农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策

农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策（共7篇）

农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策篇1

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农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策

我国正处于城市化高速发展阶段，城市市区范围不断扩大，越来越多的农村集体土地被征用为国有建设用地项目，均面临着拆迁补偿评估。目前拆迁补偿评估业务正成为许多房地产评估机构重要的业务来源与收入来源。但由于拆迁补偿评估涉及到多方面利益关系人，存在着诸多利益博弈，国内有些学者在这些方面已有相关研究。房地产拆迁补偿评估机构不仅面临公司本身评估技术水平以及内部评估人员业务水平不足所带来的风险，同时也面临着拆迁评估过程中受众多利益关系人影响导致的评估结果不合理不公正所带来的风险。该文主要分析农村集体土地上房屋及附着物拆迁补偿评估过程中估价机构如何规避面临的风险。

1、拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

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1.1估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点：

一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足。例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求，因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。

二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程，拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。

三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险，并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况：房屋面积测量不准确；房屋结构确定不合理；附着物现场测量与清点不合理嘲；现场调查表填写不规范、不清楚。

四是估价机构出具的拆迂评估结果不合理。由于拆迂评估业务量

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大，涉及到众多的评估数据处理，因此房地产估价机构在进行内业处理时，容易出现一些问题，包括：在向电脑中输入数据出现的错误；评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度，特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。

一是拆迁评估业务人员的培训管理问题。

二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行，涉及人员多，跨越时间长，一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度，当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时，最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2、拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1来源于委托方单位个别人员的外部风险

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拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门，房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成迁评估业务，但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动，影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估，由于涉及的补偿金额比较大，并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系，因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉，达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2来源于拆迁朴偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中，估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解，并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务，但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权入对估价人员正常

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估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构.其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位，就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结，影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3、拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析，估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施，一旦风险真正产生，房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿，风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚，这种情况在我国已有发生。

3.1内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述，在此，主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1加强对拆迁评估技术人员的培训。

首先，在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训，培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用，这方面至关重要，因为目前

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我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证，因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量，而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大，也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益，不能多评，亦不能少评；同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次，拆迁评估内业处理人员的培训，包括调查表格数据如何正确输入电脑，输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍，在此基础上由其他内业处理人员进一步复核.在确定无误的情况下安全保管好输入的数据；出具估价结果报告人员的培训，其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写。

3.1.2估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。

拆迁补偿评估业务一般需要多入共同完成外业调查与内业处理工作。因此，必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责，实行奖励与惩罚相结合的公司制度.具体包括以下措施：一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容，同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表

人员等相关信息，为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追

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溯相关外业调查人员的具体责任，防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名，而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名，特别在此强调，估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核，还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核，确保估价报告估价结果的客观合理。

3.2外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国，拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托，因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大。委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂，为迁估价对象产权人争取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果，给房地产评估机构可能带来严重风险。同时，拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿，通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂，这同样也可能会对从

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事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险。房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上，对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育，特别是要制定严格的公司制度，如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生，房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度，对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业，情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调，房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上，房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则，在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则，不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津。

4、结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展，房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务，公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此，从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则。清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险，并且为此做好各种防范措施，以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

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法的法

律

责

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 三包商品应承担的责任

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农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策篇2

1 拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

1.1 估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点:一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足, 例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求, 因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程, 拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险, 并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况:房屋面积测量不准确;房屋结构确定不合理;附着物现场测量与清点不合理[3];现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大, 涉及到众多的评估数据处理, 因此房地产估价机构在进行内业处理时, 容易出现一些问题, 包括:在向电脑中输入数据出现的错误;评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2 管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度, 特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行, 涉及人员多, 跨越时间长, 一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度, 当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时, 最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2 拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门, 房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务, 但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动, 影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估, 由于涉及的补偿金额比较大, 并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系, 因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉, 达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中, 估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解, 并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务, 但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构, 其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位, 就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结, 影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析, 估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施, 一旦风险真正产生, 房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿, 风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚, 这种情况在我国已有发生。

3.1 内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述, 在此, 主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。

首先, 在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训, 培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用, 这方面至关重要, 因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证, 因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量, 而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大, 也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益, 不能多评, 亦不能少评;同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次, 拆迁评估内业处理人员的培训, 包括调查表格数据如何正确输入电脑, 输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍, 在此基础上由其他内业处理人员进一步复核, 在确定无误的情况下安全保管好输入的数据;出具估价结果报告人员的培训, 其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6,7]。

3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。

拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此, 必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责, 实行奖励与惩罚相结合的公司制度, 具体包括以下措施:一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容, 同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息, 为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任, 防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名, 而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名, 特别在此强调, 估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核, 还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核, 确保估价报告估价结果的客观合理[8,9,10]。

3.2 外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国, 拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托, 因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大, 委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂, 为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益, 利用其是委托方的身份, 干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果, 给房地产评估机构可能带来严重风险。同时, 拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿, 通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂, 这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险, 房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上, 对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育, 特别是要制定严格的公司制度, 如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生, 房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度, 对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业, 情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调, 房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上, 房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则, 在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则, 不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11,12]。

4 结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展, 房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务, 公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此, 从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则, 清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险, 并且为此做好各种防范措施, 以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

参考文献

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农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策篇3

流动性风险理论分析

流动性风险是指农信社为资产的增加以及在债务到期时履约的能力，是农信社可以在任何时候以合理的价格得到足够的资金来满足客户随时提取资金的要求。流动性表现在两个方面，其一是资产的流动性，主要是指农信社资产在不发生损失的前提下，迅速变现的能力，资产变现能力越强，成本越低，流动性越强；其二是负债的流动性，是指农信社能够以较低的成本获得所需资金的能力，筹资的能力越强，成本越低，流动性越强。农信社的流动性一旦出现不确定性，就会产生流动性风险。

农信社是经营货币和信用业务的金融机构，它通过吸收存款、发放贷款、办理结算、汇兑等业务，在辖内融通资金。由于农信社突出的高杠杆率经营特点，自有资本低,主要是靠负债进行经营,因此将不可避免的面临各种风险，如市场风险、信用风险、操作风险、流动性风险和利率风险等。对农信社而言，风险既是损失的可能，也是盈利的来源。

从发生学的角度来看，流动性风险是与农信社经营相生相伴的，自农信社的产生之日起，流动性风险就一直存在。流动性问题是当今世界金融领域中尚未解决的主要难题之一，流动性问题解决得不好，就有可能导致流动性支付危机，并引发金融系统的连锁反应。近年来美国次级债风波，就深刻地揭示了流动性风险极强的破坏力，警示了稳健的流动性风险管理和监管对金融机构经营管理的重要性。

流动性风险的形成原因非常复杂，有的内生于农信社制度本身，有的来自于其他风险的转化，还有的来自于其他金融机构的风险传染。就我国目前的情况来看，主要有以下几方面的原因：（1）金融市场的成熟程度。对农信社的流动性而言，成熟的金融市场包括存款市场、贷款市场、票据贴现市场、证券市场等，这都直接关系到农信社经营过程中资产的变现能力和主动负债的筹集能力，也就关系到流动性风险的可控程度。（2）货币政策的影响。在央行采取紧缩货币政策的情况下，整个社会货币总量和信用总量减少，资金紧张，贷款需求旺盛，如果农信社无法筹集到足额资金满足内外资金需求，可能引发流动性风险。（3）农信社资产负债业务的期限错配因素。对农信社来说其经营的负债业务流动性相对较强，而资产业务则具有一定期限性，流动性较弱，这种期限错配的结构会引起到期日缺口，资产产生的现金流量无法正好弥补支付负债引起的现金流出，就可能导致流动性风险。

农村信用社流动性风险现状

（一）资产负债结构失衡。流动性风险主要来自资产和负债两个方面。从资产的角度来看，由于各种历史原因，农信社资产质量普遍较低，特别是不良资产数量大、占比高，且难以清收和盘活。近年来，随着中央票据置换、农信社打包处置等措施的实施，不良贷款有所下降，但资产质量总体形势仍不容乐观。加之，农信社内控制度不完善，执行力不强，违规放贷、超规模放贷、垒大户的情形依然存在，给农信社的流动性风险埋下了较大的隐患。从负债角度来看，农信社储蓄存款占比过高，稳定性差，且高成本资金占主要部分，由此形成农信社的流动性资产比例过低的窘境。正是负债来源的过度集中与资产运用的不合理，使得信用社的流动营运资金越来越少，沉淀的资金越来越多，应付流动性风险的能力相对有限，隐含的风险越来越大。

（二）风险防范意识薄弱。由于农信社长期背靠国家信誉，享受国家政策优惠，倒闭的可能性较小，即使出现流动性风险，国家也不会置之不理，从而使得农信社的管理人员普遍存在重视资金投放、轻视信贷管理，缺乏风险管理意识。虽然近年来农信社引入商业银行风险管理理念，逐步构建起资产总量、计划和规模的管理体系，但风险关注的重点仍集中在保持信用社不会出现支付危机上，管理意识仍停留在资产管理、负债管理上，并未采用资产负债综合管理的先进思想，从而造成了农信社流动性管理意识存在一定的滞后性。

就外部政策环境而言，在中央银行和银监部门的制度约束下，农信社的经营范围、筹资渠道、信贷产品受到严格限制，融资渠道相对单一，在一定程度上弱化了农信社流动性风险的应对能力。农村金融体制改革以来，农信社在完善三会一层的管理体系方面取得了重要成果，但下一步的改革走向，相关的政策仍不明朗，造成了农信社的各项体系构建缺乏政策性的引导和约束的窘境，部分农信社存在不作为或少作为的心态，甚至存在相当程度的违规经营的行为，风险防范意识亟待加强。

（三）行业监管职能缺失。受逐利性的驱动，农信社短期经营行为较为显著，缺乏对流动性风险的自我控制。为了争夺有限的优质客户，他们往往会置有关规定于不顾，实行跨区操作。由于对客户实际经营情况、资产负债情况、信誉情况缺乏足够的了解，加之这些优质客户往往会在几家金融机构频繁借贷，其资金运动处于无序状态，许多突发情况都使农村信用社难以预料，这些因素也会使农村信用社产生流动性风险。

近年来，中国人民银行对农村信用社的监管不断加强，但监管力度仍然不够，监管主要采取非现场监管的方法，要求农信社按照规定报送资产负债表、损益表以及其它财务会计报表和资料，但如果农信社不能保证其报送数据的准确性、真实性，甚至提供虚假资料，那么，监管部门的非现场监管将会失去作用，而在现实中，这种情况又确实是存在的。这种非现场监管的局限性，将使农村信用社的风险监管失去监督。

解决农村信用社流动性风险的策略

（一）提高流动性风险管理意识。流动性风险是农信社其他风险的集中和最终表现，危害甚大，农信社应当参照巴塞尔银行监管委员会有关良好做法和各国现有的监管实践经验，借鉴近年金融危机的经验教训，主动采取措施来防范和控制流动性风险，牢固树立风险第一的思想，坚持“稳步发展、稳健经营”的经营理念，着力做好流动性风险的宣传教育，强化流动性风险管理意识，正确处理好安全性、流动性和盈利性的关系，第一要适度控制存量。适度的存量不仅是合理的也是必要的，存量过大，流动性过高，就意味着农信社盈利性丧失；存量过小，流动性不足，又必然危及农信社的正常经营，甚至使其陷入流动性危机。第二要适时调节流量。当资金流入大于流出时，需要及时调度资金头寸，扩大对盈利性资产的投入；当资金流入小于流出时，就必须弥补资金缺口，重新建立平衡。

（二）构建流动性风险管理体系。在流动性风险管理方面，农信社必须建立能够计量、监测和控制流动性风险的系统，有统一的流动性风险管理政策，设立专门的流动性管理部门来加强风险管理体系建设。实行资产与负债的精细化管理，实现资金来源与资金运用在期限、利率、规模等方面的合理匹配，使资产与负债保持均衡状态。实行资产的主动管理，在资金的运用上预先规划，综合统筹，运用渠道多元化，使不同的资金运用渠道保持一定的比例关系，建立起快速有效的调整机制。处理好三个关系，即处理好富余资金在信贷市场、债券市场和货币市场之间的收益分配和风险均衡关系；处理好保证支付与对外资金运作之间的关系，实现对外资金运作数量的最大化；处理好资金管理中流动性与盈利性的关系，建立多层次的流动性储备，实现流动性与盈利性的协调管理。以此来满足农信社的流动性需求和流动性供给，避免流动性风险，构建完善的流动性风险管理体系。

（三）建立流动性风险预警机制。针对农信社流动性风险管理工作起步晚、水平低的现状，农信社要充分借鉴商业银行的成熟经验，采取科学的预测和度量方法，建立一套科学实用的流动性预警界定监测指标体系，以便在日常业务管理中准确地监测和分析流动性风险。在综合评估的基础上建立流动性风险的预警系统，准确地监测流动性风险，一旦发现风险达到警戒线就及时发出预警，以争取时间采取有效补救措施，尽量把风险控制在最小范围内。

对可能发生的流动性风险，信用社必须有一套完善的应急处置预案。一旦出现支付风险，要及时上报各级主管部门，立即启动应急处理程序，组织有关部门进驻现场，并制定风险应急处理方案；风险信用社和有关部门、单位根据应急处理方案规定的职责要求，服从指挥，各司其职，各负其责，在限定时间内采取有效地措施进行补救，尽量把风险控制在最小范围内。

农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策篇4

摘要：本文先阐述人力资源系统中风险的来源以及存在形式，再从软件、硬件、操作以及制度等方面提出人力资源系统的风险防范措施，从而提高人力资源系统的安全性。

关键词：人力资源系统；风险；防范措施

信息技术的发展使得当前的人力资源管理转变为信息化管理的管理方式，面对新的发展趋势，人力资源的系统管理也出现了新的风险，因此必须加强对人力资源系统的风险评估并提出相应的防范对策。人力资源管理系统面对的风险可以从硬件、软件、数据以及操作方面进行阐述，以下将对人力资源系统面对的风险予以分析，同时提出相应的防范措施。

一、人力资源系统风险概述

当前的人力资源系统管理的主要风险包括信息安全以及设备安全，前者指的是企业信息被泄露、删除、修改以及未经授权的使用，后者则包括了网络瘫痪、设备损坏以及设备正常运行状况受损等。网络安全风险具有扩散性以及破坏性的特点。计算机的网络攻击通常毫无征兆可寻，造成破坏后将迅速扩散至全部用户进而导致系统被破坏，一旦被破坏将导致计算机网络被瘫痪，人力资源信息被泄露进而给企业带来严重的损失，为了保证企业的内部信息不被泄露，保证企业的安全，必须对人力资源系统面对风险予以分析并采取防范措施保证企业的人力资源系统始终处于安全运行、信息始终处于保密的状况。

二、风险防范措施

人力资源系统管理过程中常见诸多风险因素，为了保证企业资产始终处于安全状态，避免发生安全隐患，必须加强对计算机硬件、软件系统的风险防范以及安全管理。根据人力资源管理系统的安全运行的前提，需要从系统软件以及人力资源信息方面加强防范措施。

（一）加强软件的安全性

系统软件是人力资源系统得以安全运行的前提之一，人力资源系统的安全运行与软件的安全关系密切。研发人力资源系统软件的过程中，需要将前期的调查与研究工作做到位，充分征求广大一线操作人员的意见从而确保设计思路始终保证周全、缜密；软件的编程过程中为了保证数据的保密性与计算机网络的完整性，必须采取可靠的加密技术以免信息保密性不强、信息被泄露等；为了及时发现软件设计过程中存在的`不足，软件投入使用前必须开展测试，测试过程应保证全面、细致。

（二）加强运行过程中的安全性

1.权限管理人力资源管理系统风险防范措施必须加强对系统运行过程中的操作风险的防范。提高对操作人员密码管理以及权限的管理重视度，保证权限分配到位，可以实行权限等级管理制度，根据用户的职位不同授予用户在数据库中不同的等级，禁止出现任何越权操作，这种措施能明显提升人力资源管理系统运行过程中的安全性。将绝大多数操作交由服务器处理以规避人为操作导致的风险；强制执行定期密码修改制度。为了保证人力资源管理系统的安全性，避免权限等级不足的用户非法进入操作系统中导致误操作，必须保证系统始终处于封闭的运行环境中，对通过应用终端执行系统的操作行为予以限制。2.操作管理为了确保规范操作，指定专员执行系统操作以免产生多个人员非法使用资源的现象，详细记录全部系统操作，及时清理系统中的垃圾文件，操作过程中做到规范操作以免误操作对业务数据、系统安全造成影响。3.系统设备的管理重视系统设备的安全性，业务运行的网络设备、服务器等采取双机备份的防范措施，要求备用机的型号与外设与主机完全一致，采用电子开关实现通信控制设备的自动切换能够尽量缩短发生故障时的系统恢复时间。4.数据的安全管理重视数据的安全性，涉及到企业机密的重要数据的保存与传输过程中必须采取加密技术予以加密，杜绝出现信息泄露的情况，数据加密后才进行存储、传输。数据库是数据的存储部位，数据库一旦发生任何异常都将导致重要数据消失，因此必须采取相关防范措施，重视数据的异地存放、多重备份以保证安全性，避免发生以外情况下断电无法及时恢复数据的现象。

（三）加强管理制度的建设

彻底清理现行的计算机安全管理制度，对业务操作予以规范并建立健全防范制度与安全管理措施。贯彻落实内部控制制度，禁止出现操作人员、程序开发人员、网络技术人员、系统管理员一人多岗、代岗以及混岗等现象的产生，强制执行密码定期更换的制度。重视重点岗位的管理工作，对非业务与业务机予以分隔管理，禁止出现二者混用的现象，要求一人一机，专人管理，通过上机日志记录上机操作人员，通过数据库监控操作人员的操作行为，将上机记录交由专人保管。

（四）提高人员的素质

人员的素质始终是风险防范的重点之一，加强所有人员的风险防范的意识培训，及时给予科技人员“加油”“充电”以提升这些人员的规避网络风险与计算机风险的能力，能够在网络、计算机发生故障时及时处理的能力。展开对人力资源系统操作人员的培训，将计算机基础知识、安全防范措施普及，通过定期轮训、岗位培训制度提升职工的风险防范能力、业务操作能力，培养良好的敬业精神、法制观念以及政治素质。实践过程中做到明确划分职责，以免出现问题时相互扯皮。

结束语：

当前的人力资源管理呈现出信息化发展的趋势，从而为人力资源的安全管理提出了更高的要求。企业需要创新人力资源管理体系，从多方面分析人力资源系统管理过程中存在的风险，并针对风险提出相应的防范措施。

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农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策篇5

现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。所谓的“东风”大多是指启动资金。而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。那在这就浅谈一下。

一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。

二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种： 1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。? 针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对臵业者的资信进行审核。审核的指标主要有：臵业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而房屋银行抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。房屋银行抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。3.经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的房屋银行抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押。贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设臵合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给房屋银行抵押贷款带来的风险。4.利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，房屋银行抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得房屋银行抵押贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获 3 得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。

农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策篇6

我国的农村小额信贷制度1994年实施以来, 表现出发展速度快涉及面广、效果好的特点。它解决了农村中低收入群体融资难的问题, 减少了城乡贫富差距, 促进了农村经济和社会的发展。以盐城为例, 据样本调查显示, 2009年盐城市农户资金需求能得到满足的比例为67.5%, 中小企业需求能得到满足的比例为52.86%, 资金需求满足程度在80%以上的农户和中小企业占比分别为40%和27.14%, 农村小额信贷公司对“三农”的扶持力度非常明显。截至2011年底, 盐城已设立农村小额信贷公司20家, 全市小额信贷公司累计贷款额已达101亿元。贷款余额31.4亿元, 其中涉农户贷款余额26.4亿元, 中小企业贷款余额4.98亿元。但是, 农村小额信贷制度在我国的发展历史较短, 信贷制度不够完善, 目前农村信用基础薄弱, 农民控制风险能力有限, 农户小额信贷无需抵押、担保的业务特点使得信贷机构在贷款过程中面临较大的风险, 农户违约现象时有发生, 这就严重影响了信贷机构的贷款质量, 制约了小额信贷的可持续发展。因此, 如何防范和规避小额信贷风险, 将关系到农村信贷市场秩序以及农户小额信贷今后的可持续发展, 并最终影响到我国的社会主义新农村建设。

2 农村小额信贷的风险估计

2.1 环境风险

环境风险是指由于外部扰动而引发收益不确定的风险。环境风险主要包含了自然风险和市场风险两大类。

2.1.1 自然风险。

农户小额信贷的对象主要是以农业生产收入为主要来源农户, 农业生产效益是农户偿债能力的重要保证。我国农业生产对自然条件的依赖性很强, 抗风险能力差, 因此农业和农副业收益具有很强的不稳定性, 一旦遭遇大的自然灾害, 农业生产必定受到极大的影响, 同时, 农业保险市场发育滞后, 拖欠贷款也就成为必然。

2.1.2 市场风险。

市场风险通常是指农产品在销售过程中因供求关系、品种及质量、价格等市场因素发生变化而给生产者造成损失的危险。市场风险产生的主要原因有:市场信息不对称, 农村金融市场不完善, 农业结构调整的难度较大。

2.2 管理风险

管理风险是指邮储银行在经营管理上出现的偏差而引发的给贷款造成损失的风险。这种结果主要通过工作人员的工作质量表现出来: (1) 贷前评估。邮储银行在作出是否贷款的决定前, 需要进行大量的前期准备工作, 包括调查走访, 询问记录等, 若此时邮储银行在管理上出现问题, 那一定会影响员工的积极性和工作的效率。 (2) 贷后监督。如果银行在管理上出现不足, 将会使得信贷员产生道德风险, 放松检查和跟踪服务, 放任资金的使用状况并听任有效的项目由于借方能力的不足而失败。 (3) 贷款收缴。若资金能顺利收回, 信贷员不仅要进行信用记录, 还要根据本期合作情况来确定下期该户的授信额度;若资金不能顺利收回, 信贷员也需要对此进行及时反馈, 并对该户进行相关的催缴工作。

2.3 信用风险

信用风险是指农户在获得贷款后不努力从事生产或任意改变借款用途、恶意逃废债务所形成的道德风险。主要表现在: (1) 农民信用意识不强。农民缺乏教育, 受小额信贷低息以及政策宣传不到位的影响, 一部分农户习惯性地认为, 小额信贷是扶贫贷款, 不要白不要, 从而想方设法地争取贷款, 到期后却不愿偿还, 有的甚至被某些动机不纯的人所玩弄, 从而造成投机失败的恶果。 (2) 违约惩罚力度低。目前, 农村地区信用体制还不健全, 这就造成了信用约束力不强的问题。 (3) “羊群效应”明显。农民崇尚示范, 易于跟风转, 如果有人拖欠贷款, 有可能引发连锁反应, 风险扩散很快, 导致拖欠率的提高或者是客户的大量流失。

2.4 政策风险

对小额信贷来说, 国家某些政策的不到位或是利空消息的出台都会引发其风险问题。政策风险的表现有: (1) 法律规制缺乏。缺乏法律有效规制的信贷机构可能会出于自身发展需要或者其他目的而从事非法筹资业务, 发生金融诈骗、非法吸收存款等违法事件。 (2) 利率机制失灵。在中国大部分小额信贷实行的是不浮或少浮的优惠利率政策, 这种低利率政策, 无法弥补小额信贷的高运作成本与管理成本, 使小额信贷在贷前就暴露在利率风险下, 难以有效的进行成本补偿。 (3) 行政干预过度。我国小额信贷的发展中行政干预依然过多, 这势必影响到小额信贷可持续发展, 同时政府为了达到阶段性的工作目标, 有时会牺牲小额信贷组织的经济利益, 造成小额信贷组织经营行为越发偏离市场经济的轨道。

3 农村小额信贷的风险评价

3.1 建立层次结构模型

根据上文对农村小额信贷风险的评估, 可以得到准则层的四大风险以及子准则层的影响因素 (如图1所示) , 具体层次结构模型如下:

3.2 构造判断矩阵

AHP法采用两两比较的方法, 用b表示对于A言, B对B的相对重要性, 利用 (将标准值限定在1～9范围内变动的比率标度, 具体见表1) 来确定b的值。

结合走访的邮储银行资深信贷员的评估, 得到A—B层次的判断矩阵 (以下计算均以此层次为例, 其他层次略) 如下:

3.3 计算相关参数及一致性检验

农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策篇7

农村房子是有房产证的，农村房产证办理流程规定于《房屋登记办法》中，在盖房子的时候要获得《集体土地使用证》和《建设规划许可证》。房屋盖好之后，用这两个证去房管所换取房产证。农村房屋拆迁主要涉及拆迁政策以及拆迁补偿，具体规定于《农村房屋拆迁管理条例》

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式：

异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。

结合型补偿

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

2014房屋拆迁补偿标准：

核心内容：2014年房屋拆迁法补偿法律规定有哪些?城市房屋拆迁管理条例针对拆迁补偿与安置做出了具体的规定，房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。法律快车编辑将为您整理相关内容，欢迎查阅。

城市房屋拆迁管理条例(国务院颁布的条例)关于拆迁补偿的规定如下：

第三章拆迁补偿

第二十二条：拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十三条：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十四条：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十五条：实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第二十六条：拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第二十七条：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第二十八条：拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

第二十九条：拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第三十条：拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

第三十一条：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

第三十二条：拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

第三十三条：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

农村房屋拆迁补偿价格：

因地方、地段不同，标准也有所不同，以下仅供参考，具体咨询当地拆迁办。农村房屋拆迁补偿安置原则和补偿安置标准

产权确定办法及补偿安置界限：

1、凡经政府批准或已领取土地使用权证及房屋所有权证的房屋拆迁，给予补偿安置。

2、凡在一九七八年底前建造的房屋，未取得有关手续，但权属清楚，作为历史遗留房产处理，拆迁时按合法房产以实际建筑面积给予补偿安置。

3、凡在一九七九年一月一日至一九八六年十二月三十一日建造的房屋，未取得房屋所有权证，凭“土地审批手续”或“土地使用权证”给予补偿安置。

4、凡在一九八七年一月一日至一九九○年三月三十一日建造的房屋，未取得房屋所有权证，凭“土地审批手续”或“土地使用权证”和当地乡（镇）政府建房手续给予补偿安置。无上述手续的，而且被拆迁人住房确有困难，由当地乡（镇）人民政府酌情处理。

5、凡在一九九○年四月一日以后建造的房屋，未取得房屋所有权证，已有“土地审批手续”或“土地使用权证”和“建设工程规划许可证”或“村镇建设许可证”（具体时间以当地乡（镇）实施“一书两证”或“一书一证”起始时间而定）给予补偿安置。除此之外，无手续一律视为违法违章建筑物，一律限期无偿拆除，不给予补偿安置。

6、拆除未超过批准期限的临时建筑物，按30元/m2至50元/ m2给予补偿，但不列入安置范围；超过批准期限或未经批准擅自建造的临时建筑物，应在规定期限内一律无偿自行拆除。

7、上述1—6项中的土地及房屋面积以有关证件上载明的内容为准。如实际的土地及房屋面积与有关证件上载明的建筑面积不符的，经拆迁当事人申请，由县国土资源、房屋拆迁管理部门调查核实后进行裁决。

九、建筑、构筑物拆迁补偿标准

房屋拆迁补偿根据结构年限而定，建筑面积按照《建筑面积计算规则》计算，补偿费包括人工费、材料损失费、装饰费等，具体拆迁补偿标准如下：

（一）房屋拆迁补偿重置价格标准详见附表1。房屋拆迁重置价格房屋类别价格（元/㎡）主要条件框架610钢筋砼结构、铝合金门窗、内外抹灰、钢砼楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。局部框架550底层框架或内部框架结构、铝合金门窗、内外抹灰、钢砼楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。砖混460砖混结构、铝合金门窗、内外抹灰、钢砼楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。砖木310砖木结构、钢（木）门窗、内外抹灰、木楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。木220木结构、钢（木）门窗、木楼地面、水电设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。简易结构70简易砖、木（竹）结构、木门窗、内外抹灰、其他楼地面、水电设施，每缺一项扣除10元/㎡。备注

一、由于农村一般无小区配套，因此上述房屋重置价格不包括小区配套设施费，若确实有则应加上100元/㎡。

二、房屋具体价格按评估确定。

三、房屋成新率：1.有合法建房审批手续的或者被有关部门认定为合法的房屋，折旧评估根据房屋使用年限给予折旧，年折旧率1.4%，最大折旧率为50%。2.1978年之前无合法建房手续的房屋重置价格按实际折旧计算，并给予地基安置；1979年之后无合法建房手续的房屋按实际折旧率（同1）给予补偿，但不予地基安置。

（二）构筑物拆迁补偿标准详见附表2。补偿标准编号项目等级规格标准单价备注1地基一等已浇砼地梁35元/平方米指宅基地二等已砌基础和回填20元/平方米指宅基地2水泥路地面砼完好30元/平方米3水泥道坦一等地面砼完好15元/平方米二等地面砼有裂缝破损达20%以下12元/平方米三等8元/平方米4围墙一等砖砌20元/平方米二等块石15元/平方米三等乱石10元/平方米5门台400元/个6电话移机200元/台7有线电视迁移200元/台8临时棚一等瓦屋面50元/平方米二等铁皮屋面40元/平方米三等油毡屋面30元/平方米9蔬菜、花圃大棚一等钢制6元/平方米二等竹制2元/平方米10猪栏50元/个11牛栏80元/个12厕所150元/个13坟墓300元/穴14粪坑一等条石结构70元/立方米二等块石结构60元/立方米三等砖石结构50元/立方米15水井一等大500元/个二等中300元/个三等小200元/个

树木果竹补偿标准种类单位生长情况每株补偿（元）备注树木杂木株树木中径小于3厘米1树木中径小于3厘米的，按每亩不超过600株计算株树木中径3—5厘米（含3厘米）2株树木中径5—10厘米（含5厘米）4株树木中径10—12厘米（含10厘米）5株树木中径大于等于12厘米8杉树柏树株树木中径小于8厘米15树木中径小于8厘米的，按每亩不超过300株计算株树木中径8—15厘米（含8厘米）20株树木中径大于等于15厘米30松树株树木中径小于3厘米1树木中径小于3厘米的，按每亩不超过600株的计算株树木中径3—5厘米（含3厘米）3株树木中径5—8厘米（含5厘米）5株树木中径8—15厘米（含8厘米）8株树木中径大于等于15厘米15竹林毛竹50千克20水竹50千克12果树柑树、桔树、枇杷树、梨树、桃树等株幼龄期10按亩补偿，柑树每亩不超过130株，桔树不超过70株，桃、枇杷、梨树不超过45株株始果期30株盛果期50株衰老期25杨梅树株幼龄期15按亩补偿，每亩不超过40株株始果期50株盛果期100株衰老期50板栗树株幼龄期20按亩补偿，每亩不超过40株株始果期75株盛果期150株衰老期50柿树柿树补偿标准参照杨梅树按亩补偿，每亩不超过40株其他树木、果树根据年产值和生长情况，参照本表中相近林木树种予以酌情补偿

十、被拆迁的单位和个人，均自行解决临时周转房，搬家补助费、临时安置补助费按以下标准发放

（一）房屋建筑面积小于100平方米的每户一次性补助600元；

（二）房屋建筑面积大于等于100平方米，小于200平方米的每户一次性补助700元；

（三）房屋建筑面积大于等于200平方米的每户一次性补助800元。

搬迁户以土地、房屋权属登记为准。

（四）被拆迁房屋临时安置补助费标准为每平方米一次性补助25元。

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