地产私募基金设计方案

地产私募基金设计方案（通用8篇）

地产私募基金设计方案篇1

A集团系一家大型多元化经营的集团公司。2013年A集团新注册了一家分公司，发展地产基金业务。经过前期的筹备，地产基金公司的人力资源、财务和风险控制部人员均已配备到位。2014年A集团向地产基金公司下达了2000万营业收入目标（含管理费收入和投资收益），如果您是地产基金公司的总经理，以达成营业收入目标为原则，请您考虑以下问题，并设计相应的薪酬方案：

1、业务开展所需的内外部资金是多少？

2、公司各部门组织结构的如何设置？各部门岗位编制工作职责如何安排？

3、各岗位薪酬标准，固浮比例？

4、您本人和公司各部门（主要针对业务部门）人员如何激励？如奖金总额、奖金的分配和发放时间？

5、激励与考核如何配套，风险如何控制？

地产私募基金设计方案篇2

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITS)作为房地产的一种融资手段,契合了中国现阶段发展的需求。一方面,中国国有企业重组,大量存量资产盘活的改革背景;另一方面.处于宏观经济紧缩与信贷风险调控的双重压力下,中国房地产业整体面临融资难的问题。

一、亚洲REITs的发展历史与现状分析

(一)日本不动产投资信托

日本不动产投资信托(Japanese Real Estate Investment Trusts,J-REITs),基本上与美国REITs类似,是以成立公司或信托基金形态,利用发行股票或受益凭证等方式向大众募集资金,基于风险分散的原则,由专业机构将所募集的自己运用在日本不动产的投资,并将所获利益分配给投资人。

日本推出J-REITs最直接的原因是因为20世纪80～90年代泡沫经济破灭,不动产价值大幅滑落,银行业不良债权问题急速恶化[1]。日本为了有效开发利用不动产,以提升环境品质,不动产市场景气度,于1998年12月通过《证券投资法人及证券投资信托法》,日本政府企图效仿美国REITs制度,引入“公司型”投资信用制度,与日本传统的证券投资信托制度“契约型”制度并存。并于2000年5月再度修正《投资法人及投资信托法》(The Law of Investment Trust and Investment Corporation),积极发展J-RETIs制度。

J-REITs可分为两种类型:公司型与信托型。

(二)台湾不动产投资信托

台湾不动产投资信托主要参考美国及日本的制度。但是,由于台湾不动产市场经历了与日本不动产市场相类似的困境,且同属大陆法系国家,因此,台湾在法律体系以及运作模式上主要借鉴日本,同时采用“不动产投资信托”及“不动产资产信托”两种制度并行。其中,“不动产投资信托”主要参考美国REITs的模式,由受托机构向投资人募集资金,成立不动产投资信托基金,用以投资不动产、不动产相关权益和有价证券或其他主管机构核准投资的标的物;至于“不动产资产信托”,则主要参考日本模式,由委托人将其所持有的不动产或不动产相关权益交由受托机构托管,以所托管的不动产或不动产相关权益为标的发行不动产资产信托受益凭证(见表1)。

台湾的REITs仅采取信托型组织模式,即按照契约关系进行委托管理。

(三)香港H-REITs

受亚洲金融风暴的影响,香港房地产发展速度显著放缓,且房地产的融资成本高出临近的新加坡1%-2%,另外房地产贷款在银行贷款中的比重过高。基于银行降低风险以及房地产融资需求,成为香港推出REITs产品的一个原因。

香港REITs采用信托型组织模式,与台湾类似。

香港的“公屋计划”是推出REITs的另外一个原因。2001/2002年度,香港房委会为配合政府对2002年11月重新定位的房屋政策,把工作重点重新放到提供公屋房屋出租上面。因此,2003/2004年度房委会整体运作赤字达5.89亿[2]港元。如果没有其他大笔收入来源,房委会难以自负盈亏维持政府公屋的持续发展。为此,房委会决定分拆出售旗下大部分商场及停车场,成立领汇(0823,HK)房地产投资信托基金.

总之,亚洲各国推出RIETs的动因来自于两个方面。一方面是宏观经济环境;另外一方面,是由于政策诱因的推动。与美国不同的是,各国家(地区)设立的REITs没有明显的税收优惠驱动的特征,即对REITs规范不是通过体现在税法中的税收优惠的杠杆而实现,而是通过专项的立法(修改投资、信托等有关法律或新建法令),对RETIs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定。

二、中国发展REITs的动力分析

在全球范围内,推动REITs发展的主要动力源头有两个,一方面是来自“社会”,即来自政府(或/和监管人)的推动,是REITs发展的主要动力;另外一个方面是“来自业界”,即来自房地产行业本身或银行业。因中国银行业的特殊性,银行业的推动力更应归结到“社会”的范畴。

在中国特色的环境下,REITs能够在最大限度保全国有资产的前提下,实现真正的资产“融通”。

在目前阶段,REITs可能对以下两类房地产持有者具有实际意义。一类是对所持有房地产具有变现要求,以减轻其资金压力的房地产商、投资商;另一类是并不以投资房地产为主业却持有大量不动产,同时又受提高经营绩效驱动,试图改善资产结构的大中型企业,如大型国企、金融机构等。这些大中型企业越来越感受到来自股票市场投资者或国资委对其经营绩效考核的压力。因此通过REITs变换持有房地产的方式,可以盘活大量沉淀于房地产的资金,投资于主业,同时提高其资产的整体流动性、周转率及盈利能力。

从中国推行REITs的实际意义上来看,有效的减少国有企业压力,盘活国有资产,更具有深层次的意义。尤其是在当前国有企业改革、重组的大的宏观背景下,显得尤为重要。

(一)来自“社会”——政府(或/和监管人)的动因

在中国推行REITs来自“社会”的动力主要体现在三个方面,第一、银行体制权属国有资产。由于银行体制中存在大批的不良贷款,我们认为当中有相当部分是关乎房地产,如何降低银行的房贷的信用风险及处置部分潜在的房地产不良资产,成为动因之一;第二、中国现阶段当务之急是重组国有企业,对于许多国企持有的房地产或其组合,如何将这部分存量资产盘活而言,也许REITs是最佳的选择,至少,与香港当年的“公屋”计划有几分类似;第三、中国即将进入到老龄化社会,如何解决“老有所养”,并能“养好”的问题,在未来的一段时间将是不得不面临的一个问题。

(二)来自“业界”一房地产企业内部的动力

REITs推行来自“业界”的动力主要体现在房地产企业融资的问题,2010年初的两次上调存款准备金率的信号,已经预示着信贷调高的信号,未来一段时间,信贷将以趋紧为主流。

国家通过宏观调控来降低银行风险,势必造成对银行信贷资金严重依赖的房地产企业面临着现金流不足的风险,尤其在面临利率上升与通胀预期的2010年。因此,面对企业的生存危机,房地产开发企业不得不寻找新的资金来源渠道。近几年信托融资快速发展,并在短短时间内成为国内房地产商的新型融资渠道,也带动了房地产商对REITs产品的期待,尤其像万达、保利、金融界、上海陆家嘴等以商业地产经营为主的企业。

中国的房地产商基本上还都是兼具房地产投资功能的开发商,纯粹的房地产投资管理公司或REITs尚没有出现。REITs的出现将促成房地产开从传统的“开发商主导”运作模式向“专业房地产投资商+运营管理商”模式转变,完成从房地产开发向房地产投资管理、从物业驱动向资本驱动、从经营项目到经营企业的“向上”转型,从而完成产业升级。

在信贷融资渠道受阻的情况下开辟新型融资渠道,是C-REITs得以完善的最直接原因。

(三)综述

通过对C-REITs产生的动力分析,结合中国特色的国情,C-REITs产生动力主要来自“社会”动因。因为REITs产品的优势在于税收以及其投资房产类型的优势,在中国,这两方面的主动权很大程度上受制于中国政治经济形势的发展。从C-REITs的萌芽来看,更多是服务于政府对国有固定资产中的房地产产品实现“流动”的需要。但是,在中国,REITs的不断完善和发展,则需要依赖中国房地产开发商对政策的了解与创新。总之,中国推行REITs最大的动力来自于政府(或/和监管人)的动因,这也是其产生的原动力。

三、我国REITs的方案设计的原则与思路

(一)REITs发展方案设计原则[3]

C-REITs[4]发展方案的设计原则是:沿袭亚洲国家(地区)的运营模式;创新中国特色。

1. C-REITs沿用亚洲国家的模式

关于亚洲国家或地区REITs的运营模式,《房地产投资信托基金研究》(毛志荣,2004)对各国REITs设立条件进行了详细的比较。通过比较发现,亚洲国家(地区)除韩国外在REITs的法律结构选取上,无一例外的采用了信托型,只有日本兼有公司型。日本选择公司型,也是与美国的运作模式不完全一致的。日本是资产所有者用不动产向社会大众融资,美国是以证券形态集合资金,组合成基金后投资不动产。

因此,从信托的组织模式来看,亚洲地区更倾向于选择信托型。《房地产投资信托基金研究》指出,亚洲REITs在立法角度采取区别于美国税收推动,采用专项法规模式(如香港2003年颁布的<房地产投资信托基金守则>)。

2. 创新中国特色的REITs

建立有中国特色的REITs,主要从三个方面来进行理解。第一,从推行C-REITs目的上来看,中国推行REITs的动机在于盘活国有资产中房地产资产,推动大量的国有存量资产进入资本市场周转流动、优化组合;第二,推行过程中坚持的原则分析,在盘活国有资产的的过程中保持国有资产的主体地位不变;第三,从中国渐进式改革过程经验推测,C-REITs将保持中国改革的一贯思路,逐步实现从契约型向公司型的转变,从银行间交易最终走向公开的证券股票市场,当然这一切的进展有赖于中国资本市场运作制度与监管手段的完善。

通过对中国推行REITs的动力分析,我们基本了解了中国现阶段房地产金融状况。无论是从降低银行信贷风险和扩张房地产企业融资渠道角度考虑,还是从政策性国有企业重组与社会化问题的需求角度考虑,C-REITs最初的功能更多的定位为政府经济与金融稳定,创造一个“和谐”的金融环境。

其次,中国特设的社会主义经济体制强调以公有制为主体,因此,如何实现国有资产在通过资本市场实现流通的过程中,保证其国有的主体地位,是C-REITs设计中首先需要考虑的问题。

那么具体看,C-REITs的特色只要体现在以下几个方面:

1)C-REITs推出的动机是为了盘活国有闲置资产,服务对象的主体为国有闲置房地产资产(包括银行收购的不良资产);

2)C-REITs的设计应以保证其国有资产主体地位不变为前提;

3)C-REITs采取渐进式演进,逐步实现从银行间交易到证券市场的交易;

4)C-REITs演进的动力更多的来自于业界——房地产企业。

(二)C-REITs的设计思路

1. C-REITs的组织结构设计

我们通过对C-REITs的总体设计原则分析,C-REITs从中国经济与民营房地产资本市场的长期发展来看,公司模式是未来的主流。但是,本文基于C-REITs的设计思路研究,选择信托模式作C-REITs的组织结构更适合现阶段的需要。

REITs的信托模式与公司模式的最大区别在于是否按照公司的模式进行运营。由于国有资产的主体地位的需要,很难按照公司的组织模式进行股份划分,从银行处置不良资产的角度来看,更多的是调整资产处置周期以规避损失,因此,也缺乏按照公司模式运营的动力。但是,随着房地产企业集中化发展以及受信贷紧缩的影响,C-REITs最终将回归到其产生的本源动机——企业融资与降低信贷风险的目标上来。

图I关于C-REITs的组织架构设计,从委托方、管理方、受托方三方关系来看,更适合沿用亚洲的日本和香港的组织架构关系。在中国的经济体制下,管理方、受托方在保证国有资产主体不变的前提下,不可能由完全独立的个体构成,在某种程度上更适合制定受托人模式。此外,亚洲REITs运作普遍是将物业细分化后,以政权形式经由资本市场转给投资者,中国尤其注重主权地位,因此,这一运作模式在中国同样更具有适用性。

其实,我们在设计C-REITs的组织架构上,更多地考虑了现阶段中国的国情,即政策与经济需求,尽管力求完善,但更依赖在运营过程中不断的调整,来不断的修正。

2. C-REITs产品的设计

C-REITs产品的设计我们可以通过图2来进行梳理,在信托产品的推出步骤和思路上主要考虑了C-REITs推出的目的以及我国渐进式改革的特点。

我们可以通过对C-REITs产品的投资业务、持有期限、发行方式和投资对象进行分析来分析C-REITs产品的设计思路。因为中国是实行发行审批制度,因此,初期的作者对REITs产品的设计前提条件是以C-REITs最适宜于通过行政性审查之模式探讨,并不表明REITs专项法规条款的规定。

总之,我们进行C-REITs产品的设计,应在总体设计原则的基础上,通过行政审批手段调控,指定性和指导性地推出REITs产品,更好地服务于我国政治、经济改革的需要。但是,从专项立法的角度上看,中国会制定融合美国和亚洲REITs的综合模式,为C-REITs未来留有空间。二者之间通过调控与发展的有效配合,最终寻求真正适合中国的C-REITs产品。

参考文献

[1]游千惠.姜尧民,日本经验对台湾发展不动产证券化市场的启示,住宅学报第20卷(1),2003

[2]数据来源:城市低收入者住房问题的解决之道,市长决策参要(1),国家信息中心,2005.6

[3]基于适宜发行阶段行政审批之模式探讨，并不代表REITs专项法规条文之探讨。

地产私募基金房地产投资新途径篇3

我们可以来看一下一些成熟金融发达地区投资人偏好；曾有专家作过统计，香港的富有投资者主要的投资品种和资金分配比例为：房地产、股票、外汇、黄金和艺术品=4：3：2：1。暂且不论这个比例是否适合内地的投资者，在香港这样的成熟投资市场上，房地产始终是占有重要比重的资产配置选择。笔者认为，投资者在对个人资产进行配置时，应首先考虑未来经济发展的潮流。目前中国经济发展主要有三方面的方向：1，抗通胀；2，城镇化；3，互联网。只有把握住未来发展的方向，才能作出正确的投资选择。不言而喻，房地产行业仍然是未来经济发展潮流的主力军。

虽然调控政策使房地产行业有所降温，不少房企从单纯依靠银行提供融资，转向开发多种融资渠道，转向信托和基金融资获取资金。比如近期承明投资管理有限公司募集发行了用于旭辉集团（00884.HK）开发上海南翔项目的地产基金，投资期限1年，预计收益率超过9%，目前正在如火如荼地进行第二期基金产品募集。

对于个人投资者而言，政府的限购限贷，二手房转让税负的提高，以及房产税都在不同程度提高了直接投资房地产的成本。那么，在这样的环境下投资者应当选择何种工具投资房地产？

对此笔者建议，投资者应该从房地产的实物投资转向房地产的金融投资。其益处主要在于：1，投资的杠杆化，比如有些股权收益类产品，资金用途为土地款支付，享有项目公司分红权，未来销售可分享项目公司收益，实现了以土地款投入，到以销售退出之间的杠杆；2，投资退出的多样化：目前市场上很多融资产品都设有一定风险控制措施，比如开发产品的担保，以及项目公司股权回购承诺等多种退出方式，为投资者提供了资金安全保障。

用金融方式投资房地产，可选择的产品多样化，具体品种可按投资收益由高到低排列如下：1，股权基金；2，债券基金；3，资管计划；4，信托计划。各投资产品收益率的不同，主要原因由融资中介费用差异导致。比如，相比信托的较高融资成本，以及固定的收益方式，基金类产品费用较低，同时产品结构更多样化，收益也较高。另一方面，基金管理公司通常拥有资深的地产从业人员，有较为完善的投后管理和项目管理。

如何控制此类产品的风险，投资者在选择时应主要考虑所投资房地产的项目质量，重点在于项目现金流风险的评估，笔者建议投资者主要考虑如下几类项目：行业50强企业开发管理的项目；一、二线城市刚需类项目；项目销售回款期在2年内；土地为产业配套的，价格有竞争力的住宅用地；或项目产品本身有特色能迎合未来需求，如绿色地产，教育地产等。

总体来说，未来十年房地产行业将迎来新一轮的机遇和挑战，行业进入整合发展期，投资者的投资方向也应顺其变化，合理配置房地产金融资产，以获取更有保障的收益。

房地产公司的薪酬方案设计案例篇4

2009-4-24 摘要：本文采用自行开发的结构化访谈问卷与测评量表，通过H置地公司的调查，总结提出了民营房地产开发企业薪酬方案设计的三条原则。在此基础上结合我国房地产行业发展现状及H置地公司具体情况，对其薪酬方案设计进行了个案性的探讨。

关键词：民营房地产开发企业，薪酬方案设计，H置地公司

随着国家一系列宏观调控政策的出台，民营房地产开发企业赢利模式必然从基于权力寻租获取土地和粗放式经营获取高额利润，逐步向靠实力竞标获取土地、靠科学管理来获取合理利润转变。对民营房地产开发企业来说，通过科学、合理的薪酬方案设计，最大程度地激发并保留每一位员工工作的积极性、主动性及创造性，乃是其获得核心竞争力的最主要手段之一。

目前国内专门研究薪酬方案设计的文献（刘佳涵，2002；蒋龙成、肖卜杭2006；龚菠萍，2007；杨雪冰，2007；王月新，2005；沈正宁，2007等等）大多采用思辨方法，从理论上对相关研究对象的薪酬方案进行探索，由于缺乏个案性实证检验，这些成果对薪酬方案设计的指导作用较为有限。所以，对薪酬方案设计进行个案性探讨具有较强的指导意义。

一、案例研究背景

（一）H置地公司简介

北京H置地公司成立于2001年3月，是一家专注房地产开发的民营企业。公司成立以来，先后在北京、天津、重庆、贵阳等地开发了多个房地产项目，累计竣工面积约300万平方米，在建及待开发面积200多万平方米，是一家很有代表性的中型民营房地产开发企业。H置地公司组织层级分为一级部门和二级部门。一级部门指公司总部各职能中心及各地方城市公司（见图1）；二级部门是指各一级部门下属各职能及操作部门。如城市公司为一级部门，而城市公司下设的工程管理中心等部门为二级部门。

（二）H置地公司薪酬现状及存在问题

近年来，随着公司规模的不断扩大及行业竞争的日益加剧，公司一直沿用的谈判制薪酬方案的弊端日益显现，主要表现在如下几个方面：

1.薪酬方案的不透明性严重影响了关键岗位人才的引进与保留。谈判制薪酬方案不透明，因而很不规范。很多专业人员对这种“密室交易”的不规范管理模式并不接受，这导致公司发展急需的城市公司总经理等高级专门人才难以引进，不少岗位长期空缺，大大影响了公司的运作效率。

2.年终奖发放额度逐年攀升，但激励效果日趋递减。由于年终奖的发放没有具体的绩效依据，可变薪酬与绩效之间本应具有的杠杆作用与激励效用并未得到应有体现。公高管与部门年终奖发放额度，均由董事长一人拍脑袋决定。虽然年终奖人均水平逐年大幅递增，但激励效果日渐衰减。

3.基本薪酬的内部公平性普遍受到质疑。大部分员工基本薪酬多年不变，少部分员工不定期有所增长，个别员工增长过快。由于缺乏明朗化的绩效评价体系与薪酬制度体系作为支撑，基本薪酬的内部公平性受到员工的普遍质疑，大大影响了员工工作积极性及主动性。

在这样的背景下，应H置地公司董事长的邀请，我们对公司薪酬现状进行了全面调查并设计了符合其产业特色及公司发展阶段的薪酬方案。

二、调查方法与数据分析

本研究采用多对一结构化访谈与全员匿名问卷抽样调查相结合的方法来获取相关实证数据。

（一）多对一面对面结构化访谈及编码

2008年1月，我们利用H置地公司在天津召开年会期间，对出席本次会议的23位一级部门正副职（本研究定义为高层管理者，简称高管）进行了多对一的结构化访谈。访谈内容主要包括高管的薪酬满意度、内部公平性及外部竞争力的自我感知及权力与资源配置、高管激励模式等几个方面。访谈结束后，由各访谈小组对访谈记录逐一进行编码并独立校对，最后经课题组全体人员共同提炼，结论如下：

1.薪酬满意度。受访者中有65%的人表示基本满意，4%明确表示不满意，31%表示说不清楚。

2.薪酬外部竞争力。总部职能部门高管普遍认为公司薪酬具有一定的市场竞争力，而城市公司高管的看法则相反，呈现出明显的集群分歧。

3.薪酬内部公平性。认为基本公平与不太公平者各约占50%，个体差异很大且无明显规律可寻。

4.高管权力及资源配置。受访者普遍反映，公司目前没有赋予他们足够的资源和权力去促进下属工作的积极性、主动性及创造性。

5.高管的长期激励。受访者普遍认为，公司薪酬方案中对高管的长期激励在功能上是缺失的。

（二）全员匿名问卷抽样调查及结果分析

匿名问卷包括薪酬外部竞争力、内部公平性、个人公平感、薪酬理解度等四个采用自陈式Likert5级量表调查的薪酬自我感知维度，以及一个薪酬支付要素（岗位职责、个人能力、个人绩效、部门绩效、公司绩效、物价水平、学历水平、个人资历、其他因素）偏好排序题。

匿名调查问卷在H置地公司员工代表大会上共发放190份，回收有效问卷172份。其中，高层管理者20人，中基层管理者73人（中层23人，基层50人，为统计方便本文并称为中层管理者，下同），基层员工79人。有效问卷经SPSS统计软件处理后，得到了各级员工对薪酬现状的自我感知及薪酬支付要素偏好如下：

1.薪酬现状的自我感知

薪酬现状自我感知是员工对个人薪酬现状的综合感受，包括薪酬理解度、外部竞争力、内部公平感、个人公平感四个维度（见图2）。

（1）薪酬理解度。从图2中可以看出，中层管理者薪酬理解度的得分（2.7）明显低于高层管理者与基层员工（3.0），说明公司中层管理者最不清楚自己薪酬支付的标准及原则。

（2）薪酬外部竞争力。高层管理者的评分（3.6）高于中层管理者（3.26）及基层员工（3.22），说明公司员工层级越高，薪酬越具外部竞争力。

（3）薪酬内部公平感。高、中、基层员工的评分分别为2.85、3.11、3.16，说明公司员工层级越高，对公司薪酬内部公平性的评价越低。

（4）薪酬个人公平感。中层管理者评价（3.72）明显高于高层管理者（3.15）和基层员工（3.06），说明公司中层管理者自我感觉最公平，高层管理者次之，基层员工最低。2.薪酬支付要素偏好分析

对不同层级员工支付要素偏好进行第一因子、第二因子、第三因子排序，在此基础上，对第一因子按序次分别赋予9、8、7分，第二因子按序次分别赋予6、5、4分，第三因子按序次分别赋予3、2、1分，则可得公司不同层级员工薪酬支付要素偏好排序，见表1。

根据表1并结合20／80原则可以看出，H置地公司高层管理者薪酬支付要素偏好依序为：个人能力（11分）、岗位职责（9.5分）和公司绩效（8.5分）、部门绩效与个人绩效（同为8分），贡献率为100%。中层管理者薪酬支付要素偏好依序为：个人能力（14分）、个人绩效（14分）和岗位职责（11分），3项合计贡献率为86%。基层员工薪酬支付要素偏好依序为：岗位职责（16分）、个人能力（14分）和物价水平（8分），3项合计贡献率为85%。由此看来，H置地公司全体员工都认为岗位职责与个人能力是其薪酬方案设计的最基础要素。有所不同的是，高层管理者认为还应在公司绩效、部门绩效与个人绩效之间取得恰当平衡，并以此作为薪酬支付一个重要因素；中层管理者认为还要充分考虑个人绩效，而基层员工则认为物价因素也是薪酬方案设计中需考虑的因素。

（未完待续）

作者：李永瑞毕妍李俊莉王昌海于海波王洛忠来源：《中国人力资源开发》2009年第2期

责任编辑：俞江月

房地产公司的薪酬方案设计案例（下）

2009-4-24

三、H置地公司薪酬方案设计

（一）H置地公司薪酬方案设计原则

基于前期对H置地公司的实证调查，我们经反复讨论，确定了H置地公司薪酬方案设计应遵循如下原则：

1.内部公平性与外部竞争力相结合的原则

调查发现，H置地公司全体员工对公司薪酬的内部公平性与外部竞争力都不够满意，并一致认为岗位职责与个人能力是薪酬支付要素的重要依据：“以前是把自身企业的薪酬水平和最佳企业标杆进行比较，现在则考虑怎样把薪酬与企业的内在需求、战略要求和文化要求相匹配”，由此提出了“内部公平性与外部竞争力相结合”的原则。2.因需而变的层级差异性原则

调查发现，不同层级员工在薪酬认知和薪酬支付要素偏好方面存在很大差异，所以在具体的薪酬方案设计中要遵循因需而变的层级差异性原则。具体而言，就是要满足高层管理者的“成就感”、中层管理者的“自豪感”和基层员工的“安全感”。3.压力传递与收益共享相结合的原则

调查发现，H置地公司高层管理者普遍反映他们的权力及资源配置不足，高管的长期激励机制缺乏系统的制度安排，希望其薪酬方案的设计应在公司绩效、部门绩效与个人绩效之间取得恰当平衡，而中层管理者在薪酬支付要素偏好中特别强调了个人绩效，基层员工特别强调了物价水平。基于此，有必要通过“目标责任书”来明确高层管理者与公司之间的责权利关系。

（二）H置地公司薪酬方案设计

基于如上原则，我们对H置地公司的薪酬方案设计进行了个案性的实证探讨，要点如下： 1.岗位评价

课题组运用Hay咨询公司的岗位评价工具对公司的六大职能中心及城市公司的全部岗位进行了岗位评价，并以此来确定岗位工资。岗位评价分别从岗位职责、专业背景、沟通协调、问题解决等四个要素来进行评估，每个要素对应权重值由公司高管与我们确定（见表2）。另外，根据岗位评价的分数，以50分为单位进行分级，将公司决策层（董事长、总裁、副总裁等）以下高级、中级及基层岗位一共划分为12级。

2.薪酬调查与岗位工资定位

基于岗位价值评估结果，为在薪酬定位中能将“高层成就感、中层自豪感及基层安全感”落到实处，我们在全面参考了太和公司2007对跨区域开发的31家房地产开发企业薪酬市场调查数据的基础上，基于H置地公司各级员工薪酬现状，决定把H置地公司基层员工岗位工资从当前60-65分位调整到75-85分位；中层管理者岗位工资从当前65-70分位调整到80分位左右；高层管理者岗位工资仍然保持当前90分位不变。此外，根据H置地公司在行业中所处中等偏下地位及公司人力资源现状，对一些为公司创造高价值，市场上又极为稀缺的专业人才，如土建工程师、工程造价师等，岗位工资实行了程度不等的升级。最终确定了各岗位等级对应的薪点，其中1-5级为15元/分；6级为16元/分；7-9级为25元/分；10级以上为35元/分。运用岗位评价得出的分数乘以对应级别的薪点即得出各岗位的岗位工资。表3是H置地公司总部相关岗位价值评估结果、对应岗位等级及岗位工资资料库截图。

3.绩效工资设计

岗位评价与基于行业薪酬市场调查的岗位工资定位，较好地体现了薪酬方案设计的内部公平性与外部竞争力相结合的原则。而压力传递与收益共享相结合及因需而变的层级差异性的原则，主要通过绩效工资的设计来体现，具体方案如下：

（1）一级部门为虚拟财务独立核算单位，其负责人绩效考核周期为考核，绩效工资以年终奖形式发放，并与所辖一级部门年终绩效考核系数挂钩。

①绩效考核系数低于基准考核系数50%（不含）者，不享受年终绩效工资。

②绩效考核系数为基准考核系数50%～100%者，年终绩效工资核发公式为：P1＝（基准年薪×30%×｜基准考核系数／实际考核系数-2｜）。

③绩效考核系数为基准考核系数100%以上（不含）者，年终绩效工资核发公式为：P2＝（基准年薪×30%×2×实际考核系数／基准考核系数）。

（2）二级部门负责人（含）以下员工绩效考核周期为季度考核，绩效工资以季度奖、年终奖形式发放。季度奖在年薪中的比例与在不同季度的分配比例见表4。

二级部门负责人（含）以下员工季度奖与个人季度绩效考核系数挂钩，季度奖金二季度奖基数个人季度考核系数；如果所在一级部门绩效考核系数低于基准考核系数，不另发年终奖；如果高于基准考核系数，年终奖核发公式为：

P3＝[基准年薪×季度奖在年薪中的基准比例×个人绩效考核系数加权平均值×（一级部门年终实际考核系数／一级部门基准考核系数-1））

四、总结与展望

本案例研究采用匿名问卷调查的定量研究与结构化访谈的定性研究的方法，结合H置地公司的实际，基于调查结果，凝练出“高层具有成就感、中层具有自豪感、基层具有安全感”的薪酬方案设计理念，并在此基础上提炼出“内部公平性与外部竞争力相结合”、“压力传递与收益共享”及“因需而变的层级差异管理”薪酬方案设计的三条基本原则。由于H置地公司是一家典型的本土民营房地产开发企业，其薪酬方案设计过程中所面临的诸多问题不仅是众多的中国民营房地产开发企业所面临的共同问题，也是其他所有制形式企业所面临的共同问题。所以，本研究不论是研究工具与研究方法，还是由此提炼出的相关结论，对不同所有制、不同行业企业的薪酬方案设计，都具有相当的借鉴意义。

需要指出的是，本研究所设计的薪酬方案，是针对北京H置地公司在特定发展阶段所面临的具体问题而提炼出的解决方案，在将相关结论及理论成果推广至其他房地产开发企业，甚至其它类型的企业时，由于各企业所处发展阶段，所面临的经营环境等诸多因素不同，还需谨慎对待，这也是今后研究需要进一步探讨的问题。

作者：李永瑞毕妍李俊莉王昌海于海波王洛忠来源：《中国人力资源开发》2009年第2期

房地产基金股权回购协议篇5

本协议由下列各方于（）年（）月（）日签署：

甲方：股权投资基金合伙企业（有限合伙），一家依照中国法律在天津市设立的有限合伙企业，其住所为【】。

乙方：身份证号为【】，住所为【】。

丙方：身份证为【】，住所为【】。

丁方：一家依照中国法律在河北省秦皇岛市的有限责任公司，其住所为【】。

上述甲方、乙方、丙方、丁方合称为“本协议各方”。

鉴于：

1、甲乙丙丁四方与投资管理有限公司于2010年【】月【】日签订了编号为

【】的《投资框架协议书》（以下称“《投资框架协议书》”）。

2、甲乙丙丁四方于2010年【】月【】日签订了编号为【】的《秦皇岛德大房地产开发有限公司增资协议》（以下称“《增资协议》”）。增资完成后，甲方持有丁方36%的股权（下称“标的股权”）。乙方持有丁方51.2%的股权，丙方持有丁方12.8%的股权。

3、根据《投资框架协议书》的约定，甲方拟将其持有的标的股权转让给乙方、丙方和丁方。

本协议各方根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，就甲方转让标的股权事宜（以下称“股权转让”），经友好协商，达成协议如下：

1.股权转让

1.1本协议各方同意，甲方向乙方、丙方和丁方转让其所持有的标的股权，乙方、丙方和丁方同意受让标的股权。

1.2 本协议各方同意，在乙方、丙方和丁方按照本协议支付完股权转让价款后，甲方将标的股权转让给实际受让方名下。在自甲方完成对丁方增资后届满两年前的【四个月】前，乙方、丙方和丁方应当将股权受让方的名称书面通知甲方，该等股权受让方人选应取得甲方委派至丁方的董事及丁方独立董事的同意。且一旦经甲方委派的董事及独立董事同意后，股权实际受让方的人选不得更改。届时由甲方与股权实际受让方签订具体的《股权转让协议》并办理相应的工商变更登记手续。如确定由丁方受让股权，则由丁方在【四】个月内自行办理完毕相关减资手续。

1.3自股权工商变更登记办理完毕之日起，股权受让方享有并承担标的股权项下的法定权利和法定义务，甲方不再享有和承担该等权利和义务。标的股权项下的法定权利和法定义务将根据《中华人民共和国公司法》等有关法律法规和目标公司章程等文件的规定确定。

1.4本协议各方并一致同意，甲方对上述股权转让前丁方所产生的债务不承担责任。

2.转让价款及支付方式

2.1本协议各方同意，标的股权转让价格的计算公式为：《增资协议》项下实际缴付的增资款金额*（1+27.5%）（以下称“转让价款”）。

2.2本协议各方同意，乙方、丙方和丁方应按照以下约定向甲方支付本协议

2.1条约定的转让价款：

上述转让价款应自甲方完成对丁方增资后届满两年前的【四个月】内分四期支付给甲方指定的账户。乙方、丙方和丁方应自甲方对丁方增资完成后的第21个月起，连续四个月每个月月初前三日内向甲方指定的账户存入【】万元。增资完成以甲方的增资款划付至目标公司账户之日为准。

乙方、丙方和丁方对上述转让价款的支付义务承担共同连带责任。

2.3各方同意：如甲方完成对丁方增资后届满两年，乙方、丙方和丁方未能按时足额支付转让价款的，则甲方有权行使担保权利，如甲方行使担保权利后仍未能足额获得约定的股权转让价款或者有关抵押担保未能成功设立的，则甲方有权将其持有的丁方股权转让给第三方。

3.生效

下列条件成就后本协议生效：

3.1本协议各方正式签署本协议；

3.2 甲方对丁方的增资完成。

4.控制权移交

甲方同意，于股权工商变更登记办理完毕之日，甲方委派或推荐至丁方的董事、高级管理人员及其他相关人员均将辞去在丁方的职务。

5.费用承担

各方各自承担其实施本协议而产生的各项税费。各方同意，审批费用、工商变更登记费用、审计费用和资产评估费用等应由丁方承担。

6.参照适用

本协议的定义、陈述和保证、信息披露和保密、不可抗力、违约责任、表更、解除和终止、适用法律和争议解决、通知及送达事宜，参照适用《投资框架协议书》中的相关条款。本协议其他未尽事宜以《投资框架协议书》的约定为准。

7.其他

本协议正本壹式四份，甲方、乙方、丙方、丁方各执壹份，本协议各份具有同等法律效力。

甲方：投资基金合伙企业（有限合伙）（盖章）

委派代表或授权代表人（签字）：

乙方：（签字）

丙方：（签字）

丁方：开发有限公司（盖章）

地产私募基金设计方案篇6

规避

私募股权基金（Private Equity Fund），简称私募基金（PE）是指向少数的机构投资者或者个人投资者以非公开的要约形式募集的基金，简单来说，就是无须经过证券监管部门审批或者备案的私下集资的证券发行方式，私募股权基金作为一种投资基金，其通常由三部分组成：基金投资者、基金管理人、投资标的企业或项目。由于房地产企业融资的多样化，房地产企业参与私募方式融资也日益频繁起来，有些房地产企业不仅利用私募方式进行融资，还主动发起设立房地产私募股权基金，比如说金地地产、复地集团、绿城地产等等，在此，对房地产企业参与私募基金的情况进行简单介绍，并提出房地产企业参与私募基金的法律风险。

房地产企业参与私募基金设立业务简介

房地产企业参与私募基金业务的方式分为两种：一是主动做为发起人以普通合伙人（GP）的名义设立房地产私募基金，将私募所得资金主要用于自己项目的开发，这些企业多见于大型房企，目前大型房地产企业都参与了其中，包括万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，包括世茂股份在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。目前市场上大部分地产私募基金，都是房地产公司设立并投资于自身的项目。以智盈投资2010年募集的第一只人民币房地产私募基金“复地景业基金”为例，该基金采取的是有限合伙制的形式，其中单个有限合伙人的出资门槛就为800万元人民币。2012年11月，万通地产引入股权融资的项目为北京万通中心D座项目。公司拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业(有限合伙)的基金，规模为3.726亿元。其中，万通地产出资1860万元，作为有限合伙人加入基金；华润信托发行信托计划募集资金3.5亿元，作为有限合伙人加入基金。根据公告，万通地产全资子公司和华润深国投信托全资子公司持股比例各为50%。

从房地产企业参与房地产私募基金设立来评说房地产企业参与私募股权基金的法律风险。需要说明的是考虑到目前的房地产私募基金的存在形式主要为有限合伙形式，下面法律风险的讨论主要以有限合伙私募基金这一形式为基础的。

一、私募股权投资基金设立形式的法律风险

目前，私募股权投资基金的组织形式主要有有限公司制和有限合伙制两种，其中，实际操作的私募基金来看，是以有限合伙制为主，在此，比较一下两种形式的法律风险及优劣：在2007年6月1日新《合伙企业法》实施前，即有限合伙形式出现之前，国内大多数的私募股权投资基金采用的都是有限责任公司的形式。公司制私募股权投资基金的优点主要在于：其设立简单便捷，且治理结构较为明确。

但是公司制的缺点也是比较明显的，主要有以下几点：

1、对私募经理人的激励不足。由于公司制的分配方式一般是以股权的多少来决定最终的盈利分配。而实际进行决策的人往往是一些私募经理人，其在公司的股权份额不多。所以虽然其对公司做出的贡献很大，但获得的回报往往有些不对称，这就会对一些经理人的投资积极性造成影响，不利于基金的发展。

2、面临双重征税的问题。在公司制私募股权投资基金中，公司本身作为独立的法人主体要缴纳企业所得税，而与此同时股东作为自然人主体在分取红利时还要缴纳一笔个人所得税。其税收成本较高，虽然可以通过改变公司注册地的方式来规避双重征税的问题（例如将公司设立在开曼、BVI等免税地区），但终究比较繁琐。

2007年6月1日，随着新的《合伙企业法》的正式实施，有限合伙这一新的合伙形式随着产生，也正因为如此，新的《合伙企业法》的实施被认为是对国内私募股权投资的一次重大推动。

有限合伙形式具有以下优点：

1、组织形式优势。有限合伙企业有二个以上五十个以下合伙人，至少应当有一个普通合伙人。有限合伙人仅负责出资而不负责企业的具体经营管理，仅以其出资额为限承担有限责任。而普通合伙人则具体负责整个合伙企业的经营管理以及对外投资，其所承担的仍然是无限连带责任。这样组织形式的优点就在于普通合伙人作为具有专业知识的人士，其对企业承担的是无限连带责任，这就使得私募经理人不敢怠于行使自己的职责，在做投资决策时务必尽到谨慎义务。同时，作为有限合伙人仅以出资额为限承担有限责任，避免后顾之忧。

2、税负较轻。有限合伙企业无需就企业所得缴纳企业所得税，而是由合伙人就个人从合伙企业获取的利润分配缴纳所得税，避免了双重征税。

但是，有限合伙制亦有不足之处，一是法律空白较多，有限合伙制组织形式在经济活动中使用不多，相关的法规规定较少，很多要在实践中完善，比如说其税收问题、管理机构问题、普通合伙人与有限合伙人的分权问题等等，这些只有私募基金公司或私募基金管理公司与政府相关部门多做沟通，并且在实践中逐步摸索，并且在实践中会遇到政策因人变化、因地不同问题，这是私募基金本身难以解决的问题。

二、私募股权投资基金管理团队运作的法律风险

在有限合伙型私募股权投资基金架构下，通常需明确普通合伙人为执行事务合伙人，负责有限合伙企业几乎全部的经营管理事项和相关事务的执行，有限合伙人仅作为投资人而不参与合伙事务的执行。基于私募股权投资基金的特性，该等有限合伙企业的主要经营活动就是从事相关目标企业的股权投资，对被投资项目的投资、处置、分红、退出等决策均被要求严格掌握在普通合伙人手中。普通合伙人也会基于其专业基金管理人的角色，为有限合伙企业组建专业人士组成的投资决策委员会或投资顾问委员会，对私募股权投资基金提供投资决策或顾问。此外，普通合伙人也将负责制定私募股权投资基金的整个存续期限(包括投资期和退出期)、投资领域及策略、投资组合的搭配、是否需进行杠杆融资、管理费比例、收益分配机制、后续投资、份额转让、入伙及退伙等诸多私募股权投资基金的基本制度的构建。就收益分配制度而言，虽然普通合伙人的资本性投入较少，但基于其对私募股权投资基金的管理和运作, 《合伙企业法》允许在有限合伙协议中约定不同的收益分配比例，这也使得私募股权投资基金的收益分配机制能够在普通合伙人和有限合伙人之间得以平衡,体现出普通合伙人的管理才能及有限合伙人的资本优势。

以开发商主导基金为例，开发商作为普通合伙人和管理人设立和募集的基金通常会投资于开发商自己的项目，并且管理人会承诺在一定期限后以一定价格回购，既确保了有限合伙人可获得的收益，也使得开发商在市场行情高涨的阶段独享项目资产升值的高溢价。通常这类基金有限合伙人的投资回报率较低，但相应的投资风险也小，本质上系开发商的一种融资工具，此类基金需要注意普通合伙人同业竞争的法律问题。即便是开发商为主导的私募基金，也不乏专业资产管理人运作的情况，普通合伙人和管理人为独立的资产管理运营团队，其按照市场准则挑选投资项目、开展投资并且依照市场需求实现项目退出。通常此类基金在管理人不承诺一定回报的情况下，可以达到较高的水准，但投资人也需相应地承担较大的投资风险，属于实质意义上的房地产私募股权投资基金。

在房地产私募基金运作中，其运作的法律风险主要是体现在两个方面：一是如何实际普通合伙人和有限合伙人有有效分权，直接将《合伙企业法》规定的各自的权限分配好，既要保证有限合伙人的知情权，又要保证普通合伙人执行合伙事务不受到干涉，特别是一些房地产企业为主导的私募基金，其募集所得资金主要用于自己开发的项目，操作基金的公司与使用基金的公司为同一集团公司下的各个运营主体，在其天然的关联关系条件下，如何向投资人解释一些交易的公平合理性是法律上和道义上都要解决的问题。

二是要解决外聘管理团队的专业问题。有些房地产企业主导的私募基金也有外聘专业管理团队的，但是由于房地产行业本身的专业性，外部管理团队对这一行为可能理解不深，在具体项目操作中会有不同的理解，比如说销售节点的理解，竣工赶时间的确认等等，这些都需要房地产项目公司与私募基金的管理团队进行长期的磨合和沟通才能更好的处理投资中的一些细节问题。

三、私募股权基金与关联企业交易的法律风险

以房地产企业为主导的房地产基金，一般其融资的私募资金是投入自己开发的房地产项目，这就会构成法律上的关联交易，在这一关系交易过程中，从客观上讲是难以平衡私募有限合伙人、普通合伙人和使用资金的项目公司的利益的，特别是在私募基金完全是由房地产开发企业控制，并没有相对独立管理团队情况下，平衡各方利益会变的更难。从目前情况看，由于私募基金在我国发展时间不久，市场尚未培育出独立第三方监管机构，来为投资者提供独立性判断和专业性服务。由于关联交易的客观存在，在私募基金运作的整个过程中，都会存在利益平衡之难，比如说在选定投资项目后，如何进行有效的尽职调查，如何披露项目的基本情况都存在关联交易的风险。再比如说在退出项目时，如何合理计算项目公司的开发成本，如果从项目公司的盈利中分配利润，并不是容易解决的问题。

要从法律上解决这一问题，一是要由专业律师起草较为缜密的合同文本，明确约定各环节的操作流程和要求，确定项目收益分成的原则，在“融、投、管、退”四个阶段都要充分考虑的关联交易的存在，保证私募基金运作中各方的利益；二是加强与第三方合作，通过第三方有效介入来减少投资人的疑虑，这些第三方包括托管的金融机构、会计事务所和律师事务所等等，在基金运作过程中充分发挥他们监管、配合、评估等作用；三是提高房地产开发项目各个环节本身的透明度，在保证项目公司合理利润的基础上，也要保护私募投资人的利益。

4、私募基金运作过程中政策“空白”法律风险

关于私募基金的最高法律为《中华人民共和国证券投资基金法》，该法已由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2012年12月28日修订通过，自2013年6月1日起施行，该法第十章非公开募集基金实际上就是私募基金的规定，其有些规定解决了私募基金的中的一些原则问题，比如说其规定最高投资人数不得超过200人，基金合同的基本内容，明确了私募基金的备案要求等等，但是，由于私募基金本身的复杂性，从国家层面而言，至今没有一个法律、行政法规或部门规章效力级别的文件对私募股权投资基金作出明确和完整的规定，更没有一部关于房地产私募基金的法律或行政法规。在私募基金运作中，主要是还是国家发改委或证券管理部门的一些红头文件，比如说2011年1月31日,国家发展与改革委员会(“国家发改委”)办公厅发布了《关于进一步规范试点地区股权投资企业发展和备案管理工作的通知》(发改办财金[2011]253)，一方面对试点地区(北京、天津、上海、江苏、浙江、湖北六地区)股权投资企业的募资和投资运作进行规范和指导，促进试点地区股权投资市场的持续健康规范发展；另一方面就满足条件的股权投资企业的备案管理程序作出规定，使现行备案管理工作规范化和制度化。2011年3月，国家发改委财金司在253号通知基础上公布了一批股权投资企业备案文件指引(“备案文件指引”)。相对于国家层面监管体系的错综复杂，各地方则在这几年积极的拓展各自私募股权投资基金的发展，并为此而构建了一个较为清晰的操作规范，该等规范主要包括私募股权投资基金的设立规范、运作备案规范以及地方给予的优惠政策等，其中发展较快的包括上海、天津、北京等城市。除此之外,目前重庆市、成都市、湖北省等地也陆续发布了股权投资企业规范性文件。

在房地产私募基金操作中，经常会遇到法律的空白和相关规定的矛盾之处，比如说关于最高投资人数的问题，在私募基金为有限合伙的情况下，《合伙企业法》明确规定有限合伙企业应由2－50名合伙人组成。但是，房地产投资体量一般较大，若合伙人人数限制在50人以内，对于每名合伙人的资金压力很大，这会严重影响资金募集。在新的《证券投资基金法》中明确规定：非公开募集基金应当向合格投资者募集，合格投资者累计不得超过二百人。如何处理两个同为全国人大通过的法律之间的矛盾，是专业律师或基金从业人员经常遇到的，目前各基金作法不尽相同，有的采用“代持股”方式，有的采用通过信托形式扩展有限合伙制房地产投资基金的资金募集范围。以信托公司设立一个集合资金信托计划，信托公司以该信托计划募集的资金出资成为有限合伙企业的一个合伙人，这些作法都是需要讨论的，需要在实践操作中完善成熟。

再比如说关于税收问题，《合伙企业法》使成立有限合伙制的私募股权基金变得简单可行，解决了设立投资公司间接投资房地产项目的双重纳税的问题（公司制的私募集股权投资机构，既征收企业所得税，又征收个人所得税，面临双重征税。而合伙制企业无须缴纳企业所得税），扫清了制度上的障碍。有限合伙制通过普通合伙人（GP）承担无限责任的法律安排，较好地解决了地产基金激励和约束问题，将成为地产基金的主要组织模式，但是，具体在操作中如何解决征税问题，则会面临不同规定和情况，根据 2000年 1月 1日起实施的《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》，自然人合伙人应比照个人所得税法的“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5％—35％的五级超额累进税率，计算征收个人所得税。然而，房地产投资基金合伙人的年收益普遍较高，其中自然人LP若按照“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5％－35％累进税率征收个人所得税，其极大部分（超过人民币5万元部分）从房地产投资基金中获得的收益将按照35％的税率纳税。相比之下，自然人LP的纳税额比企业所得税更高。但是，房地产投资基金的自然人LP并不实际参与投资基金的运营管理。要对其比照个体工商户的生产经营所得征收个人所得税并不合理。针对这一问题，各地颁布的地方性规章作出了进一步规定。上海规定：执行合伙事务的自然人GP按“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5％－35％累进税率征收个人所得税。不执行有合伙事务的自然人LP则按“利息、股息、红利所得”应税项目，依20%税率计算缴纳个人所得税。重庆也有相类似的规定。而天津的规定，对于自然人GP而言更为优惠。对于执行合伙事务的自然人GP也在投资基金中出资的，根据《天津市促进股权投资基金业发展办法》对其投资收益或股权转让收益部分，仍然可适用20%的税率。从这一系列地方性规章可以看出，现阶段我国对于有限合伙制股权投资基金采取了对经营管理收益和股权投资收益区分纳税的基本原则，但是在具体操作中还是有不同的。

除了上述在私募房地产基金上述两个实际问题外，在实践中还有许多问题需要解决，比如说国有企业如何成立房地产私募基金问题，特别是禁止国有企业设立有限合伙企业的情况下，如何让其有效介入有限合伙形式的私募基金运作中去，再比如说外资设立房地产私募基金问题，是否与我国的房地产“限外”政策相出入，如何规范外资进行房地产私募活动等等。有限合伙房地产私募基金能否作为股东直接投资到房地产企业尚不明确，操作中也各在不同。另外，行业自律问题尚未解决，尽管《中华人民共和国证券投资基金法》规定私募基金需要在行业协议备案，但行业协议从成立到运作监管目前并没有成熟的作法。

地产私募基金设计方案篇7

人类社会的发展, 在满足物质生活的基础上, 已经在逐渐追求精神生活, 更因为未来人口老龄化, 旅游地产已经成为未来地产的发展趋势。而旅游地产一般都处于郊区或者原生态保留较好的山里, 因此山地建筑的规划与方案设计已成为设计师的主要研究对象, 也成为地产公司为追求产品品质以及造价控制的源头目标, 这对设计师提出了更高的要求。

1 山地旅游地产建筑规划应注重规划布局

一个成功的旅游地产开发, 项目的总体规划与整体市场定位至关重要, 直接影响到最后的销售和公司资金流的动作。因为旅游地产的位置都比较偏远, 要吸引人群购买欲望, 最主要是这个区位能为消费者提供生活的便利, 精神上的娱乐得到满足, 以及身心健康得到保障。而且业态的定位相对要高端, 需要寻找全国或者国际上较为知名或者影响力的合作机构, 具备差异化竞争的实力, 才能更好的为楼盘提高竞争能力以及产品附加值。本项目位于长泰县生态旅游区高速路收费站入口处, 天然地理优越。拥有两个18洞高尔夫球场, 马洋溪飘流从北到南穿越而过, 先天优势明显, 整个区域温泉入户。可充分利用项目本身的区位优势以及依托先天优势, 结合分期开发节奏进行业态规划, 结合高尔夫球场的景观资源, 合理规划每个用地的建设规模。突出项目主题特色, 形成辐射产业, 与周边楼盘进行资源整合, 本着优势互补、合作共赢的原则, 打造吸引全国候鸟式旅游渡假社区, 详见图1、图2。

2 山地旅游地产建筑规划应注重社区配套

在现代社会, 人们的物质生活基本得到满足, 已经对精神生活提出了更高的要求。旅游渡假区如何吸引人们的购买欲望, 生活功能配套起了决定性作用, 配套完善的程度也成为人们选择的主要因素。为了达到旅游渡假的目标, 需要配套与城市地产不同的旅游项目, 例如拓展活动、农家乐、亲子乐游。未来国家的老龄化趋势明显, 养老、养生潜在需求量明显, 本项目生态环境优越, PM2.5常年平均值在10以下, 是福建省不可多的宜居圣地, 更是引进国内以至国际高端健康养生品牌服务社区。

本项目规划了满足基本生活需要的商业、会所、幼儿园等基本配套, 同时规划了优质教育的国际贵族学校、健康促进中心和颐乐学院核心健康养生项目, 多处规划了健康运动公园, 涵盖健身、户外山地运动、休闲绿道等。同时规划有星级酒店、民宿、特色精品酒店, 丰富旅游渡假客户的多重住宿选择, 并规划了水疗谷等休闲SPA项目, 遵循绿色出行的原则配套小区自行车和电瓶车系统。

3 山地旅游地产建筑规划应注重建筑方案设计

旅游地产与城市地产有特别明显的不同。从产品形态来说, 旅游渡假产品讲究舒适性与享受, 所以对建筑功能性房间的尺度要求更宽松, 规格都比城市地产要提高一个等级, 公摊不再成为衡量价值的主要标准。在功能上因为有温泉入户, 要求设计泡池空间, 一般都要考虑家庭式中央空调的户外机设备平台。有别于城市地产规律庄重的建筑手法, 渡假建筑应结合地理位置、地形的差异因地制宜进行建筑朝向及建筑空间设计。讲究建筑的自由韵律, 景观取向比传统的南北朝向更为重要。建筑风格一般采用较为自由的东南亚以及地中海风格, 详见图3、图4。

4 山地旅游地产建筑规划应注重交通流线设计

旅游地产规模一般都比较大, 也是造镇运动。本项目7500亩规划用地面积, 总建筑规划面积150万m2左右。这对项目的交通设计提出了更高的要求。

山地道路的设计首先要结合地形地貌, 尽量保留原生态优势, 避开地质无法开挖的硬质山体以及开挖成本较高的山体, 尽量少做或者不做挡土墙, 降低建设成本。合理控制道路坡度以及转弯半径, 避免出现事故多发路段, 划分出主要城市道路与支路、组团道路的关系, 分析道路的通行能力, 以免造成交通堵塞。设计步行流线系统分为城市道路步行流线, 社区宅间步行流线及公园休闲步行流线三个层级, 体现人车分流的人性化设计。

本项目根据用地的城市道路建设划出南区与北区, 南区根据河流自然分界划出东区与西区。在此基础上, 根据球场的走向以及山体的走势, 划出基本的建设用地可建范围, 根据地形高差进行土方平衡的可行性研究。

5 山地旅游地产建筑规划应注重综合管线设计

旅游地产因为社区规模比较大以及业态的多样性, 与城市地产相比更为复杂。本项目山地地形相当复杂, 地势高差较大, 而给水排水都是重力流走向。这就要求设计尽量减少重力提升排水做法, 降低前期设备投入成本以及后期维护成本。场地与道路的排水, 截水以及滤水沉砂都要考虑。整体规划好污水处理站, 充分考虑污水的处理与排放, 维护好自然生态环境。

整个区域的供电配套方案要合理, 并控制成本造价。小区的物业管理, 要求智能化设计要实现互连, 且方便快捷高效, 并要求实现十年内技术不落后。区位内的停车要求计费系统要统一协调, 实时监控, 门禁系统要求能适用不同区域的管理。

6 山地旅游地产建筑规划应注重景观设计

山地旅游地产中景观对楼盘品质效果起着决定性的作用, 因为旅游地产基本为低密度住宅及商业等业态, 建筑面积不大, 基本都是景观起主导作用, 而且景观体现效果的性价比高。在做整体规划设计的用地红线控制时, 首先要对景观视觉作空间分析, 尽量充分体现自然环境的优越性, 为建筑产品提升附加值。利用地形高差, 挖掘景观的视觉纵深, 设计外庭院景观和内庭院景观, 室内外景观环境交融。尽量采用自由式的景观设计手法, 体现渡假的休闲感受, 景观材料就地取材或者采用天然纹理的材料, 体现一种做旧的文化沉淀感。

7 山地旅游地产建筑规划应注重结构设计

山地旅游地产因山地地形复杂, 地质情况不一, 所以在结构设计时候, 会适时遇到临场施工问题, 根据地勘条件进行结构设计, 也会因现场的实际情况出现重大调整的情况。由于现状地形的高差相对较大, 建筑基础落地的位置也可能在不同水平面上, 采用的基础形式也可能较为复杂。规划依山就势进行建筑设计, 形成半地下、地下的挡土墙位置较多, 在设计上应适当侧墙挡土荷载, 降低建设成本, 合理地采用放坡或者适当降低挡土墙高度对建筑成本控制有较大的影响。因山谷水流自然形成的洼地, 其地下淤泥层对护坡产生严重的危险作用, 如不预先判断, 会对已经建成的护坡产生重大的安全隐患, 且对结构体系有非常大的不稳定性扰动。

8 结语

综上所述, 一个成功的山地旅游地产项目, 不但要做好前期的选址以及可行性研究工作, 更要充分发挥规划设计的优势。在地产行业, 设计对成本控制起着至关重要的作用, 对产品营销起着决定性作用, 也直接影响到施工工艺, 所以要熟悉周边环境, 了解自身优势, 在现状条件基础上做好规划设计研究。在业态布局, 规划落位以及方案设计中不断的加以推敲, 设计出适合本项目地产运作的总体规划, 才能让项目在现阶段地产行情不景气的情况下起着关键性作用。

摘要：结合多年的工作经验, 对山地建筑规划与建筑设计中应注重的几个细节进行了论述, 并提出了一些自己的设计理念, 以供同行参考借鉴。