物业管理法规教学大纲（精选8篇）
一、课程的性质、目的与任务
“物业管理法规”是开放教育试点物业管理（专科）专业主干课程，是中央电大统设必修课。同时也可作为其他相关专业的选修课，本课程开设一个学期。
通过《物业管理法规》课程的学习目的是使学生能初步了解、掌握物业管理方面的法律法规，熟悉与物业管理有关的纠纷处理程序，增强学生的法律素养。
通过学习《物业管理法规》这门课程，首先是要掌握该课程的基本理论、基本概念、基本技能，其次是作为物业管理专业的专业主干课程，《物业管理法规》的学习使学生初步掌握运用法律去解决物业管理工作中的实际问题。
二、与其他课程的关系
学习本课程应具备物业管理的基础知识和法学基本常识，同时兼顾法学专业课程特点，尤其是法律体系中的实体法与程序法关系，从而提高学生法律意识和应用能力。
三、课程的特点
1、本课程属专业基础和主干课程，授课时注重理解基本概念、基本原理和掌握基本的法律操作规程，特别注重对法规的理解和实际应用能力的培养。
2、本课程属比较新的知识领域，理论上有待完善和发展，实务问题有待于法律、法规进一步明确，因此，授课时应注重现行法律法规的修改与应用，力争做到理论与实际的有机结合。
四、课程教学要求的层次
为了帮助学生准确掌握各章要点及复习重点，本大纲把教学内容分成了解、掌握和重点掌握等三个层次来要求。了解的内容主要是物业管理法的一些常识，及其历史概况和发展动态；掌握的内容主要是物业管理法的基本概念、基础知识和基本技能；重点掌握的内容主要是物业管理的重要概念，基本原理的应用。属于了解层次的，考试时所占份量较轻；属于掌握和熟练掌握层次的是考试的重点。
五、教学方法和教学形式建议
学习本课程要理论联系实际，重视实践教学环节。建议教师在介绍各种概念时要注意进行案例教学，注重实例分析，避免抽象地纯理论地灌输。学习者在学习中既要掌握基本的概念和基本知识，又要避免为了应试死记硬背。应当特别注重理解，把所学的知识同实际的需要结合起来。
学生应当在教师的指导下自主学习。在学习中，《物业管理法规》文字主教材是学习这门课程的基本依据，建议尽量阅读有关物业管理法类案例，提倡独立思考问题，提倡对法规理解能力并就疑难问题展开讨论，以加强自学能力的培养，逐步提高解决问题的能力。
第二部分 媒体使用和教学过程建议
一、学时分配
本门课程的课内学时数为54学时，共3学分，开设一个学期。从2003年秋开始滚动开设。教学环节建议采取录象、面授、IP课件相结合的形式进行。
教学内容的学时具体分配如下：
序号 1 2 3 4 5 6 7 8
教学内容 物业管理法绪论 物业管理法律制度 业主及业主委员会 物业管理企业 物业管理合同及服务收费 不同物业的管理规范 物业管理法律责任 物业管理纠纷的防范与处理
合计
课内学时 8 8 6 6 6 8 6 54 2 录像 1 IP课件
二、多种媒体教材的总体说明
1、文字教材
本课程以《物业管理法规》作为文字主教材，由孙彬主编，25万字，广东高等教育出版社出版。
《物业管理法规》共8章，25节，基本教材全面、系统、具体地讲述课程内容，是组织教学和期末考试的基本依据。教学重点为熟练掌握部分，约占全部知识点的50%。
《物业管理法规学习指导》是对《物业管理法规》内容的压缩、提炼和必要的说明，目的是便于学生把握所学知识的要点和重点、难点。
《物业管理法规学习指导》中每一章所附的思考练习均是为了巩固对所学内容的理解，学习者应当尽可能完成。
2、音像教材
（1）《物业管理法规》制作2课时录像课，对课程内容进行重点讲授和难点分析。
（2）《物业管理法规》制作1课时IP课，介绍期末复习指导。
三、教学环节
1、自主学习
自主学习是远程开放教育的学生获取知识的主要方式，本课程的教学要注意对学生自主学习能力的培养。学生可以通过自学，收看录像、IP课件、直播课堂、网上教学辅导等方式进行学习，各教学点可以采用灵活多样的导学助学方式，帮助学生学习。
2、教学单位组织必要的集中辅导
以学生自主学习为主，各试点电大应安排一定量的集中辅导。各试点电大不得减少课内时数。（见课内学时分配）
3、形成性考核
《物业管理法规》配有形成性考核作业。形成性考核作业是学生学好本课程的一项重要的、必不可少的工作。通过这些习题的练习，逐步加深对课程中各种概念的理解、熟悉基本理论、基本规程、基本方法和基本技能，增强学生对物业管理法规的理解和培养学生运用法律解决实际问题的能力，达到本课程的教学目的。形成性考核占总成绩的20%。
4、考试
考试题目要全面，符合教学大纲要求，同时要做到体现重点，题量适度，难度适中，题量和难度的梯度应按教学要求的不同层次安排。不出难题、怪题。
本课程考试方式：《物业管理法规》考试方式为闭卷。时间120分钟。
第三部分 教学内容和教学要求
第一章 绪论 教学要求：
了解：物业管理的概念，物业管理立法的主要内容，国内外物业管理立法的概况，物业管理法的地位和作用
掌握：狭义物业的三个特征，物业管理法的效力等级 重点掌握：狭义的物业管理法，物业管理立法体制和法律体系
教学内容：
第一节
物业管理与物业管理法 第二节 物业管理立法
第三节 国外及香港、台湾的物业管理立法 第四节 物业管理法的地位和作用
教学建议：
1、强调学好本课程的意义
2、了解本课程的特点
3、弄清物业管理法的概念及基本原理。第二章
物业管理法律制度 教学要求：
了解：物业管理法律关系在物业管理法律制度中的意义；物业管理经济法律关系；物权的特征；基地使用权的取得；建筑物区分所有权的种类；物业相邻关系的主要类型及有关处理办法；房屋权属状况。掌握：法律关系；物业权属的特征；物业权属管理的两种制度；物业权属登记的功能。
重点掌握：物业管理法律关系概念与特征；物权与物业权属的概念；物业权属管理的概念；房屋所有权的取得方法； 物业产权行使的法律限制 教学内容：
第一节
物业管理法律关系概述 第二节
物业权属及其法律制度
第三节
物业产权的持有形式和取得方式 第四节
物业产权的法律限制和不动产相邻关系 第五节
物业产权与物业管理权 教学建议：
1、弄清物业管理法律关系
2、明确物业权属及其法律制度
第三章 业主及业主团体
教学要求：
了解：业主 业主委员会 业主公约 住户手册 业主委员会章程 业主自治
掌握：业主及业主委员会的权利义务 业主自治的原则
重点掌握：业主公约及住户手册的内容
教学内容：
第一节 业主的法律地位
第二节
业主团体
第三节 业主公约及住户手册
教学建议：
1、弄清业主及业主的权利义务
2、理解业主公约的内容
第四章 物业管理企业
教学要求：
了解：物业管理企业的概念.类型.资质
掌握：物业管理企业的设立条件.资质等级.职责
重点掌握：物业管理企业的组织机构.内部管理制度
教学内容：
第一节
物业管理企业的设立及组织运行
第二节
物业管理企业的资质管理
第三节
物业管理企业的法律地位及职责范围
教学建议：
1、弄清物业管理企业的组织机构
2、明确物业管理企业的法律地位及职责范围
第五章
物业管理合同
教学要求：
了解：物业管理合同的概念.合同履行的概念.物业管理服务收费的概念
掌握：物业管理合同的特征.订立的原则.违约及终止
重点掌握：物业管理合同的内容.示范文本.小区物业管理服务费规定
教学内容：
第一节
物业管理合同的性质与分类
第二节
物业管理合同的订立及内容
第三节
物业管理合同履行中的其他问题 教学建议：
1、弄清物业管理合同订立与内容
2、明确物业管理合同履行的有关问题 第六章
不同物业的管理规范 教学要求：
了解：收益性物业，管委会应开展的工作，商场管理公约，住宅小区的文明建设，公共商业楼宇的管理方式
掌握：小区管理的原则，物业综合管理规范的特点及实施
重点掌握：物业综合管理规范的含义及内容，收益性物业管理的特点和内容，小区管理的内容，物业综合管理规范的含义及内容 教学内容：
第一节
收益性物业的管理规范 第二节
住宅小区管理的内容及原则 第三节
物业综合管理规范 教学建议：
1、弄清收益性物业管理的不同方式，住宅小区管理的内容
2、明确物业综合管理规范的实施。
第七章 物业管理法律责任
教学要求：
了解：物业管理的民事责任、行政责任、刑事责任的概念
掌握：物业管理法律责任的概念、内容及其特征
重点掌握：物业管理法律责任的构成 教学内容：
第一节物业管理法律责任概述
第二节物业管理法律责任的构成 第三节物业管理法律责任的种类
教学建议：
1、弄清物业管理法律责任的构成
2、明确物业管理法律责任的概念、内容及其特征
第八章 物业管理纠纷的防范与处理
教学要求：
了解：物业管理纠纷的范围、起因与特点
掌握：物业管理纠纷的防范措施
重点掌握：物业管理纠纷的处理方式与程序
教学内容：
第一节 物业管理纠纷概述
第二节 物业管理纠纷的处理
第三节物业管理纠纷的防范
教学建议：
1、弄清物业管理纠纷的处理方式与程序
随着21世纪房地产业的不断发展,规模性的小区、高层建筑物越来越多,对其提供一套统一的管理和服务有了迫切需求。于此同时,物业法制建设也与时俱进,因此,《物业管理法规》作为物业管理专业学生的必修课,其占据着重要的地位。笔者对该课程的教学进行了初步的探索,希望在此能够起到抛砖引玉之用。
1 摆明立法现状,让学生清楚身处位置,保持持续性学习状态
我国现阶段,物业管理行业起步较晚,尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局,为其保驾护航的专业法规也处在发展状态,没有形成独立的物业法律部门更无物业法的法定概念,其所谓的物业法也仅仅只是散见于与物业管理活动有关的各式各样的法律、法规、规章、政策中,没有形成一套完整的法典或基本法律。这些的落后、重复甚至相互冲突的相关政策规定会给《物业管理法规》的教学带来很大的困难。
针对上述困难,笔者总结,应该向学生摆明目前我国物业管理立法现状及存在问题。换句话说,使他们清楚地知道:目前我国物业行业发展迅速,往往是先实践,等出了问题后才引起立法重视,从而“逼迫”不同行业、不同级别、不同地域的有关部门拿出了不成熟、不配套甚至相互冲突的“办法”、“政策”、“条例”、“标准”。然而,这些表面看似乱杂无律的各式各样的规定却正按照市场需求和一定的规律在不断的成长。说到这里,作为一个教育工作者,有一个惊喜发现,那就是让学生们知道正是面临着这样一门历史较短、不断发展的学科,对他们提出了一个更高的要求———要求他们在将来的学习、工作和生活中不断补充、更新知识,达到“终身学习、持续充电”的效果。
2 调整传统教学顺序,先摆明问题后讲理论,激发学生学习兴趣和热情
在教学中,有的老师认为,只要把法律概念、理论框架灌输给学生,学生就可以将法律概念、法律原则适用于解决具体的问题,实际上这是误识。这样做,首先,会导致在课堂上过多地去纠缠晦涩、复杂的理论,而忽视了法学理论与具体专业适用之间还存在一个结合和转化的环节;其次,刚刚开始的课堂会被这样大批的枯燥理论夺去了光彩,导致学生失去了学习的兴趣和热情。
事实上,我们可以尝试着将问题先摆在学生面前,让学生清楚急需法律来解决和帮助。教学中我们可以这样操作,先举出一个相关案例,例如周中元主编的《物业管理法规》在编写上就是按照这样的思路,在系统地介绍基本知识之前,先穿插经典专业法律案例,把问题摆出来,这样引起了学生求知欲望。如一案:男女两人两恋准备结婚,男购一房以女名字登记(两人未领结婚证),一年后闹分手,女认为该房为男赠与物,男方则否认,两人发生争议,诉至法院。就这样的一个案例一摆出来,学生最想知道的就是房产到最后到底归谁所有,引起了学生们高涨热情,有了这样热情我们起初的目的也就达到了。学生很快就能跟着老师的节拍进入理论学习,接下来,把理论知识融合到该案例中,起到了法学理论与专业适用之间的结合和转化。
3 改革传统教学模式,增强课程实效性,激发学生主动性和创造力
专业法规课的教学与法律基础课在很大程度上存在着相似性,就象法律基础课一样,如何适应时代发展需求,对传统的教学方法、手段、内容等方面进行改革和创新,增强教学的时代感和实效性是很重要的。笔者认为具体包括以下几个方面:
首先,创新教学方法。采用启发式、互动式教学方法,激发学生学习的积极性和主动性,通过让学生完成某一项任务作为驱动,充分发挥他们的主动性。比如可以增加学生自我讨论环节,各抒已见,学生会以做一次“胜利辩论者”为目标,在付出努力的过程中来获得并消化知识;也可以适当的增加学生的演说机会,查阅大量资料,制作课件,学生会以做一次“优秀老师”为目标,这其实就是任务驱动在教学中的巨大作用。
其次,改进教学手段。运用现代教育手段,比如多媒体教学,通过图片浏览、影视观摩教学能够更多地吸引学生的注意力;也可以开展模拟法庭或者专业法律咨询、专业法律知识竞赛,通过学生亲身体验与感悟最大程度地激发学生的创造力,这样一来,会收到比传统的老师讲授、写黑板板书更好的效果。
再次,调整考核方式。最终考核成绩由考试和团体组合成绩组成,团体组合是指3-6个学生的自由组合,最终每个团体的整体分数即为该组成员各自的分数。作业要求要么难度大、工作量大,要么存在争议需要学生讨论给出结果。接下来,我们将看到有趣现象:每个同学都在寻找合适自己的小组成员,平时学习成绩优先的同学必然找到了同样也优先的同学,而成绩相对落后的同学只能找同样落后的同学做伴,这种“强强联合、优胜劣汰”的原则在这里是淋漓尽致。这样的活动一方面能够发挥学生们内心的向心力,最大程度地激发学生的竞争意识,另一方面也以一种更加现实和有效的方式来鞭策那些暂且落后的同学,让他们知道落后了就要挨打,这其实也与多年来教育工作者一直坚持的教育理念———向好同学看齐是相一致的。
迎着改革开放的春风,众多新兴行业的兴起,面对新兴行业本身的不成熟,专业法规的发展也相应就要起步迟缓,作为专业法规课的老师深感肩上担子沉重,俗话说,“教学有法,而无定法”,到底用什么样的方法才能使《专业法规》课程的教学收到更好的效果,还需要更多老师在教学实践中进一步探索和研究,总结出一套适合自己、适合高校相关专业学生的教学方法。
参考文献
[1]韦龙明,金凌志,高崇辉,等《.专业法规》课程教学实践探究[J].高教论坛,2008,2.
[2]刑剑飞.高职高专法律专业课教学刍议——以《经济法》与《旅游政策与法规》教学为例[J].科教文汇,2008,12.
【关键词】药事管理 课程 教学
药事管理与法规是药学科学的分支学科，是药学与社会学、法学、经济学、管理科学和心理学等学科相互交叉、渗透而形成的边缘学科。药事管理与法规课程旨在培养药学人员从事药学实际工作的核心能力，培养学生树立法制观念，提高法律意识，力求在工作中做到依法管理、合法经营，具有良好的职业素养，以更好地适应岗位的需求。
一、运用案例教学法可以提高课程的授课效果
（一）案例教学法的优势分析
1. 实施案例教学使教师们发现教学过程变得有趣而富有挑战性。传统的教学只告诉学生怎么去做，而且其内容在实践 ，且非常乏味无趣，在一定程度上损害了学生的积极性和学习效果。由于案例教学是由教师提出案例，在讨论的过程中，学生通常能提出自己的观点和问题，也能经常参与评论他人的看法。深入的讨论和宽松的环境，有利于激发学生进一步思考，从而向教师提出一些意想不到的问题。
2. 案例教学法使学生在课堂上直接面对他们将可能遇到的真实问题。通过案例教学可以使学生通过运用实例论证理论，消除了理论与实践的脱节，做到了理论联系实际，增强了学生自主学习的兴趣和信心。它有助于引导学生变注重知识为注重能力。现在的管理者都知道知识不等于能力，知识应该转化为能力。以往教学方式使学生一味的注重学习书本的死知识而忽视实际能力的培养，不仅对自身的发展有着巨大的障碍，其所就业的企业也不会直接受益。
（二）案例教学实施
1. 指导学生分析案例。运用案例进行教学，是教学的一种有效方法。主要作用在于培养学生的思考分析能力及实践应用能力，实现培养高级应用型人才的目标。通过一个或几个独特而又具有代表性的典型事件，让学生在案例的阅读、思考、分析、讨论中，建立起一套适合自己的完整而又嚴密的逻辑思维方法和思考问题的方式，以提高学生分析问题、解决问题的能力，进而提高素质。在案例教学过程中，教师只担任导演角色，主角和评判者均是学生。因此，分析案例这一环节至关重要。在相互讨论和学习中，学生印象深刻，收获不少。
2. 学生观点的提炼。传统的讲授教学方法很难验证到学生知识吸收多少，是否会用。但在案例教学中，学生拿到案例后，先要进行消化，然后查阅各种他认为必要的理论知识。这无形中加深了对知识的理解。在学生思考分析的基础上，通过课堂讨论使事实脉络清晰，找出案例争议的焦点，从而寻求恰当的解决思路。当众和老师、同学一起讨论，这样学生各方面能力都将得到培养，学习环境也将更宽松活泼，也就更能提高学生的学习积极性。
二、运用 “任务驱动”教学法时改革课程的重要方法
（一）运用 “任务驱动”教学法能够调动学生学习的兴趣，并具有可操作性
1. 能够调动学生学习的兴趣。众所周知，任务驱动教学法主张教师将教学内容隐含在一个或几个有代表性的任务中，以完成任务作为教学活动的中心；学生在任务的驱动下，通过对任务进行分析、讨论，明确它大概涉及哪些知识，需要解决哪些问题，在老师的指导和帮助下，通过对学习资源的主动应用，在自主探索和互助协作的学习过程中找出完成任务的方法，最后通过任务的完成实现。现在有些教师总是抱怨学生不如以前的学生，其实，我认为随着社会经济的发展，学生所接触的东西多了，当然不像以前那样心思专一，这是一种普遍而正常的现象。学生仍然是好学的，只是在教学的过程中没能有效地调动学生的“胃口”，社会在发展进步，教学方式的转变也是必要的。所以任务设计一定要能够调动学生学习的兴趣，只有这样，才能便于学生循序渐进地学习知识、技能、方法。
2. 具有可操作性。任务驱动的教与学的方式，能为学生提供体验实践和感悟问题的情境，围绕任务展开学习，以任务的完成结果检验和总结学习过程。设计一个鲜活、生动的具体任务让学生独立思考、亲身探索。在完成任务过程中，学生会不断地获得成就感，可以更大地激发他们的求知欲望，逐步形成一个感知心智活动的良性循环，从而培养出独立探索、勇于开拓进取的自学能力。
（二）创设情境
在运用任务驱动教学法进行教学时，任务的导入是十分重要的。任务的设计合理与否直接影响到教学的实施。要使学习能在一种与本节课教学内容一致的情境中发生，这样在很大程度上刺激了学生的积极性。例如，学生做出正确的入库验收工作决策；学生在模拟药店以小组为单位合作工作，老师在旁给予引导，激发学生工作积极性，让学生更加深刻地体验工作体系，从而培养学生的知识、技能、态度和能力；在操作过程中，教师进行可以控制和引导，并进行过程评估。
（三）自主学习
从学生的角度说，任务驱动是一种有效的学习方法。它从浅显的实例入手，带动理论的学习和应用软件的操作，大大提高了学习的效率和兴趣，培养他们独立探索、勇于开拓进取的自学能力。这不是由教师直接告诉学生应当如何去解决面临的问题，而是由教师向学生提供解决该问题的有关线索（例如需要收集哪一类资料、从何处获取相关的信息资料等），并要特别注意发展学生的“自主学习”能力。
三、结束语
2014年执业药师考试大纲《药事管理与法规》
调整通知
考拉网
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关于2014年调整国家执业药师资格考试大纲药事管理与法规科目内容及要求的通知
各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局：
根据《国家执业药师资格考试大纲》有关规定和国家新修订、新颁布的药事管理与法规，经认真研究并征求有关专家意见，现将2014年国家执业药师资格考试大纲药事管理与法规科目的调整内容和具体要求通知如下：
一、在第一大单元“药事管理相关知识”第一小单元“医药卫生体制改革相关配套文件”第四要点“药品电子监管的规定”中，新增《关于2012年版<国家基本药物目录>药品电子监管实施工作的公告》(国家食品药品监督管理总局公告2013年第10号)作为考试内容。
二、在第一大单元“药事管理相关知识”第二小单元“药事管理体制”中，有关考试内容应按照2013年《国务院机构改革和职能转变方案》、《国务院关于机构设置的通知》(国发〔2013〕14号)和《国家食品药品监督管理总局主要职责内设机构和人员编制的规定》(国办发〔2013〕24号)、《国家卫生和计划生育委员会主要职责内设机构和人员编制规定》(国办发〔2013〕50号)等文件确定的药品监督管理体制相关职能转变、主要职责和内设机构等予以调整。
三、在第一大单元“药事管理相关知识”第三小单元“药品质量及其监督检验”第二细目“药品质量管理规范和药品质量监督检验”中，新增《关于发布<药品经营质量管理规范>冷藏、冷冻药品的储存与运输管理等5个附录的公告》(国家食品药品监督管理总局公告2013年第38号)作为考试内容。
四、在第一大单元“药事管理相关知识”第五小单元“中药管理”第一细目“中药管理有关规定”中，新增《关于进一步加强中药材管理的通知》(食药监〔2013〕208号)作为考试内容。
五、在第二大单元“药事管理法规”中，第一小单元《中华人民共和国药品管理法》(主席令第45号)有关考试内容，依据2013年12月28日公布的《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国海洋环境保护法〉等七部法律的决定》(主席令第8号)对《中华人民共和国药品管理法》做出修改的内容进行更新。
六、在第二大单元“药事管理法规”中，第五小单元《麻醉药品和精神药品管理条例》(国务院令第442号)有关考试内容，依据2013年12月7日公布的《国务院关于修改部分行政法规的决定》(国务院令第645号)对《麻醉药品和精神药品管理条例》做出修改的内容进行更新。
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七、在第二大单元“药事管理法规”中，将第六小单元《关于公布麻醉药品和精神药品品种目录(2007年版)的通知》(国食药监安〔2007〕633号)更新为《关于公布麻醉药品和精神药品品种目录的通知》(食药监药化监〔2013〕230号)。
八、在第二大单元“药事管理法规”中，将第三十九小单元《中华人民共和国消费者权益保护法》更新为2013年10月25日第十二届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改<中华人民共和国消费者权益保护法>的决定》第二次修正和公布的《中华人民共和国消费者权益保护法》。
九、调整内容和具体要点见附件。
附件：2014年国家执业药师资格考试大纲药事管理与法规科目调整内容及具体要求
国家食品药品监督管理总局人事司
2014年3月18日
1、物业管理法规：
2、物业管理法律规范：是指由国家制定或认可，并具有普遍约束力，以国家强制力保证对物业管理中某一类具体关系或某一具体活动进行调整的行为规范。
3、物业管理法律关系：是指由国家物业管理法律规范确认和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系
4、物业管理法律责任：是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为应该承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。
5、相邻关系：是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利和义务关系。
6、酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
7、包干制：指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
8、管理规约：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。
9、住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
10、物业管理纠纷：是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生的争执。
二、简答：
1.什么是物业管理法规？其调整对象有哪些？ 2.请说出10个你熟知的物业管理法律法规
1、《宪法》
2、《民法通则》
3、《物权法》
4、《物业管理条例》
5、《城市新建住宅小区管理办法》
6、《城市异产毗连房地产屋管理规定》
7、《物业服务收费明码标价规定》
8、《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》
9、《前期物业管理招投标管理暂行办法》
10、《物业服务企业资质管理办法》 6.试述物业管理法律规范的结构。
（1）假定——物业管理法律规范适用的前提。（2）处理——物业管理法律规范的核心。(3)制裁——物业管理法律规范的保证。
9.简述物业管理法律关系的构成要素。其主体有哪些？
物业管理法律关系的要素是指构成物业管理法律关系的主体、客体和内容，这三者缺一不可，故称物业管理法律关系的三要素。
（1）业主
（2）非业主使用人（3）业主大会和业主委员会（4）开发商（5）物业服务企业（6）物业管理协会（7）行政管理部门（8）其他相关机构 13.物业管理法律责任的一般构成要素有哪些？
（1）存在法律责任主体（2）违法者主观上有过错（主观故意或者过失）（3）存在违法行为（4）有损害事实发生（5）违法行为与损害事实之间有因果关系。16.承担物业管理民事责任的方式有哪些？
(1)停止侵害(2)排除妨碍(3)消除危险(4)返还财产(5)恢复原状(6)修理、重作、更换(7)赔偿损失(8)支付违约金(9)消除影响，恢复名誉(10)赔礼道歉 17.物权的特点是什么？有哪些种类？ 物权的特征
（1）物权是绝对权（2）物权以物为客体（3）物权以对物进行支配并享受其利益为内容（4）物权具有排他性（5）物业具有法定性（6）物权具有追及权和优先权效力（7）物权的设立必须公示
物权的种类
（1）自物权和他物权
（2）动产物权与不动产物权（3）完全物权与限制物权 18.物业权属的特征是什么？有哪些种类？ 物业权属的特征
（1）物业权属的二元性（2）物业权属的稳定性和变化性（3）物业权属的复杂性
（4）物业权属的国家干预性
物业权属的种类
（1）土地所有权和土地使用权。（2）房屋所有权和房屋使用权（3）物业相邻权
19.相邻关系的概念及特征？
相邻关系：是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利和义务关系。特征
（1）相邻关系的主体是两个以上相邻不动产的所有人、用益物权人或占有人。（2）相邻关系是因为不动产的毗邻关系而产生的。
（3）相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益，这种利益可能是财产利益，也可能是非财产利益。
（4）相邻关系的基本内容是相邻一方有权要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要方便的义务。
21.相邻不动产各方应按什么原则处理彼此间的关系？（1）有利生产、方便生活、团结互助、公平合理；（2）依法处理、兼顾习惯的原则。22.《条例》确定了那些基本制度？
业主大会制度；管理规约制度；前期物业管理招标投标制度；物业承接查验制度；物业服务企业资质管理制度；物业管理从业人员职业资格制度和住宅专项维修资金制度。
25.试述在正常使用条件下房屋建筑工程的最低保修期限。
26.住宅室内装饰装修活动有哪些禁止行为？
27.物业管理服务有哪些特点？
物业管理服务的公共性和综合性
物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
物业管理服务的即时性和无形性 物业管理服务的持续性和长期性
30.物业服务企业在安全事故中的义务有哪些？
1、发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失；
2、及时向有关行政管理部门报告事故；
3、协助做好救助工作。
31.物业服务企业维护物业管理秩序的主要方式有什么？
1、履行告知义务
2、履行制止义务
3、履行报告义务 32.物业服务收费的成本构成有哪些？
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
34.《条例》规定的业主的权利和义务有哪些？ 权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
(四)参加业主大会会议，行使投票权；
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；
(六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(五)按时交纳物业服务费用；
(六)法律、法规规定的其他义务。
36.业主大会的职责和表决规则有哪些？
职责：
1、制定和修改业主大会议事规则；
2、制定和修改管理规约；
3、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
4、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
5、选聘和解聘物业服务企业；
6、筹集和使用专项维修资金；
7、改建、重建建筑物及其附属设施；
8、改变共有部分的用途；
9、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；
10、有关共有和共同管理权力的其他重大事项。表决规则:
1、专有部分占建筑物总面积；业主人数。2、2/3表决权事项：筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施两项。3、1/2表决权事项:其他重大事项。
37.业主委员会的职责有哪些？
① 执行业主大会的决定和决议；
② 召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
③ 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； ④ 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； ⑤ 监督管理规约的实施；
⑥ 督促业主缴纳物业服务费用及其他相关费用； ⑦ 组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
⑧ 协调业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； ⑨ 业主大会赋予的其他职责。
39.如何理解管理规约的概念、内容和法律效力？
管理规约：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。内容：
① 物业的使用、维修、管理；
② 专项维修资金的筹集、管理和使用； ③ 物业共用部位的经营与收益分配； ④ 业主共同利益的维护； ⑤ 业主共同管理权的行使； ⑥ 业主应尽的义务；
⑦ 违反管理规约应当承担的责任。
管理规约的效力
理解管理规约法律效力应注意：
管理规约对物业使用人也产生法律效力； 管理规约对物业继受人自动产生效力。
41.《物业承接查验办法》对物业承接查验的条件是如何规定的？
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
42.《物业承接查验办法》对物业承接查验的的程序是如何规定的？
① 确定物业承接查验方案； ② 移交有关图纸资料；
③ 查验共用部位共用设施设备； ④ 解决查验发现的问题； ⑤ 确认现场查验结果； ⑥ 签订物业承接查验协议； ⑦ 办理物业交接手续。43.简述物业承接查验协议的作用。
44.试述承接查验的内容和重点。内容
（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
查验重点非其内在质量和安全性能，目的是避免承担不必要的责任风险。
45.什么是住宅专项维修资金及其使用原则？
住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
规则：住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
47.哪些项目禁止从住宅专项维修资金中列支？
① 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
② 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
③ 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
④ 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
48.业主大会成立后如何使用住宅专项维修资金？
56.分析物业管理合同纠纷的主要原因与特点？ 起因：
合同主体的合法性或是否适格的问题 合同内容是否合法真实的问题
合同订立的形式问题
合同履行中的问题
特点：
纠纷主体的平等性。
纠纷的内容和标的既有有形的物质（如财产），更有无形的服务。
纠纷处理方式的协议性。 纠纷管辖的地域性。
经营者不得单方解约。
《导游人员管理条例》规定：导游人员,是依照本条例的规定取得导游证，接受旅行社的委派，为旅游者提供向导、讲解及相关旅游服务的人员。
特征：
第一：导游人员是依照《导游人员管理条例》的规定取得导游证的人员；
第二：导游人员的工作是为旅游者提供向导、讲解及相关服务
第三：导游人员从事导游工作必须由旅行社委派
(1)特定的程序：在我国担任导游工作的人员，是指参加导游人员资格考试合格并取得导游证的人员。
(2)特定的委托：导游人员是接受旅行社委派而从事导游业务的人员。接受旅行社委派是“导游人员”概念的主要特征。
(3)特定的工作：导游人员的工作范围主要是指为旅游者提供向导、讲解及相关旅游服务。
导游人员的类别
(1)导游人员按业务范围可划分为海外领队、全程陪同导游员、地方陪同导游员和定点导游员。
(2)导游人员按归属关系可划分为旅行社导游员和社会导游员。
(3)导游人员按导游使用的语言可划分为中文导游员和外语导游员。
(4)导游人员按技术等级可划分为初级、中级、高级和特级导游员。导游人员资格证报考条件
导游人员资格证：标志某人具备从事导游职业资格的证书，是由旅游行政管理部门颁发的，表明持证人具备了从事导游业务所应具备的知识技能，以及符合从事导游业务所需要的其他法定条件的凭证。
1、报考导游人员资格的条件（简答）
第一：学历条件，必须是具有高级中学、中等专业学校或者以上学历。
第二：身体条件，要求必须身体健康
第三：能力条件，要求必须具有适应导游需要的基本知识和语言表达能力。
第四：国籍条件，必须是中华人民共和国公民
2、导游资格考试及导游资格证
国务院旅游行政管理部门负责制定全国导游人员资格考试政策、标准和对各地考试工作的监督管理。省级旅游行政管理部门负责组织、实施本行政区域内导游人员资格考试工作，有条件的单列市、副省级城市可以负责本地区导游人员的考试工作。
经考试合格的，由组织考试的旅游行政管理部门在考试结束之日起30个工作日内颁发《导游人员资格证》。获得导游证3年未从业的，资格自动失效。导游人员资格考试的管理
(1)省级旅游行政管理部门负责组织、实施本行政区域内导游人员资格考试工作。
(2)应当坚持考试和培训分开、培训自愿的原则。
(3)考试合格的，30个工作日内颁发导游人员资格证。
(4)获得导游人员资格证3年内未从业，资格证自动失效 导游证
1、导游证得申领程序
导游证：是从事导游工作的执照。是参加导游人员考核并取得导游资格证后，与旅行社订立劳动合同或在导游服务公司登记注册后，向所在地旅游行政部门申领办理导游证。取得导游资格证的人员办理导游证的人员申请办理导游证，必须参加颁发导游证的旅游行政管理部门举办的岗前培训考核。
申请领取导游证的人员，必须参加导游人员资格考试合格并取得导游资格证后，在一个旅行社实习期满至少3个月以上，经与旅行社签订劳动合同，或者在导服公司登记注册，持证明材料，方可向所在地旅游行政部门申领办理导游证。颁发导游证的旅游行政管理部门应当在15日内，颁发导游证，发现不符合条件的应当书面通知申请人。
2、临时导游证
具有特种语言能力的人员，虽然未取得导游证，旅行社需要聘请其临时从事导游活动的，有旅行社向行政管理部门申请领取临时导游证。
临时导游证与正式导游证的区别：（简答）
正式导游证：是从事导游工作的执照。是参加导游人员考核并取得导游资格证后，与旅行社订立劳动合同或在导游服务公司登记注册后，向所在地旅游行政部门申领办理导游证。
临时导游证：是具有特定语种语言能力的人员，因旅行社需要而向主管部门申请的导游证。
第一：获得证书的途径不同
第二：有效期不同，导游证有效期为3年 可以申请延长，临时导游证时间为3个月，不得延长
第三：语种要求不同，导游证对语言没有特殊要求，而临时导游证只适用于具有特定语种语言能力的人。
3、不得颁发导游证的情形
第一：无民事行为或者限制民事行为能力的人员
第二：患有传染性疾病的人员
第三：受过刑法处罚的人员，过失性犯罪的除外
第四：被吊销导游证的人员
一、导游人员的权利
1、人身权利和自由
第一：生命权第二：人格尊严权 第三：人生自由权
2、社会经济权利
第一：私人财产所有权第二：劳动权 第三：休息权
3、导游人员享有调整或变更接待计划权
第一：必须是在引导旅游者旅行、游览过程中
第二：必须是遇到有可能危及旅游者人身安全的紧急情况。
第三：必须征得多数旅游者的同意
第四：应当立即报告旅行社
4、诉权
是权力主体向国家机关请求依法保护自己合法权益的权利。
二、导游人员的义务
导游人员的义务：指导游人员依法承担的必须履行的责任，是法律规定的人必须做出一定行为或者不得作出一定行为的约束。
1、提高自身业务素质和职业技能的义务
2、佩戴导游证的义务
3、必须经旅行社委派的义务（违规处罚1000~30000罚款）
4、维护国家利益和民族尊严的义务
5、遵守职业道德的义务
6、严格遵守接待计划的义务
7、维护旅游者的人身和财务安全义务
8、不能从旅游者身上获取不正当利益的义务
导游人员的记分和年审管理
一、导游人员的计分管理制度
1.管理机构
国家对导游人员实行计分管理制度，《实施办法》规定
2.记分和扣分方法
导游人员的记分办法实行10分制，《实施办法》分别规定了，一次扣除10分、8分、6分、4分、2分五个等级的扣分办法
导游人员在导游活动中，有下列情形之一的，扣除10分：
1)有损害国家利益和民族尊严的言行的 2)诱导或安排旅游者参加黄、赌、毒活动项目的 3)有殴打或谩骂旅游者行为的 4)欺骗、胁迫旅游者消费的 5)未通过年审，继续从业导游业务的 6)因自身原因，造成旅游团重大危害和损失的
导游人员在导游活动中，有下列情形之一的，扣除8分：
1)拒绝、逃避检查或者欺骗检查人员的 2)擅自增加或者减少旅游项目的 3)擅自终止导游活动的
4)讲解中掺杂庸俗、下流、迷信内容的
5)未经旅行社委派四字承揽或以其他任何方式直接承揽导游业务的 导游人员在导游活动中，有下列情形之一的，扣除6分：
1)向旅游者兜售物品或购买旅游者物品的 2)以明示或暗示的方式向旅游者索要消费的 3)因自身原因漏接漏送或误接误送旅游团的 4)讲解质量差或不讲解的 5)私自转借导游证供他人使用的
6)发生重大安全事故不积极配合有关部门救助的 导游人员在导游活动中，有下列情形之一的，扣除4分：
1)私自带人随团游览的 2)无辜不随团活动的
3)在导游活动中未佩戴导游证或未携带记分卡的 4)不尊重旅游者的宗教信仰和民族风俗的
导游人员在导游活动中，有下列情形之一的，扣除2分：
1)未按规定时间到岗的
2)10人以上团队未打接待社社旗的 3)未携带正规接待计划的
4)接站未出示旅行社标识的 5)仪表、着装不整齐的 6)讲解中吸烟吃东西的 7)分值扣完后的处理
《实施办法》规定导游人员10分分值被扣完后：
1 教学内容
本次课的教学内容为“辨别合格药品与假、劣药”。该内容是“药品监督管理认知”项目下面的第2个学习任务。学生此前已完成任务1“区分药品与非药品”的学习, 为本节课的学习奠定了基础。
2 教学目标
从职业教育目的及医药行业相关职业岗位任务出发, 对药品生产、药品经营、药学服务岗位职业领域所需的知识、能力、素质进行了分析, 确定了本次课的教学目标。
2.1 知识目标
掌握假、劣药的定义及明确什么药属于假、劣药;熟悉生产及销售假、劣药所应承担的法律责任。
2.2 能力目标
能够判别合格药品和假、劣药;学会应用法律法规知识分析案例, 解决工作岗位中遇到的实际问题。
2.3 素质目标
培养学生在工作岗位上生产、销售及使用合格药品的意识;锻炼学生独立思考问题的能力、利用网络获取资料的能力以及语言表达能力。
3 教学对象
本次课的教学对象是专科二年级药学专业的学生。在知识方面:学生已经或正在学习药理学、药物分析、药物化学、药剂学等专业课程, 初步具备药品的相关理论知识;在技能方面:作为专科二年级的学生, 已初步具备文献检索、分析问题和解决问题的能力。
4 教学资源
4.1 教学地点
网络环境下的仿真实训室。
4.2 教材及参考资料
《药事管理与法规》 (第二版) , 主编:万仁甫、游述华, 由中国医药科技出版社出版;《药事管理》, 主编:张鑫, 由高等教育出版社出版;《2014执业药师药事管理与法规考试大纲》。
4.3 网络资源
包括国家食品药品监督管理总局 (CFDA) 网站、我校药事管理与法规精品资源共享课程网站等。
5 教学模式与学时
采用理实一体化教学模式, 学时为2学时。
6 教学设计思路及实施过程
为更好地实现“工学结合”, 依据本节课的教学内容及目标, 将本节课分为以下几个教学环节:任务情景导入→任务分析→任务实施→任务拓展→目标检测→总结评价→布置作业。以“任务情景”导入新课, 激发学生的兴趣;以“任务分析”解析辨别合格药品与假、劣药的法律法规依据;在“任务实施”环节展示相关法规在实际工作中的应用;以“任务拓展”引导学生深入假、劣药相关法规理论的学习并培养在工作岗位上生产、销售及使用合格药品的意识;以“目标检测”、“布置作业”检验和强化学生的学习效果。
在教学中, 采用PPT展示、视频播放、网络及数据库查询、药事管理与法规资源共享型课程网站的应用 (点播影视案例、在线讨论、在线测试) 等信息化手段来辅助教学。在设计教学时, 有意识地让学生参与到整个设计过程中, 充分发挥学生的主观能动性, 使学生学会判别合格药品与假、劣药, 能够应用法律法规知识分析案例, 并解决工作岗位中遇到的实际问题。教学实施过程详见表1。
7 讨论
在信息化教学过程中, 学生由原来的被动学习者变为了课程的主人, 教师也由教学变为了导学。我们运用各种信息化手段辅助教学, 解决了本节课的教学重点与难点, 使学生学会了辨别合格药品与假、劣药, 为今后在工作岗位上生产、销售及使用合格药品奠定了基础。整个信息化教学的效果得到了学生、行业专家及社会的广泛认可。
参考文献
[1]教育部.《国家中长期教育改革和发展规划纲要 (2010—2020年) 》[EB/OL].http://www.gov.cn, 2010-07-29.
本世纪以来，居民住宅小区已逐渐成为我国城市社会的基层单位，住宅小区的自治也逐渐成为我国社会自治体系的基石。迄今为止，我国政府对住宅小区采取的是条块结合的管理方式：从国家住房和城乡建设部到各市、各区的房产管理局，实行政策和法规的指导；而各市、各区的街道办事处，对所辖地段的小区则实行直接的行政管理。
为体现政策和法规的指导，国家住房和城乡建设部于2009年12月1日以（2009）274号文通知的形式，颁发了《业主大会和业主委员会指导规则》。该《指导规则》内容涵盖住宅小区自治管理的诸多方面，在这两年间，已成为小区自治管理必须遵循的具体法规。
我们作为杭州市的居民，退休后曾在自住的小区担任过多年的业主代表，参与过两届业委会的筹备和选举等工作。根据对本小区以及其他某些小区情况的了解，认为该《指导规则》有一些重要的缺陷，不利于小区自治的健康进行，需要提出质疑和商榷。
住宅小区是我国房产制度改革以后出现的新事物。改革前，城市居民一般都住在自己单位（事业单位或企业单位）的宿舍里，宿舍物业由单位管理，居住者的种种问题也由单位协调处理，因而不存在住宅小区的自治管理问题。改革后，情况发生了很大变化。来自不同单位、不同行业甚至不同地区的人们，由于在同一住宅小区购买了住房而汇聚在一起，形成新的社会群体，这就出现了成立组织进行自治管理的问题。这种管理不仅涉及房产、道路、绿地、车库等物质层面，还涉及治安、服务、娱乐、邻里相处等社会层面。这是一种全面的自治管理，同我国计划经济年代出现并存在至今的居民委员会组织相比，地域范围可能略小些，管理内容却更广泛、更复杂。
住宅小区自治是一种全面的社会自治，对它的规范指导需要政府各部门综合协调。住房和城乡建设部的职责范围在于城乡建设特别是住房建设的规划和管理，其工作重心在经济和物质层面，由它来规划和指导综合性的社会自治问题似乎欠妥。再说，住建部的一个部门文件，通过发通知的形式，就要求全国所有的基层政权和住宅小区以及城市里的大部分居民遵照执行，这是超越其职权范围的。我们认为，住宅小区的自治管理，应纳入整个国家的社会管理体系和范畴，应像农村村民自治、城市居民自治一样，由全国人大常委会制定相应的法律加以规范和指导。在地方，也该由省、市人大，制定相应的地方法规加以指导和贯彻。
住建部《指导规则》的具体条文，我们认为存有若干不妥之处。
一、关于业主大会的召开方式。《指导规则》第22条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形式。”由此，就出现了所谓“书面形式的业主大会”的说法，而这种说法实在有点离谱。
常识告诉我们：会聚在一起议事，这才叫做会议，如果既不会聚一起，又不议事，那还能叫会议吗？ “书面形式的业主大会”云云，实际是一种并不存在的伪概念。书面征求意见是可以的，发放表决票对某一事项进行表决也是可以的，前者叫做民意调查，后者叫做民主投票或公决，但都不是业主大会。更重要的是，依靠所谓“书面形式的业主大会”来决策和办事，在实践中十分有害。民意测验的选项设计是很有技巧的，不同的选项设计得出的结果往往有很大差异。如果在小区自治中把这种做法作为主要的决策方式，一些事关全体业主的重大问题，就可能不经充分讨论，由主持者操纵选项设计，诱使业主按照其意向画圈通过。须知许多事情不经过充分的讨论、争辩，就不易辨明利害是非，而许多业主忙于生活奔波，拿到表决票时既听不到各种不同意见，又没时间细细琢磨，很容易匆匆画圈了事，这就有可能严重损害小区的民主决策和民主管理。
二、关于按建筑面积计票的问题。《指导规则》第23、24条规定，要把建筑面积作为计算投票权数的依据。我们认为，业主大会对住宅小区的管理，不同于股东大会对股份公司资产运作的管理，后者是一种纯粹的物权管理，自然要依据股东拥有股票的份额来决定投票权数。但是，住宅小区的管理，主要不是财产物权管理，而是一种社会性的自治管理。所有业主都应享有平等的权利，有关社会性的事务都应实行一户一票制，不能因为拥有财产（住房面积）的多少而有不同。如果在社会事务上，拥有不同财产的人有不同的投票权数，那么一个亿万富翁一票就可以抵穷人的几百、几千票了？这不是我们一直反对的“富人政治”吗？
实际上，在住宅小区里每家每户的房产权都是独立的，小区管理过程中不可能对其进行干预或支配。只有某些公共部位的物权，才有集体相关性和集体讨论的可能性。因此，只有直接涉及公共部位的物权时（比如房屋维修基金的使用、公共部位的改建重建等），才需要考虑业主住房面积的状况，并规定必要的权数差异；除此以外，所有业主应一视同仁，坚持业主权利一律平等，坚持一户一票制。
三、关于小区自治和居民委员会的关系问题。《指导规则》有几处提到住宅小区和所在的居民委员会（即社区）的关系，但并没把两者的关系真正理顺。
如第54条说：“业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督”，还说“召开业主委员会会议应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议”。从性质上说，居委会和住宅小区，都是自治组织，都在政府的领导下实行民主自治(一是居民自治，一是业主自治)，两者在地域上有重合，但毕竟不是上下级关系，那么，居委会“指导和监督”的法理依据何在，又该怎样把握？业委会开会都要通知居委会，还都要听取它的意见，那业主的自治权怎样保证？是否会造成居委会的不当干预甚至操纵行为？
又如第58条说：没有产生新的业委会或业委会人员不足半数时，可以由居民委员会“代行业主委员会的职责”。这种“代行”的内涵和时间，有无界限或限制？比如，居委会有没有权力代表业主对外签署种种协议、对内处理种种财务问题？有的居委会一年两年地“代行”下去，并不积极组织选举新的业委会，还逼着上届业委会委员把小区的公章和会馆财物交给它，这样越俎代庖是否有损小区业主自治的原则？是否有损小区业主的物权？《指导规则》没有正确解决这些重要而现实的问题，看来这需要更高一级的立法机构来研究和解决。
我国城市的住宅小区一般都有相当的规模，几百上千户是常见的。这样大的社会体，怎样充分发扬民主、实行民主自治，需要有良好的切实可行的制度设计。住建部这份《指导规则》设计的制度只有两级，一个是业主大会，一个是业主委员会，这是不完善的。
从实践情况看，五六百户以上的住宅小区，几乎无法有效地召开业主大会，更无法通过业主大会的形式有效地民主有序地议事。所谓“书面形式的业主大会”，只能按照事先设计好的表决票，进行是非题或选择题般的表态。而业主委员会委员人数有限，并且都是业余兼职，要联系几百上千户人家，要依据广大业主的需求正确决策，要对付相当繁杂的小区事务，往往力不从心，顾此失彼。
因此，住宅小区这样的大型社会群体，不能没有代议机构，不能没有代表大会这样的层次。在农村，乡、镇甚至较大的行政村，都有代表大会；在城市，各个居民委员会（社区）都有居民代表大会，为什么在住宅小区的制度设计中，竟然不设业主代表大会这样的层次呢？我们认为，在规模较大的住宅小区，都应以楼道或单元为单位，推举业主代表，组成业主代表大会，作为小区民主自治的常设机构。这一机构介乎业主大会和业主委员会之间，在业主大会闭会期间（或是无法有效召开业主大会的小区），行使小区的最高权力。它的主要职责是：就小区的重大事项进行讨论和决策（其中特别重大的须交全体业主公决）；定期审查业委会的工作报告和财务报告，对业委会的工作进行监督；作为业委会和业主之间的桥梁，反映业主的要求、建议和意见，协助贯彻业委会的工作安排，推进小区的民主自治。这种代表大会要定期召开（每年两次以上），要有自己的主持人（主席和副主席），负责召集和主持会议。代表任期和业委会相同。
有无代表大会这样的层级，关系重大。对广大业主来说，代表大会是反映意愿的常规渠道和正式代言人；对业主委员会来说，是工作的后盾和依靠；对整个小区来说，这批代表会形成一支热心小区事务的稳定的骨干队伍，建立起邻里联系的纽带和核心力量。从管理角度看，可以解决业主大会无法召开或不能经常召开的难题，既能充分发扬民主，又能有效地统一决策，形成良性有序的民主自治的局面。我们所在的小区，发生过几次因业主委员会委员辞职致使业委会瘫痪甚至瓦解的事，如果有了业主代表大会这样比较稳定的机构，就可以及时组织增补或改选，避免小区陷入无政府状态。因此，应该把业主代表大会作为制度设计的重要内容，明确写进有关住宅小区自治的法律文件之中。
最后，强烈建议全国人大常委会和地方人大，深入调查研究，总结正反面的经验，就住宅小区的自治管理专门立法，为当前城市的社会自治进程创造良好的法治环境，克服目前普遍存在的小区管理的混乱现象。
作者系浙江大学退休教授。为本篇提供建议的有萧崇元（中学退休教师）、孙德芬（退休干部、高级会计师）、朱云瑛（退休干部、经济师）等。
原载于《同舟共进》2012年第1期，转载请注明出处
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