物业公司转型发展方案

物业公司转型发展方案（精选6篇）

物业公司转型发展方案 篇1

各驻矿点、营业站点，机关各科室：

为贯彻落实省委书记袁纯清同志在全省干部大会上的讲话精神，按照省纪委《关于纪检监察机关服务转型跨越发展优化发展环境的若干意见》的要求，充分发挥纪检监察职能，推进作风建设、效能建设、改革创新和制度建设，下大力气解决和制约煤销企业发展的一些突出问题，不断强化抓环境促发展的责任意识和大局意识，结合朔州市纪委和市公司的要求和我公司实际，现制定我公司“环境整治年”活动实施方案如下：

一、指导思想

以十七届中央纪委六次全会、省纪委九届六次全会和市纪委四届七次全会精神为指针，按照市纪委四届七次全会部署，履行纪检监察职能，把优化发展环境作为重要任务，集中解决一些制约煤销企业发展的突出问题，查处一批不作为、乱作为的反面典型，建立健全优化发展环境的长效机制，着力营造廉洁高效、规范有序的煤销发展环境。

二、整治重点

这次集中整治的重点是系统各驻矿点、各营业站点和机关各科室及工作人员中存在的影响和损害公司经济发展环境的突出问题。主要包括以下几种行为：

（一）坚决整治吃拿卡要行为。市公司纪委提出严格“七个严禁”：严禁站点负责人及工作人员利用职权刁难用户、吃拿卡要，擅自私放无票煤车；严禁驻矿、驻场负责人及工作人员借工作之便内外勾结，为个别私营业主和煤矿倒卖资源提供方便；严禁对持有陕蒙过境煤票车辆以不予换票为由进行权钱交易；严禁对有效合同随意中止，严禁借票据职权谋取私利；严禁借各种工作之便刁难用户及办事人员；严禁领导干部或职工利用手中职权索取、收受、无偿占用和使用他人财物，或要求报销个人费用；严禁向下属部门摊派。严格杜绝不给好处不办事、给了好处乱办事现象。

（二）坚决整治滥用职权行为。严格“三重一大”和招投标决策程序，杜绝利用职权强制指定应当自主选择的或违规干预应按规定进行的招投标程序；严禁领导干部违规插手干预物资采购、工程建设等问题；严禁任何部门和个人利用职权向下属单位低价购买产品、高价摊销材料或强揽工程；严禁任何部门和个人以检查为名干扰正常生产经营；严禁利用职权，谋取不正当利益；严禁设置障碍、阻碍企业发展。

（三）坚决整治效率低下行为。严禁推诿扯皮、敷衍塞责；严禁在职不在岗、在职不屡责、在岗不负责。继续狠刹虚干懒惰、玩乐享受、弄虚作假等不良风气，坚决整治慵懒散问题。

（四）坚决整治违法违规行为。严禁违背法律法规以及中央和省市有关政策擅自做出决策、发布文件，不执行企令企规，采取不平等措施甚至歧视性待遇等方式限制或排斥投资；严禁违法设定、违规收费。

（五）坚决整治权钱交易行为。严禁系统内各驻矿点、各营业站、各部门和个人利用权力和职务影响入股经商、强求办事、有偿服务；严禁借改革之名，在争取项目、留住项目和项目建设的对外交往和经济活动中钻政策空子、中饱私囊；严禁在项目审批、项目管理、矛盾协调、问题解决中搞权钱交易。

三、整治原则

（一）坚持突出重点原则。要把重点领域、重要岗位的领导干部和关键环节中存在的“不给好处不办事、给了好处乱办事”等乱作为、不作为、慢作为的问题，作为重点进行整治。

（二）坚持问责贯穿始终原则。严格企业领导干部问责追究，并把案件查处贯穿集中整治的全过程。对基层各部门发现的问题，要严肃追究分管领导和部门负责人的责任。

（三）坚持组织处理和纪律处分并用原则。对影响和损害企业经济发展环境的案件，要给予组织处理和纪律处分，对情节严重的案件，要先将“一把手”停职，再按照有关规定追究责任。

（四）坚持纠建并举原则。在严肃整治的同时，建立和完善职业规范、行为规范和权力运行规范机制，推进各种有利优化发展环境的长效机制建设。要对在优化发展环境中表现优秀的部门和人员给予表彰奖励，树立先进，弘扬正气。

四、整治措施

（一）加强教育引导。要把教育活动贯穿于集中整治活动始终，创新教育形式，丰富教育内容，提高教育效果。把深化素质教育、加强示范教育同党员创先争优活动相结合，不断提高机关工作人员政治素质和业务素质；要抓好警示教育，公开曝光违反制度和纪律的典型，以示警戒；要开展“加强作风建设、优化发展环境”专题讲座，进一步提高党员干部思想认识，促进自查自纠，推动问题整改。

（二）畅通投诉举报渠道。各部门要畅通受理投诉举报渠道，公开投诉电话，高度重视群众来信来访，准确把握损害发展环境的苗头性、倾向性问题，建立服务转型跨越发展环境的快速应急队伍，认真接受群众投诉与反映问题。同时，加大投诉举报的快查快结力度，切实做到有诉必理、有理必果，严禁敷衍拖拉、推诿扯皮，及时解决群众诉求，化解矛盾，规范运作。

（三）强化明察暗访机制，充分发挥纪检监察职能。围绕办事流程，开展跟踪暗访，切实找准“事难办”的症结所在，严查工作中的不作为、慢作为、乱作为以及吃拿卡要等问题。强化媒体舆论监督，曝光违纪典型。要将案件查办贯穿始终，集中力量查处一批虚干懒惰、玩乐享受、乱讲闲话和慢作为、不作为、乱作为的典型案件，推动集中整治工作有声势有力度开展。

（四）严格责任追究。对明察暗访、群众投诉、媒体曝光以及通过其他途径发现并经查实的问题，按照干部管理权限，严格责任追究，坚持问责无例外，不搞下不为例。上级部门要加强对下级部门问责工作的督察，健全督办制度，对应该问责没有问责的，要严肃追究部门主要负责人责任。在开展责任追究过程中，要坚持抓领导责任与抓岗位责任，抓具体责任与抓集体责任并重。要分清每一层级应承担的责任，既要追究直接责任人责任，也要追究分管责任人责任，坚决纠正有令不行，有禁不止问题。建立责任追究档案，严格考评机制，将发生影响和损害煤销企业经济发展环境的行为、问题和案件作为党风廉政建设责任制考核的一项重要依据。

（五）建立长效机制。要以建立健全长效机制为重点，认真总结工作经验，不断探索新形势下优化环境工作的特点和规律，积极建立推进权力运行监控的长效机制。各部门要结合实际，按照各自职能和业务要求，进一步健全和完善职责清晰、管理到位、有效管用、奖罚分明的管理制度体系，切实做到以制度管人管事，靠制度问责问效。建立健全以“责任追究制、岗位责任制、服务承诺制、首问责任制、限时办结制、考核评价制”等为重点的制度体系，着力构建我公司反腐倡廉建设惩防体系。

五、方法步骤

这次集中整治工作从2011年6月开始至2011年12月底结束，共分4个阶段进行：

（一）各部门要采取召开专门会议、制定实施方案等各种有效形式，全员动员、层层发动，充分利用各类新闻媒体营造浓厚整治氛围。

（二）自查自纠阶段

各单位、各部门要结合实际，开展为期一个月的自查自纠活动，做到单位查、科室查、人人查。在自查自纠中，要按照本方案所列的影响和损害公司经济发展环境的5种行为，认真对照检查，采取多种形式广泛征求意见，提出整改措施、完善规章制度，公布优化企业经济发展环境的服务承诺。

（三）集中整治阶段

各部门要把整治工作重点放在发动群众举报、受理群众投诉、解决突出问题、严肃查处案件上，集中解决一批制约和妨碍公司经济发展的突出问题，严肃重处一批影响和损害公司经济发展环境的典型案件，建立完善一批优化经济发展环境的制度和措施。

（四）巩固提高阶段

各部门要对整治各阶段的工作认真进行“回头看”，从影响损害公司经济发展环境的问题是否得到有效解决、对有关领导和责任人的违规责任是否追究到位、防止整治中发现的问题和违规行为反弹及巩固整治成果的措施是否建立、优化企业经济发展环境的长效机制是否形成等方面进行认真的梳理、分析和总结。

六、加强组织领导

平鲁公司成立了集中整治影响和损害公司经济发展环境突出问题工作领导组，负责对集中整治工作的领导。

组 长：叶正宝 王建国

副组长：杨森林 赵重山 吴生文 胡占雄 黄 花 李进峰

成 员：年 春 句明明 闫志刚 黑 亮 王加发 领导组下设办公室，办公室设在纪检办。办公室主任：王加发 成 员：

平鲁公司纪检办要求党员领导干部要充分发挥带头示范作用，一心谋促进，全力谋发展，带头深化学习、改进作风，带头攻坚克难、提速增效。对所属部门工作人员要从严教育、从严要求、从严管理、从严监督，以优良的党风、企风促进发展环境的进一步优化。做好监督重点，搞好分类指导，及时掌握活动开展情况，提出意见建议，督促解决存在问题，防止搞形式、走过场，要从实际出发，健全配套措施，创新活动形式，确保取得实效。各部门每月底前将工作进展情况报公司纪检办。

物业公司转型发展方案 篇2

实施绿化组团管理有利于发挥专业优势, 促进资源共享, 降低管理成本, 形成公司专业绿化管理体系, 提升公司整体绿化服务品质。

2 人员配置

根据公司绿化服务标准及现场工作要求, 成立组团绿化养护队, 设置组团绿化主任、组团绿化工程师、作业领班以及绿化工等工作岗位。

组团绿化主任:年龄30~50岁, 大专以上学历, 5年以上绿化工作经验;园林、园艺及相关专业;熟练掌握办公软件, 有一定写作能力;熟悉物业小区的绿化管理流程, 具有较强的管理协调能力, 总体负责组团内的绿化相关工作。

组团绿化工程师:年龄25~45岁, 大专以上学历, 2年以上绿化相关工作经验;园林、园艺及相关专业;要求具有助理工程师及以上职称;具有扎实的专业知识和现场景观设计能力。

作业领班:年龄40~60岁, 5年以上绿化相关工作经验;要求具有初级绿化工以上能力, 现场工作组织能力。

3 业务划分

3.1 管理处

在组团绿化主任的协助下, 拟定本项目的年度绿化工作计划, 完成本项目的绿化物资采购工作, 绿化节日布置和其它专项绿化工作, ;进行本项目的景观绿化质保期监管, 完成本项目的景观绿化移交验收工作, 搜集绿化整改申请需求, 书面通知组团环境绿化主任, 由组团绿化主任对申请内容进行审核和确认后安排处理, 并将处理结果反馈至管理处。特殊事件需上报环境管理部, 经审核后进行处理;对组团绿化养护队的工作质量进行评价;配合组团绿化养护队进行绿化工作的实施;配合组团绿化主任完成组团绿化内业工作;配合组团绿化主任进行组团绿化库房管理。

3.2 组团绿化养护队

接受环境管理部的领导和管理处的监督, 负责组团内各类绿化相关工作的实施;协助组团内各管理处拟定年度绿化工作计划, 根据管理处的实际情况和相关要求制定日常绿化工作计划;协助组团内各管理处进行绿化物资采购工作, 绿化公共物资的费用分摊各管理处完成节日绿化布置和其它专项绿化工作, 进行景观绿化质保期监管, 完成景观绿化移交验收工作;接受管理处的绿化整改申请需求, 经审核确认后安排处理, 并将处理结果反馈至管理处。特殊事件需上报环境管理部, 经审核后再进行处理;在管理处的配合下, 完成组团绿化内业工作;在管理处的配合下, 进行组团绿化库房管理;对管理处的景观提升和绿化改造提出可行性方案;完成公司安排的其它工作。

4 专项举措

4.1 突发事件处理

绿化突发事件发生后, 由组团绿化主任和管理处进行应对方案讨论, 双方共同确认处理意见后, 由组团绿化养护队实施, 事件经过应整理成书面材料进行存档。重大事件需上报至环境管理部, 经讨论审核后, 方能进行处理。

4.2 投诉处理

环境管理部接受管理处对组团绿化养护队的投诉, 并及时将处理结果反馈给管理处。

4.3 定期公布组团绿化工作内容

每月 (必要时可每周) 举行1次组团绿化专门会议或在组团例会上通报组团绿化工作内容。总结上一阶段绿化工作开展情况, 公布下一阶段绿化工作计划, 保证组团绿化工作公开透明。

4.4 人员费用以及公共物资费用分摊

根据项目的养护面积和养护水平分摊组团内的人员费用和公共物资费用。

4.5 物资采购

由各管理处发起环境绿化物资采购流程, 经组团环境绿化主任进行专业确认后, 按公司要求进行下一步的审批。

4.6 内业管理

建立组团绿化档案室, 由组团绿化主任负责本组团绿化档案的集中管理。各管理处按照相关要求配合组团绿化主任的工作, 提供相关资料。

4.7 工作检查及评比

由环境部对各管理处的绿化工作进行专业检查, 并将检查结果进行排名;组团内所有管理处的检查结果作为组团环境绿化养护队的工作检查结果, 按此结果进行组团绿化养护队的工作排名, 并列入到年终绩效考核当中。

4.8 物资和人员管理

建立组团绿化库房, 进行绿化物资的统一出入库管理;为加强绿化工的统一管理, 建立组团工人休息室, 进行休息室的规范化管理;为提高机械设备的使用寿命和工作效率, 进行机械设备集中管理。指定专人维护机械设备, 开展内部操作培训, 避免由操作失误引起机械设备的损坏。

5 结论

从方案实施的目的、人员配置、业务划分、专项举措等角度分析和制订了组团绿化方案。进而保证在绿化工程中做到有章可据, 有规可守的目的。

摘要：为制定切实可行的绿化方案, 提出了方案实施的目的、人员配置、业务划分、专项举措等相关事宜等来确定结构化的绿化制度。进而保证在绿化工程中做到有章可据, 有规可守的目的。

关键词：物业公司,绿化方案,组团绿化,制定

参考文献

物业公司转型发展方案 篇3

关键词：发展；服务；问题

中图分类号： F279.23 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）26-5-2

1 A物业公司的发展现状及存在的问题

1.1 A物业公司管理公司概况

A物业公司成立于2007年，属三级资质物业公司，目前海淀区经营项目只有清景园。A物业公司实行领导层和科室两级管理，现有职工30多人，经理1人，负责主持该公司的全面工作，下设五个科室：客户服务部、工程部、行政管理部、安保处、财务处。客户服务部是与业主进行最直接交流的部门，掌握第一手信息；工程部负责水、电、气等设施的维护和维修，房屋及配套设施的维护保养；行政管理处既负责公司的对外的一些业务，也负责公司的招聘。

1.2 A物业公司的发展现状

1.2.1 A物业公司做得比较到位的方面

由于正式职工的人工成本远远高于临时工的人工费，为节约成本，在保证质量的条件下，A物业公司将技术含量较低的小区清扫保洁工作、绿化设施维护管理和小区保安工作外包。但是，由于清景园小区住房和绿化面积大，尽管严格控制了人工成本，环卫、绿化费支出仍然很高，为了减轻负担，环卫费已通过收取卫生费的方式由住户承担。

①绿化维护。虽然绿化是房产公司在验收之前已经经营好的，但是后期的维护也是必不可少的。绿化状况是住宅小区生态环境的标志，是评价小区居住环境优劣的重要指标。通过对各种绿化植被、绿化带、绿化工程进行管理，创造清洁、舒适、优美小区环境，是物管公司所追求的目标之一。A物业进入小区将近十了，即使在今天，小区的绿化保持的还是那么完整，物业会定时聘请专门的园艺工人对小区的花草树木进行处理。

②保洁保安外包。企业规模比较小，而小区在保洁和保安方面的需求很大，因此采取外包形式，尽量减少企业的人工成本。

小区的卫生保持得很好，每两个单元一个保洁人员，一天清洁1次。

小区流动人口大，保安24小时值班。南门北门各一个，大门进入需刷门禁卡，小区内2个流动保安。

③文化氛围。五一的时候每个楼门都悬挂五星红旗，给居民营造了活跃的文化氛围，任何人都会感觉到节日的气氛，这就是一种潜在的情感投入。

1.2.2 A物业公司本身存在的问题及解决办法

①人员问题。物业管理为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，而A物业的队伍素质偏低，人才短缺，大部分员工没受过物业管理专业培训，思想水平、服务素质较低，专业知识、管理经验贫乏。员工普遍学历低，没有专业的知识技能。因此A公司应努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高。

②收入来源问题。物业管理费收入和停车场收费是A物业公司的主要收入来源，但是如果物业管理公司所设置的物业项目收费标准、收缴率不能维持正常运行或者出现较大赔偿时，物业管理企业将面临破产的风险，因此采取多元化的经营是保证收入来源的重要保障。

③ 激励机制。由于临时聘用员工较多，职工们不关心公司的发展愿景，只是抱着当一天和尚撞一天钟的心态工作，没有压力，没有动力。虽然是比较年轻的团队，但缺乏活力。即使是临时性的员工，企业也应建立健全激励机制，避免人才流失，避免工作人员的频繁流动，解决人员成本。

④投诉机制。在与员工的聊天中得知，A物业公司没有投诉设备，业主有什么不满只能到物业公司找客服部门直接反映，这对于企业的发展是不利的。没有足够的投诉的机制，我们不能很及时很全面的了解业主的需要，不能与业主进行很好的沟通，对于物业公司自身服务的完善是很大的障碍。物业公司可以让保洁人员不定时地在小区巡视，做一些不定期的家访；在每个单元的门口各安一个投诉信箱，鼓励住户对小区的物业提出意见和建议；设置网上投诉、客户意见卡等。

2 以A物业公司为例浅谈中小型物业公司的发展

虽然我国物业行业引入已有30多年的历史了，但是目前行业内还是以中小型物业公司为主，这些公司一般只承接一到两个小区，专业物业管理人员较少，大部分公司只顾着眼前利益，不做长远打算。随着房地产市场的发展以及人们生活质量的不断提高，中小型企业面临着不发展即淘汰，不发展即被取代的危机，因此中小型物业公司想要生存，必须从根本上进行改革，才能在行业内有立足之地。

2.1 提高从业人员素质

以A物业公司为例，目前大部分物业管理从业人员都是从别的专业转行过来的，从业人员缺乏专业的知识和系统的培训。企业的竞争实质是人才的竞争，若能市场上占领一席之地，人才的培养和储备是必不可少的。

①培养高水平的管理者。企业的管理者是企业的带头羊，领导要站得高，看得远，要用于创新，赶走别人前人没有走过的路。

②员工招聘的时候严格把关，对应聘者要进行严格的筛选。作为物业企业人才挑选时要注重员工的综合素质，职业愿景以及对物业行业的理解和认可度。

③加强员工的培训。培训表面看是高成本无实时收益，但实质是一项一劳永逸的投资。在与A物业工作人员的交谈中了解到，他们是每星期都要进行服务方面的培训，但只是一个简单的会议，没有真正意义上的专业知识的培训。虽然物业的行政法规还不是很完善但作为物业工作人员应该熟知每一部法律条文，而每个市区又有自己的一套规章制度，不熟悉所在地的相关服务限制规定，怎么能很好地服务民众。

规模小的物业公司，没有能力做到聘请专家进行讲座，但可以利用丰富的网络资源，由客服人员搜集最新的物业动态，或者与同等水平的物业公司相互学习交流。培养一批业务精、作风好、素质高的物业队伍已经势在必行。

2.2 提高服务质量，打造优质服务品牌

服务至上是任何企业的宗旨，而物业管理行业的产品就是服务，因此物业公司的发展离不开服务质量的提升，长远的发展就是打造优质的服务品牌。一是承诺做到位。日常维修、业主要求等凡是物业能解决的，都要想办法解决，一切服务要围绕业主所需，解决业主所急。二是注重细节。细节决定服务的效果，物业人员统一着装，提升物业公司的形象；在各楼层张贴保洁员联系电话，确保业主有事能及时联系到保洁员；物业在能力允许范围内设置快递托管等增值型服务都是取得顾客信任的有效途径。三是沟通畅通。物业管理企业应将“情感”贯穿于管理与服务的始终，致力以情动人、以情感人、以情服人，把业主当成挚友亲朋，真诚相待，彼此信任，相互尊重，互相谅解，使业主在接受管理与服务的过程中能得到一种享受和满足，因此物业公司与业主的沟通很重要。物业公司可以通过设置投诉电话、投诉信箱、网络平台投诉等做到与业主的实时沟通，从源头上减少客户抱怨，促进物业公司与业主的和谐。

2.3 利润来源的多元化

以A物业公司为例，国内很多小型物业公司都只是单纯地靠物业费和简单的几项有偿服务维持其运行，这样的经济来源不能保证公司的发展，团队的扩大、服务的改进都需要很大的资金来源。物业公司除了正常的物业管理费用、卫生费之外，可以通过其他的增值服务提升利润收益。一是开展娱乐性的增值服务。可以通过与周边景区、农家乐合作的方式组织业主有偿性出去游玩，既是收入的一部分，又可以增加与业主的情感交流；二是可以提供入户维修、装修业务、室内检测、搬家等增值服务。一般新建小区最多的是维修业务，而10年以上老住宅就会有二次装修，物业公司可以采取与第三方合作的方式为业主提供住房类的增值服务；三是广告经营。小区电梯间、广告栏均可以对外承接广告；四是家政服务。物业公司可以结合自身保洁工作培养一批专业化的家政服务队。都市生活节奏快，且上班族居多，因此物业公司可以向业主提供包括室内保洁、家庭保姆等周到而细致的服务，企业发展到一定程度，可以为业主需求提供定制化服务。

参 考 文 献

[1] 张曦薇.S物业公司服务营销研究[D].西北农林科技大学，2014.

[2] 季晓明.安徽省电力行业物业公司体制改革的思考[J].工程与建设，2006，20（S1）：607-608.

[3] 杨静波.成都市物业管理现状与对策专题研究[D].电子科技大学，2013.

物业公司招标方案 篇4

天印花园物业管理招标书

1、项目名称：天印花园

2、招标人：天印花园业主委员会

3、招标内容：本次招标的内容是天印花园小区的物业管理一体化服务，合同期期限为贰年。物业服务内容主要包括：公共部位及公共设备设施的日常维护与管理、安全管理、停车场管理、清洁管理、客户服务管理、档案资料管理、绿化美化管理、特约服务以及物业接管验收等。

4、投标人的资质要求：

1)投标人必须具有南京市国土资源和房屋管理局颁发的《南京市物业管理资质合格证书》；

2)投标人必须是具有独立法人资格、依法纳税的企业，并按照中华人民共和国公司法运作的物业管理企业；

3)投标人在以往类似物业管理中没有负面记录、不良社会报道及法律纠纷。

5、报名时需提供的资料： 1）工商局签发的《工商营业执照》（经年审合格）副本复印及正本复印件，《组织机构代码证书》（经年审合格）复印件；

2）税务登记证复印件,法人代表证明书及法人代表身份证复印件、法人代表授权委托书原件及受权代理人身份证复印件； 3）物业管理企业资质等级证书复印件；

4）在管项目的物业管理合同复印件，在管主要项目、获奖情况简要资料，拟委派主要负责人简历。

说明：①投标申请人提供以上资料均为一式1份，并按照上述顺序装订，所有的复印件需加盖公司印章，并带原件交招标人审核（审核后退回原件）。上述资料有任何一项缺漏，报名都将被拒绝。②投标申请人要对资料的真实性负责，若有弄虚作假行为，一经查实，将取消投标资格。6.资格预审：若有效报名单位超出五家时，招标人有权决定接受所有的有效报名单位作为投标人，或通过抽签选定投标人。招标人只给投标人发投标邀请书。项 目 内 容 与 标 准

一、接待

1、佩戴统一标志,仪表端庄、大方，衣着整洁,表情自然和谐、亲切。对业主一视同仁。

2、有完善的值班制度和交接班制度，工作记录。急修服务2小时到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并做出解释，做出限时承诺；小修7日内修复。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理

1、每年对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查一次；每半年检查巡视1次房屋主体结构；每日巡视1次单元门、楼梯间通道部位及其共用部位的门窗、玻璃、路灯等。巡检有记录，巡检结束将检查情况等报告业主或业主委员会。

2、对业主房屋进行装修管理，对装修中的违约行为及时劝阻，已造成后果或拒不改正的及时报告有关部门依法处理。

3、水箱每年消毒1次，保持泵房清洁卫生、地面排水畅通；每两年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修。

4、化粪池每年清理1次，出入口畅通；每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，排水通畅，无积水；地下管井堵塞及时疏通。

5、供配电系统、弱电系统建立相关规章制度，操作人员受过专业培训，持证上岗，每日填写运行记录，建档备查。

6、避雷接地系统进行维护、在大雷雨过后及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

7、电梯运行与管理：相关人员持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗；安全设施完好、齐全、通通风、照明等附属设施完好，电梯及其安全设施每周不少于1次进行例行保养；有紧急救援方案和操作程序。

8、共用空调系统：空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。

9、加强道路维修与养护，保持道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；停车场内设施完好，符合停车规范要求。答案补充

三、清洁管理

1、共用楼道、电梯、共用卫生间保洁：每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶；每日清扫1次电梯轿箱内垃圾，抹布擦拭1次电梯门壁；每日对共用卫生间清洁1次，每月2次对共用卫生间进行消杀。

2、停车场、共用车库或车棚保洁：每周清扫1次车库纸屑和垃圾，每季度冲刷1次地下室消杀工作。

3、道路保洁：每日清扫1次，每年修理清洁路灯1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。

4、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁：标识、宣传牌每月擦拭1次，雕塑每年擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物。信报箱由业主自行清洁。

5、绿化带保洁：每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、纸屑等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾。

6、休闲、娱乐、健身设施保洁：每周清洁1次。

7、垃圾桶、果皮箱每日清运1次；周围地面散装垃圾不明显、无明显污迹。生活垃圾由业主自己送至指定垃圾中转站（垃圾箱）答案补充

四、园林绿化养护与管理

1、草坪：成活率在75%以上，无明显的草荒，无大面积虫害，无明显的堆物堆料、践踏、侵占现象；每年至少进行1次施肥、补苗；至少进行2次修剪。

2、园林树木：生长长势一般，无明显死树和明显枯枝死杈，缺株在7%以下。

3、花坛：花卉长势一般，有黄叶、落叶的株数在20%以下。

4、建筑小品：每年检查1次，需要刷白或刷油漆时向业主或业主委员会建议，由业主或业主委员会决定。答案补充

五、安全防范

1、有专职安全护卫人员，当班时佩戴标志，有工作及交接班记录。

2、门卫：主出入口24小时有人值班看守，按合同约定进行进出车辆管理、交通指挥与疏导等工作。

3、巡逻；每日巡逻不少于4次，安全巡逻有记录。

4、设有业主求助与报警电话，24小时有人值守，有紧急事故处理预案。

5、交通、车辆管理：有较完善的车辆管理制度小区设置明显的交通标志，维持交通秩序。

6、健全消防组织，建立消防责任制。

六、档案管理

1、档案资料齐全完整，分类成册，查阅方便。

2、及时变更登记，帐物相符。

7、选聘物业公司的招标准备计划与开展； 7、1具备投标资格的预审标准: 有资格参加竞标的企业必须具备三级以上资质，具有良好的社会信誉，其他要求如下：

一、能选准定位，树立形象

二、能理顺思想，加强培训

三、需要建立岗位责任制，实施内部激励机制

四、能开展多种经营，提供多种服务

五、实行成本核算，提高风险防范意识

六、能进行专业化分工，实行联合经营

物业管理招标方案

一、单位概况

天津科技馆位于本市河西区隆昌路94号,占地面积30000平方米,建筑面积21000平方米,其中展厅面积8660平方米,设13个展区,共有322件(套)展品。

建筑分为A、B、C区，展厅为B区，有一、二层，天文展厅、宇宙剧场；A、C区为办公区。

馆内供电设有变电室、变压器 2台（1千KAV），双电源供电。主建筑由配电室配送供电。

锅炉房供冷供暖设施有1台SZL4-1.25-AⅡ蒸汽锅炉、2台溴化锂机组、9台空调机组、新风机组及通风设备。设有职工食堂，供应早、午两餐。

二、物业需求

1、场馆环卫保洁；

2、场馆院区绿化养护、室内外花卉摆放维护；

3、食堂供餐服务；

4、安全保卫服务，监控、消防泵房值班与维护；

5、展厅服务（检票、电梯操作服务与维护）；

6、变、配电室运行值班与维护管理；

7、冬夏季供冷供暖设备运行及维护管理；

8、展馆建筑外檐、幕墙、球皮等清洗；

9、其他临时性工作任务。

三、工作内容

1、场馆卫生保洁

展厅、剧场保洁工作：展厅面积8660平方米，宇宙剧场（包含天象厅）面积812平方米。对建筑物内墙、地面、屋顶、门厅、楼道、门窗及附属设施、卫生间、电梯等处，每天随时保洁。部分大型展品63件（套），每月定期保洁两次，达到开馆时间内整洁干净。

院区、办公区卫生清洁工作：A区（一层）、C区（一至三层）办公区：楼道、卫生间、会客（议）室、部分办公室面积553平方米，院区及道路面积13800平方米。对外围院区道路、设施、绿地、车棚、厕所等，每天进行清扫、整理等卫生工作。

展馆玻璃幕墙、建筑外墙、球形剧场外皮每年根据实际情况的需要，不定期进行清洗。

2、绿化养护

场馆院区绿地面积6200平方米，室内外、楼道等花卉摆放11处，需求各型花卉60盆左右。负责定期修整和养护绿地植被，按要求摆

放室内外花卉。做好日常维护养管。

3、食堂供餐

食堂面积300平方米，提供就餐服务，负责供应早、午两餐。其中早餐50人左右，午餐员工110人左右，外卖学生午餐200—500人之间，另设雅间若干可承担包桌。

4、场馆安保

馆区范围内值班巡逻，维护安全秩序，视频监控、消防系统和泵房的值班操作与日常维护。

5、展厅服务

负责展厅、剧场4个出入口检票服务工作。

负责电梯、扶梯在开馆时间内进行安全操作及现场服务和设备维护，确保游客安全。

6、变、配电室值班

负责安全运行，保证送电，按规定进行日常维护。

7、锅炉房

负责冬、夏季供冷供暖，机组管道、中央空调系统设备的安全运行及维修。

8、其他临时性工作任务（如：进馆时的保洁开荒工作，大型展览活动前的卫生清整工作等）。

四、岗位设置

1、后勤保障

（1）卫生保洁岗 8；

（2）院区卫生及绿化养管岗 2；（3）食堂服务岗 10； 小计：20

2、安全保卫

（1）安全员岗 8；

（2）传达室门卫岗 4；

（3）收发兼外围车辆管理岗 1；（4）北门门卫岗 1；

（5）总控室及消防泵房监管岗 5；（6）展厅检票员岗 5；

（7）展厅电梯扶梯操作工岗 1；

小计：25

3、设备运行

（1）锅炉房、暖通岗 13；

（2）变电室值班运行维护岗 6；

（3）配电室值班运行维护岗 3；

小计：22

4、物业公司管理 项目经理岗 1； 小计：1 物业人员各岗总计：68

五、工作职责

主要是物业工作内容、岗位职责、工作时间要求等内容。（详见附件一）

六、质量标准

主要是物业管理工作的服务质量考核标准。（详见附件二）

七、招标要求

1、物业服务实施时间为2009年9月1日正式开始，7月底之前完成物业服务协议签订，8月初双方开始准备工作，8余额0日物业公司进驻，双方开始交接工作，交叉试运行，做到平稳交接和过渡。

2、物业服务协议及预算，经政府采购招投标谈判，在符合资质条件的物业公司中，择优、择低确定，物业费用采取总额包干。

3、保洁物品及耗材，不定期保洁项目及其它预算费用采取甲供形式。

4、物业所需各类工具设备由物业公司负责。

5、物业公司遵守物业法规，承担本馆的物业管理、服务及安全责任，达到物业工作质量标准。

6、对符合物业公司用工标准的原有现岗人员，经物业公司考核合格，可以转聘为物业员工。

7、本馆对物业公司的物业服务工作实施监管，按质量标准对物业服务工作考核。财务部门对物业费使用情况进行监督。

附件一：物业管理岗位与职责：

物业管理岗位与职责表

岗位名称 人数 工作内容 岗位职责 工作时间 人员要求 安 保 19 保安员 8 昼夜（24小时）值班、巡逻。负责展厅、剧场、馆区外围、A、C区办公区的值班巡逻，疏导观众，维护现场安全秩序，保护馆内设施、财产安全。2人/每班，四班三运转。50岁以下 男性

门卫 4 传达室门卫 大门口人员、车辆出入，员工自行车棚的管理。四班三运转 55岁以下 男性

收发兼车辆管理 1 传达室

收发员 收发管理各类报纸、函件、邮件、快递物品。管理各种车辆停放秩序。开馆日白班，1人/每班 55岁以下 男性

门卫 1 北门门卫 北门区域出入管理。开馆日白班，1人/每班 55岁以下 男性

总控室 5 总控室 自动消防系统、泵房、监控设备的操作与日常维护。监控四班三运转、消防泵房白班1人 经培训、低压电工本50岁以下 电梯、扶梯操作 1 电梯、扶梯操作工 4部扶梯、2部升降梯安全操作。开馆日白班，1人/每班 55岁以下 持证

检票员 5 展厅前台2人，后台1人，剧场1人，动手园区1人 开馆日白班 男2名、女3名 小计 25

食堂 10

管理员

负责食堂的全面管理工作。定期、定时检查各项制度落实情况，及时提出修正和处理意见；对食堂的安全管理负责；遵守安全操作规程，杜绝一切不安全隐患；负责食堂各项设备设施的管理；负责编制食堂的菜谱；负责开餐前的准备工作；负责食堂的消杀工作，保证食堂的卫生；负责食堂人员考勤，检查督促食堂员工文明、热情、礼貌服务的情况，虚心听取就餐人员的意见和建议，随时改进服务工作；采购。每天早斑 体检合格

会计 1 成本核算、账目收支管理 每天早斑 体检合格

厨师 1 协助管理员做好成本控制工作；安全使用各种厨房设备设施；检查各种原材料质量，保证饭菜质量；虚心接受消费者的意见，不断的提高个人业务水平，以达到消费者的满意；钻研烹调技术，加强学习，参加培训，努力提高业务水平，增加菜式品种，注意“色、香、味、型”，主要菜式及季节菜式的转换，保证菜品质量；搞好卫生工作，保持炉灶、台、铲、桶、盆等用具的清洁。每天早斑 体检合格

二厨 1 负责豆浆、汤、面、稀饭、早午餐主食制作。每天早斑 体检合格

厨工 6 负责食品原料的去皮、清洗、宰杀和加工，保证需要当好厨师的助手；负责餐具的清洗、消毒等工作；负责餐厅的设备、环境的卫生；正确使用各种清洁剂；负责做好食堂的收尾工作；负责规定范围的卫生保持工作。早午餐制作、售卖。每天早斑 体检合格 保洁 8

展厅、剧场、保洁。7 展厅一层（5020平方米，含名人园、动手动脑区、临时展厅、餐饮区、前后门厅）、二层（3500平方米）、三层（287平方米）、宇宙剧场（525平方米）及卫生间（5间）。地面、门窗、玻璃、楼梯及扶手、门厅、垃圾筒、剧场椅套、地毯清洗、宇宙剧场椅面整理，连廊、三层地面清扫，地毯吸尘。展厅地面、展厅玻璃、照明设施保洁、玻璃幕墙内侧、门窗玻璃、玻璃护栏、门面、门簧及阴阳角、幕墙夹层内垃圾、楼梯阶梯、扶手、梯面、低位墙面、电梯轿厢四壁、天花板、地面、门槽。自动扶梯扶手、扶梯玻璃、光滑金属面、金属脚踏板。门厅地面、玻璃门及门簧阴阳角。引导牌等设施。卫生间地面、墙面、隔板、洁具、门窗清洁，每天随时保洁。

大型展品63件（套）每月两次保洁。开馆日白班，早7点开始到闭馆。

办公区

卫生清洁 1 A区一层公共走道、门厅（117平方米）、会议室、会客室（含地毯）、卫生间2个。C区一、二层公共走道、门厅，三层公共走道（236平方米）、馆长办公室4间、会议室2个、卫生间2个 A区公共走道地面、玻璃、2卫；会议室、会客室地面、地毯吸尘、桌面、沙发坐椅；

C区一至三层地面、楼梯及扶手、玻璃、2卫；4间办公室、小会议室的地面、桌面、沙发、纸篓；大会议室地面、桌面、坐椅、楼道内绿化植物保洁。开馆日白班，早7点开始。

馆区院子卫生、绿化养管。鲜花租摆 2 机动车、自行车车棚、馆区院内、厕所2个。地面、台阶、卫生间、垃圾筒、绿篱修剪、绿地草皮养管、虫害管理、绿地植物的防风、防冻工作、绿地清洁。

展厅前门外中大型花卉18盆，展厅后门外花卉16盆,A区办公楼门前大型花卉2盆，A区办公楼内小型花卉4盆, C区一楼中型常绿植物4盆,三楼中型常绿植物4盆,馆长办公室、小会客室摆放应季花卉两盆,保证花卉的质量与美观，及时更换枯萎花卉。开馆日白班，早7点开始。

幕墙、球皮、外檐清洗 不定期清洗。小计 20

暖 通 1

3司炉 6 锅炉安全运行 2人/每班、、三班倒 持证

机组运行 3 按照规范要求定期检查供冷、供热机房内的各种电机、电器设备、自动补水设备、自动加药设备，检查冷冻机组做好设备运行记录，定期检查空调机房内的各种设备，定期对电机轴承加油，检查电机轴承、皮带是否异常，电机是否过热、过流。定期清洗空调机组一次除尘过滤网（二次过滤严禁水洗）。新风机组、排风设备的维护。1人/每班、三班倒 持证

水质化验 1 白班

机电维修 3 三班倒 持证 变配电 9 按安全规范操作、检查，做好变电室内清洁；卫生，防水、防电、防鼠工作，配合供电部门做好养护工作，按照电业局规定及规范要求定期检查、检测供电设备，确保运行正常。变电2人/每班、三班倒

配电1人/每班、三班倒 持证 小计 22

项目经理 1 全面负责，综合管理，与馆内有关部门沟通 白班

合计 68 附件二：岗位工作质量标准

（一）清洁卫生工作内容及质量标准 服务内容 质量标准

1、对办公室及生活垃圾定时收集，并统一进行处理 日产日清，专人清理，专人堆放，清理及时

2、石材地面 目视无明显尘土、污渍，无积水、杂物，无条绺现象，发现异常及时处理

3、剧场地面、座椅、地毯、附属设施、机房玻璃 目视无明显尘土、污渍，无条绺现象，无异物，发现异常及时处理，整理

座套

4、过道走廊附属设施.消防栓.消防报警器.观众休息椅.指示牌.隔离栏玻璃 目视无明显尘土，发现异常及时处理

5、人行楼梯：扶手、踏步 目视无明显尘土，发现异常及时处理

6、扶梯：脚垫、扶手、踏步、玻璃 脚垫：突现本色，无明显尘土、污渍；扶手、踏步：无明显尘土；玻璃：无明显尘土及条绺现象。以上内容发现异常，及时处理。

7、扶手、护栏、栏身（室内）目视无明显尘土，定期保养，发现异常及时处理

8、护栏、栏身 每周擦拭一次，擦拭后达到目视无明显尘土、污渍，玻璃无条绺现象的效果

9、墙面附属设施：报警器、门禁器、天窗开关、插座、开关等 目视无明显尘土

10、馆内所有公共区域装饰立柱、支撑柱(2M以下)每周清洗擦拭一次，标准为目视无明显尘土、污渍

11、玻璃门趟槽 无明显灰尘、无影响滑动的障碍物

12、共享大厅门（内外面及门口）及门斗（含地面脚垫）门及门斗：目视无明显尘土、污渍，玻璃无条绺现象的效果；脚垫：突现本色，无明显尘土、污渍。

13、天棚（含灯具）每半年清洗擦拭一次，清洗擦拭完毕达到目视无明显尘土、突现本色的效果。

14、清洁垃圾箱 箱内垃圾不得超过2/3，箱身无明显尘土、污渍

15、清运垃圾箱内垃圾 产生垃圾及时清运到指定地点，分类存放，码放整齐，无散落现象

16、馆长办公室 每日保洁一次（文件柜内、桌面、抽屉等不在保洁范围内），桌子无明显尘土；地面无明显尘土、杂物；纸篓保洁时清空，更换塑料袋；茶几上下无明显尘土、污渍，无条绺现象；窗帘、窗台无明显尘土；墙壁、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设备设施表面无明显尘土；窗户内侧每月擦拭一次。

17、会议室 桌椅无明显尘土；地面无明显尘土、杂物；垃圾箱保洁时清空，更换塑料袋；窗帘、窗台无明显尘土；墙壁、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设备设施表面无明显尘土；窗户内侧每周擦拭一次。

18、卫生间：地面、墙面、天花、大便器、小便器、手盆、台面、镜子、隔断板、烘手器、皂液盒、卷纸器、纸篓、卫生间

门 地面：目视无积水、无明显污渍、无明显尘土；墙面：目视无明显灰尘、无明显污渍；大小便器：无明显污渍、尘土、毛发、保持本色，无水渍；手盆：无明显污渍、尘土、毛发、保持本色、无水渍；镜面：无明显污渍、尘土，无条绺现象；顶棚：目视无明显尘土、塔灰、蜘蛛网；水嘴及附属物：无水渍、条绺现象，无明显尘土,通排风,无异味。

19、疏通卫生间下水 发现阻塞随时进行

20、外围卫生 外围干净整洁，目视无明显垃圾堆放，主要干路无卫生死角，特殊天气处理及时。

（二）绿化工作内容及质量标准 服务内容 质量标准

1、绿篱修剪 修剪后整体效果平整，无明显起伏和漏剪

2、虫害管理 发现及时，措施得当

3、冬季防寒 浇灌封冻水时间适宜，防风措施得力、方式适宜得当。

（三）安保工作内容及质量标准 岗位 服务内容 质量标准

现场 安保 巡逻

负责展厅、剧场、A、C区办公区、院区安全保卫巡逻，防火，防盗，消除安全隐患，维护现场安全秩序。

1、开馆时间接待观众时，重点维护好展厅、剧场的现场安全秩序，认真进行安全检查，预防事故发生。遇客流高峰，及时疏导观众，保证观众参观安全。

管理院内各种车辆停放，维护院内安全秩序。

2、夜间及公休日值班时，负责对展厅剧场、办公区、院区进行巡查，及时消除现场隐患，防止安全事故发生。按要求锁好有关出入口大门，认真做好出入登记和值班记录，每班及时向馆内值班负责人汇报情况。

1、巡视到位率98%。

2、按管理规章严格管理。

3、着装整齐，文明上岗。

门卫

1、北门（资水道门）门卫

负责北大门区域，北侧院安全秩序维护，疏导观众，管理来馆

参观车辆的停放秩序。

2、南门（传达室）门卫

负责来馆人员、车辆的接待，出入登记和物品出门检查，看管员工自行车棚，维护机动车停放秩序。认真执行门卫规章制度，做好值班记录。及时向管理部门汇报值班情况。

1、出入登记率98%

2、人员、车辆进出、停放有序，收发 负责收发、管理各类报纸、函件、邮件、快递物品。做到工作仔细、准确、及时，记录清楚、不出差错。配合门卫工作。准确率99%

总控

1、负责操作视频监控、自动消防系统、水泵房设备工作，发现异常情况及时通报馆区安全保卫巡逻人员，并向安保部汇报。

2、熟练掌握馆内突发事件的应急处理方法，重点安保部位特征，通讯联系方法，各种设备的操作技能。

3、值班时间严禁脱岗，夜班不能睡觉，保持室内整洁，无关人员不得进入总控室。

4、认真填写值班和设备运行记录，做好交接班。

5、总控室的工作信息、影像资料、设备档案、配备的工具与器材等，专人负责进行整理和保管，防止泄密或遗失。

6、遇突发事件时，保持镇定，按照应急预案规定，迅速向安保部传递信息，配合做好应急处理工作。

7、、负责总控室设备的日常维护、保证设备处于正常工作状态。发现设备技术故障及时上报，配合有关部门做好维修工作。

1、及时、准确监控到位90%

2、设备完好率90%

3、值班记录准确、完整98% 电梯操作

1、负责展厅电梯、扶梯运行的安全操作。

2、执行馆内电梯操作的规章制度，持证上岗。

3、提示安全用语，疏导观众客流。

4、做好日常设备维护，发现设备隐患故障及时报告管理部门。

5、每天做好设备运行记录。

设备安全操作100%

（四）设备运行及日常维护内容及质量标准 服务内容 质量标准

1、变电室，配电间、变压器保养 按安全规范操作、检查，做好变电室内清洁；卫生，防水、防电、防鼠工作，配合供电部；门做好养护工作，按照电业局规定及规范要求定期检查、检测供电设备，确保运行正常。

2、制冷、空调机房、冷却塔保养

按照规范要求定期检查供冷、供热机房内的各种电机、电器设备、自动补水设备、自动加药设备，检查冷冻机组做好设备运行记录，定期检查空调机房内的各种设备，定期对电机轴承加油，检查电机轴承、皮带是否异常，电机是否过热、过流。定期清洗空调机组一次除尘过滤网（二次过滤严禁水洗）。

3、资料齐全，管理完善，每日有设备运行记录，巡检记录

运行人严格遵守操作规程及保养规范。

4、上下水管线维护 完好、运行正常，无跑冒滴漏。

5、电力管线维护 完好、正常，绝缘良好。

6、公共配套服务设施完好，不得随意改变用途 完好正常，定期检查。

7、污水排放通畅

接报故障后及时到场疏通。

（五）综合管理内容及质量标准 服务内容 质量标准

1、制定物业管理的各种规章制度，并监督贯彻执行

服务公约得到行政部门批准

2、汇报物业管理预算执行情况

定期以文字形式向甲方1反馈

3、完善档案、图纸、维修记录等技术资料的管理工作 数据图表齐全、准确

4、定期对质量目标完成情况进行统计，并做好记录 每月(季度〉一次

5、对每日工作进行计划安排，并认真填写工作日志 每日填写

6、协调与相关地方政府及其他组织机构（街道办事处、派出所、工商行政机关、交通队）的关系 使管理工作得到支持，以便于工作

7、制定管理岗位责任目标，完善各专业管理制度，加强技术培训

业主满意率达95%以上

8、定期向业主调查对服务质量的满意程度，并做好记录，进行分析

每月二次

9、做好服务质量的满意度调查，做好记录，进行分析 每年一次

附件三：物业服务要求

物业服务工作要求

1、物业公司应严格按照物业协议，物业岗位职责、服务质量标准，承担物业管理服务、安全运行责任，达到全职全责，2、物业员工必须经专业培训上岗，技术合格，胜任本岗工作。物业公司应及时调换达不到工作要求的员工。

3、特殊岗位（司炉、暖通、变配电室电工、总控室），必须持证上岗，达到对设备能够检修、检测、检验能力，并且做到工作岗位记录、资料齐全。

4、物业员工文明上岗，统一着装，标志明显，自觉遵守本馆相关规章制度。

物业公司年度培训方案 篇5

根据物业公司xxx年工作目标，当年的培训工作将突出以业务部门为主体，以专业化、系统化为培训思路，体现个性化的培训内容，进而达到提升管理技能和专业技能的目的;同时，物业公司将在政策上鼓励各部门组织本部门业务的学习和培训。

二、xxx年培训工作的理念和方式更新

当年培训的预期效果将实现品牌化管理、专业化提升和满意度提高三个目的，对此，相关理念和方式需要得到更新：

1、从课堂式培训转向建立“泛培训”概念。定期的沟通、交流和分享也是收集信息，获取组织资源，实现群体共享和自我提高的重要方式。

2、物业公司人事行政部培训单位的角色重塑和强化。从主办方转变为组织者、促进者和协调者的角色;物业公司人事行政部的培训单位从单一意义上的培训组织，转变为物业公司知识和技能资源的集合、融合和整合中心，成为物业公司学习型氛围的倡导者和推动者。

3、物业公司各部门都是培训主体，都是培训课程的产生地。物业公司每个部门都是知识产生地和技能积累地，都是培训主体机构，又都能从中获取资源，因此，物业公司将加强开发内部知识资源，沉淀部门和员工工作成果和重要经验。

4、培训内容的外部市场化，带来更多地员工自主选择权。在外部培训资源的选择和使用方面，员工将享有更加主动的选择权。人事行政部将成为资源集合、融合和整合中心，通过提供多种可供选择的优质外部资源，制定相应政策，由部门和员工自主选择或自行组织。

三、20XX年培训工作的主要原则

1、瞻前性的原则：着眼于物业公司的长远发展，着眼于物业公司人才梯队建设和人才储备，分析和预测物业公司不同层次、不同专业人才的需求，为物业公司的可持续发展有计划、有目的的开展培训工作。

2、共享的原则：实现部门间和员工间资源的充分共享，优质的培训资源还将通过各种方式在各业务线推广，解决物业公司培训资源瓶颈、力量分散、信息不对称等现实困难。

3、开发的原则：物业行业的专业性特点，使得专业技能培训可借助的外部资源不多。物业公司培训应重视内部知识和经验的总结沉淀，着力于开发内部精品课程，以此促进部门间信息流沟通，保证员工的知识更新速度与市场同步。

4、倾斜与兼顾并重的原则：一方面，培训内容适当向业务发展方向和管理技能和专业技能培训以及强化执行力和企业文化建设等重点倾斜;另一方面，培训对象在物业公司层面以中级管理人员为主;成都项目以中层以下及专业技术员工为主，同时加大重点业务知识的培训力度。

5、实效的原则：增强培训工作的针对性和实效性，注重培训工作质量。每次培训事前精心做好工作分析、培训需求调查、讲师选择和培训课程设计等工作，在培训结束后重视培训考核以及培训反馈，使每一次的培训工作都能对实际工作起到实质性的指导作用。

6、三结合原则：培训与交流相结合，培训与使用相结合，培训与激励相结合。在培训中倡导部门和员工间的交流和分享;把人才储备、选拔使用和培训等有机联系起来，坚持录用、选拔、培训、考核一体化原则;培训作为员工激励的重要手段，同时提高员工满意度。

7、坚持培训以业余时间为主，工作时间为辅;以部门业务知识为主，学历、资质培训为辅，处理好工作和学习的关系，不得影响公司各项业务的正常开展。

四、20XX年培训工作的重点实施方案

(一)、培训课时

将推行员工培训课时的规定，物业公司领班及以上职务的员工，每年必须修满40个培训课时;一般员工必须修满30个培训课时。培训课时将列入月度绩效考核的评估内容并与奖金挂钩。

(二)、培训模式(各部门+地产人力资源部)

根据物业公司培训工作指导思想，同时为了加强培训工作的针对性，09年物业公司培训模式将采用物业公司各部门+人力资源部共同完成的形式。

1、分工职责

(1)物业公司各部门是物业公司培训工作的主体，各部门员工的工作技能、专业技术水平、部门工作流程等内容，均由各部门负责人自行组织部门员工进行学习。部门可以通过员工调查自主选择课程的学习形式，学习内容，注意利用好各类课程所需要采用的内外部资源。学习的形式可以采用部门组织学习、部门内、部门间各专业员工之间的讨论等。

(2)地产人力资源部主要针对因工作业务需要分批分专题组织员工进行参观考察(考察方式和内容见后)，以及多个部门之间的公共培训;督促各部门培训方案的落实。同时，为各部门的培训工作提供各类师资、教材、信息等方面的支持。

2、组织实施

部门在组织实施培训前，应知会地产人力资源部，培训完成后，需向地产人力资源部提交培训签到表、授课讲义、培训效果评估表等内容;参加培训的学员向地产人力资源部提交培训心得，以便计算培训课时。在部门培训活动中如果需要发生培训费用，则由部门提前填写《单位培训申请表》，经相关领导签字同意后，再进行组织实施。

3、培训计划管理

物业公司各部门负责人根据本部门业务开展和相关人员的具体情况，组织实施当月培训工作和制定下一月的培训计划，并于每月底28日之前将相关内容报地产人力资源部，以便进行统一安排和管理。各部门每月至少组织实施一次培训工作，并努力打造本部门的精品课程。年底地产人力资源部将对物业公司各部门的培训课程进行评选，评选出1门精品课程，地产人力资源部将对该课程讲师予以奖励，同时将课程上报西南区人力资源部，在地产西南区各职能部门巡讲。各部门负责人对本部门培训工作的组织实施情况，将并入“对下属员工的培养”，作为绩效考核的目标。

(三)、加强对物业公司案例库的建设

09年将开始对物业公司各业务部门(地产服务部、品质管理部、客户服务部、秩序维护部、工程维护部、人事行政部)案例库的建设工作。案例的内容可以为部门或公司在日常工作中出现的失误、罗列某项工作中容易出现的问题，也可以是某项工作取得成功的经验等。

物业管理公司筹建方案 篇6

筹建物业管理公司主要要从以下几方面考虑

一、物业管理公司的资质要求：

为了加强和促进物业管理工作的健康发展，保证物业管理公司组建质量，根据《公司法》的要求，全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定。如上海的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》中将物业管理企业资质等级划分为三级

1．一级物业管理企业资质必备条件：

(1)管理物业规模一般在50万平米以上，或者管理涉及物业在20万平米以上；

(2)管理物业类型三种以上或管理涉外物业两种以上，物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋(下同)；

(3)管理物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦，且管理达标面在50％以上；

(4)企业经理或者常务副经理必须从事物业管理工作3年以上；

(5)具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上；

(6)企业经营年限必须在3年以上；

(7)企业注册资本50万元以上(含50万元)

2．三级物业管理企业资质必备条件：

(1)管理物业规模一般在3万一20万平米，或者管理涉外物业1万～5万平米；

(2)有中级专业技术职称管理人员3人以上；

(3)企业注册资本10万元以上(含10万元)；

3．处于以上两种类型之间的为二级资质的物业管理企业。

对于物业管理公司在管理物业规模3万平米以下或涉外物业规模l万平米以下的暂不定级。

物业管理公司申报经营资质审批时所要提供的资料

1、内资企业(全民、集体、股份制、股份合作制)

(1)物业管理公司资质申请报告；

(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件；

(3)管理章程；

(4)公司法定代表人任命或聘任书；

(5)验资证明；

(6)经营场所证明；

(7)拥有或委托管理物业证明(委托管理协议书)；

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件；

(9)其他有关资料。

2．外商投资企业(含中外合资、中外合作、外商独资)

除需要提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需要提供合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的标准文件。3．私营企业

(1)业主身份证明(复印证)；

(2)业主的工作简历；

(3)申请资质审批的报告；

(4)管理章程；

(5)验资证明；

(6)经营场所证明；

(7)拥有或委托管理物业的证明；

(8)雇员的名册；

(9)专业技术人员的资格证书；

(10)其他有关资料。

二、物业管理公司资质审批程序

国家房产行政管理体系——各地区房产管理局收到物业管理公司经营资质报告及申 报资料齐全后，在一定时间内(通常规定为两个星期内)审核完毕，符合经营资质条件的，核发批准文件，其他必须按有关规定向工商行政管理机构办理注册登记，在手续办完后才 能对外营业。

三、物业管理公司设立和工商登记

(一)组织机构设立 物业管理公司组织机构设置依照《公司法》可以成立“有限责任公司”、“股份合作公 司”两种。

(二)工商登记 根据《公司法》有关规定，物业管理公司登记的主管机关是工商行政管理机关。由于 物业管理是一个新兴行业，在注册登记中会遇到一些问题，为了今后更好的开展工作，有必要搞清楚。

1．物业管理公司的经营宗旨 物业管理公司的经营宗旨应含有以下几个方面：

(1)物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂、完整的系统工程。因此物业管理公司应积极参与社会分工，实现房地产开发、经营良性循环，促进我国住房制度改革 的深化。

(2)对所管理的房产及各类附属设施进行科学的管理与养护，使其物业保值、增值，延长其使用寿命，最大限度地实现社会财富的节约。(3)物业管理的对象是物业，服务对象是人。所以应以业主(使用人)为对象，开展各 类经营业务，寓经营与管理十服务之中，提供全方位的方便服务。

(4)发挥物业的最大使用功能，为业主(使用人)创造整洁、文明、安全、舒适的生活和 工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。

(5)履行社会管理义务，积极开展两个文明建设，致力于全社会的文明和进步。

2．经营范围 根据物业管理的行业特点和经营宗旨要求，物业管理公司的经营范围有：

(1)管理方面： 楼宇(多层、高层)管理； 房屋的修缮管理； 设备的维修、保养管理； 车辆运行及看护管理； 治安管理； 清洁环卫管理； 绿化管理； 消防管理； 物业保险管理等。