物业管理用房承诺书（精选9篇）
由永州市祥龙置业有限公司开发的《祥龙城市花园》总建筑面积112129米2，项目分二期开发，3#、4#、5#、6#、7#、8#楼、地下室为一期工程，1#、2#、9#、10#、11#、楼为二期开发工程。目前暂选定物业管理用房面积为217.9米2，位于6#楼二层，其中办公用房3间共75.88米2，物业配套用房6间，共142.02米。
我公司承诺在未确定正式物业管理用房之前，以上物业管理临时用房不转让，不抵押，属于全体业主共同所有，如有违反，愿意承担相应的法律责任。在本项目二期建设完成之后将确定正式的物业管理用房。
特此承诺
永州市祥龙置业有限公司：（盖章）
法人代表：（签章）
一、高校公共用房的概念
所谓公共用房是指产权属于学校所有除教职工宿舍以外的各种用房, 包括教学、科研、生产、经营、行政办公、学生宿舍以及各类生活福利、商业服务的用房。根据使用性质的不同, 学校公共用房分为六类。
1. 校党政机关用房。经学校正式确认的校级各类党政机构所使用的房屋, 包括办公室、资料室、会议室、接待室等。
2. 学院用房。学校设立的学院用于办公、教学、实验和学习的办公室、会议室、教研室、研究生室、专用教室以及各类实验室。
3. 公共服务用房。面向全校服务的教室、图书馆、档案馆、网络中心、会堂、学生与教工活动中心、体育活动场所等用房。
4. 后勤与保障用房。后勤服务部门和条件保障部门所使用的房屋, 包括学生公寓、食堂、浴室、活动室、车队、医院、幼儿园等后勤服务用房和变电所、泵站、物资仓库、门卫室、收发室等条件保障用房。
5. 产业、商业用房。产业用房是指经学校批准, 由学校全部或部分投资兴办的, 具有独立法人实体, 并在当地工商机构注册的企业在学校所使用的房屋。商业用房是指社会公共服务部门因历史原因在校园内开办公共服务设施 (如银行、邮局、电话站、商店、粮店等) 而使用产权属于学校或占用学校土地自行建设的房屋;或根据地方规定由学校提供的产权属于学校的教职工住宅区内配套的公共服务 (如服务网点、物业管理、基础设施) 用房;或为方便学生生活, 由学校招商的服务企业使用学校产权的用房。
6. 附属单位及其他用房。包括附属高中、附属学校、继续教育学院、国际交流学院等用房。
二、高校公共用房管理现状和存在的问题
1. 缺乏必要和健全的管理体制。我校公共用房至今尚未归口于一位校领导统一管理, 是由全体学校领导集体管理。学校领导一般都分管着不同的部门, 不同的条线, 校领导所管的部门有用房需求, 用房管理部门凭其在部门请示报告上的指示都得设法满足要求, 直至没有任何空余房可调配。公有用房分配日积月累的遗留矛盾得不到解决, 新的问题还在不断出现, 用房管理部门对此只能束手无策。
2. 缺少科学的分房政策。1992年国家教委颁发了《普通高等学校建筑规划面积指标》, 此规划指标是普通高等学校总体设计任务书、校园总体规划和建设用地计划的重要依据, 同时也量化了相应学校各类公共用房的建筑面积。但许多学校与我校一样, 至今没有一套切实可行的公有用房分配制度。这就使得分房无量化标准, 造成调控困难。
3. 二级管理部门缺乏自我约束机制。学校公共用房管理实行的是无偿使用, 为此各二级管理部门热衷于向学校争资源、争用房, 却不太注意房屋的使用效率。有的学院设置多功能厅、健身房、超大办公室;有的学院许多用房都堆放满了废旧物资无人问津, 退休多年的老教师也占着实验室不让, 形成公共用房实际上的“终身制”、“占有者所有制”。
4. 公共用房从设计到使用缺乏总体规划。学校近几年新建了新实验二楼、动力楼、西楼区实验楼。每幢楼分配到使用部门后都进行了面广量大的改造工程。新建实验二楼实际建筑面积为13600平米, 改造面积达到6620平米。原设计作实验室的改作办公室, 作为实验室的用房高度及大面积, 在改造成办公室过程中要隔断、要吊顶, 原来为实验室条件所铺设的水电管线全用不上, 造成极大的浪费。
三、对高校公共用房有效管理的探讨
1. 统一认识, 转变观念。高校领导要亲自组织学习上级在国有资产管理方面的有关规定和财经法规, 并将公共用房作为国有资产管理一项重要内容列入工作目标, 树立资产效益的意识, 强化管理, 建立国有资产即自己的资产, 真正健全与落实每间公共用房有人管理, 有人负责, 确实是有效使用。应当把占据资产最大份额的房产保值增值纳入政绩考核的一项重要指标, 防止国有资产的流失, 使资产有效地保值、增值。
2. 建立机构、明确责职。公共用房的管理是一项复杂、艰巨的工作, 需要建立科学的管理体制, 以确保公共用房管理科学化、规范化和现代化, 提高学校管理的质量和水平。
学校成立公共用房领导小组, 代行所有权人职责。成员由分管资产的校领导、相关职能部门主要领导和专家组成。公共用房领导小组负责公共用房规划评审、根据用途对建房方案审议、组织实施各项改革, 协调各职能部门之间的关系, 处理公共用房管理和使用过程中的重大违规事件等。
确定公共用房的主管部门, 我校以国有资产处为学校公共用房管理的职能部门一级管理单位, 代表学校具体制定、补充、修改、完善各类公共用房的实施细则并编制公用房配置方案, 报公用房领导小组审定, 对使用人的使用行为进行监督, 负责公用房的综合管理。
各学院、机关处、所、直属单位成立相应的工作小组, 负责本单位公共用房管理的具体事宜。具体贯彻执行学校公共用房的各项规定, 对本单位的房屋进行内部配置, 按规定对房屋进行管理和维护。
3. 健全制度、规范管理。公共用房管理部门要发挥宏观管理作用, 健全和完善公共用房管理制度, 实现管理规范化、科学化、制度化、程序化。依据《中华人民共和国物权法》, 建设部、国家计划委员会、原国家教委联合下发的《普通高等学校校舍建筑规划面积指标》 (建标[1992]245号) 文件的有关规定, 研究制定一套完整的适合本校情况的公共用房管理制度和具体实施的细则, 做到有规可依, 违规必究。
确定公共用房的配置的原则“按需配置、定额使用、超额收费、缺额补贴”改革现行的公用房无偿使用制度, 试行定额核算和使用单位超额面积向学校缴纳房产资源调节费, 缺额面积学校调剂解决或给予补贴的政策, 以建立公共用房管理使用中的自我约束机制, 借助经济杠杆克服单纯依靠行政手段调节用房的种种弊端, 提高房产资源的利用率和完好率。
科学测算、量化标准。建立一个公共用房计算机管理系统工程, 将房屋的结构、楼层、房间、使用人、面积、建造时间、造价等内容用计算机管理起来。根据使用人的性质、功能、发展需要和资源状况制定配置标准, 确定各使用人公用房配置类别、地点、楼层和面积, 在深入调查摸底、科学测算的基础上, 确定定额内用房面积及定额外用房面积, 依此确定定额外用房收费额度或缺额面积补贴额度。
明确使用管理范畴, 签订使用管理协议。公共用房使用协议是明确学校作为所有权人与公共用房使用人之间的权责关系的协议。针对不同类型的用房, 制定相应的配套实施细则, 实行不同的使用和管理方式。国有资产依据配套实施细则的规定, 提供使用人超额、缺额清单、使用条件、管理要求, 与使用人签署公共用房使用协议。
督促检查、循序渐进, 国有资产处跟踪检查全校公共用房使用情况, 督促各单位合理安排和充分使用本单位的房屋, 努力提高公房的使用效率。详细收集公共用房使用、维护、安全等各方面的数据资料, 做好公共用房信息管理工作, 对公共用房实行动态跟踪管理。定期检查违规情况, 及时处理各种违规事件。
4. 科学发展、规划先行。根据学校中长期发展规划和学科建设的总体目标, 结合《普通高等学校校舍建筑规划面积指标》 (建标[1992]245号) 文件的有关规定, 用科学发展观指导用房管理部门对学校整体用房进行规划, 报送公共用房领导小组审定。
合理布局, 协调发展。由过去单一幢楼项目的规划, 变为一个学校整体群楼全局性的规划。有时单幢楼的计划很好, 但由于没有一个总体的规划, 结果整体来看很乱、很不协调。
实事求是、因地制宜, 认真分析全校用房需求、功能方面实际情况, 针对各种问题, 提出方案与对策, 切实使每一项规划都符合实际情况, 新建的每间房屋的功能都能最大程度地满足使用部门的要求, 少拆少改, 节约经费。为公共用房领导小组决策是否需建房、建何种功能房、建在何处提供依据。
四、结束语
公共用房的管理是一个非常复杂的系统管理过程, 从房屋的建造、分配、使用以及维护等方面的工作都带有定性和定量的问题, 各个环节紧密相连, 是一个动态的过程。因此, 为保证此项改革的顺利进行, 各高校应根据实际情况, 总结经验, 对公共用房管理办法不断进行完善和补充。以提高公共用房的使用效率, 逐步改善原来宽紧不均的用房使用状况, 消除原来用房的“终身制”现象。同时, 要有效地盘活闲置的房产资源, 使现有的公共用房资源能发挥更大的作用, 从而实现占据高校国有资产最大份额的房产资源的保值增值、节约教育经费的目标。
摘要：文章对高校公共房产管理中存在管理体制、分配制度、总体规划等方面的现状和存在问题进行分析和探讨。针对存在的问题提出了相应对策, 以实现占据高校国有资产最大份额的房产资源的保值增值, 节约教育经费的目标。
关键词：高校,公共用房管理,问题,科学配置,管理体系
参考文献
[1].张建功, 龙文滨, 高丽.高等院校公共用房管理初探[J].经济师, 2004 (4)
[2].徐芳, 朱敏骏, 林敏莉等.实验用房管理改革的研究与实践[J].实验室研究与探索, 2003 (3)
【关键词】声学装修；隔声；吸声；测试；项目管理
文章编号：10.3969/j.issn.1674-8239.2015.06.007
【Abstract】This paper introduced main contents about acoustic renovation quality management of radio and television technology room and elaborated points of quality control in acoustic renovation process. Through describing the combination of methods about acoustic renovation and acoustic testing by example， the author summarised advantages and disadvantages of two modes about the focus of supervision units in acoustic renovation projects.
【Key Words】acoustic renovation； insulation； sound absorption； test； project management
廣播电视工艺用房是指为满足广播电视节目录制、制作和播出功能要求而设置的专业房间。由于专业要求，其中的一些房间需进行声学装修。一般情况下，演播室、直播间、审听室、录制间、配音室及上述用房的配套导播室，均需要按照设计要求进行声学装修处理。
1 声学装修概述
声学装修的目的是对房间内的建筑声学指标进行适当处理，以保证各项指标满足相应的功能要求。一般来说，工艺用房的建声声学指标有三项：背景噪声、混响时间、隔声量。关于各技术指标设定的详细要求，可参考GY5086-2012《广播电视录（播）音室、演播室声学设计规范》。声学装修的施工内容主要围绕这三项指标进行。总体来说，施工内容可分为两类项目：隔声类项目和混响时间处理类项目。
1.1 隔声类项目
就广播电视工艺用房而言，隔声类项目的主要作用是隔离固体传声和空气传声。固体传声的机理比较复杂，目前存在Biot孔隙弹性理论、一维应力波理论、Hoffman理论等。这些理论流派对揭示某一特定状态下的固体传声现象效果很好，但并不具有普遍意义。
固体传声相对于空气传声，衰减较小。频率为4 kHz的声音在几种固体材料中传播时的衰减量见表1。而声音在空气中传播时，衰减量则大得多。如在30℃、RH=50%、1标准大气压的空气中，4 kHz的衰减量达到0.12 dB/m，是混凝土中传输衰减量的4～6倍。因此，在声学装修隔声处理过程中，应对固体传声给予足够的重视。
常用的隔声处理措施一般有两种：重型隔声套和轻型隔声套。由于近年来电声技术发展迅速，广播电视工艺用房采用重型隔声套的情况已不多见，一般情况下轻型隔声套已能满足工艺要求。轻型隔声套的典型做法如图1所示。如果施工质量良好，轻型隔声套计权隔声量可达到50 dB以上。
1.2 混响时间处理
混响时间处理的实质是吸声处理。由于声音频率不同，对不同频率的吸声处理手段也相应不同。一般来说，低频段吸声主要通过薄板和吸声腔结构处理；中高频吸声主要通过玻璃棉吸声体结构处理。图2为一种典型的低频吸声结构，图3为一种常见的中高频吸声结构。
在声学装修过程中，其他的声缺陷，比如回声、聚焦声和声染色等，也会有相应的处理方法，但这些处理方法跟隔声与混响时间处理项目相比，工作量往往比较小，也不经常出现，即使出现，施工难度也不大。因此，本文主要讨论隔声及吸声安装工程的质量管理。
2 隔声层施工质量的关键控制点
隔声层的施工是声学装修工程中工作量最大、工序最复杂、施工难点最多的一个环节，也是质量事故易发和质量隐患较多的环节。隔声层施工的工序如图4所示，比较完整地描述了隔声层施工中各个工序的逻辑关系。由于工序较多，工序间的层级关系也很明确，大部分工序都需要上一道工序完成并隐蔽后方可施工。因此，施工管理中稍有不慎，就可能在衔接与质量检查环节脱节，产生质量隐患。总体来说，隔声层的施工包括配套专业的施工和工序的隐蔽验收两个关键控制点。
2.1 配套专业的施工
配套专业的施工包括电气管线的预留预埋、箱柜安装、风管及消防管道的安装。配套专业施工完毕并经过检查确认，才可进入隔声层施工。要注意的是，声学装修房间对配套专业有3项特殊要求：
（1）所有穿过隔声层的金属管道，均应做软连接处理，包括电气管道、消防管道，也包括风管；
（2）声学装修前，应对空调系统的本底噪声进行评估，如噪声过高，应处理后方可施工；
（3）声学装修前，应对消防系统进行密闭性实验，确定系统密闭性达到设计要求方可施工。
2.2 工序的隐蔽验收
从图4可知，隔声层施工应严格按照工序的先后顺序施工。前一道工序均为后一道工序的前提条件。这些要隐蔽的工序如果质量有问题，将会对隔声层的隔声效果造成致命影响。
2.2.1 浮筑地面施工的隐蔽
（1）地面清理
隔声垫块安装完毕、铺设玻璃棉以前，应做好地面清理工作。检查建筑地面的清洁情况，避免钢管、砌块等物体形成建筑地面与浮筑地面之间的刚性连接，引起固体传声。
（2）超细玻璃棉的铺设
超细玻璃棉应满铺，避免形成空气传声。超细玻璃棉的吸声指数一般≥0.9，而空气的吸声指数几乎趋近于0。
（3）混凝土浇筑工序中的钢筋绑扎
钢筋绑扎的质量主要影响浮筑地面的强度。
2.2.2 隔声墙与隔声顶的隐蔽
隔声墙与隔声顶的结构与施工工序基本类似。施工前，应做好清理工作，以保证隔声墙与隔声顶与原有建筑之间无刚性接触。
2.2.3 石膏板的错缝与勾缝
石膏板错缝比较容易实现，在同一个项目中，由于采购的石膏板规格一般都相同，若第二层石膏板初始施工时注意与第一层石膏板错缝，则能保证后续石膏板施工都能错缝。勾缝则属于比较细致的工序，石膏板之间的拼缝、石膏板与浮筑地面之间的拼缝、石膏墙板和石膏顶板之间的拼缝，都需要封堵严实，以防空气传声。由于此工序费事费力，工人往往在第一层石膏板草草勾缝之后就进行第二层石膏板安装，造成质量隐患。
3 吸声层施工质量的关键控制点
声学装修的吸声层，一般分为低频吸声层结构与中高频吸声层结构。典型的做法如图2和图3所示。吸声层的施工相对简单，严格按照图纸设计要求施工，并充分考虑视觉效果，就能满足要求。总体来说，以下两点是吸声层施工质量的关键控制点，施工过程中应特别注意。
3.1 材料与设计要求的符合性
低频吸声的板材、中高频吸声的玻璃棉，其型号规格稍有变化，吸声效果就会相差很多。如吸声材料的厚度和密度不同，都会对吸声系数有明显的影响。图5为超细玻璃棉厚度对吸声系数影响的曲线图；图6为超细玻璃棉密度对吸声系数影响的曲线图。
在材料订货时，一定要以图纸设计的型号和参数为采购依据。如确实存在困难，应在充分征求设计人员意见后才能进行变更。
3.2 隐蔽工程应严格按照图纸要求施工
在施工过程中，施工单位往往更注意面层的施工质量。然而，声学装修过程中，隐蔽项目的施工质量，从根本上决定了吸声层的声学指标。龙骨的规格和间距、空腔的厚度、玻璃棉的填充质量，都应严格按照设计要求施工，才能从根本上保证吸声层的吸声系数。表2说明了空腔厚度及龙骨间距对吸声系数的影响情况。
吸声层隐蔽工程的质量是影响吸声层技术指标的关键因素。低频吸声结构的龙骨间距、空腔厚度、共振板规格决定了低频吸声系数；中高频吸声结构中的玻璃棉厚度、密度和铺设面积，决定了中高频吸声系数。因此，隐蔽工程应该严格按照图纸要求施工。
4 声学测试
声学装修与普通装修质量的内涵有较大差异。普通装修的效果完全表现在视觉效果上；而声学装修的效果则主要表现为声学测试结果。在声学设计与施工过程中，由于设计条件的偏差、施工误差等因素的存在，施工完毕声学指标实测值往往与设计值存在一定偏差。因此，声学装修测试，一般包括声学专修初测、调整方案、实施调整和最终测试4个环节，以下举例说明。
某300 m2小型文艺录音室，长21.96 m、宽13.66 m、高8.6 m。隔声采用轻质隔声套工艺；低频吸声层采用空腔+木挂板结构，吸声面积为196 m2；中高频采用玻璃棉+吸音板结构，吸声面积为220 m2。图7为声学指标测试现场。
由于在隔声层施工过程中，监理严格把关，施工质量得到保障，演播室与走廊的计权隔声量为51 dB，超过设计标准值50 dB。
背景噪声测试值如图8所示。从图中可以看出，在初步测试中，背景噪声在4 kHz以上频率逐步升高，最高处达到NR20，超过设计标准值NR15。经过分析，确定是空调噪声较高造成。由于是高频部分超标，可在送风管道上增加吸声玻璃棉面积加以解决。经计算，每组送风管道需增加2 m2吸声面积。施工单位在风管管道上增加一组吸声面积为2.2 m2的消声风道。终测时，背景噪声得到较好改善，测试结果完全满足设计标准值，如图9所示。
混响时间测试值如图10所示，从图中可以看出，低频部分吸声系数过大，而中高频部分吸声系数不够，导致低频部分低于设计下限，中高频部分超过设计上限。经过分析，原因主要是低频吸声结构面积稍大，而中高频吸声结构面积较小造成。经计算，需减少低频吸声结构的8%即15.6 m2的吸声面积，将此8%面积的低频吸声结构改为高频吸声结构。改造完毕，效果很理想，实测值完全控制在设计值范围之内，终测结果如图11所示。
总而言之，声学装修过程应紧密与测试过程相衔接、相配合，才能快速高效地按照标准与设计要求完成项目。
5 聲学装修管理模式与质量管理要点
5.1 管理模式
5.1.1 DBB模式
项目管理模式，在很大程度上决定了项目管理质量和成本。目前，国内建设工程通常采用的管理模式是传统的项目管理模式，即DBB模式（设计—招标—建造模式）。这种模式固然有其优点，但缺点也十分明显，如设计的可施工性差；项目工程师控制项目目标能力不强；工期长，不利于工程事故责任的划分；由于图纸问题容易产生争端等。
就声学装修而言，其自身特点如下：
（1）专业性强。声学装修与普通装修性质完全不同，独特的施工方法和技术要求，必须对建筑声学具有深刻的理解才能做好项目。
（2）施工工序繁琐，环环相扣。如前所述，声学装修的工序比较繁琐，前一道工序往往构成后一道工序的条件；声学装修对配套专业的配合要求也非常高。
（3）质量要求高。声学装修的每一道工序，都容不得半点马虎，某一环节出问题，将会出现木桶短板效应，影响整体工程质量。
在多年的监理实践中，我们发现DBB模式下的声学装修存在以下问题：
（1）设计单位设计图纸有程式化趋势，跟不上时代发展的要求；
（2）施工单位专业水平一般，对建筑声学的理解有限，识图能力一般；
（3）现场情况若与设计图纸不符，处理进展缓慢，对工期的影响比较明显。
出现以上问题的主要原因是设计与施工的衔接不够顺畅，这种距离感是DBB机制决定的，难以通过适当的方式加以弥补。
5.1.2 DB模式
而DB模式（设计—建造）则正好弥补了以上缺点。DB模式是将设计与施工委托给一家公司来完成的项目实施方式，是非常适用于专业化工程的项目管理模式。DB模式的优点在于：
（1）项目施工人员具有很高的专业水平，能深刻理解设计意图，与设计人员沟通顺畅；
（2）发包人将设计风险与施工风险完全转嫁给承包人（声学装修设计风险很大）；
（3）可以边设计、边施工，大大缩短建设周期。
在此，笔者选择了同期建设的两个省级广播电视中心的声学装修数据进行对比，两个项目均由同一设计单位设计，风格类似，其中一个采用了DBB管理模式，另一个采用了DB管理模式。表3为基本数据对比表。
从表3可以看出，DB模式在节省投资、降低造价、缩短施工周期方面，都取得良好的效果。
5.2 质量管理
管理模式确定以后，在项目具体实施层面的质量管理上，还应特别强调承包单位的质量管理和监理单位的质量管理。
5.2.1 承包单位的质量管理
承包单位应重点在以下环节加强管理：
（1）对图纸的识读和理解。声学装修细部做法较多，应根据图纸彻底掌握每种细部做法；声学设计图纸说明详细介绍了声学装修过程中注意重点和关键环节，应读懂图纸说明，理解设计者设计意图和设计理念。
（2）积极与相关配套专业配合。配套专业施工不完成或者质量不符合声学装修要求，将直接影响声学装修工程的开工。因此，承包单位若能在声学装修开工之前，与配套工程施工单位沟通，系统地提出声学装修要求，督促配套工程尽快按质按量完成，将会大大推进项目进度。
（3）注重隐蔽工程和关键工艺的质量管理。声学装修工程不仅仅是面子工程，更是里子工程。其特点是隐蔽工程较多；专业施工工艺也比较复杂。因此，要注重对这些细节的质量管理，才能从根本上保证工程质量。
（4）加强与测试单位的配合。声学装修初测，部分工艺用房会有部分技术指标存在偏差，需要调整。承包单位一定要正确对待，积极按照要求调整。
5.2.2 监理单位的质量管理
监理单位应重点在以下环节加强管理：
（1）加强对项目质量的预控。质量预控永远是效果最佳的质量控制方法，但需要监理单位丰富的项目经验支撑。
（2）加强对专业工艺质量的监管。声学装修过程存在大量的专业工艺方法，例如各种管线的软性连接，既要保证隔声质量，又要保证电气连接，自然有其特别的施工工艺。如果施工工人缺少类似工作经验，往往会造成严重的质量隐患。
（3）加强对隐蔽工序的质量监管。如前所述，声学装修的很多工序，前后相互衔接，每一道工序的质量，都是声学装修质量中的一个重要环节保证。因此，应加强对隐蔽工序的质量监管。
参考文献：
[1] 王伍仁. EPC总承包管理[M]. 北京：中国建筑工业出版社，2008.
[2] 刘征. 电视中心工程工艺设计[M]. 北京：中国建筑工业出版社，2014.
[3] 王峥，陈金京. 建筑声学与音响工程[M]. 北京：机械工业出版社，2007.
作者简介：
罗涓，注冊监理师，就职于中国有线电视网络有限公司，先后参与中央电视台灯光系统、云南广播电视台工艺系统、国庆60周年天安门广场扩声系统的搭建。
国务___关于修改部分行政法规的决定
为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革，____对取消和调整行政审批项目、价格改革和实施普遍性降费措施涉及的行政法规进行了清理。经过清理，____决定：对___部行政法规的部分条款予以修改。
三十五、删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。
此外，对相关行政法规的条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
原文：
第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第六十一条 违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处___万元以上___万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
____物业管理条例全文(___修改)
(___年___月___日中华人民共和国___第___号公布
根据___年___月___日《国务___关于修改部分行政法规的决定》修订)
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 ____建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经___%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开___日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起___日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
全国人大常委会办公厅日前公布的物权法草案，内容涉及物业管理的许多方面。其中第七十六条规定“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外”。我认为 “物业管理用房，属于业主共有”这个提法在目前的现实中很难得到尊重和维护，为合理保护各方权益，并在实践中避免和解决各种纠纷，还需要进一步加以斟酌明晰。
在物业管理区域内为物业管理人提供必要的物业管理用房，是其实施物业管理活动最基本的保证，也是最重要的条件之一。虽然我国法律已经明确规定物业管理用房归业主共有，但现实生活中，由于相关法律规定不够完善，购房者在购买房屋之后，经常会因建筑区划内物业管理用房的所有权和使用权问题而与房地产开发商发生各种纠纷。有些时候，物业管理单位也会因为各种原因而涉入这些纠纷，与业主和房地产开发商产生一些不必要的矛盾。
实践中物业管理用房纠纷的表现形式很多，最常见的如发展商不按规定提供足量的物业管理用房，或将其转作它用，致使物业管理用房短缺。由于信息不对称，作为所有者的业主大多数并不明白归自己共有的物业管理用房究竟位于何处，面积有多大。这就使发展商或物业管理单位随意改变管理用房的用途成为可能，而且一旦出现也难以及时得到制止。如2003年，苏州高新区馨泰花苑的业主委员会与新港物业公司展开了一次物业管理用房之争。原因就是物业管理公司将面积仅有140多平方米管理用房出租给他人，准备开一家美容美发店，且未事先征得业主同意。更为严重的是，由于掌握着产权证明，有时开发商甚至会将物业管理用房违法出卖给他人。如2004年9月，长春市二道区万胜花园小区的开发商将该小区的物业管理用房（居民自己掌管的业主管理办公室）出卖给他人，买主随后即拿到新的产权证号，而开发商则突然之间不见了踪影。又如北京市内某小区，在规划时原来有两层共1261.7平方米是作为物业管理用房的。但2005年物业管理公司却把其中三分之二以上面积以商场的房屋用途，以私有的房屋所有权性质卖给了他人，从而引发了发生物业管理用房之争。现实中也不乏因违法抵押物业管理用房而引发的纠纷。大庆市开发龙凤精品大厦的瑞兴房地产开发有限责任公司将面积为150平方米物业管理用房提供给物业管理单位龙凤第二物业管理处（产权归属甲方）使用，继而又将该房抵押给物业管理单位。2004年9月，龙凤业主、物业分家，龙凤精品大厦、隆府楼招聘到新的物业公司之后，业主委员会成员找到第二物业要求收回物业管理用房。“老管家”却拿出开发商已将物业管理用房产权抵押给自己的《协议书》，声称物业管理用房的产权已经归自己所有，从而使业主聘来的“新管家”面临无家可归的尴尬，引发了建设单位、物业管理单位和小区业主对物业管理用房所有权的复杂纠纷。
上述案例说明，“物业管理用房属于业主共有”这个提法确实与当前的实际情况不太相符。上述矛盾与纠纷的产生决不是偶然的，其根源在于对物业管理用房权属关系缺乏明晰规定，从而导致产权关系不十分明朗。基于法律规定和事实上的占有，业主和开发建设单位均认为物业管理用房应当属于自己所有，理应由自己进行处分，势必会引发各种纠纷。目前我国的大多数住宅小区，业主对房屋的所有权都是通过购买关系获得的。开发商正是据此坚持，如果业主要对物业管理用房真正享有事实上的共有权利的话，他们必须为此而支付金钱。相反，如果业主没有付这部分钱，他们对管理用房就没有事实上的权利！客观事实是，从物业管理进入我国以来，物业管理用房一直算入买房公摊面积。但2000年，国家有关部门下发了有关减少公摊面积的文件，其中就包括物业管理用房不算在买房公摊面积之内。根据国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》，单幢的值班警卫室以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积可以计入分摊面积，为多幢服务的警卫室和管理用房则不计入共有建筑面积。基于此，各地大多都对此做了类似规定。正是基于此种规定，购房人鉴署的购买合同或约定大多没有标明业主对物业管理用房具有共有权。在这种背景下，即便法律规定物业管理用房归业主共有，业主亦可依法通过不同途径主张这种权利，并得到人民法院的支持，但他却不可能真正取得物业管理用房的权属证明。即便诉至法院，他们若提出移交物业管理用房权属证明的要求也不会得到支持。福建XX山庄业主委员会诉厦门XX企业发展有限公司物业管理用房纠纷案的审判结果，可以证实笔者的上述推断。厦门百士德楼宇管理有限公司（下称百士德公司）于2001年接受被告委托对XX山庄进行前期物业管理。原告登记成立后继续委托百士德公司对该山庄进行物业管理。同年，原告向厦门市湖里区人民法院提起诉讼，请求判令被告移交物业管理用房及其权属证明。被告辩称本公司已经提供物业管理用房给原告使用，但因该房费用并未分摊计费到户，故其产权仍属自己所有。一审法院认为原告请求被告移交物业管理用房的诉讼请求符合法律规定，应予支持。其请求被告移交物业管理用房的 权属证明没有法律依据，不予支持。12月法院作出一审判决，判令被告向原告业委会移交面积为140平方米的房屋作为物业管理用房，并驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，原被告均不服一审判决，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。二审法院于2004年终审判决，判令驳回双方上诉，维持原判。
那么，在什么条件下业主才能真正享有对物业管理用房事实上的所有权，并获得其权属证明呢？笔者以为，解决这个问题的最佳途径就是规定由开发建设单位将物业管理用房按建设成本价转让给业主，并依法完成其所有权及权属证明的转移。广东茂名首期安居房物业管理用房纠纷顺利解决可以证明这一点。根据当地法规，物业管理用房由每户各分摊１平方米构成，开发商应在小区业委会成立后，移交管理用房给业委会，再由业主委员会提供给所聘的物业管理公司使用。2003年3月，由开发商指定的物业管理公司因种种原因自动撤出，业主委员会随后正式成立，并依法要求开发商移交物业管理用房产权，却遭遇诸多阻碍。后来，在各方压力下开发商终于将管理用房６２１平方米移交给业委会，并办理了移交手续。很明显，这一纠纷之所以能够得到有效化解，根源在于此前业主已经为６２１平方米的物业管理用房买了单，或者说他们已经事实上拥有这部分房屋的所有权！在实践中，如果业主确实没有付成本价款给开发商，人民法院在依法判决物业管理用房产权归业主共有的同时，还可设法促使其产权归属进一步明晰化，从根本上消除纠纷发生的根源。浙江省温州市黎明南侨村管理服务用房使用权纠纷案可以视为这方面的一个范例。温州市鹿城区人民法院受理黎明南侨村管理服务用房使用权纠纷案，小区住户要求开发商将物业管理用房转交自己使用。审理结果是：物业管理服务用房应转交小区住户使用；鉴于出售给该小区住户的商品房售价中不包括讼争的房屋建造成本，故房屋建造成本由该小区住户返还开发公司。随后法院委托有关部门对建房成本进行了核算、鉴定，最后开发公司和黎明南侨村住户达成调解协议，物业管理用房归住户所有，住户返还建房成本18万元。
根据中支精神和党政办公用房建设中贯彻艰苦奋斗、勤俭节约、制止奢侈浪费的精神，按照《党政机关办公用房建设标准》，为切实提高办公楼的使用管理效率，确保正常运转，特制定本办法。
一、管理使用
办公楼一楼为营业室，二楼为机房和档案室，三楼为办公室、纪检监察室、会议室，四楼为行长室、副行长室。
本着谁使用谁管理、谁受益谁维护的原则，各股室负责各自办公室的日常管理工作，全体职工要爱护公共设施，自觉维护楼内设施，保持公共卫生，节约用水用电。办公用房及办公设施设备因人为损坏的，应负责维修或赔偿。
闲置办公用房的调配和使用由使用股室向办公室申请，办公室经审核报请支行党组同意后方可实施，任何股室和个人不得擅自改变报告用房的用途，不得对外出租和出借。
二、安全管理
为加强办公楼的防火、防盗、防灾工作，实行24小时值班制度，值班人员要加强工作责任，切实履行职责，值班期间对外来人员进行询问登记，做好来访记录，预防治安事件。各办公室在下班后关闭源、门窗，管理好重要文件和财物，因管理不善造成的损失责任自负。节假日加班时要告知值班人员。
三、公共卫生
一、抓项目质量管理必须覆盖所有的工程项目
工程质量形成于施工项目, 每个施工项目质量的总和代表企业的整体质量水平。优质工程是企业市场竞争取胜的法宝, 也是企业形象的金字招牌, 劣质工程损害企业形象, 会带来更大的负面影响。在激烈的市场竞争中, 优质工程的正面效应与劣质工程的负面影响并不是一比一的对等关系, 对企业信誉的影响可以说是“十誉不足, 毁一有余”。企业为维护自身的形象, 必须重视抓好所有工程项目的质量管理, 提高企业的整体质量水平, 才能在市场竞争中立于不败之地。抓项目质量管理必须选好项目经理, 配好项目班子项目经理是企业在项目上的全权代理人, 是项目质量的第一责任人和质量形成过程的总指挥, 除应有必须具备的政治素质外, 还应要求懂技术、善经营、会管理, 有真正把质量放在第一位、努力抓好质量管理、创建名牌工程、为企业形象“贴金’, 而不是抹黑的质量责任意识。项目班子 (包括项目经理) 由技术和管理人员组成, 是履行质量职能的骨干力量, 又是执行质量计划实行全过程控制的实际工作者, 选配项目班子要注重总体功能。有的工程条件很好, 但由于没有选好项目经理或者项目班子总体功能发挥不好, 使工程创优计划失败, 有的甚至丢失了一方市场。因此, 选好项目经理、配好项目班子, 是项目质量管理成败的关键, 也是企业管理层次的职责
二.抓项目质量管理必须抓好每个环节
1. 影响工程质量的五方面因素
在工程建设过程中, 无论是勘察选址、图纸设计, 还是土建施工、设备安装, 影响质量的因素主要有“人、材料、机械、方法和环境”五个方面工程质量管理, 重点做好这五个方面的工作, 能够收到事半功倍的效果。
(1) 人的因素是影响工程质量的第一因素做为工程建设主体之一的决策者、管理者、指挥者和施工操作者是影响工程质量的第一要素。在工程建设中, 把人做为控制对象, 是为了避免产生失误;把人做为控制的动力, 是为了充分调动人的积极性, 发挥“人的因素第一”的主导作用。在工程质量控制中, 对人力资源的技人使用, 应该从政治素质、思想素质、业务素质、心理素质和身体素质诸方面综合考虑, 统筹兼顾, 用人之长, 避人之短。
(2) 材料的因素是影响工程质量的基础因素材料是指投入工程建设的原材料、成品、半成品、构配件及水电暖通设备, 它们是工程施工的物质基础, 材料不符合标准, 工程质量就达不到要求, 对材料的质量控制是保证工程质量的先决条件。首先选择质优价廉、信誉高的生产厂家和供货方;其次是加强对材料检查验收, 严把进场关;三是重视材料的使用认证, 特别应该优先选择通过国家认证机构认证的材料和厂家, 落实建设行政管理部门推行的建设工业产品准用证制度。四是对材料质量进行跟踪, 避免造成更大的浪费和损失。
(3) 影响工程质量的因素之一的“方法”这是指工程建设周期内所采取的技术方案、施工工艺、组织措施、检测手段、施工组织设计等。结合每一个工程实际, 从技术、组织、管理、工艺操作、经济等方面进行全面分析, 综合考虑, 力求技术可行, 经济合理, 工艺先进, 措施得力, 操作方便, 有利于提高工程质量, 加快施工进度, 降低工程成本, 能够收到事半功倍的效果。
2. 抓项目质量必须注重质量保证体系覆盖工程施工的全过程
质量体系是为实现质量保证所需的组织结构、程序、过程和资源。企业质量管理体系程序文件要覆盖工程质量形成的全过程并有效运行, 关键也在企业和项目部两个层次。企业要注重提高各级一把手的质量意识, 发挥总工程师和技术负责人的重要作用, 建立以经理为第一责任、总工程师全面负责、各级质量、技术管理部门实施的监管体系, 培养一批内审和管理、监督专家队伍。经常通过监督检查、内审和管理评审等手段, 对工程质量形成的全过程及其所有质量活动进行分析, 有针对性地制定对策和改进措施, 质量管理体系的有效运行。
总之工程的质量管理是一个系统工程, 涉及公司管理的各层次和施工现场的每一个操作工人, 再加上建筑产品生产周期长、自然环境影响因素多等特点, 决定了质量管理的难度大。因此必须运用现代管理的思想和方法, 按照国际质量管理标准建立质量管理体系并保持有效运行, 覆盖所有工程项目和每个项目施工的全过程, 才能保证工程质量水平不断提高。
参考文献
[1]刘小平:建筑工程项目管理.高等教育出版社, 2000年7月
(一)决定或者批准兴建、装修办公楼、培训中心等楼堂馆所，超标准配备、使用办公用房的;
(二)用公款包租、占用客房或者其他场所供个人使用的。
举几个铁路方面违规超标用房的处罚范例：
1、因班子成员办公用房面积全部超标，给予太原铁路局局长杨绍清、党委书记张义平党内严重警告处分，免去现任职务;
2.因超标、超编配备公务用车，给予青藏铁路公司总经理王忠玉、青藏铁路公司原总经理(现任武汉铁路局副局长)包楚雄党内严重警告、行政记大过处分;
3.因超标准配备个人公务用车，并对其他班子成员的办公用房面积全部超标、违规给退休领导发放慰问金负有主要领导责任，给予铁三院总经理王洪宇党内严重警告处分，免去现任职务，给予铁三院党委书记刘为群党内严重警告、行政记大过处分;
4.因违规使用施工单位车辆，给予南广铁路公司、云桂铁路公司广西公司董事长、总经理马侃彦党内严重警告、行政记大过处分;
5.因对单位其他班子成员办公用房面积全部超标负有主要领导责任，给予津保铁路公司董事长、总经理，津秦铁路客专公司董事长、总经理兼北京铁路局副局长张立明党内严重警告、行政记大过处分;
6.因班子成员办公用房面积全部超标，给予天津站站长杨捷、党委书记厉军党内严重警告处分，免去现任职务。
杭州市人民政府令 第209号
《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》已经
2004年9月22日市人民政府第51次常务会议审议通过，现予公布，自2004年11月1日起施行。
代市长 孙忠焕 二00四年九月二十八日
第一章 总则
第一条 为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，维护业主和使用人的合法权益，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 杭州市市区范围内（不含萧山区、余杭区）物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，适用本办法。
本办法所称的物业维修基金，仅指商品房物业维修基金。
第三条 本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围，按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备，不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。第四条 新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称物业维修基金）。物业维修基金属于业主所有。
物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。
第五条 杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
各区物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责，负责协同实施本办法。
第二章 物业维修基金的筹集
第六条 新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳,由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内，双方另有约定的除外。
前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算,并定期公布。第七条 建设单位应在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构；未售出的物业，由建设单位垫付相应的物业维修基金。
前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
第八条 物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹维修基金。
续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金,按其建筑面积比例,由建设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。
第三章 物业维修基金的管理
第九条 物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户，并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。
第十条 物业维修基金闲置期间,市物业维修资金管理机构应将其存放于银行,严禁挪作他用。
第十一条 市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度，接受业主查询。第十二条 市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体，公布上一物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结余情况等。
第四章 物业维修基金的使用
第十三条 物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外,应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上（含中修）的维修和更新，禁止挪作他用。
第十四条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的，由物业管理单位提出使用方案，经三分之二以上相关业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业维修资金管理机构审定。
第十五条 物业维修基金的使用应当履行下列程序:
（一）物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案，报市物业维修资金管理机构；
（二）市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用；
（三）工程完工后,物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构,经核实后，拨付维修费用的余额:
1、经审计的工程决算单;
2、业主委员会审核签章的施工承包合同;
3、维修、更新工程的发票;
4、业主委员会验收合格证明。第十六条 经房屋安全机构鉴定为危险房屋的，以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况，需要立即进行维修的，在征得业主委员会同意后，市物业维修资金管理机构可先予拨款，确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。
第十七条 物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取：
（一）单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支；其中，一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。
（二）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
第十八条 使用物业维修基金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。
第十九条 物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
第二十条 物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用，从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支，不得在物业维修基金中列支。
因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,其费用由责任人承担，不得在物业维修基金中列支。第二十一条 物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修基金的使用情况,接受业主的监督。
第二十二条 物业转让时，原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持有关证明材料,到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。
第五章 物业管理用房的配置
第二十三条 建设单位应当将物业管理用房（包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房）纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工。
第二十四条 物业管理用房的具体位置，由规划行政主管部门在规划图纸中确定。
建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置，并不得擅自转让、抵押物业管理用房。
第二十五条 建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前，按照规划图纸中确定的位置，提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房（含公共活动用房）和总建筑面积4‰的物业管理商业用房，由市物业管理行政主管部门代为接收。
市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后，将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区物业管理行政主管部门，由其负责日常监督管理。建设单位办理物业管理用房交接手续时，应提交物业管理用房测绘成果文件。
第二十六条 建设工程竣工时，规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位应按照《杭州市物业管理条例》和本办法的规定补足；规划确定的物业管理用房实际建筑面积超过本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后，在不影响物业管理用房合理使用的情况下，可对剩余部分面积进行处置。
第二十七条 因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理商业用房的，建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理商业用房。
经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第六章 物业管理用房的管理
第二十八条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
第二十九条 业主委员会成立之前，物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业主委员会成立之后，由各区物业管理行政主管部门将物业管理用房全部移交给业主委员会，业主委员会在保留必要的办公场所后，全部提供给物业管理单位使用和经营。第三十条 业主委员会成立之前，前期物业管理单位出租物业管理商业用房时，其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
业主委员会成立之后，物业管理单位出租物业管理商业用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。
物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。
第三十一条 物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第三十二条 物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。
第三十三条 物业管理服务合同终止时，物业管理单位应及时将物业管理办公用房（含公共活动用房）和物业管理商业用房移交给业主委员会。
第三十四条 因拆迁致使物业管理用房灭失的，应当根据房屋拆迁方面的有关规定，由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。
第七章 法律责任
第三十五条 业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
经业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的,由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
第三十六条 建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。逾期仍不代收或代缴的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
第三十七条 物业管理单位违反本办法规定，不公布物业维修基金和物业管理商业用房的相关情况的，由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的，可处以500元以上2000元以下的罚款。
第三十八条 建设单位未按规定面积标准配置物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。
第三十九条 建设单位不按本办法规定时间交付物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门责令其限期交付。逾期仍不交付的，可处以5000元以上50000元以下的罚款。
第四十条 建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房的位置，或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的所有权或使用权的，由市物业管理行政主管部门责令其限期改正，并可处以10000元以上50000元以下的罚款。第四十一条 物业管理单位擅自改变物业管理用房用途的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。
第四十二条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十三条 物业管理区域内的单一产权物业，在变更为两个或两个以上多元产权时，应当按规定缴纳物业维修基金。
第四十四条 萧山区、余杭区及各县(市)物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，可参照本办法执行。
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