房地产企业融资问题研究

房地产企业融资问题研究（精选8篇）

房地产企业融资问题研究 篇1

发布日期:2013-09-0

2摘 要：房地产业是我国经济发展的支柱产业，随着房地产的持续发展，融资难的问题也日益突出。目前房地产的主要融资来源是银行贷款，渠道单一，资金量不大，因此，应积极拓宽融资渠道，发展信托资金，开发房地产金融产品，采取股票融资等一系列措施，满足企业对资金的需求。本文研究了房地产融资的现状及所处的困境，提出了应多渠道发展融资途径，解决融资难的问题，以利于房地产企业健康持续地发展。

关键词：房地产融资，房地产信托，银行贷款

房地产业是一个资金密集型产业，资金周转期长，前期需投入大量资金，因此融资问题关系到企业的生死存亡。多数开发商的资金是来自银行贷款，来源单一。近几年，随着国家对房地产业的宏观调控，银行信贷紧缩，加剧了房地产业的资金供应紧张，房地产业融资体系的缺陷日益暴露出来。为了实现房地产业持续健康地发展，应建立多元化的融资体系，创造新的金融产品，采取多种融资方式。

一、房地产业的特点及其给融资带来的困难

房地产业是典型的高投入、高回报、高风险的资本密集型行业，其在发展的过程中必须得到金融业大量的资金支持才能健康发展。但是自2006年来，随着国家宏观经济转向稳健发展的要求，为了防范房地产泡沫出现可能引发的金融危机，国家陆续出台了一系列严厉的调控政策，提高了开发商资金门槛，收紧开发贷款，从“管严土地，看紧信贷”入手，压缩了开发商的融资空间，加剧了融资难的问题，房地产业的资金供应面临断血的危险。

二、房地产业融资的现状及存在的问题

（一）银行贷款是主要的资金来源，融资风险巨大

银行贷款是我国多数开发商采取的融资方式，开发商通过土地抵押取得第一笔信贷资金进行项目开发。随着房地产调控力度的加大，银行加强了对房地产贷款的风险审查，提高了贷款门槛，开发商越来越难以从银行取得贷款，无法保证开发过程的顺利进行。

（二）自筹资金，融资金额偏小

在房地产企业初始阶段，自筹的资本金是主要的资金来源，主要用于购置开发的土地。在房地产价值较低时，自筹资金基本可以满足投资需求。当市场销售不景气及土地价值持续升高的情况下，土地投资成本加大，投资规模增大，资金周转期延长，自筹的资金就难以满足企业投资的需求，开发目标难以实现。

（三）房地产金融工具稀缺，金融市场的功能没有得到发挥

目前，我国金融市场的金融工具品种不多，融资能力不强，尤其针对房地产业的金融工具更是几乎处于空白状态。由于没有专门设计的针对房地产业的金融工具，开发商就难以从资本市场融通资金，金融市场的融资能力没有发挥作用，影响了我国金融业对房地产业的服务水平，限制了房地产业自身抵御风险的能力，也使房地产业与发达国家的差距进一步拉大。

（四）债券融资比例较低

债券融资是指上市公司发行可转债和公司债，非上市公司通过发行企业债筹集资金。由于房地产债券比一般债券收益高，又可以按期收回本金和利息，同时具有一定的流动性，所以房地产债券融资有一定的优势。

但是国家对房地产发行债券控制得很严格，只有上市公司和国有独资公司等设立的公司才能发行债券，多数非上市公司不具备发行条件，而且债券市场本身发育就不成熟，市场规模小，交易量不大，组织能力差，这些都制约了房地产债券的发行，导致债券融资在开发资金来源中所占的比例一直很低。

三、融资出现问题的原因

（一）经济原因

近年来，房地产业持续快速地发展，泡沫经济也逐渐显现，美国的次贷危机也给中国的经济敲响了警钟。为了避免房地产泡沫经济破裂带来的金融危机，我国从2010年以来连续出台了多项调控政策，诸如停止流动资金贷款，提高资本金比例，严格审批房地产项目贷款条件，限制了银行对房地产的信贷支持。由于政策的持续打压，导致房地产行业的资金链捉襟见肘。宏观调控政策仍将持续，面对力度不断加大的调控政策，房地产企业迫切需要寻求多元化的融资道路。

（二）行业原因

一直以来，房地产与银行就像一对孪生兄弟，互相依赖，互相支持，银行就是房地产最基本、最主要的资金来源。这些房地产特有的特点，促成了房地产企业的融资困境。

（1）房地产开发企业普遍不具备多渠道的融资能力。我国房地产市场长期处在卖方市场，开发商通过预售提前回笼大部分资金，同时通过工程垫款延迟支付资金，因此开发过程中需要投入的资金量并不是很大，所以只要银行的信贷资金一到位，企业基本上就高枕无忧了，对后续的融资需求不强，对融资渠道的危机意识不强。因此银行信贷政策一收紧，开发商的日子就很难过。

（2）房地产企业的融资结构不合理。房地产企业的资金来源主要有：自有资金，开发贷款及其他资金。自有资金是开发商的资本金，开发贷款一般是银行的信贷资金，其他资金则是预售款及施工企业的工程垫款。从这些资金的来源分析，开发贷款无疑属于银行的贷款资金，预售款也有60%左右是银行提供的按揭贷款，施工企业的工程垫款也大多是银行提供的流动资金贷款，因此开发商的资金几乎都来源于银行。这种高度依赖银行的融资结构是非常不利的，较低的融资成本与贷款门槛使企业利用银行信贷杠杆进行高负债经营，这在增加企业财务风险的同时也加剧了企业的违约风险，同时市场过热存在投资投机的风险，一旦泡沫破裂房地产价格下跌，作为抵押的房地产价值将大幅度贬值，开发商的违约成本将转嫁给银行承担。

（3）市场发展现状和房地产行业规则之间的差距，也是产生融资困境的原因之一。银行业对房地产项目贷款的要求是企业自有资金达到总投资额的35%，同时还必须具备土地、规划和施工等四证齐全。由于土地特有的稀缺性，开发商拿地的成本也在不断攀升，土地的购置成本几乎占了总投资的50%甚至更高。因此，开发商的实际门槛已经提高，自有资金35%与50%之间的差额部分，是得不到银行的信贷支持的，也就是说，开发商的自有资金必须要达到50%才能够进入这个行业，行业政策与市场现状的差距，直接增加了开发商的融资数额和融资难度。

四、解决融资问题的建议

（一）积极发展房地产信托基金

房地产信托基金是由特定发起人发起，通过发行受益凭证的方式汇集投资者的资金交专业的房地产投资机构运作，基金主要投资房地产及相关产业，并将收益对投资者进行分配的一种信托基金。信托基金对于房地产业属于股权投资，是对银行资金不足部分的补充，不增加企业的财务风险，拓宽了企业的融资渠道，因此应大力推广发展。

（二）加快开发房地产金融产品

随着房地产业的不断发展，房地产对新的金融产品的需求也越来越渴望。因此，为了实现融资渠道的多元化，就必须抓紧开发房地产业的金融产品，形成稳定的金融产品供应体系，满足企业日益增长的融资需求。

（三）推动企业进行股票融资

股票融资是国际通行的融资方式，具有融资规模大，时间短的特点。通过上市，企业可以获得大量持续发展的资本，使企业规模迅速扩张。房地产业应采取一系列措施促成企业直接上市融资或者通过借壳上市，利用资本市场取得大量资金，从而达到企业快速发展的目标。

（四）完善债券市场，推动债券融资进入正常渠道

房地产项目开发周期长，投资金额大，发行债券是较好的融资选择。针对我国目前债券市场企业债券发行规模很小的现状，为了使债券融资成为房地产企业主要的融资渠道之一，国家就应该出台鼓励企业发行债券的政策和相应的措施，吸收社会闲余资金投资房地产。具体可以采取扩大债券发行主体、推行房地产债券利率市场化、健全房地产企业债券信用评级体系，发展和培育房地产债券的市场体系，增加相应的避险工具等。

五、总结

总之，房地产业的竞争已经进入资本竞争的时代，房地产融资已成为房地产开发企业生死存亡的关键。目前房地产面临的大环境是银行信贷紧缩，针对房地产业目前的融资现状及所处的困境，房地产企业迫切需要摆脱过度依赖银行的单一融资局面，积极拓宽融资渠道，走多元化路线。同时，国家也应进一步完善相关的法律法规，努力创新金融工具，促进房地产企业持续健康地发展。

参考文献：

房地产企业融资问题研究 篇2

房地产业正以各种各样的方式影响并改变着人们的消费观念、生活质量甚至社会财富的分配格局。2010年我国房地产业投资占GDP的比重达13.04%, 全国19个一线城市超过了20%, 房地产是国民经济的支柱产业的事实显而易见。近几年来国家出台一系列政策对房地产行业进行调控, 例如贷款指标的收紧、资本市场融资渠道的严格法律限制, 致使房地产企业承受了巨大的融资压力。国家执行稳健的金融政策, 房地产行业受到强烈的冲击, 主要是因为房地产企业发展主要依靠银行等金融机构的贷款, 融资渠道比较单一。只有发展多元化的房地产融资方式, 并改善现有的各种房地产融资方式之间的不平衡现象, 才能保证房地产企业顺利健康的发展, 进而带动国民经济的长足发展。

二、房地产企业融资难的影响因素

(一) 国家宏观调控政策

房地产业是我国国民经济的支柱产业, 因此受国家宏观政策调控的影响很大。房地产开发最核心的两个组成部分是土地和资金, 而地产业主要依赖于外援资金。近年来, 国家在土地和信贷方面实行了一系列的调整和管控, 致使房地产业的融资和发展受到了显著且全面的影响。一直以来, 我国土地使用审批手续都十分严格, 且供应量也十分有限, 因此带动了土地价格的上涨, 造成房价随之水涨船高。目前, 土地成本过高, 成为房价高居不下的重要原因之一。在经济高速增长, 固定资产投资不断扩大的宏观环境下, 房地产投资冲动难以抑制, 房地产价格也由于土地交易价格上涨而形成向下刚性。

(二) 购买者的心理预期

通常情况下, 当房地产业处于繁荣和复苏阶段时, 购买者就会看好其投资前景, 当然也愿意投资, 这样开发商就会比较容易融资;若是行业处于萧条和衰退时期, 购买者就会持币观望, 开发商的资金来源减少, 融资难度加大。同时, 国家的宏观政策也在不断地变化, 消费者会对政策进行自己判断, 然后对政策带动下房地产价格的后期效果走势进行观望, 这肯定会影响到房地产企业的资金来源。

(三) 企业的经营状况

维持房地产企业的正常运营所需的资本量是非常大的, 且其所投入的资本运行周期比较长, 从这种意义上说, 房地产企业的资本在周转过程中存在时间上和空间上的矛盾。企业借入的资本在良性情况下, 投入资本运作过程后, 经过资本运营, 又形成货币资本流入企业, 这样企业就能按时归还所借资本。则房地产企业的整个融资过程进行的就非常顺利, 相应的企业也能取得良好的收益。反之, 则会造成资金链的断裂, 影响企业正常还本付息, 最终阻碍房地产企业的良性发展。

三、房地产企业融资存在的缺陷

(一) 对商业银行贷款依赖度过高

从下表中数据可以看出, 在我国房地产企业中运营的资本主要来源于银行贷款。

(单位:亿元)

数据来源:wind资讯

住建部2013年调查显示, 房地产企业平均每个项目中约有61%的资金是来自于商业银行的贷款。我国房地产企业要想在短时期内改变以银行贷款为主的融资格局是非常困难的, 房地产开发这一资金密集企业在很大的程度上需要银行的信贷资金支持。

(二) 进入资本市场的难度大

一般情况下, 房地产企业在股权融资上的难度主要归结于不易满足我国的上市要求, 并且一般企业是不太愿意分散自己的控制权的。

而债券成功发行的前提是, 房地产企业要发行的债权将会面临着国务院、国家发改委、人民银行、证监会的一系列审批, 从申请发行到可以上市出售这一过程短则1年, 长则2-3年, 耗时过长会使企业背负过高的机会成本。

(三) 引入外资的渠道不顺畅

国内房地产企业真正在境外直接上市的少之又少, 从上表中也可以看出我国房地产企业对外资的利用效率十分低下, 究其原因主要是我国房地产企业对国际规则不熟悉。差别巨大的国情、不同的市场成熟度以及我国政策法规的不健全都成为房地产业利用境外资金的障碍。

(四) 缺乏长期且稳定的资金来源

目前, 我国房地产企业主要资本来源是利用自有资金和依靠商业银行贷款。自有资金的数额非常有限并且资本成本十分高;而商业银行贷款条件苛刻, 往往需要抵押品, 并且期限也比较短。较之以上两种融资方式, 债券和股票融资则弥补了以上两方面的缺陷, 期限较长, 能够融到的资金比较多。而我国房地产企业则恰恰缺乏像长期债券和股票等这种长期且稳定的资本。

四、解决房地产企业融资问题的对策

(一) 建立多元化的融资方式

1. 大力发展以权益融资为主的直接融资。

国务院为了保护债权人的利益, 规定房地产企业的自有资本的比率不应低于房地产市场波动所导致房地产价格最大跌幅。这样, 如果房地产市场出现大幅度的下跌, 依然能保证其在自有资本金额度的范围内, 就不会损害债权人的利益。不过从我国目前的实际情况看, 大部分房地产企业还远远没有达到这个水平。

2. 发展房地产信托投资基金。

目前, 我国房地产行业投资基金产品发展比较成熟的基金产品主要有信托基金、封闭式产业基金、房地产公司上市基金等三种。房地产信托投资基金不仅可以缓解房地产企业融资难的问题, 而且可以拓展房地产业发展的新模式, 更可以重新有效配置社会资本。

3. 借鉴国外先进的经验发展房地产资产证券化。

目前, 我国个人住房抵押贷款迅猛发展, 为住房抵押贷款证券化的推行奠定了很好的资产基础。发展资产证券化的过程中, 不仅要借鉴国外先进的经验, 更要与我国的国情相适应。

(二) 完善房地产融资法律法规

要保证房地产企业融资的健康发展, 离不开完善的法律法规支持, 而我国目前这方面的法律法规并不十分健全, 这严重阻碍了房地产企业拓宽融资渠道, 实现长期发展的目标。现行的多种法律法规中却极少有涉及有关房地产信贷和金融条款的法律条款, 十分不利于规范房地产企业的金融行为, 造成了一些信誉不好的房地产企业趁机钻法律的空子, 进行违法行为。这对我国房地产市场和房地产金融的规范发展和安全运行造成了严重的负面影响。因此, 我国应尽快建立健全法律法规, 确立房地产信贷的法律地位, 明确规定房地产企业的权利与义务, 规范房地产开发商的融资行为, 促进房地产金融市场的健康发展。

在健全法律法规的基础上, 更要加强这些法律在实际应用中的操作和实施, 提高房地产金融法律法规的权威性和震慑力, 强化法律法规的实施和监督。

(三) 健全金融监管的专门机构

房地产业金融是一个极具风险的金融领域, 必须设定一种有效的机制和相应的制度安排。金融监管方式应以主动和被动相结合的方式。加强中国人民银行、证监会、保监会等监管机构之间的协调和合作, 建立信息交流和共享机制, 去除重复监管, 堵住监管漏洞, 降低监管成本, 提高监管效率。

(四) 健全政府支持体系

房地产企业融资问题研究 篇3

关键词：惠州市 房地产企业 融资渠道 问题研究

目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、股权融资、债券融资、民间资本和留存收益，其中银行贷款是房地产行业融资的最大来源。鉴于房地产行业的自身特点，我们有必要对自身的融资渠道进行拓宽，从而保障房地产企业更好的发展。

1 房地产企业扩宽融资渠道的必要性

在市场经济条件下，房地产企业如果仅仅依赖自身的资金来进行开发，本身就是与市场经济的规律相违背的。从目前企业发展实际来看，惠州市的绝大多数房地产企业都需要依赖融资活动来进行项目的开发，所以研究房地产企业的融资渠道，对于企业的长远发展，有着非常重要的现实意义。惠州房地产行业正在迅速发展，2013年上半年，惠州挂牌供应148宗，面积333.69万平方米，同比减少19.32%，起始金额总共25.28亿元，同比减少24.59%。同时，惠州市完成房地产开发投资122.69亿元，同比下降8.32%（其中住宅投资84.29亿元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供应与成交面积与去年同期相比均下降。10万平方米以上的供应与成交有所下降，地块面积趋小。住宅用地的面积供应与地价有上涨的趋势。商品房销售金额237.88亿元，同比增长40.03%；商品房销售面积409.60万平方米，同比增长41.41%；上半年均价5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。随着惠州市经济的不断发展，市政配套以及周边环境得到了不断地改善，为惠州的房地产市场发展带来了很大的契机。

惠州市房地产行业近5年主要融资来源比重表

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2 惠州市房地产企业融资渠道存在的问题

2.1 房地产企业融资方式单一 当前惠州市的房地产融资渠道依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，其次是民间借贷，房地产行业对惠州市银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

2.2 融资中商业银行风险集中 房地产行业具有资金密集的特点，使得房地产业的融资成为了房地产企业生存和发展的关键。现在惠州市的房地产商将投资的风险和融资的风险都集中在商业银行，这就使得商业银行的金融风险增加，也会调高商业银行经营的困难。一旦经济出现周期性的波动，经济的下滑必然导致房价下调，房价的低迷会导致个人住房贷款中不良贷款的比例上升，所以商业银行对于房地产企业的融资需求会采取非常谨慎的原则，只要国家政策或者经济发生波动，商业银行会收紧资金或提高融资成本。

2.3 房地产企业融资受国家政策的影响较大 银行贷款是房地产企业融资的主要方式，在房地产融资中占有主导地位。由于我国政府自2007以来加大了对房地产的管理，严格控制了房地产行业的银行贷款，使得惠州市的房地产融资比较困难，很多房地产由于不能得到银行贷款使得很多房地产项目工程不能顺利进行，例如惠州本土较大的房地产企业光耀房地产开发公司由于上市受到国家政策影响，未能成功上市融资，导致企业诸多房地产项目停工，无法按期交楼，最终引起企业陷入困境。

3 拓宽与完善惠州市房地产融资渠道的对策及建议

3.1 完善相关法律法规，规范房地产融资渠道 近些年来，随着房地产市场的兴盛，相关的法律法规体系也逐步建立起来，和以往相比，当下房地产市场所处的体制环境已经大有改观。众所周知的是，房地产行业在当下依然是一种高危行业，也正是如此，国家也加大了对其的控制，在融资方面的政策法规也同样很严格，这样的法规就造成房地产企业在融资过程中很难放开。除此之外，还有一部分融资相关的法律法规不够健全，譬如说投资基金和债券融资相关的问题，在细节上面还没有得到明确。在未来一段时间，我们必须要对相关的法律法规进行适度的调整，以期更好地符合房地产企业的融资渠道拓宽活动。

3.2 运用多种金融工具来拓宽融资渠道 我们都知道，渠道过于单一是当下房地产企业发展的一个非常大的制约条件。由于房地产开发与经营过程具有很大的不确定性，开发时间周期长，外部环境变化多端，房地产企业面临较大的财务风险。当下绝大多数房地产企业的融资形态都是由自身的资金和银行的贷款构成的，这样的融资结构还是过于单一，在未来的发展过程中，建议采用自有资金与银行贷款，机构投资和基金互相结合的形式进行融资，灵活的动用多种有效的金融工具，积极的将其他的外部机构利用起来，保障企业的融资活动能够顺利开展，也可以避免企业在融资过程中可能会产生的一系列风险。例如：重点关注地产投资基金，通过地产基金来融得更多的社会闲散资金；经营状况较好的房企可能积极参于创业板融资；适当关注海外资金，注意合作开发和并购来融资；关注非银行金融业融资，加强融资租赁，信用证等融资方式。

3.3 建立健全金融信用保证体系 建立健全金融信用保证体系，对于推动房地产行业多种融资渠道的发展，对完善整个金融体系具有重要意义。我国应尽快建立包括信用的记录、征集、调查、评价、惩罚等内容的完整、规范的金融信用制度的主体框架，让信用好的房地产企业能够得到更多的融通资金和较低的融资成本，让信用较差的房地产企业注意自己信用的重视和维护，让整个社会形成人人重视信用作用，积极爱护自己的信用。仅有信用法律制度还不行，还要重在落实和执行，不能将信用评级仅停留在表面，只是用于审批程序的需求，而是要把信用评级的作用真正发挥出来，使用规范的评级行为来得到真正公平的评级结果。政府提供良好的信用评级氛围，评级机构独立对企业和个人进行评级，他们的生存与发展都是由市场来决定的，监管部门只能是监管这些评级机构，这样公允性得到了保证。

3.4 完善风险控制机制，保障资金安全 房地产有自身的周期，风险也随之而来。目前，惠州房地产产业制度与融资制度不健全，监管手段还很落后，难以承受融资市场化带来的冲击，容易导致房地产融资风险的扩散。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题， 既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。

总之，我国的房地产融资受目前国家政策的影响比较大，融资渠道偏窄，所以惠州市房地产企业必须要对拓宽融资渠道的重要性有充分的认识，在传统的房地产融资的基础上要扩展新的房地产融资渠道，摆脱传统的融资对房地产企业的限制，实现房地产融资的全面性和综合性，避免对任何一种房地产企业融资渠道的依赖，为房地产企业的发展提供资金保障。

参考文献：

[1]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地产企业融资渠道的选择[J].金融财税，2013.9.

[3]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[J].华中师范大学，2012.5.

作者简介：

袁祥勇（1978-），男，湖北鄂州人，惠州学院经管系财务教研室主任，讲师，研究方向：投融资管理。endprint

摘要：随着经济的高速发展，我国房地产行业得到了飞速的发展。然而受多种因素的影响，我国绝大多数房地产企业融资渠道过于单一，这对于房地产开发和企业自身的发展都是一个严峻的考验。本文通过对惠州市房地产企业的融资渠道现状分析，得出惠州市房地产企业融资渠道存在问题和产生的原因，最后从政府、金融机构和企业三个方面提出拓宽房地产企业融资渠道的建议。

关键词：惠州市 房地产企业 融资渠道 问题研究

目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、股权融资、债券融资、民间资本和留存收益，其中银行贷款是房地产行业融资的最大来源。鉴于房地产行业的自身特点，我们有必要对自身的融资渠道进行拓宽，从而保障房地产企业更好的发展。

1 房地产企业扩宽融资渠道的必要性

在市场经济条件下，房地产企业如果仅仅依赖自身的资金来进行开发，本身就是与市场经济的规律相违背的。从目前企业发展实际来看，惠州市的绝大多数房地产企业都需要依赖融资活动来进行项目的开发，所以研究房地产企业的融资渠道，对于企业的长远发展，有着非常重要的现实意义。惠州房地产行业正在迅速发展，2013年上半年，惠州挂牌供应148宗，面积333.69万平方米，同比减少19.32%，起始金额总共25.28亿元，同比减少24.59%。同时，惠州市完成房地产开发投资122.69亿元，同比下降8.32%（其中住宅投资84.29亿元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供应与成交面积与去年同期相比均下降。10万平方米以上的供应与成交有所下降，地块面积趋小。住宅用地的面积供应与地价有上涨的趋势。商品房销售金额237.88亿元，同比增长40.03%；商品房销售面积409.60万平方米，同比增长41.41%；上半年均价5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。随着惠州市经济的不断发展，市政配套以及周边环境得到了不断地改善，为惠州的房地产市场发展带来了很大的契机。

惠州市房地产行业近5年主要融资来源比重表

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2 惠州市房地产企业融资渠道存在的问题

2.1 房地产企业融资方式单一 当前惠州市的房地产融资渠道依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，其次是民间借贷，房地产行业对惠州市银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

2.2 融资中商业银行风险集中 房地产行业具有资金密集的特点，使得房地产业的融资成为了房地产企业生存和发展的关键。现在惠州市的房地产商将投资的风险和融资的风险都集中在商业银行，这就使得商业银行的金融风险增加，也会调高商业银行经营的困难。一旦经济出现周期性的波动，经济的下滑必然导致房价下调，房价的低迷会导致个人住房贷款中不良贷款的比例上升，所以商业银行对于房地产企业的融资需求会采取非常谨慎的原则，只要国家政策或者经济发生波动，商业银行会收紧资金或提高融资成本。

2.3 房地产企业融资受国家政策的影响较大 银行贷款是房地产企业融资的主要方式，在房地产融资中占有主导地位。由于我国政府自2007以来加大了对房地产的管理，严格控制了房地产行业的银行贷款，使得惠州市的房地产融资比较困难，很多房地产由于不能得到银行贷款使得很多房地产项目工程不能顺利进行，例如惠州本土较大的房地产企业光耀房地产开发公司由于上市受到国家政策影响，未能成功上市融资，导致企业诸多房地产项目停工，无法按期交楼，最终引起企业陷入困境。

3 拓宽与完善惠州市房地产融资渠道的对策及建议

3.1 完善相关法律法规，规范房地产融资渠道 近些年来，随着房地产市场的兴盛，相关的法律法规体系也逐步建立起来，和以往相比，当下房地产市场所处的体制环境已经大有改观。众所周知的是，房地产行业在当下依然是一种高危行业，也正是如此，国家也加大了对其的控制，在融资方面的政策法规也同样很严格，这样的法规就造成房地产企业在融资过程中很难放开。除此之外，还有一部分融资相关的法律法规不够健全，譬如说投资基金和债券融资相关的问题，在细节上面还没有得到明确。在未来一段时间，我们必须要对相关的法律法规进行适度的调整，以期更好地符合房地产企业的融资渠道拓宽活动。

3.2 运用多种金融工具来拓宽融资渠道 我们都知道，渠道过于单一是当下房地产企业发展的一个非常大的制约条件。由于房地产开发与经营过程具有很大的不确定性，开发时间周期长，外部环境变化多端，房地产企业面临较大的财务风险。当下绝大多数房地产企业的融资形态都是由自身的资金和银行的贷款构成的，这样的融资结构还是过于单一，在未来的发展过程中，建议采用自有资金与银行贷款，机构投资和基金互相结合的形式进行融资，灵活的动用多种有效的金融工具，积极的将其他的外部机构利用起来，保障企业的融资活动能够顺利开展，也可以避免企业在融资过程中可能会产生的一系列风险。例如：重点关注地产投资基金，通过地产基金来融得更多的社会闲散资金；经营状况较好的房企可能积极参于创业板融资；适当关注海外资金，注意合作开发和并购来融资；关注非银行金融业融资，加强融资租赁，信用证等融资方式。

3.3 建立健全金融信用保证体系 建立健全金融信用保证体系，对于推动房地产行业多种融资渠道的发展，对完善整个金融体系具有重要意义。我国应尽快建立包括信用的记录、征集、调查、评价、惩罚等内容的完整、规范的金融信用制度的主体框架，让信用好的房地产企业能够得到更多的融通资金和较低的融资成本，让信用较差的房地产企业注意自己信用的重视和维护，让整个社会形成人人重视信用作用，积极爱护自己的信用。仅有信用法律制度还不行，还要重在落实和执行，不能将信用评级仅停留在表面，只是用于审批程序的需求，而是要把信用评级的作用真正发挥出来，使用规范的评级行为来得到真正公平的评级结果。政府提供良好的信用评级氛围，评级机构独立对企业和个人进行评级，他们的生存与发展都是由市场来决定的，监管部门只能是监管这些评级机构，这样公允性得到了保证。

3.4 完善风险控制机制，保障资金安全 房地产有自身的周期，风险也随之而来。目前，惠州房地产产业制度与融资制度不健全，监管手段还很落后，难以承受融资市场化带来的冲击，容易导致房地产融资风险的扩散。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题， 既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。

总之，我国的房地产融资受目前国家政策的影响比较大，融资渠道偏窄，所以惠州市房地产企业必须要对拓宽融资渠道的重要性有充分的认识，在传统的房地产融资的基础上要扩展新的房地产融资渠道，摆脱传统的融资对房地产企业的限制，实现房地产融资的全面性和综合性，避免对任何一种房地产企业融资渠道的依赖，为房地产企业的发展提供资金保障。

参考文献：

[1]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地产企业融资渠道的选择[J].金融财税，2013.9.

[3]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[J].华中师范大学，2012.5.

作者简介：

袁祥勇（1978-），男，湖北鄂州人，惠州学院经管系财务教研室主任，讲师，研究方向：投融资管理。endprint

摘要：随着经济的高速发展，我国房地产行业得到了飞速的发展。然而受多种因素的影响，我国绝大多数房地产企业融资渠道过于单一，这对于房地产开发和企业自身的发展都是一个严峻的考验。本文通过对惠州市房地产企业的融资渠道现状分析，得出惠州市房地产企业融资渠道存在问题和产生的原因，最后从政府、金融机构和企业三个方面提出拓宽房地产企业融资渠道的建议。

关键词：惠州市 房地产企业 融资渠道 问题研究

目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、股权融资、债券融资、民间资本和留存收益，其中银行贷款是房地产行业融资的最大来源。鉴于房地产行业的自身特点，我们有必要对自身的融资渠道进行拓宽，从而保障房地产企业更好的发展。

1 房地产企业扩宽融资渠道的必要性

在市场经济条件下，房地产企业如果仅仅依赖自身的资金来进行开发，本身就是与市场经济的规律相违背的。从目前企业发展实际来看，惠州市的绝大多数房地产企业都需要依赖融资活动来进行项目的开发，所以研究房地产企业的融资渠道，对于企业的长远发展，有着非常重要的现实意义。惠州房地产行业正在迅速发展，2013年上半年，惠州挂牌供应148宗，面积333.69万平方米，同比减少19.32%，起始金额总共25.28亿元，同比减少24.59%。同时，惠州市完成房地产开发投资122.69亿元，同比下降8.32%（其中住宅投资84.29亿元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供应与成交面积与去年同期相比均下降。10万平方米以上的供应与成交有所下降，地块面积趋小。住宅用地的面积供应与地价有上涨的趋势。商品房销售金额237.88亿元，同比增长40.03%；商品房销售面积409.60万平方米，同比增长41.41%；上半年均价5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。随着惠州市经济的不断发展，市政配套以及周边环境得到了不断地改善，为惠州的房地产市场发展带来了很大的契机。

惠州市房地产行业近5年主要融资来源比重表

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2 惠州市房地产企业融资渠道存在的问题

2.1 房地产企业融资方式单一 当前惠州市的房地产融资渠道依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，其次是民间借贷，房地产行业对惠州市银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

2.2 融资中商业银行风险集中 房地产行业具有资金密集的特点，使得房地产业的融资成为了房地产企业生存和发展的关键。现在惠州市的房地产商将投资的风险和融资的风险都集中在商业银行，这就使得商业银行的金融风险增加，也会调高商业银行经营的困难。一旦经济出现周期性的波动，经济的下滑必然导致房价下调，房价的低迷会导致个人住房贷款中不良贷款的比例上升，所以商业银行对于房地产企业的融资需求会采取非常谨慎的原则，只要国家政策或者经济发生波动，商业银行会收紧资金或提高融资成本。

2.3 房地产企业融资受国家政策的影响较大 银行贷款是房地产企业融资的主要方式，在房地产融资中占有主导地位。由于我国政府自2007以来加大了对房地产的管理，严格控制了房地产行业的银行贷款，使得惠州市的房地产融资比较困难，很多房地产由于不能得到银行贷款使得很多房地产项目工程不能顺利进行，例如惠州本土较大的房地产企业光耀房地产开发公司由于上市受到国家政策影响，未能成功上市融资，导致企业诸多房地产项目停工，无法按期交楼，最终引起企业陷入困境。

3 拓宽与完善惠州市房地产融资渠道的对策及建议

3.1 完善相关法律法规，规范房地产融资渠道 近些年来，随着房地产市场的兴盛，相关的法律法规体系也逐步建立起来，和以往相比，当下房地产市场所处的体制环境已经大有改观。众所周知的是，房地产行业在当下依然是一种高危行业，也正是如此，国家也加大了对其的控制，在融资方面的政策法规也同样很严格，这样的法规就造成房地产企业在融资过程中很难放开。除此之外，还有一部分融资相关的法律法规不够健全，譬如说投资基金和债券融资相关的问题，在细节上面还没有得到明确。在未来一段时间，我们必须要对相关的法律法规进行适度的调整，以期更好地符合房地产企业的融资渠道拓宽活动。

3.2 运用多种金融工具来拓宽融资渠道 我们都知道，渠道过于单一是当下房地产企业发展的一个非常大的制约条件。由于房地产开发与经营过程具有很大的不确定性，开发时间周期长，外部环境变化多端，房地产企业面临较大的财务风险。当下绝大多数房地产企业的融资形态都是由自身的资金和银行的贷款构成的，这样的融资结构还是过于单一，在未来的发展过程中，建议采用自有资金与银行贷款，机构投资和基金互相结合的形式进行融资，灵活的动用多种有效的金融工具，积极的将其他的外部机构利用起来，保障企业的融资活动能够顺利开展，也可以避免企业在融资过程中可能会产生的一系列风险。例如：重点关注地产投资基金，通过地产基金来融得更多的社会闲散资金；经营状况较好的房企可能积极参于创业板融资；适当关注海外资金，注意合作开发和并购来融资；关注非银行金融业融资，加强融资租赁，信用证等融资方式。

3.3 建立健全金融信用保证体系 建立健全金融信用保证体系，对于推动房地产行业多种融资渠道的发展，对完善整个金融体系具有重要意义。我国应尽快建立包括信用的记录、征集、调查、评价、惩罚等内容的完整、规范的金融信用制度的主体框架，让信用好的房地产企业能够得到更多的融通资金和较低的融资成本，让信用较差的房地产企业注意自己信用的重视和维护，让整个社会形成人人重视信用作用，积极爱护自己的信用。仅有信用法律制度还不行，还要重在落实和执行，不能将信用评级仅停留在表面，只是用于审批程序的需求，而是要把信用评级的作用真正发挥出来，使用规范的评级行为来得到真正公平的评级结果。政府提供良好的信用评级氛围，评级机构独立对企业和个人进行评级，他们的生存与发展都是由市场来决定的，监管部门只能是监管这些评级机构，这样公允性得到了保证。

3.4 完善风险控制机制，保障资金安全 房地产有自身的周期，风险也随之而来。目前，惠州房地产产业制度与融资制度不健全，监管手段还很落后，难以承受融资市场化带来的冲击，容易导致房地产融资风险的扩散。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题， 既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。

总之，我国的房地产融资受目前国家政策的影响比较大，融资渠道偏窄，所以惠州市房地产企业必须要对拓宽融资渠道的重要性有充分的认识，在传统的房地产融资的基础上要扩展新的房地产融资渠道，摆脱传统的融资对房地产企业的限制，实现房地产融资的全面性和综合性，避免对任何一种房地产企业融资渠道的依赖，为房地产企业的发展提供资金保障。

参考文献：

[1]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地产企业融资渠道的选择[J].金融财税，2013.9.

[3]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[J].华中师范大学，2012.5.

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房地产企业融资问题研究 篇4

1房地产营销存在问题

1.1营销就是销售关于销售与营销，上个世纪上半叶就已经开始区分了。

简单来讲销售是营销的低级阶段，营销包含的内容更加广泛和全面。什么是地产营销?目前仍然有相当一部分企业认为地产营销就是销售房子。很多房地产公司的营销部门从房子预售时才开始进入工作。但实际上，营销应该从选地时就介入，设计什么样的楼盘应该也是营销部门分析市场后的结果，而不是设计部门单独的事情。销售完成后维护客户满意度，为后续开发做准备等等，都应与营销部门相关。一些地产公司对营销部门的职责界定只在销售，前期和后期另外独立分开。这使得一方面造成人力资本的浪费，另一方面造成信息阻塞，成本上升，决策缺乏必要的依据。问题最大的是在前期。很多公司忽视营销部门在前期的重要作用，不做调查就直接找设计部门设计。房地产开发中“闭门造车”相当严重，关起门来讨论几天就直接下结论。结果建出的房屋，设计师、房产商自己怎么看怎么舒服，但到市场上去销售却不像想象中的那么顺利，造成滞销。

1.2先考虑自己，再考虑客户

很多房地产企业高层把绝大部分精力都放在如何做好政府公关、银行公关上面，而在真正应该关注的客户身上投入太少。有两种表现方式:(1)楼盘定位模糊。打开一些地产公司策划报告，对消费者的描述充斥着“年轻上班族”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质”、“即将结婚的年轻人士”等这样千人一面的套话。相对于快速消费品业而言，房地产业对于消费者研究明显缺乏深度。客户买房子是一笔非常大的投入，其消费决策的环节、影响因素和时间都很复杂，非采用专业的消费者调研不可。但是很多房地产企业往往站在自己的立场上“为消费者着想”，甚至扬言“我们自有办法能让他们上钩”;

(2)产品无细分。相当一部分企业仅对整体楼盘定位(模糊定位)，而对每种房型、不同楼层、不同朝向等等，仅以价格作为区分。房产消费与普通消费品不同，不仅每一个项目是不同的，甚至连一个房地产项目中的每一套房子都是绝不相同的。作为营销策划而言，这其实是非常好的创意切入点。

1.3盲目模仿，缺乏个性

“地段、地段、地段”，这是房地产商成功的不二法则。可惜的是，有些企业一方面非常注重地段，一方面拿到地后又不好好研究地段。只要认真研究自己的地段，有针对性做好策划方案，就会有创新，会有不俗的结果。但是很多企业缺乏新意，导致楼盘出来“山寨”味十足，既缺乏地段特色，又缺乏企业特色。

1.4销售人员边缘化

大的房地产企业是十分注重对销售人员的培养的，但是一些小企业因为管理、资金、财务负担等等问题，往往采取招聘销售公司的方式进行地产销售，即使有自己的销售人员，也对其重要性认识不够。表现在:①缺乏销售管理。项目销售工作中，资料管理无序，杂乱无章;人员管理无序，面对投诉没有任何措施，乱给折扣使客户失去信心不敢下定金;②歧视销售人员。很多发展商并不把销售人员视为自己公司的正式员工，倾向于用临时的。某些发展商对销售人员实施公司消息封锁，在工程出现难点或出现不可抗力的影响时，不正面交代原因及处理办法，使销售人员盲目解释，错过沟通时机;③误导销售人员。某些发展商剥夺了销售人员的知情权，对销售人员错误引导，实为对客户欺骗，造成购房人与发展商矛盾更加激化。

1.5媒体选择无目标

在广告方面有两种极端:一是非常不重视广告的作用，纯粹以客户拉客户的方式进行;另一种是仗着财大气粗，进行猛烈的广告攻势。多有“大炮打蚊子”的现象，浪费了大量财力却收效甚微。在项目定位的基础上，找到目标受众最喜用的媒体才是关键。除了一些大众媒体外，房地产营销的小众媒体也很重要。

1.6死抓概念炒作

卖概念是如今商业经济的流行术语，而房地产界最是盛行炒作概念。什么“生态”、“区位”、“人文”、“智能”，“水乡”、“欧陆风情”、“北美庭廊”等等，层出不穷。从市场营销的角度来看，“概念”的确十分有效，在传播中具有高度的识别性和心理冲击性。但是房地产界炒作的概念过于雷同，反而失去了识别性和冲击性。

1.7对工地管理的漠视

笔者受邀对某公司的在建楼盘进行考察后，发现在建楼盘的管理非常缺乏，完全就把工地的管理当成是建筑公司的事情，大好的做围墙墙面广告的机会白白给了街头小广告。这是资源的最大浪费，殊不知工地是楼盘的第一推销员和样板间，给潜在消费者以直接的刺激与信息。

1.8卖点无创意

“有创新才有市场”已显得越来越重要。卖点是营销工作中必不可少的，但纵观房地产项目，都是“××水苑”、“××豪宅”之类的卖点，千人一面。认认真真研究地段，卖点才能“笑傲江湖”!1.9品牌建设无规划很多企业现在开始重视品牌的建设，这无论对于消费者还是对于企业而言都是一件好事。建立统一的标识。部分地产企业居然还没有正式的标志，这对于长期发展而言是非常危险的。建立一套完整的企业识别系统是品牌建设的初步，需要引起足够的重视。企业品牌和项目品牌混淆。

地产营销中的品牌概念包含了两个概念，一个是企业品牌，一个是项目品牌。以万科城市花园为例，万科是企业品牌，城市花园是项目品牌。作为企业品牌，万科给人的感受是一

个有实力、有创新能力、相对可靠的开发商;作为项目品牌，城市花园给人的体验是有亲和力的社区，有秩序的生活和安全的环境。做好产品，做出品质，走差异化的道路，是打造项目品牌的基础，项目成功了，企业品牌自然就浮出了水面。

2房地产市场营销中应注意的问题

2.1加强房地产营销管理对地产行业的指导性作用

一个房地产企业在进行一个项目之前必须做好前期的准备工作，包括对市场的调查分析，环境的分析，项目所在地的人文理念的分析等等，这些都会直接影响到项目从初期建设到后期销售的整体效果甚至是成败。洞悉市场，分析当地房地产的行情，了解当地消费者的购买力、购买欲望、期望户型、环境要求等等，通过这些宏观和微观的综合调查总结出一个项目施行可行度参照表，给项目前期预测提供很好的理论依据，为后期销售埋下关键伏笔，为整体项目的高收益和回报奠定基础，这些都是地产营销管理必须具备和考虑的。

2.2坚持诚实守信，树立良好的社会信誉

房地产企业要讲诚信，在客户群体中树立诚实守信的形象。重视客户满意度，在宣传、销售、签合同，物业管理等各阶段都要把诚信放在首位，不做超出自己能力的承诺。合同约定的条款不打折扣的兑现，如遇到特殊情况，应积极、妥善的解决。鉴于房地产行业的特殊性，诚信是企业长远发展的立足之本，因为随着市场经济体制进一步完善和健全，市场经济及信用经济的观念日渐深入人心，这就要求一切经济活动主体必须遵循一种游戏规则。随着我国住房制度改革的深入，开发商是否诚信已成为消费者尤为关心的话题。当前正处在信息时代，信息传播非常快，讲诚信、社会信誉好的开发商开发的楼盘会受到购房者的追捧。那些在施工中以次充好，在售房价格上“玩猫腻”，在售房面积上“短斤少两”，在位置表述上“闪烁其词”以及配套设施遥遥无期的房地产企业开发的楼盘，即使用再动听的口号，再完美的方案，也难以打动消费者。诚信是建筑设计、施工、监理及物业管理等不同主体合作的前提，坚持以诚实守信作为行事准则，不仅是树立企业品牌的重要内涵，更是维系房地产健康发展的重要因素，是房地产企业树立品牌形象的必然要求。

2.3过硬的产品质量，有效的成本控制

产品质量是企业的生命线，营销理论非常重视产品质量，从长期来看，市场营销活动的成功都是建立在过硬的产品质量之上。建筑材料的品质、施工工艺、商品房面积等问题，已成为关注的焦点。强化企业内部管理，降低各个环节成本，才有可能给客户更大的让利空间，各种营销策略应用起来才能游刃有余，发挥出应有的作用。严格控制成本是任何企业经营的基本方法和手段，建筑产品愈来愈趋向同质化，消费者对产品“同价同质”的思想会越来越浓，而提升房地产产品的性价比就会变得尤为关键。房地产低成本营销并不是通过降低产品质量来实现，而是在保证房地产产品质量不降低或有所提升的前提下降低成本，以产品的较高的性价比来吸引顾客，并提升房地产企业的品牌。房地产市场的竞争将变得愈来愈激烈，而房地产企业品牌效应可以有效地减少房地产产品的推广成本，从而达到降低总成本的目的，两者相辅相成，互相促进。

2.4对市场进行充分调研，细分市场，做好产品定位

只有市场定位准确，销售才能进展顺利，进而资金流动顺畅。动工前弄清楚“为谁建房”而不是房子建成后问自己“房子为谁而建”，“为谁建房”是房地产企业必须首先认真思考的战略问题。因为“为谁建房”的准确回答直接影响到“怎样建”和“建成什么样的房子”。如果目标客户定位不准确、不清晰，只会造成对客户需求理解的含糊不清，因此，必须在进行充分的市场调研和熟悉客户的基础上进行科学的市场细分，以有良好发展潜力的细分群体为目标客户;同时加强对竞争者状况的研究，以防定位趋同。概念房产可谓是房地产市场细分的典范。如住宅与写字楼复合形成SOHO，住宅、写字楼、酒店复合形成商务型社区，住宅与体育复合形成运动型社区，住宅与学校复合形成学习型社区，住宅与文化艺术复合形成文化艺术社区等。

2.5注重推广策略

有效的宣传可以起到引导客户需求，进而创造新客户的作用。应进行如实宣传，不能做过分的炒作，否则可能会适得其反，冲动型或盲目型的购买者已越来越少，他们很清楚自己真正需要的是实实在在的好产品。由于房地产的购买决策行为高度复杂，决策时间相对漫长，因而要求房地产的广告信息不但必须详细、准确、有吸引力，而且应该可重复接触。

2.6加强房地产行业专业营销管理人才的培养

一个房地产企业是否拥有一支高素质的营销管理人才直接影响着企业在市场竞争中的地位和成败。人才是竞争的关键，培养这样一批专业的营销管理人才，可以为企业从前期项目筹划到中期项目建设再到后期项目销售以及售后的综合服务几个方面为企业打造专业地产品牌，让消费者看到的是专业、技术、诚信。营销管理的人才培养应主要从敏锐的分析能力果断的判断能力和较强的风险防范意识和能力三个方面进行培养，只有拥有了这样的销售团队，企业的业绩才会逐步上升，提高企业的竞争实力。

3结束语

房地产企业融资问题研究 篇5

河南省地方税务局直属分局：

我河南省***房地产开发有限公司系******（简单自我介绍一下，需要加入位置，经营范围，税号，法人代表名称，电话等内容即可）。我公司做为国有企业，自成立之初，公司上下就确立了“依法纳税”的宗旨。在实际工作中，也积极学习财税新政策，把依法合理纳税当做工作重点。

现我公司在财税处理的实践中，遇到了一个“甲供材”如何开票的问题。现就此问题请示贵局：

概念：所谓“甲供材料”建筑工程，是指由基本建设单位提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。因此，房地产开发企业“甲供材”建筑工程，是指由房地产开发企业（以下称甲方）提供原材料，施工单位（以下称乙方）仅提供建筑劳务的工程。“甲供材”产生的原因是甲方从材料质量和成本效益角度出发，防止建筑乙方在材料上做文章，担心不能确保建筑材料质量，影响住房和自身的声誉。一般材料占商品房建造成本的30％～40％。

政策依据：

1、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

2、《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，除本细则第七

条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

3、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十九条规定，发包人或者出租人应当自发包或者出租之日起30日内将承包人或者承租人的有关情况向主管税务机关报告。发包人或者出租人不报告的，发包人或者出租人与承包人或者承担人承担纳税连带责任。

开票问题：

“甲供材”的购货发票一般在房地产企业手中，但有些税务机关要求“房地产企业在企业所得税汇算及土地增值税清算中，必需以施工方开具的甲供材营业税发票为扣除依据”。但是如果要求施工方企业开具“甲供材”营业税发票，普遍存在主管税务机关（施工方企业）有开票限制、施工方企业“甲供材”开票的这部分有收入无成本的问题等等。

我们的建议：营业税的营业额(即计税依据)与开票额是两个不同的概念。开票额是指实际交易的金额，而营业额是指税法规定的计税依据，两者不能相混淆。计入施工单位营业税的计税依据包括甲供材料，是指施工单位提供施工劳务时领用的甲供材料。税法强调建筑营业税的计税依据包括甲供材料，并不是说施工单位的开票额中要包括甲供材料金额，而是施工单位的开票额中包含的营业税的计税依据要包括甲供材料。这部分营业税由发包方承担，应计入施工单位的劳务价款。所以我们认为，营业税开票额与计税依据是两个不同的概念，对于此“甲供材”部分的营业税应直接入库，并允许房地产企业以购货发票做为企业所得税汇算及土地增值税清算中，甲供材的税前扣除依据。不应再由施工单位就甲供材部分开具营业税发票。

河南省**房地产开发有限公司

房地产企业融资问题研究 篇6

市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线，房地产市场营销手段和策略也不断推陈出新，但在市场营销实践中仍常存在着一些典型的问题，所以房地产企业必须避免市场营销出现误区，制定合理和具有潜力的营销策略，使企业最终获得利润并在激烈的市场竞争中立足。

房地产企业营销过程中存在的主要问题

1、营销理念落后，缺乏品牌意识

房地产企业目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念，这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点，仍然停留在“市场营销即推销”的认识阶段。房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。同时，品牌战略的实施是全过程、全方位的一个持续行为。因此，必须把营销的理念贯穿到房地产开发的全过程，从项目选择、产品定位和设计、产品研发和建设、房屋销售到物业管理都应以客户需要和愿望为导向，最大限度地满足消费者的愿望。

2、营销管理科学性不强，营销策划缺乏创意和内涵

目前，一些营销策划代理公司由于人力、物力和财力等多方面因素，对全案营销策划，仅是提交几个平面广告设计，而且缺乏对广告后期效果的跟踪、反馈、监控和调整。就活动的执行而言，不少实际可行的活动，但因细节执行不到位，也往往会形成有其事无其实的空架势，导致执行无力。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感。

3、市场调研不充分，定位不准确

某些房地产企业认为市场调研不重要，忽略前期的市场调研，即使做了市调，也仅是浮在表面，未能深入。调研不够深入细致。销售的时候才发觉自己开发的楼盘有这样那样的劣势，从而导致产品消化速度太慢，过多地依靠房地产市场的大环境。忽视了市场调研这一“从消费者中来”的过程，尽管在销售中采取了很多积极的措施，企图更多地抓住消费者的眼球，但最终其产品也难以迅速地“到消费者中去”。

4、营销诚信度差，广告带有虚假成分

近年来，随着房地产市场的发展，各类的房地产广告随处可见，房地产广告对活跃市场、促进销售、塑造品牌起到了积极作用。但在房地产广告中也存在虚假信息和欺诈现象，干扰了房地产市场秩序，并引发了法律纠纷。这损害并影响了房地产企业的形象及诚信度。

5、企业、营销人员的形象有待于提高

公众对房地产企业管理形象的评价较差，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有太多的承诺而不兑现。对营销人员的评价偏低，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题。

6、房地产产品的质量需要提高

“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能使客户有一种放心感满意感。

房地产企业做好市场营销的策略

房地产企业在市场中应以营销为突破口，分析营销中存在的问题，创新营销手段，把握这次调整机遇，促进自我发展。

1、塑造房地产品牌，提升房地产营销能力

品牌效应是房地产企业开拓市场和参与市场竞争的重要手段。品牌是指产品品质、服务品质、企业的文化、理念、价值、个性等综合与凝聚，是区别于同类产品的一种企业商誉。在房地产市场，开发商利用品牌的积累来开发名牌，而名牌又会有效提升开发企业品牌的内涵。品牌的成功建设与运用，对于树立企业的形象，扩大企业产品在市场中的知名度和美誉度，提高产品的市场竞争力有积极的推动作用。在品牌的创新问题上，应该结合企业的价值观念，联系市场需求发展趋势，通过确立、培养、推广、巩固和深化等环节，配合一系列的创新手段，积极扩大企业品牌的影响力，并提升其在消费者心目中的形象地位。

2、做好市场调研，创新产品，提高营销资产价值

房地产营销人员必须认真做好市场调研工作，充分研究消费者的欲望和需求，将其贯穿于房地产开发的全过程，并从人性化的角度出发，想顾客所想，给顾客所需要的，才可能使自己的项目成为市场亮点。当前，宏观调控的目标之一是抑制投资需求，应重点加强面对刚性需求的产品和服务创新，大到特有的自然资源、节能住宅、精装修、优质配套和环境、贴心的物业管理，小到户型的创新、公共部位的装修等都需要房地产企业根据市场把握细节。这样不仅有利于营销工作的有效开展，还有利于树立企业形象。

3、提升营销策划水平，创新营销方式，拓宽销售渠道

房地产企业应该针对不同产品和项目特性，准确定位目标客户，找到合适的推广通路和渠道，投其所好，制定系列的、有针对性的销售策略和促销手段，积极开展节点式营销、体验式营销、网络营销，整合各种传统的、新兴的有效媒体资源，树立立体化的宣传攻势，把产品亮点转换为市场热点。在策划工作中，加强企划与案场、客户的联系，企划工作要贯穿市场意识、质量意识、文化意识和品牌意识，加大营销细节把控力度，保证效果。对策划公司逐步建立考核评价机制，督促其提高企划能力和服务意识，优胜劣汰。

4、协调组合各种营销手段

房地产企业对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；如果房地产需求特别大，房地产企业只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。

5、抓好营销队伍建设，提高营销人员的素质和能力

房地产企业进行营销的成功与否，除了企业自身的优势和楼盘的品质和定位外，最重要的是人才问题。以为建立了销售部或营销部就拥有了营销人才，这是一个错误。同样是一个营销部，同样是一组人员，不同的营销者会有截然不同的营销结果，营销人才至关重要。

6、提升房地产企业营销产品形象

房地产企业全面预算管理问题研究 篇7

关键词：房地产企业,全面预算管理,预算考核体系

企业预算管理是在企业战略目标的指引下, 通过预算编制、执行、控制、考评与激励等一系列的活动, 全面地提高企业的管理水平和经营效率, 实现企业价值最大化的一种管理方法。房地产企业的预算管理具有全面预算管理的基本特征, 即全员性、全过程性和全面性。通过对房地产企业业务、资金、信息的整合, 明确适度的分权授权、战略驱动和业绩评价, 组织房地产食业全员参加, 全面控制生产经营过程, 才能实现资金合理配置、作业高度协同、战略有效贯彻、经营持续改善、价值稳步增加的目标。

一、房地产企业全面预算管理的现状

房地产行业目前已经成为中国国民经济的重要支柱产业之一, 总结房地产企业全面预算管理的现状如下:

(一) 预算管理战略导向性不强且控制点不全面

大部分房地产企业编制年度财务预算只对公司管理费用、营业费用进行控制, 预算管理实践不仅以偏概全, 大大降低了效能, 而且漏控了房地产企业成本的主要部分———开发成本, 更谈不上企业品牌、定位等战略思想的反映和贯彻。

(二) 责任中心划分不明晰和权责不对等

有些房地产企业未按照业务单元合理划分责任中心, 或分权、授权不适当, 造成有权无责或有责无权, 影响了管理效率提高。

(三) 企业文化培育不够“预算余宽”现象较为严重

企业决策层只注重预算本身的编制、实施以及应用, 忽略了预算运行平台的塑造与规划, 导致预算管理中股东与经理人、管理层上下之间甚至左右之问博弈的普遍存在, 助长了个别部门和单位的短期行为, 影响了企业资源的有效配置。

(四) 预算组织管理体系不系统、不完善

有的企业将编制好的预算束之高阁, 未予组织实施;还有的企业预算管理有头无尾, 只有预算编制、实施, 却没有预算实施分析以及考核激励;另有企业因为上层目标与下层组织实施缺乏紧密的联系和实质性的合作与交流, 信息流通不畅或质量不高, 导致预算考核力度不足, 都影响了预算管理效能的全面发挥。

二、房地产企业全面预算管理存在的问题

(一) 缺乏对全面预算管理的认识和

意识

企业负责人对预算重视不够, 为编预算而编预算, 尚未将预算管理服务于企业战略的实现;除财务部门外, 其他部门很少直接参与预算编制工作, 往往只是由财务部门根据经验估算, 这样的预算往往缺乏可操作性, 存在“编制预算纯属财务行为”的错误认识。

缺乏全员意识, 许多房地产企业认为, 预算只是一种财务行为, 由财务部门负责预算的制定和控制, 甚至把预算理解成财务部门控制资金支出的计划和措施。其实, 全面预算是企业全员的行为, 与全体员工、项目的工期管理、预决算管理等息息相关, 是所有相关管理的集中体现。

(二) 缺乏完整的全面预算标准和管理制度

房地产开发项目的多样性给预算的制定造成难度, 尚未形成各种产品类型的企业标准和国家预算定额, 预算的准确性受到挑战, 预算编制带有一定的随意性, 与实际情况偏离较大。

目前, 部分房地产开发企业及其项目实施单位的各种预算管理还属于松散型, 尚未建立系统、完善的预算管理组织体系和预算管理制度, 以至于企业无法落实预算编制的目标和对预算的考核与监督, 预算管理的作用得不到充分发挥。

(三) 缺乏预算的执行、监控和反馈机制

房地产预算数据来源广泛、数据量大, 企业缺乏必要的控制措施, 无法及时获取各个预算中心的执行情况, 对预算执行难以进行有效地控制, 无法做到及时、全面和深入的预算分析。

有些房地产开发企业的预算管理往往只停留在预算的编制和与预算指标的下达上, 而不注重对预算的执行和监控。有些企业虽然对预算的编制很重视, 专门成立了预算职能部门进行预算编制, 但预算职能部门对预算的执行和监督很少参与, 同时没有建立有效的预算反馈机制和预算执行分析机制, 不能真正实现全面预算管理的作用。

(四) 缺乏有效的预算考核体系

很多房地产开发企业存在考核和激励机制落实不到位的状况, 这成为影响企业预算管理目标无法实现的主要问题之一。目前, 在已实行预算管理的房地产企业中, 较普遍地存在着考核不力的现象, 具体表现在考核部门职责不明确、考核内容不具体、考核工作未能形成制度化、考核标准缺乏规范化, 致使预算考核不能保证企业预算管理体系的全面实施。

三、解决房地产企业全面预算管理问题的对策

(一) 树立正确的全面预算管理观念

首先, 要强化预算的“法律效力”。房地产企业预算管理要求一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展, 预算一经确定, 企业各部门在房地产开发建设期至销售期的各项活动中都要严格执行, 提高预算的控制力和约束力。

其次, 要增强全体员工的参与和配合意识。应动员企业全体员工主动参与预算的策划、编制和控制, 统一观念和标准, 增强全面预算管理的合力。

最后, 需要企业领导的支持和重视。实施全面预算管理需要企业领导强有力地推动和反复地宣传, 要全程参与和支持。领导的认同和支持是实施全面预算管理的重要保证。

(二) 完善全面预算的标准和管理制度

根据企业管理模式和房地产行业特点以及经验数据分析, 建立一套房地产项目开发成本、费用科目体系, 做好成本数据积累。同时, 在标准执行过程中, 不断改进、完善, 逐步形成企业自身的成本、费用定额标准。

针对房地产企业预算管理中的难题, 完善明确责任中心的权责, 界定预算目标, 编制预算、汇总、复核与审批、预算执行与控制管理、业绩报告及差异分析、预算指标考核等一系列全面预算管理制度。

(三) 加强企业预算执行监控、反馈和分析

预算授权以责权对等为原则, 以提高公司管理水平和保证各预算目标有效实现为目的。通过重新梳理房地产企业业务流程和明确各职能部门职责, 建立相应的授权体系。企业所有人员, 不经合法授权, 不能行权;企业所有业务, 不经授权, 不能执行;企业所有业务, 一经授权, 必须予以执行。

为了强调预算管理的严肃性和预算指标的刚性, 年度预算下达后, 除特殊因素外对于预算执行过程中产生的预算偏差, 一般不予调整。在执行中由于市场环境、经营条件、政策法规等发生重大变化且这种变化在编制预算时确实不可预见, 企业采取积极措施后仍不可克服和避免, 致使预算的编制基础不成立或者将导致预算执行结果产生重大偏差的, 方可进行预算调整。

(四) 建立企业全面预算考核体系

针对大多数房地产企业预算考核不力的现状, 应制定预算考评制度, 在制定考评制度时应遵从如下原则。考核激励化原则, 依据考评结果, 切实兑现奖惩, 起到促进各级责任中心执行预算、力争超额完成预算目标的作用;考核多层次原则, 分为公司年度考核目标和责任中心年度考核目标两个层次, 按照预算完成情况评价各责任中心的业绩;目标多样化原则, 针对房地产行业预算管理特点和生产经营特点, 配以辅助考核指标, 同时在过程控制环节设置了编制效率性和执行效率性等定性指标, 实现多指标、多维度考核。

总之, 房地产企业的全面预算管理是一个系统工程, 是企业治理的重要组成内容, 是与企业发展战略相配合的战略保障体系。

四、结论

全面预算管理是企业内部管理控制的一种主要方法, 对全面预算管理的沿革、理论进行了深入学习和研究, 并结合房地产行业特点、全面预算管理应用的现状和面临的主要问题, 提出了房地产行业全面预算管理实施建议。

(一) 预算管理要与战略管理相结合预算管理是一套科学的管理体系,

它不是简单财务计划的预测与控制, 而是在管理的层面上对企业发展方向的指引与调控。但就目前而言的房地产企业, 大多还是实行粗放型的管理模式, 随意性较大, 很不利于企业的长远发展。企业若要稳健而大步伐的发展, 则必须要将预算管理与战略管理相结合起来, 将企业的发展战略融入到预算之中, 不单单是在管理的层面上, 还要在战略的角度上, 高层次的指导企业的运营。

(二) 要与提高预算的控制和约束力相结合

预算管理的本质要求是一切经济活动都围绕企业目标的实现而开展, 在预算执行过程中落实经营策略, 强化企业管理。因此, 必须围绕实现企业预算, 提高预算的控制力和约束力。预算一经确定, 在企业内部即具有“法律效力”, 企业各部门在房地产建设及销售的各项活动中, 要严格执行, 切实围绕预算开展经济活动。

(三) 要与企业的具体预算原则相结合

企业的执行机构按照预算的具体要求, 按“以月保季, 以季保年”的原则, 编制月、季滚动预算, 并建立每周资金调度会、每月预算执行情况分析会等例会制度。按照预算方案跟踪实施预算控制管理, 重点围绕资金管理和成本管理两大主题, 严格执行预算政策, 及时反映和监督预算执行情况, 适时实施必要的制约手段, 把企业管理的方法策略全部融会贯通于执行预算的过程中, 最终形成全员和全方位的预算管理局面。总之, 房地产企业应该根据自身的特点, 形成适合本企业的全面预算管理制度, 真正达到实现企业发展战略目标, 整合企业资源, 提高经济效益的目的。

参考文献

[1]、Tony Vadasz.Analysis:Budgeting and forecasting[J].Accountancy, 2008 (135) .

[2]、梁文涛.现代公司预算编制起点问题的探讨[J].会计研究, 2009 (8) .

[3]、Robert S.The Evolution of Management Accounting[J].The Accounting Review, 2009 (7) .

房地产企业融资问题研究 篇8

关键词：房地产开发企业；土地增值税清算；问题研究

一、土地增值税清算的程序

房地产开发企业符合清算条件后，进行清算的程序包括四个方面：一是依照税法规定，计算开发项目应缴纳的土地增值税，或委托税务中介机构审核鉴证；二是在规定期限内到主管税务机关办理清算手续，提供清算应报送的资料等；三是税务机关对纳税人报送资料予以受理，并在一定期限内及时组织清算审核；四是清算审核结束后，主管税务机关将审核结果书面通知纳税人，房地产企业在确定期限内办理补、退税手续。

二、土地增值税清算的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

三、土地增值税清算的条件

（一）纳税人土地增值税自行清算的条件

纳税人符合下列条件的，应进行土地增值税清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）税务机关要求进行土地增值税清算的情形

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：① 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；②取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省级税务机关规定的其他f青况。

四、土地增值税清算应当明确的事项

纳税人在进行土地增值税清算前，应当明确下列事项：每次清算的项目及其范围；划分清算项目与非清算项目的收入和支出；划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出；划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限；明确清算项目的起止日期。

五、土地增值税清算应当提供的资料

1.土地增值税清算表及其附表。

2.房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收人、成本和费用有关的证明资料及会计资料。

4.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。

六、收入及扣除项目的确定

（一）应税收入的确定

清算项目收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。在进行清算时，应注意以下问题：

1.确认收人是否合理

（1）非直接销售的开发产品收入确认。将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时视同销售，按下列方法和顺序审核确认 ①按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；②按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；③ 参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

（2）收人为外币的核算。在计算外币分期付款的总收人时，须以不同时期的市场汇价计算当期应税收入后相加得出，而不能按照最后一次付款时的市场汇价计算。

（3）代收费用的处理。①代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税；实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；②代收费用在房价之外单独收取且未计人房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

2.收入项目的审核

确认收入时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，核实计税收入。

（二）扣除项目的确定

土地增值税的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目；旧房及建筑物的评估价格。

1.取得土地使用权所支付的金额

（1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的，为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。

（2）在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，要审核是否真实、正确，还要审查《土地出让金缴费证明》、土地出让金缴费发票及银行转账凭据、土地转让合同及发票、取得土地使用权时的契税等票据。

2.房地产开发成本

要将“开发成本”账户，与有关的交易证明文件及会计凭证核对，看企业的成本核算是否真实、准确，防止虚列、多列、少列“开发成本”。

（1）土地征用及拆迁补偿费的扣除应当审核以下内容：该费用的实际支出与概预算是否存在明显异常；支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册是否与相关账目核对无误；在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

（2）前期工程费的扣除应当审核以下内容：各项实际支出与概预算是否存在明显异常；是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

（3）建筑安装工程费的扣除应当区分出包方式和自营方式，审核以下内容：出包方式应当审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常；自营方式应当审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

（4）开发间接费用的扣除要求可以参照基础设施费、公共配套设施费项目的扣除。

3.房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定的标准进行扣除。凡是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按《实施细则》规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

4.与转让房地产有关的税金