致经销商函

致经销商函（精选9篇）

致经销商函 篇1

尊敬的各位合作伙伴，您们好！

首先感谢您对阳春白雪茶业的支持，以及对阳春白雪产品的认可，阳春白雪在全国市场销售一片火红，阳春白雪品牌几年来的每一份成长，都离不开您们大力的支持和关爱，长期以来，您一如既往的厚爱以及对阳春白雪产品的专注是我们立足市场的原动力！迄今为止，我们之间的关系已不是单纯的买卖关系，我们是战略伙伴，是利益共同体。持续良性的合作，才是我们的理想和信念。

但是，市场是千变万化的，它的变化总是比计划要快，从2014年6月5日至今，阳春白雪茶叶天猫旗舰店线上价格就一直在做开业酬宾活动，降价幅度巨大；同时，线上各经销商及店铺也开始一系列的降价酬宾活动，另外，各个线上经销商的折扣不统一，有甚者比总公司规定的线上的价格还低。因此，我公司一直承受着巨大的压力，销售利润也随之薄弱。当然，自价格下降以来我公司也试图通过各种方法以求降低成本来缓解压力，最大限度保护经销商利益，但无奈的是仍不能达到改善的效果。

基于以上诸多因素的困扰，经慎重考虑，公司决定从2014年的7月1日开始，统一线上价格的折扣，不能由经销商擅自更改线上活动折扣。且后续各种活动需要降价及打折销售，必须向阳春白雪茶业有限公司申请，以达到线上产品价格统一，避免不安定因素。在此，我们真诚的希望各合作伙伴能与阳春白雪茶业总公司一起同舟共济、共度难关！惟有得到大家的理解与支持，才能在激烈的市场竞争中实现互利双赢！

最后再次感谢各位合作伙伴对公司支持，祝合作愉快！

阳春白雪茶业有限公司

致委托方函 篇2

Dear Yan Sanxin:

With the client’s entrust, we have appraised the two properties respectively at 3AB Building No.35, Wei Nan Hai An Phase III, East Houhai Rd., Nanshan District, Shenzhen, in order to provide the client with reference to learn market value.The date of value is May 10, 2008.Based on site survey and market survey, by reference to relevant certificates and materials that the client provides, and pursuant to applicable policies, legislations, following required appraisal principles and processes, we have appraised the value of the said property as of May 10, 2008, for details please see the table below:

SHENZHEN TIANZE XINLIAN REAL-ESTATE APPRAISAL CO., LTD.Legal representative:

July 8, 2008

II.Assumptions and limit conditions of the appraisal

1.The Report is to appraise the value of the real estate in open

market, say the best price of the said property as of date of value

bid in a reasonable sales, it is based on the following assumptions:

(1)Both the buyer and seller are parties of a fair trade, they

have right to conduct adequate bargain;

(2)Necessary negotiation and trading time is available for

both the buyer and seller to thoroughly consider the nature

of properties and market situation so as to bargain freely;

(3)The real estate is freely transferable in open market;

(4)The value of the real estate is under no impact arising of

any debtor relationship;

(5)The possibility of extra bidding by some special buyers is

disregarded;

(6)There exists no interest relationship between the buyer

and seller.2.We judge the title of the appraisal object based on the Real Estate

certificate that the client provides.3.The floor area of the real estate, land area as stated in the Report

are subject to the real estate certificate that the client provides, we

didn’t measure the site.4.We ever conducted general observations over the appearance of

the appraisal object, but didn’t perform test on its structure or

equipment, hence we can not determine whether there exist

material defects in the structure and equipment.This Report is on

the assumption that the internal structure and equipment of the

appraisal object are free of material defects.5.This Report didn’t take into account the owed mortgage, warrant

and equivalent factor that may affect the value of the properties, it

also disregards the impact of possible change of national

economic policies or any other force majeure.6.This report is only intended to provide basis for the objective as

described rather than any other purpose;

7.Unless with our consent, all or any part of this report shall not be

published.致委托方函

严散鑫：

本公司接受委托，对您所属的位于深圳市福田区农科中心香荔花园8栋302房地产物业价值进行评估。评估基准日为二零零八年七月七日。评估目的是核定房地产价值。经过实地查勘和市场调查，根据委托方提供的相关证明材料，依据国家有关法律、法规和深圳市的相关文件规定，遵循必要的评估程序与原则，我司对该房地产物业价值作出了评定估算。评估结果详见房地产评估结果明细表。

房地产评估结果明细表

深圳市天泽星联房地产评估有限公司

法人代表代理人：

二零零八年七月八日

估价的假设和限制条件

1、本报告评估房地产的公开市场价值，即在估价时点对物业利益进行合理销售的最佳价格，它是基于以下假设条件：

（1）买卖双方处于公平交易状态，对房地产成交有充分讨价还价的权利。

（2）买卖双方都有一段充分了解房地产现状及所处市场行情的时

间，并且有一段合理的洽谈交易时间。

（3）房地产可以在公允市场上自由转让。

（4）房地产价值不受任何附带债权关系带来的影响。

（5）不考虑特殊买家的额外出价。

（6）买卖双方之间无任何利害关系。

2、委估物业产权以委托方提供的《房地产证》予以界定。

3、委估物业的建筑面积等有关资料，均以委托方提供的《房地产证》为依据，我方未对建筑面积等进行实地测量。

4、我司曾对房屋外部进行一般性察看，并未进行结构及设备的测试，因此不能确定其结构及设备有无重大缺损，我司假设其内部结构及设备无重大缺损为前提编写本报告。

5、本报告并未考虑物业所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制，亦未考虑国家政策等发生变化或其它不可抗力时对物业价值的影响。

6、本评估报告仅对前述估价目的提供依据，不对其他用途负责。

致天燃气协调函 篇3

武汉天燃气有限公司汉阳分公司：

现有我小区12﹟楼和6﹟楼的大部份业主反应：贵公司的中央空调室外机安装在小区12﹟—6﹟楼之间，不仅热浪袭人，而且噪音扰民。造成大部份业主无法入睡，特别是那些工薪族的业主和退休的老年人，多年来的噪音让他们倍受折磨，苦不堪言。根据物业管理相关法规，建议贵公司及时安装石棉隔音棚。否则引起城管和环保等职能部门的罚款追责以及业主自发组织的抗议行为所产生的一切后果均由贵司负责！请贵司相关负责人高度重视，及时整改、安抚为盼！

顺祝商祺！

金龙花园物业管理处

致村委.公开函doc 篇4

尊敬的村委、社区领导：

首先感谢村委、社区领导对我校的关怀、支持和厚爱！

现在，汛期已经来临，全国各地经常出现学生溺亡事故，今年以来的中小学生溺水死亡事故，多发生在周末、节假日或放学后；多发生在农村地区；多发生在无人看管的江河、池塘等野外水域；多发生在学生自行结伴游玩的过程中，有的是结伴下水游泳溺亡，有的是为救落水同伴致多人溺亡；多发生在小学生和初中生中，男生居多。教训惨痛，催人泪下！

为此，学校加强了对学生的防火、交通安全、安全用电、食品安全、防雷击、防中暑、防溺水等的安全教育，教给学生防护知识和溺水自救知识，取得了一定的成效。汛期来临，为防止发生学生溺水死亡事故，还需要各村委、社区领导的大力协助与支持，能做到以下几点：

一、对你村、社区范围内的坑、塘、湾、坝、河道、涵洞等进行排查，登记造册，并设立警示标志、及防护设施。

二、对你村、社区范围内的坑、塘、湾、坝、河道、涵洞等要安排人员定期进行看守、巡查，以每天的上午十点到下午三点为重点时段。

学校

二0一六年六月十二日

回函凭证

------学校：

你单位关于防止学生溺水事故的公开函已收悉。

收函单位（签名、盖章）：

致经销商函 篇5

回首XX年，心有无限感慨！这一年是我们和全国经销商朋友硕果累累的一年。正是因为有了你们的鼎力支持，莱斯曼陶瓷才得以持续快速地发展！我们为拥有像你们这样优秀的合作伙伴，而感到无比的骄傲和光荣！

展望未来，心怀多少期待！我们辞别XX年，又将踏上新的征程，XX年是我们加强合作，快速发展，实现我们共同目标的一年。在本世纪的第二个XX年的开启之年, 我们会继续提高服务水平，从产品创新、品牌宣传、专卖店店建设、终端培训等方面加大支持力度，进一步与大家构建互利共赢的合作伙伴关系。

在此，我也真诚地期望大家继续对莱斯曼陶瓷给予关注和支持，不断促进我们之间业务的增长，我们和衷共济，携手共进，乘势而上，定会书写我们莱斯曼陶瓷更为华丽的篇章！

最后，祝愿您及您的家人新年快乐，身体健康，合家幸福，吉祥如意！

致经销商新年贺词（2）：

金虎长啸辞旧岁，玉兔献瑞迎新年。值此新春佳节到来之际，我谨代表佛山市高明王者陶瓷有限公司全体同仁，向您及您的家人恭贺新禧，并致以新年的问候和衷心的感谢！

回首XX年，王者走过了辉煌的第10周年，这一年是我们和全国经销商朋友硕果累累的一年。正是因为有了你们的鼎力支持，王者陶瓷才得以持续快速地发展！我们为拥有像你们这样优秀的合作伙伴，而感到无比的骄傲和光荣！

感恩十载，变革跨越。我们辞别XX年，又将踏上新的征程，XX年是我们加强合作，快速发展，实现我们共同目标的一年。在下一个XX年的开启之年, 我们会继续提高服务水平，从产品创新、品牌宣传、大店建设、终端培训等方面加大支持力度，进一步与大家构建互利共赢的合作伙伴关系。

在此，我也真诚地期望大家继续对王者陶瓷给予关注和支持，不断促进我们之间业务的增长，我们和衷共济，携手共进，乘势而上，定会书写我们王者陶瓷更为华丽的篇章！

中秋节致经销商的慰问信 篇6

您们辛苦了！

“皓月当空叙乡情，中秋良宵寄秋思。”值此丹桂飘香，秋菊逸彩的中秋佳节来临之际，我谨代表**有限公司及我本人向奋战在一线的“方缘人”问一声“中秋好！”您是企业最可爱的人！向您致以节日的慰问，并通过您带去我们对您家人的祝福和深深的敬意。

“每逢佳节倍思亲”，对于我们“方缘人”来说，这里面有更多的意味，更多的情感。每一个节日，我们可能付出的更多，更加辛苦。为了顾客的合家欢乐，我们牺牲了多少个人的家庭团聚。为了企业的发展，我们奉献了多少美好的时光。

“每逢佳节倍思亲”，我们始终把您看成是**大家庭的一员，情同手足，共谋发展。在长期的通力合作中我们结下了深厚的友谊，取得了丰硕的成果。可以说，我们是友谊和事业双丰收的永久合作伙伴。回首往事，我们心情澎湃；面向未来，我们更加豪情满怀。

风雨**载，我们伟大的祖国走过了不平凡的**年，我们**企业也走过了不平凡的九年。我们**企业敏锐洞察社会发展趋势和人民生活需求走向，从开始就确立了学习引进世界尖端净水科技，走自主研发创新的集生产、销售、服务为一体的发展模式，走出了一条有方缘特色的净水产业发展之路，历经九载不衰，并且愈加坚定强大。经过多年的磨励，秉持“四方结缘，共享健康”的企业理念，**企业在净水行业已经成为一支具有顽强生命力和自主性的专业净水机生产、服务企业。近年来，**企业不断提升企业产品质量，提升企业服务品质，在品牌塑造、品牌定位、新品研发等多方面取得了相当不菲的成绩，不仅成为净水行业的倡导者和引领者，更成为净水行业的生力军和中坚力量。目前，**企业产品已在国内各大城市销售，并且已深入到县乡一级，海外影响力也扩展至俄罗斯、匈牙利、印尼、马来西亚、伊朗等国家，在广度和深度上都不断向前迈进，发展后劲和实力不断增强。

长期以来，**企业的成长都离不开广大方缘产品经销商、代理商和广大用户的全力支持，我代表企业全体员工在此一并向您致以诚挚的谢意，并希望以此为契机，与您共同携手、紧密合作，继续持久推动家庭饮用水净化事业不断向前发展，为亿万家庭提供更加优质的净水产品，成为提供中国家庭终端直饮水设备的优秀生产商。

回顾企业的成长历程，我们所取得的一切成就，都是企业和您共同努力的结果。我们的合作是双方相互融入的过程，我们在合作中不断树立了科学发展、利益共赢、沟通协调、相互学习的市场营销观念；构建了彼此信任理解、同舟共济、共创伟业的关系；形成了志向一致、目标相同的利益共同体。借此机会，我们向与**企业精诚合作的您再次表示衷心的感谢！

九年来，**走过了风风雨雨，在竞争的浪潮中激流勇进，我们“方缘人”用勤劳的汗水谱写了一曲曲胜利的篇章。我们的规模不断壮大，我们的知名度不断提高，我们的销售业绩节节攀升。这些不仅仅是因为我们始终如一的坚持一流的管理和快捷的服务，更是有您坚持不懈努力的结果。“月是中秋圆”，希望“方缘人”如中秋的月亮，瑞光万千、映辉千里。路就在我们脚下，鼓起我们的斗志，扬起激昂的风帆破浪前进！

感谢您兢兢业业坚守在自己伟大而又平凡的工作岗位上：从接收订单到上门安装；从热线咨询到登门服务；从白天穿街走巷到披星戴月疲倦回家；从销售经理到业务人员的终端服务；从被客户的拒绝、辱骂到签单的喜悦；从家人的反对、阻挠到支持、加入等等„„

一幕幕的亲身经历饱含着常人难以承受的辛酸和泪水。感谢您在平凡的岗位上做着不平凡的事情，为**企业的发展做出了巨大的贡献。

我要感谢，一批批先后投身于**这个大家庭的兄弟姐妹们，无论是长城内外的兄弟，还是大河上下的姐妹，无论是冲锋陷阵的销售勇士，还是尽职尽责的售后精英，是您一直以来无私的奉献、默默的耕耘，支撑着**从艰难起步，走向今天的辉煌。您是**坚强的脊梁，稳固的基石，每一个人都是不可或缺的，每一个人的身上都有闪亮的光芒。**有您相伴，一定会走得更好更远！

我要感谢，多年来与**相守相知的兄弟姐妹们，您有一种对**更加难以割舍的情感，您见证了**每一步的发展与起伏，您的每一滴汗水都溶入到**的生命之中，有您的同舟共济，**这只大船一定会驶向更加广阔的海洋。

我们的合作关系，是互相帮助的兄弟关系，是唇齿相依的利益关系，我常常为**企业能有您这样的兄弟而感到骄傲和自豪。有您的支持才使方缘品牌成为极具市场竟争力的知名品牌。在合作中，我们深知您是企业营销系统中最重要的组成部分，是企业发展不可缺少的一份子。为进一步加强双方长期、稳定、良好、有序、有效的合作发展，我向您郑重承诺：企业将继续坚持“规模扩大、科技创新、品牌培育、可持续发展”的战略方针。我们积极探索，勇于创新，引进、整合和开发了当今净水行业独一无二的“纳米银生态水机”，将直饮水机的发展水平推向了一个新的高度。同时，先后开发了金刚系列、F2系列、软水系列等产品。诚信立业，铸就品牌，我们将一如既往地与您寻求建立更加紧密、长久的合作关系，并为您提供更多更好的支持和帮助。

**将一步一个脚印，以历史成绩为起点，以客户的满意为动力，创“方缘”品牌，树“**”形像，扬“**”精神。以市场为导向，以销售为依托，以队伍为基础，以管理促发展，营造出“以人为本”，用诚信、务实、进取获得市场空间和寻求发展舞台的企业。在这举国同庆的节日里，祝福我们的祖国繁荣富强，同时也祝我们的**发展越来越强大。

致中国电信公司的投诉函 篇7

我因接受使用中国电信CDMA网络服务的员工授权委托及公司基于对员工必须保证24小时通信畅通的要求，于2013年11月7日起向中国电信黑龙江省****公司投诉有关中国电信CDMA网络覆盖问题，情况如下：

10月末我公司员工陆续发现单位附近很大区域内中国电信基站CDMA网络信号存在以下问题：

(1).手机开机状态却无法搜到网络信号或一会有信号一会没有信号。

(2).电话经常接不到：主叫方明明已经拨叫，而且已经出现接通提示音，但是使用电信手机的员工却没有任何振铃反应，之后很久才会有短信息来电提醒，提醒说有人进行过呼叫。除了被叫无反应外，通话掉线的情况也时有发生，主叫经常出现“嘟嘟”几声后自动挂断”。

(3).短信接收严重延时。

(4).3G网络问题：

①网络有时长时间无法连接。导致无法正常浏览网页，手机QQ无法登陆。即使能够连接，但是也会自动掉线，再次连接所用的时间仍然较长。

②有时候显示网络状态正常，会出现QQ频繁掉线重连、消息丢失的情况。

以上现象仅仅出现在我公司及附近地区，大致地区为*****有限公司以东至*****54号附近地区，而我公司的地址是：******54号，根据员工反映，在其它地点均未出现过上述问题。

出现上述问题后，我公司员工从故障产生时起，多次以个人的名义拨打中国电信客服电话10000反映上述问题，从第一次提出故障申告至今已有十多天的时间，在此期间，中国电信客服人员给与的解释是：建筑物遮挡信号，要建立新的基站才能解决，说要到2014年年底新的基站才可以建成，网络故障暂时无法排除。基于中国电信客服以上回答，我公司向专业人士咨询产生本故障的可能原因和解决方式。业内人士说高层建筑不是最近几天建成的，以前没有出现过信号遮挡，现在也不会突然出现，建议中国电信检查附近是否存在无线电扰频问题、是否存在有线电视、无线电视干线放大器信号泄漏问题，是否附近存在非法使用S-CDMA无线视频监控的问题，检查原有基站是否存在设备故障问题，如确因建筑阻挡造成信号覆盖缺陷，还可以通过增加电信基站信号发射功率、增加临时基站或加设转发器来解决以上问题。我也曾于11月9日向中国电信提出以上建议，却一直未得到中国电信关于处理结果的答复。以上问题已经严重影响了我单位员工手机的使用，给我公司正常的经营活动和员工正常使用造成了不必要影响。（一、我公司多家分支机构找主管财险业务的领导***同志请示工作，经常受阻，造成一定业务流失。

二、11月4日，保监局召开机动车险工作会议，电话通知我公司财险部经理***同志参会，因为她使用的中国电信手机无法接通，造成没能够按时参加会议，导致我公司被行业协会全辖通报，给我公司造成恶劣影响；

三、11月7日，肯局召开工作会议，通知我公司****总参会，因他使用中国电信手机无法接通，导致我单位被肯局领导点名批评。

四、查勘员***因使用电信手机，无法及时接到客服中心赴现场查勘指令，使我公司遭到2次客户投诉，其中一次投诉是保监局受理的，给我公司造成恶劣影响。）鉴于中国电信该行为严重违反了《电信服务规范》中，有关故障申告修复时间的规定，并给我公司正常经营活动和员工工作生活造成严重影响。我公司员工诉求如下：

1、立刻修复并解决网络覆盖不足的问题。

2、以书面形式对未能够在《电信服务规范》规定时间内修复故障做出说明，并进行书面致歉。

我们公司将严重关注事态的发展，单位领导亲自批示，该投诉投诉、该找媒体介入找媒体、该起诉起诉，所需费用由单位统一核销，务必保证员工通信畅通。因此如果中国电信绥化支公司不能按照《电信服务规范》中相关要求恢复正常网络信号覆盖，我单位将以员工个人的名义发起投诉、申诉以至于诉诸法律。届时我们将邀请多家新闻媒体介入对本次服务质量纠纷进行跟踪报道，我们也愿意承担新闻媒体到来所需要的全部费用。我们也将保留要求中国电信**分公司在新闻媒体做出正式道歉的权利。

第一联系人：法律事务部

***** 电话：****** 第二联系人：我公司委托的“中国电信服务质量侵权纠纷”代理律师***

致经销商函 篇8

各位经销商朋友们：

您好！金羊开泰，贺岁迎春，值此辞旧迎新之际，我司向您及家人表示最诚挚的问候和最衷心的祝福，恭祝您身体康健，万事胜意，同时感谢各位一直以来的信任和支持。

刚刚过去的2014年，诸多不利因素使行业市场走入困局，但身处销售前沿的各位经销商朋友仍不畏逆境，以灵活多变的销售手法和丰富的开拓渠道经验为我司刷新了又一个销售高峰，完满地完成艰苦的销售任务，为创造我司销售业绩添砖加瓦，使我司主营销售收入实现***万元辉煌地载入史册。

展望2015年，我们殷切期盼品牌影响力逐步扩大，跨地区的销售份额占比提升，主营肉制品业务收入稳步增长，休闲食品和低温肉制品业务两翼齐飞的繁荣景象，2015年***万元的销售任务有耐于各方共同努力，互助共赢。

在新的一年里，我们由衷地希望和您一起携手进步，追求卓越。愿能在未来的日子里，各位能给予我司更多的建议和意见，帮助和协作。再次感谢您的信赖和配合，祝您阖家幸福，事业兴旺，好运连连！

致经销商函 篇9

------关于当前房地产业基本发展形势的判断

【回顾】

回顾一：2011年房地产市场经历了三轮打压，1.26新国八条，7.12和11.6号总理的两次紧急表态，房产价格最终全面高位跳水；而2012年5月下旬以来，由于经济的不确定性，保增长的基调发出，住建部、国税总局和央行轮番发力，市场全面回暖，至八月底，持续的热销使得企业在一定程度上摆脱了捉襟见肘的困境，这个结果基本上回应了我们年初的研究基调：由于市场博弈焦点从房价向地价转移,因而博弈的性质也就从绝对博弈变成相对博弈，注定2012年总体市场环境要好于2011年。

回顾二：经历了三个半月的去库存周期,进入九月以来，目前连续两周成交量的持续下滑，尤其是第二周我们看到的54城市周度成交量创下16周以来的新低，这也进一步印证了我们五月底发出的：尽管市场回暖，但基于多方面因素变动，行业内的供求关系将主导6、7、8三个月市场向好，9-12月份将由于系统外政治、经济因素主导而再度进入震荡期，即季度性行情的结论。

【症结】

近三年来，行业走势始终在震荡中反复！尤其是近期，行业出现了三个维度的看似矛盾的信息：城市数据与典型企业数据的走向逆反，甚至城市内部一线二线与三四线走向逆反；政策信号正面和负面的交杂在一块，尤其是关于政策的舆论传播更是混乱不堪；未来走势预期多与空的轮番上阵，甚至某些大型企业今天看多明天突然看空。为什么会出现这些看似矛盾的信息，到底是什么在主导行业，下一步行业到底走向何方？

在上半年房企销售前五十强排行榜的序言中,我们曾提到结论性观点:阶段行情,不改我们仍在冬天的现实。这个冬天就是指我们这个行业将在相当长时间内处于震荡期,在此,CRIC研究中心将从行业发展本质的角度来一步尝试着分析和解释我们当前所面临的困境的根源所在,从而探索我们下一步发展的路径选择。本次研究的尝试着解释三个方面的问题：

第一，自2002年以来，为什么持续火爆十年之久的房地产业，会突然之间变得扑朔迷离，根本原因在哪儿？

第二，什么因素将主导下一阶段房地产市场的何去何从？

第三，前十年已去,下一个十年中国房地产还有希望吗？

【解惑之一：四大背景变化，决定了当前行业走向的扑朔迷离】

首先，我们来谈谈行业巨变的根源。和企业面临环境变化时需要及时调整战略类似，当前房地产行业的四大基础发展背景经济、政策、企业、需求等已经全面发生重大变化，房地产业也就自然进入一个新的自我调整期。

一、经济增长神话的存疑；正如最近总理在达沃斯论坛上面所说的，自2002年以来的十年，中国的经济年均增长10.5%！这十年，伴随着经济的一路上扬，房地产市场也一路高歌。但，今年所有人都看到了，上半年GDP增长创新低，8月份的数据我们仍没看到好转趋势。可能不少朋友会说，这个和我们有啥关系，请注意，经济向好是我们置业需求释放的最大动因，因为经济向好，所以收入预期也向好，所以置业可以基于预期而有所超前。回顾2009年为什么房地产置业需求释放的这么大？按说刚刚经历了2008年全球次贷危机我们置业行为该谨慎，但彼时彼刻大家都相信，全世界经济出问题，就中国经济风景独好，既然经济向好，房产置业就不用担心，价格还会上扬。不仅2009年，过往十年的需求尤其是投资性需求的释放很大程度来自于对经济预期的看好。所以当经济走向发生可能逆转的变化之后，尤其是在预期进一步不明朗的情况下，刚需尤其是弹性系数较大的投资性需求，反倒会萎缩。经济动向是房地产业最大的背景及发展变数，走势发生变动将导致整个国民经济及社会体系全面发生震荡，作为国民经济一员的房地产业自然也受到冲击。

二、宏观政策调控的成真；这点相信大家都有感触，过往十年，针对房地产业的调控往往由于各种因素都变成“空调”。以至于2011年1.26新国八条出台伊始，包括开发商、消费者在内的行业普遍持怀疑态度，随后6月底市场大反弹；7.12号总理紧急表态继续高压，10月下旬随着龙湖地产、中海地产在上海降价后市场需求进一步大反弹，调控再度面临失控的危险；11.6号总理在俄罗斯再度紧急表态，这才最终迫使所有人都相信“房价还是总理说了算”，随后全国性的房价应声而落。从空调到真调，愈发让行业感觉政策走势不可控。

三、企业规模化后路径选择的分化；过往十年中，我们看到了从2002年到2011年，万科业绩从44亿成长到1215亿，翻了27倍；中海从40亿港币成长到870亿港币，翻了近22倍，金地地产从8.6亿成长到309亿，翻了近36倍！这是我们房地产企业过去十年发展的重要成果，同时也看到了房地产业集中度不断的提升，2012年上半年数据显示，前十强销售金额占比(与全国相比)已经达到18%，越是市场波动集中度更是加速提高！当没有规模的时候，企业普遍会将规模化作为第一选择，因为规模化才有话语权，但随之而来的问题是，随着规模化到底一定阶段之后，很多企业开始进入思考选择期，是进一步规模化还是要差异化还是要开始考虑追求利润？我们也知道最佳状态是规模化加利润化，但这往往很难！比如我们看到的万科、保利、中海、恒大、绿地无疑在进一步在规模化上展开竞争，而我们也看到了龙湖的表态要在适度规模化上要考虑利润，看到了孙宏斌在提升城市产能的同时进一步在追求规模化，还关注到佳兆业近几年以来持续拿地扩张的欲望，以及新城控股、蓝光地产、旭辉资本化的需求等等。企业的思考并不意味着已经结束而是才开始，小有小的烦恼，大也有大的烦恼，何去何从仍在探索。

四、消费者需求认知能力的提升；我们不需要怀疑，2002年开始以来，刚需是为主导，同样我们也无需怀疑，未来越来越多的房地产市场开始面临着改善型需求开始进入主导期；同样，经历了十年的房地产市场的教育，消费者的投资置业风险意识、维权意识、产品鉴赏力、品牌认同力等等全都得到大幅度的提升，这反过来对政府的管理能力、对企业的专业能力都提出了新的要求。需求结构的变化和需求意识的成长同样是房地产业的巨大成果，但给行业尤其是企业发展也带来巨大的挑战。

四大基础背景的巨变，再叠加新一轮换届的到来，市场走势进入迷离期，行业信息进入混沌期，是为必然。

【解惑之二：三大关系的调整，将决定房地产业的何去何从】

作为国民经济的一个小的组成部分，房地产业无疑难以独善其身，随时随刻都受到宏观面和行业等多个层面的影响，在此我们尝试着将这些影响梳理为几层基本关系的变化。行业需要重新构建这几层基本关系，事实上，这几层关系的重新调整也一直都在进行中。

一、中央与地方(政府)的关系

所谓中央与地方的关系，本质上就是收权与放权的变化。回顾近三十年改革开放历程以来，中央与地方的关系已经经历了两轮大的调整。目前正进入第三轮调整周期里。

第一轮关系调整：主导方向是两次中央向地方分权，首先是改革开放早期，确切的说是八十年代初期，农村方面，有四川及安徽农村改革的成功；城市方面，有诸多经济特区出现推动城市改革的成功。其次是八十年代后期到九十年代初，“南巡”讲话后中央更加进一步的快速分权，给经济注入了巨大的动力。在取得巨大经济成功的同时，我们也关注到以海南为主的局部房地产泡沫逐步产生。

第二轮关系调整：主要是以两次中央收权为主导，同样也是两次，1994年的分税制和1998年的金融改革，其背景正是基于九十年代初急速放权后出现了中央财政紧张，政策执行乏力，产业发展存在泡沫隐患等等诸多起因。这两次收权的结果是中央在经济和政策方面的话语权大大加强，不仅仅是财政和金融方面，还表现在宏观调控的政策推行方面。客观的说这个收权过程非常及时与正确，很好的实现了过热经济的平稳着陆。但我们也观察到，随后正是由于经济集权导致地方财政收入的受到很大影响之后，地方政府开始在诸多领域诸如房地产等行业寻找财政突破，很大程度上这也房地产业2000年以来快速发展的一个动因。

正如我们经常所说的，生产力决定生产关系，生产关系影响生产力。在当前中国经济出现诸多不确定性，社会面临诸多矛盾的时机上，第三轮的中央与地方的关系同步也在逐步调整中，这必将对房地产业再次带来全局性的影响，方向何在，我们拭目以待！

二、企业与政府的关系

不知大家是否关注到，开发企业和政府的关系已经发生重大的调整，主要表现在三个方面：第一，规模与品牌；这两年，我们经常性的听到很多开发企业朋友向我们反映，与某某地方政府谈合作，地方政府往往拿出你们CRIC研究中心每个季度定期发布的前十五强房企销售业绩报告与其交流，言下之意，规模小的企业他们(地方政府)是不怎么欢迎的。政府对于投资企业的规模和品牌要求，已经溢于言表，远非之前的欢迎任何企业前往的做法，这点尤其是表现在一些房地产市场经历过一轮发展并且进入结构调整阶段的城市；第二，土地结构；确切的说，主要还是自2009年开始，一夜间诸多房企发现，地方政府出让的土地结构中至少含有一半的非住宅用地，一般性开发商都急切希望的肥肉(纯住宅用地)几乎是没了，即使你和政府去私下洽谈得到的结果也是“至少一半非住宅，爱来不来”。毕竟这些年地方政府通过与房企之间的不断磨合中学乖了，纯住宅用地难以支撑长期财政收入。尽管我们不得不承认正是基于这种全国性地方政府供地结构的调整，导致今天我们看到全国性的商业地产由于供应高峰而潜在泡沫，但这毕竟是房地产市场发展到一定阶段后地方政府的必经行为，企业改变不了这个趋势，短期只可能是企业去适应这个方向。第三；长期发展性；我们也发现地方政府目前出现的一个习惯性行为：经常会拿着一块土地与某长期在该地经营的企业A去洽谈，告诉A尽管某外部企业B想以高价拿该地，但基于A企业长期在本地发展，为本地的发展做出了长期的贡献，愿意以适当低一点的价格转让给A。

说一千，道一万。回到我们上面所谈的中央与地方(政府)关系变化中所说的，正是由于经济集权的发生，地方政府财政收入锐减的背景下，在对待房地产企业的价值取向上经过了一轮囫囵吞枣后，地方政府应对企业的招数明显多了，不再是来者皆是客，而是开始着眼于构建地方长期的、稳定的财政收入结构出发，自然也就有了对规模化及品牌化企业、非纯住宅性质供地结构以及长期深耕企业的三个维度的转变。这其实也是题中应有之义。

三、消费者与企业的关系

随后，绕不过去的还有消费者与企业之间关系，我们也积极的关注到了目前的结构性变化。十年以来，房地产市场已经开始完成一轮周期性发展的主要性城市中，其需求结构发生重大转变，主要特征就是，一开始是刚需支撑行业的高速发展，随后这批具有购买力的消费者由于进入社会中坚结构。并且早期置业受益较大同时收入始终处于上升通道，转而开始变成改善型及投资性的需求结构，而该部分客户群体一方面对于房地产市场及产品具有相当辨识能力，同时经历多轮调控对风险具有相当的防范意识。这就导致了消费者与企业之间关系发生了两个主要的变化。

首先是行业集中度的进一步提升；消费者对于品牌和品质的认知能力提升，导致行业越是调控消费行为越是往规模化和品牌大企业靠拢，比如这些年来尤其是今年以来我们看的更加明显的是规模化的如万科、中海、保利、华润、龙湖、世茂；品牌企业如融创、佳兆业、新城控股、越秀地产等企业业绩不断攀升，消费者的理由很简单，行情不好置业风险存在，大企业和品牌企业的抗风险能力高，既然价格同样都回落的差不多我当然选择他们，更何况其品质也至少不会差。

其次是风险规避意识加强；由于前面所提到的消费结构的变化因素以及这些年政策调控导向的原因，我们很明显的关注到需求导向的市场因素全面让位于行政因素，以今年五月下半月到八月底这波行情为例，其主因还是在于保增长基调发出后，多部门配合轮番发力驱赶需求入市，从而有了近三个半月的去库存期。而正是这种非市场因素的导向，导致需求的风险意识大大强于以往，从而也直接导致了行业尤其是城市成交量骤起骤落的现象频频出现。

如果我们用一个数学公式来解释的话。成交量=供应量*到访客户量*该项目的需求转化率。我们会发现成交量的波动，在今日更多的还是来自于需求转化率的急剧下滑，简而言之，前几年的房产销售，200组

到访客户很可能解决100套房源，而时至今日很可能的结果是卖掉这100套房子需要2000组客户，即该项目的客户需求转化率从50%下滑到5%，这个所谓转化率实质上就是风险规避弹性系数提升的结果。这也就是为什么以往我们的营销可以是“坐商”，而今日必须要“电商”的原因，因为我们无法解决供应因素，也无法解决由于政策频繁震荡导致需求转化率急剧下滑的趋势，唯有能做的是提高客户到访量，而在解决这个问题上，“坐商”解决不了，唯有“电商”才能利用渠道有效解决。

以上三大关系的调整，中央与地方(政府)关系的调整将主导行业发展方向,企业与政府关系的调整将主导企业发展模式选择，消费者与企业关系的调整将主导企业专业发展重心。三者中中央与地方(政府)关系的调整具有全局性意义,而这也将和新一届政府的政策取向息息相关。

【解惑之三：城市(镇)化，决定了房地产业仍有第二春】

探讨完以上两个命题后，我们可以得到两个结论，第一，目前的变化来自于环境之变，四大因素也是个从量变到质变的过程，这个变化导致了我们的迷茫；第二，房地产业未来的走向取决于三大关系的调整，这个调整其实一直都在进行而且还将继续进行，无非是今日到了一个关键时间点上，阶段性的定性将会随着换届因素趋于明朗化，这个明朗化的过程包含着我们对未来的期待。

客观的说，正是由于以上两个方面原因，中短期房地产业注定了是个震荡期。所以，我们更愿意从企业中长期发展战略的高度来探讨下一个十年行业发展空间的问题。

由于这个命题较大，我们仅从城市(镇)化来进行探讨，因为通过跟踪研究这些年国家层面重大政策和手段走向上，我们相信这注定是中国下一个十年经济、社会发展的主要手段和方向。同时，我们也相信不会有人会质疑城市(镇)化对中国房地产业发展的重要性，过往的十年房地产的供求两个方面都来自于城市化推动。在此，我们不过多的理论性的探讨城市化率这个概念，因为关于这个概念的争论实在是太多，有说50%以上，也有说如果剔除相关因素实际上只有35%等等。本文仅仅是想从微观层面来谈一些现象，大概可以分为三个方面。

第一个现象：为什么，在调控不断情况下，这些年中国房地产成交量的不断增长？

这些年，从中国统计局每年发布的数据，我们可以很清晰的看到中国房地产业的成交数据(金额与面积)持续攀高。这几年印象最为深刻的是每年年初资本界朋友与我们探讨当年成交量(面积)是否能够继续增长问题。

2009年，9.37亿平方米，比2008年增长了近50%。资本界当时认为这是因为2008年需求被压抑，累积到2009年释放出来，再叠加2009年本来就应该释放的刚需，“1+1”才导致了这个高位，所以2009年应该是未来五年成交量最高位！但当时我们的回答是2010年成交量还将攀高。

2010年，10.43亿平方米，比2009年的高位数据又增长了超10%！首次破10亿平方米大关，资本界当时曾认为那是因为2010年调控是空调有三波大行情导致的，所以2011年数据不可能更高！但当时我们的回答还是2011年成交量继续要增长。

2011年，10.99亿平方米，调控三轮同比却再度增长5%！又有很多朋友在探讨2012年全国成交数据的可持续增长问题。

在此，我们也相信成交量数据不可能一路往上无极限，但我们还是相信除非有重大变数，否则未来五年左右中国房地产成交量理论上还是要持续增长，道理很简单，我们很多朋友都是管中规豹！在此，和大家说三个简单的数字。

全国地级市：288个(含新成立的三沙市)

全国县级市：374个

全国县：2862个

统计局所公布的全国房地产成交量的数据是指288个地级市的数据，不含县级市以及县的数据，而即使是288个地级市的数据，我们很多同行及资本界朋友的判断依据往往是根据所看到的十大城市甚至多一些三十个大中城市房地产成交变化情况，而更多的剩下还有将近250多个城市的数据你看不到，但十大城

市从最早占全国数据(成交量)比重近30%，这几年迅速下滑到10%多一点，已经注定了我们大家并没有看到中国房地产城市市场的全貌，就好比你看到了大海表面的波涛汹涌，而大海以下始终平静一样。尽管一线二线主要城市成交放量受政策影响，但更多的城市由于城市(镇)化，房地产需求还在持续稳定的放量中，形象一点的说，今天我们摊开中国地图，除了沿海一线的城市房地产市场都得到启动了之外，往内陆推进除了部分省会等中心城市之外绝大多数二三线城市还没有得到有效启动，更不用说四五线和中西部。第二个现象：为什么说城市房地产市场呈现阶梯式传导效应？

接着上述所谈的中心城市与周边三四线城市关系来谈，我们想介绍一下中国房地产市场的城市传导效应。

举个例子，2000年--2004年期间，上海房地产市场率先启动，随后杭州市场被带动也快速发展起来，即使是苏州市场也开始活跃，但这期间南京房地产市场始终没有反应，包括温州人炒作两轮也都无功而返，当时的观点是“南京没产业支撑，需求购买力不够，所以市场没法起来...”，但就在温州人撤之后，2005年南京房地产市场当年成交量直接冲上900万平方米高位！随后业内观点又是“合肥土地供应量足够未来五六年消化的，产业没有支撑，购买力不足，泡沫太大...”，但2008年次贷危机背景下，全国主要城市受影响，合肥市场逆势大反弹。

我们想表达的结论是，中国房地产市场的城市传导效应客观存在，一方面是区域型的即中心城市房地产市场发展过程中会带动周边低一级城市房地产市场的成长，这十年中，长三角区域先是上海、杭州、苏州、然后是南京、无锡、合肥、常州，基本上这个脉络和顺序是非常清晰的。另一方面是跨区域型的如一线城市北京、上海、深圳，之后南京、杭州、广州、合肥、石家庄。总体上还是个房地产市场的自上而下的传导带动模式。

全国到现在为止仍旧只有局部区域和部分城市房地产市场发展到了一个成熟阶段，更多的城市还处在阶梯式的发展过程中，尽管说有时间差，但总体趋势仍在前行。我们相信由于城市化驱动需求仍旧很大，而城市房地产市场由于受到城市经济、人口结构、消费习性等等多维度差异化而导致所处不同房地产发展周期，结合中心城市的城市传导效应因素，注定未来城市房地产市场走势将会在不断差异化的同时持续推进城市房地产发展周期走向成熟阶段。

第三个现象：从世纪金源和贵阳花果园现象，来探讨需求规模问题。

最后再介绍需求规模问题，2009年中国房地产业出了两个典型企业案例。星河湾地产一个项目销售40多亿！世纪金源三个项目销售600多万平方米！前者做产品溢价，后者模式正好相反做流量周转。当然我们更关注后者，因为在贵阳一个项目一年销售250万平方米，这实在是不可思议的一个现象，大家印象中贵阳购买力没这么大啊，但今年上半年根据我们发布的数据，可能大家再度发现一个更大的奇迹：宏立城的花果园项目上半年单项目销售157万平方米！又是个贵阳！为什么看上去不富裕的地方房地产需求的购买力却突然爆发出来了？！尽管我们相信有价格因素，也有渠道因素，但更多的我们还是理解为：今天我们的城市(镇)化背后所隐藏的是城乡二元化结构，是户籍政策！是这个户籍政策背后所暗含的优势的医疗、教育等优势社会资源的分配不均衡性，驱使了梯队性的需求城市(镇)化！短期，二元化城乡结构无法从根本上解决也就注定了城市(镇)化也必将持续，而这个持续的进城过程就是购房入户的过程，这就是行业发展的根本性驱动因素。结合这几年我们持续关注的李克强先生的城镇化的观点来看，我们认为，行业未来可能还有波动，但发展的动力并没有改变。

下一个十年，尽管经济社会发展因素越来越复杂多变，注定房地产业面要持续进入震荡期，但我们对房地产业向上的预期仍在！

站在新旧十年的重大交汇点上，套用一句俗话：道路是曲折的，前途是光明的。对于房地产业而言，中短期的四大背景的变化和三大关系的调整注定行业的多变，而中长期城市(镇)化的推进依旧不改行业进入整体上行通道！这是本文想表达的核心，如果本文能够帮助同仁通过理解行业的变因而看到未来的信心，则善莫大焉！

而通过这个分析过程，CRIC研究中心更进一步想表达的是：我们之所以迷茫是因为我们的习惯性判断由于外部因素的重大调整而不再准确，我们之所以恐惧是因为我们的习惯性行为由于缺乏创新而不再安全，我们之所以落后是因为我们的习惯性思维由于固步自封而不再有优势。时代在前行，环境在变化，今日之变不是突然而是注定，明日之变随即而来，变是永恒，唯有主动拥抱变化才能从迷茫、恐惧和落后中走出来。

未来，已来！