代建项目的风险管理（精选8篇）
项目管理的推行是由国家建设行政主管部门具体提出，目的是推动工程建设项目组织实施方式改革，提高工程建设管理水平，保证工程质量和投资效益，规范建筑市场秩序，加快我国工程管理与国际工程管理方式接轨，适应社会主义市场经济发展和加入世界贸易组织后新形势，从市场化和社会专业化分工角度强调由项目管理单位向建设项目业主提供社会化专业化服务。而政府投资项目代建制的框架是由计划投资主管部门提出，更侧重于从政府投资者角度加强投资项目管理，规范政府投资项目的建设标准，严格控制项目投资、质量和工期，提高政府项目投资效益，消除工程建设中的腐败现象，强调落实项目建设的责任，突出了权力制约。建设工程代建制和项目管理制度
一、建设工程代建制
1，代建制定义：是指投资方通过规定的程序，选择专业化的项目管理单位(以下简称代建单位)，代理投资人组织和管理项目的建设。2，代建制的优点：
管理团队专业化，促进了项目管理水平和工作效率提高；提高了决策的准确性，同时也有了责任追究对象；同时有效遏制了腐败现象的产生。
3、代建单位的工作内容： 1）、前期报批管理（可行性研究报告、初步设计、项目投资计划编制及报批、规划、施工、土地、环保等许可证和消防、人防、市政等）2）、设计优化管理（组织施工图设计，协调设计中的有关问题、负责设计变更的报批）3）、招标合约管理（会同使用单位组织项目勘察、设计、施工、监理和主要材料设备采购等招标和签订合同）4）、投资资金管理（设计变更、现场洽商项目造价的审核、工程索赔管理、审核工程款支付、工程结算管理、概算调整报批和编制竣工财务决算报告）5）、施工现场管理（严格按项目投资、安全、质量和进度的要求组织施工，协助监理单位组织中间验收，组织竣工验收）6）、文档信息管理（负责将项目竣工及有关档案资料整理汇编移交，向使用单位办理资产移交手续）7）、与相关政府部门保持良好的联系和沟通。与业主、承包人及政府监督机构和有关单位协调沟通有关问题。4，代建单位服务费的计取： 代建取费至今尚没有统一标准，按照财建2004年300号文第四项(项目代建管理费标的由同级财政部门比照基建财务制度规定的建设单位管理费标准编制)，建设单位管理费一般取投资额的2%，由于此取费较低，现在一般采取代建费加结余奖励的收费模式。5，项目使用单位应当履行下列职责： 1）、会同发展改革委确定项目建议书和工程可行性研究报告的编制单位 2）、负责项目建议书报批 3）、协助代建单位办理可研、规划、土地、环保、节能、消防、人防、投资计划、施工、园林、绿化及市政接用等审批手续提出项目建设标准和使用功能并选定设计方案，参与施工、监理招标的监督工作
监督代建项目的工程质量和施工进度，参与工程验收 4）、监督代建单位对政府资金使用情况 5）、负责自筹建设资金的筹措，负责代建项目的接收、移交、使用和保管 6，近几年公司代建项目 1）、天宾商务中心 11万平米 2）、经贸学院 9万平米 3）、大港海都园 6万平米 4）、和平区和畅园 7万平米
二、建设工程项目管理：
代建制是指政府通过招标的方式，选择专业化的项目管理单位 (以下简称代建单位) ，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，并于项目建成后交付使用单位的制度。通常是以省、市发改委批复的初步设计概算作为投资控制目标，且在代建合同的违约责任条款中，对代建单位项目投资控制管理工作中的约束和处罚相当严厉。如果项目实际建设投资金额超过代建合同约定的投资控制金额，代建单位必须按超出约定投资金额全额赔偿。现今的建筑市场人工费、材料价格飞涨，项目立项估算时选取的经济指标往往严重滞后，而省、市发改委一般会将初步设计概算批复的金额控制在立项估算以内，这也成为近年来代建项目投资控制的主要风险。如何在代建模式下既满足使用单位的功能需求，又能达到投资控制的管理目标，合理合法地规避项目建设过程中的各种投资控制风险，本文从项目的设计、招标、实施、结算4个阶段分别阐述。
1 设计阶段投资控制风险与措施
1.1 限额设计落实的风险与措施
设计单位一般不储备充足的造价人员，落实限额设计的主动性也不强，设计方案编制完成后，缺乏对设计限额落实情况进行复核的管理制度，使限额设计往往成为一句口号。另一方面，设计单位编制的初步设计概算质量参差不齐，如果出现重大错漏，将直接导致项目总投资出现资金缺口的风险。
针对这种情况，一方面可以在设计合同中约定初步设计概算必须由设计单位委托有资质的工程造价咨询机构进行编制，以提高概算编制的质量;另一方面，可以根据项目各阶段的设计需求，对设计单位建立适当的激励机制。不但对设计单位的设计进度、设计质量、优化设计等方面制定奖惩条款，还对限额设计也制定明确的奖励指标，提高设计单位的积极性。限额设计目标不能笼统概括，应按专业制定项目的分部分项限额设计控制指标，将整体工程划分为详细的控制单位，与项目设计负责人和造价人员共同制定控制计划书，同时实行动态管理制度，以保证方案的经济适用、合理先进。
1.2 建设内容、标准未满足使用单位的风险与措施
代建单位只负责在建期间的项目建设和投资控制，而项目成败的考核却在于项目的运营和使用。由于投资控制责任不是使用单位考虑的范围，因而会向代建单位提出高标准的建造和装修要求，或对代建项目不能满足其使用需要提出质疑，甚至出现使用单位拒绝通过工程验收的局面。同时，代建制度作为一种新的工程项目管理模式，常发生代建单位不被建设单位所认可的情况。
为了避免这种风险，应在方案设计和施工图设计之前，代建单位协同设计单位邀请使用单位项目负责人及其主要使用者，共同研究、讨论各个部门的功能需要，整理出书面报告，并要求使用单位对新建工程的使用要求、功能布局和专业要求作出书面确认，最后以设计委托书的形式交予设计人员。在项目实施过程中，应与使用单位保持良好的沟通，动态地将项目投资情况、设计限额情况向使用单位汇报，只有让使用单位也充分参与项目的设计和实施过程，才能获得使用单位的肯定和支持。
2 招投标阶段投资控制风险与措施
2.1 招标工程量清单的错漏风险与措施
在项目招投标阶段，投资控制工作的重点是将招标预算控制在初步设计概算批复之内。按GB 50500—2008《建设工程工程量清单计价规范》的规定，招标工程量错误由建设单位负责。但即便招标代理合同约定了招标预算及招标清单的计算错误的违约罚款条例，但由于招标代理单位造价人员的技术水平良莠不齐，仍然可能因招标预算的错误产生投资控制风险。例如计算某项目的金属外帷幕墙面积，一方面因招标代理对图纸不能正确理解;另一方面，由于设计图纸的确不够详细，漏算了约7 500 m2的外墙面积，造成约600万元的投资缺口。如果总体的项目投资策划中没有预留金，就必须重新调整设计方案的建设标准，这将导致工期延误。
因此，在招标代理编制招标预算前，可组织设计院与招标代理面对面的交流会、答疑会，并做好会议纪要，而不仅仅依靠往来文字答疑。建立设计院各专业设计师与招标代理各专业造价人员之间的沟通渠道，可降低错误理解图纸的几率。初步设计概算也可以执行GB 50500—2008《建设工程工程量清单计价规范》的编制规定，便于与招标预算核对差异，必要时可组织概算编制人员与招标代理对工程量清单进行核对。
2.2 拟定招投标文件及合同的风险与措施
招投标文件、合同文件等的拟定必须严密、明确，否则会在结算时造成扯皮或让施工单位“钻空子”。该阶段的投资控制措施主要有以下几个方面:
2.2.1 完善招投标文件的编制及组织管理
招标文件作为订立和履行合同的直接与间接依据，制定时应认真、严密。在不违反法律的前提下，对施工过程中可能发生的索赔情况进行封堵，在质量、进度、工程签证程序、安全文明等方面作详细确认，明确各专业施工合同之间的工作界面，以免在施工过程中因对合同产生歧义引发纠纷。同时，对于合同价格的调整原则应清晰、前后一致;对于专业分包等涉及合同双方权利、义务转移的关键条款，应作出详细的规定与报批流程，以及相关的违约责任条款。在招标答疑时，全面考虑今后可能遇到的问题，采取一定的控制措施，减少索赔隐患。
2.2.2 控制材料价格、品牌
在招标过程中，对材料价格、品牌进行控制是编制招标控制价的关键。为了避免施工单位在投标时低于成本价中标，中标后购进质量档次低、品牌较差的材料和设备的投标策略，招标时应对主要的材料和设备明确其参数、规格，并写入清单特征项目描述中，对核心功能的材料和设备编制用户需求书。同时，制定不少于3个同等品质的参考品牌推荐表，由投标者在投标时自行报价并选定参考品牌中的1种，这样既能保证造价控制，又能保证工程质量。对于大宗材料，可考虑另行采购招标，采用甲供材料的形式降低成本。
2.2.3 编制准确的工程量清单
工程量清单的缺项、漏项，重算、少算，都将会造成项目投资控制不可预见的风险。GB 50500—2008《建设工程工程量清单计价规范》规定，招标工程量错误由建设单位负责。为避免或减少这种投资控制风险，在招标代理编制工程量清单前，组织设计院与招标代理进行面对面交流的审图答疑会，建立设计院各专业设计师与招标代理各专业造价人员之间的沟通渠道，降低错误理解图纸的几率。
2.2.4 招标控制价的下浮
招标阶段投资控制工作的重点，是将招标控制价控制在初步设计概算批复以内。以广州市为例，现行的建筑工程计价表往往滞后于实际的施工水平，建筑市场的材料价格也与广州市建设工程造价管理站每季度发布的《广州地区建设工程材料 (设备) 厂商价格信息》有一定差距。编制招标控制价时，应参考广州市建设工程造价管理站每月发布的《广州市招标控制价备案工程主要材料价格统计数据》，制定招标控制价下浮率。
3 实施阶段投资控制风险与措施
代建单位作为代建制的实施主体，与常规建设单位的不同之处在于，代建单位并非政府职能部门，工程竣工后必须由政府监管机构委托审计部门对项目进行全面审计。因此，实施阶段的投资控制，除了保证项目投入的建设资金不超出初步设计概算外，还必须认真监管政府投资能否落到实处，制定好投资监管机制和管理措施，避免日后工程结算时的审计风险。
3.1 针对资金投入动态调整的跟踪管理措施
(1) 审核施工单位提交的施工总进度计划和年、季、月施工进度计划。
(2) 依据年、季、月施工进度计划和合同报价，编制相应的投资计划。
(3) 将实际投资与计划投资进行比较，发现偏差、分析原因，采取措施、纠正偏差。
(4) 通过对建设项目投资的跟踪控制，将施工进度控制与投资控制结合起来，及时调整投资结构，保证资金合理使用。
(5) 反馈施工进度计划的优化意见，使投资控制有效地促进建设项目施工进度按计划进行。
(6) 根据政府相关部门对人工工日工资、材料价格的调价依据文件，及时向政府部门上报项目的投资变化情况，以充足的资金链保障项目工期。
3.2 重要材料设备采购的限额控制措施
采购工作要纳入设计程序过程中，代建单位应协同设计单位参加谈判工作和监督技术协议的签定，对用户需求书的设计参数是否具有排他性和经济合理性进行审核。根据投资情况，确定主要材料、设备的品牌档次，特别要对特殊的材料设备进行再次调研询价，在给承包商预留合理利润的情况下，编制采购限价，了解各标段的真实造价，并且了解设备材料价格是否在概算范围内，以实现限额采购。
3.3 设备材料的选用和代用的控制措施
代建单位应依据项目功能需求书与方案设计的精神，严格控制设备材料的选用。如果材料订购由低价变高价，设备选型由低档变高档，材料等级由低级变高级，或出现代用设备材料等情况，需综合分析其合理性和对设计限额的影响程度，并提交变更报告书给省代建项目管理局审查。
3.4 监理单位应制定管理措施
监理单位作为项目建设的第三方机构，必须发挥其对投资控制的主观能动性，在合同条款中赋予其投资控制职责，避免监理单位成为“局外人”。
(1) 要求监理单位在制定投资控制管理制度时，对各职能工作岗位应分别指定专人负责。如签证的确认与复核，主要是明确专业监理工程师与造价工程师在投资控制流程中的分工与职权，并确定互相监督、互相制约的机制。
(2) 要求监理单位在投标文件中，建立避免重复计量、超前支付、超量支付的管理措施，并将此作为监理履约的考核要求。
(3) 要求监理单位对代建项目内所有工程计量与支付管理的工作，全部采用分开管理的管理模式，现场只对工程量、签证、变更等予以确认。支付管理则由监理公司另派造价工程师执行，严格根据施工合同、造价信息等进行支付。相互制衡的措施能有效地防止施工单位对现场监理部的干扰，确保监理工作的公正性。
3.5 加强合同履约监控，预防工程项目参建方违约
作为项目的代建单位，它与各参建方共同构成了复杂的合同关系。代建单位应明确，不论采用何种类型的合同形式与何种方式的风险转移，都不能规避承担工程项目建设的最终责任。所以，一方面代建单位应认真履行作为代建单位的合同义务，这是确保工程项目顺利实施的前提;另一方面，代建单位应始终对各参建单位的履约情况进行跟踪检查，及时发现和处理违约问题，避免造成损失或扩大损失。
3.6 严格控制工程变更
建立完善的工程变更审核制度和流程。变更发生时，仔细分析和审核变更是否符合合同文件和技术规程，并评价变更在技术上是否可行，分析是否经济合理，是否会拖延工期，然后作出决策。同时，重大设计变更必须报上级政府管理部门审核;建立设计变更及投资动态控制管理台账，每月将设计变更对工程造价的影响，向上级政府管理部门、使用单位、设计单位、监理公司、施工单位进行通报，尽量减少设计变更的发生。
4 结算阶段投资控制风险与措施
结算管理的核心在于审核，代建制管理模式下的审核最主要的特点是审核的层次性和政府职能部门的参与，代建单位本身也必须受到政府职能部门对结算审核质量、进度的考核。因此，必须在项目实施阶段就委派专人对结算相关资料 (如图纸会审、设计变更、隐蔽验收记录等) 进行全面收集，工程竣工后，马上督促施工单位编制好竣工图及竣工资料。要求监理单位、施工单位编制详细的结算工作计划，配备足够的造价工作人员，及时提交竣工结算资料，并在施工合同中约定施工单位结算送审期限及违约责任，在监理合同中约定监理单位的结算审核期限及违约责任。
4.1 严抓工程竣工结算的审核质量
坚持按合同办事，竣工结算资料的接收必须注意其有效性，例如设计变更通知书必须有原设计单位委派的设计人员的签名和相关印鉴，现场签证必须有现场相关负责人的签章，并需征得设计单位的认可;工程预算外的费用必须严格控制，并严格控制各单项工程造价。对于未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的施工签证，一律核减费用;凡合同条款明确包含的费用，未按合同条款履行的违约等，一律核减费用。结算时，必须到工地现场核对，严格审查工程量计算是否准确，材料调价是否有依据等，使工程造价结算确切、合理。
4.2 制定约束监理单位结算审核质量的相关措施
在监理合同中，约定监理单位的结算质量考核制度，进行风险转移。如果最终由政府财政部门审定的结算金额，较由监理单位审定的结算金额的差值大于一定比例时，则对监理单位处以等比例的违约罚金。
5 结语
【关键词】代建；模式；组织架构
一、前言
为充分落实企业的投资决策权，更好发挥市场配置资源的基础作用，提高政府投资决策的科学化、民主化水平，增强宏观调控和监督的有效性，2004年国务院出台了《国务院关于投资体制改革的决定》（国发【2004】20号。提出“加强政府投资管理，改进建设实施方式，对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位”。代建管理单位以控制项目投资额、保证项目质量和工期为目标，在委托方、使用单位、财政审计、监察等部门的监督下负责项目的建设实施。
二、政府投资项目代建制内容以及组织管理模式
政府投资项目代建制指的是对政府主导的，满足公共需求，由政府以国有资产投资或者融资的方式建设的，涉及面广，资金投入量大，周期长的基础设施和公共产品，目的是使社会福利公平分配，不以盈利为目的，资金来源为财政收入的建设项目实施项目管理的一种制度。政府项目代建管理模式引入市场竞争、减少了政府行政权力干预，合理划分政府和市场的职能，在一定程度上制约了腐败，是基于我国目前政治、经济环境，由行政化向市场化管理的本质性的变革。2004年颁布的《国务院关于投资体制改革的决定》，虽然在政策层面上明确了政府投资项目推行‘代建制的决定，给出推行‘代建制宏观性、指导性的方针，对‘代建制的各项具体形式却没有进行具体明确的规定。我国现行的三种代建模式：自主管理组织模式、委托管理组织模式、市场管理组织模式。由于各地政府对代建制的认识差异，代建模式形成的代建管理单位、政府与使用人之间的就形成了一定的差异。
自主管理模式由政府直属机构代表政府行使使用单位职能，财政部门负责资金管理与监督。代建管理单位作为作为专业性机构，设立项目资金专款专用账户，对政府性投资项目进行集中、统一的管理。主要针对通用性较强的建筑类型，例如学校、医院、办公楼、住宅、广场等。
代建委托管理组织模式主要要针对特殊、复杂的建筑类型。例如文化、体育设施等。
代建市场管理组织模式主要适合引入社会资金的项目。
这三种政府代建管理的组织模式，第一和第二种比较适合我国现阶段的公共建设管理的需要。
三、当前我国实行的代建管理模式与实例分析
一直以来，我国建设项目的管理模式一般采用传统模式，由使用单位或者使用单位的工程管理部行使业主职能，提出项目，进行立项申请、审批、组织设计、选择施工单位和承包商，组织施工建设，资金拨付，对工程的成本、质量、工期全程负责。由于我国政府投资决策和监督机制的不健全，这种模式在运行过程中容易产生不切实履行职责和不注重维护公共利益，而造成投资失控和滋生腐败的弊端。实行代建制，在实质上是在政府投资项目中实行合同承包方式，将政府公共工程建设委托给市场化、专业化的项目管理公司进行实施。改变政府既是项目提供者又是建设者的局面，使投资、建设、使用3个阶段由不同主体负责，利用投资概算对项目管理公司进行约束，有利于控制投资，避免浪费，提高工程质量和专业化水平。
目前，苏南地区采用的是第一种和第二种混合的常设组织为主的代建模式，即政府部门指定专门机构，将政府投资项目进行适当的集中、统一管理，从而提高政府投资项目管理的专业化水平。一般大型建设项目的代建主体，都是由实力雄厚、具有规定资质的国有投资集团承担，由集团内专门的项目管理公司或者项目部承担建设管理职责，承担工程总承包、工程咨询、设计、施工管理，进行系统化和规范化的管理。以苏南某县级市为例 ，市城投公司是国资委直辖全资国有集团公司，作为政府基础建设项目的建设和管理主体，采用的是综合的代建模式即自主管理模式和代建委托管理模式的组合。自2004年根据《国务院关于投资体制改革的决定》开始实行政府投资项目工程代建，历年来一直承担全市范围内的各类基础设施建设，每年完成投资额20多亿元。公司实行的组织架构是把公司分为两大类部门，一类为业务型部门，包括项目管理部、投资管理部、财务部和工程部，主要从事代建项目工程全流程管理业务；另一类为服务和监督型部门，包括行政部、监察室、房产销售科和资产管理科。项目管理部负责联络相关行政单位和使用单位，负责组织、送审工程咨询单位编制的项目建议书，项目选址意见书、环境影响评价报告，节能评估报告、和可行性研究报告等工作，经上级主管部门审查合格后办理相关部门审批手续，制定项目实施计划，进行方案设计、勘察、工程初步设计和施工设计的工作。投资管理部根据批复的立项申请，负责组织工程咨询单位编制项目估算再报送财政审核，根据财政评审后的项目概算进行工程各分项工程的标底初审，参与财政局标底评审工作；组织各项招标任务；负责各项工程、材料、设备招标、开标，对招标合同进行起草及审核、拟定招标方案、协调材料及设备供货及进场安装事宜。工程管理部负责代建工程项目全过程的协调和管理，负责跟踪和监督工程项目的质量、进度和造价，负责向相关部门报告项目的进展状况，参与工程竣工验收和完工资产的移交工作；负责工程资料档案的移交和移交后工程质量的的保修协调工作。财务部门负责审查上报项目年度投资计划、基建支出预算及资金拨付申请，统计分析工程进度，指导项目概算的执行，配合财政、审计部门的审查和报送项目结算和竣工财务决算，配合相关部门进行代建项目的绩效考评。行政部负责协调各类党务、政务、人事等工作，监察室负责纪检、监察、和廉政建设。房产科和资产管理科负责完工项目的产权登记、拆迁安置房和保障房的销售以及后期资产的管理。为明确各项管理工作的任务分配和分工，在个部门之间和各相关科室之间建立明确的组织关系，确定管理要素，制定各类规章制度，结合实际管理需要组织建立“小机构、大社会、低成本、高效率”的代建模式。公司组织架构如下图所示：
以2014年为例，作为政府政策执行和项目监管的机构，城投公司当年竣工各类重点民生工程项目22只，啟动28只，完成投资21.78亿元，全年负责组织实施安置房（保障房）项目共14只，共计建设安置房7400多套，总面积131万平方米。在抓好质量、安全各项制度和措施、严格控制工程概算的同时，工程管理部通过完善工程例会制度等形式，及时解决项目实施过程中遇到的问题。项目管理部组织施工技术、规划设计、质量安全等方面专家进行质量、进度、安全等检查。在严格执行各项工程建设及内控制度的基础上，投资管理部进一步加强了工程造价的控制，全年共组织采购材料设备采购90多次，中标金额9700多万元，组织工程招标140多项，中标总金额25.23亿元，下浮总额2.81亿元，投资下浮率超过10%。另外，开展代建项目监管的基本依据是政府层面和项目层面的制度信息和管理信息，公司非常注重对此类文件和信息管理的系统建设，2015年初基于财政局开发的政府投资项目财政管理系统，升级开发了工程管理平台，构建了代建项目的整体信息数据库，基此开展工程信息的集成、远程协作、监控、办公自动化等功能的建设，全面、准确地收集项目信息，及时进行分析和决策，开展有效沟通、高效解决问题，快速检索和全面保留与项目管理相关的信息资料，科学、规范地进行管理工作。工程完工交付后，使用单位对工程质量的认可度很高，实行代建制取得的成效非常明显。
四、结束语
综上所述，代建制是政府投资项目管理模式的的一项重大改革，也是政府投资项目管理发展的方向，随着社会各界对代建制的不断熟悉和了解，随着代建管理模式的不断发展和完善，代建制必将会更加深入人心，在我国政府投资项目管理中发挥出更大的作用。
参考文献：
[1]梁红宁，《项目代建监管模式建设》，华南理工大学出版社，2014年8月.
第一章
总则
第一条
为加强政府投资公路项目的建设管理，改进政府投资公路项目建设实施方式，规范建设程序，提高项目管理效率和投资效益，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《关于投资体制改革的决定》及本市有关规定，制定本办法。
第二条
本办法所称的公路建设项目是指市、区政府投资的公路建设项目，包括公路、公路桥梁、公路隧道和公路渡口。
第三条
本办法所称的公路建设项目代建，是指公路建设项目按照规定的程序，通过招标的方式，委托具有相应资格和能力的专业工程管理单位，按照合同的约定代行项目法人职责，负责建设过程管理的制度。
本办法所称的项目法人是指代表市、区政府对具体公路建设项目行使权益和实施管理的政府部门或行政事业机构。
第四条
市交通行政主管部门（以下简称市主管部门）负责公路建设项目代建的组织实施和监督管理工作。
第五条
在本市参与公路建设项目的项目法人、代建、设计、监理、施工、材料供应等单位和人员应当遵守本办法。
第六条
代建单位的招标应公开、公平、公正，并符合国家、省及本市的有关规定。
第七条
本市的公路建设项目应当实行代建制。
特殊工程项目和地处偏远地区、工程简单不易形成代建市场的工程项目，由市主管部门按规定程序组织审核并报市政府同意后，可以采用其他方式组织建设。
前款所称特殊工程，是指本市范围内涉及国家安全、国家秘密的工程、应急建设工程和抢险救灾的建设工程。
第八条
公路建设项目代建期限从初步设计批复后开始至竣工验收完成时终止。
第九条
公路建设项目代建不改变现行行政许可制度。第二章
职责范围
第十条
市主管部门履行下列职责：
（一）负责本市公路建设项目代建相关信息的发布；
（二）负责代建单位招标结果的备案或确定；
（三）监督各公路建设项目的代建工作；
（四）负责代建市场的监督管理；
（五）法律、法规规定的其他职责。
第十一条
项目法人履行下列职责：
（一）根据规划提出项目建设的规模、性质、建设标准和使用功能；
（二）负责项目规划方案、项目建议书、可行性研究报告的编制和初步设计文件及相关的环境评价与水土保持等前期手续的报批；
（三）负责初步设计概算的报批；
（四）负责施工图预算的编制报批；
（五）负责征地拆迁工作；
（六）负责组织勘察设计招标、勘察设计合同签署和管理工作；
（七）负责组织设计监理招标、设计监理合同签署和管理工作；
（八）负责组织施工监理招标、施工监理合同签署和管理工作；
（九）负责组织审核竣工决算；
（十）负责政府相关部门的协调工作；
（十一）法律、法规规定的其他职责。
第十二条
代建单位按照合同约定，履行建设期内部分项目法人职能，承担相应的质量、安全等责任，履行下列职责：
（一）负责施工图设计管理；
（二）协助征地拆迁工作；
（三）负责组织工程施工、材料和设备采购的招标，并签订合同；
（四）负责办理项目施工许可及施工中的有关报批手续；
（五）负责项目建设期的管理工作；
（六）协调管理施工监理单位；
（七）审核上报工程进度、质量报表；
（八）负责代建期内的安全管理；
（九）编制工程决算和项目竣工文件；
（十）组织工程中间验收、其他专项验收，协助交工验收和竣工验收；
（十一）负责竣工验收完成前的建设和养护管理，并办理相关手续；
（十二）按照国家规定对工程质量实行终身负责制；
（十三）代建合同约定的其他职责。第三章
代建单位条件
第十三条
代建单位应当具备下列条件：
（一）具有独立法人资格；
（二）具有与代建项目相应工程建设管理经验、服务水平；
（三）拥有和代建项目建设规模、技术要求相适应的技术、造价、财务、工程管理等方面的专业人员；
（四）具有与代建项目规模相适应的风险承担能力。第四章
代建单位确定
第十四条
代建单位应通过招标方式确定。
第十五条
公路建设项目法人应按照国家、省及本市和本办法的规定组织代建单位的招标工作。
第十六条
招标公告应当按照有关规定公开发布。
第十七条
招标文件除应当包括投标邀请书、投标须知、报价书格式、技术建议书格式、中标通知书格式、银行履约保函格式、代建合同条款、合同格式等以外，还应当载明以下内容：
（一）代建项目实行项目投资包干管理。项目包干额为经发改部门审批的初步设计概算下浮若干比例，代建单位承担投资超支风险；
（二）代建费用的有关内容；
（三）代建单位应按约定承担材料价格变化的市场风险；
（四）代建单位应提交足够金额的不可撤销银行履约保函作为履约担保。
第十八条
设立评标委员会。评标委员会成员在市交通、发改、审计、建设、公路、财政等部门符合相应专业要求的公务人员中产生，评标前在名单中随机抽取并保密。
第十九条
评标委员会完成评标后，应向项目法人提交书面评标报告。评标报告由评标委员会全体成员签字。
项目法人应根据评标报告和评标委员会推荐的中标候选人确定中标人，不得在评标委员会推荐的中标候选人之外确定中标人。
第二十条
项目法人应将代建单位招标投标情况书面报告市主管部门，并与代建单位签订代建合同。第五章
代建合同管理
第二十一条
公路建设项目代建实行合同管理。
第二十二条
代建合同由项目法人与代建单位签订。
第二十三条
代建合同的主要内容如下：
（一）代建项目概况，主要包括项目名称、总投资、建设地点、建设规模和建设内容等；
（二）代建项目委托管理范围和内容，主要指自项目初步设计批复后直至项目竣工验收完成的整个期间，除项目设计委托及评审、征地拆迁工作、组织交工（竣工）验收、营运管理、接收管养以及属于政府相关部门之间组织、协调、审批职责范围内的工作外，其余建设管理工作均属于代建管理工作范围；
（三）代建项目委托管理目标，主要包括项目建设投资管理、质量管理、工期管理、招投标管理、安全管理、现场管理、合同与工程资料管理等目标；
（四）工程代建管理费组成，主要包括代建基本管理费和节余分成两部分；
（五）工程代建管理费、工程建设费用及其支付办法，主要包括工程代建管理费组成、工程建设费用组成、工程代建管理费支付方式及程序、工程建设费用支付方式及程序；
（六）项目法人权利和义务，主要包括项目法人对代建项目进行监督、检查和审查的权利，项目法人对代建项目落实资金筹措和支付、对外重大协调工作、征地拆迁、工程验收等方面的义务；
（七）代建单位权利和义务，主要包括代建单位在全面完成代建项目各项工作后取得代建管理费和节余分成的权利，代建单位在项目法人的监督管理下管理代建项目的各项工作和义务，如工程招标、施工阶段的建设管理等；
（八）风险分担方式，主要包括施工材料涨跌价和工程变更等风险分担要求；
（九）违约责任，主要明确代建人未能执行或完成代建项目建设投资管理、质量管理、工期管理、招投标管理、安全管理、现场管理、合同与工程资料管理等目标而应接受的违约处罚，委托人未能按期履行费用支付等而应接受的违约处罚；
（十）项目工程保险，主要明确委托人依法对代建人提出办理相关保险手续的要求；
（十一）履约担保，主要明确履约担保方式和执行程序；
（十二）合同的补充、变更、转让与解除，主要明确合同的补充、变更、转让与解除应遵守的约定；
（十三）其他条款，主要对上述组成内容的未尽事宜作进一步说明和补充。
第二十四条
代建单位不得在自己建设管理的项目中，承担勘察、设计、监理、施工等工作。
第二十五条
代建单位不得以代建项目工程名义对外融资，或以代建项目的土地、设施等进行任何形式的抵押、质押和其他形式的担保。
第二十六条
代建合同一经签订，不得变更或转包、分包。
第二十七条
代建项目的概算和施工图预算按本市现行有关规定程序审批。
项目的前期工作费用、工程设计（含设计监理）、施工监理和相关招标（含代建单位招标、设计和施工监理招标等）费用由项目法人管理，并纳入项目概算。
第二十八条
初步设计概算经批准后不得变动。
有下列情形之一的，经代建单位提出，市主管部门组织专家小组审核后可办理初步设计概算的变更手续：
（一）发生不可抗拒的重大自然灾害；
（二）国家、省、市政府重大政策调整；
（三）因市政府要求，内容、标准等设计方案有重大变更；
（四）因受地质等自然条件制约，有重大技术调整。
第二十九条
代建单位应严格执行国家和本市的项目法人财务会计制度及政府投资项目建设资金直接支付的有关规定。
第三十条
代建单位应按照有关规定对项目施工和重要设备、材料采购进行招标或采
购，按照施工图设计文件进行施工组织管理，严格控制项目预算，确保工程质量，按期交付使用。
代建单位在施工过程中不得利用施工洽商或者补签其他协议变更建设规模、建设标准、建设内容和投资额。
第三十一条
代建单位除因项目法人对涉及技术标准、使用功能、建设规模等内容发生改变的工程变更外，不得变更设计。因技术、水文、地质等原因确需进行变更设计的，应严格按照有关规定变更，增加的费用在一定数额比例内由代建单位承担。
第三十二条
代建项目完工后，按国家有关规定和代建合同约定进行竣工验收，办理政府投资决算审批手续。
代建单位承担缺陷责任期的质量和养护责任。缺陷责任期满后，代建单位应向市主管部门提出竣工验收申请，市主管部门在一个月内组织竣工验收，对于竣工验收报告提出的问题，代建单位应予整改，通过验收后按有关规定进行养护管理。
第三十三条
代建单位应按照《中华人民共和国档案法》和深圳市有关规定，建立健全有关档案。项目筹划、建设各环节的文件资料，应当按规定收集、整理、归档。工程档案、财务档案及相关材料应向接管单位和有关部门移交。
第三十四条
建设过程中的合同管理、计划、施工进度、资金管理与拨付和质量、安全监督等按现行法律、法规的规定执行。第六章
法律责任
第三十五条
项目法人、代建单位和从业人员违反有关法律法规规定的，由市主管部门依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条
项目法人和代建单位违反合同约定的，按合同约定各自承担相应的责任。
第三十七条
评标人员在代建单位招标过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、受贿索贿的，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章
附则
第三十八条
本办法由深圳市交通主管部门负责解释。
第三十九条
本办法自２００５年１０月１日起施行。
来源：深圳市交通局
北京市公路项目代建监管实施细则 总则
1.1 根据《北京市公路项目代建监督管理办法》和《北京市公路建设项目代建合同》制定本办法。
1.2 委托人授权委托人代表负责对代建工作的日常监督管理。
1.3 委托人代表确定具体部门和人员负责代建工作的监管、协调、服务。需要批准的工作，委托人代表、委托人均应在7日内作出审批意见。建设管理
2.1 工程项目施工图设计文件批复后，委托人代表与代建人签订项目协议书，协议书内容包括投资、工期、质量、安全目标和工程用款计划，作为合同补充条款执行。
2.2 项目协议书签订后10日内代建人将拟投入本项目主要负责人和技术负责人基本情况，管理人员、办公设备的配备、人员素质和技术能力、组织管理方案报委托人代表批准。30日内将控制项目的质量、安全、投资、环保、进度主要措施报委托人代表批准。
2.3 区域代建人员配备不低于《公路建设项目法人资格标准》中甲级项目法人要求，其中独立项目每项目、大型项目每3000万至5000万元不少于2名现场管理人员（1名必须专职）。
2.4 公路建设项目的代建人必须遵循诚实信用的原则，与勘察设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的供应单位依法签订合同。
2.5 委托人代表对工程的合同管理进行监督。主要监督内容为：
（一）在签订合同后15个工作日内，将合同副本向委托人代表备案；
（二）合同签订的程序和文本是否符合规定，是否有不公正条款；
（三）签订施工合同的同时是否签订廉政、安全合同。
2.6 委托人代表负责对设计、施工、监理等单位的资质、信用进行监督并及时汇总上报信用信息。主要监督内容为：
（一）设计、施工、监理等单位是否具备与工程建设要求相对应的资质等级和足够的管理能力、专业水平，是否存在越级承揽工程项目以及转包、违法分包等违规行为；
（二）代建人将批准的工程分包合同报委托人代表。
2.7 委托人代表对代建人执行政府有关环保方面的法规规章进行监管。招标投标
3.1 公路建设项目必须按规定范围进行公开招标，委托人和委托人代表不以任何形式干预、影响代建人的正常招标投标和材料、设备采购工作。
3.2 委托人代表对工程招标工作进行监督。监督内容包括：
（一）代建人是否严格执行核准的招标方式和形式；
（二）资格预审公告、招标公告的发布是否符合规定；
（三）开标、评标是否在北京市公路工程有形建设市场进行；
（四）评标专家是否在《北京市公路建设评标专家库》中随机抽取并保密；
（五）招标文件是否参照《公路工程国内招标文件范本》并报委托人代表备案；
（六）评标过程和报告是否符合《公路工程施工招标评标委员会评标工作细则》要求，并报委托人代表备案；
（七）定标结果是否经过公示并报委托人代表。质量和安全
4.1 代建人对项目的质量和施工安全负责。
4.2 代建人负责在办理开工许可前向道路工程质量监督站办理质量监督手续，并接受其监督。
4.3 道路工程质量监督站依据《公路工程质量监督规定》等法规对建设质量进行监督，并对施工现场的安全生产进行监督。
4.4 委托人代表对工程质量、施工安全进行定期、不定期的检查，并对发现的问题要求代建人组织处理。进度
5.1 委托人代表负责对工程建设进度进行监管。
5.2 代建人每月25日将工程进度报表报委托人代表。
5.3 代建人应在开工前将进度计划报委托人代表，实施过程中如果有调整，应在计划调整后3个工作日内补报。
5.4 工程总工期需要调整时，代建人需报委托人代表批准。建设资金
6.1 委托人代表要求代建人在指定的银行设立专户，各从业单位与代建人在同一银行开立账户，确保专款专用。
6.2 委托人代表对项目建设资金的使用进行日常监管，通过检查代建人、从业单位财务账目、银行账户，从资金到位、资金拨付、资金使用等方面进行监督。
6.3 代建人和从业单位不得挤占、挪用、截留资金，项目交工验收前，建设资金（包括计划利润）不得用于项目以外的其他用途。
6.4 代建人对从业单位的资金使用进行监管，从业单位须按照相关规定支付建设资金。
6.5 代建人与从业单位不得发生关联交易。
6.6 根据批准的代建人用款计划，委托人代表根据工程实际进度向代建人拨款。
6.7 代建人须严格按照合同和工程进度进行计量支付，并在支付后5日内将计量支付情况报委托人代表。
6.8 交工验收后一个月内，代建人将结算报委托人代表，竣工验收前，代建人将工程决算报委托人代表。
6.9 跨年工程于当年12月25日将工程结算情况报委托人代表。设计和变更
7.1 代建人将施工图设计文件报委托人代表批准。
7.2 变更洽商手续在批准后3日内报委托人代表。
7.3 涉及技术标准、使用功能、建设规模等内容发生改变的工程变更时，代建人提出申请报委托人代表，批准后执行。
7.4 发生不可抗拒的重大自然灾害、国家或北京市政府重大政策调整、政府要求项目内容或标准等设计方案有重大变更和受地质等自然条件制约引起重大技术调整需要变更时，代建人将变更文件报委托人代表，经有关部门批准后执行。验收
8.1 工程完工后，由代建人组织交工验收，在交工验收后15日内将《交工验收报告》等文件报委托人代表备案，委托人代表在15天内未对备案的项目交工验收报告提出异议，代建人可开放交通进入试运营期。
8.2 交工验收至竣工验收期间的养护工作由代建人负责，委托人代表定期组织检查，对此期间的养护质量进行监管。
8.3 依据《公路工程竣（交）工验收办法》，工程符合竣工验收条件后，代建人及时向委托人代表申请验收。委托人代表自收到申请之日起30日内，对代建人递交的材料进行审查，对于不符合竣工验收条件的，及时退回并告知理由；对于符合验收条件的，自收到申请文件之日起3个月内组织竣工验收。
8.4 通过竣工验收后30日内，由代建人按照国家规定，分别向档案管理部门和委托人代表办理有关档案资料和资产移交手续。
北京市路政局
项目代建工程质量持续改进和验证管理规定有哪些?
按照现代标准化质量管理体系的管理原则，进行质量管理的目的是保持和提高产品的质量，没有改进就不可能提高，持续改进是增强满足能力的循环活动，通过不断寻求改进的机会，采取适当的改进方式，重点改进产品的特性和管理体系的有效性，
在施工管理中，要使持续改进质量成为一种制度，对管理人员提供关于持续改进的方法和工具的培训，使持续改进质量成为组织内每个成员的目标。在工程质量管理，加强基础检验批的检查和数据记录工作，通过统计方法，分析质量波动的原因，分析研究影响质量波动的原因，采取改进质量的对策，进行质量的控制和持续改进，对改进后的技术数据再进行分析，了解改进措施的效果，并提出进一步的对策，使工程质量始终在控制和改进中。在工程竣工交付后继续进行质量跟踪计划，按计划进行质量回访和保修。
委托方：（以下简称甲方）法定代表人：
受托方：（以下简称乙方）法定代表人：
鉴于：
1、甲方已取得位于【 】地块性质为【 】的国有土地使用权，依法进行房地产开发建设。
2、乙方为蓝光房地产集团下属负责房地产项目受托开发建设管理的专业公司，依托蓝光房地产集团多年的房地产开发经验，逐步建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，并储备了大量的优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有较强的专业技术支持力量。乙方有意通过输出专业的管理及技术、品牌，为委托方创造更高的效益，为社会建设更多高品质的房产品。
3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意委托乙方全面负责上述地块项目开发建设的管理工作，乙方也同意接受该项委托。
为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。
第一部分 协议书
第一条项目基本情况
1、项目地点和土地四至：宗地位于【 】，四至为【 】，界址点坐标见《国有土地使用权出让合同》附件《出让宗地界址图》。
2、项目名称和用地性质：项目名称为【 】（暂定），用地性质为【住宅、商业、综合或其他】。
3、土地使用权获取方式：【拍卖/招标/收购等】。
4、土地使用年限：其中，住宅用地使用权年限为【 】年；商业用地使用权年限为【 】年；【 】性质用地使用权年限为【 】年。
5、地块面积：宗地面积【 】平方米，其中建设用地面积【 】平方米，最终以国有土地使用证上登载的面积为准。
6、土地现状与交付：【净地/待拆迁】【土地平整情况】【已交付/预计于前交付】。
7、主要规划建设指标：
容积率为【 】，建筑密度为【 %】，绿地率为【 %】(详见地块规划设计条件书)。
项目预计规划住宅【 】平方米，商业【 】平方米，办公物业【 】平方米，公共配套【】平方米；规划总建筑面积为【】平方米，其中：地上建筑面积为【】平方米，地下建筑面积为【】平方米（最终以规划部门核准的指标为准）。
8、建设内容和建设标准：
项目建设内容包括【住宅、商业、办公、公共配套、其他】； 项目建设交付标准为：住宅为【精装修/毛坯】，商业为【精装修/毛坯】
办公物业为【精装修/毛坯】，【其他物业】为【精装修/毛坯】。
9、与项目有关的合同文件及审批文件：
（1）《国有土地使用权成交确认书》，编号为号；（2）《国有土地使用权出让合同》，编号为号；（3）【 】；（4）【 】；
10、项目进展情况：【已签订土地使用权出让合同（或土地成交确认书）；已立项；已开始进行或部分完成规划设计；已部分开工等】。
11、其他：【重大不利因素/规划设计的特别限制条件/政府对开发建设期限的特别要求等情况】。
第二条委托管理范围
甲方委托乙方进行的项目开发管理工作范围涵盖了整个项目的全过程开发管理工作，乙方对管理范围内应该从事的具体管理事项在以下进行了完全列举：
1、前期管理工作：对项目的整体定位和运营思路和方案进行统筹规划，并负责办理项目开发建设所需的具体审批和许可手续，但本合同另有约定的除外。
2、规划设计管理：根据项目类型和实际情况选择并以甲方的名义委托各阶段各类规划设计单位，把控设计进度及设计成果质量。
3、成本管理：制订合理的项目成本管理目标，并在项目开发建设全过程中实行有效的成本管理。
4、工程管理：通过市场化方式选择各类施工单位、材料设备供应单位和监理单位并进行统筹管理，对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工等进行全面管理，配合甲方，对项目建设过程中出现的各类突发事件进行妥善处理。
5、营销管理：对项目房产市场定位进行规划并制订销售目标和营销计划,选择各类营销专业服务单位并进行统筹管理，对项目的策划、推广、销售过程进行全面管理，实现项目销售目标。
6、竣工验收和交付管理：组织各类中间验收、竣工验收，协助甲方完成竣工验收备案工作，组织实施项目房产的集中交付工作。
7、客户服务及房产保修管理：协助甲方设置或聘任客户服务组织，有效处理客户投诉，提升客户满意度；负责项目房产在本合同约定期限内质量保修的管理工作。
8、前期物业服务督导：选择前期物业管理单位，协调制定物业服务方案，对前期物业服务的质量进行督导（参照蓝光集团各系列产品物业管理质量标准及目标）。
9、人力资源管理：根据乙方的管理经验，建立委托管理项目的人力资源相关管理制度，并进行人力资源日常管理。
10、行政管理：根据乙方的管理经验，协助甲方建立委托管理项目的行政相关管理制度，进行行政后勤、公文管理、信息管理、档案管理等工作。
为保障双方权益和“蓝光地产”品牌价值，以上各项管理工作均以蓝光集团项目管理为基础，并执行蓝光集团管理统一规范；
第三条委托管理基本原则
1、为了提高管理效率、降低管理成本，本项目的受托管理活动实行有限制的授权管理模式。即在项目委托管理的范围内，除本合同有特别约定应由甲方行使权利的事项外，均视为乙方在该类权利的行使中已经取得甲方的全权授权，并得以甲方的名义行使该等权利而无须甲方另行同意。上述授权范围根据本合同的约定确定，未经双方同意而不得随意变更。
2、甲方作为项目的开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全部资金，拥有项目开发中知情权、监督权和建议权，并在项目定位、项目方案、项目重大设计变更、目标成本设定、计划节点设定、重大招标、项目定价、营销方案等环节具有最终决策权。甲方依法享有项目的投资收益，承担项目投资风险。
3、乙方根据本合同的约定履行受托管理职责和义务，组建项目管理团队，对甲方负责，在本合同约定或甲方的特别授权许可范围内代表甲方行使项目经营管理权，努力实现项目管理各项目标，获得本合同约定的收益。
4、本项目的受托管理活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的各类合同以甲方名义签订，由乙方进行合同履行的全过程管理。
第四条委托管理目标
1、开发建设周期目标
本项目总体开发建设周期暂定为【 】月（以首批施工许可证领取之日起开始计算至物业最后分期完成竣工验收备案，具备交付条件为止），预计于【 】年【 】月前完成合同约定的建设内容的建设并完成竣工验收备案,具备物业交付条件。以上时间目标暂为估算，乙方在本合同签订后【 】个工作日内将项目框架性开发计划提交甲方确认；在项目总体规划方案审批通过后【 】个工作日内将项目总体开发计划提交甲方确认，项目总体开发计划作为双方正式确定的项目开发时间目标。
2、销售目标
本项目分期开发、销售，预计项目在取得施工许可证后【 】个月内具备领取预售许可证的前置条件，具体开盘时间以双方正式确认的开盘方案为准。项目整体和各分期的销售周期目标以双方正式确定的销售计划为准。乙方在项目总体规划方案审批通过后【 】个工作日内将项目整体销售计划提交甲方确认，并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后【 】个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。
项目已销售面积达到地上可销售面积的【 】%（甲方保留物业计入已销售面积），视为乙方完成项目销售目标。
3、工程成本管理目标
（1）工程成本管理目标按项目【分期】确定。在规划设计方案阶段，形成甲乙双方共同确认的概算成本管理目标；在项目【各期】完整的建筑安装施工图设计图纸取得后45个工作日内，由甲方委托或招标选取第三方专业机构编制施工图预算，乙方给予必要的配合，根据中标条件调整金额并经甲方审批、乙方确认后作为项目【该期】工程成本管理考核目标；
（2）乙方承诺项目实际工程成本的增加不超过工程成本管理目标的5%。但正常设计变更、人工、材料费用变动或其他甲方认可的成本变更，工程成本管理目标作相应调整，并以调整后的成本作为工程成本管理目标。
4、质量目标
（1）符合设计要求，符合国家和项目所在地现行相关施工质量验收规范的合格标准；
（2）【 】（参照蓝光集团各系列产品质量管理标准及目标）。
第五条委托管理服务费
本项目的委托管理服务费采取“基本包干费用+销售提成”的模式进行设定，具体取费模式及标准设定如下：
1.基本委托管理费用
（1）基本委托管理费用的定义及范畴
基本委托管理费用指甲方在本项目中为获取乙方提供的专业项目开发管理服务而支付的费用。该笔费用涵盖乙方委派人员及以乙方名义招聘人员的薪酬福利（含五险一金）、按乙方规定发放的奖励、乙方委派经营班子人员的专车购置费、培训费、会务费、手机通讯费、车辆使用费（含交通补贴）、办公费用、差旅费和劳保费用。
（2）基本委托管理费用的金额：
按照本项目预计总销售金额的2%计算，本项目的基本委托管理费为：人民币【 】万元（RMB.00）；
（3）基本委托管理费用支付方式：
基本委托管理费用的支付采取分期预付制，双方同意共分【 】期支付，每期付款【 】万元（RMB.00）。首期付款时间为乙方首批派驻项目管理人员到位当月，后续各期付款时间以首期应付款时点为基准，每间隔3个月按分期付款额度付款。
（4）甲方应提供包括项目前期报批、资金保障、管理支持等一切便利条件保障乙方按照项目开发建设周期目标完成项目开发，如因甲方原因造成项目开发延期，则甲方应按每延期3个月（含3个月以内）向乙方补充支付基本委托管理费用【 】万元；如因乙方单方面造成项目总体开发周期延误，则在延误期内的项目基本委托管理费用甲方不再承担。
2.销售提成
（1）基本委托管理费用之外，甲方同意乙方在本项目各类物业的销售价格达到本合同约定的要求时按比例提取销售提成。
（2）销售提成的取费比例
项目销售提成的取费比例定为项目销售额的【4%】。（3）销售提成的计提方式
项目实现开盘销售后，根据项目回款额按照取费比例按月计提销售提成，扣除预付的款项后支付给乙方。（4）销售提成支付至项目销售去化率达【90】%（按地上可售面积计，甲方保留物业视为已去化）时即停止支付，剩余尾款在项目交付后一年内根据实际销售总额结算后一次性支付给乙方。
3.定金
双方协商约定，在本合同签订后【15】日内，甲方向乙方支付人民币【300】万元（RMB.00）作为定金。该定金不计利息，在乙方【 】期销售提成中等额抵扣。乙方在收到定金后15个工作日内即向甲方发出首批派驻人员的委派函。
4、委托管理服务费预估
（1）本项目的基本委托管理费用为人民币【 】万元，取费标准为当期开发总面积预计销售总金额的2%。
（2）商品房销售均价暂估为【 】元/平方米，可销售面积为【 】平方米，总销售额暂估为【 】万元，按照【 】%取费则销售提成暂估为【 】万元；
（3）车位暂估为【 】个，每个车位按【 】万元计算，总销售额暂估为【 】万元，按照【 】%取费则销售提成暂估为【 】万元。综上，本项目委托管理服务费总额暂估约为【 】万元。
5、在项目开发建设过程中，乙方发生额外工作的，双方协商解决。
第六条其他事项
1、甲方在签署本合同前，已就本合同的签订和履行取得其股东会充分、有效的授权和许可，详见本合同附件【一】《股东会决议》。
2、本合同一式【陆】份，甲方执【叁】份，乙方执【叁】份，各文本具有同等法律效力，如有其它问题可签订补充协议，具备同等法律效力。
以下为签字页，无正文。
甲方（公章）： 法定代表人（或）授权代表： 住 址： 联系方式： 乙方（公章）： 法定代表人（或）授权代表： 住 址： 联系方式：
近几年来,虽然各级政府对建筑安全工作非常重视,但安全生产的整体形势还是比较严峻,伤亡事故起数和死亡人数一直居高不下。据统计,2002年建筑业发生事故1208起,死亡1292人;2003年发生事故1278起,死亡1512人;2004年发生建筑施工事故1144起,死亡1324人。安全事故的发生严重威胁从业人员的生命财产安全,必然会造成一定的人身伤亡,给事故的受害者自身和家庭带来严重的伤害,同时给企业带来巨大的经济损失,造成不良的社会影响。随着《建筑法》、《安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》等法律、法规的相继颁布实施,标志着安全管理成为我国现阶段项目管理的重中之重。例如:北京市2008建设工程指挥部针对奥运工程要求参建各方认真贯彻“安全、质量、工期、功能、成本”五统一的要求,把安全管理放在第一位。由此可见,党和国家对安全生产与管理是高度重视的。本文根据参加奥运工程项目代建的管理经验,结合改造项目的实际情况和特点,系统地分析了参建各方在项目实施阶段所存在的安全控制方面的风险,探讨并总结风险防范的应对措施,为更好地开展代建工作积累经验,对进一步完善代建制项目管理理论,具有重要的现实意义。
2 安全控制风险的识别
目前,关于代建人在项目安全控制方面的权利、责任等方面,国家没有明确的规定,在项目代建机构没有设置专职的安全风险控制人员,安全管理机制不健全,没有相应的安全管理制度。尽管安全控制作为项目代建管理目标之一是非常重要的,但代建人对项目安全控制缺少成型的管理方案。整个项目安全控制的重点仍然由施工方和监理来进行。因此,一旦出现安全事故,代建人作为项目建设阶段的法人,其安全责任模糊,责任不明确的风险尤为突出。
本文按照安全风险因素的来源,利用系统分解法(即利用系统分解的原理,将一个复杂的项目分解成比较简单和容易认识的子系统或系统元素,从而识别各子系统或系统要素造成的风险的方法)。对参建各方可能引起的项目代建在安全控制方面存在的风险因素进行识别,得到如下结果,如图1所示。
3 安全控制风险的应对
改造项目的施工是一种复杂、多变的高风险作业,施工现场既有高空作业又有交叉作业的风险,属于事故多发的作业现场。在实际的工作中,必须合理地运用风险管理的方法,采用全面的风险源辨识、正确的风险评价、有效的风险控制,系统地、动态地、深刻地认识和控制各种风险隐患,降低或消除风险,真正贯彻“安全第一、预防为主”的方针,从而达到预防事故发生、保障代建安全控制目标的实现。本文对前面已识别出的项目代建安全控制风险,应用风险的应对策略,结合项目代建的实际,提出了表1所示相应的防范安全控制风险的应对措施清单。
4 结语
综上所述,代建单位在进行项目代建的过程中会遇到各种各样的风险,尤其是代建奥运工程的改造项目,因其设施老化、涉及的专业多、存在安全隐患多等特点,既增加了代建难度,也增大了代建风险。而在“安全第一,人的生命高于一切”的原则下,代建单位必须高度重视安全管理,在编制项目代建管理规划时,应认真识别来自各方面的安全控制风险,制订相应的应对策略,采取切实可行的防范措施,从而确保代建项目安全控制目标的实现。本文根据参加多个项目代建的经验,结合改造项目的实际情况,系统地分析了参建各方在项目实施阶段所存在的安全控制方面的风险,探讨并总结风险防范的应对措施,为更好地开展代建工作积累经验,对进一步完善代建制项目管理理论,具有重要的现实意义。
参考文献
[1]戚安邦.项目管理十大风险.北京:中国经济出版社,2004:8～19
[2]谢文芳.建筑工程项目安全风险防范探究.科技资讯,2007(1):28
关键词：代建制；代建单位；角色定位
中图分类号： TU-02 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）32-67-2
0 引言
2004年7月15日，国务院发布《关于投资体制改革的决定》，要求“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。”我国政府推行代建制，目的是转变政府职能，改变我国以往非营利性公益项目实行的自投自建、自建自用的项目管理模式，针对政府投资项目“超规模、超投资、超标准”的三超现象，引入新的市场建设主体，代行政府投资者职责，实行建设项目专业化管理，以期达到控制投资、提高投资效益和提升建设项目管理水平的目的。代建制在全国各地试行十多年的情况看，效果不如人意，远远未达到改革的初衷，至今未建立起权威有效的市场代建体系，反而暴露出了诸如代建单位法律地位模糊、代建市场竞争不够、代建单位专业管理能力低、代建单位激励约束机制不科学、大业主小代建和政府越权等问题[1]，许多政府代建项目在投资控制方面与原来的建设模式相比没有发生明显改变，那么问题出现在哪里？为什么实施了十多年的代建制度至今没有在国家层面形成一套统一的管理制度？究其原因，本人以为本质上是对代建单位角色定位认识不足，对代建单位的建设管理作用寄望过高，政策脱离实际，影响了代建制的发展。
1 政府对代建单位建设管理职能定位过宽，代建单位不应承担项目投资控制职能
从政策指向和全国试点的情况看，各地普遍希望通过推行代建制解决投资超概算问题，这既违背项目建设管理规律，又不符合工程建设实际，结果造成代建制改革十多年来停滞不前。
1.1 代建单位对项目功能变化和建设标准提升导致的投资超算无能为力
一方面，代建单位在项目功能需求设计上不具备专业技能，另一方面，代建单位无法取代使用单位功能决策责任，最终导致建设管理过程扭曲。比如医院建设上，特殊的使用功能要求很多，需要医疗技术人员提出而后设计单位进行专业化设计，代建单位在这方面很难起到作用。
项目功能要求及决策建议权应归属使用单位符合建设工程管理规律。项目建设的本意是要满足使用单位的使用要求，在项目前期决策阶段，使用单位是项目建议书、可行性研究报告等决策方案制定者，是项目决策建议者。在项目建设过程中，使用单位也必然要参与到项目功能变更决策中来。建设项目具有复杂性、长期性特征，过程决策必不可少，使用单位在项目实施过程中参与到决策中来，针对实际情况提出必要的功能变更要求，这样一方面弥补项目决策阶段考虑的不足，另一方面也可以使项目建成后更加切合自身使用的需要，因此，使用单位仍然需要在项目功能方面发挥决策作用。
1.2 从代建单位价值取向上看，不宜要求其对项目功能决策负责
一般情况下，政府投资非营利性建设项目应当以实现物有所值为建设目标，这要求在投资建设过程中，要从项目全寿命周期角度来考虑项目的投资使用价值，不但要考虑前期建设成本，还有考虑运营使用后的维修成本。代建单位不是投资人，也不是最后的使用者，它只是通过项目建设管理收取管理费，处于被雇佣和项目建设执行者的地位。作为企业，代建单位往往以自身利益最大化为目标，没有意愿也不可能从投资者和使用者的角度来考虑待建项目的价值问题，不会从整个项目全寿命周期的角度来考虑工程造价控制，反而容易发生逆向选择和道德风险问题，损害建设单位和使用单位利益。[2]比如代建单位为尽快完成项目建设目标，往往会忽视由于施工不当在项目使用阶段可能发生的问题，由此可能会带来项目建成后出现不必要的拆改，有时候反而会带来政府资金的更大浪费。虽然通过代建制，在项目建设期控制了“超概算、超标准、超规模”的三超现象，但从项目全寿命周期的角度，却未必真正实现物有所值。
1.3 从现阶段代建单位的实力上看，也不宜要求其负担过高的工作目标
代建单位实力要与其承担的政府工程建设管理责任相适应，项目管理公司应当在其能力范围内承接合适的代建业务，不能搞小项目管理公司，大代建单位。代建单位管理控制项目投资，大大超过了代建单位能力范围。尤其对于政府非营利项目动则几亿甚至几十亿的投资项目，大部分项目管理公司实力无法匹配，结果造成代建单位只能委身使用单位或政府管理单位，听命政府安排，实际上还只是起到了一个项目管理公司的咨询责任，不但做不好项目投资控制，往往还会影响其发挥独立的项目建设管理作用。
由以上分析，要从工程建设管理的实际出发，去掉目前代建单位不合理资金控制要求，着力于发挥其建设方面的组织管理才能，以适应匹配目前项目管理公司规模较小的实际情况，这样做既符合其自身专业技能特点，保障其独立性，也有利于项目功能目标的实现，同时可以避免不必要的决策博弈，增加交易成本。
2 要坚持代建单位市场定位，不能在政府设立单独部门搞代建
代建单位是一个政府机构还是一个市场建设管理机构？从已经实施代建制度的各地情况看，共同的特征是将使用单位的项目建设管理权转移给代建单位，而对代建单位是政府设立专门机构还是市场选择工程项目管理单位，各地做法并不一致。本人以为，政府部门另设机构搞代建（如深圳模式），整个项目建设管理仍在政府内部运行，会造成政府机构进一步臃肿，管理协调难度加大，交易成本进一步提高，这样做无法发挥市场竞争机制作用，与政府社会化管理方向相悖，而且由于政府专权，容易形成行政垄断，滋生腐败，不利于投资控制，也不利于提高政府管理效益，更无法发挥市场上项目管理公司的专业化作用。[3]代建单位定位为市场经济单位，从市场上通过招标选择（如北京模式），这一模式符合市场化改革取向，符合国务院关于投资体制改革的方向规定，符合政府购买外包服务的政策法律机制，有利于发挥市场机构的独立性，发挥其专业化作用，有利于提高政府管理效率，节约建设成本，推动建设管理水平发展。
3 解决代建单位部分建设管理职能与监理单位重叠问题
代建单位作为工程项目的组织管理者，职能范围已经包括监理职能，因此实行代建制的项目，应当取消项目监理。代建制的产生，从某种角度上反映了目前建筑市场上监理单位的弱小地位。实际上，监理单位并没有发挥法律所赋予的建设项目管理职能，仅仅起到了部分监督和咨询职能的作用，在项目建设管理上发挥的作用不大，在管理决策上发挥的作用更是有限，这一方面原因来自于业主越权管理，另一方面是监理单位自身管理實力和技术水平远落后于总包单位和专业施工单位，技不如人所致。在推行代建制的项目上，这部分监督职能完全可以由代建单位取代，节约交易管理费用。[4]
总之，政府投资非营利性建设项目聘请代建单位，主要是解决如何建、怎样建的问题，至于建什么的问题应当交由使用单位和审批单位解决。
4 结束语
通过以上分析，本人认为解决目前代建制停滞不前的办法主要是对代建单位的角色重新定位，保留使用单位项目功能设置和变更以及监督建设施工的责任，项目投资控制责任由政府投资审批单位承担，建设组织管理责任由代建单位承担。代建制项目的业主包括投资方，使用方和代建单位。三者各司其职，以投资审批单位为主，分别行使业主职能，共同保证投资目标的实现。使用单位对建设管理单位的监督是必要的，既是为了保证建设项目使用功能的实现，也有利于保证建设工程质量。
在代建单位的定位上，要从国家政策制定层面入手，实事求是，一要坚持代建单位承担的项目责任与自身实力相匹配的原则，二要坚持市场定位，从市场上选择代建单位，三要坚持代建单位独立行使职能，充分发挥代建单位建设管理专业化的作用。
参 考 文 献
[1] 张广国.政府投资项目实行代建制存在的问题及对策[J].中国招标，2014，09.
[2] 任凯.政府投资代建制项目生命周期管理研究[D].长安大学，2012.
[3] 高山.我国政府工程代建制管理问题探讨[J].建筑经济，2014，03.
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