房地产营改增案例分析（推荐8篇）
摘要：本文通过对“营改增”前后房地产项目税负差异的实证分析，得出房地产老项目应该优先选择采用简易计税方法进行纳税的结论，并对新项目如何应对以降低综合税负提出了筹划建议。
关键词：营改增；房地产；税负差异；应对
房地产从业人员对于2016年5月1日正式实施的“营改增”普遍存在以下疑问：
1、“营改增”前后税负是增加还是下降？
2、老项目到底应该选择简易计税方法还是选择一般计税方法更划算？
3、新项目到底如何筹划税负最低？
带着以上疑问，本文将以XXX房地产项目现有的成本及收入数据为样本，对营业税状态下的税负、“营改增”简易计税方法和一般计税方法3种情形下的税负进行较详细测算，从实证分析角度为读者提供一些实践指导：
一、XXX房地产项目“营改增”前后税负测算
（一）数据测算
根据XXX房地产项目的各项收入成本数据，测算“营改增”前后各项税金及利润如下：
（二）测算结论
1、“营改增”后如果采用简易计税方法，其税负最低、净利润最大（不但好于目前营业税环境、更优于采用一般计税方法）。
2、采用简易计税方法，由于先按照3%预征率预缴之后再按照5%税率申报缴纳，与之前营业税下的5%税率相比，可为公司产生资金时间价值。
3、如果采用增值税一般计税方法，将会对公司未来净利润产生较大冲击。
二、“营改增”后应对措施
（一）房地产老项目，建议选择简易计税方法进行税务备案并依此纳税
根据国家税务总局公告2016年第18号“关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告”，其中“第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。”，政策给了房地产企业选择空间，因此，根据本文测算结果，显然对房地产老项目选择采用简易计税方法最有利。
（二）对于房地产新项目，建议从以下几方面进行税收筹划
1、加强“营改增”相关知识培训，统一认识
“营改增”影响的不仅仅是财务的核算及纳税，更重要的是对整个房地产上下游的业务冲击，包括供应商选择、招投标管理、合约规划等各业务环节，几乎设计公司所有专业部门。因此需要对公司全员进行“营改增”相关知识培训，以从业务最前端做好各项应对措施。
2、供应商选择与进项税额抵扣相结合
“营改增”后，所有的可抵扣进项都需要合规的抵扣凭证（增值税专用发票、财政收据等），这势必要求我们在供应商选择上要综合考虑以下几方面：供应商身份（一般纳税人还是小规模纳税人？）、材料或服务价格。通常情况下，只有在小规模供应商的报价低于一般纳税人报价86.55%时才可考虑选择小规模纳税人身份的供应商。
3、根据销售情况，动态平衡好可抵扣的进项税额
根据增值税进项税额抵扣期限的有关规定：应在开具之日起180天内到税务机关办理认证，在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。因此，我们可以根据公司销售情况，合理利用以上抵扣期限的规定，科学安排可抵扣进项税额的抵扣期间，以确保每期应纳增值额的最小化，以此获取整个纳税应纳税金的时间价值。（作者单位：1.陕西汇邦地产有限责任公司；2.西安外事学院）
参考文献：
[1]国家税务总局公告2016年第18号关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
增值税是以商品在流通过程中的增值额为征收对象的一种流转税。目前增值税在世界各国得以普遍推广并取得了很好的效果, 其可以有效地防止商品在流转环节重复征税的问题。而营业税是针对商品劳务的全部收入总额征收的一种流转税, 并在商品的流通过程中存在不断重复征税的问题。我国房地产企业之前征收的营业税就存在严重的重复征收的问题, 企业税负重。而房地产企业关联的行业很多, 产业链条长, 与金融、策划设计、咨询服务、交通运输、建筑、广告、市场销售和物业管理等行业都息息相关, 全面施行“营改增”, 将打通增值税抵扣链条, 消除重复征税, 降低减负, 不仅房地产企业受益, 其他相关企业也受益。
2“营改增”后, 到底会对房地产企业有什么影响
2.1“营改增”对房地产企业的税负影响
房地产企业从开发到销售各个阶段都有涉及到缴纳营业税的问题, 实施“营改增”后, 最直接的变化是税率的变化, 取消了原来3%和5%的营业税率改按11%增值税计征, 税率虽然显著提高但却避免了重复征税的问题。但同样由于房地产企业产业链很长, 其业务繁而多, 因此即使增值税可以抵扣相关的进项税额, 但在实际操作过程中也会存在因各种各样的问题导致相关进项税额无法得到抵扣的问题。
假设我们以A房地产建筑企业 (增值税一般纳税人) 为例, 2016年5月1日承接一工程项目, 5月30日发包方按进度支付工程价款333万元, 该项目当月发生工程成本为233万元, 其中购买材料、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为130万元。该企业采用一般计税。我们分别对两种税种进行对比: (1) 该公司实施“营改增”后应缴纳增值税:销项税额=333/ (1+11%) ×11%=33 (万元) ;进项税额=130×17%=22.1 (万元) ;5月应纳增值税额=33-22.1=10.9 (万元) ; (2) 实施“营改增”前应缴纳营业税=333*3%=9.99 (万元) 。从计算结果来看, “营改增”前后该公司的税负相差不大, 但是如果加入考虑其他付出成本 (如材料、固定资产等设备等也可以取得增值税专用发票) , 也可用来抵扣销项税额, 其税负应该是降低的。但是目前, 许多房地产企业的税负却出现了增加, 究其原因建筑企业实行“营改增”最大的困难在于无法获取增值税专用发票。
首先, 建筑企业购买的原材料大部分是由个体户、杂货店、小规模纳税人供应的比较零星的材料, 除钢筋水泥这些大批材料外, 根本无法取得发票或者只能取得增值税普通发票, 因此企业增值税进项税款额无法进行抵扣, 从而增加了增值税应纳税数额, 增值税额增大。
其次, 由于房地产企业属于劳动密集型企业, 特别是在建筑开发阶段会花费大量的人工成本, 人工成本中除了部分来源于建筑劳务公司外就是农民工。建筑劳务公司所提供的建筑劳务根据增值税规定需要按其取得的劳务收入缴纳11%的增值税销项税额, 却不存在相对应的进项税额来抵扣, 由此导致与之前直接按劳务收入征收3%的营业税明显增加了8%的税率, 从而增大了建筑劳务公司的税负;另一方面其他零散的农民工是不开具增值税专用发票的, 房地产企业支付了这笔人工成本却因没有增值税专用发票来抵扣进项税额, 因此导致房地产企业成本的再次增加, 企业的税负没降反升。
再次, 除了材料、人工成本的进项税额抵扣存在问题外土地成本的进项税如何抵扣也存在相当大的困难, 土地开发成本难以认定, 但土地成本对企业来说却占据了很大的比例。目前我国土地的取得主要有无偿划转, 或与村集体合作, 或通过股权收购而来等, 这些情况都很难取得增值税专业发票, 其能否抵扣对企业税负有较大影响, 税负必然很难降低。
2.2“营改增”对房地产企业三张财务报表的影响
对资产负债表而言, 固定资产是房地产企业的一个重要的资产项目, “营改增”实施之后, 房地产企业的固定资产是在处理了其对应的进项税后是按照不含增值税的买价计入财务报表之中的, 资产金额减少。另一方面, 营业税与增值税虽均在“应交税费”科目核算但两个税种的计算方式不一样, 金额发生变化, 由此可能导致企业的资产负债率上升。
对利润表而言, “营改增”后房地产企业收入按不含税价格进行确认, 因为增值税是价外税, 需进行价税分离不计算在营业收入内, 因此在房产销售和租赁服务含税价格不变的前提下, 营业收入下降;另一方面, 对能取得增值税专用发票的成本而言, 也会发生下降, 最终房地产企业利润可能会减少;但如无法取得进项发票的, 成本变化则不大。同时“营改增”后, 企业不再缴纳营业税, 而增值税是不计入营业税金及附加项目里的, 因此会导致房地产开发企业的营业税金及附加减少, 这就意味着企业可以利用更多的资金进行其他项目的活动, 进而提供了企业的经济效益。
对现金流量表而言, 由于“营改增”的实行, 房地产项目前期支付大量进项税只有到项目中后期结束时产生房产销售收入和租赁收入后才可以抵扣, 因此会造成公司在项目前期的现金流压力。但同时也因为进项税额的抵扣, 房地产企业的现金流出量减少, 现金流量的净值增加, 企业有了更多的资金进行别的投资活动, 从而促使房地产企业加大投资, 有利于盘活企业的现金流, 扩大企业融资活动。
3“营改增”后房地产企业应采取的应对措施
3.1 提高财务管理水平
为了符合相关账务处理和增值税专业发票的开具, 企业需要设置增值税相关会计科目, 明确区分是否系增值税一般纳税人、小规模纳税人或非增值税纳税人。在采购方面, 企业要针对自身的经营状况, 相关业务人员应严格要求对企业所发生的每一项业务所产生的支出都要求开具相应的正规发票, 以保证财务人员在进行会计核算和纳税时做到有据可查, 有法可依。同时财务人员面临着新旧税制的衔接、税收政策的变化与会计核算的处理和转化问题, 而会计人员的素质参差不齐, 企业应加强财务人员相关“营改增”税收知识的业务培训, 熟悉相关政策和会计核算处理, 并要求财务管理工作人员能站在整个企业以及市场的高度对“营改增”实施后给房地产企业的各种利弊关系进行科学分析。在政策的实施过程中为企业合理的制定出适合本企业的发展战略提供有建设性的意见和建议。
3.2 加强企业内部控制, 积极进行税务筹划
“营改增”之后, 企业要根据自身切实情况加强企业财务内部控制, 加强相关监督与管理, 特别是对相关增值税发票的开具与管理, 制定和实施应对“营改增”的措施, 发现税务漏洞。相关财务工作人员应加强自身专业知识能力, 补充相关税收方面的新知识, 同时应提高风险防范意识, 减少企业承担法律风险及税收负担, 在日常工作中加强财务核算和管理能力, 为企业的内部控制制度的完善出谋划策。税收筹划是一家企业的重要工作, 也直接影响着企业运行的效率和效果, 同时由于目前增值税的税收优惠政策较多, 企业在进行税收筹划的过程中, 相关财务人员应善于利用相关税收优惠政策, 节省企业开发成本和降低税负。
3.3 贯彻落实财政补贴制度, 扶持试点企业平稳过渡
虽然国家对房地产企业相关项目制定了相应的过渡性政策以帮助企业实现向增值税的顺利转变, 但由于房地产企业的特殊性, 在很多地方实际操作起来仍面临着许多的问题和困难, 这就需要国家制定更为详细的实施细则与指导意见, 完善相关制度, 给房地产企业一个更为清晰、明朗的发展方向。同时房地产企业管理人员应选择最佳的资本结构, 使企业资本成本达到最低水平, 将风险控制在企业所能承受的范围之内, 提升企业的盈利能力和市场竞争力。
4 结语
“营改增”是我国税务制度改革的重要内容, 也是必然的发展方向, 对我国的经济发展有着重大影响, 它的实施将有利于我国企业健康而长远的发展。深入了解“营改增”的影响, 采取有效措施以适应“营改增”的改革, 需要国家不断完善相关财税制度的制定以及企业完善财务管理体制实施。
摘要：我国的“营改增”已经历时三年多, 目前我国已将建筑业、房地产业、金融业和生活服务四大领域纳入“营改增”版图。房地产业既是我国国民经济的支柱性产业, “营改增”的实施对其的影响如何。为此, 在对增值税原理分析的基础上, 进而思考了“营改增”对房地产企业的影响及应对措施, 并据此对房地产企业财务管理活动提供相应对策和合理建议。
关键词：营业税,增值税,房地产企业,税负,财务管理
参考文献
[1]郭祥.营改增对房地产行业是“利好”吗?[J].财会月刊, 2012, (34) .
[2]刘新娜.营业税改征增值税对企业的财务影响研究[D].济南:齐鲁工业大学, 2015.
【关键词】房地产企业；“营改增”；分析问题；方法研究
一、引言
经国务院批准，财政部与国家税务总局在2011年联合下发营业税改增值税（以下简称“营改增”）试点方案。截至2013年8月1日，“营改增”已推广到全国进行试行。2015年是“营改增”扩展到建筑业、房地产业、金融保险业和生活性服务业等四个行业的最后一年。值此“营改增”推广的最后时期，本文以房地产开发企业为代表，对房地产企业“营改增”后税负变化做一个分析，希望对房地产企业应对“营改增”提供正确的参考意见。
二、房地产企业“营改增”税负变化分析
我国房地产业的增值税率有17%和11%两种，现以公式计算的方式，对以不同增值税率为前提的“营改增”的税负变化做一个分析。
1.以17%的增值税税率为前提
设字母S为应收收入，设字母A为应缴纳增值税，设字母N为可抵扣成本占应税收入的所占比例。在“营改增”实施之前，应缴纳的营业税税额为5%S（暂不考虑城建税及其它附加税，下同），“营改增”后，进项税额为[S/（1+17%）]×N×17%，销项税额为[S/（1+17%）]×17%，应缴纳增值税A=[S/（1+17%）]×17%-[S/ 1+17%）]×N×17%=0.145S×（1-N）。
假设应缴营业税与应缴增值税相等，那么在税负率相同的时候，临界值为：5%S=0.145S×（1-N），得出N=0.655，由此可知，当可抵扣成本所占应税收入比例（N）大于65.5%这一临界值的时候，增值税与营业税的税负率是相等的，都是5%。按照假设条件，可以知道，应纳增值税A=0.145S×（1-N），代入公式A/S（税负率）=0.145（1-N），得出：①当N=10%时，税负率为13.1%；②当=20%时，税负率为11.6%；③当N=30%时，税负率为10.2%；④当N=40%时，税负率为8.7%；⑤当N=50%时，税负率为7.3%；⑥当N=60%时，税负率为5.8%；⑦当N=70%时，税负率为4.4%；⑧当N=80%时，税负率为2.9%。
2.以11%的增值税税率为前提
换做增值税为11%的时候，暂定其它条件不变，也可按照上述方法得出应缴纳营业税和应缴纳增值税相同时的临界值，即%S=0.099S×（1-N），N=0.495。应缴纳增值税A=0.099S×（1-N），代入公式A/S（税负率）为0.099（1-N），同理可得出不同的抵扣成本所占比例（N）下不同的税负率。
根据上述计算结果分析，可以知道：当增值税税率定为17%，在成本与总收入比达到65.5%这一临界值时，增值税税率为5%，和营业税税率相同；在成本与总收入比低于65.5%的时候，营业税税率会显著低于增值税税率；在抵扣成本所占比超过70%的时候，增值税税率出现减幅。
当增值税税率为11%时，成本所占比在达到49.5%这一临界值的时候，增值税税率为5%，和营业税税率相同；在成本与总收入比低于49.5%的时候，营业税税率会低于增值税税率；在成本所占比超过49.5%的时候，增值税税率出现减幅。
由此可知，当成本所占比在临界值之下的时候，增值税税率就会高于营业税税率。所以，实施“营改增”，要科学制定增值税的税率，防止因执行“营改增”而导致税负增加，给企业增添过大的税负负担。
三、房地产企业对“营改增”问题的应对方法
基于“营改增”对房地产企业财务管理的影响的分析，房地产企业方面应该积极应对“营改增”后一些变化，可以从以下几个方面入手，采取以下几点对策：
1.优化并完善税收筹划管理工作
在落实税务体制改革的过程中，房地产企业应按照自身纳税能力、纳税情况和主体经营情况，合理筹划“营改增”方案。企业财务人员要在看到获取利益的同时，能够看到并做好迎接挑战与压力的准备，按照“营改增”对房地产企业财务管理工作的要求，优化并完善财务管理层次，帮助房地产企业借助流通环节对相关税费进行合理转移，在利用“营改增”的优惠政策给企业带来利益的同时，扩大企业的业务合作范围。
2.选择符合“营改增”条件的供应商
房地产企业实施“营改增”后，就必须选择那些可以提供增值税票的供应商，否则就会因为不能获取增值税专用发票而导致无法抵扣进项税额，就会给企业带来财务上的经济损失。所以，房地产企业对供应商的选择标准，除了要考虑常规的财务风险之外，必须把能否提供增值税专用发票作为首要条件。
3.提高财务人员的专业技能与管理水平
首先对财务人员进行专业培训，使之能够及时掌握国家财务政策，尽快接受新的税收方式，学会新核算模式的应用和增值税票的开具，掌握增值税明细科目的设置，能够依据年度收入预算额有效控制月份销项发票的开具额，能够根据年度税金预算额有效控制月份进项税票的认证额。
其次，由财务人员负责给企业的营销、采购、工程等岗位的工作人员进行“营改增”知识培训，强化税务意识，保持有效沟通，确保增值税核算准确，抵扣链条完整。
四、结论
总之，“营改增”是我国税制改革的重大变动，对房地产企业的税金计算、发票使用、财务管理不可能不产生影响，其结果必然会出现有部分企业可以享受到“营改增”的减税利益，有部分企业则可能会增加税负。对此，企业应该以积极的心态，冷静分析学习，调节“营改增”的应用选项，以此为契机，利用好税收优惠政策，帮助企业稳健发展，全面提升企业的竞争力。
参考文献：
[1]张影.任静 房地产企业的税负分析和政策研究[J].经营者，2015（9）.
[2]秦文.“营改增”对企业财务管理的影响及应对策略[J].财经界，2013（22）.
[3]宗式华，周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化[J].财会月刊，2013（7）.
摘要：“营改增”减轻企业的税收负担，是结构性减税的重要措施。“营改增”从整个宏观经济来说能促进产业结构调整，降低企业税负，但不是所有的行业都能受益，房地产行业和建筑行业在“营改增”中将会遇到很多的困难和挑战。房地产行业应做好应对策略，以税制改革为契机，加快企业的转型。本文就“营改增”对房地产行业可能会造成的影响进行了具体分析，并提出了应对的策略。
关键词：“营改增”；房地产；对策；影响
我国目前实施的税制结构中，营业税和增值税是两个重要的流转税，两个税种分立并行。国家相关部门已经开始完善税收征管系统，只有这样才能实现经济结构的科学整改，才能健全各个领域的税收体制，减少重复征税等问题出现。如今营改增制度已在大范围内得到了普及和应用，房地产领域是缴纳营业税的主要领域之一，因此必须实施营改增，才能满足我国税收系统的整改要求。
一、营改增对房地产行业的影响
（一）对建安成本的影响
房地产开发成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安装资质的建筑企业完成，根据目前实施营改增的情况来看，建筑企业在实施营改增后，税负会有不同程度的上升，由于税赋转嫁的存在，会导致房地产开发企业建筑成本相应增加。
由于营改增税收政策的实施，将导致房地产产业增加赋税。房地产行业在建筑安装的过程中常用建筑材料有混凝土、自来水、石料、砂，建筑材料根据目前税收政策按照6%的税率缴纳增值税，因此即使房地产可以直接抵扣增值税专用发票，也会在一定程度上增加房地产行业的赋税负担。
（二）对房地产偿债能力各项指标造成的影响
营改增税收政策在房地产企业中对房地产偿债能力各项指标造成的影响有以下几点：第一，如果房地产行业的进项税额无法在税制的范围获取一定程度的抵扣，那么这一部分没有得到抵扣的进项税会导致房地产企业拥有的数额不再产生变化，从而增加了房地产企业的资金流动比率。第二，假如房地产企业中的流动负债数额能在相应的市场、税务规则中得到全部抵扣，那么这些被抵扣的进项税将在较大程度上影响房地产建筑企业流动资金的上升，从而导致流动比例不断增加。
（三）无法适应统一税收政策
目前我国房地产业在区域发展上呈现出明显的发展不平衡的状态，这导致营改增的政策对不同地区注册的房地产企业出现截然不同的情况，无法适应统一税收政策的表现有：第一，对发展速度慢、发展水平低的地区来讲，房地产行业无法及时适应营改增的税收政策，从而导致房地产行业的经营以及运行会受到不同程度的挑战和打击。第二，房地产行业的投资主体呈多元化发展的趋势，对民企而言，将会有较高税率。第三，房地产行业的类型结构是多种多样的，融资结构和资本结构不同的房地产企业在税制改革时仍然会出现一定的困难和风险。
二、减少营改增对房地产行业不利影响的措施
（一）提升纳税意识，积极进行税收筹划
1.适应和学习“营改增”税收制度
“营改增”税收制度在我国实行已经经过一段较长的时间，在这段时间中房地产企业也陆陆续续完成了对“营改增”税收制度的适应和学习工作。在房地产企业当中，要强化对企业中的员工进行税收知识的培训，让企业中的员工能够在企业生产经营的过程中，针对每一次企业的开支行为都让对方出具相关发票。通过培养企业员工的发票税务意识来适应现阶段“营改增”税收制度，并且将日常经营管理中的发票收集起来，让其发挥出自己的作用。要制定相应的增值税内部控制体系及相应的工作管理制度，应对和预防“营改增”可能的风险，企业中的财务管理人员要提高专业素质，进行专门的税务培训，学习相关“营改增”的税收制度，让企业中的财务管理人员能够熟练针对企业的每一次税收行为进行处理，防止房地产企业本身出现偷税漏税的情况，维持企业的健康发展。
2.对房地产开发成本进行税收筹划
房地产企业在房地产的开发过程中所花费的时间往往相对较长，不但需要筛选房地产开发建筑用地，也需要在这段时间中进行建筑原材料的购买。如果能够在这段时间之内对房地产的工程建设成本进行分摊处理，就能够对房地产企业建设项目中的各个环节的增值税进行分摊处理，从而为房地产企业的开发成本减少相关开支。因此在“营改增”的制度之下，建议房地产企业要设立专门的税务筹划岗，对开发成本首先进行大致上的税收筹划，将房地产企业运营过程中各个环节的税收支出进行明晰和分析，然后找出分摊处理的相关对策，以减少房地产企业的房地产开发成本。
3.对房地产建设中的物质材料进行税收筹划
房地产企业的建设项目环节中也需要对其中使用的物质材料进行税收筹划。我国的市场经过长时间的发展和进步已经逐步转变成为了全新的市场经济体制，在这种体制之下，买方的作用和意义被扩大，房地产企业在进行建筑原材料的购买当中为了减少支出的税款，可以采用招标的方式进行建筑原材料的采买。在原材料招标采购的过程中，必须首先要求相关原材料企业厂家能够出具增值税的专用发票，在这一基本要求之上再要求建筑原材料的质量和价格。对各个竞标的原材料厂家和企业进行筛选和综合性的考虑，最后选择对房地产企业利益最高的一家作为建筑原材料的采买对象。
4.对房地产销售方式进行税收规划
除了以上三个在房地产企业的税收上进行规划和策划工作以外，我们还需要认识到在房地产的销售过程中也存在税收的情况。房地产在建设完成之后的销售环节，如果成功出售，则需要根据房产本身的售出情况缴纳相关土地增值税和营业税两种税款类型。房产出售的价格越高，那么需要交纳的土地增值税和营业税的总额也就会提高。因此在这一环节展开对房地产销售方式的税收规划能够有效的减少房地产企业在销售环节所需要交纳的税金，进而提高房地产企业的经济效益。
（二）加强企业宣传
因为增值税纳税的管理比较复杂，所以必须加强企业宣传。要开展一系列宣传模式，主要包括在企业的内部网站上设置营改增税收政策的专栏，宣传营改增政策的有关规定，使房地产企业的员工认识到营改增政策的严肃性和重要性，使得企业决策人员全面地了解营改增实施的具体政策和方向，有效减少营改增政策对房地产企业带来的不利影响。
（三）改变经营模式
房地产行业对营改增政策的实施所带来的企业资金负担加重等问题，在改变企业经营模式方面有以下对策：第一是将开发周期缩短，将财务费用和资金占用率降低。第二是提高房地产开发产品的质量，随着人们生活质量的不断提高，智能化、高品质的环保型社区已经成为了房地产业发展的趋势，将房地产企业建筑房屋的质量提高可以使房地产行业在激烈的市场竞争中获得竞争优势，大大增强房地产企业的竞争能力。第三是建立企业合作的模式，将房地产开发行业作为核心，主要合作方式有股份项目制、联合开发、联合购地以及拆借资金等模式，使企业之间扬长避短、结构优化、强化管理职能，最终使房地产行业以合适的企业合作的方式获得良好的发展模式。
（四）加强会计核算与企业财务管理
减少营改增对房地产行业带来的不利影响措施还包括加强会计核算与企业财务管理，主要措施有：一方面，房地产行业尽可能取得可抵扣的增值税发票，对开发项目较多、资金力量雄厚的房地产企业来讲，在采购材料时可以进行集中采购材料，减少材料来源不明或者供应商散杂的问题。另一方面，在会计核算的程序上严格规定，对进项税额及时抵扣、认证。房地产企业要加大对会计核算与企业财务管理工作的重视度，要提高全体人员发票意识，特别是采购原材料和接受劳务环节必须取得发票；加强工程结算、决算管理，及时从施工单位取得发票。要加大对会计人员和财务管理人员的培训力度，还要适当进行会计核算方法创新，提高会计核算人员以及财务管理人员的专业水平。企业各个部门要加强合作，尤其是在政策下发初期要做好各项准备工作，实现内部进项税额合理抵扣，并落实税务策划工作。
参考文献：
【关键词】营业税 增值税 房地产行业 应对策略
2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，规定从5月1日起全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。那么营改增会对房地产行业带来什么影响？这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。
一、营改增对房地产行业的影响
本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。
（一）营改增对房地产企业税负的影响
营改增的相关政策表明，房地产企业在销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按11%的税率缴纳增值税。
以应税房地产企业为例，假设当期的营业额为100万元（含税额），土地成本占40%，建安成本占30%，毛利润占30%。附加费（城建税、教育费附加）为流转税的10%。营改增实施前企业按5%缴纳营业税，应交税负=营业税+附加费=100*5%*（1+10%）=5.5万元。
营改增实施后企业按11%缴纳增值税，但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除，因此销售额=（100-40）/（1+11%）=54.05万元，销项税额=销售额*税率=54.05*11%=5.95万元，进项税额=30/（1+11%）*11%=2.97万元，增值税=销项税额-进项税额=5.95-2.97=2.98万元，应交税负=增值税+附加费=2.98*（1+10%）=3.28万元。
从以上的简单计算可以看出，实行营改增后房地产企业的税负相对减少，这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除，这个政策大大降低了企业的税收负担。
（二）营改增对房产市场的影响
由于房地产业主要由土地成本和建安成本构成，且营改增后土地成本可以在营业额中予以扣除，因此房地产的抵扣主要来自于建安成本。对房地产开发商来说，在建安成本不变的情况下，土地成本越高的企业在营改增后获益越大，因为营改增将土地成本扣除，大大减少了一二线城市房产开发商的税收负担；在土地成本不变的情况下，建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大，也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多，企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。
由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为11%，并且可以分两年在销项税中予以抵扣，因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了1000万的商业房产，可抵扣的税额=1000/（1+11%）*11%=99.1万元，其中第一年可抵扣60%为59.46万元，第二年可抵扣40%为39.64万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情，有助于商业地产和产业地产的销售，对办公写字楼去库存起到了促进的作用。
（三）营改增对二手房的影响
此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确规定，具体方案如下：对北上广深一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上的非普通住房按5%的征收率差额缴纳增值税，普通住房免征增值税；对非一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上免征增值税。
从税率上看，营改增前的营业税税率为5%，附加税为0.5%，综合税率为5.5%。营改增后增值税税率为5%，同样有0.5%的附加税，因此税率不变，区别在于税基由价内转变为价外。比如一套含税价100万元的房子，在征收营业税时，应交税负=100*5.5%=5.5万元，改交增值税后，应交税负=100/（1+5.5%）*5.5%=5.21万元，实际上略微减轻了税收的负担，这有利于降低二手房的流通成本。同时，方案将满两年以上的普通住房免征营业税的政策也应用到增值税中。这种对于营业税不增不减的平移对保持过渡时期房产市场的稳定性起到了重大的作用。
二、房地产企业营改增的应对策略
5月1日起营改增在房地产业的实施备受社会和业内人士的关注，房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的平稳增长做出了巨大的贡献，如何使房地产业在营改增后健康稳定的发展是我们需要解决的问题。本文通过对以上几点影响的分析，提出如下建议：
（一）做好财务培训工作
对于成为营改增试点的房地产企业，应积极组织财务人员学习营业税改增值税的相关政策，做好政策的培训和宣贯，从宏观的财务管理和具体的会计核算处理两方面来把握营改增的实质。从宏观的财务管理来看，应注意适用的税率和计税基数的变化，增值税专用发票的开具、审核与认证，按时申报和缴纳增值税税款，同时加强合同、档案和各类票据的管理。从具体的会计核算处理来看，增值税的会计核算相比营业税来说难度更大、要求更高，财务人员应在“应交税费―应交增值税”二级科目下设置“进项税额”、“已交税金、“减免税款”、“转出未交增值税”、“出口递减内销产品应纳税额”和“营改增抵减的销项税额”6个借方栏目，设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”和“出口退税”4个贷方栏目，建立完善的增值税会计核算体系，做到收入、成本和费用的价税分离，以便准确对进项税额、销项税额和增值税应纳税额进行核算。
（二）做好税务筹划工作
在做好财务培训工作的基础上，房地产企业管理人员应同财务人员及采购销售人员做好税务筹划工作，建立完善的财税控制制度。在采购过程中需要选择具有一般纳税人资格的供应商，以便取得完整的增值税进项发票来抵扣进项税额，节约成本。在销售过程中需要注意在合同上对每一类别的收入进行合理的安排与划分，做到按相应的增值税税率进行申报和缴纳。同时建立良好的成本费用进度安排制度，以提高进项税额与销项税额的匹配度，控制企业的税务风险，实现企业效益的提升。
（三）做好发票管理工作
增值税专用发票与普通发票的区别在于它不仅能够反映经济业务的发生，而且凭发票注明税款扣除，具有完税凭证的作用。营改增方案实施后，企业获得的进项税额可以在销项税额中予以抵扣，因此在销项税额不变的情况下，可以抵扣的进项税额越高，所缴纳的税负就会越低，所以企业应重视进项税发票的管理。对增值税专用发票应该专人管理，发票的领购、开具必须严格按照规定的程序操作，对获得的专用发票应在税法规定的期限内认证抵扣，以确保进项税额可以顺利抵扣。
（四）实现经营策略多元化
在建立完善的财税控制制度的前提下，房地产企业可以借着税制改革的东风，充分利用进项税额可以抵扣的优势，转变产品开发模式，扩展业务范围，实现经营策略多元化。房地产企业应摒弃传统单一的开发模式，在从事一般性房地产开发的同时，加大对商业地产、产业地产、精装修住房和高档住宅等的投资力度，从而降低市场风险，实现企业效益最大化。
一、纳税人和扣缴义务人
1.房地产挂靠企业应当如何确定纳税义务人？
答：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。
二、进项税额抵扣
1.同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目，老项目选择简易征收，相应的共同成本进项税额如何划分？因为房地产开发产品销售周期一般比较长，按销售额划分实际操作比较困难，还有一些新建的公建配套，成本分摊到新旧项目，进项如何划分？
答：根据财税〔2016〕36号文附件1第三十四条规定，简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额。若同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目而分别适用一般计税方法和简易计税方法的，应将进项税额进行划分。对于无法划分不得抵扣进项税额的，根据财税〔2016〕36号文附件1第二十九条的规定计算不得抵扣的进项税额。
2.购入在建工程取得的发票是否可以作为进项抵扣？
答：购入不动产在建工程取得的发票可以抵扣，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
三、销售额
1.按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法。请问如何界定“房地产老项目”？
答：房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2.一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款？
答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）款第10项的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
3.因土地缴纳的契税、配套设施费、政府性基金及因延期缴纳地价款产生的利息能否纳入土地价款扣除？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因此，不包括市政配套费等政府收费、契税、配套设施费、延期缴纳地价款产生的利息等其他费用。
4.当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用的物业面积剔除？
答：房地产项目可供销售建筑面积不可以将用于出租的、自用物业面积剔除。
5.项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵减，还是可以对以前的进行一次性调整？即是否可用“累计应抵-累计已抵”作为本期数？
答：可以对以前的进行一次性调整。
6.房地产企业拆迁补偿费是不是不能扣除项目？
答:拆迁补偿费如果同时满足以下条件的，可以不计入销售额。
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
7.如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款？
答：按实际取得的省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据所列价款扣除。
8.同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此，土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。
四、应纳税额的计算
1.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如何确认预收款，项目竣工日前收取的款项都是预收款？还是收楼或者办理产权证之前收取的款项都是预收款？
答：在没有新规定前，预收款为收楼或者办理产权证之前收取的款项。
2.房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税？
答：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
3.买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税？
答：销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
4.2016年5月1日后发生的退补面积差，如何缴纳税款？
答：（1）2016年5月1日后发生退面积差款，如果该纳税人没有交过增值税，应向地税办理退还营业税税申请；如果该纳税人已交过增值税，直接向国税办理退还增值税申请。（2）2016年5月1日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳增值税。
5.房地产公司承接三旧改造项目，在营改增试点前收购了城中村的老房子，然后进行拆除并重新开发建设，由于在5月1日前已收购了该部分老房子，但拆除工作仍在进行中，无法取得施工许可证，但是该部分老房子的收购价格很高，成本很高，对于该种情况是否有相应过渡政策？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
6.房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税；销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。
五、纳税地点和纳税义务时间
1.由于房地产开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，2016年4月30日前签订的购房合同，部分款项在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全额缴纳营业税、全额开具发票？否则将出现一套房部分缴纳营业税部分缴纳增值税。
答：2016年5月1日后收取的款项应根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的增值税纳税义务发生时间判断确认收入，并缴纳增值税。
六、发票开具
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前收取的预收款已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后需要开具发票，有什么处理办法？
答：根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。国税部门对开具的增值税发票不再征收税款。
七、纳税申报及预缴
1.房产预售按3%预缴的税款，在发生纳税义务时未抵减完的可以结转下期继续抵减，但因后续没有销售收入，预缴3%未抵减完的，能否退税？
答：未抵减完的预缴税款属于多缴税款，办理注销税务登记时可以申请退税。
2.房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是分施工证申报？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年18号文）第十二条：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关申报税款。所以，房地产公司应在次月汇总申报。
八、其他
1.房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界定相互关联的经营行为是“兼营”还是“混合销售”？
答：销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税；提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。
2.怎样算一个项目？分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？
1. 房地产业的税负过重
部分人认为营改增之后, 房地产的增值税税率11%大于营业税的5%, 于是断定改革之后, 税负加重。这样的观点忽略了增值税和营业税的计税依据。营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人的营业收入额作为计税依据。增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据。在国家未对房地产业进行营改增之前, 房地产业依据其销售额缴纳营业税。改革后, 房地产业依据增值税计税方法纳税, 可明显减轻税收负担。
2.“营改增”避免了重复征税
房地产行业“营改增”前, 房地产行业涉及的主要税种包括房产税、城镇土地使用税、营业税、契税、土地增值税、印花税、附加税费等。其中涉及到的重复增税环节包括:营业税与土地增值税的重复征税 (房地产行业同时适用两种税基而造成的重复征税) 、以及改革前的营业税本身存在着重复征税问题。
3. 国家提出“营改增”的愿景
2016年1月, 国务院总理李克强主持召开座谈会。决定营改增作为深化财税体制改革的重头戏, 前期试点已取得积极成效, 2016年要全面推开, 进一步较大幅度减轻企业税负;增值税分享比例在全面推开营改增后要做合理适度调整, 引导各地因地制宜发展优势产业;2016年全面推开营改增并加大部分税目进项税抵扣力度, 将带来大规模减税。
4. 国际上房地产行业征税模式
现阶段, 国际上对于房地产业改征增值税涉及的不动产交易处理主要有两种模式:免税法和征税法。德国采用免税法, 不将房地产出售房屋的行为视为混合销售行为, 目的是简化税制。除了房地产开发企业开发房产涉及商业用途, 否则不需要缴纳增值税。由商业用途转为自用, 视为自我给付同样需要缴纳增值税。加拿大、墨西哥和日本等国家采用等是征税法, 对住房等租金以及居住二手房等销售免征增值税。
二、房地产业的纳税筹划建议
增值税的纳税筹划主要从纳税人、课税范围和计税依据入手。
鉴于房地产商只能是一般纳税人, 所以纳税人身份不予考虑。从课税范围考虑, 如果企业有兼营行为, 例如房地产企业兼营物业管理、建材设备销售及施工设计等行为, 企业应将兼营行为分开核算, 从而避免从高税率征收。此外, 如果房地产企业发生视同销售行为, 对实际作价较高的应税服务按常规销售进行会计处理, 再以入账债券转抵债务等;除此之外, 还可以采用适当提高定额损耗率和适度申报非常损失等手段核销, 从而实现节税。从计税依据来看, 纳税筹划主要从销项税额和进项税额切入。由于房地产企业采取任何方式销售, 其售价都随着销售合同的签订而相应的确定, 销项税额也随之确定。因此, 房地产企业应将筹划重点放在进项税额。从结算方式上筹划, 考虑到房地产业一般情况下, 无法一次性付清款项, 企业可以与供货商协商, 优先选择分期付款的结算方式, 从而可以获得增值税专用发票, 缓解税收压力。从进项税额抵扣时间上筹划, 企业应当及时认证发票, 认证通过的当月核算进项税额并申报抵扣。从采购价格上筹划, 房地产企业可以通过一般纳税人和小规模纳税人的报价预先进行测算, 决定是从小规模纳税人采购还是从一般纳税人采购。
三、房地产业营改增前后的税负情况比较
根据2014各房地产商的主营业务收入测算房地产业营改增前后的税负情况, 得到以下结果:在房地产商适用增值税税率为11%时, 万科A的主营业务收入为10, 157, 971.69万元, 作为增值税纳税人时的应纳税额为453, 889.89万元, 而作为营业税纳税人时应纳税额为535, 955.31万元, 税负减少0.76%。保利地产的主营业务收入为6, 631, 447.37万元, 作为增值税纳税人时的应纳税额为280, 062.36万元, 作为营业税纳税人时应纳税额为376, 794.73万元, 税负减少1.46%。金地集团的主营业务收入为3, 187, 225.52万元, 作为增值税纳税人时的应纳税额为131, 127.14万元, 而作为营业税纳税人时应纳税额为164, 842.64万元, 税负减少1.06%。荣盛发展的主营业务收入为1, 311, 200.04万元, 作为增值税纳税人时的应纳税额为56, 217.06万元, 而作为营业税纳税人时应纳税额为69, 961.78万元, 税负减少1.05%。除了北京城建、深振业A的税负上升了0.10%和0.11%以外, 其余的企业的税负均有一定的下降。由此可见, “营改增”之后, 大部分房地产企业的税负都有略微的降低。
四、总结分析
房地产业作为国家的支柱产业和基础产业, 对我国近年的经济发展的推动是有目共睹的。虽然目前国内的房地产业饱为诟病, 但是在当前房价普遍上涨的背景下, 国家将房地产业纳入增值税征收范围, 使得企业税负略微下降, 从而有利于企业将更多的资金应用于投资, 避免资金短缺给企业带来的不利后果, 促进企业不断改善自身, 并快速发展。同时, 企业也要通过优化经营模式等进行适当的税收筹划, 从而真正的减轻企业自身的负担。所以, 房地产企业现在要做好各项税务相关工作, 制定新形势下的应对方案, 确保自身稳定、快速的发展。
参考文献
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【关键词】营改增改革；房地产企业；成本控制；税改政策
自从我国“营改增”政策开展以来，逐渐受到社会各界的广泛关注，大众普遍认为这项税收制度能够促进税收制度的不断完善，对经济结构的优化与调整具有较好的促进作用，为现代服务行业的发展提供较大的支持。“营改增”税收制度其涉及到的领域较多，包括建筑、服务、运输、通信、教育、文化等各个方面，其税收制度的作用将会不断的加大。房地产企业要想在现代化的发展环境中得到可持续发展，需要对“营改增”改革带来的影响进行全面的分析，并制定出积极有效的应对措施，来提高企业的发展水平。
一、“营改增”改革对房地产企业未来的影响
（一）“营改增”对房地产企业成本控制的影响
在“营改增”改革的条件下，就会导致房地产企业开发、销售以及后期服务管理等方面产生不同程度的影响。首先，由于房地产企业在建造过程中涉及到各个方面，情况比较复杂，例如建造材料包括沙子、石头、土方等，房地产企业在整个建造的过程中，无法确保每个环节能够取得增值税专用发票，在一定程度上会增加其开发成本。其次，在房地产企业建造过程中，占有重要比重的是劳动成本，在“营改增”改革后，导致原来的营业税变为增值税，从而使得基本的税率出现上升的现象，同时，有部分劳务工资会因为没有取得专用增值税务发票而使得劳务成本增加。再次，由于部分非财政收入无法取得正规的增值税专用发票，需要根据以往营业额的5%税率来计算，改革之后，需要根据增值税进行计算。在房地产销售方面，需要根据营业额的实际情况来计算与征收，但由于开发初期或由于各种因素的影响，导致增值税留抵扣出现或多或少的漏水或者后期多交的情况，从而对其成本具有一定的影响。另外，不动产租赁业务也会受到“营改增”的影响，其企业的利润效益会下降使得不动产企业采取增加租赁价格来解决该问题，继而导致其业务下降。
（二）“营改增”对房地产企业税负减免的影响
当税制改革后，房地产企业的开发成本会受到较大的影响，体现在成本增加方面。通过对增值税的特点与抵扣情况进行分析，可以通过从施工企业获取专用增值税发票来降低房地产企业的税负。其税负会整体下降。并随着改革的不断完善与发展房地产企业的税负将会取得进一步的下降，可以有效地促进房地产企业的发展。
（三）“营改增”对房地产企业效益的影响
“营改增”之后会对房地产企业的经济效益产生较大的影响，其主要体现在现金流动与净利润方面，根据近几年房地产企业的发展情况进行分析，房地产企业需要缴纳的税额与净利润额在不断的上升，并且两者呈现正相关发展趋势。由于房地产企业的净利润额会低于缴税额，在“营改增”改革后，使得相同业务下企业需要支付的税款现金减少，可以有效地改善房地产企业现金流现状。
二、房地产企业应对“营改增”的优化策略
（一）不断改善税改政策，加强税改政策的辅导
在“营改增”改革时期，需要建立过渡性的政策。在税制改革的过程中，需要适当地补偿税负增加的企业，以便减少对企业的负面影响，给予困难企业适当的财政支持，有效地降低增值税税率。政府还需要与国家财政部门对“营改增”的具体实施情况进行研究，以便确保“营改增”全面覆盖整个行业，有效地实现企业进项税额的完全抵扣。还需要政府的相关税改政策来辅导，加强对相关工作人员的培训，及时掌握好税制改革的重要内容与影响。
（二）加大宣传力度，提高会计预算作用
房地产企业需要加大对“营改增”政策的宣传力度，在企业网站设置专栏，确保企业相关工作人员能够及时掌握增值税发票的用途与特点，能够促使企业正常的运转，尽量减少税制改革带来的负面影响，另外，需要加大对财政人员的教育与培训，及时掌握税务筹划与专业的操作技能，有效地提高房地产企业的财务核算质量。同时，需要对企业的管理人员进行培训，确保企业相关领导人员明确“营改增”的要点，以便制定出科学合理的决策。
（三）改变经营模式，缓解资金短缺问题
在税制改革实施之后，需要对房地产资金短缺问题进行解决，房地产企业可以适当地改变其经营模式。通过缩短开发时间、降低财务与资金占用的成本等措施来解决该问题。或者通过建立企业之间的互利合作关系，对项目进行适当的合作，以便解决资金短缺的问题。
三、总结
“营改增”政策的实施，对各个行业均具有一定的影响，目前，在房地产企业中，“营改增”政策还没有正式出台，但是其改革措施是我国重要的税制改革方案，对房地产企业的未来具有较大的影响。尤其是对成本控制、税负减免以及效益等方面带来较大的影响。在税制改革过程中，房地产企业需要及时考虑到改革对其的影响，并需要对其进行全面、细致的分析与研究，以便对其采取有针对性的应对措施，尽量减少改革带来的负面影响，把握其有利影响，从而有效地促进房地产企业的发展。
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