房地产开发企业工程质量安全管理制度（精选12篇）
工程施工技术、质量管理
一、责权划分
（一）建设单位
1、协调施工、监理、设计单位的关系。
2、根据国家的有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计（方案）、承包合同对施工单位和监理单位的工作质量和施工质量进行检查。对不符合国家规定和设计的行为提出整改要求。施工单位和监理单位均应按建设单位的要求改进工作。
（二）施工单位
1、严格按照设计文件。施工方案。施工组织设计和国家标准、规范、规程施工，对施工质量负责。
2、及时按建设单位和监理的指令改进工作。对建设单位及监理的书面指令应在建设单位及监理指定的期限内完成书面答复。施工单位有权拒绝建设单位、监理不正确的指令。但必须陈述“拒绝”的正当理由，并得到建设单位和监理的确认。在建设单位、监理坚持其指令必须执行时，其后果由坚持人负责。
（三）监理单位
1、根据国家标准、规程、规范、规定、设计文件代表建设单位对施工单位生产过程中的施工质量、安全质量进行监理。对违反国家规定和设计文件的行为发出整改指令。施工单位无正当理由拒绝监理指令。监理可发出停工令。复工令亦由监理发出。
2、确认施工质量。并对已确认的施工质量负责（但并不免除施工单位对施工质量的责任）。
二、技术质量管理方针
三全管理（全员、全过程、全方位）、预控为主、确保质量。
三、技术质量管理体系
（一）建设单位、施工、监理都应根据本单位的具体情况，建立以总工程师为首的技术质量管理系统。
（二）管理系统的人员必须到岗，职责必须划分明确、管理到位。
四、图纸收发和审核
（一）工程图纸及设计文件（包括设计变更）一律由建设单位档案员分发给施工单位项目经理部技术负责人（或档案员）以及监理工程师。
（二）各单位技术负责人应组织有关人员认真审查图纸。
（三）图纸审查要点：
1、要尺寸、标高、位置、预留孔洞埋件是否正确。
2、重要构造是否合理。
3、图纸、文件是否互相矛盾。
4、执行标准、规范是否明确。
5、土建与安装的衔接有无问题。
6、现在施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求。
7、有无危及安全的因素。
五、设计交底
设计交底由建设单位组织有关单位进行。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，经建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后建设单位分发有关单位。
六、施工组织设计
（一）施工组织设计由施工单位编制。由监理单位组织施工、建设单位、设计单位等有关人员审核。
（二）施工组织设计应包括下列主要内容：
1、工程概况；
2、施工总平面图；
3、综合计划：包括进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划；
4、施工方法及技术措施；
5、季节施工措施；
6、质量保证措施；
7、安全技术措施；
8、环保及文明施工技术措施。
（三）施工组织设计的修改、批准程序要符合施工单位的管理制度，同时应通知建设单位、监理重大修改应由建立组织有关人员重新审定。
七、技术交底
由各单位技术负责人向各自的属下进行技术交底。尤其是施工单位的技术交底必须深入到基层，交底应有针对性，说明操作要点、质量标准和安全注意事项。
八、施工
严格按照标准、规范、规程、设计文件，施工组织设计进行施工。
九、设计变更
（一）变更设计施工必须按设计变更图（通知）及洽商记录进行。
（二）施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交设计单位书面批准后可以变更施工。
1、图纸错误
2、合理化建议
3、施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求。
（三）不影响结构建筑美观和使用功能的次要部位，可以在得到建设单位及设计人同意的前提下先施工，后补充洽商记录。
（四）设计变更图、变更通知、洽商记录是设计文件的组成部分，是监理的依据。
十、材料检验
（一）主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、材质单方可使用。新材料、新产品应具备鉴定证明、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用。
（二）指较大、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、设备、仪表必须按规范、标准的要求由施工单位复验。
（三）建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生疑问，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。
十一、技术检验
施工规程、规范、和技术文件规定的技术检验（比如：强度、压力、绝缘、探伤等）一律按有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容和降低标准。关键的检验应通知监理到场。施工单位应将检验报告提交监理审查登记。
十二、隐蔽验收
（一）上道工序的工作结果被下道工序所掩盖，无法或很难进行再次检查；发生错误无法或很难弥补的工程部位必须进行隐蔽检查以及合格后方准开始下道工序。
（二）监理单位必须事先按分项工程编制隐蔽验收部位计划表，表中应注明项目、部位、检查内容，并书面通知建设单位和施工单位。
（三）工程进行到监理单位规定的隐检部位，施工单位在自己进行了技术复核、质量评定之后准备好相应的档案资料和检验工（量）具，报请监理验收。
（四）隐蔽验收各专业人员都须参加，而且必须作出记录并有施工和监理代表签字确认。
十三、中间验收
某一部分分部工程完成之后，由建设单位召集施工、监理、设计联合进行验收，做出书面记录，后续的分部工程方可插入。
十四、设备试运转
（一）具备下列条件方可进行试运转
1、安装工作完成，并经质量检验合格；
2、技术文件规定的检验工作完成并合格；
3、试运转方案编制完毕；
4、测试量具，工具齐备。
（二）试运转由施工单位主持实施，建设单位、监理单位参加。
（三）试运转记录应完整归档。
十五、竣工验收
（一）竣工验收条件：
1、合同规定的工程范围施工完毕，并达到质量标准；
2、档案齐备。
（二）竣工验收由质量监督总站、建设单位、施工单位、设计单位、监理联合进行。
（三）竣工验收应填写验收单。
十六、质量评定
（一）质量评定按《建筑安装工程质量检验评定标准》按分项、分部和单位工程划分进行检验评定。
（二）质量评定由施工单位按标准规定组织相应的人员进行。施工单位自检核定合格报监理单位核准。
十七、持证上岗
（一）需要持证上岗特殊工种，施工单位必须安排持证人员操作。
（二）建设单位和监理单位应随时检查特殊工种的持证情况，并有权停止无证人员工作或拒绝确认由无证人员进行施工的工程质量。
十八、质量保证资料
施工单位应按市建委的有关文件的规定整理质量保证资料。质保资料应在施工过程中及时整理，严禁写“回忆录”和编假数据。质量保证资料应报监理审查、登记、竣工后由施工单位整理成卷，一式三份报监理核定。
十九、质量事故
（一）发生质量事故，施工单位应立即通知建设单位和监理单位，同时采取防止事故扩大的有效措施。
（二）质量事故不得擅自修补掩饰。施工单位需组织有关方面调查分析事故原因，写出书面方案报监理。经设计和监理同意后方可进行处理。
（三）事故处理完毕，施工单位应写出事故报告，报告应说明事故原因，处理方法和处理结果。家里对处理结果进行检查、登记备案。
二十、计量
（一）施工使用的仪器、量具必须合格，并在规定的计量检定周期内使用。
（二）监理应对在用的量具的“检定合格证”进行检查、登记。
二
十一、分包工程质量
1 对工程质量管理的重视
目前,我国经济与社会进入快速发展期,城市基础建设和人民居住条件不断加以改善,建设规模的扩大,工程质量的优劣已经得到了全社会的广泛关注,已经成为人们关注焦点。为此,严格把好工程质量关,事关国计民生大事,不仅要高度重视,而且要积极采取相应措施及对策,确保公共利益与人民群众安全。
某大型房地产企业推出了一系列提升工程质量的举措,如“工程质量评分办法”、“双月质量考核排名计划”。由于对提升质量的认识和重视程度大幅提高,并主动采取积极的措施,有利推动了公司各项目工程质量的显著提升。
2 重视工程施工前期准备工作
对于房地产企业来说,做好工程施工前期准备工作是确保工程质量的关键步骤,选好施工单位无疑是最为关键的一环,同时要在施工过程中做好合同管理、图纸审查、制度管理、考核管理等工作环节。
2.1 招标优选施工单位
工程质量的好坏,施工单位的选择是关键,首先从工程招投标的源头抓起,对于已经合作过的施工单位,集团公司已经建立了信誉档案,对于队伍管理规范、施工质量好、积极配合的施工单位,在工程招投标中优先推荐考虑;对于初次合作的施工单位,一定要做好资格预审工作,充分考察其管理水平、技术力量、履约能力、资金实力、工作业绩、售后服务情况等,对信誉差的施工单位予以淘汰。
2.2 签订施工合同,重视合同管理
要妥善签订施工合同,在施工过程中重视合同管理。施工合同中不但要有造价、工期等项目,更需要有详细的质量条款,明确保证工程质量的主要措施及施工奖罚细则等,使工程质量管理工作具备一定的法律依据。实践经验表明,提高施工合同的有效管理是工程质量管理的有效手段。
2.3 重视施工图纸的审核
房地产企业每个项目工程部在施工前,首先组织建设方内部技术人员对施工图纸进行审核。通过对施工图纸的内审,可以减少施工图纸上设计的错、碰、漏,控制施工图纸设计的质量,同时也使建筑、结构、水、电、暖、建筑智能化等设计做到配合密切、经济合理、符合规范及强制性条文、安全可靠。其次组织施工单位图纸内审,遇到问题,及时联系设计院沟通和交流予以解答。
2.4 严格质量管理制度,责任到人
制定公司质量管理制度,并严格落实到具体的责任人,是质量管理的基本经验。在工程开工前要求施工单位上报正式的质量管理制度和质量管理班子(其中必须配备质检员和分管质量的领导),并且要求责任到人。另一方面,还需要给施工单位定质量目标,要求在合同之外签订质量保证书,明确落实奖罚措施,形成一定威慑性。实践表明,施工质量奖罚分明,是确保工程质量的一项有力措施。
3 强化工程施工过程质量监督
3.1 严格检验工程材料质量
优质工程首先来源于优质材料。集团公司对部分原材料采取了建设方指定品牌,由施工方、供货方和建设方三方签订供货合同,由生产厂家直接供货。对于不属于建设方指定品牌,要求全部使用省优品牌以上的产品,应要求施工单位上报三家以上比较后选定,材料进场时要进行严格的质量检验,检查合格证的真实可靠性,按规定对材料进行见证送样复试,确保所用材料质量合格。
3.2 全面推行样板引路制度
在每个施工单位进场时,必须做一个工法样板间,其中包含了各施工工序的正确做法,即“工法样板”,后序施工一律推行“样板引路”,这种“样板施工法”已是一种成功的管理经验。但用好这一方法却不是一件容易事,推行“样板施工法”应重点把好“样板施工”技术交底关、“工法样板”制作关和后序工程施工检验关。充分利用集团公司各级的样板工程,为施工单位作指引,供施工单位参观学习,这种现场的、真实的感受是最直接、最有效的。
3.3 加大现场质量监督力度
工程施工现场质量监督是工程质量管理的重要手段,任何时候不容忽视。现场工程质量管理的好坏关键在于建设方的现场各专业的工程师。公司的这些一线员工必须具有强烈的事业心和责任感,敢于负责。此外,各项目建立自己的质量管理队伍,每月对施工单位实施质量检查,对施工单位进行多次评分、排名。采取“抓两头,带中间”的管理方法,对质量好的施工单位,进行奖励;对工程质量不达标的施工单位,让他们出具书面的质量整改措施及方案,并限期完成。
4 提升工程质量的方法
4.1 明确质量管理的目标
建设工程项目质量包括工程质量、工序质量和工作质量。工程项目建设的目标产品质量符合设计文件、国家行业或企业标准、规范等技术标准和满足用户要求程度。作为房产企业,工程质量管理的首要目标是向业主提供优良品质的房屋产品,让广大业主放心满意。需要换位思考,设想业主最想得到怎样品质的房屋产品,最关心的是什么,哪些方面是无法接受。对于一个房产企业来说,工程质量管理的明确目标就应该是从业主的思维角度出发,到达让业主满意的标准。
4.2 掌握质量管理的知识和重点
在诸多质量问题中,“防渗漏、防开裂”问题是重点;在工程验收和投诉中,“两防”问题占比也是最多的。因此只要狠抓“两防”,质量就可大幅提高。为了提高质量管理水平,集团专门制定了“工程质量评分办法”。该办法是质量管理的一项重要举措,涵盖了“结构、安全”、“两防”、“表观质量”等各方面的工程质量管控内容。只要把“评分办法”所查出的质量问题认真整改掉,就完全可以达到预期的质量管控目标。
4.3 建立和完善三级质量管理架构
工程质量管理是一个系统工程,要管好,就要集团上下一心,分工合作,建立起高效的三级(集团、区域、项目)质量管理架构。集团方面,以工程管理中心为代表,主要负责制订各方面的质量管理条例、规则,并定期对各区域、各项目进行质量巡检、评分、排队,以保证整个集团的质量水平在可控范围内。而质量管理更重要的是过程管理,这就需要由区域、项目去认真落实。
5 对施工单位的管理是关键
经验表明要管好工程质量,选择一个好的施工单位是最重要的。因此,区域、项目在选择施工单位时,必须全程参与。因为,施工单位确定后,最终是要交给区域、项目进行管理的。区域总、项目总在选择和管理施工单位时必须抓好考察施工实力、抓管理人员配备和严抓施工单位分包、转包问题三方面工作。
5.1 考察施工实力
如何选择一家好的施工队伍,必须考察施工单位的整体情况,包括以往工程的建设情况,过往业绩,技术人员配备,企业资金状态,企业诚信度,行业口碑等方面。另外,公司还需考察施工单位派驻工程项目的项目经理情况,其能力、项目管理经历和管理效果情况以及项目经理带的团队整体素质等情况,都将直接影响工程管理的效果。
5.2 考察管理人员配备
在施工单位确定时,必须明确要求施工单位配备到现场的项目管理架构符合要求,并明确规定,必须是使用考察时的项目经理及管理团队。为了避免施工单位管理人员缺失,技术管理混乱的情况,集团制定了“施工单位的技术人员配备要求”,在招投标时明确要求施工单位提交,并作为合同附件严格执行。各项目在实际管理过程中,督促施工单位各方技术管理人员的执行情况。
5.3 杜绝施工单位分包、转包问题
转包、违法分包的行为具有很大的社会危害性,经过对承包的工程压价转手,致使“层层转包、层层扒皮”的情况,导致最终用于工程的资金大大裁减,偷工减料,工程质量隐患不可避免;另一方面,经过转包、违法分包后最终落到技术和资金都贫乏包工队之手,难以保证工程施工质量;此外,转包人、分包人很少会及时将工程款支付给转承包人,致使转承包人拖欠农民工工资,导致层层拖欠的低落链式反映。集团公司一再告诫施工单位的分包、转包问题,一旦发现,严肃处理,甚至予以清退出场。
6 结语
百年大计,质量第一,工程质量是建筑企业的生命,是其长远发展的根本保证。在建筑市场竞争激烈的今天,工程建设质量越来越成为人们关注的重点和热点,如何改善建筑企业内部管理、提高工程质量意识、加强施工管理力度,提高施工质量管理水平,促进建筑行业的健康发展是每一位企业管理者必须思考的问题。
参考文献
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【关键词】非房地产开发企业；基建工程；管理模式
随着城市化进程的不断推进，非房地产开发企业的基础工程建设项目管理，也成为工程项目管理的重要部分。然而，非房地产企业的项目管理有自身的特殊性。由于企业经营主业的管理与工程项目管理有较大区别，企业内部的工程建设项目管理人员储备较少，导致工程技术管理力量薄弱。相对房地产行业的薪酬待遇，一般行业没有明显的竞争优势，通过社会招聘来解决工程技术管理人才短缺的尝试效果不明显，面对工程技术管理人才缺少、公司经营管理模式与项目管理差别较大、项目管理人多为兼职、项目管理支撑部门较少等多重因素，如何开展好非房地产开发企业的基础工程建设，是作为企业工程管理人员应该深入探讨的问题。
一、对非房地产开发企业建设工程项目管理模式的思考和提出
作为非房地产开发企业的项目管理，需要在相同的时间段内，完成与房地产开发企业同样的组织管理工作，但是，由于非房地产开发企业有工程建设不连续性的特点，受人力资源成本、工程建设完工后人员分流等多方面因素影响，非房地产企业无法按照完整的工程建设项目管理系统，去配备强大的技术管理力量。这就要求用一种更节约人力的项目管理模式，在精简的人力配备基础上，来确保不可逆转性很强的工程建设项目管理按照既定的计划顺利开展，实现既定的目标，实现时间、性能、费用的最佳契合，更好的满足企业进一步发展的需求。
本文简洁的称作这种项目管理模式为“加强型第三方管理咨询支持+关键节点控制的项目管理模式”。加强的第三方管理咨询支持，贯穿于整个工程项目管理周期，从项目的立项、规划开始，到项目竣工投入使用结束。关键节点控制是根据工程建设项目的特点，总结社会上成熟的管理经验，设置出一个系统的关键控制点，涵盖对项目整体规划、使用功能的设计、施工图纸的设计、报规报建、施工进度管理、工程质量管理、过程安全管理、工程成本管理等各方面的关键控制点，形成体系。再配合强化的第三方管理咨询支持，来实现精简人员配置前提下的可行可控的建设工程项目管理。
二、加强型第三方管理咨询支持+关键节点控制的项目管理模式介绍
该模式的重点在是关键控制节点的设计和对应第三方管理咨询方的选择、运用。现结合项目管理的“立项、启动、发展、完成”四个生命周期的核心管理理念，将建设工程项目管理关键点的和第三方管理咨询方的选择、运用做全面介绍。
（一）项目立项期（工程项目选址、立项）
1.明确目标阶段，要眼光向外，组织到标杆企业考察，明确自己的目标。这个过程中我们要强化的第三方管理咨询的方法就是，同步了解先进企业项目建设过程中的服务单位，如设计单位、工程建设单位、设备供应单位、运行管理单位，通过一定方式联系到他们的相关负责人，虚心邀请给予经验传授，有可能的话邀请加入项目管理团队中做顾问，制定出的目标要适合企业、又要有一定范围内的先进性。这个阶段强化外部的管理咨询支持，有利于制定更为精准的目标，避免目标不切合实际，是项目管理十分重要的一环。
此阶段关键控制点是：规划项目的目标一定要适合本企业，又要在企业所属行业内有一定的先进性。
2.组建团队。在这个时期要组建并整合管理团队的关键成员。要用大量时间与精力，确定项目所需要的专业技术与行为，并且找到拥有这些技能的合适人员。
此阶段控制要点是：业主项目部的关键成员要有专业技术与管理能力。
3.制定计划。此阶段需广泛调研，征求行业内有同类项目经验的管理者的意见，组织团队成员，制定出符合客观实际的计划。
（二）项目启动期（工程项目规划设计、施工图设计、报规报建）
确定项目管理的组织架构，形成管理团队的有机整体，传达角色分工、责任和汇报关系。再次学习讨论制定更为详细、清晰的各方面子计划，确定前期开展工作的配合单位。
回归到项目管理的重要特征，要为项目管理组建适合规模的、独立的、自我运行的项目部，是项目顺利开展的前提。虽然各成员来自企业的不同部门，但在项目部要有完善的组织架构，明确各岗位的职责权限，明确项目成员的管理隶属关系，明确固定的工作流程， 为后期工作的顺利开展做好人力资源准备。也需把许多新的人员和合作方结合成一个整体，还要在新的人员和合作方之间建立强有力的工作关系，将项目的经济因素与各方的工作联结起来，对项目参与各方反复灌输一些非正式的制度和行为规则，确立清晰的、各方共同接受的工作与资源计划。
（三）项目发展期
项目发展成熟阶段管理层的关键工作，是持续保持项目的动力，以及管理正在发展着的项目。工程项目管理的重点也在这个阶段，因为这是各项前期计划执行落地、形成為工程实体的关键阶段。
大多数项目的主要问题不再是管理项目成员的个人工作，而是着重处理项目发展过程中对其他方面能够产生影响的特殊事件和互动关系。例如一项工作中关键资源欠缺，或者一项工作拖延，都能迅速地影响到项目其他工作的正常进展。
在工程招投标环节，即施工技术管理、劳务、设备货品的社会资源选取的阶段，是工程实体决定性的选择阶段。只有优秀的施工企业，才能做出优秀的工程。这个阶段的选择，更应该活用一下杰克韦尔奇的数一数二战略，一定要选择本区域或者更大范围内的数一数二优秀施工单位，选择行业内数一数二的知名品牌产品。
施工管理环节是一个相对时间较长的管理阶段，本阶段是工程质量、成本控制、安全管理、进度控制的关键阶段，也是对现场管理人员的专业能力的又一次考验。
（四）项目完成期
项目管理层还要承担一项重要义务，将该项目中的经验传递给同类项目的下一个项目管理者，因而，项目管理层的工作重点应该放在项目记录和学习经验的整理方面。由于要等到项目真正完成后才需进行项目的事后总结分析，那么，这个时候就是收集相关资料的关键时期，因为随着项目成员和其他合作方的陆续离开，大量的数据和记录都有可能丢失，于是对于项目管理层的一项最重要的管理建议，就是在项目完成阶段投入大量精力，并且密切关注资料收集工作中的细节。
三、结论
1.公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保证、承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署。
2.公司工程部主要负责工程造价的预测及审核、工程招投标文件的编制、工程决算的审定。
3.工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作，对已经选择定型的设备、材料进行采购，确保设备材料及时供应，积极进行市场询价工作，建立市场价格询价登记薄，记录材料价格变动的历史资料。
4.财务部主要负责工程成本的总体控制工作。
⑴ 参与有关工程经济合同的谈判工作，及时准确地了解公司各项工程成本的构成及用款计划；
⑵ 负责工程进度款的复核工作，参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。
5.工程中间结算程序。
⑴ 施工单位于每月25日之前，将工程进度结算报送工程部审核，工程部结合工程施工图纸、施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见，并在5日内送财务部会签；
⑵ 财务部根据有关文件资料、施工单位领用的供应材料数额，以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况提出付款意见，报送公司主管领导审批。
6.工程决算程序。
⑴ 施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核，财务部会签；
⑵ 财务部根据各种经济签证、合同以及经审定的工程决算数和材料结算数，扣除已付工程数及垫付的各项费用，结算应付工程尾数，提出付款方案，报公司主管领导批准；
⑶ 大工程办理决算时，应由公司主管工程领导牵头，由工程部、设计部、财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组，按照上述本制度规定的职责范围联合进行专项工程决算；
房地产针对加强现场管理的作用和意义
房地产企业的主战场就是现场管理，房地产企事业单位基本上是通过开展现场管理，来完成预定的房地产工程的目标的。所以现场管理的重要性可见一斑，如果现场管理效果的好，房地产的工程质量也会很不错;反之，房地产工程的质量就不会好，现场管理是直接影响工程的质量、进度和效益的关键因素。得到房地产企业获取经济效益和社会效益的根本方法也是房地产的现场管理。
①现场管理的重要性。施工的“加油站”就是房地产的施工现场，在施工现场，当大量的物资进入后。而这些物资是如何变成房屋建筑的呢?就是依靠在施工现场的大量的劳动力和管理人员运用施工设备通过一系列的施工活动将这些物资一点一点地转变成房地产建筑的。
②房产施工项目就是在各个专业管理联系在一起的基础上建立起来的一个项目。在房地产施的现场，各项的专业管理工作都是按合理分工有条不絮地进行的，这些专业管理工作合作密切、相互制约、相互影响，几个部分密不可分。
③各方关注的焦点以及贯彻有关法规的重要内容其中之一现场管理。这就要求每一个在现场从事房地产管理的工作人员，都必须要有法制的观念，遵法、守法。每一个与现场的管理发生任何联系的企业单位都要注意房地产工程的现场管理。因为房地产的现场管理是一个严肃的社会问题，不能有半点马虎。
房地产产籍管理制度
房地产产籍管理的主要概念是指：对房地产权属档案进行的管理工作，房地产行政管理工作部门在有关房地产产权调查、房地产测绘、房地产权属转移、变更等相关管理工作的开展过程当中所形成的各种载体的历史记录均属于房地产产籍管理中至关重要的工作内容。这些内容更属于房地产建设档案中至关重要的`构成部分，其反映了房屋相关的信息(包括房屋面积、房屋结构、房屋层高、房屋建筑时间、房屋使用途径、房屋权属等相关信息在内)。
通过对房地产进行产籍管理的方式，能够使城市的规划与建设依据更加的科学、合理。结合相关的实践工作经验来看，在城市规划工作开展中，传统意义上所使用的调查方法以及测算方法均存在投入力度大、可靠性较低、周期较长等多个方面的缺陷。而通过产籍管理的方式，能够使档案管理通过信息化建设的方式，形成数字化等级档案，以便工作人员全面了解并分析房屋权属的具体情况，更好的面向后续包括房地产权属登记、交易、物业管理、以及住房制度改革在内的相关工作提供服务。除此以外，通过房地产产籍管理的方式，能够使整个房地产市场的交易行为更加的安全与有序。这主要是指：在房地产市场交易火热发展的背景之下，大众对于房地产的关注度正不断提升，房产纠纷问题不断增多，在出现房产纠纷问题的情况下，房地产产籍档案的利用率也迅速提升。做好产籍管理工作，能够使在发生房产纠纷问题的情况下，管理所及时出具相应的物权证明文件，及时解决问题，对权利人的合法权益加以保护。
而为了能够促进房地产产籍管理工作质量的进一步提升，还要求在实际工作中落实以下几个方面的制度措施：首先，需要密切“两证”的沟通关系。主要是指房地产权属部门需要依法展开各项工作，密切合作，对相关信息进行全面共享，使产籍管理质量更加的稳定。房地产管理所与土地局之间需要打破传统意义上的制约关系，在房地产信息系统平台的支持下，依法展开相关工作。其次，还需要坚持长效管理，推动长效管理工作机制的落实。除了需要提高管理人员的业务水平以外，还需要落实相应的法律规章与制度，在各个部门通力合作的条件下，加强宣传，使房屋权利人的产籍管理意识得到更进一步的强化，树立执法的权威性，不断提高服务的人性化水平以及优质性。
房地产成本管理制度标准化系统工作程序
一、设计策划阶段
为建立符合企业实际情况的成本管理制度标准化体系，首先要明确企业开展成本管理标准化的范围，以及最终要达到的成本管理目标。房地产企业管理层和成本管理人员要全面完整地了解管理制度、标准化的定义和内涵;分析评估企业成本管理现状，找出存在的主要问题和漏洞;预估制度化、标准化可能给企业带来的作用和影响，决策是否需要进行制度化、标准化的成本管理;一旦决定实施，就要明确系统构建的标准和推进的方向。对于初次进行成本管理标准化应用的房地产企业，可以优先对生产成本管理，如对工程招投标、合同管理、供应商管理、成本档案管理等制度进行标准化应用，再对营销管理、费用管理等制进行标准化，完善企业全面预算管理制度化标准体系。
二、部门试点阶段
部门试点是一个科学的PDCA(计划-执行-检查-行动)循环管理改进程序。在制度体系设计策划完成后，选取那些在企业成本管理流程中占有重要地位、成本管理问题较为突出的部门，如工程部、成本合约部、设计部等，进行制度标准模版的应用和工作流程的试点运行。通过试点实际情况，综合分析评价制度标准体系设计是否满足成本管理需求、工作流程是否运行顺畅、执行效果是否达到预期管理目标。
三、优化改进阶段
由于房地产项目不仅开发时间较长，而且对于施工要求也较高，这就需要对其做好相应的工程管理工作，以免造成较大的资源浪费或者是建设问题。将科学合理的管理方法应用到房地产开发项目的工程管理中，能够使得建设资源得到最大化的应用，并且有利于房地产项目的井然有序进行，最终为实现房地产企业获得更大的利益打下坚实的基础。
2工程管理的概念以及模式
2.1工程管理的概念
房地产企业是以盈利为目的的，而盈利的途径就是开源节流，其中，开源是指开发新产品、开拓新市场、开展新业务等等，而节流则主要体现在企业的成本控制方面，而工程管理便是其中很关键的因素，对于房地产企业来说，自然也不例外，在进行项目开发时，进行工程管理能够使得施工资源得到最大化的利益，从而有效提高房地产企业的经济效益。
2.2工程管理的模式
工程造价工作就是对一项工程施工进行计算定价的过程。房地产企业工程项目建设的中心任务就是实现项目建设目标。对于整个项目建设来讲, 其产品往往是固定的或单件的, 生产要素价格会上下波动, 要完成一个项目建设需要很长的建设周期, 这都不利于造价控制。一个工程项目从前期准备到最终投入使用的各个阶段都离不开造价控制。对于施工企业而言, 通过承揽工程建设任务获取最终利润是其主要经营手段, 而最终获利情况则取决于工程造价管理的成效。
2 房地产企业建设全过程
一般来讲, 房地产项目工程建设涵盖了三方面的工作, 即前期投资、中期建设、后期生产经营。一个完整的地产项目建设流程, 应该包括设计构想的提出;开发方案的甄选、调研、决策、立项、现场勘察和施工组织设计;以及工程招投标、工程验收和最终投产使用等诸多环节。每个阶段又可以划分为多个细部环节, 若要全面控制工程造价, 首先要清楚工程建设及造价管理的各项规范及操作要求。
3 房地产企业项目建设全过程工程造价控制
3.1 投资决策阶段的工程造价控制投资估算是前期
准备工作的主要内容。它是将投资决策以文字的形式体现出来, 可以作为工程减色和可行性分析的重要依据。当可行性分析报告通过审批后, 投资估算就成为派发设计任务时的限额标准, 掌控初步设计概算的执行情况。在投资估算中, 应该实事求是地反映设计内容。在整个工程建设中, 造价控制措施的实施情况主要取决于投资估算的控制。
3.2 设计阶段的工程造价控制要求设计人员在确定
设计方案前, 要经过多方对比, 不断优化设计方案, 尽量满足技术可行、经济合理的工作要求。结合国内行业规范和工程特点选择合适的工艺流程, 同时适当引进国内外先进的技术设备, 增加投资效益。
3.3 招投标阶段的工程造价控制 (1) 房地产企业想求
得发展, 必须建立有效的招标机制, 从业人员必须具备足够的知识储备和行业经验、过硬的业务素质和较高的技术水准。 (2) 多渠道、多途径的搜集招标信息, 结合自身实际斟酌筛选, 编制标书。标书的编制, 要本着认真严谨的工作态度, 先编制工程造价计算书, 准确计算每一个细部环节, 避免错算、漏算或冒算的情况发生。投标人员应根据招标要求及评标标准, 结合本单位实际情况来确定一个合理可行的造价, 提高中标概率。
4 公司施工阶段的工程建设控制
4.1 加强合同管理在施工管理的过程中, 合同管理
属于比较关键的一环。有效的合同管理有助于节约成本投资、增加收益。在合同中, 对于原材料供应、造价管理及签证变更都有明确规定, 另外也会具体说明竣工结算及工程款项支付的方式。实际上, 明确这些内容的目的就是方便造价管控。合同管理应该从双方谈判到保修日结束为止。施工阶段的合同管理是造价控制的重点, 施工单位要抓好合同管理的攻与守。
4.2 健全设计变更审批制度在工程建设过程中, 如
有必要变更设计方案, 应尽量避免其发生在施工阶段, 以减少成本浪费;发生设计变更总会牵涉到多个环节的工作流程, 因此应提早进行设计变更, 变更时间越是延后, 造成的成本浪费就越严重;工程人员应该注意, 在充分分析工程量及造价情况, 并征得原设计部门同意后再实施设计变更;实施变更以后, 若造价超出工程预算, 应该及时将现状上报至管理部门, 切实防止通过变更设计增加设计内容, 提高设计标准, 提高工程造价的事情发生。
4.3 加强施工管理, 重视对施工现场的管理强化施工
管理, 首先要加强施工队伍管理。施工队伍必须具备良好的行业信誉, 且资历深、人员配备齐全、技术实力雄厚, 能够在保证工程质量及工期进度的前提下顺利完成施工建设。建设单位要注意防止工程被层层转包, 以免增加成本投入。其次, 要建立严格的管理机制, 强化现场管理。负责造价管控的工程人员应该与设计、施工、机械管理等多个部门建立密切的联系, 秉承认真务实的工作态度和降低成本投入的目标任务不断强化经营管理, 工程量的统计要客观、真实;合同中未注明的工程量要及时向业主及监理部门报备;现场技术人员必须具备较高的专业水准和业务素质, 全面记录每一道工序的操作流程, 防止与业主、监理等相关单位发生扯皮纠纷。
4.4 加强竣工结算的编制工作, 严把结算关竣工结算
过程中施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象。因此, 要求结算人员必须认真仔细, 绝不能出现放松心理, 并且还要与工程各有关部门紧密配合;结算的工程量应以招标文件和承包合同中的工程量为依据, 考虑变更工程量。总之, 竣工结算是一项集技术与经济为一体的工作, 同时也是多部门相互配合, 集体力量出成果性文件的阶段。
5 总结
建设工程的造价管理工作的优劣, 对房地产企业工程项目能否取得良好的经济效益和社会效益存在着重大的影响。房地产企业工程造价人员要切实完成自己岗位的职责才能对房地产企业工程项目建设的总投资进行有效控制, 从而降低工程造价, 提高企业的经济效益。
参考文献
[1]刘艳霞.工程建设中的工程造价控制管理[J].建材与装饰, 2007 (9) .
[2]陈增伟.建设工程项目造价控制之我见[J].中国城市经济, 2011 (4) .
关键词：房地產开发 项目管理 问题 措施
房地产开发项目是一项高投资、开发周期长、高技术以及高风险的工程项目，如果管理不当会进一步增加房地产开发项目的风险，甚至还会影响到房地产开发企业的稳步发展。而根据有关调查显示，很多房地产开发项目管理中还存在较多的问题，这些问题不仅仅直接影响到了房地产开发工程的质量，同时还给房地产开发项目带来了较大的风险，因此房地产开发项目管理部门必须要科学合理做好全方位工程管理，只有这样才能降低风险，促进房地产建设的良性健康发展。
1、房地产开发项目管理的重要性
房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面，首先在计划方面，对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。其次，房地产开发项目的组织管理能够根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。再次就是房地产开发项目的协调管理，它能够为房地产开发项目提供协调和谐的环境，保证房地产项目开发建设的顺利进行。最后就是房地产开发项目的控制管理，它能够对房地产开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效的控制，这样可以保证房地产开发项目能够以最小的投入获得最大的经济效益、社会效益以及环境效益。
2、房地产开发项目工程管理中存在的问题
2.1 房地产开发项目管理前期准备不足
根据有关调查显示，10%左右的房地产开发风险都是由房地产开发项目管理前期准备不足引起的，例如很多房地产开发项目企业在开发前期并没有掌握完善的技术资料，进而在很大程度上增加了房地产开发项目工程的风险。还有很多房地产开发企业为了在最大程度上缩短房地产开发周期，在开发前期没有做好的充足的准备就盲目开工，进而在很大程度上影响了房地产开发项目工程的正常进行，从而在很大程度上影响了房地产开发企业的盈利空间。
2.2 缺乏完善的房地产开发项目管理制度
完善的制度是保证房地产开发项目管理工作顺利开展的基础，但是在实际调查中发现，有80%以上的房地产开发企业都没有建立完善的房地产开发项目管理制度，进而致使房地产开发项目管理工作的随意性比较高。例如很多房地产开发项目管理部门并没有建立房地产开发项目管理责任制度，进而无法将房地产开发项目管理责任落实到每个部门以及每位职工，从而在很大程度上影响了房地产开发项目管理的效果。还有很多房地产开发项目管理部门并没有建立完善的激励机制，进而没有对房地产开发项目管理工作作出突出贡献的个人或者集体作出及时的奖励，从而在很大程度上影响了全体职工参与房地产开发项目管理工作的积极性。
2.3 成本控制不理想
成本控制是房地产开发项目管理的重要内容之一，但是很多房地产开发项目管理中成本控制效果并不是很理想，在一定程度上增加了房地产开发的成本，进而影响了房地产开发项目的经济效益。例如很多房地产开发企业忽视了房地产开发项目设计阶段的成本控制，进而致使设计出来的房地产开发项目方案的造价偏高，增加房地产开发的成本。
2.4 风险控制意识薄弱
风险控制意识薄弱是房地产开发项目管理中的常见问题，有很多房地产开发企业过分追求利益在很大程度上忽视了风险管理的重要性，没有制定完善的房地产开发风险控制系统，这样就在很大一定程度上增大了房地产项目开发的风险。
3、加强房地产开发项目工程管理，降低房地产开发风险
3.1 加强房地产开发项目的前期准备工作
完善的前期准备工作是房地产开发项目工程顺利开展的基础，因此房地产开发项目管理部门必须要进一步加强房地产开发项目的前期准备工作。首先，房地产开发项目管理部门在房地产开发项目前期必须要对开发项目作出详细的可行性分析，并且还要掌握完善的技术资料，这样才能保证房地产开发项目的顺利进行。其次，在房地产开发项目前期，房地产开发项目管理部门要加强与其他部门的沟通联系，这样可以有效降低房地产项目开发中的一些阻力，进而保证房地产项目开发的顺利进行。
3.2 进一步建立与健全房地产开发项目管理制度
完善的制度是一切工作的基础，因此房地产开发企业必须要建立完善的房地产开发项目管理制度，只有这样才能在最大程度上提高房地产开发项目管理工作的水平。例如房地产企业必须要建立房地产开发项目管理责任制度，将房地产开发项目管理责任落实到每个部门以及每位职工，从而能够有效降低房地产开发项目管理的随意性，提升管理效果。其次房地产开发企业还必须要建立有效的激励机制，对那些为房地产开发项目管理做出突出贡献的个人或者集体要及时给予物质奖励与精神激励，这样可以充分调动企业职工参与房地产开发项目管理的积极性，进而能够实现房地产开发项目的全员管理，从而能够在很大程度上提高房地产开发项目管理的效果。最后，房地产开发企业在建立完善的制度的同时，还要加强执行力的建设，这样可以保证房地产开发项目管理制度能够落实到实处。
3.3 进一步加强房地产开发项目成本控制
随着房地产市场竞争的不断激烈，房地产开发成本控制已经成为了房地产开发项目管理工作的重心，因此房地产企业必须要进一步加强房地产开发成本控制。首先房地产开发企业必须要加强设计阶段的成本控制，将成本控制意识贯穿于设计的整个阶段，这样可以在很大程度上提高设计方案的可行性，进而能够降低房地产项目的开发风险。其次，房地产企业还必须要加强房地产开发成本的动态控制，根据不同的开发环境制定出不同的成本控制措施，只有这样才能在最大程度上提高房地产开发成本，进而提高房地产开发项目的经济效益。
3.4 进一步增强企业风险控制意识
随着房地产市场竞争的不断激烈，房地产开发项目的风险越来越大，因此为了进一步降低房地产开发项目风险，必须要进一步增强房地产开发企业风险控制意识，使其认识到房地产开发项目风险控制的重要性，并且建立系统完善的房地产开发项目风险控制系统，把风险控制在系统之内，在不断变化的过程中进行管理，这样可以有效降低房地产开发项目的风险。
4、结束语
总而言之，加强房地产开发项目管理工作能够在很大程度上降低房地产开发项目的风险，提高房地产开发项目的收益，因此房地产开发项目管理部门要积极转变传统的管理观念，树立新的房地产开发项目管理观念，根据工程项目的实际情况制定出科学合理的管理措施，只有这样才能在最大程度上降低房地产开发项目的风险，提高房地产开发项目的盈利能力。
参考文献：
[1]肖华新.房地产开发项目工程管理及其风险[J].企业导报，2011年2期
[2]张荣超.浅谈如何做好房地产开发项目工程管理[J].建材发展导向（下），2012年6期
[3]陈婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居，2013年27期
[4]巩玉凤，房地产开发项目工程管理的难点[J].经济视野，2013年14期
第一条为规范公司工程及商品房质量保修工作，保护公司、施工承包企业、商品房所有人和使用人的合法权益，促进工程建筑及房屋质量的提高，提供安全、舒适、健康、环保的商品房产品，根据国家有关规定，制定本制度。
第二条由公司承担的新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程)的质量保修，均适用本制度。
公司工程部负责开展质量保修工作，并负责解释本制度内容。
第一章施工承包企业应承担的保修责任
第三条 按照国家规定，公司和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工企业（乙方）应当履行一定的保修义务。公司应就相关保修项目与施工企业共同制定保修书面约定，在销售商品房时，共同向业主提供保修承诺。
第四条 施工企业应提供的十年保修范围为：
基础部分：经权威部门验定的因乙方施工责任所造成发生基础不均匀沉降，由乙方承担返修、加固以及检测等所发生的一切费用，并承担最终造成的损失。
结构部分：梁、柱、墙体、楼板悬挑构件等主体结构出现的质量缺陷，由乙方承担因返修、加固以及由此带来的一切费用。
屋面及室内防水部分：屋顶屋面积水渗漏，厨卫间地面积水渗漏。由乙方在保修期内承担因返修所发生的一切费用，以及因上述原因造成业主相应的经济损失。
设备安装部分：上下水管道、采暖管道、散热器片、开闭箱、电表箱及相应的设备安装，因安装质量发生的漏水漏气问题以及因材料质量所发生的损坏由乙方无偿更换。
第六条 施工企业应提供的三年保修范围：
室外工程：散水、台阶、坡道下沉开裂，沟道回填下沉，由乙方负责在保修期内无偿修复。
内外墙体、顶棚抹灰层、裂缝、爆灰、墙地砖开裂、脱落，由乙方负责在保修期内无偿修复。
第七条 施工企业应提供的一年保修范围：
电气部分：室内灯具(除灯泡、灯管)、开关、插座，安装不牢、线路漏电、电器失灵。
卫生洁具部分：坐便器、浴缸、洗面盆及附属配件，因产品质量损坏、配件失灵、漏水，包括厨房间水嘴、水表等部件。
门窗部分，开关不灵，边缝漏风、翘曲变形，木制做品剥层、裂缝、油漆脱皮。
内装修木做部分：变形、开裂、脱落、涂料起皮、掉粉、严重退色、小五金件不符合规范要求，如门锁、合页等。
地面超过国家标准的起砂，空鼓裂缝。
电器中安装的灯泡、灯管在保修期间由于质量问题损坏，乙方应免费更换。
因施工门窗安装质量问题损坏的门窗玻璃。
地面泛水、倒坡积水。
下水地漏、管道堵塞或流水不畅。
烟道返烟的修复。
第二章公司对业主的保修责任
第九条 公司在销售商品房的经营活动中，销售部门应当向对方提供《商品住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》，同时明示各保修部位和责任、年限。
第十条 在正常使用，房屋建筑工程的最低保修期限为：
（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工
程的合理使用年限
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
（五）墙面、顶棚抹灰层脱落为2年；
（六）地面空鼓开裂、大面积起砂为2年；
（七）门窗翘裂、五金件损坏为1年；
（八）卫生洁具为2年；
（九）灯具、电器开关为6个月；
（十）装修工程为2年。
其他项目的保修期限按国家有关规定。
第十一条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
第十二条 公司应及时处理、解决、回复业主的房屋质量投诉，委托物业公司受理的，应当与物业公司签订相关协议，约定处理途径、方式及资金等问题。
接到保修通知后，工程部部应当安排人员到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，工程部部接到保修通知后，应当立即安排人员到达现场抢修。
第三章安全事故的预防及处理
第十三条 发生涉及结构安全的质量缺陷，公司应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。
第十四条 保修完成后，由公司组织各方及房屋所有权人进行验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。
第十五条 按照国家规定，保修费用可由工程部部门向质量缺
陷的责任方主张，由责任方承担。
第十六条 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，公司可按照相关规定先予赔偿，并及时向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。
第十七条 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。
第十八条 下列情况不属于本制度规定的保修范围：
（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；
（二）不可抗力造成的质量缺陷。
第四章维修服务人员服务程序及入户纪律
第十九条 公司维修服务人员进入业主所有的房屋内进行维修活动时，应在公司工程部部的指导安排下进行。
第二十条 维修服务程序。工程部部接待投诉后，安排专人进行现场核查，确定处理方案，由相关人员上门维修，工程部部组织质量检查验收，经过业主签收确认后，完成维修，并定期回访。
第二十一条 维修服务标准。维修人员应穿着和携带印有统一标识的工作服、工具袋、工具箱；佩戴贴有照片的胸卡；入户维修需携带拖鞋、鞋套、抹布；接到投诉一般2小时到位，特殊情况不超过4小时；清理要做到施工垃圾全部运走，卫生清理达到窗明几净，无明显修补痕迹，原物品恢复到位；验收标准为参照正式工程验收规范并结合业主意见执行，一定要达到业主满意。
第二十二条 维修入户纪律。维修人员维修时必须业主在场，不准乱串房间，严禁乱动室内物品。不喝业主一杯水，不吸业主一颗烟。不接受业主的任何财务。不向业主提出工作外的问题。不刁难业主、不大声喧哗。
第五章附则
第二十三条 本制度由制定之日起执行。
河南无咎置业有限公司
第一节 总则
第一条 质量检查分为：日常抽检、节点检查和专项检查。
第二条
质量检查依据：现行国家及地方或行业规范标准，有效的设计资料、工程合同及相关补充协议，批准的监理规划、监理细则、施工组织设计、施工方案及各种专项方案。
第二节 质量检查标准
第三条
日常抽检标准：每月要求对工程、材料、设备检查不少于2000点，按楼盘项目均衡分布。检查点数分布依据：各楼盘的点数=该盘工程项目数量占公司在建总项目数量的百分比×2000。
第四条
日常抽检必须有针对性地确定检查内容和检查重点，并按子分部工程、分项分类要求，制定检查计划。检查部位必须随机选定，并按工程进度所涉及的分项均衡分布，以使检查结果趋向正态分布，减少主观影响。
第五条 节点检查是对各项目工程重要实体质量的必检内容，按各专业质量节点内容对关键工序、重要部位的质量进行重点抽查。节点检查贯穿于日常检查过程中。节点检查内容详见附件一。
第六条 专项检查是对影响工程实体安全、使用功能及观感较大的重点部位进行检查以及公司指派的专项调查。第三节 质量检查办法
第七条 在质量检查过程中，质量监督部按照发现质量问题的严重程度，分别采取下发《恒大地产集团质量安全问题整改通知单》（附件二）、《恒大地产集团质量安全问题整改函》（附件三）、《恒大地产集团质量问题砸掉返工通知单》（附件四）等形式进行处理，对于重大质量问题、事故，必须及时形成专题报告上报集团公司领导。质量工程师在发现质量问题后，应当时下发《恒大地产集团质量安全问题整改通知单》，经现场责任工程师确认归档，并在整改期限内对整改情况进行复查； 对于比较重要的质量问题在现场签发《恒大地产集团质量安全问题整改通知单》后，还需另外正式下发《恒大地产集团质量安全问题整改函》并抄送公司相关部门和抄报公司领导。
质量工程师在发现需砸掉返工的质量问题后，应现场签发《恒大地产集团质量问题砸掉返工通知单》，并由责任工程师签字确认后，对不合格项实体进行现场砸掉或返工处理，需砸掉的不合格实体,由保安负责实施，返工完成后，工程部需通知质量监督部进行复查；对于重大质量问题或质量事故，质量监督部应及时上报集团公司领导，经集团公司研究后处理。
为维护公司利益，当发现需砸掉返工的严重质量问题和可能会引发工程纠纷的质量安全问题后,质量工程师应及时进行有效取证，取证方式可采取拍照、复印相关资料、施工责任方书面确认等合法手段。质量监督部每一个月将本月发现需砸掉返工的质量问题汇总形成《月度砸掉返工情况通报》，并分发各相关部门及抄报公司领导；对于本月需砸掉返工的质量问题中比较严重的问题另外汇总，报请主管工程的公司领导批示，按公司的问责处理程序进行处理。接工程部砌体验收通知后，质量工程师对验收范围内的门窗尺寸、砌体尺寸及其相关定位尺寸进行复核，发现与设计及验收规范不符的质量问题，按需砸掉返工的质量问题处理程序进行处理。
质量监督部每半月将本期间对广州地区楼盘的工程检查情况汇总形成《工程质量简报》，并分发各相关部门及抄报公司领导。
质量监督部对外地公司的工程质量检查完毕后，必须立即形成《工程质量情况通报》，并分发各相关部门及抄报公司领导。
质量监督部每月月底完成集团公司相关质量制度考核及上报工作。
附件一
恒大地产集团质量监督部各专业节点检查内容 土建专业
检查施工前施工组织设计方案、各专项施工方案是否已审批完毕并抽查过程落实执行情况。
检查监理规划、各专业监理实施细则、旁站监理方案及其落实执行情况。检查施工现场质量管理是否有健全的质量管理和保证体系、施工质量控制和质量检验制度。
检查施工放线测量成果报验和复查确认情况。
检查监理人员是否经常地、有目的对承包单位的施工过程进行巡视、检查、检测。检查内容主要包括是否按照设计文件、施工规范和批准的施工方案施工，是否使用合格的原材料构配件，已完施工部位是否存在质量缺陷。
抽查施工现场管理人员尤其是质检人员是否到岗到位，施工操作人员的技术水平操作条件是否满足工艺操作要求，特种操作人员是否持证上岗。检查检验批、分项、分部工程质量的验收确认情况。
检查工地例会纪要。工地例会应有项目经理参加，检查分析工程项目质量状况，针对存在的质量问题提出改进措施并检查成效。检查监理工作程序有否体现事前控制和主动控制的要求。
检查进场的工程原材料构配件的质量控制情况。
检查监理日记、监理周报、监理月报。
检查监理通知单。对施工过程出现的质量缺陷，专业监理工程师有否及时下达监理通知单责令承包单位整改并复查整改结果。对工程质量起重要作用的检测项目，检查相关各方是否参与进行见证检测，确保施工过程中的关键质量得到控制。
检查施工和监理资料是否齐全有效并及时整理归档。
抽查水泥搅拌桩施工中对水泥及外掺剂的质量、桩位、计量设备、机头提升速度、水泥注入量、搅拌桩的长度及标高等主要施工质量参数的检查记录。核查现场控制情况。
检查静力压桩。施工前检查进入现场的成品桩、接桩用电焊条的产品质量控制情况。检查试桩记录。检查施工过程压桩顺序、贯入情况、电焊接桩质量、桩体垂直度、电焊后的停歇时间等施工质量控制参数的检查记录。核查现场控制情况。
抽查混凝土灌注桩的施工顺序、成孔、持力层、清渣、放置钢筋笼、灌注混凝土等全过程的检查记录。核查现场控制情况。
检查桩位的偏差检查记录，抽查现场的实际情况。
检查桩基的检测方案是否经有关单位确认后执行。
检查桩体质量检验报告和单桩承载力的检验报告。
检查地基基础子分部的质量控制资料，参加阶段性中间验收。
检查基坑土方开挖的施工方法是否按批准的施工方案执行。
检查深基坑支护结构的位移监测记录。
检查基坑开挖至设计标高后的验槽（坑）记录。
检查锚杆及土钉墙支护工程施工质量收控情况。
检查土方回填施工质量的控制情况。
检查模板及其支架的承载力刚度稳定性控制情况，是否有胀模、跑模现象。检查模板及其支架拆除的顺序及安全措施有否按施工技术方案执行。检查底模及其支架拆除时的混凝土强度是否符合设计要求或规范要求，有否报监理机构审批后执行。
检查钢筋隐蔽工程验收记录及主控项目受控情况。
检查受力钢筋的保护层厚度控制情况。
检查进场的预搅拌混凝土的质量证明书及试件强度试验报告。
检查现场搅拌混凝土每工作班复称抽查结果记录。
检查后浇带混凝土浇筑有否按施工技术方案进行。
检查现浇结构的外观质量存在缺陷的情况。
检查现浇结构的轴线位置、垂直度、标高的偏差检查记录。
检查电梯井井筒长宽对定位中心线的偏差、井筒全高的垂直度偏差的检查记录。
检查地下室防水分项工程施工质量的控制情况。
参加基础、转换层、标准层、屋面层的隐蔽验收。
检查混凝土结构子分部工程的质量控制资料及分项工程施工质量验收情况。检查混凝土结构的观感质量验收情况。
检查屋面防水层施工质量控制情况。
参加混凝土结构子分部工程中间验收。
检查装饰分部工程施工的样板先行制度执行情况。
检查外墙面、内墙面、天花、地面等主要部位施工过程质量受 控情况。
检查阴阳角的方正顺直及细部质量受控情况。
检查监理机构对项目验收前的准备工作情况。
参加项目竣工综合会验。设备给排水消防煤气工程
2.1 检查施工组织设计方案是否于开工前经审批确认，抽查落实执行情况。
2.2 检查项目监理机构制定的监理规划是否全面科学，专业监理实施细则是否具有针对性，抽查落实执行情况。
2.3 检查监理工程师对进入现场的设备，材料在使用前是否严格进行控制把关。
检查监理工程师对隐蔽工程制度的执行情况，抽查重要部位的隐蔽管道是否严格按设计及规范的要求进行施工。
抽查中间验收及专业验收资料，参加阶段性验收及重要部位专业验收。检查监理工程师对工序质量的控制情况，抽查已完工序的给排水消防煤气管道安装质量。
检查监理工程师对变频供水设备，通风空调等设备的安装质量是否严格控制把关。
检查监理工程师在给水管道试压，排水管道的灌水通水通球试验时是否严格执行旁站监理制度。
检查监理工程师在质量控制中对发现问题是否及时下发监理通知单并落实整改。
检查监理工程师在质量控制资料管理方面是否严格控制把关，资料是否及时整理归档。抽查设备材料使用许可证，给排水管道的试验记录等。
检查分户验收的质量控制情况，抽查已验收完的项目是否仍存在质量问题。
参加竣工验收，抽查项目竣工质量控制资料。建筑电气工程（含弱电部分）
检查基础接地的隐蔽验收受控情况。
检查地下室电气预留孔洞的隐蔽验收受控情况。（主要指地下外墙留洞）
检查干线电缆敷设完成后的绝缘电阻测试/插接母线槽安装完成后的绝缘电阻测试及交流耐压试验受控情况。
检查照明系统通电检查试验及风机/水泵/空调系统的负荷动力试验受控情况。
检查变频控制设备/干线电缆/插接母线槽/大型灯具的进场验收情况。
检查发电机的空载/负载试运行情况。检查大型灯具的静载试验受控情况及结果。
检查控制柜二次回路的绝缘电阻测试及交流耐压试验情况。
参加消防、电梯、智能工程等专业验收、电气分部工程中间验收及单位工程竣工验收，核查质量控制资料并抽检实体质量。
核查监理公司的质量保证体系管理文件完备性（主要为针对项目的管理文件如监理规划、细则、工程总结等）。
核查电气工程相关施工方案、调试方案或作业指导书的审批手续。
参加并跟踪重大技术问题及质量事故的处理。园林配套专业
检查图纸会审、设计变更记录。
检查施工前施工组织设计方案、各专项施工方案是否已审批完毕并抽查过程落实执行情况。检查技术交底纪录。
检查施工现场质量管理是否有健全的质量管理和保证体系、施工质量控制和质量检验制度。
检查监理人员是否经常地、有目的对承包单位的施工过程进行巡视、检查、检测。检查内容主要包括是否按照设计文件、施工规范和批准的施工方案施工，是否使用合格的原材料构配件，已完施工部位是否存在质量缺陷。
抽查施工现场管理人员是否到岗到位，施工操作人员的技术水平操作条件是否满足工艺操作要求，项目负责人是否持证上岗。检查检验批、分项、分部工程质量的验收确认情况。
检查工地例会纪要。工地例会应有项目经理参加，检查分析工程项目质量状况，针对存在的质量问题提出改进措施并检查成效。检查监理工作程序有否体现事前控制和主动控制的要求。
检查进场的工程原材料构配件的质量控制情况。
检查监理日记、监理周报、监理月报。
检查监理通知单。对施工过程出现的质量缺陷，专业监理工程师有否及时下达监理通知单责令承包单位整改并复查整改结果。检查分项、分部、单位工程质量验收记录。检查施工和监理资料是否齐全有效并及时整理归档。
检查土方回填施工质量的控制情况。
检查隐蔽工程验收记录及主控项目受控情况。
检查进场的预搅拌混凝土的质量证明书及试件强度试验报告。
检查防水分项工程施工质量的控制情况。
检查混凝土结构子分部工程的质量控制资料及分项工程施工质量验收情况。检查混凝土结构的观感质量验收情况。检查装饰分部工程施工的样板先行制度执行情况。检查质量事故及事故处理文件。检查新材料、新工艺施工记录。检查施工总结。检查土壤化验报告。检查肥料化验报告或合格证。检查种植材料检验报告。检查外地种植材料检疫报告。检查附属设施材料合格证或试验报告。
综合服务
参加单位工程竣工验收。
检查物业接管验收（含各类公用设施设备、环境绿化工程）情况。
检查物业公司交楼工作（交楼工作组织、现场布置、交楼程序、工程维修）。检查物业公司对公用设施设备的管理情况，抽检重要设施设备（供水、供电、电梯等）的运行状况。
检查物业公司对业主装修管理的情况,抽查装修中拆墙、凿地以及厨卫变动的受控情况。
检查物业公司对环境绿化养护管理，抽查主景点、主要公共区域的绿化、保洁情况。
检查物业公司的安全保卫、消防及车辆管理，抽查园区安全隐患的处理措施。检查物业公司的工程保修、维修管理，抽查工程保修、维修的及时性、合格率情况。
【关键词】 房地产 土建 质量问题 量化管理
一、工程质量问题的相关术语
1．质量不合格 根据我国GB/T19000-2000質量管理体系标准的规定，凡工程产品没有满足某个规定的要求，就称之为质量不合格；而没有满足某个预期使用要求或合理的期望（包括安全性方面）要求，称为质量缺陷。
2．质量问题 凡工程质量不合格，必须进行返修、加固或报废处理，由此造成直接经济损失低于5000元的称为质量问题。
3．质量事故 凡工程质量不合格，必须进行返修、加固或报废处理，由此造成的直接经济损失在5000元以上（含5000元）的称为质量事故。
4.纠正为消除已发现的不合格所采取的措施。
5.记录阐明所取得的结果或提供所完成活动的证据的文件。
6.质量问题成因导致工序质量不合格的因素。
7.质量问题等级划分为便于纠正根据经济指标和工期指标按严重性和危害性而将质量问题所作的分类。
8.质量问题等级判定发生质量问题后采取调查、分析、记录等途径对质量问题等级划分所作的结论。
9.质量问题处理权限对质量问题等级审核的组织，该组织有放行的授权。
10.质量问题处理程序对质量问题按照等级划分、等级判定、处理权限界定而启动的途径。
二、土建工程质量问题的成因
土建工程质量问题的成因很多，有前期阶段、设计阶段、施工阶段等。施工阶段常见成因有如下方面：
1.原材料、成品质量不符合要求；
2.图纸不熟悉，图纸变更及管理混乱，不按图施工；
3.不按施工规范、规程施工；
4.管理紊乱，交底不清，工序颠倒，工序衔接不畅；
5.急切赶工或工期节奏缓慢拖拉，质量整改不及时或拖沓遗忘；
6.资料收集不全，管理不当，未及时收发、传阅、整理、归档；
7.检验、验收不及时或忽视验收程序；
8.测量放线错误，复核不到位；
9.自然条件影响（如天气影响）。
三、质量问题等级划分
综合考虑建筑分部工程和质量问题危害程度，分别从建筑结构和安全、使用功能和安全、观感三个类别的不同程度，按照较严重、严重、一般三个级别划分，将经济损失J和工期损失G两个主要指标，作为划分、判定的主要依据。当质量问题产生的经济损失达到J1、工期损失G1或产生人员伤亡时，质量事故应由建设单位工程部向上级汇报。
Ⅰ、结构安全
1.轴线、标高、层高、尺寸错误；2.材料规格、型号、品牌不符合合同、设计、规范要求，配合比错误；3.节点错误；4.违反强制性条文；5.结构裂缝、沉降、弯曲、变形；6.构造错误或不符合要求；7.装饰构件、桥架、支架安装错误、不牢固；8.蜂窝、空洞、漏筋、等；9.砌体通缝、墙体开裂；10.构件、连接件、固定件防腐、防锈；11.其他。
Ⅱ-1、使用功能（渗漏）
1.材料错误或不符合要求；2.屋面、阳台、卫生间排水不畅、积水；3.地下室底、侧、顶板渗漏，下沉庭院、采光井渗漏；4.内包或内置式立管、同层排水堵塞或渗漏；5.外墙洞、地下室洞未封堵或渗漏；6.侧排、立管边渗水；7.石材或玻璃幕墙渗漏；8.门窗分项、玻璃渗漏；9.市政管网排水渗漏或不畅；10.其他。
Ⅱ-2、使用功能和安全功能
1.材料错误或不符合要求；2.门窗、露台等处室内结露；3.栏杆防护；4.水电器具不能正常使用；5.消防门、栓（箱）不能正常使用；6.环境健康不符合；7.普通门窗不能正常开关；8.饰面砖、板、石材空鼓、脱落；9.腻子、油漆脱落、起皮（粉）；10.地面、墙面起沙、起鼓；11.墙、地面、顶装饰板材、砖、石材等翘起、变形；12.基层空鼓、开裂；13.市政、景观铺装下沉；14.其他。
Ⅲ、观感
1.材料、工艺错误；2.排版不合理或未排版；3.两个或以上工艺颠倒，收口衔接不合理，前后倒置；4.线型不流畅、顺直，美观；位置、水平错误；5.板面（材）不平，拼缝、接缝高低差、裂缝；6.材料施工后明显不均匀变色，色差；7.软装饰脱落，油漆不到位、破坏；8.成品破坏、破损；9.其他。
四、质量问题等级判定
当任何一方管理人员在工作过程中发现工程质量问题时，由发现人员通知监理单位，监理单位调查、分析、判断，如达到V2或V1级，应向建设单位工程部汇报。因质量问题的纠正常造成工期损失，在处理质量问题时，工期因素也应一并考虑。工期损失的判定指标以较严一级为判定依据。如：Ⅲ-观感-V3时，经济损失J小于5000，但工期损失G大于7天，该质量问题也应按V2等级判定，相应处理权限也发生变化，即审核放行权上移，汇报工程部处理。
五、质量问题处理权限
在工程建设阶段，建设单位对财务水平（资金支付方，且通常数额巨大，有造价成本和融资成本等压力）、建设工期（销售节点、交付节点、资本金收益）、产品质量（工程竣工后交付方，投诉处理人）、社会效益（对周围环境影响、口碑）等因素有严格要求和考核，结合工程质量事故的定义，通常对施工质量问题的放行审核常占据主导地位。
六、质量问题处理程序
质量问题为V3级时，施工单位报口头或书面处理意见，征得监理单位审核同意方可处理。
质量问题为V2级时，监理单位应向建设单位工程部报告，由工程部向上级部门报告后商定处理意见，工程部、监理单位及施工单位应参与调查取证。发生重大质量事故应向建设主管部门报告。
质量问题为V1级时，工程部应向公司报告，由公司调查、分析、并作处理意见。
涉及结构安全和使用功能安全的应通知工程部，征得设计单位同意或出具处理意见。
质量问题处理程序详
结语：
实施土建工程质量问题量化管理，有利于质量问题处理的权限分界、处理程序更加明晰。建设单位在发包工程时，可将此管理方法作为监理合同、施工合同的附件。各单位还可以针对工程不同环境和条件，在本管理方法上对质量问题整改（纠正）的期限作出约定。优点是有利于工程质量的提高，能促进行业质量管理提升；因记录充分，为建设单位对成本造价及工期把控提供翔实参考和决策资料，也为今后建设其他工程项目提供参考依据。缺点是质量处理程序繁琐，对监理单位技术管理要求较高，工作量较大（启动-调查、分析、汇报、审核、验证记录留存）。
参考文献：
《中华人民共和国建筑法》
《建设工程质量管理条例》
《房屋建筑工程质量保修办法》（中华人民共和国建设部令第80号）
关键词：房地产开发企业,质量管理,质量计划
房地产开发企业的目的是实现开发项目的最大经济效益, 以更好地满足市场需求。这就要求开发企业向市场提供优质的房地产开发商品, 而优质的房地产商品来自于开发企业对项目进行有效的质量管理。因此, 可以将房地产开发项目的开发过程分为项目前期工作、设计、项目实施和竣工结算四个阶段。如何在各个阶段管理好项目的质量是每个开发企业应重点研究的问题。由于项目前期工作和设计这两个阶段更是质量管理重点中的重点, 所以本文重点对这两个阶段进行详细的分析与探讨。
怎样才能管理好项目的质量?对于每一个开发企业来说, 应首先考虑项目的质量, 质量又是质量管理的对象, 它的原则是全面的质量管理, 即以质量为中心, 项目全员参与以达到预期目标。全面质量管理既是原则, 也是可行的操作程序, 即PDCA循环 (计划、执行、检查、处理) , 具体的控制方法有ABC分析法、因果分析法、控制图法、直方图法等, 这些具体方法的作用在于找出质量偏差原因并加以修正, 从而提高房地产开发企业的经济效益。
一、目前在房地产开发项目中所存在的问题
在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理, 而把主要精力放在施工阶段。作为建设方为项目而成立的团队, 这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时, 如果规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优, 就很难保证工程项目的整体投资效益。
二、房地产开发项目前期工作阶段
房地产开发项目的前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等, 这是整个开发项目的基础, 其质量高低对后阶段工作有着重大影响。
1. 建立开发项目质量管理责任制
对于房地产开发项目, 还可设项目质量经理, 他是开发项目质量的全权负责人, 必须亲自抓质量工作。质量经理的职责是:根据投资人项目开发战略, 确定市场定位目标, 负责编制开发项目质量计划, 并组织实施;按质量计划规定, 检查项目质量计划的执行情况;对发现的重大质量问题, 组织研究解决, 并向项目团队负责人报告;编制项目质量报告, 报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查, 不能代替项目其他岗位的质量职责, 项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己的质量责任, 这样项目的质量才能有保证。
2. 制定开发项目的质量计划
充分了解和掌握项目的特点, 明确咨询成果的质量目标和质量标准;熟悉质量管理体系文件, 把质量目标进行层层分解, 按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要, 重点突出, 具有可操作性。
3. 建立开发项目前期工作成果的质量评审制度
建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。采用德尔非法进行评审, 吸取更多专家的知识和智慧, 可以及时发现问题, 优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审, 然后再进行内部评审。内部评审完成后, 建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善, 并形成相应记录文件, 以提高投资效益。
三、房地产开发项目设计阶段
项目设计阶段是开发项目进行质量管理, 实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说, 设计费约只占项目总投资的1%, 但设计工作对工程造价的影响程度可达75%以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段分为初步设计和施工图设计两个阶段, 它直接关系着项目的开发成本与质量。其目的是通过不同阶段的设计来控制和保证设计的质量。
1. 开发企业在寻找规划设计单位时应实行建设方案招投标制, 实现设计方案的最优化。
即由开发企业选择几家具有实力的规划设计单位进行方案设计。设计前, 向他们详细介绍项目可行性、产品市场定位、各项经济技术指标、建设成本范围、质量及效果等方面的资料和情况, 特别要强调设计方案的经济与合理, 使各设计单位做到心中有数。设计方案提交后, 开发企业组织专家进行评审, 选出最优的初步规划方案, 确定中标单位且与之签定合同, 并在此基础上细化。
2. 初步设计完成后, 根据一些建设方案设计的经验教训,
开发企业要认真审查对比, 不能对设计单位过分依赖, 这是非常重要的一环。应注意的是细化后的设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标, 整个设计思路是否经济合理。经济合理主要体现在:
(1) 布局是否合理。户型设计是否超前, 功能分区是否分明, 是否合理安排居住、使用、卫生等功能空间, 体现其最大的使用价值, 是否严格控制每套住宅的价格与功能价格比, 住宅结构和设备布置是否最大限度满足建筑功能及美观的要求;环境配套设施、建筑造型和风格艺术感怎样, 是否体现了以人为本的设计理念, 是否具有较高观瞻价值。这些都是购买者很注重的影响房屋销售的重要因素。
(2) 经济性是否合理。设计应将使用功能分区相对集中, 减少浪费。尽量避免不必要的装饰和过多的悬挑, 建筑尺寸尽量采用经济尺寸。环境配套设施要做到经济适用、美观、新颖但不奢华。
开发企业全面审查后, 对设计方案提出合理化建议, 以便设计单位进行修改。尽可能做到详尽周到, 避免设计返工。修改后的设计方案要重新预算成本并与目标成本对照, 看是否超预算设计。
四、房地产开发项目实施阶段
在项目施工阶段, 虽然影响项目投资可能性小, 但是项目要投入建设资金, 浪费投资可能性大, 开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在: (1) 实行效益奖励制度, 充分调动管理人员的积极性, 管好施工现场。 (2) 尽量减少设计图变更。 (3) 严格现场签证管理。 (4) 控制进场材料的质量与成本。 (5) 严把隐蔽项目的验收关
五、房地产开发项目竣工结算阶段
房地产开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书, 即监理公司初审-项目部门复审-开发企业终审。对于房地产开发企业, 这样做既能监督又能保证结算的准确性。在结算完成后, 要做好项目的开发评价工作, 主要是对项目各部分分项和整体进行质量分析。其目的一方面是总结开发项目的成败得失, 吸取经验教训;另一方面可以取得一些经验数据和技术经济指标, 为以后的开发项目提供质量管理方面的参考依据。
六、结论
综上所述, 房地产开发企业质量管理是一个动态的过程。开发企业的质量管理贯穿于项目的全过程, 在项目管理的各阶段, 时时要有抓优质质量的观念, 确保开发建设前期的质量, 随时纠正发生的偏差, 以减少或避免资金的流失, 最大限度地提高资金的投资效益。开发企业要不断完善项目质量管理制度, 以保证项目管理目标的实现, 更好地获得较好的经济效益和社会效益。
参考文献
[1]邓宏乾, 等.开启迷宫之门——房地产经营技巧与实物[M].武汉:华中师范大学出版社, 1993.
[2]成虎.建设项目全寿命期集成管理的总体思路[EB/OL].北航项目管理网.
[3]白思俊.现代项目管理[M].北京:机械工业出版社, 2002.
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