物业公司档案管理实施办法

物业公司档案管理实施办法（共10篇）

物业公司档案管理实施办法 篇1

（试 行）

第一章 总 则

第一条 为加强公司各类档案的规范管理，确保公司档案的保管和使用安全，从而更好地为员工各项工作提供服务，保障公司合法权益，根据《光大集团档案管理制度》的规定，结合公司实际，特制订本实施办法。

第二条 本制度适用于公司各部门及各管理处的档案管理工作。第三条 根据业务档案特点，管理范围暂时不包括会计档案、人事档案，其管理工作暂由相关部门负责。

第二章 档案体制及职责

第四条 组织机构及岗位设置

1、公司行政人事部下设档案室，并设两名兼职档案管理员；各部门分别设一名兼职档案资料员；各管理处设立资料室，并设一名兼职档案资料员。

2、档案室负责公司档案工作的全面领导，并设置专门档案库房对公司档案实行集中统一管理。

3、财务、人事等业务性、保密性较强的部门，须设置一名兼职档案员对会计档案和人事档案进行专门管理。

第五条 档案室主要职责

1、贯彻执行国家有关法律、法规和集团档案管理制度，制定公司文件 材料归档和档案整理、保管、利用、鉴定、销毁等有关规定。

2、负责公司档案的收集、整理、保管、鉴定、统计和提供利用工作，加强档案工作规范化、标准化建设。

3、监督落实同步归档制度，指导各部门做好文件材料的收集、积累、整理和归档工作。

4、维护档案的完整和安全，做好安全防范、修复和保护工作。

5、负责公司档案的编研工作。

6、协助推行集团档案管理信息化建设工作。

第三章 归 档

第六条 本办法中的归档是指文书部门或业务部门将办理完毕且有保存价值的文件材料，经系统整理交本公司档案室保存的过程。

第七条 归档范围

1、公司文件材料的归档范围、保管期限和归档责任部门（见附件一）

2、归档的文件材料主要包括纸质、光盘、照片及底片、实物等载体形式。

3、对于规定的应当归档的文件材料，必须按照规定，向档案室移交，集中管理，任何个人不得据为己有或拒绝移交。

4、日常工作中，各部门兼职档案资料员应按照归档范围要求做好本部门形成文件材料的收集工作，以免造成文件材料遗失。

第八条 归档时间

（一）各类文件材料归档时间要求：

1、管理性文件材料在办理完毕后的第二年上半年归档。

2、外购设备仪器的文件材料在开箱验收或接收后即时登记，安装调试后归档。

3、员工外出参加公务活动形成的文件材料在活动结束后及时归档。

4、会计文件材料在会计终了后由会计部门整理归档，移交公司会计档案室保管。

5、电子文件逻辑归档实时进行，物理归档应与纸质文件归档时间一致。

6、光盘、照片及底片、实物等形式的文件材料在工作结束后及时归档。

7、下列文件材料应随时归档：

（1）变更、修改、补充的相关文件材料；

（2）公司内部机构变动和员工调动、离岗时留在部门或个人手中的文件材料；

（3）其他临时重要活动中形成的文件材料。

（二）各部门形成的文件材料具体归档时间（见附件一）

（三）各部门必须严格按照归档时间进行归档，不得推迟和延误。否则，将追究有关人员的责任。

（四）如确因工作需要不能按时归档的部门，应主动向公司档案室报备，并安排专人妥善保存，待使用完毕后立即归档。

第九条 归档文件质量要求

1、整理归档的文件材料应遵循文件材料形成规律，保持其有机联系，并符合有关标准、规范要求，齐全完整。

2、归档的文件材料应为原件。如确实无法保存原件的，可以保存复印 件，但必须说明原因并注明其原件存放处，必要时须加盖印章。热敏传真纸不能直接归档，要尽量追加原件。文件材料归档后不得更改。

3、非纸质文件材料应与其文字说明一并归档。外文（或少数民族文字）材料若有汉译文的应与汉译文一并归档，无译文的要译出标题后归档。

4、具有永久、长期保存价值的电子文件，必须形成一份纸质文件归档。

5、归档的文件材料的载体和字迹应符合耐久性要求。

6、归档的文件材料一般一式一份。重要的，利用频繁的和有专门需要的可为一式二份或以上。

7、两个以上单位合作完成的项目，主办单位保存全套文件材料，协办单位保存与承担任务相关的正本文件。有合同、协议规定的，按其要求执行。

8、声像类、实物类档案画面要求清晰完整，符合有关规范和标准，并注明拍摄内容、时间、地点等信息。

第十条 归档手续

1、各部门兼职档案人员先检查本部门归档文件材料的齐全、完整与准确情况，然后填写档案移交（接收）登记表（见附件二），打印一式两份随文件材料一起向档案室移交。

2、档案室接收档案时，应根据档案移交登记表，与移交人共同逐页清点，并要求双方在档案移交登记表上签名确认，各自保留一份以备查。对重要、机密类的案卷，需要认真仔细核对，经查验确信无误后方可办理签收手续。

第四章 档案分类

第十一条 档案分类及其内容

根据公司管理职能，结合档案内容及形成特点，将公司档案分成以下七大类：

1、文书档案：主要包括公司文件、往来函件、上级来文、经营管理等管理性文件材料。

2、设备仪器档案：主要包括办公设备、机械设备等跟设备有关的文件材料。

3、合同档案：主要包括行政、后勤、工程、租赁等合同方面的文件材料。

4、声像档案：主要包括照片（附底片）、光盘等声像方面的文件材料。

5、实物档案：主要包括奖旗、奖牌、奖杯、赠品等。

6、会计档案：主要包括凭证、账簿、报表、银行对账单等。

7、人事档案：主要包括在职员工的录用、转正、考核、奖惩等员工个人形成的文件材料。

第五章 档案利用及保密

第十二条 档案借阅的办理

（一）借阅手续

1、公司员工借阅本部门或本管理处档案，由所属部门或管理处负责人审批后，档案管理员可办理借阅手续；借阅其他部门档案，须先由所在部 门或管理处负责人审批，再提交公司行政人事部负责人批准后方可借阅。（借阅档案审批单见附件三）

2、借阅非本部门的有密级档案，须先经原形成档案的部门的负责人批准，再提交行政人事部负责人批准后方可借阅。

3、光大集团范围内其它单位员工借阅本公司档案，须提出借阅申请，并详细注明借阅原由、利用范围及内容，经所在公司负责人同意后，提交至档案室，由档案室报公司总经理审批。

4、公司档案主要供本公司及集团范围内员工工作利用，一般不外借。如情况特殊，外单位人员应持盖有该单位公章的介绍信，并注明利用者的身份、利用目的、范围及内容，经公司总经理批准，由相关部门人员带领方可借阅。

5、借阅、查阅档案，须填写档案借阅登记表，对借阅档案相关情况进行登记；凡已解决重大问题或取得较大效益的事项，应及时反馈给公司档案室，并及时填写档案利用效果登记表。

（二）借阅要求

1、借阅者须保证原样归还所借的档案资料，而且完整无损，不得拆散、抽换、圈点、划线、涂改或作其它任何标记，更不得将借阅的档案资料丢失或失窃。

2、复印档案须在复印件上注明用途及时间，并在其上注明“再复印无效”字样；复印完毕须将其原件当场归还，并由档案管理员核实后办理相关手续。

3、查阅档案应在档案室进行，不得私自抄录或复制查阅的档案。利用 完后应及时归还档案室，由档案管理员核对清点无误后，方能签收。

（三）借阅规定

1、借阅档案最长应在14个工作日内归还，如需继续使用，须办理续借手续，但只可续借一次，如过了续借期限还需使用，须重新办理借阅手续；对于逾期不还且未办理续借者，档案室将发档案借阅催还单或电话通知其归还，若逾期一个月仍不归还者，对于一般档案将按每月100元予以罚款处理，有密级档案按每月500元予以罚款，直至其归还为止。

2、若集团总部监察部门根据集团领导指示对本公司及其部门开展具有查处办案性质的工作，档案借阅无须上报相关领导审批。

3、在职工作人员调动岗位或离职时，须退还所借档案，经档案室审查无误签字后，才能调离，否则，人事部门不得办理相关手续；档案管理员调离，应由相关领导监督办理，档案交接之后，方能调离。

4、借阅的档案须妥善保管，一旦发生损坏、丢失等，应立即向档案室报告，档案室将根据档案的价值和数量报公司总经理批准后，责令其赔偿一切损失。

第十三条 档案保密要求

1、档案管理员和借阅利用档案的人员要树立高度的责任心，加强保密意识，双方共同做好保密工作。

2、不准在私人交往、通信、网络中泄露公司秘密，不准在公共场所谈论公司秘密，不准通过其他方式传递公司秘密。

3、档案室在立卷归档、整理保管、鉴定销毁、提供利用等各个环节中都应注意保密。

4、档案分为一般档案和有密级档案两类。档案密级分为绝密、机密、秘密三级，各类档案密级暂由档案原形成部门确定。各部门在确定密级时，应同时确定保密期限，一般情况下绝密事项不超过三十年，机密事项不超过二十年，秘密事项不超过十年。保密期限自标明的制发日期起算。

5、查阅有密级的档案，只能在档案室内或指定区域查阅，不得私自抄录或复制。

6、对已到保密期限的档案要请相关部门鉴定解密，对解密档案作一般档案管理，及时提供利用。

7、各部门应做好有密级档案归档前的保密工作，属于公司秘密的文件、资料和其它物品的办理必须由专人负责执行，采用电脑传送的公司秘密性文件材料由相关责任部门负责保密。

8、档案室的档案材料要定期清查，做到帐物相符。发现失密、窃密情况，应及时报告主管领导，查明情况严肃处理。

9、档案管理员丢失或擅自提供泄露机密，应根据情节轻重，给予纪律处分，或者依法追究刑事责任。

10、档案有下列情况之一者，不予开放利用：（1）涉及企业商业机密的；（2）涉及企业专利或技术秘密的；（3）涉及企业员工个人隐私的；（4）档案形成部门有特别规定的。

第六章 档案鉴定、统计和保管

第十四条 档案鉴定与销毁

（一）鉴定工作内容

1、初始鉴定：各部门在文件归档时，剔除没有保存价值的文件材料，对需要归档的文件材料进行初步鉴定以确定其保管期限。

2、归档鉴定：档案室对各部门的鉴定情况进行检查，将不需要保存的档案加以剔除，将原保管期限划定不当的档案，重新进行价值鉴定，调整保管期限。

3、定期复查鉴定：主要是鉴定库存档案的完整、损坏等状态。

4、到期后鉴定：主要是对超过保管期限的档案重新进行价值审查，将失去保存价值的档案剔除销毁。

（二）档案鉴定与销毁工作流程

1、建立档案鉴定工作小组。鉴定工作小组由档案管理人员组织，相关部门负责人与有关专业技术人员共同组成。

2、档案鉴定时，须逐件、逐卷审查并判定其价值，鉴定后须写出鉴定报告，并由鉴定小组人员签名；如果一个案卷中部分文件已失去保存价值，需抽出并在备考表中注明鉴定意见，由鉴定小组人员签名，并注明日期。

3、对经鉴定确无保存价值的档案材料，进行登记造册，并写出销毁报告，经公司总经理批准后方可销毁。（不属于归档范围的文件材料的销毁流程和已归档档案的鉴定销毁流程见附件四）。

（三）档案销毁规定

1、档案立卷、归档后，未经公司档案鉴定小组鉴定且报公司总经理批准，任何部门或个人不得擅自销毁。

2、经批准销毁的档案由档案室组织统一送造纸厂销毁，严禁将要销毁 的档案作为它用，或作废纸出售。

3、为防止档案的遗失和泄密，销毁档案必须有至少两名监销人，销毁完毕后，监销人要在销毁清册上签字。

第十五条 档案统计

1、档案室应做好平时的档案统计台帐和基础原始登记工作，并在每年年中或年终对档案的收进、移出、整理、鉴定、保管、利用等情况进行统计。

2、统计工作必须做到实事求是，务必确保提供的数据准确，符合客观实际，不得虚报、瞒报、漏报和伪造。

第十六条 档案库房的管理

1、档案库房由专人进行管理，任何人员不许随意进入库房。

2、档案室应按照“八防”要求对库房进行管理，尽可能全面妥善保管好各类档案。

3、库房内严禁存放与档案无关的物品，严禁烟火。

4、库房应进行定期检查，每年进行一次全面盘查，对库房设施、案卷数量和案卷排列、损坏情况等做好记录，发现问题及时采取措施。

第七章 附 则

物业公司档案管理实施办法 篇2

高校作为时代发展的先锋, 已逐步引入物业招标机制, 现在物业管理逐步成为部分高校后勤服务保障工作的重要领域, 发展十分迅速, 在一些经济发达地区和一些基础较好的高校, 物业管理工作取得了很大的成效, 一些高校的物业管理不仅初具规模, 而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力, 为全国高校物业管理工作起到了示范和表率作用。高校物业不仅要通过为师生提供服务, 创造一个优美和谐的校园环境, 还要以企业的名义参与竞争, 为社会提供服务, 创造安全方便的人居环境。高校物业价值实现是按市场经济规律运作, 实行有偿服务, 在为学校和市场创造环境效益的同时实现经济效益, 体现物业价值。

因此可以说高校物业管理一切为了学校、一切为了师生。这是高校物业管理服务的基本出发点和归宿。高校物业管理公司要生存, 就必须以业主需求为导向, 不断调整服务内容, 不断提高服务水平和能力, 向服务要效益。只有这样才能确保学校和师生对物业管理企业的认同, 物业管理企业也才能求得生存与发展, 才能取得良好的社会效益和经济效益。

首先, 目前随着高校物业管理的发展, 其招投标方面还出现了不少问题有待解决。

一 恶性竞争。有的物业管理公司违反政府有关规定, 不遵守行业“游戏规则”, 低于成本价参与竞争。个别管理公司更是公开声明, 参与竞争是为了扩大公司的对外影响, 并不在乎企业效益问题, 所以亏损也要争取把项目抢到手。这样不但危害了社会的整体利益、物业公司自身利益, 更是危害了高校师生的利益, 因为, 高校物业所有服务的目的就是“让学校满意, 让老师满意, 让学生满意”。满意的经营时代, 业主对高校物业管理的满意程度必将是高校物业管理考核自身服务水平的一项重要标准。只有做到“满足业户需求、提供优质服务”, 学校和师生才会对高校物业管理产生满意和信任, 才能继续满意地接受高校物业管理企业的服务。

二 违背公开竞争原则, 进行“暗箱”交易。招标单位实际上早已内定好了物业管理公司, 但也打着公开招标的幌子, 使其他管理公司受骗应招作陪衬。还有的高校为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司能中标, 把招标物业的详细资料或内部消息事先透露, 并对其它物业管理公司了解物业情况或看现场进行限制。作为高校, 应当严格恪守公平竞争原则, 本着为学生为老师服好务的理念, 最终选定优秀的物业公司, 真正做到物业管理专业化, 为师生服务。

三 物业管理招投标法规不健全。目前实施招投标仅依据《中华人民共和国招标投标法》来进行具体操作, 虽然某些城市已制定出《物业管理招投标暂行办法》, 但有限的法规仍给一些物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子, 使竞争者参与者无法可依, 也无法对有关方面进行有效的监督。

其次, 在我国大部分的高校还没有实行真正意义上现代物业管理, 而仍然采取行政管理为主的方式, 少数已实行的, 从严格意义上讲, 也还没有纳入真正意义上的现代物业管理体系, 而且基础建设普遍较弱。

一 高校物业管理的功能定位不准确。高校物业管理和社会的物业管理存在着一定的联系, 但它的独特性质和功能又有别于社会物业管理。目前我国许多高校在进行物业管理时存在过分强调经济效益, 而忽略了社会效益的现象, 高校对物业管理的功能定位还不十分清晰准确, 在强调高校物业管理成本的同时, 忽视了其教育性这一特殊属性的存在, 长此以往将会导致高校物业管理走进发展的误区。

二 高校物业制度不够健全。物业管理制度多而成体系。按职能分为领导、职能、岗位、综合和程序管理制度。按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为:综合、行政、财务、业务管理制度等, 必要的制度是保证物业管理规范化、程序化、科学化、法制化的重要前提和基础。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范相关的制度, 但还不够完善, 不成体系, 执行也不够严格。

三 高校物业管理缺乏专业性, 应该有专门的组织机构、专业的队伍、专业的人员和专门的工具和设备。建立集保洁、绿化、综合服务、维修和保安等部门为一体的物业管理专业化队伍, 有专门的机构组织、专业人才严格按规范的标准、程序进行运作, 进一步提高专业技术水平。

最后, 针对高校物业招投标中的种种问题, 以及高校物业管理发展中的各种矛盾, 应当出台相应的政策, 以确保高校物业招投标工作顺利公平的进行, 随后满足高校需求、提供优质服务。

一 转变思想和提高认识。因为物业管理是市场经济的产物, 而目前通过招投标进行物业委托管理的项目并不很多。这其中最重要的原因就是各有关单位思想上缺乏统一认识和长远的发展目光。

首先是高校, 随着高校进一步扩招, 原本的后勤发展已跟不上时代的脚步, 但如果实行物业管理招投标, 问题就会很快解决。因此高校绝对不能因眼前利益而抵制招投标。

其次是物业管理公司。不管是转制型的物业管理公司还是开发商下属的物业管理公司, 都存在着职工素质不高、专业能力不强的现象。物业管理又是第三产业中新型部门, 长期的补贴制使物业管理公司人员缺乏竞争意识, 企业竞争能力和应变能力差。因此, 物业管理公司大力加强人力资源开发、不断提高管理经营水平, 是物业管理招投标实施的又一前提。

二 应加大宣传力度, 明晰高校物业管理的内涵。向服务对象加大宣传力度, 建立稳定的沟通渠道是高校物业公司明晰自己管理内涵的最好途径。同时物业管理公司也要加强自身的管理, 提高职工的素质。另外在招标活动中物业管理公司要尽可能地将条款文字化、明细化, 减少在以后管理实施过程中责任不清情况的出现。

三 对于高校自身, 应尽快明确物业管理职责的权限。高校可以成立一个物业监管管理委员会, 由学校行政管理部门和学院的教师以及学生代表共同组成, 这样既有利于物业管理企业开展工作, 也便于协调和沟通。采取招投标的形式选择物业公司进行管理, 学校物业管理部门对学院的管理情况进行考核, 对达不到要求的地方进行整改。

四 加强物业管理企业自身建设。高校的物业管理企业首先强化管理人员的服务意识;在物业服务的过程中应完全理解合同的条款并严格履行合同的约定;努力提高员工的素质, 建立学习型企业, 结合高校特点, 探索有高校特色的物业管理模式。

总之, 高校物业企业只有树立现代的管理理念, 遵循教育规律和市场规律, 在理顺体制、激活机制的基础上, 巩固校内和拓展社会两大市场, 明确业务发展方向, 形成支柱产业, 真正把高校物业做活、做大、做精、做强, 以诚信服务赢得市场, 以科学管理提高服务质量, 树立良好的企业形象, 才能尽最大程度发挥自身的价值。

摘要：招投标在经济活动中已是常用的一种竞争性交易形式。我国是从1980年开始在建设工程项目中进行招标投标试点, 而随着社会进步和经济发展其他领域招投标也逐渐普及起来。物业管理在我国已经成为社会第三产业中的新兴行业, 其发展的实践较短, 但各地方都非常重视物业管理招标投标实践。

浅析物业管理欠费原因及解决办法 篇3

关键词：物业管理欠费原因解决办法沟通交流

物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。目前，物业管理企业的主要收入来源为物业管理费。

一、物业管理费的重要性

物业管理企业营业收入的构成中物业管理费用约占70%以上，有些物业管理企业甚至高达90%以上。如果物业管理服务费、本体维修基金不能及时到位，不仅会影响物业管理企业的经济效益，更重要的是制约了物业管理水平的提高，妨碍了物业管理工作的正常开展。

因此，如何提高收款率已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈，如何解决物业管理欠费问题也正成为业内普遍关注的问题。

物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为。这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁交费”。

二、欠费原因

通过对物业行业和多家物业管理企业的调研，我们认为业主拒交或欠交物业管理服务费的主要原因为：

1、业主对物业管理的认识不够

由于业主对物业管理的认识相对肤浅，单只停留在保洁、保安、绿化等相对表象话的任务上，缺乏对物业管理也是一种消费，物业管理可以实现业主的物业保值和增值的正确认识，因此在现实生活中双方的矛盾和分歧无时不在，业主希望得到好的物业服务，却只愿付很少的钱；物业企业没有资金来源，无法提供更好的服务，如此一来变成恶性循环。

2、业主对物业管理服务不尽满意

在实际的管理服务中，由于物业管理公司没有及时、妥善地处理业主提出的一些问题，抑或对所处理事件没有及时反馈或告知，甚至服务态度不好、服务不到位，均导致部分业主认为物业企业所提供的服务与缴纳的物业管理费质价“不等”，因而拒交物业管理费。

3、小区设计、工程施工质量遗留问题

由于开发商的原因，小区开发过程中，因设计、施工等造成工程质量遗留问题往往是住户不肯交费的另一个主要原因。例如：屋面、阳台漏水、有的部位在防水设计、施工、使用时欠妥，排污管水平铺设过长，造成严重堵塞等问题。业主或不知道或嫌太麻烦，本应该找开发商进行交涉、处理这些问题，而往往把一肚子怨气撒在身边的物业管理企业身上。一旦问题解决不了，就拒交物业管理费。

4、开发商销售承诺没有兑现

由于业主对開发商不履行售房时的承诺，如：特定承诺，减免管理费等等不满而引发的纠纷。在业主入住后，采用拒交物业管理费和供暖费等方式，表达自己的不满。

5、少有部分业主当时为了投资购买房产而久未居住或租售，经营不善撤离小区，为了贪图小利而躲避、逃避缴纳物业管理费。由于业主联系不到，加上追收力度不够，致使有些欠费达到了数年之久，部分甚至已过诉讼时效。

三、解决办法

针对上述物业管理费收费难的成因，通过实际工作经验，我们认为有几条解决办法：

1﹑不断提高服务质量和效率，寓管理于服务中

物业管理关系到千家万户，物业管理水平的高低，不仅对小区的整体环境相当重要，而且直接影响到业主和物业管理公司的自身利益。严格执行公司IS9001质量认证体系，确保物业管理更加规范化，让业主从心里觉得深业物业很规范，深业物业的员工很有素质，从而使业主认同我们所提供的每一项服务，得到业主普遍认同，才能消除业主对交纳管理费的不满情绪，为解决收费难问题创造良好的条件。

2﹑加强正面的宣传和引导

坚持在日常的物业管理小区中利用公告栏、宣传栏中向业主进行宣传、引导，让业主知道：根据物业管理合同，交纳物业管理费用是每一个业主的法定义务。一部分业主不交费，等于免费享受公共服务，不只是欠物业管理公司的钱，对交费的业主也是不公平的。长此以往，势必影响小区的正常维修、养护、运行、管理，造成小区环境变差，物业贬值，最终利益受到损害的还是小区全体业主。

3﹑建立健全收费跟踪机制

往常，我们采取的最主要的追收方式是定期发放催收通知单或电话联络。实践证明，这对于空置或联系不到业主的房产，意义似乎不大。如何更有效地保证管理费的及时回笼呢？

1）定期检查落实收款率，了解欠费原因，责任到人，跟踪追收情况，直至问题解决。

2）密切注意欠费的时效性。尽可能让欠费户有对欠费的确认单据，并保存完整。

3）对长期空置或联系不到业主的房产，可采用在其门上贴上“催款通知单”，并拍照的办法，保留追收的证据。注意在拍照的过程中，一定要字迹清楚可见，并有房号、催收时间、催收人。

4）对于法院查封的房产，应尽快同法院执行庭执行法官取得联系。函件告之所查封房产欠我司物业管理费等费用情况，并签收。通过立案等程序，争取在该房产处理时，能够最大限度地保护我们权益。

4、 强化法制观念，通过法律手段，维护自身的合法权益

加大应收款追收力度，全面清理历史遗留账款。可以房产档案科，查询欠费房产权情况、抵押、拍卖情况以及去工商局查询公司注册、吊销、注册、注销、年检等情况，在法律顾问磋商后，对有些业主采用发律师函后主动与业主联系，经过反复多次商议。或对于长期空置，联系不到业主或多次商谈未果的欠费大户，在其房产尚在的情况下，可采取法律诉讼，保护我们的权益。实践证明，通过法律手段，加大物业管理力度，是解决收费难的又一种行之有效的方法。

5、要有强烈的工作责任心和锲而不舍的工作态度

欠款的追收是件十分挠头的事情。这不仅要求我们的员工具有良好的物业管理知识，熟悉相关的法律法规，还应充分了解欠费户的情况及欠费原因，才能保证在处理问题的过程中灵机应变，做到有理、有利、有节。也许在我们双方接触的过程中，经常会遇到不礼貌的语言，受到不公正的待遇，但我们动之于情，晓之于理，“寸土必争”，百折不挠，一次不行两次，两次不行三次……直至问题解决。

四、结束语

综上，从物业管理企业与业主的博弈中可以看出，物业管理人员与业主之间缺少的是相互理解和尊重，而相互尊重和理解是建立在良好的沟通交流的基础之上的，在收费过程中物业管理人员出现生、冷、硬的工作态度，加之与业主的沟通、交流不够，直接导致业主因对物业公司有意见或是因为沟通不畅与物业管理企业产生误会而不愿交纳物业费的情形发生。另一种情况是，在很多情况下业主发现问题之后并不知道应该去找谁解决，因而消极的通过拖欠物业费的方法来达到解决问题的目的。所以物业管理企业应在加强与业主沟通的前提下，善于与业主沟通交流，根据实际情况帮助他们分析问题的实质，告诉他们遇到问题究竟应该找谁，使他们能够真正及时有效地解决问题。

参考文献：

[1]杨承志.物业管理欠费原因分析及解决建议[J].中国物业管理，2006.3.

[2]冯胜利.物业管理收费中存在的问题及解决办法[J].现在物业，2007.1

物业公司物料管理办法 篇4

对于物业公司的物料管理，要实行科学化、合理化的办法，从而避免浪费、降低成本，减少库存、资金占用等等。科学化、合理化的办法就是制定并实施相应的管理制度，来保障工作的有条不紊的进行。极致小编结合物业公司物料管理工作的特性，总结了以下物料管理办法。

一、分类

1、固定资产的定义---单位价值2000元以上或者使用年限超过一年以上的物品。

2、低值易耗品的定义---不属于固定资产，而又价值较高或使用时间较长的物品。

3、办公用品的定义---办公使用的消耗性物品。

4、物料用品的定义---进行物业管理所需使用的消耗性物品。

5、小商品的定义---为销售给大厦顾客的目的而购进的商品。

二、物资采购制度

1、各部门凡需新增固定资产，低值易耗品或使用各种其它物资，应先行到公司仓库领用，仓库无库存的，可申请购买。

2、部门申购应先将所需增加的物品列入每月编制的预算内，预算经批准后，可正式申请购买。

3、预算外急需使用的物资，经总经理批准可以先行购买，再补作预算。

4、各种物品的采购主要由行政及人事部负责，但对一些急切需用或专业用品，可由部门经理申请，总物业经理批准后由使用部门进行采购。

5、各部门对本部使用的常用物品，应根据使用情况提出每月的耗用量，仓库根据该物品消耗时间的长短定出最低库存量，在接近最低库存量时，通知有关部门申购物品。

6、申请购买物品申购部门填写物品申购单，申购单需详细列明所需购买物资的名称，规格，数量，用途(或使用个地方)。

7、采购部门审核申购物品的库存情况和报价，财务部审核申购的物资和金额有否符合预算，最后由总经理审批。

8、负责采购的人员应随时了解和掌握公司常用物品的市场价格和供应情况，接到申购单后，向有关供货商询价，并在申购单上填报三家以上供货商的报价。

9、对于常用物品及耗用量大的物品，根据不同供货商对不同物品的报价按质优价廉的原则选定固定的供货商。

10、负责采购的部门应要求固定供货商定期提供近期物品的供货价和供货品种，根据可供货品种和价格核对申购物品的报价。

11、采购部门应要求供货商加强配合，根据供货商提供的供货物品和价格清单做好采购计划，争取节省采购所需的时间，为物资使用部门创造效益。

12、对于一时在市场上难以购买和购买程序需占用较长时间的物品，采购部门应将情况知会给使用部门，以使使用部门能及时采取相应措施。

13、采购部门在收到已批准的申购单后，属于由固定供货商供应的，应通知固定供货商送货上门，并采用定期结算的方式结算货款。

三、仓库管理制度

1、对仓管人员的要求

(1)仓管人员应熟悉其所保管物资的基本特性、使用性能、保管知识、规格用途、存放期限等。

(2)及时、准确地做好记账工作，如实反映物资的库存及发放情况。

(3)经常保持仓库环境的整洁文明、各种物资存放整齐。

2、验收进仓制度

(1)所有物资进仓前由采购人员填写一式四联收料单(进库单)，收料单的内容包括物资的名称、规格、数量、单价和金额。

(2)仓管人员及申购人对进仓的物资必须验收其质量是否符合使用的要求。

(3)凡尚未取得发票而先行进仓的物资，仓管人员及申购人必须核对收料单上所列的品名、规格、数量与实收物资及送货单是否相符。

(4)已取得发票的物资，还必须对发票上所列的内容进行核对。

(5)收料单一式四联，完成验收手续由仓管人员签收后，其中:第一联仓库留存，作收货的记账依据；二联随同发票报销；第三联送财务部存查（仓管人员在完成验收手续后，每十天汇集后交财务部）；第四联由采购人员（经办人）留存。

3、保管制度

固定资产的管理

(1)固定资产由使用部门保管;固定资产如个人使用，个人保管，个人在财务部(或行政及人事部)办理领用手续，各部门公共使用的，由部门经理指定专人负责，如发生人为损坏或丢失，需照价赔偿。

(2)固定资产要定期清查盘点，最少每年要进行一次全面的清查，盘点时要对实物逐项点数，填列固定资产盘存表，按类别，品名详列帐存数量金额和实存数量金额，由参加盘点人签章证明，保管备查，固定资产明细帐和固定资产总帐要按时核对，作到帐帐相符，帐实相符，出现盘盈、盘亏要及时上报。

(3)固定资产的调出、变卖和因失去使用价值需要报废时，必须按管理处权限办理，合法批准手续，其变卖价格由财务部与使用部商定，需报废及清理之固定资产要进行审查与技术鉴定后报总物业经理批准，进行帐务处理，凡属人为造成固定资产报废或损坏，必须上报总物业经理处理并追究其个人责任及相应的处罚。

其它物资的管理

(4)其它物资均先由仓库验收，属各分仓的物品再由各分仓领出分别仓库进行保管。

(5)财务部要对购进的各项固定资产建帐建卡，根据税务局要求和会计核算方法，按月计提折旧费，固定资产折旧提取方法采用直线法。

(6)所有物品由行政及人事部统一按分类编号。

(7)仓库按物品编号划分存放区域，物品根据其存放条件及编号，有条理地存放于仓库内。

(8)仓管人员必须经常检查物资存放的情况，发现物资有变质情况时，应及时进行处理。

(9)各种物资应做到账实相符，并每月进行一次盘点。盘点中发现有盘盈、盘亏及变质等情况应查明原因及时报告主管部门及财务部；情况严重时，应及时报告总物业经理。盘点报告在每月月底前上报财务部汇总。

(10)各仓库应分品种、规格设账登记各种物资的收、发、存情况，每月终了，公司仓库应与各分类仓库核对当月的收、发、存情况，并定期进行账实核对。各仓库收发料截止至每月20日，每月25日前各分仓仓管人员必须报送当月报表至公司仓管理人员核对，公司仓管理人员和行政部在每月31日前向总物业经理、主管部门及财务部报送本月的报表。

(11)每月终了，仓库向行政及人事部按部门提交当月增加物资清单，行政及人事部在此基础上汇总直接购买、报废、调用等完成当月各部门增减物资清单。清单一式三份，使用部门、行政及人事部、财务部各一份。采用极致物料管理系统，可结合极致办公在线提交详细的物资清单，在线协同办公，也极大的提高了工作效率。而且极致物料管理系统中仓库管理模块与采购管理模块无缝集成。仓库管理模块通过物料的入库和出库业务，可以获取各个仓库的即时库存、物料收发明细及汇总情况。通过每月出库核算和结账，可以获取物料的每月采购成本和出库成本的明细及汇总情况。仓库管理还提供物料盘点和仓库之间调拨等功能。

(12)凡属代保管的物资（含暂不需用或不合用的），需办理进仓手续，仓管人员应另设账登记、保管。

4、物品领用及出库

(1)领用各种物资都必须办理领用手续，各种物资的领用手续均须由主管领导签名。

(2)领用的固定资产或其它非消耗性物资按使用部门登记“物资保管清单”，使用部门应每一季度清点一次，并将清点结果列表报行政及人事部；使用部门领用非消耗性物品属个人使用、保管的低值易耗品、工器具或非消耗性物资按使用人登记“员工物品领用表”。

(3)员工调离部门或离开公司时，应交回所领用的物品，并将“员工物品领用表”复印一份交行政及人事部，各级主管离任或调离公司时，应由上一级主管或管理部门清点其辖部份的物品。

(4)工程部及其它部门日常使用的工具和消耗性物品向仓库申领一定数量，自行设仓保管。

(5)所有物资出库一律凭使用部门开出的领料单发货，领料单应列明出库物资的编号品名、规格、数量、用途、使用区域（如楼宇）等，除有领用人员签名外，还必须有使用部门的主管签名。若领用的系非消耗物资，应同时填写“财产保管清单”。

(6)仓管人员发货时，要坚持按发货程序发货：一查库存量，二先入先出，三当面点清。发货时发货人应在领料单上签名并及时登记入账。

(7)已领用的物资，凡质量、规格不符合使用，应允许使用部门退货。使用部门办理退料销账手续：填写一式三联的红字领料单，仓库凭红字领料单作重新入账的依据。若退回的是已使用的物资，仓管人员应另设账登记、保管。

(8)非消耗性的物资（含个人保管的工具、物品、低值易耗品）在仓库或发放部门领出后，使用部门应按品名、领用人填写“员工物品领用表”。因严重损坏或因使用期限已满等而无法继续使用、需进行更换的非消耗性物资，领用时必须交旧领新。

(9)领料单一式三联，其中第一联由仓库作物资发出后的记账依据；第二联财务部存（仓库发货后每十天汇集交财务部）。第三联由领料部门自存。如采用极致物料管理系统，可结合极致办公在线申请领料单，极大的提高了工作效率。而且物料关系系统中的工器具模块通过设定物料的基本属性，实现对工器具类物料进行工器具登记、工器具领用、工器具借用、工器具更换、工器具报损、工器具归还的过程管理，并提供实时查询工器具的归属、库存等功能。

四、维修及报废

1.固定资产、部分低值易耗品需要维修时，由使用部门提出请修单，属保修的物品联系原保修单位进行维修；非保修物品属办公用的物品由行政及人事部安排维修，其它物品由工程部安排维修。

2.固定资产、低值易耗品或非消耗性物品需要报废时，由使用部门填写“物品报废表”，属工程、机电、设备等物品报工程部；其它物资报行政及人事部。经鉴定确系无法使用的，经报请总物业经理批准，各部门在收到“物资报废表”批复三天内，将报废物资集中送往公司总仓库，分别由行政及人事部或工程部进行处理。

物业公司安全工作管理办法 篇5

2011年至2013年4月，北科院发生安全事故多起。这些事故给我们的安全管理敲响了警钟，学校领导高度重视学校安全工作，物业公司协同校长办公会及保卫处等兄弟单位对学校安全工作齐抓共管，并根据北科院“单位多，人员杂，流动大”的实际情况，制定了物业公司安全工作管理办法如下：

一、建立健全安全管理组织机构

物业公司成立安全管理小组，负责物业公司安全工作的统一部署。

组长：***

副组长：***

专职安全员：***

组员：***、***、各部门负责人、各宿管楼宿管老师、各租赁单位负责人。

安全管理小组职责：物业公司安全管理小组在组长的领导下，由副组长具体实施，统一协调部署物业公司安全工作，实施统一领导，统一部署，统一指挥，统一行动。

二、加强宣传教育，抓好培训，提高安全意识

1、物业公司每月要对各部门和各租赁单位进行一次有关安全方面的知识教育，认真学习治安消防、防火、食品卫生、用水、用电安全，教育形式应多样化；多增加紧急疏散、灭火器正确使用等演练。

2、各部门及各单位要制定好本单位的单位安全工作制度、应急预案和防范措施，并组织本单位员工学习。并报专职安全员存档。

3、加强防火安全教育。可以请消防队来校进行消防知识的普及，做到人人都有维护消防安全、保护消防设施，预防火灾，报告火警的义务。人人

熟知消防自防自救常识和安全逃生技能，在火灾发生时，知道自己应该做什么，怎么做。

4、对三产单位定期开展食品、用电、用水、用气、采购、卫生等方面安全培训，要求各三产承办单位对其员工定期开展安全培训。

5、对水、电、暖、司机班等重要部门，进行技能性培训，强调操作规程，重视安全检查，安全工作常抓不懈，做到天天说，天天查，天天落实。

6、各租赁单位对本单位的员工及学员进行安全教育，加强管理，杜绝打架斗殴、偷盗、违规用电等不良现象。

7、每次教育、培训、以会代训均需记录，形成文字材料归档。

三、各责任人负责区域

物业公司成立安全管理小组，将安全工作分片划分，加强管理，明确责任。各部门负责人、租赁单位负责人、三产单位承办人为安全管理责任人，并与之签订《安全管理协议书》，各单位配备专门人员作为安全员，负责本单位的安全工作并与安全管理小组接洽相关工作。

1、专职安全员***同志负责物业公司所管辖范围（包括租赁单位、公寓楼、闲置教学楼、三产单位）的日常安全检查；并随时配合北科院的安全检查预防工作。

2、组员***同志负责三产单位的安全工作。

3、各部门负责人负责本部门所管辖单位财产及人员的安全工作。

4、各宿管老师负责所管辖宿舍楼的安全工作。

5、各租赁单位负责人负责本单位租赁的房屋、财产、人员的安全工作。

四、加强检查、督查，齐抓共管，消除隐患，将安全事故解决在萌芽状态

***“单位多，人员杂，流动大”，安全管理工作难度加大，我们要以不变应万变，时刻牢记“警钟长鸣、重在检查”，安全检查要日复一日，预防是安全的主题，每天都是开始。

1、专职安全员负责物业所有管辖范围的安全检查，对各租赁单位要做到每月至少检查一次，对三产单位不定期安全工作检查，做好检查记录，发现安全隐患，及时提出整改意见措施，对相关单位下发整改通知单并要求责任单位限期整改。检查范围包括：单位安全工作制度、应急预案，防范措施落实情况、排查安全隐患、督查整改落实情况，做到制度预案不健全不放过，重大隐患不整改不放过，防范措施不落实不放过。

2、***同志负责每天对三产单位进行安全检查，检查范围：卫生、管理制度是否健全、防盗、防火、防毒、用电用气安全、食品安全、食堂、小卖部从业人员是否有未过期的健康证、环境卫生、进货渠道、采购原材料、仓库、餐具用具消毒情况等，并将检查记录每周上报给安全副组长。如发生食物中毒，承包经营者负一切经济、法律责任。

3、动力部每天都须对我们管辖设备如供电系统、锅炉、电梯、配电站、换热器和饮用水等重点要害部位进行安全检查检修，并定期接受供电局、煤气公司、技术监督局的技术指导和监督检查，做好年检测工作以保证设备和水源在正常范围内运行，保证设备的运行安全。

4、与租赁单位签订合同的同时签订《房屋租赁安全管理协议书》，并要求各租赁单位委派一名安全员与物业安全专员对接，共同管理安全工作，要求各租赁单位每日至少一次进行安全自查，作好记录，遇有问题及时解决，每月定期汇报本单位的安全工作；遇有特殊状况立即向物业专职安全员汇报。

5、各部门每天对本部门管辖范围内的人、物、用电、用水、用气进行自查，发现问题及时处理。

五、健全防范、应急预案，一旦发生安全事故，正确应对，第一时间减小损失。

各单位做好防范预案及应急预案，组织相关单位人员学习，并上报安全工作管理小组存档。遇到险情，立即启动应急预案，正确应对。校园内保卫处的电话为***，请各单位牢记，遇到安全问题立即拨打。

六、严格执行责任追究制度，如发生安全事故，对相关单位和责任人严肃处理。

1、如发生火灾、用电事故、打架斗殴、损坏财产、偷盗等安全事故，产生极坏影响的，一经查实，立即对出事单位进行清出处理。

2、如发生火灾、违规用电等安全事故，相关责任人全部停职检查（谁负责谁回家）。对因工作失职而造成安全事故的人员将追究责任，严肃处理。

3、如发生安全事故造成损失的，出事单位须对损失进行赔偿，并根据物业公司相关规定交纳罚款。

安全工作责任重大，创建平安校园工作不是一朝一夕、一蹴而就的事情，它需要长期、艰苦、大量细致的工作。全校上下要齐抓共管，牢固树立“安全第一”的思想，进一步增强紧迫感和责任感，全面加强学校安全管理工作。我们相信，在董事会的正确领导下，在学校其它部门的帮助下，我们一定能够克服所有困难，做好物业公司的安全管理工作。

物业公司

物业公司工作服管理办法 篇6

第一条：为树立公司形象，统一着装，对司服，工作服制作，发放，领用，穿着，实施管理，特制定本办法。

第二条：司服，工作服，面料，颜色，样式，发放，领用，穿着标准执行公司CI标识体系，由董事长办公室批准后实施。

第三条：司服，工作服的制定，着装管理由董事长办公室负责。

第四条：本规定适用于公司全体员工。

第二章制作，发放

第五条：管理人员司服，依据各人体形量体定做，不回收，如有离开公司或调出本管理岗位者，按下列规定执行：

（一）：穿用不满一年者，按全额交纳服装工本费；

（二）：穿用满一年，不满二年者，按70交纳服装工本费；

（三）：穿用满二年，不满三年者，按50交纳服装工本费；

（四）：穿用满三年，不用再交纳服装工本费。

第六条：员工工作服，依据公司CI表识体系，按岗位服装要求，分大，中，小规格制作，如遇辞职或被辞退，按下列规定执行：

（一）：员工工作服穿着前按成本价交纳工作服费；

（二）：春秋工作服使用期二年，员工使用期满一年时，退还费用的50，满二年时再退还50：

（1）安全护卫队员：

春秋上装2件，长裤2条，长袖衬衫件，领带2条，另配短袖衬衫2件（夏天用）

（2）：其他员工：

春秋上装2件，长裤2条，另配短袖衬衫或T袖衫2件（夏天用）

（三）：冬季工作服使用期三年，员工使用期满一年时退还33，使用期满二年时再退还33，使用期满三年时再退还34。

（！）安全护卫队员：上装_____件，长裤____条。

（2）：其他员工：上装______件，长裤_____条。

（四）：辞退或被辞退，提前离开时，未到应退工作服时不予退还工作服费，但经公司批准可拆价处理给新聘用之相同岗位的员工，但必须适宜穿着，新进人员同意，公司按协商价按年限返还新聘用员工。

（五）：返还的工作服费用，在当年物业经营费用中列支。

（六）：防寒大衣，雨衣，雨靴统一添置，集中保管，需要时领用。

第七条：司服，工作服丢失或非正常损坏，必须及时向公司办理报失手续，并自费以成本价重新定制，仍按原使用期限执行返还工作费。

第三章领用，穿用

第八条：司服的发放由领用人填写领用单，经人力资源岗位核查后，由董事长办公室发放。

第九条：新入公司的员工在通过试用期签定佣工协议后，依第八条向董事长办公室申请制作，领用。

第十条：上班必须按规定着装，并佩带工作牌和司徽，违反者，按《员工条例》有关规定处理。

第十一条：按规定着装，做到保持整齐洁净，不得露胸或披挂，衬衫必须束于裤腰或裙内，男士不得将领带拉开。

第十二条：司服着装时间为每周除周末之外的正常上班时间，遇周末可穿休闲服装，加班也可不穿司服。

第十三条：管理人员深入一线参加劳动，可视情况不穿司服，但必须佩带司徽和工作牌。

第十四条：员工在设施设备维修，油污较多的情况下，可着装旧工作服或自备服装或特殊作业劳动时，也视情况可不着装工作服，但必须佩带司徽和工作牌。

第四章附则

第十五条：本规定由物业公司研定，报董事会审批后施行，修改时亦同。本公司负责解释，检查，考核，同时接受董事会的检查与考核。

第十六条：本规定自颁布之日起施行，凡有与本办法相抵触的规定自行终止。

××××物业管理有限公司

物业公司的档案管理与创新模式 篇7

汤旺河物业公司档案是汤旺河物业公司在从事物业管理活动时形成的各种上级文件、文字材料、、照片、图册、声音、图像等不同形式的历史记载。随着汤旺河区物业公司物业管理的不断发展和完善壮大, 物业公司的档案的种类也不断增多, 但总体来看, 汤旺河物业公司的档案基本上可以分为两个大部分:一是普通类型的档案, 是由汤旺河物业公司作为一个基层单位正常运作而形成的档案, 主要包括党政、工会、群众团体即物业公司党群管理工作形成的文件材料档案、物业公司行政管理工作形成的文件材料档案、物业公司基本建设工作形成的文件材料档案。二是专业类型的档案, 是物业公司特有的专业档案, 由汤旺河物业公司在物业管理活动中日常运作形成的物业公司党群管理工作形成的文件材料档案, 主要包括物业公司设备仪器管理形成的文件材料档案、物业公司的财务及会计档案物业管理工作形成的专业文件材料档案。

一汤旺河物业公司档案特点

1、部分档案陈旧老化。

在区政府成立物业公司之前的档案是由原区公用事业局、房建处、建设局及街道办事处分转过来的档案, 很多档案都年代久远, 加之保管不善, 造成档案破损严重, 尤其是基建档案和设备档案, 现我单位正在对这部分档案进行修复和核对, 确保档案的利用价值。

2、新的汤旺河区物业公司档案逐步完善、趋于完美。

随着汤旺河国家公园的建设, 黑龙江省旅游名镇的发展, 以及国家棚户区改造的政策, 我区加大了建设力度, 新的小区建设生机勃勃, 我单位从源头抓起, 物业公司档案健全、清晰, 改善了过去档案的陈旧凌乱面貌。

二汤旺河物业公司档案的主要内容

1、物业公司党群管理工作形成的文件材料档案。是汤旺河物业公司开展党委、工会、团委、妇联工作时形成的各类文件材料。

2、物业公司行政管理工作形成的文件材料档案。

是汤旺河区物业公司在日常公务活动、内部管理工作及开展物业经营活动中形成的档案。

3、物业公司基本建设工作形成的文件材料档案。

是汤旺河区在本区施工的建筑物、地上以及地下部分的管线等本区基本的建设工程的规划时期、设计时期、施工时期和使用维修及修复活动中形成的各种科技档案。对汤旺河区物业公司来说, 主要是指在接管验收开发商以及建设单位移交给汤旺河区物业公司的新建物业或接管验收已经投入使用的原有物业时所收到的文件、图纸材料, 以及在以后的物业管理活动中进行的修复、改造所形成的图纸以及文字材料。

4、物业公司设备仪器管理形成的文件材料档案。

是指汤旺河物业公司所拥有的固定资产, 机器装备、相关的仪器和相关的仪表及其他物品的保存档案。包括汤旺河区物业公司的现有的办公设备, 使用中的车辆、通信及复印打字设备、所能使用说明书、安装维修记录的文字材料和使用的图纸等相关材料。

5、物业公司的财务及会计档案。

是汤旺河区物业公司在日常的经营管理活动中所形成的文字材料。包括物业公司的会计凭证、物业公司的会计决算、物业公司的会计账簿、物业公司的年度财务报告、物业公司的年度会计报表等。

6、物业公司职工人事档案。是汤旺河区物业公司记录本单位人员, 包括干部和职工个人记录方面的档案。

7、物业管理工作形成的专业文件材料档案。

是汤旺河区物业公司在开展具体的本单位的物业管理活动中形成的文字材料, 是反映汤旺河区物业公司的基本状况、所管辖的居民业主和广大的居民搬迁以及区物业公司管理部门的正常管理、经营活动情况, 具有非常有用的利用价值, 具有汤旺河区物业公司的专业性质的各种形式的文字方面的材料。

8、其他方面的档案。

比如实物类方面的档案, 声像类方面的档案, 也可以叫做特殊类型的档案。汤旺河物业公司档案管理制度及注意事项如下:

一是建立健全完善的档案管理制度。要依据《中华人民共和国档案法》、国务院《物业管理条例》、《汤旺河区档案管理条例》的规定, 结合我区实际, 建立健全档案管理规定、各类文件材料的方面的归档制度、档案的开发和利用制度、档案的安全和保密制度、档案的贮存和保管制度、档案的鉴定以及销毁的制度和档案人员岗位责任制。实现档案管理的规范化、制度化, 切实保证档案资料收集齐全、真实准确、安全保管和方便利用。

二是物业档案整理要及时、规范, 方便检索。文件材料办理完毕后按照要求及时归档, 依据标准进行规范整理, 并编制检索工具, 方便利用。逐步实现计算机管理档案, 进一步提高档案管理水平。同时要保守档案机密, 维护物业公司档案材料的完整, 防止材料破损, 更要方便于档案文字材料的使用。保管与利用是密切相关和紧密相联的, 科学有序的保管是高效利用档案材料的前提和保证。建立健全保管制度是汤旺河区物业公司进行有效保管的关键部分。其基本内容大致包括五部分:文字材料方面的归档制度。要对材料进行鉴别, 看其是否符合归档的要求;检查以及核对方面的制度。检查的内容是多方面的, 要对物业档案材料本身进行检查, 查看有无霉烂、变色、虫蛀等, 有没有其他存放方面的错误等;转递方面的制度。转递制度是关于档案转移投递的制度;保卫保密制度;统计制度。

“唯新物业管理公司”创业计划书 篇8

2008年5月,本刊编辑部走进扬州商务高等职业学校,了解该校的学生创业园发展情况,当时,学生创业园共有9个成熟的创业项目。之后的几个月时间,该校的学生创业园不断发展壮大,项目由9个发展到17个。本期特别刊登一篇学生的创业计划书,本刊也将继续关注该校的学生创业园发展,刊登学生的创业计划书,报道学生的创业故事,敬请关注!

1.策划背景

目前社会的高速发展,要求我们在校学生毕业之后能尽早的适应社会和融入社会。那如何能够实现就业呢?这就需要学生们充分利用在校的时间,培养自己的综合素质,磨炼自己、打造自己。寻找自己发展的空间、创造自己利好的前景。

随着学校各项硬件设施的完善,特别在实训场地的常规运行中,我们发现学生完全可以把实训室的卫生清洁作为创业的试金石,作为学生体验劳动和创业快乐的机会。

实训室卫生目前主要在课堂后进行简单的清理。通常是学生简单去除垃圾后就草草收工,没有完全符合卫生的要求。同时室训室老师往往又要重新安排学生重新打扫。一方面浪费了水、电等公共资源,另一方面给工作带来了很多的重复劳动。偶尔也会出现打扫不及时不彻底的情况,给实训场地的清洁保持带来很大的影响。

考虑到烹饪系学生目前有很大的创业热情,同时充分考虑到学校在物业管理方面的需求,我们特在烹饪系成立学生物业管理公司,并合理组织和安排一些具有吃苦精神和创业热情的学生参与实训场地卫生清洁工作或负责某一具体的工作。

2.策划思路“高标准、高要求、高效率”

高标准——扬州商务高等职业学校实训楼是目前全国一流的实训基地,平均每天接待外方单位和学校的检查和参观。实训场所是学校对外宣传的一个重要窗口,学校每天面临着卫生清洁是否到位和及时的问题,实训场所的卫生一定要求具有高标准水平。

高要求——学生创业的目的是体验创业的过程。如何组织同学参与到公司的正常运作如何满足学校对实训场地的高标准式卫生要求这就要求公司的运行一定要有很高的要求,一定要制定高要求的规章制度,以适应和满足公司生存和发展的需要。

高效率——学生在校是以求学为主。在社会需要创业人才、学校提倡自我创业的大环境下,如何在课余时间完成固定或临时分配的工作任务?这就需要公司工作人员在高要求的公司管理模式下高效率的完成任务。

3.管理队伍

(1)项目管理:刘宁海(系党总支书记);冯小兰(系团总支书记);

(2)公司负责:陈胜振(系学生会副主席)。

4.公司团队

烹饪系学生唯新物业管理公司:

公司图标:

唯新物业管理公司企业文化

使命:通过创立企业的品牌,增强企业的市场竞争能力,促进企业的长效发展,使企业运营中的环境效益、经济效益、社会效益相结合的综合效益最大化,为员工、系科和学校创造实际利益。

愿景:让我们体验创业激情,寻找创业路径。

价值观:诚信、务实、创新、奉献。

品牌:唯新物业,超值奉献。

理念:时时以一流标准要求自己,事事用服务观念对待一切。

精神:务实进取,追新创优,在现代化管理进程中不断追求提升和完美,力求管理一流,服务一流,员工素质一流,综合效益一流。

宗旨:业主至上,服务第一,寓服务于管理之中。

思想:业主并不总是对的,但他永远是第一位。

要求:把今天的事做到最好,明天的事考虑周到。

态度:不能带“不”字作结束语。

诚信:说到的一定做到,做到的比说到的更好。

特色:新、严、精、细。

新──管理中不断融入新理念、探索新思路、接受新经验、运用新方法,建立新机制。公司在发展过程中,不断提升和完善管理思想,学习和借鉴先进管理经验,力求在管理与服务上有所突破,有所创新。

严──在企业管理中充分体现高效、精干、严格的要求,坚持能进能出、能上能下的激励机制,提倡优胜劣汰、赏罚分明的竞争机制,以严格的管理、严明的纪律、严肃的态度、严谨的规范、严密的措施,确保各项管理工作落到实处。

精──坚持精品意识、品牌意识,在提高管理水准的同时,不断提高服务质量、服务技能以及服务意识。对每一件工作、每一块标识、每一项布置都精心设计、精心策划。

细──对每一个环节、每一个步骤、每一个过程都想得细、做到位,对每一件事都细观察、细设想,对每一位顾客,都细致周到、体贴入微,尽一切所能满足和超越顾客合理的要求与期望。

唯新物业管理公司规章制度

为规范全体员工行为,加强公司员工队伍建设,提高员工的基本素质,确保烹饪系学生物业管理公司的正常运转,特制定以下规章制度。

1.劳动纪律

(1)严禁迟到、早退、提前10分钟签到。

(2)员工不得在工作场所聊天。

(3)在完成本职工作同时,无条件接受上级临时工作安排。

(4)不得擅自离开工作岗位或先行下班,造成不良影响者辞退。

(5)下班之前要随时检查自己职责内尚有何事待办的习惯,今日事今日毕。

(6)请假一次以上,一律凭请假单,否则不予受理。

(7)不服从调动,不服从指挥,不虚心接受意见者情节严重辞退。

(8)合理利用低耗品控制成本,严禁浪费财物。

(9)严禁计划工作不落实且无故拖延,因违纪造成后果者将追究责任,严重者将受到纪律处分。

2.仪容仪表

(1)仪容仪表符合要求统一着装,佩带工作证;(因资金问题,资金到位后将统一购配备新的工作服装)。

(2)员工自觉爱护公共财物,自觉维护和保持环境卫生。

(3)严禁态度不好,造成不良后果追究当事人责任。

3.安全职责

(1)突发事件处理不及时造成影响,除追究责任,情节严重者另行处理。

(2)员工之间团结友爱,严禁打架争吵。

(3)严禁无故浪费低值易耗品、水电。

(4)发现不安全隐患未果断处理及上报的追究当事人责任。

(5)严禁重复出现类似错误。

(6)例行检查不合格,按考核标准处罚。

(7)绝不允许以局部利益为重,有意破坏公司全局利益。

(8)凡故意破坏设备、设施者及时上报系科并从严处理。

唯新物业管理公司奖惩制度

为对公司发展有特殊贡献的员工给予奖励,以及对不良行为者给予惩处,进而促使全体员工努力工作、奋发向上,特制定本制度。

1.奖励

(1)高效率完成指定任务并节约用水用电者。

(2)积极向公司提出合理化建议,其建议被公司所采纳者。

(3)维护公司利益,保护公共财产,防止事故发生或挽回经济损失有功者。

(4)维护公司的规章制度,对各种违纪行为敢于制止、批评、揭发者。

(5)敢于制止、揭发各种损害公司利益之行为者。

(6)具有其他功绩,并被系科或学校表扬的员工。

以上员工每月在全额发放劳务工资的同时,给于10元～50元的现金奖励,表现突出的员工上报系科并通报表扬,同时作为学期末“优秀三创学生”上报学校。

2.惩罚

根据情节轻重给予一次罚款或警告处分:

(1)违反公司规章制度造成经济损失和不良影响行为者。

(2)工作时间喧哗、打闹,影响正常工作秩序者。

(3)工作时间擅离工作岗位。

(4)初次不服从工作安排或工作调动,影响生产或工作秩序者。

(5)工作时间吃零食、睡觉、干私事、阅读与工作无关之书报者。

(6)无故旷工者。

(7)1个月内累计迟到或早退5次及以上者。

(8)犯有其他不良行为,公司其他管理制度中明确规定应予罚款或警告者。

以上员工一次罚款5元现金,并扣发当月劳务工资的5%作为公司的奖励费用。有三次警告处分的学生上报系科并通报批评,并不得参加系科和校际各项优秀奖项的评比。

唯新物业管理公司员工岗位职责

(1)遵守公司各项管理制度,统一着装上岗,树立良好形象。

(2)听从系科统一指挥,配合相关老师保质保量地完成本人所分管区域内的物业管理工作。

(3)遵守工作纪律,坚守工作岗位,工作时间不准干私活或做与工作无关的事情。

(4)发扬互助精神,配合同学之间的工作,以礼相待。

(5)工作过程若发现异常现象,如跑、冒、漏水和设备设施损坏、故障等,应及时上报系科和相关负责老师,并积极协助专业人员排除故障。

(6)发现事故隐患和可疑迹象,立即报告,并有义务监视事态过程或有效措施。

(7)妥善保管清洁工具和用品,不得丢失和人为损坏,学会控制易耗品的使用,不得将清洁工具和用品私借他人使用或另作他用。

(8)不文明、不卫生的行为要进行劝阻。

(9)认真完成既定的工作任务及临时下发的其他任务。

物业公司给排水系统管理办法 篇9

以下是X

X公司的给排水系统管理办法，供读者参考。

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第1章

总则

第1条

目的

为了规范给排水系统设施的检查保养工作，确保给排水设备、设施各项性能完好，特制定本办法。第2条

适用范围

本办法适用于物业辖区内给排水设备、设施（含消防供水机组）的维修保养。第3条

管理职责与分工

1.物业经理负责审核给排水身背设施维修保养计划，并检查该计划的执行情况。

2.工程部主管负责组织制定费排水设备设施维修保养计划，并组织日常检查、定期养护工作的实施。

3.特殊情况发生时服务中心负责向有关用户通知停水的情况。

第1章 给排水系统日常检查

第2章

第4条

工程部值班人员每日对给排水系统进行认真的巡视检查，每两个小时巡视一次小区内水泵房（包括机房、水池，水箱），每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。第5条

巡视检查内容如下。1.泵房有无异常声响或大的震动。2.电机、控制柜有无异常气味。

3.电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅。

4.电压表、电流表指示是否正常，控制柜上的信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常。

5.机械水压表与PC上显示的压力是否满足供水压力要求。6.水池、水箱是否正常。

7.闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线。

8.主供水管上闸阀的井盖、井群是否完好，闸阍是否漏水，标识是否清晰。9.止回阀、浮球阀、液位控制器是否运行正常。10.临时接驳用水情况。

11.雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

第6条

工程部值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了问题，应及时详细地汇报给工程部经理，请求协助解决。

第3章 给排水系统定期保养

第7条

每年的12月15日之前，由工程部制订下一年的给排水设备设施维修保养计划并上报物业经理审批。

1.制订给排水设备设施维修保养计划的依据。（1）给排水设备设施的使用频度。

（2）给排水设备设施运行状况（故障隐患）。（3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

2.制订给排水设备设施维修保养计划时，要注意合理安排时间，注意避开节假日、特殊活动日等。

3.给排水设备设施维修保养计划应包括如下内容。（1）维修保养项目及内容。（2）备品、备件计划。

（3）具体实施维修保养的时间。（4）预计费用。

第8条 维修人员对给排水设备设施进行维修保养时，应按给排水设备设施维修保养计划进行。

第9条 必要的大型维护或与供应商签订了维护协议的设备应联系外协单位进行维护。保养（如主供水管上闸阀拆换、控制柜内变频器）。

第10条 对于计划中未列出而实际工作中需要的维修保养，应由工程部经理尽快补充至计划中。

第11条

工程部维修人员应将维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《设备维修保养记录》内，并于保养后的三天内由工程部主管整理成册后存档，保存期为长期。

第12条

给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由工程部维修主管填写“停水/电申请表”，经物业经理批准后通知服务中心，有服务中心提前24小时通知有关用户。

第4章

给排水系统应急情况处理

第13条

如果发生漏水事件首先应找到供水开关，切断水源，然后打开泄水闸。第14条 利用一切可用之物，防止漏水渗入电梯、强电竖井等危险部位，并将电梯升到最高楼层，防止机件受损。

第15条

特别注意变压器、照明与动力控制柜、电气设备、电线槽附近发生漏水。如果不能避免漏电，立即关闭电闸，以确保人员及设备安全。

第16条 水喷淋系统破裂后，应立刻关闭本层的水喷淋系统节门，并打开泄水阀门。

第17条 恒压给水系统的故障处理。

1.如果发现或接报生活水泵故障，应关停故障水泵，开启备用水泵。2.水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。

3.及时报告值班工程师安排维修。

第18条 如果发生故障，工程部维修人员应立刻行动抢险，并协助清理现场，尽量减小事故造成的损失。

第19条

本办法由工程部制定并负责解释。第20条

物业公司档案管理实施办法 篇10

一、目的

为加强我物业部内部管理，激励员工的工作积极性，使公司的各项规章制度得到贯彻执行，特制定本办法。

二、适用范围

物业部全体员工。

三、原则

1、制度面前，人人平等。

2、坚持“四不讲”，不讲条件，不讲情面，不讲照顾，不讲客观，奖罚分明，逗硬考核。

3、物业部经理行使对物业管理人员的考核权，本着对公司负责的原则，公司对物业部经理考核，各主管对员工进行考核。

四、考核时间：

每月26-28日前由物业部经理向对各岗位管理人员进行打分考核。各主管对各岗位进行打分考核并公司审查、备案。

五、考核内容

5.1公司规章制度执行情况（员工手册）。5.2岗位考核执行情况。

六、考核办法：

工作考核实行100分/人 /月制考核，全面达标为100分，依次为94、84、74、64共五个等级。连续三次低于80分者，警告处分一次；连续五次低于80分者，劝退。

七、考核通则

奖励

1、工作业绩突出，受到业主/使用人书面感谢表扬者，奖5～10分/次。

2、见义勇为，事迹突出者，给予通报表扬，奖5～10分/次，特别突出者，加倍奖励。

3、拾金不昧，奖1～10分/次，数额巨大，加倍奖励。

4、积极提合理化建议，对公司物业服务工作有实际收获和较好推动作用，奖5～20分/次。

5、及时制止治安、消防及其它突发事件，保护了生命财产安全，减少经济损失，奖5～20分/次。

6精打细算、修旧利废、厉行节约、降低物管成本有较大成果，奖5～20分/次。

7、对设施设备进行技改，延长设施设备使用寿命、相关消耗下降有明显效果者，奖5～20分/次，特别突出者，加倍奖励。8坚持原则，检举、揭发损害公司利益的行为，事迹突出者，奖5～20分/次，特别突出者，加倍奖励。

八、考核

1、迟到、早退、旷工，按《考勤制度》规定执行。

2、着装不规范、佩戴不完整，扣1分/次。

3、姿态不端正、行为不规范，扣1分/次（项）。

4、语言粗俗，服务被业主有效投诉，扣5分/次（项）。

5、不服从指挥，未按时完成上级交办任务，扣3分/次（项）。

6、破坏团结、拨是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（项）。

7、工作期间，干与本职工作无关之事，扣3分/次。

8、当班饮酒或酒后上班者（因公饮酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。

9、串岗、脱岗者，扣5分/次；若给公司或业主造成损失的，另行处理。

10、当班吵架、打架、赌博者，扣10分/次，情节严重者，另行处理。

11、当班期间睡岗者，扣20分/次。

12、无故不参加例会、训练、培训者，扣10分/次。

13、记录不准确，各类资料上报不及时者，扣2分/次。

14、弄虚作假，隐瞒实情，包庇、纵容下属者，扣5分/次（项）。

15、限期整改不及时，未达要求者，扣3分/次（项）。

16、泄露公司机密、造谣、诽谤、打击、报复他人者，扣10～20分/次。

17、工作场地不干净、整洁，工作区域10平方米内发现烟头、纸屑，扣1分/次（处）。

18、故意刁难业主，向服务对象吃、喝、卡、拿、要，收取好处费，除退出非法所得、赔礼道歉外，另扣20分/次，情节严重者予辞退。

19、主管负责人督查不严，导致工作出现大的失误，影响公司形象或造成较大经济损失，扣5～20分/次或另行处理。

20、业主（使用人）投诉、咨询时认为不属于本职责范围而不理睬、不引导者，扣2分/次。

21、各种考核事件如果有属于直接上级平时督导不周的原因，或此事是由其他人员、其他部门检举者，其直接上级应受相应考核。

22、各级员工对所属人员的各种考核，如果有涉及知情不报或蓄意护短者，将受到被考核人相同的考核。

（一）考核细则

1、部门负责人考核评分细则

（1）所管理物业范围内发生安全责任事故，根据事故责任大小扣20分/次或予行政处理，或按有关法律、法规处理。

（2）所管辖物业配套设施、设备完好率>98%，每降1个百分点，扣5分/个百分点。

（3）所管辖物业各项管理、服务规范未建立、健全，每缺一项，扣1分/项。

（4）每半年由公司调查一次业主满意率，未达规定值，每降1个百分点，扣5分/个百分点。

（5）员工培训不符合有关规定，扣5分/次。

（6）未经主管领导同意，擅作主张，给业主或公司造成一定损失，扣5～20分/次，情节严重，另行处理。

（7）违反公司人事管理制度和财务管理制度，扣10～20分/次。（8）工作失职、渎职，经考评，不能胜任本职工作者，予降职或其它处理。

（二）客服部人员考核评分细则

1、严格执行公司的财务制度，建立健全各项收费台帐，未做到，扣2分/次（项）。

2、各科目按规定记帐，按时结帐、对帐，未做到，扣2分/次（项）。

3、建立、完善各种收费台帐，保管、使用好发票及收据，定期检查、核对，未做到，扣1分/次（项）。

4、认真、仔细收取各类费用，无计算、书写错误，未做到，扣1～5分/次，5、保证及时准确提供欠缴费用业主/用户名单名细，延时或不准确，扣1～5分/次（项）。

6、保持工作台面干净、整洁，违规一次，扣1分/次。客服部考核评分细则

7、及时收集、整理、统计业主/用户入住、装修、租赁等资料，未做到，扣2分/次（户）。

8、认真耐心接待投诉，及时处理并跟踪督促解决，未做到，扣2分/次。

9、积极主动配合收费员催收各类款项，未做到，扣2分/次。

10、定期回访，加强沟通，及时反馈信息，未做到，扣2分/次。

11、保持记录完整、及时、有效，未做到，扣2分/次（项）。

12、管理好业主档案，不遗失、不泄密，未做到，扣5分/次（项）。

13、按要求检查考核清洁工的工作完成情况，未做到，扣1分/次（项）。

14、客户报事报修投诉未及时处理，扣5分/次（项）。

15、未按期回访业主/使用人，扣1分/次。

16、保持工作台面干净、整洁，违规一次，扣1分/次。

（三）安保部领班考核评分细则

1、所管辖物业出现安全责任事故，扣5～20分/次，未采取补救措施或处理不及时，扣 20分/次，隐瞒不报，加倍处理。

2、不坚持原则，督导不严，包庇、纵容下属，扣5分/次。

3、所管部门被业主/使用人有效投诉，扣5分/次。

4、未按要求组织员工学习、培训、未作好记录，扣5分/次。

5、制度不健全，扣1分/次。

6、抽查夜间值勤低于4次/月，扣2分/次。

7、不定期培训员工，低于4次/月，扣2分/次。

（四）保安员考核评分细则

1、未按时交接班，记录不全或不清晰，扣1分/次（项）。

2、未按规定巡逻和详细记录巡逻时间情况，扣1分/次（项）。

3、未按规定对人员、物品进出进行有效控制，扣2分/次（项）。

4、当班期间，发生治安、消防事件未得到及时妥善处理，扣10～20分/次。

5、衣物及其他生活用品的存放不符合要求，扣1分/次（项）。

6、擅自动用警具，有损公司形象者，扣5分/次，造成严重后果者，另行处理。

7、当班期间，出现安全责任事故者，扣5～20分/次（项）。

8、其他有违本部门规章制度的行为，按相应规定处理。

（五）保洁员考核评分细则

1、地面（含台阶、沟、花台等）不干净、清洁，扣1分/次（处）。

2、侧面（含门、栏杆、墙面、墙上附件等）有灰尘、蛛网、乱贴

3、乱画（用工具能做到处），扣1分/次（处）。

4、顶面（含灯、灯罩、屋顶等）清洁未做彻底，不干净，扣1分/次（处）。

5、垃圾（果皮箱）外有污水渍、桶内有异味，扣1分/次（处）。

6、垃圾清运不及时，存放时间超过2小时以上，扣1分/次（处）。

（六）水电工考核评分细则

1、未做好对设施设备的安全、防火、防水检查，处理不及时，扣1分/次（项）。

2、不熟悉本岗位工作环境，违反各专业操作规程或工作标准，扣2分/次（项）。

3、未保持工作环境和设施设备整洁年，未做好有关记录，扣1分/次。

4、未完成日常定期巡检、记录不完整、不准确，扣1分/次。未记录，扣2分/次。

5、未按规定完成临时交办工作任务，扣1～5分/次（项）。