贷款工作经验总结（共8篇）
为尽量降低合同签订出错率，高效高质完成贷款合同签订工作，我院勤工中心认真解读了学贷中心下达的《2013-2014学年湛江师范学院助学贷款合同签订工作要求》文件后，立即召开合同签订会议并为开展相关工作做好准备。
在合同打印之前，我们先通过飞信通知贷款生在学生在线服务系统审核其相关重要信息，并打印合同摘要让学生核实，确定信息无误后再进行导出贷款生合同。
合同打印时，我们发现合同的复印件和原件存在着误差，导致在复印件上打印比较清晰的合同，等到了打印原件上却偏差的严重，所以我们采用的是空白的A4纸上直接打印合同，然后再与合同原件相比较，譬如A4纸与合同重合，对着光线，我们就可以清楚的看到合同打印的位置离空白合同距离是多少，并调整A4纸，找出最佳摆放空白合同的位置。但由于打印机故障的原因，在打印合同时出现打印偏离严重的情况发生，导致三份合同作废。
合同打印好后，我们确定好合同签订时间后，通过飞信告知贷款生具体签订时间、地点，并记录下因出外实习导致无法到场的签合同的贷款生，提前通过顺丰快递把合同邮寄出去，预计好时间，能够在上交合同材料时能及时上交，我院会积极总结经验，吸取教训，及时整改，进一步提高贷款管理工作质量。
关键词:班主任管理;经验;家庭
新时期的学生大部分都是独生子女,物质生活比较丰富,家长的偏爱以及西方物欲理念的冲击,导致学生心理承受能力、抗挫折能力较差。作为班主任,应抓住时代特点,从学生心理入手开展班级管理工作。
一、抓住学生心理、营造温馨班级
1.“偏爱”后进生。对后进生给予更多的关注,营造平等、和谐的气氛,不吝惜对后进生的鼓励和赞美。让其体验到集体的温暖和同学间的友谊。以期达到感化、带动后进生的目的。
2.严爱优等生。优等生,谁都爱他们。也正因为如此,优等生的缺点往往容易被忽视、掩盖。对这类学生,班主任需要注意给他们多一点提醒,多一分严厉。时时提醒他们“做学问得先做人”。指导学生明白,所谓优生不单纯是学业要优,更重要的是人品优。
3.博爱中等生。中等生往往是一个班中容易忽略的群体,他们有比较稳定的心理状态,他们既不像优等生那样容易产生优越感,也不像后进生那样容易自暴自弃。他们是班集体的一面镜子,他们希望老师重视他们,但又害怕抛头露面。对这类学生我掌握他们的心理特点,调动他们的积极因素,正确对待他们的反复,始终如一地尊重、理解。
二、实施自我管理,培养管理能力
班级常规管理是一项整体的育人工程。把学生的积极因素调动起来,才能形成合力,共同构筑学生自我管理机制。因此,笔者尝试构建了学生自我管理体制,为学生设置多种岗位,让每个学生都有机会上岗“施政”,有服务同学、锻炼自己、表现自己、提高自己的机会。
1.建立值日班长制。设置轮值班长,轮值班长负责检查当天的卫生、纪律,督促每一个同学做好自己的份内事,记载班务杂志,检查班干部的工作情况。常务班长协助轮值班长开展工作。
2.民主改选班干部。为了充分锻炼每一个学生,班干部一律采用无记名投票选举制。由学生自我推荐作竞选演讲,民主选举,组建班委会。此举不但锻炼了学生的能力,也让学生从中感受到了尊重和自我价值。
3.事事落实到个人。明确每个学生在班级中的位置和责任,使学生体会到自身的价值和尊严。为调动每一个学生的积极性,就要使每一个学生都可以在班级中找到一个合适的位置,担负一项具体的工作,人人都为集体作贡献,人人都意识到自己是班集体中不可缺少的一员。
三、建立竞争机制,形成竞争氛围
让学生参与竞争是提高学生心理素质,增长其才能的重要途径。在改革开放的现代社会,我们更应增强学生的竞争意识,培养学生的自尊心、自信心、上进心和耐挫力。这样,才能使学生将来能适应社会的发展。
1.人人都有一个竞争对手。每个学生自找一名水平相当的对手(我依据学生的可比性,稍作调整)。让每个学生在自己的铅笔盒上贴上竞争对手的名字,和竞争对手比学习、比思想、比体育。每次考试、比赛之后,谁输,输了就把个人竞赛中的“万里马”送给对方,以便时时激励双方。通过这样的竞争,优等生更优,基础薄弱的学生也不甘落后,奋起直追,进步也较快。
2.组组都有一个追击目标。除了个人竞赛,我在班上还实行“一帮一、一盯一”、“最佳表现小组”、“富有挑战小组”、“最佳合作小组”等,分别对得分最高的、竞争最激烈的、小组最团结的三个小组进行奖励,鼓励其他小组都朝这个方向发展。并帮助尚需努力的小组想出相应方案。通过竞争,班级中形成了一种互相监督、互相帮助、你追我赶的氛围,充分发挥了学生的主体作用,促进学生和谐、生动、活泼地发展。
四、塑造自身形象,赢得学生信赖
孔子早在两千年前就说过:“其身正,不令而行;其身不正,虽令不从。”要想真正赢得学生的尊重,教师要从提高自身修养做起。
1.好学上进,不辜负学生。教好书是育好人的前提。同时,班主任日常表现出来的事业心和忘我工作精神,也能给学生以极强的示范作用和影响,从而转化为特殊的感召力。因此,我不断地给自己充电,参加中文函授,参加计算机考试,认真钻研教材,努力让学生喜欢上课,喜欢学习。
一、广泛搜集贷款五级分类方面的有关知识和上级精神，让全体职工都认识到这一项工作的重要性、必要性，让柜台内勤人员支持信贷外勤人员，理解他们的辛苦，让外勤人员认识到按照常规去工作是难以完成这一任务的艰巨性，使全体职工的心都凝聚在一起。该社从三月份就开始在全体职工中广泛宣传了3月15日市银监分局三科秦永森科长在联社领导班子考核会上提出的搞好贷款五级分类工作的要求，在4月3日晚传达了省银监分局刘树仪副局长、省联社杨建新理事长在全省农村信用社贷款五级分类培训会议上的讲话精神以及省联社宝鸡办事处刘明生副主任在我区联社社员代表大会上的重要指示。为了加深全员职工对开展贷款五级分类工作的认识，该社又从金融杂志、互联网等媒体找到有关五级分类的知识和资料，通过学习研讨，加深了信贷员的理性认识。通过这些工作，营造了开展贷款五级分类的浓厚氛围，大家对此项工作的认识上升到了“是实现与国内外银行接轨、统一监管标准、科学发展”的高度。
二、现场参观，获得感性认识。在联社贷款五级分类工作推广领导小组的组织安排下，4月8日，该社和长寿信用社参观了渭滨区石坝河信用社的五级分类管理情况，从信息资料的搜集、资料的整理归类分析判断、微机输入到资料的维护管理及后续工作开展进行了全面观摩，进一步提高了操作人员的感性认识。
三、召开职工培训会，让大家全面系统地学习上级的文件要求。4月10日晚，该社召开全体信贷人员会议，认真学习了银监会、省
联社和区联社下发的有关推进完善贷款风险分类工作和五级分类实施方案方面的五个文件。
四、参加联社培训会，反复理解掌握五级分类的核心定义和分类标准。4月12日，该社全体信贷员参加联社在长寿信用社召开的培训会，仔细认真地学习了省联社信贷资产风险分类管理办法，现场分析了两个企业案例，提高了信贷员对五级分类的程序和方法以及如何动手分析企业财务状况表、资产负债表、现金流量表、非财务因素、担保因素的能力。
五、4月12日晚，该社及时成立＃＃信用社贷款五级分类认定小组，确定认定小组职责，全面部署五级分类工作，同时组织全体信贷人员和认定小组人员会议，认真学习了联社的安排，制定了该社的五级分类操作流程。首先是搜集整理档案，掌握客户信息，撰写分类底稿。信贷人员在认真阅读、整理各自分管的贷户资料、档案后，通过打电话、上门走访、询问村组干部、联络员及普通群众的方式，记录有关对分类有影响的贷户重要信息，然后填写工作底稿，并要求自然人贷款5万元以上在填写自然人其他贷款分类认定表的同时写出书面分析材料，自然人5万元（含）以下填（自然人一般农户贷款分类认定矩阵表）。其次是信贷人员根据掌握的客户信息和撰写的背景资料，评估贷款偿还的可能性，拿出初分意见，提交认定小组研究。社里召开贷款分类小组认定会，对信贷人员提出的意见进行讨论，确定分类档次，填写贷款分类台帐，对于超出权限和有争议的贷款拿出初步意见由负责人签字后上报联社。最后是汇总分类结果，比较与四
级分类的不同，分析原因，总结上报联社。
六、为了开好贷款分类认定会，该社及时将自然人贷款分类依据归纳为按概念、按信用等级、按损失率和特别规定四个方面的内容。将自然人其他贷款分类依据归纳为：正常类贷款分类依据按照有能力还、有意愿还、能按时还本付息三个方面予以分析，关注、次级、可疑和损失类贷款要紧扣核心定义结合各自的分类标准严格分类。将自然人其他贷款分析的内容归为借款人基本情况、贷款使用情况、借款人财务情况、非财务因素和担保情况五个方面。在信贷讨论时，按照有关硬性条件逐一对照分析，尽量减少主观，增加客观分析内容。
七、选择案例分析，提高分析水平。4月17日该社选取8笔有代表性的贷款进行试点分析，邀请联社主管分类工作的张晓宇副主任和业务部参与现场指导，大家在讨论会上集思广益，仁者见仁，智者见智，充分发表意见，保证了分类结果的准确性。
一是小贷公司数量偏少、资金规模偏小
二是监管力量不足，部分县(区)到目前还没有设立专职金融工作机构，没有明确专职监管人员，机构、编制和人员均未到位。已经设立了专职金融工作机构的，由于人手少、工作量大，在小贷公司监管上仍然显得力不从心;三是县(区)监管部门监管系统还没有安装到位，不能够进行日常的非现场监管;四是个别县(区)在小贷公司营业税和所得税的税率执行上还存在打折扣现象。
二、立足进位争先，努力开创小额贷款公司工作新局面
指导思想：20**年度，全市小贷公司工作将认真贯彻落实全省小贷工作会议精神，紧紧围绕“扩总量，强监管，优服务”的总体思路，坚持农村小贷公司扎根乡镇、科技小贷公司立足科技园区的发展方向，坚持服务“三农”、小微企业和科技创新的市场定位，坚持小额分散、方便灵活的经营特点，全力扩张小额贷款总量，提升覆盖面，切实加强监督管理，防范经营风险，提高服务水平，努力把小额贷款公司发展成我市“三农”经济和中小企业发展的一支重要金融支撑力量。
发展目标：截至末，确保新增开业小贷公司20家，总数量达到35家，获批筹建数达到10家。小贷公司平均贷款利率控制在15%左右，不良贷款率控制在1%以内。
具体措施：
1.主动出击招引小贷公司投资主体。针对我市实际出台有针对性的扶持政策，吸引外来资金投入发起设立小贷公司，切实把有实力、负责任的知名企业通过公开招标确定为小贷公司的主发起人。20**年要实现小贷公司在全市重点乡镇全覆盖。
2.加快小贷公司的报批和筹建进度。对有意向投资小贷公司的发起人，要积极主动地做好政策咨询，合规合法地指导其做好投标工作;对已经中标并获准筹备的发起人，加紧做好上报筹备申请工作，同时积极帮助其做好公司选址、人员招聘和培训、内部制度建设、市场调研等开业前期的各项准备工作。
3.加强小贷公司监管队伍建设。各县区是小贷公司监管第一责任人，要在发展小贷公司的同时，切实履行监管责任，落实监管机构和人员，按照全省小贷公司会议精神，二个小贷公司要配备一名专职监管人员要求，尽快把人员落实到位，经费落实到位，责任落实到位。
4.切实强化监督管理。研究建立监管人员考核机制，并把监管情况与各地发展规划和补贴奖励挂钩;加大现场检查和非现场监管力度，明年全市将继续组织不少于2次的现场检查，及时发现存在问题，并督促整改;积极探索建立监管长效机制，督促县区尽快安装监管系统，按季分析小贷公司运行情况，确保小贷公司健康平稳发展。
——＃＃小额担保贷款工作总结
小额担保贷款政策是国家为支持下岗失业人员自主创业和再就业出台的一项重要措施，是政府关注民生的一项新举措。＃＃小额担保贷款工作自＃＃年启动以来，在＃＃委、省政府的政策指引下，经历了从无到有，从少到多，从满足下岗人员个体需求到扶持吸纳下岗人员的中小企业的跨越，对加快我省保障事业的发展，起到了积极的推动作用。人民银行长春中支积极配合、协调相关部门通过统筹部署、缜密安排，认真落实，有力地助推了小额担保贷款工作，成绩斐然。
截至＃＃年10月末，＃＃累计发放小额担保贷款425712.2万元，其中今年新发放小额担保贷款88375万元，完成全年计划的200.9％，小额贷款担保余额为162692.2万元。累计直接扶持创业者124779人，当年直接扶持创业者17073人；累计带动456391人实现创业就业，当年带动72416人创业就业。＃＃年以来，＃＃小额担保贷款工作根据形势变化、实际需要对高校毕业生和农民工创业就业方面予以倾斜。截至今年10月末，＃＃累计扶持高校毕业生3552人，发放小额担保贷款12445万元，带动10426人实现就业；当年扶持高校毕业生568人，新发放贷款2932万元，当年带动就业1884人。累计扶持妇女创业者55386人，发放贷款192786万元。＃＃小额担保贷款工作确实对促进我省就业、再就业工作和维护社会稳定发挥了重要的作用。
一、积极配合、多策并举，将小额担保贷款政策落到实处。
一是健全保障制度。人民银行长春中支会同省财政厅、人社厅等部门先后出台了《＃＃下岗失业人员小额担保贷款实施细则》、《＃＃下岗失业人员小额担保贷款管理办法》等一系列法规文件，从管理机制、贷款申办、风险管理、贷款对象、数额、期限、贷款担保及贴息等方面做出明确规定，使各项工作有法可依，有例可循。二是多策并举共同推进。目前＃＃已逐步健全和完善了《成员单位定期会议制》、《重要情况磋商制》、《信息数据按月核对制》、《季度工作会商通报制》等工作机制，大大促进了＃＃小额担保贷款业务的顺利、健康发展；人民银行长春中支会同省劳动保障厅和财政厅联合下发了《＃＃“促就业、贷惠捷”小额担保贷款活动方案》、《全民创业信用社区+创业培训+小额贷款》等扶持创业活动方案，为＃＃小额担保贷款工作的开展拓宽了思路，拓展了途径，丰富了内涵；＃＃《小额担保贷款工作要点》已列入政府就业再就业工作任务及规划中，小额担保贷款工作任务完成情况内化为对各级政府考核的一项内容，形成全盘规划、统一部署、上下呼应、政府推动的小额担保贷款工作格局。三是及时沟通反馈。人民银行长春中支先后十余次会同人社厅举办再就业政策培训班，多次协调相关部门召开汇报会、碰头会、现场会、分析会，分析小额担保贷款工作中出现的新情况、新问题，研究工作开展思路，制定解决问题的办法和措施。
二、创新模式、提高服务，提高小额担保贷款工作水平。一是创新工作模式，努力开创工作新局面。人民银行长春中心支行与财政厅、省妇联、人社厅等部门经过八年的探索、“打磨”，对＃
＃小额贷款进行了大胆创新。二是推行“五位一体”服务模式，扩大扶持政策效应。在坚持担保贷款与就业服务相结合的过程中，＃＃小额担保贷款还首创“创业培训、推荐项目、提供指导、建立申贷绿色通道、跟踪服务”的“五位一体”全程服务模式，使扶持政策取得最佳效应。通过“五位一体”全程服务模式，使小额担保贷款的扶助功能得到了极大的释放。
三、加强宣传、加大扶持、使小额担保贷款政策成为“民心工程” 一是广泛宣传，使政策深入民心。首先，人民银行长春中支积极配合、协调相关部门开展了“小额担保贷款百日攻坚战”、“小额贷款宣传日”、“＃＃小额贷款政策宣传月”、“信用社区建设试点工作”等一系列活动，通过新闻媒体、专题讲座、印发传单等多种形式直接面向广大市民宣传小额担保贷款政策和相关知识，及时了解被帮扶对象的需求和意见反馈，取得了良好的社会效益。二是调动经办银行积极性。人民银行长春中心支行通过走访调查、与经办银行座谈、同省财政厅协商等方式，将＃＃小额担保贷款利率水平适度上浮3个百分点，兼顾了扶植对象承受能力、财政贴息额度和商业银行可持续性三方考量，调动了经办银行的积极性。三是扩展帮扶范围。目前，小额担保贷款和贴息对象已扩展到城镇下岗失业人员、城镇零就业家庭成员自谋职业和自主创业者、退伍转业军人，大学生自谋职业、进城创业的农村劳动者、境外劳务输出人员、“巾帼创业”、“助残创业”、“青年创业”、“劳动密集型企业”等多个领域的全部微利项目和林区、矿区、资源枯竭型城区和少数民族地区的“边缘型‘微利项目’”。四是
适当放宽贷款额度。在人民银行长春中心支行与相关部门的积极协调下，＃＃小额担保贷款额度从最初的2万元逐渐扩大为8万元，劳动密集型企业由100万扩大到400万元。本着“发挥财政资金杠杆作用，带动金融服务弱势群体”的理念，遵循政策性扶植和商业化运营相结合的原则，在人民银行长春中心支行和省财政厅、省妇联等相关部门的带领下，＃＃小额担保贷款政策深入人心，已成为保障和谐社会建设的“民心工程”。
四、延伸政策、扶持中小，支持地方经济发展。
一是积极解决劳动密集型小企业贷款担保难的问题。＃＃小额担保贷款在扶持下岗失业人员自己创业的同时，也重点支持了劳动密集型企业带动无创业能力弱势群体发展。二是支持中小企业发展。截止11月末，＃＃小额担保贷款共扶持中小企业300多户，直接贷款1.44亿元，一定程度上缓解了中小企业贷款难、融资难的难题，盘活了地方经济。
根据美国《银行法》的有关规定，反向抵押贷款是指一定年龄(一般为退休年龄)的老年人以自有产权的房屋作为抵押，由金融机构向其提供贷款，将房屋价值全部或部分转换成现金，一次性或定期向借款人发放;贷款机构获得以房屋所有权作为保证的该项贷款的累积利息和本金，当借款人死亡或出售该房屋，以及永久性地离开自己的住所时，该贷款到期并需要偿还。由于其与普通的住房按揭贷款在贷款余额和资金流向上正好相反，故也被称为“逆按揭”。反向抵押贷款制度特别适合于解决退休老人房产富有而现金拮据(house rich and cash poor)的窘困局面，因此在发达国家成为一种行之有效的养老方式。
反向抵押贷款借贷关系一般具有以下特征:①只有符合一定年龄要求的老年人才有资格申请，一般为60岁以上，这也是该项业务存在的目的所在，即解决老年人的养老问题。②借款人必须拥有符合贷款要求住房的独立产权，且房产价值不应过低。这样贷款方才可以在协议期满获得房产产权之后，通过转让或处置获取资金收入用以抵消借款人的全部本息，如果在扣除相关费用后还有剩余，则该剩余部分资金仍归借款人(或继承人)所有。③ 协议签订以后，贷款方获得的是房屋的抵押权，而借款人仍可无限期地住在原有房屋内，所获贷款用以改善其晚年生活质量。④反向抵押贷款是无追索权的，即如协议终止后贷款的本息超过了房产的残值，借款人没有义务将超出部分返还贷款提供机构，贷款提供机构也无权就此向借款人索偿，这就将借款人的风险缩小到了最低。⑤借款人(或继承人)可按照协议规定解除协议，偿付所借本息，换回房产的抵押权。这种抵押权的赎回在有些国家要支付一定的违约费用。⑥反向抵押贷款的最高限额是用贷款相对于房产价值的一个比率(loan-to-value，LTV)和被抵押房产价值的积来表示的。
反向抵押贷款最早起源于荷兰，而真正的发展和成熟是在美国。20世纪80年代，为解决大量“二战”后出生的美国人的养老保障问题，美国成立了国家住房资产价值转换中心(NCHEC)，专门向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和国民理财教育。①柴效武、胡平:《美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪》，载《经济与管理研究》2010年第4期。1984年美国Homestead公司冒险性地发行了一款反向抵押贷款产品，允许借款人一直居住在已抵押的住房内，②Anthony DePalma，“Tapping Equity for Retirement Income，”New York Times，Sept.16，1984.这具有里程碑意义的产品成为之后美国政府反向抵押贷款保险计划的基础。1987年，联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，国会授权联邦住宅和城市开发部(HUD)设计了住房价值转换抵押贷款示范项目(HECMs)，且由联邦住房管理局(FHA)为此项目提供风险担保。1989年，美国住房按揭贷款联合会(即房利美Fannie Mae)，大量在资本市场上融资，并出资购买所有合格的HECMs贷款，为反向抵押贷款构建了一个盘活资本的二级市场，大大增加了该产品的流动性;并于1995年推出了自己的反向抵押贷款产品Home Keeper。雷曼兄弟银行的财务自由老年基金公司也推出了针对高端客户(住房净值超过40万美元)的反向抵押贷款业务，即财务独立计划(Financial Freedom Plan)。以上三种产品几乎占据了当今美国反向抵押贷款市场的全部，其中HECM贷款统治了90%乃至更高的市场份额。
表2 美国反向抵押贷款主要类型比较①柴效武:《反向抵押贷款制度》，杭州:浙江大学出版社2008年版。
本文以最具普遍性和代表性的HECM来解释美国反向抵押贷款制度的操作要点:
(1)借款人条件。要成为HECM的借款人必须满足以下条件:①(Age)年龄在62周岁以上;② (Ownship)借款人必须拥有房屋的产权;③(Principal residence)借款人必须以该房屋为首要居住地;④(Sole mortgage)任何其他的抵押贷款必须在协议终结前付清，借款人可以用HECM贷款来偿还其他贷款;⑤(Property standards)房屋的物业标准必须符合FHA的规定。
(2)借款人责任。在协议生效后，借款人需要按照协议要求完成一些持续性的责任:①(Principal residence)借款人必须继续把该物业作为首要居住地，如果有共同借款人(co-borrowers)，至少有一个借款人必须占用该物业作为主要居住地。如借款人居住在别处超过12个月，反向抵押贷款可能即时到期并应付，如借款人不能满足偿还贷款的要求，贷款方可取消抵押品赎回权。②(Taxes＆insurance)借款人需要及时缴纳所有的财产税和房主的保险，否则贷款方可取消抵押品赎回权。③(Maintenance)借款人有责任使该物业保持良好的维修状态，如房屋失修且借款人不能按照要求及时维修，反向抵押贷款可能即时到期，而贷款方最终可取消抵押品赎回权。
(3)借款人保护措施。①(Right to remain in the home)只要遵循以上三条借款人责任，借款人可以无限期地住在访物业中，而不管贷款余额有多大的变动;如果借款人死亡，幸存的共同借款人也拥有无限期居住的权利，当然前提也是遵循三条借款人责任。②(FHA-approved lender)只有FHA才有权指定机构进行HECM贷款。③ (Non-recourse)如贷款余额大于当协议终结时的房屋价值，贷款方无权从借款人其他财产(或遗产)中追索其超出部分，FHA保险即设计用于平衡该超出的贷款余额。④(No prepayment penalty)借款人可随时归还全部或部分贷款，而不用缴纳提前还款罚金。⑤ (Counseling)借款人必须接受由FHA指定的第三方机构的辅导。⑥(Disclosures)FHA要求相关机构进行广泛的信息披露。
(4)清偿条件。HECM贷款可在以下任意事件发生时到期并要求偿还。①(Death)借款人死亡。② (Move-out)借款人永久搬离。③ (Extended absence)借款人不实际居住在该物业超过12个月。④ (Sale or gift of the property)借款人将该物业出售或赠送给第三方。⑤(Failure to fulfill obligations)借款人未能履行前述的三条应尽责任。
(5)费用情况。HECM贷款所产生的费用主要包括前期成本和协议期间产生的费用。其中前期成本主要有:①(Upfront MIP)FHA要求提供不可退款的前期抵押保险费，相当于房产评估价值(或可申请的FHA贷款限额，以较低者为准)的2%(HECM Standard)或 0.01%(HECM Saver)。② (Origination Fee)贷款方可收取房产价值在125 000美元以下2 500美元以上的申请费，超过125 000美元至200 000美元部分收取房产价值的2%，超过200 000美元的部分收取1%，但以6 000美元为封顶。③(Closing Costs)在前期交易过程中产生如评估、检索、调查、检查、抵押税、信用检查等第三方费用一般由贷款资金进行支付，减少了借款人实际收到的金额。④(Counseling Fee)一开始HUD资助辅导机构向借款人提供免费咨询，但这一预算资金在2011年被削减。因此很多辅导机构开始收取费用，HUD仍然要求费用合理，并向两倍于贫困线以下的借款人免收费用。
表3 HECM申请费示例 (单位:美元)
协议期间产生的费用主要有:①(Monthly MIP)FHA收取年度贷款余额的1.25%作用按揭保险费，每月进行计算并累加进贷款余额中。②(Servicing Fee)和其他传统的按揭贷款一样，服务费用被嵌入到利率中，每月服务商在应计利息记入二级市场投资者账户前收取其0.3%—1.44%作为发送借款人账户报表、发放贷款资金以及确保借款人跟上贷款要求的服务费用，同时也用来弥补房利美承担的财务风险。③(Interest)利息是每月计算的，并被累计入贷款余额中，当协议到期，利息将全部支付给贷款投资者。
1.反向抵押贷款总体上被证明是改善老年人福利、提高生活质量的有效方式
最先对反向抵押贷款的潜在市场需求进行研究的是Venti和Wise，他们利用SIPP(Survey of Income and Program Participation)的数据深入分析了美国老年人的资产结构，发现大部分老年人的主要生活来源是养老金，住房是他们唯一可以用以增加消费的资产，如果参与年金式住房反向抵押贷款，可以使老年人的现有收入增加10%。①S.F.Venti and D.A.Wise，“Aging and the Income Value of Housing Wealth，”Working Paper，No.3547.National Bureau of Economic Research，1990.Gibbs研究认为老年人通过参与反向抵押贷款，释放固化在住房上的资产价值，可以获得更多的长期护理费用。②A.Gibbs，“Substantial but Limited Asset:the Role of Housing Wealth in Paying for Residential Care in J Morton，”［C］in Financing elderly people in Independent Sector Homes:The future，London:Age concern Institute of Gerontology，1992.Merrill等研究认为美国的贫困老年人通过参与HECM可以增加29%的贫困线收入水平。③S.R.Merrill，M.Finkel，N.K.Kutty，“Potential Beneficiaries from Reverse Mortgage Products for Elderly Homeowners:An Analysis of American Housing Survey Date，”［J］ Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，No.2，2003.Shan研究指出近两年美国反向抵押贷款市场快速扩张，随着老龄化的加剧此产品需求呈继续增长趋势。④H.Shan，“Reversing the Trend:The Recent Expansion of the Reverse Mortgage Market，”［J］Real Estate Economics，Vol.39，No.4，2011.2006年AARP(美国退休人员协会)的调查结果显示，绝大多数的借款人对反向抵押贷款表示满意，认为其满足了他们的金融需求(83%)，帮助了他们留在家里(79%)，提高他们的生活质量(87%)，并给予他们心灵安慰(94%)。①available at http://assets.aarp.org/rgcenter/consume/2007_22_revmortgage.pdf.
2.即使潜在需求巨大，美国反向抵押贷款市场仍发展缓慢且相当脆弱
截至2010年，在美国大约2 400万62岁及以上的家庭户主，房屋资产构成了这些老年户主资本净值的很大比例。据预计，2011年美国老年户主拥有约超过3万亿美元的房屋净值。尽管潜在需求巨大，可事实上仅有2%—3%的符合资格的美国家庭选择了反向抵押贷款，这远远低于专家之前的预期。
在过去的20年中，美国反向抵押贷款的数据经历了巨大的变化。2001年之前，每年发放的反向抵押贷款不超过1万份，而2001—2003年的三年时间，仅HECMs的发行量就接近4万份;2005年，HECM每年的贷款数达到5万笔(由于HECM占据美国市场90%的份额，可由此大致推算美国的市场规模);贷款在2009年达到其高峰115 000笔;而在其后出现较大的下滑，2010年约79 000笔，2011年约为73 000笔。2011年初，最大的两家反向抵押贷款机构(富国银行和美国银行，Wells Fargo and Bank of America)宣布从市场上退出，2012年，剩下的最大的机构(大都会人寿，MetLife)也宣布其退出，这使得美国反向抵押贷款市场前景变得更为悲观而难以预测。
表4 HECM贷款总数(1990—2011)②http://www.hud.org 单位:笔
3.高昂交易费用、遗产动机和高复杂性是影响潜在借款人决策的主要因素
尽管反向抵押贷款目前在美国老年人心目中有较高的认识度，但兴趣度和参与度较低。在2009年的一次调查中，71%的被调查者表示不感兴趣，21%的被调查者表示想进一步了解，只有4.3%的被调查者表示会参与。③Stephanie Rauterkus et al.， “The Home Equity Conversion Mortgage:A Study of Attitudes and Awareness，”Journal of Real Estate Portfolio Management，Vol.15，No.3，2009，p.267.而那些参与辅导的一般只有60%才会转化为真正的交易行为，考虑到现实的2%—3%的市场份额，这一调查结果还是基本可信的。在2006年AARP调查中，那些重新考虑其决定者有30%的人认为交易成本太高，28%的人认为贷款时机还不成熟，10%的人希望可把住房遗产留给自己的继承人。
根据已开展的反向抵押贷款实际情况来看，交易费用通常可达房产价值的10%，而交易费用高昂的主要原因则是因为目前市场规模偏小，运作成本大，最后形成了恶性循环。在Donald等人的研究中发现，有63%的调查者会由于交易费用太高而选择放弃。①L.R.Donald，S.Ken，S.K.Brown，“Reverse Mortgage:Niche Product or Mainstream Solution?”Report on the 2006 AARP National Survey of Reverse Mortgage Shoppers，December 2007.Sheiner研究发现，有42%的老年人希望可以将房产传承给后代。②L.Sheiner，N.D.Wei，l“The housing wealth of the aged，”National Bureau of Economic Research working paper 4115，1992.Caplin则指出在美国，反向抵押贷款借款人中有3/4都是没有子女的。③A.Caplin，“Turning Asset into Cash:Problems and Prospect in the Reverse Mortgage Industry，”in Innovations，Philadelphic:University of Pennsylvania Press，2002.反向抵押贷款制度具有复杂性、高技术性和不稳定性的特点，处于弱势地位的老年人，很难清楚了解相关制度，从而担心利益受损。有些老年人还担心社会福利受到影响，反向抵押贷款使其收入远远超过了如一些医疗保险、社会福利所规定的最低收入标准。④顾小娟、杨超男:《论美国反向抵押贷款制度及其对中国的借鉴作用》，载《重庆科技学院学报》(社会科学版)，2010年第18期。
4.利率波动、逆向选择和道德风险等是影响贷款机构动力的主要因素
尽管Szymanoski、Davidoff和Welke等人的研究显示，金融机构开办反向抵押贷款能增加贷款方的贷款业务，利润率超过其他形式贷款的平均水平。⑤E.J.Szymanoski，Jr.“Risk and the Home Equity Conversion Mortgage，”［J］Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，No.2，1994.⑥E.J.Szymanoski，Jr.“Risk and the Home Equity Conversion Mortgage，”［J］Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，No.2，1994.但是多数机构对这项业务仍表现出担忧的投资态度。由于反向抵押贷款预估额中存在诸多不稳定因素，如利率变化可能超过限定的浮动范围、借款人的实际寿命高于预期寿命和房屋贬值等种种情况，贷款人实际收入可能低于预估收入，甚至其发放的贷款额高于预估额。此时贷款人又不具有追索偿还差额的权利，所以其利益收入具有很大风险性。Shiller研究指出反向抵押贷款中存在逆向选择与道德风险。①R.J.Shiller＆ A.N.Weiss，“Moral Hazard in Home Equity Conversion，”［J］Real Estate Economics，No.1，2000.面对年迈的借款人，贷款方采取的清偿行为会使他们的声誉受到影响，从而影响其经营收益。Wang等研究认为相对于其他类型的贷款业务，反向抵押贷款的风险太高，致使一般私营机构没有动力开展此业务，因此美国90%以上的反向抵押贷款产品由政府特别授权的金融机构进行运作。②L.Wang，E.A.Valdez＆J.Piggot，t“Securitization of longevity Risk in Reverse Mortgage，”［J］FHA Report，No.12，2007.从美国近年的情况看，除富国银行、美国银行和大都会人寿的退出外，房利美(Fannie Mae)这一曾经的美国反向抵押贷款市场的重要机构也于2009年逐渐退出，目前仅有吉利美(Ginnie Mae)支持的HECM抵押贷款证券(HMBS)成为美国二级市场的唯一工具。
近日，中国保监会已下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。这意味着国务院文件中提到的“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”终将落地。与美国相比，中国发展类似的反向抵押金融产品需要跨越以下障碍:①传统伦理和文化观念与其形成的冲突。与西方更为独立自主的家庭伦理相比，中国“养儿防老”、将遗产传承子女的传统观念仍占主导地位，如老年人为获得养老费用将房产抵押出去，容易引发家庭矛盾和带来社会压力。②与中国相比，美国的房地产市场及相关评估机构发展更为成熟，但即使如此，因房产泡沫引发的次贷危机仍重创了美国乃至世界经济，这也是多个金融机构退出反向抵押贷款市场的重要原因。中国房地产市场目前正处于微妙的阶段，接下来房地产价格剧烈波动的可能性极大，在此情况下，推出住房反向抵押养老保险试点的时机并非十分恰当。③美国反向抵押贷款模式在一定程度上取得成功的重要的原因是美国政府自始至终强有力的推动以及主导地位，并设计了一整套的法律法规加强对消费者和机构的保护。这同时也给美国政府带来巨大的财政压力。在2007—2009年次贷危机中，为“以房养老”项目提供的抵押贷款担保让FHA损失高达50亿美元。①王书城:《“以房养老”为何难开花结果》，载《居业》2013年第1期。而我国目前的反向抵押贷款实践，都局限在个别的商业或金融机构，政府的关心和参与甚少，在最新的保监会意见中也未能明了政府的实际参与方式和程度。这将使该项目的公信力大幅度降低，市场和社会的预期看低。④即使对于美国而言，反向抵押贷款也属于非常复杂、高风险的金融产品和工具，且涉及保险、银行、地产、保障等多个部门和领域。而我国在目前金融市场功能尚不完善、高端金融人才缺失、金融产品开发能力弱的情况下，难以为反向抵押贷款提供高水平的精算定价、规避风险和通过资产证券化筹集资金等专业性服务。
今年来，ⅹⅹ小额担保贷款工作在ⅹⅹ、ⅹⅹ的高度重视和上级业务部门的领导下，按照“积极稳妥、扩大规模、突出重点、防范风险”的总体思路，面对严峻的就业形势，牢固树立保就业就是保发展、保民生、保稳定的观念，大胆创新、勤奋工作、真心服务，充分发挥了小额担保贷款扶持创业带动就业的巨大作用，得到了社会肯定。现将具体工作总结如下：
一、工作完成情况
20XX年截止目前共为ⅹⅹ名人员，发放小额担保贷款ⅹⅹ万元。带动就业ⅹⅹ人，其中：城镇失业人员ⅹⅹ人、农村妇女ⅹⅹ人、大中专毕业生ⅹⅹ人、复转军人ⅹⅹ人。 贷款人员主要经营行业为以下几个行业，日用品销售行业、服装销售行业、餐饮服务业、养殖业、交通运输业。
二、具体工作措施
(一)领导重视，落实部门协作机制
为贯彻落实小额担保贷款政策，我ⅹⅹ成立了以ⅹⅹ为组长，财政部门、贷款经办银行等各相关单位为成员的工作小组。工作小组定期和不定期召开协调会，解决存在的问题，保证小额担保贷款工作的正常开展，把任务分解到各乡(镇)、社区。
(二)明确职责，多方配合
小额担保贷款工作涉及人力资源、财政、金融等多个部门，为确保小额担保贷款发放任务圆满完成，我县明确部门职责，加强沟通与协调，实现整体联动。一是人力资源部门积极协调。人力资源部门作为小额担保贷款工作的具体实施者，积极协调财政、金融等部门完善小额担保贷款政策，规范办事流程和操作规则，为小额担保贷款工作全面实施奠定了良好的基础。二是财政部门大力支持。财政部门及时落实贴息工作，为小额担保贷款发放工作全面实施提供了充分保障。三是贷款机构积极参与。ⅹⅹ作为小额担保贷款的承贷者，与我局配合，开展小额担保贷款的审核工作，深入到申请贷款人员的经营店面，详细了解申请人的实际情况，并对
其经营提出许多合理化建议，帮助他们迅速走上了合理化的运行轨道。
(三)创新机制，规范程序，加大小额担保贷款办理力度。
今年ⅹⅹ不断扩大贷款范围、提高贷款额度、加强贷款管理，使小额担保贷款工作取得了长足发展，担保基金和贷款办理速度都达到历史新高。认真落实了小额担保贷款新政策，规范内部程序，使小额担保贷款规范化、程序化，建立了小额担保贷款目标责任制、限时办结制、贷款办理程序一次性告之等制度，进一步规范了操作管理和审查审批程序，提高了工作效率，使此项工作步入正规。
(四)加强小额担保贷款的贷前调查和贷后管理。 在具体工作中，我们注重把握好贷前审核关，化解和防范贷款风险，贷款经办银行联合对每户贷前都进行调查，不走过场，不徇私情。建立贷款受理、审核、审查分工负责制，力求做到“严、细、准”，严格防范和控制贷款风险。在贷前审核程序上，严格把好四个关口：一是把握贷前调查准入关，二是把握申请材料审核关，三是把握担保能力确认关，四是把握贷款审核推荐关。在做好贷前调查的同时，加强贷后的管理，主动了解贷款对象的经营情况和贷款使用情况，帮助他们落实相关的优惠政策，努力做好贷后回访工作，了解资金的使用情况，掌握实际情况，及时化解贷款风险。
(五)加强贷款的回收工作。
近年以来，ⅹⅹ的小额担保贷款发放工作，按照既要降低贷款门槛，又要降低贷款风险的要求，积极寻求安全、可靠的贷款管理模式，对担保对象提出了严格的要求，这样就有效地避免和解决了小额担保贷款回收难的问题。我们通过定期回访、业务分析、提前催告等贷后跟踪服务，加大对到期资金的回收监督力度，切实做到“放得出去，收得回来”，实现小额担保贷款良性运作，20XX年截止目前到期贷款ⅹⅹ笔ⅹⅹ万元，回收贷款ⅹⅹ笔ⅹⅹ万元还款率达到100%。
(六)加大宣传力度，广泛宣传小额担保贷款政策。
为使广大符合条件的创业人员享受到扶持政策，ⅹⅹ今年利用就业援助月活动和企业招聘会开展小额担保贷款宣
传活动。活动期间，一是在印制宣传单对各类人员发放讲解政策;二是ⅹⅹ主要领导亲自带领有关工作人员，深入基层，宣传走访，对有创业能力、有贷款需求并符合贷款要求的人员进行了详细说明和讲解贷款办理程序。
三、工作中存在的问题
ⅹⅹ启动小额担保贷款工作以来，在各级政府的高度重视下，在有关部门积极配合推动下，这项工作的框架已经基本建立，制度基本健全，措施不断完善，效果愈发明显。但是，随着工作的不断深入，我们也清醒认识到工作中还存在一些有待解决的问题。
(一)ⅹⅹ对政策性贷款的认识有偏差。上级部门只是对金融部门发放此项贷款有一定的政策要求，而商业银行完全按照市场化运作，经办银行嫌贷款金额额度小收益少所以在贷款的审批环节上时间过于长总是以别的商业贷款项目多为由推脱不能及时为贷款申请者办理小额担保贷款，对小额贷款发放工作缺乏主动性，银行只考虑自身的经营成本与效益，由于各商业银行属条条管理，地方政府也难以协调，这是小额贷款发放工作进展不能良性发展的主要原因。
(二)贷款申请者寻找反担保措施难。为增强下岗失业人员的还贷意识，文件规定借款人要提供反担保措施，以免把贷款由解为救济款。但是，下岗失业人员中个别人自身没有可抵押的房地产，常常找不到反担保人而被拒之门外。
四、对工作中存在问题的建议。
(一)人民银行应加强管理和监督，督促各商业银行加大对再就业工作的支持力度，应将思想统一到贯彻执行中央和ⅹⅹ的决策部署和方针政策的高度上来，商业银行在支持政府解决再就业问题上责无旁贷。要充分认识金融支持再就业工作的紧迫性和重要性，不能仅从自身的经济效益考虑，正确把握经济效益与支持再就业工作的关系，积极配合政府落实优惠政策，推动再就业工作快步向前发展。
(二)完善担保机制，促进工作高效开展。
一是创新模式，拓宽担保渠道。对具备创业条件的扶持对象，能否采用固定资产抵押的方式贷款，用特殊的办法解决特殊的问题。探索创新反担保方式，推行反担保措施的多元化，
为下岗失业人员贷款寻求反担保提供更多的选择，促进贷款工作顺利发展。
五、下一步工作打算。
鉴于ⅹⅹ小额担保贷款工作发展的良好趋势，相信在未来的工作中ⅹⅹ小额担保贷款能够不断的发展。为了保证在以后的工作中能够顺利完成各项任务，现就下一步的工作做如下打算：
(一)继续执行好现有政策的同时，不断完善小额担保贷款政策。
(二)加强与有关部门的衔接和沟通，促进工作有序快速健康发展。
(三)要在办理程序，降低门槛，降低风险，提升服务质量，提高效率等具体环节上有所突破。提高小额担保贷款推动创业带动就业的倍增效应。
(四)改进信贷管理，提高服务效率。要加强与贷款承办银行、社区以及财政部门的密切联系与配合，进一步加强贷前调查、贷后管理，不断完善担保机制，在有效防范贷款和担保风险的.同时，进一步提高贷款办理效率。
2013年度工作总结及2014年度工作计划
自2013年7月6日小额贷款有限责任公司正式对外营业以来，在各位股东的领导和关怀下，公司制度与管理体系在逐步完善健全的过程中，经受市场考验、抵御风险的能力得到了进一步的增强。在公司全体员工共同努力下，公司各项业务逐步步入正轨，现将2013年度基本经营情况、业务发展情况等汇报如下:
一、经营管理情况
（一）严格执行国家政策，确保各项指标达到省金融办的要求。
截止2013年12月31日，公司严格按照省金融办的要求，无跨区域发放贷款的情况出现，无吸收或变相吸收公众存款的情况出现；同一借款人最高限额控制在150万元以内；账面利率控制在基准利率0.9—4倍之间。2013年7月份以来，通过积极的营销，公司在信贷业务发展中取得了一定的突破，建立了一批相对稳定的客户群体，加大了对信用良好，还贷能力强的客户营销及维护力度，为今后的业务发展打下了基础。
（二）业务经营指标情况
2013年7月至2013年12月，公司累计发生业务40笔，累计发放贷款 2012 万元，累计利息收入65万元，已收利息
1万元，应收未收利息万元。
2013年度利息收入
二、存在的问题
回顾2013年以来的工作，公司虽然取得了一定的成绩，但与股东及董事的要求还有很大的差距，主要表现在：
1、员工队伍专业化水平不理想。公司正式运行半年以来，信贷员的培养取得了一定的成效，但还不能独挡一面，相比其他同业对手，信贷员队伍的专业技能仍然有不小的差距或信贷风险防范意识不高，专业技能还有待进一步提升。
2、营销范围未达到预期构想。在营销网络的构建上，公司已在酒嘉地区建立了营销网络，由于信息不对称，信息获取渠道尚未完全打通，虽然公司已建立了一定的稳定客户群体，但由于一些客观因素的存在，本地区的营销网络推进范围仍然收效甚微。
以上为2013年的工作总结，在辛勤、忙碌中，我们送走了收获的2013年，迎来了全新的2014年。对于2013年存在的问题，将予以高度的重视改进并改正，好的方面继续发扬，据此作出2014年年
2度的工作计划：
在2014年的工作中，针对2013年度经营管理中存在的问题，公司将通过以下几个方面的工作思路开展工作：
1、立足岗位，建立人才激励机制。根据我公司目前发展现状，调配和有效利用现有人才资源，挖掘现有人才的聪明才智，扩展其才能，提升其进一步为企业发挥智力的积极性。建立人才激励机制，使人能尽其才。在人才的使用上，逐步建立一整套“事业留人，感情留人，政策留人”的用人奖惩机制。
2、继续提高宣传力度，树立典型客户。重点支持经济效益好、保全措施到位的企业及个人，在其产权明晰，手续齐全的前提下，集中信贷资金，为其提供各类信贷服务。加大对优良客户的授权授信额度。在信用良好，资产状况良好的基础上，根据客户行业、性质及资产的实际情况，对客户授信额度进行合理的调整，优化审批环节，提高工作效率及服务质量。
2014年度公司的经营目标初步规划是：（1）全年抵押贷款有效规模达到500万元，利息收入达到18万；（2）全年担保贷款额度达到200万元，利息收入达到13.5万元；（3）总计完成利息收入232.5万元。
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