青岛市城市房屋拆迁管理条例!（精选8篇）
发文单位：青岛市人民代表大会常务委员会 ：2005 时效：有效
2005年8月30日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过
第一章 总
则
第一条 为了加强城市房屋拆迁管理,规范拆迁行为,维护拆迁当事人的合法权益,保障城市建设的顺利进行,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 凡在本市城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿的,适用本条例。
第三条 市建设行政主管部门对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。市房屋拆迁行政管理部门负责本市城市房屋拆迁的监督管理工作。
各县级市和崂山区、黄岛区、城阳区房屋拆迁行政管理部门具体负责本行政区域内城市房屋拆迁工作的监督管理;市南区、市北区、四方区、李沧区房屋拆迁行政管理部门受市房屋拆迁行政管理部门的委托,具体负责本行政区域内城市房屋拆迁的监督管理工作。
市、区(市)人民政府有关部门应当按照各自职责,做好与城市房屋拆迁有关的监督管理工作。
第四条 城市房屋拆迁应当符合城市规划,有利于城市旧区改造、生态环境改善和文物古迹保护。
第五条 市、区(市)人民政府应当根据城市规划和本行政区域经济社会发展的实际,编制房屋拆迁中长期规划和计划,统筹安排建设规模,调整住房供应结构,完善住房保障体系。
房屋拆迁中长期规划和计划按照规定程序报批后,应当向社会公布,并报同级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。
房屋拆迁应当按照批准的房屋拆迁中长期规划和计划进行。
第六条 拆迁人应当依照本条例的规定对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人(包括被拆迁房屋的所有权人、行政代管人和国家授权的国有房屋管理人,下同)应当依照本条例,在搬迁期限内完成搬迁。
被拆迁房屋设定他项权利的,利害关系人应当与被拆迁人依法处理双方的权利、义务关系,配合做好房屋拆迁有关工作。
第二章 拆迁管理
第七条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。
第八条 建设项目或者县级以上人民政府确定的土地储备项目以及其他搬迁项目涉及房屋拆迁的,建设单位凭规划选址意见书或者有关批准文件,提请房屋拆迁行政管理部门发出通知,向有关单位或者个人核查拟拆迁范围内房屋的产权情况、使用情况以及租赁情况,有关单位或者个人应当予以配合。
第九条 房屋拆迁计划确定后,房屋拆迁行政管理部门应当书面通知有关部门暂停办理列入计划拆迁范围内房屋的产权分割、分立承租名义手续,有关部门应当按照通知要求执行。
暂停办理相关手续的期限最长不得超过一年。建设单位在暂停期限内取得房屋拆迁许可证的,暂停期限顺延至拆迁期限届满之日;暂停期限届满建设单位未取得房屋拆迁许可证的,暂停期限终止。
第十条 拆迁房屋的单位申领房屋拆迁许可证时,应当向房屋拆迁行政管理部门提交下列资料:
(一)建设项目批准文件;
(二)建设用地规划许可证;
(三)国有土地使用权批准文件;
(四)拆迁计划和拆迁方案;
(五)用于房屋补偿的房源证明;
(六)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿资金存储证明。
属政府确定的土地储备项目以及其他搬迁项目的,申领房屋拆迁许可证时,应当提交政府有关批准文件和前款第四项、第五项、第六项资料。
房屋拆迁行政管理部门应当自接到申请材料之日起三十日内,对申请事项进行审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证;对不符合条件的,应当书面通知申请人并说明理由。
拆迁房屋的单位在申领房屋拆迁许可证前,应当在拟拆迁区域公示规划方案、拆迁补偿方案,征求被拆迁人的意见。
第十一条 拆迁计划和拆迁方案包括下列内容:
(一)拟拆迁范围;
(二)被拆迁房屋的状况(包括房屋使用性质、产权归属、面积等);
(三)被拆迁人情况和公示方案的反馈意见;
(四)拆迁方式;
(五)拆迁补偿方式;
(六)实施房屋补偿的方案;
(七)实施货币补偿的方案;
(八)拆迁补偿协议签订的期限;
(九)被拆迁人搬迁腾房的期限;
(十)拆除房屋的期限;
(十一)补偿房屋的交付期限。
第十二条 房屋拆迁行政管理部门应当在颁发房屋拆迁许可证的同时发布拆迁公告,公布拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限、签订拆迁补偿协议期限、搬迁腾房期限、临时过渡期限等。
房屋拆迁行政管理部门、拆迁人应当向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。
第十三条 拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁。需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满十五日前,向房屋拆迁行政管理部门提出延期申请;房屋拆迁行政管理部门应当自收到申请之日起十日内给予答复。
第十四条 拆迁人取得房屋拆迁许可证后,应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿标准、拆迁补偿方案、拆迁实施单位和评估单位资质证书、拆迁工作人员名单等,接受监督。
第十五条 自房屋拆迁公告发布之日起,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:
(一)新建、扩建、改建房屋;
(二)改变房屋和土地用途;
(三)租赁房屋。
房屋拆迁行政管理部门应当就前款所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续,有关部门应当按照通知要求做好相关工作。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年;拆迁人需要延长暂停期限的,应当经房屋拆迁行政管理部门批准,暂停期限延长累计不得超过一年。
第十六条 拆迁人与被拆迁人应当在拆迁公告规定的签订拆迁补偿协议期限内,就补偿方式、房屋补偿的面积和地点、货币补偿金额、搬迁腾房期限、临时过渡期限等事项,签订拆迁补偿协议。
拆迁公有出租房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同签订拆迁补偿协议。
拆迁人不得要求被拆迁人、房屋承租人先搬迁后订立拆迁补偿协议。
第十七条 拆迁期间,拆迁人不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电、供气、供热、交通等基本生活条件,不得拆除影响其房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物等。
严禁以暴力、胁迫等手段迫使和欺骗被拆迁人签订拆迁补偿协议或者搬迁。
第十八条 拆迁补偿协议签订后,拆迁人应当按照协议约定,通知储存拆迁补偿资金的金融机构向实行货币补偿的被拆迁人、公有房屋承租人开具拆迁补偿金专项存款凭证。
拆迁人实施拆迁计划的拆迁补偿资金应当足额到位,专户储存,由房屋拆迁行政管理部门核实并监督使用。
第十九条 被拆迁房屋产权不明确的,由拆迁人提出拆迁补偿意见,报房屋拆迁行政管理部门同意后实施拆迁。拆迁人应当依法办理被拆迁房屋的证据保全公证和拆迁补偿金或者补偿房屋的提存。
第二十条 对拆迁当事人之间有关房屋拆迁纠纷的裁决和处理,按照国家有关规定执行。
第二十一条 尚未完成拆迁补偿的建设项目转让的,项目转让人和受让人应当到房屋拆迁行政管理部门办理房屋拆迁许可证变更手续。建设项目转让后,原拆迁补偿协议中项目转让人的有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当将转让有关事项书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日起三十日内予以公告。
第二十二条 拆迁人应当在房屋拆除后三十日内到房产行政主管部门办理房屋产权注销登记手续,缴销原房屋权属证书。
房屋拆迁涉及土地使用权属变更的,应当依照有关法律、法规的规定,办理相关手续。
第二十三条 房屋拆迁行政管理部门应当对房屋拆迁实施情况进行监督检查,并建立、健全房屋拆迁档案管理制度和统计资料报告制度,定期将拆迁统计情况报市建设行政主管部门。
拆迁人、拆迁实施单位应当加强对拆迁档案和统计资料的管理,并按照规定报房屋拆迁行政管理部门备案。
第三章 拆迁补偿
第二十四条 被拆迁房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。
被拆迁房屋的建筑面积,私有房屋以房屋所有权证载明的建筑面积为准,公有房屋以房屋所有权证或者计租表载明的建筑面积为准。无房屋所有权证或者计租表但建设合法的房屋和计租表上只载明使用面积的公有房屋,其建筑面积以批准建设文件载明的房屋建筑面积或者以房地产测绘机构实测的建筑面积为准。
第二十五条 拆迁补偿可以采用房屋补偿方式,也可以采用货币补偿方式。
除本条例第三十条规定的以外,由被拆迁人选择拆迁补偿方式。
第二十六条 拆迁房屋实行房屋补偿的,应当根据城市规划和建设工程的性质,实行就地或者异地补偿。
拆迁住宅房屋,拆迁区域用于住宅房屋建设、被拆迁人要求实行就地房屋补偿且按照批准的建设工程规划能够满足被拆迁人补偿房屋要求的,拆迁人应当实行就地房屋补偿。
拆迁区域用于住宅房屋建设的,规划管理部门在审批该住宅房屋建设工程规划时,应当考虑被拆迁人就地房屋补偿的需要。
第二十七条 拆迁住宅房屋实行就地房屋补偿的,按照下列规定执行:
(一)按照被拆迁房屋面积补偿;
(二)增加十平方米住房改善面积;
(三)被拆迁房屋面积不足二十五平方米的,按照二十五平方米计算;
(四)被拆迁房屋面积与住房改善面积之和不足四十五平方米的,按照四十五平方米补偿,差额部分由被拆迁人按照拆迁区域新建商品住房销售价格的百分之五十支付房款;
(五)被拆迁人在本市其他区域承租公有住宅房屋或者已按住房制度改革政策购买公有住宅房屋的,该公有住宅房屋面积与被拆迁房屋面积之和大于二十五平方米的,不适用本款第三项的规定;该公有住宅房屋面积与被拆迁房屋面积及住房改善面积之和大于四十五平方米的,不适用本款第四项的规定。
实际用于补偿的房屋超出应补偿面积的部分,由被拆迁人按照补偿房屋的商品住房销售价格支付房款。补偿房屋的产权归被拆迁人。
实行就地房屋补偿的被拆迁人因经济困难或者其他原因不能支付本条第一款、第二款规定房款的,由被拆迁人另行选择货币补偿或者异地房屋补偿。
第二十八条 拆迁住宅房屋实行货币补偿的,按照本条例第二十七条规定的计算方法,被拆迁房屋面积与住房改善面积之和按照拆迁区域新建商品住房销售价格结算拆迁补偿金;被拆迁房屋面积与住房改善面积之和不足四十五平方米的部分,以拆迁区域新建商品住房销售价格的百分之五十结算(但不得低于同期经济适用住房的平均销售价格),计入拆迁补偿金。
拆迁补偿金由拆迁人以货币方式支付给被拆迁人。
第二十九条 拆迁住宅房屋实行异地房屋补偿的,拆迁人应当提供与按照本条例第二十八条规定方法计算的拆迁补偿金价款相当的房屋给被拆迁人。拆迁补偿金与异地补偿房屋价款存在差价的,双方应当互相结算差价款。
补偿房屋的产权归被拆迁人。
第三十条 拆迁住宅房屋有下列情形之一的,分别按照下列规定予以补偿:
(一)公有出租住宅房屋的承租人选择房屋补偿且被拆迁人同意解除租赁关系的,由房屋承租人向被拆迁人支付按照住房制度改革有关规定购买被拆迁房屋所应当支付的价款,拆迁人按照本条例的规定对原房屋承租人进行房屋补偿,补偿房屋的产权归原房屋承租人。
(二)公有出租住宅房屋的承租人选择货币补偿且被拆迁人同意的,由拆迁人将按照本条例规定计算的拆迁补偿金扣除房屋承租人按照住房制度改革有关规定购买被拆迁房屋所应当支付的价款,余款支付给房屋承租人,扣除款支付给被拆迁人。
(三)公有出租住宅房屋的承租人与被拆迁人对拆迁补偿方式达不成一致意见的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋补偿。补偿的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人再行订立房屋租赁合同。
(四)私有出租住宅房屋的被拆迁人要求实行货币补偿但与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋补偿。
第三十一条 被拆迁人、公有出租住宅房屋的承租人符合本市经济适用房、廉租住房有关规定的,经本人申请,按照经济适用房、廉租住房的有关规定办理。
第三十二条 拆迁非住宅房屋,实行就地房屋补偿的,按照被拆迁房屋面积进行补偿;补偿房屋超出被拆迁房屋面积的部分,由被拆迁人按照补偿房屋的销售价格支付房款。实行货币补偿的,拆迁人应当对被拆迁房屋面积按照拆迁区域新建同类非住宅商品房销售价格向被拆迁人支付拆迁补偿金;实行异地房屋补偿的,拆迁人应当提供与拆迁补偿金价款相当的房屋给被拆迁人,拆迁补偿金与异地补偿房屋价款存在差价的,双方应当互相结算差价款。
拆迁非住宅房屋实行房屋补偿的,补偿房屋的产权保持不变。
拆迁出租的国有直管非住宅房屋,实行货币补偿的,按照有关规定办理。
拆迁住宅、非住宅兼用的房屋,按照住宅房屋进行拆迁补偿。
第三十三条 本条例规定的拆迁区域新建商品住房销售价格、拆迁区域新建同类非住宅商品房销售价格和异地补偿房屋价款,以房屋拆迁公告发布之日的房地产市场评估价格确定。
第三十四条 拆迁房屋实行房屋补偿的,拆迁人应当在拆迁补偿协议规定的期限内,向被拆迁人或者原公有住宅房屋承租人交付补偿房屋。
用于补偿的房屋应当符合国家设计规范和质量安全标准,产权清晰且无权利限制。拆迁人应当协助被拆迁人或者原公有住宅房屋承租人办理房屋产权登记手续。
第三十五条 拆迁房屋实行货币补偿的,拆迁人应当在被拆迁人、公有房屋承租人搬迁腾房后三日内,向被拆迁人、公有房屋承租人出具相关证明,由被拆迁人、公有房屋承租人凭该证明和拆迁补偿金专项存款凭证到金融机构领取拆迁补偿金。
第三十六条 拆迁依法实施行政代管的房屋,由拆迁人按照本条例规定给予补偿,拆迁补偿金或者补偿的房屋由房产行政主管部门代管。拆迁补偿协议应当经公证机关公证,并办理被拆迁房屋的证据保全公证。
第三十七条 拆除违法建筑和逾期临时建筑不予补偿,由当事人在限期内自行拆除;逾期不拆除的,由拆迁人报请规划管理部门批准拆除。
拆除在批准期限内的临时建筑,给予适当补偿,但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。
第三十八条 拆迁公共设施、非营利的公益事业房屋及其附属物,拆迁人应当按照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者按照重置价格给予货币补偿。
拆迁营利的公益事业房屋的附属物和非公益事业房屋的附属物,由拆迁人给予货币补偿。
第三十九条 被拆迁人或者房屋承租人在拆迁公告规定的期限内搬迁腾房的,拆迁人应当按照有关规定支付搬迁补助费。
拆迁住宅房屋,被拆迁人或者房屋承租人需要在外临时过渡的,拆迁人应当按照拆迁补偿协议约定的临时过渡期限支付临时过渡补助费或者提供周转房。拆迁人不能按照规定交付补偿房屋而延长过渡期限的,应当自逾期之日起增付临时过渡补助费;对周转房的使用人,应当自逾期之日起支付临时过渡补助费。
拆迁非住宅房屋或者住宅、非住宅兼用的房屋,造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业损失的,拆迁人应当支付经营性补助费。
第四章 拆迁评估
第四十条 对拆迁区域新建商品住房销售价格、拆迁区域新建同类非住宅商品房销售价格和异地补偿房屋价款的评估,由取得房地产评估资质的机构进行。
市建设行政主管部门应当每年向社会公布房地产评估机构的名录,供拆迁当事人选择。
市建设行政主管部门应当制定房屋拆迁评估的相关规定。
第四十一条 拆迁人与被拆迁人应当在市建设行政主管部门公布的房地产评估机构中共同选定评估机构;拆迁人和被拆迁人不能共同选定的,由被拆迁房屋所在地的房屋拆迁行政管理部门组织抽签确定。
拆迁人应当与选定的房地产评估机构订立拆迁评估委托合同,并自拆迁评估委托合同签订后十五日内,报房屋拆迁行政管理部门备案。
第四十二条 房屋拆迁评估一般应当采用市场比较法,参照邻近、类似房地产的市场交易价格,结合被评估房屋的状况进行。
统计部门应当至少每两个月向社会公布一次房屋交易价格信息。
房屋拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动和评估结果。
第四十三条 拆迁人应当自评估结束后的五日内在拆迁地点公布评估结果,并送达被拆迁人。
第四十四条 拆迁当事人对评估结果有异议的,可以向原评估机构书面申请复核,也可以另行委托市建设行政主管部门公布范围内的房地产评估机构重新评估。重新评估结果与原评估结果的差异在允许范围之内的,原评估结果有效,重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果的差异超出允许范围的,由市房屋拆迁评估专家鉴定小组进行鉴定,重新评估和鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构及其委托人共同承担。
拆迁评估专家由市建设行政主管部门公示选定,组成专家库,拆迁评估专家鉴定小组从专家库中随机抽取组成。专家鉴定小组人员不得少于五人。
第五章 法律责任
第四十五条 对在房屋拆迁过程中违反本条例规定的单位和个人,由房屋拆迁行政管理部门责令改正,并依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以处罚。
第四十六条 拆迁人在拆迁期间,违反本条例第十七条规定的,由房屋拆迁行政管理部门责令停止拆迁,恢复原状;给被拆迁人、房屋承租人造成损失的,拆迁人应当依法予以赔偿;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十七条 拆迁公告发布后,拆迁人停止拆迁建设给被拆迁人、房屋承租人造成经济损失的,应当依法予以赔偿。
第四十八条 房地产评估机构在房屋拆迁评估中,违反房屋拆迁评估的有关规定,给拆迁当事人造成损失的,应当依法予以赔偿。
房屋拆迁评估人员故意提供虚假证明文件或者在出具证明文件时有重大过失的,依法追究法律责任。
第四十九条 当事人对行政处理决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉、又不履行处理决定的,由作出决定的机关申请人民法院强制执行。
第五十条 拒绝、阻碍房屋拆迁行政管理人员依法执行公务,依照治安管理的有关规定应当予以处罚的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十一条 房屋拆迁行政管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附
则
第五十二条 市南区、市北区、四方区、李沧区搬迁补助费、临时过渡补助费、经营性补助费的标准和支付办法由市人民政府制定。
其他区(市)的有关费用标准和支付办法由当地人民政府制定,报市人民政府备案。
第五十三条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿的,参照本条例执行。
(一)
北大学者为什么要上书?
据了解, 这缘起于媒体接二连三报道的暴力拆迁、违法拆迁事件:2008年6月, 上海市闵行区潘蓉夫妇因为抗拒拆迁向推土机投掷自制燃烧瓶, 后来夫妻均被判妨害公务罪, 丈夫获刑8个月;去年11月13日, 成都市金牛区居民唐福珍为阻止城管队员拆迁, 往自己身上倾倒汽油并引燃, 重伤入院16天后死亡……
这些事件的发生, 促使我们考虑是否存在制度本身的问题, 而不仅仅是制度的实施问题。
《宪法》规定公民合法的私有财产不受侵犯。而在我国许多政府的征收行为中, 这一规定没有得到很好的体现。拆迁问题是一个老问题, 房屋拆迁及其所引发的种种矛盾, 已经成为公众高度关注的社会问题。唐福珍事件的出现再次给社会一个警示, 个案的冲击和时势的变化让“变法”的需求越来越强烈。如果不能从制度源头上处理好城市发展的公共需求与公民财产权保护之间的关系, 房屋拆迁引发的社会矛盾和冲突将会进一步加剧。
作为下位法的现行《拆迁条例》与我国《宪法》以及已经颁布实施的《物权法》相关精神相悖。依据宪法和法律, 补偿是征收合法有效的构成要件, 应当在房屋拆迁之前完成, 而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。另外, 征收、补偿主体关系不清, 征收、补偿主体应该是国家, 征收补偿法律关系应该是行政法律关系, 而《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。
既然《拆迁条例》并不符合《宪法》和《物权法》关于“公共利益的征收征用”规定, 且在《宪法》修改和《物权法》实施前出台, 应自动失去效力。
虽然在此之前已经有律师、法官对《拆迁条例》存在的违宪或违法问题提出过意见, 其中也有向国务院正式提出的审查建议, 但这些意见或建议尚未转化为具体的新的制度建设。北大学者希望这次建议能够帮助国务院尽快地出台新的条例, 理顺相关的关系, 建构一个更加合理的征收、补偿和拆迁制度。
(二)
《拆迁条例》是在什么情况下出台的?
我国的城市房屋拆迁制度建立于上世纪90年代初。为了与《城市规划法》配套, 1991年6月1日, 国务院颁布了第一套系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规——《城市房屋拆迁管理条例》。
《拆迁条例》的立法思想是, 通过旧城改造房屋拆迁, 改善城市居民的住房条件。当时的城市建设主体都是国有单位, 政府主导整个拆迁过程, 并不区分涉及公共利益和非公共利益的拆迁。拆迁模式是, 被拆迁人拒绝拆迁的, 实行强制拆迁, 政府既是拆迁许可者, 又是争议裁决者。随着城市建设和房地产市场化的不断发展, 2001年, 有关部门又对《城市房屋拆迁管理条例》进行了修改, 以适应拆迁、建设的新变化。
2001年6月7日, 国务院常务会议通过了对《拆迁条例》的修改, 并于当年7月1日正式实施。由于立法理念和不分公益、商业拆迁, 政府角色严重错位的拆迁模式没有改变, 拆迁矛盾日益加剧。数据显示, 国家信访局从2003年到2006年接待的上访人数当中, 有近40%涉及拆迁, 而在当时的建设部涉及拆迁上访的比例高达70%到80%。
2007年10月1日, 《物权法》公布施行, 从法律制度上进一步强调维护被征收人的合法权益, 对于征收的程序、补偿的标准进行了原则规定。2007年8月, 全国人大常委会议通过了《城市房地产管理法修正案》, 其中规定:“为了公共利益需要, 国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋, 并依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的, 还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”
根据这一法律修正案的授权, 国务院法制办将《拆迁条例》纳入了修改工作日程。
但新条例的出台却并没有一帆风顺。2007年12月14日召开的国务院常务会议上, 审议新条例, 《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例 (草案) 》是第一项议题。会议认为, 这个条例直接关系人民群众切身利益, 要求有关部门广泛听取意见进一步修改后, 再次提请国务院常务会议审议, 然后公开征求群众意见, 再由国务院决定公布施行。然而, 新条例至今却迟迟未能出台。
《拆迁条例》的修订之所以异常艰难。这一方面是, 拆迁条例修改事关重大, 涉及到的利益也很重大, 如果匆忙出台, 可能形式上很好看, 但实际上解决不了问题。另一方面是, 遇到的阻力不仅大, 而且多。比如土地制度。我们实行的是国有土地制度, 所以个人只有房产权和土地有限使用权, 没有土地所有权。地方政府卖给房产商的是房子下面的土地, 所以房子就得拆迁, 这就是拆迁的土地逻辑。又比如司法制度。拆迁纠纷大多因为补偿谈不拢, 房屋拆迁补偿是被拆迁人和开发商之间的事, 若打官司, 就是民事官司。但是根据最高院的司法解释, 法院不受理此类民事诉讼, 被拆迁人只能提起行政诉讼。尤为突出的是, 来自地方政府的阻力。因为修改《拆迁条例》直接牵涉到地方土地财政的利益。土地是地方财政的支柱性来源, 地卖出去了, 钱也拿到手了, 拆不下来, 地方政府很难办, 而且老是拆迁“卡壳”, 房产商不愿来, 财政难免受影响, 所以地方政府对修改不积极是很容易理解的。
(三)
《拆迁条例》与现行法律存在哪些冲突?
北大学者认为, 《拆迁条例》与现行法律存在三方面冲突:
一是依据宪法和法律, 补偿应在房屋拆迁之前完成, 而《拆迁条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。
二是征收、补偿主体应是国家, 征收补偿法律关系应是行政法律关系, 但《拆迁条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。
三是对单位、个人房屋进行拆迁, 必须先依法对房屋进行征收, 而《拆迁条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。
北大学者指出, 《拆迁条例》目前存在的不合理之处, 最核心的一个问题就是过分地强调了地方政府的行政管理权, 在拆迁过程中有一种压倒性的优势。这种结构很不利于对公民合法私有财产 (房屋) 所有权的保护, 因为在整个的拆迁过程中, 所有的主导权是由地方政府、拆迁部门来掌握的。所以房屋的主人在这个过程中, 如果想要充分地保障自己的房屋所有权就处于弱势, 最后可能只能在房屋拆迁阶段, 形成一种拆迁人和被拆迁人的紧张关系。
我国《宪法》和《物权法》都规定, 私人的合法财产受法律保护, 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。但是在现行《拆迁条例》中规定, 被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内没有搬迁, 由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁, 或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
从法理上说, 如果有抵触, 作为下位法的《拆迁条例》应该服从于《宪法》、《物权法》等上位法。但是在现实中, 往往是下位法的《拆迁条例》占上风, 公民手拿《物权法》抵挡不住拆迁人“依法拆迁”的铲车, 原因何在?
一方面是由于《物权法》的规定, 仅仅是提供了对财产权保护的基本的原则, 没有关于物权保护的具体的可操作的法律规定。因此法律所规定的权利就很难落地。
另一方面政府拆迁部门在拆迁问题上往往更习惯于、更倾向于适用《拆迁条例》的规定, 因为《拆迁条例》更加具体, 操作起来对他们更加便利。
再者, 《拆迁条例》和《物权法》存在一些抵触, 虽然都知道《物权法》大于《拆迁条例》, 但碰到这些抵触的情形, 到底应该怎么办?由于缺乏一种有效的违宪审查的程序和操作机制, 所以即便在形式上两者有抵触, 也很难及时地对《拆迁条例》通过审查来加以废止或改进。
尤为致命的是, 《拆迁条例》没有区分公益拆迁和商业拆迁, 地方政府与房地产开发商合作, 帮助开发商压迫私有房屋业主。本来商业性拆迁应由开发商和被拆迁人通过平等的民事谈判和市场交易来解决, 政府却以“公共利益”为由出面, 强势要求被拆迁人服从。公权力为商业开发“背书”, 开发商获得政府发放的拆迁许可证后, 就可以自行拆除被拆迁人的房屋。这样做既缺乏程序的正当性, 经常让被拆迁人得不到合理补偿, 而且为官商勾结留下了操作空间。
(四)
《拆迁条例》究竟如何修改?
对于现行的《拆迁条例》, 由于存在诸多问题必须修改。到底如何修改?许多专家学者纷纷发表意见和建议。记者通过归纳整理, 其核心观点主要有:
对单位、个人房屋进行拆迁, 应先依法对房屋进行征收, 通过正常的程序, 即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上, 才能进行房屋的拆迁。
应将公共利益与商业利益彻底分开, 也就是说, 政府只有出于公共利益的需要才有权征收公民的房屋, 并给予补偿;原则上补偿的标准应该确定在房屋的市场评估价, 只有这样才能保证公民的房屋因公共利益需要被征收能够得到应有的补偿。
应由开发商与房主先进行谈判, 在达成协议后才能进行拆迁, 否则有权拒绝让出房屋。
被征收、拆迁人申请复议和提起诉讼, 除非特殊紧急需要, 拆迁应停止实施, 以免造成“官司打赢了, 房子却早已被拆了”的局面。
应建立灵活的拆迁补偿机制。特别是应明确拆迁后的土地出让收益应首先用于被拆迁群众的安置补偿, 剩余部分也应主要用于改善民生等公益性建设上。
应明确政府是唯一的拆迁主体, 并不得转嫁其拆迁行为。
应规范强制拆迁行为主体。把拆迁争议的仲裁权、强制拆迁的执行权全部交给法院, 由人民法院依法行使。
这里, 我们就几个主要建议作一解读:
征收、补偿、拆迁:各归其位
拆迁、征收涉及到的行政过度干预和补偿标准不一引发的谈判双方矛盾问题, 是目前不少拆迁案件的焦点所在。因此, 《拆迁条例》要在这方面进行修改。
北大学者建议:“征收、补偿、拆迁各归其位”。“无公共利益则无征收, 无合理补偿则无征收, 无征收和补偿则无拆迁, 无法院裁决则无强制拆迁。”
为什么违法拆迁、暴力拆迁事件层出不穷?
北大学者认为, 有些地方政府寻求“土地财政收入”的增长, 急功近利地进行城市开发、发展, 片面追求经济效率和GDP的增长, 忽视社会公平, 或许是最为根本的原因。也正是这个原因, 导致了《拆迁条例》在制度设计上偏向于拆迁, 而不顾公共利益与商业利益的区分。
如果政府不能为私人利益去征收公民私有财产, 开发商就应交给市场去处理, 要做到“政府的归政府”、“市场的归市场”。同时, 即便满足了公共利益标准, 也并非意味着政府就可以直接征收和拆迁, 因为政府征收合法有效的另一个前提是依法给予合理补偿。所以, “政府可以为了公共利益的需要征收, 但公共利益不能成为‘强取豪夺’的合法理由。”
必须明确界定公共利益
北大学者认为, 拆迁涉及到广大公共利益, 而“越是与公共利益关系密切, 敏感度越高”, 因此, 在制度设计中, 应秉行理性与审慎并重的精神, 以全面反映公共利益。为了防止有关部门打着公共利益的旗号在征收、征用和拆迁中肆意妄为, 遏制一些地方政府在此过程中的利益冲突, 必须明确公共利益的范围和认定程序。
许多专家学者认为, 公共利益其实不复杂, 理论上说就是全体社会成员都能够直接享受的利益, 它不是一部分人能够享受的, 而且是直接享受, 比如飞机场、公立医院、高速公路、大中小学, 民众能够直接享受。而《拆迁条例》, 混淆了因公共利益拆迁和因商业利益拆迁的两个概念, 不管是哪种情况, 政府均授予开发商拆迁许可证, 开发商可以肆意拆迁, 甚至是为了商业利益。因此, 如何界定公共利益是所有拆迁问题的根本。将公共利益与商业利益彻底分开后, 可以将利益关系明确化, 这样在商业拆迁过程当中, 政府才可以真正地作为一个中间裁判的角色对于拆迁人和被拆迁人之间的利益关系进行评判, 就不至于像现在这样, 政府和开发商搅在一块。
应该先补偿再拆迁
不管你同不同意, 推土机先开到你家门口, 这是现实中让被拆迁人最难以接受的一幕。为此, 北大学者建议:政府为公共利益进行的拆迁, 必须通过正常的程序, 即在取得被拆迁人的同意、给予充分的补偿基础上, 才能进行房屋的拆迁。而商业性开发, 也必须由开发商与屋主先进行谈判, 在达成协议后才能进行拆迁。如果谈不拢, 屋主完全可以拒绝让出房屋。只有这样的条款写入法律, 才能保护被拆迁人的权益。
制定拆迁补偿标准
北大学者认为, 目前关于拆迁补偿标准大部分是由地方政府来做具体规定, 这种由地方规定的做法, 虽然有一些合理性, 但如果完全由地方来规定补偿标准, 中央对房屋补偿问题的重要政策可能在地方打折扣。应该制定一个关于拆迁补偿标准的全国性的指导规则, 在这个指导框架的基础上, 地方根据自己的情况可以做一些具体规定。但不得与全国性的统一指导规则发生冲突和抵触。合理的补偿要靠市场评估, 一旦在结果上不能达成一致, 应该有一个法院审查的程序。
规范政府权力
一部健全的法律法规, 既要求公民遵法守法, 也要为公民提供权利受损时的法律救济通道。但在《拆迁条例》中, 政府既是强制拆迁的执行主体或权力后盾, 又是拆迁纠纷的仲裁人, “运动员”兼“裁判员”不符合基本的法治规范。许多专家学者建议, 新的制度文件要突出对等谈判、尊重公民私权的征收概念, 避免单纯使用不平等的、不尊重公民私权的拆迁概念, 即从根本上转变法律法规的指导思想, 通过征收立法控制和规范政府权力, 坚定地确立公民权利保障理念, 打通房产所有权和土地使用权纠纷中“民告官”的司法通道, 让司法成为业主维权的底线, 实现征收拆迁工作的法治化。
(五)
《征收与拆迁条例 (草案) 》与《拆迁条例》有哪些不同?
国务院对于《拆迁条例》的修订非常重视, 做了很多前期准备。
2007年, 由全国人大常委会授权国务院制定《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例 (草案) 》 (简称《征收与拆迁条例 (草案) 》) , 以取代《拆迁条例》。
2007年12月14日, 国务常务会议首次审议了《征收与拆迁条例 (草案) 》, 因为该草案涉及公众利益, 会议要求《征收与拆迁条例 (草案) 》经广泛听取意见和进一步修改后, 再次提请国务院常务会议审议, 然后向社会公开征求意见, 最后再由国务院公布施行。
为此, 国务院法制办经多次征求相关部门意见。2009年12月16日, 国务院法制办再次召开专家研讨会, 针对《征收与拆迁条例 (草案) 》进行讨论, 这是国务院法制办就《拆迁条例》修改召开的第三次专家论证会。
据国务院法制办副主任郜风涛介绍, 《征收与拆迁条例 (草案) 》的整个拆迁思维将发生“根本性变化”。按《征收与拆迁条例 (草案) 》的规定, 出于公共利益的需要, 政府要先征收房屋、收回国有土地使用权, 再进行拆迁补偿, 拆迁由原来的拆迁人、被拆迁人和政府的三方关系, 变成政府作为国家征收人和被拆迁人的双方关系, 性质上也由原来包括行政和民事的法律关系, 变成行政法律关系。比起现行的《拆迁条例》, 《征收与拆迁条例 (草案) 》有许多亮点:
拆迁中先补偿再拆迁
《征收与拆迁条例 (草案) 》对因公共利益的拆迁, 确立了先征收、补偿, 后拆迁的原则。这也就是说, 不先解决征收、补偿问题, 就不得拆迁。
目前, 各地还没有明文规定补偿的先后顺序, 拆迁中先斩后奏的事情时有发生, 被拆迁人往往处于弱势地位。如果实行先补偿再拆迁, 被拆迁人将有更多谈判筹码和选择余地。
有专家担心, 这样一来, 会不会因此出现更多“钉子户”?这是一个值得关注的问题。在维护被拆迁人的权益 (私权) 时, 如何限制私权滥用也很重要。目前, 在各地的“城中村”和城郊拆迁中, 个别被拆迁人的要价超过市场价两三倍, 有的动辄就要求赔五十万、上百万元, 有关方面应当加以研究, 如何更好地平衡个人利益与公共利益。
专设部门负责拆迁补偿
《征收与拆迁条例 (草案) 》明确规定:征收、拆迁主体是政府, 专设部门负责拆迁补偿。
这有利于相关人员集中精力, 更专业地解决拆迁方面的问题;也有利于拆迁人与被拆迁人的沟通, 同时防止有关部门推诿塞责。
拆迁原本就是政府与被拆迁人的事。政府只有与被拆迁人达成赔偿协议, 从被拆迁人那里“购得”土地, 才可以用于公共利益进行开发, 或卖于开发商进行商业开发。但现在, 很多时候政府为了减少麻烦, 把拆迁的任务一起转给了开发商。而当被拆迁人与开发商面对面时, 一旦谈不拢, 强势的开发商就难免会强拆。而如果完全撇开开发商, 让政府与被拆迁人面对面, 哪怕一时谈不拢, 出现强拆的概率也会小一点。而且, 在与被拆迁人面对面谈判时, 代表公众利益的政府要比开发商更能取得被拆迁人的信任。
区分“公共”与“非公共”利益
公共利益的界定在世界范围都是一个复杂的问题。据了解, 公共利益的界定有两种方式, 一种是立法列举, 我国目前很多地方更多是用这种方式, 即把尽可能的情况列举出来;另一种是法院判例制度, 即在立法不能穷尽的地方, 法院判例有法律效应, 但我国目前还没有法院判例制度, 所以立法列举的可能性更大, 也更现实。
《征收与拆迁条例 (草案) 》对因公共利益的征收、拆迁与非因公共利益的房地产开发、拆迁进行了区分。后者不适用强制拆迁, 而由建设单位与房屋所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。
《征收与拆迁条例 (草案) 》对“公共利益”进行了列举规定, 不属列举规定的“公共利益”范畴的项目建设, 其遇到的拆迁问题均遵循民事协商与合同途径解决。
对于有些地方政府一方面以公共利益的名义征收房屋, 另一方面又转手交给开发商进行商业开发的行为, 这需要通过另外的制度来加以解决, 而这涉及我国的民主制度建设。
被拆迁人不满意可以起诉
现在的拆迁中, 被拆迁人因为不满意而采取诉讼途径来维护合法权益的比例较少。《征收与拆迁条例 (草案) 》明确此途径, 发生在拆迁领域的维权行为将更加合理、有序。
“断水电气暴力强拆”拟被禁
《征收与拆迁条例 (草案) 》将严禁野蛮拆迁。明确规定:建设单位或受委托实施拆迁的单位, 不得采取断水、断热、断气、断电等方式, 或者以暴力、胁迫及其他非法手段实施拆迁。
重庆社科院法学所丁新正研究员认为, 拟新增的亮点凸显出法治的进步, 比较充分地保护了被拆迁人的合法权益, 客观上能减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾, 有利于社会和谐。
【关键词】现代城市；房屋维修；维修管理；城市建设
在城市建设进程不断加快的当下，城市住户愈发关注房屋质量，并提出了严格的要求。而房屋维修不仅能提升房屋的价值，还能延长使用寿命。因此，开展房屋维修以及管理工作时，一定要增加施工手段的先进性，提升施工技术的实用性。
一、房屋维修的主要内容
为提升房屋维修效果，改善房屋维修质量，应明确房屋维修的主要内容，并在维修实践中全面落实。
（一）查勘鉴定
查勘鉴定具体是指有计划性地面向房屋开展结构检查以及功能审查工作，它是房屋維修工作顺利开展的重要参考。查勘测定主要包含定期性、工程性和季节性这三种类型。
（二）房屋维修质量
在房屋维修工作中，应全面保障房屋质量。本文中所探究的房屋维修管理服务于工程维修质量，维修质量的保障是其基本目标，它在物业公司的基本服务项目中占据着一定位置，并发挥着关键性作用。
（三）房屋维修规划
目前，对于物业管理公司而言，房屋维修规划是其核心内容。简而言之，它是一项计划管理工作，主要作用于房屋维修工作。房屋维修计划通常涵盖房屋维修计划、常规检查计划、调整活动和整理总结等内容。
（四）房屋维修保养与维护
若将建筑物比作人体，则地基犹如血液，它在建筑物的常规使用中发挥着决定性作用。地基只有待具备特定承载力以及满足稳定性标准后方能全面承载上部结构。对于建筑物而言，地基承载力决定着上部建设质量，如果承载力不达标，将会引发裂缝等不良问题，带来严重影响。因为地基比较独特，无法直接找到安全隐患，所以应着重做好常规维修和日常管理工作。
（五）维修砖砌体结构和钢筋混凝土结构
对于砖砌体结构而言，应降低环境侵蚀、缩减侵蚀介质；增强抗腐蚀能力；面向热工性能薄弱的外墙进行加厚处理，也可采取其他可行的保温措施；面向潮湿或者长时间关闭的房间增设防水层，设置排水设施，以此来降低侵蚀；确保场地平整，合理设置排水坡度，以免建筑物周边出现积水现象；刷除粘附在建筑物中的结晶物，以免进一步侵蚀；对屋面进行定期维修，确保屋面排水系统处于良好的运转状态，禁止出现渗漏。钢筋和混凝土共同组成钢筋混凝土结构，其中钢筋可承载拉力，混凝土可抵抗压力，因此在日常维修工作中，应确保钢筋与混凝土可协调工作，进而满足受力要求。
（六）维修屋面工程
屋面通常处于建筑物顶端，它作为基本建筑的承重结构，在房屋整体承重中发挥着重要作用。无论从物质功能层面，还是从艺术效果的角度来说，屋面在房屋建筑中都发挥决定性作用。
（七）保养并维修装饰工程
在装饰工程中，抹灰最为常见，依照建筑物的部位可将其划分成内部抹灰和外部抹灰。它可保护主体结构，降低暴晒、雨雪等恶劣天气条件对主体结构的损害，保证房屋内部整齐、视线明朗，增强保温性能，阻隔噪音、防止渗漏等，以此来优化居住条件、改善工作环境。
（八）维修门窗工程
门作为与外界沟通联系的基本通道，它在房屋工程中占据着关键位置。窗主要用来采光与通风，并可隔音、阻断天气条件的影响。使用门窗时，无论是因何种原因引发损坏，都应立即修理，避免损害面积的扩大。在日常生活中较为常见的病害有腐蚀、锈蚀等。
二、房屋维修管理技术
房屋维修管理是指依据施工规范、质量要求、技术标准与经济要求，合理应用现代方法，全面、系统地管理房屋维修工作，主要包含外包型和自主型这两种维修管理类型，其中前者主要包含工程招标、基本设计、技术交底、工程合同的规范签订、质量监督和管理、竣工验收等多项内容；后者的管理内容为合理规划房屋维修工作、编制设计方案、全面准备、采取有效措施、全面管控维修质量、统一协调、重视现场管理等。
（一）经费管理
维修经费指代在具体的保养维修阶段，在人工、材料与设备等各个层面投入的经费。对于房屋而言，主要从管理经费中划出日常养护经费，且维修经费常常用在不同的维修项目中。
（二）行政管理
1.责任担负。在房屋维修过程中，通常由所有人负责担负维修责任；在保修阶段，主要由施工以及建设单位来担负责任；超过保修期之后，施工以及建设单位共同使用的部位与工具设备设置了专项维修基金，主要由全体业主共同担负；因人为原因而损坏房屋，应由行为人负责承担维修责任；对于因维修工作不到位或者因人为制约而引发房屋危险时，房屋部门可依法采取整改措施，并由当事人负责担负相关经费。
2.纠纷处理。面临纠纷时，一定要保持谦恭、温和的态度，给予业务充分的尊重，使其认可物业管理公司，得到理解，积极辅助，有效检修、合理疏通雨水干管。若业主依旧存在不满情绪，不主动配合，则应全面宣传物理管理法规，使其正确认识房屋检修，有效检修公共部位，这也是业主应履行的基本义务。特别是从设计研发阶段开始，物业管理公司便应介入，并站在促进物业管理水平的高度，提出可行的设计方案。例如，待业主要求对雨水干管进行改造时，物业管理人员应及时制定改造方案，从根本上解决不合理之处。另外，此种改造方案的运行一定会消耗较多经费，因此该方案应得到业主委员会认可，只有待获得认可后，方可着手改造工作。
三、结语
房屋维修即管理与协调的全面整合，这对于管理和物业领域而言，将是一次全新的挑战。社会经济一直处于发展状态，人们的思想也在不断变化，我们应明确房屋维修内容，切实提升房屋维修管理水平，全面实施房屋维修，大面积落实管理工作，进而有效缓解住房短缺现状。
参考文献
[1]李亮亮.房屋修缮工程的技术措施[J].科技创新与应用，2012，（16）.
[2]刘红梅，李敬熠.既有建筑加固改造技术浅谈[J].河南建材，2015，（3）.
作者简介：孙昌铁（1967-），男，吉林通化人，通化市公有房屋安全维修中心主任，研究方向：房屋安全维修管理。
2007年工作要点
2007年是全面贯彻科学发展观，落实中央宏观调控政策，积极推动构建社会主义和谐社会的关键年，意义重大。2007年，全市国土资源和房屋管理工作的总体要求是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，全面落实上级领导机关关于国土资源和房屋管理工作的方针政策和决策部署，按照“保护资源、保障发展、维护权益、服务社会、关注民生、促进和谐”的总要求，增强紧迫感和责任感，认清新形势新转变，把握新政策新要求，继续推进自身建设和管理创新，认真贯彻上级部署，积极参与宏观调控，坚持从严管理、节约集约，不断完善体制、提高素质，努力提高国土资源和房屋管理能力和水平，为实现经济社会又好又快发展和构建和谐社会作出新贡献，迎接党的十七大和市十次党代会的胜利召开。
重点做好以下几个方面的工作：
一、认真落实严格土地管理和调控的各项政策，加快土地利用和管理方式的转变
切实落实耕地保护责任。进一步完善各级政府耕地保护目标责任制，加强监督考核。进一步做好落实耕地保护责任制的相关工作，认真实施补充耕地数量质量按等级折算工作，确保耕地实现占补平衡。适时对各区市耕地保护目标履行情况进行抽查，对抽查不合格的，责令整改，限期补充数量质量相当的耕地和补划数量质量相当的基本农田。整改期间，暂停该区市农用地转用和征地审批。
切实做好基本农田保护。一是按照“基本农田标准化、基础工作规范化、保护责任社会化、监督管理信息化”的要求，规范基本农田建设。进一步健全基本农田质量保护、用途管制、监督检查、占用审批和补充等机制，促进基本农田建设的多元投入。二是按照“统筹规划，规范管理，突出重点，整体推进”的原则，加大土地开发整理力度，积极支持社会主义新农村建设，坚持资金和资源合理配臵，向土地整理重大工程、粮食主产区和基本农田保护区倾斜。加强项目报批、工程实施、后期管护工作，确保工程质量和资金安全。
切实维护被征地农民权益。一是改革完善征地制度，切实落实补偿安臵的政策措施。二是进一步控制征地规模，严格审查社会保障等措施的落实情况，严格执行占用耕地特别是基本农田的听证论证制度，全面实行统一年产值标准和区片综合地价。三是开展“矛盾纠纷排查化解年”活动，完善土地纠纷调处机制，着力从根本上减少征地问题引发的群众信访。
进一步改进土地规划计划调控。一是要把土地利用总体规划修编作为工作重点，本着“提早入手，压茬进行”的原则，加强 与部、厅的沟通和联系，做好与省规划的协调工作，学习、吸收先进经验，科学编制土地利用总体规划，合理确定我市耕地保有量、规划控制指标和经济发展所需建设用地空间。二是编制实施好土地利用计划，加强计划对农用地（耕地）转用规模、速度、结构的控制和引导，将建设占用未利用地纳入计划管理。改革计划指标分配办法，适当压缩工业用地，增加民生用地，保证确实必不可少的基础设施用地。严格按实际建设用地数考核计划执行情况，凡实际用地超计划的，按规定扣减下一计划指标。
进一步强化建设用地审批和供应监管。一是适应国家调整城市建设用地审批方式的变化，切实做好农用地转用、土地征收实施方案的审核、报批和落实工作，进一步规范建设用地审批程序，提高审批工作效率。二是继续从严控制新增建设用地和农用地转用总量，严格执行新的禁止、限制供地目录，进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则，落实国家产业政策，优先保障市委、市政府确定的重点建设项目用地需求。三是建立健全建设用地批后核查工作制度，加强对新增建设用地的监管。
进一步落实各项土地调控政策。一是全面落实新增建设用地土地有偿使用费提高1倍、城镇土地使用税提高2倍的规定。今后，要按实际建设用地面积足额征收新增建设用地土地有偿使用费，对于欠缴费用的，一律不予批准用地。新增建设用地土地有偿使用费主要用于土地整理增加耕地和基本农田建设。二是加强 土地出让收支管理，将土地出让收入纳入地方财政预算，不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，不得以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。三是科学编制房地产开发土地供应计划，合理确定房地产开发土地供应总量、结构和时序。完善土地储备制度，加强土地收储、供应管理，平衡供求关系。
继续抓好土地节约集约利用。要在控制增量、盘活存量、节约挖潜上做文章，促进土地利用方式的根本转变。建立实施节约集约用地的考核评价体系和管理办法，把节约集约用地考核结果纳入各区、市政府目标责任制，并与建设用地指标分配挂钩。严格按照定额标准核定各类建设用地规模，强化批后监管，对擅自改变用途和开发利用强度、闲臵土地等行为要严格处罚措施。建立激励与约束机制，大力盘活闲臵和存量土地。通过城市、村庄土地整理，加快“城中村”和“空心村”改造。扎实推进农村集体建设用地减少和城镇建设用地增加挂钩试点以及集体建设用地流转试点工作。研究拟定《青岛市加强地下空间土地使用权管理的意见》，引导和鼓励利用城市地下空间。
继续抓好土地资源市场化配置工作。改革建设用地审批供应模式，在对四类经营性用地实行招拍挂出让的基础上，全面实行工业用地招拍挂出让。严格实施工业用地出让最低价标准，严禁低价出让工业用地，工业用地出让底价和成交价格均不得低于国 家规定的所在地土地等别相对应的最低价标准。加强监管，对低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，以非法低价出让国有土地使用权的行为论处。改进现行土地出让制度，探索实行出让与租赁并举，长、中、短期出让结合，促进土地一级市场理性发展。规范土地出让行为，加强出让地价、合同管理和信息发布工作。推进土地交易市场建设，进一步规范土地转让、出租、抵押等交易活动。加快城镇基准地价更新，建立全市城市地价动态监测体系。
二、积极解决民生问题构建和谐社会，推进住房保障房屋管理再上新水平
积极推进实施低收入家庭租赁住房制度。抓好政策制定，落实建设用地，统一组织实施，将市政府安排的5亿元专项资金用足用好，最大限度地解决低收入家庭住房困难。
全面推进廉租住房制度建设。将廉租住房保障范围扩大至家庭人均收入在最低工资标准以下、人均住房建筑面积10平方米以下的住房困难家庭；适当增加廉租住房实物配租比例，2007年计划投资3800万元，建、筹廉租住房200套。进一步完善市内四区街道、区、市三级管理体制，进一步建立健全区、街道廉租住房保障机构，落实工作职能、专职人员和必要的管理经费。全面实施《青岛市城镇最低收入家庭廉租住房保障申请、审核及退出管理实施细则》，扩大廉租住房制度覆盖面。继续完善五市 三区廉租住房保障制度，全面实施廉租住房保障，做到应保尽保，结合实际，逐步扩大保障范围。
积极开展经济适用住房建设。2007年经济适用住房计划施工面积240万平方米。其中，新开工80万平方米，续建160万平方米。竣工70万平方米。在保证经济适用住房建设用地供应的基础上，采取措施降低土地成本，在符合国家征地和土地储备政策的前提下，确保同一土地级别的土地成本不高于2006年，确保经济适用住房价格保持稳定。
大力推进普通商品住房建设。2007年普通商品住房计划施工面积86万平方米。其中，新开工41万平方米，续建45万平方米。竣工20万平方米。加大普通商品住房的土地供应量，完善限价确定方式，合理确定建设用地的出让价格，建设用地在限套型、限房价的基础上，以招拍挂方式出让，最终限定的销售价格要低于去年。
继续完善房地产交易、权属登记管理。完善房地产市场信息系统，严格执行新建住房销售的网上备案制度。对于已按规定取得预（销）售许可证的开发项目，必须在取得预（销）售许可后3日内通过网上即时备案系统，预（销）售许可范围内的所有商品住房。规范房地产中介服务，做好住房臵业担保、房屋安全鉴定、房屋修缮工程质量监督等工作，为居民买房、卖房、租房、换房提供便利。整顿和规范房地产市场秩序，维护消费者合法权 益。
加强房产基础管理工作。继续清理、健全房产管理政策法规，年内完成《青岛市城市房地产管理条例》的调研工作。加强房产行政管理工作，及时指导各区、市房产管理工作，进一步明确市局与市内四区房管部门的工作职责、工作程序和工作分工，使我市的房产行政管理工作更加科学规范。积极配合市物价局完成公有非住宅房屋租金的调整和实施。进一步完善房产年报工作制度，理顺统计渠道。努力做好落实私房政策工作，各区、市要加强领导，专人负责；市、区两级要紧密配合，分工协作，及时处理遗留问题，尽最大能力解决挤占户的迁户腾房问题。
不断创新物业管理工作。培育物业管理领航企业，形成集团化产业结构。加大优秀物业管理企业服务品牌创建工作力度。努力完善物业管理法规建设和物业企业信用档案制度。积极开展物业管理“优质服务月”活动，加强行政监督管理，重点解决群众关心的热点难点问题，全面提高我市物业管理水平。
三、进一步提升地矿行政管理水平，建立规范的矿产资源开发秩序
全面完成整顿和规范各项任务。一是巩固第一阶段整顿和规范工作成果，切实抓好发现问题的整改工作。继续保持高压态势，对查出的各种违法行为，严格依法处理。对矿业活动较多的重点地区、列入全国重点整治矿区的莱西市铁矿区和招远、莱西行政 交界地区，坚持动态巡查，确保违法现象不回潮、不反弹。二是开展地质环境修复治理工作。把《矿山地质环境保护与治理方案》和《青岛市山石资源专项整顿规范工作实施方案》相结合，有计划、有步骤开展山石资源专项整顿和地质环境修复治理工作。三是做好资源整合工作。认真实施《青岛市资源整合方案》，及时研究解决整合中出现的突出矛盾和问题，妥善处理好各种利益关系，进一步促进矿产资源开发的合理布局和结构优化，确保按时完成整合任务。
严格矿业权管理。一是进一步加强监管，提高矿产资源合理开发利用水平。认真做好矿业权清理和重点矿区矿业权设臵工作，为矿业权出让创造条件。抓好矿产资源有偿使用工作，从分类管理入手，认真贯彻矿业权有偿使用相关规定，全面推进矿业权招拍挂出让工作。切实抓好矿产资源补偿费征收工作，加强对区（市）征管工作的指导。继续完善矿产资源规划管理制度，上半年启动市、区（市）两级矿产资源总体规划修编工作。完善矿产资源开发利用方案审查制度，对开发利用方案达不到规范要求的，不予办理采矿登记的相关手续。认真做好储量评审和采矿权评估结果确认及审查上报工作，完善储量动态监管制度。二是推进地质找矿工作，强化地勘行业管理。做好公益性地质工作，加强危机矿山接替资源勘查。严格市场准入，有效解决地质勘查投入不足、质量不高等问题，进一步加强日常监督管理，加大对探 矿权人法定义务履行情况的检查，确保探矿权管理的各项法律法规落到实处，实现勘查市场秩序的规范化管理。
加强地质环境管理工作。一是加强地质环境保护治理工作。及时开展国家经费项目的申请和实施工作。严格实施矿山环境治理保证金制度。开展已破坏山体的恢复整治工作，今年年底前，城市周边和铁路、高速公路两侧可视范围内70%的被毁山体得到有效治理。二是着力做好地质灾害防治工作。继续按照国务院《地质灾害防治条例》要求，落实各项防灾制度。认真组织编制地质灾害防治方案，启动汛期地质灾害气象预警预报系统，进一步完善群测群防网络。积极开展地质灾害隐患治理和突发地质灾害应急救援演练，加强地质灾害危险性评估、备案工作。
四、加强测绘工作统一监督管理，提高服务保障水平进一步理顺关系、健全机构，建立完善的测绘行政执法体系，加强测绘统一监督管理。继续加强测绘管理业务知识培训。加大基础测绘工作力度，统一全市平面坐标系统，着手更新或新测全市1:500至1:1万地形图。加快基础地理信息系统的方案研究和建设步伐，加强对基础地理信息数据库的整合、完善，加速“数字青岛”地理空间框架建设的进程。积极开展地理信息共建共享和公益性服务机制建设，力争在公共服务方面取得突破，为我市经济建设社会发展提供测绘保障服务。按照市政府统一部署，依法组织编制各区、市基础测绘规划和计划，争取当地政府和有关部门的支持，将基础测绘经费纳入本地区国民经济发展计划和财政预算。
五、大力夯实基础业务，不断提高支撑保障能力
认真做好地籍工作。根据国务院《关于开展第二次全国土地调查的通知》，组织开展土地调查工作。统一全市变更调查与更新调查的衔接工作，建立全市连接极站，为全国第二次土地调查做准备，建立“土地调查之星”极站，进一步完善地籍系统信息化基础管理工作，推进地籍管理规范化建设活动，加快地籍管理数据库建设。建立土地动态监测系统和地价动态监测系统，统一全市基准地价内涵。全面落实土地登记代理制度、公开查询制度。
进一步做好国土资源执法监察工作。一是加强预防。做好普法教育，结合执法监察工作，广泛宣传国土资源政策法规，不断增强领导干部和社会各界珍惜土地、依法用地的意识；全面落实动态巡查防区责任制，强化动态巡查，加强考核，兑现奖惩；健全信息网络，畅通交流渠道，建立违法行为举报奖励制度，形成国土资源保护和开发利用的监控体系，加强违法情况的通报、分析和对策研究；精心组织好卫片执法检查。二是依法办案。各司其职，形成依法办案、上下联动、协调统一的执法大格局。各区、市要对本行政区域内发生的国土资源违法违规行为负总责，对本级查处确有困难的，要及时向市局报告；严明法纪，严格落实案 件查处责任制度，实行政府问责制；规范制度，全面落实国土资源违法案件查处各项工作制度，不断提高案件查处效果；加强联合，完善联合办案机制，着力解决处理不到位问题。三是提高素质。加强执法队伍建设，重点从学习、工作、纪律、作风四个方面加强整顿，提高素质，适应新形势下国土资源执法监察工作要求，建设一支业务精、素质高、纪律严、作风硬的队伍。
全面推进依法行政。进一步完善国土资源和房屋管理方面的地方性法规体系，不断强化各级工作人员特别是领导干部依法行政的观念和意识。继续抓好人大代表建议、政协提案办理工作，努力提高行政复议、应诉水平，健全完善执法监督机制。全面提高管理水平，建立完善应急事项处臵机制，加强基础管理工作，继续抓好督察考核、信息调研、会务接待等工作。
加大信息化建设步伐。在国家“金土工程”建设的总体框架下，积极制定、实施国土资源信息化“十一五”规划和金土工程建设方案，尽快完成和完善局办公系统与金宏工程的融合、挂接工作，把局办公系统融入市电子政务平台，力争实现业务审批模块的图形处理功能在具体工作中的应用。进一步完善局门户网站功能，满足政务信息网上公开、接受社会监督和开展双向互动服务的要求。
六、深化“完善体制提高素质”活动，全面提升管理能力和服务水平继续巩固体制改革成果。以推进工作流程再造为契机，进一步理顺全局业务工作关系，深化管理体制改革，建立健全职权法定、行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的国土资源和房屋管理体制。按照机构、编制、经费、人员、工作“五到位”的要求，推进国土资源所规范化建设。
加强干部队伍培训教育。以应知应会知识的培训为重点，进一步提高干部基本能力素质；以提高管理执行能力为核心，进一步建设优秀的基层班子；以共青团工作为抓手，进一步加强年轻干部的培养教育。通过集中培训、脱产培训和在岗教育等各种方式，不断更新知识，开阔眼界，提高综合素质和业务能力。
加强党组织和党员队伍建设。进一步调整和加强基层党组织，更好地发挥党组织的战斗堡垒和党员的先锋模范作用。要把党的基层组织建设与业务工作紧密结合起来，提高全局工作水平，增强党员干部的创新力，更好地适应“创建高绩效机关，做人民满意公务员”形势要求。
加强精神文明建设创建机关品牌。围绕建设繁荣青岛、平安青岛、文明青岛，积极探索新时期精神文明建设的长效机制，扩大精神文明建设覆盖面，落实领导责任制和目标管理责任制。加强对品牌建设的研究，抓好制定全局品牌建设3至5年规划，选取适当时机全面启动机关和全局的品牌建设。
进一步加强党风廉政建设和干部作风建设。认真学习贯彻胡 总书记在中纪委七次全体会议上的讲话，大力倡导“要勤奋好学，学以致用；要心系群众，服务人民；要真抓实干，务求实效；要艰苦奋斗，勤俭节约；要顾全大局，令行禁止；要发扬民主，团结共事；要秉公用权，廉洁从政；要生活正派，情趣健康”八个方面良好风气，全面加强思想作风、学风、工作作风、领导作风、干部生活作风建设。以加强制度建设、治理商业贿赂、加强政风行风建设、认真解决征地、住房方面损害群众利益问题为重点，进一步规范行政权力运行。加强思想道德教育和党纪国法教育，切实做到为民、务实、清廉。认真落实党风廉政建设责任制，切实做到抓班子，带队伍，加强对党员干部的教育，坚持机制制度创新，加强对权力运行的监督制约。
2003年11月28日山东省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议批准
第一章 总
则
第一条 为了加强城市建筑的规划管理，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在市和县级市城市总体规划确定的城市规划区内，新建、扩建、改建、恢复性建设建筑工程（包括地上、地下、水域的建筑物、构筑物和道路、管线以及其他工程设施），适用本办法。
第三条 市规划行政主管部门主管全市城市建筑规划管理工作，负责青岛市城市规划区内建筑规划的统一管理工作。
县级市规划行政主管部门负责其辖区城市规划区内建筑规划的管理工作，接受市规划行政主管部门的业务指导。
第四条 建筑规划管理应当以城市总体规划、分区规划和控制性详细规划为依据。
第五条 建筑规划管理必须遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则。
第二章 一般规定
第六条 建筑工程规划审批实行批前公示制度。下列建筑工程项目，规划行政主管部门应当在审批前公示：
（一）火车站、港口、机场、长途汽车站、博物馆、公共图书馆、体育场馆、剧院、医院和其他大型的公共建筑及组团以上居住区住宅建筑；
（二）大型市政基础设施、城市广场、公共绿地、城市雕塑等建设项目；
（三）重要地段的建设项目；
（四）市和县级市人民政府及其规划行政主管部门认为需要公示的其他工程项目。
第七条 在历史文化保护区、风景名胜区、自然保护区和生活饮用水源保护区规划的范围和文物保护单位内的建筑工程项目，必须按照有关法律、法规的规定和规划要求进行建设、管理。
第八条 建筑工程的规划选址和布局必须避开地下活动断裂和地下文化遗址丰富的区域。
第九条 新建居住区、成片改造区的各种配套建设项目，应当按照有关规定同步建成。
新建居住区应当集中规划建设配套商业用房，其单体住宅建筑不得混建商业用房。
第十条 已经按照详细规划建成的居住区内，未经批准调整规划不得新建、扩建任何建筑。
凡城市规划确定搬迁的单位，搬迁前不得在原址进行新建、扩建和改建。
第十一条 建筑物扩建、改建和恢复性建设，涉及结构安全的，建设单位（包括个人，下同）应当对原有建筑结构进行安全鉴定，并取得安全鉴定书。设计时应当保持建筑物新旧部分外立面造型和色彩的协调。
第十二条 城市规划确定的城市绿地、文化体育活动场地、教育用地、公共环境卫生设施和停车场（库）用地不得改作他用。
第十三条 设计单位必须依照有关设计规范、标准和详细规划或者规划设计条件进行设计。
第十四条 建筑设计应当合理利用地形，做好竖向设计。室外工程、建筑小品、绿化、夜景灯光亮化等环境设计应当与建筑设计同时报批。
新建、扩建、改建公共建筑、商业街（区）和居住区等，应当按照规定同步设计相应的停车场（库）。
第十五条 设置室外雕塑、建筑小品及属于构筑物的户外广告设施等，必须经规划行政主管部门批准，并按照批准的位置、形式、规模和使用期限等要求实施。
在主干道、商业街、广场及火车站、汽车站、码头、机场等场所及其周边地区设置属于构筑物的户外广告设施，规划行政主管部门应当按照规定组织编制专业规划，并按照规划实施。
新建、扩建大型公共建筑和高层建筑，需设置户外广告设施的，应当将该设施的设计方案与建筑单体工程设计方案同时报批。
第十六条 建筑工程的勘测必须使用青岛市统一的平面坐标系和高程基准。
第十七条 拆除永久性建筑物、构筑物的，应当经规划行政主管部门批准。
第三章 工程报批和批后管理
第十八条 法律、法规规定在建筑工程规划审批前应当经相关部门同意的，规划行政主管部门应当在相关部门同意后，依照有关规定审定。
第十九条 规划行政主管部门实施建筑工程规划审批，应当简化审批程序，将城市建筑规划管理的审批内容、依据、条件、程序、办理期限、结果等向社会公布。对申请人提交的材料不全或者不符合有关要求的，应当当场或者在五日内一次告知申请人补齐或者补正，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
第二十条 建筑工程的规划选址和布局应当取得《选址意见书》。《选址意见书》按照下列规定办理：
（一）建设单位向规划行政主管部门提出申请；
（二）规划行政主管部门根据城市规划要求、土地使用性质以及建设项目的性质、规模进行审查。对符合条件的，应当在十五个工作日内，发给《选址意见书》。
建设单位在取得《选址意见书》后一年内，未申办《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》又未申请延期的，由规划行政主管部门注销其《选址意见书》。申请延期的，批准延长的期限不得超过一年。
第二十一条 建设单位申请用地或者改变土地使用性质进行建设的，应当取得《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》按照下列程序办理：
（一）建设单位持《选址意见书》，向规划行政主管部门提出申请；
（二）规划行政主管部门根据建设项目的性质、规模，按照城市规划的要求，确定用地位置和界限，在十五个工作日内核发《建设用地规划许可证》。
建设单位在取得《建设用地规划许可证》后一年内，未申办《建设工程规划许可证》又未申请延期的，由规划行政主管部门注销其《建设用地规划许可证》。申请延期的，批准延长的期限不得超过一年。
第二十二条 建筑工程在开工建设前，应当取得《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》按照下列规定办理：
（一）建设单位持《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、建设用地证件以及法律、法规规定应当提交的有关行政主管部门的审查意见和建筑工程设计方案（包括室外环境设计方案）等相关资料，向规划行政主管部门提出建筑工程规划许可申请；
（二）规划行政主管部门审批建筑工程设计方案；
（三）建设单位依据批准的建筑工程设计方案进行施工图设计，规划行政主管部门审查建筑工程施工图及各项指标是否符合城市规划和审批的建筑工程设计方案要求。对符合要求的，应当在十五个工作日内核发《建设工程规划许可证》。
第二十三条 建设单位凭《建设工程规划许可证》向建设行政主管部门办理施工手续，持定位报告单、测绘放线图和施工许可证报规划行政主管部门验线后，方可施工。
建设单位应当在领取《建设工程规划许可证》后六个月内验线开工。因正当理由不能验线开工的，应当在期满前申请延期，批准延长的期限不得超过六个月。逾期未验线开工又未申请延期的，由规划行政主管部门注销其《建设工程规划许可证》。
第二十四条 建设单位、施工单位应当按照《建设工程规划许可证》的要求和核准的施工图纸施工，不得擅自更改规划审批事项。确需更改的，须按原审批程序报批。
第二十五条 变更建设单位或者建设单位名称的，建设单位应当持相关文件向规划行政主管部门办理变更登记手续。
第二十六条 规划行政主管部门应当对建筑工程项目进行批后管理，及时查处未按《建设工程规划许可证》核准的内容进行建设的行为。建筑工程验线开工后，规划行政主管部门
应当在工地现场设置《建设工程规划公示牌》，公示建筑工程的平面布局、四至关系等规划审批的主要内容。
第二十七条 建筑工程竣工后，规划行政主管部门应当按照规定进行规划管理验收。验收合格的，由规划行政主管部门核发建设工程竣工规划验收合格证件；验收不合格的，由规划行政主管部门责令建设单位限期整改。未取得建设工程竣工规划验收合格证件的，建设单位不得组织竣工验收，建设行政主管部门不予办理竣工验收备案手续。
规划验收内容包括：建筑的位置、层数、标高、平面、立面造型、外墙装饰材料和色彩，以及室外环境和设施等全部规划管理的内容和依规划审批要求拆除的建筑物、构筑物及临时设施。
第四章 建筑间距管理
第二十八条 建筑间距应当依照国家有关消防、防空、抗震、防灾、卫生等规定，结合具体条件确定。
新建、扩建建筑工程与住宅（宿舍）、学校及托幼园所的教室、寝室、活动室（场地）和疗养院、医院病房、老年休养场所等被遮挡建筑的建筑间距或者新建、扩建以上被遮挡建筑与原有遮挡建筑的建筑间距，必须同时符合日照间距要求。
第二十九条 遮挡建筑高度不超过二十四米时，其与被遮挡建筑的建筑间距按照日照间距系数确定。日照间距系数为：
（一）遮挡建筑的长边与被遮挡建筑相对时，其日照间距系数不小于一点六。其中，被遮挡建筑为学校及托幼园所的教室、寝室、活动室（场地）和疗养院、医院病房、老年休养场所等时，其日照间距系数不小于一点八；
（二）遮挡建筑的短边与被遮挡建筑相对时，遮挡建筑的高度不超过十二米的，其日照间距系数不小于零点九；高度在十二米以上不超过十八米的，其日照间距系数不小于零点八；高度在十八米以上不超过二十四米的，其日照间距系数不小于零点七。其中，被遮挡建筑为学校及托幼园所的教室、寝室、活动室（场地）和疗养院、医院病房、老年休养场所等时，其日照间距系数不小于一，但都必须符合防火间距要求；
遮挡建筑与被遮挡的学校、托幼园所的活动场地的建筑间距，以场地外缘为准算起。
第三十条 遮挡建筑高度超过二十四米或者遮挡建筑无法确定长边、短边的，其与被遮挡建筑的建筑间距按照被遮挡建筑获得的有效日照时数确定，并应当保证被遮挡建筑在大寒日获得的有效日照时数不少于二小时。
第三十一条 遮挡建筑与被遮挡建筑不平行相对时，其建筑间距以其最近端为准。遮挡建筑的相对边均为长边或者短边时，按照相对的长边或者短边确定日照间距系数；遮挡建筑的相对边分别为长边和短边时，按照长边确定日照间距系数，但长边与被遮挡建筑的相对边夹角大于六十度的，以另一相对边确定日照间距系数。
第三十二条 遮挡建筑的背面有两处以上凸出部位（阳台顶板、雨棚等与房屋檐口齐平的突出物）宽度之和超过十四米且超过建筑总长的三分之一时，应当以该凸出部位外缘为准测量间距。
第三十三条 被遮挡建筑的居室或者学校及托幼园所的教室、寝室、活动室或者疗养院、医院病房有两个以上采光面或者两个以上采光窗，以主要采光面或者主要采光窗计算日照间距。
第三十四条 被遮挡建筑有下列情形之一的，不适用日照间距的规定：
（一）临时建筑；
（二）未经规划行政主管部门批准开设采光门、窗，擅自变更使用性质或者擅自变更为居室、学校及托幼园所的教室、寝室、活动室（场地）和疗养院、医院病房的；
（三）高度低于二点二米的底层建筑；
（四）其他不适用日照间距规定的。
第三十五条 挡土墙、广告牌等构筑物与被遮挡建筑的日照间距，参照本章有关规定执行。
第三十六条 建筑物临沿用地界线布置的，其与用地界线应当有一定距离，与用地界线外的建筑物按照规划要求合理分担建筑间距。
第五章 临时建筑管理
第三十七条 临时建筑的建设必须严格控制。确因工程建设和其他特殊需要而建设的，必须经规划行政主管部门批准，取得《临时建设工程规划许可证》，并按照规定的用途和期限使用。
第三十八条 不得在车行道、主次干道的人行道、消防通道、建筑物防火间距、绿地和地下埋设管线的区域内修建临时建筑。
第三十九条 临时建筑的使用期限不得超过二年，特殊情况不得超过三年，在历史文化保护区和风景名胜区保护范围内不得超过一年。
第四十条 临时建筑不得改变使用性质，不得转让或者变相转让。使用期满或者在使用期间城市规划建设需要时或者建设临时建筑的目的实现时，使用单位应当拆除，恢复原貌。
第六章 监督检查
第四十一条 规划行政主管部门必须依照法定的权限和程序实施建筑规划管理。
第四十二条 规划行政主管部门应当实行行政执法责任制。上级规划行政主管部门应当对下级规划行政主管部门履行职责的情况进行监督检查。
第四十三条 公民、法人和其他组织有权检举违反城市建筑规划的行为，有权投诉规划行政主管部门及其工作人员不依法履行职责的情形。规划行政主管部门和其他有关部门对接到的检举、投诉应当及时处理，并将处理结果告知检举、投诉人。
公民、法人和其他组织有权就涉及其相关利益的建设行为向规划行政主管部门查询，规划行政主管部门应当为其提供便利条件，不得无故拒绝查询人的查询要求。
第四十四条 规划行政主管部门在执法过程中有权采取以下措施：
（一）要求被检查单位或者个人提供与检查事项有关的文件、资料，有权进行查阅或者复制；
（二）要求被检查单位或者个人就检查事项涉及的问题做出解释和说明；
（三）责令有关单位或者个人停止违法建设行为。
第四十五条 被检查单位或者个人必须配合规划行政主管部门的监督检查工作，不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。
第七章 法律责任
第四十六条 有下列情形之一的，由规划行政主管部门或者其派出机构责令限期改正，并按照违法建筑面积处以每平方米一百元至五百元罚款，其中属于商品房建设的，并按照违法建筑面积的商品房价格处以罚款：
（一）未经验线开工的；
（二）未按照核准的施工图纸施工的；
（三）未取得建设工程竣工规划验收合格证件而将建筑投入使用的；
（四）未经批准拆除永久性建筑物、构筑物的；
（五）按照规划要求应当拆除永久性或者临时建筑而不拆除的；
（六）将城市规划确定的城市绿地、文化体育活动场地、教育用地、公共环境卫生设施和停车场（库）用地改作他用的；
（七）改变临时建筑使用性质或者转让、变相转让临时建筑的。
第四十七条 违反本办法的有关规定批准或者建设单位提供虚假资料骗取批准的，规划行政主管部门应当予以撤销，并对建筑物做出处理。由此造成的经济损失，违反规定批准的，由批准部门承担；骗取批准的，由建设单位承担，并依法追究有关人员的责任。
第四十八条 规划管理人员不依法履行职责的，由有关机关按照规定追究其行政过错责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附
则
第四十九条 本办法下列用语的含义是：
（一）新建，是指新建设或者将原建筑物全部拆除而重新建设的行为；
（二）扩建，是指在原有建筑物水平方向或者垂直方向扩大建筑面积，且扩建部分不超过原有建筑面积的行为；
（三）改建，是指改变建筑物立面或者平面造型，但不扩大原有建筑物基础和不增加建筑檐板上平及屋脊轮廓线高度的行为；
（四）恢复性建设，是指全部或者部分拆除建筑物后重新恢复，但不改变原建筑物外形、不增加建筑面积和建筑高度的行为；
（五）长边，是指建筑物边长大于十四米的一侧边；
（六）短边，是指建筑物边长等于或者小于十四米的一侧边；
（七）主要日照朝向，是指处于从正东顺时针方向旋转小于一百八十度夹角范围内的建筑物立面前方；
（八）建筑间距，是指相邻两建筑物主体外墙（含外墙装修部分）之间的水平距离；
（九）日照间距系数，是指建筑间距与从被遮挡建筑室内地平至遮挡建筑物的女儿墙或檐板上平的垂直距离的倍数。在三十度或者大于三十度的斜坡屋面应加坡角到屋脊高度的二分之一。小于三十度的斜坡屋面和局部凸出屋面的楼梯间、烟囱、水箱、通风道、上人屋面的局部空廊、凉亭、花架等宽度小于十二米的，不计高度；
（十）遮挡建筑，是指位于被遮挡建筑的主要日照朝向前方的建筑。
第五十条 市规划行政主管部门应当根据国家有关规定和本办法规定，结合本市实际情况，制定建筑规划管理技术规定，报市人民政府批准后执行。
第五十一条 市和县级市人民政府确定的在城市总体规划范围以外需要规划控制的区域内建筑规划的管理，参照本办法规定执行。
第五十二条 本办法自2004年1月1日起施行。
第二条 在本省城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
本条例所称房屋拆迁，是指因实施城市规划或者因其他公共利益需要，依法收回国有土地使用权而拆除该地块上房屋的行为。
第四条 本条例所称拆迁人是指市、县人民政府设立的具体实施收回国有土地使用权并依法取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
第六条 县级以上人民政府负责管理房屋拆迁工作的行政部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县级以上人民政府有关部门和乡（镇）人民政府、街道办事处应当按照各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。
第七条 拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予合理补偿、安置。被拆迁人、被拆迁房屋承租人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第十七条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第二十条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
市、县人民政府在作出强制拆迁决定前，应当依法举行听证，就作出补偿安置裁决的主体、程序、依据及被拆迁人拒绝搬迁的理由听取拆迁当事人、有关主管部门及其他相关人员的意见。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。第五十七条 在城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。
此次展会上, 北新集成房屋向与会客商集中推广展示了多层轻钢建筑、模块化房屋产品, 并首次面向国内绿色建筑市场发布了FK轻钢幕墙系统产品, 该产品是北新集成房屋30层以下建筑主打系列产品。此外, 在同期举办的第八届青岛国际建筑高峰论坛上, 连云港房屋公司市场销售总监李刚作了题为“多层轻钢建造技术初探”的报告并与与会同行企业进行了深入交流, 达成携手开拓市场的共识。
展会期间, 中国建筑金属结构协会会长姚兵先生莅临现场参观了我公司展位。姚会长希望北新集成房屋能够继往开来在新型房屋领域充分发挥标杆作用。
摘要：随着城市建设进程的加快，在城中村改造过程中，势必会涉及到房屋拆迁补偿问题。所以我国在城市房屋拆迁补偿方面的制度也在不断的完善。但是就当前来看，我国的城市房屋拆迁补偿制度方面还存在这样或那样的不足，因而为了更好地促进对其的完善，就必须切实加强对其的研究。因而本文正是基于这一背景，首先分析了当前我国城市房屋拆迁补偿制度亟待完善的地方；其次提出了相关的完善措施；最后对全文进行了简单的总结。旨在与同行加强业务的交流，从而更好地促进城市房屋拆迁补偿制度的完善。
关键词：城市房屋；拆迁补偿；制度；完善
针对当前城市房屋拆迁工作中面临的强拆和拆迁补偿的问题更，已成为影响城市和谐建设和发展的重要因素。所以我国历来注重城市房屋拆迁补偿制度的完善。在不断完善的过程中，也有诸多问题正在不断的暴露出来。搜易必须加强对其的研究。
1.城市房屋拆迁补偿制度存在的缺陷
1.1评估范围的界定及评估方法的缺陷
根据中华人民共和国《城市房屋拆迁管理条例》中的相关规定，被拆迁人的房屋价格的评估办法应由所在的省、自治区和直辖市的人民政府进行制定，且在该《条例》中主要确定的补偿方式为货币的方式，补偿的货币金额，需要结合被拆迁房屋的用途、区位以及建筑的面积和房地产的市场评估价确定。其中，区位主要是房屋的地理位置，而其属于不动产，所以区位直觉决定着其的价值，而用途不同，其拆迁补偿标准也是不同。所以就当前评估的内容而言，主要是利用建筑成本法，而忽视了地价因素。这就是被拆迁户最后拿到的货币补偿款只是建筑的成本价格，而被拆迁户在购买新住房时势必会利用这笔补偿款购买新的住房，而在购买新住房时势必需要根据现行的市价而确定，这不仅包含了建筑自身的成本，也包含了配套设施的成本，以及开发商的利用及购房所缴纳的各种税费。由此可见，当前我国的成本房屋拆迁补偿制度在评估范围和评估方法上均存在较大的缺陷。
1.2评估部门的缺陷
房屋价格的评估始终基于合理、合法、公平、公开的原则进行，并确保所出具的评估报告具有客观性和公正性。按照《规定》来看，被拆迁人有选择对自身被拆迁房屋价格评估的权利。但是在评估过程中，评估机构与拆迁方具有较大的寻租空间，加上缺乏市场的监管，而这就你那一确保房屋价格评估的公正性和中立性。加上评估部门为了满足拆迁方的需要，就会将被拆迁房屋的价格降低，而这就会损害被拆迁人的利益，尤其是很多公益性的设施中，很多拆遷的房屋所评估的价值与其实际价值存在较大的差别，而被拆迁和拆迁双方因补偿标准而难以达成协议时，虽然可以向当地的房管部门申请仲裁，但是在当前制度不完全和政府干预严重的前提下，使得被拆迁人往往处于弱势的地位，所得到的裁决得不能彰显公正公平。
1.3公权力行使中的缺陷
房屋拆迁中，政府所扮演的角色难以明确的定位，所以在公权力行使过程中往往因缺乏承担责任的机制对其约束，所以在拆迁过程中，拆迁的时间、补偿的方案、安置的措施均是拆迁方确定，而被拆迁人只能被动接受。而且当前很多拆迁工程打折公益工程的旗号从事商业开发，而这实际就是损害了被拆迁人的利益，而且很多时候面临强拆的命运[1]。
2.完善措施
通过上述分析，我们对当前城市房屋拆迁补偿制度存在的缺陷有了一定的认识，那么这些缺陷我们应如何完善呢？笔者以下结合自身浅见，提出以下几点完善城市房屋拆迁补偿制度的措施。
2.1完善评估办法并对拆迁补偿范围进行合理的确定
在《条例》中，由于所确定的补偿范围存在一定的局限性，评估的方法也存在诸多亟待完善的地方。所以在综合分析和考虑发达国家在补偿拆迁方面的政策，笔者建议未来在城市房屋拆迁补偿制度完善的过程中，必须对被拆迁房屋的价格评估评估范围进行科学的确定，在注重建筑成本的同时还要考虑到其区位，才能更好地确保所确定的评估范围变得更加科学合理。而在评估方式上，建议国家加强对评估部门的监督和管控，出具相应的参考和补偿标准，且所确定的补偿标准应符合市场发展的规律，并在评估部门评估的基础上对其评估的价格进行再次综合评估，由政府直接选派专业评估人员对评估的价格进行再次评估，只要是发现其与拆迁方之间存在利益寻租的空间，就应及时的对其进行警告，并责令其再次进行科学的评估，若双方仍存在分歧，就应及时的出面调解，最后以由司法机关加强对其的裁决，才能更好地保证整个拆迁工作中的补偿问题得到及时的的完善。从而在确定评估范围的基础上，采取多元化的评估方式，以最大化的得到被拆迁人的认可，才能从根本上消灭强拆问题[2]。
2.2完善评估部门的监管
对于评估部门的监督和管控，必须建立在公平、公正、公开的原则之上，所以为了提高评估的权威性，应对当前的评估部门进行不断的强化教育，使其意识到评估的公正性和中立性给双方带来的好处，并针对监管过程中发现的问题，应及时的勒令其进行整改。并对评估的办法进行不断的健全和完善，确保整个评估工作得到公平、公正的开展。此外，还应制定评估管理机制，对于不作为、乱作为的评估部门应采取相应的惩罚和管理的措施，对于评估部门与拆迁方之间的利益勾搭，必须进行严格的查办，只要发现就及时的清理出非法的评估部门或机构，才能更好地确保评估工作开展的科学性和完善性。
2.3完善听证制度
在决定拆迁房屋建筑之前，必须就拆迁补偿标准进行确定，并通过听证会，给予被拆迁人发表看法的权利，才能更好的确保被拆迁人的权益得到最大化的保护。加上引入听证会的制度，能有效的及时的将被拆迁人的的疑虑的消除，提高其对政府信任的同时实现二者的有效互动。即便听证结果不利于被拆迁方，因为实现在程序上赋予其表达意见的权利和机会，所以不满情绪也不会很激烈，而这就能有效的减少房屋拆迁中各种矛盾的发生。在听证会程序的具体设计方面，应当以社会为本位，秉着社会法的倾斜保护的原则，以法院作为听证机关。我们可以把这种方式称为司法听证制度。开发商在申请房屋拆迁许可后，与其有利害关系的居民如有异议的，可向法院申请召开听证会；有利害关系的居民也可以向法院申请召开听证会。之所以以法院为听证机关而非以房屋拆迁管理部门为听证机关，是因为房屋拆迁管理部门基于其自身的利益考虑，很难作到超然中立。作为听证机关的法院应分别听取作为当事人的房屋拆迁管理人、开发商和被拆迁人的意见，制作笔录，做出公正的裁决，实现双方的和谐拆迁[3]。
3.结语
综上所述，当前我国城市房屋拆迁补偿制度还存在诸多完善的地方，因而为了更好地确保其得到不断的完善，必须认真分析和总结这些缺陷，才能更好地对其进行不断的完善，才能更好地强化其的完善，更好地为促进我国城市房屋拆迁工作的高效开展，并为此而不懈的努力和奋斗。
参考文献：
[1]豆星星.论我国城市房屋拆迁补偿制度的完善[J].江西财经大学学报，2009，04：117-121.
[2]蒋盛君.我国城市房屋拆迁补偿制度上存在的问题及其完善[J].中国商界（下半月），2009，08：161-162.
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