房贷款时，银行调查人员至少与借款人面谈一次，并做好面谈记录。通过面谈过程，调查人员可以对借款人购房行为的真实性、信用状况、还款能力等情况进行相应了解。在工作实践中笔者感觉到，我行现行的面谈记录在某些方面还需要加以改进。因为通过面谈记录所设定的询问项来看，很多时候达不到了解购房人的真实情况的目的，面谈往往形同虚设，成为一种形式。我行现行《个人购房贷款面谈记录》采用选项回答的方式，让购房人在“是”与“否”之间做出选择，而购房人在面对这些选项时，都是挑选“最佳答案”或者说是最保险的选项来回答的，以保证能够顺利获得银行贷款，因此往往怎样对自己有利就怎么来选择。比如第3项“购房目的”，共有“自住”、“出租”、“投资”、“待人融资”、“其他”五个选项，购房人都会选择“自住”而不会选择其他选项。购房人的情况除了自住，其余一般都是投资，而投资的人都会清楚国家对自住购房需求是支持的政策，银行对自住购房肯定会比投资购房使用更优惠的利率。因此，投资性购房人绝不会选“投资”项回答的，也就是说购房人既不会说真话，银行调查人员也问不出购房人的真实情况。又比如第5项“还款能力是否真实”，设有“真实”“不真实”两个选项，购房人在面对这两选项时，他别无选择，只要他认识字，他想要贷款，必须要选择“真实”。通过以上例子，我们是否需要反思一下我们的面谈记录所设的这些选项的价值。再比如第4项“购房首付款缴纳情况”，有“自筹并已全交”、“自筹并已部分交”、“尚未交纳”、“他人代交”，购房人面对这些选项，肯定要选“自筹并已全交”，因为借款人会担心不这么回答会惹麻烦，银行可能不给贷款。而事实上，银行方面根本用不着问购房人首付款缴纳情况，通过购房人提交的购房首付款发票，就可以知道购房人首付款缴纳情况，而至于说首付款的来源与贷款以后的月供还贷状况似乎并无关联，因此此项调查也多少显得没有意义。
通过这些例子，笔者想说明的是，面谈记录作为银监会和农总行规定的个人住房贷款业务必要的调查过程和程序，是银行调查人员重要的调查事项之一，必须要达到应有的效果。而如果达不到应有的效果，流于形式和过程，则失去了其本意。而要达到调查的目的和效果，就需要银行方面在设置询问选项方面进行科学而合理的设计，以防止面谈成为形式和过场。笔者认为，面谈记录作为一种调查和了解购房人购房行为的手段，应该赋予和发挥调查人员更多的主观能动性，需要调查人员的职业敏感性和职业素养，调查行为仅仅靠几个选项是远远不够的，调查形式不应该仅局限于一张表格，通过面谈形式，达到了解购房人比较真实的情况，得出能够体现调查人员意见的结论。
从优化面谈记录的内容和形式，以及提高效率、节约纸张等方面讲，建议取消单独的“面谈记录”表格，而将其整合到《个人信贷业务申请表》中，作为单独的一项栏目，由银行调查人员对借款人予以重要提示。
(2)单独设计“住房贷款申请表”。我行现行个人住房贷款业务使用的《个人信贷业务申请表》(ABC (2011) 5012版)，是集个人购房、购车、经营、购买大额耐用消费品、旅游等各项消费贷款业务于一体的通用文本，因此表格涵盖内容太多、大而全。就个人住房贷款业务来说，只能用其中相应的部分，而借款人在填写申请表时常显得无可适从，看表格需耗费很长时间。笔者认为，总行应该针对不同的信贷业务设计有针对性的表格，这样虽然表格的种类多一些，但是针对性更强。从全国来看，各地业务需求千差万别。就具体某一个支行，可能某一项信贷业务更多一些。比如笔者所在的支行，因地处新兴国家级经济开发区，商品房市场一枝独秀，个人住房贷款业务在个贷业务中占主要地位，而其他消费类个贷业务则很少。那么我们在房贷工作中就非常希望有针对个人住房贷款业务的专用“住房贷款申请表”。这样有针对性的专用表格，适用性最强，表格内容也可以得到最大优化。我行有先进的办公网络系统，总行将各专项电子表格下发到分行，各基层行便可按需灵活使用。比如，房贷业务是我行主要的个贷业务，我们可以根据实际需要，申请批量印刷业务申请表，而对其他较少的个贷业务则在有业务需要时直接从电脑中打印，这样可以最大限度地节约用纸，降低业务费用。
我行现行《个人信贷业务申请表》，有很多栏目内容为选项式，比如“性别”栏设有“男”、“女”选项，“文化程度”栏设有“研究生及以上”、“本科”、“大专”、“中专/高中”、“初中”、“其他”六个选项。这种选项式表格有选择内容清楚全面、引导性强、便于填写的优点，但同时，由于有的栏目选项内容多，往往占用篇幅较大;而事实上，并非所有栏目都适用选项式，比如借款人的工作单位和家庭住址就只能采用填写的方式，因此，从有利于优化表格内容和缩减表格篇幅的角度讲，笔者建议尽量将选项式栏目改为直接填写式。比如对“性别”一栏，无非是男或女，内容清晰，不会产生歧义，因此不必设“男”、“女”两个选项，让填表人直接填写更好。同理，“文化程度”一栏，也不必设“研究生”、“本科”、“大专”、“中专、高中”、“初中”、“其他”多个选项，由填表人直接填写，可以大大节约此栏目的篇幅。借款人只要是个初中毕业生，都应该会填自己的文化程度，况且有买房贷款需求的人，从年龄上讲基本都是年轻人，文化程度应该都在初中以上，如果是不识字的人，全部是选择项他也选填不上来。
二、整合婚姻声明等纸质资料
对达到法定婚龄的单身借款人，我行除了要求其提供县级以上户籍地的婚姻登记部门出具的婚姻状况证明外，还要求其本人签署单身《声明》。笔者认为，完全可以将此份《声明》的内容并入住房贷款申请表中，而不必单设为一种资料，这样既减少了资料份数、也减少了业务用纸。类似的情形还有《诚信保证书》和《个人住房贷款收入调查证明》。我行要求借款人签署的《诚信保证书》，是要借款人就其家庭目前实有住房套数如实说明，其实也可以将其并入住房贷款申请表中，作为申请表中的一个选项，它的作用与单独设置为一种业务资料是一样的。还有《个人住房贷款收入调查证明》，是银行调查人员经电话调查借款人的工作情况之后出具打印的一种业务资料。如果将此份调查证明用纸取消，而在信贷管理系统的受理环节作以说明，便可以减少一张用纸，减少一份扫描纸张，有利于提高工作效率。笔者以为，对相关可以简化的业务资料进行整合，那么我行现有的房贷业务资料将大大减少，主要的大类基本上有“个人住房贷款申请表”和“个人购房担保借款合同”以及房产抵押登记方面的资料，这样可以大大减少借款人业务资料的签字笔数和办理时间，同时也减轻了银行客户经理的工作强度，也减少了业务用纸，确实是一项值得各级行去研究和探讨的问题。
三、关于抵押登记资料的归档问题
各地政府房产登记部门对住房抵押贷款要求提供的抵押登记资料不尽相同。以笔者所在地为例，贷款行在向房产登记机关提供抵押登记资料时，需提供银行和借款人共同出具的《房屋抵押、他项权利登记申请书》一份、《抵押登记确认书》一份、《房地产抵押申请书》一份、《预购商品房抵押申请审批书》两份。房产登记部门预抵押登记后，将签字盖章的两份《预购商品房抵押申请审批书》返还贷款行一份，银行据此向借款人发放贷款。
笔者在调查中发现，一些基层行在上述这些抵押登记资料存档上的做法不尽相同，有的贷款行要求借款人对上述四种抵押登记材料各签署两份，除了向房产登记机关提交一套外，自己还要留存一套归档。而有的贷款行只要求借款人按照房产登记机关要求的份数签署，最后只留存一份房产登记机关签字盖章的《预购商品房抵押申请审批书》，而其余的抵押登记资料则不予留存。笔者调查当地建行、交行等金融机构的做法，他们也是只留存一份经房产登记机关签字盖章的《预购商品房抵押申请审批书》，对其他的抵押登记资料也不予留存。在抵押登记资料的归档问题上，笔者同样也倾向于后一种做法，即只留存一份《预购商品房抵押申请审批书》，因为此份《预购商品房抵押申请审批书》经房产登记机关签字盖章，证明借款人所抵押的房产已在房产登记机关抵押成功，银行据此便可以放款，而银行向房产登记机关提交的其他登记资料，是抵押登记过程中按照房产部门的要求提供的，房产部门不在上面签字盖章，也不返还银行，而且这些材料也不是房产抵押成功的证据，因此存档的意义不大。为了简化客户的签字手续，优化存档资料，提高工作效率，笔者建议我行借鉴建行等的做法。
当美国股市及金融市场逐渐好转,美国经济开始复苏之际,美联储开始计划退出“量化宽松”的货币政策。尽管这种退出的时间及方式是相当不确定,但是市场对此已经有所反映。在中国,尽管货币政策加上“适度”两字,使中国的货币政策看上去是较为有约束的,但上半年银行信贷的投放是前所未有的,是极度宽松的。在半年的时间里,银行贷款达7.37万亿,是2007年信贷增长最快年份的2倍。按照上半年这种信贷增长速度,年底基本上可达10万亿以上,即全年的信贷增长是2007年的3倍。我们知道,2007年是房地产泡沫、股市泡沫最为严重的一年。
面对当前国内经济形势,尽管国家统计局出来的数据比市场预期的要好,但政府的共识是,未来经济发展的基础仍然不稳定,面对的不确定因素仍然不少,因此,下半年的宏观经济政策不应改变。最近央行的工作会议表示,下半年将继续保持宽松的货币政策,也有媒体报道说,央行将会密切关注通货膨胀的市场预期。对此,有市场分析员认为,央行发行定向票据,已表明将收紧银行资金,相信货币当局将“看紧”商业银行放贷,不过,下半年加息抗通胀的机会不大。
现在我们要问的是,下半年的货币政策会不会调整?需要不需要调整?美国及日本都在计划退出“量化宽松”的货币政策了,如果国内央行仍然坚持现行的货币政策,这种货币政策能否持续下去?它对整个经济将造成什么样的结果?现在政府的目标一直盯在“保八”上,但实际上这种“保八”的意义何在?它对中国经济未来持续稳定发展将会产生什么影响?
其实,从实体经济的情况来看,目前无论是CPI还是PPI都处于负增长的阶段,经济处于紧缩的状态。相信短期内通货膨胀是不会出现的。而货币政策的目标是稳定货币,在整个实体经济的物价水平还比较低的情况下,现有的货币政策并不需要调整。也就是说,大量的信贷增长并没有传导到实体经济的价格水平上。
应该看到,从1980年代开始,随着经济全球化及金融全球化的深入,整个经济格局发生了巨大的变化。经济全球化,使得许多可贸易的产品可以在全世界要素价格最低的地方生产,从而使得整个世界可贸易品的价格水平全面下移;金融全球化,不仅使得大量资金在全球范围内快速流动,而且使得许多商品的交易完全金融化及期货化。在这种情况下,一方面国际市场上许多商品的价格水平越来越低,另一方面,大量的资金流入金融市场推高资产价格。在这样的条件下,传统的货币政策已经不适应经济形势。如果不改进这种传统的货币政策,那么货币政策操作将使金融市场积累的风险越来越大。也就是说,在这种经济环境下,央行的货币政策如果不密切关注资产价格的波动,那么,爆发金融危机是不可能避免的。
一、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
银行贷款买房注意
二、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
银行贷款买房注意
三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
银行贷款买房注意
四、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
银行贷款买房注意
五、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
银行贷款买房注意
六、不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行
一、在工资收入增幅远远赶不上房价涨幅的当下，选择“按揭买房”已成为诸多刚需购房者购房的主要方式，那么，申请房贷有什么条件?申请房贷需要注意些什么?按揭还贷款有没有什么省钱的方法呢?申请房贷时银行会查什么? 哪些人容易被拒绝？
银行会先对申请人调查。申请人的身份证和户口，如果用户成员和直系亲属参与借款，银行也要检查身份证和户口本。如果配偶不在同一户口内参与借款，还需提供结婚证。申请人如果要求公积金借款，要提供按时交纳公积金的证明。对申请人的调查，最重要的是申请人是否具有经济偿还能力。
在确定贷款年限时，有时还要考虑到工作年限，如果到法定退休年限还有5年，而申请公积金贷款的年限是10年，那么银行批准的可能性不大。对申请人的调查，还包括与房产商签定的购房合同或协议，并要有购房交款证明。其次是对房产商的调查。
申请房贷的条件和需提供的资料 申请房贷需要满足条件主要有以下几点：
1.在贷款银行所在地有固定住所、有常住户口或有效居住证明、年龄在65周岁(含)以下、具有完全民事行为能力的中国公民;
2.有正当职业和稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力;
3.具有良好的信用记录和还款意愿，无不良信用记录;
4.能提供银行认可的合法、有效、可靠的担保;
5.有明确的贷款用途，且贷款用途符合相关规定;
6.在银行开立个人结算账户;
7.银行规定的其他条件。
购房者贷款业务需要准备的资料： 1)公积金贷款： 贷款人以及配偶、共同借款人身份证明、婚姻关系证明;借款人(夫妻)银行卡;购房合同或协议。2)组合贷款： 贷款人以及配偶、共同借款人身份证明、婚姻关系证明;借款人(夫妻)银行卡;借款人以及共同借款人职业收入证明;购房合同或协议。3)商业贷款： 贷款人以及配偶、共同借款人身份证明、婚姻关系证明;借款人以及共同借款人职业收入证明;购房合同或协议。
二、新房和二手房购房贷款的区别?
新房购房贷款最高能够30年，而二手房最高年限为20年。在公积金贷款中，除了年限的区别外，贷款额度也是有区别的。比如，新房最高贷款额度为70万元，而二手房最高贷款额度为60万元。公积金和组合贷款能够大额冲抵公积金贷款和组合贷款，个人账户内的余额，可以大额冲抵。所谓大额冲抵，就是将公积金账户内的余额一次性冲抵到业主贷款总额里面，比如，你贷款30万，公积金账户有10万元余额，做完大额冲抵后，需要还贷的金额只剩20万元，这种提前还贷形式是不需支付违约金的。在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。五个小技巧可以巧助您省钱还贷，分别是：房贷跳槽、按月调息、双周供省利息、提前还贷缩短期限、公积金转账还贷。
技巧一：房贷跳槽 所谓房贷跳槽就是“转按揭”，是指由新贷款银行帮助客
户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。据了解，目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，不过有些银行为了吸引客户，特意推出“低成本转按”服务，比如可以免掉“担保费”这项最大头的费用，其余剩下的费用大概千元不到。
技巧二：按月调息 2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，需要提醒大家的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。值得一提的是，部分银行推出了“按月调息”方式，目前利率处于下降通道，客户如选择“按月调息”，则可在次月享受利率下调的优惠。
技巧三：双周供省利息 尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。不足之处是，贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前，一年下来就要多还一个月的贷款，会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定，收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。
技巧四：提前还贷缩短期限 理财人士表示，提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减
少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
【关键词】个人住房抵押贷款 风险管理 商业保险
一、我国个人住房抵押贷款业务的风险类型
（一）银行经营管理风险
1.贷前调查的风险。一是一些信贷从业人员工作责任心不强，综合业务素质不高，认识不到潜在风险，给贷款安全留下隐患。二是一些信贷员重视抵押物或担保者的情况调查，忽视借款者贷款资料真实性的了解，从而给银行带来风险。
2.贷时审查的风险。由于各家商业银行业务竞争激烈，一些银行为了扩大其业务范围，片面追求贷款投放的规模指标，忽视贷款项目和借款人的严格审查，放松对贷款人的审批条件。
3.贷后管理的风险。由于个人住房贷款金额小，笔数多，个人变化因素较多，特别是期限较长，个人住房贷款的这些特点给贷款的后期管理带来极大的不便，同时也造成贷后管理上的风险。
（二）借款人风险
借款人风险是指由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行本息不能按时收回甚至损失的风险。
（三）抵押物风险
1.抵押物不足。这既可能是贷款抵押物的价格未经评估部门评估或评估失准，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现，也可能是因为贷款期问，抵押物由于市场变化而导致抵押物的价格下跌使得借款人尚未偿还的房屋抵押贷款债务高于其抵押物（房屋）本身的现有市场价格，此时银行即使处置抵押物，也不足以偿付其所欠贷款本息，势必有一部分贷款将难以正常收回。
2.抵押物灭失。这主要是随着环境的变化，抵押物可能由于自然的、人为的、或社会原因发生毁损、甚至灭失，而银行由于疏敷没有要求借款人办理保险从而给贷款银行的信贷资产造成了损失。
3.抵押物处置困难。处置工作并非银行的专长，处置抵押物时需经借款人同意，否则只能通过法院强制执行，这一过程需牵涉银行大量精力，必然加大行使抵押权的成本，有时甚至得不偿失。
二、我国个人住房抵押贷款风险成因分析
（一）风险控制和防范制度存在缺陷
个人信用制度，担保、保险制度、社会保障制度是分散、转移风险的手段。在我国，由于制度安排本身的缺陷和运行环境的问题，弱化了防范风险效果。
（二）房地产业发展不够规范
由于房地产业具有很强的区域性，对带动地方经济增长具有举足轻重的作用，因此当地政府对成立房地产开发公司审批也不太严格，由此造成众多的开发公司中良莠不齐，部分公司资金实力不强，管理水平低，资信度差。
（三）容易产生逆向选择和道德风险
1.逆向选择。个人住房抵押贷款市场上，逆向选择来自于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。
2.道德风险。一是银行信贷内部管理中的信息不对称导致内部道德风险。二是贷款银行与借款者信息不对称导致的外部道德风险。借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。
（四）个人贷款管理体制不完善
目前商业银行普遍存在的一个现象就是：在各银行中在信贷业务经营方面，因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险，最终导致银行大量信贷资金流失，银行真正追究有关责任人责任的很少。
（五）房地产融资渠道的狭窄
目前我国房地产企业资金来源主要包括以下几个渠道：自筹资金、银行贷款以及包括商品房预售款、施工企业垫付的工程施工款在内的其他资金来源。我国房地产融资渠道比较单一，多元化融资体系远未形成，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。
三、我国个人住房抵押贷款风险的防范措施
（一）加大个人住房贷款产品的金融创新
住房贷款市场的进一步发展需要产品创新，而且这种创新应该是面向市场的、以满足多元化需求为目标的创新。由于个人住房贷款刚刚起步，贷款品种贫乏，因此，要结合居民收入和住房消费水平，创造更多更新的住房信贷品种，使住房贷款更具广泛性、适用性，以满足不同的借款需求。
（二）加快个人信用制度建设
为了完善我国个人信用制度，首先要建立完善严密的个人信用法律环境，制订与个人信用相关的法律是建立个人信用制度的保障
（三）建立和完善个人住房信贷保障制度
1.建立政策性保险与商业性保险有机结合的住房保险体系。我国的住宅金融机构，目前多以提高首期付款比率、缩短贷款期限和提高服务费等方式，来防范住宅抵押贷款信贷的风险。政府应该设立政策性保险公司，对中低收入者提供住房抵押贷款保险，负责政策制定、委托银行的资格认定和监督管理等，以利于实现抵押贷款的标准化和提高抵押保险规模经济的效益。
2.将寿险引入住房抵押贷款机制中。为了防范借款人在还款期限中因故死亡等灾祸导致贷款余额无法偿还的风险，保险公司可推出以购房者为标的物的寿险产品。该类消费信贷寿险的主要责任一般为：还款期内，借款人一旦身故或者全残，保险公司将按年度的保险金额给付保险金，其家人可以用保险金支付尚未还清的贷款余额，从而完全取得房屋的所有权。
3.健全个人住房贷款担保制度。一是目前企业员流工动日趋频繁借款人很难取得所在单位提供的担保。二是房产开发商提供担保问题颇多。因此，有必要参照国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。
（四）建立健全与房地产金融相关的法律法规
国家有关部门应在深入调研的基础上，制定完善以下法律法规：与房地产抵押相关的法律法规包括房地产抵押的条件、程序、抵押物权力的保证、抵押物的保险、抵押物二级市场的运作、抵押物的处置等，为商业银行个人住房贷款业务的开展扫清障碍；与房地产交易过程相关的法律、法规包括房地产交易过程债权、债务的转移、产权交易中税费的确定、减免、计收等。
参考文献
[1]殷红，张卫东.房地产金融[M].首都经济贸易大学出版社，2009.
[2]张炜.住房金融业务与法律风险控制[M].法律出版社，2010.
一、电子商务的优势
电子商务时代的到来, 给银行带来了一场深刻的革命, 给传统银行业提出了挑战, 同时也给银行业发展带来了新的机遇。
(一) 电子商务让开设银行机构变得容易, 缩短了营销半径
原来客户办理银行业务需要亲自到银行, 有的时候还要排很长的队伍。为了缩短时间, 客户会选择就近的网点, 很多银行也常常把扩张物理网点作为缩短营销半径的手段。但是有了电子商务, 开设银行机构变得容易了。客户可以足不出户, 随时随地打开电脑, 开启手机, 利用宽带或WIFI, 登录网上银行完成很多以前需要到银行柜台办理的业务, 比如缴费、转账、买卖理财产品等。
(二) 电子商务能提供差别化的服务, 提高了营销的成功率
网络银行的快速信息传输查询功能使得银行与个人的信息互通更加迅捷。银行能够快速地了解客户的各种信息, 确定客户的需求并进行跟踪, 从而为不同需求的客户提供差异化的产品与服务;另外, 银行运用电子商务技术, 能够实现个性化的定制服务, 从而实现真正意义上的“一对一”销售, 进而提高营销成功率。
(三) 电子商务加速了信息的传递, 丰富了营销内容
网络银行的出现提高了银行业的信息服务水平, 银行可以更及时、便利地通过互联网发布有关政策和资讯, 如利率的调整、汇率的变化、新服务介绍、广告服务等, 而且发布信息的表现形式将更加丰富多彩。电子商务时代, 随着电子银行业务的发展, 信息将可能取代资金成为金融业最重要的资源。
(四) 电子商务使“受众点”倍增, 增加了营销的投入产出比
在传统营销模式中, 银行会向大众传递特定的产品或服务资讯, 每一个成功传递的信息称为一个“受众点”。通常说来, 一次精心组织的大型广告策划大约能产生700万个受众点。社交网络的消费者每年通过谈论产品或服务的方式可对他人创造约2500亿个受众点。据统计, 全美国1年产生的信息受众点总量约为5000亿, 也就是说每人每天平均会在网络上形成8个受众点。受众点的倍增, 让银行可以花相同的广告费用, 营销数以万计的客户, 投入产出比大大提高。
二、房产交易网和网络融资平台的涌现为创新个人住房贷款营销模式提供了强有力的创新原型
(一) 电子商务房产交易网模式
目前国内已涌现出不少知名房产交易网站, 在开发商、中介公司和个人客户之间搭建了网上交易的桥梁, 银行作为第三方只是作为支付保障。这些网站的出现为创新个人住房贷款电子渠道营销模式提供了强有力的创新原型, 给银行以何种角色加入其中提出了研究课题。
比如:1999年成立的搜房网 (www.soufun.com) 是中国和全球华人规模最大、访问量最高、房产家居资讯最全的网络媒体, 是北京、上海、深圳、广州、天津、重庆等全国四十多个主要城市消费者和业内人士最爱和人气最旺的房地产家居门户网站。创办于2009年的365房产网 (www.house365.com) , 是中国领先的房地产行业网络媒体, 目前已成为网民最喜爱的房地交易网。还有2011年成立的易居购房网 (www.eju.com) , 提供多元化一体式网上售楼解决方案。全方位立体在线看楼、多样化竞买模式、线上线下服务、第三方支付保障, 轻松在线完成房产交易。
(二) 电子商务网络融资模式
2007年, 我国电子商务涉足网络融资服务, 阿里信用贷款是阿里巴巴小额贷款公司面向会员的信用贷款业务。敦煌网与建设银行联手开发并推出基于客户网络交易记录及信用在线融资服务——“e保通”。金银岛联合建设银行和中远物流推出“e单通”产品, 通过三方系统对接, 向金银岛网络交易商办理全流程网上操作, 在一定额度内可循环使用的网络融资服务。
(三) 依托电子商务平台的个人住房贷款营销
基于以上两种模式, 电子商务时代下, 银行应积极利用现有的互联网络资源, 为合作机构、个人客户、银行三方搭建一个交易融资平台。首先, 要提供网上融资产品满足行内外各类渠道网站和商品提供服务;第二, 要实现部分贷款产品的全流程网上操作和客户响应;第三, 要创新支付结算渠道以适应新形势下支付结算的需求。银行作为融资方加入, 不仅丰富了网上交易的内容, 为客户提供更加多元化的在线服务, 更重要的是改变了过去银行受制于合作机构的被动局面。
2011年, 中国建设银行面向大众推出“房e通” (ehome ccb.com) 电子商务平台, “房e通”是从房屋买卖自主交易到个人贷款融资一站式服务网站, 是国内银行界首创的电子商务金融服务平台。对房产交易的信息和资金流进行了有机的融合, 体现了商业银行在电子商务的独特优势。房e通能够提供新房展示、房源发布、房源搜索、房屋交易撮合、个人贷款申请、贷款方案设计、贷款服务预约、房产评估等服务。至2012年11月底, 建行已在全国118个城市开设房e通站点。
对于个人客户来说, 获得由银行提供的从交易到贷款一站式服务;对于合作机构来说, 房e通为其开辟一条新的营销渠道, 缩短房屋买卖交易和购房贷款业务流程, 为合作机构提供信息发布和宣传等功能。
通过房e通, 建设银行实现了四个方面的创新。第一, 业务渠道创新, 实现了个贷中心物理渠道向互联网电子化渠道的拓展和延伸;第二, 服务模式创新, 实现了面对面贷款服务向双方不谋面地进行服务的转变;第三, 营销方式创新, 实现了从依赖合作机构获取客源向银行自主获取客户的突破;第四, 盈利能力创新, 进一步拓展了个人住房贷款业务收费内容、增加中间业务收入来源、节省人力成本。
三、如何应用电子商务更好地进行个人住房贷款营销
“房e通”开辟了国内银行业利用电子商务进行个人贷款营销的先河。随着电子商务的不断发展以及银行业竞争的加剧, 类似房e通的网站可能会多起来, 发展网络银行业务, 一定要有广阔的客户基础, 突出自己的服务特色, 在传统的银行业务框架下不断创新求变。我们认为, 如何更好的利用电子商务平台做好个人住房贷款营销应着重从以下几个方面展开:
(一) 大力发展客户数量, 丰富网站信息
客户是网站赖以生存的基础, 没有点击率和浏览量, 再好的网站也会逐步走向消亡, 吸引客户和留住客户是电子商务平台加快发展的前提条件。一是一定要加大宣传, 逐步提高平台的市场知名度和认知度。二是要保持丰富的信息量。充足和有效的房源信息留住客户的关键, 客户通过网站寻找到了符合他们需求的信息, 才会逐渐接受和乐于使用再次驻足网站。
(二) 做好客户细分, 锁定营销目标
电子商务作为新兴网络科技的产物, 改变了很多人的消费和购物习惯。据统计, 截止2012年6月, 中国网民的普及率达到39.9%。每万户网民使用网上支付和网上银行的占比分别是31.6%和31%。67.7%的网民年龄在20-49岁, 其中20-39岁的网民占了55.7%, 这一年龄段正是购房、消费的主力军。因此一定要做好客户细分, 锁定目标客户, 充分掌握和利用客户资源, 挖掘客户需求, 才能提高营销成效。
(三) 重建与合作机构的关系
在传统的个人住房贷款营销中, 银行对开发商, 对中介公司较为依赖, 营销成本高, 有时往往投入产生不能成正比。有了现在的电子商务平台, 银行和合作的机构的关系得到重塑, 平台为合作机构进行网络宣传和营销提供了更加广阔的空间, 通过构建这样的平台, 改变过去合作机构的合作观念和意识, 重建银行与合作机构的合作基础, 改变双方的营销模式和价值观念。银行的依赖地位, 被动局面将得到改变。在未来的一段时期内, 银行与合作机构的重点将是互惠互利, 以全新的合作关系为个人客户提供更好的线上和线下服务。
(四) 再造业务流程, 满足客户需求
电子商务模式下, 改变了传统业务的处理流程和程序, 客户与合作机构之间的交易流程、银行与合作机构之间的合作流程、客户与银行业务的办理流程都因之而变改。一切“以客户为中心”成了流程再造的出发点。如何创造出更加贴心、更加高效、更加实用的业务流程应成为银行打造电子商务平台的工作重点。而且这样的流程应因时、因地得到更新, 满足客户需求是我们最终目标。
(五) 以客户为中心, 做好技术创新和支持
随着网络的普及, 电子商务和电子商务技术越来越重要, 已经变成企业获得核心竞争力的一种有效手段。在丰富网站内容的同时, 一定要以客户为中心, 把握客户习惯, 注重客户体验不断利用网络技术为客户创新产品, 创新流程, 延伸产品与服务的时间与空间。与此同时, 要利用技术加强电子商务的安全性, 保障客户的信息、资金交易的安全。
(六) 建设电子商务平台需要持之以恒
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